Prof. Dennis MartinsE-mail: martins.dennis@gmail.comMsn: dennis_adv@hotmail.com Twitter: @martinsdennis

O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E SUAS CLÁUSULAS

ESPECIAIS

TEMAS A SEREM ABORDADOS:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

CLÁUSULAS ESPECIAIS DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA:

- RETROVENDA;- VENDA A CONTENTO;- DIREITO DE PREFERÊNCIA;- VENDA DE QUINHÃO EM COISA COMUM;- VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE;- VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM;

CLÁUSULA PENAL E ARRAS

(CC) “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

→ Se a venda tiver sido realizada através da apresentação de maquetes e as mesmas não correspondentes ao que diz o contrato. Qual figura prevalece? A maquete ou o contrato?

• O CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

→ RETROVENDA. O que é?

Modelo de cláusula de retrovenda:

“O vendedor se reserva no direito de três anos recobrar o imóvel objeto deste contrato, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”

• CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

Modelo de cláusula de venda a contento:

“As partes pactuam que a venda do bem imóvel objeto do presente contrato é realizada ‘a contento’, devendo o comprador, optando por não perfectibilizar no negócio, comunicar o vendedor em até 60 (sessenta) dias, contados da data da assinatura, sendo que o silêncio implicará na aceitação.”

→ VENDA A CONTENTO. O que é?

Modelo de cláusula de preempção ou preferência:

“As partes convencionam que se o adquirente resolver alienar o bem objeto deste contrato deverá cientificar o ora vendedor para, querendo, exercer o seu direito de preferência no prazo de 20 (vinte) dias.”

→ VENDA COM DIREITO DE PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA. O que é?

Modelo de notificação para o exercício do direito de preferência na venda de quinhão em coisa comum:

“Prezado Senhor,Pelo presente, fica Vossa Senhoria ciente de que a fração

de xx% do imóvel de matrícula n.º __, do Cartório do __.º Ofício do Registro de Imóveis ___ está sendo colocado à venda pelo valor de R$ ___, mediante o pagamento à vista.

Assim, por meio desta, fica conferido à Vossa Senhoria o direito de manifestar o seu intuito na compra, cuja resposta deverá ser encaminhada por escrito até o dia ___, para o endereço do ora remetente.”

→ VENDA DE QUINHÃO EM COISA COMUM. O que é?

(CC) “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”

Modelo de cláusula de anuência na venda de ascendente a descendente:

“Comparecem neste ato na condição de intervenientes anuentes Fulano de Tal e Sicrano de Tal, que declaram nada ter a opor quanto à realização do presente negócio jurídico.”

→ VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE. O que é?

Modelo de cláusula de venda ad corpus:

“A presente contratação é realizada na modalidade ad corpus, pactuando as partes que na eventual necessidade de retificação do assento e correção das dimensões do imóvel junto ao cartório competente as despesas decorrentes serão de responsabilidade do COMPRADOR.”

Modelo de cláusula de venda ad mensuram:

→ VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM. O que são?

“Esta contratação é realizada na modalidade ad mensuram, resguardando-se o comprador no direito de discutir posteriormente perante o vendedor, caso o imóvel não apresente as dimensões constantes de seu assento imobiliário.”

→ E se em vez de falta ocorrer excesso de área?

Se “o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso”. (artigo 500, §2.º, do Código Civil)

→ O que são arras?

→ O que são arras confirmatórias?

→ O que são arras penitenciais?

→ O que é cláusula penal?

→ O que é cláusula penal compensatória?

→ O que é cláusula penal moratória?

• CLÁUSULA PENAL E ARRAS:

MUITO OBRIGADO!

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