SUPERFICIES SOLO CEDIT - core.ac.uk · ter poučevati rimsko pravo kot veljavno pravo. Gre torej za...

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

BABIČ MAJDA

SUPERFICIES SOLO CEDIT - OD RIMSKEGA

PRAVA DO MODERNIH KODIFIKACIJ

DIPLOMSKO DELO

Maribor, 2016

2

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

SUPERFICIES SOLO CEDIT - OD RIMSKEGA

PRAVA DO MODERNIH KODIFIKACIJ

Superficies solo cedit - from Roman law to modern

codifications

Program: Visokošolski študijski program Pravo

Način študija: Izredni

Mentor: prof. dr. dr. hc Janez Kranjc, univ. dipl. prav.

Študentka: Majda Babič

Številka indeksa: 71115022

Maribor, september 2016

3

KAZALO

1 PREDGOVOR .................................................................................................................................... 5

2 UVOD ............................................................................................................................................... 6

2.1 OPREDELITEV PODROČJA ........................................................................................................ 6

2.2 NAMEN IN CILJI ........................................................................................................................ 6

2.3 UPORABLJENE METODE .......................................................................................................... 6

3 PRAVNI RAZVOJ ............................................................................................................................... 7

4 STVARNO PRAVO ............................................................................................................................. 8

4.1 REFORMA STVARNEGA PRAVA V REPUBLIKI SLOVENIJI .......................................................... 9

4.2 ZGRADBA STVARNOPRAVNEGA ZAKONIKA ............................................................................. 9

5 TEMELJNA NAČELA STVARNO PRAVNEGA ZAKONIKA ................................................................... 10

6 LASTNINSKA PRAVICA .................................................................................................................... 12

6.1 POJEM .................................................................................................................................... 12

6.2 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE ........................................................................................ 12

6.2.1 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA PODLAGI PRAVNEGA POSLA ............................ 12

6.2.2 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA PODLAGI ZAKONA ............................................ 13

6.2.3 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA PODLAGI ODLOČBE DRŽAVNEGA ORGANA ..... 14

6.3 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE ............................................................................................ 15

6.4 PRENEHANJE LASTNINSKE PRAVICE ...................................................................................... 16

7 SUPERFICIES SOLO CEDIT ............................................................................................................... 17

8 ETAŽNA LASTNINA ......................................................................................................................... 22

8.1 UVOD ..................................................................................................................................... 22

8.2 PREDMET ETAŽNE LASTNINE ................................................................................................. 23

8.3 NASTANEK ETAŽNE LASTNINE ............................................................................................... 24

8.4 RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO ................................................................................... 25

8.5 RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI..................................................................................... 26

8.6 UPRAVNIK .............................................................................................................................. 26

8.7 OBVEZEN REZERVNI SKLAD ................................................................................................... 27

8.8 OMEJITVE ETAŽNE LASTNINE ................................................................................................ 27

8.9 IZKLJUČITVENA TOŽBA .......................................................................................................... 28

8.10 PREDKUPNA PRAVICA ............................................................................................................ 28

8.11 PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE ........................................................................................... 28

9 STAVBNA PRAVICA ........................................................................................................................ 29

4

10 SKLEP ......................................................................................................................................... 30

11 POVZETEK .................................................................................................................................. 31

12 LITERATURA IN VIRI ................................................................................................................... 32

12.1 LITERATURA ........................................................................................................................... 32

12.2 VIRI ........................................................................................................................................ 32

13 PRILOGE ..................................................................................................................................... 34

13.1 Nacionalizacija premoženja agrarne skupnosti Štorje .......................................................... 34

13.2 Kupoprodajna pogodba, št. 465-58/70-3, z dne 17.03.1971 ................................................ 35

13.3 Zemljiški kataster – izris parcele ............................................................................................ 36

13.4 Prodajna pogodba za nakup etažne lastnine z zemljiškoknjižnim dovolilom........................ 38

13.5 Zgodovinski izpisek etažne lastnine iz zemljiške knjige ......................................................... 41

5

1 PREDGOVOR

Rim – Roma, beseda, ki že sama po sebi zveni veličastno. Zveni lahko tudi ljubko, še

posebej, če jo obrnemo. Takrat dobimo besedo amor – ljubezen. Ko jo izrečem, se pred

mano najprej pojavijo znamenitosti mesta, ki mi prikličejo spomin na obisk le-tega. Nekatere

med njimi sem si s posebno vnemo ogledala, na primer Španski trg, Kolosej, Fontana di

Trevi, Karakalove terme in Circus Maximus. Poleg tega mi je napravil močan vtis tudi obisk

Vatikana in bazilika sv. Petra. Vendar je poleg tega tudi veliko drugih stvari , ki jih človek ne

more zaznati z očmi. Prav to mi je dal študij prava, posebej predmet rimskega prava, kjer

sem spoznala antični Rim v drugi luči. Omenim naj različne oblike vladavine ter razvoj

rimskega prava skozi različna zgodovinska obdobja in glede na faktor, ki je vplival na pravni

razvoj.

6

2 UVOD

2.1 OPREDELITEV PODROČJA

V diplomski nalogi sem se odločila obravnavati rimsko načelo superficies solo cedit. Najprej

bom predstavila uvodna pojasnila stvarnega prava in sicer njegov razvoj od avstrijskega

Občnega državljanskega zakonika (ODZ) iz leta 1811, ki se je uporabljal na celotnem ozemlju

današnje Republike Slovenije po razpadu Ilirskih provinc ter ponovni uvedbi avstrijskega

prava na tem območju leta 1815. ODZ-ju so na področju stvarnega prava sledili

jugoslovanski Zakon o temeljnih lastninsko pravnih razmerjih (ZTLR), ki pa ni urejal vseh

lastninsko pravnih razmerij. Nekatere je prepustil v odločanje republiškim predpisom. Ob

osamosvojitvi je Republika Slovenija v svoj pravni red prevzela ZTLR, poleg tega pa tudi

nekatere stvarno pravne določbe iz ODZ, ki niso bile v nasprotju z novimi predpisi in z

ustavno ureditvijo RS. Zraven tega pa je bil cilj Slovenije po osamosvojitvi, da se čim prej

pripravi nova moderna kodifikacija stvarnega prava, ki bo celovito uredila to področje.

V nadaljevanju bom predstavila temeljna načela stvarnopravnega zakonika in opredelitev

lastninske pravice. Rimsko načelo superficies solo cedit, ki pomeni, da je vse kar je spojeno z

zemljiščem, del lastninske pravice na zemljišču, ima nekaj izjem. ZTLR tega pravila ni poznal.

Sodobno slovensko pravo je pravilo superficies solo cedit ponovno uvedlo s tem, da ga z

institutom etažne lastnine delno razveljavlja.

V okviru izbrane teme bom predstavila pojem etažne lastnine, predmet etažne lastnine, njen

nastanek ter razmerja med etažnimi lastniki.

2.2 NAMEN IN CILJI

Namen naloge je podrobnejše razložiti rimsko načelo superficies solo cedit, ki so ga prevzele

tudi sodobne kodifikacije civilnega prava v Evropi.

2.3 UPORABLJENE METODE

Diplomsko delo bom izdelala s pomočjo znanja pridobljenega s študijem, ob pomoči mentorja

g. prof. dr. Janeza Kranjca, domače in tuje literature ter virov in publikacij.

7

3 PRAVNI RAZVOJ

Na kasnejši razvoj je Rim najbolj vplival s svojim pravom, ki je postal temelj sodobnega

civilnega prava. Prva in edina kodifikacija, ki je nastala v samem Rimu, je bil Zakonik XII.

plošč, ki je bil sprejet v letih 451 – 449 pr. Kr. Izvirno besedilo zakonika ni ohranjeno.

Posamezne določbe so znane iz navedkov kasnejših pravniških in nepravniških avtorjev.

Zakonik XII. plošč je bil prvi pomembnejši zapisani pravni vir rimskega prava, ki je nastal v

želji po pravni varnosti. Senat je leta 451 izvolil deset mož, da bi zapisali zakone (t. i.

decemviri legibus scribundis). Zakonik dvanajstih plošč je bil izobešen na forumu. Po

navedbah Cicerona, so se ga morali otroci še v njegovem času učiti na pamet kot pesem.

Zakonik ni poznal razlik med državljani. Zato izrecno prepoveduje dajanje privilegijev. Poleg

pravne varnosti je hotel zagotoviti enakost pred zakonom, urediti postopek pred

pravosodnim magistratom, postopek izvršbe itd.

Vrh razvoja rimskega prava pomeni klasično obdobje, ki je trajalo od leta 27 pr.Kr. do leta

230. Pravni spisi, ki so nastali v tem obdobju so najbolj zaznamovali pravni razvoj v Evropi.

Delo klasičnih pravnikov je dobilo javni pomen z Avgustovim privilegijem, dajati pravna

mnenja z avtoriteto princepsa (ius respondendi). Ta privilegij so najuglednejšim pravnikom

podeljevali tudi kasnejši cesarji vse do cesarja Hardiana. V tem obdobju so delovali različni

pravniki, katerih spisi so se ohranili v Justinijanovih Digestah. Leta 426 sta cesarja Teodozij

II. in Valentinian III. izdala t. i. navajalni zakon, s katerim so postali spisi klasičnih pravnikov

Gaja, Pavla, Ulpijana, Papinijana in Modestina uradni pravni vir.

Cesar Justinian je deloval v vzhodnem rimskem cesarstvu, njegova kodifikacija pa je

ohranjena v izvirnem latinskem in delno grškem jeziku. Justinianovo kodifikacijo sestavljajo

trije deli. Leta 529 je bil izdan Codex Iustinianus, kjer so zbrane veljavne cesarske

konstitucije. Kodeks je bil leta 534 revidiran. Drugi del so Digeste, ki so bile izdane leta 533.

V njih so zbrani spisi 39 klasičnih pravnikov. Digeste obsegajo 50 knjig. Institucije, ki so bile

izdane istega leta,so bile pravni učbenik za začetnike. Razdeljene so bile na štiri knjige in so

se naslanjale predvsem na Gajeve Institucije.

V 11.stol. začnejo ustanavljati prve univerze v srednjeveških mestih. Te začnejo preučevati

ter poučevati rimsko pravo kot veljavno pravo. Gre torej za kontinuiteto rimskega prava.

Teoretični recepciji tj. prepričanju, da rimsko pravo še vedno velja, je sledila dejanska

uporaba (praktična recepcija) pravil rimskega prava, ki pa so veljala le subsidiarno. Rimsko

pravo se je uporabljajo kadar domače pravo ni imelo ustreznih določb. Recepcija je pripeljala

do t. i. občega prava (ius commune), ki je ostalo v veljavi do nastanka velikih civilnih

kodifikacij v 19.stol. S tem je rimsko pravo bistveno vplivalo na vsebino in razvoj današnjega

prava.1

_______________

1 Povzeto po: Janez Kranjc, Rimsko pravo, GV založba, Ljubljana 2008.

8

4 STVARNO PRAVO

Stvarno pravo se ukvarja s pravnim položajem stvari in stvarnimi pravicami, torej z

vprašanjem, komu te pripadajo in kdo jih sme uporabljati. V rimskih virih je stvar del

zunanjega materialnega sveta, nad katero je mogoče pridobiti neposredno oblast, ki

omogoča možnost poseganja po njej. Poleg tega rimsko pravo opredeljuje tudi število, obseg

in vsebino stvarnih pravic. V tej zvezi je veljal t. i. numerus clausus, tj. omejeno število

stvarnih pravic. Od stvarnih pravic pozna rimsko pravo lastninsko pravico (dominium) in

stvarne pravice na tuji stvari, ki so po svoji naravi omejene stvarne pravice. Stvarne pravice

na tuji stvari so po rimskem pravu služnosti, stavbna pravica, zastavna pravica in dedna

zakupna pravica. Predmet lastninske pravice v rimskem pravu so bile stvari, ki niso bile

izvzete iz pravnega prometa po posvetnem ali po sakralnem pravu. Stvari v pravnem

prometu so se, glede na svoje značilnosti delile na več skupin. Na sodobno pravo je

pomembno vplivala rimska delitev stvari na nepremičnine in premičnine. V rimskem pravu so

se štela za nepremičnine le zemljišča, vse ostale stvari pa so obravnavali kot premičnine.

Rimljani so med drugim razlikovali med telesnimi in netelesnimi stvarni. Telesne stvari so bile

stvari v neposrednem pomenu besede, netelesne stvari pa so bile stvarne pravice, ki so

omogočale neposreden poseg po stvari. Novo slovensko pravo opredeljuje stvar kot

samostojen telesni predmet, ki ga človek lahko obvladuje, pa tudi različne oblike energije in

valovanja, ki jih človek lahko obvladuje (15. člen SPZ).

Prvo sodobno pravno ureditev stvarnega prava na ozemlju Slovenije je prinesel avstrijski

ODZ. Čeprav je v času francoske uprave na ozemlju Ilirskih provinc de iure dobro leto veljal

tudi francoski Code civil, ta ni imel večjega dejanskega vpliva.

Avstrijski ODZ ureja stvarno pravo v prvem oddelku drugega dela (§ 285 - § 530). ODZ

opredeljuje pojem stvari podobno kot rimsko pravo (§ 285: Vse, kar je različno od osebe in

služi uporabi ljudi, se v pravnem smislu imenuje stvar). Podoben je tudi koncept lastninske in

drugih stvarnih pravic na tuji stvari.

Velike spremembe se pojavijo po drugi svetovni vojni in revoluciji, do katere je prišlo med

njo in s katero je bil uveden nov socialistični družbeni red. V tem okviru so bili sprejeti tudi

zakoni, na temelju katerih je prihajalo do razlastitev. Izvedena je bila agrarna reforma,

nacionalizacija in zaplemba premoženja t. i. sovražnikom naroda in vzpostavitev državne in

kasneje družbene lastnine. Nova družbenoekonomska ureditev je sicer temeljila na družbeni

lastnini, vendar je v zelo omejenem obsegu ohranila tudi zasebno lastnino. V sferi zasebne

lastnine so se v bolj ali manj nespremenjeni obliki ohranili tudi glavni stvarnopravni instituti.

Razumljivo je, da so bila stavbna zemljišča (v mestih) praviloma le v državni oziroma kasneje

družbeni lastnini. Lastninsko pravico so lahko posamezniki pridobili le na objektu, ki je bil

postavljen na omenjenem zemljišču in ni presegal z zakonom določene velikosti. Zaradi

povedanega je jugoslovanska ureditev pomenila odstopanje od načela superficies solo cedit.

V 60. letih prejšnjega stoletja so se začele priprave za sprejem novega zakona in nastal je

jugoslovanski ZTLR, ki je bil objavljen 08.01.1980 v uradnem listu SFRJ. (Ur. list SFRJ, št.

6/80, 20/80 – popr., 36/90 in Ur. list RS, št. 87/02 – SPZ), veljati pa je začel 01.09.1980. V

9

večjem delu gre za kodifikacijo stvarnega prava. Zaradi delitve zakonodajne pristojnosti je

urejal samo temeljna pravna razmerja, ostala stvarnopravna razmerja je prepustil ureditvi

posameznih republik. V okviru ZTLR se kot posebna oblika lastninske pravice uveljavi etažna

lastnina.

Tudi danes ne moremo v zvezi z lastninsko pravico govoriti o neomejeni oblasti nad stvarjo,

tj. da lahko posameznik z njo počne, kar hoče. Posamezniku zagotavlja oblast nad stvarjo le

v mejah, kot je določeno s prisilnimi predpisi javnega prava. Lastnina je omejena s pravicami

na tuji stvari (služnost) ali zaradi različnih pravnih interesov (npr. urejanje prostora in

postavitev določene zgradbe na zemljišče).

ZTLR ne pozna več iz rimskega prava izvirajočega načela superficies solo cedit. Etažno

lastnino je uvedel v 2. odst. 9. člena. ZTLR je podrobnejšo ureditev etažne lastnine prepustil

zakonodajalcem posameznih republik. ZTLR v 19. členu določa: » v primerih in pod pogoji, ki

jih določa zakon, ima lahko nekdo lastninsko pravico na stanovanju in na poslovnem prostoru

kot posameznem delu stavbe«.

4.1 REFORMA STVARNEGA PRAVA V REPUBLIKI SLOVENIJI

Ob osamosvojitvi je Slovenija prevzela ZTLR, prav tako tudi nekatera pravna pravila ODZ,

dokler ni sprejela svojega lastnega SPZ. Ta je bil sprejet 27.09.2002, veljati pa je začel

01.01.2003. Sprejete so bile tudi spremembe, ZZK in SZ. To obdobje se začnejo procesi

denacionalizacije, lastninjenja ter privatizacije. Zagotovi se pravica do zasebne lastnine in

dedovanja. V sedanjem sistemu nimamo več družbene lastnine in izraz zasebna lastnina ni

več potreben, lastnina je enovit pojem.

4.2 ZGRADBA STVARNOPRAVNEGA ZAKONIKA

Poleg ureditve stvarnega prava, je bilo v SPZ urejeno tudi področje etažne lastnine iz

tedanjega stanovanjskega zakonika (Ur. list RS, SZ-1, št. 69/2003). SPZ ima dvanajstih

delov:

I. Temeljna načela,

II. Temeljni pojmi,

III. Posest,

IV. Lastninska pravica,

V. Etažna lastnina,

VI. Zastavna pravica,

VII. Zemljiški dolg,

VIII. Prenos v zavarovanje,

IX. Služnosti,

X. Stvarno breme,

XI. Stavbna pravica,

XII. Predhodna in končna določila.

10

5 TEMELJNA NAČELA STVARNO PRAVNEGA ZAKONIKA

V prvem delu SPZ so urejena temeljna načela stvarnega prava:

numerus clausus stvarnih pravic (2. člen),

absolutnost stvarnih pravic (5. člen),

prednostno načelo (6. člen),

načelo specialnosti (7. člen),

načelo povezanosti zemljišča in objekta – superficies solo cedit (8. člen),

domneva dobre vere (9. člen),

načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen),

prepoved zlorabe pravic (12. člen),

uporaba določil o lastninski pravici (13. člen),

domneva o izpolnjeni obliki (14. člen).

SPZ v 2. členu določa, katere stvarne pravice so dopustne, obenem pa ne dovoljuje, da bi

stranke same ustvarjale nove stvarne pravice s pravnimi posli. SPZ določa naslednje stvarne

pravice:

lastninsko pravico,

zastavno pravico,

zemljiški dolg,

služnosti,

stvarno breme,

stavbno pravico.

SPZ je kot novo stvarno pravico vpeljal zemljiški dolg, ponovno pa je uvedel stavbno pravico,

ki je na našem ozemlju nekoč že veljala. Leta 1912 jo je vpeljal avstrijski Baurechtsgesetz, ki

je veljal tudi pri nas, saj je bilo takrat slovensko ozemlje del habsburške monarhije.

Pri izvedenih stvarnih pravicah pridobi upravičenec določena upravičenja, ki so manj obsežna

od lastninske pravice. To so pravice uživanja in uporabe na tuji stvari, npr. stavbna pravica in

služnost. Poleg teh pa poznamo še zavarovalne pravice, ki dajejo imetniku neplačane zapadle

terjatve možnost, da se iz njih poplača.

Zemljiški dolg je bil 24. oktobra 2013 ukinjen. Zato zavarovanje terjatev z navedeno stvarno

pravico ne bo več mogoče. Za uporabo in presojo tistih, ki so bili ustanovljeni pred

uveljavitvijo sprememb, pa se bodo uporabljale določbe, ki so bile veljavne pred spremembo.

Že ustanovljenih zemljiških dolgov spremenjeni zakon ne ureja. Obstaja pa možnost

izpodbijanja, v kolikor je bil zemljiški dolg ustanovljen z namenom oškodovanja upnikov.

Namen ukinitve je bil v preprečevanju zlorab zemljiškega dolga in varovanja upnikov, saj se

ga je poslužilo precej znanih in premožnih ljudi, da bi z njim zaščitili svoje premoženje pred

upniki. Ker zemljiškega dolga za nazaj ni mogoče razveljaviti, se pojavlja vprašanje, zakaj

tega instituta zakonodajalec ni že prej ukinil, saj je bilo znano, da se je zemljiški dolg

zlorabljal že vsaj dve leti pred ukinitvijo. Potrebno pa je pripomniti, da vsi tega instituta niso

zlorabljali in so ga ustanavljali v skladu s predpisi za zavarovanje terjatev. Zdi se, da je bila

odprava zemljiškega dolga prehitra, razlog pa premalo premišljen. Po logiki, da je treba

11

ukiniti pravico, ki se zlorablja, bi namreč morali ukiniti vse pravice, saj se prav vse lahko tudi

zlorabljajo.

V 8. členu SPZ je uzakonjeno načelo povezanosti zemljišča in objekta. To načelo pomeni, da

je vse,kar je trajno povezano z nepremičnino njegova sestavina. Glavna stvar je zemljišče,

vse kar je pod njim ali nad njim, deli njegovo pravno usodo.

Najpomembnejša izjema od načela superficies solo cedit je etažna lastnina. Poleg tega je

izjema od tega načela tudi stavbna pravica. Stavbna pravica nima trajnega značaja, saj je

ustanovljena za 99 let in po prenehanju se znova vzpostavi prvotna pravna povezanost med

stavbo in zemljiščem.

12

6 LASTNINSKA PRAVICA

6.1 POJEM

V 37. členu SPZ je lastninska pravica opredeljena kot pravica imeti stvar v posesti, uživati in

jo uporabljati in z njo razpolagati. Razen, ko zakon tako določa, lastninska pravica ne more

biti vezana na pogoj ali rok, da se omeji začasni prenos lastninske pravice. Izjema je lahko

pridržek lastninske pravice in prenos v zavarovanje.

Lastninska pravica in pravice na tuji stvari so izključujoče narave in učinkujejo nasproti vsem

– erga omnes. Ker je predmet oblasti stvar, jih imenujemo oblastvene pravice.

So pa pogoste omejitve lastninske pravice na nepremičninah in sicer zato, ker so

nepremičnine vezane na točno določen kraj in poleg tega vpete v določen prostor, ker je

pomemben njihov ekonomski pomen. Ločimo javnopravne in zasebnopravne omejitve

lastninske pravice. V tem primeru govorimo o relativnih pravicah.

Javnopravne omejitve lastninske pravice lahko razdelimo na dve kategoriji. V prvo sodijo

omejitve glede na vsebino posega v lastnino, kjer omejitve pravzaprav opredeljujejo

konkretne lastninskopravne odnose, in omejitve razpolaganja, ki posegajo v razpolagalno

sposobnost lastnika. Po vsebini gre za naslednje vrste javnopravnih omejitev lastninske

pravice: omejitve, ki zagotavljajo namenskost rabe, dolžnost določenih ravnanj, dolžnost

opuščanja določenih ravnanj, dolžnost trpeti ravnanje drugih subjektov in razlastitev (Juhart,

Podjetje in delo, št 6-7/2003, str. 1536.1539).

Omejitve razpolaganja pa so: zakonite predkupne pravice, omejitve razpolaganja, ki

zahtevajo odobritev ali dovoljenje pristojnega organa, zlasti pri kmetijskih zemljiščih, in

postavitev nepremičnine zunaj pravnega prometa oziroma prepoved razpolaganja glede na

poseben status nepremičnine (zlasti javno dobro) ali pridobitelja (omejitve glede tujcev).

6.2 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE

Lastninsko pravico lahko pridobimo izvirno ali izvedeno. Izvirni načini pridobitve v naše pravu

so: priposestvovanje, najdba in najdba zaklada, prirast, pomešanje in spojitev, prilastitev,

pridobitev lastninske pravice na plodovih in pridobitev od razpolagalno nesposobne osebe. Za

izvedeni način pridobitve lastninske pravice štejemo dedovanje ter prenos lastninske pravice.

6.2.1 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA PODLAGI PRAVNEGA POSLA

Ta način prenosa lastninske pravice je najpomembnejši ter tudi najpogostejši. Zanj velja

rimskopravno načelo, po katerem prenosnik ne more prenesti na pridobitelja več pravice, kot

jo ima sam (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet - Ulp. D. 50,

17,54). Pri prenosu lastninske pravice se uporabljata dva pravna posla. Najprej imamo

zavezovalni pravni posel, s katerim ustvarimo obveznost prenosa lastninske pravice, ki se

izvrši z razpolagalnim pravnim poslom. V našem pravu se za uspešen prenos lastninske

pravice zahteva veljaven zavezovalni posel, kar imenujemo tudi načelo kavzalnosti.

13

Za prenos lastninske pravice morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:

lastninska pravica odsvojitelja

razpolagalna sposobnost odsvojitelja

pravna sposobnost pridobitelja

veljaven zavezovalni pravni posel,

razpolagalni pravni posel,

drugi pogoji, ki so določeni v zakonu,

40. člen SPZ določa, da se za prenos lastninske pravice zahteva veljaven pravni posel, iz

katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico. S tem je največkrat mišljena kupna in

prodajna pogodba, pa tudi darilna ali menjalna pogodba. Zavezovalni posel mora biti

veljaven v trenutku prenosa lastninske pravice, to je, ko se opravlja prenos lastnine z vpisom

v zemljiško knjigo ali pa ob izročitvi premičnine. Če pa je bila pridobljena stvar brez

veljavnega zavezovalnega posla, pridobitelj ne bo postal lastnik, bo pa stvar lahko pridobil s

priposestvovanjem, če je dobroveren in bodo izpolnjeni ostali pogoji za priposestvovanje. Za

veljaven prenos lastninske pravice se zahteva sporazum med prenosnikom in pridobiteljem, v

katerem prenosnik izjavi, da lastninsko pravico prenaša, pridobitelj pa izjavi da lastninsko

pravico sprejema. (Juhart, v Stvarnopravni zakonik s komentarjem, str. 247; Tratnik, v

Stvarno pravo, str. 227)

SPZ določa v 49. členu, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini zahteva vpis v

zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo se opravi na podlagi listine, ki vsebuje

zemljiškoknjižno dovolilo, kar pomeni, da mora vsebovati podatke, ki so potrebni za vpis

prenosa. (31. člen ZZK – 1)

Kadar gre za prenos lastninske pravice na premičnini, 60. člen SPZ določa, da se lastninska

pravica pridobi z izročitvijo v posest pridobitelja. Poleg tega se šteje izročitev za opravljeno z

izročitvijo listine, lahko tudi z izročitvijo njenega dela ali drugačno označitvijo stvari, ki

pomeni izročitev. Lahko je izročitev premičnine opravljena s sklenitvijo pravnega posla o

prenosu brez dejanske izročitve, če je bila že pred sklenitvijo pravnega posla v posesti

pridobitelja (izročitev na kratko roko –brevi mani traditio), če je premičnina kljub prenosu

lastninske pravice še naprej v posesti prenosnika (posestni konstitut). Če je stvar v posesti

tretje osebe, se za izročitev premičnine šteje tisti trenutek, ko je bila tretja oseba obveščena

o prenosu lastninske pravice (izročitev na dolgo roko longa manu traditio) in s tem prenosnik

prenese svojo posredno posest na pridobitelja.

6.2.2 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA PODLAGI ZAKONA

Lastninsko pravico pridobimo na podlagi zakona na različne načine. Kot prvo določa SPZ v

43. členu priposestvovanje. Za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem mora biti

pridobitelj dobroveren. V tem primeru pridobi lastninsko pravico na nepremičnini po preteku

desetih let. Dobroverni lastniški posestnik pridobi lastninsko pravico na premičnini po poteku

treh let, s tem, da mora biti ves čas priposestvovalne dobe v dobri veri (45. člen SPZ).

Poleg priposestvovanja pozna SPZ še druge načine pridobitve lastninske pravice. To so

prilastitev (50. člen), najdba (51. in 52. člen), najdba zaklada (53. člen), prirast (54. člen in

14

55. člen drugi odstavek),spojitev (55. člen), pomešanje (56. člen), izdelava nove premičnine

(57. člen) in pridobitev lastninske pravice na plodovih (59. člen).

54. člen SPZ ureja kot način pridobitve lastninske pravice prirast ali akcesija. Pri prirasti

govorimo, da se lastninska pravica z nepremičnine razširi na pred tem samostojno stvar, ko

ta postane sestavina nepremičnine. Tako pravno ne obstaja več. Prirast je poznalo že rimsko

pravo, pa tudi § 404 ODZ.

V skladu z načelom superficies solo cedit zemljišče vedno štejemo za glavno stvar, vse, kar

na zemljišču zgradimo, posejemo ali pa posadimo, postane prirast zemljišča. Tudi v primeru,

da postavimo stavbo na tujem zemljišču, ta postane last zemljiškega lastnika, torej se

lastninska pravica razširi na zgradbo. Nepremičninsko prirast določa tudi 47. člen SPZ. V tem

primeru gre za gradnjo čez mejo nepremičnine. Če graditelj zgradi zgradbo, del le-te pa

sega na, pod ali nad tujo nepremičnino (graditelj), lahko lastnik nepremičnine ali graditelj

predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku odloči o ureditvi medsebojnih razmerij. Poleg

tega lahko sodišče naloži graditelju, da zgradbo poruši in vzpostavi prvotno stanje, lahko pa

določi primerno odškodnino lastniku nepremičnine. Poleg primerne odškodnine, pa lahko

sodišče določi novo mejo med sosednjima zemljiščema, to pa v primeru, če vzpostavitev v

prvotno stanje pomeni nesorazmerje s škodo, ki jo je utrpel lastnik nepremičnine. Kadar ima

graditelj dovoljenje lastnika nepremičnine, da lahko prizida ali izboljša zgradbo, v tem

primeru ne pridobi lastninske pravice, pridobi pa obligacijski zahtevek za povrnitev stroškov

od lastnika nepremičnine. 48. člen še določa, da se graditelj in lastnik nepremičnine lahko

dogovorita, da nastane solastnina na nepremičnini.

6.2.3 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA PODLAGI ODLOČBE DRŽAVNEGA

ORGANA

Ta način pridobitve lastninske pravice določa 42. člen SPZ, ki pravi, da se lastninska pravica

pridobi s pravnomočno sodno odločbo ali z dokončno odločbo upravnega organa. Imamo več

primerov pridobitve. To so pridobitev premičnine v posest, do katere pride po

pravnomočnosti odločbe, ne glede na to, kje se stvar nahaja. Je pa pomembno, da v takem

primeru lastnik čim prej na pridobljeni premičnini pridobi posest. Pri pridobitvi lastninske

pravice na nepremičnini je potrebno, da se čimprej opravi vpis v zemljiško knjigo, to pa je

pomembno predvsem zaradi publicitete. Ima pa odločba državnega organa v tem primeru

konstitutiven učinek. S sodno odločbo pridobimo lastninsko pravico s prodajo v izvršilnem,

stečajnem in nepravdnem postopku, z odvzemom predmetov v kazenskem postopku.

Lastninsko pravico pridobimo tudi z odločbo upravnega organa. Tukaj gre predvsem za

primere razlastitve, komasacije, arondacije ter denacionalizacije. Zakon o denacionalizaciji

(ZDen Ur. list 27/1991-I, 56/1992) v skladu z izrecno določbo prvega odstavka 16. člena

določa vračilo premoženja v last in posest z vrnitvijo lastninske pravice ali z vrnitvijo

lastninskega deleža. Če premoženja ni mogoče vrniti, se premoženje vrne tudi deloma, za

razliko v vrednosti pa plača odškodnina. Premoženja ni mogoče vrniti, če je na njem

lastninska pravica fizičnih ali civilnih pravnih oseb.

V tem odstavku bom opisala postopek denacionalizacije oziroma vračanja premoženja, katero

je bilo po drugi svetovni vojni odvzeto lastnikom v korist države SFRJ. Tak primer se je zgodil

15

v naši družini. V vasi Štorje na Krasu je bilo po 2. Svetovni vojni odvzeto premoženje agrarne

vaške skupnosti – to pri nas imenuje jusarsko premoženje oziroma jus. »Na osnovi čl. 5

uredbe o vknjižbi lastninske pravice na državnih nepremičninah z dne 3. junija 1947, Urad l.

FLRJ št. 58/428- 47 se preknjiži lastninska pravica na 1. prvo, 2. drugo,3. tretje, 4. četrto, 5.

peto, 6. šesto, 7. sedmo, 8. osmo, 9. deveto zemljiško telo od imena: Katastralna občina

Štorje na ime: Splošno ljudsko premoženje pod upravo Krajevnega ljudskega odbora v

Štorjah. Na podlagi odločb okrajne razlastitvene komisije pri Okrajnem ljudskem odboru v

Sežani z dne 29. junija 1948 št. I-2082/9a in št. 2082/9- b in na podlagi 31. člena

Temeljnega zakona o razlastitvi ter naznanilnega lista št. 1/48 in istemu priloženega načrta z

dne 25. junija 1948, izdanega od Geodetske uprave – katasterskega urada v Postojni, se

vknjiži lastninska pravica na 9. deveto zemljiško telo na ime Splošno ljudsko premoženje pod

upravo Krajevnega ljudskega odbora v Štorjah.« (Odločba okrajne razlastitvene komisije pri

Okrajnem ljudskem odboru v Sežani, št. I-2082/9a in št. 2082/b, z dne 29.06.1948)

Ko se je v letih 1970- 1975 zelo širila vzreja piščancev na Krasu, je takratna občina ponujala

občinska zemljišča v prodajo, da bi se začele na Krasu zidati piščančje farme. Med drugimi

smo tudi mi odkupili od občine s kupoprodajno pogodbo del občinske parcele v vasi Štorje in

postali kooperanti perutninskega podjetja v Pivki. Sezidali smo farmo in do leta 2000 imeli

vzrejo piščancev. Leta 2006 smo slučajno izvedeli, da se naša farma nahaja na območju, kjer

je bil uveden denacionalizacijski postopek. Farma se nahaja na dveh parcelah, ki so bile v

denacionalizacijskem postopku. Po odločbi Upravne enote z dne 8. septembra 2003 je bila

zahteva za vračilo parcele št. 2483/55 zavrnjena, ker je bila last fizične osebe. (16. člen

ZDen). Problem pa se je pojavil pri parceli št. 99, ker je bila evidentirana kot občinsko

zemljišče (pašnik), ki je bilo v celoti vrnjeno agrarni skupnosti. Zdaj je del hale naše

piščančje farme na zemljišču agrarne skupnosti, ki od nas zahteva plačilo odškodnine. Doslej

smo bili v dobri veri, da se hala nahaja le na parceli št. 2483/55 k. o. Štorje. Upamo, da nam

bodo priznali, da smo jo priposestvovali (člen 28. SPZ , člen 44. SPZ). Hala se na parceli

nahaja že več kot 40. let.

6.3 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE

SPZ varuje lastninsko pravico z lastninsko tožbo, publicijansko tožbo in prepovedno tožbo.

Vse tri izhajajo iz rimskega prava. Lastninska tožba (rei vindicatio) je tožba, ki jo uporablja le

lastnik in z njo zahteva vrnitev stvari od vsakogar, ki ima stvar v posesti. 92. člen SPZ

določa, da dokazno breme pri lastninski tožbi nosi lastnik. Zaradi pravne domneve, da je

posestnik lastnik, mora pri lastninski tožbi svojo lastninsko pravico dokazovati tožnik, tj.

lastnik. Tako dokazovanje je pogosto težko in tvegano, kar so vedeli že v rimskem pravu. V

občem pravu so ga imenovali hudičevo dokazovanje (probatio diabolica).

S publicijansko tožbo (actio publiciana) lahko dobroverni lastniški posestnik od drugega

dobrovernega ali nedobrovernega lastniškega posestnika zahteva vrnitev stvari.

Tretja oblika za varstvo lastninske pravice je prepovedna tožba (actio negatoria), ki prav tako

izhaja iz rimskega prava. Aktivno legitimiran za negatorno tožbo je lastnik, poleg njega pa še

domnevni lastnik. Pri negatorni tožbi gre za vznemirjanje lastnika ali domnevnega lastnika, ki

16

je drugačno od odvzema stvari (99. člen SPZ). Gre za moteče poseganje po stvari, ki je

predmet lastninske pravice, npr. imisije, hoja čez tuje zemljišče ipd.

Lastnik lahko v takem primeru s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove tudi

nadaljnje vznemirjanje. Če je bila z vznemirjanjem povzročena lastniku škoda, ima le-ta

pravico zahtevati njeno povrnitev po splošnih pravilih o povrnitvi škode. Zahtevek zaradi

protipravnega vznemirjanja ne zastara. (3. odst. 99. člena SPZ)

6.4 PRENEHANJE LASTNINSKE PRAVICE

Lastninska pravica lahko preneha po volji lastnika, lahko pa tudi brez njegove volje. Po volji

lastnika preneha lastninska pravica na temelju pogodbe, ki je kot zavezovalni pravni posel

temelj za razpolaganje (npr. kupna, prodajna pogodba, menjalna pogodba, darilna

pogodba), lahko tudi z oporočnim dedovanjem. Pri prirasti preneha lastninska pravica

neodvisno od lastnika (54. člen SPZ). Lastninska pravica preneha tudi z opustitvijo stvari.

Opustitev stvari je mogoča le na premičninah. Stvar postane z opustitvijo nikogaršnja last in

predmet prilastitve. Za opustitev je potrebno, da lastnik nedvoumno izrazi voljo, da stvari ne

želi več imeti v lastnini (102. člen SPZ). Lastninska pravica na premičnini preneha tudi z

uničenjem stvari. V redkih primerih preneha lastninska pravica tudi na nepremičnini. V teh

primerih se lastninska pravica obdrži na ostankih uničene stvari.

17

7 SUPERFICIES SOLO CEDIT

Rimsko pravo je izoblikovalo pravilo superficies solo cedit, po katerem spada k zemljišču vse,

kar je z njim trajno in trdno spojeno. Posledica načela superficies solo cedit je bila enotna

lastninska pravica na zemljišču in vsem, kar se je z zemljiščem spojilo. Lastnik zemljišča je

tako postal tudi lastnik stavbe, sezidane na tem zemljišču. Kadar se h glavni stvari spoji

manj pomembna stvar, govorimo, da je to njena prirast – accesio. Načelo accesio cedit

principali določa, da postane lastnik glavne stvari tudi lastnik njenega dodatka. Rimski klasiki

so za glavno stvar šteli zemljišče, pri premičninah pa praviloma podlago.

Rimsko pravo je poznalo več načinov spojitve zemljišča s nepremičnino. Kot prvo velja

omeniti seme, ki takoj, ko ga posejemo (satio) postane del zemljišča.

Primer Inst. 2, 1, 32:

Qua ratione autem plantae, quae terra coalescunt, solo cedunt, eadem ratione frumenta

quoque, quae sata sunt, solo cedere intelleguntur. Ceterum sicut is qui in alieno solo

aedificaverit, si ab eo dominus petat aedificium, defendi potest per exceptionem doli mali

secundum ea quae diximus: ita eiusdem exceptionis auxilio tutus esse potest is, qui alienum

fundum sua impensa bona fide consevit.

Inst. 2, 1, 32(Slovenski prevod: Kranjc, Justinijanove Institucije, str. 147):

Iz razloga, zaradi katerega rastline, ki so ukoreninjene v zemlji, pripadajo zemljišču, tudi

velja, da pripada zemljišču tudi žito, ki je bilo tam posejano. Toda kot se sme skladno s tem,

kar smo dejali, tisti, ki je gradil na tujem zemljišču, če lastnik od njega zahteva stavbo,

braniti z ugovorom zvijačne prevare, tako bo lahko s pomočjo istega ugovora varen tisti, ki je

na svoje stroške v dobri veri posejal tuje zemljišče.

Kadar ni šlo za seme, temveč za posaditev sadik (plantatio), je pridobil lastnik zemljišča

lastninsko pravico na posajenih sadikah, ko so te v zemljišču pognale korenine.

Inst. 2, 1, 31:

Si Titius alienam plantam in suo solo posuerit, ipsius erit: et ex diverso siTitius suam plantam in Maevii solo posuerit, Maevii planta erit, si modo utroque casu radices egerit. Antequam autem radices egerit,eius permanet, cuius et fuerat. adeo autem ex eo, ex quo radices agit planta,proprietas eius commutatur, ut, si vicini arborem ita terra Titii presserit, ut in eius fundum radices ageret, Titii effici arborem dicimus: rationem etenim non permittere, ut alterius arbor esse intellegatur, quam cuius in fundum radices egisset. et ideo prope confinium arbor posita si etiam in vicini fundum radices egerit, communis fit.

Inst. 2, 1, 31: (Slovenski prevod: Kranjc, Justinijanove Institucije, str. 145, 147):

Če je Ticij tujo rastlino zasadil na svojem zemljišču, bo njegova. In obratno: če je Ticij svojo

rastlino posadil na Mevijevem zemljišču, bo rastlina Mevijeva, če je kajpak v obeh primerih

pognala korenine. Dokler ne požene korenin, ostane (last) tistega, čigar je bila. To, da se

lastninska pravica spremeni, ko rastlina požene korenine, pa gre tako daleč, da pravimo, da

postane drevo Ticijevo, če je zemlja sosedovo drevo tako pritisnila, da je pognalo korenine v

18

njegovem (to je Ticijevem) zemljišču. Razum namreč ne dopušča, da bi se drevo štelo za last

koga drugega kot tistega, v čigar zemljišče je pognalo korenine. Zato postane skupna last

drevo, posajeno blizu meje (med zemljiščema), če je pognalo korenine tudi v sosednje

zemljišče.

Kot tretjo obliko spojitve premičnine z zemljiščem je rimsko pravo poznalo vgraditev

premične stvari v stavbo (inaedificatio).

V rimskem pravu so posebej obravnavali gradnjo na tujem zemljišču oziroma gradnjo na

svojem zemljišču iz tujega gradiva. Po načelu accesio cedit principali je postal lastnik glavne

stvari tudi lastnik prirasti. Rimski viri obravnavajo različne načine spojitve premičnine z

zemljiščem.

Inst. 2, 1, 29:

Cum in suo solo aliquis aliena materia aedificaverit, ipse dominus intellegitur aedificii, quia

omne quod inaedificatur solo cedit. nec tamen ideo is, qui materiae dominus fuerat, desinit

eius dominus esse: sed tantisper neque vindicare eam potest neque ad exhibendum de ea re

agere propter legem duodecim tabularum, qua cavetur, ne quis tignum alienum aedibus suis

iniunctum eximere cogatur, sed duplum pro eo praestet per actionem quae vocatur de tigno

iuncto (appellatione autem tigni omnis materia significatur, ex qua aedificia fiunt): quod ideo

provisum est, ne aedificia rescindi necesse sit. sed si aliqua ex causa dirutum sit aedificium,

poterit materiae dominus, si non fuerit duplum iam persecutus, tunc eam vindicare et ad

exhibendum agere.

Inst.2, 1, 29 (Slovenski prevod: Kranjc, Justinijanove Institucije, str. 145):

Če je nekdo gradil na svojem zemljišču iz tujega gradiva, se šteje, da je on sam lastnik

zgradbe, ker pripade zemljišču vse, kar se na njem zgradi. Vendar zavoljo tega tisti, ki je bil

lastnik gradiva, ne preneha biti njegov lastnik. Začasno pa ne more niti vindicirati (gradiva)

niti ne more v tej zadevi tožiti s predložitveno tožbo zaradi Zakonika XII plošč, ki določa, da

ni mogoče nikogar prisiliti, da izdvoji tuj tram, ki je vgrajen v njegovo stavbo, temveč plača

zanj dvojno vrednost na temelju tožbe, ki se imenuje »zaradi vgrajenega tramu« ( z izrazom

tram pa se označuje vsaka snov, iz katere se gradijo stavbe). In to je bilo določeno zato, da

stavb ne bi bilo treba rušiti. Če pa se stavba iz kakega razloga poruši, lahko lastnik gradiva,

če še ni dosegel povrnitve dvojne vrednosti, to (snov) vindicira in toži s predložitveno tožbo.

Poleg tega pa imamo primer postavitve stavbe na tujem zemljišču iz lastnega gradiva.

Inst. 2, 1, 30:

Ex diverso si quis in alieno solo sua materia domum aedificaverit, illius fit domus, cuius et

solum est. sed hoc casu materiae dominus proprietatem eius amittit, quia voluntate eius

alienata intellegitur, utique si non ignorabat in alieno solo se aedificare: et ideo, licet diruta

sit domus, vindicare materiam non possit. certe illud constat, si in possessione constituto

aedificatore soli dominus petat domum suam esse nec solvat pretium materiae et mercedes

fabrorum, posse eum per exceptionem doli mali repelli, utique si bonae fidei possessor fuit

19

qui aedificasset: nam scienti alienum esse solum potest culpa obici, quod temere

aedificaverit in eo solo, quod intellegeret alienum esse.

Inst. 2, 1, 30 (Slovenski prevod: Kranjc, Justinijanove Institucije, str. 145):

Nasprotno pa postane stavba, če je nekdo postavil hišo na tujem zemljišču iz lastnega

gradiva, last tistega, čigar je tudi zemljišče. Toda lastnik gradiva v tem primeru izgubi

lastninsko pravico na njem, ker se šteje, da jo je odsvojil po svoji volji, če mu seveda ni bilo

neznano, da gradi na tujem zemljišču. In zato gradiva ne more vindicirati, čeprav je bila

stavba porušena. Zagotovo pa velja tole: če ima graditelj (stavbe na njej) posest in lastnik

zemljišča od njega zahteva hišo kot svojo in ne plača cene gradiva in mezd obrtnikov, ga je

mogoče zavrniti z ugovorom zvijačne prevare, seveda če je bil graditelj dobroveren. Tistemu,

ki je vedel, da je zemljišče tuje, je namreč mogoče očitati krivdo, ker je lahkomiselno gradil

na zemljišču, za katero je vedel, da je tuje.

Lastnik zemljišča pa po rimskem pravu ne bi postal lastnik montažne stavbe, ki bi bila le

začasno postavljena na zemljišče.

D. 41, 1, 60 Scaev. Libro 1 responsorum:

Titius horreum frumentarium novum ex tabulis ligneis

factum mobile in Seii praedio posuit: quaeritur, uter

horrei dominus sit. respondit secundum quae

propenerentur non esse factum Seii.

Scaev. D. 41, 1, 60 Scevola v 1. knjigi odgovorov (Slovenski prevod: Kranjc, Primeri iz

rimskega prava, str. 72):

Ticij je postavil na Sejevem zemljišču novo premično kaščo za žito, napravljeno iz lesenih

tramov. Vprašanje je, kdo je lastnik kašče. Odgovoril je, da v skladu s tem, kar se navaja,

(kašča) ni postala Sejeva (last).

Ker se trajno spoji z zemljiščem, je del zemljišča tudi drevo, ki z raste na njem. Če ga

posekamo ali izkopljemo, postane z ločitvijo od zemljišča samostojen predmet lastninske

pravice.

Iz rimskega prava imamo tudi primer vzidanja oken in vrat v tujo zgradbo, ko s tem

postanejo del stavbe, lastninska pravica na njih pa začasno miruje. Če jih je lastnik hotel

zahtevati nazaj, tega ni mogel storiti z lastninsko tožbo, ker je njegova lastninska pravica

mirovala. Zato je moral uporabiti obligacijsko pravno predložitveno tožbo, s katero je silil

lastnika stavbe, da je ločil »njegovo« stvar od stavbe.

D. 6, 1, 59 Iul. Libro 6 ex Minicio:

Habitator in aliena aedificia fenestras et ostia imposuit,

eadem post annum dominus aedificiorum dempsit:

quaero, is qui imposuerat possetne ea vindicare.

respondit posse: nam quae alienis aedificiis conexa

essent, ea quamdiu iuncta manerent, eorundem

20

aedificiorum esse, simul atque inde dempta essent,

continuo in pristinam causam reverti.

Iul. D. 6, 1, 59 Julijan v šesti knjigi iz Minicija (Slovenski prevod: Kranjc, Primeri iz rimskega

prava, str. 73):

Stanovalec je vzidal v tujo zgradbo (nova) okna in vrata, ki jih je lastnik po enem letu

odstranil. Vprašujem, ali jih sme tisti, ki jih je vzidal, zahtevati nazaj z lastninsko tožbo (tj.

reivindicacijo). Odgovoril je, da sme: kar je bilo namreč povezano s tujo zgradbo, ostane

(del) te zgradbe, (vse) dokler je z njo povezano. Kakor hitro pa je iz nje odstranjeno, se

takoj povrne v prvotni pravni položaj.

V Občnem državljanskem zakoniku iz leta 1811 so tudi določila, ki govorijo o pridobitvi

lastninske pravice s prirastjo. Najdemo jih v četrtem poglavju (od §404 do §422) drugega

dela ODZ, ki ureja stvarno pravo. V teh paragrafih je urejena naravna prirast, to so npr.

naravni plodovi, živalski mladiči, otok, ki nastane v reki, odtrgnina in naplavina in zapuščena

vodna struga. Po ODZ nastane umetna prirast s predelavo, združitvijo, npr. zgradbe, ter s

pomešanjem, npr. s sejanjem in vsaditvijo. Načelo superficies solo cedit ureja ODZ v

naslednjih paragrafih:

§ 417 » ako kdo na lastnem svetu zgradi stavbo in je porabil tuje gradivo za to,

ostane zgradba sicer njegova last, vendar mora celo pošten graditelj plačati

oškodovanemu gradivo po občni ceni, ako ga ni pridobil na kak v § 367 navedeni

način (Lastninska tožba ni dopustna zoper poštenega posestnika premične stvari, ako

dokaže, da je to stvar pridobil ali na javni dražbi ali od obrtnika, ki je upravičen k

takemu prometu, ali odplačno od osebe, kateri jo je bil tožnik sam zaupal v rabo, v

hrambo ali v kakršnemkoli drugem namenu. V teh primerih pridobe pošteni posestniki

lastnino in prejšnji lastnik ima le pravico do odškodnine proti tistim, ki so mu za to

odgovorni.): nepošteni ga pa mora plačati po najvišji ceni in vrh tega še vso drugo

škodo.«

§ 418 ODZ: Ako je kdo nasprotno zidal z lastnim gradivom, brez lastnikove vednosti

in volje na tujem svetu, pripada zgradba zemljiškemu lastniku. Pošten graditelj sme

zahtevati povračilo potrebnih in koristnih stroškov: z nepoštenim se ravna kakor s

poslovodjem brez naloga. Ako je lastnik zemljišča vedel za gradnjo in je ni takoj

prepovedal poštenemu graditelju, sme terjati k občno vrednost za svet. Tretji primer

obravnava zgradbo, ki je nastala na tujem svetu s tujim gradivom. V tem primeru

priraste lastnina na njej zemljiškemu lastniku. Med zemljiškim lastnikom in

graditeljem nastanejo iste pravice in obveznosti, kakor v prejšnjem paragrafu, in

graditelj mora plačati prejšnjemu lastniku gradiva, občno ali najvišjo vrednost po

svojem poštenem ali nepoštenem namenu. (§ 419 ODZ).

Določila o zgradbah, zgrajenih s tujim gradivom, so veljala tudi, kadar je bilo polje

posejano s tujim semenom ali zasajeno s tujimi sadikami. Tak prirastek pripada

lastniku zemljišča, če so le rastline že ukoreninjene. (§ 420 ODZ).

Italijanski Codice civile ima npr. kar nekaj členov ki obravnavajo omenjeno načelo. V art. 812

se štejejo za del zemljišča tudi zgradbe in druge konstrukcije, ki so na zemljišču postavljene

le začasno. V art. 934 Codice civile določa, da so nasadi in obstoječe konstrukcije nad in pod

21

zemljiščem v lasti lastnika zemljišča, razen, če ni drugače določeno v art. 935, art. 936, 937

in art. 938. V teh primerih ima lastnik zemljišča različne možnosti. Kadar so konstrukcije

narejene s tujim gradivom, mora plačati vrednost le teh, če lastnik materiala ne zahteva

njihove delitve, oziroma bi z delitvijo nastala večja škoda na zgradbi oziroma na nasadu. V

drugem primeru, ko je konstrukcije naredila tretja oseba iz svojega gradiva, pridobi lastnik

zemljišča lastninsko pravico na njih, oziroma lahko tretjega prisili, da zgradbo odstrani. V

primeru, če želi lastnik zemljišča zgradbo obdržati, mora plačati tretjemu po svoji izbiri

vrednost materiala in vloženega dela ali povečano vrednost zemljišča.

Rimsko načelo superficies solo cedit, ki pomeni, da je vse, kar je spojeno z zemljiščem, del

lastninske pravice zemljišča, ima v sodobnem pravu različne izjeme. V slovenskem pravu sta

to etažna lastnina in stavbna pravica. Kot sem že večkrat omenila, ZTLR tega pravila ni

sprejel zaradi sistema družbene lastnine. Kljub temu ali prav zaradi tega, je zanimivo določilo

24. člena ZTLR, ki pravi:

»Če zgradi nekdo, ki je lahko imetnik lastninske pravice, stavbo ali drugo zgradbo (gradbeni

objekt) na zemljišču, na katerem ima nekdo drug lastninsko pravico (graditelj), pridobi

lastninsko pravico tudi na zemljišču, na katerem je zgradil gradbeni objekt, ter na zemljišču,

ki je potrebno za redno rabo tega objekta, če ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da gradi na

tujem zemljišču, lastnik zemljišča pa je vedel za gradnjo in se ni takoj uprl.

V primeru iz prvega odstavka tega člena ima lastnik zemljišča v treh letih od dneva, ko je

zvedel za končano gradnjo, vendar najpozneje v desetih letih od končane gradnje, pravico

zahtevati, naj mu graditelj nadomesti vrednost zemljišča, enako njegovi prometni ceni ob

izdaji sodne odločbe.«

Zakonodajalec je v 25. členu ZTLR določal, da če je graditelj vedel, da gradi na tujem

zemljišču, ali pa če tega ni vedel, se pa lastnik temu ni takoj uprl, v tem primeru lahko

lastnik zemljišča zahteva, naj mu pripade lastninska pravica na gradbenem objektu, ali naj

graditelj poruši objekt in zemljišče povrne v prvotno stanje, ali naj mu izplača vrednost

zemljišča. Lahko pa sodišče odloči, da zgradbe ni potrebno porušiti, če izhaja iz okoliščin

primera, zlasti iz vrednosti objekta, premoženjskih razmer lastnikov zemljišča in graditelja ter

tudi glede obnašanja lastnika zemljišča in graditelja med gradnjo, da to ni opravičeno.

Obenem ima lastnik zemljišča pravico do odškodnine. V kolikor zahteva lastninsko pravico na

objektu, mora graditelju plačati vrednost objekta.

V prvem odstavku 26. člena ZTLR določa: »če je graditelj dobroveren, lastnik zemljišča pa za

gradnjo ni vedel, pripade v primeru, ko je gradbeni objekt vreden precej več kot zemljišče,

objekt skupaj z zemljiščem graditelju, ta pa dolguje lastniku zemljišča nadomestilo po njegovi

prometni ceni.«

Vidimo torej, da v tem primeru načelo superficies solo cedit v ZTLR ni bilo priznavano.

Izhodišče ni lastninska pravica na nepremičnini, marveč vrednost stavbe oziroma zemljišča.

Na ta način je v bistvu lahko prišlo do razlastitve.

22

8 ETAŽNA LASTNINA

8.1 UVOD

Stvarnopravni zakonik je, kot sem že omenila, ponovno uvedel pravilo superficies solo cedit,

hkrati pa je s tem, da je ohranil institut etažne lastnine, uzakonil pomembno izjemo.

Etažno lastnino delno ureja SPZ, poleg njega pa to področje ureja tudi stanovanjski zakon

(SZ), kot lex specialis. Evropski pravni redi uporabljajo v glavnem dva pristopa k problemu

lastnine na delih stavb. Za prvi pristop je značilno dosledno upoštevanje načela superficies

solo cedit, kar pomeni, da ni mogoča lastninska pravica na delu stavbe. Če je več

upravičencev, pride do solastnine in omejene stvarne pravice pri uporabi skupnih delov. Za

drugi pristop je značilen obstoj posebne lastninske pravice na stanovanjski ali poslovni enoti

znotraj stavbe ter solastnina skupnih delov. Prvi sistem imenujemo monistični, drugega pa

dualistični pristop k vprašanju lastninske pravice več oseb na stavbi. Monistični pristop ima

Hrvaška, Avstrija, Švica in Nizozemska, dualistični pa npr. Nemčija. (Tratnik, str. 142, SPZ)

Po našem pravu nastane etažna lastnina z delitvijo na podlagi pogodbe, enostranskega

pravnega posla ali sodne odločbe. Tako kot tudi sicer za lastninsko pravico na nepremičnini,

je tudi za pridobitev etažne lastnine potreben vpis v zemljiško knjigo.

Postopek nastanka in vpisa etažne lastnine poteka v slovenskem pravu po naslednjem

vrstnem redu:

1. »Upravni postopek evidentiranja zemljišča pod stavbo se uvede na zahtevo

lastnika zemljišča, imetnika stavbne pravice ali investitorja gradnje. Če na

zemljišču stoji večstanovanjska stavba, lahko zahtevo za evidentiranje

zemljišča pod stavbo vloži tudi lastnik stavbe ali dela stavbe, uporabnik stavbe

ali upravnik stavbe.

2. S strani Geodetske uprave pooblaščeni geodet naredi elaborat za izvedbo

parcelacije. To je opredelitev zemljiške parcele na (praviloma) zemljiško

parcelo s stavbo ter preostanek (dvorišče…, ki predstavlja uporabno zemljišče

te stavbe. Zemljišču, na katerem stoji večstanovanjska stavba, ki je predmet

oblikovanja etažne lastnine, se spremeni vrsta rabe – zemljišče pod stavbo. To

je navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem. Nadaljnje parcelacije

zemljiških parcel se opravi tudi zaradi razdelitve solastnine od npr. lastniških

atrijev ali parkirišč.

3. Na podlagi predloženega elaborata pristojni Geodetski upravi (po legi

nepremičnine), se opravi vpis v zemljiški kataster in ustrezna listina pošlje

pristojni zemljiški knjigi v poočitev spremembe na listu A.

4. Ko je urejeno stanje na zemljišču (običajno je to istočasno z delitvijo zemljiške

parcele), se izdela elaborat stavbe. Vsebuje tlorisni izris vseh posameznih

delov stavbe z navedenimi površinami, dejansko rabo, številkami etaž itd.

5. Na podlagi predloženega elaborata stavbe pristojni Geodetski upravi (po legi

nepremičnine), se opravi vpis v kataster stavb ter izda sklep o vpisu stavbe,

dodelitve vseh posameznih delov stavbe in sklep o dodelitvi hišne številke (če

23

jo stavba ima). Navadno pa tak sklep ne zadostuje, da se v zemljiški knjigi

poočitijo spremembe. Potrebna je namreč še ustrezna listina – akt o

oblikovanju etažne lastnine.

6. Na podlagi navedenih listin (odločbe ali obvestila o spremembi v zemljiškem

katastru ter sklep o vpisu v kataster stavb) je potrebno izdelati še akt o

oblikovanju etažne lastnine.

7. Če gre za spremembo solastninske pravice v etažno lastnino, je to večstranski

pravni akt (sporazum o oblikovanju etažne lastnine), ki mora biti sklenjen ter

pristnost podpisa overjena pri notarju, med vsemi solastniki. Če je na

njihovem idealnem solastninskem deležu vpisana še pravica tretjega

(hipoteka, zemljiški dolg, osebna služnost…), je potrebna še overjena izjava

imetnika te pravice, da se strinja s prenosom pravice na novoustanovljeni del

v etažni lastnini. Tako se v zemljiški knjigi (na podlagi geodetskih listin in

akta) vpišejo vsi posamezni deli stavbe ter hkrati na samostojnih posameznih

delih vpiše lastninska pravica v korist fizične ali pravne osebe, na splošnih

skupnih delih stavbe pa se vpiše solastninska pravica v korist vsakokratnega

lastnika samostojnega posameznega dela stavbe.

8. Če gre za oblikovanje etažne lastnine, v zemljiški knjigi pa je še vpisan (po

navadi) investitor, ni potrebno delati sporazuma med vsemi etažnimi lastniki.

Napravi se enostranski pravni akt (samo investitor), biti mora podpisan ter

pristnost podpisa overjena pri notarju (samo investitorja). V zemljiški knjigi se

(na podlagi geodetskih listin in akta) vpišejo vsi posamezni deli stavbe, na

samostojnih posameznih delih se prenese vpis lastninske pravice v korist

fizične ali pravne osebe (iz osnovnega vložka – investitor), na splošnih skupnih

delih stavbe pa se vpiše solastninska pravica v korist vsakokratnega lastnika

samostojnega posameznega dela stavbe.«

Novi Stvarnopravni zakonik skuša odpraviti pomanjkljivosti s sistematično in celovito

ureditvijo etažne lastnine. Ta zakonodajna materija je bila uvrščena v SPZ, ker ureditev

etažne lastnine kot oblike lastnine na prvem mestu spada v sistemski zakon, ki ureja

lastninsko pravico. Poleg pogojev za nastanek in prenehanje etažne lastnine je bilo treba

vključiti tudi ureditev razmerij med etažnimi lastniki oziroma solastniki v zgradbi, razdeljeni

na posamezne dele, ki so lahko samostojno predmet lastninske pravice, saj na področje

lastninske zakonodaje že od nekdaj spada tudi urejanje razmerij med solastniki. (Vesna

Rijavec, str. 113, Novo stvarno pravo).

8.2 PREDMET ETAŽNE LASTNINE

Etažno lastnino ureja SPZ v členih od št. 105 do člena 127. Predmet etažne lastnine določa

105. člen, ki v prvem odstavku določa, da je etažna lastnina, lastnina posameznega dela

zgradbe in solastnina skupnih delov. Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno

funkcionalno celoto, ki je primerna za samostojno rabo (2. odst. 105. člena SPZ). To so

predvsem stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. Lahko pa spadajo k

posameznemu delu v etažni lastnini tudi drugi prostori, ki so namenjeni samostojni uporabi

in so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov. To so npr. garaže, kletni prostori,

24

podstrešja, lahko tudi parkirno mesto pred zgradbo. Skupni deli zgradbe so drugi deli, ki so

namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, pa tudi zemljišče, na katerem stoji zgradba. 3. odst.

105. člena SPZ pravi, da je predvsem zemljišče temelj oblikovanja etažne lastnine. Sem

spadajo npr. stopnišča, dvigala, igrišča, parkirni prostori, prav tako skupne instalacije 4. in 5.

odstavek 105. člena SPZ tudi določa, da je solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih

neločljivo povezana z lastnino posameznega dela. Prav tako se solastnini na skupnih delih ni

mogoče odpovedati. Nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih

delih. Pri večstanovanjskih zgradbah kot skupne prostore prvi odstavek 5. člena SZ-1 našteva

stopnišča, hodnike, pralnice, sušilnice, zaklonišča, hišniška stanovanja, prostore za odlaganje

odpadkov, druge prostore, katerih namen je skupna raba etažnih lastnikov in zemljišče, na

katerem stoji stavba. Poleg skupnih delov, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, poznamo

tudi posebne skupne dele, ki so v solastnini le nekaterih etažnih lastnikov, to je tistih, ki te

dele uporabljajo in zato tudi samo oni krijejo stroške na teh posebnih skupnih delih. Posebne

skupne dele določijo na podlagi 20. člena SZ-1 s pogodbo o medsebojnih razmerjih, ne more

pa postati posebni skupni del zemljišče ali njegov del. Pri določitvi solastniških deležev

etažnih lastnikov na skupnih delih se določa uporabna vrednost posameznega dela v etažni

lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine (106. člen SPZ). Etažni

lastniki lahko po dogovoru izberejo tudi druge kriterije, npr. tržno ceno.

8.3 NASTANEK ETAŽNE LASTNINE

SPZ obravnava nastanek etažne lastnine v 107. členu. Etažna lastnina nastane na podlagi

pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Originarni način

pridobitve lastninske pravice je tudi odločba o denacionalizaciji, s katero upravni organ

ustanovi lastninsko pravico na podržavljeni nepremičnini v korist upravičenca do

denacionalizacije. Za nastanek lastninske pravice na ta način vpis v zemljiško knjigo ni

konstitutiven. Čeprav ob podržavljenju ni bilo etažne lastnine, ZDen (Zakon o

denacionalizaciji Ur. l. RS/I, št. 27/91) omogoča vrnitev posameznih stanovanj in poslovnih

prostorov (29. in 30. člen ZDen). Etažna lastnina, ki je nastala na podlagi denacionalizacijske

odločbe, se mora vpisati v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti. Drug problem predstavljajo

stanovanja, ki so bila izvzeta iz podržavljenja po drugi svetovni vojni in bila vpisana v glavni

knjigi kot sui generis objekt, kajti takrat pravo ni poznalo etažne lastnine. ZZK bo moral za ta

stanovanja urediti prilagoditev sedanjim pravilom etažne lastnine. (Vesna Rijavec, str. 117,

Novo Stvarno Pravo).

Pravni posel za pridobitev etažne lastnine je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno

lastnino, to je sporazum o delitvi, ali pa enostranski pravni posel. Sporazum o delitvi oziroma

enostranski posel ali sodna odločba, ki je podlaga za delitev, mora imeti v skladu s prvim

odstavkom 108. člena SPZ naslednje obvezne sestavine: imena etažnih lastnikov,

zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju

do ostalih delov, opis skupnih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih ter

pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, ki ga določa prvi

odstavek 116. člena SPZ. Če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s

hipoteko ali z zemljiškim dolgom, je sporazumna delitev mogoča le s soglasjem upnika.

Sporazum o delitvi mora določiti posamezen del zgradbe v etažni lastnini, na katerega preide

25

obremenitev. Lastnik nepremičnine lahko razdeli svojo lastninsko pravico na nepremičnini v

etažno lastnino z enostranskim poslom. (109. člen SPZ), mora pa imeti enake sestavine kot

sporazum iz 108. člena SPZ.

Vsak solastnik nepremičnine lahko zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku s sodno

odločbo razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino, če je takšna delitev mogoča. (1.

odst. 110. člena SPZ). Kadar je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s

hipoteko ali z zemljiškim dolgom, sodišče s sklepom določi, na kateri posamezni del v etažni

lastnini preide obremenitev. To opravi tako, da se z delitvijo položaj upnika ne poslabša. (2.

odst.110. člena SPZ). Tudi sklep sodišča mora vsebovati vse sestavine sporazuma iz 108.

člena SPZ (3. odst. SPZ). Če je celotna nepremičnina pred razdelitvijo na etažno lastnino

obremenjena s hipoteko ali z zemljiškim dolgom, preide breme na vse posamezne dele v

etažni lastnini (111. člen). Kadar se pojavijo neurejena pravna razmerja v večstanovanjskih

stavbah, le-ta poskuša reševati na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o

določanju pripadajočega zemljišča k stavbi Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine (ZVEtL) (Ur.

list RS, št. 45/2008), ki kot lex specialis dopolnjuje SPZ tako, da zadostuje pri vzpostavitvi

etažne lastnine tudi odločba sodišča, ki je izdana v nepravdnem postopku. Predlog poda

pridobitelj posameznega dela.

8.4 RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO

Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota. Za razpolaganje z etažno lastnino se

uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo razpolaganje z nepremičninami. (112. člen SPZ)

To pomeni, da se za prenos etažne lastnine, kot tudi za ustanovitev drugih omejenih stvarnih

pravic, kot so npr. ustanovitev užitka, zastavne pravice, stvarne služnosti, zahteva veljaven

pravni naslov, npr. prodajna pogodba sklenjena v pisni obliki. Ko se opravi vpis v zemljiško

knjigo, mora predlagatelj predložiti tudi zemljiškoknjižno dovolilo z overjenim podpisom

prenosnika.

Kadar etažni lastniki želijo, da postanejo skupni deli del posameznega dela v etažni lastnini,

lahko sklenejo pisni sporazum, če je to mogoče. Poleg tega se lahko sporazumejo tudi o tem,

da iz skupnih delov nastane nov posamezen del v etažni lastnini, če je to mogoče. (113. člen

SPZ)

Za vsebino sporazuma se smiselno uporabljajo določila 108. člena SPZ. Tako mora sporazum

vsebovati imena etažnih lastnikov, opis posameznega dela zgradbe, opis skupnih delov ter

zemljiškoknjižno označbo nepremičnin.

Delitev in spojitev posameznih delov etažne lastnine ureja SPZ v 114. členu. Prvi odstavek

tega člena določa, da etažni lastnik s pravnim poslom lahko razdeli posamezni del v etažni

lastnini v dva ali več novih posameznih delov v etažni lastnini, če je to mogoče. Pri tem se

solastniški delež na skupnih delih, ki pripada razdeljenemu posameznemu delu v etažni

lastnini, v prejšnjem obsegu razdeli na nove solastniške deleže za vsak nov posamezni del. V

2. odstavku istega člena je določeno, da mora pravni posel vsebovati zemljiškoknjižno

označbo posameznega dela zgradbe, opis in razmejitev novo nastalih posameznih delov in

določitev solastniških deležev na skupnih delih za vsak nov posamezni del v etažni lastnini.

26

8.5 RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI

Če zakon ali pogodba ne določata drugače, so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na

skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim delom (115. člen SPZ).

Razmerja med etažnimi lastniki so urejena s pogodbo o medsebojnih razmerjih, kar določa

116. člen SPZ tega zakona, s katero določijo naslednje:

opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo

od določila 115. člena SPZ zakona;

način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega

odstavka 119. člena SPZ zakona;

morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;

način uporabe skupnih delov;

namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;

nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;

način upravljanja skupnih delov;

uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;

zavarovanje zgradbe kot celote;

pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena SPZ zakona.

Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti

vsakemu novemu etažnemu lastniku.

Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo

solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače. Poleg določil tega

zakona 117. člen SPZ tudi predpisuje v nadaljevanju, da v kolikor etažni lastniki ne dosežejo

soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot

polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v

nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev

bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. Sodišče odloči v nepravdnem

postopku tudi takrat, kadar se solastniki ne morejo sporazumeti glede posla, ki je nujen za

redno vzdrževanje.

8.6 UPRAVNIK

Položaj upravnika določa 118. člen SPZ. Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in

več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. Določitev

upravnika se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni

lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

Upravnik ima naslednja pooblastila:

izvajati sklepe etažnih lastnikov;

skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;

poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti;

27

upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;

zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih

lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti,

ki bremenijo etažnega lastnika.

Upravnik mora pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih lastnikov.

8.7 OBVEZEN REZERVNI SKLAD

SPZ v 119. členu uvaja institut oblikovanja rezervnega sklada za kritje stroškov rednega

upravljanja. Oblikovanje rezervnega sklada je obvezno, če ima nepremičnina več kot dva

etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Sredstva rezervnega sklada so skupno

premoženje etažnih lastnikov, ki ga vodi upravnik ločeno na posebnem računu.

Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost

prispevka določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega v rezervni sklad in

najnižji vrednosti prispevka (Ur. list RS, št. 11/2004, 18/2007 – skl. US: U-I-70/04-18,

60/2009)).

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in

potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. Etažni lastnik nima

pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve.

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno

pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in

zavarovanju.

Določbe o rezervnem skladu podrobno ureja tudi Stanovanjski zakon – 1 (41. do 46. Člen SZ-

1). Ta določa naslednje:

Kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov,

obstoji na posameznem delu v etažni lastnini stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov

za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska

najnižjega vplačila v rezervni sklad. (120. člen SPZ)

8.8 OMEJITVE ETAŽNE LASTNINE

Dolžnosti etažnega lastnika so opredeljene v 121. členu SPZ. Če je potrebno, da se odvrne

škoda, ki se povzroča drugim delom zgradbe, mora etažni lastnik v primernem času

zagotoviti popravila v delu, ki je v njegovi etažni lastnini. Etažni lastnik mora dovoliti vstop v

svoj posamezni del, da se lahko opravijo popravila in izboljšave na skupnih delih, ki jih

drugače ni mogoče opraviti ali pa jih je mogoče opraviti le z nesorazmernimi stroški.

Če etažni lastnik ne dovoli vstopa, odloči o tem na zahtevo upravnika ali pa preostalih

etažnih lastnikov sodišče v nepravdnem postopku. Popravila in izboljšave se morajo opraviti v

najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo etažnega lastnika. Poleg

tega mora biti etažni lastnik o nameravanih posegih obveščen v primernem roku. Upravniku

28

ali drugim etažnim lastnikom morajo etažni lastniki posredovati podatke in omogočiti vpogled

v vse listine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov.

Spremembe na posameznih delih v etažni lastnini sme etažni lastnik brez soglasja ostalih

etažnih lastnikov izvajati v svojem delu v etažni lastnini, le če te ne pomenijo poslabšanja za

kakšen drug del nepremičnine. Kadar spremembe v posameznem delu v etažni lastnini

pomenijo tudi večji poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme začeti izvajati del brez

soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih.

(122. člen SPZ)

8.9 IZKLJUČITVENA TOŽBA

Izključitveno tožbo ureja SPZ v 123. členu. Kadar etažni lastnik ali drug uporabnik

posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje

dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako da je skupnost z njim nevzdržna, lahko

etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo

sklep, da se kršitelj opomni.

Če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot

polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo

izključitev in prodajo njegovega posameznega dela.

Sodba o izključitvi se izvrši s prodajo posameznega dela v etažni lastnini po pravilih, ki

urejajo izvršbo na nepremičnine.

8.10 PREDKUPNA PRAVICA

Kadar ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov,

imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.

Za uveljavljanje predkupne pravice se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo

predkupno pravico solastnikov. (124. člen SPZ)

8.11 PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE

Etažna lastnina preneha na tri načine. Prvi način je prenehanje po volji etažnih lastnikov. V

takem primeru se lahko etažna lastnina spremeni v solastnino ali eno samo lastninsko

pravico na nepremičnini s pravnim poslom. Za pravni posel se smiselno uporabljajo določila,

ki urejajo nastanek etažne lastnine. (125. člen SPZ)

Etažna lastnina lahko preneha z uničenjem celotne zgradbe. Etažni lastniki postanejo

solastniki nepremičnine in ostankov zgradbe v skladu s svojim idealnim deležem na skupnih

delih. (126. člen SPZ) Kadar je uničen posamezen del v etažni lastnini in ga ni mogoče

obnoviti, dokončno preneha etažna lastnina le na tem delu. (127. člen SPZ)

29

9 STAVBNA PRAVICA

Stavbna pravica (superficies) potrjuje načelo superficies solo cedit, saj je potrebno za

neposredno možnost nelastnika, da uporablja stavbo, ki je zgrajena na tujem zemljišču,

ustanoviti posebno stvarno pravico. Stavbna pravica omogoča pridobitelju zgradbe, da mu ni

potrebno kupiti tudi zemljišča, kar bi povišalo ceno stanovanja, obenem pa tudi ceno

stavbnega zemljišča. Stavbna pravica je, kot pravi SPZ, pravica imeti »v lasti« zgrajeno

zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Stavbna pravica ne sme trajati več kot

devetindevetdeset let in je prenosljiva. Za prenos stavbne pravice se smiselno uporabljajo

določila, ki veljajo za prenos lastninske pravice na nepremičninah. (256. člen SPZ)

Pravni naslednik stopi na mesto prednika in prevzame pravice in obveznosti iz razmerja med

imetnikom stavbne pravice in lastnikom obremenjene nepremičnine. (256. člen SPZ)

Pri zakonski definiciji stavbne pravice se pojavi problem stavbnega upravičenca kot lastnika.

Lastninska pravica ne more biti ustanovljena za določen čas, torej ne more biti vezana na rok

ali pa pogoj. V primeru stavbne pravice vidimo, da je časovno omejena, kar pomeni, da je,

če upoštevamo zakonsko dikcijo »v lasti«, pravzaprav v nasprotju s 37. členom SPZ. Stavbna

pravica seveda ni lastninska pravica in tudi ni mišljena kot trajna pravica v smislu lastninske

pravice. S formulacijo »v lasti« je hotel zakonodajalec verjetno le poudariti, da ima stavbni

upravičenec v času trajanja svoje pravice mutatis mutandis enake pravice kot lastnik stvari.

Za nastanek stavbne pravice se zahteva poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja

obveznost ustanoviti stavbno pravico, še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati ime lastnika nepremičnine, natančen

opis stavbne pravice, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik

stavbne pravice lastniku nepremičnine. Pravni posel, na podlagi katerega se ustanovi stavbna

pravica, ne sme vsebovati razveznega pogoja. (257. člen SPZ)

Stavbna pravica se lahko preoblikuje v etažno lastnino v skladu z 258. členom SPZ. Zgradba,

ki je zgrajena na nepremičnini, obremenjeni s stavbno pravico, se lahko razdeli v etažno

lastnino, če so za to izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon.

V tem primeru imajo lastniki posameznih delov stavbno pravico po idealnih deležih. V skladu

z 259. členom tega zakona ima imetnik stavbne pravice v času trajanja stavbne pravice

pravico uporabljati in uživati nepremičnino.

Stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris stavbne pravice se lahko

zahteva po poteku časa, za katerega je bila stavbna pravica ustanovljena. (260. člen SPZ)

Stavbna pravica lahko preneha predčasno s sporazumom med lastnikom nepremičnine in

imetnikom stavbne pravice. (261. člen SPZ), lahko pa tudi zaradi kršitev imetnika stavbne

pravice, ki ne plačuje nadomestila ali izvršuje stavbno pravico preko dogovorjenega obsega.

(262. člen SPZ)

Posledica prenehanja stavbne pravice je, da postane zgradba sestavina nepremičnine. (263.

člen SPZ)

30

10 SKLEP

Dediščina rimskega prava je močno vplivala na nadaljnji pravni razvoj v Evropi. Poleg

konkretnih pravnih institutov obsega tudi splošna načela in pravne vrednote, ki so še danes

nepogrešljiv del zahodne pravne kulture. Med načeli, ki imajo svoj začetek v rimskem pravu,

velja omeniti načelo enakosti pred zakonom in prepoved privilegijev, načelo pravičnosti,

načelo dobre vere in poštenja, načelo prepovedi ponovnega odločanja o pravnomočno

razsojeni zadevi (ne bis in idem), načelo prepovedi zlorabe pravic itd.

Med dosežki pravne kulture, ki izvirajo iz rimskega prava, lahko omenimo dolžnost skrbnega

ravnanja, upoštevanje morale oziroma dobrih šeg in navad, dobrohotno razlago nejasnih

pogodbenih ali zakonskih določil, nujno dedovanje zapustnikovih svojcev itd. Pozitivne vplive

rimskega prava bi lahko še dolgo naštevali.

Med načeli, ki izvirajo iz rimskega prava, je tudi načelo superficies solo cedit. Z njim je

rimsko pravo na zelo eleganten način rešilo problem lastninske pravice na stvareh, ki so

povezane z zemljiščem. S tem je omogočilo varstvo zemljišča in z njim povezanih stvari, ki bi

bile, če ne bi bilo jasno, kdo je lastnik, izpostavljene zlorabam oziroma bi bile predmet

neprestanih sporov. S tem, da je morebitne zahtevke, ki bi nastali v zvezi s povezavo

določene stvari z zemljiščem in posledičnim prehodom ali mirovanjem lastninske pravice,

preneslo na raven obligacijskih zahtevkov med strankama, je rimsko pravo zagotovilo tudi

pravičnost stvarnopravne rešitve, ki je temeljila na načelu superficies solo cedit.

To načelo je prešlo tudi v sodobno pravo. Nekaj časa na našem ozemlju ni veljalo. Takrat

smo poznali družbeno lastnino in v manjši meri tudi zasebno. V tem sistemu družbene

lastnine rimsko načelo superficies solo cedit ni veljalo, ker je veljalo, da so stavbna zemljišča

v mestih družbena lastnina. To je omogočilo nastanek ti. etažne lastnine.

Rešitve problemov, povezanih z etažno lastnino, so bile v preteklosti pogosto slabe ali pa jih

sploh ni bilo. Optimalno bi bilo, če bi bil problem rešen že ob nastanku oziroma gradnji

stavbe, saj je lastnik,čeprav družbeni,vedno obstajal. Kasnejša delitev in vpis v zemljiško

knjigo, ki bremeni novo nastale etažne lastnike, je s tega vidika nepotreben strošek.

Tudi vprašanje upravljanja s stanovanjskimi enotami že kaže določene slabosti. Nadzor je

slab, upravniki na nek način prosto razpolagajo z rezervnim skladom, prihaja do zlorab in

oškodovanja etažnih lastnikov. Znani so primeri, ko so upravniki dobesedno pokradli lastnike

in so sredstva iz rezervnega sklada izpuhtela in jih ne bo nazaj. Vsekakor bi bila dobra

rešitev, da bi imela vsaka stanovanjska enota oziroma blok obvezno svoj TTR. S tem bi se

povečala transparentnost in nadzor bi bil lažji ter zmanjšala bi se možnost mahinacij.

Kljub pomanjkljivostim je institut etažne lastnine, ki predstavlja izjemo od načela superficies

solo cedit, koristen, še zlasti če upoštevamo velikost sodobnih stanovanjskih blokov. In

čeprav zahteva veliko mero socializacije in korektnega sodelovanja etažnih lastnikov, ga je

mogoče šteti za pomembno pridobitev sodobnega prava oziroma logično nadgradnjo

rimskega načela superficies solo cedit.

31

11 POVZETEK

Za konec naloge sem izbrala misel iz Justinianovih Institucij, ki so bile objavljene 21.

novembra leta 533.

IN NOMINE DOMINI NOSTRI JHESU CHRISTI (Kranjc, Justinijanove Institucije, str. 50)

pr. Imperatoriam maiestatem non solum armis decoratam, sedetiam legibus oportet esse

armatam, ut utrumque tempus et bellorum et pacis recte possit gubernari et princeps

Romanus victor existat non solum in hostilibus proeliis, sed etiam per legitimos tramites

calumniantium iniquitates expellens, et fiat tam iuris religiosissimus quam victis hostibus

triumphator.

V IMENU NAŠEGA GOSPODA JEZUSA KRISTUSA (Kranjc, Justinijanove Institucije, str. 51)

pr. Cesarsko veličastvo ne sme biti samo okrašeno z orožjem, temveč mora biti tudi

oboroženo z zakoni, tako da lahko v vojnem in mirnem času pravilno vlada in da rimski cesar

ne pride kot zmagovalec le iz bitk s sovražniki, temveč tudi takrat, ko po pravnih poteh

izganja krivice zlobnih, ter postane triumfator tako zaradi največje skrbi za pravo kot tudi

zavoljo premaganih sovražnikov.

32

12 LITERATURA IN VIRI

12.1 LITERATURA

Berden, A. in drugi. (2002). Stvarno pravo. Maribor: Codex Iuris

Juhart, Podjetje in delo, št 6-7/2003, str. 1536.1539

Kranjc, J. (2012). Justinijanove Institucije. Ljubljana: GV Založba.

Kranjc, J. (1991). Primeri iz rimskega prava. Ljubljana: ČZ Uradni list Republike Slovenije

Kranjc, J. (2015). Primeri iz rimskega prava. Ljubljana: Uradni list Republike Slovenije

Kranjc, J. (2008). Rimsko pravo. Ljubljana: GV založba.

Tratnik, M. (2010). Stvarnopravni zakonik. Ljubljana: URADNI LIST REPUBLIKE SLOVENIJE

12.2 VIRI

Codice civile, Regio Decreto, 16 marzo 1942, n. 262.

Etažna lastnina, url:http://www.etazna.si/ne_spreglejte_etazna_lastnina/o-etazni-

lastnini/korak-za-korakom-do-vpisa-etazne-lastnine/

Ilirske province, url: https://sl.wikipedia.org/wiki/Ilirske_province

Občni državljanski zakonik (ODZ), št. 1/1811 – slovenski prevod Bežek, B. Regally, F.

Ljubljana 1928, ponatis Tiskovna zadruga Ljubljana.

Obligacijski zakonik – uradno prečiščeno besedilo (OZ-UPB1), Stran 13125.

Peter Vodopivec, Slovenska zgodovina 1780 – 2004, url:

http://www.ukom.gov.si/si/projekti/arhiv_200_let_ilirskih_provinc/ilirske_province_1809_181

3/vojne_s_francozi_in_ilirske_province/

Stanovanjski zakonik (SZ-1), Ur. list RS, št. 69/2003, stran 10633.

Stvarnopravni zakonik, Ur. list RS, št. 87/02 in 91/03.

Ustava Republike Slovenije, Ljubljana 1992, sprejeta 1991.

Zakon o denacionalizaciji, Ur. list RS, št. 27/91-I, 56/92 – odl. US, 13/93 – odl. US, 31/93,

24/95 – odl. US, 20/97 – odl. US, 23/97 – odl. US, 65/98, 76/98 – odl. US, 66/00, 66/00 –

OZRDen27, 11/01 – odl. US, 54/04 – ZDoh-1 in 18/05 – odl. US.

Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi, Ur. list RS, št. 25/2011.

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. list SFRJ, št. 6/80, 20/80 – popr., 36/90 in

Ur. list RS, št. 87/02 – SPZ.

http://www.etazna.si/ne_spreglejte_etazna_lastnina/o-etazni-lastnini/korak-za-korakom-do-vpisa-etazne-lastnine/

http://www.etazna.si/ne_spreglejte_etazna_lastnina/o-etazni-lastnini/korak-za-korakom-do-vpisa-etazne-lastnine/

https://sl.wikipedia.org/wiki/Ilirske_province

http://www.ukom.gov.si/si/projekti/arhiv_200_let_ilirskih_provinc/ilirske_province_1809_1813/vojne_s_francozi_in_ilirske_province/

http://www.ukom.gov.si/si/projekti/arhiv_200_let_ilirskih_provinc/ilirske_province_1809_1813/vojne_s_francozi_in_ilirske_province/

33

Zakon o zemljiški knjigi, Ur. list RS, št. 58/2003.

34

13 PRILOGE

13.1 Nacionalizacija premoženja agrarne skupnosti Štorje

35

13.2 Kupoprodajna pogodba, št. 465-58/70-3, z dne 17.03.1971

36

13.3 Zemljiški kataster – izris parcele

38

13.4 Prodajna pogodba za nakup etažne lastnine z zemljiškoknjižnim

dovolilom

41

13.5 Zgodovinski izpisek etažne lastnine iz zemljiške knjige

SUPERFICIES SOLO CEDIT - core.ac.uk · ter poučevati rimsko pravo kot veljavno pravo. Gre torej za...

Documents

Transcript of SUPERFICIES SOLO CEDIT - core.ac.uk · ter poučevati rimsko pravo kot veljavno pravo. Gre torej za...