WROCŁAW - content.knightfrank.com · OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU...
6
RESEARCH Q4 2014 / IV KW. 2014 OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY WROCŁAW
Transcript of WROCŁAW - content.knightfrank.com · OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU...
RESEARCH
Q4 2014 / IV KW. 2014OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWYWROCŁAW
2
pre-let agreements, 31% accounted for new
leases, renewals constituted 23%, while
remaining 3% were a subject to expansions.
Office demand in Wrocław is driven mainly
by companies from the BPO/SSC, financial
and IT sectors. According to Knight Frank’s
estimations, they currently occupy over
30% of office space in the city.
In the previous quarter, the vacancy rate in
Wrocław increased by 1.3 pp and reached
the level of 10.8%. Increase of availability of
space in Wrocław was a result of delivery to
the market new, not fully-leased buildings
and the fact that tenants’ activity, although
high, was focused on schemes under
construction and renewals. In the
forthcoming months increase in the
vacancy rate is expected as a result of
delivering new schemes to the market.
However, it should be indicated that
currently 39% of space under construction
has already been pre-leased, so the rise of
vacancy rate should not be rapid.
In Q4 2014, rents in most of schemes
remained relatively stable compared with
the previous quarter. Asking rents in A-class
schemes ranged between EUR 13 and
15.5/sq m/month while in B-class buildings
varied between EUR 10-13/sq m/month.
Effective rents in some projects can be
10-20% lower than asking rents.
Office market in WrocławWrocław is one of the most dynamically
developing cities in Poland. In recent years
it became one of the largest and the most
important BPO/SSC and R&D hubs in the
country, and second, after Kraków, regional
office market in Poland.
As of the end of 2014, the modern office
stock in Wrocław was estimated at
approximately 584,900 sq m, of which
538,900 sq m was rentable. In the capital of
Lower Silesia three areas of office stock
concentration can be indicated: central
areas of the city where some 33% of
existing stock is situated, Western Business
District (area between Legnicka St. and
Strzegomska St.) where some 28% of stock
is located, and the area along Southern
Business Axis which focuses some 20% of
Wrocław’s office space.
In 2014, office stock in Wrocław increased
by 56,800 sq m, of which 27,000 sq m was
completed in Q4 2014 in 4 schemes:
building B4 in Wrocławski Park Biznesu 2
– office complex by Devco (10,800 sq m),
Silver Tower Center developed by Wisher
Enterprise (7,300 sq m), building B of
Promenady Wrocławskie – Zita (5,400 sq m)
by Vantage Development and small office
scheme Sport&Business Center
(3,500 sq m) developed by ASCO
Waldemar Siemiński.
Developers’ activity in the Wrocław office
market hasn’t weaken. As of the end of
2014, approximately 124,400 sq m of
rentable office space was identified at the
construction stage. Based on the
developers’ schedules, it is estimated that
in 2015 the modern office stock in Wrocław
should increase by 81,800 sq m, and
remaining 42,600 sq m is due to be
delivered in 2016. The largest schemes
which will be completed in 2015 are:
Dominikański (35,000 sq m) by Skanska,
West Gate (16,000 sq m) by Echo
Investment and Nicolas Business Center
(10,500 sq m) developed by Global Center.
Demand in the Wrocław office market has
remained strong. In Q4 2014, lease
transactions amounting to 37,900 sq m were
concluded, which accounted for 42% of
total volume of lease agreements signed in
the city in 2014, i.e. 91,100 sq m. At the same
time transaction volume in previous year
was 48% higher than in 2013 and slightly
exceeded record-breaking result of
90,100 sq m noted in 2012. It is worth
emphasizing that 3 of 5 largest transactions
concluded in 2014 in regional markets were
signed in Wrocław, of which two in Q4 2014:
pre-let agreement signed by Nokia Systems
in West Gate (14,000 sq m) and renewal of
HP lease in DH Renoma (10,600 sq m).
Approximately 43% of take-up volume were
West Gate, Echo Investment
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH
3
MAP 1 / MAPA 1 Office buildings completed in 2014 and projects under construction / Budynki biurowe ukończone w 2014 oraz projekty w budowie
Source / Źródło: Knight Frank, WRF
Project / ProjektOffice space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)
Owner / Właściciel
Office buildings completed in 2014 / Budynki biurowe ukończone w 2014 roku
1 Green Day 15 900 Skanska
2 Wrocławski Park Biznesu 2 (bud. B4) 10 800 Devco
3 Silver Tower Center 7 300 Wisher Enterprise
4 West House 1B II faza 6 000 Archicom
5 Promenady Wrocławskie Zita B 5 400 Vantage Development
6 Sport&Business Center 3 500 ASCO Waldemar Siemiński
7 Business Center Save The World 3 000 Save the World Real Estates
8 Fabryczna Office Park 3 000 Ultranet
9 Rybacka 9 1 800 Rybacka 9
Schemes under construction / Projekty w budowie
10 Business Garden Wrocław 36 600 Vastint Poland
11 Dominikański 35 000 Skanska
12 West Gate 16 000 Echo Investment
13 Nicolas Business Center 10 500 Global Center
14 Dubois 41 7 000 Nacarat Polska
15 Promenady Wrocławskie Zita – budynek C 6 000 Vantage Development
16 Hieronimus 4 900 Prywatny Inwestor
17 Wrocławski Park Biznesu 3 – I etap 4 500 Devco
18 West Business Center (rozbudowa) 2 600 Ultranet
19 Pałac Ballestremów 1 400 LOOK Finansowanie Inwestycji
4
WROCŁAW KRAKÓWREMAINING 4 REGIONAL OFFICE MARKETS /POZOSTAŁE 4 GŁÓWNE RYNKI REGIONALNE
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2011 2012 2013 2014
sq m
/ m
2
7.7%
9.8%
4.2% 4.5%
7.8%
12.6%
10.8%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
f/p - forecast based on supply under construction in the end of 2014 / prognoza na podstawie powierzchni w budowie na koniec 2014
sq m
/ m
2
sq m
/ m
2
NON-CENTRAL LOCATIONS / POZA CENTRUM
CITY CENTRE / CENTRUM
SUPPLY CUMULATIVE / SKUMULOWANA PODAŻ
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015f/p
CHART 3 / WYKRES 3
Volume of lease transactions in Wrocław vs. other regional office markets / Wolumen transakcji najmu we Wrocławiu na tle pozostałych rynków regionalnych 2011- 2014
CHART 1 / WYKRES 1
Vacancy rate in Wrocław / Współczynnik pustostanów we Wrocławiu 2008 - 2014
CHART 2 / WYKRES 2
Cumulative and annual office supply in Wrocław / Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu 2010 - 2015f/p
Source / Źródło: Knight Frank, WRF
Source / Źródło: Knight Frank, WRF
Source / Źródło: Knight Frank, WRF
Silver Tower Center, Wisher Enterprise
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH
5
Rynek biurowy we WrocławiuWrocław należy do najdynamiczniej
rozwijających się polskich miast.
W ostatnich latach stał się jednym
z największych i najważniejszych ośrodków
usług BPO/SSC i R&D w kraju, a także
drugim po Krakowie największym
regionalnym rynkiem biurowym w Polsce.
Na koniec 2014 roku zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej we Wrocławiu
szacowane były na około 584.900 m2,
z czego 538.900 m2 przeznaczone było na
wynajem. W stolicy Dolnego Śląska można
wyróżnić trzy wyraźnie zarysowane obszary
koncentracji powierzchni biurowej:
w ścisłym centrum miasta i jego okolicach,
gdzie zlokalizowane jest około 33%
istniejącej podaży, na terenie Zachodniego
Obszaru Biznesu (ZOB- obszar ograniczony
ulicami Legnicką i Strzegomską), który
skupia około 28% zasobów oraz wzdłuż
tzw. Południowej Osi Biznesu (POB-
obszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich
i Karkonoskiej), gdzie znajduje się ok. 20%
powierzchni biurowej w mieście.
W 2014 roku zasoby biurowe Wrocławia
wzrosły o 56.800 m2, z czego 27.000 m2
zostało oddane do użytkowania w IV
kwartale w czterech projektach: budynek
B4 w ramach kompleksu Wrocławski Park
Biznesu 2 firmy Devco (10.800 m2), Silver
Tower Center (7.300 m2) ukończony przez
Wisher Enterprise, Budynek B kompleksu
Promenady Wrocławskie – Zita (5.400 m2),
realizowanego przez Vantage Development
oraz niewielkich rozmiarów projekt
Sport&Business Center (3.500 m2), którego
inwestorem jest ASCO Waldemar Siemiński.
Aktywność deweloperów na wrocławskim
rynku nie słabnie. Na koniec 2014 roku
w budowie pozostawało 124.400 m2 biur na
wynajem. W oparciu o harmonogramy
budowy obecnie realizowanych inwestycji,
szacuje się, że w 2015 roku zasoby
nowoczesnej powierzchni biurowej we
Wrocławiu powinny zwiększyć się
o 81.800 m², natomiast pozostałe 42.600 m2
ma zostać ukończone w 2016 roku. Wśród
największych projektów, których
zakończenie przewidziano na 2015 rok
można wymienić Dominikański (35.000 m2)
firmy Skanska, West Gate (16.000 m2)
budowane przez Echo Investment czy
Nicolas Business Center (10.500 m2)
realizowany przez Global Center.
Zainteresowanie najemców wrocławskim
rynkiem biurowym utrzymuje się na
stabilnym poziomie. W okresie od początku
października do końca grudnia 2014
w stolicy Dolnego Śląska podpisano umowy
najmu na około 37.900 m2, co stanowiło
około 42% wszystkich transakcji zawartych
w mieście w 2014 roku, tj. 91.100 m2.
Jednocześnie wolumen transakcji
w minionym roku był aż o 48% wyższy niż
w 2013 roku i nieznacznie przekroczył
rekordowy dotychczas poziom z 2012 roku
(90.100 m2). Warto podkreślić, że to właśnie
we Wrocławiu zostały zawarte 3 z 5
największych transakcji na rynkach
regionalnych w minionym roku, wśród nich
dwie transakcje z IV kwartału: umowa typu
pre-let zawarta przez Nokia Systems
w West Gate (14.000 m2) i renegocjacja
umowy HP w DH Renoma (10.600 m2). 43%
powierzchni wynajętej w 2014 roku objęte
było umowami typu pre-let, 31% to nowe
umowy, 23% stanowiły renegocjacje, zaś
3% przypadało na ekspansje.
Popyt na powierzchnie biurowe we
Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest
przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje
finansowe i firmy z branży informatycznej.
Według szacunków Knight Frank, obecnie
zajmują one ponad 30% powierzchni
biurowej miasta.
W minionym kwartale we Wrocławiu
zaobserwowano wzrost współczynnika
powierzchni niewynajętej, który pod koniec
grudnia 2014 wyniósł 10,8% (wzrost
o 1,3pp.). Zwiększenie dostępności
powierzchni we Wrocławiu było
konsekwencją dostarczenia na rynek nie
w pełni wynajętych nowych budynków oraz
tego, że aktywność najemców, choć
wysoka, w większym stopniu dotyczyła
projektów w budowie oraz renegocjacji
dotychczasowych kontraktów.
W nadchodzących miesiącach można
spodziewać się wzrostu współczynnika
pustostanów wskutek oddawania do użytku
kolejnych nowych obiektów. Należy jednak
zaznaczyć, że na obecnym etapie 39%
powierzchni w budowie zostało już
zabezpieczone umowami typu pre-let,
zatem wzrost współczynnika nie powinien
być bardzo gwałtowny.
W IV kwartale 2014 roku czynsze
w większości projektów utrzymywały się na
względnie stabilnym poziomie
w porównaniu z poprzednim okresem.
W obiektach klasy A stawki kształtowały się
w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m2/
miesiąc, natomiast w budynkach klasy B
między 10 a 13 EUR/m²/miesiąc. Efektywne
stawki czynszu w niektórych budynkach
mogą być o 10 - 20% niższe niż stawki
ofertowe.
West House 1B, Archicom
Contacts in Poland:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska – Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT – OFFICES AND LOGISTICS
Bartłomiej Łepkowski [email protected]
ASSET MANAGEMENT – RETAIL
Agnieszka Mielcarz [email protected]
CAPITAL MARKETS
Jakub Jonkisz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY – LANDLORD REPRESENTATION
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY – TENANT REPRESENTATION
Marek Ciunowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY – RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Contacts in London:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2015This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
OUR RECENT PUBLICATIONS /
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Office Market in Warsaw: Q4 2014 /
Rynek Biurowy w Warszawie: IV kw. 2014
Commercial Market in Poland: 2014
Rynek Komercyjny w Polsce: 2014
Office market in Kraków: 2014
Rynek biurowy w Krakowie: 2014
2015: Warsaw on Top
