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Wohnungsmärkte in DeutschlandAktuelle Entwicklungen, Perspektiven und Potenziale

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Executive Summary............................................................................................................................3

1 Einleitung................................................................................................................................6

2 Analyse der Attraktivität der Wohnungsmärkte in Deutschland................................................82.1 Strukturelle Risiken..................................................................................................................82.2 Rendite-Risiko-Relation.........................................................................................................12

3 Wohnungsbestand in Deutschland........................................................................................163.1 Umfang und Wert des investierbaren Wohnungsbestandes...................................................163.2 Eigentümerstruktur des Wohnungsbestands.........................................................................173.3 Neubauaktivität am Wohnungsmarkt.....................................................................................183.4 Altersstruktur des deutschen Wohnungsbestands.................................................................19

4 Analyse des Nutzermarktes...................................................................................................204.1 Sozio-demographische und ökonomische Rahmenbedingungen..........................................204.2 Charakteristika des deutschen Mietwohnungsmarktes..........................................................234.3 Perspektiven am Nutzermarkt...............................................................................................27

5 Analyse des Investmentmarktes............................................................................................295.1 Allgemeine real- und finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen...........................................295.2 Wohninvestmentmarkt in Deutschland - Rückschau..............................................................325.3 Wohninvestmentmarkt in Deutschland - Aktuelle Marktsituation............................................365.4 Regionale Betrachtung der Wohninvestmentmärkte in Deutschland......................................38

INHALT

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Executive Summary

Deutschland verfügt über den größten Wohnungsbestand aller europäischen Länder. Der für professionelle Investoren grundsätzlich investierbare Bestand (Geschosswohnungsbestand) summiert sich auf etwa 3,1 Millionen Gebäude mit zusammen ca. 20,8 Millionen Wohnungen. Die Fläche dieses Bestandes beträgt etwa 1,4 Milliarden Quadratmeter mit einem geschätzten Wert von mehr als zwei Billionen Euro (Abschnitt 3.1).

Von den 20,8 Millionen Wohnungen im Geschosswohnungsbestand befinden sich etwa 3,0 Millionen Wohnungen im Besitz von Eigennutzern, etwa 8,8 Millionen Wohnungen gehören privaten Kleinanbietern. Der größte Teil, etwa 8,9 Millionen Wohnungen, befindet sich in den Händen professionell-gewerblicher Anbieter. Hiervon wiederum sind die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen (3,9 Mio. Wohnungen), die kommunalen Wohnungsunternehmen (2,4 Mio.) sowie die Wohnungsgenossenschaften (2,1 Mio.) die drei dominierenden Eigentümergruppen. In den vergangenen Jahren wurden größere Bestände vor allem von der öffentlichen Hand an privatwirtschaftliche Akteure verkauft und es ist zu erwarten, dass sich diese Entwicklung auch künftig fortsetzt, wenngleich in verminderter Geschwindigkeit (Abschnitt 3.2).

In den letzten zehn bis fünfzehn Jahren hat sich die Neubauaktivität am deutschen Wohnungsmarkt drastisch verringert. Der Nettozuwachs betrug in der zurückliegenden Dekade beinahe ausnahmslos weniger als 50.000 Wohnungen jährlich. Ende der 1990er Jahre kamen netto jährlich mehr als 200.000 Wohnungen zum existierenden Bestand hinzu. In einigen Regionen wächst der Wohnungsbestand langsamer als es vor dem Hintergrund der vorherrschenden Nachfrage notwendig wäre (Abschnitt 3.3).

Die geringe Bauaktivität der vergangenen Jahre spiegelt sich auch in der Altersstruktur des deutschen Wohnungsbestands wider. Der Anteil der ab dem Jahr 2000 errichteten Wohnungen am Gesamtbestand beträgt gerade etwa 2 %. Bei mehr als 40 % aller Wohnungen handelt es

sich um Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre, weitere 13 % wurden in Plattenbauweise errichtet (Abschnitt 3.4).

Die sozio-demographischen Rahmenbe-dingungen für den deutschen Wohnungsmarkt sind insgesamt als herausfordernd zu bezeichnen. Die Zahl der in Deutschland lebenden Menschen geht bereits seit einigen Jahren zurück und dieser Trend wird sich in den kommenden Dekaden noch beschleunigen. Bis zum Jahr 2060 ist mit einem Bevölkerungsrückgang um 14 % bis 21 % gegenüber 2009 zu rechnen. Hinzu kommt eine drastische Verschiebung in der Altersstruktur der deutschen Bevölkerung: Während heute etwa 26 % aller in Deutschland lebenden Menschen 60 Jahre und älter sind, werden es im Jahr 2025 voraussichtlich etwa 34 % sein. Auch dies stellt eine Herausforderung für die Wohnungsmarktakteure dar. Diese Entwicklungen, ebenso wie die ökonomischen Rahmenbedingungen, sind jedoch regional sehr unterschiedlich ausgeprägt, so dass eine Betrachtung auf nationaler Ebene zu kurz greift (Abschnitt 4.1).

Die regional differenzierten Rahmenbedingungen spiegeln sich auch auf den jeweiligen Wohnungsmärkten wider. So sind beispielsweise die Mieten in Städten mit vergleichsweise günstigen Rahmenbedingungen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, wohingegen sie in schwächeren Regionen zum Teil spürbar zurückgegangen sind. So stieg die Miete in Greifswald zwischen 1995 und 2010 um mehr als 80 %, in Ingolstadt um mehr als 40 %.

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In Leipzig, Görlitz und Frankfurt (Oder) ging die durchschnittliche Wohnungsmiete im gleichen Zeitraum um jeweils mehr als 20 % zurück. Auch in den Leerständen und Mietbelastungsquoten kommen die heterogenen sozio-demographischen und ökonomischen Rahmenbedingungen zum Ausdruck (Abschnitt 4.2).

Perspektivisch werden sich die Wohnungsmärkte regional noch weiter auseinanderentwickeln. So wird die Wohnungsnachfrage in einigen der heute schon relativ strukturschwachen Städte sehr wahrscheinlich auch in den nächsten Jahren weiter zurückgehen, z. B. in Frankfurt (Oder), Dessau oder Gera. In anderen Märkten wiederum wird die ohnehin schon hohe Wohnflächennachfrage voraussichtlich weiter zunehmen. Dazu zählen beispielsweise Ingolstadt, München und Freiburg (Breisgau). In beiden Fällen resultieren aus diesen Entwicklungen spezifische Herausforderungen für die lokalen Wohnungsmarktakteure (Abschnitt 4.3).

Neben den sozio-demographischen Rahmenbedingungen wird die Attraktivität des Wohninvestmentmarktes auch von real- und finanzwirtschaftlichen Eckdaten und Entwicklungen beeinflusst. Hier stellt sich die Situation in Deutschland überwiegend günstig dar. Die deutsche Wirtschaft hat viel früher als erwartet ihr Vorkrisenniveau wieder erreicht und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren überdurchschnittlich stark wachsen, wenngleich temporäre Rückschläge nicht ausgeschlossen werden können.

Dies wiederum ist mit positiven Folgen für den Arbeitsmarkt und damit die Einkommenssituation der deutschen Bevölkerung verbunden, so dass die realwirtschaftlichen Impulse für den deutschen Wohnungsmarkt als überaus positiv einzuschätzen sind. Auf der Finanzmarktseite profitieren die Investoren von einem historisch niedrigen Zinsniveau, zudem begünstigt die vergleichsweise niedrige Rendite von Staats- und Unternehmensanleihen Investitionen in Wohnimmobilien (Abschnitt 5.1).

Im Jahr 2004, als sich die real- und finanzwirtschaftlichen Bedingungen ähnlich darstellten wie heute, rückte der deutsche Wohnungsmarkt erstmals in den Fokus internationaler Investoren. In den Jahren 2004 bis 2007 wechselten jährlich mehr als 250.000 Wohneinheiten in Form größerer Wohnungspakete den Besitzer, wobei auf der Käuferseite überwiegend angelsächsische Finanzinvestoren und später auch heimische privatwirtschaftliche Investoren agierten. Verkäufer der Portfolios waren zu Beginn vor allem Nicht-Immobilienunternehmen sowie die öffentliche Hand, ab 2005 traten die Käufer der Vorjahre zunehmend als Wiederverkäufer in Erscheinung. Mit dem Ausbrechen der weltweiten Finanzkrise ging das Transaktionsvolumen im Jahr 2008 drastisch zurück und lag in den vergangenen beiden Jahren sogar noch unter dem Niveau der Vorjahre des Booms (Abschnitt 5.2).

Obwohl die heutigen Rahmenbedingungen mit denen, wie sie zu Beginn des Investmentbooms am deutschen Wohnungsmarkt vorherrschten, durchaus vergleichbar sind und Wohnimmobilieninvestments in Deutschland folglich besonders lukrativ erscheinen, ist die Marktdynamik nach wie vor vergleichsweise gering. Vor allem große Portfolios mit mehreren tausend Wohneinheiten wurden in den vergangenen zwei bis drei Jahren nur noch selten gehandelt. Dafür verantwortlich sind zum einen die restriktiveren Finanzierungsbedingungen bei größeren Transaktionen vor allem außerhalb des Core-Segments, zum anderen ist das Angebot an entsprechenden Portfolios nicht zuletzt durch die gesunkene Verkaufsbereitschaft der öffentlichen Hand heute geringer.

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In den letzten Monaten hat sich der Markt jedoch spürbar belebt, wobei vor allem hochwertige Objekte in den deutschen Ballungsräumen gefragt sind und der Markt heute wesentlich kleinteiliger ist als in den Jahren zuvor (Abschnitt 5.3).

Ebenso wie die Nutzermärkte zeigen sich auch die einzelnen Wohninvestmentmärkte deutschlandweit sehr heterogen. Im Durchschnitt über die 127 größten Wohnungsmärkte sind die Vervielfacher zwischen 2000 und 2010 um 80 Basispunkte auf 12,0 zurück-gegangen. Die Spanne reicht dabei allerdings von einer Verteuerung um 250 Basispunkte in Friedrichshafen bis zu einem Preisrückgang um 450 Basispunkte in Coburg. Auch die Vervielfacherniveaus sind sehr unterschiedlich und bewegen sich vom durchschnittlich 19-Fachen in München bis zum 8,5-Fachen in mehreren deutschen Städten, darunter Gelsenkirchen, Bremerhaven und Dessau (Abschnitt 5.4).

Nicht nur die Preisniveaus, sondern auch die strukturellen Risiken sind in den 127 untersuchten Wohnungsmärkten höchst unterschiedlich ausgeprägt. Mit Hilfe eines Drei-Säulen-Scorings wurden die sozio-demographischen, ökonomischen und spezifischen Wohnungsmarktrisiken aller Standorte bewertet. Am niedrigsten ist das Makrostandortrisiko für Investoren in München, gefolgt von Regensburg und Stuttgart. Die höchsten Risiken des untersuchten Samples weisen Halberstadt, Gera und Frankfurt (Oder) auf. Insgesamt ist das Risikospektrum erwartungsgemäß sehr breit, so dass der deutsche Wohnungsmarkt Investitionsgelegenheiten sowohl für Core- als auch für opportunistische Investoren bietet (Abschnitt 2.1).

Über das gesamte Risikospektrum hinweg lassen sich verhältnismäßig stark über- bzw. unterbewertete Märkte identifizieren. Vor allem bei Letzteren lohnt für Investoren ein genauer Blick, da sich hier mit größerer Wahrscheinlichkeit relativ günstige Investitionsgelegenheiten ergeben dürften als in überbewerteten Märkten. Zu jenen Märkten, in denen das tatsächliche Preisniveau deutlich unter dem risikoadäquaten Niveau liegt, zählen unter anderem Mainz, Gelsenkirchen, Mannheim und Flensburg. Relativ teuer sind dagegen beispielsweise München, Passau, Berlin und Konstanz (Abschnitt 2.2).

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(Haupt-)QuellenSavills ResearchBulwienGesaIW KölnEmpirica InstitutEuropäische ZentralbankEurostatGdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.Focus EconomicsDeutscher Verband für Wohnungswesen Städtebau und Raumordnung e.V.Deutsche BundesbankBundesagentur für ArbeitBundesinstitut für Bau-, Stadt- und RaumforschungStatistisches BundesamtGesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.immodaten.netOxford EconomicsSavills ResearchThomson ReutersiStockphoto

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