DIAGNOSTIC IMMOBILIER ANALYSE · Le but était de pouvoir rédiger le document le plus complet et...

D04D04D04D04 - 16, bvd Pereire 75017 PARIS - diagnostic immobilierdiagnostic immobilierdiagnostic immobilierdiagnostic immobilier - Philippe MONGAUZE Architecte – / 25

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Philippe MONGAUZE

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DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Copropriété :

16, bvd Pereire 75017 PARIS Représentée par :

Cabinet IMMODEFRANCE 20, rue Treilhard 75415 PARIS CEDEX 08

Philippe MONGAUZE - Architecte D.P.L.G. - 137, avenue de la République 94300 Vincennes Tél : 09.51.47.53.49. - Mail : [email protected]

Ordre des Architectes n° 074216 - Code APE 71.11Z - SIRET 504464645 000 28

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D04D04D04D04 - 16, bvd Pereire 75017 PARIS - DIAGNOSTIC IMMOBILIER - Philippe MONGAUZE Architecte – / 23

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PREAMBULE :

Suite à la demande de madame ROMIEU, du cabinet IMMODEFRANCE, le 04 avril 2011, et à nos visites sur place en compagnie du Conseil Syndical, nous

avons eu l'honneur d’adresser à la copropriété une proposition de contrat en vue de la rédaction d’un dossier de diagnostic immobilier. Suite au vote de notre mission en assemblée générale, nous nous sommes rapprochés de Madame ROMIEU et du Conseil Syndical pour réaliser différentes visites sur place. Nous avons effectué des visites complètes des parties communes, (façades boulevard, cour centrale, cour fond de parcelle, caves, halls, escaliers principaux et escaliers de service, couverture et parties communes des chambres de service) ainsi que de l'ensemble des lots privatifs significatifs où des désordres intérieurs pouvaient être dus à des causes extérieurs, particulièrement au niveau des descentes d'eau.

Le but était de pouvoir rédiger le document le plus complet et le plus précis possible pour éclairer la copropriété sur l’étendue des travaux à réaliser, leurs urgences et leurs montants afin de les planifier au cours des années à venir dans le meilleur ordre possible, technique et financier.


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PRESENTATION :

Ce dossier de diagnostic immobilier est divisé en trois parties : - Première partie : ANALYSE DE LA COPROPRIETE - page 5 Ce chapitre décrit les différentes parties de la copropriété, liste les désordres. Il préconise des solutions pour y remédier. Deux codes viennent compléter les remarques et les illustrations :

+ État de la partie décrite : Bon …………………………….... Mauvais ………………………... Très mauvais ……………...…. + Urgence des réponses à apporter aux désordres constatés : Long terme (5 ans et +)…… Moyen terme (1 à 4 ans)…. Urgent (dans l’année)……... - Deuxième partie : RECAPITULATIF / ESTIMATIF - page 20

Ce chapitre résume les différents travaux à mener par degré d’urgence. Un estimatif financier vient compléter cette liste pour éclairer la copropriété sur les montants nécessaires à la réalisation de ces travaux.

- Troisième partie : CONCLUSIONS - page 22

Cette dernière partie donne les grandes directions que nous conseillons à la copropriété de suivre dans les années à venir pour assurer l’entretien et la pérennité des bâtiments au cours du temps.


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SOMMAIRE :

Préambule ……………………………………………...................... p 02 Présentation …………………………………………………….….. p 03 Sommaire …………………………………………………………..… p 04 Analyse de la copropriété ……………………..……………… p 05 I) Parties communes extérieures ……………….… p 05 a) Façade boulevard Pereire …………………………..…… p 05 b) Façades cour centrale …………………………..…… p 05 c) Cage d’escalier de service bât A …….….

d) Façade cour fond de parcelle …….…...…………………. p 09 e) Cage d’escalier de service bât B …….….

f) Couverture ………………………….……… p 14

II) Parties communes intérieures ………………….................................. a) Hall et cage d’escalier bâtiment A… … b) Hall et cage d’escalier bâtiment B… …………………. c) Caves …………………………...……………………….. d) Chambres de bonnes bât A et B …….….

III) Réseaux en parties communes …………….................... a) Eau ………………………………..…………………….. b) Gaz …………………………………………………... c) Électricité …………………………………………

d) Chauffage …………………………………………

Récapitulatif/Estimatif ………………………………………………….

Conclusions ……………………………………………..……………………….

Conclusions …………………............……………………………….

Vue aérienne de la copropriété

p 02 p 03 p 04 p 05 p 05 p 05 p 06 p 07 p 08 p 09 p 10 p 11 p 11 p 12 p 13 p 14 p 15 p 15 p 17 p 18 p 19 p 20 p 22


ANALYSE DE LA COPROPRIETE :

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Les façades de la copropriété sont très encrassées et fissurées.

Des désordres sont notables sur toute la façade. Les baies et métalleries doivent être traitées.

I) Parties communes extérieures

a) Façade boulevard PEREIRE

Descriptif Désordres Préconisations sommaires

La copropriété du 16, boulevard PEREIRE, dans le 17ème arrondissement de Paris est de type haussmannien tardif. Elle a été réalisée en 1927 par l’architecte H. DUBOUILLON. Elle est édifiée sur une parcelle trapézoïdale de 675m2 située le long du côté nord du boulevard Pereire. Une des particularités de cet ouvrage est le mélange des matériaux, pierre et béton, que l’on commence à voir dans Paris à cette époque. La façade du bâtiment boulevard s'étend sur rez-de-chaussée, sept étages principaux dont le dernier légèrement en attique et un dernier niveau abritant les chambres de bonnes sous combles. Si l’immeuble ne compte pas de commerce en propre, la partie droite du rez-de-chaussée est occupée par un cabinet d’avocats et la gauche par la loge de la gardienne. Séparant les deux locaux, une porte cochère en verre et fer forgé donne sur un vaste hall. La façade en pierre est tramée de manière régulière avec une partie en bow-window à l’aplomb de la porte cochère, autour de laquelle, dans les étages supérieurs, s’organisent des balcons ponctuels au R+2 et filant au R+6 et R+7. Les entourages de baies, appuis et sous-faces de balcons sont des parties pierre très travaillées, aux motifs art déco. Les baies sont équipées de larges fenêtres bois équipées de persiennes métalliques. Chaque baie est équipée de garde-corps en fer forgé, à l'image des balcons. Une descente pluviale côté gauche de la façade guide l'eau de ruissellement depuis le toit jusqu'aux caves. Un précédent ravalement a dégradé le calcin de la façade et l'a fragilisé, accentuant l’aspect « grêlé » de cette dernière.

Illustrations

La façade porte les traces d'une forte pollution et de nombreuses dégradations. Dans les parties hautes, la pierre est très abîmée ponctuellement, suite à des éclatements de fers à béton ou des fissurations dans les balcons. La multiplicité de ces détériorations demandera un véritable travail de maçonnerie. L’encrassement est suffisamment avancé pour qu’il devienne difficile de retrouver une pierre parfaite. Les baies et les garde-corps devront également être traités en profondeur afin d’éradiquer leur détérioration. Les bois ont près d’un siècle et malgré l’âge, ils semblent sains en leur structure et donc traitables.

Dans son état actuel, la façade boulevard nécessite un ravalement rapide. Les fissurations et épaufrures se multiplient. La pierre se dégrade rapidement sous l’action de l’eau et de la pollution. Les parties béton, dans les derniers niveaux, sont les plus atteintes, car ce matériau est encore plus sensible que la pierre à l’érosion du temps. Un nettoyage complet par hydro-gommage doit être envisagé, car un nettoyant simple n’y suffirait pas. Des parties planes devront être poncées ponctuellement. En parallèle des travaux de nettoyage et de maçonnerie, le traitement des baies et garde-corps devra être mené, en incluant un traitement ponctuel fort des zones touchées et la mise en œuvre générale de produits spécifiques aux supports.

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Le dernier niveau est particulièrement touché par d’importantes fissures, mais les appuis de baies doivent également être réparés.

b) Façades cour centrale


Les façades donnant sur la cour appartiennent toute à la copropriété. Côté bâtiment A, elles s’étendent sur rez-de-chaussée plus 7 niveaux et chambres de bonnes sous mansards. Côté bâtiment B, elles s’étendent sur rez-de-chaussée plus 6 niveaux et chambres de bonnes sous mansards. Les façades sont composées de briques avec des bandeaux de recoupement périphériques au R+6 et R+7 recouverts de zinc, l’ensemble formant un T dont la barre supérieure coure au long de la contre-façade du bâtiment A. Chaque baie est équipée d’un appui en béton, la majorité étant composée de portes fenêtres, elles sont équipées de garde-corps en fer forgé Les appuis ne sont pas protégés. La contre-façade du bâtiment boulevard est équipé de coursives en béton armé qui sont desservies par l’escalier extérieur de service. Le sol de la cour est recouvert de mosaïques formées de carrelages en opus incertum à tendance clair avec une bande périphérique plus bleue et plus foncée constituée des mêmes matériaux. Une descente pluviale traverse les niveaux de la coursive et une autre à son exact opposé reprend les eaux pluviales de la couverture du bâtiment B. Les menuiseries sont principalement en bois et toutes les portes fenêtres sont équipées de persiennes métalliques.

Illustrations

Les façades sont fortement encrassées, particulièrement au niveau des appuis des derniers niveaux et des bandeaux périphériques. Des traces de coulures recouvrent une grande partie des façades. On note de très fortes traces de dégradations dans les maçonneries des étages supérieures, mais également au niveau des appuis de baies, dont certains ont cédé sous l’effet de la corrosion de leurs fers de structure, laissés à vif. Les persiennes sont dans un bon état structurel mais très touchés par l’encrassement. Les fixations des garde-corps doivent être vérifiées et reprises si nécessaires. On constate de nombreuses reprises de scellement sur la façade.

L’état actuel des maçonneries de la façade réclame un ravalement urgent et complet. De nombreuses fissures importantes sont apparues et doivent être traitées dans les meilleurs délais. Les maçonneries des balcons doivent également être reconstituées et les fers traités. Elles devront recevoir un traitement méthacryl qui limitera les infiltrations et les détériorations dans le temps. Les zincs doivent être remplacés car ils n’assurent plus leur rôle de protection des bandeaux de recoupe-ment. Les traitements tradition-nels de ravalement (net-toyage, mise en peinture) devront également être réalisés. Un hydro gommage des briques est également nécessaire, car un simple lavage ne suffira pas au vu de l’encrassement.

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Les recouvrements en zinc, qui sont censés protégés les maçonneries, ne remplissent plus leurs offices et devront être remplacés. Le filet anti-pigeons en couverture permettra de ne pas remplacer ces éléments.


Les désordres dans la cage d’escalier de service sont de trois ordres : - Maçonnerie : des fers sont à vifs et

font éclater le béton.

c) Cage d’escalier de service bâtiment A


Urgence Illustrations

La cage d’escalier de service est située en façade extérieure. Elle dessert les 7 niveaux supérieurs de l’immeuble et au 8ème étage les chambres de service. Chaque palier est une coursive en façade qui permet l’accès aux cuisines des deux appartements de chaque étage. L’ensemble est réalisé en béton armé. L’escalier tourne autour d’une ancienne cage de monte-charge, déposé à ce jour. Les réseaux d’électricité et de gaz sont contenus dans deux colonnes coffrées dans les angles de l’escalier. Les réseaux sont plus détaillés au sein du chapitre III. Les évacuations des balcons sont réalisées par des siphons de sol se reprenant dans une descente sur la hauteur de l’immeuble.

L’escalier, comme les garde-corps maçonnés bordant les coursives de chaque étage, présente des défauts de maçonnerie. Lors du ravalement des façades de la cour, ces problèmes devront être gérés. Les murs ne présentent pas de défauts majeurs mais sont dans un très mauvais état général. Les coffrages dégradés devront être repris et repeints. L’évacuation des eaux des coursives est réalisée par des siphons de sol en point bas de forme de pente des coursives. Les évacuations sont en mauvais état et fuyardes. Les réseaux sont en mauvais état (réseau gaz) ou très chaotique (réseau électrique courants forts et faibles).

Traitement des maçonneries, passivation des fers et reconstitution des ouvrages. Rebouchages des fissures. Mise en peinture des murs. Réparation, mise en peinture. Dépose de l’ensemble du réseau. Mise en œuvre d’éléments neufs avec siphon de sol neuf. Mise en œuvre d’une étanchéité circulable de sol. Réfection des réseaux, mise sous goulotte unique des réseaux électriques courants faibles.

- Réseaux : l’empilage dans le temps des différents réseaux crée une cacophonie visible de tous. - Aspect général : l’ensemble est très dégradé et doit être remis à niveau avec le ravalement.

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Les façades en brique sont très encrassées. Les appuis maçonnés sont fissurés et doivent être reconstitués et protégés.

d) Façade cour fond de parcelle


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La façade arrière s’étend sur rez-de-chaussée et six étages. De même que sur la façade arrière du bâtiment boulevard, l’escalier de service est extérieur et dessert une coursive à chaque niveau ainsi que les chambres de service au 7ème étage. Le bâtiment, à ce niveau est en U autour d’une courette centrale. L’immeuble est édifié à ce niveau en briques, à l’image des façades de la cour centrale, moins les ornements. Les baies sont équipées de grilles et l’on trouve à chaque niveau un ancien sanitaire, aujourd’hui désaffecté. Ici aussi, les réseaux circulent par le biais de la cage d’escalier de service.

Les façades sont fortement encrassées, particulièrement au niveau des appuis des derniers niveaux et des bandeaux périphériques. Des traces de coulures recouvrent une grande partie des façades. On note de très fortes traces de dégradations dans les maçonneries à tous les niveaux et particulièrement au niveau des appuis de baies, dont certains ont cédé sous l’effet de la corrosion de leurs fers de structure, laissés à vif. Les grilles qui protègent les baies sont corrodées. Certains appuis de maçonnerie recouvrant ne sont protégés par du zinc, ce qui est nécessaire légalement pour éviter toute infiltration dans l’appartement à l’aplomb.

L’état actuel des maçonneries de la façade réclame un ravalement complet. Les maçonneries des appuis et des parties hautes de la façade doivent également être reconstituées et les fers traités. Elles devront recevoir un traitement méthacryl qui limitera les infiltrations et les détériorations dans le temps. Les traitements traditionnels de ravalement (nettoyage, mise en peinture) devront également être réalisés. Un hydro gommage des briques est également nécessaire, car un simple lavage ne suffira pas au vu de l’encrassement. Des recouvrements en zinc devront être mis en œuvre.

Outre les opérations classiques de ravalement (traitement des baies et métalleries), des recouvrements en zinc devront être installés pour éviter les infiltrations dans les appartements.

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Les maçonneries des garde-corps et des marches doivent être révisées. A l’image des coursives bâtiment A, les réseaux d’évacuation des eaux doivent être repris.

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La cage d’escalier de service est située en façade extérieure. Elle dessert les 6 niveaux supérieurs de l’immeuble et au 7ème étage les chambres de service. Chaque palier est une coursive en façade qui permet l’accès aux cuisines des deux appartements de chaque étage. L’ensemble est réalisé en béton armé. Sur cette façade, il n’y a pas de trace d’ancien monte-charge. Les réseaux d’électricité et de gaz sont contenus dans deux colonnes coffrées dans les angles de l’escalier. Les réseaux sont plus détaillés au sein du chapitre III. Les évacuations des balcons sont réalisées par des siphons de sol se reprenant dans une descente sur la hauteur de l’immeuble. Sur cette façade, un rebord est présent à chaque niveau pour former cuvette.

Les défauts sont sensiblement les mêmes que dans l’autre cage d’escalier de service. L’escalier, comme les garde-corps maçonnés bordant les coursives de chaque étage, présente des défauts de maçonnerie. De nombreux appuis de baies en béton sont détériorés. Ils ne sont pas protégés actuellement. Les murs ne présentent pas de défauts majeurs mais sont dans un très mauvais état général. Les coffrages dégradés devront être repris et repeints. L’évacuation des eaux des coursives est réalisée par des siphons de sol en bas de forme de pente des coursives. Les évacuations sont en mauvais état et fuyardes. Les réseaux sont en mauvais état (réseau gaz) ou très chaotique (réseau électrique courants forts et faibles).

Traitement des maçonneries, passivation des fers et reconstitution des ouvrages. Protection des appuis de baies par une résine méthacryl. Rebouchages des fissures. Mise en peinture des murs. Réparation, mise en peinture. Dépose de l’ensemble du réseau. Mise en œuvre d’éléments neufs avec siphon de sol neuf. Mise en œuvre d’une étanchéité circulable de sol. Réfection des réseaux, mise sous goulotte unique des réseaux électriques courants faibles.

L’ensemble des réseaux doit être rénové, particulièrement le réseau gaz qui doit être refixé par endroit.

e) Cage d’escalier de service Bâtiment B


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La couverture a été rénovée récemment. Seules les souches n’ont pas été traitées, ce qui est normal, car c’est un travail de maçon et non de couvreur.

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La couverture de la copropriété est réalisée en zinc pour ses terrassons et en ardoises pour les brisis, ce qui est le cas d’une manière classique de tous les immeubles haussmannien ou d’inspiration haussmannienne. Elle est bordée de lucarnes bois habillée de retours zinc dans sa partie brisis et de châssis parisiens sur l’ensemble de sa surface. Le bâtiment cour a été rénové au début des années 2000 par l’entreprise Benali et le bâtiment boulevard a été rénové en 2009 pour les parties concernées. Les châssis parisiens associés à ces parties ont également été rénovés, ainsi que les habillages de lucarnes. Les souches de cheminées sont en brique, avec couronnement et mitrons.

La couverture a été en grande partie rénovée dans les dernières années. Ont été rénovées les versants du bâtiment B et les versants façade boulevard et contre façade, ainsi que l’aile droite du bâtiment A. L’aile gauche côté cour centrale bâtiment A n’a pas été rénovée. A ce niveau, brisis et terrassons sont anciens et dégradés, ainsi que les châssis parisiens associés. Les lucarnes sont en mauvais état. Les bois sont dégradés. Les souches sont dans le même état que les autres parties brique et demandent une rénovation en maçonnerie et en ravalement. De nombreux mitrons sont détériorés et doivent être remplacés. En sus, la très grande majorité des mitrons n’est pas équipée de chapeaux. Ce dispositif limite fortement la pénétration de l’eau pluviale dans les conduits de cheminée.

La majorité de la couverture ne nécessite pas d’intervention. L'état du zinc et des parties ardoisées de l’aile gauche du bâtiment boulevard nécessite une intervention de réfection. Les lucarnes devront être traitées lors du ravalement. Les peintures écaillées seront poncées, les supports bois traités et l'ensemble repeint. Les souches devront également être traitées pendant le ravalement de la cour. Les parties non-adhérentes seront piochées. Les parties manquantes seront reconstituées. Les mitrons seront vérifiés et les éléments détériorés remplacés. Des chapeaux devront être installés sur tous les mitrons.

Les lucarnes seront traitées au cours du ravalement. La partie non rénovée de la couverture mérite de l’être et de profiter des échafaudages du

ravalement pour sa réalisation.

e) Couverture


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Le hall principal donne accès à la cour, à la cage d’escalier principale du bâtiment A et à l’ascenseur et à la cave.

Un premier sas donne l’accès au hall principal. Les locaux sont en très bon état et réalisé avec un grand souci esthétique.

II) Parties communes intérieures

a) Hall bâtiment boulevard (A) et cage d’escalier attenante


La porte cochère en fer forgé donne sur un hall intermédiaire, séparant la rue de la cage d'escalier principale. Il se conclut, au niveau de la séparation, par une double porte vitrée en aluminium laqué noir. Ce premier sas donne sur la deuxième partie du hall et sur la loge de la gardienne, en partie gauche. La deuxième partie du hall permet les différents accès à la copropriété. En premier, elle conduit, sur sa partie gauche à la cour centrale. Elle dessert également la cage d’escalier principale dans laquelle se situe l’ascenseur, habillé d’un grillage en fer forgé traditionnel, complété par un treillis complémentaire afin d’être aux normes. Enfin, elle donne accès au cave, dans la continuité de la cage d’escalier. L’ensemble est réalisé en stucco, avec marbre au sol et finitions électriques de grande qualité. Un tapis de sol habille l’escalier en pierre.

Illustrations

Les halls ont été récemment rénovés et sont de très bonne facture. On note l’absence de boîtes aux lettres. Le courrier est géré par la gardienne. La porte métallique de l’entrée est assez lourde et difficile à manœuvrer, malheureusement son ossature ne permet pas la mise en œuvre d’un groom ou d’un système d’ouverture électrique, car trop fine. Ce type de système est assez fragile, car toute ouverture forcée de la porte le dégrade. Les dégradations dans la cage d’escalier sont dues uniquement à des déménagements.

Aucun travail particulier n’est nécessaire en dehors de l’entretien courant.

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La cage d’escalier profite d’un éclairage naturel direct grâce à la cage d’escalier de service, réalisée sous forme de coursives extérieures.

La cage d'escalier principal est en très bon état, hormis quelques dégradations dues à des déménagements.

Le hall est très clair grâce à une double porte vitrée et un vaste miroir. Il est en très bon état.

b) Hall bâtiment fond de parcelle (B) et cage d’escalier attenante


La porte de l’immeuble en fond de parcelle est réalisée en fer forgé. Elle donne sur un hall conduisant à la cage d'escalier principale. Cette partie est équipée d’un vaste miroir qui contribue à la qualité esthétique des lieux. L’ascenseur, avec ses protège portes en fer forgé, est situé en tête de la cage d’escalier sur sa partie droite en entrant. Il est encastré dans une gaine maçonnée. La volée de marche en marbre, à l’image du sol du rez-de-chaussée, forme un U aplati. Les finitions murales sont également réalisées en stucco, avec marbre au sol dans les étages. Les finitions électriques sont de grande qualité. Un tapis de sol habille l’escalier en pierre et les paliers. La cage d’escalier, comme celle du bâtiment A, reçoit un éclairage naturel au travers de verre cathédrale donnant sur l’escalier de service, extérieur.

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Le hall, comme la cage d’escalier, a été récemment rénové et est de très bonne facture. Les déménagements successifs détériorent la cage d’escalier par des coups dans les enduits.


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Les réseaux d’alimentation électrique sont très anciens. Les caves sont saines et bien éclairées.

Les caves sont en bon état et ne présentent pas de signe d’humidité particulier, en dehors des problèmes de réseau d’eau. (fontes détériorées et fuyardes)

c) Caves


On accède aux caves par les cages d’escaliers des deux bâtiments. Un couloir périphérique permet de desservir l’ensemble des caves et la chaufferie commune. Les caves sont saines et ne présentent pas de traces d’humidité. Les canalisations sont en bon état. La cave contient le local chaufferie qui est très bien entretenu et en très bon état. Seules les fontes du réseau d’évacuation des eaux usées ou vannes sont anciennes et dégradées. Nous avons pu constater cela dans la chaufferie et dans la cave appartenant au cabinet d’avocats.

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Les locaux sont anciens mais ne présentent pas de défaut majeur.


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Les parties communes des chambres de bonnes sont en très bon état. Seuls véritables soucis, les réseaux d’eau et d’électricité, inopérants ou vétustes.

Les circulations ont été récemment rénovées et sont de très bonne facture. Les réseaux électriques sont à revoir. Les courants forts sont anciens et les courants faibles sont organisés de manière ordonnée mais leur trop grande quantité indique clairement qu’ils ont été installés successivement, sans que les lignes inutilisées soient déposées. Les réseaux d’évacuation des eaux sont également problématiques, car ils circulent sur de grandes longueurs avec trop peu de pent, ce qui conduit à des engorgements réguliers.


Les chambres de service sont situées au R+8 du bâtiment A et au R+7 du bâtiment cour. Elles sont accessibles par les escaliers de services situés dans les cours et par l’ascenseur jusqu’au R+7 pour le bâtiment boulevard. Un couloir central dessert l’ensemble des chambres. Les parties communes intérieures ont été rénovées durant les dernières années. Les parties hautes des escaliers de service, à la limite entre l’intérieur et l’extérieur sont fortement dégradées. Les réseaux d’évacuation des eaux ont été rénovés, mais les faibles pentes posent problème.

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Aucun travail particulier n’est nécessaire en dehors de l’entretien courant. Préconisations développées au chapitre III Réseaux sous chapitre c) Electricité Préconisations développées au chapitre III Réseaux sous chapitre a) Eau

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d) Chambres de service bâtiments A et B

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1) Arrivées L'alimentation en eau froide de la copropriété se fait depuis les caves. Le réseau dans les parties communes sont en acier. Les réseaux sont intérieurs. 2) Chutes et évacuations 2.a) Chutes et évacuations Bât A Les chutes Eaux usées - Eaux vannes et Eaux pluviales sont mélangées et chutent par l’intérieur des deux appartements de chaque niveau. Chaque appartement possède trois descentes : deux descentes de 80mm, une dans la cuisine près de la coursive et une dans la salle de bains du fond, au niveau du milieu de la cour et une descente de 100mm dans les sanitaires intermédiaires. Une seule chute Eaux Pluviales est située sur le côté gauche de la façade boulevard. Une seule chute est située en extérieure sur la façade cour.

La nourrice ne présente pas de traces de fuites.

III) Réseaux

a) Eau

Descriptif Désordres Préconisations sommaires Illustrations

Même s’il est ancien, le réseau est en bon état. Nous n’avons pas noté de fuite dans les parties communes. 2) Chutes et évacuations 2.a) Chutes et évacuations Bât A Les chutes Eaux usées - Eaux Vannes et Eaux Pluviales sont mélangées et chutent par l’intérieur des appartements de chaque niveau, par les descentes en 80mm. L’association de ces types d’eau est déconseillée par le règlement sanitaire de la Ville de Paris et interdit en construction neuve. Les chutes intérieures de diamètre 80mm sont très anciennes et des refoulements sont à regretter. D’un diamètre initial faible, l’entartrage de ces ouvrages a encore réduit le diamètre utile au passage de l’eau. Ces éléments sont intégrés dans les appartements dans des coffrages, carrelés ou non selon les pièces et sont difficiles à remplacer.

Le réseau ne demande pas d’intervention pour le moment. 2) Chutes et évacuations 2.a) Chutes et évacuations Bât A Les réseaux doivent être séparés dans leurs parties verticales et se rejoindre uniquement au niveau des collecteurs en cave. Le remplacement des chutes intérieures dans les appartements provoquera de graves désordres. Afin de dissocier les réseaux, des descentes extérieures pourront être mises en œuvre pour reprendre les eaux usées en diamètre 100mm. Elle reprendra les eaux usées des salles de bains et cuisines, eaux les plus chargées. Cette intervention doit être menée au niveau des quatre descentes de 80mm, deux sur façade et deux au niveau des coursives.

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Les descentes en cave doivent être rénovées. Une seule descente pluviale est extérieure. Les autres servent aussi aux Eaux Usées.



2.b) Chutes et évacuations Bât B Les évacuations du bâtiment B ne présentent pas de défaut notable. Aucun souci particulier ne nous a été signalé. Les Eaux Pluviales et les Eaux usées sont également mélangées. Dans les coursives de la façade arrière, comme sur celles de la cour principale, les évacuations sont reprises par des siphons de sol se reprenant dans une descente particulière.

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Les évacuations pluviales se mélangent avec les Eaux usées au sein des descentes de 80mm 2.b) Chutes et évacuations Bât B Aucun désordre signalé. Les Eaux Pluviales et les Eaux Usées doivent être séparées. La majorité de ce réseau est en mauvais état. A l’image des travaux à envisager sur la coursive du bâtiment A, il faut remplacer ce réseau.

Deux possibilités : - Conserver les anciennes chutes pour ne plus les utiliser que comme descente pluviales. Nous ne recommandons pas cette solution car nous ne connaissons pas exactement le diamètre du passage libre dans ces sections. - Doubles les futures descentes Eaux Usées par des descentes pluviales et complètement abandonner les colonnes existantes. 2.b) Chutes et évacuations Bât B Aucun désordre à reprendre. Une descente devrait être mise en œuvre afin de permettre l’écoulement des Eaux Pluviales. Une nouvelle descente devra être mise en œuvre avec remplacement des siphons de sol existants.

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Le réseau d’évacuation des eaux des sols des courettes, devra être remis en état.

Aucune descente pluviale ne reprend uniquement ces eaux, bâtiment A et B. Elles devraient être installées en façade au droit des évacuations actuelles afin de conserver les pentes des gouttières, tout en séparant les réseaux.

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b) Gaz


L'alimentation en gaz de la copropriété se fait depuis la rue. Les alimentations circulent en cave avant de remonter dans les étages par les escaliers de service ou de se diriger jusqu’à la chaufferie. Les alimentations des appartements circulent dans un coffrage situé dans l'angle des escaliers de service, en provenance de la cave. Les compteurs sont situés devant les portes des appartements, au niveau des paliers. Des raccordements en plomb irriguent les appartements. Un grand nombre d’entre eux est coupé.

Illustrations

Les alimentations en cave sont parfaitement repérées et en bon état. Les alimentations dans les étages supérieurs sont en mauvais état, manquent ponctuellement de fixations et ne sont pas repérées. Un point complet sur le gaz doit être réalisé, appartement par appartement pour savoir quelle partie du réseau doit être conservé. Les branchements palier seront conservées, ce qui permettra de réalimenter le cas échéant..

Aucun travail n’est nécessaire pour le moment en cave. Révision des coffrets gaz dans l'escalier de service. Protection, repérage et mise en peinture dans les parties aériennes. Révision des parties de réseau défaillantes.

Urgence

Les alimentations en cave sont repérées et en bon état.

Les réseaux gaz doivent être révisés dans les deux coursives. Un point complet doit être réalisé avec chaque copropriétaire pour savoir s’il utilise le gaz dans son appartement ou non et ainsi conserver uniquement les réseaux nécessaires.


Les réseaux électriques existants, particulièrement dans la cage d'escalier de service, seront déposés et des réseaux neufs mis en œuvre.

c.1) Généralités L’arrivée des réseaux se fait par les caves. Ils remontent dans les étages par les escaliers de service. c.2) Courants forts c.2.α) Réseaux Les réseaux d’alimentations en cave circulent au plafond et sont très anciens. Les réseaux remontent dans les étages par l’escalier de service, installés dans des coffrages bois, dans l’escalier et les parties communes des chambres de service. Là aussi, les réseaux sont anciens. c.2.β) Eclairage L’éclairage de la copropriété est de bonne qualité. Les paliers sont assez faiblement éclairés, mais le niveau d’éclairage est suffisant pour circuler. Dans les caves, les réseaux ont été rénovés. c.3) Courants faibles Les réseaux courants faibles circulent dans les cages d’escalier de service et sur les paliers des coursives.

Le réseau électrique général de la copropriété nécessitera une profonde remise à niveau, particulièrement dans les cages d'escaliers de service. La terre est reliée dans les immeubles. Les réseaux d’alimentation (câblage, compteurs, coffrages) de la copropriété doit être rénové en cave comme dans les cages d’escalier et les parties communes de chambres de service. Les nouveaux réseaux pourront circuler par les mêmes volumes (soit au plafond des caves et dans les coffrages des escaliers de service) L’éclairage de la copropriété a été rénové récemment et ne demande pas d’intervention. Les courants faibles sont installés de manière chaotique, sans coordination.

Depuis l’arrivée générale EDF, les réseaux d’alimentation doivent rénovés, dans les caves comme dans les escaliers et les parties communes des chambres de service. Les anciens, réseaux, coffrets bois, etc. seront déposés et l’ensemble sera remis aux normes. Aucune intervention n’est nécessaire au niveau de l’éclairage intérieur hormis l’entretien courant. Les courants faibles doivent être regroupés dans une goulotte intégrée aux coursives. Les futurs réseaux doivent y être placés.

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c) Electricité

Descriptif Désordres Préconisations sommaires Illustrations Urgence


d) Chauffage

La copropriété produit de manière collective eau chaude et chauffage, dans la chaufferie en cave par deux chaudières à gaz, parfaitement entretenues. Le vaste local accueillant la chaufferie est suffisamment éclairé et aéré. L’ensemble est propre. Les conduits sont parfaitement calorifugés et le plafond floqué en cas d’incendie. Les fontes d’évacuations des réseaux d’eau du bâtiment boulevard côté gauche passent par ce local avant de se jeter dans les collecteurs.

La chaufferie, à l’image du matériel y étant contenu, ne présente pas de défaut notable. Si le système de chauffage et d’eau fonctionne correctement, il n’en va pas de même pour le bouclage de l’eau chaude vers le bâtiment B. L’eau chaude est sous bonne pression en arrivant en pied de colonne, au niveau des caves du bâtiment B. Le retour possède un débit très faible. Cela démontre clairement qu’une partie de cette tuyauterie est bouchée et empêche le bouclage de faire son office, c’est-à-dire d’avoir très rapidement de l’eau chaude en permanence. Ce dysfonctionnement entraîne des surconsommations d’eau très importantes, car il faut la laisser couler plusieurs minutes avant qu’elle devienne chaude. Les fontes des réseaux d’évacuations d’eau sont très dégradées et montre des signes de fuite ( à l’image de celles circulant dans la cave du cabinet d’avocat.)

La chaufferie est en bon état de marche et sous contrôle régulier d’un chauffagiste. Le réseau de bouclage est obturé dans les niveaux supérieurs du bâtiment B. Une campagne de recherche doit être menée, étage par étage, de bas en haut, afin de déterminer à quel niveau la pression chute. Une fois un premier désordre repéré et résolu, la campagne doit continuer jusqu’au dernier niveau, car la conduite peut être obturé en plusieurs endroits. Préconisations développées au chapitre III Réseaux sous chapitre a) Eau

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Descriptif Désordres Préconisations sommaires Illustrations Urgence

La chaufferie est en très bon état et sous la surveillance constante d’un chauffagiste.

Le réseau de bouclage de l’eau chaude du bâtiment B dysfonctionne. Une campagne doit être menée pour trouver le ou les endroits où la canalisation est obstruée.

Les fontes en cave sont anciennes et portent des traces d’oxydation et de fuite. Le tampon rapporté signale que des engorgements ont été résolus à ce niveau.


RECAPITULATIF / ESTIMATIF :

Cette partie du diagnostic permet de lister l’ensemble des désordres et d’estimer le coût de tels travaux. Ces prix s'entendent H.T et ne concernent que la partie travaux, c’est-à-dire sans les honoraires de la maîtrise d’œuvre ou de la maîtrise d’ouvrage. La liste est exhaustive pour que la copropriété puisse prévoir ses financements et ses priorités. Ces estimatifs ne sont pas le fruit de devis d’entreprises mais d’expériences de chantiers similaires. NOTA IMPORTANT : Nous avons catalogué certains travaux pouvant paraître d’urgence équivalente (particulièrement au niveau des réseaux) entre urgent et moyen terme. Ces travaux sont à mener en parallèle d’un ravalement car ils peuvent nécessiter des échafaudages pour les réaliser. Nous considérons que l’urgence en terme de ravalement, est de commencer par la cour centrale et de continuer par la façade boulevard et la façade fond de parcelle. A) TRAVAUX URGENTS (dans l’année)

Ce paragraphe reprend les travaux que la copropriété doit réaliser dans les mois à venir. Il s’agit d’assurer la copropriété face aux dangers pour la sécurité des habitants et assurer le clos et le couvert et devant être réalisé en parallèle du ravalement de la cour centrale. Ravalement :

+ Reprises des fissures piochées sur les différentes façades ….…......…….…………………………………….…………………………………………………...……… de 8.000 à 10.000 € + Ravalement des façades cour ………………………………………………...…......………………………………………………………………………………………………......... de 200.000 à 220.000 € + Ravalement de la cage d’escalier de service et des coursives attenantes du bâtiment A …………………………………………………….…………......... de 50.000 à 60.000 € Plomberie :

+ Mise en œuvre de nouvelles descentes d’évacuation des eaux des coursives du bâtiment A …………………………………………………………....... de 6.000 à 8.000 € + Mise en œuvre de nouvelles descentes d’évacuation des eaux des cuisines/salles de bains/chambres de service bâtiments A et B ….. de 36.000 à 40.000 € + Mise en œuvre de nouvelles descentes d’évacuation des eaux pluviales bâtiments A et B ………….....………………………………………………....... de 11.000 à 13.000 € + Rénovation du réseau gaz ….....……………........................................................................………………………………………………………………………………..........…… de 5.000 à 7.500 € Menuiserie : + Rénovation des coffrages de l’escalier de service du bâtiment A (réseau électricité et gaz) ………….………………………..………………..........…… de 7.000 à 9.000 € Electricité :

+ Rénovation du réseau d’alimentation en courant fort Bât A (cave/escalier de service/Parties communes des chambres de service)…de 22.000 à 28.000 € Couverture : + Rénovation d’une partie de la couverture du bâtiment A ....................................................................…….……………………….…………..........…….………… de 30.000 à 35.000 € Chauffage :

+ Campagne de recherche sur le bouclage eau chaude du bâtiment B / rénovation des parties détériorées ………………............…….………… de 1.000 à 2.000 €

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B) TRAVAUX à moyen terme (de 1 à 4 ans)

Ce paragraphe reprend les travaux que la copropriété doit réaliser dans les années à venir. Il s’agit d’entretien courant et de remise à niveau de parties qui ne sont plus aux normes ou qui n’assure plus leur rôle et de la deuxième tranche du ravalement (façades boulevard et cour fond de parcelle) Ravalement : + Ravalement de la façade boulevard …..…………………………………...…......………………………………………………………………………………………………......... de 120.000 à 140.000 € + Ravalement de la façade fond de cour ….………………………………...…......………………………………………………………………………………………………......... de 37.000 à 40.000 € + Ravalement de la cage d’escalier de service et des coursives attenantes du bâtiment B …………………………………………………….…………......... de 43.000 à 46.000 € Plomberie :

+ Mise en œuvre de nouvelles descentes d’évacuation des eaux des coursives du bâtiment B …………………………………………………………....... de 5.000 à 7.000 € + Mise en œuvre de nouvelles descentes d’évacuation des chambres de service bâtiments B …………………………………………………………….... de 9.000 à 11.000 € + Mise en œuvre de nouvelles descentes d’évacuation des eaux pluviales bâtiments A et B ………….....………………………………………………....... de 11.000 à 13.000 € + Rénovation du réseau gaz ….....……………........................................................................………………………………………………………………………………..........…… de 5.000 à 7.500 € Menuiserie :

+ Rénovation des coffrages de l’escalier de service du bâtiment A (réseau électricité et gaz) ………….………………………..………………..........…… de 7.000 à 9.000 € Electricité :

+ Rénovation du réseau d’alimentation en courant fort Bât B (cave/escalier de service/Parties communes des chambres de service)…de 25.000 à 30.000 €

Les autres parties de la copropriété (Halls, cages d’escaliers principales, couverture, cave, parties communes des chambres de service et chauffage) sont en très bon état et ne demande pas de travaux dans les prochaines années. L’horizon pour ces ouvrages étant très éloigné, nous ne les estimons pas, car cela n’aurait plus de sens quand ces parties devront être rénovées. Ces estimatifs s’entendent comme étant le coût H.T. des entreprises réalisant les travaux en dehors de tous frais annexes de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d’études ou de contrôle, coordinateur SPS, etc…) ou d’assurances particulières (dommage-ouvrage).

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CONCLUSIONS : La copropriété du 16, boulevard Pereire est confrontée actuellement à différents problèmes. Le but de ce dossier est de proposer des solutions à ces désordres et de prévoir ceux à venir.

Cette copropriété est divisée en deux parties principales : - Les parties communes intérieures sont entretenues avec un très grand soin. - Les parties communes extérieures et les réseaux sont globalement en très mauvais état. Les désordres qui touchent la copropriété n'ont pas été abordés depuis de nombreuses années, particulièrement au niveau des façades. La couverture a été traitée dans sa grande majorité mais pas entièrement.

Les dégâts étant généralisés, il est nécessaire de donner des priorités et de rationaliser les interventions en optimisant les moyens tels que les échafaudages nécessaires à la réalisation des travaux.

Les principaux désordres touchent : - La façade rue ; - Les façades cour centrale ; - La façade fond de parcelle ; - Les réseaux d’évacuation d’eau, électrique et gaz ; - Une petite partie de la couverture.

Nous avons découpé les travaux à mener en deux phases, sachant que la façade cour est la plus dégradée non seulement au niveau de son ravalement et de ses protections zinc, mais aussi au niveau de ses réseaux :

Première phase : Cour centrale.

De nombreuses interventions sont nécessaires sur cette partie de la copropriété de manière urgente. La mise en œuvre de l’échafaudage pour réaliser le

ravalement permettra également de réaliser les travaux sur les descentes intérieures en les externalisant, de remplacer la partie de la couverture non rénovée et d’évacuer les eaux usées des chambres de bonne de manière rationnelle, avec une pente suffisante pour éviter les engorgements. Nous avons donc regroupé ces opérations dans une première phase que nous avons mis dans la section A du récapitulatif estimatif des travaux. En sus de ces ouvrages à réaliser dans la cour, nous y avons adjoint la recherche sur le bouclage de l’eau chaude dans le bâtiment B. Cette recherche nous semble urgente car, au-delà des désagréments que subissent les copropriétaires, de grandes quantités d’eau sont gaspillées.

Deuxième phase : Façade boulevard et cour fond de parcelle.

Dans ces parties de la copropriété, les dégâts sur les façades sont également importants, mais les détériorations sur les réseaux nous paraissent moins

urgentes. Nous avons regroupé les travaux à mener sur ces façades selon la même logique d’optimisation appliquée à la première phase. Ces points sont estimés dans la section B.

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Contrairement à de nombreuses copropriétés où les désordres sont généralisés et à différents stades d’avancement, la copropriété du 16, bvd Pereire

présente la particulier atypique d’avoir un grand nombre d’éléments, principalement intérieurs, en très bon état et d’autres en très mauvais, particulièrement extérieurs.

Aujourd’hui, les dégâts extérieurs sont si importants sur les façades, quelles doivent être piochées en de nombreux endroits afin d’être mises en sécurité

et limiter les infiltrations vers la structure sans attendre le prochain ravalement. De même, les réseaux d’eau dégorgent régulièrement par les descentes d’Eaux Usées du bâtiment A par lesquelles s’évacuent aussi les Eaux Pluviales. Avec le temps, ces descentes d’un diamètre original faible pour permettre l’écoulement de toutes ces eaux, se sont entartrées. Le passage de l’eau n’est plus possible et les conduites dégorgent. Les réseaux d’électricité et de gaz sont également très anciens et les dégâts qu’ils peuvent occasionnés sont d’un tout autre ordre.

A l’occasion de ce diagnostic, la copropriété doit prendre conscience que les travaux à réaliser sont urgents. Il n’est plus possible de les ajourner sans

graves conséquences.

Fait à Vincennes, le 03 Octobre 2011

Philippe MONGAUZE Architecte DPLG

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