UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO COLEGIO DE...
84
5 UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO COLEGIO DE ADMINISTRACIÓN PARA EL DESARROLLO Estudio de factibilidad para la construcción de un proyecto inmobiliario “dorms” para estudiantes universitarios de provincia y extranjeros que deseen estudiar en la Universidad San Francisco de Quito. Alejandro Esteban Argüello Ordoñez Tesis presentada como requisito para la obtención del título en Economía Jorge Esteban Castro Velasco Tesis presentada como requisito para la obtención del título en Marketing César Cisneros, MBA. Director de tes Quito, mayo de 2013
-
Upload
truongkhuong -
Category
Documents
-
view
212 -
download
0
Transcript of UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO COLEGIO DE...
5
UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO
COLEGIO DE ADMINISTRACIÓN PARA EL DESARROLLO
Estudio de factibilidad para la construcción de un proyecto inmobiliario “dorms” para estudiantes universitarios de provincia y extranjeros que deseen estudiar en la Universidad San Francisco de
Quito.
Alejandro Esteban Argüello Ordoñez
Tesis presentada como requisito para la obtención del título en Economía
Jorge Esteban Castro Velasco
Tesis presentada como requisito para la obtención del título en Marketing
César Cisneros, MBA. Director de tes
Quito, mayo de 2013
6
Universidad San Francisco de Quito
Colegio de Administración para el Desarrollo
HOJA DE APROBACIÓN DE TESIS
Estudio de factibilidad para la construcción de un proyecto inmobiliario “dorms” para estudiantes universitarios de provincia y extranjeros que deseen estudiar en la Universidad San Francisco de
Quito
Alejandro Esteban Argüello Ordoñez
Jorge Esteban Castro Velasco
César Cisneros, M.B.A -----------------------------------
Director de Tesis
Magdalena Barreiro, Ph.D. -----------------------------------
Decano del Colegio de Administración para el Desarrollo
Quito, mayo de 2013
7
© DERECHOS DE AUTOR
Por medio del presente documento certifico que he leído la Política de
Propiedad Intelectual de la Universidad San Francisco de Quito y estoy de
acuerdo con su contenido, por lo que los derechos de propiedad
intelectual del presente trabajo de investigación quedan sujetos a lo
dispuesto en la Política.
Asimismo, autorizo a la USFQ para que realice la digitalización y
publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de
conformidad a lo dispuesto en el Art.144 de la Ley Orgánica de Educación
Superior.
Firma: ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
Nombre: Alejandro Esteban Argüello Ordoñez
C. I.: 1718654450
Fecha: 20 de mayo de 2013
Firma: ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
Nombre: Jorge Esteban Castro Velasco
C. I.: 1714272431
Fecha: 20 de mayo de 2013
8
ABSTRACT
Now a day, thousands of people from other provinces and other countries come to Quito to complete their third level studies or for an Exchange program. It’s very complicated for them to find a place where they can live or stay during this period of time because apartments or suites that can be rented are relatively according to the students’ budget, and they usually lack of facilities that the students need.
Mountain View Guest House is a Real State project with a unique concept in the city of Quito; it’s a building that has dorms for exchange students or for students that come from other provinces to study at Universidad San Francisco de Quito.The reason why we have decided to make this feasibility research and study is because we have detected a need in our target market. We would like our project to become true in order to fulfill this need offering at the same time a service that will be different, fun, comfortable and efficient for all the students that choose to live in Mountain View Guest House.
9
ContenidoResumen ejecutivo: ..................................................................................................................................... 12
Introducción: ............................................................................................................................................... 14
Planteamiento del problema: ....................................................................................................................... 14
Objetivos: .................................................................................................................................................... 14
Preguntas de investigación: ......................................................................................................................... 15
Justificación ................................................................................................................................................. 16
Viabilidad .................................................................................................................................................... 17
Metodología de investigación: .................................................................................................................... 17
Análisis macroeconómico: .......................................................................................................................... 18
Análisis del macro entorno ...................................................................................................................... 18
Niveles Socioeconómicos: ...................................................................................................................... 21
Variables Económicas: ............................................................................................................................ 22
Inflación: ................................................................................................................................................. 22
Salario: .................................................................................................................................................... 23
Estudio de mercado ..................................................................................................................................... 23
Definición del producto: .......................................................................................................................... 23
Segmentación del mercado. ..................................................................................................................... 24
Perfil del cliente: ......................................................................................................................................... 24
Estudiantes becados que no residen en Quito: ........................................................................................ 24
Estudiantes de otras provincias sin departamento propio: ...................................................................... 25
Grupos de estudiantes de otras provincias: ............................................................................................. 25
Estudiantes de intercambio que estudian en la USFQ: ............................................................................ 25
Estudiantes de intercambio que prefieren no vivir en host families: ....................................................... 25
Análisis de la competencia .......................................................................................................................... 26
Competencia directa ................................................................................................................................ 26
Competencia indirecta ............................................................................................................................. 26
Tabla comparativa de la competencia de Mountain view Guest House .................................................. 28
Análisis de los distintos mercados objetivos: .............................................................................................. 29
Análisis de Grupos Focales (focus groups) ............................................................................................. 29
Análisis de encuestas: ................................................................................................................................. 38
10
Encuestas realizadas a estudiantes de provincia: .................................................................................... 38
Análisis del vecindario. ............................................................................................................................... 58
Cercanía a la Universidad San Francisco de Quito: ................................................................................ 58
Cercanía a centros comerciales y de entretenimiento.............................................................................. 58
Transporte: .............................................................................................................................................. 59
Infraestructura del vecindario: ................................................................................................................ 59
Planificación: ............................................................................................................................................... 60
IRM del terreno: .......................................................................................................................................... 60
Resumen de información IRM .................................................................................................................... 61
Localización: ........................................................................................................................................... 61
Terreno: ................................................................................................................................................... 61
Numero de predio: ................................................................................................................................... 61
Acceso y visibilidad: ............................................................................................................................... 61
Servicios básicos: .................................................................................................................................... 62
Situación legal y regulaciones municipales: ........................................................................................... 62
Diseño y arquitectura. ................................................................................................................................. 63
Planos Planta Baja: .................................................................................................................................. 63
Planos pisos de habitación: ..................................................................................................................... 64
Programa de espacio: .................................................................................................................................. 65
Planta baja: .............................................................................................................................................. 65
Pisos de habitación: ................................................................................................................................. 65
ACTIVIDADES PREOPERACIONALES ................................................................................................. 66
ABOGADO ............................................................................................................................................. 66
SERVICIOS DE RENTAS INTERNAS ................................................................................................. 66
INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL ................................................................ 66
Salarios de adaptación ............................................................................................................................. 67
Trabajadores del sector privado bajo relación de dependencia, así como de los miembros del clero secular. .................................................................................................................................................... 67
Obligaciones del Empleador ................................................................................................................... 68
SUPERINTENDENCIAS DE COMPAÑÍAS ........................................................................................ 69
INSTITUTO ECUATORIANO DE PROPIEDAD INTELECTUAL .................................................... 70
11
APERTURA DE CUENTAS BANCARIAS .......................................................................................... 70
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito ...................................................................................... 72
Recursos Humanos: ..................................................................................................................................... 75
Cultura organizacional: ........................................................................................................................... 75
Misión: .................................................................................................................................................... 75
Visión: ..................................................................................................................................................... 75
Valores: ................................................................................................................................................... 75
Reclutamiento: ........................................................................................................................................ 76
Organigrama: ........................................................................................................................................... 76
Perfiles para los distintos puestos de trabajo: ............................................................................................ 77
Gerente General: ..................................................................................................................................... 77
Gerente Financiero: ................................................................................................................................. 77
Gerente de RRHH: ................................................................................................................................... 77
Gerente de Marketing: ............................................................................................................................ 78
Personal de Limpieza:.............................................................................................................................. 78
Personal de mantenimiento: ................................................................................................................... 78
Las 7 P de marketing de servicios aplicadas a Mountain View Guest House.............................................. 79
Producto: ................................................................................................................................................. 79
Plaza: ....................................................................................................................................................... 79
Promoción: .............................................................................................................................................. 79
Procesos: ................................................................................................................................................. 80
Ambiente Físico: ...................................................................................................................................... 80
Personas: ................................................................................................................................................. 80
Estados financieros ..................................................................................................................................... 81
Valoración del proyecto .......................................................................................................................... 85
Bibliografía: ................................................................................................................................................ 87
12
Estudio de factibilidad para la construcción de un proyecto inmobiliario “dorms” para
estudiantes universitarios de provincia y extranjeros que deseen estudiar en la
Universidad San Francisco de Quito
Resumenejecutivo:
Mountain View GuestHouse es un proyecto inmobiliario que ofrecerá a sus clientes la
oportunidad de vivir en un lugar seguro, céntrico, divertido, acogedor y con todas las
facilidades que una persona necesita para vivir confortablemente en la ciudad de Quito por
cortos periodos de tiempo (menor a 6 años).
Mountain View GuestHouse se enfoca en personas de otras ciudades del Ecuador, y de otros
países que vengan a estudiar en la Universidad San Francisco de Quito.
Dentro de las facilidades que Mountain View GuestHouse va a brindar se encuentran:
Restaurant
Lavandería
Gimnasio
Servicio de guardianía privada
Transporte
Sala de juegos
Algunos de estos servicios serán proveídos por empresas tercerizadas que alquilaran locales
comerciales los cuales construiremos en la planta baja del edificio. A demás Mountain View
GuestHouse estará ubicada en un lugar estratégico cerca de centros de entretenimiento, y de la
Universidad San Francisco de Quito.
Se buscara hacer alianzas estratégicas con la Universidad San Francisco de Quito para que
como parte de la lista de opciones de residencias se encuentre nuestro proyecto y además se
buscara hacer alianzas con diferentes empresas (restaurants, country clubs, lugares de
entretenimiento, supermercados, almacenes de ropa) para que nuestros huéspedes adquieran
gran cantidad de beneficios.
13
Este proyecto se financiara por capital privado, préstamos bancarios e inversión por parte de
distintas empresas con las que crearemos alianzas.
Tipo de empresa:
Empresa de servicios.
Tipo de concepto:
Proyecto inmobiliario donde se alquilan pequeños departamentos tipo “Dorms” a estudiantes
de provincia y de intercambio que estudien en la Universidad San Francisco de Quito.
Experiencia del cliente:
Nuestro cliente vivirá una experiencia única ya que son “Dorms”, los mismos que no se
encontraran dentro del campus y no se rige bajo normativas y reglas establecidas por la
universidad, vivirán en un espacio dedicado solo a estudiantes universitarios , de su misma
edad, con los mismos intereses y que estudien en la misma universidad (USFQ). Podrán tener
todas las facilidades ya que contaremos con empresas tercerizadas que brindaran distintos
servicios de alimentación, transporte y seguridad.
Ubicación:
La ubicación de Mountain View GuestHouse es muy importante ya que nuestros clientes no
cuentan usualmente con vehículos propios por lo cual deben encontrarse cerca de centros
comerciales, centros de entretenimiento, paradas de buses y de la Universidad, el sector de
Bellavista ubicado al norte de Quito, y a la entrada de la carretera que se dirige al valle de
Cumbayá, es un buen sector para nuestro proyecto.
Dimensión:
Pensamos tener un edificio de alrededor de nueve pisos, en el cual ubicaremos a veinticuatro
personas por piso, de esta manera tendremos una capacidad de doscientos cincuenta y dos
personas en total.
14
Introducción:
Las Universidades en Quito, tienen un alto número de estudiantes de otras provincias e
incluso de muchos países; con el paso del tiempo, hemos observado que muchos de estos
estudiantes tienen problemas encontrado un lugar apropiado donde puedan vivir el tiempo que
cursan la carrera universitaria, ya que, necesitan departamentos pequeños de uno o dos
dormitorios, que sean económicos, que se encuentre cerca de la universidad o de algún
servicio de transporte público y que les brinde facilidades a su alcance como son restaurants,
lavanderías, etc.
El concepto de “dorms” es un concepto muy interesante que se da en universidades
grandes de otros países como en Estados Unidos, esto se trata de construcciones con
departamentos muy pequeños, individuales o compartidos que brindan todas las comodidades
a su alcance y se encuentran cerca de la universidad o están ubicados estratégicamente para
que sea fácil llegar a ellas. Basándonos en este concepto hemos decidido hacer un estudio de
factibilidad de un proyecto inmobiliario de este tipo ya que es un concepto nuevo, diferente,
practico, económico y divertido para los estudiantes que de seguro tendrá muy buena acogida
en el mercado.
Planteamiento del problema:
Nuestro problema de investigación es el siguiente:
¿Qué tan rentable es la implementación de un proyecto inmobiliario de construcción y alquiler
de “dorms” para estudiantes universitarios de provincia, y de otros países en la Ciudad de
Quito?
Objetivos:
Determinar qué tan factible es la construcción y alquiler de dorms en la ciudad de
Quito.
15
Determinar qué tan rentable es la construcción y alquiler de dorms en la ciudad de
Quito.
Investigar el número de estudiantes de provincia y de otros países que actualmente se
encuentran estudiando en la ciudad de Quito.
Analizar las necesidades más indispensables para los estudiantes universitarios de
provincia y de otros países.
Analizar la posibilidad de convenios con las distintas universidades para beneficio
mutuo.
Preguntas de investigación:
Las preguntas que debemos plantearnos en la realización de este proyecto son esencialmente
las siguientes:
¿Qué tan rentable será la creación de dorms en la ciudad de quito?
¿De cuánto será la inversión inicial para la creación de este proyecto?
¿En cuánto tiempo recobraremos la inversión?
¿Los estudiantes de provincia estarían dispuestos a quedarse en dorms en lugar de
alquilar un departamento cerca de su universidad?
¿Los estudiantes extranjeros estarán dispuestos a quedarse en dorms, en lugar de llegar
a una casa con una familia? (En las familias usualmente se facilita el servicio de
lavandería, transportación y desayuno)
¿Cuánto estarían dispuestos a pagar los estudiantes de provincia por un mes de renta en
los dorms?
¿Cuánto estarían dispuestos a pagar los estudiantes extranjeros por un mes de renta en
los dorms?
¿Qué capacidad inicial debe tener el edificio de los dorms para que no existan
demasiados cuartos vacíos o para que no exista demanda insatisfecha en el corto
plazo?
16
¿Qué servicios deberán estar incluidos dentro de la renta mensual para hacer más
atractiva nuestra propuesta? (Wi-fi , servicio de lavandería, transporte, etc)
Justificación
La Universidad San Francisco de Quito es una de las mejores universidades del
Ecuador, la cual se encuentra en el tercer puesto según el Senescyt después de la Escuela
Superior Politécnica del Litoral y la Pontificia Universidad Católica. Debido a esto cada año
recibe un gran número de estudiantes de otras provincias distintas a Pichincha los cuales
vienen a la capital a realizar sus estudios. Actualmente los estudiantes de provincia forman un
importante porcentaje dentro de la demografía de los estudiantes regulares de la San
Francisco. Así mismo universidades como la Universidad de Las Américas o la Universidad
Internacional también reciben cada semestre estudiantes de distintas provincias.
Usualmente cuando un estudiante de provincia viene a Quito a realizar sus estudios,
tiene que optar por la alternativa de alquilar un cuarto en una casa, o un departamento si logra
juntarse con más estudiantes de provincia. Nuestra oportunidad radica en que nosotros
podemos brindarles a estos estudiantes otra oportunidad de vivienda mientras realizan sus
estudios, en un ambiente estudiantil con las comodidades que necesitan para llevar una vida
universitaria de calidad.
Así mismo muchas universidades poseen convenios con universidades en el extranjero
para realizar intercambios estudiantiles. Debido a que la Universidad San Francisco tiene
convenios con 49 universidades en el extranjero para realizar intercambio de estudiantes, año a
año recibe un número bastante elevado de extranjeros que vienen al país a realizar su
intercambio.
17
Actualmente, es muy común estos estudiantes opten por la opción de quedarse en
casas de familias las cuales les proporcionan usualmente servicios como lavandería, desayuno
y transporte. Nosotros podemos crear una segunda opción para los estudiantes que en lugar de
querer venir al país y llegar a una casa, puedan llegar y vivir en un ambiente universitario
rodeados en todo momento de estudiantes, ambiente el cual usualmente están acostumbrados
ya que en el extranjero es muy común que los alumnos vivan en dorms mientras realizan sus
estudios.
Viabilidad
La viabilidad de nuestro proyecto radica en que los costos de implementación del
proyecto puedan ser justificados con la renta y el número de estudiantes tanto extranjeros
como de provincia que logremos atraer y ofrecerles nuestro servicio. Y que puede
transformarse en un proyecto rentable ya que la inversión se recuperaría en un periodo
relativamente corto de tiempo.
Los costos iniciales debido a que debemos adquirir un terreno y levantar una planta
física, o comprar un edificio ya construido serán algo elevados, pero los costos de
mantenimiento de nuestro servicio, es decir una vez que el negocio ya esté en marcha, serán
relativamente bajos. Debido a esto con las rentas que adquiramos de los estudiantes que sean
huéspedes de nuestros Dorms podremos amortizar la inversión inicial y recuperarla en el
menor plazo posible.
Metodología de investigación:
Focusgroup con estudiantes de otras provincias que estudian en Quito.
Focusgroup con estudiantes de otros países que estudian en Quito.
Encuestas a estudiantes de otras provincias que estudian en Quito sobre que tan
interesados estarían en nuestro servicio, que tan fácil es para ellos encontrar un lugar
donde vivir antes de mudarse a Quito y también para ver que beneficios esperan recibir
en una residencia estudiantil.
18
Encuestas a estudiantes países que estudian en Quito sobre que tan interesados estarían
en nuestro servicio, que tan fácil es para ellos encontrar un lugar donde vivir antes de
mudarse al Ecuador, analizar si es que prefieren vivir en una familia huésped o en una
residencia estudiantil tomando en cuenta los gastos extra que esto implica y también
para ver que beneficios esperan recibir en una residencia estudiantil.
Entrevistas personales con arquitectos para que nos ayuden a estimar el costo de la
infraestructura y de los acabados.
Entrevista personal con autoridades de la universidad en busca de la realización de
algún tipo de convenio de beneficio mutuo.
Entrevista personal con gerentes de distintas empresas que podrían brindar beneficios o
estarían interesados en alquilar uno de los locales comerciales que se va a construir en
el proyecto (country clubs, gimnasios, empresas de transporte, lavanderías,
restaurantes).
Entrevista con las personas a cargo de los intercambios en las universidades para
averiguar aproximadamente cuantos alumnos reciben cada año, qué beneficios tienen
los alumnos y como podrían ayudarnos a ubicar potenciales clientes.
Entrevistas con persona que han vivido en residencias estudiantiles sobre su
experiencia y para que nos cuenten qué fue lo que más les gusto y problemas que
tuvieron para tomar en cuenta el momento de implementar nuestro proyecto.
Entrevistas con corredores para que nos ayuden a determinar el precio y la ubicación
del terreno para construir el proyecto.
Entrevista con un abogado y un arquitecto para que nos indique todos los
procedimientos legales, tiempo y costos que implica el proyecto.
Parte #2
Análisis macroeconómico:
Análisis del macro entorno
De acuerdo al censo de población y vivienda realizado en el año 2010 por el INEC. En
Quito, existen 2´239.191 habitantes distribuidos en la zona norte, centro, sur y valles. Esto
19
indica una gran tasa de crecimiento poblacional en los últimos 10 años ya que en el censo de
población y vivienda realizado en el año 2001, la población era de 1´839.853. Es decir, la
población en 10 años ha crecido en un 21,7%. Esto no quiere decir que solo ha aumentado la
tasa de natalidad en la ciudad, también indica que la migración interna a aumentado
considerablemente siendo el 35% de la población Quiteña migrantes provenientes de otras
provincias del Ecuador.
La población Quiteña es muy diversa, cultural y racialmente hablando, ya que en el
último censo se concretó que el 82,8% de Los Quiteños son mestizos, el 6,7% blancos, el
4,7% afro ecuatorianos, el 4,1% indígenas y el 1,4% montubios. Esto no descarta el hecho de
que estos datos puedan variar ya que en el momento de los censos la gente no es
completamente sincera con la auto identificación racial. Muchos mestizos se consideran
blancos, muchos indígenas se consideran mestizos, etc. Esto se debe a la discriminación que se
demuestra en la ciudad motivo por el cual mucha gente pierde su identidad. Este hecho es
comprobado por el curioso dato de que en el Censo de población y vivienda realizado en el
2001 la población blanca en Quito era el 12,7% y en el 2010 del 6,7%.
En Quito la población de mujeres es del 52% siendo mayor a la población de hombres
que es del 48%. A pesar de que la diferencia porcentual no es abismal, al interpretar estos
datos en números nos damos cuenta de que el número de mujeres es de 1´164,379. y el de
hombres es de 1´074,812. es decir, al sacar una diferencia de estos números, existe 89,567 más
mujeres que hombres en la ciudad lo cual sí es una cifra significativa. Mientras que la
población de niños en Quito es de 23,9% es decir existen 535,167 niños en la ciudad y
1´704,024 adultos.
En Quito la edad promedio de la población es de 25,2 años; es decir, tenemos una
población joven en la ciudad, esto se debe a que la mayoría de la población quiteña comprende
entre las edades de 0 a 24 años.
En Quito existe una tasa de analfabetismo del 3%, esto quiere decir que la situación ha
mejorado ya que en el 2001 la tasa de analfabetismo era del 6,5% , el nivel de analfabetismo
en Quito es bajo comparado con el nivel de analfabetismo a nivel nacional que es del 6,5%.
20
De todas formas es alto tomando en cuenta que Quito es una zona urbana del ecuador donde es
fundamental y muy importante el poder y saber leer y escribir.
Una gran mayoría de la población Quiteña posee y utiliza un teléfono celular, esto es el
75,4%, mucha gente pobre de la ciudad posee uno ya que se ha transformado en una necesidad
“básica” , por otro lado un poco más de la mitad de la población utiliza computadora, el 54,3%
de la población, y un poco menos de la mitad , 4l 48,2% utiliza internet, promediando esto
podemos determinar que el nivel de analfabetismo digital en la ciudad es del 16,3% lo cual
debería disminuir a casi el mismo nivel del analfabetismo ya que la tecnología en nuestro
medio se ha vuelto muy importante.
En Quito, la mayoría de la población vive en casas, el 53,5% de la población mientras
que el 32,6% en departamentos y el 12,1% en cuarto. De esto, el 38,8% de la población
arrienda su vivienda mientras que el 58,5% tiene vivienda propia. Por lo tanto más de la mitad
tiene vivienda propia, sin tomar en cuenta el tamaño de vivienda, además se desconoce el
número de viviendas que fueron construidas en terrenos ajenos.
Y finalmente analizando los datos de estados conyugales de la población de Quito,
sabemos que el 40,3% de los habitantes está casado, el 36,8% soltero, 12,8% unión libre, 3,8%
separados, 3,2% viudos y 3,1% divorciados. Estos datos nos indican que en Quito existe un
alto nivel de valores familiares, apenas el 3,8% de la población es divorciado contra el 40,3%
que se encuentran casados.
Lo que sí es relevante es el hecho de que antes, la gente de Quito de casaba a temprana
edad, ahora cada vez aumenta la edad de la gente casada. También el liberalismo se abre paso
al haber un 12,8% de unión libre, muchas de estas uniones ya con hijos. Este porcentaje va a
seguir aumentando con el tiempo ya que por miedo a problemas legales la gente prefiere no
casarse y solo compartir una vida informal de pareja.
21
Niveles Socioeconómicos:
Figure 1 (pirámide de niveles socioeconómicos del Ecuador. www.inec.gov.ec)
Generalmente, las personas de otras provincias que vienen a estudiar en la Universidad
San Francisco de Quito son de nivel socioeconómico A o B pero existe también un elevado
número de personas becadas quienes perteneces al nivel socioeconómico C y en algunos casos
D.
22
Variables Económicas:
Inflación:
Figure 2(imagen obtenida de la página del banco central del Ecuador)
23
La tasa de inflación más reciente es la de febrero del presente año que es de 3,48% con
una tendencia decreciente desde septiembre del 2012, es decir las variaciones en los precios de
este año van a ser mínimas. Es una inflación razonable ya que se encuentra por debajo del
promedio de inflaciones de otros países que es del 6,98% .
Salario:
Actualmente el salario mínimo vital en el país es de $318 y se mantiene la tendencia de
aumentarlo.
Parte #3
Estudio de mercado
Definición del producto:
Mountain View GuestHouse, es proyecto inmobiliario que se construirá en un lugar
cercano a la Universidad San Francisco de Quito, a los centros de entretenimiento y centros
comerciales con el fin de proveer a estudiantes de otras provincias estudiantes de intercambio
que estudien en la USFQ, un lugar cómodo, seguro y divertido donde vivir por el tiempo que
duren sus estudios en la Universidad.
Nuestro edificio tendrá alrededor de 150 dormitorios con capacidad para dos o tres
personas dependiendo del valor que se va a cancelar, estos dormitorios tendrán cama ,
escritorio y sillas para los estudiantes que ahí residen, serán pequeñas pero tendrán el tamaño
suficiente para los estudiantes, no tendrán baño propio pero si un baño compartido con varias
duchas, inodoros y lavabos en cada piso. Habrán pisos exclusivamente para hombres, otros
exclusivamente para mujeres por comodidad de los huéspedes pero también habrá mixtos en
caso de que la privacidad en ese sentido no sea un problema para huéspedes, también
dispondremos de una cafetería con una barra de alimentos que proveerá las 3 comidas diarias a
los estudiante, este servicio será tercerizado, tendremos salas donde los huéspedes puedan
socializar, jugar juegos de mesa, ping pong , ver TV, jugar video juegos y realizar eventos.
24
Segmentación del mercado.
Figure 3(segmentación de mercado)
Perfil del cliente:
Estudiantes becados que no residen en Quito:
Como sabemos la USFQ cuenta con el programa de diversidad étnica, este consta en
buscar estudiantes de muy alto nivel en las provincias del Ecuador y traerlos a Quito para que
estudien en la USFQ.
El perfil de este cliente no está concretamente definido ya que son personas de varias
etnias y culturas que vienen a estudiar en l USFQ, pero en general podemos ver que son
personas que no están muy relacionadas con el contexto urbano y tiene un poco de problemas
de integración con otras personas. El hecho de vivir en una residencia de este estilo, les abrirá
las puertas de muchas maneras ya que tendrán la oportunidad de conocer gente, hacer amigos,
aprender acerca de otras culturas, idiomas, etc.
Segmentos de mercado
Estudiantes Ecuatorianos
Estudiantes de Quito que estudian en la
USFQ
Estudiantes de otras provincias que
estudian en la USFQ
estudiantes becados que no residen en
Quito.
estudiantes sin departamento propio en Quito
grupos de estudiantes de otras
provincias.
Estudiantes Internacionales
Estudiantes de intercambio que
estudian en la USFQ
estudiantes de otros paises que estudian
en la USFQ
estudiantes que prefieren no vivir en
host families.
25
Para esto, es necesario tener convenios con la USFQ de tal manera que ellos les ayuden
con una parte del pago del alquiler.
Estudiantes de otras provincias sin departamento propio:
Muchos estudiantes de otras provincias, tienen un nivel socioeconómico medio alto y
alto, ellos, están en capacidad de tener un departamento propio para toda su vida universitaria
y en muchos casos para después si se quedan a vivir en la ciudad de Quito. Por otro lado
podemos ver que muchas otras personas, la mayoría, no cuenta con esta suerte y para ellos es
muy complicado estar buscando departamentos o cuartos donde puedan vivir durante el
periodo universitario. Además, muchos de estos estudiantes no cuentan con vehículo propio
por lo cual consideramosesencial ofrecer servicio de transporte para ellos.
Grupos de estudiantes de otras provincias:
Muchos estudiantes de otras provincias, deciden venir en grupos a estudiar en la
USFQ, con el fin de no estar solos, usualmente ellos tienden a alquilar departamentos
completos donde viven durante el transcurso de su vida universitaria. En el caso de estos
estudiantes podemos ver mucho potencial en nuestro Guesthouse, ya que vivirán en un
ambiente aun más divertido, tendrán privacidad, no tiene que cocinar todos los días y además
el valor mensual del alquiler es bajo en comparación con el de un departamento.
Estudiantes de intercambio que estudian en la USFQ:
Como sabemos una comunidad bastante representativa de estudiantes de intercambio
vienen a estudiar en la USFQ. Al no existir en Quito ningún tipo de alternativa como la
nuestra para ofrecerles como opción de viviendo a estos estudiantes, es prácticamente
obligatorio para ellos llegar a donde host families , hecho que disgusta mucho a los estudiantes
ya que ,la mayoría de ellos , están acostumbrados a ser independientes y vivir una vida mucho
más liberal. Por esta razón hemos definido como target a estudiantes de otros países que
vienen a estudiar en el Ecuador.
Estudiantes de intercambio que prefieren no vivir en “host families”:
En muchos casos, hemos visto que a los estudiantes de intercambio les va mal en las
host families y optan por un cambio de familia, en este caso podemos ofrecerles un lugar para
26
que no tengan inconvenientes nunca más ya que vivirán completamente independientes y no
tendrán que lidiar ni convivir con familias que en muchos casos causan polémica.
Análisis de la competencia
Al ser nuestro servicio de residencia único en el mercado, no poseemos actualmente una
competencia directa. Nuestro mercado objetivo son básicamente estudiantes de pregrado y
ocasionalmente de postgrado tanto internacionales como extranjeros, los mismos que vienen a
realizar sus estudios a la ciudad de Quito, y para los cuales por el momento no existe un
servicio de residencia enfocado plenamente para ellos.
Competencia directa
Dado que nuestro servicio sería el primero en el mercado, actualmente no existe otra empresa
a la cual podamos considerar como competencia directa. Actualmente no existe una residencia
a la cual puedan llegar estudiantes y hospedarse durante el tiempo que duren sus estudios.
Dado que nosotros seremos nuevos en el mercado, no tendremos empresas con las cuales
podremos hacer un benchmark de precios o de servicios prestados para nuestros clientes
potenciales.
Competencia indirecta
Casa de familiares: Una de nuestros principales competidores especialmente para estudiantes
de provincia que vienen a Quito a realizar sus estudios es las casas de los familiares. Gracias a
las encuestas pudimos constatar que varios alumnos de universidades por distintos motivos,
entre los cuales que Quito es la ciudad capital del Ecuador y todo lo que esto conlleva, tienen
uno o varios familiares viviendo en la ciudad.
Debido a esto usualmente por facilidad en costos, en no tener que pagar arriendo y
muchas veces servicios, los alumnos que vienen a Quito a realizar sus estudios prefieren
quedarse en casa de familiares durante el tiempo que duren los mismos.
Departamento propio: Un segundo factor que nuestros clientes pueden preferir en lugar de
optar por nuestro servicio de “Dorms”, sería en el caso de que por algún motivo la familia o el
estudiante posea un departamento o una casa en la ciudad. Hablamos con algunos estudiantes
27
de provincia y entre las cosas que nos comentaron estuvo la idea de que para ellos o sus padres
siempre fue una ayuda el tener un lugar a donde llegar si es que visitaban la ciudad de Quito.
Una vez más se mencionó la importancia de venir a Quito sea por trámites legales negocios
entre otros. Preguntamos a estudiantes con departamentos propios qué opinaban de ser
nuestros clientes, y más de la mitad nos respondieron que dado que en sus casas no tienen que
compartir áreas comunales, no tienen que pagar arriendo, y aunque existe la posibilidad de
conocer personas nuevas y abrir su círculo social preferían vivir en su departamento durante el
tiempo que duren sus estudios.
Departamento arrendado: Tanto para estudiantes internacionales como nacionales, el vivir
en un departamento arrendado siempre ha sido una de las opciones más cómodas y preferibles
en cuanto a autonomía e independencia se refiere. Para estudiantes nacionales esta opción es
de las más preferidas dado que, si bien deben pagar arriendo, transporte y servicios, es de las
opciones más populares ya que son libres de manejar su tiempo , y más que nada en casos de
no poseer una casa o departamento propio es de las opciones más comunes. El arriendo de un
departamento actualmente en la ciudad de Quito para el grupo objetivo al cual estamos
enfocados, mínimo se encuentra entre los $400 y $500 dólares y además de esto deberíamos
sumarle transporte y servicios. Si bien para los estudiantes extranjeros esta no es una opción
muy preferida dado el corto tiempo de permanencia y que encontrar un departamento en Quito
con poco tiempo de anticipación y por poco tiempo de estadía es complicado, para los
estudiantes de otras provincias que no poseen un departamento propio o tampoco tienen un
familiar a donde llegar ésta es la opción por la cual la mayoría optan.
Familia Host
En el caso de los estudiantes extranjeros, una opción usualmente preferida es la de llegar a una
familia host o “Host family”. Para los estudiantes extranjeros dado que aún no existe un lugar
como el que proponemos, dentro de las especificaciones de los intercambios se encuentra una
clausula en la cual se estipula que los estudiantes extranjeros deben obligatoriamente llegar a
familias host por razones de seguridad. El caso de familias host no es común entre los
estudiantes nacionales, ya que ellos eligen siempre entre las tres opciones previamente
mencionadas. Dentro de las razones por las cuales los estudiantes extranjeros prefieren llegar a
28
“Host families”, se encuentran la comodidad de no tener que comprar comida y tener la
comida ni de cocinar, tener gente que les hable en español para poder practicar y así también
ayudarlos en cualquier problema que se les pueda presentar en casos de traducción, y que
además les ayude para conocer la ciudad.
Tabla comparativa de la competencia de Mountain viewGuestHouse
Tipo de residencia Ventajas Desventajas
Dorms
Mealplan
Transporte
Seguridad
Internet
Conocer nuevas
personas
Servicio de
lavandería
Ciertas personas
pueden considerar
incomodo compartir
las áreas comunales
Casa/departamento propia/o
No pagas arriendo ni
servicios
Estas con tu familia
En el caso de ser la
única persona
viviendo en la casa
es solitario.
Casa/departamento de un
familiar
No pagas arriendo ni
servicios
Estas con tu familia
Dependes de tus
familiares
No posees
autonomía completa
Casa/departamento
arrendada/o
Posees autonomía En el caso de vivir
solo en tu
departamento puede
ser solitario.
Debes comprar
comida, cocinar o
comer afuera.
29
Familia Host No debes
preocuparte de la
comida, ni comprarla
o cocinar
Siempre tienes a
alguien dispuesto a
ayudarte
Tienes a alguien que
te muestre la ciudad
Debes regirte a las
reglas de la casa
donde vives
Es más la opción
más costosa de las
previamente
mencionadas.
Análisis de los distintos mercados objetivos:
Análisis de Grupos Focales (focusgroups)
Grupo #1 (estudiantes de intercambio)
El primer FocusGroup que realizamos, fue con personas de intercambio que actualmente
estudian en la Universidad San Francisco de Quito, cinco de estas personas son de los Estados
Unidos, uno es de Singapur y uno es de Alemania. Conseguimos personas de distintos lugares
porque nos parece muy importante tener una variedad de opiniones de personas con modos de
vida distintos, mentalidades distintas y culturas distintas.
Realizamos una serie de preguntas que nos ayuden a identificar la factibilidad de nuestro
proyecto y las respuestas fueron las siguientes.
¿Viven o han vivido en un Dorm en alguna etapa de su vida?
A esta pregunta la gran mayoría respondió que sí, las personas de nuestroFocusGroup que son
de Estados Unidos , nos dijeron que durante los primeros años de universidad si vivieron en
Dorms pero que actualmente no viven en ellos, pero viven igual en propiedades de la
Universidad donde estudian que se encuentran ubicadas dentro de un perímetro relativamente
cercano al de la Universidad y que funcionan bajo los mismos parámetros y reglamentos de
los Dorms.
30
Por otro lado la persona de Singapur, nos dijo que su familia vive cerca de la universidad
donde él estudia y que no hacía falta vivir en otro lado, mientras que el alemán , nos dijo que
vive en un departamento que alquila con sus amigos pero que una etapa corta de su vida vivió
en un Dorm durante un programa de verano en una universidad en Holanda y nos cuenta que
fue una gran experiencia.
¿Cuál es la principal diferencia entre un Dorm y un departamento?
La principal diferencia es el ambiente físico, en los Dorms, apenas entras es solo un
dormitorio que usualmente lo compartes con uno o dos Roomates, mientras que en un
departamento, básicamente entras y lo primero que tienes es una sala, un comedor, cocina y tu
cuarto propio. La configuración de los Dorms cuenta solo con Camas, un escritorio por para
persona que viva en el Dorm, una silla por cada persona que viva en el Dorm y a veces un
baño dependiendo de la universidad, del tipo de Dorm y del edificio. A veces es un baño
compartido para todos los Dorms del piso y otras veces hay un baño con dos accesos para dos
Dorms distintos. A veces, los Dorms también tienen cocina propia pero casi nunca, en vez de
esto, en algunos edificios de Dorms, tienen una cocina para todo el piso con casilleros donde
cada persona puede poner sus cosas pero casi nadie los utiliza y es muy común que quemen
los alimentos y causen malestar a los del piso. En una de las universidades, el proceso para
utilizar la cocina también es medio complicado porque hay que hacer reservaciones así no
haya gente, entonces se lo utiliza prácticamente solo en ocasiones especiales como para
hornear un pastel de cumpleaños o cosas por el estilo. Esto se debe a que había una sola cocina
para todo el edificio donde vivían cerca de 400 personas En otras universidades, se puede
simplemente utilizar las cocinas de cualquier piso del edificio.
¿Existe algún tipo de restaurante o cafetería dentro del edificio de Dorms?
Si, existe una cafetería grande para las personas de los Dorms, normalmente se paga
semestralmente por medio de un “Meal Plan” el cual incluye un cierto número de comidas que
puedes consumir cuando tú quieras, o hay un plan ilimitado que cuesta más pero puedes comer
las veces que tú quieras. Generalmente es comida saludable un poco de casa y a veces hay
comida chatarra, pero también existe la opción de no pagar por esto y pagar por cada comida
que uno quiere servirse. Esto resulta siempre más cómodo para los estudiantes ya que no
31
tienen mucho tiempo para cocinar o no saben hacerlo. El valor aproximado de estos planes
está entre los $2500 a $3000 semestrales dependiendo del tipo de plan, esto es un adicional
sobre el valor del alquiler de un Dorm, en muchos casos esto es opcional pero en otros
también es obligatorio.
¿Pueden quedarse otras personas a dormir en sus Dorms?
Dependiendo de la universidad, muchas veces no importa y hay personas que se quedan
semestres enteros en los Dorms y nadie les dice nada, mientras que hay otras universidades
que tienen un estricto control de quien entra y quién sale de los Dorms y muchas veces no
dejan que nadie entre y se quede, además a partir de cierta hora se cierran las puertas de los
edificios de tal forma que solo las personas que tienen las llaves para el edificio pueden entrar.
Muchas veces tienes que registrar a los invitados pero en realidad no lo hacen. No existe
mucho control sobre el tema ya que no ha habido casi nunca casos de robos y ese tipo de
cosas.
¿Les es incómodo compartir el cuarto con alguien que no conoces desde el comienzo?
En realidad están acostumbrado, muchas veces les tocan roomates indeseables con quienes no
se llevas bien pero también tienes la opción de tu escoger a tus roomates, o de cambiarte de
cuarto.
¿Cómo están distribuidos los Dorms?
Dependiendo también de las universidades, muchas edificios tienen separados a hombres y
mujeres por pisos, de esta manera el baño por ejemplo de un piso es solo para mujeres o solo
para hombres, haciendo esto un poco más cómodo, pero hay otros edificios en las mismas
universidades donde si se permiten a hombres y mujeres dormir en el mismo piso, de esta
manera se complace a las dos partes, a los padres y a los hijos.
¿Cuánto más o menos tienen que pagar semestralmente por un Dorm?
Dependiendo del tipo de Dorm, pero normalmente el precio está entre los $2500 y $3000, sin
incluir el plan de comidas, incluido el plan de comidas el precio varía entre los $5000 y los
$6000 dólares. El plan de comidas lo consideran importante ya que al no tener tiempo de
32
cocinar, si necesitan una fuente que provea de alimentos al menos en la mañana y en la noche
que son los momentos del día donde pasan en los Dorms.
¿Les gusta vivir en una “host family” como lo están haciendo ahora?
En realidad a la mayoría no les molesta, al comienzo es un poco incómodo en el tema de
privacidad y de hecho para una de las personas entrevistadas se ha vuelto tan incómodo que
está pidiendo cambio de familia, tienes que tener suerte para que te toque una familia acorde a
tu personalidad y a tu estilo de vida, muchas veces tienes que acoplarte y es bueno porque
aprendes sobre la cultura pero a veces, es abrumador porque en sus países tienen toda la
libertad de hacer lo que ellos quieren y son totalmente independientes , mientras que aquí, a
veces las familias son estrictas, no les dejan salir y no les dejan invitar a personas a casa.
En realidad tienen una gran cantidad de beneficios al vivir en una familia de este tipo ya que la
mayoría tienen empleadas quienes limpian sus cuartos o que cocinan para ellos.
¿Les dan la opción de vivir en Dorms o en una host family?
Al comienzo pensaron que iba a ser en Dorms con personas de todos los países, incluso
tuvieron que pagar el mismo valor que pagan por los Dorms en sus países pero después
supieron que era en familias. Nunca les dieron la opción de escoger esto. La persona de
Alemania nos dijo que si tuvo la opción y que por motivos de privacidad e independencia
escogió vivir en un departamento donde alquila un cuarto.
¿Si te dieran a escoger en tu país entre llegar y vivir en un Dorms o en una Host Family
donde preferirías?
Todos coinciden que ese momento escogerían vivir en Dorms, pero también admiten que eso
harían sin conocer cómo se vive en una host family y sin saber cómo son, después de haber
vivido como viven ahora lo pensarían dos veces pero aun así tal vez escogerían vivir en Dorms
porque tienen la oportunidad de convivir con personas en la misma situación tuya y además
tienes más libertad que viviendo en una familia. Además nunca saben dónde te va a tocar en
33
caso de llegar a una familia, pueden ser buenos, malos tranquilos, estrictos, y eso se enteran
después de llegar cuando ya es más complicado el proceso de cambio de familia.
¿Prefieres compartir tu cuarto con una persona de tu mismo país o con alguien de otro
país?
En realidad creen que el objetivo de un intercambio es aprender sobre la cultura, en este caso
no tendrían ningún tipo de inconvenientes compartiendo el cuarto con alguien de su país pero
preferirían compartir con alguien de Ecuador para practicar el idioma e incluso aprender sobre
la cultura y los modos de vida de las personas del país.
¿Qué creen que un edificio de Dorms DEBE tener?
A mucha gente le parece importante que haya un gimnasio, o facilidades para esto, también
consideran muy importante, cafetería o cocina,
Es importante que el edificio tenga un área de lavandería, o una empresa tercerizada que
realice este servicio.
Internet es muy importante también dentro del edificio, el precio del Dorm incluye este
servicio, a veces, es conveniente comprarse un ruteador para tener Wi Fi.
También una sala comunal con TV, video juegos, quizá una mesa de billar o algo por el estilo.
Es muy importante que exista una directiva a cargo de actividades que se puedan realizar con
las personas que viven en los edificios.
Un lugar donde puedas alquilar varias cosas, equipos para hacer deportes o películas, artículos
de limpieza, etc.
El servicio de transporte puede ser opcional pero muchas veces es necesario sobre todo si la
universidad se encuentra lejos de donde pensamos construir el edificio.
Finalmente es muy importante tener la opción de un “Meal Plan” la cafetería no solo debe
tener comida de venta individual sino que debe ofrecer el servicio tipo catering de alimentos
34
donde ellos paguen previamente y puedan consumir sea un cierto número de alimentos al
semestre o alimentos ilimitados dependiendo de cuanto paguen.
¿Están dispuestas a pagar dinero extra por transporte diario o prefieren pagar por
transporte público?
En general el transporte público les parece barato pero siempre es complicado coger un bus
para bajar a la universidad e incluso es peligroso, la mitad de ellos no saben si pagarían por
este servicio y la otra mitad creen que sería conveniente tener transporte pre pagado para ir a
la universidad, a los centros comerciales y centros de entretenimiento.
¿Hay habitaciones para fumadores y no fumadores? ¿Debería haber?
No, normalmente se puede fumar a 7 metros del edificio para que el humo no afecte. Para los
fumadores, si debería haber este tipo de habitaciones pero en general consideran que el humo
si afectaría a todo el edificio razón por la cual prefieren que no se ofrezcan habitaciones para
fumadores. Además la mayoría no fuma.
¿En caso de que exista la oportunidad de ser socios de un club campestre que ofrezca
facilidades con piscinas, canchas y ese tipo de cosas estaría dispuestos a pagar? ¿Cuánto
estarías dispuesto a pagar?
Si, de hecho en donde viven funciona así, tienes que pagar entre $80 y $100 dólares.
Pero también, a veces hay cuartos en los edificios de Dorms donde se puede tener clases de
yoga, de baile, entre otras cosas.
Cuando se vive dentro del campus uno tiene acceso a todas las facilidades de la universidad,
pero muchas veces viven en departamentos o Dorms lejos del campus que igual pertenecen a
la universidad y no es conveniente bajar a la universidad a hacer algún tipo de deporte en
canchas que normalmente están ocupadas.
¿Tienen a alguien que controla el orden en sus habitaciones? ¿Consideran esto
necesario?
35
En los Dorms, de vez en cuando vienen a revisar pero no se enfocan en el orden sino en
control de bebidas alcohólicas o drogas, muy pocas veces limpian sus cuartos en realidad y
consideran que si debe haber un control sea mensual o semanal de que todo esté limpio porque
a veces ellos son limpios pero sus roomates no y esto molesta a las otras personas con las que
comparten el cuarto.
¿Qué pasa si dañan bienes que son propiedad del edificio de Dorms?
Les dan un checklist donde revisan que todo se encuentre en buen estado el momento que
llegan al cuarto, si algo está mal tienen que reportarle. En caso de que si rompan o dañen algo
les cobran al final , tienen que reportar si se rompe algo en la habitación para ver si hay forma
de hacer mantenimiento sin costo alguno pero si no lo reportan y encuentran así al final se les
cobra un montón adicional.
Grupo #2 (estudiantes de otras provincias)
El segundo grupo que participo en el FocusGroup, fue nuestro otro segmento objetivo ,
personas de otras provincias que estudian en Ecuador. Para este focusgroup tuvimos personas
de Loja, Ambato, Cuenca y Guayaquil, todos estudiantes de la Universidad San Francisco de
Quito.
Manteniendo la metodología del focusgroup anterior, hicimos una serie d preguntas de
discusión que fueron respondidas y discutidas entre ellos, las respuestas fueron las siguientes:
¿Dónde vives actualmente?
De todas las personas que participaron en el focusgroup , 3 viven en departamentos propios, 4
viven en departamentos arrendados, los que viven en departamento propio viven con sus
hermanos que también estudian o estudiaron en la universidad mientras que los que arriendan
3 viven solos mientras que una persona vive con amigas.
Si tuvieras que escoger entre buscar un departamento para arrendar o pagar
mensualmente por un Dorm, ¿qué opción escogerías?
36
Entre todos llegaron a la conclusión de que siempre es más fácil tener ya un lugar seguro a
donde llegar, es decir , si se presenta la oportunidad de llegar a un Dorm para no estar
buscando departamentos si escogerían esta opción , por otro lado las personas que viven en
departamento propio, consideran que la razón principal por la que sus padres compraron los
departamentos fue porque les convenía, ellos tienen hermanos que también viven acá, en caso
de irse de viaje venia la familia a pasar la noche en Quito antes de viajar e inclusive porque
después de graduarse si querían trabajar en Quito ya tenían un lugar fijo donde vivir, pero
también nos dicen que si no fuera asi su realidad, si optarían por vivir en Dorms, al menos los
primeros años de universidad y en base a eso ver si en realidad les gusta y sino buscarían otro
lugar.
¿Qué facilidades quisieran que existan como parte del servicio? ¿Pagaríanmás por
servicios adicionales?
Consideran que es muy importante el servicio de cafetería, sea mediante un plan como el meal
plan mencionado anteriormente o una cafetería donde uno pueda comprar alimentos cada vez
que quiere, también consideran importante la implementación de máquinas expendedoras de
alimentos para poder ir a cualquier hora, también consideran que es muy importante el
servicio de transporte ya que ellos están conscientes de los riesgos de transportarse en buses y
taxis por lo cual consideran importante que exista servicio de transporte a la universidad y a
los distintos lugares , si estarían dispuestos a pagar un valor adicional por estos beneficios ya
que consideran que son gastos que en realidad se deben hacer, si pagarían un poco más por un
servicio más seguro y personalizado.
¿Pagarían más si tuvieran una mini suite con cocina y sala o prefieres pagar un valor
menor por solo el Dorm?
en realidad piensan que depende del target, las personas de nivel socioeconómico más alta
prefieren pagar por un departamento propio que pagar por una suite en un edificio de Dorms,
pero si existe la necesidad de este tipo de construcciones ya que mucha gente con no muy
buena posición económica tiene que optar por alquilar un cuarto en una casa de personas
desconocidas quienes son muy estrictas respecto a visitas y ese tipo de cosas, además no
tienen mucha privacidad ni anda por el estilo y esto si representa un costo alto para la calidad
37
del servicio que se les está ofreciendo. Muchas personas llegana residencias donde, según uno
de los participantes, incluso les obligan a rezar, tienen hora de llegada y no permiten el ingreso
de visitas.
¿Cuánto más o menos pagan de alquiler mensuales?
El promedio de los alquileres de los distintos departamentos o suites está cerca de los $600
dólares, esto incluye solo el departamento o suite, les parece súper razonable un precio similar
por algo más pequeño pero que incluya los distintos servicios anteriormente mencionados.
¿Qué les parece necesario que debe haber en un edificio de dorms?
Es muy importante una cafetería, donde los precios seas súper razonables o dispongan del
servicio del meal plan ya que no tienen mucho tiempo para cocinar y eso, obviamente de vez
en cuando si van utilizar una cocina por lo cual no hace falta que exista cocina en cada piso
pero si una para el edificio entero en caso de que alguien tenga que cocinar.
Les parece también necesario un cuarto de lavandería donde puedan lavar su ropa o que el
servicio se tercerice y puedan pagar por que alguien lave su ropa por un precio relativamente
bajo, lo mismo si tuvieran la opción de un servicio de limpieza con un costo adicional
pagarían una vez a la semana por esto.
¿Consideran necesario que exista en el edificio de dorms un gimnasio o algún tipo de
lugar donde se pueda hacer actividades recreacionales?
Sí, es necesario ya que mucha gente quiere y necesita de un área donde pueda socializar y
pasar el tiempo libre sin tener que salir del edificio, etc. Además las personas si dan uso a
áreas como el gimnasio para actividades recreacionales e incluso el deporte es una tendencia
creciente.
¿Sus padres, al ver este tipo de opciones, tomarían la decisión de alquilar un
departamento para ustedes en el edificio de Dorms?
Si, definitivamente, ya que asumen que es más seguro para todos por los servicios que incluye,
además estarían consientes de la cantidad de dinero que ahorrarían en estos casos y se
38
evitarían la molestia de estar buscando departamentos pequeños como para estudiantes en la
ciudad.
Análisis de encuestas:
Encuestas realizadas a estudiantes de provincia:
Edad:
Edad promedio 20,76
Desviación
estándar 1,084
Género:
Masculino 24
Femenino 25
Ciudad:
Riobamba 8
Ambato 15
Otavalo 6
Guaranda 3
Esmeraldas 2
Loja 7
Otro 2
39
Lugar donde vives: Marca con una X
Departamento ( alquilado) 19
Departamento ( propio) 13
Casa propia 3
Casa de algún familiar 8
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0
5
10
15
20
Departamento (alquilado)
Departamento (propio)
Casa propia Casa de algúnfamiliar
40
Sector donde vives
Cumbaya 15
Tumbaco 6
Quito norte 19
Quito sur 3
Vives con:
Famila 21
Amigos 3
Dueño de la casa 4
Solo/a 15
0
5
10
15
20
Cumbaya Tumbaco Quito norte Quito sur
41
Que tan cómodo te resulta compartir tu lugar de residencia con estas personas? Siendo 1
lo más incómodo y 10 lo más cómodo. (encierra en un círculo).
1
2 2
3 2
4 3
5 1
6 5
7 2
8 6
9 10
10 12
0
5
10
15
20
25
Famila Amigos Dueño de lacasa
Solo/a
42
Si fuere el caso, en una escala del 1 al 10 que tan incómodo te resulta vivir con personas
que no conocías en un principio.
1 9
2 1
3 8
4 8
5 2
6 6
7 3
8 2
9
10 4
0
2
4
6
8
10
12
14
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
43
¿En caso de haber un lugar con cuartos de alquiler tipo “dorms” cerca de la universidad,
en un complejo donde viven solo estudiantes universitarios preferirías vivir en este lugar
que en tu actual lugar de residencia?
Si 30
No 13
0
2
4
6
8
10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
0
5
10
15
20
25
30
35
Si No
44
Alguna vez has vivido solo/sola por periodos de 6 meses o más?
Si 28
No 15
Que facilidades consideras necesarias en un lugar como el anteriormente explicado:
Marca con una X
Lavandería 43
Cocina y
refrigeradora 43
Restaurantes 20
Café net 11
Transporte (desde
y hacia tu
universidad)
26
Parqueadero 23
Gimnasio 12
0
10
20
30
Si No
45
Seguridad 25
¿Cuánto estarías dispuesto a pagar al mes por un cuarto para ti solo/sola en un complejo
como este?
$150-$200 8
$200-$250 20
$250-$300 15
05101520253035404550
0
5
10
15
20
25
$150‐$200 $200‐$250 $250‐$300
46
¿Estarías dispuesto a pagar un extra por servicios de lavandería?
Si 26
No 17
Si es que si, ¿alrededor de cuanto al mes?
$10-20 11
$20-$30 13
$30-$40 2
$40-$50
0
5
10
15
20
25
30
Si No
47
¿Estarías dispuesto a pagar un extra por servicios de limpieza? Tu cuarto, baño, cocina
etc.
Si 38
No 5
Si es que si, ¿alrededor de cuanto al mes?
$20-$30 19
0
2
4
6
8
10
12
14
$10‐20 $20‐$30 $30‐$40 $40‐$50
0
10
20
30
40
Si No
48
$30-$40 15
$40-$50 4
¿Estarías dispuesto a pagar un extra por servicios de cafetería? Que tengas desayuno,
almuerzo y cena listo todos los días.
Si 39
No 4
Si es que si, ¿alrededor de cuanto al mes?
0
5
10
15
20
$20‐$30 $30‐$40 $40‐$50
0
10
20
30
40
50
Si No
49
$200-$250 20
$250-$300 17
$300-$350 2
Encuesta realizada a estudiantes de intercambio:
Survey
For our Thesis Project, we are making a research on the preferences of Exchange Students in
order to find out how convenient, feasible and profitable is it to build a housing complex only
Exchange students, and which facilities should this housing complex will have need.
Age:
Mean 20,83
St.Dev. 1,072
Gender:
Male 15
Female 28
Country:
0
5
10
15
20
25
$200‐$250 $250‐$300 $300‐$350
50
USA 35
Europe&other 8
Why did you choose Ecuador for your Exchange program? (Chooseone)
Ethnicstudies 14
Historystudies 5
Amazon related studies
(flora and fauna ) 6
ImproveSpanish 17
Other 2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
USA Europe & other
51
Is it mandatory for you to stay with a host family according to your Exchange programs
conditions?
Yes 28
No 15
Would you rather live with a host family or in a housing complex just for Exchange
students?
024681012141618
Ethnicstudies
Historystudies
Amazonrelatedstudies
(flora andfauna )
ImproveSpanish
Other
0
10
20
30
Yes No
52
Housingcomplex 28
Host Family 15
Knowing that your expenses will be greater living in a housing complex than living with
a host family will you still be interested in living in a housing complex?
Yes 28
No 15
According to you, what are the benefits of living in with a host family? Name at least
three
Culture 30
0
5
10
15
20
25
30
Housing complex Host Family
0
5
10
15
20
25
30
Yes No
53
Language 35
Food&laundry 18
Accestoinformation 15
Other 5
According to you, what are the benefits of living in a housing complex? Name at least
three.
Independence 15
Meetotherstudents 31
No rules tofollow 19
Cooking 3
Specialactivities 2
0510152025303540
Culture Language Food &laundry
Acces toinformation
Other
54
In a scale from 1 to 10, how uncomfortable and inconvenient do you find living with
people you don’t know being 1 the lowest and 10 the highest. Choose one.
1
2 3
3 21
4 9
5 6
6 3
7
8
9
10
0
5
10
15
20
25
30
35
Independence Meet otherstudents
No rules tofollow
Cooking Specialactivities
55
Back in your country, do you live :
Housewithfriends 7
At home (family) 2
Dorms 18
Apartment 16
Others:
0
5
10
15
20
25
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
56
What aspects do you think a housing complex MUST have in order for you to feel
comfortable living in it? Mark with an X next to it.
Laundry 43
Restaurants 21
Internet 43
Gym 17
Security 35
Transportation 8
02468101214161820
House withfriends
At home(family)
Dorms Apartment Others:
57
How much will you be willing to pay for a Guest House like this?
$200-$250
$251-$300 1
$301-$350 3
$351-$400 38
05101520253035404550
0
5
10
15
20
25
30
35
40
$200‐$250 $251‐$300 $301‐$350 $351‐$400
58
Análisis del vecindario.
El terreno donde se construirá nuestro proyecto, se encuentra ubicado en la Av. Fernando
Ayarza y Eloy Alfaro, sector Bellavista.
Actualmente el terreno se encuentra vacío y disponible, tiene proyección de 12 pisos que es lo
que pensamos realizar en nuestro edificio, al ser un terreno amplio, tenemos la oportunidad de
tener espacios verdes amplios en el primer piso, razón por la cual hemos realizado nuestra
construcción en forma de L. junto al terreno se encuentra una construcción donde existen
algunos locales comerciales como tiendas, micro mercados, etc. Al otro lado tenemos una casa
donde reside una familia, al frente tenemos las oficinas de Salud y atrás, un edificio de
departamentos.
Cercanía a la Universidad San Francisco de Quito:
La ubicación del terreno es estratégica para estudiantes de intercambio y de provincia de la
Universidad San Francisco de Quito ya que se encuentra cerca de cualquiera de las tres
opciones para bajar al valle de Cumbaya, El túnel Guayasamín, La Avenida Simón Bolívar y
la Vía a Guapulo, de esta manera llegar a la universidad desde la residencia o llegar a la
residencia de la universidad no va a ser complicado para ellos, el contraflujo de los túneles
puede afectar a las personas que quieran bajar a la universidad por el Túnel Guayasamín , pero
de todas formas cualquiera de las otras alternativas se encuentran muy cerca.
Cercanía a centros comerciales y de entretenimiento.
El terreno se encuentra ubicado a tan solo diez minutos en Ecovia del Centro Comercial
Quicentro Shopping, esto equivale a quince a veinte minutos caminando, además se encuentra
muy cerca de Megamaxi, lugar donde pueden hacer las distintas compras para cualquier tipo
de necesidad que tengan. Megamaxi se encuentra a menos de cinco minutos en taxi sin tráfico
de la residencia, es decir el valor a pagar si se transportan en taxi es de menos de un dólar.
Muy cerca del terreno también se encuentra el Centro Comercial el Jardín, a donde en carro
sin trafico igual toma menos de diez minutos llegar y de veinte a veinticinco minutos
caminando. Un poco más alejado pero igual muy cerca del lugar se encuentra el Centro
Comercial Iñaquito (CCI) y la plaza de las Américas, lugar en donde los estudiantes pueden ir
al cine o a comer en un ambiente muy acogedor y divertido.
59
En cuanto a la vida nocturna, a cinco minutos a pie se encuentra la discoteca llamada Times,
además se encuentra muy cerca de todos los bares, restaurantes y karaokes ubicados a lo largo
de la Avenida Eloy Alfaro, muy cerca también se encuentran las discotecas Futbol News,
Love, Siete, entre otras. Otro lugar muy importante del que se encuentra relativamente cerca
es la Plaza Foch, lugar conocido por ser un gran atractivo para extranjeros y personas que
viven en la ciudad de Quito, se encuentra a menos de veinte minutos en taxi o pueden tomar la
Ecovia hasta la Av. Mariscal Foch y caminar cinco minutos hasta llegar a la plaza.
Transporte:
Las facilidades de transporte que nos ofrece nuestra ubicación, son una ventaja competitiva
muy notoria para nuestro proyecto, del sector donde está ubicado el terreno, sería muy fácil
llegar a muchos lugares a pie, además queda muy cerca de la estación de la Ecovia que
conduce a las personas a la terminal Rio Coca al norte y al centro norte, de estas dos
terminales se puede trasladar a cualquier otra parte de la ciudad. Como parte de nuestro
proyecto deseamos implementar el servicio de transporte, y tener dos busetas que hagan
recorridos a la universidad y a otros lugares a los que los huéspedes quieran ir.
Infraestructura del vecindario:
Bellavista y la Gonzales Suarez son barrios conocidos por la gran cantidad de edificios que se
encuentran en ellos, esto significa que hay una gran cantidad de familias viviendo en este
sector y por ende también la ubicación estratégica de los distintos centros comerciales que se
encuentran en la cercanía de estos barrios. Como mencione anteriormente está compuesto
mayoritariamente por edificios y existe una tendencia a demoler las casas ubicadas en el sector
y utilizar esos terrenos para construir más edificios. En la Av. Eloy Alfaro existe una gran
cantidad de casas que han sido transformadas en oficinas o centros de negocios.
60
Planificación:
IRM del terreno:
61
Figure 4 Informe de Regulacion Metropolitana.
Resumen de información IRM
Localización:
El terreno se encuentra ubicado en Quito, parroquia Iñaquito, sector bellavista. Sobre la Av.
Fernando Ayarza y Eloy Alfaro.
Terreno:
El terreno es propiedad de Caja Central Cooperativa Financoop, tiene un total de dos mil
sesenta y uno metros cuadrados.
Numero de predio:
27224
Acceso y visibilidad:
La Av. Fernando Ayarza es una de las vías principales de acceso a la Av. Gonzales Suarez,
avenida muy concurrida ya que tiene una alta densidad poblacional teniendo como
infraestructura edificios multifamiliares en su mayoría, razón por la cual el terreno es un
terreno muy visible. Afortunadamente no existe mucho ruido cerca de la construcción ya que
no se encuentra ubicada en una avenida principal sino en una pequeña.
Para acceder a la Av. Fernando Ayarza, si uno viene de norte a sur por la Av. Eloy Alfaro, lo
único que se tiene que hacer es virar a la izquierda y empatar con esta avenida. Como
referencia tenemos laconstrucción donde se encuentran las oficinas de seguros equinoccial
justo en la esquina.
Si uno viene de sur a norte por la Av.Eloy Alfaro tiene que pasar la 6 de diciembre y girar a la
derecha por la Av. Fernando Ayarza.
Por otro lado si alguien se dirige hacia este lugar por la Av. Gonzales Suarez, de sur a norte,
simplemente hay que seguir por la avenida, pasar la Av. Bosmediano y bajar por la Av.
Fernando Ayarza hasta casi empatar la Av. Eloy Alfaro.
62
Si uno viene por la Av. 6 de Diciembre, de norte a Sur , se debe empatar la Av. Eloy Alfaro,
girar a la derecha en dirección a la Av. Los Shyris y girar en U más o menos a la altura de la
alianza Francesa o en la Calle Bélgica, y ahí uno se encuentra en la Av. Eloy Alfaro donde
debe seguir y girar a la derecha por la Fernando Ayarza.
Servicios básicos:
En cuanto a los servicios básicos, debido a su ubicación en una zona residencial, el terreno
cuenta con acceso a todos los servicios básicos disponibles en el sector, agua, luz, teléfono,
alcantarillado, TV Cable.
Situación legal y regulaciones municipales:
La información en la página web no se encuentra actualizada, las personas encargadas de la
venta del terreno confirmaron que la proyección del terreno es de 12 pisos con una altura
máxima de 48 metros. Por otro lado se mantiene la regulación en cuanto a los retiros que son
cinco metros frontal, tres metros laterales, tres metros posterior y seis metros entre bloques.
63
Diseño y arquitectura.
Planos Planta Baja:
64
Planos pisos de habitación:
65
Programa de espacio:
Planta baja:
Pisos de habitación:
66
ACTIVIDADES PREOPERACIONALES
ABOGADO
“En cuanto a lo que son gastos de Abogado para la constitución de una empresa son los
siguientes:
Con una inversión de $30,000 los honorarios del abogado van de $1500 a $2000.
Estos varían dependiendo el acuerdo y negociación que tengas con el abogado.
Se tiene que pagar una patente municipal la cual cuesta $13,22.
El registro mercantil cuesta $170
Los gastos en la notaria son de $400 aproximadamente.
$30 de gastos de movilización y copias.
SERVICIOS DE RENTAS INTERNAS
El trámite de obtención del RUC es gratuito.
El costo de 20 facturas es de $17,92.
INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL
Los empleadores tendrán que tomar en cuenta que:
Los derechos de los trabajadores a la Seguridad Social son irrenunciables. (Art. 34 de la
Constitución de la República del Ecuador y Art. 4 del Código del trabajo).
Art. 34.- El Estado garantizará la igualdad de derechos y oportunidades de mujeres y
hombres en el acceso a recursos para la producción y en la toma de decisiones
económicas para la administración de la sociedad conyugal y de la propiedad.
Art. 4.- Irrenunciabilidad de derechos.- Los derechos del trabajador son
irrenunciables. Será nula toda estipulación en contrario.
Son sujetos del Seguro General Obligatorio, en calidad de afiliados, todas las personas que
perciben ingresos por la ejecución de una obra o la prestación de un servicio físico o
intelectual, con relación laboral o sin ella; en particular.
a. El trabajador en relación de dependencia.
67
b. El trabajador autónomo.
c. El profesional en libre ejercicio.
d. El administrador o patrono de un negocio.
e. El dueño de una empresa unipersonal.
f. El menor trabajador independiente.
g. Los demás asegurados obligados al régimen del Seguro General Obligatorio en virtud de
leyes y decretos especiales.
Salarios de adaptación
A partir del 1 de Enero del 2011 se fijó un salario unificado que es de USD 292,00 del cual se
descontara una tasa de aportación por parte de empleador y empleados que se detalla de la
siguiente manera:
Trabajadores del sector privado bajo relación de dependencia, así como de los miembros
del clero secular.
CONCEPTO PERSONAL PATRONAL TOTAL
S. INVALIDEZ
VEJEZ Y MURTE
6.64 3.10 9.74
S. SALUD 0.00 5.71 5.71
S. RIESGOS DEL
TRABAJO
0.00 0.55 0.55
S. CESANTIA 2.00 1.00 3.00
S. SOCIAL
CAMPESINO
0.35 0.35 0.70
GASTOS
ADMINISTRACION
0.36 0.44 0.80
TOTAL APORTES 9.35 11.15 20.50
68
Obligaciones del Empleador
• Celebrar un contrato de trabajo
• Inscribir el contrato de trabajo en el Ministerio de Relaciones Laborales.
• Afiliar a tu trabajador a la Seguridad Social (IESS), a partir del primer día de trabajo,
inclusive si es a prueba.
• Tratar a los trabajadores con la debida consideración, no infiriéndoles maltratos de palabra o
de obra.
• Sueldo básico que se debe pagar es de 292.00 USD ( SBU 2012).
Asumir el porcentaje(11,15%) que corresponde al empleador por la seguridad social
• Pagar horas extras y suplementarias:
Para el pago de estas horas debe realizarse un recargo del 100%.
Valor de la hora extra para un trabajador con el salario básico de 292 USD
• Pagar los décimos tercero y cuarto.
El Décimo cuarto sueldo o bono escolar es un beneficio y lo deben percibir todos los
trabajadores bajo relación de dependencia, indistintamente de su cargo o remuneración. Solo
se encuentran excluidos los operarios y aprendices de artesanos de acuerdo con el Art.115 del
Código del Trabajo. Y consiste en un sueldo básico unificado vigente a la fecha de pago(
1SBU en el 2012).
• A partir del segundo año de trabajo pagar los Fondos de Reserva.
Se paga después del primer año de trabajo y está formada por: Sueldo bruto (Sueldo que
consta en el contrato de trabajo) + horas extras & suplementarias del mes (si las tuviera) y
otras bonificaciones.
• A pagar una compensación por el salario digno
Es una compensación económica que deberá pagar el empleador hasta el 31 de marzo del
2012. El salario digno para el año 2011 es de 350.70 USD
• A pagar utilidades si la empresa tiene beneficios.
El Art. 97 del Código del Trabajo, establece que el empleador o empresa reconocerá en
beneficio de sus trabajadores el quince por ciento(15%) de las utilidades líquidas.
69
• Vacaciones:
Las vacaciones laborales anuales es un derecho que tiene todo trabajador a que el empleador le
otorgue un descanso remunerado.
Tienen derecho a las vacaciones los trabajadores que han cumplido un año de trabajo para el
mismo empleador, en caso de salir del trabajo antes de cumplir el año de servicio debe
cancelarse al trabajador la parte proporcional a las vacaciones no gozadas.
Todo trabajador tendrá derecho a gozar anualmente de un período ininterrumpido de 15 días
de vacaciones, incluidos los días no laborables. Quienes hubieren prestado servicios más de
cinco años al mismo empleador, gozarán adicionalmente de un día de vacaciones por cada uno
de los años excedentes.
La forma de calcular el pago de las vacaciones, consiste en dividir la remuneración recibida
durante el año de servicio para veinticuatro (24).
(Sueldo + Horas Extras + Comisiones + Otras retribuciones Accesorias Permanentes) Anual
/24.
SUPERINTENDENCIAS DE COMPAÑÍAS
Es necesario que esta entidad apruebe las escrituras de constitución para lo cual se requiere de
los siguientes documentos:
Tres copias certificadas de las Escrituras de constitución
Copia de la cédula del Abogado que suscribe la solicitud
Solicitud de aprobación de las Escrituras de constitución de la Compañía
Descarga de documentos de Modelo solicitud aprobación Escrituras.
Después de esto se obtiene la resolución de aprobación de las Escrituras que son otorgadas con
un extracto y 3 resoluciones de aprobación. Se debe guardar el recibo entregado por la
Superintendencia de Compañías al momento de presentar la solicitud ya que es necesario
reingresar esta información para el otorgamiento de cuatro hojas de datos de la Compañía.
70
La documentación que se requiere es:
Formulario RUC 01ª
Formulario RUC 01B
Nombramientos Gerente y Presidente inscritos en el Registro Mercantil
Copias de cédulas y papeletas de votación de Gerente y Presidente
Tercera copia certificada de la Escritura de Constitución debidamente inscrita en el
Registro Mercantil.
Una copia de la panilla de luz o agua del lugar donde tendrá su domicilio la Compañía
Publicación del extracto
El monto económico que se debe pagar para constituir una empresa en la superintendencia de
compañías es: $350
INSTITUTO ECUATORIANO DE PROPIEDAD INTELECTUAL
Patente de la marca $116.
Búsqueda de publicación $16.
APERTURA DE CUENTAS BANCARIAS
Banca Privada - Cuenta Empresarial
Monto mínimo para Cía. Ltda. 800 USD
Monto mínimo para Sociedad Anónima: 1,000 USD
Copia de escritura de estatutos de constitución debidamente inscrita en el Registro
Mercantil.
Escritura de reformas de estatutos y aumentos de capital inscritos (si los hubiere), en el
Registro Mercantil.
Nombramientos vigentes de los representantes legales inscritos en el Registro
Mercantil.
Original y copia a color del documento de identidad o ciudadanía de los representantes
legales y de las personas autorizadas a actuar en nombre de la persona jurídica.
71
Copia de certificado de votación (últimas elecciones) del representante legal y
firmantes.
Original y copia de planilla actualizada de servicios básicos: agua, luz, teléfono de la
empresa.
Tres referencias bancarias o comerciales, las comerciales no deben ser mayores a 1
año.
Registro único de contribuyentes (RUC) actualizado.
Nómina de accionistas.
Estados financieros actualizados y presentados a la Superintendencia de Compañías.
Certificado de cumplimiento de obligaciones.
No debe estar inhabilitado por la Superintendencia de Bancos y Seguros (Empresa y
sus firmantes).
Formulario 101 del SRI.
Banca Pública - Banco Nacional de Fomento
Requisitos para apertura de cuentas corrientes – persona jurídica.
Cuenta corriente: monto mínimo de apertura para persona jurídica: 500 USD.
Copia del R.U.C. o R.I.S.E.
Una (1) copia a color de la cédula de ciudadanía, identidad, refugiado o pasaporte (en
caso de extranjeros) del representante legal y sus firmantes de la cuenta.
Una (1) copia de Certificado de Votación vigente de representante legal y firmantes
autorizados
Último recibo o planilla cancelada de cualquier servicio básico de la compañía.
Nombramientos, vigentes e inscritos en el Registro Mercantil del Representante Legal
Carta del representante legal designando los firmantes autorizados y condiciones de
firma.
Una (1) copia notariada de Escritura de constitución de la empresa, debidamente
inscrita en el Registro Mercantil.
Una (1) copia notariada de reformas a estatudos y aumentos de capital.
72
Nómina de accionistas
Certificado de obligaciones y cumplimiento otorgado por la Superintendencia de
Compañías, de la existencia legal de la Empresa.
Estados financieros actualizados y presentados a la Superintendencia de Compañías.
Dos referencias bancarias y/o comerciales con número telefónico
Depósito inicial - Tabla de costos y servicios
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito
PATENTE MUNICIPAL
La patente municipal y otros trámites se los puede hacer en las ocho administraciones zonales
o en los balcones de servicios municipales de los centros comerciales Condado Shopping, el
Recreo o en la zona centro, calle Chile Oe 335 y Venezuela.
A partir del mes de febrero, el formulario de declaración del impuesto a la patente 2012 se lo
encontrará y podrá ser bajado de la página web del Municipio www.quito.gob.ec
En el mismo se llenarán los datos que se le solicita:
Nombres completos
Razón Social
Representante legal
Número de cédula
Dirección donde va a ejercer la actividad económica
Clave Catastral (dato importante respecto del predio donde se va a ejercer la actividad)
Número telefónico
Actividad económica principal con la que se inscribe la patente
Esta solicitud deberá ser acompañada de los siguientes requisitos:
Solicitud y copia de la cédula para personas no obligadas a llevar contabilidad.
73
Y para personas naturales y jurídicas obligadas a llevar contabilidad: copia de la cédula y
papeleta de votación, constitución de la empresa o acuerdo ministerial y nombramiento del
representante legal. Con estos requisitos en las ventanillas de pago se les categorizará y
cobrará el impuesto de patente en base a las mismas tablas y cálculos que determinan las
ordenanzas # 339 y 157. Ese instante será generado el título de crédito para que el
contribuyente pague su impuesto de patente municipal.
En el caso de los profesionales están obligados a obtener su patente aquellos que no se
encuentran en relación de dependencia pública o privada; es decir aquellos que ejerzan
actividades económicas de libre ejercicio.
El cierre de un negocio también debe ser reportado
Tablas de tarifas y techos vigentes que no se han modificado
TABLA DE TARIFAS PARA EL IMPUESTO DE PATENTE
Desde USD Hasta USD Sobre
Fracción
Sobre
Fracción
10.000,00 1,00 %
10.000,01 20.000,00 100,00 1,20 %
20.000,01 30.000,00 220,00 1,40 %
30.000,01 40.000,00 360,00 1,60 %
40.000,01 50.000,00 520,00 1,80 %
50.000,01 En adelante 700,00 2,00 %
TABLA DE LIMITES DE CUOTA EN EL
IMPUESTO DE PATENTE
RANGOS DE PATRIMONIO TECHO
250.000,00 750.000,00 5.000,00
750.000,00 1’000.000,00 6.000,00
1’000.000,00 1’500.000,00 7.000,00
74
1’500.000,00 2’000.000,00 8.000,00
2’000.000,00 3’500.000,00 10.000,00
3’500.000,00 6’000.000.00 15.000,00
6’000.000,00 10’000.000 20.000,00
10´000.000,00 En adelante 25.000,00
El Municipio capitalino da a conocer las fechas límites para el pago de las patentes
municipales:
Para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad:
Si el último
dígito de la
cédula es:
Fecha Límite de declaración y pago
1 10 de mayo
2 12 de mayo
3 14 de mayo
4 16 de mayo
5 18 de mayo
6 20 de mayo
7 22 de mayo
8 24 de mayo
9 26 de mayo
0 28 de mayo
75
Fechas límites para personas jurídicas y personas naturales obligadas a llevar contabilidad.”
Si el noveno
dígito del RUC
es:
Fecha límite de declaración y pago
1 10 de junio
2 12 de junio
3 14 de junio
4 16 de junio
5 18 de junio
6 20 de junio
7 22 de junio
8 24 de junio
9 26 de junio
(fuente: Estrategias de marketing para The Coffee Workshop Inc. Por Jorge Castro)
Recursos Humanos:
Cultura organizacional:
Misión:
Brindar un lugar a nuestros huéspedes que sea cómodo, seguro y divertido, donde puedan
vivir, conocer personas de distintas culturas y realizar sus actividades diarias durante el
periodo de tiempo que estudien en la Universidad San Francisco de Quito.
Visión:
Ser la mejor opción de residencia para los estudiantes de intercambio y de otras provincias que
estudien en la Universidad San Francisco de Quito.
Valores:
Responsabilidad.
76
Seguridad.
Amabilidad
Respeto.
Reclutamiento:
para el proceso de reclutamiento es importante escoger personal joven muy capacitado. La
idea del personal joven es que este en capacidad de interrelacionarse con los residentes de
Mountain ViewGuestHouse. De esta manera esta persona puede involucrarse más y entender
de mejor manera al target.
Para el proceso de reclutamiento es importante realizar un entrevista de trabajo donde se
tomen varios test de aptitud para los diferentes puestos, una vez seleccionadas las personas
que trabajaran en Mountain ViewGuestHouse, procederemos a un proceso de entrenamiento
donde se entrenara al personal en temas específicos como servicio al cliente, filosofía de la
empresa, introducción de la cultura organizacional, se le presentara a todos los huéspedes de
tal manera que todos lo conozcan y ellos conozca a todos.
Organigrama:
Gerente General
Gerente Financiero
Gerente de RRHH
Personal de Limpieza
Personal de Mantenimiento
Gerente de Marketing
77
En el organigrama no consta personal de seguridad, cocina y jardinería y que serán servicios
tercerizados.
Como podemos ver el organigrama es bastante reducido ya que no necesitamos de mucho
personal en nuestro concepto. Los mismos estudiantes se encargaran de la limpieza de sus
habitaciones y solo cuanto la desocupen nuestro personal de limpieza entrara a hacer
inspección y limpieza antes de que lleguen nuevos huéspedes.
Perfilesparalosdistintospuestosdetrabajo:
GerenteGeneral:El Gerente General, tiene que ser una persona graduado en Administración de Empresas,
necesita por lo menos 3 años de experiencia previa en alguna empresa, preferiblemente algún
hotel. La razón por la que preferimos experiencia en hoteles es porque , a pesar de que no es
un hotel, realizamos actividades similares, esta persona debe tener conocimiento acerca de
cómo funciona este tipo de empresas y qué tipo de decisiones tomar en caso de que exista
algún problema.
GerenteFinanciero:El Gerente Financiero debe ser una persona graduada en finanzas de alguna universidad. Es de
fundamental importancia que tenga experiencia en el área ya que el manejo de las finanzas de
una empresa es una tema muy delicado que debe ser manejado correctamente. El,
conjuntamente con el gerente general, establecerán los precios del alquiler, analizaran
descuentos, establecerán sueldos y realizaran análisis mensuales de los ingresos y egresos, de
esta manera se tendrá un control de todos los gastos.
GerentedeRRHH:El Gerente de Recursos Humanos también es de vital importancia, es necesario que esta
persona haya culminado sus estudios de comunicación o de psicología organizacional. Su
papel no se enfocara en capacitación del personal ni nada por el estilo , ya que existe muy
poco personal, pero se enfocara en mantener satisfechos a todos nuestros huéspedes, además
78
de planificar actividades mensuales como paseos, concursos, delegar responsables de cada
piso, premiar a los diferentes huéspedes por orden, etc.
GerentedeMarketing:El Gerente de marketing, tiene que ser una persona graduada en marketing o administración,
va a ser el encargado de realizar todo tipo de contactos y alianzas estratégicas con la
Universidad San Francisco de Quito y con las Universidades en el extranjero, de tal manera
que Mountain ViewGuestHouse sea una opción para los estudiantes de intercambio desde
antes de que vengan al Ecuador. Además será el encargado de realizar las alianzas con las
empresas tercerizadas como la de catering, la de seguridad, etc.
PersonaldeLimpieza:Necesitaremos dos personas de limpieza constantemente para que cada día realicen la
respectiva limpieza del comedor, los pasillos, el hall principal, la sala de juegos, etc.
Estas personas de limpieza no necesitan tener experiencia previa ni estudios universitarios,
pero serán entrenadas de tal manera que siempre lleven una sonrisa y transmitan energía
positiva a todos los huéspedes de Mountain ViewGuestHouse.
Personaldemantenimiento:Necesitamos una persona de mantenimiento para que realice distintas actividades de
mantenimiento que deben solucionarse inmediatamente, desempeñara mas o menos el rol de
un conserje, esta persona debe tener conocimientos de plomería, sistemas eléctricos,
jardinería, etc.
Debe estar siempre a disposición de todos los huéspedes, y al igual que con el personal de
limpieza, será entrenado para que siempre tenga una sonrisa y haga todo con muy buena
voluntad.
79
Las7PdemarketingdeserviciosaplicadasaMountainViewGuestHouse
Producto:Nuestro producto es un edificio con habitaciones construidas exclusivamente para estudiantes
de intercambio y estudiantes de otras provincias que estudien en la Universidad San Francisco
de Quito.
Cuenta con todoas las facilidades que un estudiante necesita como centro de cómputo,
comedor, sala de juegos, gimnasio, etc. Además tendremos locales en alquilar donde
tercerizaremos algunas cosas como el gimnasio ycocina para servicio de catering. Nuestro
enfoque es dirigido netamente a estudiantes por lo cual el ambiente de Mountain View
GuestHouse, siempre será divertido. De esta manera nuestros huéspedes se sentirán muy
cómodos compartiendo su hogar con personas de todo el mundo y del Ecuador.
Plaza:La plaza es el lugar donde se va a desenvolver nuestro servicio, en este caso será nuestro
edificio, hemos procurado crear espacios amplios para los estudiantes de manera que se
sientan cómodos durante su estadía en Mountain View GuestHouse, inclusive hemos
sacrificado un poco de terreno con el fin de que todos los dormitorios tengan entradas de luz
por ambos lados , una ventana que dé hacia afuera y otra que dé hacia el corredor que tendrá
balcones hacia un patio central donde habrán jardines y espacios para que los estudiantes se
relajen y se relacionen entre ellos. Además de todas las facilidades que les brindaremos que
serán lavandería, elevadores, cocina, etc.
Promoción:La promoción la realizaremos mediante los convenios que tengamos con las universidades en
el exterior y la Universidad San Francisco de Quito, de esta manera los estudiantes podrán
escoger como opción el vivir en Mountain View GuestHouse, por otro lado se realizara
promoción dentro del Ecuador, por medio del boca a boca, es muy fácil que este tipo de
proyectos se dé a conocer sin tener que invertir dinero en publicidad, de todas formas se
80
pondrán anuncios en internet que es una herramienta muy económica, sobre todo en redes
sociales.
Procesos:No tenemos procesos establecidos para este tipo de servicio, lo que sí es muy importante dar
un seguimiento a las habitaciones de tal manera que no se alquile más de la capacidad que
tenemos, además se establecerán procesos de los trabajos de limpieza mediante un horario
semanal establecido donde se detallaran todas las actividades de limpieza que deben realizar a
lo largo de la semana. En cuanto a procesos de atención al cliente, vamos a contar con una
página web donde los clientes pueden revisar la disponibilidad de habitaciones para cada
semestre, y de esta manera pueden ver si pueden aplicar o no, en caso de que si exista
disponibilidad, deben llenar formularios vio online con información personal, información de
la tarjeta ocn la que van a cancelar el valor, periodo de estadía, etc. Este deberá ser aprobado
por los gerentes y brindar una respuesta inmediata al solicitante.
AmbienteFísico:En cuanto al ambiente Físico como mencione anteriormente, no escatimaremos en brindar un
ambiente divertido, la decoración y todo debe ser colorido de tal manera que despierte y
transmita una energía positiva diariamente en los estudiantes, además tendremos sala de jugos
donde los estudiantes podrán jugar billar, ping pong, ver Tv, etc. Además tendremos un patio
con salas exteriores donde puedan realizar distintos tipos de actividades.
Personas:En cuanto a personas nos referimos al personal, como mencione anteriromente, es importante
que nuestro personal siempre transmita energía positiva, deben tener siempre una sonrisa en la
cara y ser muy serviciales con todos los huéspedes, es muy importante generar relaciones de
confianza con ellos para que no se sientan intimidados por la presencia de los gerentes o de
todo el personal.
81
Estadosfinancieros
Para el análisis del proyecto se realizó una valoración basada en los principales estados
financieros, Pérdidas y ganancias, Balance general y Flujo de efectivo.
En la construcción de dichos estados financieros se tomaron en cuenta como base los
siguientes parámetros:
Dentro de los gastos operativos fijos se consideran valores como los sueldos de los gerentes (
Gerente general, Financiero, Recursos Humanos, Marketing), el personal de limpieza y
guardianía, agua, luz y transporte. Los demás Value Drivers los tomamos de las tasas actuales
del mercado.
Dadas las condiciones del edificio se analizo tiene capacidad máxima de 252 personas
repartidas en habitaciones simples y dobles. Tomando en cuenta que el costo de arrendar una
habitación simple es de $450 y una doble $350, el ingreso se planeó gracias a un crecimiento
estocástico para los primeros años hasta alcanzar la capacidad instalada y de ahí mantener
82
dicho nivel. Una segunda fuente de ingresos será el arriendo de locales para el gimnasio y
catering, cada uno de los dos por $1000 mensuales.
Una vez realizado el estudio se planteó la estructura para fondear el proyecto la cual consta de
un aporte de capital inicial de $2.101.762,00conjuntamente con una deuda de $2.020.402,00 .
Como método de valoración del proyecto, ya que el principal indicador que un inversionista
busca es el payout del proyecto o en otras palabras los dividendos que dicho proyecto puede
ofrecer, tomando en cuenta los Value Drivers antes descritos más los ingresos estimados y la
estructura de Deuda/Capital, se estimó una proyección a 10 años de los estados financieros
(Balance general, Pérdidas y Ganancias y Flujo de efectivo), para obtener los valores de los
dividendos que los accionistas obtendrían de colocar su capital en el proyecto.
Para realizar el cálculo del valor actual neto se utilizó como tasa de descuento el 15%, como
porcentaje al cual los accionistas pudieran colocar su dinero.
Una vez realizados los cálculos pertinentes, se observó que el proyecto arroja para los
accionistas un valor actual neto VAN de$592.971,93y una tasa interna de retorno TIR de
22,16% .
A continuación se muestran los cálculos pertinentes así como los estados financieros
proyectados.
83
PROFIT & LOSS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS 15,00% 10,00% 5,00% 0,050% 0,050%
Crecimiento Anual 15,000% 10,000% 5,000% 0,050% 0,050%Funcionando a capacidad instalada
Arriendo locales 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00
Arriendo estudiantes 776.160,00
892.584,00
981.842,40
1.030.934,52 1.031.449,99
1.031.965,71
1.108.800,00
1.108.800,00
1.108.801,00
1.108.802,00
TOTAL INGRESOS 778.160,00
894.584,00
983.842,40
1.032.934,52 1.033.449,99
1.033.965,71
1.108.800,00
1.108.800,00
1.108.801,00
1.108.802,00
EGRESOS
Costo de Ventas ‐
‐
‐
‐ ‐
‐
‐
‐
‐
‐
Gastos Operativos 56.758,00
56.758,00
56.758,00
56.758,00 56.758,00
56.758,00
56.758,00
56.758,00
56.758,00
56.758,00
Depreciación 150.020,10
150.020,10
150.020,10
150.020,10 150.020,10
150.020,10
150.020,10
150.020,10
150.020,10
150.020,10
Gastos Financieros 210.376,52
142.864,07
62.410,84
8.699,17 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
TOTAL EGRESOS 417.154,62
355.463,37
279.473,06
228.215,99 219.542,60
219.568,39
223.410,10
223.410,10
223.410,15
223.410,20
UTILIDAD NETA 361.005,38
539.120,63
704.369,34
804.718,53 813.907,39
814.397,33
885.389,90
885.389,90
885.390,85
885.391,80
Dividendos a pagar 361.005,38
539.120,63
704.369,34
804.718,53 813.907,39
814.397,33
885.389,90
885.389,90
885.390,85
885.391,80
‐
84
CASH FLOW 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Saldo Inicial 20.000,00
15.563,20
17.891,68
19.676,85
20.658,69
20.669,00
20.679,31
22.176,00
22.176,00
22.176,02
Ingresos
Recaudación de Cartera 582.120,00
863.478,00
959.527,80
1.018.661,49
1.031.321,12
1.031.836,78
1.089.591,43
1.108.800,00
1.108.800,75
1.108.801,75
Total Ingresos 602.120,00
879.041,20
977.419,48
1.038.338,34
1.051.979,81
1.052.505,78
1.110.270,74
1.130.976,00
1.130.976,75
1.130.977,77
Egresos
Compras de mercancías ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Pago de mercancias ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Pago de gastos operativos 52.028,17
60.094,10
64.670,21
67.292,18
67.520,35
67.546,14
71.069,86
71.390,00
71.390,05
71.390,10
Pago de préstamo bancario 2.020.402,00
1.485.873,37
895.194,47
144.986,12
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Pago de intereses ‐
210.376,52
142.864,07
62.410,84
8.699,17
‐
‐
‐
‐
‐
Total Egresos 2.072.430,17
1.756.343,99
1.102.728,75
274.689,13
76.219,52
67.546,14
71.069,86
71.390,00
71.390,05
71.390,10
Cash Flow neto ‐ 1.470.310,17
‐ 877.302,79
‐ 125.309,27
763.649,21
975.760,29
984.959,64
1.039.200,89
1.059.586,00
1.059.586,70
1.059.587,67
Saldo prudencial mínimo en Caja/Bancos 15.563,20
17.891,68
19.676,85
20.658,69
20.669,00
20.679,31
22.176,00
22.176,00
22.176,02
22.176,04
Nuevo préstamo (o rollover) a corto plazo 1.485.873,37
895.194,47
144.986,12
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Nuevo saldo final preliminar de Caja/Bancos 15.563,20
17.891,68
19.676,85
763.649,21
975.760,29
984.959,64
1.039.200,89
1.059.586,00
1.059.586,70
1.059.587,67
Saldo utilizable para pagar dividendos ‐ 0,00
0,00
‐
742.990,52
955.091,29
964.280,33
1.017.024,89
1.037.410,00
1.037.410,68
1.037.411,63
Pago de dividendos 0,00 0,00 0,00 742.990,52 955.091,29 964.280,33 1.017.024,89 1.037.410,00 1.037.410,68 939.481,53
Saldo Final Caja/Bancos 15.563,20
17.891,68
19.676,85
20.658,69
20.669,00
20.679,31
22.176,00
22.176,00
22.176,02
120.106,14
85
BALANCES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
ACTIVOS Caja/Bancos
20.000,00
15.563,20
17.891,68
19.676,85
20.658,69
20.669,00
20.679,31
22.176,00
201.681,23
408.790,14 615899,0417
Cartera ‐
194.040,00
223.146,00
245.460,60
257.733,63
257.862,50
257.991,43
277.200,00
277.200,00
277.200,25 277200,5
Inventarios de mercancías ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐ 0
Subtotal Activos Corrientes 20.000,00
209.603,20
241.037,68
265.137,45
278.392,32
278.531,50
278.670,74
299.376,00
478.881,23
685.990,39 893099,5417
Activos Fijos depreciables 4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00
4.102.164,00 4102164
Depreciación acumulada ‐
‐ 205.108,20
‐ 410.216,40
‐ 615.324,60
‐ 820.432,80
‐ 1.025.541,00
‐ 1.230.649,20
‐ 1.435.757,40
‐ 1.640.865,60
‐ 1.845.973,80 ‐2051082
Activos Fijos Netos 4.102.164,00
3.897.055,80
3.691.947,60
3.486.839,40
3.281.731,20
3.076.623,00
2.871.514,80
2.666.406,60
2.461.298,40
2.256.190,20 2051082
TOTAL ACTIVOS 4.122.164,00
4.106.659,00
3.932.985,28
3.751.976,85
3.560.123,52
3.355.154,50
3.150.185,54
2.963.782,60
2.936.179,63
2.936.180,59 2936181,542
PASIVOS
Préstamo Bancario 2.020.402,00
1.485.873,37
895.194,47
144.986,12
‐
‐
‐
‐
‐
‐ 0
Intereses Bancarios por pagar 210.376,52
142.864,07
62.410,84
8.699,17
‐
‐
‐
‐
‐ 0
Dividendos por pagar 305.917,28
789.949,81
1.439.231,05
1.445.870,96
1.249.598,95
1.044.627,85
857.904,77
830.301,80
830.302,75 830303,7
Mercancías por pagar ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐ 0
Gastos Operativos ‐
2.729,83
3.214,93
3.586,84
3.791,39
3.793,54
3.795,69
4.115,83
4.115,83
4.115,84 4115,841667
Subtotal Pasivos Corrientes 2.020.402,00
2.004.897,00
1.831.223,28
1.650.214,85
1.458.361,52
1.253.392,50
1.048.423,54
862.020,60
834.417,63
834.418,59 834419,5417
TOTAL PASIVOS 2.020.402,00
2.004.897,00
1.831.223,28
1.650.214,85
1.458.361,52
1.253.392,50
1.048.423,54
862.020,60
834.417,63
834.418,59 834419,5417
PATRIMONIO
Capital 2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00 2101762
Dividendos de liquidación pagados ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐ 0
Utilidad (pérdida) acumulada ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐ 0
TOTAL PATRIMONIO 2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00
2.101.762,00 2101762
TOTAL PASIVOS Y PATR. 4.122.164,00
4.106.659,00
3.932.985,28
3.751.976,85
3.560.123,52
3.355.154,50
3.150.185,54
2.963.782,60
2.936.179,63
2.936.180,59 2.936.181,54
Diferencia entre Activos y Pasivos más Patrimonio
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
86
Valoracióndelproyecto
Valoración Tasa de Costo de Capital Flujo de Caja Inversión Inicial 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Dividendos normales 0,00 0,00 742.990,52 955.091,29 964.280,33 1.017.024,89 1.037.410,00 1.037.410,68 939.481,53
Dividendos de Liquidación 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Total Flujo de Caja 0,00 0,00 742.990,52 955.091,29 964.280,33 1.017.024,89 1.037.410,00 1.037.410,68 939.481,53Valor presente antes del ajuste a 6 meses. VAN
592.971,93
TIR 21,162%
Como podemos observar el Valor actual neto para los accionistas en su conjunto no solo que es positivo $592.971,93 si no que es
significativo, la tasa interna de retorno así también demuestra que el proyecto con una proyección de 10 años es rentable.
Dado que este proyecto está enfocado a levantar capital, la valoración está enfocada en proyectar los dividendos normales que los
accionistas obtendrían de invertir en el proyecto
87
Bibliografía:
Superintendencia De Bancos Del Ecuador. "Estadísticas De Créditos En Bancos
Privados."Superintendencia De Bancos Del Ecuador. N.p., n.d. Web. 8 Jan. 2013.
Banco Central Del Ecuador. "Reporte Mensual De Inflación." Banco Central Del Ecuador. N.p., n.d.
Web. 23 Mar. 2013.
http://www.bce.fin.ec/docs.php?path=/documentos/PublicacionesNotas/Notas/Inflacion/inf201201.pdf
Salario Mínimo Vital Sube USD 10." El Diario Manabita De Libre Pensamiento. N.p., n.d. Web. 07
Mar. 2013http://www.eldiario.com.ec/noticias-manabi-ecuador/21690-salario-minimo-vital-sube-usd-10/
INEC Estadísticas. "Encuesta De Estratificación Del Nivel Socioeconómico." INEC Estadísticas.
N.p., n.d. Web. 25 Feb. 2013
.http://www.inec.gob.ec/estadisticas/?option=com_content&view=article&id=112&Itemid=90&&TB_iframe
=true&height=700&width=1527
El Universo. "Ecuador Cierra El 2012 Con Inflación 4,16%, Por Debajo De Meta." El Universo.
N.p., 5 Jan. 2013. Web. 12 Jan. 2013 http://www.eluniverso.com/2013/01/05/1/1356/ecuador-cierra-2012-
inflacion-416-debajo-meta.html
Diario El Hoy. “Caos vehicular crece sin control “. 17 Feb 2013. .http://www.hoy.com.ec/noticias-
ecuador/caos-vehicular-crece-sin-control-268038.html
http://190.95.206.132/WebAutoconsa/Formas/f_prov_inicio.aspx
http://www.globalbuypower.com/content_data/LAAM/EC/es/GBPEC/webimages/33_MANAGER.html
88
serviciosciudadanos.quito.gob.ec
sgu.quito.gob.ec:8080/SuimIRM-war
www.google.com/intl/es/earth/
www.plusvalia.com/Quito
www.vive1.com
quito.olx.com.ec/terrenos-cat-410
Lovelock, C &JochenWirz (2011). Services marketing: people, technology and strategy. New Jersey:
Prentice Hall.
Thompson, Athur, Strickland y Gamble (2007). AdministraciónEstratégica. México: McGraw Hill
Entrevistas personales:
Jennifer Mullen García (programa de intercambios)
Antonio Espinosa (Gobierno Estudiantil)
Arquitecto Jorge Román Flores
