Instituto Inmobiliario (130508)

Alberto Arenas Pizarro 1

PRESENTACION DEL PROFESOR

INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto, Perito Judicial, Perito Tasador D.O. Nº 35640 de fecha 22/10/1996, SCV (Senior Certifiel Valuer) Nº 9387 del IREI (International Real Estate Institute), Director docente y profesor de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de

Chile, Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la Universidad de Chile, de la Universidad de Las Américas, y de la Universidad Tecnológica Metropolitana, Profesor de Tasaciones de la Escuela de

Ingeniería en Gestión y Administración Inmobiliaria de la Universidad de Las Américas, Profesor de Gestión Inmobiliaria de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Tecnológica Metropolitana, Past-Presidente de la

Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH), Autor como responsable técnico del texto del Manual de Tasaciones del MINVU, Profesor de capacitación de cursos de tasación para profesionales del

MINVU, del SII, del Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de Corredores de Propiedades, Presidente de la Sociedad Anónima Compañía de Tasaciones Arenas y Cayo S.A., Profesor de

Construcción II de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor del Taller de Evaluación de Proyectos Inmobiliarios de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración de la Universidad de las

Americas, Presidente de la Asociación de Peritos Judiciales de Chile, socio principal de A.A. & A.A. Alberto Arenas y Arquitectos Asociados, Director Ejecutivo de Organización de Capacitación CAADEM Ltda.,

Presidente de la compañía de Tasaciones Arenas y Cayo S.A. Secretario Técnico designado por la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile para la Norma Nacional de Valoración. Profesor invitado por la Universidad

Politécnica de Cataluña en inauguración del Doctorado Internacional de Valuación Inmobiliaria. Profesor invitado por la Universidad Nacional de Medellín para dictar un Seminario Post-Titulo en Valuación

Inmobiliaria (Colombia); participación en Congresos de valuadores en Chile (Tomé, Panquehue) y en el extranjero (Tarragona, España; Isla Margarita, Venezuela; Buenos Aires, Argentina; Quito, Ecuador; Ciudad de

Panamá, Panamá, San José, Costa Rica)


CURSO DE TASACION INMOBILIARIA

INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

* Estructura del Informe de Tasación* Métodos de mercado:

* Análisis comparativo de mercado* Capitalización de la renta* Costo de reposición

CONTENIDOS DEL CURSO


ESTRUCTURA TIPO DEL INFORME DE TASACION

Capítulos y Subcapitulos

1. SINGULARIZACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO

* Singularización geográfica

* Singularización legal (datos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: fecha, número, fojas y año de inscripción).

* Singularización tributaria (Rol del SII)

* Singularización de destino (uso determinado por el SII).

* Objeto de la tasación: garantía hipotecaria; partición; determinación de seguro; peritaje; operación de compraventa; juicio; etc.


2. DESCRIPCION DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADOEL INMUEBLE

* Condición de urbano o no urbano.* Destino* Infraestructura urbana* Equipamiento urbano* Accesibilidad vial* Afección a expropiaciones.* Afección a utilidad pública.* Presencia de factores sensoriales

* Olfativos.* Auditivos* Visuales

* Areas afectas a “no edificación” o “edificación restringida” (Art 2.1.17 de la O.G. de U. y C.).

* Mala calidad del suelo: presencia de terrenos de rellenos,salinos, con napas freáticas, u otras perturbaciones (Art. 5.7.13de la O.G. de U. y C).

* Terrenos innundables o potencialmente inundables.* Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones

acentuadas, etc.


* Zonas de actividad volcánica.

* Zonas próximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos,

oleoductos, gasoductos, aeropuertos, etc).

* Zonas próximas a áreas de alto riesgo de incendio y contaminación

(bosques, vertederos de basura, zonas de radioactividad,

almacenamiento de explosivos y productos inflamables, químicos,

tóxicos, etc).


• El terreno:

* Superficie* Forma* Relación frente – fondo* Topografía* Presencia de construcciones obsoletas* Expropiación* Utilidad pública* Servidumbres de tránsito, de servicios, de vista* Acequias* Torres de alta tensión* Entorno de medianeras* Fondo de quebrada* Coeficiente de constructivilidad

3. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL


• Lo edificado:

* Superficie edificada* Afecto a decreto de demolición* Afecto a decreto de insalubridad* Afecto a decreto de monumento histórico* Expropiación* Utilidad pública* Clasificación de las construcciones (título 5; capítulo

3 Art. 5.3.1. y 5.3.2. O.G. de U. y C). * Calidad edificada. * Legalidad de lo edificado* Fecha de inicio de la vida útil (Recepción Final)* Superficie de prorrateo en el caso de acogimiento a las disposiciones de venta por piso (asignaciones de uso y goce exclusivo, disposiciones del reglamento de copropiedad, ex Ley 6071).* Calidad arquitectónica

* Las obras complementarias


4. TASACION

* Enfoque a emplear.

* Análisis de referencias:

* Captación.

* Homologación

* Hegemonización.

* Tasación de inmuebles

* Terreno

* Edificaciones

* Obras complementarias

5. MARCO REFERENCIAL DE EXTENSION DEL INFORME (ANOMALIAS)

6. DECLARACION ETICA

7. ANEXOS


EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

Definiciones

El enfoque por comparación de mercado permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO



Implicancias del Valor de Mercado

• Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo.• Alguien desea vender pero no está forzado a vender a

cualquier precio.• La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o

situaciones económicas criticas.• Las partes no están relacionadas y actúan

independientemente.




Implicancias del Valor de Mercado

• Ambas partes (oferta y demanda) están informadas y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta.

• La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable.

• No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés especial.




Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.

Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.

Principios de Valoración




Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita obtener el mayor valor.

Principios de Valoración




• Supone mercado con competencia perfecta.• No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y

representativo.• Requiere información suficiente (cantidad y calidad). • La información es variable en el tiempo.

Limitaciones




• Para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos inmobiliarios.

• No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

Aplicaciones



Definición del enfoque comparativo

Este enfoque consiste en efectuar la valoración de un inmueble según el análisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario.


PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


La ecuación de valor por comparación

Ti = Sup m² X UF/M² (ESM)




Etapas del procedimiento

• Inspección física del inmueble y su entorno:• Localización, el sector y la vecindad.• Terreno – construcciones.

• Documentación técnica y legal:• Legalidad de construcciones, expropiaciones,

servidumbres, etc.

• Conocimiento de disposiciones normativas:• Plan regulador, usos y constructibilidad.• Dotación de servicios públicos.




• Análisis de la propiedad.• Inspección física del inmueble y su entorno.• Documentación técnica y legal.• Conocimiento de disposiciones normativas.

• Estudio de mercado inmobiliario.• Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal.• Análisis de la propiedad en relación a su mercado en

base a estadística sistematizada de mercado.





• Recopilación de información.• Características para seleccionar.• Verificación de la información (control de calidad).• Análisis de la propiedad en su mercado.• Tasación del inmueble problema.• Reconciliación de valores.





Ecuaciones para ser aplicadas en la tasación con enfoque por comparación de mercado:Se reconocen dos ecuaciones generales a saber:

Ecuación para la tasación de terrenos:


Tt = M² t x $M²t



Tasación de un terreno de 1000 m² en el que el valor UF/M² de terrenos similares determinado por enfoque de comparación de mercado es de UF/M² 8,00.

Por lo tanto, 1000 m² de superficie (singularizándose cómo se ha determinado) x UF/M² 8,00 = UF 8.000.

EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO


Ecuación para la tasación de inmuebles (suelo con edificaciones).


Ti = M²e x $ M²e



EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO


DEFINICIONES

Rentabilidad estática: corresponde al método de tasación del valor de las rentas derivadas de cánones de arriendo , llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor presente tras la aplicación de una tasa de descuento apropiada.

Rentabilidad dinámica: corresponde más bien a una derivación del método de evaluación de proyectos, en este caso aplicado principalmente a la determinación del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la ejecución material de dichos proyectos.

EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD


Valor de renta: Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos rentas o beneficios durante su vida útil, los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podría valer. Corresponde al valor de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipación).

Renta bruta anual: Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas durante un año.

TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA

Definiciones



Renta neta anual: Corresponde a la renta bruta anual a la que se le ha deducido los gastos de mantenimiento necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida útil así como las expectativas de ocupación.

Renta perpetua: Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros que genere el bien, descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de interés normal de mercado sobre la inversión.


Definiciones



Tasa de interés: precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos, en otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo.

Tasa de amortización: operación contable mediante la cual se distribuye el costo o gasto incurrido en la adquisición de un bien, entre cada uno de los períodos que componen su vida económica o su vida útil.


Definiciones



Vida económica: lapso de tiempo en el cual la edificación no representa costos para su funcionamiento por deterioro u obsolescencia.


Definiciones




Problemas que presenta el procedimiento:

• La tasa de capitalización depende de factores externos al propio bien.

• Diferentes beneficios netos, valores de capitalización distintos.

• Los factores de valoración sensibles a las variaciones de la economía.

• Resultados variables ante cambios menores en los parámetros de cálculo.


Características del enfoque




Problemas que presenta el procedimiento:

• Difícil respaldo técnico dada la falta de información procesada del mercado inmobiliario de arriendos.

• Preferencias de compra de inmuebles más que a su arriendo.

• Supone mercado de arriendos con competencia perfecta.

• No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.

• Requiere información suficiente (cantidad y calidad).





Aplicaciones de la tasación por rentabilidad estática

• Fijar el valor de tasación por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtención por comparación de mercado.

• No es aplicable en principio a monumentos nacionales o en general a productos inmobiliarios habitualmente no arrendables.





Aplicaciones de la tasación por rentabilidad estática

• Desarrollar asesorías en inversión en inmuebles.• Ser empleada, las más de las veces, como un camino

complementario y no como un camino único de encuentro con el valor de tasación.

• Ser utilizada tanto para el análisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.



El procedimiento de tasación

• Análisis de la propiedad.• Análisis del mercado de arriendos.• Determinación de valores.• Gastos (del propietario) a considerar en la

determinación de la renta neta.• Gastos relacionados con el inmueble a no ser

considerados en la determinación de la renta neta.• Determinación de meses de desarriendo.






• Determinación de la tasa de descuento.

td = Rba Vci

• Ecuación de rentabilidad estática para la tasación de inmuebles.

Ti = Rna td



Ti = (m² x UF/M² de canon arriendo mensual x 12 meses) – (gastos de conservación + desarriendo)

tasa de descuento



• Lo anterior pero, expresado en forma más detallada corresponde con:



EJEMPLIFICACIÓN DE TASACIÓN POR RENTABILIDAD ESTÁTICA

Tasación de un departamento de 80 m² con canon de arriendo de $ 300.000 mensuales:

• Determinación de la tasa de descuento:• La renta bruta anual (Rba) de departamentos similares,

supongamos, se ha determinado en $ 300.000 x 12 meses, igual a $ 3.600.000.

• El valor comercial de venta (Ti) de departamentos similares, supongamos, se ha determinado en $ 37.000.000 según enfoque de comparación de mercado.

• La tasa de descuento será por lo tanto:

Td = Tba = $ 3.600.000 = 0,09729 Ti $ 37.000.000


• La tasación por rentabilidad del departamento será:

Ti = Rna td

• La renta neta anual (Rna) es:

$300.000 canon de arriendo mensual x 10.5 meses = $ 3.150.000 (Rna).

• Por lo tanto, la tasación del depto. de:

$ 3.150.000: = $ 32.377.428. 0.09729


Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

• (-) Inversión:• Terreno.• Obras de demolición.• Obras de infraestructura de urbanización.• Obras de construcción:

• Obras de edificación.• Obras complementarias

• Honorarios profesionales y remuneraciones de personal.• Financiamiento de créditos.• Operaciones de compraventa.


TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO



• (-) Inversión:• Promoción (corretaje).• Transferencias (notaria, conservador, tramitación

del crédito bancario, etc.).• Post venta.

• (+) Recuperación de la inversión.• Ventas.• Administración.• Arriendos.• Concesiones .





U = (-) Inversión en el tiempo (T, terreno; C, construcción; H, honorarios; F, financiamiento)

(+) Recuperación de la inversión en el tiempo (operaciones de: CV, compraventa; A, arriendos; Ad, administración).




El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibilidad que determina la aplicación, al terreno que se tasa, de la normativa vigente.

Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales:

• Líneas oficiales.• Afección a utilidad publica.• Consideraciones de urbanización.

El análisis de cabida





• Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicables:

• Intercomunal, comunal, seccional.• Zona, sector o subsector en que se emplaza el

terreno:• Áreas de riesgo, protección o restricción.• Área o inmueble de conservación histórica.• Zona típica o monumento nacional.







• Área donde se ubica el terreno:• Urbana.• Expansión urbana.• Restricción.• Rural.• Declaratoria postergación de permisos.







• Usos de suelos permitidos.• Subdivisión predial mínima.• Densidad máxima.• Altura edificación. Máxima.• Sistema de agrupamiento.• Coeficiente de constructibilidad.







• Coeficiente de ocupación suelo.• Rasante.• Adosamiento.• Distanciamiento.• Cierros.• Ochavos.





Consideraciones especiales del análisis de cabida:

• Conos de sombra.• Conjunto armónicos.

A) Condición de dimensión.B) Condición de uso.C) Condición de localización y ampliación.

• Aplicaciones de las condiciones correspondientes a conjuntos armónicos.




ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) inversión en el tiempo* (+) recuperación de la inversión en el tiempo*

U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*

Al despejarse el valor del terreno tenemos:

t = (-) U (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

(*) = con la consideración de las respectivas tasas de interés o de descuento en el tiempo.



Consideraciones preliminares

Circunstancias a considerar:• Se trata de determinar el costo actual de ejecución

material de lo construido.• Aplicable sólo a lo construido.• La obtención del costo actual se hará por:

• Reposición o reproducción.• Reemplazo.

• Se trata de un método siempre perfeccionable.• Aplicable para lograr el valor del inmueble sólo cuando

hay correspondencia entre el uso actual del suelo y el del inmueble.

EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION



Usos• Resoluciones judiciales.• Arbitrajes civiles.• Valoraciones para compañías de seguros.• Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario

urbano.• Valuación de lo construido en expropiaciones urbanas o

rurales.





Usos• Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la

evaluación de proyectos inmobiliarios.• Controlar avances y gastos de una obra en ejecución.• Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones

nuevas habituales.





Normativas nacionales de tasación• El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional

del MINVU.• Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de

bienes raíces agrícolas o no agrícolas.





• El costo histórico u original.• El presupuesto al día el cual a su vez puede ser:

• Detallado.• Simplificado.• Utilizando el método unitario de cubicación

presupuestada sistematizada.


EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION


• Altura de edificación.• Calidades de edificación nueva (según descripción de las

Resoluciones del MINVU).• Emplazamiento territorial.

La cubicación presupuestada sistematizada




Planillas bases para preferir valores de edificación normada en UF/M²





Planilla Base para referir valores de edificación no normada en UF/M²





La Determinación del Valor de las Obras Complementarias




Actualización de valores unitarios de costo de reposición

Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores UF/M² de edificación así como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias.

El procedimiento de actualización de valores UF/M² de edificación obliga a efectuar nueva captación de referencias del mercado de la construcción y a nuevo análisis de los valores unitarios de las partidas de obras complementarias.




Depreciación

Esta depreciación funcional, de ser constatada, se presenta como:

• Un aumento de valor por remozamientos efectuados.• Una pérdida de valor por deterioros no reparados.




VALOR RESIDUAL

VALO

R D

E LA

ED

IFIC

ACIO

N

EDAD EN AÑOSRejuvenecimiento

Aumento de Valor porremozamiento

Envejecimiento

Pérdida de Valor porDeterioro




EJEMPLIFICACIONES DE APLICACIÓN DE LOS ENFOQUES DE TASACION


ECUACION PARA TASACION POR COSTO DE REPOSICION CON DEPRECIACION

Ti = Tt = m² x UF m²

+ Te = m² x UF x cd m²

+ Toc = m² x UF x cd m²


EJEMPLIFICACION DE TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN CON DEPRECIACIÓN

Tasación de un colegio de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m² edificados. Clase C con recepción final el año 1987 (20 años de antigüedad) con mantención normal.

Tt = 3.500 m² x UF/M² 5,00 obtenidos por enfoque de comparación de mercado = UF 17.500.

Te = 1.850 m² x UF/M² 20,00 obtenidos por cubicación presupuestada sistematizada = UF 37.000 x 0,78 cd (coef. de depreciación) = UF 28.860.

Toc = según detalle partida por partida = UF 1.850 x 0,78 cd = = UF 1.443.

Valor de tasación = UF 47.803.


EJEMPLIFICACION DE TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN CON DEPRECIACIÓN

OBTENCION DE VALOR DE CONSTRUCCION CON FACTOR DE COMERCIALIZACION

Ti

(-) Tt

Tc

Tc = Te (95%)+ Toc ( 5%)

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