ATTICO RIMINI 44
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Direttore Responsabile Gianluca Proni
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In Redazione Responsabile di produzione:Pamela Salvalaggio
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tàATTICO.it Edizione RIMINI - 28/11/2011 - n° 44 30 www.youtube.it/bpvideotour - www.attico.it
IL MERCATO IMMOBILIARE: TENDENZE E PREVISIONI
Acquistare un immobile per gli italiani è considerato il modo migliore e più sicuro di im-piego del risparmio, convinzione che si è rafforzata alla luce degli ultimi eventi che
hanno interessato i mercati finanziari e che hanno creato un generale clima di incertezza. Tre fattori in questo momento influiscono in maniera significativa sull’andamento del mer-cato immobiliare: la diminuzione della capacità di risparmiare delle famiglie, un’erogazioneancora selettiva del credito da parte delle banche sempre attente al merito creditizio e allasolvibilità della clientela e l’andamento dell’occupazione. L’insieme di questi elementi ha determinato la diminuzione della disponibilità di spesa deipotenziali acquirenti e il perdurare di una distanza, ancora marcata, tra domanda ed offertacon la conseguenza che i tempi di vendita sono ormai stabilizzati intorno ai 168 giorni nellegrandi città, 198 giorni nei capoluoghi di provincia e 208 giorni nell’hinterland delle grandicittà e che i valori immobiliari sono ancora in leggera discesa in questa prima parte del-l’anno.Dall’analisi delle quotazioni si nota un calo dell’1,3% dei valori nelle grandi città, seguitedai comuni dell’hinterland delle stesse con la medesima variazione ed infine dai capoluo-ghi di provincia diminuiti dell’1,0%. Tutte le grandi metropoli hanno segnalato prezzi al ri-basso, in particolare Bari (-5,6%) e Napoli (-2,2%). Milano e Roma chiudono il semestre conuna stabilità dei valori (rispettivamente -0,4% e -0,2%).Nelle dieci grandi città inoltre si rileva una diminuzione dei prezzi abbastanza uniforme trale zone centrali, semicentrali e periferiche. L’analisi per aree geografiche vede un risultato migliore per i capoluoghi del Nord Italia (-0,3%), seguiti da quelli del Centro Italia (-0,8%) ed infine quelli del Sud Italia (-1,7%). Il mercato immobiliare del Sud Italia ha registrato maggiori difficoltà in questo semestre inparticolare per le difficoltà di accesso al credito causate dalla precarietà lavorativa. Le abitazioni usate ed in buone condizioni sono state preferite. Si nota una maggiore sofferenza per gli immobili in cattivo stato di conservazione, per ipiani bassi o i piani alti in palazzi senza ascensore.Sempre più importante nella scelta definitiva dell’acquisto il palazzo in cui è inserito l’im-mobile, la presenza del riscaldamento autonomo, le spese condominiali contenute, i doppiservizi.L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia an-cora una volta la prevalenza di acquisti di abitazione principale (77,4%), seguite da quellead uso investimento (18%) ed infine dalla casa vacanza (4,6%). In aumento la componente di acquisto nella fascia di età compresa tra 18 e 34 anni (passatadal primo semestre 2010 al primo semestre del 2011 da 28,4% a 32,1%). I giovani che rag-giungono la stabilità lavorativa, con l’ottenimento di un mutuo e l’aiuto dei genitori scel-gono di acquistare l’abitazione. Gli investitori sono concentrati per lo più nella fascia di età compresa tra 45 e 54 anni, men-tre la casa vacanza vede una maggioranza di acquirenti di età compresa tra 55 e 64 anni. In base allo stato civile dell’acquirente si registra che il 52,5% è rappresentato da famiglie.
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L’analisi della domanda immobiliare registra una maggiore percentuale delle richieste abi-tative per il trilocale (35,4%).Nelle grandi città un lieve aumento della concentrazione delle richieste interessa il bilocaleche è sempre la tipologia più richiesta a Roma, Milano e Napoli, e in questo semestre anchea Torino. Anche nei capoluoghi di regione la tipologia immobiliare che raccoglie la maggioranza dellerichieste è il trilocale (48,7%) e si registra un incremento della concentrazione della do-manda sui bilocali.Dal lato della disponibilità di spesa si registra nelle grandi città una maggiore numerositànella fascia compresa tra 170 e 249 mila €, con un aumento della concentrazione delle ri-chieste nella fascia di spesa inferiore a 120 mila €. Dal lato dell’offerta si registra una maggiore concentrazione di trilocali (32,7%) seguiti dalbilocale (26,8%) ed infine dal quattro locali (22%). Il mercato delle locazioni registra una leggera diminuzione dei canoni nelle grandi città (-0,1% per i bilocali e -0,3% per i trilocali). La domanda di immobili in affitto vede una prevalenza di richieste (48%) tra le fasce gio-vani (tra 18 e 34 anni). A scegliere l’affitto sono coloro che non riescono ad acquistare per-ché non hanno i requisiti per accedere al credito, i lavoratori trasfertisti e gli studenti fuorisede. La componente di chi cerca in affitto per motivi di lavoro o di studio è più elevato nellefasce tra 18 e 44 anni. Anche sul mercato degli affitti gli inquilini risultano essere più selettivie attenti alla qualità dell’immobile e dell’arredo. I rendimenti immobiliari sono ancora fermi al 3,8% annuo lordo. Le previsioni sul mercato immobiliare per il 2011 sono orientate ancora verso un ulterioreribasso dei valori compreso tra -3% e -1%. Le compravendite potrebbero stabilizzarsi sui livelli attuali. E’ certo che gli italiani desiderano acquistare casa, ma devono considerare la disponibilitàdi un capitale (gli ultimi dati parlano anche di una diminuzione della capacità di risparmio),la possibilità di ottenimento di un mutuo e, in alcuni casi, l’incertezza lavorativa. D’altra parte è importante, per restituire dinamismo al mercato immobiliare, colmare la di-stanza ancora esistente tra domanda e offerta attraverso un’analisi approfondita della ca-pacità di spesa del potenziale acquirente e una valutazione in linea con il reale valoredell’immobile in vendita.Sono questi gli elementi con cui in futuro si dovrà confrontare chi vorrà vendere o acqui-stare un immobile.
Fonte:Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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Una nicchia di mercato oggi in crescita. Acquistare casa in
nuda proprietà porta un risparmio fino al 50%
a cura di Anna Carbone
Nell'ultimo anno le compravendite di case in nuda proprietà hanno
fatto registrare un incremento pari a circa il 10% rispetto all’anno pre-
cedente: sono ormai centinaia gli immobili messi in vendita con que-
sta formula.
La nuda proprietà è un'operazione che consente di risparmiare sul
prezzo d’acquisto, ma è possibile solo per chi non ha bisogno im-
mediato di abitare nella casa, in quanto si acquista solo la proprietà
dell’immobile ma l’usufrutto rimane al venditore che ha il diritto di
continuare ad abitare nella casa venduta fino alla sua morte.
Certo è stata la crisi a generare il ritorno del mercato della nuda pro-
prietà. Fino a un paio di anni fa vendere la nuda proprietà era un
espediente per permettere ai genitori di vendere casa ai figli rispar-
miando sulle tasse, oppure il venditore era un anziano senza eredi.
Oggi chi decide di vendere la nuda proprietà è spinto soprattutto
dalla crisi economica. Ma chi acquista la casa in nuda proprietà trova
sempre nel mattone un bene di rifugio, risparmiando anche rispetto
al valore di mercato della casa.
Questa operazione immobiliare, infatti, riduce il prezzo di vendita
ACQUISTO IN NUDAPROPRIETÀ: È BOOM
della casa dal 5% fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato.
Naturalmente, lo sconto è rapportato all’età di chi vende. La nuda
proprietà comporta anche importanti vantaggi fiscali: possibilità di ri-
chiedere le agevolazioni prima casa, più bassa la base imponibile su
cui applicare le tasse. Anche se si deve attendere degli anni, fino alla
morte del venditore, per disporre concretamente dell’immobile.
Il venditore tipo della nuda proprietà è una persona anziana (sola o
in coppia) che mette in vendita immobili di livello medio-alto. Per
quanto riguarda l’età, si tratta sempre di persone over 60: i più gio-
vani hanno 65 anni, ma moltissimi sono gli ultra-ottantenni o addi-
rittura ultra novantenni.
Tra le offerte si trova di tutto: l’immobile da ristrutturare, il piccolo bi-
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Roma (Bir) è aperta a immobili, venditori e compratori da tutta l'Italia.
Può essere una procedura molto conveniente anche per le seconde
case. Comunque, l'iniziativa ha avuto un buon riscontro. È una proce-
dura che garantisce tempi rapidi e costi certi, trasparente, anche se vin-
cola il venditore in modo irrevocabile da quando dà il mandato: può
tornare indietro ma pagando pesanti penali.
Questo sistema di vendita è adatto nelle proprietà indivise, nei divorzi,
nelle eredità, nella vendita dei curatori di beni appartenenti a minori e in
situazioni dove è la valutazione di una casa è difficile. Utile anche nel
caso di vendita di nuda proprietà oppure in caso di locazioni di immobili
commerciali.
Con l'asta il compratore è garantito sulla sicurezza completa sull'immo-
bile. Infatti quando il compratore si presenta alla Bir, l'agente immobi-
liare che segue la pratica prepara una stima e una relazione notarile
sullo stato dell'immobile. Il compratore, quindi, non ha sorprese dopo
l'aggiudicazione. Il proprietario che dà l'incarico non può recedere, ma
può rifiutare un'offerta inferiore al prezzo di riserva che egli stesso ha
stabilito e, se la vendita non va a buon fine, deve sostenere le spese di
procedura.
I tempi di vendita sono veloci: l'asta viene effettuata entro sei settimane
dalla conclusione delle procedure preliminari. In quest'arco di tempo
l'agente immobiliare fa vedere la casa ai potenziali compratori. In tutta
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la procedura, non è ammessa trattativa privata di nessun tipo. La pro-
cedura è adatta nel caso di comproprietà o quando non c'è fiducia reci-
proca fra i proprietari.
L'offerta viene presentata in busta chiusa. All'asta vengono ammesse le
cinque offerte più alte e la base d'asta è costituita dall'offerta più alta. I
potenziali compratori devono depositare una cauzione. Il venditore ac-
cetta qualunque offerta pari o superiore alla somma che aveva indicato
come "prezzo di riserva", ma può accettarne una inferiore. Inoltre i cin-
que partecipanti all'asta, in caso di aggiudicazione a un prezzo inferiore,
vengono invitati ad adeguare la propria offerta al prezzo di riserva. In
caso di aggiudicazione, la compravendita deve essere conclusa nei
tempi previsti dal bando, che viene pubblicizzato dalla Bir attraverso il
proprio sito e una serie di giornali.
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