1

Investor Meetings April 2006

2 

Highlights 

n  Introduction 

n  Operations Review 

n  Market Outlook 

n  Going Forward

3 

Introduction

4 

Introduction 

n  Among largest Singapore property companies by total assets ($5.5 bil @ end 2005) 

n  Established  developer  of  quality  housing  and investment­grade commercial properties 

n  Diversified in Singapore, China, India, Vietnam, Indonesia and Thailand 

n  Focus  on  property  development  for  sale  and fund management

5 

Strategic Focus 

n  Capitalise on recovering market in Singapore 

n  Grow sustainable earnings from overseas 

n  Grow fee­based income

6 

n  Gain foothold in new countries, cities and segments 

Ø  Residential site in Bangalore, India 

Ø  Villa and township sites in Tianjin and Wuxi, China 

n  Strengthen township development initiatives 

Ø  Over 20,000 units in pipeline : ¬  Chengdu, China ¬  Ho Chi Minh City, Vietnam ¬  Jakarta, Indonesia ¬  Wuxi, China 

Expansion Drive

7 

Operations Review

8 

Singapore 

Residential 

n  Good sales 

Ø  Caribbean at Keppel Bay : 694 (87%) of 801 * units sold 

Ø  Park  Infinia  at  Wee  Nam  :  234  (96%)  of  243  launched units sold 

Ø  The Belvedere : 122 (94%) of 130 launched units sold 

Operations Review 

Sales status up to 31 March 2006 * Excludes 168 units set aside as corporate residences

9 

Singapore 

Office 

n  One Raffles Quay : About 80% pre­committed 

Ø  Blue chip tenants : ABN AMRO, Deutsche Bank, UBS, Ernst & Young, Soc Gen Private Banking and Barclays Capital 

n  Business & Financial Centre : Total GFA 438,000 sm 

Ø  Phase One (GFA : 244,000 sm) ¬  > 180,000 sm for office ¬  Rest of 64,000 sm mainly for residential ¬  Launch residential block in end­2006 ¬  Ready by 2010 

Ø  8 years option for rest 

Operations Review

10 

Singapore n  Submitted bid for Marina Bay Integrated Resort (IR) 

Ø  Strategic alliances : ¬  MICE specialists SMG, CEMS and Suntec Singapore ¬  AEG Live, Teamwork and Unusual Entertainments ¬  Gordon Group and Taubman Asia ¬  Centre Pompidou ¬  Star TV 

Ø  Distinctive designs and attractions : ¬  Daniel Libeskind to design Marina Bay IR ¬  Peter Marino to design retail component ¬  James Cameron to create urban theme park, iPort 

Operations Review

11 

Singapore 

n  K­REIT Asia 

Ø  Initial portfolio of 4 prime office buildings ¬  Value  :  S$630m ¬  Total NLA  :  73,300 sm 

Ø  Distribution in specie  :  One unit for five KLL shares Ø  Retention by KLL  :  40% Ø  Listing date  :  28 April 2006 

Prudential Tower (10 floors)  Keppel Towers / GE Tower  Bugis Junction Towers 

Operations Review

12 

Operations Review 

Singapore 

n  K­REIT Asia’s impact on Keppel Land * 

Ø  ROE improves from 9.5% to 10.3% 

Ø  NTA per share decreases from $2.35 to $1.98 

Ø  Net gearing increases from 1.14 to 1.21 

Ø  EPS remains stable at 21.8 cents 

* Based on FY05 results

13 

Overseas 

n  Strong sales 

Ø  8 Park Avenue : 449 (98%) of 456 launched units sold 

Ø  The Seasons : 1,240 (99%) of 1,250 launched units sold 

Ø  The Waterfront : 898 (88%) of 1,023 launched units sold 

Ø  Elita Promenade : 405 (99%) of 410 launched units sold 

n  Gained control of Dragon Land 

Ø  Additional platform for middle­income housing in China 

Operations Review 

Sales status up to 31 March 2006

14 

Operations Review 

Fund Management 

n  Final closing of Alpha Core Plus Real Estate Fund : US$437 million 

n  Secured first Islamic mandate 

Ø  Target to double portfolio to US$300 million by end­2007 

n  Asia No. 1 Property Fund over 85% invested 

n  Assets Under Management 

Ø  US$2.7 ($4.4) billion when all three funds fully invested 

Ø  US$3.1 ($5) billion including K­REIT

15 

Market Outlook

16 

n  Sales and prices continue to improve 

Ø  URA price index up 1.5% in 1Q06 

Ø  Good demand for high­end homes 

à3 projects above $2,000 psf 

Ø  New heights achieved with en bloc sales 

àPaterson Tower : $266 mil or $3.7 mil per unit 

Singapore Residential Market

17 

n  Occupancy and rentals rise further in 2006 

Ø  Avg Grade A rentals 

¬  $6 psf at end­1Q06 * 

¬  $7.20 psf by end­2006 * 

Ø  Continued demand for prime office space 

Singapore Office Market 

Ø  New supply < 1 mil sf p.a. 

Ø  Conversion of older buildings in CBD 

Future Supply of Office Space 

2.00 

0.59 

1.65 

0 

0.7 

1.4 

2.1 

2006  2007  2008  2009  2010 

mil sf 

10­15 yr average annual take­up 

Pre­committed space at ORQ 

* Source : CBRE

18 

n  Sustainable genuine demand for quality housing and townships in Asia, due to : 

Ø  Economic growth 

Ø  Urbanisation 

Ø  Young population 

Ø  Positive government policies 

Market Outlook ­ Overseas

19 

Going Forward

20 

Going Forward ­ Singapore 

n  Launch residential projects 

Ø  Keppel Bay Phase 2 

Ø  BFC Phase 1 residential 

n  Develop BFC 

n  Grow K­REIT Asia

21 

Units to Project  Location  Launch 

Ritz Residences (60% stake)  Devonshire Rd  100 BFC (Ph1) Residential (33.3% stake)  Marina Blvd/Central Blvd  200 Keppel Bay Phase 2 (30% stake)  Keppel Bay Drive  200 Avenue Park (52% stake)  Sixth Avenue  100 Caribbean at Keppel Bay *  Keppel Bay Drive  107 # 

Park Infinia at Wee Nam *  Wee Nam Rd  252 Urbana *  River Valley Rd  35 The Belvedere *  Meyer Rd  45 

Numbers as of 31 March 2006 

* Existing launches # Excluding 168 units set aside for corporate residences 

Possible Residential Launches ­ Singapore 2006

22 

n  Launch residential projects 

Ø  Villas in Shanghai and Tianjin 

Ø  Townships in Chengdu and Jakarta 

n  Keep up expansion drive in Asia 

Ø  Pursue residential and township developments in growth cities 

Going Forward ­ Overseas

23 

Units to Launch Project  2006  2007  2008 

China 8 Park Avenue, Shanghai *  497  ­  ­ Villa Riviera, Shanghai ^  168  ­  ­ Park Avenue Central, Shanghai ^  ­  ­  708 The Seasons, Beijing *  619  ­  ­ The Waterfront, Chengdu *  245  ­  ­ The Botanica (Phase 2), Chengdu ^  1,479  ­  ­ The Botanica (Phase 3), Chengdu ^  ­  950  ­ The Botanica (Phase 4), Chengdu ^  ­  ­  1,000 Tianjin Villas, Tianjin ^  40  120  ­ Wuxi Township, Wuxi (Phase 1) ^  ­  800  800 Numbers as of 31 March 2006 

* Balance units ^ New launches 

Overseas Residential Projects

24 

Units to Launch Project  2006  2007  2008 Vietnam 

Villa Riviera, Ho Chi Minh City *  83  ­  ­ Saigon Sports City (Phase 1), HCMC ^  ­  214  284 

Thailand Villa Arcadia at Srinakarin, Bangkok *  97  215  ­ Villa Arcadia at Watcharapol, Bangkok ^  100  170  ­ 

IndiaElita Promenade in JP Nagar , Bangalore *  448  550  170 Condominium in Kanakapura, Bangalore ^  200  500  364 

Indonesia Cakung Township (Phase 1), Jakarta ^  300  856  ­ 

Numbers as of 31 March 2006 * Balance units ^ New launches 

Overseas Residential Projects

25 

Thank You

26 

This release may contain statements which are subject to risks and uncertainties that could cause actual 

results to differ materially from such statements. You are cautioned not to place undue reliance on such statements, which are based in the current views of Management on future developments and events.

27 

Additional Info

28 

$m  FY2005  FY2004  % Chg Turnover  586.4  476.2  23.1 EBITDA  163.9  124.5  31.6 Operating Profit  146.6  111.1  32.0 Pre­tax Profit  183.4  139.9  31.1 PATMI before EI  154.5  132.7  16.4 EI  1.2 *  ­  nm PATMI after EI  155.7  132.7  17.3 Overseas Earnings (% of PATMI)  59.0  43.3  58.6 EPS (¢)  21.8  18.7  16.6 NTA/Share ($)  2.35  2.26  4.0 Debt/Equity Ratio  1.14  0.96  18.8 Annualised ROE (%)  9.5  8.6  10.5 *  Being the Group’s share of $37.8m gain from Bugis Junction transactions less $36.6m provision for diminution in value of the Group’s investment in associated companies ($14.9m) and hotels in Myanmar ($21.7m) 

Financial Performance

29 

2003  2004  2005 

PATMI before EI ($m)  126.4  132.7  154.5 

PATMI after EI ($m)  100.6  132.7  155.7 

% of Overseas PATMI b/f EI  31.6  43.3  59.0 

NTA/Share ($)  2.09  2.26  2.35 

Debt/Equity Ratio  0.95  0.96  1.14 

ROE (%)  6.8  8.6  9.5 

Dividend per Share (cts) *  3.1  4.0  5.0 

* After tax 

Key Financial Indicators

30 

Geographical  FY2005  FY2004  % Location  $m  %  $m  %  Chg  Comments 

Singapore  63.3  41.0  75.2  56.7  (15.8) • Lower profit  from sale of  two Cluny Hill bungalow  plots  in  2005  compared  with four in 2004 

Other Countries  91.2  59.0  57.5  43.3  58.6 • Higher  overseas  contributions  due mainly to profit  from trading projects  in China 

PATMI before EI  154.5  100.0  132.7  100.0  16.4 • Better  contributions  from  trading projects and investment properties 

EI  1.2  ­  nm • Gain  of  $37.8m  from  Bugis  Junction transactions  less  $36.6m  provision  for diminution  in  value  of  investment  in associated  companies  and  hotels  in Myanmar 

PATMI after EI  155.7  132.7  17.3 

Net Profit ­ by Geographical Location

31 

Business Segment 

FY2005 $m 

FY2004 $m 

% Chg  Comments 

Property 

Trading  111.9  97.2  15.1 • Maiden  contributions  from Park  Infinia  at Wee  Nam in Singapore  and higher  contributions  from China’s residential projects 

Investment  39.7  32.4  22.5 • Higher interest income and write­back of deferred tax provision for properties in Singapore 

Hotels / Resorts  0.2  (6.2)  nm • Improvement mainly  from recovery of  loan provided to Bintan Lagoon Resort 

Others  2.7  9.3  (71.0) • Lower group tax relief compared with 2004 

PATMI before EI  154.5  132.7  16.4 • Better  contributions  from  trading  projects  and investment properties 

EI  1.2  ­  nm • Gain  of  $37.8m  from  Bugis  Junction  transactions less  $36.6m  provision  for  diminution  in  value  of investment  in  associated  companies  and  hotels  in Myanmar 

PATMI after EI  155.7  132.7  17.3 

Net Profit ­ by Business Segment

32 

à  Land price  :  $1.2 bil à  Site area  :  20.6 ha à  GFA  :  270,000 ­ 570,000 sm 

Source : URA 

BFC 

Marina Bay IR ORQ 

The Esplanade 

“Necklace of attractions" in the Marina Bay ­ the IR, the Business and Financial Centre and The Esplanade. 

Marina Bay IR 

Marina Bay

33 

Residential Demand and Prices on the Uptrend 

181.4 

* Data includes completed new units sold from Year 2000 onwards 

URA Private Residential Demand and Price Index 

5,785 

8,955 9,565 

5,520 6,096 

8,171 

5,406 

7,189 

9,485 

5,156 

173.1 

151.6 

100 

134.2 132.8 

117.2  115.1  112.8  113.8 118.2 

0 

2,000 

4,000 

6,000 

8,000 

10,000 

12,000 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000* 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

Units 

80 

100 

120 

140 

160 

180 

Index 

Total Primary Demand Price Index 

Source : URA

34 

Further Upside for Office Rentals and Occupancy 

78 

80 

82 

84 

86 

88 

90 

92 

1Q01 

2Q01 

3Q01 

4Q01 

1Q02 

2Q02 

3Q02 

4Q02 

1Q03 

2Q03 

3Q03 

4Q03 

1Q04 

2Q04 

3Q04 

4Q04 

1Q05 

2Q05 

3Q05 

4Q05  0 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 Islandwide Occupancy 

Prime Rentals 

%  S$psf/mth 

87.2% 

Source : URA, CBRE

35 

Singapore Office Supply (2005­2010) 

Source : URA, CBRE and KLL 

Expected Completion  Proposed Office Projects  NFA (sf) 

2005  No new supply  ­ 2006  3 Church Street  372,865 

Parakou Building  63,723 One Raffles Quay  1,310,000 VisionCrest  144,295 Sinsov Building (A&A)  29,126 SIF Redevelopment  84,390 Sub­ total  2,004,399 

2007  No new supply  ­ 2008  Central  411,167 

Selegie Rd (Hotel/Office/Shopping Ctr)  182,988 Sub­ total  594,155 

2009  No new supply  ­ Total (2005­2009)  2,598,554 2010  BFC (Phase 1)  1,646,876

36 

Office Occupancy Costs 

n  Singapore ranked 77th among 117 cities in 46 countries in cost competitiveness study 

City  US$  City  US$ London (West End)  18,740  Sydney  7,930 Washington D.C.  15,370  New York City (Downtown)  7,560 

Hong Kong  15,000  Moscow  7,550 Paris  13,980  Dubai  7,180 

Frankfurt  12,830  New Delhi  6,650 Tokyo (Central 5 Wards)  11,870  Perth  5,440 

Munich  10,820  Singapore  4,770 Edinburgh  9,000  Shanghai (Puxi)  4,710 

Seoul  9,870  Beijing  4,680 Mumbai  8,490  Taipei  4,600 

Source: DTZ (Global Office Occupancy Costs Survery ­ Jan 2006) 

Global Office Occupancy Costs (in US$ per workstation per annum)

37 

n  Singapore  ranked  63rd worldwide,  attractive  compared  to  other Asian cities 

Office Occupancy Costs 

Ranking  City  US$/sf/annum  Ranking  City  US$/sf/annum 1  London (West End), England  178.67  27  New York ­ Midtown Manhattan  53.69 2  Tokyo (Inner Central), Japan  131.10  31  Taipei, Taiwan  48.16 3  Tokyo (Outer Central), Japan  123.39  35  New Delhi, India  43.06 4  London (City), England  119.11  37  Washington DC (CBD)  41.84 5  Paris, France  89.58  39  Ho Chi Minh City, Vietnam  41.69 7  Dublin, Ireland  81.18  41  Amsterdam, Netherlands  40.72 8  Hong Kong  75.85  43  Shanghai (Pudong), China  40.49 9  Edinburgh, Scotland  75.80  44  Sydney, Australia  40.45 15  Frankfurt, Germany  63.57  45  Boston (CBD)  39.65 19  Seoul, South Korea  61.74  47  Shanghai (Puxi), China  38.83 20  Milan, Italy  60.99  50  Ottawa, Canada  37.62 23  Mumbai (Bombay), India  56.43  63  Singapore  33.71(S$4.70psf/mth) Source: CBRE (Aug 2005)  USD:SGD=1.67 

Global 50 Index (by occupation cost in US$ psf per annum)

38 

n  About 1.6 mil sf of attributable GFA Site  Location  Tenure  Attributable  Attributable  Total 

Land Area  GFA  Units (sf)  (sf) 

The Tresor ^  Duchess Road  999­yr  80,504  112,689  62 Ritz Residences (60%) ^^ *  Devonshire Road  Freehold  47,793  133,820  157 Avenue Park (52%)*  Sixth Avenue  Freehold  89,866  125,813  193 The Crest @ Cairnhill  Cairnhill Road  Freehold  11,183  31,310  15 Naga Court  Bukit Timah Road  Freehold  49,168  110,628  74 Keppel Bay Plots 1 (30%)*  Keppel Bay Drive  99­yr  269,938  624,521  1,000 Keppel Bay Plot 3 & 6 (30%)*  Keppel Bay Drive  99­yr  201,413  220,811  408 Keppel Bay Plot 4 (11.7%)*  Keppel Bay Drive  99­yr  36,207  40,300  234 BFC (Phase 1) Residential (33.3%)*  Marina Blvd/Central Blvd  99­yr  n.a.  197,338  421 Total  786,072  1,597,230  2,564 

* KLL’s stake ^  Includes 28 units sold ^^ Based on amalgamated site 

Singapore Residential Landbank

39 

Rentals in Asia n  Rising rentals in both residential and office markets 

Source : JLL

40 

n  About 2.1 mil sm of total GFA Site  KLL's Stake  Total Land Area  Total GFA  Total 

(%)  (sm)  (sm)  Units 8 Park Avenue *  99%  33,432  133,393  946 Park Avenue Central  99%  28,488  99,708  708 Villa Riviera  99%  153,726  53,796  168 Tianjin Villas  100%  133,400  56,000  160 Wuxi Township  50%  352,534  671,053 #  5,000 The Botanica ^  44%  419,775  1,049,438 #  8,166 Total  1,121,355  2,063,388  15,148 

* Includes 5 blocks launched ^ Includes Ph 1 launched #  Includes commercial space 

China Residential Landbank

41 

n  About 1.7 mil sm of total GFA 

* Include units sold (405 units in Elita Promenade, 55 units in Villa Arcadia at Srinakarin and 18 units in Villa Riviera as of 31 March 2006) 

#  Includes commercial space 

Country  Site  KLL's Stake  Total Land Area  Total GFA  Total (%)  (sm)  (sm)  Units 

India  Elita Promenade  *  51%  96,800  193,308  1,573 Condominium in Kanakapura  51%  68,800  148,245  1,064 Sub­total  165,600  341,553  2,637 

Indonesia  Cakung Township  51%  2,700,000  700,000  7,000 Sub­total  2,700,000  700,000  7,000 

Thailand  Villa Arcadia at Srinakarin *  45.45%  159,746  84,440  367 Villa Arcadia at Watcharapol  66.72%  124,912  68,314  270 Sub­total  284,658  152,754  637 

Vietnam  Villa Riviera  *  90%  59,934  32,450  101 Saigon Sports City  90%  740,000  441,000 #  3,000 Sub­total  799,934  473,450  3,101 

Total  3,950,192  1,667,757  13,375 

Other Overseas Residential Landbank