Inmocoyuntura IX Edición

Spanish Real Estate Situation Report

Informe de CoyunturaInmobiliaria

N 9

07/2014

NDICE

PresentacinIntroduction 3

Conclusiones ms significativas The most significant conclusions 4

Precios mnimos y mximos por m2 ms frecuentes en capitales de provinciaMost frequent minimum and maximum prices per m2 in provincial capitals 6

Variacin de los precios por m2 ms frecuentes en capitales de provincia Most frequent prices per m2 in provincial capitals 8

Precios mnimos y mximos absolutos de viviendas ms frecuentes en capitales de provincia Most frequent absolute minimum and maximum property prices in provincial capitals 9

Precios mnimos y mximos por m2ms frecuentes por comunidad autnoma y relacin con las transacciones Most frequent minimum and maximum prices per m2 by autonomous community in relation to transactions 11

ndice de actividad econmica inmobiliariaReal estate economic activity index 16

Evolucin de las tasaciones sobre viviendaProperty valuations 18

Tendencia de la oferta de viviendas Housing stocks trend 19

Algunos datos significativos del sector Significant sector data 25

Informe de Coyuntura Inmobiliaria 3Julio 2014

Publicamos la novena edicin de InmoCoyuntura, el informe semestral de Euroval sobre el mercado espaol de la vivienda, en el que se ofrece informacin sistemtica y homognea del sector. Los datos se refieren, en general, al segundo semestre cerrado de 2013.

Hemos adoptado en este Informe un orden de presentacin algo diferente a los anteriores para facilitar la lectura, aunque el contenido es fundamentalmente el mismo, y permite la comparacin con los datos de los otros informes publicados.

Tras el resumen de conclusiones, los captulos 2, 3, 4 y 5 se dedican a analizar los precios de la vivienda. Los precios mnimos y mximos son estimados por Euroval de la forma que se indica, y se refieren a precios ms frecuentes por metro cuadrado, y a precios absolutos mnimos y mximos ms frecuentes de viviendas. Vemos tambin las variaciones de precio por metro cuadrado ms frecuente. Todo ello se refiere a capitales de provincia. En el captulo 5 se relacionan los precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes por comunidad autnoma, con las operaciones de compraventa o transacciones.

Continuamos elaborando el indicador sinttico de actividad inmobiliaria, que est en el captulo 6; y la actividad de las sociedades de tasacin, en el captulo 7. La tendencia de la oferta de vivienda se analiza en el captulo 8, tambin con un enfoque algo diferente al de informes anteriores, para tomar en consideracin la tendencia que marcan los visados de encargos de obra. Por ltimo, dedicamos el captulo 9 al anlisis de algunos datos del sector, a fin de tener una perspectiva de la evolucin del mismo en cuestiones tan significativas como pueden ser las hipotecas.

En la confianza de que InmoCoyuntura siga resultando de utilidad para nuestros clientes, les agradecemos la atencin e inters que muestran por nuestro trabajo.

Informe realizado por el Instituto de Anlisis Inmobiliario de Euroval.

PRESENTACIN

This is the ninth edition of InmoCoyuntura, the six-monthly report by Euroval on the Spanish housing property market, providing systematic and standardised information about the sector. Generally speaking, the data refers to the second half of 2013.

4 Informe de Coyuntura Inmobiliaria Julio 2014

1. La comparacin entre los dos semestres de 2013 nos muestra, por primera vez desde que realizamos este Informe, que los precios mnimos y mximos medios se mantienen, en 746 euros y 2.989 euros por metro cuadrado, respectivamente. Se distribuye de forma desigual entre capitales de provincia, pero hay una tendencia a la homogeneidad, con variaciones reducidas de estos precios mnimos y mximos, apuntando a un nuevo entorno de estabilidad de los precios.

The comparison between the two six-month periods of 2013 shows that, for the first time since we started producing this Report, minimum and maximum prices have remained stable at 746 euros and 2,989 euros per square metre, respectively. The spread is uneven across provincial capitals, but the trend is towards homogeneity, with reduced variations between these minimum and maximum prices, hinting at a new environment of price stability.

2. Es destacable la reduccin primero y estabilidad posterior de las diferencias entre precios mximos y mnimos ms frecuentes en euros por metro cuadrado, pasando la media espaola de un mnimo medio de 895 euros por metro cuadrado a 746 euros, y un mximo de 3.462 a 2.989 euros, para el perodo analizado entre el primer semestre de 2010 y el segundo de 2013.

3. Las capitales de provincia donde los precios se han estabilizado no son las mismas que en el Informe anterior, por lo que los ajustes de precios se estn produciendo de manera generalizada, con diferencias puntuales segn se traten de mximos o mnimos.

4. Los precios mnimos y mximos absolutos ms frecuentes pueden verse desde la perspectiva de la concentracin o de la dispersin en el mercado de que se trate. Por capitales de provincia dividimos la muestra en diez tramos iguales, y escogemos uno o dos que superen el 30 por ciento de esa muestra. A modo de ejemplo, en Mlaga el 31 por ciento de la muestra est en el tramo entre 120.000 y 171.000 euros; pero en Alicante no hay ningn tramo que concentre el 30 por ciento de la muestra, as que unimos dos tramos, y vemos que en viviendas con precios entre 95.000 y 178.000 euros concentra el 46% de la muestra.

5. Las operaciones de compraventa son en el segundo semestre de 2013 un 21% superior a las del trimestre anterior, pasando de 136.000 a 164.000, pero inferiores a las de un ao antes, que eran de 210.000. No hay una tendencia definida, ya que en los tres ltimos aos han aumentado las compraventas en el segundo semestre respecto al primero.

In the second six months of 2013 sales and purchase operations were 21% higher than for the preceding quarter, increasing from 136,000 to 164,000, but lower than for the year before, when they stood at 210,000. There is no well-defined trend, as sales and purchase operations have risen in the second half of the year compared to the first for the last three years.

6. En el segundo semestre, de un total de 163.700 transacciones, las ms habituales son las de vivienda libre, 155.000, y dentro de estas las de segunda mano 127.000, que es hoy el mercado principal de vivienda. La implicacin de este hecho es el estancamiento de la promocin de vivienda, que seguir hasta que la vivienda de segunda mano empiece a subir de precio, al tiempo que se agota la vivienda nueva en zonas geogrficas concretas.

In the second half of the year, out of a total of 163,700 transactions, the most common were for private housing, at 155,000, of which 127,000 were for second-hand properties, todays most active property market. The implications of this are that new property development is at a standstill and that this situation will continue until the price of second-hand housing starts to rise, while new build housing runs out in specific geographical areas.

7. El mayor nmero de operaciones sigue dndose en Andaluca, que representa el 19,4 por ciento del total, seguida por la Comunidad Valenciana, con un 15,4 por ciento, y porcentajes similares en Catalua y Madrid. En estas cuatro comunidades se concentra el 64% de las transacciones de viviendas en Espaa; adems, al concentrarse

CONCLUSIONES MS SIGNIFICATIVAS


las operaciones dentro de cada comunidad, el mercado espaol de la vivienda est mucho ms localizado de lo que podra parecer.

8. El ndice de Actividad Econmica Inmobiliaria de Euroval seala que la actividad sigue descendiendo en el segundo semestre de 2013. El ndice que es 100 en el ao 2004, pasa a 17 en 2012 y 13 en 2013. En Andaluca sobre el mismo 100 de 2004, es 8 en 2013, igual que en la Comunidad Valenciana. Aunque hay diferencias entre comunidades autnomas y provincias, el fenmeno es generalizado.

The Euroval Real Estate Economic Activity Index shows that activity continued to fall away in the second half of 2013. The index set at 100 in 2004, went to 17 in 2012 and 13 in 2013.

9. La actividad de tasacin refleja la dinmica del mercado inmobiliario, por ser una aproximacin a las operaciones de compraventa. En la actualidad se hace, aproximadamente, el 30 por ciento de las tasaciones que en 2006, el momento de ms auge, con casi 1.400.000 tasaciones. La comunidad autnoma con ms tasaciones es Catalua, seguida de Andaluca, la Comunidad Valenciana y Madrid.

Valuation activity reflects the dynamic state of the property market, as it is an indication of sales and purchase operations. Currently, valuations are approximately 30% of those carried out in 2006.

10. El visado de obra nueva es un indicador adelantado de la actividad inmobiliaria. En 2006 se visaron 865.000 viviendas familiares de obra nueva, y en 2013 slo 34.000. En el primer semestre de 2014 se han visado 8.826 viviendas, que es un 13,4 por ciento menos que en el mismo perodo del ao anterior.

New build approval is an advance indicator of real estate activity. In 2006, 865,000 new build family homes were approved, compared to only 34,000 in 2013.

11. Las provincias donde se han iniciado en 2013 el mayor nmero de viviendas (por encima o alrededor de 650 viviendas) son: Madrid, Barcelona, Alicante, Murcia, Corua, Vizcaya, Sevilla, Baleares, Mlaga y Navarra. Las cifras son tan bajas que en ocasiones unas pocas promociones son suficientes para cambiar el ranking de actividad, como puede observarse en nuestros ltimos informes.

The provinces with the most new homes being started in 2013 (over or around 650 homes) are: Madrid, Barcelona, Alicante, Murcia, Corua, Vizcaya, Seville, Balearic Islands, Mlaga and Navarre. The figures are so low that sometimes just a few new developments are enough to make a difference in the activity ranking, as can be seen from our latest reports.

12. La evolucin del mercado hipotecario muestra la cada continua de las operaciones hipotecarias sobre viviendas urbanas. 2013 ha cerrado con 198.345 hipotecas, frente a las 273.873 del ao anterior. Hay que sealar que la hipoteca para vivienda es slo una parte del mercado hipotecario. Por otra parte, slo un 30 por ciento de las viviendas que se compran actualmente llevan hipotecas el 70 por ciento se financia sin hipoteca o se paga al contado-, frente al 65 por ciento que se financiaba con hipoteca en 2007.

The evolution of the mortgage market shows the continued fall in mortgage operations on urban dwellings. 2013 closed with 198,345 mortgages, compared to 273,873 the previous year. In fact, home mortgages only make up part of the mortgage market. Just 30% of the homes currently being purchased involve mortgages - 70% are financed without a mortgage or paid for in cash, compared to 65% financed by a mortgage in 2007.

13. Los tipos de inters medio hipotecario para adquisicin de vivienda libre, se estabilizan en el entorno del 3,3 por ciento, y se distancian del Euribor, que ha experimentado una cada significativa.

Average mortgage interest rates for private property purchase have stabilised at around 3.3% and have pulled away from the Euribor rate, which has fallen significantly.

THE MOST SIGNIFICANT CONCLUSIONS


PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR M2 MS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIAEn este epgrafe se analiza la amplitud de precios en los mercados de capitales de provincia, es decir, los precios ms probables por los que se puede encontrar una vivienda en una determinada capital. Para una mejor comparacin se estudian los precios en euros por metro cuadrado.

La amplitud en precios por metro cuadrado se establece recogiendo una muestra compuesta por las ofertas y tasaciones de viviendas en edificio en cada capital de provincia en el periodo de anlisis, en este caso el segundo semestre del ao 2013. De dicha muestra se eliminan el 2,5% de los valores ms altos y el 2,5% de los valores ms bajos, resultando los precios en euros por metro cuadrado mnimos y mximos que se presentan en las Tablas 1 y 2.

BARCELONA

SAN SEBASTIN

MADRID

SANTANDER

BILBAO

SEVILLA

MALLORCA

VALENCIA

LAS PALMAS

CDIZ

GIRONA

CORUA (A)

SALAMANCA

VALLADOLID

MURCIA

VITORIA

LOGROO

ESPAA (capitales)

PAMPLONA

ALMERA

TARRAGONA

GRANADA

ALICANTE

MLAGA

TENERIFE

OVIEDO

ZARAGOZA

BURGOS

SEGOVIA

TOLEDO

JAN

LUGO

GUADALAJARA

SORIA

CRDOBA

HUELVA

LEN

ALBACETE

OURENSE

CIUDAD REAL

CASTELLN

PONTEVEDRA

HUESCA

VILA

PALENCIA

CCERES

LLEIDA

BADAJOZ

CUENCA

ZAMORA

TERUEL

1er semestre 2013 2 semestre 2013 AMPLITUD Diferencia (Mx-Min)

2S13

AMPLITUD

/m2 Precio mnimo Precio

mximo Precio

mnimo Precio

mximo

TERUELZAMORACUENCA

BADAJOZLLEIDA

CCERESPALENCIA

VILAHUESCA

PONTEVEDRACASTELLN

CIUDAD REALOURENSE

ALBACETELEN

HUELVACRDOBA

SORIAGUADALAJARA

LUGOJAN

TOLEDOSEGOVIABURGOS

ZARAGOZAOVIEDO

TENERIFEMLAGA

ALICANTEGRANADA

TARRAGONAALMERA

PAMPLONAESPAA (capitales)

LOGROOVITORIAMURCIA

VALLADOLIDSALAMANCACORUA (A)

GIRONACDIZ

LAS PALMASVALENCIA

MALLORCASEVILLABILBAO

SANTANDERMADRID

SAN SEBASTINBARCELONA

BARCELONA 750 6.340 844 6.138 5.294 SAN SEBASTIN 1.623 6.352 1.516 6.250 4.734 MADRID 971 5.200 913 5.143 4.230 SANTANDER 876 4.156 906 4.250 3.344 BILBAO 1.179 4.400 1.156 4.344 3.188 SEVILLA 825 3.906 765 3.605 2.840 MALLORCA 611 3.395 634 3.415 2.781 VALENCIA 543 3.222 507 3.277 2.770 LAS PALMAS 713 3.048 663 3.270 2.607 CDIZ 889 3.533 803 3.409 2.606 GIRONA 907 3.2 931 3.500 2.569 CORUA (A) 775 3.322 779 3.342 2.563 SALAMANCA n.r n.r 707 3.255 2.548 VALLADOLID 655 3.096 703 3.187 2.484 MURCIA 615 3.026 572 3.050 2.478 VITORIA 891 3.482 916 3.321 2.405 LOGROO 765 3.013 825 3.217 2.392 ESPAA (capitales) 746 2.986 746 2.989 2.243 PAMPLONA 1.010 3.178 1006 3.230 2.224 ALMERA 701 2.953 652 2.865 2.213 TARRAGONA 540 2.653 595 2.800 2.205 GRANADA 599 3.000 603 2.806 2.203 ALICANTE 385 2.643 406 2.598 2.192 MLAGA 675 3.000 688 2.832 2.144 TENERIFE 788 2.690 743 2.779 2.036 OVIEDO 920 2.915 832 2.857 2.025 ZARAGOZA 823 2.829 779 2.752 1.973 BURGOS 655 2.710 695 2.665 1.970 SEGOVIA 1.001 2.727 1.029 2.998 1.969 TOLEDO n.r n.r 765 2.682 1.917 JAN 596 2.381 608 2.521 1.913 LUGO 540 2.385 488 2.397 1.909 GUADALAJARA 605 2.446 648 2.535 1.887 SORIA 924 2.589 920 2.765 1.845 CRDOBA 692 2.548 704 2.543 1.839 HUELVA 536 2.260 557 2.388 1.831 LEN 650 2.538 690 2.497 1.807 ALBACETE 654 2.465 651 2.441 1.790 OURENSE 653 2.007 695 2.459 1.764 CIUDAD REAL 593 2.133 611 2.366 1.755 CASTELLN 469 2.216 496 2.250 1.754 PONTEVEDRA n.r n.r 753 2.476 1.723 HUESCA 686 2.294 705 2.357 1.652 VILA 757 2.400 732 2.373 1.641 PALENCIA 807 2.308 857 2.469 1.612 CCERES 650 2.293 610 2.217 1.607 LLEIDA 668 2.232 654 2.256 1.602 BADAJOZ 569 1.984 551 2.015 1.464 CUENCA 707 1.966 732 2.109 1.377 ZAMORA n.r n.r 805 2.085 1.280 TERUEL 882 1.890 901 2.072 1.171

Tabla.1 y grfico.1 Precios mnimos y mximos de viviendas* en capitales de provincia

n.r: el dato no es representativo

Fuente: Euroval. Elaboracin propia.*todas las tipologas de vivienda en edificio.Amplitud de precios en el 1S13 y el 2S13

Comparison between the second and first six-month periods of 2013 shows, for the first time since we started doing these studies, that the most frequent minimum prices per square metre have held steady at 746 euros; the same is true for the maximum prices, at 2,989 euros.

This summary analyses the wide range of prices in the provincial capital city markets, that is, the most likely prices at which a property can be found in a particular capital city.


La comparacin entre el segundo semestre de 2013 y el primero nos muestra, por primera vez desde que realizamos este trabajo, que los precios mnimos ms frecuentes por metro cuadrado, se mantienen en 746 euros; y lo mismo ocurre con los precios mximos, en 2.989 euros. Puede verse cmo han evolucionado estos datos consultando nuestros anteriores informes, pero como decimos, por primera vez se mantiene la amplitud o diferencia entre mximos y mnimos, en 2.243 euros de media.

Este mantenimiento medio de los precios por metro cuadrado ms frecuentes se distribuye de forma desigual en las distintas capitales de provincia, pero con una tendencia a la homogeneidad, ya que las cadas o subidas de precio, en su caso, son reducidas. Esta idea es importante, porque nos indica que no hay movimientos bruscos en el mercado, ni en sentido positivo ni negativo, lo que sin duda es una gua para los inversores.

La mayor amplitud se sigue dando en Barcelona, con 5.294 euros por metro cuadrado de diferencia entre mximos y

mnimos, aunque se va reduciendo al subir los mnimos y caer algo los mximos, consolidndose un fenmeno que ya habamos apuntado en el informe anterior. Madrid, sin embargo, se ajusta ms a la media espaola y la caracterstica destacable es la estabilidad, con lo que la diferencia de precios se mantiene respecto al semestre anterior.

Es destacable esta subida de los precios mnimos en varias capitales, as como de los mximos, por lo que puede concluirse que las diferencias entre mximos y mnimos permanecen de forma generalizada, en un entorno de estabilidad relativa de los precios. Es de sealar que en algunas ciudades donde los precios no eran representativos en el primer semestre (Salamanca, Toledo, Pontevedra y Zamora), s lo son en el segundo semestre, al aumentar las transacciones sobre todo en segunda vivienda, y disponer de ms observaciones para la muestra. No olvidemos que se tratan de precios ms frecuentes por los que se puede conseguir una vivienda, por lo que se necesita que haya suficientes transacciones para poder calcularlas.

Al disponer de una serie de informes, tenemos la posibilidad de comparar los datos del segundo semestre con los del primero de 2010, que es cuando se inicia nuestra serie. Lo ms destacable es la reduccin de la amplitud o diferencias entre mximos y mnimos en un 12,6 por ciento, similar al 12,7 por ciento de nuestro informe anterior. El precio ms bajo (media espaola de los ms frecuentes) pasa de 895 euros a 746 y el ms alto de 3.462 a 2.989 euros.

Salvo algunas excepciones este acercamiento es muy general, pero hay diferencias muy apreciables. El caso de Zaragoza es excepcional, pues la fortsima cada de los precios ms altos, hace que la diferencia entre estos y los ms bajos sea menor

en un 40,6%. Vemos diferencias que se reducen en ms del 20% en Bilbao, Madrid, Mlaga, Pamplona, Sevilla, Pontevedra, Badajoz y Zamora. Por otra parte, se dan aumentos en las diferencias entre precios altos y bajos en algunas ciudades como Las Palmas, Mallorca, Tarragona, Jan, Lugo, Huesca, que suele deberse a que los precios mximos no haban subido tanto, y mantenan un equilibrio relativo con los bajos. Aunque resulta algo prematuro, ya que nuestra serie es reducida, lo anterior puede analizarse desde la perspectiva de la volatilidad de los marcados locales de vivienda: la de los precios mximos, los mnimos, y la volatilidad de las diferencias entre ambos, que muestra en general una mayor volatilidad de los mximos y ms estabilidad relativa en los mnimos.

1er semestre 2010 2 semestre 2013 AMPLITUD Diferencia (Mx-Min)

1S10

%.Var AMPLITUD 1S10/2S13

AMPLITUD

/m2 Precio mnimo Precio

mximo Precio

mnimo Precio

mximo

TERUELZAMORACUENCA

BADAJOZLLEIDA

CCERESPALENCIA

VILAHUESCA

PONTEVEDRACASTELLN

CIUDAD REALOURENSE

ALBACETELEN

HUELVACRDOBA

SORIAGUADALAJARA

LUGOJAN

TOLEDOSEGOVIABURGOS

ZARAGOZAOVIEDO

TENERIFEMLAGA

ALICANTEGRANADA

TARRAGONAALMERA

PAMPLONAESPAA (capitales)

LOGROOVITORIAMURCIA

VALLADOLIDSALAMANCACORUA (A)

GIRONACDIZ

LAS PALMASVALENCIA

MALLORCASEVILLABILBAO

SANTANDERMADRID

SAN SEBASTINBARCELONA

BARCELONA 858 6.859 844 6.138 6.001 -11,8% SAN SEBASTIN 1.922 7.225 1.516 6.250 5.303 -10,7% MADRID 887 6.700 913 5.143 5.813 -27,2% SANTANDER 913 4.696 906 4.250 3.783 -11,6% BILBAO 1.302 5.836 1.156 4.344 4.534 -29,7% SEVILLA 801 4.450 765 3.605 3.649 -22,2% MALLORCA 956 3.681 634 3.415 2.725 2,1% VALENCIA 660 3.736 507 3.277 3.076 -9,9% LAS PALMAS 769 3.212 663 3.270 2.443 6,7% CDIZ 859 3.681 803 3.409 2.822 -7,7% GIRONA 1.072 4.018 931 3.500 2.946 -12,8% CORUA (A) 957 3.789 779 3.342 2.832 -9,5% SALAMANCA 758 3.941 707 3.255 3.183 -19,9% VALLADOLID 886 3.571 703 3.187 2.685 -7,55 MURCIA 758 3.250 572 3.050 2.465 0,5% VITORIA 1.275 3.736 916 3.321 2.461 -2,3% LOGROO 923 3.269 825 3.217 2.346 2,0% ESPAA (capitales) 895 3.462 746 2.989 2.567 -12,6% PAMPLONA 1.041 3.969 1006 3.230 2.928 -24,0% ALMERA 743 3.234 652 2.865 2.491 -11,2% TARRAGONA 1.120 3.245 595 2.800 2.125 3,8% GRANADA 875 3.587 603 2.806 2.712 -18,8% ALICANTE 669 2.998 406 2.598 2.329 -5,9% MLAGA 786 3.626 688 2.832 2.840 -24,5% TENERIFE 614 2.931 743 2.779 2.317 -12,1% OVIEDO 809 3.141 832 2.857 2.332 -13,2% ZARAGOZA 945 4.267 779 2.752 3.322 -40,6% BURGOS 1.115 3.220 695 2.665 2.105 -6,4% SEGOVIA 1.186 3.220 1.029 2.998 2.034 -3,2% TOLEDO 785 3.115 765 2.682 2.330 -17,7% JAN 994 2.752 608 2.521 1.758 8,8% LUGO 581 2.398 488 2.397 1.817 5,1% GUADALAJARA 1.093 3.003 648 2.535 1.910 -1,2% SORIA 1.115 3.035 920 2.765 1.920 -3,9% CRDOBA 925 3.033 704 2.543 2.108 -12,8% HUELVA 898 2.922 557 2.388 2.024 -9,5% LEN 876 2.951 690 2.497 2.075 -12,9% ALBACETE 836 2.872 651 2.441 2.036 -12,1% OURENSE 660 2.500 695 2.459 1.840 -4,4% CIUDAD REAL 851 2.679 611 2.366 1.828 -4,0% CASTELLN 664 2.538 496 2.250 1.874 -6,4% PONTEVEDRA 822 3.054 753 2.476 2.232 -22,8% HUESCA 825 2.456 705 2.357 1.631 1,3% VILA 949 2.728 732 2.373 1.779 -7,8% PALENCIA 897 2.905 857 2.469 2.008 -19,7% CCERES 668 2.444 610 2.217 1.776 -9,5% LLEIDA 689 3.151 654 2.256 2.462 -34,9% BADAJOZ 536 2.381 551 2.015 1.845 -20,7% CUENCA 805 2.282 732 2.109 1.477 -6,8% ZAMORA 847 2.450 805 2.085 1.603 -20,1% TERUEL 939 2.351 901 2.072 1.412 -17,1%

BARCELONASAN SEBASTIN

MADRIDSANTANDER

BILBAOSEVILLA

MALLORCAVALENCIA

LAS PALMASCDIZ

GIRONACORUA (A)SALAMANCAVALLADOLID

MURCIAVITORIA

LOGROOESPAA (capitales)

PAMPLONAALMERA

TARRAGONAGRANADAALICANTEMLAGATENERIFE

OVIEDOZARAGOZA

BURGOSSEGOVIATOLEDO

JANLUGO

GUADALAJARASORIA

CRDOBAHUELVA

LENALBACETEOURENSE

CIUDAD REALCASTELLN

PONTEVEDRAHUESCA

VILAPALENCIACCERES

LLEIDABADAJOZCUENCA

ZAMORATERUEL

Amplitud de precios en el 1S10 y el 2S13

Fuente: Euroval. Elaboracin propia.*todas las tipologas de vivienda en edificio. En la Tabla 2 se comparan los datos de nuestro Informe del primer semestre de 2010, con el segundo de 2013.

Tabla.2 y grfico.2 Precios mnimos y mximos de viviendas* en capitales de provincia


VARIACIN DE LOS PRECIOS POR M2MS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIA

Al igual que observaremos posteriormente los precios absolutos ms comunes, vemos en la Tabla 3 la evolucin reciente de los precios en las capitales de provincia. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones, recogidos en el momento del anlisis, por lo que reflejan las ofertas y valoraciones actuales en el mercado inmobiliario.

Casi un tercio de la poblacin espaola vive en las capitales de provincia, y aunque no se puede generalizar, la mayora de los compradores de inmuebles residenciales ya sea por inversin por adquisicin de vivienda habitual, han sufrido descensos en el valor de la vivienda. Los ltimos datos confirman la cada a veces lenta, otras no tanto, pero continuada de los precios medios residenciales; hay que tener en cuenta que en este epgrafe se consideran los valores ms frecuentes, con las salvedades anteriormente descritas sobre lo que representan respecto al total de viviendas en el mercado.

En la Tabla 3 hay cuatro capitales de provincia donde los precios parecen haberse estabilizado. De las tres capitales con precios estables que sealbamos en nuestro Informe anterior, ninguna se mantiene, y estas cuatro son nuevas. No se observan localidades que soporten ligeras subidas en el ltimo semestre. En cuanto al ajuste de precios en el mercado espaol, a la vista de los datos que estamos manejando podemos decir que se irn produciendo cada vez de manera menos generalizada, y con diferencias puntuales segn se traten de precios mnimos o mximos, como sealbamos antes.

Descenso de los precios por m2 Estabilidad en los precios por m2 en el

entorno del 0%

Crecimientos de los precios por m2

menor que -5% entre -5% y -1% entre 1% y 5% mayor que 5% Almera

(192.697) vila Granada Pontevedra Albacete

(59.258) (237.818) (82.934) (172.693) Badajoz Guadalajara San Sebastin Alicante (150.621) (84.504) (186.500) (335.052) Barcelona Huesca Santander Bilbao (1.611.822) (52.418) (177.123) (349.356)

Burgos Len Sevilla Huelva (179.097) (130.601) (700.169) (148.101) Cceres Lleida Tarragona Logroo (95.925) (139.809) (133.545) (153.066) Cdiz Lugo Tenerife Madrid

(122.990) (98.761) (206.593) (3.207.247) Castelln Mlaga Toledo Mallorca (Palma) Corua (A) (180.185) (568.479) (83.593) (398.162) (245.923)

Ciudad Real Murcia Valencia Salamanca Jan (74.872) (438.246) (792.303) (149.528) (116.176) Crdoba Ourense Valladolid Soria Palmas (Las) (328.704) (107.542) (309.714) (39.753) (383.050) Cuenca Oviedo Vitoria Teruel Pamplona (56.107) (225.089) (241.386) (35.961) (196.955) Girona Palencia Zaragoza Zamora Segovia (97.292) (80.649) (682.004) (64.986) (54.309)

* Poblaciones referidas al 1 de enero de 2013. Fuente: INE y Euroval. Elaboracin propia.

Tabla.3 Variaciones 2S2012/2S2013 de precios por metro cuadrado ms frecuentes.Capitales de provincia. Entre parntesis, nmero de habitantes.

Descenso de los precios unitarios mayores al 5%

Descenso de los precios unitarios entre el 5% y el 0%

Estabilidad en los precios unitarios del entorno al 0%

Crecimiento de los precios unitarios entre el 0% y el 5%

Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%

In the same way as the most common absolute prices (see later), Table 3 shows the recent development of prices in provincial capital cities. It should be emphasised that the prices quoted in this report are asking prices and valuations, collected at the time of the study, so they reflect current asking prices and valuations in the real estate market.Table 3 shows four provincial capitals in which prices appear to have stabilised. There do not seem to be any places where prices have risen even slightly

over the last six months.


PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDASMS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIAEn el presente epgrafe se determinan los precios absolutos ms frecuentes, es decir, los precios ms comunes de las viviendas en cada una de las capitales de provincia. El procedimiento seguido para su clculo es recoger una muestra de las ofertas y tasacio-nes de viviendas en edificio en cada capital de provincia en el periodo de anlisis, en este caso el segundo semestre de 2013. Dicha muestra, ordenada por valores, se divide en 10 intervalos de precios iguales por cada capital, para determinar dnde se encuentra el mayor nmero de viviendas y as precisar el tramo o tramos de valores ms frecuentes que acumulan al menos el 30% de la muestra. Esta informacin es la que podemos encon-trar en el Grfico 4 posterior. Adems, en un pequeo recuadro se indica el porcentaje total de viviendas de la muestra que se encuentran en dicho tramo.

Por ejemplo, en Santander los precios de muestras ms frecuen-tes de las viviendas se encuentran en el tramo entre 143.000 y 216.000 euros, de los diez en que se divide la muestra; en este tramo se concentra el 33% de la muestra. En Alicante no hay un tramo que llegue al 30 por ciento, as que agrupamos dos entre 95.000 y 178.000, que son los precios ms frecuentes y supone el 46% de la muestra. En general, aunque no necesariamente, cuando el tramo ms frecuente supone un porcentaje relativa-mente pequeo del total, es seal de que hay una cierta dis-persin de precios; mientras que en el caso de que el tramo de precios ms frecuentes represente un porcentaje relativamente elevado del total, estamos ante un mercado bastante concentra-do. En Mlaga, el 31% de las viviendas estn entre 120.000 y 171.000 euros, siendo ste el tramo de precios ms frecuente.

113 115 108 113120 120

101

121

10296

110104

122111

8694

109

8292

99106

81

97 9990

177 175 174 173 172 171 171 169 168 165 165 164 164 163 161 160 159 157 156 153 151 149 147 142131

42%31% 39%

40%

39%

31%

48%

43%

37%

45%

36%

42%

32%

42%

51%

41%

32%

49%

40% 40%

32%

53%

40%

37%

31%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

50

100

150

200

250

300

350

178168

117

143

101

131121

104112

120

63

136130 132

88

126

111

89

123132

100

133

95

110 106

294

250

228216 212

204 203 202196 195 195 192 190 189 189 188 187 186 185 184 183 181 178 178 178

43%

31%

35%

33%

51%

43%

35%

51%49% 49%

48%

37%39%

32%

48%

41%42%

37%39%

34%

49%

41%

46%47%

45%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

50

100

150

200

250

300

350

Grfico.4 Tramos de precios absolutos ms frecuentes y porcentaje que suponen sobre el total de viviendas en capitales de provincia, segundo semestre de 2013 (en miles de euros)

Fuente: Euroval. Elaboracin propia.

Intervalo de precios mnimos y mximos de viviendas (en miles de euros)

Porcentaje del total de viviendas que se concentran en ese tramo de precios

The summary below shows the most frequent absolute prices, that is, the most common prices of properties in each of the provincial capitals.

Plus, the smaller table shows the total percentage of properties in the sample that are in this range. For example, in Santander the most frequent property prices in the sample are in the 143,000 to 216,000 euro range; 33% of the sample is in this range.


Precios Precios (en miles de euros) 2S12 1S13 (en miles de euros) 2S12 1S13

SAN SEBASTIN ( 208 - 316 ) ( 178 - 294 ) PAMPLONA ( 112 - 176 ) ( 113 - 177 ) BARCELONA ( 135 - 287 ) ( 168 - 250 ) LAS PALMAS ( 118 - 176 ) ( 115 - 175 ) BILBAO ( 120 - 238 ) ( 117 - 228 ) LOGROO ( 85 - 149 ) ( 108 - 174 ) SANTANDER ( 115 - 176 ) ( 143 - 216 ) PALENCIA ( 110 - 140 ) ( 113 - 173 ) SEVILLA ( 123 - 245 ) ( 101 - 212 ) PONTEVEDRA ( n.r - n.r ) ( 120 - 172 ) GIRONA ( 147 - 183 ) ( 131 - 204 ) MLAGA ( 122 - 174 ) ( 120 - 171 ) SEGOVIA ( 80 - 168 ) ( 121 - 203 ) ZAMORA ( n.r - n.r ) ( 101 - 171 ) TARRAGONA ( 103 - 153 ) ( 104 - 202 ) VILA ( 123 / 192 ) ( 121 - 169 ) CORUA (A) ( 108 - 196 ) ( 112 - 196 ) TERUEL ( 103 - 145 ) ( 102 / 168 ) VITORIA ( 142 - 218 ) ( 120 - 195 ) CIUDAD REAL ( 74 - 142 ) ( 96 - 165 ) MADRID ( 62 - 198 ) ( 63 - 195 ) VALLADOLID ( 82 - 138 ) ( 110 - 165 ) GUADALAJARA ( 106 - 136 ) ( 136 - 192 ) BADAJOZ ( 103 - 161 ) ( 104 - 164 ) ALBACETE ( 130 - 196 ) ( 130 - 190 ) LEN ( 70 - 160 ) ( 122 - 164 ) MALLORCA ( 131 - 188 ) ( 132 - 189 ) HUESCA ( 85 - 145 ) ( 111 - 163 ) ZARAGOZA ( 81 - 145 ) ( 88 / 189 ) CASTELLN ( 74 - 146 ) ( 86 - 161 ) SALAMANCA ( n.r - n.r ) ( 126 - 188 ) JAN ( 94 - 162 ) ( 94 - 160 ) BURGOS ( 115 - 181 ) ( 111 - 187 ) VALENCIA ( 111 - 163 ) ( 109 - 159 ) GRANADA ( 133 - 197 ) ( 89 / 186 ) ALMERA ( 80 - 158 ) ( 82 - 157 ) TOLEDO ( n.r - n.r ) ( 123 - 185 ) CCERES ( 111 - 152 ) ( 92 - 156 ) SORIA ( 114 / 195 ) ( 132 - 184 ) LUGO ( 97 - 155 ) ( 99 - 153 ) CDIZ ( 100 - 190 ) ( 100 - 183 ) CRDOBA ( 108 - 158 ) ( 106 - 151 ) CUENCA ( 131 - 178 ) ( 133 - 181 ) HUELVA ( 84 - 128 ) ( 81 - 149 ) ALICANTE ( 104 - 148 ) ( 95 - 178 ) LLEIDA ( 74 - 124 ) ( 97 - 147 ) TENERIFE ( 75 - 145 ) ( 110 - 178 ) OVIEDO ( 103 - 191 ) ( 99 - 142 ) OURENSE ( 73 - 141 ) ( 106 - 178 ) MURCIA ( 90 - 130 ) ( 90 - 131 )

Tabla.4 Tramos de precios absolutos ms frecuentes, en capitales de provincia, primer y segundo semestre de 2013*

n.r: el dato no es representativo

Fuente: Euroval. Elaboracin propia.

*El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas en el segundo semestre de 2013 se encuentra en el grfico 4.

A modo de ejemplo, y para ilustrar mejor el sentido de la concentracin y dispersin de los precios ms frecuentes, tomamos tres capitales, para ver la distribucin de los precios de la muestra en cada una de ellas. Dividimos la muestra en diez tramos o intervalos iguales, y buscamos aquel que tenga al menos el 30% del total; en el caso de Barcelona, el segundo tramo entre 168.300 y 249.600 euros concentra el 30,6 por ciento del total. Por cuestin de espacio damos slo en nuestro Informe el tramo mayor de 30 por ciento para cada capital, que no deja de ser un criterio arbitrario, pero el inters de estos datos est en conocer la distribucin completa por capital de provincia. En Barcelona es tambin significativo que el 28,1 por ciento de la

muestra est en el tramo ms bajo.

En el caso de Madrid, y para seguir el criterio de escoger un tramo con ms del 30 por ciento de la muestra, agrupamos los dos primeros tramos; pero est claro que necesitamos, en general, ver la distribucin completa para hacernos una idea del mercado, pues en este caso los dos tramos agrupados tienen un peso parecido, pero no siempre es as.

En Valencia encontramos un tramo que supera tambin el 30 por ciento, como ocurre en Barcelona, y el anlisis que puede hacerse es muy similar.

Barcelona; 168.000-250.000 (31%) Madrid; 63.000 - 195.000 (48%) Valencia; 109.000-159.000 (32%) Mnimo del mercado: 87.000 Mnimo del mercado: 63.000 Mnimo del mercado: 59.000 Mximo del mercado: 900.000 Mximo del mercado: 720.000 Mximo del mercado: 559.000 Amplitud del intervalo: 81.300 Amplitud del intervalo: 65.700 Amplitud del intervalo: 50.000 Intervalos: Intervalos: Intervalos:

Min () Mx () N de muestras (%)

1 87.000 - 168.300 239 28,1 2 168.300 - 249.600 260 30,6 3 249.600 - 330.900 123 14,5 4 330.900 - 412.200 68 7,8 5 412.200 - 493.500 57 6,7 6 493.500 - 574.800 39 4,6 7 574.800 - 656.100 22 2,6 8 656.100 - 737.400 18 2,1 9 737.400 - 818.700 21 2,5 10 818.700 - 900.000 4 0,5 Total muestras: 850 100


1 63.000 - 128.700 231 21,8 2 128.700 - 194.400 279 26,3 3 194.400 - 260.100 182 17,2 4 260.100 - 325.800 124 11,7 5 325.800 - 391.500 101 9,5 6 391.500 - 457.200 54 5,1 7 457.200 - 522.900 30 2,8 8 522.900 - 588.600 23 2,2 9 588.600 - 654.300 17 1,6 10 654.300 - 720.000 18 1,7 Total muestras: 1.059 100


1 59.000 - 109.000 127 26,1 2 109.000 - 159.000 155 31,8 3 159.000 - 209.000 84 17,2 4 209.000 - 259.000 37 7,6 5 259.000 - 309.000 21 4,3 6 309.000 - 359.000 15 3,1 7 359.000 - 409.000 12 2,5 8 409.000 - 459.000 14 2,9 9 459.000 - 509.000 8 1,6 10 509.000 - 559.000 14 2,9 Total muestras: 487 100


PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR M2MS FRECUENTES POR COMUNIDAD AUTNOMA Y RELACIN CON LAS TRANSACCIONES.

In the second half of 2013 there was a 21% increase in transactions, which went from 136,000 in the first six months to 164,000.

El nmero de operaciones de compra-venta de vivienda en Espaa comenz a declinar en el segundo semestre del ao 2006; a partir de ese momento la disminucin de las transacciones ha sido constante. En el ao 2009 pareci estabilizarse, pero en 2010 y 2011 cae de nuevo y de forma muy acusada. En el segundo semestre de 2013 hay un incremento del 21 por ciento de las

transacciones, que pasan de 136.000 en el primer semestre, a 164.000 en este segundo. En el Grfico 5 se observa una estacionalidad en los ltimos aos, aumentando las compraventas en el segundo semestre; sin embargo, este segundo semestre de 2013 ha estado por debajo del 2012 y del 2011, cuando hubo 210.000 y 184.000 transacciones, respectivamente.

414 434 438

464 485 470 458

379

316

248 225 239

260 231

165 184

154

210

136 164

-

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

N

de

tran

sacc

ion

es (

Mil

es)

21%

Grfico.5 Evolucin semestral del nmero de transacciones en Espaa

Fuente: Ministerio de Fomento.

*Datos Provisionales

La informacin que se proporciona en este Informe sobre precios mximos y mnimos, y sobre transacciones, ofrece una base sobre la que trabajar para una poltica que pretenda identificar tramos de viviendas de mayor o menor precio, y el impacto que podra tener una medida de estmulo fiscal segn el nmero de posibles transacciones a las que potencialmente afectara (de la misma manera que se trabaja con los posibles efectos de los tipos impositivos sobre los tramos de renta o de patrimonio).

El Ministerio de Fomento proporciona la informacin sobre el nmero de transacciones. En Espaa, en el segundo semestre de 2013, se compraron 164.000 viviendas, un 21,9% menos que en el mismo periodo del ao pasado, en el que se vendieron

casi 210.000. Se ha optado por la comparacin del semestre con respecto al del ao anterior para ver lo ocurrido en un ao, ya que generalmente las transacciones mantienen un componente cclico y se tiene as una mejor percepcin de la evolucin del mercado.

Por la estacionalidad a la que hemos hecho referencia se ha optado por comparar ao a ao, teniendo as una mejor precepcin de cmo va evolucionando el mercado a lo largo del tiempo. No obstante, se pueden comparar entre semestres accediendo a nuestros InmoCoyuntura, para seguir la evolucin dentro del ao 2013.


Las transacciones de vivienda nueva entre 2004 y 2007 experimentan un incremento significativo y llegan a igualar a las compras de viviendas de segunda mano, las cuales tradicionalmente son muy superiores. En 2006 se llegan a vender en Espaa casi un milln de viviendas, cifra que cae a 300.000 en 2011 de las que dos terceras partes son de segunda mano. En los aos 2008 y 2009 ambas caen, pero mucho ms la de segunda mano. Desde entonces, las compraventas de viviendas nuevas se desploman, mientras que se mantienen, ms o menos, las de segunda mano. Esta tendencia contina en 2012, donde las transacciones de segunda mano vuelven a superar a las de 2011, situndose en el entorno de 240.000 operaciones, mientras que la vivienda nueva permanece estancada y, aunque se haya producido un repunte en el ltimo semestre por motivos fiscales, cae incluso por debajo de las compraventas del ao anterior.

En el segundo semestre de 2013 las transacciones ms habituales son las de vivienda libre y dentro de estas las de segunda mano; Por tipos, se vendieron poco ms de 155.000 viviendas libres y de stas 127.000 fueron de ms de dos aos de antigedad. La tendencia general del mercado se centra en la compra-venta de viviendas del mercado secundario, es decir, actualmente por cada vivienda nueva vendida existen cuatro transacciones de viviendas de segunda mano, lo que explica en parte la lenta reduccin del stock de vivienda nueva y la falta de promocin. En relacin a la vivienda protegida, el nmero de transacciones de viviendas nuevas en el semestre estudiado ha disminuido, puesto que se han vendido 8.300 inmuebles de esta tipologa frente a los 22.500 del mismo periodo del ao anterior. Si se toman cifras anuales, en Espaa, desde 2004 se venan vendiendo en el entorno de 45.000 a 50.000 viviendas protegidas; en el ao 2011 este nmero cay a 40.000 y en 2013 han sido 15.000 transacciones.

Realizando el anlisis por comunidades autnomas el nmero de transacciones en el segundo semestre de 2013 han disminuido a excepcin de Canarias. Este comportamiento positivo es debido al importante incremento de las transacciones de vivienda libre de segunda mano, pero no es suficiente para afirmar que hay una recuperacin de la Comunidad. En negativo estn Andaluca,

Castilla y Len, Galicia, Castilla-La Mancha, Pas Vasco, Murcia, Aragn, Extremadura, Asturias, Navarra, Cantabria y La Rioja, con una disminucin superior al 20% con respecto al mismo periodo del ao anterior.

Como resumen, en el segundo semestre de 2013 se vendieron 163.728 viviendas, casi un 22 por ciento menos que en el mismo semestre de 2012. De ellas 28.000 fueron nuevas, prcticamente la mitad de las que se vendieron en el perodo de referencia de 2012, y de segunda mano, 127.000, cifra no muy diferente de las 130.000 que se haban vendido un ao antes. Aunque menos relevantes por el volumen que suponen, las viviendas protegidas nuevas, cayeron en este segundo semestre a una cuarta parte del de 2012, con slo 4.167 viviendas vendidas; sin embargo, la vivienda protegida usada cae menos, 4.162 vendidas, frente a 5.371 en el segundo semestre de 2012.

Las diferencias entre comunidades autnomas es muy acusada, con desviaciones muy importantes respecto a la media espaola que muestra una cada del 21,86 por ciento; en esa media est slo Andaluca, y vemos cadas muy elevadas en las ventas en Asturias y Aragn, que superan el 40 por ciento; Extremadura, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y Len, Pas Vasco, La Rioja, por encima del 30 por ciento; y slo una comunidad, Canarias, donde aumenta el nmero de transacciones de viviendas en el segundo semestre de 2013 respecto al segundo de 2012, debido a las compraventas de vivienda usada.

En cuanto a peso, el mayor nmero de operaciones sigue dndose en Andaluca, que representa el 19,4 por ciento del total, seguida de la Comunidad Valenciana con un 15,4 por ciento, y con porcentajes similares Catalua y Madrid. En estas cuatro comunidades se concentra el 64 por ciento de todas las transacciones de vivienda que se hacen en Espaa, existiendo, adems, una fuerte concentracin geogrfica dentro de esas comunidades, por lo que el mercado espaol est mucho ms localizado de lo que podra parecer. Es importante entender que la representacin de los precios est en funcin del nmero de transacciones y que, por tanto, en mercados locales con muestras escasas hay que contar con expertos en valoracin.

In the second half of 2013 the most common transactions were those involving second-hand private properties. By types, a little over 155,000 private homes were sold, 127,000 of which were more than two years old. The general market trend is focused on the sale and purchase of properties in the secondary market.

The differences between autonomous communities is very marked, with major deviations from the Spanish average, which shows a drop of 21.86%.


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Precios (/m2) Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx.

Andaluca 1.620 2.140 1.782 2.337 1.584 2.037 1.470 1.899 1.428 1.798 1.327 1.679 1.201 1.571 1.106 1.477 Aragn 2.209 2.811 2.257 2.921 2.308 2.916 2.114 2.644 1.958 2.339 1.756 2.125 1.591 1.963 1.459 1.842 Asturias (Ppdo. de ) 1.631 2.149 1.635 2.314 1.521 2.008 1.457 1.935 1.508 1.827 1.441 1.764 1.328 1.648 1.238 1.580 Balears (Illes) 1.921 2.339 2.078 2.571 1.930 2.438 1.863 2.410 1.787 2.208 1.694 2.117 1.538 1.964 1.476 1.892 Canarias 1.714 2.104 1.716 2.137 1.695 2.092 1.592 1.944 1.483 1.826 1.430 1.788 1.281 1.636 1.217 1.573 Cantabria 1.987 2.676 1.747 2.244 1.669 2.276 1.403 2.084 1.574 1.978 1.527 1.943 1.452 1.862 1.342 1.747 Castilla y Len 1.588 2.121 1.405 2.073 1.408 1.933 1.361 1.774 1.328 1.646 1.159 1.462 966 1.299 899 1.219 Castilla-La Mancha 1.553 2.123 1.684 2.183 1.504 1.956 1.320 1.750 1.283 1.610 1.090 1.413 1.114 1.427 1.062 1.315 Catalua 2.593 3.178 2.486 3.114 2.469 3.056 2.194 2.728 2.086 2.613 1.805 2.363 1.667 2.200 1.537 2.078 Cd. Valenciana 1.363 1.760 1.410 1.839 1.336 1.777 1.274 1.733 1.254 1.626 1.082 1.461 979 1.388 943 1.326 Extremadura 1.197 1.605 1.272 1.684 1.119 1.550 1.045 1.487 1.110 1.424 1.017 1.283 925 1.211 861 1.157 Galicia 1.209 1.650 1.361 1.922 1.147 1.682 1.057 1.597 1.143 1.503 1.113 1.471 1.036 1.420 1.016 1.371 Cd. de Madrid 2.716 3.367 2.711 3.402 2.490 3.157 2.341 3.014 2.063 2.622 1.905 2.346 1.703 2.236 1.629 2.095 Murcia (Regin de) 932 1.584 1.288 1.782 1.159 1.599 1.099 1.557 1.031 1.489 935 1.386 919 1.323 847 1.251 Navarra (Cd. Foral de) 1.185 1.807 1.411 2.012 1.450 2.030 1.337 1.869 1.392 1.701 1.235 1.526 1.105 1.412 1.037 1.328 Pas Vasco 2.763 3.519 2.630 3.372 2.370 3.091 2.323 2.996 2.317 2.857 2.162 2.708 2.124 2.645 2.084 2.618 Rioja (La) 1.276 1.706 1.519 2.053 1.524 1.981 1.467 1.933 1.510 1.848 1.459 1.760 1.283 1.606 1.177 1.495 Espaa 1.733 2.273 1.788 2.351 1.687 2.211 1.572 2.080 1.544 1.936 1.420 1.800 1.307 1.695 1.231 1.610

Fuente: Euroval y elaboracin propia.

Tabla.6 Evolucin anual de los precios mnimos y mximos ms frecuentes por metro cuadrado en comunidades autnomas

In terms of numbers, the highest number of operations is still in Andalusia, with 19.4% of the total, followed by the Community of Valencia with 15.4%, with similar percentages in Catalonia and Madrid. These four communities are where 64% of all property transactions carried out in Spain are concentrated.

Nmero de Transacciones Inmobiliarias de vivienda

libre nueva

Nmero de Transacciones Inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano


protegida nueva


protegida de segunda mano

TOTAL TRANSACCIONES*

Var.(%) 2S12/ 2S13

% de volumen

relativo de transac.

N de transacciones

por cada 1.000 hab.

2S12 2S13 2S12 2S13 2S12 2S13 2S12 2S13 2S12 2S13 2S13

Espaa* 56.411 28.084 130.622 127.315 17.137 4.167 5.371 4.162 209.541 163.728 -21,86% 100% 3,47

Andaluca 10.149 6.368 25.704 23.548 3.364 898 1.367 977 40.584 31.791 -21,67% 19,4% 3,77

Comunidad Valenciana 7.767 3.753 20.937 20.751 724 77 523 629 29.951 25.210 -15,83% 15,4% 4,93

Catalua 6.605 2.928 20.471 20.606 564 137 262 208 27.902 23.879 -14,42% 14,6% 3,16

Madrid (Comunidad de) 5.692 3.549 16.369 18.838 4.199 648 931 490 27.191 23.525 -13,48% 14,4% 3,62

Canarias 1.506 1.052 5.558 6.658 296 56 260 168 7.620 7.934 4,12% 4,8% 3,74

Castilla y Len 2.838 1.099 7.563 6.052 1.025 449 344 322 11.770 7.922 -32,69% 4,8% 3,14

Galicia 4.490 2.023 5.141 4.324 284 122 178 125 10.093 6.594 -34,67% 4,0% 2,38

Castilla-La Mancha 3.753 1.085 4.983 4.977 1.027 259 315 234 10.078 6.555 -34,96% 4,0% 3,12

Pas Vasco 2.968 1.441 3.954 3.857 1.864 593 298 372 9.084 6.263 -31,05% 3,8% 2,86

Murcia (Regin de) 2.318 1.050 4.031 3.812 146 17 93 71 6.588 4.950 -24,86% 3,0% 3,36

Balears (Illes) 1.485 774 4.125 3.878 21 4 32 27 5.663 4.683 -17,31% 2,9% 4,21

Aragn 1.869 784 3.864 2.992 887 206 170 55 6.790 4.037 -40,54% 2,5% 3,00

Extremadura 946 442 2.243 1.936 1.034 213 238 196 4.461 2.787 -37,53% 1,7% 2,52

Asturias (Ppdo. de ) 1.422 471 2.104 1.754 556 107 176 162 4.258 2.494 -41,43% 1,5% 2,33

Navarra (Com. Foral de) 826 596 1.220 1.159 651 190 51 51 2.748 1.996 -27,37% 1,2% 3,10

Cantabria 1.193 420 1.433 1.288 220 76 60 39 2.906 1.823 -37,27% 1,1% 3,08

Rioja (La) 584 249 922 885 275 115 73 36 1.854 1.285 -30,69% 0,8% 3,99

Tabla.5 Nmero de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, y de estas, nueva y de segunda mano,variacin, volumen relativo y n de transacciones por 1.000 hab.,

por Comunidad Autnoma, en el segundo semestre de 2012 y 2013

Fuente: Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboracin propia.

El dato relativo al 2S13 es provisional.

*No incluye Ceuta y Melilla.


20042005

2006

2007

2008

20092010

20112012

2013

200

300

400

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600

700

800

900

1.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

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Espaa

2004

20052006 2007

2008

20092010

2011

2012

2013

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500

1.000

1.500

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

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/m2

Andaluca

2004

2005

2006

2007

2008

200920102011

2012

2013 50

100

150

200

250

300

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

e tr

ansa

ccio

nes

Cien

tos

/m2

Balears (Illes)

2004

20052006

2007

2008

20092010

2011

20122013

50

150

250

350

450

550

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700N

de

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ione

sCi

ento

s/m2

Canarias

2004

2005

20062007

2008

20092010

20112012

2013 100

200

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400

500

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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ansa

ccio

nes

Cien

tos

/m2

Castilla-La Mancha

2004

20052006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013 200

500

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1.100

1.400

1.700

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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nes

Cien

tos

/m2

Catalua

2004

20052006

2007

2008

2009

2010

20112012

2013

50

150

250

350

450

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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nes

Cien

tos

/m2

Galicia

2004

20052006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013 200

500

800

1.100

1.400

1.700

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

e tr

ansa

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nes

Cien

tos

/m2

Madrid (Comunidad de)

2004

20052006

2007

2008

2009

2010

20112012

2013

50

100

150

200

250

300

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

e tr

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ccio

nes

Cien

tos

/m2

Pas Vasco

Grfico.6 Precios mnimos y mximos ms frecuentes por m2 y relacin con nmero de transacciones por Comunidades Autnomas


2004

20052006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013 50

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150

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700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cie

ntos

/m2

Aragn

2004

20052006

2007

2008

20092010

2011

2012

2013

0

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700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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nes

Cien

tos

/m2

Asturias

2004

20052006

2007

20082009

2010

20112012

2013 0

50

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200

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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Cien

tos

/m2

Cantabria

2004

2005 2006

2007

2008

2009

2010

20112012

2013

50

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250

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450

550

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700N

de

tran

sacc

ione

sCi

ento

s/m2

Castilla y Len

2004

2005 2006

2007

2008

20092010

20112012

2013 200

500

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1.100

1.400

1.700

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

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Cien

tos

/m2

Comunitat Valenciana

2004

2005 2006 2007

2008

20092010

2011

2012

2013 0

50

100

150

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700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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Cien

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Extremadura

2004

2005 2006

2007

2008

20092010

201120122013

50

150

250

350

450

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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Cien

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/m2

Murcia (Regin de)

2004

2005

2006

2007

20082009

20102011

2012

2013

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N d

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Cien

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/m2

Navarra (Comunidad Foral de)

20042005

2006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013 0

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700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N d

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/m2

Rioja (La)


NDICE DE ACTIVIDADECONMICA INMOBILIARIA

El ndice de Actividad Econmica Inmobiliaria es un ndice realizado con metodologa propia, con referencia 2004=100, que cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario, mediante la suma de los flujos econmicos anuales derivados de la actividad inmobiliaria por hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construccin y transacciones efectuadas, exceptuando los flujos relativos a costes de suelo y alquileres en cada una de las provincias espaolas. Las variables implicadas en el modelo se han recogido de organismos pblicos y se han considerado en valores monetarios, homogneos. El ndice proporciona informacin que permite comparar la evolucin anual en el periodo 2004 a 2013 de la actividad econmica inmobiliaria en cada provincia.

En el ao 2013 la estimacin de los flujos econmicos procedentes de la actividad inmobiliaria continan en descenso. El nmero de compras de viviendas, ya sea por motivo de inversin o por adquisicin de primera residencia, ha disminuido drsticamente, por lo que los flujos monetarios procedentes por el lado de la demanda son menores. La misma situacin encontramos por el lado de la oferta, los promotores no planifican nuevos proyectos, ya sea por el mayor riesgo coyuntural o por la falta de

financiacin, con una generalizada falta de actividad inmobiliaria.La actividad econmica inmobiliaria se encuentra en Espaa, en todos los casos, muy por debajo de los niveles de 2004. Las cuatro grandes autonomas en cuanto a promocin: Andaluca, Valencia, Catalua y Madrid, presentan en 2013 cadas respecto a 2012; en Andaluca el ndice (sobre 100 en 2004) pasa de 11 a 8. La Comunidad Valenciana desciende de 12 a 8. Catalua, muy similar, pasa de 14 a 10; y Madrid de 14 a 11.

Esta prdida de actividad es interesante de observar en la Tabla 7, donde se aprecia que hay provincias que iniciaron la cada en la actividad ya en los aos del apogeo inmobiliario, puesto que el fuerte incremento de la promocin inmobiliaria vena de ms atrs. Otras, que se incorporan ms tarde a este boom inmobiliario, presentan una cada retardada de la actividad. De todas formas, no hay casos conocidos de sectores econmicos con este peso, en pases con un contexto macroeconmico de estabilidad (crecimiento, inflacin, tipo de cambio), que sufran en menos de una dcada prdidas que superan el 80%. Slo con este dato podra explicarse el deterioro de la economa espaola y del empleo, y la imposibilidad material de su recuperacin sin recurrir a medidas excepcionales de estmulo econmico.

The Index provides information that compares the annual evolution of real estate economic activity in each province during the period 2004 to 2013.

In 2013 the estimation of economic flows from real estate activity continued to fall.

The Real Estate Economic Activity Index is produced using our own method, with a reference value of 2004=100, and quantifies the dynamics of the real estate sector by adding annual real estate activity economic flows from mortgages, building income and costs, and transactions carried out, excluding flows relating to land costs and rentals in each of the Spanish provinces.


Tabla.7 ndice de actividad econmica inmobiliaria, provincial y por comunidades autnomas

Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de Espaa, AHE y elaboracin propia.

(P) Previsin, no son datos definitivos.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 P Espaa 100 110 115 114 89 49 44 27 17 13

Andaluca 100 99 98 92 68 34 27 18 11 8 Almera 100 133 173 157 106 41 30 20 13 10 Cdiz 100 125 131 119 86 33 24 17 11 7 Crdoba 100 121 128 128 97 57 52 36 24 20 Granada 100 151 156 183 167 80 61 39 27 19 Huelva 100 117 146 140 94 50 44 20 14 8 Jan 100 114 134 145 120 67 58 43 25 17 Mlaga 100 73 55 46 32 17 14 8 6 4 Sevilla 100 122 138 139 103 59 47 37 19 13

Aragn 100 91 89 91 84 54 40 27 18 14 Huesca 100 108 102 96 85 48 29 19 15 10 Teruel 100 114 134 147 154 108 90 57 46 42 Zaragoza 100 80 78 82 74 50 38 26 17 14

Asturias 100 119 114 94 78 53 50 27 17 12

Balears (Illes) 100 123 151 173 161 93 75 50 34 24

Canarias 100 103 108 106 82 50 39 21 12 9 Palmas (Las) 100 105 108 110 85 43 33 19 12 8 Santa Cruz de Tenerife 100 101 107 102 78 56 44 23 12 9

Cantabria 100 114 125 125 104 57 45 24 14 9

Castilla y Len 100 126 136 130 103 63 53 33 21 13 vila 100 158 203 211 176 111 87 50 36 21 Burgos 100 118 116 103 82 55 42 26 17 11 Len 100 118 137 146 104 57 41 25 15 9 Palencia 100 113 118 115 81 48 50 27 21 16 Salamanca 100 122 131 120 96 57 57 40 22 13 Segovia 100 137 167 169 137 91 86 54 36 33 Soria 100 96 99 111 98 71 51 37 37 21 Valladolid 100 138 132 116 97 53 48 29 17 10 Zamora 100 121 123 102 81 56 41 30 22 13

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 P Espaa 100 110 115 114 89 49 44 27 17 13

Castilla-La Mancha 100 124 168 185 137 74 55 32 22 14 Albacete 100 96 113 136 124 71 77 40 24 17 Ciudad Real 100 114 153 189 186 129 91 51 34 25 Cuenca 100 133 180 181 150 104 59 42 25 19 Guadalajara 100 124 154 156 116 74 54 36 24 12 Toledo 100 142 195 199 123 78 73 40 31 22

Catalua 100 102 106 105 77 39 36 23 14 10 Barcelona 100 102 104 100 71 37 37 24 14 10 Girona 100 103 105 105 79 36 29 19 12 8 Lleida 100 118 136 144 119 70 50 29 17 13 Tarragona 100 98 105 106 75 35 28 18 12 7

Comunitat Valenciana 100 117 125 125 98 49 37 21 12 8 Alicante/Alacant 100 110 109 94 67 34 24 14 9 7 Castelln/Castell 100 118 133 157 138 65 35 21 13 9 Valencia/Valncia 100 129 150 162 130 66 57 33 18 12

Extremadura 100 99 107 125 128 80 67 40 23 16 Badajoz 100 90 97 119 131 73 64 37 21 15 Cceres 100 115 124 134 124 91 70 44 26 17

Galicia 100 105 114 122 108 62 53 35 19 14 Corua (A) 100 102 105 109 100 57 48 29 17 14 Lugo 100 107 146 215 198 97 79 58 26 20 Ourense 100 112 131 125 102 65 71 40 25 16 Pontevedra 100 106 114 110 92 59 50 35 18 12

Madrid 100 115 112 100 68 33 32 21 14 11

Murcia 100 149 162 151 124 66 45 26 14 9

Navarra 100 107 104 94 77 50 43 33 24 18

Pas Vasco 100 99 93 86 80 55 60 45 31 20 Araba 100 100 117 118 93 52 59 43 37 18 Bizkaia 100 94 77 75 78 54 59 35 21 15 Gipuzkoa 100 105 99 83 75 58 61 62 45 30

Rioja (La) 100 107 128 129 92 48 22 17 13 9


EVOLUCIN DE LAS TASACIONESSOBRE VIVIENDA

La actividad tasadora tambin refleja la dinmica del mercado inmobiliario, por ser una variable proxy, muy cercana, al nmero de transacciones. En la Tabla 8 se muestra la evolucin del nmero de tasaciones de viviendas. Las valoraciones residenciales han disminuido de forma continuada desde el ao 2006 hasta la actualidad, y puede decirse que se hacen ahora menos de la mitad de las tasaciones que en 2006, pasando de 1.399.200 a 386.400. La reduccin de la actividad ao a ao, ha afectado gravemente al sector de la tasacin y ha obligado a considerar el papel del mismo para mantener una cierta competitividad en el

mercado, con el nivel tcnico requerido.

Desde el ao 2008, Andaluca ha sido la Comunidad con mayor nmero de tasaciones de viviendas, sin embrago en el ao 2013 se invierte la clasificacin encabezndola nuevamente Catalua, con 75.000, seguida de Andaluca, con 69.300, Comunidad Valenciana, 57.900 y Comunidad de Madrid, 46.900. Destacable es el caso de Murcia, nica Comunidad en la que en 2013 se observa un aumento del nmero de tasaciones, incrementndose un 4,8% interanual.

The number of valuations has fallen from 2006 to the present day, and it can be said that less than half the number of valuations are done now than in 2006,

dropping from 1.399.200 to 386.400.

Valuation activity also reflects the dynamics of the real estate market, as it is a very close proxy variable to the number of transactions.cercana, al nmero de transacciones.

Tabla.8 Nmero de tasaciones de viviendas y variacin, por comunidades autnomas

Fuente: Banco de Espaa y elaboracin propia.

(a) Incluye Ceuta y Melilla

(Nmero en miles) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 E%Var.

2012/2013Catalua 258,1 287,3 273 200,3 125,6 112,5 106,7 80 81,6 75 -8,0%Andaluca (a) 239 272,7 265,8 225,6 150 134,1 123,5 91,6 84,2 69,3 -17,6%Comunitat Valenciana 180,3 209,5 207,8 172 110,3 103,1 89,7 69,9 63,1 57,9 -8,3%

Madrid (Comunidad de) 179,1 184 179,1 141,6 97,5 101,8 94,3 66,5 57,6 46,9 -18,5%

Castilla-La Mancha 58,1 65,4 68,8 57,4 35,1 29,2 27 20,9 19,3 18,1 -6,4%

Canarias 46 53,9 58,6 53,9 35,8 29,3 29,1 21,9 19,8 17,9 -9,5%

Castilla y Len 45,7 51,9 51,8 44 29,6 27,8 23 18,1 16,1 16,9 4,8%

Galicia 41,3 45,6 43,8 41,2 31 29,5 30,9 19,2 18,7 14,9 -20,5%

Pas Vasco 49,4 53,1 52,9 47,6 34,8 31,3 31,5 21,3 18,7 14,7 -21,4%

Murcia (Regin de) 43,9 44,4 39,8 35,8 27,8 27,1 28,6 22,1 16,3 12,6 -22,4%

Balears (Illes) 37,4 41,4 42,2 34,6 22,6 20,7 19,1 15 12,4 11,6 -6,7%

Aragn 27 30,2 31 25,8 18 17,5 16,1 11,9 10,2 8,9 -13,0%

Navarra (C. Foral de) 18,4 20,2 20,7 18,2 13,4 12,5 12,3 8,1 6,4 5,3 -16,7%

Extremadura 21,9 23,5 23,8 21,3 14,1 12 12,1 7,4 6,3 5,3 -16,2%

Asturias (Principado de) 14,7 14,8 16,3 13,6 11,1 11,4 8,9 7,3 7,2 4,9 -32,6%

Cantabria 15,1 16,9 15,6 12,9 9,6 9,2 8,6 5,7 4,4 3,9 -10,3%

Rioja (La) 6,8 7,6 8,2 7 4,8 5,6 4,4 3 2,8 2,3 -17,8%

TOTAL NACIONAL 1.282,2 1.422,4 1.399,2 1.152,8 771,1 714,6 665,8 489,9 445,1 386,4 -13,2%

10,9% -1,6% -17,6% -33,1% -7,3% -6,8% -26,4% -9,1% -13,2%

ndice relativo nacional

2004=100%60% 56% 52% 38% 35%

Variacin interanual nacional

100% 111% 109% 90% 30%


TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDAS

Evolucin del parque de viviendas

En este captulo hemos cambiado la orientacin, que seguamos en informes anteriores, de intentar predecir el stock de vivienda como resultado de la diferencia entre la construccin de nuevas viviendas y la demanda previsible. En las circunstancias actuales del mercado en Espaa, la demanda de vivienda se comporta de manera anmala. Independientemente de variables que convencionalmente son determinantes de la demanda como el precio, tipos de inters y disponibilidad de financiacin, demografa, y preferencias que pueden valorarse en forma paramtrica de localizacin y caractersticas de la vivienda, se observa un retraimiento de la demanda ante la incertidumbre de la evolucin de la economa y el empleo. La persistencia de este hecho lleva a un retraimiento importante y generalizado de la oferta de nueva vivienda, por lo que, junto al anlisis de la evolucin del parque de vivienda, vemos los datos de visados de obra nueva, como indicador adelantado del parque de vivienda.

En la Tabla 9 se sigue la evolucin del parque de vivienda en Espaa, que creca a tasas anuales del 5 por ciento hasta 2010, aadiendo ms de un milln de viviendas anuales al parque. Desde ese ao, el crecimiento se limita, lo que hace que la

variacin para todo el perodo 2004 a 2012 sea relativamente discreta, de un 13,2 por ciento.

Hemos tomado las cinco principales comunidades autnomas por nmero de viviendas, que son Andaluca, Catalua, Comunidad Valenciana, Madrid y Pas Vasco, que representan ms del 60 por ciento del parque total de vivienda. Las tasas de crecimiento en ese perodo de 2004 a 2012 oscilan entre el 14,8 por ciento de la Comunidad Valenciana y el 10,4 por ciento del Pas Vasco; la diferencia es significativa porque es sobre un stock grande como es el de la vivienda.

Hemos desglosado por provincias Andaluca y la Comunidad Valenciana, ya que en Catalua se concentran en Barcelona la poblacin y las viviendas, y Madrid es una provincia. Podemos ver cmo al desagregar, las diferencias espaciales son muy significativas, con crecimientos por ejemplo del 29,5 por ciento en Almera, y del 6,1 por ciento en Mlaga, un mercado ms maduro y por tanto con un menor crecimiento del stock. Igual ocurre en la Comunidad Valenciana, entre el crecimiento del 20,2 por ciento del stock en Castelln, y el 13,1 por ciento en Valencia.

Unidad: n de viviendas

2004 2006 2008 2010 2011 2012 %Var.

2004/12 Espaa 22.417.950 23.493.772 24.569.715 25.106.251 25.249.053 25.382.415 13,2%

Andaluca 3.869.035 4.067.012 4.248.653 4.330.256 4.362.573 4.384.954 13,3% Almera 306.016 336.614 374.027 385.917 395.226 396.217 29,5%

Cdiz 547.458 578.379 608.754 617.654 619.411 622.213 13,7% Crdoba 351.950 364.306 378.732 386.829 396.578 398.920 13,3% Granada 459.428 482.178 514.537 530.222 532.668 534.409 16,3%

Huelva 256.702 268.304 282.619 287.809 288.375 289.710 12,9% Jan 314.615 322.764 334.721 342.035 344.884 347.859 10,6%

Mlaga 853.319 896.849 898.625 900.402 901.290 905.038 6,1% Sevilla 779.547 817.618 856.638 879.388 884.141 890.588 14,2%

Catalua 3.527.738 3.662.511 3.807.445 3.851.957 3.869.267 3.882.901 10,1%

Comunitat Valenciana 2.751.137 2.922.289 3.078.014 3.142.938 3.149.218 3.157.657 14,8% Alicante/Alacant 1.110.942 1.194.263 1.251.882 1.274.375 1.274.647 1.277.680 15,0%

Castelln/Castell 351.300 378.128 409.936 421.109 421.280 422.111 20,2% Valencia/Valncia 1.288.895 1.349.898 1.416.196 1.447.454 1.453.291 1.457.866 13,1%

Madrid (Comunidad de) 2.612.769 2.741.442 2.831.768 2.885.861 2.900.061 2.923.510 11,9%

Pas Vasco 931.408 957.045 983.247 1.003.676 1.019.564 1.028.524 10,4%

Tabla.9 Evolucin del parque de viviendas.

Fuente: Ministerio de Fomento y elaboracin propia.

Table 9 shows the evolution of housing stock in Spain, which grew at an annual rate of 5% up to 2010, adding more than a million homes every year

to the total figure. Since that year, growth has been limited, meaning that the variation for the entire 2004 to 2012 period has been relatively modest,

standing at 13.2%.


En la Tabla 10 tenemos la divisin entre viviendas principales o no. Es interesante observar que el crecimiento fuerte de viviendas se da en las principales frente a las segundas viviendas, que pasa de 15.422.540 en 2004, a 18.112.437 en 2012, un incremento del 18 por ciento, que se da principalmente entre 2004 y 2008, como vemos en la Tabla 9. Las segundas viviendas pasan de 6.975.410 en 2004, a 7.269.978 en 2010, con un descenso del parque de vivienda entre 2010 y 2012, que slo puede explicarse por el cambio de uso declarado de la vivienda, de no principal a principal. Este fenmeno se da de forma acusada en la provincia de Mlaga, donde la segunda vivienda disminuye desde 2004.

Table 10 shows the split between main or second homes. It is interesting to observe that the strong growth in homes has been in main rather than second

homes, rising from 15,422,540 in 2004 to 18,112,437 in 2012, an increase of 18%.


2004 2008 2010 2012

Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. Espaa 15.442.540 6.975.410 17.396.800 7.172.915 17.762.862 7.343.389 18.112.437 7.269.978

Andaluca 2.624.788 1.244.247 2.995.732 1.252.921 3.043.316 1.286.940 3.086.326 1.298.628 Almera 220.369 85.647 237.873 136.154 251.648 134.269 245.330 150.887

Cdiz 374.101 173.357 430.821 177.933 434.731 182.923 440.728 181.485 Crdoba 263.102 88.848 286.384 92.348 289.693 97.136 294.904 104.016 Granada 305.722 153.706 357.004 157.533 352.010 178.212 355.273 179.136

Huelva 167.884 88.818 180.096 102.523 189.540 98.269 197.891 91.819 Jan 223.375 91.240 243.233 91.488 244.310 97.725 239.574 108.285

Mlaga 480.273 373.046 591.049 307.576 593.093 307.309 619.218 285.820 Sevilla 589.962 189.585 669.272 187.366 688.291 191.097 693.408 197.180

Catalua 2.536.954 990.784 2.867.395 940.050 2.887.895 964.062 2.932.434 950.467

Comunitat Valenciana 1.678.980 1.072.157 1.947.266 1.130.748 1.977.457 1.165.481 1.999.081 1.158.576 Alicante/Alacant 616.920 494.022 752.185 499.697 762.848 511.527 744.019 533.661

Castelln/Castell 191.286 160.014 228.850 181.086 229.096 192.013 236.377 185.734 Valencia/Valncia 870.774 418.121 966.231 449.965 985.513 461.941 1.018.685 439.181

Madrid (Comunidad de) 2.063.704 549.065 2.332.536 499.232 2.425.145 460.716 2.506.626 416.884

Pas Vasco 786.532 144.876 866.957 116.290 882.251 121.425 878.667 149.857

Tabla.10 Evolucin del parque de viviendas principales y no principales.


Visados de direccin de obra nueva

La Tabla 11 nos muestra la evolucin de los visados de direccin de obra nueva sobre el nmero de edificios destinados a vivienda familiar; esta estadstica se complementa con la de la Tabla 12, que recoge el nmero de viviendas. El visado de direccin de obra implica un encargo en firme, ya que puede haber visados de obra que se han pedido sin que luego se lleve a cabo la obra.

Como hemos comentado en ocasiones, es difcil encontrar una variable econmica que en un tiempo relativamente breve experimente cadas de esta magnitud. Para la media de Espaa, el nmero de visados de obra sube apreciablemente y se mantiene entre 2000 y 2006, y desde entonces empieza a caer, con lo que est claro que el freno a la construccin se produce al menos dos

aos antes de que fuera evidente la intensidad de la crisis.

Desde 2004, que es el ao de mximos en el nmero de visados, hasta 2013, la cada media es del 94, 1 por ciento, de forma extendida entre las comunidades autnomas, oscilando entre el 89 por ciento y el 96 por ciento de cada.

El nmero de viviendas familiares de la Tabla 12 sigue esta misma tendencia, con una cada media del 95,1 por ciento, y con la excepcin del Pas Vasco, donde caen un 81,1 por ciento. El fenmeno de la cada en los visados de direccin de obra es general por comunidades autnomas y tambin provincias.

For the Spanish average, the number of accreditations to oversee building works increased noticeably and remained steady between 2000 and 2006, from when it started to fall, so it is clear that building was slowing down at least two years before the severity of the crisis had become apparent.


Table 11 shows the evolution of accreditations to oversee and inspect new building works compared to the number of buildings intended for family homes.

Unidad: n de edificios

2000 2004 2006 2008 2010 2012 2013 %Var.

2004/13 Espaa 186.979 216.232 209.639 65.794 28.349 16.207 12.836 -94,1%

Andaluca 42.170 46.522 44.794 13.634 5.128 3.208 2.612 -94,4% Almera 4.029 5.017 5.279 968 236 200 264 -94,7%

Cdiz 7.616 7.690 6.652 1.037 492 355 195 -97,5% Crdoba 2.409 3.917 3.374 1.574 561 327 255 -93,5% Granada 6.346 6.666 7.380 2.059 734 445 368 -94,5%

Huelva 3.777 3.067 3.585 1.220 412 208 144 -95,3% Jan 2.625 2.650 3.960 1.311 753 410 275 -89,6%

Mlaga 8.782 10.410 10.184 2.616 696 527 480 -95,4% Sevilla 6.586 7.105 4.380 2.849 1.244 736 631 -91,1%

Catalua 21.992 24.703 28.804 5.980 2.920 1.112 861 -96,5%

Comunitat Valenciana 30.089 30.088 22.729 5.238 2.015 1.170 1.116 -96,3% Alicante/Alacant 19.409 16.542 8.372 1.722 602 496 631 -96,2%

Castelln/Castell 2.633 4.240 4.477 1.105 420 253 159 -96,3% Valencia/Valncia 8.047 9.306 9.880 2.411 993 421 326 -96,5%

Madrid (Comunidad de) 18.394 17.498 15.096 4.061 1.808 1.173 1.038 -94,1%

Pas Vasco 2.549 3.174 2.103 1.063 561 424 336 -89,4% Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Tcnicos) y elaboracin propia.

Tabla.11 Visados de direccin de obra nueva. N de edificios destinados a vivienda familiar


2000 2004 2006 2008 2010 2012 2013 %Var.

2004/13 Espaa 531.233 684.978 865.150 264.789 91.627 44.126 33.853 -95,1%

Andaluca 106.616 135.629 168.367 45.982 14.880 8.729 5.825 -95,7% Almera 10.394 21.251 24.134 4.521 582 770 1.219 -94,3%

Cdiz 14.554 18.826 20.299 5.437 2.149 1.127 335 -98,2% Crdoba 6.476 7.897 11.235 3.677 1.420 628 411 -94,8% Granada 11.624 15.895 24.159 6.827 1.664 1.090 511 -96,8%

Huelva 8.166 8.109 11.950 2.803 715 287 190 -97,7% Jan 5.638 6.503 9.798 2.895 1.060 523 361 -94,4%

Mlaga 35.313 37.093 38.199 9.760 1.776 1.702 1.402 -96,2% Sevilla 14.451 20.055 28.593 10.062 5.514 2.602 1.396 -93,0%

Catalua 73.598 96.427 125.478 26.452 9.537 3.938 2.401 -97,5%

Comunitat Valenciana 81.954 98.109 120.641 27.604 6.500 2.716 3.057 -96,9% Alicante/Alacant 42.236 45.828 41.596 7.157 1.928 1.367 2.148 -95,3%

Castelln/Castell 11.572 19.183 32.685 9.986 1.313 553 256 -98,7% Valencia/Valncia 28.146 33.098 46.360 10.461 3.259 796 653 -98,0%


Pas Vasco 14.817 16.771 15.303 10.009 6.939 3.613 3.178 -81,1%

The number of family homes in Table 12 follows this same trend, with an average drop of 95.1%, with the exception of the Basque Country, where they fell by 81.1%. The phenomenon of the drop in accreditations to oversee building works is generalised across autonomous communities and also provinces.

Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Tcnicos) y elaboracin propia.

Tabla.12 Visados de direccin de obra nueva. N de viviendas familiares


Nmero de viviendas iniciadas y terminadas

Secularmente, la construccin ha sido en Espaa un sector impulsor de la economa, pero desde el ao 1994 la actividad promotora aumenta su peso relativo en el producto interior bruto, lo que se manifiesta en que cada ao se inician ms viviendas que se terminan. De esta forma se va generando un crecimiento de la oferta dentro del parque inmobiliario que habra de ser absorbida por una demanda que se supone seguira a este crecimiento. Este dinamismo se suaviza del ao 2000 a 2002, volviendo a incrementarse el nmero de viviendas iniciadas hasta el ao 2006. En el ao 2007 se estima que en Espaa haba ms de 900.000 viviendas en construccin.

Esta situacin se invierte en 2007, en el que se siguen terminando viviendas pero no se inician proyectos promotores. En el ao 2013 se estima que hay poco ms de 25.000 viviendas pendientes de terminar. La conclusin es, pues, que si analizamos la actividad por el nmero de viviendas que se terminan (y entran a formar parte de la oferta como tales), a partir del 2004 se produce ya un cierto debilitamiento de este dinamismo; sin embargo, se siguen terminando viviendas pero no se inician nuevas, y esta ltima cifra es la que cae con fuerza. Las principales constructoras, ante la actual parlisis promotora de Espaa, han tenido que continuar su actividad en el exterior, suponiendo estas inversiones fuera de las fronteras espaolas ms del 70% de su cartera de obra y concesiones.

En el presente informe de coyuntura inmobiliaria se estima el nmero de viviendas iniciadas para el ao 2013, derivado del nmero de visados de viviendas de obra nueva en bloque no

unifamiliares-. El visado es una funcin pblica de control colegial y una variable proxi para determinar el nmero de viviendas iniciadas en un determinado periodo. En 2006 se visaron casi 900.000 viviendas familiares de obra nueva, posteriormente este nmero comenz a disminuir progresivamente hasta que en 2013 se gestionaron solamente 34.000. Las previsiones para el ao 2014 no son ms alentadoras, puesto que en el primer semestre de 2014 se han visado 8.826 viviendas, un 13,4% menos que en el mismo periodo del ao anterior.

Como perspectiva de la actividad para los prximos aos, los visados de obra nueva, que pueden ser un indicador adelantado de la misma, estn a unos niveles nunca vistos, con cadas de ms del 80% en Espaa, si comparamos con 2000. Para el conjunto del Estado se estn visando alrededor del 15% de los proyectos de hace once aos; en 2000 se visaban ms de 500.000 viviendas, y en 2013 estos han sido 34.000. Adems, la evolucin entre 2012 y 2013 muestra una cada de casi un 25%.

El Grfico 7 se refiere al total de viviendas en construccin en Espaa. Seguidamente, veremos la evolucin reciente del nmero de viviendas iniciadas y terminadas en las provincias con mayor actividad promotora; Madrid, Barcelona, Alicante, Murcia, Corua, Bizkaia, Sevilla, Baleares, Mlaga y Navarra, son las provincias que en al ao 2013 se estima han iniciado mayor nmero de viviendas, por encima y alrededor de 650. Las cifras son tan bajas que en ocasiones unas pocas promociones son suficientes para cambiar el ranking de actividad.

This Real Estate Situation Report contains an estimate of the number of dwellings started for 2013, taken from the number of accreditations for new

building works in blocks rather than individual homes. The accreditation is a public function monitored by an official association and therefore a proxy

variable for obtaining the number of homes started in a particular period.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N

de v

ivie

ndas

por

term

inar

El nmero de viviendas iniciadas superan a las terminadas

Se terminan msviviendas que se inician

Se vuelven a terminar msviviendas que se inician

Grfico 7 Evolucin anual del nmero estimado de viviendas pertinentes de terminar



Unidad: n de viviendas 2000 2004 2006 2008 2010 2012 20131 %Var.

2004/13 Espaa 487.810 621.257 664.923 237.959 63.090 34.580 21.915 -96,5%

Andaluca 121.394 129.811 134.381 38.693 10.175 5.011 3.390 -97,4% Almera 10.513 17.986 22.348 3.452 385 529 350 -98,1%

Cdiz 13.958 17.200 15.276 2.243 929 392 267 -98,4% Crdoba 3.927 7.136 7.880 3.074 894 460 297 -95,8% Granada 2.999 13.870 15.033 4.326 864 719 452 -96,7%

Huelva 6.793 6.173 9.105 2.898 542 249 156 -97,5% Jan 5.006 5.524 7.783 2.745 1.862 648 360 -93,5%

Mlaga 62.329 42.214 32.749 10.872 2.583 836 682 -98,4% Sevilla 15.869 19.708 24.207 9.083 2.116 1.178 826 -95,8%

Balears (Illes) 11.841 9.470 12.795 5.886 1.894 934 780 -91,8%

Catalua 74.828 89.813 101.772 28.302 10.496 3.971 2.450 -97,3%


Castelln/Castell 8.862 16.021 22.163 6.370 464 299 178 -98,9% Valencia/Valncia 18.801 25.521 34.291 10.756 1.771 837 437 -98,3%

Galicia 28.741 31.016 38.246 16.735 4.072 2.615 1.639 -94,7%


Murcia (Regin de) 12.577 41.629 37.058 14.198 2.201 936 973 -97,7%

Navarra (Comunidad Foral) 5.198 6.944 6.000 3.172 1.252 888 648 -90,7%

Pas Vasco 12.678 11.794 9.815 6.202 2.572 2.743 1.587 -86,5%

Tabla.13 Nmero de viviendas libres iniciadas


1 Ao 2013 estimado por falta de dato; se desglosan las CCAA donde se ubican las diez primeras provincias con mayor promocin en 2013.

Unidad: n de viviendas 2000 2004 2006 2008 2010 2012 2013 %Var.

2004/13 Espaa 362.940 509.293 597.632 563.631 218.572 80.083 43.230 -91,5%

Andaluca 75.122 104.746 123.799 109.837 36.619 13.381 6.632 -93,7% Almera 5.194 11.837 21.635 16.179 2.411 607 753 -93,6%

Cdiz 9.252 11.639 16.435 13.089 1.876 1.251 526 -95,5% Crdoba 3.057 4.668 6.203 6.898 3.125 1.060 784 -83,2% Granada 2.717 10.916 13.054 16.231 3.811 1.163 968 -91,1%

Huelva 5.796 6.574 5.681 7.678 2.678 855 589 -91,0% Jan 3.493 5.818 5.509 6.078 2.530 2.737 925 -84,1%

Mlaga 38.175 38.099 35.784 25.613 10.400 3.094 737 -98,1% Sevilla 7.438 15.195 19.498 18.071 9.788 2.614 1.350 -91,1%

Balears (Illes) 9.706 8.888 10.172 11.827 5.171 2.559 1.226 -86,2%

Catalua 65.188 86.558 80.817 87.518 25.441 8.388 4.251 -95,1%


Castelln/Castell 5.585 11.310 14.990 20.899 4.649 681 260 -97,7% Valencia/Valncia 12.456 20.448 26.995 31.089 8.567 2.724 1.332 -93,5%

Galicia 21.841 29.345 29.998 34.229 17.245 5.443 3.188 -89,1%


Murcia (Regin de) 8.402 21.054 41.876 32.528 12.877 2.984 881 -95,8%

Navarra (Comunidad Foral) 3.721 4.820 5.900 5.811 1.738 1.467 886 -81,6%

Pas Vasco 13.260 10.417 9.794 9.083 6.409 4.757 3.994 -61,7%

Tabla.14 Nmero de viviendas libres terminadas

Se desglosan las CCAA donde se ubican las diez primeras provincias con mayor promocin en 2013.



0

25.000

50.000

75.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e viv

iend

as

Iniciadas Terminadas

MADRID (Comunidad de)

0

25.000

50.000

75.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e viv

iend

as


BARCELONA

0

12.000

24.000

36.000

48.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e viv

iend

as


ALICANTE MURCIA (Regin De)

0

12.000

24.000

36.000

48.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013N

de

vivi

enda

sIniciadas Terminadas

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e viv

iend

as


CORUA (A)

0

3.000

6.000

9.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e viv

iend

as


BIZKAIA

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e viv

iend

as


SEVILLA

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e vi

vien

das


BALEARS (ILLES)

0

12.000

24.000

36.000

48.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e vi

vien

das


MLAGA

0

3.000

6.000

9.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

N d

e vi

vien

das


NAVARRA (Comunidad Foral De)

Grfico.8 N de viviendas libres iniciadas y terminadas en el periodo 2006 a 2013, en las provincias con mayor actividad promotora 2013


*El nmero de viviendas iniciadas en el ao 2013 es una estimacin.


ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTORAunque este Informe tiene el alcance y limitaciones que se expresan en la Presentacin, no queremos dejar de incluir una informacin que nos d una perspectiva general de lo ocurrido en el periodo 2006 hasta el ao 2013. Desde enero de 2013 Euroval viene publicando Informes en su pgina web (www.euroval.com/es/sector/c/noticias/75/), con una periodicidad aproximadamente mensual, sobre cuestiones relevantes del sector inmobiliario, con una desagregacin por comunidades autnomas.

Recogemos la informacin bsica en las tablas 16, 17 y 18. En la primera se analiza la evolucin del mercado hipotecario como variable relevante para ver el comportamiento del mercado residencial; y en la segunda, la propia evolucin del mercado a travs de las variables que son ms representativas del sector: precios medios por metro cuadrado de la vivienda, suelo, nmero de viviendas iniciadas y terminadas, transacciones de viviendas libres y protegidas, y tasaciones de viviendas.

El mercado hipotecario es un indicador muy relevante de la situacin y evolucin de nuestro mercado inmobiliario. Los tipos medios de inters aplicables en el mercado inmobiliario, referidos a diciembre de cada ao, han estado a niveles bajos, inferiores al 3%, tras haber llegado a casi el 6% en 2008 al tensionarse el mercado interbancario. Hoy, con tipos muy bajos por parte del Banco Central Europeo, que, adems, compensa con su poltica las tensiones debidas a falta de liquidez o por causa de riesgo, la diferenci

Inmocoyuntura IX Edición

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