Standardele Internaţionale de Evaluare 2011

International Valuation Standards Council

Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Bucureti 2011

The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by negligence or otherwise. Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC) All rights reserved, subject to permission having been granted to the Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) to translate the International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and reproduce that document in translation. The Romanian translation is the copyright of IVSC. No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained in the text as republished or translated. The approved text of the International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu accept nicio responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care acioneaz sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast publicaie, indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen sau de o alt cauz. Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn International Valuation Standards 2011 i de a edita acest document, direct sau prin editura sa, IROVAL. Traducerea n limba romn este copyright-ul IVSC. IVSC nu este responsabil pentru acurateea informaiilor coninute n textul republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation Standards 2011 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi obinut de la IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org. ANEVAR atenioneaz cititorii i utilizatorii Standardelor Internaionale de Evaluare 2011, c n situaia apariiei unor nenelegeri, controverse, dispute, litigii, etc., cauzate de nelegerea diferit a unor cuvinte sau fraze, rezultate din traducere, singurul document de referin oficial este ediia n limba englez, International Valuation Standards 2011, editat de International Valuation Standards Council (IVSC). Un exemplar al acestei ediii poate fi consultat la biblioteca ANEVAR. ISBN 978-606-8316-04-8

Prefa la ediia n limba romn

Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) 2011, publicate de ctre IVSC. Standardele Internaionale de Evaluare au obinut o recunoatere tot mai mare n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la cerinele profesionitilor n evaluare, a utilizatorilor i pieelor, n general, de coeren i de cea mai bun practic n domeniul evalurii proprietilor. n Romnia, Standardele Internaionale de Evaluare au fost adoptate ca standarde obligatorii pentru toi membrii ANEVAR, ncepnd cu 1 ianuarie 2004, iar aceasta a contribuit la creterea calitii muncii evaluatorilor, pe de o parte, i la creterea credibilitii rapoartelor de evaluare n sfera larg a utilizatorilor serviciilor de evaluare, pe de alt parte. Aceast ediie va reprezenta suportul esenial pentru pregtirea profesional a evaluatorilor autorizai din Romnia i pentru conformarea procesului de evaluare a diferitelor tipuri de proprieti i clase de active cu cea mai bun practic internaional recunoscut. Aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este tot mai mult solicitat de legislaia din Romnia. n multe legi recente se solicit ca evaluarea diferitelor tipuri de proprieti s se fac conform cerinelor Standardelor Internaionale de Evaluare. Ediia din anul 2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare se caracterizeaz prin schimbri importante, rezultate n urma a trei ani de activitate intens a Standard Board al IVSC i a contribuiilor multor personaliti recunoscute pentru participarea lor la mbuntirea i rafinarea teoriei, metodologiei i practicii evalurii. Aceste schimbri se refer att la aspectele formale, cum ar fi denumirea, numerotarea, dimensiunea i structura fiecrui standard, ct i la aspecte de esen, cum ar fi concentrarea fiecrui standard pe explicarea principiilor de evaluare i a aplicrii acestora.i

ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului oficial al acestei ediii pentru acordarea dreptului de traducere i editare a Standardelor Internaionale de Evaluare 2011. Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare. Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru pregtirea acestei lucrri n vederea editrii.

Septembrie 2011

Preedinte ANEVAR, Filip STOICA, MAA, REV

ii

Cuprins

Introducere Modificri principale Definiii IVS IVS - Cadrul general Standarde generale IVS 101 IVS 102 IVS 103 Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii

1 5 11 13 29 29 33 35 39 39 47 56 61 69 73 80 93 93 110 115 123 Cuprins

Standarde referitoare la active IVS 200 IVS 210 IVS 220 IVS 230 IVS 233 IVS 250 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi Imobilizri necorporale Imobilizri corporale mobile Drepturi asupra proprietii imobiliare Anex Proprietatea imobiliar istoric Investiia imobiliar n curs de execuie Instrumente financiare

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din sectorul public IVS 310 Index Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

iii

Introducere

Evalurile se utilizeaz pe larg, iar pieele financiare i alte piee se bazeaz pe acestea, pentru includerea n situaiile financiare, pentru conformarea la reglementri sau pentru sprijinirea activitii de garantare a creditrii sau de tranzacionare. International Valuation Standards Council (IVSC) este o organizaie independent, non-profit, din sectorul privat, al crei scop este de a servi interesului public. Obiectivul IVSC este de a ncuraja ncrederea publicului n procesul de evaluare, prin crearea unui cadru pentru furnizarea de opinii credibile asupra valorii, de ctre profesioniti n evaluare pregtii corespunztor, care acioneaz ntr-un mod etic. IVSC realizeaz acest obiectiv prin: elaborarea i meninerea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), emiterea de ndrumri tehnice pentru evaluatorii profesioniti, i promovarea global a dezvoltrii profesiei de evaluator i a practicilor etice. Obiectivul imperativ al IVS este creterea ncrederii utilizatorilor serviciilor de evaluare, n evalurile pe care acetia se bazeaz. Pentru ndeplinirea acestui obiectiv, IVS: (a) promoveaz consecvena i sprijin nelegerea tuturor tipurilor de evaluri, prin identificarea sau dezvoltarea unor principii i definiii acceptate la nivel global, (b) identific i promulg principii comune pentru realizarea misiunilor de evaluare i a rapoartelor de evaluare, (c) identific aspectele specifice care necesit atenie i metodele utilizate n mod obinuit la evaluarea diferitelor tipuri de active sau datorii, (d) identific procesele adecvate de evaluare i cerinele de raportare, pentru scopurile majore pentru care sunt necesare evalurile, (e) reduce diversitatea de practici prin permiterea convergenei diferitelor standarde de evaluare, utilizate n anumite sectoare i ri. Introducere

1

Standardele Internaionale de Evaluare

n timp ce standardele sunt concepute pentru a fi aplicate de ctre profesionitii n evaluare, acestea sunt destinate s fie n beneficiul utilizatorilor de servicii de evaluare i pentru funcionarea i reglementarea pieelor, n general. Standardele identific metodele de evaluare care sunt frecvent utilizate, dar nu explic n detaliu aplicarea lor. Sunt oferite unele comentarii explicative, pentru a ajuta nelegerea cerinelor fiecrui standard n context, dar nu sunt incluse ndrumrile tehnice privind tehnicile de evaluare. Metodologia de evaluare i alte ndrumri tehnice sunt publicate separat de ctre ISC, dar nu fac parte din aceste standarde. International Valuation Standards Board (IVSB) este organismul IVSC care se ocup de standarde. Membrii IVSB sunt numii de ctre Consiliul de Administraie al IVSC, pe criteriile stabilite prin Statutul organizaiei, iar IVSB este autonom n elaborarea i aprobarea IVS. La elaborarea IVS, IVSB: (a) urmrete dezvoltarea oricrui nou standard, ceea ce presupune consultri cu furnizorii i cu utilizatorii serviciilor de evaluare i expunerea public a tuturor standardelor noi i modificrilor semnificative ale standardelor existente, Introducere (b) asigur legtura cu alte organisme care au o funcie de elaborare a standardelor de evaluare, ntr-o anumit zon geografic sau pentru un anumit sector, (c) desfoar activiti de informare, inclusiv mese rotunde cu invitai i discuii specifice cu anumii utilizatori sau grupuri de utilizatori. IVSB este supus supravegherii de ctre Consiliul de Administraie al IVSC, pentru a se asigura c acioneaz n conformitate cu misiunea Consiliului i adopt procesele adecvate pentru determinarea standardelor. Structur Structura IVS este urmtoarea: Definiii IVS Acestea conin acele cuvinte sau fraze care au un neles specific n contextul standardelor i care apar n mai multe standarde. Definiiile care sunt utilizate ntr-un singur standard sunt prezentate doar n acel standard. IVS - Cadrul general IVS - Cadrul general conine conceptele i principiile de evaluare general acceptate pe care se bazeaz IVS i care trebuie luate n considerare i aplicate cnd se utilizeaz standardele.2

Introducere

Standarde generale Cele trei Standarde generale au aplicabilitate general pentru toate tipurile de active i scopuri ale evalurii, subiect doar al unor modificri sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la active sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare i IVS 103 Raportarea evalurii. Standarde referitoare la active Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din comentarii. Standardul stabilete cerinele care fie modific, fie adaug ceva la Standardele generale i include exemple ale modului n care se aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de active. Comentariile ofer informaii suplimentare asupra caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz valoarea i identific metodele i abordrile uzuale utilizate. Aplicaii ale evalurii Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care sunt cerute evalurile. Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid de aplicare. Standardul include orice adugiri sau modificri ale cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n care se aplic principiile din Standardele generale i din Standardele referitoare la active, atunci cnd se realizeaz evaluri pentru acel scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind: (a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan internaional sau standardelor emise de ctre alte organisme care pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de Raportare Financiar, (b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop, (c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine. Aplicarea acestor Standarde n cazul n care se declar c o evaluare va fi efectuat sau c a fost efectuat n conformitate cu IVS, este implicit faptul c sunt respectate toate standardele individuale relevante. n cazul n care este necesar o deviere n scopul respectrii cerinelor legislative sau reglementrilor, acest lucru ar trebui s fie n mod clar explicat. Active i datorii Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. Pentru a asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este precizat n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt incluse.

Introducere

3


Date de intrare n vigoare Aceast publicaie include acele standarde aprobate de IVSB la 1 iunie 2011. Data de intrare n vigoare a fiecrui standard este indicat n standard. Dei standardele aprobate la o anumit dat se public periodic, pot apare modificri ale standardelor existente sau pot fi introduse standarde suplimentare, ca urmare a procesului continuu al IVSB. Toate standardele modificate sau noi vor fi disponibile pe site-ul IVSC, www.ivsc.org. Standardele 2007 Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007, nu mai sunt aplicabile dup data de 31 decembrie 2011.

Introducere

4

Modificri principale

Recomandrile Grupului de Revizuire Critic IVSC este organismul succesor al International Valuation Standards Committee, care a dezvoltat i publicat IVS, de la nceputul anilor '80, pn n anul 2007. n anul 2006, fostul comitet a nfiinat un Grup de Revizuire Critic, cu sarcina de a determina modul n care ar putea fi mbuntite standardele, pentru a ndeplini cerinele unei piee a evalurii n cretere. Raportul Grupului de Revizuire Critic a fost publicat n anul 2007 i au fost solicitate comentarii la aceste recomandri. La dezvoltarea acestor noi standarde, IVSB a luat n considerare majoritatea recomandrilor, precum i feedback-ul primit pe durata procesului de consultare. n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul i prezentarea standardelor revizuite. Din aceast cauz, nu este practic s se prezinte fiecare modificare fcut. Printre cele mai importante modificri enumerm: Eliminarea repetrilor Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar s se reduc mrimea lor i aparenta lor complexitate. n urma revizuirii materialului redat n diversele pri ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte i subiecte. Eliminarea metodologiei Dou GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) i fluxul de numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea i aplicarea tehnicilor specifice de evaluare, nencadrndu-se n criteriile pentru includerea lor n standarde. n noile standarde, abordrile i metodele sunt definite i explicate la un nivel general, dar nu se prezint detalii asupra aplicrii lor. n viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers (TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 i GN 9 au fost revizuite de ctre Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au fost publicate proiecte n anul 2011 i mai sunt planificate i alte TIP-uri. Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot gsi pe www.ivsc.org.5



Eliminarea Codului deontologic IVSC este un emitent de standarde de evaluare. Comportamentul etic este o component esenial a practicii de evaluare, dar acreditarea i reglementarea evaluatorilor individuali este sarcina celor care adopt standardele. De asemenea, reglementarea evaluatorilor se face sub diferite forme, n diferite domenii i ri. Includerea unui Cod deontologic n standardele care se intenioneaz s fie aplicate, n mod obligatoriu, a creat un obstacol n adoptarea lor, deoarece, inevitabil, n detaliu, codul era diferit de cel utilizat de alii. Codul deontologic, care a fost inclus n ediiile anterioare, a fost eliminat, dei Professional Board al IVSC are un proiect de dezvoltare a unui model de Cod deontologic care s fie un jalon pentru alte coduri i s contribuie la dezvoltarea profesiei n economiile emergente. Glosar Ediia 2007 a IVS a inclus un glosar substanial. Acesta a coninut muli termeni care nu erau utilizai n standarde, precum i definiii de prisos, deoarece definiia prezentat nu era diferit de sensul uzual din dicionar al cuvntului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar o list scurt a definiiilor utilizate n standarde, pentru a facilita interpretarea acestora. Lista se limiteaz la cuvinte i expresii care sunt utilizate cu un anumit neles, care nu este neaprat clar fa de utilizarea lor cotidian sau uzual. Un glosar cuprinztor cu termeni uzuali n evaluare se afl n curs de elaborare de ctre Professional Board al IVSC, dar nu va face parte din standarde. Concentrare mai mare asupra principiilor n standardele anterioare exista o tendin de includere a unor cerine prescriptive, care erau prea detaliate pentru o aplicare practic la o gam larg a practicii globale n evaluare. Noile standarde se concentreaz asupra principiilor, ilustrate cu exemple dac este necesar, pentru a permite aplicarea lor pe scar ct mai larg. Modificri pe seciuni Dei nu pot fi redate n mod detaliat toate modificrile de text, pe fiecare seciune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificri fa de IVS 2007: IVS 2007 Concepte Fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) Codul deontologic Standardele revizuite Principiile generale de evaluare au fost reportate n IVS - Cadrul general. Alte materiale despre valoarea de pia i proprietate imobiliar au fost reunite n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Eliminat a se vedea comentariul de mai sus.


6


IVS 2007 Tipuri de proprietate

Standardele revizuite Nu au mai fost redate n mod direct. Au fost incluse unele elemente n standardele individuale referitoare la active. Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse elemente n IVS - Cadrul general i n IVS 103 Raportarea evalurii. Comasate n IVS - Cadrul general.

Introducere la IVS 1,2,3

IVS 1 Valoarea de pia IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia IVS 3 Raportarea evalurii IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar

Principiile reportate n IVS 103 Raportarea evalurii. Inclus n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Materialul a fost actualizat i acum se face o distincie clar ntre standardul de evaluare i ghidul de aplicare, pentru a ndeplini cerinele contabile specifice. Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a reportat n IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului. S-a fcut o distincie clar ntre standardul de evaluare i ghidul de aplicare, dar exist i alte modificri minore Acum este anex la IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.


IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar GN1 Evaluarea proprietii imobiliare i GN2 Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing GN3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile GN4 Evaluarea activelor necorporale

Elemente reportate i comasate n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare.

Actualizat i reportat n IVS 220 Imobilizri corporale mobile. A fost nlocuit de GN 4 revizuit i extins, publicat n februarie 2010. Acesta coninea ndrumri cuprinztoare despre activele necorporale. Noul standard IVS 210 Imobilizri necorporale se bazeaz pe GN 4 revizuit, dar au fost excluse ndrumrile detaliate. Acestea vor fi incorporate separat ntr-un Technical Information Paper.

7


IVS 2007 GN5 Evaluarea bunurilor mobile

Standardele revizuite Nu are echivalent n noile standarde. Definiia bunurilor mobile din vechile standarde era mult prea larg i acoperea mai multe clase de active dect cele care acum fac subiectul standardelor specifice. Fostul GN a fost retras de IVSB n februarie 2010. Standardul actualizat pentru evaluarea ntreprinderii este IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi. Aceast tem este doar una din multele care pot afecta valoarea unui activ. n IVS anterioare nu au fost evideniate alte subiecte. Nu s-a reportat. Acestea sunt prezentri ale unor metode de evaluare i nu ndeplinesc criteriile de includere n standarde. IVSC va elabora Technical Information Papers pe aceste teme i pe alte metode de evaluare. Nu s-a reportat, deoarece standardul anterior nu coninea cerine diferite de cele prezentate pentru alte tipuri de proprieti imobiliare. Scopul i limitrile oricrei misiuni de evaluare sunt, n mod generic, acoperite n IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. Nu s-a reportat. n prezent, IVSC are un proiect de dezvoltare a unui ghid privind verificrile de audit, care poate conduce la modificri ulterioare ale standardelor existente sau la un nou standard. A aprut proiectul unui standard revizuit, dar acesta nu a fost nc aprobat de Comitet, existnd n continuare consultri n ceea ce privete relaia cu IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi i IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Nu a fost reportat, deoarece nu conine nicio procedur de evaluare care s difere de Standardele generale.

GN6 Evaluarea ntreprinderii GN7 Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare GN8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar i GN9 Analiza fluxului de numerar actualizat GN10 Evaluarea proprietilor agricole GN11 Verificarea evalurilor


GN12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

GN13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii

8


IVS 2007 GN14 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

Standardele revizuite Un proiect cuprinztor privind evalurile din industria extractiv se afl n pregtire i va conduce probabil la un nou standard i la un ghid tehnic. GN-ul actual nu a fost reportat i a fost retras de ctre IVSB, n februarie 2010. Reportat ca o anex la IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Reportat ca IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie.

GN15 Evaluarea proprietii istorice GN17 Evaluarea investiiei imobiliare n curs de execuie (publicat n februarie 2010)


9

10

Definiii IVS

Definiiile de mai jos se refer la cuvinte sau la expresii utilizate n IVS Cadrul general, n Standardele generale sau n mai mult dect un singur Standard referitor la active sau la Aplicaii ale evalurii, care au un neles specific sau limitat. Aceti termeni sunt redai n text cu litere cursive. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire. Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate. Definiii IVS Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului. Chiria de pia suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Cumprtor special un anumit cumprtor, pentru care un anumit activ are o valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia. Data evalurii data la care se aplic opinia asupra valorii. Drepturi imobiliare toate drepturile, participaiile i beneficiile legate de proprietatea imobiliar. Fond comercial orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile. Imobilizare necorporal un activ nemonetar care se manifest prin proprietile sale economice. Aceasta nu are substan fizic, dar asigur drepturi i beneficii economice proprietarului su.

11

Investiie imobiliar proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o cldire, sau o parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru: (a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau (b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii. Ipotez special o ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii. Proprietate generatoare de afaceri orice tip de proprietate imobiliar desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii reflect potenialul comercial pentru acea afacere. Proprietate imobiliar terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului. Tip al valorii o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Valoare de investiie valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare. Valoare just preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri. 1 Valoare special o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special. Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Valoarea sinergiei un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active sau drepturi, n urma creia valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor separate.1

Aceast definiie nu se aplic la evalurile pentru raportarea financiar a se vedea IVS 300.

12

IVS - Cadrul general

Coninut Evaluare i raionament Independen i obiectivitate Competen Pre, cost i valoare Piaa Activitatea pieei Participanii pe pia Factorii specifici entitii Agregarea Tipul valorii Valoarea de pia Costuri de tranzacionare Valoarea de investiie Valoarea just Valoarea special Valoarea sinergiei Ipoteze Vnzri forate Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit Abordarea prin cost Metode de aplicare Date de intrare pentru evaluare13

Paragrafe 1 24 56 710 1115 1618 1920 2123 2425 2629 3035 36 3738 3943 4447 48 4952 5355 56 5758 5962 6364 65 6673 IVS Cadrul general


Cadrul general al IVS cuprinde definiii, principii i concepte de evaluare general acceptate pe care se bazeaz Standardele Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat n considerare i aplicat atunci cnd sunt urmate standardele individuale i aplicaiile evalurii. Evaluare i raionament 1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaiile specifice, va cere exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua rezultatul evalurii. Raionamentul va fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte ipoteze aplicabile valorii. Independen i obiectivitate 2. Procesul de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente impariale cu privire la ncrederea care trebuie atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele raionamente s fie receptate ca fiind aplicate ntr-un mediu care promoveaz transparena i minimizeaz influena oricror factori subiectivi care influeneaz procesul. Multe ri au legi sau reglementri care permit numai anumitor persoane s evalueze anumite clase de active, pentru diferite scopuri. n plus, multe corpuri profesionale i furnizori de servicii de evaluare au coduri etice care cer identificarea i dezvluirea potenialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este acela de a elabora principii i definiii recunoscute la nivel internaional pentru efectuarea i raportarea evalurilor. Ele nu se refer la relaiile dintre clienii evalurilor i evaluatori, iar problemele referitoare la comportamentul deontologic i etic al evaluatorilor revin organizaiilor profesionale sau altor organizaii care au un rol de reglementare pentru evaluatori. Chiar dac regulile de conduit pentru evaluatori nu fac obiectul acestor standarde, totui este fundamental aplicarea de controale i proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de independen i obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel nct rezultatul s fie privit ca fiind obiectiv. n cazul n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit statut sau s se dezvluie statutul acestuia, cerinele sunt prezentate n standardul corespunztor. Competen 5. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate,14


3.

4.


experien i cunotine despre subiectul evalurii, despre piaa pe care acesta se comercializeaz i despre scopul evalurii. 6. n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, este acceptabil pentru evaluator s solicite asisten din partea specialitilor, n anumite aspecte ale angajamentului su integral, cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n sfera misiunii de evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Pre, cost i valoare 7. Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte persoane. Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preul este corelat cu costul deoarece preul pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor. IVS - Cadrul general Valoarea nu este un fapt, ci o opinie: (a) fie asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ, n cadrul unui schimb, (b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui activ. O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite pri titulare a proprietii. 10. Cuvntul evaluare se refer att la valoarea estimat (concluzia evalurii), ct i la determinarea valorii estimate (actul de a evalua). n aceste standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincia clar ntre sensurile alternative, se utilizeaz cuvinte adiionale. Piaa 11. O pia este mediul n care bunurile i serviciile se comercializeaz ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, ca i la propria lor nelegere a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.15

8.

9.


12.

Pentru a estima cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de numrul cumprtorilor i vnztorilor de pe piaa particular la data evalurii. Pentru a avea un efect asupra preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces pe pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Acestea sunt: (a) bunurile sau serviciile care se comercializeaz, de exemplu piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului, (b) limitrile dimensiunii sau distribuiei, de exemplu un productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea se produc de ctre productor, (c) geografic, de exemplu piaa bunurilor sau serviciilor similare poate fi local, regional, naional sau internaional.

13. IVS - Cadrul general

Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, pe o anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi mai mare dect cel care ar putea fi obinut n alt ar, pentru un activ identic. Dac sunt ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restriciile guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, n timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care pot obine un pre ridicat i ar diminua oferta ctre ara n care preul a fost micorat, aducnd astfel preurile la aproximativ acelai nivel. Dac din context nu rezult n mod clar, referinele din IVS cu privire la pia se refer la piaa pe care se schimb n mod normal activul sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces muli participani pe pia, inclusiv proprietarul curent. Rareori pieele funcioneaz perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate, din cauza diferitelor imperfeciuni. Pot fi imperfeciuni obinuite ale pieei: fluctuaii ale ofertei, creteri sau diminuri brute ale cererii sau asimetria cunotinelor deinute de participanii pe pia. Deoarece participanii pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni, este posibil, la un moment dat, ca o pia s se ajusteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente la data evalurii, i nu preul corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a echilibrului.

14.

15.

16


Activitatea pieei 16. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea este semnificativ mai mare sau mai mic fa de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de exemplu piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o delimitare clar definit ntre o pia activ i o pia inactiv. Cnd cererea este mai mare fa de ofert, se ateapt ca preurile s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor vnztori i, deci, o activitate n cretere. Opusul este cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, nivelurile diferite ale activitii sunt mai degrab un rspuns la micarea preurilor dect o cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent, sunt mai puin active dect este normal i, ceea ce este important, cumprtorii poteniali vor avea n minte un pre pentru care sunt dispui s intre pe pia. Informaiile despre pre de pe o pia inactiv pot fi totui o dovad a valorii de pia. O perioad de scdere a preurilor este posibil s cunoasc att o diminuare a nivelurilor activitii, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate (a se vedea paragrafele 5355 de mai jos). Totui, pe pieele n declin, exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a vinde i a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei. Participanii pe pia 19. Informaiile din IVS, cu privire la participanii pe pia, se refer la toate persoanele, companiile sau la alte entiti care sunt implicate n tranzacii curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a comercializa i orice optici atribuite participanilor pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori sau cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data evalurii i nu cele ale unor anumite persoane sau entiti. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia, circumstanele faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic pe pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 31(d) i 31(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui element al valorii speciale sau oricrui element al valorii care nu ar fi disponibil majoritii participanilor pe pia (a se vedea paragrafele 31(a) i 31(f)).17

17.

18.


20.


Factorii specifici entitii 21. Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i care nu sunt disponibili participanilor pe pia sunt exclui din datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili majoritii participanilor pe pia, sunt urmtorii: (a) valoarea suplimentar rezultat din crearea unui portofoliu de active similare, (b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate, (c) drepturile sau restriciile legale, (d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscal, (e) o abilitate de a exploata un activ care este unic pentru acea entitate. 22. Determinarea faptului c astfel de factori sunt specifici entitii sau c vor fi disponibili altora pe pia se face de la caz, la caz. De exemplu, se poate ca un activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu activele nrudite vor fi transferate participanilor pe pia mpreun cu transferul grupului i deci, nu sunt specifice entitii. Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici entitii. Urmtoarele exemple prezint situaiile n care poate fi cerut valoarea pentru un anumit proprietar: (a) fundamentarea deciziilor de investiii, (b) verificarea performanei unui activ. Agregarea 24. Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de asocierea lui cu alte active relaionate. Exemple sunt: (a) compensarea activelor i datoriilor ntr-un portofoliu de instrumente financiare, (b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele pe celelalte, oferind cumprtorului potenial fie un venit ridicat, fie o prezen n locaii strategice, (c) un grup de maini dintr-o linie de producie sau programul informatic necesar pentru funcionarea unei/unor maini, (d) reete i brevete de invenie care susin un brand, (e) teren, cldiri i imobilizri corporale mobile interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.18


23.


25.

Cnd se cere evaluarea activelor care sunt deinute n combinaie cu alte active complementare sau conexe, este important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n cel de al doilea caz, este important s se stabileasc dac fiecare activ se va evalua: (a) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte active sunt disponibile pentru un cumprtor, sau (b) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte active nu sunt disponibile pentru un cumprtor. Tipul valorii Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie de scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de: (a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii, (b) tipul activului care este evaluat, (c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii, (d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii specifice. Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale: (a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum este definit n aceste standarde; (b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nicio relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde; (c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice pentru schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fie independente ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.

26. 27.


28.

19


29.

Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de contabilitate. Valoarea de pia Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual: (a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al valorii speciale; (b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o sum de bani estimat, dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei valorii de pia la data evalurii; (c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, unei anumite date. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei curente, aa cum sunt ele la data efectiv a evalurii i nu la o dat anterioar sau la o dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;20

30.



(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa; (e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un vnztor gata s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic; (f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri care nu au o relaie anumit sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent; IVS - Cadrul general

(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi cea mai adecvat metod pentru obinerea celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere are loc nainte de data evalurii; (h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile efective i poteniale ale acestuia, precum i despre starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei21


de la data evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii; (i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.

32.


Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia deschis i concurenial pe care participanii acioneaz n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat de participani pe pia. Piaa pe care este expus activul pentru vnzare este cea pe care activul care se schimb este tranzacionat normal (a se vedea paragrafele 1620 de mai sus). Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stttor, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul este o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n considerare contribuia sa la valoarea total a grupului. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare a urmtoarelor: (a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia, (b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu, specificaiile din planul urbanistic, (c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe pia, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existent.22

33.

34.

35.


Costuri de tranzacionare 36. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ, fr a se include costurile vnztorului generate de vnzare sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o corecie pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al tranzaciei. Valoarea de investiie 37. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru scopuri de exploatare. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei. Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia. Valoarea just 39. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri. Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n considerare. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu23

38.


40.

41.

42.


trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor asupra proprietii. 43. Exemple de utilizare a valorii juste includ: (a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei ntreprinderi necotate, deoarece preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar putea fi obinut pe pia, (b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere. Valoarea special 44. Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor, dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere eliminarea oricrui element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i nu un anumit cumprtor hotrt. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de valoarea de pia. Valoarea sinergiei 48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multor active sau drepturi, n urma creia valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu de valoare special. Ipoteze 49. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.24


46.

47.


50.

Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt: ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare, ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca grup, ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 24 i 25 de mai sus), ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual, ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este considerat ca fiind liber n cazul transferului ipotetic.

51.

Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez special (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta reflect un punct de vedere care nu ar fi luat n considerare de participanii de pe pia, la data evalurii. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru care este cerut evaluarea. Vnzri forate


52.

53.

Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.25


54.

Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dac, la data evalurii, aceste situaii nu exist, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de pia (a se vedea paragrafele 18 i 31(e) de mai sus). Abordri n evaluare Una sau mai multe abordri pot fi utilizate pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat (a se vedea paragrafele 2629 de mai sus). Cele trei abordri descrise i definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Toate sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Abordarea prin pia Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor de tranzacionare a activelor identice sau similare, tranzacionate recent pe pia. Dac exist puine tranzacii recente, de asemenea, poate fi util s se ia n considerare preurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca preul altor tranzacii s fie corectat pentru a reflecta orice diferene fa de condiiile tranzaciilor efective i s fie definit tipul valorii i orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii, fa de cele ale activului evaluat. Abordarea prin venit Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului. Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunztoare de actualizare. Fluxul de venit poate s derive dintr-un contract/din26

55.

56.


57.

58.

59. 60.


contracte sau s nu fie de natur contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din utilizarea, fie din deinerea activului. 61. Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt: capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare total, fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezent, diferite modele de evaluare a opiunilor. 62. Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, pn la data stingerii acesteia. Abordarea prin cost 63. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire. IVS - Cadrul general Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul, pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau construirii unui echivalent modern, cu excepia cazului n care sunt implicai factori precum durat de timp nejustificat, dificultate, risc i alii asemenea. Deseori, activul supus evalurii va fi mai puin atractiv dect alternativa care ar putea fi cumprat sau construit, din cauza vrstei sau a deprecierii. n acest caz, trebuie fcute corecii asupra costului activului alternativ, n funcie de tipul valorii cerut. Metode de aplicare 65. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n Standardele referitoare la active. Date de intrare pentru evaluare 66. Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date asumate. Exemple de date de intrare reale sunt: preurile obinute pentru active similare sau identice, fluxul de numerar efectiv generat de activ, costul efectiv al activelor identice sau similare.

64.

67.

27


68.

Exemple de date de intrare asumate sunt: fluxurile de numerar estimate sau previzionate, costul estimat al unui activ ipotetic, atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia.

69.

O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de exemplu, cnd dovada despre tranzaciile reale este nvechit, cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul efectiv este costul istoric, se poate acorda o relevan mai mare datelor de intrare asumate. n mod normal, o evaluare va fi mai sigur atunci cnd exist multe date de intrare. Cnd exist puine date de intrare, trebuie avut o grij deosebit la analiza i verificarea acestora. n cazul n care datele de intrare conin dovezi despre o tranzacie, ar trebui luate precauii cnd se verific dac termenii tranzaciei respective au fost conformi cu cei precizai n tipul valorii cerut. Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii. De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate diferitele abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, prin definiie, date de intrare derivate din pia. Pentru a indica valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate de ctre participanii pe pia. Pentru a indica valoarea de pia utilizndu-se abordarea prin cost, ar trebui determinat costul i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia. Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor determina care metod este cea mai relevant i adecvat. Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre valoarea de pia, dac se bazeaz pe date oferite de pia, analizate n mod corespunztor. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n proprietatea imobiliar deinut de o companie va fi evaluat n contextul pieei imobiliare relevante pe care se comercializeaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile aceleiai companii vor fi evaluate n contextul pieei pe care se tranzacioneaz aciunile.

70.


72.

73.

28

Standarde generale

Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

IVS 101 Sfera misiunii de evaluareConinut Principiul general Cerine Modificrile sferei misiunii de evaluare Data intrrii n vigoare Principiul general 1. Exist mai multe tipuri i niveluri ale valorii care pot fi furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare trebuie s se aplice la un spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie s fie adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n utilizarea evalurii. Sfera misiunii de evaluare stabilete scopul evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la nceputul sau pe parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea evalurii i a raportului de evaluare. Cerine 2. Sfera misiunii de evaluare va fi stabilit i confirmat n scris, incluznd aspectele redate mai jos. Cnd se stabilete sfera misiunii de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaii, pot exista variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n Standardele aferente activelor sau n Standardele de aplicaii ale evalurii adecvate. Paragrafe 1 2 3 4

29


(a) Identificarea i competena evaluatorului O declaraie care confirm: (i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi persoan fizic sau juridic;

(ii) c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i imparial; (iii) dac evaluatorul are vreo legtur efectiv sau o implicare important cu subiectul evalurii sau cu cel care a comandat evaluarea; (iv) c evaluatorul este competent s efectueze evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la asisten din partea altor specialiti, pentru orice aspect al misiunii trebuie convenit i prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceasta. (b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare este important s se precizeze beneficiarii evalurii, pentru a confirma c evaluarea conine informaiile relevante pentru scopurile lor. Trebuie convenit i prezentat orice restricie fa de cei care se pot baza pe evaluare. (c) Scopul evalurii Scopul pentru care este efectuat evaluarea trebuie prezentat n mod clar, de exemplu evaluarea este cerut pentru garantarea mprumutului, pentru a sprijini transferul unei aciuni sau pentru a sprijini o emisiune de aciuni. Scopul evalurii va determina tipul valorii. Este important ca evalurile s nu fie utilizate n afara contextului sau pentru scopuri pentru care nu au fost desemnate. (d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept asupra activului, sau un drept de folosin al acelui activ. Dac evaluarea se face pentru un activ care este utilizat n combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i 25).


30

Standarde generale

(e) Tipul valorii Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie s fie explicat. Tipurile valorii recunoscute de IVS sunt definite i comentate n IVS - Cadrul general, dar pot fi utilizate i alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea monedei n care se va raporta valoarea. (f) Data evalurii Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare (g) Amploarea investigaiei n sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate orice limitri sau restricii referitoare la inspecia, investigarea i analiza necesare pentru scopul evalurii. Dac o informaie relevant nu este disponibil, deoarece condiiile misiunii de evaluare restricioneaz investigaiile, n cazul n care misiunea este acceptat, atunci aceste restricii i orice alte ipoteze sau ipoteze speciale vor fi incluse n sfera misiunii de evaluare. (h) Natura i sursa informaiilor utilizate Trebuie convenite i prezentate n scris natura i sursa oricror informaii pe care se va baza evaluarea, informaii care nu sunt verificate pe durata procesului de evaluare. (i) Ipotezele i ipotezele speciale Trebuie nregistrate toate ipotezele i orice ipoteze speciale care se asum pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii. Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca fapte n contextul angajamentului de evaluare, fr investigarea sau verificarea lor specific. Ele sunt aspecte care, dup ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii. O ipotez special este o ipotez care presupune fapte care difer de faptele reale, existente la data evalurii, sau care nu vor fi fcute de ctre un participant tipic pe pia ntr-o tranzacie, la data evalurii. Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe care l au modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt: c o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la data evalurii;

31


c un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care, de fapt, nu a fost efectiv finalizat; c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat de un participant pe pia. Se stabilesc numai acele ipoteze i ipoteze speciale care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul pentru care este cerut evaluarea. (j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi de asemenea nregistrat. (k) Confirmarea conformitii evalurii cu IVS Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare. (l) Descrierea raportului Trebuie convenit i prezentat n scris confirmarea formatului raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele pri ale raportului care urmeaz s fie excluse, conform specificaiei din IVS 103 Raportarea evalurii. Modificri ale sferei misiunii de evaluare 3. Este posibil ca unele din aspectele de mai sus s nu poat fi determinate nainte de nceperea misiunii, deci pot fi necesare modificri ale sferei misiunii pe durata acesteia, de exemplu pot apare informaii disponibile suplimentare sau un aspect care necesit investigaii suplimentare. Cerinele sferei misiunii de evaluare pot fi coninute ntr-un singur document, emis la nceperea misiunii sau ntr-o serie de documente, ntocmite pe durata acesteia, cu condiia ca toate aspectele s fie nregistrate nainte de terminarea misiunii i de emiterea raportului. Data intrrii n vigoare 4. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.


32

Standarde generale

IVS 102 ImplementareConinut Principiul general Investigaii Abordri n evaluare Dosarul de evaluare Data intrrii n vigoare Paragrafe 1 24 57 8 9

Principiul general Standarde generale IVS 102 Implementare 1. Misiunile de evaluare vor fi conduse n conformitate cu principiile stabilite prin acest standard, precum i cu termenii i condiiile stabilite n sfera misiunii de evaluare. Investigaii 2. Investigaiile fcute pe durata misiunii de evaluare trebuie s fie adecvate scopului cerut al evalurii i tipului valorii care se va raporta. Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecie, interviuri, calcule i analiz, pentru a asigura c evaluarea este fundamentat n mod adecvat. La determinarea volumului de informaii necesar se cere raionamentul profesional, astfel nct s existe certitudinea c informaiile de obinut sunt adecvate scopului evalurii. Din punct de vedere practic, este normal s se stabileasc limitri ale extinderii investigaiilor evaluatorului. Orice astfel de limitri vor fi nregistrate n sfera misiunii de evaluare. Scopul evalurii, tipul valorii, amploarea i limitrile investigaiilor, precum i toate sursele de informaii pe care evaluatorul se va baza sunt nregistrate n sfera misiunii de evaluare, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. Dac, pe durata unei misiuni, devine clar c investigaiile incluse n sfera misiunii de evaluare nu vor conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe care trebuie s le furnizeze tere pri, fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate, se va revizui n mod adecvat sfera misiunii de evaluare. Abordri n evaluare 5. Trebuie acordat o importan deosebit abordrilor relevante i adecvate n evaluare. Principalele abordri n evaluare sunt descrise n IVS - Cadrul general, iar metodele utilizate, n mod uzual, pentru a aplica aceste abordri la diferite tipuri de active sunt prezentate n comentariile incluse n Standardele referitoare la active.33

3.

4.


6.

Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea n considerare a urmtoarelor: tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii; disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare; abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa relevant.

7.

Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza mai mult dect o singur abordare sau metod de evaluare, mai ales dac exist date de intrare reale sau observabile insuficiente, pentru ca o singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile. Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii. Dosarul de lucru Trebuie pstrat o nregistrare a activitii desfurate pe parcursul procesului de evaluare, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigaiile i analizele relevante pentru concluzia final, precum i o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului. Data intrrii n vigoare Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

Standarde generale IVS 102 Implementare

8.

9.

34

Standarde generale

IVS 103 Raportarea evaluriiConinut Principiul general Coninutul raportului Data intrrii n vigoare Principiul general 1. Etapa final a procesului de evaluare const n comunicarea valorii ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii. Un raport de evaluare nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va permite cititorului desemnat o nelegere clar a evalurii furnizate. Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul de evaluare va prezenta o descriere clar i precis a sferei misiunii de evaluare, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia, confirmarea tipului valorii utilizat i va dezvlui orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini importante sau condiile limitative care influeneaz n mod direct valoarea. Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent dac acestea se tipresc pe hrtie sau sunt transmise pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau cerine suplimentare la raportare. Acestea se regsesc n standardele corespunztoare de aplicaii ale evalurii sau n cele referitoare la active. Coninutul raportului 4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera misiunii de evaluare. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puin la informaiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din aceast list, conin aspectele care fac parte din sfera misiunii de evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se recomand ca, n raport, s se fac referire la sfera misiunii de evaluare. (a) Identificarea i competena evaluatorului Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate35

Paragrafe 13 45 6

Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii

2.

3.

5.


oferi o evaluare obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea. Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare. Dac evaluatorul a apelat la asisten din partea altor specialiti, pentru orice aspect al misiunii trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten. (b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai Partea care a comandat evaluarea va fi identificat, mpreun cu orice alte pri desemnate care se vor baza pe evaluare (a se vedea i litera (j) de mai jos). Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii (c) Scopul evalurii Scopul evalurii va fi clar precizat. (d) Identificarea activului sau datoriei supuse evalurii Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de folosin a acelui activ. Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, se exclud, dar se presupune c sunt disponibile, sau se exclud, dar se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i 25). (e) Tipul valorii Acesta va fi adecvat scopului evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite i comentate n IVS - Cadrul general. (f) Data evalurii Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant, aceste date vor fi n mod clar evideniate n raport. (g) Amploarea investigaiilor Trebuie s fie prezentat n raport amploarea investigaiilor efectuate de evaluator, inclusiv limitrile asupra acestor investigaii, precizate n sfera misiunii de evaluare.36

Standarde generale

(h) Natura i sursa informaiilor utilizate Trebuie precizate natura i sursa oricror informaii relevante, folosite pentru fundamentare n procesul de evaluare i care nu au fost verificate n mod specific de evaluator. (i) Ipotezele i ipotezele speciale Toate ipotezele i ipotezele speciale fcute trebuie precizate n mod clar. (j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, restricionarea trebuie fcut n scris. Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii (k) Declararea conformitii evalurii cu IVS Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare. (l) Abordarea n evaluare i raionamentul Pentru a se nelege valoarea rezultat n contextul acesteia, raportul va face referin la abordarea sau la abordrile adoptate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale privind concluziile stabilite. Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod special i s-a menionat n sfera misiunii de evaluare c va fi prezentat un raport de evaluare fr explicaii sau fr alte informaii de fundamentare. (m) Valoarea sau valorile obinute Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit. (n) Data raportului de evaluare Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f) de mai sus). Data intrrii n vigoare 6. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

37

Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii


38

Standarde referitoare la active

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderiConinut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare COMENTARII Definiii ntreprinderi Drepturi de proprietate Informaii despre ntreprinderi Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit STANDARD C1 C2C4 C5C7 C8C12 C13C14 C15C21 C22C30 Paragrafe 1 23 4 5 6

1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de ntreprinderi i participaii la acestea. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)

2.

Pentru a se conforma cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, participaia la capitalul ntreprinderii evaluate va trebui s fie identificat. Aceasta

39


va include elemente cum ar fi specificarea statutului juridic al ntreprinderii, dac este o participaie total sau parial, dac se limiteaz la aceasta sau exclude anumite active sau datorii i ce clas sau clase de aciuni sunt implicate. 3. Exemplele tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui s fie precizate pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), atunci cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la aceasta, sunt: n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase intenioneaz s vnd sau s pstreze deinerile lor; dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s fie luate n considerare. Implementare (IVS 102) 4. Dac evaluarea se face pentru o participaie, care d dreptul la lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere dac valoarea total a activelor care se vnd n mod individual, n urma lichidrii, ar depi valoarea lor, determinat pe premisa continurii exploatrii. Raportare (IVS 103) 5. Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprinderi i participaii la acestea, altele dect cele coninute de referinele adecvate asupra aspectelor menionate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu paragrafele 2 i 3 de mai sus. Data intrrii n vigoare 6. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.


40

Standarde referitoare la active

COMENTARII C1. Definiii n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii: (a) valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele datorii; (b) valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi pentru toi acionarii ei. ntreprinderi C2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii sau de investiii. Evaluarea unei ntreprinderi poate s cuprind fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active sunt separabile de ntreprindere i pot fi comercializate n mod independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate, pentru aciuni sau pentru o participaie la o entitate, pentru o activitatea specific de afacere a entitii sau pentru active sau datorii specifice. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite, respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi, impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportarea financiar. Urmtoarele aspecte pot fi luate n considerare, n funcie de contextul i de scopul evalurii i de natura ntreprinderii sau participaiei la ntreprinderea supus evalurii. Drepturi de proprietate C5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei participaii, indiferent dac forma juridic a ntreprinderii este de proprietar unic, societate de persoane sau societate de capitaluri, solicit o analiz atent n procesul de evaluare. n mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente legale, cum ar fi clauzele de asociere, clauzele din actul constitutiv al ntreprinderii, contractul de asociere, statut, contracte de parteneriat i acorduri ntre acionari. Drepturile asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii la o ntreprindere sau ntreprinderea n totalitatea ei. n anumite situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de proprietate de dreptul de folosin. Trebuie avut grij s se fac distincia ntre drepturile i obligaiile aferente participaiei i cele care pot fi coninute ntr-un acord ntre acionarii existeni.41


C3.

C4.


C6.


Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei i pot conine prevederi referitoare la tipul valorii care trebuie s fie adoptat n cazul transferului participaiei. De exemplu, documentele pot stipula faptul c participaia ar trebui s fie evaluat ca o fraciune pro rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz, este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul misiunii, drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile ataate oricrei alte clase de participaii. O participaie minoritar poate avea o valoare mai mic dect o participaie majoritar. O participaie majoritar nu este neaprat i o participaie cu drept de control. Votul i alte drepturi ataate participaiei vor fi determinate de cadrul legal n care entitatea funcioneaz. Deseori exist diferite clase de capital investit n ntreprindere, fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, ntr-un astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar s dein totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor activiti. Informaii despre ntreprindere Evaluarea unei ntreprinderi sau participaii la aceasta solicit frecvent utilizarea informaiilor primite de la manageri, reprezentani ai managerilor sau de la ali experi. O atenie semnificativ ar trebui s fie acordat precizrii informaiilor care pot fi invocate i a celor care trebuie s fie verificate, precum i amplorii verificrii necesare, pe parcursul procesului de evaluare, atunci cnd se stabilete sfera misiunii, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, paragraful 2(g). Dei valoarea, la o anumit dat, reflect beneficiile anticipate ale deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece poate oferi un reper privind ateptrile viitoare.

C7.

C.8

C9.

C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea dezvoltrilor economice relevante i a tendinelor domeniului specific de activitate. Aspecte cum ar fi mediul politic, politica guvernamental, ratele de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i activitatea pieei pot afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferitele sectoare ale economiei. C11. Evaluarea unei participaii ntr-o ntreprindere este relevant numai n contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat. Este important s se neleag natura activelor i datoriilor ntreprinderii i s se determine care elemente sunt necesare pentru a fi utilizate n procesul de generare a venitului i care sunt excedentare pentru ntreprinder

Standardele Internaţionale de Evaluare 2011

Documents

Transcript of Standardele Internaţionale de Evaluare 2011