LE MARCH LOCATIF 1S 2015 PARIS QCA - Knight …...LE MARCH LOCATIF - 1S 2015 PARIS QCA Evolution de...

LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015

PARIS QCA

Evolution de la demande placée en m²

� -0,7% : l’activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par sa stabilité et sa solidité au 1er semestre 2015, dans un environnement régional beaucoup plus fragile (-22% par rapport au 1er semestre 2014)

� Les résultats observés sont particulièrement encourageants sur les segments des petites surfaces (moins de 1 000 m²) : ce cœur de cible habituel du QCA y est en forte progression (+12%, en un trimestre)

� En dépit de 2 transactions de plus de 5 000 m² (exclusivement dans la Cité Financière), l’activité transactionnelle marque le pas en grandes surfaces : il faut dire que le 1er semestre 2014 avait été exceptionnel en la matière (5 transactions)

� La progression du QCA témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs, qui se sont montrés très réactifs aux valeurs de commercialisation modérées

� Le QCA concentre 12% de l’activité transactionnelle régionale au 1er semestre 2015.

94 50070 800 62 700

94 600 99 400

100 700

79 500 79 400

101 800 95 800

115 500

75 000 85 100

91 200

85 200

119 80094 400

90 000

2011 2012 2013 2014 2015

321 600

377 600

195 200

395 900

345 100

Ile-de-France Quartier Central des Affaires

40% 41% 42%35%

49%

38%43% 43%

45%

40%

17% 10%15%

14%11%5% 6% 6%

2011 2012 2013 2014 1S2015

25% 20% 25% 23%

41%

34%33%

39% 37%

42%19%

24%

21%20%

8%22% 23%15% 20%

9%

2011 2012 2013 2014 1S2015

Très grandes surfaces(≥ 20 000 m²)

Grandes surfaces(de 5 000 à 20 000 m²)

Moyennes surfaces(de 1 000 à 5 000 m²)

Petites surfaces(≤ 1 000 m²)

Taille des transactions

Demande placée

195 200 m²

(Source : Knight Frank)


T1 T2

T3 T4

2

RESEARCH PARIS QCA 1S 2015

Transactions inférieures ou égales à 1 000 m² (Source : Knight Frank)

Preneur Adresse Date designature

Surface Loyer Etat de l’immeuble

China Construction Bank Europe SA 86 boulevard Haussmann - Paris 8ème Avril 2015 800 m² NC Rénové

Interparfums 1 Rd-Pt des Champs-Elysées - Paris 8ème Avril 2015 755 m² 645 € Rénové

Confidentiel 37 rue de la Victoire - Paris 9ème Mars 2015 993 m² 460 € Etat d’usage

Ecovadis 43/47 ave. de la Grande Armée - Paris 17ème Mars 2015 930 m² NC Etat d’usage

Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9ème Mars 2015 808 m² 420 € Rénové

Tagerim 76/78 ave. des Champs-Elysées - Paris 8ème Mars 2015 730 m² 550 € Etat d’usage

Avenir Finance 12/14 rue Médéric - Paris 17ème Fév. 2015 861 m² 475 € Neuf

Vatier & Associés 25 avenue George V - Paris 8ème Fév. 2015 690 m² 560 € Etat d’usage

Société du secteur de l’assurance 38 avenue de l’Opéra - Paris 2ème Janv. 2015 897 m² NC Rénové

Actility 65/67 rue de la Victoire - Paris 9ème Janv. 2015 582 m² NC Rénové

NCA Avocats 50 rue Boissière - Paris 16ème Janv. 2015 567 m² 440 € Etat d’usage

Transactions de 1 000 m² à 5 000 m² (Source : Knight Frank)

Preneur Adresse Date designature

Surface Loyer Etat de l’immeuble

Un groupe français 15 avenue d’Iéna - Paris 16ème Juin 2015 2 500 m² NC Rénové

Sungard Financial Systems 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2ème Mai 2015 2 900 m² NC Rénové

Néoxam 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2ème Mai 2015 2 070 m² NC Rénové

Finance Active 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2ème Mai 2015 1 500 m² NC Rénové

Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8ème Mars 2015 3 000 m² NC Rénové

Edelman 25 rue Jean Goujon - Paris 8ème Mars 2015 2 100 m² 540 € Neuf

Musée du Louvre 4/8 rue Sainte-Anne - Paris 1er Mars 2015 2 090 m² 516 € Rénové

Les Entreprises du Médicament 58 bd Gouvion de Saint-Cyr - Paris 17ème Fév. 2015 2 090 m² NC Etat d’usage

Klépierre 94 rue de Provence - Paris 9ème Fév. 2015 1 530 m² 500 € Rénové

Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2ème Janv. 2015 3 555 m² 565 € Rénové

Cushman & Wakefield 21/25 rue Balzac - Paris 8ème Janv. 2015 2 180 m² NC Rénové

Transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank)

Preneur AdresseDate designature

Surface LoyerEtat de l’immeuble

Exane # Cloud - Paris 2ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760 € Neuf

Cartier 33 rue La Fayette - Paris 9ème Janv. 2015 12 000 m² 680 € Etat d’usage

Exemples de transactions

3


Ile-de-France Quartier Central des Affaires

11%

52%

21%

59%

45%24%

12%35%26%

34%

40%

17%10%

25%15%

12%

7% 11% 10%7%

27%

2010 2011 2012 2013 2014

19%25%

7%

22%

37%9%

11%18% 12%

26%

15%

8%

9%

32%32% 46%

31%

26%

18%21% 12% 17% 6%

11%

2010 2011 2012 2013 2014

5%4%

3%

3%

4%3%2%

4%3%

Les grands utilisateurs (> 5 000 m²)(Source : Knight Frank)

� Le QCA continue d’afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,5%)

� L’attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n’a jamais entraîné d’inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années

� Sur le QCA, comme un peu partout ailleurs en Ile-de-France, la remontée observable en ce début 2015 trouve largement son origine dans une modification de l’approche statistique du parc

� L’offre tend à créer la demande sur le QCA : l’inflation des programmes de livraison et de restructuration en 2014 risquait d’entraîner une brusque remontée de l’offre. Il n’en est rien puisque la plupart de ces immeubles ont été commercialisés en quelques mois ou sont en passe de l’être

� Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d’afficher une des plus faibles vacances d’Europe

Evolution du taux de vacance en %

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2

2011 2012 2013 2014 2015

Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest

5,3%

7,5%

12,9%

Offre disponible

5,3%Taux de vacance

(Sources : Knight Frank, ORIE)

Industrie TMT Luxe/Mode AutresPublic/Para-public/Organisations professionnelleset internationales

Activités juridiques/Audit/Conseil

Banque/Finance/Assurance

4


300 €

400 €

500 €

600 €

700 €

800 €

900 €

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2

2011 2012 2013 2014 2015

Loyer haut de gamme Loyer moyen

750 €

511 €

� L’offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une remontée significative ces derniers mois, grâce à la livraison de plusieurs programmes tels que le 3/5 Friedland, Eden Monceau ou Opus 4/8 mais aussi par la rareté des transactions > 5 000 m² ce semestre. Elle passe ainsi à 19% des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre 12% seulement à la fin 2014

� Le QCA a ainsi dépassé la moyenne observée à l’échelle régionale (17%),

� Cette bouffée d’oxygène apportée aux utilisateurs en quête de bureaux dans le QCA n’est que relative : seule la moitié des surfaces prises à bail en Ile-de-France sont neuves ou restructurées au 1er semestre 2015

� La carence du QCA en offre de Grade A reste donc une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l’ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s’aggraver au cours des 2 dernières années

� Le manque d’offre est un frein potentiel à l’activité transactionnelle future sur le QCA

Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles

19%

17%

Quartier Central des Affaires

Ile-de-France

� Le loyer haut de gamme a pu être étalonné à 750 € dès la fin 2013, suite à la transaction Hermès sur la rue d’Anjou

� Cette valeur a été confirmée depuis, par exemple avec la prise à bail du nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ainsi que, au 1er trimestre 2015, par celle d’Exane sur #Cloud (avec une valeur de 760 € pour certains des plateaux concernés)

� La valeur étalon que constitue le loyer haut de gamme reste donc stable au 1er

semestre 2015, après un ajustement à la baisse significatif entre la mi-2012 et la mi-2013 (-10%). Cet ajustement a été plus précoce que sur d’autres marchés, consolidant la réussite du QCA en 2014 et au 1er semestre 2015

� Les prémices d’une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature en fin d’année de quelques transactions à des niveaux inédits depuis 2 ans (800 €)

� La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu’ici réservées à l’Ouest du QCA (Triangle d’Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière

Evolution des loyers en € HT HC/m²/an

Les loyers

OffreGrade A

750 € HT HC/m²/anLoyer haut de gamme

19%



Neuf ou restructuré

Seconde main

5


1 000 m²

2 000 m²

3 000 m²

4 000 m²

5 000 m²

6 000 m²

7 000 m²

8 000 m²

9 000 m²

10 000 m²

11 000 m²

12 000 m²

13 000 m²

200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 €

Loye

r m

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n au

1S

201

5511 €

Surface louée

Loyer de prise à bail (€/m²/an HT HC)

200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 €

494 €572 €

> 5 000 m²

de 1 000 à 5 000 m²

< 1 000 m²

Loyer moyen par tranches de surfaces *

Rapport taille/loyer(Source : Knight Frank)

* Pas assez de références pour afficher un loyer moyen sur les surfaces de plus de 5 000 m²

� La sous-production d’offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à 59 000 m², contre 75 000 m² il y a 2 ans

� Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l’immeuble : les précommercialisations restent une exception

� Sur les 63 000 m² attendus en livraison en 2015, seulement 17 000 m² sont disponibles : un tel volume sera insuffisant pour permettre une remontée significative de l’offre de Grade A et de la consommation moyenne de surfaces neuves ou restructurées

� 2016 devrait confirmer le fléchissement du volume des livraisons attendues, ce qui est susceptible de constituer un blocage important pour l’activité transactionnelle et devrait encourager les tensions haussières sur les loyers

Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA

36 800

56 700

37 900

58 100

85 800

36 400

10 000

8 400 6 100

16 900

51 100

116 900

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

59 500

22 100

123 000

63 300

Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : 59 000 m²

Livraisons futures

13%Taux de précommercialisation à fin 2018


Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles

6


Cartographie

Av. Gabriel

Quai des Tuileries

Rue de Rivoli

Rue Saint-Honoré

Avepéra

R. du Petits Champs

Boulevard Hauss

Boulevard Malesh

e Tr

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Rue Saint-Lazare

rue

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Bd des CapucinesR.

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Avenue M

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Avenue Victor H

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Avenue de la Grande Armée

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Avenue des Champs-Elysées

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s

Trocadéro

Arc deTriomphe

Charles de Gaulle - Etoile

Champs-ElyséesConcorde

Madeleine

Saint-Lazare

Opéra

Bourse

Louvre

Avenue de Friedand

16ème

9ème

2ème

1er

17ème

Paris QCA1S 2015

Paris QCA1S 2014

Paris QCAEvolution

sur 1 an

Ile-de-France1S 2015

Part du QCA en

Ile-de-France

Parc 6 625 481 m² 6 781 473 m² -2,3% 53 227 320 m² 12,5%

Demande placée 195 200 m² 196 491 m² -0,7% 912 600 m² 21,0%

Offre immédiate 348 000 m² 357 000 m² -2,5% 4 002 000 m² 9,0%

Taux de vacance 5,3% 5,3% - 7,5% -

Loyer moyen 511 €/m²/an 502 €/m²/an +1,8% 316 €/m²/an -

Loyer haut de gamme 750 €/m²/an 750 €/m²/an - 750 €/m²/an -

(Sources : Knight Frank, ORIE)

Synthèse

RESEARCH

© Knight Frank SNC 2015Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers.

Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques.

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