VALUACION DE INSTALACIONES ESPECIALES

Ing. Hctor Eduardo Valle Alva

VALUACION DE INSTALACIONES ESPECIALES

1.- Que son las instalaciones? 2.- Que son las instalaciones especiales?

Instalaciones especiales Elementos accesorios Obras complementarias

3.- Energa Elctrica. I.- Sistema de alumbrado II.- Plantas de energa y turbo generadores III.- Subestacin elctrica IV.- Alambrado de fuerza V.- Lneas de transmisin de fuerza VI.- Tableros de interrupcin VII.- Obsolescencia y depreciacin VIII.- Seguridad 4.- Descripcin y dimensionamiento de equipos e instalaciones. I.- Subestaciones compactas: 13.8 y 23 Kv II.- Transformadores III.- Tableros de distribucin IV.- Plantas de emergencia V.- Aire acondicionado VI.- Tanques hidroneumticos VII.- Torres de enfriamiento VIII.- Elevadores 5.- Como valuar equipos, instalaciones y elementos accesorios. I.- Ventajas y desventajas de los Enfoques de Costos y de Mercado II.- Procedimiento general para valuar equipos e instalaciones III.- Aspectos determinantes para la valuacin de equipos e instalaciones IV.- Clculo del Valor de Reposicin Nuevo V.- Clculo del Valor Neto de Reposicin 6.- Casos prcticos

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1.- QUE SON LAS INSTALACIONES?

Las instalaciones se definen como:

La accin o efecto de instalar o instalarse"

Se pueden definir tambin como:

El conjunto de cosas instaladas"

La definicin ms clara, es la de que:

las instalaciones son aquellas que son utilizadas para colocar servicios en un lugar o edificio"

Y en efecto, las instalaciones no son ms que los servicios con que debe contar todo lugar

o inmueble, existiendo un sin nmero de ellas, acorde con el tipo de inmueble de que se

trate, llmese casa, edificio de oficinas, comercial, industrial, deportivo, de descanso, de

esparcimiento, etc.

Las instalaciones (servicios) y el inmueble que las alberga, forman una unidad nica,

indisoluble y susceptible de rentarse. Esta unin es como el matrimonio, el uno no

puede ser sin la participacin del otro y viceversa.

De la misma manera el inmueble perdera esta categora si no llegara a contar con las

instalaciones - servicios - mnimas indispensables, as como las instalaciones no tendran

su categora, si no son albergadas por un edificio o lugar a los cuales servir. Imaginemos

un edificio o un gimnasio que no contara con ningn tipo de instalaciones: no luz, no

agua, no nada, cual podra ser su valor?

Por lo tanto las instalaciones aunque en la mayora de las veces permanecen ocultas, son

de vital importancia para el inmueble. A travs de ellas el inmueble vive, se conserva y

en ocasiones aumenta el valor del inmueble frente a uno semejante. Esta dependencia se

puede comparar, con el cuerpo humano, en donde nuestros sistemas sanguneo,

nervioso, etc., son el equivalente a las instalaciones, que sin ellas nuestro cuerpo no

trabajara normalmente y cmodamente provocando una desvalorizacin con respecto a

otro cuerpo que contara con ellos.

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Las instalaciones tradicionalmente se han clasificado en:

- Elctrica.

- Hidrulica.

- Neumtica.

- Otras.

En la actualidad, esta clasificacin ha sufrido una explosin demogrfica aunada a una

promiscuidad tcnica. Cada una de ellas se ha dividido y mezclado en diversas ramas de

especializacin; as tenemos como muestra sistemas de supervisin de variables,

sistemas que monitorean constantemente el voltaje, el flujo, la presin, la temperatura,

etc. Pasando por los controles de iluminacin, sonorizacin, circuito cerrado,

reciclamiento de aguas, control de riego, etc.

Con el advenimiento de nuevas tecnologas en todos los campos del conocimiento

humano, junto con la tendencia de ahorro de energa, del uso racional del agua y de la

contaminacin del aire, las tendencias seguramente ser hacer mas eficientes la

instalaciones, ms verstiles y funcionales, por lo que su peso especfico contribuir

sustancialmente en el valor total de los inmuebles.

Concluyendo este captulo, podemos entender que las instalaciones son los servicios

mnimos indispensable con lo que debe contar un edificio o lugar para que estos se les

pueda considerar como tales y no simplemente como una construccin o una rea.

2.- QUE SON LAS INSTALACIONES ESPECIALES?

Partiendo de las definiciones anteriores, podramos decir que las instalaciones especiales

sern los servicios especiales que requerir el inmueble o lugar para poder funcionar

especficamente en su uso. Esto es, que si el inmueble o lugar ha sido construido o

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habilitado para que se use como cine, bao, oficina, etc. deber contar con instalaciones

especiales que lo caracterizarn de los de otro uso.

Esta definicin no implica que, por ejemplo, un edificio habilitado para hotel tenga

necesariamente que contar con caldera. Desde luego que este hotel se deber encontrar

en un clima tropical y difcilmente se podr clasificar con una estrella .

Ello significa que no necesariamente inmuebles del mismo uso, deban de contar con las

mismas instalaciones, pues hay edificios de oficinas que no disponen de elevador. Sin

embargo estamos ciertos de que aquellos inmuebles que cuenten con este tipo de

instalacin, debern cotizarse mejor y su demanda ser mayor.

De la misma manera se puede calificar un inmueble industrial, que para ciertos giros, no

les ser indispensable una espuela de ferrocarril, mientras que para otro tipo de giro,

esta instalacin especial ser indispensable. De igual manera se puede presentar con

cualquier otra instalacin especial, de tal manera que en ocasiones, existen inmuebles o

lugares que cuentan con determinada instalacin especial, que para el propietario actual

o futuro no tendr ninguna utilidad, llegando incluso a ser un estorbo e impidiendo que el

inmueble se pueda comercializar ms rpidamente.

La Comisin Nacional Bancaria y de Valores, para los efectos de la correcta

interpretacin de estos conceptos, los describe en el anexo de la circular 1202, del

Instructivo para la Formulacin de Avalos de Inmuebles, - prrafo B, captulo V,

referente a Avalos de Terreno y Construcciones y sus Elementos de la Construccin, en

el inciso J), y en Captulo IV Artculo 30, inciso IX -, de la siguiente forma:

INSTALACIONES ESPECIALES:

Aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento

operacional del inmueble.

ELEMENTOS ACCESORIOS:

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Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de

uso especializado, que en s se convierten en elementos caractersticos del bien

analizado.

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Caldera en un hotel y baos pblicos. Depsito de combustible en planta industrial. Espuela de ferrocarril en industria. Pantalla en un cinematgrafo. Planta de emergencia en un hospital. Butacas en una sala de espectculos.

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble

Bardas, celosas. Rejas. Patios y andadores. Marquesinas. Prgolas. Jardines. Fuentes, espejos de agua. Terrazas y balcones. Eventualmente cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas

estacionario.

Otros.

Mientras tanto, la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, define muy escuetamente

lo que son equipos e instalaciones en los inmuebles, incluso lo indica como una nota que

seala:

Se entender como equipo e instalaciones propias de las construcciones, aqullas que

permitan el acceso, la iluminacin y la ventilacin del inmueble, as como la alimentacin

y descarga de agua para los servicios sanitarios.

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La Tesorera del Departamento del Distrito Federal en su Manual de Procedimientos y

Lineamientos Tcnicos de Valuacin inmobiliaria en el Captulo IV, artculo 29 , describe

el procedimiento para:

. . . la revisin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias de un inmueble se requerirn que estn desglosadas y valuadas por

separado. . .

La octava clusula del I artculo de las Disposiciones a las que habrn de sujetarse las

instituciones de crdito en la formulacin de avalos que aparecen en la circular 1201 del

14 de Marzo de 1994, termina el primer prrafo de la siguiente manera:

. . . Todas aquellas instalaciones especiales o elementos accesorios que formen parte

integral del inmueble, debern considerarse con su valor unitario correspondiente,

sealando el valor de reemplazo as como su factor de depreciacin.

3.- ENERGIA ELECTRICA

Es importante mencionar que la mayora de las instalaciones, actualmente tienen un

factor comn: la electricidad, que sin ella no podramos tener sealizacin, instrumentos,

operaciones y controles de todos y cada uno de los sistemas que forman las instalaciones

de cada inmueble, por simple que este sea, ya no digamos los edificios inteligentes, sino

los inmuebles que cada da se incorporan al mercado con esta tendencia, que ms que

moda, es una necesidad de nuestros das, hacindolos ms eficientes, prcticos y

econmicos cada das.

Cuando la energa elctrica, deja de fluir en un inmueble, la produccin y la actividad

para. No importa que las mayores inversiones se hayan realizado en los equipos ms

precisos y sofisticados. Si el suministro elctrico falla, cualquier inversin hecha ser un

desperdicio. De ah que en cualquier inmueble el sistema de distribucin elctrica es un

eslabn vital que debe llevar en forma eficiente y econmica la energa elctrica a los

equipos y sistemas que dependen de ella.

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En una planta industrial, el sistema de distribucin de fuerza elctrica oscila entre el 3%

y el 5% del costo total de la planta, incluyendo el equipo de proceso o manufactura.

En un sistema de distribucin elctrica intervienen dos conceptos bsicos que son:

A.- Baja Tensin

B.- Alta Tensin.

Estos conceptos se identifican por los voltajes, siendo Baja Tensin, la que maneja de

120 a 550 volts, y de Alta Tensin, la que maneja de 2400 a 34,500 volts o mayores.

El primero se utiliza para la alimentacin de mquinas, alumbrado y enseres elctricos,

mientras que el segundo se utiliza para la transportacin del fluido a largas distancias.

Las bases que a continuacin se mencionan para el inventario de los equipos en campo,

son una gua, por lo tanto habr equipos que se omitirn por ser muy amplia y variada la

rama del equipo elctrico, sin embargo se tomarn en cuenta los ms comunes o

frecuentes dentro de la industria en general.

El equipo elctrico, se divide o clasifica en seis grupos diferentes. Estas clasificaciones

son dadas de acuerdo a sus caractersticas o servicios especficos, que desarrollan dentro

de un inmueble y son

I.- SISTEMA DE ALUMBRADO.

II.- PLANTAS DE ENERGIA Y TURBO GENERADORES.

III.- SUBESTACION ELECTRICA.

IV.- ALAMBRADO DE FUERZA.

V.- LINEAS DE TRANSMISION DE FUERZA.

VI.- TABLEROS DE INTERRUPCION.

I.- SISTEMA DE ALUMBRADO

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1) LUMINARIAS.

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Proceder a inventariar todas y cada una de las luminarias existentes, tomando en cuenta

a) Tipo de luminaria, lmparas, reflectores, arbotantes, etc.

b) Tipo de lmparas, incandescente, fluorescente, vapor de mercurio, de sodio, de

cuarzo, etc.

c) Capacidad en watts y voltaje.

d) Datos complementarios: Marca, tipo, modelo, etc.

2) TABLEROS.

Inventariar todos los tableros de alumbrado y/o centro de carga, con sus interruptores

correspondientes, que den servicio exclusivamente al sistema de alumbrado del

inmueble.

3) INSTALACION DE CABLEADO.

La instalacin se tomar en cuenta por medio de planos elctricos cuando existan, o en

su defecto, se har fsicamente. Para su descripcin es necesario especificar cada

componente por unidad y representar la cantidad en metros o piezas, tomando en

cuenta:

a) Cable: Tipo y calibre.

b) Tubera: Tipo, material y dimetro.

c) Ducto: Tipo y dimensiones.

d) Charola: Material y dimensiones.

4) TRANSFORMADOR DE ALUMBRADO:

Los transformadores de alumbrado se especifican con datos tcnicos de placa:

Marca, Tipo, Modelo, Serie, Capacidad en KVA, Tensin Nominal y Secundaria y todo dato

complementario, si es necesario.

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5) AREAS EXTERIORES.

En reas exteriores se tomarn en cuenta todos los puntos antes mencionados,

incluyendo accesorios como: Postes de alumbrado, foto celdas, contactores magnticos,

interruptores, etc. as como luminarias en edificios con servicio exterior

II.- PLANTAS DE ENERGIA Y TURBO GENERADORES

Dentro de esta clasificacin, el procedimiento para su levantamiento se caracteriza por

medio de datos tcnicos de placa y/o datos requeridos al cliente, o sobre la factura del

activo. Para su descripcin de la planta de emergencia o turbo generador es necesario

tomar en cuenta:

1) GENERADOR.

a) Marca, tipo, modelo, serie, etc.

B) Potencia en KW Y/O KVA.

2) MOTOR.

a) Marca, tipo, modelo, serie, etc.

b) Nmero de cilindros

c) Tipo de combustin y combustible

d) Potencia en HP y en RPM.

3) ACCESORIOS DIVERSOS.

Dentro de los accesorios se incluyen tambin: Tablero de transferencia, con dimensiones

y contenido, sistema de escape o silenciador, tanque de combustibles, estructura y

cimentacin para el soporte del equipo.

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III.- SUBESTACION ELECTRICA.

Una subestacin elctrica esta formada normalmente por tres partes complementarias,

las cuales son: Subestacin elctrica, transformador de potencia o distribucin y tablero

de distribucin en baja tensin.

Por su construccin, existen tres tipos de subestaciones, siendo estas:

A) Subestacin tipo intemperie.

B) Subestacin tipo interior.

C) Subestacin tipo blindado o compacta.

La primera, como su nombre lo indica, se localiza a la intemperie y sus elementos

normalmente requieren ms proteccin. Esta podra ser la diferencia contra la segunda

que est bajo techo y sus elementos se adecuan a esta circunstancia.

Por ltimo, la subestacin compacta o blindada, es aquella que esta contenida dentro de

una estructura metlica, donde cada equipo ocupa una celda, de tal manera que este tipo

de subestacin es variable en cuanto al nmero de celdas y dependen de la necesidad,

arreglo o servicio que brinde esta al uso del inmueble. Las celdas se mencionan a

continuacin y pueden estar en combinacin.

a) Celda de medicin.

b) Celda para cuchillas de prueba.

c) Celdas para cuchillas de paso.

d) Celda para accionado con o sin apartarrayos.

e) Celda de transicin.

f) Celda de acoplamiento.

En general la descripcin debe contemplar:

Voltaje, Corriente, Frecuencia, Capacidad en KVA, tensin en KV y servicios, como

estructura que soporta o guarda el equipo de la subestacin; cimentacin, etc.

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Del transformador de la subestacin, su levantamiento se hace con datos tcnicos de

placa, tomando en cuenta:

a) Marca, tipo, modelo, serie y servicio.

b) Capacidad en KVA.

c) Tensin nominal en el primario en KV y secundario en volts.

d) Tipo de enfriamiento.

e) Datos complementarios si es necesario.

f) Cimentacin.

Los tableros de distribucin en baja tensin se levantan tomando en cuenta:

a) Marca, tipo, modelo, serie, dimensiones y servicio.

b) Cantidad de interruptores y capacidad de cada uno de ellos.

En ocasiones, existen en las instalaciones elctricas accesorios diversos que se deben de

incluir en el levantamiento. Estos pueden ser:

Banco de capacitores, tableros de control y todos aquellos que dependan o den servicio directamente a la subestacin.

IV.- ALAMBRADO DE FUERZA

El sistema de alambrado de fuerza se divide en dos partes y se toman en cuenta

independientemente:

a) Sistema de alambrado de fuerza.

b) Sistema de tierras.

En los dos sistemas, su levantamiento en campo es por medio de planos elctricos o

fsicamente y tomados en una forma seccionada o general. Las bases para los dos

sistemas son las mismas y se describen a continuacin.

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1) DESCRIPCION.

Describir el tipo de sistema y definir la seccin o rea que tomar en cuenta.

2) INSTALACION.

Para su descripcin es necesario especificar cada componente por unidad y representar la

cantidad en metros o piezas, tomando en cuenta:

a) Cable: Tipo y calibre.

b) Tubera: Tipo, material y dimetro.

c) Ducto: Tipo y dimensiones.

d) Charola: Material y dimensiones.

V.- LINEA DE TRANSMISION DE FUERZA.

Las lneas de transmisin de fuerza, se caracterizan por ser aquellas que alimentan de

energa en alta tensin a todas y cada una de las subestaciones existentes en el

inmueble, ya sea en forma area o subterrnea. Por lo tanto solo se tomarn en cuenta

las caractersticas que den servicio exclusivamente a este sistema. Las bases para su

desarrollo, son totalmente similares a las clasificaciones III y IV, dependiendo de su

forma de alimentacin.

Area : Cable, postes, herrajes, aisladores, cortacircuitos, apartarrayos,

cuchillas desconectadoras, etc.

Subterrnea : Trinchera, registros de tierra, cable, tubo, charola, etc.

VI.- TABLEROS DE INTERRUPCION.

Dentro esta clasificacin se incluye todo el equipo elctrico en general, que sirve para

proteccin y control de la maquinaria existente. En una palabra, los equipos elctricos se

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agrupan por medio de tableros o centros de control de motores y/o en forma

independiente, siempre y cuando estos sean equipos especiales.

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Existen cuatro tipos de tableros, que van desde el ms sencillo hasta el ms completo y

son:

1) Tablero de interrupcin elctrico en pared.

2) Tableros de control elctrico en gabinete.

3) Tablero de distribucin.

4) Centro de control de motores.

Existe un quinto tipo referente a equipos especiales, as llamados por su servicio,

capacidad y caractersticas propias. Ser necesario tomarlos en cuenta en forma

independiente.

Se mencionan algunos equipos especiales como son: Reguladores de voltaje, banco de

capacitores, arrancadores en bao de aceite, arrancadores a tensin reducida,

arrancadores tipo auto transformador, arrancadores para motores en alta tensin, etc.

VII.- OBSLOSCENCIAS Y DEPRECIACIONES.

1.- Es importante solicitar y analizar el diagrama unifilar del inmueble, para conocer el

sistema general del equipo elctrico existente en cuanto a capacidad, distribucin y

alimentacin de cada uno de ellos.

2.- Los tres sistemas, de alumbrado, alambrado de fuerza y lneas de transmisin de

fuerza, siempre deben ser tomados en forma independiente en cuanto a su edad del

inmueble, por existir casos en que estos sistemas tienden a ser diferentes en edad,

ya sea por ampliaciones mayores o instalaciones generales nuevas.

3.- Todos los equipos elctricos tienen gabinetes o cajas para la proteccin de los mismos

o de las condiciones externas de trabajo a estas caractersticas, se les identifica por

cdigo conocido como NEMA y se da por medio de tipos y dependen de las

condiciones del rea en que se ubiquen, es muy importante mencionarlos en la

descripcin del equipo y accesorios.

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4.- Para la depreciacin correcta del equipo elctrico en general, tomar como base los

siguientes puntos:

A). EDAD: Son los aos transcurridos que tiene el equipo desde la fecha de su instalacin.

B). ESTADO: Es el estado fsico en que se encuentra el equipo en condiciones normales

de trabajo, incluyendo mantenimiento preventivo y correctivo.

DEPRECIACION FISICA.

Pueden existir cinco estados fsicos y son:

a) MB, Muy Bueno: Es el estado en que el equipo esta en optimas condiciones de

trabajo y desarrolla su mxima capacidad sin necesidad de

reparaciones o mantenimientos futuros.

b) B, Bueno: Es el estado en el que el equipo, por su edad transcurrida y/o uso que se le

ha dado, necesita de reparaciones o modificaciones menores, sin embargo

aun puede desarrollar casi su mxima capacidad.

c) R, Regular: Es el estado en que el equipo, por su edad transcurrida y/o uso que se le

ha dado, ha dejado de desarrollar su mxima capacidad y necesita de

reparaciones o modificaciones menores en un futuro prximo para elevar

y mantener su eficiencia.

d) M, Malo: Es el estado en el que el equipo ya no puede rendir su desarrollo normal de

trabajo y que necesita de reparaciones o reemplazos mayores en un

futuro muy cercano.

e) CH, Condicin de reemplazo; Es el estado del equipo que ha dejado de rendir su

desarrollo totalmente, debido al uso en un 100% de su vida til y aun

cuando se le hagan reparaciones o reemplazos mayores, resulta ya

incosteable la inversin en reparaciones. En este nivel, el valor que se le

puede asignar ser la cantidad de kilos que pese el equipo.

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OBSOLESCENCIAS

Se pueden presentar en una forma econmica, tecnolgica y funcional

Recordando lo expuesto en el curso APUNTES DE VALUACION DE MAQUINARIA Y

EQUIPO, citamos lo siguiente:

Obsolescencia econmica: Es la prdida de valor provocada por condiciones externas al

activo o propiedad, por:

1.- Reglamentaciones gubernamentales.

2.- Disponibilidad de materia prima.

3.- Disponibilidad de mano de obra.

4.- Acceso a mercado.

5.- Capacidad de generacin de ingresos.

6.- Conceptos administrativos-gerenciales".

"Obsolescencia funcional: Es la prdida de valor provocada por condiciones intrnsecas al

activo o propiedad.

Las causas de obsolescencia funcional son:

1.- Falta de utilidad.

2.- Capacidad excesiva.

3.- Cambio de diseo.

4.- Eficiencia.

VIII.- SEGURIDAD.

No queremos terminar este captulo sin mencionar lo importante que es la seguridad y

proteccin al llevar a cabo el levantamiento de campo. A continuacin citamos algunas

precauciones que se deben tomar antes del levantamiento:

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a). No usar nunca anillos, relojes, cadenas, flexometros o cualquier otro material

metlico en nuestro cuerpo y sobre todo dentro de AREAS PELIGROSAS

elctricamente.

b). Nunca introducirnos a subestaciones tipo abierto, salvo en casos mucho muy

especiales y tomando las medidas de seguridad correspondientes.

c). Nunca abrir o tocar cualquier equipo o gabinete elctrico, as como introducir

cualquier parte de nuestro cuerpo, aun estando desconectados estos equipos, ya que

pueden ser operados automticamente o formarse campos magnticos en los cuales

podemos ser atrados o recibir una descarga elctrica.

d). Dar aviso siempre a cualquier compaero de trabajo, o en su defecto, a la gente

encargada del rea donde estar trabajando, avisando que llevar a cabo un

inventario fsico, para que en caso de accidente o emergencia, se nos localice

fcilmente.

f). En todos los puntos mencionados, debemos de tener presente siempre, que el voltaje

que se maneja a nivel industrial, es suficiente como para que las consecuencias sean

fatales.

4.- DESCRIPCION Y DIMENSIONAMIENTO DE EQUIPOS E INSTALACIONES

Dentro de la gran variedad de instalaciones y equipos con que llegan a contar los

inmuebles, tenemos la siguiente lista.

Antenas parablicas. Alberca y chapoteaderos. Bvedas de seguridad. Calefaccin. Elevadores y montacargas. Escaleras electromecnicas.

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Equipos de aire acondicionado. Equipos de aire lavado. Equipos contra incendio. Equipos de seguridad y circuitos cerrados de T.V. Pozos artesianos. Pararrayos. Riego por aspersin. Sistema de sonido ambiental. Sistema hidroneumtico. Sistema de aspiracin central. Subestacin elctrica. Sistema de intercomunicacin. Sistema de deteccin de humo. Sistema de Sprinkler. UPS.

Algunos de estos equipos e instalaciones se describirn y se dimensionarn para que

cuando se tenga que trabajar con instalaciones, el valuador de inmuebles pueda

describirlos de la forma mas correcta, con lo que podr ayudarse para encontrar sus

valores, vidas y obsolescencia.

I.- SUBESTACIONES COMPACTAS: 13.8 y 23 kv.

Factor determinante en toda instalacin industrial o comercial moderna, es la continuidad

en la distribucin y regulacin de la energa elctrica.

La subestaciones compactas para 13.8 y 23 kv, servicio interior o intemperie, constan

esencialmente del espacio para recibir la acometida de la compaa suministradora y el

equipo de medicin, el equipo de seccionamiento, proteccin o maniobra.

Se maneja normalmente por celdas modulares, siendo estas:

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1). Celda de acometida y medicin.

Esta celda permite alojar el equipo de medicin de la compaa suministradora junto

con la acometida

2). Celda de cuchillas de prueba.

Normalmente contiene tres cuchillas trifsicas tipo H245G, de operacin en grupo sin

carga y con un accionamiento desde el frente del tablero. Para hacer las conexiones

necesarias de medicin de la compaa suministradora.

Llega a existir otra celda en ocasiones llamada celda de seccionado, teniendo como

objetivo aislar el resto de las celdas para permitir dar mantenimiento.

La DGE, recomienda el aislamiento de la celda de seccionador, por medio de

desconexin que antecede al interruptor bajo carga.

3). Celda de seccionador.

Esta celda contiene un seccionador tripolar u fusibles de alta tensin o alta capacidad

interruptiva, con disparo rpido contra corriente de corto circuito y contra operacin

monofsica o bifsica, despus de fundirse un fusible. Este seccionador se opera

desde el frente del tablero y un seguro mecnico evita abrir la puerta si no esta

desconectado el seleccionador., En la misma celda van montados 3 apartarrayos para

el voltaje adecuado, conectados a un sistema con neutro a tierra.

4). Celda de acoplamiento.

Esta celda es para acoplar el transformador. Puede ser a la izquierda como a la

derecha y sirve para acoplarse y adaptares a la garganta del transformador

Para especificar una subestacin se requiere

datos:

Ejemplos:

Cantidad y tipos de celda

4, c. Medicin, c. Cuchillas de prueba, c. Seccionador, c. acoplamiento

Servicio: Interior o Intemperie Interior

Tensin de servicio: 13.8, 23 y especiales 34.5 kv

13.8 kv

Neutro puesto a tierra rgidamente o neutro aislado

Neutro puesto a tierra rgidamente

Capacidad de transformador o corriente nominal

500 Kva.

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De los fusibles

El lado donde se colocara el transformador Izquierda

Medidas de la garganta del transformador 900 mm x 400 mm

Altura de la garganta 1650 mm

II.- TRANSFORMADORES.

Existen Transformadores de Potencia, con capacidades mayores a 500 kv y hasta 5000

kv en una amplia gama de tensiones. Tambin se fabrican Transformadores de

Distribucin, con capacidades que van desde 75 kv a 500 kv, e igualmente que los

anteriores, en una amplia gama de tensiones.

III.- TABLERO DE DISTRIBUCION:

Son gabinetes que concentran y alojan equipos de control, medicin y distribucin

secundaria de energa en baja tensin.

Los equipos y accesorios de distribucin, control, sealizacin y medicin, se instalan en

form permanente, sobre placas fijas dentro de los gabinetes. Estn diseados para alojar

en su interior interruptores termo magnticos, por lo que son ideales para la

concentracin, proteccin de lneas contra los efectos de cortocircuito y sobrecargas en

las distribuciones derivadas y de alumbramiento que exigen edificios, industria y en

general todo comercio.

Se especifica de la siguiente manera y dependiendo del fabricante:

Tensin nominal Hasta 600 VCA, 250 VCD

Barras colectoras 225, 400, 600, 800, etc. Amperes

Frecuencia 50, 60 HZ

Zapatas principales 225, 400, 600, 800, etc. Amperes

Interruptor principal 225 a 800 Amperes

Interruptores derivados 15 a 600 Amperes

Clases de proteccin Servicio normal, interior a prueba de

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Polvo

IV.- PLANTAS DE EMERGENCIA.

Su funcin principal es el de contar con soporte de suministro de energa en momentos

que falla la compaa respectiva, permitiendo continuar con la operacin del inmueble,

para procesos o servicios que pueden pararse inmediatamente, como el alumbrado de

emergencia para desalojo de personal, seguridad, etc. hasta suministrar energa extra.

Normalmente las plantas se suministran con tablero de control y tablero de transferencia.

Existen plantas accionadas por motores de combustin a diesel, gasolina o gas.

Se especifican de la siguiente manera:

Potencia de la planta en KVA o en KW. Combustible: Diesel, Gasolina o gas. Debe incluir, tablero de control, tanque de combustible y escape.

Una planta diesel, de 100 KW (130 KVA aprox.) en septiembre de 1998, costaba sin

instalacin, alrededor de 100,000.00 Dlls.

V.- AIRE ACONDICIONADO.

Existen desde sistemas centrales hasta unidades personales, pasando por las unidades de

ventana.

Normalmente consisten de un compresor, un condensador y un difusor.

Se especifican de la siguiente manera:

Capacidad, normalmente en BTU-Hr o en Toneladas, correspondiendo 12,000 BTU a una Tonelada de enfriamiento.

Voltaje, fases, frecuencia. Amperaje. Eficiencia en BTU/Watt

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Otro componente en equipos ms completos, sofisticados y de mayor capacidad son los

enfriadores, llamados CHILLERS, estos pueden, manejar agua o refrigerante como el

fren o el Glycol etileno, en uno o varios circuitos.

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VI.- TANQUES HIDRONEUMATICOS:.

Se utilizan para almacenar agua y mantenerla a cierta presin, con lo que impulsan el

lquido a cualquier toma a una presin constante, lo que mantiene la bomba con un

mnimo de arranques. Ello incrementa su vida y ahorra energa.

Normalmente estn construidos en placa de acero al carbn y contienen un diafragma y

una membrana plstica que permite mantener el agua sin contacto con el aire.

Se puede especificar, primeramente, por sus dimensiones, por la capacidad de descarga

de la bomba en litros o galones por minuto y por la presin de trabajo, especificando si

es residencial, comercial o industrial.

El sistema hidroneumtico esta formado por bomba(s), tablero de control y transferencia,

vlvulas y tanque.

VII.- TORRES DE ENFRIAMIENTO.

Se especifican de la siguiente manera:

Capacidad, normalmente en BTU-Hr o en Toneladas, correspondiendo 12,000 BTU a una Tonelada de enfriamiento y en ocasiones en Kcalorias.

Voltaje, amperaje, fases, frecuencia, de la(s) bombas de agua y del motor del

ventilador. Eficiencia en BTU/Watt.

VIII.- ELEVADORES.

Otra de las instalaciones que cada vez se requiere valuar por separado, y que su peso

especfico es de consideracin, son los elevadores de personal y de carga, por lo que

ampliaremos la descripcin de este equipo.

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a). COMPONENTES PRINCIPALES DEL ELEVADOR.

b). CONTROL DE MOTORES.

c).TIPOS DE MANDO.

d). GRUPOS DE ELVADORES.

e). ESTUDIO DE TRFICO.

f). CARACTERISTICAS.

g). MARCO JURIDICO.

a). COMPONENTES PRINCIPALES DEL ELEVADOR.

1.- Cuarto de Maquinas.

Tablero de control. Regulador de velocidad. Mquina Tractora. Cables de traccin.

2.- Carro.

Cabina. Puertas. Rieles de gua. Contrapeso.

b). CONTROL DE MOTORES.

Los motores constituyen una parte muy importante del elevador. Se localiza

normalmente en la parte superior del cubo de ste y se encuentra incluido dentro del

sistema tractor. En algunos equipos, se encuentran en la parte inferior de dicho cubo.

Este control se ha determinado en funcin de la velocidad deseada de operacin del

equipo. Normalmente se utilizan motores de corriente alterna para capacidades bajas, y

de corriente directa para capacidades mayores, encontrndonos que con un motor de

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corriente alterna, podemos alcanzar velocidades mximas de 1 metro por segundo,

mientras que para velocidades mayores se utilizan motores de corriente directa.

Existen acoplamientos de motores de doble velocidad, donde uno proporciona la

velocidad de viaje y otro proporciona la velocidad de aproximacin, normalmente a baja

velocidad.

Los controles deben localizarse lo ms prximo al motor. Normalmente se ubican en la

parte superior del cubo, alojndose junto con el sistema tractor. En esta rea deber

existir un altura tal que permita principalmente maniobrar perfectamente para la

instalacin y mantenimiento del sistema tractor, control y operacin del mismo, adems

de permitir un espacio suficiente, que en caso de emergencia, amortiguar la velocidad

del equipo. A esta construccin en exceso se le llama sobre paso, dimensin que esta en

funcin de la velocidad del elevador.

c). TIPOS DE MANDO.

Se refiere al tipo de control del elevador, existiendo desde el ms simple, que es el

simple sonoro y sin memoria, pasando por el automtico simple, el colectivo

sencillo que cuenta con criterio limitado, hasta llegar a los que cuentan con

mandos con criterio y memoria.

No hay un tipo comn de mando; cada elevador tiene operaciones particulares para el

inmueble al cual presta servicio. El ms usual es el mando colectivo selectivo.

d). GRUPOS DE ELEVADORES.

Es llamado as cuando existe ms de un elevador, brindando los mismos servicios, a los

mismos niveles. Contar con un mando que controlar a todos los elevadores,

eficientndolos, sincronizando su servicio entre ellos y existiendo la posibilidad de

programar su operacin para diferentes situaciones, mismas que se guardarn en la

memoria del mando, pudiendo decidir como operarn los elevadores, simultneamente,

desfasados, a contra flujo y adoptar un tipo de operacin a determinada hora, y a

28

determinado da. As se tiene trminos como Trafico Intenso movimiento equilibrado;

Trafico normal, trafico nocturno.

Lo ltimo en el mercado de elevadores es la modalidad de tener un control alfa-numrico,

donde el ocupante teclea el piso, la persona a visitar, etc.

e). ESTUDIO DE TRAFICO.

Este consiste en el anlisis de movimientos que tendr el inmueble dependiendo de su

tipo. As tenemos:

Para servicio departamental, para servicio de oficinas, particulares y pblicas, para hoteles, etc

La circulacin de personas o carga en funcin de la densidad de ocupacin y que tipo de

trabajo se desarrollar en el inmueble, horas pico, frecuencia, etc., permitir determinar

el nmero de elevadores, sus dimensiones, la velocidad y su operacin , lo que a al

postre nos indicara que tipo de mando se necesitara instalar.

f). CARACTERISTICAS.

Existen de diversas velocidades, siendo la menor de 0.7 metro por segundo, hasta los 12

metros por segundo, para servicios de una sola parada, con una altura considerable,

hasta los ms comunes, de 3.5 a 4 metros por segundo.

Existen bsicamente dos tipos de elevadores de traccin mediante poleas y cables, y de

pistn hidrulico. Este ltimo, ha tomado auge ltimamente.

El de traccin es ms barato que el de pistn y su principio radica en la adherencia de los

cables sobre la polea de arrastre; incluso existen de doble vuelta, sobre la polea para

aumentar la adherencia, la traccin y evitar el deslizamiento.

29

El nmero de cables no es en funcin de la seguridad, ni por su capacidad de carga, sino

ms bien es para aumentar el rea de adherencia.

Como se mencion, las velocidades fluctan entre 0.70 metros por segundo, hasta los

ms veloces, de 12 metros por segundo. La velocidad ms usual es la de 3.5 a 4 metros

por segundo.

Una de las partes importantes de los elevadores, es su regulador de velocidad

(gobernador), que esta constantemente controlando la velocidad del carro, frenndolo

mediante zapatas embonadas sobre los rieles de accin retardad. Adems cuenta con

zapatas de accin inmediata que se incrustan sobre el riel materialmente.

Los rieles por lo general son dos y dependiendo del tipo de carga, pueden llegar a ser

cuatro. Se pueden encontrar desde terminado en bruto, hasta los rectificados y pulidos.

Dependiendo de la velocidad del carro y dimensiones, las caractersticas de estos esta

normada.

En cuanto al tipo de cable utilizado, este debe tener caractersticas propias del servicio

que prestar. As se debe de tener alta flexibilidad para permitir su enrollamiento

constante y no perder capacidad de carga a travs de su desgaste y rotura de hilos. En

estos, se deben de estar revisando constantemente, sus dimetros, estado, apariencia,

etc., dependiendo del servicio que presta.

El cable que se utiliza en gras o montacargas, es muy diferente al utilizado en

elevadores.

Normalmente los fabricantes especifican calibres mayores en la alimentacin elctrica del

mismo, previendo con esto su agotamiento prematuro, dada la frecuencia de arranques y

paradas de estos.

De los accesorios con que cuentan los elevadores, estn las trabas electromecnicas en

cada piso, que sirven para mantener y cerrar las puertas; los operadores de puertas que

se acoplan a los accesos y que permiten abrir simultneamente las puertas del carro y

30

del piso; la cabina que cuenta con puerta de emergencia y que solo puede abrirse por el

exterior. Normalmente esta localizada sobre el techo de la misma.

En la fosa se localizan los sistemas de amortiguacin de emergencia, que segn la

velocidad del elevador requieren resortes, para los de baja velocidad, y gatos hidrulicos

para los de alta velocidad.

Actualmente los nuevos elevadores cuentan, adems de todo lo anterior, con sistemas de

detector de descarrilamiento del contrapeso, alarmas y controles conectados a los

sistemas contra incendio de los inmuebles, detectores de sismos, alumbrado de

emergencia dentro de las cabinas, en el foso y cuarto de motores; instrumentacin

electrnica y hasta llegan a contar con sistemas de refrigeracin particular.

Existe una relacin directa entre la velocidad, la carga y la capacidad del motor. As

tenemos que para un mismo motor, bajando su velocidad, se aumenta la carga del

elevador. En la realidad esta proporcin no se puede variar en los ya instalados. Ello se

realiza durante l clculo de uno nuevo, con lo que se puede abaratar un equipo.

Actualmente con los motores recientes, se ha logrado dar un confort a los elevadores, al

contar con motores llamados VVVF, velocidad variable frecuencia variable, permitiendo

alcanzar un alto rango de velocidades y un frenado y arranque suaves.

NUEVOS DISPOSITIVOS. Componentes electrnicos con sistema propio de refrigeracin Detector de descarrilamiento del contrapeso. Detector contra incendio del edificio. Detector de sismo. Alumbrado de emergencia en cabina. Monitoreo y control de trfico, con microprocesadores integrados a los comandos. Variador de frecuencia, con motores de C.A., que proporcionan paradas precisas y

niveladas, con aceleracin y frenado suaves ( confort )

31

La mayor obsolescencia se ha dado en los mandos, al pasar de los relevadores

electromagnticos, al transistor y de este, al microprocesador actual.

La vida til estimada para un elevador de pasajeros, flucta entre los 15 y 20 aos.

El costo del elevador no es proporcional a las paradas, ya que si bien aumentara la

longitud de los cables, no necesariamente se tendra que modificar y/o aumentar la

capacidad del motor, por lo que el aumento en el precio no sera proporcional.

Finalmente despus de asomarnos someramente por el campo de los elevadores,

llegamos a la conclusin de que cada elevador es como un traje a la medida.

En el mercado nacional existen alrededor de 10 fabricantes de elevadores, siendo los ms

conocidos: Otis, Schindler, Mitsubishi, Kone, Sabien, Swis, Thyssen, etc.

G). MARCO JURIDICO.

Por una parte, tenemos el Artculo 59, inciso IV del Reglamento de Construccin, en el

que se precisa de la tramitacin de licencia para la instalacin y construccin de

ascensores elevadores .

Por otra parte la Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin, tambin contempla las

caractersticas de los ascensores y por ltimo tenemos la Norma Mexicana del 20 de

febrero de 1998, - NOM 053 SCFI 1994 - referente a elevadores elctricos de traccin

para pasajeros y carga, en la que se refieren especificaciones de seguridad y mtodos de

prueba.

NOM 053 SCFI 1994

Del cubo. Construccin. Paradas.

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Ubicacin. Fosa. Usos del cubo. Del cuarto de maquinas y poleas. Accesos. Dimensiones. Puertas. Ventilacin y temperatura. Iluminacin. Maniobras de instalacin y mantenimiento.

5.- COMO VALUAR EQUIPOS, INSTALACIONES Y ELEMENTOS ACCESORIOS.

I.- VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LOS METODOS DE COSTOS Y DE MERCADO.

Es comn en la prctica valuatoria, escuchar argumentos para usar un enfoque u otro al

valuar un equipo y al entregar el avalo al cliente. Generalmente se hace la siguiente

pregunta: A este precio puedo yo vender mi propiedad?, querindonos decir, Este es

su valor de mercado?. La circular 11.18, de la entonces Comisin Nacional de Valores,

se refiere casi totalmente al Mtodo de Costos.

La realidad es que los dos enfoques para valuar equipo, maquinaria e instalaciones son

igualmente buenos, an cuando se trate de avalos para uso continuado, como negocios

en operacin o para venta. La confiabilidad de ambos mtodos depende de:

A) En el caso de los costos.-

1). La precisin con que se determine el costo o valor de reposicin

nuevo.

2). Tener fuentes confiables para establecer la edad, la vida til y la vida til

remanente.

33

3). La exactitud en la determinacin de la depreciacin por todas las causas: edad,

conservacin y obsolescencia(s). Esto es el punto crtico en un avalo por el

Mtodo de Costos.

B) En el caso de mercado.-

1). El grado de equivalencia entre el bien a valuar y las referencias que se disponga en

el mercado.

2). La fecha de los valores de venta y la ausencia de condiciones anormales en las

operaciones.

3). La precisin con que se establezcan los elementos adicionales de valor para el bien

(ubicacin, proyecto, fletes, instalaciones, acondicionamientos, etc.).

En el medio nacional, es muy comn y ms accesible utilizar el Enfoque de Costos, pues

normalmente no existen datos fidedignos de mercado, ni de transacciones de inmuebles,

ni de equipos y maquinaria usados. A continuacin indicamos las correspondencias entre

los dos enfoques, donde presentamos las ventajas y desventajas de ambos.

VENTAJAS

METODO DE COSTOS METODO DE MERCADO

1) Tiene aplicacin universal. 1) El VNR se estima a partir de la interpretacin de datos reales de mercado.

2) Es fcil de entender y aplicar. 2) Es muy concreto e igualmente

fcil de entender y aplicar.

3) Puede ser ms preciso, dado que el

nico elemento subjetivo es la

depreciacin, por las causas que

estime el valuador.

34

DESVENTAJAS.

METODO DE COSTOS METODO DE MERCADO

1) No es aplicable a activos que no

pueden reproducirse.

1) No es aplicable a activos fijos

2) La vida til a considerar no es un

parmetro predeterminado

2) Dado que nunca existen 2 bienes iguales,

deben hacerse estimaciones para ajustar

precios de bienes similares

3) La estimacin del castigo por

obsolescencia, requiere de un

conocimiento profundo del

bien y sus usos alternativos.

3) Conocer las verdaderas causas que

motivaron la venta o la compra en el

mercado libre, es difcil.

II.- PROCEDIMIENTO GENERAL PARA VALUAR EQUIPOS E INSTALACIONES.

Los equipos e instalaciones que forman parte del inmueble, se debern valuar como si

fueran activo fijo. El activo fijo tiene vida limitada en funcin de su edad, su

obsolescencia y su uso.

La valuacin de maquinaria, equipo e instalaciones, requiere de un amplio conocimiento

de los mismos fsicamente y del ejercicio de un sano juicio despus de que la informacin

necesaria es obtenida y analizada.

El procedimiento para realizar un avalo de maquinaria, equipo e instalaciones, debe

consistir de:

35

Identificacin Descripcin Costeo Depreciacin Definicin del valor

La identificacin deber hacerse de acuerdo al listado de equipos, maquinaria e

instalaciones por valuar. Debe reconocerse cada pieza del equipo y realizar las

investigaciones necesarias de la identidad de cada bien.

El valuador debe describir cada una de las mquinas, equipos e instalaciones, de manera

tal que cualquier persona que lea el reporte, lo pueda entender. La descripcin debe

incluir como mnimo:

a). Nombre del equipo.

b). Marca.

c). Modelo, estilo, tipo, capacidad, dimensiones, peso.

d). Nmero de serie.

e). Motores, tipo, potencias, fases, R.P.M, fuente de energa.

f). Accesorios, modificaciones.

g). Controles, tuberas, dimetros, materiales, longitudes.

Con los datos mencionados en los prrafos anteriores, se obtendrn las evidencias de

costo, que permitan obtener el Valor de Reposicin Nuevo.

III. ASPECTOS DETERMINANTES PARA LA VALUACION DE EQUIPOE E INSTALACIONES.

La inspeccin de campo constituye un punto crtico en el proceso de valuacin y de ella

depende en gran medida el xito del estudio de valuacin, ya que no es posible realizar

un buen avalo sin un buen trabajo de campo. En otras palabras, deben recabarse la

informacin tcnica necesaria para su costeo y las caractersticas ms relevantes sobre el

estado de conservacin y obsolescencia.

36

La condicin fsica que presenta el bien, es un indicativo de la vida remanente probable y

refleja la utilidad que se puede esperar del mismo. Las condiciones de operacin local

bajo las cuales opera, como son: el polvo, la humedad, el humo, gases y vapores, la

exposicin a los elementos climticos, etc., son condiciones que afectan la vida futura

esperada; la intensidad de uso debe tomarse en cuenta muy detenidamente.

El anlisis del tipo de mantenimiento, es un aspecto fundamental del trabajo de campo,

muchas veces mal entendido o soslayado.

La edad cronolgica del bien debe ser corregida, para que represente la vida til

consumida real, esto es, basndose en la fecha y condiciones de adquisicin ( nuevo,

usado, reconstruido ), contra el estado que guarda al momento de la inspeccin.

Toda la informacin recabada junto con el inventario, forma parte del expediente del

levantamiento en campo, que es la piedra angular para el proceso posterior del avalo.

IV. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION NUEVO.

POR COSTOS ESPECIFICOS.

A) .- Frmula y definiciones.

VRN = Costo de cotizacin +Fletes + Ingeniera + Instalaciones + Gastos de

importacin

COSTO DE COTIZACION: Es el precio actual al que el fabricante vende un bien nuevo,

que sustituye al bien valuado, generalmente L.A.B. ( libre a bordo ) en sus instalaciones.

FLETES: Es el costo que representa transportar el bien nuevo desde las instalaciones del

fabricante, hasta la direccin donde se encuentra el bien valuado.

37

INGENIERIA: Es el costo estimado para la ingeniera de detalle, gastos de procuracin e

inspeccin, supervisin de montaje y otros renglones similares, que al registrar un bien,

se contabilizan como componentes del costo del mismo.

INSTALACION: Es el costo estimado para dejar operando el bien, incluye la

cimentacin, montaje, alimentacin elctrica, neumtica, hidrulica, control,

sealizacin, etc...

GASTOS DE IMPORTACION ( para bienes extranjeros ): Son los gastos en que se

incurrira para la importacin de un bien similar al valuado, incluyendo derechos y gastos

aduanales.

B) Fuentes de informacin para costos especficos.

Costos de cotizacin

1.- El proveedor o fabricante original es la mejor opcin, porque puede informar

adicionalmente sobre cambios tecnolgicos, edad del bien, obsolescencia, etc.

2.- Libros o manuales de costos, catlogos o listas de precios.

3.- ndices especficos aplicables a los costos originales. A pesar de la facilidad que

representa este mtodo, tiene inconvenientes: El costo original puede no estar

debidamente registrado o referirse a bienes usados.

Los ndices que se usen pueden no ser adecuados, si los fabricantes cambian polticas

de precios, etc.

No obstante que La circular 11.18 de la CNB y V., prohibe terminantemente el uso de

ndices emitidos por el Banco de Mxico, el 5 documento de adecuacin al Boletn B-10,

de fecha 1 de Enero de 1997, exige se usen ndices. Nosotros particularmente

recomendamos no usar ndices y realizar una investigacin especfica para llevar a cabo

el avalo.

4.- Por estimacin de precios.

a) A partir del costo directo de los componentes del bien, ms indirectos.

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b) De equipos similares de otros fabricantes, con los ajustes pertinentes

por clase, calidad, etc...

c) De equipos de otra capacidad, por ejemplo, usando una especie de escalacin de

precios conocidos, de otros equipos de diferente capacidad.

Existe un mtodo conocido como el de los seis decimos (6 / 10), empleado cuando no se

cuenta con informacin en el mercado de un equipo o mquina de la misma capacidad a

la que estamos valuando, existiendo equipos similares pero de diferente capacidad.

Eb = Ea (Cb / Ca) ^ 0.6

Donde: Ca = capacidad del equipo a Cb = capacidad del equipo b

Ea = costo de equipo a Eb = costo de equipo b

FLETES.

Este elemento del costo constituye el total de la maniobra de transporte, y se puede

obtener de:

a). Los registros del costo original del bien, donde se analizan como un % adicional al

costo de cotizacin.

b). Datos de proveedor, del transportista.

c). Clculos directos, de acuerdo con la distancia, el peso, el volumen y el propio

costo del bien.

INGENIERIA.

Se puede obtener:

a). De los registros del costo original del bien, donde se analizan como un % adicional

al costo de cotizacin.

b). De datos del proveedor.

c). De libros y manuales de costos.

d). De calculo efectuado por el valuador.

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GASTOS DE IMPORTACION.

Se pueden obtener de:

a) Los libros o registros electrnicos de aranceles que publica la S.H.C.P...

b) La fraccin arancelaria por la que fue importado el bien.

c) La informacin a travs de agentes aduanales.

POR INDICES ESPECIFICOS.

Frmula y definiciones

Valor Nuevo de reposicin = Costo original en libros x Indice especfico.

VNR = Costo Histrico X Indice especfico.

COSTO ORIGINAL EN LIBROS: Es la cantidad con la que el bien fue registrado en

la contabilidad de la empresa, cuando fue dado de alta (Costo histrico).

INDICE ESPECIFICO: Es el indicador por el que se multiplica el costo original para

traerlo desde la fecha en que fue registrado hasta la fecha del avalo.

Adems de los inconvenientes sealados en la pgina anterior, este mtodo

presenta otros inconvenientes cuando:

- El fabricante original ya no existe.

- El bien es muy antiguo y el ndice es muy grande

( Mayor probabilidad de error)

Algunos casos donde es plenamente justificable usar el mtodo de ndices especficos

son:

- Cuando se tiene un avalo inicial adecuado y de fecha reciente.

- Cuando se requiere un avalo a orden de magnitud.

V.- CALCULO DEL VALOR NETO DE REPOSICION.

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Como se ha mencionado, proviene de conocer el Valor Nuevo de Reposicin del bien a

valuar, de uno igual o semejante, debidamente homologado, el cual se afectar por los

factores correspondientes a su edad efectiva, a su estado de conservacin y

mantenimiento y a la obsolescencia funcional y econmica que presenta,

representndose como

VNR = VRN x Fact. edad x Fact. conservacin x Fact. Obsolescencia

Los rangos de los factores fluctuarn desde 1.0 en conservacin y mantenimiento, hasta

0.10 en obsolescencia que minimiza el valor hasta casi extinguirlo, quedando finalmente

el valor de rescate.

BOLETIN F TABLA DE VIDAS UTILES DE ALGUNOS EQUIPOS EN AOS.

EQUIPO VIDA UTIL (aos)

Aislamiento 20

Arrancadores elctricos 20

Alambrado para alumbrado 20

Accesorios de electricidad 15

Bombas 15

Calderas de vapor 20

41

Calentadores 20

Calentadores de gas 16

Cocinas 10

Compresores 20

Compresores de vaco 20

Condensadores de superficie 15

Deshumidificadores 10

Elevadores de pasajeros 20

Elevadores de carga 25

Enfriadores 20

Estructuras tubulares 25

Extractores 15

Filtros de agua 25

Incineradores 14

Intercambiadores de calor 20

42

BOLETIN F TABLA DE VIDAS UTILES DE ALGUNOS EQUIPOS EN AOS.

EQUIPO VIDA UTIL (aos)

Lavanderas 15

Mquinas de vaco 15

Montacargas 16

Motores 15 a 20

Muebles de bao 25

Precalentadores 20

Refrigeracin 11

Sistemas de Refrigeracin 20

Sistemas de aire acondicionado hasta 20 ton 20

Sistemas de aire acondicionado hasta 15 ton 15

Sistemas de aire acondicionado hasta 5 ton 10

Sistema de coleccin de polvo 15

Sistema de alarmas contra incendio 25

Sistema de rociadores de agua (sprinker) 20

Sistemas de telefona 20

Sistema de inyeccin de aire 15

Tableros elctricos 20

Tanques de gas 16

43

44

Tanques o depsitos de acero 30

Torres de enfriamiento 15

Tubera de gas, aire y agua 25

Tuberas 20

Transformadores 25

Vlvulas 5 a 20

Ventiladores 15

I.- Ventajas y desventajas de los Enfoques de Costos y de MercadoSon aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmuebleII.- PLANTAS DE ENERGIA Y TURBO GENERADORESIII.- SUBESTACION ELECTRICA.IV.- ALAMBRADO DE FUERZAV.- LINEA DE TRANSMISION DE FUERZA.VI.- TABLEROS DE INTERRUPCION.VII.- OBSLOSCENCIAS Y DEPRECIACIONES.DEPRECIACION FISICA.OBSOLESCENCIASVIII.- SEGURIDAD.I.- SUBESTACIONES COMPACTAS: 13.8 y 23 kv.II.- TRANSFORMADORES.IV.- PLANTAS DE EMERGENCIA.V.- AIRE ACONDICIONADO.

VII.- TORRES DE ENFRIAMIENTO.VIII.- ELEVADORES.NUEVOS DISPOSITIVOS.G). MARCO JURIDICO.NOM 053 SCFI 1994A) En el caso de los costos.-B) En el caso de mercado.-VENTAJASIV. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION NUEVO.

V.- CALCULO DEL VALOR NETO DE REPOSICION.Arrancadores elctricos 20