Hacia la Consolidación del Boom de la Construcción

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INFORME ESPECIAL: HACIA LA CONSOLIDACIÓN DEL BOOM DE LA CONSTRUCCIÓNTowards Consolidation of the Boom in Construction

CRÉDITOS / CREDITS

Gerente de Investigación y ProyectosResearch and Projects ManagerMagali Arellano Delgado

Jefe de Investigación/ Head ResearchJosé Carlos Lumbreras Ríos

Comité Editorial/Editorial CommiteeMili Arellano, Jonathan Cavanagh, Magali Arellano,Alcira Arellano de Vergara, Elsa Arellano, Nebiur Arellano

Edición/EditingMagali Arellano DelgadoCarmen Ollé

Gerente General/General ManagerAlcira Arellano de Vergara

Directora/DirectorMili Arellano Delgado

Gerente de Imagen Institucional y Recursos Humanos/Institutional Image and Human Resources Manager Elsa Arellano Delgado

Investigadora Principal/Head ResearchNoriko Tanaka

Colaborador/ContributorCarlos Bustamante B.

Diagramación/DiagrammingCarlos Valladares Vargas

Coordinadora de Database/Database CoordinatorMaricruz Andonayre

Traducción/TranslationCarolyn Braddock Lipscomb, Doreen Watt de Fisher

Diseño e Ilustración/Design and IlustrationJuan Carlos MendizabalStugra E.I.R.L.| Imagen y Estrategia

Gerente de Marketing y Ventas/ Marketing and Sales ManagerMartha Oquendo

Publicidad y Ventas/ Advertising and SalesLorena Maura de Rivera, Rosa Mongrut, Gabriela CaballeroSonia Mongrut, Martha Torres

Jefe de Finanzas/ Financial ManagerCarmen Zuloeta Marchand

Editado por/Published by:Peru: Top Publications S.A.C.Calle Diego de Gavilán 319 (alt. Cdra, 5 Av. Pershing) Magdalena del Mar Lima 17 - Perú Telefax: (511) 462-0107 (511) 462-0164

Primera Edición: Año 2012

Tiraje / Circulation : 4,000 ejemplares

Impreso por/Printed by:Punto & Grafía S.A.C.Av. Del Río 111, Pueblo Libre Telf.: (511) 332-2328

www.perutop10000.com.pe

E-mail Investigación/ Research e-mail [email protected]@perutop10000.com.pe

E-mail Ventas/ Sales E-mail [email protected]

© Copyright: Jonathan Cavanagh, 1986 ISBN: 978-612-46034-2-6Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú Nª 2012-04898Registro del Proyecto Editorial N°31501201200316

INDICE/ Index

INTRODUCCIÓN/ INTRODUCTION ................................................................................................................................... 4

SECTOR INMOBILIARIO/ REAL ESTATE SECTOR

Construcción de viviendas/ Housing construction ................................................................................................... 12 Entrevista/Interview: José Luis Gamboa - CEO de/of Versus Galería Inmobiliaria ................................................. 19 La construcción de edificios de oficinas/ Office Buildings construction ................................................................. 26 La Ola Verde: edificios ecológicos/ The Green Wave: ecological buildings ............................................................. 33 Instituciones financieras y el boom inmobiliario/ Financial Institutions and the Boom in Real Estate .................... 35 El mercado de los materiales de construcción/ Building Materials market ............................................................ 46

SECTOR RETAIL Y SERVICIOS/ RETAIL AND SERVICES SECTOR

Construcción en el sector retail/ Retail Market construction .................................................................................. 54 La construcción hotelera/ Construction of Hotels .................................................................................................. 65

CONSTRUCCIÓN E INFRAESTRUCTURA/ INFRASTRUCTURE CONSTRUCTION

Avance en reducción del déficit de infraestructura/ Progress in reducing the infrastructure deficit .................... 68 Entrevista/Interview: René Cornejo - Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento/ Minister of Housing, Construction and Sanitation ................................................................................................... 73 Construcción: desarrollo en la industria/ Construction: Industrial development ................................................... 79 Entrevista/Interview: José Vargas Vía - Gerente de desarrollo urbano de la Municipalidad de Lima/ Urban development manager of the Municipality of Lima ...................................................................................... 83 Grupos Económicos / Economic Groups ................................................................................................................. 90

PROYECTOS Y DIRECTORIO

Principales proyectos de construcción/ Construction Main Projects ...................................................................... 98 Directorio/ Directory ............................................................................................................................................. 110

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SECTOR INMOBILARIO

INFORME ESPECIAL 2012: HACIA LA CONSOLIDACION DEL BOOM DE LA CONSTRUCCION

A pesar del entorno internacional poco favorable, el Perú ingresó a su segunda década de expansión económica consecutiva con grandes expectativas de repetir las altas tasas de crecimiento registradas principalmente a partir del año 2006 –con una interrupción en el año 2009 por efectos de la crisis financiera internacional– de

seguir incorporando a más peruanos a una clase media con poder adquisitivo que demandará más viviendas de calidad y en general una economía que busca ser más competitiva internacionalmente a través de una mejor infraestructura.

En la última década (2002-2011) el sector construcción creció casi el doble que la economía (xx%), convirtiéndose de esa manera en uno de los motores del crecimiento. La expansión obedeció no sólo al dinamismo de la inversión privada, sino también a un sustancial incremento de la inversión pública, sin que ello genere desequilibrios fiscales.

La actividad constructora no sólo se observó en Lima, sino también en el resto de regiones del país (ver cuadro). En el año 2002, cinco regiones registraron aumentos del PBI en el sector construcción por encima del 10% y la mayoría de regiones reportó un crecimiento mínimo o negativo. Sin embargo, en los dos años de mayor expansión de la construcción (2006 y 2010) un total de 20 regiones registraron tasas de crecimiento superiores a 10%, y ello contribuyó al dinamismo de las economías regionales, debido a las industrias y actividades conexas a la construcción.

Según los últimos cálculos del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), la pobreza en el país descendió de el 58.5% en el 2004 a 30.8% en el 2010; en tanto que en las áreas urbanas la pobreza se redujo de 48.2% en el 2004 a 20.0% en el 2010.

INTRODUCCIÓN

INTRODUCTION

Despite the existence of a less than favorable international environment, Peru entered its second straight decade of economic expansion with great expectations of repeating the high growth rates prevailing mainly since 2006. A break in the pattern in 2009 can be traced to the global financial crisis.

The country is generally seeking to become more competitive internationally by improving its infrastructure and its target is to continue incorporating growing numbers of middle-class Peruvians with enough purchasing power to acquire quality housing.

The expansion of construction over the past decade (2002-2011) almost doubled that of the economy as a whole(xx%), making the sector one of the driving forces of the country’s growth. Private investment combined with a substantial increase in public investment, free from fiscal imbalances, was responsible for that performance.

Construction activity was to be found not only in Lima, but also in the rest of the country’s regions (see table). In 2002, GDP growth in the construction industry topped 10% in five regions, but was negligible or nonexistent in most regions. Even so, during the two years of strongest construction growth, 2006 and 2010, a total of 20 regions repor ted rates of over 10%. Given the number of industries and activities connected with construction, this strongly influenced the vigorous expansion of the regional economies.

The most recent calculations made by the National Institute of Statistics and Data Processing (INEI) reveal a reduction in national pover ty from a level of 58.5% in 2004 to 30.8% in 2010, with pover ty in urban areas dropping from 48.2% in 2004 to 20.0% in 2010.

5SPECIAL REPORT 2012: TOWARDS CONSOLIDATION OF THE BOOM IN CONSTRUCTION

Es muy probable que la actividad constructora e industrias vinculadas tuvieran un papel importante en la reducción de la pobreza urbana en la década pasada; mientras tanto la atención del gobierno actual en los próximos años es la reducción de la pobreza rural (61% en el 2010, aunque disminuyó de un 83.9% en el 2004) y para ello ha encargado al Ministerio de Vivienda y Construcción (MVC) un conjunto de obras y proyectos de vivienda y saneamiento, como es el caso de los Tambos, lugares que funcionarán como centros de implementación de los programas de vivienda y saneamiento rural.

A pesar de los grandes avances tecnológicos aplicados en el sector construcción, los cuales no sólo han simplificado una diversidad de

It is quite likely that construction and related industries played an impor tant par t in reducing urban pover ty during the past decade. Over the next few years, the government will focus on bringing down rural pover ty (standing at 61% in 2010, down from 83.9% in 2004). To that end, it has assigned the Ministry of Housing and Construction (MVC) to carry out a series of housing and sanitation projects. An example of these are the Tambos, sites that will operate as centers for implementing rural housing and sanitation programs.

Despite the application of major technological advances, which not only simplified a variety of tasks, but also made

Apurímac 7.4 18 71.1

Madre de Dios 1.3 29.9 47.9

Amazonas 7.6 6.5 47.3

Moquegua 37.3 15.8 47

Huancavelica 10 21.2 41.3

Tumbes -1.1 14.5 38.2

Ucayali -3.4 11 35.9

Cusco 5.8 28.3 33.2

La Libertad 7.5 28.1 28

Puno -0.6 29.4 23.5

Ancash 4.6 11.1 23.2

San Martín -1.2 3.6 19.6

Pasco 7.9 18.6 18.4

Lambayeque 3.7 15.4 18.1

Junín 5.6 26.5 16.5

Arequipa 41.6 7.3 15

Lima 3.8 8.1 15

Ica 18.9 54.9 14.4

Tacna 2.7 36.2 13.1

Huánuco -8.6 26.3 11.5

Ayacucho 38.6 10.8 9.2

Loreto 0.4 32.5 6.1

Piura 8.9 17.2 3.8

Cajamarca 16.2 28.1 0.4

Total 7.7 14.8 17.4

Región/ Region 2002 2006 2010

Fuente/Source: INEI, MVC

Crecimiento del PBI del Sector Construcción por regiones/GDP growth in the Construction sector, by region

(var % anual/ Annual %age of variation)

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SECTOR INMOBILARIO


tareas, sino que han contribuido a una mayor eficiencia y reducción de los costos, la construcción en sí misma sigue siendo una actividad intensiva en mano de obra. Las estadísticas disponibles para Lima Metropolitana indican que la Población Económicamente Activa (PEA) ocupada del sector construcción aumentó de 2.3 millones en el 2002 (un promedio mensual de 192,000) a 3.7 millones en el 2010 (un promedio mensual de 308,000), lo que supone un incremento de 60.9%.

Según las leyes laborales, la federación de trabajadores de construcción civil es el único gremio que negocia un pliego de reclamos conjunto con los representantes de las empresas constructoras. Al margen de ello, la expansión de la construcción ha facilitado un clima de entendimiento entre empresas y trabajadores, y ello ha redundado en un incremento de los salarios y de mejores condiciones de trabajo. Según el MVC, en Lima Metropolitana, el salario promedio de los obreros sin negociación colectiva pasó de S/.1,079 mensual en el 2002 a S/.1,798 en el 2010; en tanto que en el caso de los obreros con negociación colectiva aumentó a S/.1,426 mensuales.

El boom de la construcción también tiene un impacto en materia educativa ya que hay más jóvenes interesados en carreras universitarias que tienen una mayor valoración en el mercado de trabajo, como son los arquitectos, ingenieros civiles, etc... Según Luis Mejía Regalado, decano del Colegio de Ingenieros de Lima, ahora se requiere que los ingenieros complementen su educación con otro tipo de estudios, tales como administración y manejo empresarial. “Hay 24,000 ingenieros habilitados en Lima; mientras que unos 9,500 son ingenieros civiles”, afirma el Decano del Colegio de Ingenieros de Lima.

Mejía Regalado señala que hay una demanda importante para los ingenieros eléctricos por las grandes inversiones en el sector energético, y para los ingenieros ambientales dada la importancia de los asuntos medioambientales en el desarrollo del país. Los ingenieros mineros están siendo demandados por las empresas al igual que los ingenieros agrónomos por el impulso de la economía.

De otro lado, la demanda por una vivienda de calidad también ha puesto en evidencia otros problemas que raras veces fueron tomados en cuenta por las autoridades ediles, en particular el crecimiento desordenado registrado por las ciudades en el país, en parte debido a la falta de planificación urbana y las continuas invasiones. Sólo en Lima, el 37% de la población (más o menos 3 millones de personas) vive en asentamientos urbanos invadidos, que en muchos casos carecen de servicios básicos.

Shirley Chilet, Decana del Colegio de Arquitectos del Perú, señala que existe una ausencia de planificación de las ciudades, que en el caso concreto de Lima se evidencia con aumentos de la densidad poblacional en zonas que no están diseñadas para recibir una mayor población; ya que previamente

the industry more efficient and reduced costs, construction in itself continues to be labor-intensive. Statistics for metropolitan Lima reveal a 60.9% increase in the economically active population (EAP) working in the construction sector, which rose from 2.3 million in 2002 (a monthly average of 192,000) to 3.7 million in 2010 (a monthly average of 308,000).

The federation of civil construction workers is the only labor union legally entitled to the collective bargaining of its demands with representatives of construction companies. Aside from this, the growth of construction has helped create a climate of understanding between management and labor, resulting in higher wages and better working conditions. According to the MVC, in metropolitan Lima, the average wage of workers without collective bargaining rose from S/.1,079 a month in 2002 to S/.1,798 in 2010, while those enjoying collective bargaining saw their wages climb to S/.1,426 a month.

The boom in construction has also had a favorable impact on education. Larger numbers of young people are interested in university careers that are more highly rated in the labor market, like architecture, civil engineering and so for th. According to the Dean of the Lima Association of Engineers, Luis Mejía Regalado, engineers are now required to complement their education with other studies, such as business administration and management. “Lima has 24,000 accredited engineers today, of which 9,500 are civil engineers,” he declared.

Mejía Regalado pointed out that there is a large demand for electrical engineers due to major energy projects and for environmental engineers because of the impor tance of environmental matters for the country’s development. Mining engineers are in demand by mining companies, as are agricultural engineers because of the growth of economy.

The demand for quality housing has bared problems rarely considered by municipal of ficials, par ticular ly the disorder ly growth of Peruvian cities, due in par t to the lack of urban planning and continuous land encroachment. In Lima alone, 37% of the population (more or less 3 mill ion people) l ives in invaded urban settlements, frequently lacking basic uti l it ies.

Shirley Chilet, Dean of the Peruvian Association of Architects, draws attention to the absence of city planning, which in the par ticular case of Lima takes the form of overcrowding of areas not designed to accommodate people in such large numbers. It is first necessary


la empresa que brinda el servicio de agua y alcantarillado (Sedapal, en el caso de Lima) debió haber realizado inversiones en mejoras y adecuación de la infraestructura para una mayor cantidad de población.

Chilet precisa que si bien existen normas para la construcción y edificaciones de inmuebles a nivel nacional, el problema es que en muchas ciudades no se cumplen debido a la ausencia de una planificación del crecimiento urbano. Señala que en Lima, por ejemplo, la zonificación realizada en 1993 ha sido desbordada y por lo tanto se necesita un nuevo plan metropolitano.

Al respecto, José Vargas Vía, gerente de desarrollo urbano de la Municipalidad de Lima, adelantó que la actualización del plan de desarrollo de Lima estará culminada a fines de año y para tal tarea han convocado a todos los actores involucrados.

Otro problema que advierte el decano del Colegio de Ingenieros de Lima es la deficiente regulación y supervisión de las edificaciones: “allí tenemos un problema real”, dice Luis Mejía Regalado. Esta función que antes estaba diluida ahora ha sido encargada a las municipalidades; sin embargo a pesar de que el Colegio de Ingenieros ha realizado dos concursos para supervisores de obras, más del 70% de éstos no han sido convocado por las municipalidades.

Otro aspecto que amerita algunas precisiones son las estadísticas que maneja el MVC, ya que por un lado señala que el déficit de vivienda asciende a 1.8 millones (distinguiendo entre cuantitativo, el número de viviendas que deben ser construidas, y cualitativo, el número de viviendas a ser mejoradas); mientras que por otro lado informa que el número de viviendas a nivel nacional entre los años 2010 y 2002 aumentó en 1.2 millones (ver cuadro).

for the public water and sewerage utility company (Sedapal, in the case of Lima) to invest in infrastructure improvement and adjustment before more people can be accommodated.

She points out that although the country has national construction and building regulations, these are often not enforced in many cities due to the lack of urban growth planning. In Lima, for example –she states– the zones established in 1993 have been overpopulated, making a new city plan a necessary.

In this connection, José Vargas Vía, the Lima Municipal Government’s Urban Development Manager, reported that Lima’s updated development plan will be ready by the end of the year and that all of the actors involved have been called upon to participate in the task.

Another problem pinpointed by the Dean of the Lima Association of Engineers is deficient building regulation and supervision. “That is a real problem,” Mejía Regalado stresses. This task, formerly shared by many, has now been entrusted to the municipal governments. Although the Association of Engineers has held two competitions for project supervisors, municipal governments have failed to hire over 70% of the winners.

Another aspect that should be examined are the statistics used by the MVC. The Ministry places the housing shortage at 1.8 million (classified quantitatively and qualitatively, between the number of houses that should be built and the number that should be improved). At the same time, it reports an increase of 1.2 million in the number of dwellings throughout the country between 2002 and 2010 (see table).

Total 5,991 7,178 1,188

Costa Norte/ Northern Coast 792 1,015 223

Costa Centro/ Central Coast 395 481 86

Costa Sur/ Southern Coast 135 170 35

Sierra Norte/ Northern Highlands 407 461 54

Sierra Centro/ Central Highlands 807 925 117

Sierra Sur/ Southern Highlands 898 1,073 175

Selva/ Jungle 734 845 112

Lima Metropolitana/ Metropolitan Lima 1,824 2,209 385

Zona/ Area 2002 2010 Var. 2002-2010

Fuente/ Source: MVC

Número de viviendas, según zona geográfica/Number of dwellings, by geographic area

(en miles/ in thousands)

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SECTOR INMOBILARIO


Se observa que Lima Metropolitana, la Costa Norte y la Sierra Sur son los lugares con un fuerte incremento de viviendas. Sin embargo, es probable que la mayoría de tales viviendas sean consecuencia de invasiones o de la autoconstrucción.

Cabe precisar que el estudio “Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”, presentado recientemente por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), indica que el precio de la vivienda más barata ofrecida por el sector privado en Lima asciende a US$18,124; mientras que las ciudades con mayores precios son Caracas (US$54,054), Buenos Aires (US$44,228) y Santiago de Chile (US$42,420). La Paz se ubica en el último lugar con un precio de US$10,983.

Detrás de tales precios existen realidades diferentes entre los países, así como mercados inmobiliarios con distinto grado de desarrollo. Un asunto central es el precio del terreno, ya que, según el estudio del BID, éste representa el 13% del costo total, infraestructura el 12%, costos administrativos 15% y la construcción en sí misma el 60% restante. No contamos con cifras en el caso del Perú, pero dado que es un mercado en crecimiento que genera altas expectativas entre los propietarios de terrenos, sin duda que la participación del terreno esté aumentando en la estructura de precios de la vivienda.

De allí que una de las tareas que se ha propuesto el MVC, a través del programa Suelo Urbano, es la entrega de terrenos con servicios básicos (es decir con habilitación urbana) para la construcción de viviendas sociales en Lima y provincias. El MVC estima que se requieren 6,542 hectáreas de suelo urbano cada año en el país destinados a reducir el déficit de vivienda. El Banco de Tierras que ha elaborado el MVC está conformado por 93,310 hectáreas a nivel nacional.

El dinamismo del sector construcción viene consolidándose con la presencia de más actores internacionales con experiencia y espaldas financieras para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado peruano. Después de lo ocurrido en los últimos años en materia de vivienda, la meta gubernamental de construir (y/o mejorar) unas 500,000 viviendas hasta el 2016 si es factible de alcanzar, y a pesar de los obstáculos y resistencias que todavía muestran algunos sectores de la población del interior del país a las concesiones, hay grandes posibilidades de lograr avances importantes en la reducción del déficit de infraestructura, en los próximos años.

Una prueba de fuego del impulso gubernamental en el plano de la infraestructura será el cumplimiento del cronograma fijado por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) para que Proinversión otorgue en concesión 26 proyectos por un monto superior a US$10,000 millones en el periodo 2012-2013. Se trata de proyectos de transporte terrestre

Housing can be seen to have increased heavily in metropolitan Lima, the Nor thern Coast and the Southern Highlands. Most likely, however, a large percentage of that increase can be attributed to encroachments or self-construction.

The study, “Room for development: Housing markets in Latin America and the Caribbean”, recently presented by the Inter-American Development Bank (IDB) states that the cost of the cheapest housing offered by Lima’s private sector is US$18,124. More expensive cities are Caracas (US$54,054), Buenos Aires (US$44,228) and Santiago (US$42,420). La Paz is the least expensive, with a cost of US$10,983.

Those prices reflect varying situations, such as real estate markets with differing degrees of development. The cost of land is a key element, for, according to the IDB study, it accounts for 13% of the total, while infrastructure represents 12%, administrative expenses 15% and the construction itself, the remaining 60%. No figures are available for Peru, but inasmuch as it is a growing market that is fueling heavy expectations among landowners, the cost of land will most likely increase within the housing price structure.

As a result, one of the tasks the MVC has set for itself under the Urban Land program is the delivery of land equipped with basic utilities (urbanized) for low-cost home building in Lima and the provinces. The MVC estimates that 6,542 hectares of urbanized land will be needed each year to reduce the housing deficit. The Land Bank prepared by the MVC holds 93,310 hectares scattered across the country.

As more experienced international actors with broad financial shoulders flock to the construction sector to take advantage of the oppor tunities offered by the Peruvian market, the sector is becoming robust. Given the strong performance of the housing sector in recent years, the government’s target of building (and/or improving) some 500,000 dwellings by 2016 appears to be feasible. Despite the obstacles and resistance to concessions put up by some population sectors in the country’s interior, significant progress in reducing the infrastructure gap over the next few years is still possible.

The acid test of the government’s success in boosting infrastructure development will be the fulfillment of the Ministry of Economy and Finance (MEF)’s timetable for the granting by Proinversión of concessions to 26 projects valued at more than US$10,000 million over the period of 2012-2013. These consist of almost US$4,000


por cerca de US$4,000 millones (principalmente la carretera longitudinal de la sierra), en ferrocarriles la inversión prevista es de US$3,000 millones (tramo 2 del Tren Eléctrico de Lima) y en hidrocarburos de US$1,090 millones para la masificación del gas natural y el sistema de abastecimiento de LNG para el mercado nacional, entre otros.

La actividad de la construcción e industrias conexas también recibirán un gran impulso si es que en el periodo 2012-2013 se concretan parte de los cerca de US$30,000 millones en inversiones en minería e hidrocarburos anunciadas por el ministro de Economía y Finanzas, Luis Miguel Castilla Rubio, en el X Simposium Internacional del Oro – II Foro de Plata, organizado por el Comité Aurífero de la Sociedad Nacional de Minería, Petróleo y Energía (SNMPE) en mayo de 2012. Un optimista Castilla dijo que el horizonte para el 2015 son inversiones en minería de alrededor de US$50,000 millones.

Se puede observar que hay una gran expectativa respecto a la trayectoria de la economía en los próximos años y en la cual la inversión privada y pública serán elementos importantes. Las últimas proyecciones del Banco Central de Reserva indican un crecimiento del PBI de 5.7% y 6.3% para el 2012 y 2013 respectivamente. Según estas proyecciones, la inversión privada crecerá en 8.2% y 8.7% en los dos años mencionados; en tanto que la inversión pública aumentará 34.3% en el 2012 (después de haber experimentado una caída de 17.8% en el 2011) y 7.3% en el 2013.

million in land transpor tation projects (mainly the longitudinal highway in the highlands), US$3,000 million in railroad projects (segment 2 of the Lima Electric Train) and US$1,090 million of oil and gas projects to massify natural gas use and the LNG supply system for the national market, among others.

Materialization of the close to US$30,000 million in mining and oil and gas investments announced by Economy and Finance Minister, Luis Miguel Castilla Rubio, at the Tenth International Gold Symposium - Second Silver Forum, organized by the Gold Committee of the National Society of Mining, Oil and Energy (SNMPE) in May 2012 would give the construction sector and related industries a major boost. An optimistic Castilla stated that mining investments in the neighborhood of US$50,000 million are slated for 2015.

Great expectations can be noted with regard to the economic performance of the next few years, in which both public and private investment will play key roles. The latest Central Reserve Bank projections foresee growth of between 5.7% and 6.3% for 2012 and 2013, respectively. According to these forecasts, private investment will climb by 8.2% and 8.7% during the two cited years, while public investment will show growth of 34.3% in 2012 (after having plunged 17.8% in 2011) and 7.3% in 2013.

La evolución de las Constructoras e Inmobiliarias TOP en el Perú (2006-2011)Evolution of the Top Construction and Real Estate Companies in Peru (2006-2011)

Fuente/ Source: Peru Top Publications

N° Empresas Top Constructoras/ N° of Top Companies in ConstructionN° Empresas Top Inmobiliarias/ N° of Top Companies in Real Estate

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SECTOR INMOBILARIO


PBI de la Construcción versus variación de empresas Top Constructoras e InmobiliariasConstruction GDP versus variation of Top Companies in Cosntruction and Real Estate

Fuente/ Source: BCRP, Peru Top Publications

Fuente/ Source: Peru Top Publications Fuente/ Source: Peru Top Publications


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SECTOR INMOBILARIO

El mercado de viviendas en el Perú no solo registra un considerable déficit sino que, a pesar de todos los esfuerzos de promoción que realice la actual administración, ya sea en los programas promovidos por el Estado (Nuevo Crédito Mivivienda, Techo Propio, etc.) o por la diversidad de proyectos inmobiliarios que

se espera desarrollen las empresas privadas, dicho déficit continuará después del 2016.

Según Jesús Vidalón, jefe del gabinete de asesores del Ministerio de Vivienda y Construcción (MVC), la meta del gobierno es construir de 500,000 viviendas, para lo cual se ha previsto ejecutar un conjunto de programas y medidas. Tanto Vidalón como el titular del sector, René Cornejo, cuentan con experiencia en la promoción de edificación de viviendas populares por su paso por el Fondo Mivivienda, la institución que en el 2001 dio el impulso inicial al boom inmobiliario que se registra en el país.

Después de una década de experiencia de desarrollo inmobiliario, un aspecto que se debe tener en cuenta para un adecuado diagnóstico es el conocimiento preciso del mercado a escala nacional. Ello implica colocar una cuota de realismo. Si bien el déficit estimado de viviendas asciende a 1.8 millones y cualquiera puede hacer rápidamente cálculos de los grandes negocios y ganancias que se podrían obtener, lo cierto es que dicho déficit tiene características determinadas.

Según el MVC, existe un déficit a nivel cuantitativo, es decir, las viviendas que efectivamente requieren ser construidas y por las que hay una demanda efectiva, según lo cual, faltan 390,000 viviendas, casi en su totalidad ubicadas en las áreas urbanas del país. Sin embargo, la mayor parte del déficit es cualitativo: viviendas que si bien existen necesitan una diversidad de mejoras para alcanzar el mínimo estándar, lo que significa contar con los servicios básicos, tener un saneamiento legal (inscripción en Registros Públicos), etcétera.

Not only is there a considerable deficit in the Peruvian housing market, but despite all the promotional effor ts made by the current administration, the programs promoted by the State (Nuevo Credito Mivivienda, Techo Propio, etc.) or the diversity of real estate projects that

private companies are expected to develop, the deficit will continue until after 2016.

According to Jesús Vidalón, chief of the staff of advisers of the Ministry of Housing and Construction (MVC), the government intends to build 500,000 homes, to which end it is planning to implement a number of programs and measures. Both Vidalón and the Minister of Housing, René Cornejo, have experience in promoting the construction of popular housing, as they have both worked in the Mivivienda Fund, the institution that in 2001 initially boosted the real estate boom in this country.

After a decade of experience in real estate development, it should be borne in mind that a more accurate knowledge of the market nationwide is essential for a proper diagnosis. This requires a realistic outlook. Although the estimated housing deficit is 1.8 million and anyone can quickly calculate the profits that can be obtained from large business ventures, the fact is that the deficit has specific characteristics.

According to the MVC, there is a quantitative deficit, i.e. the number of homes that actually need to be built, for which there is an effective demand. There is a shor tage of 390,000 homes, the majority of them located in urban areas of the country. However, the deficit is mostly qualitative: existing homes that require various improvements to reach the minimum standard, which means being equipped with basic services, being legally registered (in public records) and so on.

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS:UN MERCADO EN PERMANENTE DÉFICIT

HOUSING CONSTRUCTION: A MARKET IN PERMANENT DEFICIT

SPECIAL REPORT 2012: TOWARDS CONSOLIDATION OF THE BOOM IN CONSTRUCTION

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REAL ESTATE SECTOR

Las grandes cifras de déficit habitacional existente y la demanda por terrenos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios han elevado las expectativas de ganancia de los propietarios de los terrenos tanto en Lima como en provincias. En determinadas zonas de Lima el precio del terreno ya equivale al 50% del precio de la vivienda; este hecho podría convertirse en un obstáculo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios masivos, meta de los promotores e inversionistas, ya que la mayor demanda efectiva del mercado se encuentra en la población de los estratos socioeconómicos C.

The vast housing def ic it and the demand for land for the development of real estate projects have raised the prof it expectat ions of land owner s, both in Lima and the provinces. In specif ic areas of Lima, the price of land is wor th 50% of the housing price. This could become an obstac le for the development of the mass housing projects that promoter s and investor s are aiming for, as the ef fect ive demand is mostly from people in the C socio-economic segment.

Urbana/ Urban 375,691 831,911 1,207,610

Rural 14,046 638,986 653,032

Nacional/ National 389,745 1,470,847 1,860,642

Zona/ Cuantitativo/ Cualitativo/ TotalArea Quantitative Qualitative

Fuente/Source: Ministerio de Vivienda y Construcción/ Ministry of Housing and Construction

Déficit de viviendas en el Perú 2012/Housing Deficit in Peru - 2012

En materia de terrenos, uno de los aspectos básicos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, el diagnóstico del MVC señala que se necesitarán 6,542 hectáreas de suelo urbano habilitado cada año, es decir terrenos que hayan pasado de ser considerados rústicos y eriazos a terrenos donde se puedan levantar edificaciones de viviendas (o comercios o instalar industrias). Ello supone realizar inversiones para tener acceso a los servicios básicos (agua, desagüe, energía eléctrica, pistas, veredas) y, además, entregar títulos de propiedad que posibiliten su inscripción (y por lo tanto reconocimiento legal) en los Registros Públicos.

En ese sentido, Vidalón manifiesta que el MVC ha puesto en marcha el programa Suelo Urbano cuyo objetivo es que el Estado pueda ofrecer (vender a precios no especulativos) terrenos con habilitación y zonificación a los promotores de proyectos inmobiliarios orientados a los sectores de menores ingresos o en donde se encuentra la mayor demanda. Para tal efecto se ha elaborado un Banco de Tierras, que a mayo de 2012 comprende unas 93,310 hectáreas en el ámbito nacional.

Aparte de tener terrenos con servicios básicos disponibles para el sector privado, también se busca la recuperación de terrenos y espacios vía la cogestión con las municipalidades distritales y provinciales. En general, solucionar el déficit de viviendas significa, según el MVC, inversiones ascendentes a unos US$23,000 millones, un monto que deberá ser canalizado en el gobierno actual y los siguientes.

In terms of land, a basic aspect for the development of real estate projects, the MVC pointed out that 6,542 hectares of enabled urban land would be required each year, i.e. land conver ted from rustic and uncultivated land to land suitable for the construction of housing (or businesses or industries). This involves investments in providing access to basic services (water, sewage, electricity, roads and sidewalks), as well as title deeds so that the proper ties can be registered in Public Registries (and therefore legally acknowledged).

In this regard, Vidalón stated that the MVC has launched the Suelo Urbano (Urban Land) program whereby the State can sell duly enabled land with zoning (at non-speculative prices) to developers of real estate projects geared towards lower income sectors or where there is a greater demand. To this end, a Land Bank has been established, which so far covers 93,310 hectares nationwide.

Apar t from having land with basic services available for the private sector, the recovery of land is also sought via joint management with district and provincial municipalities. In general, according to the MVC, about US$23,000 million need to be invested in order to solve the housing shor tage, an amount that will have to be channeled by this and subsequent governments.


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SECTOR INMOBILARIO

Según el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), la inversión para cubrir el déficit de vivienda a escala nacional para los próximos diez años puede ascender a US$13,500 millones. Para ello, precisa, será importante aplicar políticas públicas simultáneas que faciliten el acceso a la vivienda de la población y generar un ambiente propicio para la activa presencia del sector privado.

El IEDEP indica que, en el último quinquenio, el Producto Bruto Interno (PBI) del país creció en 40.1%, y el sector construcción fue uno de los motores de dicho resultado al haber acumulado una expansión de 75.2%, tanto en la construcción de viviendas como en el avance de las diversas obras de infraestructura.

La meta gubernamental de construir 500,000 viviendas hasta el 28 de julio de 2016 representa grandes desafíos, ya que los esfuerzos deben orientarse a mejorar lo realizado y avanzar en nuevas tareas; en particular, en las zonas rurales donde se pretende edificar unas 155,300 viviendas.

According to the Economics and Business Development Institute (IEDEP) of the Lima Chamber of Commerce (LCC), the investment required to cover the nationwide housing deficit for the next ten years could amount to US$13,500 million. To this end, it would be wor th implementing simultaneous public policies to facilitate access to housing for the population and to create a suitable environment for the active presence of the private sector.

The IEDEP pointed out that the construction sector was one of the driving forces behind the 40.1% growth of the Gross Domestic Product (GDP) during the last five years, having accumulated an expansion of 75.2% –both in housing construction and the progress of various infrastructure projects.

The government’s goal to build 500,000 homes by July 28th 2016 is a great challenge, as effor ts must be aimed at improving the projects achieved and moving forward with new ones, par ticularly in rural areas where the intention is to build about 155,300 homes.

Nuevo Crédito Mivivienda 40,000

TechoPropio 50,000

MiConstrucción 22,500

Viviendas área rural/ Rural housing 155,300

Sitio Propio y mejoradas/ home improvement 75,000

Edificadas por sector privado/ Built by the private sector 157,200

Total 500,000

Fuente/Source: Ministerio de Vivienda y Construcción/ Ministry of Housing and Construction*El gobierno no construye sino promueve. En el caso privado son los proyectos a desarrollarse/ The government is a promoter, not a builder. In the case of the private sector, they are projects to be developed.

Número de viviendas proyectadas para construirse hasta el 2016*/Planned number of homes to be built by 2016*

La idea de las actuales autoridades de atender las preocupaciones inmobiliarias en zonas rurales, en donde existe una dispersión poblacional y, consecuentemente, es más costoso dotar de servicios básicos, se encuentra enmarcada en la línea de lucha contra la pobreza. Sin duda, se trata de una medida innovadora que puede ser continuada por las siguientes administraciones.

The idea of the current authorities is to address real estate problems in rural areas where the population is scattered and, therefore, it is more expensive to provide basic services, within the framework of the struggle against pover ty. Undoubtedly this is an innovative measure that can be continued by subsequent administrations.


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REAL ESTATE SECTOR

De acuerdo con el MVC, el número de viviendas que se espera construyan los inversionistas privados al 2016 es de 157,200; es decir, a razón de 31,440 por año. Cabe precisar que la oferta de viviendas en el 2011 subió en alrededor de 35,000, en tanto que las compras se elevaron a 25,000; en otras palabras, quedó un excedente por colocar de 10,000 viviendas. La cantidad de viviendas que ofrecieron las inmobiliarias en Lima aumentó en 40% con respecto al 2010, lo cual indica que los proyectos inmobiliarios siguen prestando atención al mercado limeño.

Por ello, según los analistas del sector, las grandes inmobiliarias peruanas y extranjeras que inicialmente mostraban interés en los sectores de mayores ingresos (A y B) ahora dedican esfuerzos superiores a desarrollar proyectos para el sector C a partir de 200 viviendas. Sin embargo, uno de los problemas centrales que enfrentan es, precisamente, la escasez de terrenos.

Por ejemplo, el plan inmobiliario “Ciudad Sol de Collique”, ubicado en el antiguo aeródromo de Collique en el distrito de Comas, donde la constructora DH Mont –conjuntamente con Graña y Montero Vivienda– tiene previsto construir unas 22,000 viviendas, se encuentra detenido por los litigios judiciales entre la empresa promotora y la municipalidad.

En el segundo trimestre de 2011, las nuevas autoridades del mencionado municipio acordaron anular la obra, que consiste en la construcción de unos 300 edificios de hasta 12 pisos –con diversos formatos y financiamientos: Mivivienda, Techo Propio, etc.– en las 64 hectáreas de terrenos del exaeródromo de Collique. La municipalidad de Comas argumentó que DH Mont no presentó el planeamiento integral del proyecto con los aportes reglamentarios para educación, salud y áreas verdes, así como el estudio de impacto ambiental y el estudio de mecánica de suelos.

Por otro lado, uno de los aspectos de los “Parámetros urbanísticos y edificatorios y las condiciones generales de edificación en el distrito de Miraflores” es eliminar la proliferación de pequeños departamentos que fomentan la tugurización en los edificios multifamiliares y por ello establece que el área mínima por unidad de vivienda es de 100 m2, un espacio bastante mayor (30%) al tipo de vivienda que por costos ofrecerá DH Mont.

Según José Luis Gamboa, gerente general de la consultora Versus, la tendencia en el mercado es la reducción del tamaño de un departamento y el incremento del precio; fundamentalmente, por la escasez de terrenos. En el 2011, el tamaño de los departamentos ofrecidos descendió en 18% con respecto al 2010, lo cual representó también un reto para los arquitectos, ya que en un menor espacio deben brindar similares comodidades.

According to the MVC, private investors are expected to build 31,440 housing units a year, making a total of 157,200 by 2016. It is wor th mentioning that the housing supply rose by about 35,000 units in 2011, whilst purchases amounted to 25,000; in other words, there was a surplus of 10,000 homes to be sold. The number of homes offered by real estate agents in Lima increased by 40% compared to 2010, indicating that the Lima market is still attractive for real estate projects.

Consequently, according to analysts of this sector, large Peruvian and foreign real estate companies that initially showed an interest in higher income segments (A and B) are now focusing more effor ts on developing projects of at least 200 housing units for segment C. However, the shor tage of land is one of the main problems they face.

For example, the “Ciudad Sol de Collique” in the old Collique aerodrome in the Comas district, where the construction firm DH Mont –together with Graña & Montero Vivienda– are planning to build about 22,000 housing units; however the project is at a standstill due to litigations between the promoting company and the municipality of Comas.

During the second quar ter of 2011, the new authorities of the Comas municipality agreed to annul the above-mentioned project to build about 300 buildings of up to 12 floors –with various formats and financing sources (Mivivienda, Techo Propio, etc.)– on 64 hectares of land where the Collique aerodrome was previously located. The municipality of Comas argued that DH Mont failed to submit comprehensive plans for the project, including statutory educational, health and green areas, as well as the environmental impact study and the study on soil mechanics.

One of the aspects of the “Urban and building design parameters and general building conditions in the Miraflores district” is to eliminate the proliferation of small apar tments that encourage urban blight in multi-family buildings, to which end the minimum area established per housing unit is 100 m2, which is 30% larger than the less costly housing offered by DH Mont.

According to José Luis Gamboa, General Manager of the consulting firm Versus, the market tendency is to reduce the size of apar tments and increase their price, mainly due to the lack of land. In 2011, apar tments on offer were 18% smaller than in 2010, which also posed a challenge for architects, who had to provide the same facilities in a smaller space.


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SECTOR INMOBILARIO

“La idea es construir viviendas de una manera más eficiente, con un mejor aprovechamiento de los espacios, es decir, mejor distribuidos”, señala Gamboa, cuya empresa se dedica a asesorar a los potenciales clientes de las constructoras.

Para José Vargas Vía, gerente de desarrollo urbano de la Municipalidad de Lima, el caso Collique es un ejemplo de cómo el desarrollo inmobiliario ha rebasado las capacidades de gestión municipal en los temas de habilitación, zonificación y en la forma en cómo se debería incentivar la inversión requerida para reducir el déficit habitacional. Se sabe que el municipio limeño ha mediado en el conflicto Municipalidad de Comas-DH Mont con el fin de encontrar salidas al entrampamiento a través de mejoras e inversiones adicionales que se deberán ejecutar para concretar este megaproyecto inmobiliario.

El mercado limeño, por su magnitud, es el foco de atención de los inversionistas inmobiliarios. Pero, a través de los programas impulsados por el gobierno como Mivivienda y Techo Propio se ha llegado a muchas provincias en donde, actualmente, también ha ingresado la inversión privada mediante bancos y constructoras, y está dinamizando esas áreas comerciales del país.

El mercado inmobiliario de Lima es amplio; en el caso de las casas de playa de lujo, los clientes pagan esos activos al contado o con un financiamiento de corta duración (18 meses). Se trata del estrato de la población de altos ingresos a los cuales está dirigido un importante número de negocios y actividades, pero que también es sensible a los

“The idea is to build homes in a more efficient way, taking more advantage of space, i.e. improving the distribution”, stated Gamboa, whose company provides advice to potential clients of construction companies.

José Vargas Vía, Urban Development Manager of the Municipality of Lima, maintains that the Collique case is an example of how real estate development has exceeded the Municipality’s capacity to manage land upgrading and zoning issues and to promote the investment required to reduce the housing deficit. The Municipality of Lima has been a mediator in the conflict between the Comas Municipality and DH Mont in order to find a solution to the deadlock through the improvements and additional investments required to carry out this mega real estate project.

Due to its magnitude, the attention of real estate investors is focusing on the Lima market. Programs promoted by the government, like Mivivienda and Techo Propio, have also reached many of the provinces, where there are also private investments through banks and construction companies which are boosting these business areas in the country.

The real estate market in Lima is wide ranging. As regards luxury beach homes, customers usually pay for them in cash or with shor t-term financing (18 months). This is the high income segment of the population to which a significant number of businesses and activities are aimed, but which is also sensitive to the ups and


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REAL ESTATE SECTOR

vaivenes de la economía internacional debido a que, supuestamente, se encuentran “mejor informados”.

A diferencia de lo ocurrido en otros países de la región, en donde la construcción de viviendas es una actividad ya consolidada y hay espacio básicamente para grandes y pocos actores inmobiliarios, el peruano es un mercado en crecimiento y, en tal sentido, hay mínimas barreras para el ingreso de actores de diversa experiencia y capacidad financiera, ya que las ganancias son de tal nivel que, aun con altos costos, se consigue una rentabilidad atractiva, superior a las alternativas financieras o que ofrecen otras actividades económicas.

El gerente general de la consultora Versus sostiene que el 80% de los gestores inmobiliarios tiene un solo proyecto en construcción y/o venta; mientras que el 20% restante está al frente del grueso de los casi 600 proyectos inmobiliarios en cartera. Sin embargo, las inmobiliarias grandes han optado por enfocar sus esfuerzos hacia proyectos de viviendas para el sector C, ya que ello demanda grandes montos de financiamiento y capacidad de construcción, y las ganancias son por volumen.

Según Roberto Henríquez, gerente general de Creativa Constructora e Inmobiliaria, en proyectos destinados al sector socioeconómico A –viviendas con precios mayores a S/.700,000– es posible obtener una rentabilidad de hasta 50%. Ello explica la variedad de proyectos en marcha en algunas zonas de San Isidro, Santiago de Surco, Miraflores y Barranco.

En proyectos dirigidos al sector socioeconómico B –a partir de S/.300,000–, la rentabilidad que puede obtenerse fluctúa entre 40% y 50%; mientras que en los planes encaminados al sector socioeconómico C –desde S/.180,000– se puede alcanzar una utilidad de 25%.

Al respecto, según el diagnóstico del MVC, el sector C está conformado por el 20% de la población con ingresos de S/.1,438 mensuales.Por su parte, José Luis Segovia, coordinador para América Latina del Programa de Negocios Inclusivos del BID-FOMIN, con cifras más recientes de la mejora de ingresos en el 2012, sostiene que el 34.9% de la población de Lima y las principales ciudades del país pertenecen al estrato socioeconómico C.

De manera que el crecimiento económico ha renovado la capacidad adquisitiva de importantes sectores de la población en las áreas urbanas del país, en donde a los estratos socioeconómicos D y E pertenecen el 31.3% y el 12.6% de la población, respectivamente. Ello implica la posibilidad de negocios para el sector inmobiliario y actividades conexas como ferreterías, comercios en nuevos formatos, etcétera.

downs of the international economy, because supposedly “they are better informed”.

Unlike what occurred in other countries in the region, where housing construction is already an established activity and there is basically only room for a few large real estate agents, Peru is a growing market, so there are few barriers for stakeholders with varying degrees of experience and financial capacity, as profit levels are such that even with high costs, more attractive profits are obtained than the financial alternatives offered by other economic activities.

The General Manager of Versus maintains that 80% of real estate promoters only have one project under construction and/or for sale, whilst the remaining 20% are in charge of the bulk of the nearly 600 real estate projects in the pipeline. However, large real estate companies have decided to focus their effor ts on housing projects for the C segment, as this requires larger amounts of financing and building capacity and profits are based on volume.

According to Rober to Henríquez, General Manager of Creativa Constructora e Inmobiliaria, it is possible to obtain a profit of up to 50% in projects aimed at socio-economic segment A –homes priced at more than S/.700,000. This explains the variety of ongoing projects in some areas of San Isidro, Santiago de Surco, Miraflores and Barranco.

Projects aimed at socio-economic segment B –from S/.300,000– obtain a profit that varies between 40% and 50%, whereas those aimed at socio-economic C –from S/.180,000– can obtain a profit of 25%.

In this respect, according to the MVC, segment C is comprised of 20% of the population with a monthly income of S/.1,438. On the other hand, José Luis Segovia, coordinator for Latin America of the IDB-MIF Inclusive Business Program, based on the latest figures on improved income in 2012, maintains that 34.9% of the population in Lima and the main cities in the country belong to socio-economic segment C.

This means that economic growth has renewed the purchasing power of large segments of the population in urban areas of the country, where 31.3% and 12.6% of the population belong to socio-economic segments D and E, respectively. This indicates the potential for the real estate business and related activities, such as hardware stores, stores in new formats and so on.


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SECTOR INMOBILARIO

Por ejemplo, Promart Home Center, la cadena de tiendas de mejoramiento del hogar que el grupo Interbank lanzó en el 2011 para competir con Maestro (ex Ace Homecenter) controlada por la gestora de fondos Enfoca, y Sodimac, la cadena del grupo chileno Falabella, desarrolló un activo plan de expansión no solo en Lima sino también en provincias.

Los impulsores de proyectos se quejan de los obstáculos que imponen las municipalidades a las nuevas inversiones; aunque es evidente que las autoridades son las que reciben las presiones de la población para dar o no el visto bueno a las construcciones, pues las edificaciones originan mayor concentración de población e impactos ambientales.

En un intento por facilitar las inversiones inmobiliarias, el Ministerio de Economía y Finanzas ha planteado dentro del paquete de medidas para elevar la competitividad la posibilidad de que los municipios reduzcan el plazo de otorgamiento de licencias de construcción de 60 a 30 días; sin embargo, esa medida no es la única requerida para avanzar con los proyectos de construcción de viviendas.

For example, Promar t Home Center, the chain of home improvement stores launched by Interbank in 2011 to compete with Maestro (formerly Ace Homecenter) controlled by the fund promoter Enfoca and Sodimac, the chain of the Chilean group Falabella, implemented an intensive expansion plan, not only in Lima but also in the provinces.

Project promoters complain about the barriers to new investments imposed by municipalities, although it is obvious that the population is putting pressure on the authorities to approve or disapprove construction projects, because buildings concentrate more people and cause environmental impacts.

In an attempt to facilitate real estate investments, the Ministry of Economy and Finance included in the package of measures aimed at increasing competitiveness, the possibility that municipalities could reduce the time it takes to issue construction licenses from 60 to 30 days; however, that is not the only measure required to move forward with housing construction projects.

JOSÉ LUIS GAMBOAGERENTE GENERAL DE VERSUS GALERÍA INMOBILIARIA

GENERAL MANAGER OF VERSUS REAL ESTATE GALLERY

“A real estate bubble is created when there is a fictitious demand for housing and there are speculators who obtain loans to buy a home in the hope that prices will rise (….). In Peru, mortgage penetration is very low, equivalent to only 3% of the GDP.”

“Una burbuja inmobiliaria se genera cuando existe una demanda ficticia y hay especuladores; gente que obtiene créditos para comprar una vivienda a la espera de un alza de precios (...), en el Perú la penetración del crédito hipotecario es bajísima, es solo el 3% del PBI”.


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SECTOR INMOBILARIO

Peru Top Publications (PTP): En el mercado inmobiliario se observa mucho movimiento, muchos actores. ¿La presencia de una consultora como Versus ofreciendo información de una diversidad de proyectos es una señal de sofisticación del mercado?

José Luis Gamboa (JLG): Sí, eso es precisamente lo que ocurre. Se había evolucionado en muchos sentidos en la actividad inmobiliaria, en el proceso de construcción y en los diseños. Es decir, con menos áreas tenemos que darle la misma satisfacción de amplitud al cliente. Sin embargo, en el área comercial se seguía vendiendo de la misma forma. En ese sentido, Versus plantea un modelo de negocio que funciona en varias partes del mundo, una tienda inmobiliaria donde puedes ser atendido en vez de ir de caseta por caseta de cada proyecto para obtener información.

PTP: ¿Cuál es la novedad en la demanda de viviendas en el país?

JLG: Tenemos un consumidor mucho más informado, entiende la diferencia entre inmobiliaria y constructora; pregunta quién construyó el edificio y hasta el nombre del ingeniero estructural. Es algo que no ocurría hace cinco años. El crecimiento del sector ha hecho que ingresen jugadores internacionales como Paz Centenario o Urbana. Ahora, el cliente se ha sofisticado, quiere saber quién está detrás del proyecto. Antes, como no existía el nivel de oferta que se observa hoy el comprador tenía que comprar lo que había en el mercado.

PTP: Hay sofisticación por el lado de los compradores, ¿también por el lado de los vendedores?

JLG: Se ha evolucionado mucho. Por ejemplo, el tema de los edificios verdes o ecológicos, los jardines en los techos. Se integra el diseño lo mejor posible, se optimizan las áreas para una mejor visión y ventilación. Se incorporan muchos elementos que hacen un producto arquitectónicamente mejor logrado. En nuestro caso, a veces nos involucramos en la definición del proyecto, importante para el éxito de la venta. Hoy le decimos al cliente que no compre metros cuadrados, ya que a veces productos con más área no funcionan por un problema de distribución.

PTP: ¿En cuánto se ha reducido el área construida de las viviendas?

JLG: En el 2011, en promedio, se redujo en 18% con respecto al 2010. Eso debido a los costos; ya que los valores del terreno por metro cuadrado no son los de antes. Como hubo un

PTP: Intensive activity was observed in the real estate market, with many stakeholders. Is the fact that you are offering information on a variety of projects a sign that the market is becoming more sophisticated?

JLG: Yes, that is exactly what is happening. Real estate activities had developed in many ways, including the construction process and the designs. In other words, we have to give customers the same sense of satisfaction with smaller areas. However, in the business area, the same sales method has continued. In this respect, we propose a business model that works in other parts of the world: a real estate store providing a service to customers, instead of them having to visit small sales stands in each project to obtain information.

PTP: What is new in the demand for housing?

JLG: Consumers are much more informed now, they understand the difference between a real estate company and a construction company; they ask who built the building and even the name of the structural engineer. That is something that didn’t happen five years ago. The sector’s growth has encouraged new stakeholders to enter the market, like Paz Centenario Urbana. Now clients have become more sophisticated and want to know who is behind the project. The supply is not the same as it was before, when buyers had to purchase what was available in the market.

PTP: Buyers are now more sophisticated; has the same occurred with sellers?

JLG: The market has evolved a lot. Take the issue of green or ecological buildings and roof gardens, for example. The design must be as comprehensive as possible, optimizing areas that provide a better view and ventilation. Many factors are incorporated to achieve a better architectural structure. We sometimes become involved in defining a project, which is important for a successful sale. Now we tell clients not to base their purchase on square meters, as sometimes buildings with larger areas may not always work because of a distribution problem.

PTP: By how much has the built-up area of housing been reduced?

JLG: In 2011 it was reduced by an average of 18% compared to 2010. This was due to costs, as the value of land per square meter is not what it used to be, after being held back


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REAL ESTATE SECTOR

retraso grande, en compensación las inmobiliarias y los buenos constructores tienen que lograr en una menor área la sensación de amplitud y de bienestar que se busca en una vivienda.

PTP: Hay una mayor presión sobre los arquitectos…

JLG: En efecto, nosotros asesoramos a las constructoras con respecto a lo que el cliente está buscando, porque eso sí lo sabemos.

PTP: ¿Qué quieren los clientes?

JLG: Depende de quién es el cliente, en dónde quiere vivir y cuánto está dispuesto a pagar. Contamos con departamentos desde S/.70,000 hasta un millón. Desde los distritos de Los Olivos y San Miguel hasta la zona del golf en San Isidro. Hay que circunscribir al cliente a un presupuesto y a una zona. A veces, con el mismo presupuesto y en la misma zona, puedes tener dos clientes distintos. Una persona adulta que no necesita más de dos dormitorios y a quien solo le importa estar cerca de un lugar con restaurantes y otra más joven, que puede tener diferentes intereses.

PTP: ¿En qué zonas se registra un mayor aumento de precios?

JLG: En las más exclusivas: San Isidro, Miraflores, en la parte con vista al mar. El precio tiene que ver con cuánta demanda existe; así, en la medida en que haya menos proyectos con vista al mar, los planes que se ofrecen serán más costosos, algo similar ocurre en el caso de la zona del golf. Hay una relación entre lo exclusivo de un proyecto y también ante lo escaso.

PTP: Ahora los constructores se están orientando al sector masivo, conocido como el sector de ingresos “C”.

JLG: Sí, la orientación de las constructoras grandes es esa, ya que buscan eficiencia constructiva y ello no se puede lograr con un proyecto de 20 o 30 departamentos. Se necesitan más de 500 unidades inmobiliarias y, evidentemente, terrenos adecuados que no se encuentran en San Isidro, Miraflores o Surco. Entonces se va a otras zonas, en el Callao, por ejemplo, Imagina está al frente de un proyecto grande, Coinsa también. Allí los constructores prefieren invertir en un gran terreno y construir muchas unidades, logrando eficiencias en el personal. Es decir, cuentan con un gerente residente, un ingeniero encargado para 500 unidades inmobiliarias.

for so long. In compensation, real estate agents and good builders have to try to provide the sense of spaciousness and wellbeing sought in a home, but in a smaller area.

PTP: There is more pressure on architects….

JLG: Indeed, we advise builders about what clients are looking for, because that is where our knowledge lies.

PTP: What do clients want?

JLG: It depends on who they are, where they want to live and how much they are prepared to pay. We have apartments ranging from 70 thousand to one million Soles; from the districts of Los Olivos and San Miguel to the area near the Golf Club in San Isidro. You have to confine the customer to a budget and an area. Sometimes you can have two different kinds of clients with the same budget who want to live in the same area: an adult person who needs no more than two bedrooms and is only concerned about being in an area near restaurants, and another younger customer who may have different interests.

PTP: Which areas have had the largest price increases?

JLG: The most exclusive areas: San Isidro and the part of Miraflores with an ocean view. The price is consistent with the existing demand; the fewer projects there are with an ocean view, the more costly the plans on offer. Something similar occurs in the area near the Golf Club. There is a relationship between the exclusive nature and the scarcity of a project.

PTP: Now builders are targeting the mass market, known as income segment “C”.

JLG: Yes, that is the segment large building companies are targeting, as they are seeking construction efficiency which cannot be achieved with a project of 20 or 30 apartments. More than 500 housing units are required, as well as adequate land, obviously, which cannot be found in San Isidro, Miraflores or Surco. Therefore, they go to other areas such as Callao, for example, where Imagina is building a large project and so is Coinsa. Builders prefer to invest in a large plot of land and build many units, achieving staffing efficiency. In other words, they have a resident manager and an engineer in charge of 500 housing units.


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SECTOR INMOBILARIO

PTP: Hay algunos que hablan de la existencia de una burbuja inmobiliaria. ¿Qué opina al respecto?

JLG: No estoy de acuerdo. Una burbuja inmobiliaria se genera cuando existe una demanda ficticia y hay especuladores; gente que obtiene créditos para comprar una vivienda a la espera de un alza de precios. Eso puede ocurrir cuando muchos compradores lo hacen; sin embargo, vemos que en el Perú la penetración del crédito hipotecario es bajísima, es solo el 3% del PBI, cuando en los países en que se produjo, España o Estados Unidos, el nivel de créditos hipotecarios superaba el 50% del PBI. En España podías sacar hasta tres hipotecas. En Estados Unidos, el banco le preguntaba al cliente cuánto ganaba, este respondía US$500,000 al año y la siguiente pregunta era si podía jurarlo; y claro, el cliente respondía afirmativamente. Luego el banco le decía que firmara y le entregaba su crédito. Eso no sucede en el Perú, ya que hay una evaluación crediticia rigurosa del cliente. Además, cómo hablar de burbuja si el país solo tiene capacidad para construir 40,000 viviendas anuales, mientras tanto se forman 100,000 familias nuevas cada año; en otras palabras, hay 60,000 nuevos demandantes potenciales.

PTP: En el sector de ingresos más alto se compra una segunda vivienda…

JLG: Por supuesto. Se trata del 1% o 2% de la población que posee excedentes de capital. El año pasado, la bolsa de valores dio un rendimiento negativo y la gente retiró sus inversiones para colocarlas en inmuebles; pero eso es pequeño comparado con todo el mercado inmobiliario.

PTP: Hay más actores nuevos en el mercado…

JLG: El mercado inmobiliario es muy atomizado. Existen muchos constructores y alrededor del 80% de ellos solo maneja un proyecto. Actualmente hemos visto el ingreso de jugadores internacionales. Imagina fue uno de los primeros, aunque no es grande en Chile, pero llegó al Perú en una coyuntura especial. Paz Centenario, la alianza de Paz Corp., una de las grandes constructoras en Chile, que en el Perú está con el Grupo Romero. Tenemos a Urbana, vinculada a Colpatria de Colombia. Shamrock, que es americana. Varias empresas españolas han llegado y otras están en camino.

PTP: Hay también incursión de los fondos de inversión…

JLG: Hay fondos como Compass, Apoyo, entre otros, que se alían con uno o dos constructores a los cuales les consiguen fondos,

PTP: Some people are talking about the existence of a real estate bubble. What is your opinion in that respect?

JLG: I disagree. A real estate bubble is created when there is a fictitious demand for housing and there are speculators who obtain loans to buy a home in the hope that prices will rise (….). That can happen when many buyers do that; however, mortgage penetration in Peru is very low, equivalent to only 3% of the GDP, whereas in countries where it occurred, like Spain or the United States, mortgage loans were equivalent to more than 50% of the GDP. In Spain you could obtain as many as three mortgage loans. In the United States the bank would ask the customer what his income was, he would reply that it was US$500 thousand a year and the next question was could he swear to it. Of course the customer would give a positive answer, so the bank would ask him to sign and the loan would be granted. This does not happen in Peru, where there is a strict credit assessment of the client. Besides, how can you talk about a bubble in a country than only has the capacity to build 40 thousand homes a year, whilst 100 thousand new families are formed each year. In other words, there are 60 thousand new potential clients.

PTP: In the higher income bracket, people are purchasing a second home…..

JLG: Of course. This is 1% or 2% of the population with surplus capital. Last year, the stock market had a negative performance, so people withdrew their investments to buy property; however, this is a small number compared to the real estate market.

PTP: There are more new stakeholders in the market…

JLG: The housing market is very fragmented. There are a lot of builders and about 80% of them manage only one project. We have now seen the entry of international stakeholders. One of the first was Imagina, which is not so big in Chile, but it arrived in Peru under special circumstances. Paz Centenario, a partnership between the Paz Corp, one of the largest construction firms in Chile and the Romero Group. Then there is Urbana, linked to Colpatria of Colombia and Shamrock, which is American. Several Spanish companies have also arrived and others are on their way.

PTP: There are also some investment fund ventures….

JLG: There are funds like Compass, Apoyo, among others, which form an alliance with one or two construction companies which


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REAL ESTATE SECTOR

ya que se trata de una inversión segura y rentable, de manera que el dinero se encuentra en ladrillo y cemento y no en algo que sube y baja de precio.

PTP: Los grupos empresariales locales también están muy activos en el sector…

JLG: Sí, Paz Centenario del Grupo Romero se encuentra en el negocio de oficinas y de viviendas. Los Brescia tienen a Cubica, más centrada en hacer edificios, oficinas, hoteles. Graña y Montero Vivienda también cuenta con varios proyectos inmobiliarios.

PTP: Los bancos tienen sitios web donde difunden información de los proyectos que financian…

JLG: El banco sabe que nadie quiere un crédito hipotecario, sino que este se obtiene por necesidad. En realidad, los bancos venden a través de promotores y el cliente se acomoda al banco que financia el proyecto. Un cliente puede trabajar con un banco, pero otro banco financia el proyecto, entonces se ve obligado a tomar el crédito de la entidad financista del proyecto, ya que en caso contrario tiene que pagar la carta-fianza de 3 a 4%.

PTP: Hay un gran interés por los proyectos financiados por el fondo Mivivienda.

JLG: Claro. El 50% de lo que se ofrece tiene precios que fluctúan entre los S/.100,000 y S/.200,000. En el caso de Versus, al estar ubicados en el Jockey Plaza, nos circunscribimos a un mercado que es el aledaño: Surco, La Molina, Miraflores, por la capacidad adquisitiva de la zona; aunque ello no impide la venta a clientes en San Miguel, Breña o Los Olivos.

PTP: ¿Qué opina acerca del financiamiento hipotecario concentrado en pocos bancos?

JLG: Es el crédito más concentrado de la banca. El 90% se encuentra en cuatro bancos.

PTP: ¿Es algo bueno o contraproducente?

JLG: Definitivamente, acercarnos a un oligopolio nunca es bueno. Sin embargo, es interesante ver cómo están ingresando al mercado financieras o entidades como la administradora hipotecaria Incasa. Si bien hay actores tratando de entrar al mercado, la gran dificultad consiste en no tener proyectos propios; ya que el mercado hipotecario funciona con una entidad o banco que financia un proyecto y este sabe que el 90% de

they finance, as it is a safe and profitable investment. That way, their money is in bricks and mortar and not in something that rises and falls in price.

PTP: Local business groups are also very active in the sector….

JLG: Yes. Paz Centenario of the Romero Group is in the offices and housing business. The Brescia group has Cubica, which is more focused on high rise buildings, offices and hotels. Graña y Montero Vivienda also has several real estate projects.

PTP: The Banks have websites where they disseminate information on the projects they finance…

JLG: Banks know that nobody wants a mortgage loan; it is a matter of need. In fact, banks sell through developers and the client adapts to the bank financing the project. A client can work with one bank but is forced to take a loan from another bank that is financing the project; otherwise he will have to pay a 3 to 4% letter of guarantee.

PTP: There is great interest in projects financed by the Mivivienda fund.

JLG: Of course. About 50% of the properties on offer are priced between 100 thousand and 200 thousand Soles. As we are in the Jockey Plaza, we are confined to the nearby market of Surco, La Molina, Miraflores, given the purchasing power of the area; however, that does not prevent us from selling to clients in San Miguel, Breña or Los Olivos.

PTP: What is your opinion regarding mortgage financing being concentrated in a few banks?

JLG: It is the most concentrated credit in the banking sector. 90% is concentrated in four banks.

PTP: Is that a good thing or is it counterproductive?

JLG: Anything close to an oligopoly is never good. However, it is interesting to see how financial entities like the Incasa mortgage administrator are entering the market. Although there are stakeholders trying to enter the market, it is very difficult when they don’t have their own projects, as the mortgage market operates with a banking institution that finances a project, knowing that 90% of the mortgage loans


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SECTOR INMOBILARIO

las hipotecas van a ser del banco, porque tiene la hipoteca del terreno; es decir la garantía. Si el cliente quiere tomar el crédito hipotecario con otro banco, va a tener que pagar la carta-fianza de 3 a 4% del valor del inmueble y al contado. Por eso es que se observa a los bancos captando agresivamente a los constructores, ya que el negocio no es financiar el capital de trabajo del constructor, sino colocar las hipotecas del proyecto inmobiliario.

PTP: ¿Cuántos proyectos inmobiliarios existen actualmente?

JLG: Cerca de 600 y aquí ocurre lo contrario al financiamiento hipotecario que está concentrado en cuatro bancos; ya que el 80% de los constructores que existen manejan un solo proyecto. Hay un universo muy atomizado de promotores inmobiliarios y de constructores para un mercado de financiamiento concentrado.

PTP: Entonces, en la construcción no hay tendencia a la concentración…

JLG: Cuando necesitas eficiencia, que es lo que se requiere para ser competitivo en precios, el camino para ese 80% de constructores es juntarse. Un proyecto de 500 unidades inmobiliarias demanda un terreno grande y consecuentemente un gran capital, de manera que si no eres una constructora grande tienes que juntarte con otros. No sé si eso se vaya a dar, pero de ocurrir pondría a muchas pequeñas y medianas constructoras en una mejor posición para competir con las grandes.

will come from the bank, because it has the mortgage on the land, i.e. the guarantee. If clients obtain a mortgage loan from another bank, they will have to pay the letter of guarantee equivalent to 3 or 4% of the value of the property, in cash. Hence the aggressive way banks are attracting builders as the business is not to finance the builder’s working capital but to provide mortgage loans for the real estate project.

PTP: How many real estate projects are there at present?

JLG: About 600 and as opposed to what occurs with mortgage financing which is concentrated in four banks, 80% of the builders only manage one project. There is a very fragmented universe of real estate developers and builders for a concentrated financing market.

PTP: So there is no tendency towards concentration in the construction business….

JLG: For the sake of efficiency, which is required in order to be price competitive, those 80% of builders should join together. A project of 500 housing units requires a large plot of land and, therefore, a lot of capital, so unless the construction company is a large one, it will have to merge with others. I don’t know if that will happen, but if it did, many small and medium construction companies would be in a better position to compete with the large ones.

Hacia la Consolidación del Boom de la Construcción

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