In-depth - MKfile.mk.co.kr/imss/write/20180919112632__00.pdf · 2018-09-19 · 은 현대...

건설

뜨거운 베트남

현재 베트남은 한국의 1980년대, 중국의 2000년대 1인당 GDP 5천달러, 도시화율 35%를 넘어설 때 부동산 시장은 가장 가파

른 성장을 보인다. 한국의 1980년대 후반, 중국의 2000년대가 해당되며

지금 베트남이 그렇다. 2017년 호치민의 1인당 GDP는 5,615달러, 베트남

의 도시화율 35%로 2025년에는 50%에 도달할 것이다. 베트남의 예상 경

제성장률 7%, 평균 연령 35세의 젊은 국가라는 점에서 펀더멘털이 강하다.

개발의 중심은 호치민과 하노이 호치민과 하노이는 연 4만세대씩 주택이 공급되며 도시화가 빠르게 진행

중이다. 고급주택이 주도하고 후행적으로 중저가 주택이 공급되는 시장 형

태다. 인구 1천만명인 호치민은 매년 3%씩 인구가 유입돼 4인 가족 가정

시 연 8만가구씩 주택이 필요하다. 최대 경제 도시인만큼 외국인 외에도 하

노이 등 자국 부유층의 높은 수요로 고급주택의 흡수가 빠르다. 교통망 확

충으로 향후 호치민의 2군과 7군의 개발이 가속화될 것이다.

GS건설의 미래 10년을 책임질 베트남 개발 외국인의 토지 취득 조건이 까다로워지며 부지를 기확보한 디벨로퍼의 기회

가 커지고 있다. 국내 업체 중에서 GS건설이 호치민에 135만평, 대우건설

이 하노이에 56만평 부지를 보유, 개발 중이다. GS건설의 호치민 부지 시장

가치만 2조원 이상으로 추정되며 올 11월 냐베와 2군 내 뚜띠엠 지역 착공

으로 10조원대 매출과 영업이익률 20~45%의 초대형 개발을 시작한다. 글

로벌 디벨로퍼 중에서도 최대의 신도시 개발 사례가 될 것이다.

한국, 중국, 베트남의 도시화율: 35% 넘어설 때 주택가격은 가파르게 상승

자료: World Bank, 한국투자증권

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한국 도시화율(%)

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베트남 도시화율(%)

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60 70 80 90 00 10

중국 도시화율(%)

비중확대(유지)

종목 투자의견 목표주가

GS건설(006360) 매수 65,000원(상향)

12개월 업종 수익률

자료: WISEfn - WICS

산업분석 In-depth

건설

2018. 9. 19

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Sep-17 Dec-17 Mar-18 Jun-18 Sep-18

KOSPI 대비(%p, 우)건설 업종 지수(p, 좌)

(p) (%p)

이경자 [email protected]

김치호 [email protected]

Contents

I. Executive summary 2

1. 도시는 언제 성장하는가

2. 한국을 넘어 해외로 나간 디벨로퍼들

II. 왜 베트남인가 6

1. 고성장하는 베트남

2. 가장 젊은 국가

3. 중국 다음은 베트남

III. 개발의 중심, 호치민과 하노이 14

1. 베트남의 수직적 도시화(vertical urbanism)

2. 자본주의적인 베트남 부동산 시장

3. GS건설의 호치민 개발 시동

4. 사례 분석 1 - 푸미흥, 진화하며 주택가격 상승

5. 사례 분석 2 - 베트남 최대 디벨로퍼, Vinhomes

IV. 베트남 주택 청약 방법 33

1. 청약 절차

2. 리스크 점검

용어해설 37

기업분석 39

GS건설(006360)

2

리포트 작성 목적

• 2015년 베트남 주택법 개정안 이후 베트남 부동산 시장 고성장 장기화

베트남 부동산 시장을 전망하고 한국 디벨로퍼의 기회 분석

• 베트남에 진출한 GS건설과 대우건설의 사업지를 실제 탐방 후 실적 전망

• 건설사 손익 분석뿐 아니라 베트남 부동산에 관심 있는 투자자에게 가이드 제시

I. Executive summary

1. 도시는 언제 성장하는가

우리는 2016년 발간한 ‘베트남을 사자, 신도시를 사자’ 자료에서 베트남 부동산

에 관심을 권유한 바 있다. 최근 다시 탐방한 베트남 부동산 시장은 당시보다 더

뜨거웠고 다수의 개발이 이뤄지는 글로벌 디벨로퍼들의 격전지였다.

베트남 부동산 시장은 2015년 토지/주택개정법 시행으로 외국인의 투자를 허용

하며 상승기가 시작됐다. 2010~2014년 금융위기로 잠시 휘청했으나 외국인 투

자가 시장에 활력을 불어넣으며 도심은 물론 시 외곽까지 건설과 투자 열기가 확

산되고 있다. 2013년까지 호치민과 하노이의 아파트 공급량은 연 7천가구에 불

과했지만 2015년부터 연 4만가구로 증가했다. 공급량이 급증했음에도 분양 물량

은 빠르게 흡수되고 있다.

한 국가의 주택 가격이 가장 가파르게 상승하는 시점은 언제인가. 한국은 1980

년대 후반, 중국은 2000년대 초반에 10년 이상 부동산의 대세 상승기가 이어졌

다. 당시 공통점은 1) 1인당 GDP가 5천달러를 넘길 때, 2) 도시화율이 35%를

넘어설 때였다. 특히 공산주의 국가인 중국은 1999년, 부동산의 사유화를 인정하

기 시작하며 상승 속도가 더욱 가팔라 이후 10년간 주택가격 상승률은 무려

156%, 2017년까지 누적 상승률은 290%에 달한다.

베트남이 지금 그렇다. 2017년 인당 GDP는 2,343달러지만 호치민은 5,615달러

로 구매력이 크게 늘었다. 2014년부터 베트남 당국이 개인의 부동산 소유를 합법

적으로 인정하기 시작했고 경제성장이 뒷받침되며 현재 도시화율은 35%를 기록

하고 있다. 중국이 근 20년간 보여준 것처럼 여러가지 이유로 베트남의 부동산

시장도 최소 20년간 성장할 가능성이 높다.

도시화율이 35%를 넘어서면 도시 기능은 더욱 확대되고 인구 유입 속도가 빨라

져 대규모 주택 공급이 시작된다. 한국은 1989년, 분당을 비롯한 1기 신도시 조

성이 시작되며 역대 최대 규모의 주택 건설이 시작됐다. 1기 신도시는 한국 경제

성장에 큰 역할을 했다. 도시화율이 35%에서 50%에 도달하기까지 한국은 10년,

중국은 11년이 걸렸고 이 시기 가장 가파른 주택가격 상승이 나타났다.

뜨거운 베트남 부동산

2015년 토지/주택개정법

시행으로 외국인 투자 허용

1인당 GDP가 5천달러,

도시화율이 35%를 넘을 때

부동산 시장 성장

호치민의 1인당 GDP

5,615달러,

도시화율 35%,

2014년 부동산 소유 인정

도시화율 35% 넘어설 때

도시 기능은 더욱 확대

3

베트남 주택 보급률은 95%로 알려져 있지만 빌라나 아파트 등 현대화 주택 보급

률은 1.5%에 불과하다. 인구의 34%를 차지하는 20~30대는 점차 아파트와 같

은 현대 주거시설을 선호하기 시작했다. 베트남 주택시장은 고가 주택 위주로 먼

저 성장하고 있는데 여기에 한국 건설사의 기회가 있다.

베트남 주택 보급률 95%,

현대화 주택 비중은 1.5%

[그림 1] 한국, 중국, 베트남의 1인당 GDP, 도시화율, 주택가격지수

자료: World Bank, KB부동산, National Bureau of Statistics, CEIC, Savills, 한국투자증권

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60 70 80 90 00 10

한국 1인당 GDP(달러)

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86 91 96 01 06 11 16

한국 주택가격

(2015. 12 = 100)

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60 70 80 90 00 10

중국 1인당 GDP(달러)

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95 00 05 10 15

중국 주택가격(위안/㎡)

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60 70 80 90 00 10


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2,500

85 95 05 15

베트남 1인당 GDP(달러)

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500

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1,500

2,000

95 00 05 10

베트남 아파트가격(달러/㎡)

4

2. 한국을 넘어 해외로 나간 디벨로퍼들

한국 건설사는 특이한 경험을 갖고 있다. 최단 기간에 신도시를 건설한 경험이다.

고성장으로 주택 수요가 폭발하던 1980년대, 선분양과 택지 불하라는 정부의 파

격적 혜택에 힘입어 건설사들은 폭풍 성장했고 세계에서 찾기 힘든 대도시 건설

경험을 갖게 됐다.

현재 베트남은 경제 성장단계나 주택 욕구 등 다양한 측면에서 한국의 30년전과

유사하다. 이미 이 시기를 경험한 한국 건설사는 베트남과 같은 개발 도상국에 신

도시 수출이 가능하다. 2000년대 초 취득한 베트남 부지를 활용해 신도시 건설에

나서기 시작한 대표적인 건설사로 GS건설과 대우건설이 있다.

GS건설은 총 135만평의 베트남 부지에 7.5만세대의 주택을 공급하게 된다. 예

상매출은 10.1조원으로 향후 10년간 핵심 성장동력이다. 대우건설은 2조원 규모

의 하노이 ‘떠호이떠이’ 개발사업을 1/2가량 진행해 현금 회수가 올해부터 본격

화된다. 그간 고급빌라 1~4차를 분양했고 하반기에는 603가구의 아파트 분양이

시작된다. 이미 외국인 물량은 100% 완판되었다. 최근 내수 부동산 규제가 강화

되고 있지만 해외 신도시 건설 사업은 이익 기여도 차원에서도 의미 있을 뿐 아

니라, 장기적으로 해외 유사 사업 진출에 귀중한 track record가 된다.

GS건설의 목표주가를 65,000원으로 25% 상향한다. 올 11월부터 시작될 호치

민 개발사업은 2020년부터 연매출 1조원대 기여가 예상되나 단계별 분양가격과

분양시점이 불분명해 아직 이익 추정치에는 반영하지 못했다. 그러나 장기간 준

비해온 개발사업이 드디어 시작된다는 점에서 기업가치에 반영이 필요한 시점이

다. 따라서 영업가치 주당 48,000원, 베트남 사업가치 17,000원을 합산했다.

<표 1> GS건설 목표주가 상향 (단위: 원, 배)

항목 값 비고

기준 BPS 58,602 2019 년 기준

지속 가능한 ROE 6.2% 2019~2020 년 평균 ROE

Cost of equity 7.8%

적정 PBR 0.8

영업가치 ① 48,362

베트남 사업 가치 ② 17,078

목표주가 ①+② 65,440

자료: 한국투자증권

최단 기간에 신도시를

건설한 한국 건설사

베트남 개발사업을 하는

GS건설과 대우건설

GS건설은 135만평 부지에

7.5만세대 주택 공급 계획

GS건설 목표주가 상향,

베트남 사업가치 17,000원

합산

5

<표 2> Valuation

GS 건설 대우건설 현대건설 HDC 현대산업 Keppel Corp Vinci

시가총액

(십억원, 십억 SGD, 십억유로) 4,120 2,365 7,639 2,737 12 48

PER 2016A NM NM 8.3 NA 13.4 14.3

(배) 2017A NM 9.4 20.1 NA 61.8 17.2

2018F 7.1 8.0 14.1 6.4 12.0 15.0

2019F 9.3 9.4 12.1 8.1 11.1 13.9

2020F 10.9 10.8 13.0 7.5 NA NA

PBR 2016A 0.6 1.0 0.8 NA 0.9 2.2

(배) 2017A 0.6 1.0 0.6 NA 1.2 2.7

2018F 1.0 0.9 1.1 1.7 1.0 2.4

2019F 0.9 0.8 1.0 1.5 0.9 2.2

2020F 0.8 0.8 0.9 1.3 NA NA

ROE 2016A (0.8) (30.9) 9.5 NA 6.9 15.9

(%) 2017A (5.2) 12.1 3.2 NA 1.9 16.0

2018F 15.2 12.2 8.1 26.6 8.7 16.1

2019F 10.2 9.4 8.6 18.5 8.5 16.1

2020F 7.9 7.5 7.4 17.5 NA NA

OPM 2016A 1.3 (4.2) 6.2 NA 11.3 10.5

(%) 2017A 2.7 3.6 5.8 NA 12.9 10.8

2018F 7.4 5.3 6.4 12.0 14.7 11.5

2019F 6.5 4.5 6.8 9.9 14.9 11.8

2020F 6.0 4.2 6.5 10.0 NA NA

OP growth 2016A 17.1 NM 6.4 NM (49.3) 12.4

(%) 2017A 122.9 NM (14.9) NM 0.2 8.8

2018F 199.2 23.8 11.4 NM 23.9 11.5

2019F (21.9) (19.9) 14.4 (23.7) 20.4 6.4

2020F (13.2) (12.6) (6.8) 8.8 NA NA

주: 9월 14일 종가 기준, Keppel Corp, VInci의 추정치는 블룸버그 컨센서스 기준

자료: Bloomberg, 한국투자증권

6

II. 왜 베트남인가

1. 고성장하는 베트남

우리가 베트남 부동산 시장에 주목하는 이유는 세가지다. 1) 경제 고성장에 따른

빠른 도시화, 2) 젊은 인구구성, 3) 규제에서 자유로운 부동산 시장구조다.

부동산 시장의 펀더멘털은 무엇보다 경제 여건이 결정한다. 베트남은 2000년대

들어 연평균 6~7%의 경제성장률을 지속하고 있다. 금융위기로 2010~2014년

주식과 부동산 가격이 하락하는 일시적인 침체를 겪었지만, 2015년부터 빠르게

회복, 2017년 GDP 성장률은 6.8%로 목표치인 6.7%를 상회했다. 2018년 상반

기 GDP 성장률은 7.1%로 8년만에 가장 높았고 향후에도 7%대의 고성장이 예

상된다. 피치와 무디스는 최근 신용등급을 각각 BB-에서 BB로, B1에서 Ba3로

상향했다.

[그림 2] 경제성장률 [그림 3] 금리

자료: CEIC, General Statistics Office(GSO), State Bank of Vietnam 자료: IMF, CEIC

베트남의 1인당 GDP는 2017년 기준 2,343달러로 한국의 1980년대 초반 수준

에 그치지만 중산층 평균은 3,820달러, 부동산 개발의 중심인 호치민 평균은

5,615달러, 하노이는 3,700달러에 육박한다. 즉 베트남 주요 도시의 GDP 수준

은 한국이 분당을 비롯해 1기 신도시를 지으며 부동산 개발이 본격화되던 1980

년대 후반과 같다. 이때 한국의 주택 인허가 실적은 연 60만가구를 넘어섰다. 중

국도 인당 GDP가 5천달러를 넘어서던 2010년부터 주택 건설실적이 크게 증가

했다.

1989~1993년 한국의 1기 신도시 건설이 집중 추진됨에 따라 인구의 24.4%가

서울에 집중됐던 과밀화 현상이 1995년부터 완화되기 시작했다. 지금 베트남도

호치민과 하노이에 몰리는 인구를 수용하기 위해서는 자족기능이 가능한 신도시

가 필요하다. 세계에서 가장 빨리 신도시를 건설한 경험이 있는 한국 건설사가 베

트남에 기여할 수 있는 부분이다.

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1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014

베트남 GDP(좌) 성장률(우)

(십억달러)

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1997 2002 2007 2012 2017

대출금리 예금금리(%)

경제 고성장, 젊은 인구구성,

자유로운 시장 구조

연평균 7%의 경제 성장

호치민의 1인당 GDP는

한국의 1989년 수준

베트남에 자족기능이 가능한

신도시 필요

7

[그림 4] 베트남과 한국의 1인당 GDP


[그림 5] 한국과 중국의 주택 인허가/착공 실적

자료: GSO, CEIC, National Bureau of Statistics

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한국 1인당 GDP(달러)

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베트남 1인당 GDP(달러)

한국의 1980년대와 유사한

GDP 및 성장률

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1000

1965 1975 1985 1995 2005 2015

주택건설인허가(천세대) 1989~2003

1기 신도시(분당/일산/산본/중동/평촌) 건설

0

200

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1,400

1,600

1995 2000 2005 2010 2015

중국 주택 착공 면적(백만㎡)

8

한국의 1980년대 후반, 중국의 2000년대가 그랬듯 지금 호치민과 하노이에 주

택 공급이 크게 늘고 있다. 상당수는 고가 주택으로 ㎡당 2천~6천달러를 호가한

다. 84㎡ 기준 아파트 분양가가 1.7억~5.0억달러에 달한다. ‘Landed property’

인 빌라나 타운하우스는 10~30억달러를 호가한다. PIR(가구소득 대비 주택가격

비율)이 20배를 넘는 셈인데 과연 이 같은 고가 물량을 흡수할 수 있을지가 베트

남 부동산 시장에서 늘 제기돼 온 의구심이었다.

베트남 소득구조의 특이점은 높은 부의 불평등 수준이다. 지니계수 0은 완전 평

등을, 1은 완전 불평등을 의미한다. 한국의 지니계수는 2007년부터 0.31~0.32

를 유지, 높은 편인데 베트남의 지니계수는 2016년 기준 0.44로 한국보다도 높

다. 베트남의 상위 10% 계층은 베트남 GDP에 26.8%를 기여하고, 한국은 23.8%

를 차지하고 있다. 또한 베트남은 자신의 급여만으로 집을 마련하기보다 금융권

대출 혹은 부모 지원을 많이 받는다. 주택 구입 시 LTV는 70%까지 허용되므로

수요 측면의 규제가 느슨하기 때문이다.

베트남은 심한 소득 불균형으로 고가주택 시장이 먼저 성장하고 있다. 이에 가세

해 중저가 주택도 후행적으로 성장하는 양상이다. 외국인의 투자 허용과 상위 계

층의 구매력 향상, 베트남의 자본주의적 부동산 정책이 고가 주택시장을 견인하

고 있다. 실제 탐방에서 경험했던 베트남 사람들의 흔한 주택 구매 패턴은 고소득

계층이 여러 채를 소유하는 것이었다.

<표 3> 베트남 지니계수

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

전국 0.42 0.42 0.424 0.434 0.433 0.424 0.43 0.436

도시 0.41 0.41 0.393 0.404 0.402 0.385 0.397 0.402

지방 0.36 0.37 0.378 0.385 0.395 0.399 0.398 0.407


<표 4> 한국 지니계수

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

시장소득 0.293 0.293 0.305 0.319 0.315 0.31 0.308 0.317

처분가능소득 0.279 0.277 0.285 0.294 0.289 0.285 0.277 0.278


호치민과 하노이에

주택 공급 크게 늘어

부의 불평등 수준이 높은

베트남

고가주택 시장이 먼저 성장

9

2. 가장 젊은 국가

베트남 경제의 최대 강점은 인구구조다. 베트남의 평균 연령은 35세로 세계에서

가장 젊은 나라 중 하나다. 중학교까지 의무교육이며 문맹률도 세계적으로 가장

낮다. 지금은 농어업이 주요 산업이지만 전세계의 주요 공장이 중국의 오른 인건

비 부담에 베트남으로 속속 이전하며 경공업 비중이 커지고 있다. 베트남이 생산

기지화가 되며 필연적으로 빠른 도시화를 야기하고 있다.

베트남 통계청에 따르면 베트남 인구는 2016년 기준 9,200만명, 2025년에는 1

억명에 달할 전망이다. 그러나 북부 산악지대나 농어촌 인구는 집계에서 누락되

기 쉬워 실제로는 이를 상회한다는 것이 정설이다. 실제 2017년 APEC 정상회

의에서 베트남 총리는 ‘베트남 인구는 9,500만명이며 이 중 35세 미만 인구가

35%’라고 발표하기도 했다. 1960~1975년 베트남 전쟁으로 많은 청장년층이 사

망해 노년층 인구 비율이 낮고 20~30대 인구 비율이 두터운 현재의 인구구조가

형성되었다.

[그림 6] 연도별 인구 추이

자료: General Statistics Office, 한국투자증권

[그림 7] 연령별 남녀 인구구성 [그림 8] 연령별 인구구성

자료: General Statistics Office, 한국투자증권 자료: General Statistics Office, 한국투자증권

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1955 1965 1975 1985 1995 2005 2015

베트남 인구(백만명)

0 2 4 6 8 10

0~4

5~9

10~14

15~19

20~24

25~29

30~34

35~39

40~44

45~49

50~54

55~59

60~64

65+

남 여

(%)8.5%

8.0%

8.5%

10.2%

9.2%

8.9%

7.9%

7.6%

7.0%

6.4%

5.3%

3.6%

2.3%

6.6%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%

0~4

5~9

10~14

15~19

20~24

25~29

30~34

35~39

40~44

45~49

50~54

55~59

60~64

65~

연령별 인구구성34세 이하가 61.2%

평균 연령 35세

베트남 전쟁으로

노년층 비율이 낮고

20~30대 비율이 두터워져

10

2017년 기준 만 15~44세 인구가 인구의 47.5%를 차지한다. 노동가능 인구를

만 59세로 가정 시 노동인구 비중은 무려 67.8%다. 최근 유엔인구기금(UNFPA)

는 베트남 인구구조가 ‘황금 인구구조’로 진입했다고 밝혔다. 황금 인구구조는 만

16~59세 노동인구 수가 비노동인구의 2배 이상인 시기를 의미한다. 베트남 통

계청은 황금 인구구조가 2040년까지 이어질 것으로 전망하고 있다. 즉 2040년

까지 베트남의 경제는 낙관적이다.

노동 가능인구는 주택수요의 가장 큰 원동력이다. 노동 가능인구가 많을수록 국

가의 발전 가능성이 높고 인당 국민소득도 증가할 수 있다. 청장년층과 노동가능

인구가 늘어날수록 지속적인 소득이 발생하고 양질의 주거수준에 대한 욕구가 늘

어난다. 베트남의 젊은층, 20~30대는 오래된 전통 가옥보다 현대적인 빌라나 아

파트를 선호하기 시작했다.

[그림 9] ‘황금 인구구조’ 진입

자료: BMI Research, 한국투자증권

23% 23% 23% 23% 22%

26% 25% 25% 23% 20%

23% 23% 24% 24%24%

17% 17% 18% 18% 19%

7% 7% 8% 9% 12%

3% 3% 3% 3% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2015 2016 2017 2020F 2025F

만75세 이상

만60~74세

만45~59세

만30~44세

만15~29세

만0~14세

황금 인구구조 진입,

2040년까지 이어질 것

노동 가능인구는

주택수요의 가장 큰 원동력

11

3. 중국 다음은 베트남

젊은 인구와 견조한 경제성장은 빠른 도시화를 야기하고 있다. 기업과 일자리가

있는 대도시, 호치민과 하노이로 젊은이들이 몰려 들며 주택 수요가 급증하고 있

다. 한국의 1980년대에서 나타났던 현상이다.

당시 한국의 주거 유형 중 아파트 비중은 10%에 불과했지만 이후 20년간 급속

도로 늘어 2000년에는 50%에 육박했다. 현재 베트남의 주거 유형 중 아파트와

빌라 등 공동주택 비중은 1.5%지만 대도시인 호치민은 9%로 한국의 1980년대

와 유사하다. 현재 젊은층의 도시 집중과 주거 유형의 선호도 변화 현상을 감안하

면 20년간 빌라와 아파트 등 공동주택 건설은 빠르게 늘어날 전망이다.

한국은 1968년 도시화율 35%를 돌파했다. 이 때부터 도시화율 50%에 이르기

까지 채 10년이 걸리지 않았다. 베트남은 2017년 도시화율 35%를 기록했고 최

근의 빠른 경제성장을 감안 시 2025년에 도시화율 50%에 이를 전망이다. 한국

의 사례를 단순히 대입한다면 2025년까지 총 180만채의 현대화 주택이 필요하

다는 의미다.

[그림 10] 한국, 중국, 베트남 도시화율


0

20

40

60

80

100

1960 1970 1980 1990 2000 2010


1968년 도시화율 35%

0

10

20

30

40

50

60

70

1960 1970 1980 1990 2000 2010


1999년 도시화율 35%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1960 1970 1980 1990 2000 2010


2017년 도시화율 35%

젊은 인구와 경제성장,

빠른 도시화 야기

1980년대 후반 한국의

주거 유형에서 아파트 비중

10%, 2000년 50%

한국, 도시화율 30%에서

60%에 이르기까지 20년

12

특히 공산주의 국가인 중국은 1999년, 부동산의 사유화를 인정하기 시작하며 주

택가격 상승 속도가 더욱 가팔라 이후 10년간 상승률은 무려 156%, 2017년까

지 누적 상승률은 290%에 달한다. 베트남이 민간에게 부동산의 사용권을 인정한

것은 1991년이지만 아파트라는 현대화 주택이 공급돼 국민들이 주택에 본격 관

심을 갖기 시작한 것은 2014년이다. 향후 20년간 부동산 시장의 성장 가능성을

시사한다.

[그림 11] 도시화가 진행되던 한국의 1980년대, 중국 2000년대 주택가격 지수

자료: KB은행, World Bank, 한국투자증권

베트남의 일반적인 가족 유형은 4인 가족으로 베트남 역시 핵가족화가 진행되고

있다. 공산당원만 자녀 출산이 1명으로 제한될 뿐 대부분 2명의 자녀를 두고 있

다. 그간 대가족이 거주할 수 있는 전통 주택이나 타운하우스의 선호도가 높았으

나 핵가족화로 아파트와 빌라 선호도가 높아지고 있다.

20~30대가 주택의 주요 구매층으로 떠오르며 한국, 일본, 중국 등 외국인의 자

금력으로 성장한 아파트 시장에 베트남 현지인의 비중이 높아지고 있다. 베트남

인구의 절반인 20~30대 젊은층 위주로 아파트 선호 현상이 뚜렷해지고 있기 때

문이다. 이들은 소득이 증가하며 안정적 투자처로 아파트를 찾는다. 그간 베트남

신축 아파트 시장은 외국인 위주의 고가 아파트가 대부분이었으나 작년부터 중저

가 아파트가 판매량의 2/3를 차지하기 시작했다. 고가 아파트가 시장을 주도하다

가, 점차 중저가로 확산되는 모습이다.

0

20

40

60

80

100

120

86 91 96 01 06 11 16

한국 주택가격 지수

1986~1990년 주택가격 50% 상승

(2005.12=100)

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

95 00 05 10 15

중국 주택가격(위안/㎡)

도시화율 35% 돌파,

개인의 주택 소유를 허용하며

2000~2011년 주택가격 156% 상승

2014년부터 아파트

사유화에 대한 관심 증폭

베트남 역시 핵가족화 진행,

아파트와 같은 현대화 주택

수요 높아져

13

[그림 12] 한국의 주거유형 중 아파트 비중

자료: 통계청, 한국투자증권

[그림 13] 베트남 주거 유형 [그림 14] 베트남 주택 건설 실적

주: 2015년 기준

자료: GSO, State Bank of Vietnam, 한국투자증권 자료: GSO, CEIC, 한국투자증권

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1975 1980 1985 1990 1995 2000

한국 주거유형 중 아파트 비중

8.7%

91.3%

5.6%

94.4%

1.5%

98.5%

아파트/빌라

단독주택

전국

호치민

하노이

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2005 2007 2009 2011 2013 2015

주택 공급 면적(백만㎡)

14

III. 개발의 중심, 호치민과 하노이

1. 베트남의 수직적 도시화(vertical urbanism)

베트남 전체적으로는 아직 아파트 문화가 대중화되지 않았으나 호치민과 하노이

는 연 3만~4만세대씩 빌라, 타운하우스, 아파트가 공급되며 전체 주거 유형에서

현대화된 공동주택 비중이 늘고 있다. 특히 베트남 사람들은 ‘Landed property’

인 타운하우스나 빌라를 선호한다. 부동산 소유를 공식 인정한지 4년밖에 되지

않다 보니 주택보다 토지 투자에 관심이 많기 때문이다. 빌라나 타운하우스는 분

양 초기 90% 이상이 소진되는 모습을 보이고 있다.

이제 호치민 같은 대도시에는 부지 공급이 원활하지 않다. 베트남 정부는 2013

년 토지법 도입 이후, 정부가 특별한 이유가 아니면 부지 정리와 불하를 하지 않

아 디벨로퍼들은 토지 확보에 어려움을 겪고 있다. 이제 디벨로퍼들은 직접 거주

자들에게 토지 보상을 함으로써 부지를 확보해야 하는데 장시간이 걸릴 수밖에

없다. 해외 디벨로퍼는 프로젝트 개발을, 베트남 기업은 토지 확보와 법적 절차를

담당하는 형태로 합작 개발을 하는 경우가 많아졌다. 그러나 현지 기업 역시 토지

확보가 어려운 것은 마찬가지라 실질적으로 디벨로퍼의 신규 진출은 막혔다고 할

수 있다. 따라서 핵심 도심은 2019년까지 주택 공급이 많지만 그 이후에는 거의

계획된 것이 없다. 때마침 호치민에 부지를 보유한 GS건설의 주택 공급시기는

2020년부터 본격화된다.

호치민 인구는 2017년 기준 1천만명으로 연 3%씩 인구가 유입되고 있다. 대체

로 4인 가구이므로 인구 유입에 따른 신규 주택수요만 연 7.5만세대로 산출된다.

2008년까지는 연 4천세대씩 공급되는 시장이었으나 2015년부터 아파트 연 3만

세대, 빌라 3천세대씩 공급되며 큰 폭 늘었음에도 여전히 수요가 공급을 초과한

다.

[그림 15] 호치민 인구 추이 [그림 16] 하노이 인구 추이

자료: CEIC, Ho Chi Minh City Statistics Office, 한국투자증권 자료: CEIC, Hanoi Statistical Office, 한국투자증권

(1%)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1993 1997 2001 2005 2009 2013

호치민 인구(좌) 증가율(우)

(백만명)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

하노이 인구(좌) 증가율(우)

(백만명)

호치민과 하노이에

연 3만~4만세대씩

현대화 주택 공급

2013년 토지법 도입 후

부지 공급 막혀

호치민, 연 3%씩 인구 유입

15

2017년 호치민과 하노이 주택시장은 2016년의 강한 모습을 이어갔다. 두 지역

에서 총 6.6만세대가 분양됐고 5.9만세대가 팔렸다. 베트남의 수직적 도시화

(vertical urbanism) 현상은 2018~2019년, 다수의 프로젝트 준공과 함께 가속

화될 전망이다. 탄탄한 수요와 유연한 시장구조로 베트남 개발사업은 글로벌 디

벨로퍼들에게 각광받고 있다. 2017년 호치민에 분양된 주택 중 해외 디벨로퍼 비

중은 15%로 고급주택에 집중돼 있다.

최대의 경제도시 호치민

그간 호치민은 기존 구시가지로 공항이 위치한 서북지역 위주로 개발되었다.

2000년대 들어서는 동북쪽과 남쪽으로 개발이 확대되는 모습이다. 남쪽을 개발

하기 위해 여러 항만을 도심에서 외곽으로 이전시킴에 따라 도시 개발이 탄력을

받고 있다. 향후 동부와 남부지역 주택 수요가 견조할 전망이며 특히 뚜띠엠 지역

은 폭발적 관심을 받고 있다.

2군의 뚜띠엠, AhPhu, Thanh My Loi가 핵심 개발지역으로 부상하고 있다. 2군

뚜띠엠에는 GS건설과 롯데건설 컨소시움이 분양을 준비 중이다. 또한 향후 호치

민의 확장이라는 도시 계획 하에 9군에 속한 냐베, Binh Chanh, Can Gio 지역에

도 관심이 높아지고 있다. 현재 베트남 주택시장에서 최대 player인 VinGroup

역시 9군에 ‘VinCity project’ 개발을 추진하고 있다.

[그림 17] 호치민시 지도

자료: Swhengtee Group, Asianpropertyreview.com, 한국투자증권

2분기 호치민시 신규 주택공급량은 6,019세대, 상반기는 15,522세대로 전년대

비 5% 증가했다. 중저가(mid-end) 아파트 공급은 전년대비 52% 감소한 반면

고급주택(high-end segment)이 공급의 대부분인 54%를 차지했다. 2분기 신규

공급량의 80% 이상이 판매됐다.

2017년 호치민과 하노이에

6.6만세대 분양, 90% 팔려

동북쪽과 남쪽으로 호치민

도시개발 확대

2군 뚜띠엠이 핵심 개발지역

으로 부상

2분기 호치민의 공급량 중

54%가 고급주택

16

분양가는 상승세다. 2017년 분양가는 전년대비 3% 상승했다. 중저가 아파트 분

양가가 5% 증가하며 상승률이 가장 가팔랐다. 올 2분기에는 최고급 아파트 분양

이 늘어나며 호치민의 평균 분양가는 ㎡당 1,580달러를 기록했다. 하반기 최고급

아파트 공급이 늘며 2018년 평균 분양가는 전년대비 6% 증가할 전망이다.

2017년 호치민의 분양 물량은 전년대비 19% 감소한 3.1만세대를 기록했다. 중

저가 아파트가 64%를 차지하며 비중은 전년대비 14%p 늘었다. 고급아파트 비

중은 21%, 초고급(luxury)는 1개 프로젝트에 불과해 공급량의 1%에 그쳤다.

2017년 신규 공급된 주택 중 해외 디벨로퍼 비중은 15%로 상승세인데 2018년

부터 이들의 분양이 늘며 믹스는 고급주택 위주로 전환될 것이다. 이를 감안한

2018년 예상 주택공급은 3.7만세대다. 연 7.5만세대의 신규 주택 수요를 여전히

하회한다. 또한 2016년 공급량 증가를 감안해 디벨로퍼들이 자체적으로 2017년

분양 속도를 조절한 것이라 신규 공급물량은 안정적으로 소화되고 있다.

2017년 판매량은 전년대비 감소했지만 5년 만에 매매량이 신규 공급량을 넘어

섰다. 2018년 아파트 매매량은 2017년 대비 20% 증가한 4만세대 이상으로 예

상된다. 신규 분양 외에도 기존 주택 매매가 늘며 부동산 시장이 활성화되고 있다.

[그림 18] 호치민 고급 빌라/아파트 분양가 추이 [그림 19] 호치민 주택 공급

자료: CBRE, 한국투자증권 자료: CBRE, 한국투자증권

2000년대 초, 푸미흥에 고급아파트 분양이 시작됐는데 흥미롭게도 주인들 상당

수가 하노이 사람들이었다. 지금도 호치민 부동산의 주요 수요층 중 하나는 하노

이 사람들이다. 베트남전 당시 하노이를 중심으로 한 북부가 승전함에 따라 호치

민에 있는 많은 부유층들은 소유한 땅이나 부를 버리고 미국 등 해외로 대거 이

주했다. 결국 그 부를 차지한 것은 공산당이 있는 하노이 사람들이어서 부유층은

호치민보다 하노이에 더 많아졌다.

또한 베트남전 당시 실질적 피해는 미군 폭격으로 하노이가 더 많이 받아 하노이

의 도시 개발이 다소 더딘 영향도 크다. 반면 호치민은 프랑스나 미국의 지배 영

향으로 하노이보다 더 발전하게 된다. 결국 경제규모나 도시형태는 호치민이 더

발전하게 되었고 베트남 전역의 유동성을 흡수하고 있다.

(20%)

(15%)

(10%)

(5%)

0%

5%

10%

15%

20%

1,500

1,600

1,700

1,800

1,900

2,000

2,100

2,200

2,300

2008 2010 2012 2014 2016 1H18

호치민 고급 아파트 분양가(좌)

증가율(우)

(USD/㎡)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

2009 2011 2013 2015 2017 2019F

호치민(세대)

분양가 상승세,

2018년 평균 분양가는

믹스 변화로 6% 증가 전망

2017년 분양물량은

19% 감소하며 속도조절

5년 만에 처음으로 아파트

매매량이 신규 공급량 넘어

2000년대 초 공급된 푸미흥

고급아파트 주요 매수자는

하노이 사람들

경제규모나 도시형태는

호치민이 더욱 발전

17

하노이

2017년 하노이에는 역사적 최대치인 3.5만세대가 신규 공급됐다. 중저가 아파트

가 2.2만세대로 64%를 차지했다. 2018~2020년 신규 공급량은 최근 3개년 평

균치인 연 3.3만세대를 유지할 전망이다. 하노이는 호치민과 달리 2017년 누적

공급량 기준, 현지업체의 점유율이 94%에 달하고 신규 아파트 공급이 중저가 아

파트에 집중돼 호치민과 다른 양상이다. 베트남 최대 부동산그룹인 VinGroup이

하노이에 위치하고 부동산 개발도 하노이 중심으로 진행해 왔기 때문이다.

신규 아파트 공급이 중저가 아파트에 집중되며 경쟁이 심화되고 품질이 중요한

요소로 부각되기 시작했다. 로컬 메이저 업체들은 Dan Phuong, Me Linh 등 신

규지역에 대규모 공급을 계획 중이다. 해외 디벨로퍼로 Sumitomo Corporation

과 Mitsuibishi Corporation 등 일본업체가 현지업체와 협력해 하노이 시장에 진

출했다. 대우건설을 비롯해 해외 디벨로퍼는 중저가 시장보다 고급주택 시장을

겨냥하고 있다.

[그림 20] 대우건설의 하노이 떠호이떠이 개발사업 계획 (1단계 완료)

자료: 대우건설, 한국투자증권

2018년 예상 분양물량은 총 3.2만세대로 전년대비 10% 줄어들 전망이다. 2017

년 사상 최대의 물량이 공급되다 보니, 디벨로퍼들의 경험이 쌓이며 시장 분석과

대응능력이 늘어나 공급량 축소로 기존에 공급됐던 주택 재고를 소화하는 시간을

갖고 있다.

현재 개발 중인 핵심지역의 3개 고급주택 단지(D’Eldorado 2, 대우건설의

Starlake, Vinhomes의 West Point)는 시장의 관심을 크게 유발했다. 신규공급

1단계

114.8ha2단계

71.5ha탕롱오페라

(18.9ha)

도시순환도로

(Vo Chi Cong)

주거

29.5ha

호수

4.5ha

복합용도

11.1ha

학교

8.1ha

상업지역

27.5ha

인프라

55.8ha

행정관청/기부채납

38.9ha

2017년 역사적 최대치 분양,

대부분 중저가로 호치민과

다른 양상

로컬 업체의 점유율 94%

최근 해외 디벨로퍼도 개발

2018년 분양은 10% 감소,

디벨로퍼의 경험 축적으로

분양 시기 조절

고급주택 분양 비중 상승

18

물량에서 고급주택 비중은 올해 1분기 15%에서 2분기 37%로 상승했다. 투자

수요는 임대수익률이 높은 핵심지역의 고급아파트에, 실수요자는 편의시설과 아

파트 품질에 집중된다. 2018년 핵심지역(CBD, midtown cluster) 프로젝트가 다

수 예정돼 있어 고급주택의 분양가는 전년대비 3~5% 상승할 전망이다. 반면 중

저가 아파트의 경우 견조한 수요에도 경쟁 심화로 분양가 상승률은 1~2% 내외

에 그칠 전망이다.

[그림 21] 하노이 고급 빌라/아파트 분양가 추이 [그림 22] 하노이 주택 공급량

자료: CBRE, 한국투자증권 자료: CBRE, 한국투자증권

<표 5> 대우건설의 THT 개발사업

구분 내용

사업명 하노이 스타레이크 프로젝트(THT 신도시 개발사업)

위치 하노이시 서호 서쪽(하노이 시청으로부터 북서쪽 5km 지점)

사업기간 1단계: 2010/6~2021/12

2단계: 2017/10~2023/12

면적 총 186.3ha(1단계 114.8ha, 2단계 71.5ha)

개발규모 1단계: 상업 및 업무, 복합용지 조성/판매 29.3ha

빌라 364세대, 아파트 603세대 분양

2단계: 상업 및 업무, 복합용지 조성/판매 9.3ha

빌라 287세대, 아파트 1,432세대 분양


[그림 23] 대우건설의 THT 개발사업 timeline


(20%)

(15%)

(10%)

(5%)

0%

5%

10%

15%

20%

1,300

1,500

1,700

1,900

2,100

2,300

2,500

2,700

2,900

2008 2010 2012 2014 2016 1H18

하노이 고급 아파트 분양가(좌)

증가율(우)(USD/㎡)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2009 2011 2013 2015 2017 2019F

하노이(세대)

2006 2013 2014 2016 2017 2018

투자기획부

투자허가 승인

Master plan

변경 승인

부지조성공사

착공

현재

1차 빌라

계약 시작(7월)

2차 빌라

분양 개시(1월)

3차 빌라

분양 개시(7월)

4차 빌라 분양

개시(5월)

용지 판매 및

2단계 사업 착수

19

2. 자본주의적인 베트남 부동산 시장

베트남 부동산 시장은 2015년 7월 1일, 외국인 투자를 허용하며 본격 호황기를

맞게 되었다. 지금은 upcycle이 시작된 지 3년째로, 연 7%대의 경제 성장률이

든든하게 받쳐주며 부동산 시장 활성화가 장기화될 조짐이다. 호치민 주택시장은

고급화되고 물량도 늘고 있어, 빠른 소화에 의문은 있을 수 있다. 그러나 베트남

의 경제 여건과 도시화 속도를 볼 때 시장 리스크를 우려할 단계는 아니다.

[그림 24] 2015년 주택법 개정안 내용

자료: Swhengtee Group, Asianpropertyreview.com, 한국투자증권

분양가가 상승하는 이유는 그만큼 고급주택의 수요가 풍부하기 때문이다. 흔히

베트남 고급주택은 외국인들만의 시장으로 인식됐다. 2015년 외국인의 투자 허

용으로 외국인에게서 먼저 수요가 촉발된 것은 사실이나 베트남 현지인들이 가세

하며 시장이 확대되고 있다. 2014년 부동산 소유를 합법화한 뒤 베트남의 부동산

시장 구조는 사회주의 국가임에도 한국보다 훨씬 더 자본주의적이기 때문이다.

이는 다음과 같은 부동산 시장 정책에서 알 수 있다.

1) 주택 청약이 자유롭다. 주택 소유 여부나 소득과 무관하며 한국과 같은 청약

시스템이 없어 청약 통장이나 1순위의 개념이 없다. 내국인은 물론, 외국인도 자

격 제한이 없다. 2015년 시행된 주택법 개정안에 따라 베트남 입국에 필요한 비

자를 받은 모든 외국인 혹은 외투법인은 주택, 아파트나 빌라 모두 소유가 가능하

다. 외국인의 주택 임대도 가능하다.

외국인의 부동산 소유는 소유권 증명(핑크북, 자산 소유권 증서) 발급일로부터

50년 소유로 제한되나 1회 연장이 가능해 총 100년 소유가 가능하다. 50년 연장

은 주거용 주택에만 제한되며 기타 건물은 연장이 불가하다. 기간 만료 이후 베트

남인에게 팔면 50년이 다시 리셋되는 구조라 실질적으로 영구 사용권이다. 1개

프로젝트의 아파트에서 외국인 가구가 차지하는 비중은 총 가구의 30% 이내로

제한된다.

매수

주체

구매

제한

보유

기간기타2015년 7월 1일

개정전

베트남에서 1년 이상근무한 외국인,그외 다수 조건 충족

아파트 1채30% 이하단독주택 세대수의10% 이하(프로젝트별)

50년계약 만료후 연장 가능,(베트남 국민과 혼인 시영구 보유)

재임대 불가,거주 목적만 가능

베트남에 입국 허가된외국인

아파트 세대수의30% 이하단독주택 세대수의10% 이하(프로젝트별)

50년 이상(관련법 의거 연장 가능,베트남 국민과 혼인 시영구 보유)

재임대, 융자, 양도,출자 등제한적으로 가능

개정후

Upcycle 3년째

베트남 부동산 시장 구조는

공산주의임에도 자본주의적

주택 청약에 제한이 없음

외국인의 주택 구입 시

50년 소유로 제한, 1회 연장,

현지인에게 매각시

영구 소유권 인정

20

2) 세부담이 낮다. 취득세는 0.5%이고 양도세는 2%에 불과하다. 전매도 아무런

제한이 없고 다주택자에 대해서도 어떤 규제가 없다. 현재 베트남의 강력한 주택

수요자는 부유층, 특히 다주택자들이다. 베트남 사람들은 은행에 대한 신뢰가 여

전히 낮아 예금을 기피한다. 실물 자산을 구입함으로써 인플레이션을 헤지하고자

하는 투자 성향은 더욱 강해지고 있다.

3) 공급자에게도 규제가 없다. 분양가에 제한이 없을 뿐 아니라 동일 프로젝트

내에서도 단계마다 분양가 인상이 가능하다. 이같이 자유로운 공급 구조는 국가

재정이 약한 베트남에 다수의 해외 디벨로퍼의 자금을 유치하는 긍정적 결과를

가져왔다.

분양가에 제한이 없다고 공급자들이 무한정 분양가를 올리는 것도 아니다. 디벨

로퍼들은 충분히 소화되는 수준에서 합리적으로 분양가를 책정하며, 이는 유연한

공급구조를 가져왔다. 호치민과 하노이에 고급주택 분양이 최근 3년간 급속히 늘

었지만 2017~2018년에 디벨로퍼들이 원하는 가격에 분양하기 위해 기존 물량

이 소화될 때까지 기다린 것이 대표적 사례다. 공급을 잠시 쉬며 최근 분양을 재

개해 좋은 성과를 내고 있다. 규제가 강할 때 오히려 디벨로퍼들은 밀어내기를 하

게 되고, 거대한 수급 불균형을 야기하는 경우가 많다.

베트남에서 가장 인기 있는 주택 유형은 ‘Landed property’라고 하는 타운하우

스나 빌라다. 현재 호치민 타운하우스의 평균 분양가는 ㎡당 6천달러선으로, 4~5

층의 연면적 4,000㎡에 채당 25억원짜리 주택이 무수하다. 특히 샵하우스라 불

리는 타운하우스는 일반 타운하우스보다 20%, 도심에서는 50% 이상 비싸 가장

인기가 높다. 용적률이 개별 필지당 200% 이상인데다, 1층에 음식점이나 상가를

입점시켜 집주인이 직접 비즈니스를 하거나 제3자에게 임대를 한다. 대로변 타운

하우스는 대부분 샵하우스로 조성된다. Door-to-door 통행이동에 최적화된 베

트남의 오토바이 문화에서는 가로 전구간이 상권이며 베트남만의 독특한 주거 문

화다.

전통적으로 ‘landed property’를 선호하는 베트남 사람들이지만 최근 젊은층 중

심으로 고층 아파트의 선호도가 높아지고 있다. 핵가족화가 진행되고 있는데다,

도심의 편리한 인프라와 고급아파트의 편의시설을 누리고자 하기 때문이다.

전매 제한이 없고

다주택자에 대한 규제 전무

공급자도 규제에서 자유로워

자유로운 시장구조로

디벨로퍼는 물량 조절 가능

Landed property 선호,

‘샵하우스’ 인기가 가장 좋아

젊은층 중심으로

고층 아파트의 선호도 증가

21

[그림 25] 호치민 초고층 아파트, ‘드래곤힐’ [그림 26] 베트남의 빌라

자료: 한국투자증권 자료: 한국투자증권

[그림 27] 베트남의 타운하우스 중 하나인 샵하우스 [그림 28] 베트남의 사회주택


22

3. GS건설의 호치민 개발 시동

호치민은 글로벌 디벨로퍼들의 격전지다. 1990년대 대만의 CT&D가 ‘푸미흥’ 신

도시를 개발하며 해외 디벨로퍼들이 베트남에 진출하기 시작해 지금은 최대 각축

장이 되었다. 도심 내 부지 확보는 더 이상 어렵다. 일부 디벨로퍼들은 도심과 가

까운 신도시로 눈을 돌리기도 한다. 그러나 2013년부터 택지 입찰 조건이 까다

로워지며 신도시에서조차 글로벌 디벨로퍼의 신규 진출은 어려워지는 상황이다.

GS건설은 2004년부터 부지를 매입하기 시작해 현재 135만평의 부지를 보유하

고 있다. 외국인 디벨로퍼로서 최대 규모다. 두 가지 유형으로 사업이 이뤄지는데

1) 호치민시 도로 건설을 통해 확보한 30만평의 부지를 개발하는 BT(Build

Transfer)사업, 2) GS건설이 100% 사업비를 투자한 106만평의 냐베신도시 개

발사업이다.

BT사업은 재정이 부족한 베트남에서 흔히 사용되는 개발방식이다. GS건설은

13.7km의 TBO도로 건설의 대가로 30만평의 부지를 받았다. 이 중 리버뷰는

2012년 분양을 완료했고 1.3만평의 리버사이드와 10군 부지는 금융위기 당시

매각했다. 현재 1.2만평의 뚜띠엠, 100만평의 냐베, 27.8만평의 9군 미니신도시

개발을 추진 중이다.

[그림 29] GS건설의 호치민 개발 사업지

자료: GS건설, 한국투자증권

GS건설이 베트남에서 최초로 분양한 프로젝트는 2군에 위치한 ‘자이 리버뷰’다.

금융위기의 어려움 속에서도 2012년 준공해 임대수익률 8%로 현재 호치민 시내

에서 가장 임대수익률이 높다. 당시 분양가는 39평 기준 34만달러, 50평 44만달

TBO 도로

자이 리버뷰

투티엠

9군 신도시

냐베 신도시

호치민,

글로벌 디벨로퍼의 격전지

GS건설, 135만평 부지 보유,

외국인으로서 최대 규모

BT사업으로

30만평의 부지 확보

2012년 준공한 ‘자이 리버뷰’

23

러, 펜트하우스인 156평 110만달러 등 ㎡당 분양가는 2,500달러 수준이었다.

의욕적으로 분양했지만 너무나 앞선 시설 도입으로 베트남 소비자가 충분히 수용

을 못한 것으로 보인다. 당시 설치했던 스크린 골프장이나 사우나 시설은 여전히

활용도가 낮다. GS건설은 리버뷰 프로젝트 경험을 기반으로 향후 개발사업은 베

트남 현지인의 특성에 맞춰 효과적으로 진행할 계획이다.

[그림 30] 2012년 준공한 자이 리버뷰 전경 [그림 31] 자이 리버뷰의 피트니스

자료: Xi Riverview Palace 자료: Xi Riverview Palace

뚜띠엠, 상해의 푸동

뚜띠엠은 2군에 위치한 총 200만평(675ha)의 도심으로 15만명, 약 2.7만세대

를 수용할 수 있다. 이 중 GS건설이 보유한 부지는 1.2만평이다. 총 부지의 95%

는 주거용, 5%는 상업용 건물로 계획돼 있고 용적률 350%로 주거 유형은 아파

트만 조성할 수 있다. 아파트는 ‘Landed property’가 아니기 때문에 편의시설을

강조한 건설이 필요하다. 현재 뚜띠엠 제1교가 개통돼 있고 도시계획상 2019년

제2교가 개통되는 등 뚜띠엠을 중심으로 교통 인프라가 다수 건설된다. 게다가 4

군, 7군을 잇는 교량 건설도 계획돼 있어 뚜띠엠에 관심이 높아지고 있다.

호치민의 유망 지역으로 흔히 푸미흥이 언급되나, 이제 개발이 거의 끝난 푸미흥

보다 2군의 잠재력이 더욱 높아질 전망이다. 그 중에서도 뚜띠엠은 향후 서울의

강남처럼 개발될 것으로 기대된다. 최근 1군에 최고급 아파트인 빈홈의 ‘골든리

버’가 준공되고 빈탄군에 센트럴파크 아파트 1.1만세대가 입주하며 1군과 2군 위

주의 개발이 가속화되고 있다. 이제 굳이 푸미흥을 가지 않아도 1, 2군에서 핵심

도심의 장점을 누릴 수 있음을 의미한다. 푸미흥이 20세기 호치민의 대표 개발모

형으로 평가됐다면 뚜띠엠은 21세기의 대표 도시개발 사업이다.

현재 뚜띠엠에 개발을 추진 중인 건설사로 롯데건설과 싱가폴 케펠랜드가 있다.

롯데건설은 투자승인은 받았지만 마스터플랜(detailed plan) 승인 과정이라 아직

토지가격이 미확정이다. 정식 착공 시, 토지 가격이 사업성의 관건이 될 것이다.

Empire city는 싱가폴 케펠랜드가 40%, Gaw캐피탈 40%, 로컬 2개사가 합작한

개발사업이다. 2016년 말 1차 분양, 2017년 5월 2차 분양, 2018년 7월 강변에

저층 아파트 분양을 시작해 거의 완료했다. 분양가는 1차 2,800달러, 2차 3,600

GS건설, 뚜띠엠에 1.2만평

부지 보유

2군의 높아지는 잠재력

뚜띠엠 분양가, 지속 상승

24

달러, 프리미엄급인 강변 빌라 분양가는 6천달러에 육박했다. 현재 1차분은 프리

미엄 20~30%에 거래되고 있다.

[그림 32] 뚜띠엠 개발 현황


[그림 33] GS건설의 뚜띠엠 부지 [그림 34] 뚜띠엠 Empire city 프로젝트 분양가


GS건설은 뚜띠엠을 3개 블록으로 나눠 총 817세대를 2020년까지 분양할 계획

이다. 2019년 1분기 최종 인허가가 완료되면 4월경 본착공이 가능하다. 당초 GS

건설은 계획된 물량 전량을 분양 매각할 계획이었으나 처음 착공할 3-11 블록

은 GS건설이 보유, 운영하는 방향으로 계획을 수정했다. 뜨거운 뚜띠엠의 성장

가능성을 감안한 것이다. 예상 임대수익률은 8%로 인근의 6%를 충분히 상회할

것으로 추정된다. 특히 인근 Thao Dien지역에는 외국인학교가 위치하고 있어 임

대수요가 풍부하다.

<표 6> 뚜띠엠 개발사업 계획 (단위: 평, 세대)

면적(평) 용적률 세대수(세대) 착공 시기

3-11 2,761 547% 318 2018

3-7 2,381 384% 154 2019

3-3 4,926 416% 345 2020

합계 10,068 447% 817


주요 도로

2014년도부터 착공 시작하여,

2017년도에 완공 예정

Thu Thiem 터널

1군까지 연결

2011년도 완공

Thu Thiem 도보 다리

1군과 연결

현재 설계중

Thu Thiem 2 다리

1군과 연결(Ton Duc Thang길과 연결 예정)

투자자: Dai Quant Minh

현재 건설중으로, 2018년도에 완공예정

Thu Thiem 1 다리

Binh Thanh군과 연결, 2008년도

Thu Thiem 4 다리

7군과 연결

현재 계획중

Thu Thiem 3 다리

4군과 연결

현재 계획중

Lotte EC

GS

2,800

3,600

6,000

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

1차(2016) 2차(2017) 3차(2018년 6월)

Empire city 분양가(달러/㎡)

뚜띠엠 817세대를

2020년까지 분양할 계획

25

이후 분양할 2개 블록은 2bed 기준 ㎡당 4,500달러, 채당 분양가는 3.5억원으로

가정 시 2개 블록만 분양하더라도 총 3,000~4,000억원의 매출이 예상된다. 주

거시설 분양이 마무리되는 2020년에는 대지면적 2,099평 부지에 용적률

1,311%, 연면적 3.3만평의 오피스를 착공할 계획이다. 참고로 서울 ‘그랑서울’

오피스의 대지면적은 4,304평, 용적률은 999%로 연면적 5.3만평이다. 만약 3개

블록 모두 분양 매각 가정 시 총 5,360억~6,180억원의 매출로 추정된다. 영업이

익률은 9.6~20.9%에 달할 전망이다. 무엇보다 GS건설은 인근 ‘자이 리버뷰’ 건

설 경험이 있기 때문에 뚜띠엠의 성공 가능성은 명확하다.

<표 7> 투티엠 개발사업 추정(3개 블록 모두 분양 가정 시) (단위: 십억원)

채당 분양가 0.35 0.4 0.45 근거

주거분양 매출 286 327 368 세대당 평균 3.5억~4.5억원 가정

상업시설 매출 250 250 250

총 매출 536 577 618

건축비 110 110 110 2,300달러/3.3㎡ 가정

토지 취득원가 360 360 360 BTO 도로 건설비용

판관비/인허가 비용 14 16 18 주거 매출의 5% 가정

영업이익 52 91 129

영업이익률 9.6% 15.7% 20.9%


1개 블록은 보유, 운영

2개 블록은 분양

26

냐베, 최대의 신도시 조성 사례

GS건설의 베트남 사업에 있어 핵심은 냐베다. 108만평 부지에 1.7만세대를 공급

하는 베트남 최대 프로젝트라는 의미도 있지만 단순 분양 외에도 향후 자족기능

도시에 필요한 수도나 전기 등 유틸리티 사업 운영도 계획하고 있기 때문이다. 냐

베는 한국의 신도시인 중동과 산본 규모이며 분당의 1/5 수준이다. 개별 기업 단

독으로 이 같은 규모의 신도시 조성 경험은 국내 건설사로서도 최초이고, 글로벌

디벨로퍼에게서도 찾기 힘든 사례다. 신도시 부지도 확보가 어려워지며 2004년

냐베 부지를 매입한 GS건설에게 해외 디벨로퍼들의 공동사업 제안이 크게 늘고

있을 정도다.

냐베 신도시는 5단계로 진행된다. 빌라, 타운하우스, 아파트 등 주거 유형에 따라

분양가는 크게 달라진다. 현재 베트남 빌라와 타운하우스의 평균 분양가는 ㎡당

2,500달러를 넘어섰다. 도심 내 강변에 위치한 프리미엄급은 6,000달러도 경신

했다. 착공 시기도 최적이다. 냐베는 도심에서 9km 떨어져 있으며 30분 거리인

데 그간 동쪽에 치우쳤던 광역 인프라 개발이 남쪽으로 확산되고 있기 때문이다.

착공의 난제였던 송전선 철거도 2019년 초 완료가 확정됨에 따라 냐베 개발은

11월 드디어 시작된다.

GS건설은 11월 1-1단계 377세대의 빌라/타운하우스 booking(청약)을 시작으

로 향후 10년간 냐베사업을 진행할 계획이다. 1-1단계는 고급 타운하우스와 빌

라 357세대를 공급하며 약 1,500억원 의 매출이 예상된다. 1-2단계는 빌라

121세대, 아파트 541세대, 1-3단계는 아파트 2,446세대로 1단계에서만 총

3,485세대의 주택을 공급한다. 1단계의 주거시설이 공급되고 인근 시가지가 완성

돼 가치가 증대되면 10.8ha의 오피스 개발에 나설 계획이다.

냐베지역 타운하우스는 4층, 베트남에서 수요가 가장 높은 강변 빌라는 3층 용적

률로 인허가를 받았다. 강변 빌라는 연면적 100평에 달하는 고급 주택으로 지어

진다. 분양가는 타운하우스의 경우 채당 3억원, 강변 빌라는 10억원대에 책정될

전망이다. 이는 푸미흥 지역 주택가격의 1/2 수준이다. 푸미흥 지역 주택 소유자

들의 교체매매나 이주가 예상된다. 고가 타운하우스나 강변빌라는 냐베사업 중후

반에 공급할 계획인데 도시 형태가 어느 정도 형성될수록 주택가격이 상승함을

감안한 것이다.

<표 8> 냐베 개발사업 계획- 주거시설 (단위: 세대)

구분 면적 세대수 사업시기

1 단계 67ha / 20 만평 3,485 2018~2022

2 단계 49ha / 15 만평 1,678 2021~2024

3 단계 54ha / 16 만평 2,877 2023~2027

4 단계 80ha / 24 만평 2,732 2025~2028

5 단계 99ha / 30 만평 6,271 2027~2032

합 계 349ha / 105 만평 17,043


108만평 부지에 1.7만세대

조성하는 냐베사업

5단계로 진행

올 11월 1-1단계 착공

타운하우스는 채당 3억원,

강변빌라는 10억원대 책정

예상

27

[그림 35] 냐베 부지 5단계 계획 조감도 [그림 36] 냐베 1단계 개발계획

자료: GS건설, 한국투자증권 자료: GS건설, 한국투자증권

냐베의 차별화 포인트는 푸미흥 등 기존 신도시와 달리, 자족 신도시 개념에 맞는

인프라를 조성해 도시를 완성한다는 것이다. 빌라와 같은 landed property의 경

우 한국과 달리 준공 후 바로 입주를 하지 않고 그저 사두는 투자 개념이 강하다.

준공 후 몇 년간 비어 있는 경우도 많다. 디벨로퍼들도 잔금을 통해 수익금을 모

두 회수하므로 입주에 신경 쓰지 않는다. 그러나 GS건설은 원활한 도시 조성과

운영을 위해 외국인 학교나 병원 등 인프라에도 신경을 쓰고 있다.

나아가 수도와 가스, 통신 등 유틸리티 운영사업도 고려하고 있다. GS건설은 자

회사로 수처리회사인 ‘이니마’를 보유하고 있어 운영사업에 경험이 있다는 점이

이점이다. 가진 부지의 매각 관점이 아닌 일부 자산은 보유함으로써 지속 가능한

cash flow도 확보하겠다는 것이다. 부동산 외에도 할 수 있는 장기적인 비즈니스

가 무궁무진하다는 점에 착안했다. 이 같은 과정을 통해 투기적 수요보다 실수요

자를 우선 공략할 계획이며 인프라가 깔리기 전인 개발 초기에는 인근 푸미흥 지

역의 인프라를 공유하게 될 것이다.

냐베 사업의 평균 분양가를 채당 3억원, 4억원, 5억원으로 가정할 경우 예상 매출

은 각각 6.1조원, 7.8조원, 9.5조원에 달할 전망이다. 부지 취득원가가 매우 싸기

때문에 영업이익률은 30.1~51.9%로 추정된다.

<표 9> 냐베 개발사업 추정 (단위: 십억원)

채당 분양가 0.3 0.4 0.5 근거

주거분양 매출 5,100 6,800 8,500 세대당 평균 3억~5억원 가정

상업시설 매출 1,000 1,000 1,000

총 매출 6,100 7,800 9,500

건축비 3,525 3,525 3,525 3,000달러/3.3㎡가정(인프라 포함)

토지 취득원가 192 192 192

판관비/인허가 549 702 855 총 매출의 8%

영업이익 1,835 3,382 4,929

영업이익률 30.1% 43.4% 51.9%


1

2

34

5

Riverside

Gated Compound

`School Zone

(International & Local)

International

Hospital

Mid-end APT

1-1단계1-2단계

1-3단계

대로변Townhouse

냐베의 차별화 포인트는

자족 신도시 개념에 맞는

인프라를 조성하는 것

유틸리티 운영사업도 고려

냐베 예상 매출은

6.1조~9.5조원 전망

28

[그림 37] 냐베 부지 내 호수, 향후 강변빌라가 조성될 것 [그림 38] 냐베 부지 내 송전선로, 2019년 초 철거 완료


한편 BT사업으로 받은 9군 부지 28만평은 6,500세대 수용이 가능하며 냐베의

1/3 규모다. 지하철 1호선 개통 시기인 2020년에 착공할 계획이다. 9군은 도심

에서 거리가 멀어 교통인프라가 갖춰져야 시작할 수 있다. 인근에 삼성전자 가전

공장이 오픈하며 잠재적인 배후 수요가 충분하다.

9군 부지는 2020년부터

시작

29

Valuation

GS건설의 개발사업은 아직 단계별 분양가와 착공 시기가 불분명하다는 점에서

손익 추정에 변수가 많다. 그럼에도 개발사업에 가장 중요한 토지비용이 극히 적

다는 점에서 경쟁력이 높은 것은 분명하다. 냐베 부지 108만평의 매입가는 약

2.1억달러로 추정되고 BT사업인 뚜띠엠 부지는 여전히 정산 중이나 약 1억달러

로 추정된다. 9군 미니 신도시는 7,800만달러에 불과하다.

냐베 부지의 ㎡당 매입가는 60달러인 셈인데 현재 냐베 부지의 시장 가격은 ㎡당

400달러로 추정돼, 매입 당시인 2005년보다 무려 6.7배 올랐다. 현재 냐베 부지

의 시장가치는 14억달러로 추정된다. 뚜띠엠과 9군 부지의 장부가는 3억달러로

추정되는데 가격 상승폭을 2배만 가정하더라도 6억달러다. 결론적으로 GS건설이

보유한 베트남 부지 가치는 최소 20억달러로 추정된다.

사업지별 평균 분양가를 3억~5억원으로 가정해 시나리오 분석을 해 보았다. 주

택건축비만 ㎡당 1,500달러로 추정돼 로컬 시공사 대비 2배 비싸지만 고급 주택

의 이미지를 가져가기 위해 GS건설이 직접 시공할 계획이다. 최근에는 한국 건자

재 업체들이 베트남에 많이 진출해 건자재도 현지에서 조달, 한국과 같은 내장재

수준을 보일 것이다. 이에 따라 냐베 사업의 매출은 6.1조~9.5조원, 뚜띠엠은

3,570억~4,120억원으로 추정된다. 영업이익률은 26~45%로 추정돼 향후 10년

간 GS건설의 핵심 성장 동력이 될 것이다.

우리는 GS건설의 밸류에이션에 있어 베트남 사업가치는 (2)번 시나리오인 총 매

출 10.1조원을 반영했다. 또한 뚜띠엠 사업 중 제일 먼저 착공할 3-11블록은

GS건설이 보유, 운영한다는 가정 하에 손익 추정에서 제외했다.

<표 10> GS건설 베트남 사업 손익 추정 (단위: 십억원, 세대, 평)

프로젝트 총 매출(1) 총 매출(2) 총 매출(3) 세대수 면적 내용

냐베 소계 6,100 7,800 9,500 17,000 1,055,725 50년 부지 사용권 받아 신도시 개발

BT 소계 2,307 2,335 2,362 7,575 295,041 도로공사 대가로 5개 지역 개발권 획득

투티엠 357 385 412 817 12,167 주거/금융/상업 복합개발, 1개 블록 보유운영 가정

9군 신도시 1,950 1,950 1,950 6,500 277,668 19,500명 수용

매출 8,407 10,135 11,862 24,575 1,345,560

영업이익 2,193 3,766 5,338

영업이익률 26.1% 37.2% 45.0%

완료 사업 리버사이드 8,173 매각

그랜드코트 5,427 매각

리버뷰 516 258 5,206 초고층 주택개발 완료


개발사업에서 가장 중요한

토지비용이 극히 적음

GS건설이 보유한 베트남

부지 시장가치 20억달러

베트남 사업 영업이익률

26~45% 추정

총 매출 10조원 예상

장기 성장동력

30

4. 사례 분석 1 - 푸미흥, 진화하며 주택가격 상승

푸미흥은 베트남의 경제 성장을 대변하는 계획 신도시다. 사이공 남쪽, 호치민 7

군에 위치하며 도심에서 6km 거리다. 1993년 대만의 CT&D(지분 70%)가 호

치민시(30%)와 JV로 ‘PMH(푸미흥)’이라는 회사를 설립했다. 이 JV는 50년 개

발권을 얻어 1997년 Saigon South Parkway(18km) 공사 및 총 5개 블록 중

A블록의 택지개발을 착수하며 푸미흥 개발이 시작됐다.

100만평 습지를 국제적 수준의 도시로 탈바꿈한 푸미흥은 현대 주거타운의 대표

적 모델이다. 푸미흥의 성공은 이후 뚜띠엠 신도시와 초고층 빌딩인 베텍스코 타

워 건설에 기여하게 된다.

푸미흥 개발은 2000년대 들어 본격화됐다. CT&D는 금융위기 발발 전인 2007

년에 가장 많은 돈을 벌었고 지금도 여전히 푸미흥은 개발 중이다. 푸미흥에 약

3천세대의 주택이 공급됐을 때부터 주택가격에 프리미엄이 붙기 시작하며 신도

시 개발에 가속도가 붙었다. 푸미흥은 1999년 아시아 외환위기와 2008년 금융

위기를 모두 경험하며 신도시 사업에 좋은 롤모델이 되고 있다.

20여년 이상 개발된 푸미흥의 현재 총 면적은 998만평에 이르며 총 수용인구

60만명의 대도시다. 대부분 지역을 복합용도로 지정해 여건별로 탄력적 대응이

가능했다. 주거용지 비중은 58%, 공공 14%, 교통/인프라 23%, 공원녹지 5%

등으로 균형적으로 개발됐다.

[그림 39] 푸미흥 지역별 특성

자료: PMH, 한국투자증권

푸미흥은 장기간 개발이 지속되며 점차 주택가격이 오르는 모습을 보였다. 그러

나 현재 푸미흥은 85% 이상 개발이 완료돼 추가 upside가 제한적이다. 향후 냐

베가 완공되면 푸미흥의 주택 보유자들이 자산을 매각하고 냐베로 이전할 가능성

도 높다. 현재 푸미흥의 신규 분양가는 3천달러/㎡ 이상이지만 냐베는 30~50%

싼 수준에 공급될 전망이다.

의료캠퍼스

국제상업금융

레저 ∙ 문화

힐뷰 크레상트

운하

미드타운

사우스사이드

푸미흥은 최초로

해외 디벨로퍼가

개발한 신도시

푸미흥의 성공은

뚜띠엠 건설에 기여하게 됨

푸미흥 개발은 2000년대

본격화

푸미흥 면적 998만평,

총 수용인구 60만명

푸미흥은 장기간 개발되며

주택가격 지속 상승

31

5. 사례 분석 2 - 베트남 최대 디벨로퍼, Vinhomes

Vinhomes은 베트남 최대의 로컬 디벨로퍼로 모회사인 VinGroup에 속한 주택

위주의 디벨로퍼다. 2018년 5월 상장돼 시가총액 280조동으로 Vingroup에 이

어 시가총액 2위다. 베트남 주택시장의 점유율 15%, 프리미엄 시장에서는 48%

의 압도적 점유율을 보인다.

[그림 40] Vinhomes 갤러리(모델하우스) [그림 41] Vinhomes 갤러리(모델하우스)


<표 11> Vinhomes의 2018년 상반기 신규 프로젝트 (단위: 세대)

프로젝트명 구분 위치 분양 시기 세대수 분양률

Vinhomes West Point 아파트 Hanoi Jun-18 476 72%

Vinhomes Star City Thanh Hoa 빌라 Thanh Hoa City Apr-18 712 46%

Vinhomes New Center 아파트 Ha Tinh City Jun-18 456 4%

주: 분양률은 2018년 6월 말 기준, 자료: Vinhomes, 한국투자증권

<표 12> Vinhomes의 2018년 하반기 분양 예정 프로젝트

프로젝트명 구분 위치 분양 예정 시기

VinCity Gia Lam 아파트, 빌라 Hanoi 3Q18(아파트), 4Q18(빌라)

VinCity Park 아파트 Hanoi 3Q18

VinCity New Saigon 아파트, 빌라 HCMC 3Q18(아파트), 4Q18(빌라)

Vinhomes Galaxy 아파트 Hanoi 4Q18

Vinhomes Sai Dong 아파트 Hanoi 4Q18

Vinhomes Cau Rao 빌라 Hai Phong 4Q18

자료: Vinhomes, 한국투자증권

<표 13> 2018년 하반기 주요 입주 예정 프로젝트 (단위: 세대)

프로젝트명 구분 위치 입주(예정)일 세대수 입주율

Vinhomes Metropolis 아파트, 상가 Hanoi 4Q18 1,595 -

Vinhomes Green Bay 아파트, 빌라 Hanoi 4Q18(아파트),

4Q17(빌라)

2,844(아파트),

391(빌라) 95%(빌라)

Vinhomes The Harmony 빌라 Hanoi 4Q17~진행중 1,404 52%

Vinhomes Golden River 아파트, 빌라 HCMC 4Q17~진행중 2,741(아파트),

63(빌라)

80%(아파트),

40%(빌라)

Vinhomes Imperia 빌라 Hai Phong 4Q17~진행중 1,529 37%


Vinhomes, 주택 디벨로퍼로

VinGroup 자회사

32

Vinhomes의 2017년 매출은 15.3조동(6.4억달러)으로 2018년 매출은 13억달

러를 돌파할 전망이다. 개발사업으로 순이익률은 무려 49%에 달한다. Vinhomes

의 고성장과 높은 수익성은 베트남 부동산 시장의 성장성을 시사하고 있다.

<표 14> Vinhomes 실적 (단위: 십억동)

매출 매출총이익 세전이익 순이익

2015 4,920 1,401 978 795

2016 11,217 4,454 2,795 1,649

2017 15,297 5,167 2,109 1,410

1H18 15,751 4,357 9,854 7,732


[그림 42] Vingroup의 주가 [그림 43] Vingroup의 매출

자료: Bloomberg, 한국투자증권 자료: Bloomberg, 한국투자증권

0

20

40

60

80

100

120

Sep-07 Sep-09 Sep-11 Sep-13 Sep-15 Sep-17

Vingroup 주가(천VND)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Vingroup 매출액(조VND)

33

IV. 베트남 주택 청약 방법

1. 청약 절차

내국인뿐 아니라, 베트남에 입국할 수 있는 모든 외국인은 베트남 주택을 구입할

수 있다. 이전에도 외국인의 주택 구입이 불가능하지는 않았지만 실거주 목적에

12개월 이상 체류, 일정 규모 이상의 투자자금 등으로 조건이 까다로웠다. 외국

인은 부동산 소유권이 50년만 인정된다. 매입 5년 후 외국인에게 팔면 그 다음

사람은 45년간만 소유할 수 있다. 그러나 베트남 현지인에게 매도할 경우 현지인

은 다시 50년의 소유권과 50년 연장 권리가 주어지므로 실질적으로 영구히 소유

가 인정된다.

외국인이 베트남 주택 청약시 고려해야 할 점은 다음과 같다.

1) 대출: 베트남 사람들은 현지 은행에서 LTV 70%까지 대출이 되지만 한국인

은 베트남 현지 은행에서 담보대출이 되지 않는다.

2) 수수료: 모든 주택 구입 시 취등록세(0.5%), 환경세, 명의변경, 매도 거래세

등 총 투자액의 5%가 수수료로 들어간다. 분양물건 매입 시에는 유지보수비 명

목으로 분양가의 2%, 면적에 상관없이 건축비의 10%가 부가세로 책정되는 등

분양가의 12%가 부과된다. 2020년 이후에는 베트남 당국이 주택 보유세 도입도

검토하고 있다,

3) 양도세: 베트남은 양도세가 2%에 불과해 최고 38%인 한국 대비 부담이 거의

없다. 그러나 한국인이 베트남 주택을 구입 시 한국에서 양도세 이중 과세를 적용

받는다.

4) 임대: 외국인들은 주로 임대 목적으로 주택을 매입한다. 통상 2개월치 월세를

보증금으로 받고 임차인이 임대료를 내지 못하면 임대인은 수도와 전기를 중단시

킬 수 있다. 임대소득에 과세를 하는데 연 임대소득에 10%를 책정한다

5) 현지인의 분양 성공 여부: 외국인은 신규 분양아파트만 매입할 수 있다. 기존

주택은 외국인의 소유권이 인정되지 않는다. 1개 프로젝트에서 분양물량의 30%

만 외국인에게 열려 있고 70%는 자국민에게 분양해야 한다. 따라서 단일 프로젝

트에서 외국인 대상 물량은 조기에 완판되는 반면, 자국민 대상 물량 소진에는 시

간이 꽤 소요되는 경우가 많다. 자국민 대상 물량에서 미분양 발생 여부를 점검해

야 한다.

외국인은 모두

베트남 주택 구입 가능

현지인은 LTV 70% 적용,

외국인은 비적용

신규 분양주택의 12%가

수수료로 부과

한국인이 베트남 주택 구입

시 한국에서 양도세 적용

외국인들은 주로

임대목적으로 주택 매입

현지인에 배분된 70%의

물량에서 미분양 리스크

점검 필요

34

<표 15> 3억원 84㎡ 주택 구입 가정 시 (단위: 원)

3억원 주택 가정 서울 호치민

거래시 부동산 중개료 매매가의 0.80% 매매가의 2%

취등록세 매매가의 0.60% 매매가의 12%

보유세 400,000 50,000

임대소득과세 - 연 임대소득의 10%

매도시 과세 양도세 최고 38% 거래액의 2%

한국양도세 이중 과세


[그림 44] 베트남 청약 스케줄


1) Booking: 베트남 주택시장은 한국과 달리 공개 청약의 개념이 없다. Booking

은 가청약 개념인데, 약 500만원의 가계약금을 지불하고 대기하게 된다. 이 가계

약금은 환불 가능하다. Booking 단계에서 디벨로퍼는 계약 인원의 4~5배를 모집

하고 인허가 없이 건축 개요만 설명하기도 한다.

2) Deposit agreement: 갤러리(모델하우스)를 오픈하고 마감재 수준을 공개한

다. 추첨을 통해 선정된 수분양자들은 동, 호수를 고른다. 이때 분양 대금의 30%

까지 디벨로퍼가 수취할 수 있다. 그러나 계약 취소 시 10%는 향후 환불되지 않

는다.

3) SPA(sales purchasing agreement): 공식 분양계약이 이뤄진다. 이 절차는

기초 공사가 끝나고 DOC(베트남 건설국) 확인이 완료돼야 가능하다. 베트남 건

축법상 해외 디벨로퍼는 준공까지 분양대금의 50%까지만 대금을 수취할 수 있

고 잔금은 준공 시 수취한다. 로컬 디벨로퍼는 준공 전 분양대금의 70%까지 수

취해 현금흐름에 유리하다.

계약금으로 분양대금의 30%를 초기에 수취하는 셈이라 공기가 1년 정도인 빌라

나 타운하우스는 건설사의 초기 현금흐름에 긍정적이다. 반면 아파트는 건축비가

많이 들고 공기가 길어, 준공 이전까지 (-)현금흐름이 지속된다.

청약 서류 제출(Booking & deposit

agreement)

청약 수수료 지불(시행사)

매매 계약서 작성(SPA)

선금 지불

7~14일 공정 진행에 따라

중도금 납부(1~2년 분할 납부)

최종 잔금 납부(분양가의 1~5%)

소유권 증명서 발급,

법적 절차 종료

1.5~2년

잔금 납부(최종 잔금 1~5% 제외,

분양가의 30~50%)

소유권 증명서 신청(지역 인민위원회)

Booking: 가계약금 지불,

계약 인원의 4~5배 모집

Deposit agreement:

추첨을 통해 선정된

고객들은 동, 호수 추첨

SPA: 공식 분양계약

계약금으로 분양대금의

30%까지 수취할 수 있음

35

베트남은 전산시스템이 미비해 등기, 담보대출 등 주요 문서작업이 모두 수기로

이뤄지기에 신중함이 필요하다. 무엇보다 등기부 등본(핑크북)의 확인이 중요하

다. 담보대출을 받을 경우 채권자가 핑크북을 보관하는 베트남의 독특한 시스템

이 있기 때문이다. 로컬 건설사들이 건축한 주택의 경우 소방, 하수시설에서 기준

미달 주택이 속출하는 경우가 있는데 이 때 베트남 당국은 핑크북을 발급하지 않

는다. 핑크북 없이도 입주시키는 디벨로퍼도 많고, 송전선로 등 주거시설에 위험

시설도 철거하지 않고 준공하는 경우가 허다하다. 공신력 있는 디벨로퍼의 주택

투자가 필요하다. 게다가 베트남은 한국과 달리 책임시공, 주택보증 제도가 발달

하지 않아 건설 중 시공사 부도 리스크와 준공 리스크가 있다.

[그림 45] 대우건설 하노이 사업, 외국인 분양 100% 판매 [그림 46] 베트남 분양 프로젝트에서 동호수 추첨 모습


베트남의 전산시스템 미비,

핑크북 발급여부 확인 중요

36

2. 리스크 점검

베트남 주택시장 접근에 있어 고려할 리스크는 다음과 같다.

1) 최근 신흥국 리스크가 불거지며 베트남에도 우려가 있다. 베트남은 신흥국 내

가장 경제 성장률이 높은 국가이자, 환율이 안정된 국가다. 또한 피치와 무디스

등 국제 신용평가기관들은 최근 연이어 신용등급을 상향 조정했다.

2) 2016년부터 신규주택이 급증하며 기존 주택 시장이나 임대시장에 단기 부담

으로 작용할 수 있다. 그러나 인당 소득 증가와 현지 디벨로퍼의 개발 역량이 강

화되며 안정적으로 물량을 흡수하고 있다. 베트남 부동산 시장은 특별한 규제가

없기 때문에 디벨로퍼들은 일정 시점에 물량이 크게 공급되면 자발적으로 분양

일정을 조절한다. 실제 2016년 호치민에 공급량이 크게 늘자 디벨로퍼들은

2017년 공급을 줄이고 2018년 분양을 본격화고 있다.

[그림 47] 동화 환율 [그림 48] 베트남 수출 증가율


[그림 49] 베트남 물가상승률 안정 [그림 50] 삼성전자 베트남 법인의 매출과 GDP 기여도


0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018

베트남 동화 환율(VND/USD)

(10%)

0%

10%

20%

30%

40%

1997 2002 2007 2012 2017

수출 증가율

(1)

0

1

2

3

4

5

6

(5)

0

5

10

15

20

25

Jan-11 Jan-13 Jan-15 Jan-17

소비자물가 전년동월비 상승률 (좌)

소비자물가 전월비 상승률 (우)

(% YoY) (% MoM)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

10

20

30

40

50

60

70

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

베트남법인 매출(좌)

GDP대비 비중(우)

(십억달러)

신흥국 리스크에서 비교적

자유로운 베트남

고급주택 임대시장

단기 부담 가능성

37

3) 삼성전자의 높은 의존도다. 삼성전자 베트남법인 매출은 2010년 16억달러에

서 2017년 582억달러로 급증했고 베트남 GDP에 차지하는 비중은 1.4%에서

무려 26%로 상승했다. 현재 유입되는 외국인들 상당수도 삼성전자에 관련돼 있

다. 베트남은 저렴한 노동력과 근면성으로 삼성전자를 비롯, 글로벌 주요기업들이

생산기지로 선호하는 나라고 수출 증가율이 두자릿수를 유지하는 유일한 나라다.

최근 호치민 9군 인근에 삼성전자의 가전 공장이 완공되며 주택 수요는 더욱 두

터워지고 있다. 삼성전자뿐 아니라 효성, 한세실업, 그 외 글로벌 다수의 기업들

이 베트남을 생산기지로 삼고 있다.

[그림 51] 주요 제조공장과 신도시


■ 용어해설

핑크북: 베트남 건설부에서 발급하는 주택 소유권 및 토지 사용 권리증. 유사한 개념으로 베트남 환경부에서 발

급하는 토지 사용 권리증인 레드북이 있음

BT: Build Transfer. 민간 투자자가 도로 등의 인프라를 건설한 후 이를 국가기관에 양도하면 국가기관은 투자자

본의 회수 및 이윤 보장을 위해 다른 프로젝트에 참여할 수 있는 권한을 주거나, 투자자에게 비용을 지불하는 방

식

하노이

호치민

하이퐁

LG전자 공장

옌퐁

삼성전자 공장

삼성전자

사이공

하이테크파크

한세실업

띠엔장 공장

9군 신도시

GS건설 개발

투티엠 신도시

GS건설 개발

스타레이크시티

대우건설 개발

냐베 신도시

GS건설 개발

삼성전자의 높은 의존도,

베트남 경제의 1/4 차지

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기업분석

GS건설(006360)

40

GS건설(006360) 매수(유지) / TP: 65,000원(상향)

베트남 가치 반영 필요

베트남 개발사업 착공: 11월 호치민 냐베 신도시의 가계약(booking)을 시작으로

총 135만평의 부지 개발이 시작된다. 2000년대 초 BT사업으로 확보한 뚜띠엠

(1.2만평)과 9군(28만평), 직접 매입한 106만평의 냐베 사업으로 나뉘어 개발

될 계획이다. 그간 지연되던 냐베 부지의 송전선로 철거 등 사전 작업이 2019년

초 완료가 확정되며 향후 10년간 약 10.1조원의 매출이 예상된다.

베트남 개발사업은 GS건설의 중장기 성장동력이다. 총 부지 장부가는 5억달러지

만 ㎡당 60달러에 매입한 냐베 부지만 하더라도 현재 시가가 400달러로 추정되

는 등, 136만평의 시장가치는 최소 2조원이 넘어서는 것으로 추정된다. 개발사업

은 오랜 인내가 필요하고 다양한 불확실성도 감안해야 하지만 무엇보다 자체사업

의 핵심인 토지를 싸게 취득했다는 점에서 경쟁력이 풍부하다. 2020년부터는 연

1조원씩 매출이 예상돼, 내수 주택시장 리스크를 상쇄하며 실적을 견인할 것이다.

프로젝트 런칭이 확정됨에 따라 베트남 개발사업의 가치를 반영할 시점이다. 냐

베 첫 블록인 1-1단계 계획은 확정됐지만 이후 스케줄이 아직 미확정이고, 회계

인식도 인도 기준 적용 여부가 확정되지 않아 GS건설의 이익 추정에는 베트남

개발사업 가치가 미반영돼 있다. 따라서 영업가치 주당 48,000원에 베트남 개발

사업 가치 17,000원을 합산해 목표주가를 65,000원으로 상향한다.

<표 16> 목표주가 상향 (단위: 원, 배)

항목 값 비고

기준 BPS 58,602 2019 년 기준

지속 가능한 ROE 6.2% 2019~2020 년 평균 ROE

Cost of equity 7.8%

적정 PBR 0.8

영업가치 ① 48,362

베트남 사업 가치 ② 17,078

목표주가 ①+② 65,000


주가상승률

1개월 6개월 12개월

절대주가(%) 18.1 80.2 91.7

상대주가(%p) 15.6 87.9 95.1

주가추이

20,000

28,000

36,000

44,000

52,000

60,000

Sep-16 Sep-17 Sep-18

(원)

주가(9/17, 원) 52,800

시가총액(십억원) 4,128

발행주식수(백만) 78

52주 최고/최저가(원) 53,000/25,750

일평균 거래대금(6개월, 백만원) 39,660

유동주식비율(%) 70.6

외국인지분율(%) 23.3

주요주주(%) 허창수 외 17 인 26.2

국민연금 10.0

매출액 영업이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE DY

(십억원) (십억원) (십억원) (원) (%) (십억원) (배) (배) (배) (%) (%)

2016A 11,036 143 (26) (394) NM 211 NM 12.4 0.6 (0.8) 0.0

2017A 11,679 319 (168) (2,431) NM 376 NM 8.8 0.6 (5.2) 1.1

2018F 12,807 954 550 7,422 NM 1,010 7.1 4.5 1.0 15.2 0.6

2019F 11,483 745 436 5,637 (24.0) 799 9.4 5.9 0.9 10.2 0.6

2020F 10,750 646 369 4,773 (15.3) 694 11.1 6.9 0.8 7.9 0.6

주: 순이익은 지분법적용 순이익

이경자 [email protected]

김치호 [email protected]

41

<표 17> 베트남 개발사업 손익 추정 (단위: 십억원)

구분 소구분 총계 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

착공시기 투티엠 3-11 3-7 3-3

냐베 1-1 1-2 1-3 2-1 2-2 2-3 3-1 3-2 3-3,

4-1 4-2

4-3,

5-1 5-2 5-3

9 군 9 군

매출 총계 10,135 248 568 1,041 1,041 976 912 912 912 587 587 587

투티엠 1) 3-11 - - - -

2) 3-7 192 64 64 64

3) 3-3 192 64 64 64

냐베 7,800 248 504 587 587 587 587 587 587 587 587 587 587 587 587

9 군 1,950 325 325 325 325 325 325 - - -

영업이익 총계 3,523 107 229 416 416 406 396 396 396 255 255 255

투티엠 60 - 10 20 20 10 - - - - - -

냐베 2,618 107 219 255 255 255 255 255 255 255 255 255

9 군 845 141 141 141 141 141 141 - - -

순이익 2,114 64 137 249 249 243 237 237 237 153 153 153

현재가치 1,224 59 113 187 170 151 134 122 111 65 59 54


3분기 실적 호조 예상: 2분기 실적은 절대적으로는 나쁘지 않은 수치였지만 크게

높아진 시장 기대감은 충족하지 못했다. 2018년 분기별 입주량은 1분기 4,770세

대, 2분기 1,550세대, 3분기 11,110세대, 4분기 6,450세대로 2분기가 가장 적어

정산차익이 거의 없었기 때문이다. 3분기는 연중 가장 많은 세대를 준공함에 따

라 매출 증가와 정산차익을 기대할 만하다. 3분기 매출은 전년대비 8.2% 증가한

3.0조원, 영업이익은 2,290억원으로 예상돼, 컨센서스를 상회할 전망이다.

2019년 GS칼텍스와 LG화학 발주: 불확실한 대외 환경 속에서도 2019년 수주

성장이 이어질 것이다. 베트남 사업을 제외하더라도 GS칼텍스와 LG화학이 2~4

조원대의 크래커 투자를 발표하며 자매사인 GS건설에 수주 기회가 있다. 최근

GS건설은 GS칼텍스의 MFC 프로젝트의 FEED를 계약해 수행하고 있다.

재무구조 개선과 높은 ROE가 포인트: 과거 GS건설의 투자포인트는 높은 top

line 증가율이었다. 그러나 2013년 대규모 적자와 증자 등 고비를 넘긴 뒤 올해

부터 보여준 강한 턴어라운드는 top line은 물론 bottom line이 크게 개선되고 있

다는 점에서 의미가 있다. 이제 GS건설의 전략은 외형 성장보다 수익성 높은 양

질의 프로젝트를 수주함으로써 ROE를 제고시키는 것이다. 따라서 베트남과 같은

고수익 개발사업을 추진함과 동시에 해외 플랜트도 선별 수주와 유지보수 등 수

익성 위주로 진행할 것이다.

순차입금이 상반기말 기준 0.9조원으로 전년말 대비 0.5조원 감소함에 따라

2019년부터 연 300억원 이상 이자비용 절감이 가능하다. 이를 배당으로 환원한

다면 2017년 DPS 300원에서 500원까지 늘릴 수 있는 규모다. 2018년은 뚜렷

한 체질개선을 보여준 해로 이제 배당성향 증가도 기대할 만하다.

42

<표 18> 실적추정 (단위: 십억원, % YoY)

1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18F 4Q18F 2016 2017 2018F 2019F

매출액 2,701 2,994 2,820 3,164 3,127 3,582 3,052 3,045 11,036 11,679 12,807 11,483

증감율 2.3 10.6 9.5 1.6 15.8 19.6 8.2 (3.8) 4.4 5.8 9.6 (10.3)

토목 292 344 290 372 270 318 265 244 1,383 1,298 1,096 977

플랜트 684 759 679 805 991 1,126 783 975 4,108 2,927 3,875 2,725

전력 155 185 241 148 129 136 98 123 663 728 487 541

건축/주택 1,550 1,685 1,591 1,819 1,716 1,984 1,891 1,688 4,814 6,646 7,279 7,171

(국내) 1,870 2,079 1,990 2,082 1,839 2,101 2,124 2,246 6,067 8,021 8,310 8,339

(해외) 831 915 830 1,082 1,288 1,481 928 801 4,969 3,659 4,497 3,144

기타 20 21 19 20 21 19 15 15 68 81 70 70

원가율 94.2 93.7 91.3 93.3 83.9 90.8 88.5 91.8 95.4 93.1 88.8 89.2

토목 93.5 92.9 98.3 100.9 92.4 89.6 95.5 95.4 95.5 96.5 93.0 95.0

플랜트 123.2 112.3 104.1 106.9 79.7 94.9 95.0 94.8 107.2 111.4 91.0 95.0

전력 106.1 111.4 85.1 124.2 93.7 95.9 96.0 96.5 102.5 104.2 95.5 97.0

건축/주택 80.4 83.4 85.4 83.3 84.1 88.0 84.5 89.4 84.7 83.1 86.5 85.5

(국내) 82.9 86.8 85.7 83.3 85.0 87.3 86.5 87.0 88.0 84.7 86.5 87.0

(해외) 119.5 109.3 104.5 112.6 82.3 95.6 99.1 98.8 104.1 111.5 93.1 94.9

기타 90.1 103.8 95.3 93.5 91.6 113.7 91.0 77.2 71.7 95.8 95.0 95.0

판관비 98 103 175 108 114 112 120 134 345 485 480 500

판관비율 3.6 3.4 6.2 3.4 3.7 3.1 3.9 4.4 3.3 4.1 3.7 4.4

영업이익 59 86 71 103 390 219 229 115 143 319 954 745

영업이익률 2.2 2.9 2.5 3.3 12.5 6.1 7.5 3.8 1.3 2.7 7.4 6.5

세전이익 (78) 19 (4) (96) 311 190 179 45 21 (161) 726 576

지배주주순이익 (68) 10 (10) (89) 207 143 135 65 (26) (168) 550 436


기업개요

GS계열에 속해있는 종합건설업체. 주요 사업은 정유&가스, 석유화학 분야의 플랜트 사업, 복합화력/화력, 열병합, 원자

력 분야의 발전사업, 수처리, 폐기물 처리 분야의 환경사업, 아파트 브랜드 ‘자이’를 중심으로 한 주택신축판매사업,

토목과 건축사업, 해외종합건설업 등. 자회사로는 이지빌, 자이서비스, 지에스텍, 지씨에스플러스, 비에스엠, 지에스오엔

엠, 상락푸드 등이 있음

[그림 52] 순차입금 추이 [그림 53] 현금 배당액

자료: GS건설, 한국투자증권 자료: GS건설, 한국투자증권

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

1Q12 2012 4Q13 3Q14 3Q15 3Q16 3Q17

순차입금(십억원)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

1990 1995 2000 2005 2010 2015

현금 배당액(십억원)

43

재무상태표 (단위: 십억원)

2016A 2017A 2018F 2019F 2020F

유동자산 9,737 9,582 10,372 9,300 8,706

현금성자산 2,356 2,442 2,561 2,297 2,150

매출채권및기타채권 4,791 4,689 5,123 4,593 4,300

재고자산 825 1,091 1,196 1,072 1,004

비유동자산 3,640 4,114 4,396 4,007 3,776

투자자산 958 992 1,087 975 913

유형자산 978 898 869 845 816

무형자산 194 209 230 206 193

자산총계 13,377 13,697 14,767 13,307 12,482

유동부채 7,225 8,581 9,031 7,264 6,106

매입채무및기타채무 4,250 4,677 3,659 3,281 3,071

단기차입금및단기사채 1,027 1,831 1,681 1,681 1,671

유동성장기부채 671 1,142 1,109 1,009 959

비유동부채 2,798 1,876 1,611 1,466 1,414

사채 534 265 65 65 65

장기차입금및금융부채 1,286 753 605 557 560

부채총계 10,023 10,457 10,642 8,729 7,520

지배주주지분 3,279 3,167 4,053 4,505 4,890

자본금 355 358 412 412 412

자본잉여금 611 627 894 894 894

기타자본 (87) (87) (87) (87) (87)

이익잉여금 2,504 2,334 2,861 3,274 3,620

비지배주주지분 74 72 72 72 72

자본총계 3,353 3,240 4,126 4,577 4,962

손익계산서 (단위: 십억원)

2016A 2017A 2018F 2019F 2020F

매출액 11,036 11,679 12,807 11,483 10,750

매출원가 10,547 10,876 11,373 10,239 9,594

매출총이익 488 803 1,434 1,245 1,156

판매관리비 345 485 480 500 510

영업이익 143 319 954 745 646

금융수익 292 289 39 38 38

이자수익 45 44 39 38 38

금융비용 388 305 150 140 130

이자비용 127 191 150 140 130

기타영업외손익 (28) (457) (120) (70) (70)

관계기업관련손익 3 (6) 3 3 3

세전계속사업이익 21 (161) 726 576 487

법인세비용 42 3 176 139 118

연결당기순이익 (20) (164) 550 436 369

지배주주지분순이익 (26) (168) 550 436 369

기타포괄이익 29 39 39 39 39

총포괄이익 8 (125) 589 475 408

지배주주지분포괄이익 (3) (124) 589 475 408

EBITDA 211 376 1,010 799 694

현금흐름표 (단위: 십억원)

2016A 2017A 2018F 2019F 2020F

영업활동현금흐름 81 (205) 613 (345) (230)

당기순이익 (20) (164) 550 436 369

유형자산감가상각비 58 47 45 44 38

무형자산상각비 10 10 12 10 10

자산부채변동 (172) (573) (39) (776) (613)

기타 205 475 45 (59) (34)

투자활동현금흐름 (249) 14 (223) 289 176

유형자산투자 (79) (21) (32) (35) (25)

유형자산매각 5 15 15 15 15

투자자산순증 (159) (78) (54) 154 104

무형자산순증 (14) (5) (32) 13 3

기타 (2) 103 (120) 142 79

재무활동현금흐름 78 300 (271) (209) (93)

자본의증가 0 1 321 0 0

차입금의순증 0 0 (569) (186) (70)

배당금지급 (1) (1) (21) (23) (23)

기타 79 300 (2) 0 0

기타현금흐름 17 (22) 0 0 0

현금의증가 (72) 86 119 (265) (147)

주: K-IFRS (연결) 기준

주요투자지표

2016A 2017A 2018F 2019F 2020F

주당지표(원)

EPS (394) (2,431) 7,422 5,637 4,773

BPS 47,247 45,246 52,794 58,570 63,490

DPS 0 300 300 300 300

성장성(%, YoY)

매출증가율 4.4 5.8 9.7 (10.3) (6.4)

영업이익증가율 17.1 122.9 199.2 (21.9) (13.2)

순이익증가율 NM NM NM (20.7) (15.3)

EPS증가율 NM NM NM (24.0) (15.3)

EBITDA증가율 2.5 78.3 168.9 (21.0) (13.0)

수익성(%)

영업이익률 1.3 2.7 7.4 6.5 6.0

순이익률 (0.2) (1.4) 4.3 3.8 3.4

EBITDA Margin 1.9 3.2 7.9 7.0 6.5

ROA (0.2) (1.2) 3.9 3.1 2.9

ROE (0.8) (5.2) 15.2 10.2 7.9

배당수익률 0.0 1.1 0.6 0.6 0.6

배당성향 NM NM 4.2 5.3 6.3

안정성

순차입금(십억원) 728 1,267 405 562 672

차입금/자본총계비율(%) 108.6 125.9 81.7 70.4 63.7

Valuation(X)

PER NM NM 7.1 9.4 11.1

PBR 0.6 0.6 1.0 0.9 0.8

EV/EBITDA 12.4 8.8 4.5 5.9 6.9

44

투자의견 및 목표주가 변경내역

종목(코드번호) 제시일자 투자의견 목표주가

괴리율

평균주가

대비

최고(최저)

주가대비

GS건설(006360) 2016.09.08 매수 38,000원 -28.5 -18.6

2017.01.30 매수 34,000원 -9.9 1.8

2017.07.26 매수 40,000원 -25.7 -17.5

2017.09.14 중립 - - -

2018.04.08 매수 39,000원 -3.2 11.8

2018.05.13 매수 52,000원 -10.4 1.9

2018.09.18 매수 65,000원 - -

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

Sep-16 Jan-17 May-17 Sep-17 Jan-18 May-18

■ Compliance notice

당사는 2018년 9월 18일 현재 GS건설 종목의 발행주식을 1%이상 보유하고 있지 않습니다.

당사는 동 자료의 내용 일부를 기관투자가 또는 제3자에게 사전에 제공한 사실이 없습니다.

동 자료의 금융투자분석사와 배우자는 상기 발행주식을 보유하고 있지 않습니다.

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■ 기업 투자의견은 향후 12개월간 시장 지수 대비 주가등락 기준임

• 매 수 : 시장 지수 대비 15%p 이상의 주가 상승 예상

• 중 립 : 시장 지수 대비 -15∼15%p의 주가 등락 예상

• 비중축소 : 시장 지수 대비 15%p 이상의 주가 하락 예상

• 중립 및 비중축소 의견은 목표가 미제시

■ 투자등급 비율 (2018.6.30 기준)

매수 중립 비중축소(매도)

78.3% 21.2% 0.5%

※ 최근 1년간 공표한 유니버스 종목 기준

■ 업종 투자의견은 향후 12개월간 해당 업종의 유가증권시장(코스닥) 시가총액 비중 대비 포트폴리오 구성 비중에 대한 의견임

• 비중확대 : 해당업종의 포트폴리오 구성비중을 유가증권시장(코스닥)시가총액 비중보다 높이 가져갈 것을 권함

• 중 립 : 해당업종의 포트폴리오 구성비중을 유가증권시장(코스닥)시가총액 비중과 같게 가져갈 것을 권함

• 비중축소 : 해당업종의 포트폴리오 구성비중을 유가증권시장(코스닥)시가총액 비중보다 낮게 가져갈 것을 권함

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