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“UN NUEVO REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL DISTRITO FEDERAL”

TESIS PROFESIONAL QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE

LICENCIADO EN DERECHO

P R E S E N T A

JOSÉ ÁNGEL MARTÍNEZ GALICIA

DIRECTOR DE TESIS: LICENCIADO JORGE FRANCO MARTINEZ

MEXICO D. F. AGOSTO DE 2015

UNIVERSIDAD PANAMERICANA

FACULTAD DE DERECHO

CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL DE ESTUDIOS ANTE LA S.E.P

CON NUMERO DE ACUERDO 944893 DE FECHA 24-III-94

AGRADECIMIENTOS

A DIOS

Por permitirme llegar hasta este logro porque sin él nada hubiera posible, por darme fuerza, paz, luz, sabiduría y fe necesarias para enfrentar la vida así como sus pruebas con valentía y sobre todo por demostrarme que siempre caminas a mi lado y nunca me olvidas.

A MI MADRE ROCIO MARTÍNEZ GALICIA

Por todo ese amor infinito, por ser ese ejemplo de lucha, perseverancia y superación, por hacer lo imposible por impulsarme a cumplir mis sueños, por cada sacrificio y esfuerzos puestos para que este día llegara, gracias por nunca abandonarme y apoyarme en cada reto que se presentaba, y sobre todo por ser ese ejemplo de vida que siempre has sido para mí, y sobre todo por ser la mejor mama del mundo. Te amo y esto es para ti.

A MI ABUELA OLGA GALICIA Y ORTÍZ

Por ayudarme, cuidarme, consentirme y estar siempre al pendiente de mí en cada momento y sobre todo por ese amor de madre que existe, créeme que es reciproco y sabes que para mí eres una madre más. Esto también es para ti, te amo abue.

A MI HERMANA PAOLA MARTÍNEZ

Por ser mi amiga incondicional, mi cómplice, mi apoyo, mi consejera y esa persona que me inspira tantos cambios en la vida. Gracias por siempre estar a mi lado y por ese cariño tan grande que existe de hermanos…4.

A MI FAMILIA

JAIME, DULCE, RAYO, DAVISOTE, DAVID y MAURICIO

Por creer en mí y acompañarme en las buenas y en las malas, por saberme guiar y encaminar a ser lo que soy, por esos consejos, risas, lagrimas, alegrías y tristezas compartidas durante esta etapa y sobre todo por depositarme ese cariño y apoyo cuando es necesario... Los quiero a cada uno de ustedes de manera infinita.

AL MAESTRO FAUSTO RICO ALVAREZ

Por ser enseñarme un sistema y una forma bonita de entender el Derecho, por todas las lecciones aprendidas no solo en las aulas, sino fuera de ellas, y sobre todo por su infinita ayuda durante toda esta carrera. Siempre recordaré que si uno recibe ayuda, debe a su vez ayudar a otras personas y así crear una cadena, a fin de ayudarnos los unos a los otros y lograr cambiar este mundo. Gracias Maestro por tantas enseñanzas y por ese ejemplo de trabajo, éxito, responsabilidad, puntualidad y disciplina que se requiere en esta profesión, por enseñarme ese espíritu de competencia y de superación así como a mantener la constante actualización jurídica día a día.

Gracias por ser algo más que un maestro en las aulas y un jefe de algún trabajo, le agradezco la oportunidad brindada de trabajar a su lado, lo llevo siempre en mi corazón y que Dios lo siga llenando de bendiciones.

AL LICENCIADO JOSÉ ÁNGEL VILLAOBOS

Por ser mi mentor en el mundo notarial, por brindarme esa primera oportunidad con tanto cariño e ilusión, por ser mi modelo a seguir no solo a nivel profesional sino como la gran persona que es, lo llevo en mi corazón y siempre llevare la camiseta número 9 tatuada en el corazón.

AL LICENCIADO JORGE FRANCO MARTÍNEZ

Por su dirección en este trabajo, por esa amistad brindada desde el día uno hasta la fecha, por ese ejemplo de perseverancia y disciplina para lograr la meta que uno se propone en la vida, por esos consejos y jalones de oreja que han existido...George sabes que te estimo mucho y te agradezco infinitamente, aquí está tu primera tesis de las muchas que espero dirijas y ahora vamos por el examen de aspirante.

A MIS AMIGOS ABRHAM, PAMELA Y MIGUEL

Por demostrarme que una amistad no necesita estar siempre juntos en el día a día pero sabiendo que siempre estaremos el uno para el otro, por estar cuando siempre los necesite y sobre todo por todas y cada una de las bromas, risas, tristezas y alegrías vividas durante estos años, saben que los quiero mucho.

A CARLO, CHACHA JUAN, ANGIE Y MONI

Por hacer un concepto de amistad diferente pero siempre preocupándonos los unos por los otros, vimos llegar e irse mucha gente, caídas y éxitos pero lo más importante es que siempre estuvimos juntos, gracias por hacer esta etapa tan divertida, los quiero amigos.

A MI AMIGO DANTE ROMAN

Por hacerme más divertida mi etapa laboral, por ayudarme siempre en todos los sentidos y sobre todo por enseñarme que lo más importante que una persona tiene en la vida, es su palabra y su honor...gracias perrito.

A SALVADOR NÚÑEZ HERNANDEZ Y LUPITA ECHEVARRIA JIMÉNEZ

Por ser ejemplo de lucha, responsabilidad, disciplina, superación, fortaleza, perseverancia y amor; por tener esos consejos y palabras adecuadas en los momentos indicados, por todos y cada uno de los detalles y momentos vividos, pero sobre todo por recibirme con tanto cariño. Dios los bendiga siempre.

A LA LICENCIADA MARIANA NUÑEZ ECHEVARRIA

Por ser esa mujer que me ayuda a ser mejor persona, por caminar juntos de la mano por el camino de la vida, por ser mi apoyo incondicional, por llenarme de tanta felicidad, por hacer posible tantos momentos increíbles, simplemente por ser y estar aquí y ahora y por ser esa gran inspiración en la vida. Gracias por ser el ave de mi vida, este trabajo también es tuyo...te amo mil.

INDICE

PÁG INTRODUCCION

1

CAPITULO I ANTECENDENTES HISTORICOS DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD I.1 LA BIBLIA I.2 EGIPTO I.3 ROMA I.4 ESPAÑA I.5 MEXICO COLONIAL I.6 MEXICO INDEPENDIENTE I.7 CODIGO DE 1870 I.8 CODIGO DE 1884 I.9 EPOCA POST REVOLUCIONARIA I.10 CODIGO CIVIL DE 1928 I.11 REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO DE 1940 I.12 REFORMA DE 1979 I.13 REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO DE 2006 I.14 LEY REGISTRAL DEL DISTRITO FEDERAL

8 8 8 9 9

11 11 12 13 14 14 15 16 17 18

CAPITULO II LOS SISTEMAS REGISTRALES Y SUS BENEFICIOS II.1 SISTEMA GERMANICO II.2 SISTEMA FRANCES II.3 SISTEMA AUSTRALIANO II.4 SISTEMAS REGISTRALES EN MEXICO

23

28 31 35 37

CAPITULO III EL REGISTRO PÚBLICO COMO INSTITUCION JURIDICA Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES III.1 NATURALEZA JURIDICA DE LAS NORMAS DEL DERECHO REGISTRAL III.2 ACTOS PROCEDIMENTALES III.3 PRINCIPIOS REGISTRALES

LEGALIDAD

PUBLICIDAD

PRINCIPIO DE INSCRIPCION

ESPECIALIDAD

CONSENTIMIENTO

TRACTO SUCESIVO

ROGACION

PRIORIDAD

LEGALIDAD

FE PUBLICA REGISTRAL

39 52 53 56 56 57 60 62 63 65 66 67 70 72

III.4 ACTOS INSCRIBIBLES

ACTOS INSCRIBIBLES EN SENTIDO FORMAL

ACTOS INSCRIBIBLES EN SENTIDO MATERIAL III.5 ACTOS DE MATERIALIZACION REGISTRAL

INSCRIPCION

ANOTACIONES

CANCELACIONES III.6 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

74 74 78 80 80 83 86 87

CAPITULO IV REFORMA INTEGRAL AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y SU PROFESIONALIZACION IV.1 DEFINICION DE ESTADO IV.2 FINES DEL ESTADO IV.3 EL SERVICIO PÚBLICO COMO UNO DE LAS ACTIVIDADES ESTATALES IV.4 ACTUALIZACION DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL IV.5 REFORMA DEL DISTRITO FEDERAL Y SUS ORGANOS QUE LO COMPONEN IV.6 CREACION DE UN ORGANISMO DESCENTRALIZADO IV.7 CONCESION DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD IV.8 FUNDAMENTOS A FAVOR DE LA CONCESION REGISTRAL. IV.9 ESTRUCUTURA DEL REGISTRO PÚBLICO CONCESIONADO IV.10 ELEMENTOS PERSONALES DE LA CONCESION DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD

96 96 97 98 103 108 110 103 117 122 125

CAPITULO V EL REGISTRO PÚBLICO COMO UNA DESCENTRALIZACION POR COLABORACION V.1 PROFESIONALIZACION DE LOS REGISTRADO PUBLICO DE LA PROPIEDAD COMO UNA DESCENTRALIZACION POR COLABORACION V.2 EXAMENES DE LOS NUEVOS REGISTRADORES V.3 DESARROLLO DE LOS EXAMENES V.4 UN REGISTRO PUBLICO NUEVO V.5 ORGANIZACIÓN DEL NUEVO REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD V.6 REFORMAS LEGALES NECESARIAS

132 134 137 138 146 148 154

CONCLUSIONES

156

BIBLIOGRAFIA 161

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INTRODUCCION

El Registro Público de la Propiedad es un tema relevante, pues ocupa un papel de

suma importancia dentro del ámbito jurídico y social de cualquier Estado, ahora en

nuestro sistema jurídico, el Registro Público de la propiedad ha sido abandonado

por mucho tiempo y por las distintas administraciones que van desde la época del

Departamento del Distrito Federal hasta nuestros días con el Gobierno del Distrito

Federal, lo cual ha ocasionado que los únicos perjudicados sean los usuarios del

servicio público registral, los cuales son demasiados.

La función del Registro Público de la Propiedad es llevar a un ámbito de

Derecho Público los actos jurídicos validos en el ámbito del derecho privado, por

esta razón, podemos decir que es de suma importancia por el número de

personas que tienen que tener contacto con esta institución, tendremos que referir

en un inicio a todas las personas que detentan los derechos de propiedad sobre

inmuebles dado que su derecho solo será oponible frente a terceros si se

encuentra inscrito, por esta razón es se vuelve el Registro de suma importancia

para la mayoría de los habitantes del Distrito Federal pues son muchos los sujetos

que se encuentran dentro de este supuesto.

En la actualidad el Registro Público de la Propiedad presenta diversos

problemas, que inciden en la seguridad jurídica de la propiedad, lo que trae como

consecuencia un impacto tanto al catastro del Distrito Federal y con el cual le

permite determinar la base gravable para el pago de los impuestos predial y de

traslado de dominio.

A pesar de que el Gobierno del Distrito Federal ha implementado

programas para mejorar, modernizar y actualizar el Registro Público de la

Propiedad, éstos no han logrado su objetivo. Esto es, contar con un Registro

Público eficiente y eficaz, que otorgue certeza y seguridad jurídica a los actos que

por ley deben ser inscritos.

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La problemática que hoy se analiza tiene como principal objetivo contar con

una normativa que permita unificar esfuerzos y recursos tanto de los órganos de

gobierno, dependencias del mismo y fedatarios públicos, ya que actualmente

existe dispersión de leyes, acuerdos y demás dispositivos normativos en materia

de registro inmobiliario, generando políticas encontradas o dispersas.

Lo anterior significa que las gestiones que realice cualquier ciudadano para

registrar su propiedad en el Distrito Federal se harán los mismos trámites y

tiempos, con independencia del fedatario o persona que se encargue de llevar a

cabo la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Además, implica que

las inscripciones no pueden ser modificadas o alteradas, lo que da seguridad y

certeza jurídica a la propiedad.

En esta propuesta se busca proponer la creación de una ley en la cual se

determinen los términos del procedimiento de registro, procesos, sistemas,

mecanismos de coordinación para la capacitación y modernización de los mismos

para que mediante el uso de las nuevas tecnologías se lleven a cabo todos los

trámites correspondientes, así como la profesionalización de los Registradores y la

creación de las Patentes Registrales que darán mayor impulso y eficiencia a la

institución Registral.

En este estudio se establecen una serie de lineamientos tanto legales como

estructurales que tendrán como consecuencia el otorgamiento de una mayor

seguridad jurídica a la propiedad, facilitará la traslación de dominio de los

inmuebles y la tenencia de una herramienta útil para diseñar mejores políticas de

desarrollo y ordenamiento urbano y de vivienda, pero lo que sin duda se podría

lograr dentro de la institución es la eliminación los focos de corrupción que se

generan, la disminución en el tiempo de respuesta de una inscripción reduciéndola

a inclusive una semana como máximo, la verdadera profesionalización y

capacitación adecuada del personal que labore dentro del Registro Público,

inclusive se puede lograr la vinculación no solo con el sistema catastral del Distrito

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Federal sino también con distintas instituciones como podría ser el Sistema de

Aguas de la Ciudad de México, la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda del

Distrito Federal e inclusive permitir a la población general un acceso a la

información rápida, eficaz, eficiente y actualizada de los inmuebles que existen en

el Distrito Federal.

Por otra parte tenemos que mencionar la importancia que tienen las

operaciones crediticias dentro de la vida económica del país pues contribuyen al

desarrollo de los individuos que forman parte del Estado. Es de destacar que en

los últimos años el otorgamiento de créditos por todo tipo de entidades financieras

ha tenido un auge, inclusive el propio gobierno tanto a nivel federal como local han

apoyado y promovido el otorgamiento de créditos a través de la proporción de

recursos precisamente por la importancia que esta figura tiene tanto a nivel

económico como a nivel social y demográfico.

Estos créditos hipotecarios otorgados representan una gran trascendencia,

pues no hay nada más importante para un individuo que comenzar a formar un

patrimonio con un lugar seguro para vivir, pues constituye una de las necesidades

primarias para cualquier ser humano. Por la misma naturaleza de estos créditos se

ven garantizados por la constitución de un derecho real de Hipoteca, es decir, el

incumplimiento de la obligación de la apertura de crédito está garantizado con el

gravamen que recae sobre el inmueble, lo cual brinda una gran seguridad pues ya

que una persona ha adquirido su casa no va a permitirse perderla por incumplir en

sus pagos, y es por eso que ante esta seguridad en el pago de los créditos ese

dinero sigue circulando en forma de más créditos lo cual, termina por propiciar un

desarrollo colectivo.

En todo este esquema el Registro Público de la Propiedad desempeña un

papel importante con la publicidad y oponibilidad que proporciona sobre los actos

celebrados en materia de inmuebles y esta seguridad la proporciona a través de

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las inscripciones, documentos y certificaciones que emite la mencionada

institución en uso de la fe pública registral.

Debemos mencionar que para nada sería una buena garantía si sobre el

estuvieran impuestas muchas cargas y la única forma de saber de la existencia de

estas cargas es a través de este registro público y de sus informes que emite,

siendo así, dentro de las personas interesadas en el buen funcionamiento de esta

institución se encuentran todas las instituciones financieras que se dedican a

proporcionar este tipo de créditos.

Cabe destacar que dentro de los interesados en un buen funcionamiento

del Registro Público se encuentra principalmente la población en general, pero

también los notarios, despachos de gestoría, juzgados y en general todas aquellas

personas que por alguna razón tienen algo que ver con el mercado inmobiliario.

Con la mención de estos involucrados que salen afectados con un mal

funcionamiento del Registro Público, reafirmo la importancia que tiene esta

institución en nuestro sistema jurídico mexicano.

Como un argumento más, podemos tomar en cuenta el monto de los

capitales económicos que se pueden poner en riesgo por un mal funcionamiento

del Registro Público y así, caer en la cuenta en la importancia que tiene esta

institución.

Una cosa que resulta cierta, es la que la regulación en materia registral

pareciera sencilla a comparación con otras ramas del derecho pero no por eso se

le debe restar importancia, por todo esto es que considero que es necesario tratar

de buscar alternativas con el afán de conseguir un Registro Público más eficaz y

sobre todo más eficiente.

En esta investigación tan importante, propongo lo que a mi juicio puede ser

una buena opción para alcanzar los fines propuestos, y la cual es la

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descentralización del servicio público registral, lo cual de ninguna manera resulta

algo nuevo pues son muchísimos los servicios públicos que se encuentran

descentralizados y es esto precisamente un punto que respalda esta propuesta.

Si queremos lograr hoy en día hacer un eficiente servicio que está siendo

prestado directamente por el Estado, debemos tomar en cuenta algo y es que el

Estado no es como al doctrina muchas veces lo llama, un padre de familia que

puede solventar con sus recursos todas las necesidades de sus habitantes, pues

no cuenta con los recursos suficientes para hacerse cargo de todos los servicios y

por el contrario si hay al menos algunos particulares que cuentan con los recursos

suficientes para hacerle frente a este servicio. Siendo así ¿Por qué no permitir que

este servicio lo preste quien tiene más posibilidades de ofrecerlo de la manera

más eficaz y eficiente? La descentralización por colaboración es importante

porque quita trabajo a la administración pública dándole más espacio para que se

pueda ocupar de cuestiones en suma relevantes, las cuales comúnmente se ven

perjudicadas por desatención de la administración y todo debido al exceso de

carga en la propia administración.

Como parte de esta propuesta no solo hay un beneficio para la

administración pública en quien delega ciertas responsabilidades sino que

indirectamente se beneficia toda la colectividad de usuarios, quienes podrán

recibir un mejor servicio.

Por otro lado debemos destacar que la descentralización por colaboración

no puede solo representar una carga para el concesionario sino que el también

deberá percibir cierto beneficio, no olvidemos que para este la expedición de una

patente representa una forma de obtener recursos, lo cual a mi juicio se da pues el

Registrador estará percibiendo ingresos por el servicio prestado y sobre todo

teniendo la ventaja de tener asegurado un cierto número de usuarios del servicio.

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Como otra de las ventajas que la administración pública obtiene, además de

descargarse de una responsabilidad, es que no pierde una fuente de ingresos

pues aunque deja de percibir directamente los derechos que causa el servicio y

que percibe directamente por ser el propio estado que lo presta, tendrá que seguir

recibiendo ingresos pero ahora por el concepto de impuestos a cargo del

Registrador respecto de las ganancias que este llegase a obtener.

Pero la gran transformación del Registro Público no se soluciona con la

descentralización de la función registral pues es necesario otro elemento

importante y me refiero al elemento personal, los registradores encargados de

ejercer la fe pública registral, la cual es fundamental, los cuales lamentablemente

en la actualidad carecen de capacidad para ejercer estas funciones lo cual da

como consecuencia una burocratización, inseguridad y corrupción de constante

practica en estos días.

Es por esto que como parte de la profesionalización tan necesaria para la

mejora de nuestra institución registral se hace necesario el surgimiento de nuevas

figuras como un colegio de registradores y una obligación de constante

actualización y profesionalización al tan importante cargo que desempeñan.

Estos son los principales puntos a desarrollar en esta tesis aunque no los

únicos, pues recordemos que en el derecho todas las materias y conceptos están

íntimamente relacionados y para poder hablar de un tema se necesitan tocar

necesariamente mencionar otros, esto es lo que sin duda le da una complejidad al

Derecho Registral y que en muchas ocasiones resulta complejo y un obstáculo

insuperable para los legisladores de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal.

Si requiriera de una explicación para adoptar este método se debe decir

que lo he tomado con la finalidad de evitar uno de los más grandes problemas a

los que la ciencia jurídica en la actualidad se enfrenta y es un fenómeno al que se

ha llamado la desnaturalización del derecho, esto es, recordar que el derecho

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surge como un medio para facilitar la vida en sociedad y regular la relación que

pudiese existir entre la población y entre esta y el Estado, siendo así el contenido

del derecho la actividad humana, por lo tanto el derecho es algo inherente a cada

uno de estos individuos que forman esa colectividad pero en la actualidad el

derecho pareciera estar muy lejos de eso volviéndose cada vez más un privilegio

de un pequeño grupo que es el que conoce y entiende su contenido pero que para

la colectividad es cada vez más incomprensible.

No se debe olvidar que no solo somos juristas sino también seres humanos

lo cual resulta inseparable una cosa de otra pero incluso, a manera personal, si

llegase a existir en algún momento un conflicto entre estas dos facetas, en mi

opinión siempre debería prevalecer la del sentido humano y la justicia innata en el

hombre.

Esta introducción me resulta suficiente para comenzar a la lectura y

exposición de esta tesis, esperando haber logrado alcanzar un verdadero interés

en las líneas planteadas.

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CAPITULO I

ANTECENDENTES HISTORICOS DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA

PROPIEDAD

I.1 LA BIBLIA

Los antecedentes más remotos del Registro Público y de los Sistemas

Registrales los tenemos en los capítulos de la Biblia, dentro del Antiguo

Testamento encontramos ciertos modos que sacramentales de transmitir la

propiedad en los cuales la publicidad inmobiliaria era e gran importancia para

cubrir con la formalidad que exigía una transmisión y la publicidad del acto.

I.2 EGIPTO

En los egipcios se vio manifestada en esa región, el Registro Público de la

Propiedad en dos oficinas o casas, que eran los llamados “Archivos de negocios” y

los “Archivos de adquisición”, en los primeros se conservaban las distintas

declaraciones que se hacían por periodos de catorce años y que servían como

base para el pago y recaudación de impuestos; mientras que por otra parte, en los

segundos intervenían en la contratación inmobiliaria y la transmisión de derechos

de igual naturaleza, como lo hacen actualmente los registradores. Cabe destacar

que en esta época, para la enajenación o gravamen de las fincas, se solicitaba

una autorización a los en ese entonces “Registradores” llamados Bibliofilakes.

Este archivo que llevaban los egipcios se llevaba por el nombre de los

propietarios y en orden alfabético, lo cual era facilitado por especies de índices, en

el cual se contenía un extracto de la documentación archivada, que se formaba

por el archivo de folio por persona y encontrándose en esta las fincas, cargas,

gravámenes y demás derechos.

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I.3 ROMA

En el Derecho Romano existía una publicidad limitada, en razón de no

existir un registro como tal de las fincas. Antiguamente en este Derecho Romano,

existían distintas formas de transmisión de la propiedad, comenzando en el

Derecho Clásico por la “mancipatio”, “in-jure cessio” y por último la “traditio”,

siendo esta ultima la que alcanzo mayor popularidad y sobrevivió hasta el fin del

Derecho Romano. Esta “traditio”, podía aplicarse a toda cosa corpórea y si se

hacía por parte del propietario operaba la enajenación de la cosa.

Ya en la época del Derecho Romano Moderno, existió la “Constitutio

Posesorio” que era una clausula en donde el comprador recibía la posesión

jurídica del bien, dejando a un lado la posesión física de la misma, mismas que

eran meras posturas consensualistas, las cuales perduraron hasta ser recogidas

por los redactores del Código de Napoleón.

I.4 ESPAÑA

Así en el Derecho Español en el siglo XVI se comenzaron a hacer

publicidad a los censos y tributos constituidos sobre inmuebles que servían como

garantía de una obligación, esto llevo a que para el año de 1539 las Cortes de

Toledo propusieron a Carlos I, la organización de un Registro de Censos Tributos

e Imposiciones.1

Para el año de 1617, el Consejo de Indias pidió a los escribanos la obligación

de que se tome razón y se registren todos los censos que otorgaren ante ellos;

esto dio origen a que en 1768 la “Instrucción de los Señores Fiscales” estableciera

las primeras líneas de conceptos registrales y notariales, pues establecía distintas

obligaciones que sentaron muchas bases en materia Registral:

Llevar en un libro o en varios, los registros separados de cada uno de los

pueblos del distrito, con su respectiva inscripción.

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Escribano originario debía remitir el instrumento donde se contenía la

hipoteca, para que se reconociera y tomara razón el escribano en un lapso

de veinticuatro horas.

El instrumento que se exhibía en el oficio de hipotecas, tenía que ser el

original, es decir, la primera copia que diere el escribano que la hubiere

otorgado.

Esa razón que se tomaba, se refería a fecha del instrumento, nombres de

los otorgantes, naturaleza del contrato, domicilio, obligación principal, si

contenía gravamen y de que clase era, con expresión de los nombres,

situación y linderos del mismo.

Tomado este registro, el escribano de cabildo ponía en el instrumento,

diciendo que se había tomado la razón en el oficio de hipotecas del pueblo

X, a Z folios, el día Y, concluyendo con la firma del mismo; esto con el fin de

devolver el instrumento al interesado

Asimismo para facilitar la búsqueda de cargas, gravámenes y liberaciones,

la llamada “escribanía de ayuntamiento”, que no era otra cosa que la oficina

registral, tenía un libro índice en el que por orden alfabético se iba

asentando el nombre de los imponedores de las hipotecas o de los pagos,

el folio del registro donde se hayan instrumentado.

Mencionaba acerca de los derechos u honorarios registrales, que eran de

dos reales por cada escritura que no pasara de doce hojas, siendo de más,

eras seis maravedís cada una, y en caso de que se pidiera una certificación

del llamado oficio de hipotecas se cobraría conforme al arancel que tenían

los escribanos.

Pasando cierto tiempo y en aras de la conservación de estos instrumentos

públicos, importantes para el Estado como a los escribanos se enviaban al

corregidor o alcalde mayor una matrícula por año con todos los archivos

existentes hasta ese momento.

1 Pérez Fernández Del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, 10ª edición, editorial Porrúa, México 2010, p. 11.

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La real cedula hipotecaria se conservaba en todas las escribanías públicas

y de ayuntamiento donde tuviera injerencia, para que nadie pudiera alegar

ignorancia de sus disposiciones; ni quedara al arbitrio de ningún juez

alterarlas o modificarlas.

I.5 MEXICO COLONIAL

En México a la llegada de Hernán Cortes y con él la Conquista del Imperio

Azteca se impusieron las leyes de España como las de Castilla, el Fuero Real, las

Siete Partidas, la Recopilación y Novísima Recopilación, lo cual llevo a copiar

todos y cada una las instituciones registrales existentes hasta ese entonces, como

el Oficio de Hipotecas antes mencionado, y la llamada “Instrucción de los señores

fiscales de hacienda aplicables a la Nueva España”, que no era otra cosa más que

la “Instrucción de los Señores Fiscales”.

Así pasaron los años, adaptando o copiando las instituciones españolas

durante todo el tiempo que duro el México Colonial, inclusive muchas de ellas

vigentes hasta la era del México Independiente, pues al no contar con una visión

política o ideología rectora era imposible establecer nuevas normas, es por esto

que se dijo que el llamado “Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano”

dictaba que quedaban en vigor las leyes, órdenes y decretos promulgados

anteriores a la independencia en cuanto no fueran opuestas a las nuevas leyes

que se expidieran.

I.6 MEXICO INDEPENDIENTE

Fue hasta el 20 de octubre de 1853 que se dictó, bajo el mando de Antonio

López de Santa Ana, una ley y arancel sobre el Oficio de Hipotecas, el cual más

allá de regular la organización y funcionamiento de la inscripción, regulaba la

venta del oficio de hipotecas a los particulares, dándole la naturaleza de un oficio

enajenable.

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Ya en el México Contemporáneo, es decir, en el Siglo XIX comenzaron a

realizarse los distintos intentos de codificar el Derecho, mismos que como

sabemos dieron origen a distintos códigos como el Código Civil para el Gobierno

del Estado de Oaxaca en 1828, el cual no trato nada acerca del oficio o registro de

hipotecas; siendo el Proyecto de Código Civil de Zacatecas de 1829 el primero

Código Civil en México que regulo esta institución en el Capítulo “Del Registro de

Hipotecas”, que no eran otra cosa que la copia de los artículos correlativos del

Código de Napoleón promulgado en el año de 1804 referentes al registro de

hipotecas y donaciones, cabe mencionar que dicho proyecto jamás fue aprobado

ni entro en vigor.

Existió hasta el año de 1832 un Registro General de Hipotecas, el cual

solamente tuvo una vigencia de once años, pues el 24 de noviembre de 1843 se

dictó el decreto por el que se extinguió el mencionado registro.

I.7 CODIGO DE 1870

Fue hasta el año de 1870 que se logró consolidar el primer Código Civil en

la República llamado “Código Civil del Distrito y Territorio de Baja California”, el

cual, en los primero estudios, no regulaba en parte alguna al Registro Público de

la Propiedad ni institución a fin, motivo por el cual el legislador intento regularlo en

una ley especial independiente a cualquier Código por instrucciones de Benito

Juárez, el cual encarga a José Ma. Iglesias que hiciera un proyecto de la Ley

sobre Hipotecas, y Registro Público. Siendo dicha iniciativa la causante de darle

estructura por primera vez a un Registro Público de la Propiedad, por lo que se

cambia el sistema de Oficio enajenable hasta ese momento, se comienza a hablar

de Registradores con capacidades especiales y cultura jurídica de gran nivel, pues

tendría en sus manos la calificación de los documentos públicos.

En la Exposición de motivos del Código de 70, señala en la parte relativa al

Registro Público de la Propiedad, que se crea un nuevo sistema para hacer más

seguros los contratos y menos oscuros los gravámenes y condiciones de los

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bienes2. Lo cual necesitaba establecer bases principales, dejando a la

reglamentación administrativa la parte mecánica, reformando significativamente

todas las instituciones antes existentes. Esta exposición daba las bases para no

ser necesaria la inscripción del documento cuando el interés no llegare a los

quinientos pesos, ya que no parecía justo aumentar los gastos, ni necesaria la

solemnidad para tan baja cuantía.

Como consecuencia de esta exposición se expidió el “Reglamento del Título

XXIII del Código Civil del Distrito y de la California”, el cual regulaba la figura del

Registro Público en 86 artículos, divididos en 5 títulos:

Titulo Primero “De las oficinas del Registro Público, de sus empleados y de

los libros que en ellas deben llevarse”

Titulo Segundo “De los títulos sujetos a inscripción”

Título Tercero “De la forma y efectos de la inscripción”

Titulo Cuarto “De la rectificación de los actos del registro”

Titulo Quinto “De la publicidad del registro”

I.8 CODIGO DE 1884

Para el año de 1884 se expidió el “Código Civil del Distrito Federal y Territorio

de la Baja California” el cual regulo de manera idéntica la institución del Registro

Público de la Propiedad, siendo en dicho Código la regulación de la mencionada

institución, en el Titulo Vigésimo Tercero, indicando que existiría una oficina

Registral en donde existiere jueces de primera instancia, este apartado constaba

de 42 artículos dividido en cuatro capítulos:

Capítulo Primero “Disposiciones generales”

Capitulo Segundo “De los títulos sujetos a registro”

Capítulo Tercero “Del modo de hacer el registro”

Capítulo Cuarto “De la extinción de las inscripciones”

2 Ibídem, pp. 42 y 43.

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I.9 EPOCA POST REVOLUCIONARIA

Durante la época Revolucionaria se realizaron distintas modificaciones al

Registro Público, realizadas la primera por Venustiano Carranza a través de un

Decreto de fecha 3 de abril de 1917 que reformaba distintos artículos del Código

Civil, y continuando con la expedición del Reglamento del Registro Público de la

Propiedad de 1921; siendo de nula importancia las mencionadas reformas.

I.10 CODIGO CIVIL DE 1928

En el año de 1928 se promulgo gracias a una serie de estudios y discusiones

el Código Civil de 1928, el cual entro en vigor hasta el 1° de octubre de 1932, el

cual regulaba de manera ferviente y con un espíritu de publicidad al Registro

Público de la Propiedad, destacando los siguientes puntos:

Se le daba distintos efectos jurídicos al Registro según la naturaleza del

acto o contrato a registrarse.

La falta de registro de actos o contratos en donde se adquiría, transmitía,

modificaba, extinguía o gravaba el dominio de Derechos Reales sobre

inmuebles, no producían efectos jurídicos.

Ciertos actos o contratos no producían efectos jurídicos contra terceros si

no eran registrados.

Los actos nulos no quedaban convalidados con la inscripción, pero a su vez

protegía a los terceros de buena fe, partiendo de que si aparecía con

derecho en el Registro, estaba legitimado, no aplicándose esta protección a

los actos gratuitos, o a los que se celebren en contra de una ley de orden

público.

Se aumentaron los actos y contratos que se tenían que inscribir, y se

establecieron los principios generales rectores sobre esta materia.

Se introdujo el registro de informaciones de dominio y de inscripciones de

posesión.

- 15 -

Si se tenía el tiempo para prescribir que señalaba el Código, podía

promover el juicio contra el que apareciera en Registro Público como titular

y declarar la prescripción consumada.

Se permitió la prescripción de bienes no inscritos en Registro Público los

cuales debían ser mediante resolución judicial, teniendo que inscribir la

posesión y esperar 5 años para poder prescribir la propiedad.

La organización del Registro Público de la Propiedad se regulo dentro del Libro

Cuarto, en la Tercera Parte, constaba de 46 artículos y 6 capítulos denominados:

Capítulo Primero “De las oficinas del Registro Público”

Capitulo Segundo “De los títulos sujetos a registro y de los efectos legales

del Registro”

Capítulo Tercero “Del modo de hacer el registro y de las personas que

tienen derecho de pedir la inscripción”

Capítulo Cuarto “Del registro de las informaciones de dominio”

Capitulo Quinto “De las inscripciones de posesión”

Capitulo Sexto “De la extinción de las inscripciones”

I.11 REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE 1940

Fue para el año de 1940 que se regulo a través de un nuevo Reglamento de

Registro Público de la Propiedad, la mencionada institución, el cual constaba de

149 artículos, dividido en 8 títulos:

Titulo Primero “Disposiciones Generales”

Titulo Segundo “Del Registro de inmuebles”

Título Tercero “Del Registro relativo a bienes muebles”

Titulo Cuarto “Del Registro de Personas Morales”

Titulo Quinto “De las anotaciones y de la rectificación y extinción de las

inscripciones”

Titulo Sexto “De la sección Quinta”

Titulo Séptimo “De la ratificación de documentos privados”

- 16 -

Título Octavo “De la oficialía de partes”

Posteriormente, para el 15 de diciembre de 1952 se publicó en el Diario Oficial

de la Federación un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad, el

cual jamás entro en vigor, pues se tenía pensado que comenzara su vigencia para

el 1° de julio de 1953, sin embargo esto jamás sucedió, pues por un decreto

posterior, el entonces Presidente Adolfo Ruíz Cortines, decreto la prorroga en la

fecha de inicio de la vigencia, lo cual conllevo a su nula aplicación.

I.12 REFORMA DE 1979

La reforma más significativa y que marco la gran diferencia en materia

Registral, se dio con las reformas en el Código Civil del 3 de enero de 1979, pues

se abrogo por completo el título que regulaba el Registro Público, lo que conllevo a

un cambio significativo por los siguientes puntos:

Se estableció el sistema de Folio Real, el cual sustituyo al sistema de libros,

lo cual facilito de sobremanera la inscripción de los inmuebles en el

Registro y haciendo un verdadero conocimiento del historial de la finca.

Los Testamentos Ológrafos pasaron a manos del Archivo General de

Notarias a través del Registro de Actos de Ultima Voluntad, el cual, debería

llevar el control de estos actos de última voluntad.

Se creó el llamado Boletín Registral

Se instituyo el Procedimiento de inmatriculación administrativa

En este lapso de tiempo se intentó regular el Registro Público de la Propiedad

con un reglamento, que tuvo escasos meses de vigencia, que fueron de enero de

1979 a mayo de 1980.

Para mayo de 1980 se publicó el Reglamento del Registro Público de la

Propiedad que constaba de tres títulos, los cuales le daban el cambio estructural y

de organización al Registro Público de la Propiedad, desarrollando las nuevas

- 17 -

instituciones incluidas en el año de 1979 del Folio Real, la desaparición del

depósito de los Testamentos y la consulta del Boletín Registral.

A este Reglamento antes, mencionado le siguió el de 1987 que constaba de

118 artículos dividido en tres títulos “De las Disposiciones Generales”, “Del

sistema registral” y “Del procedimiento Registral”.

Otro antecedente importante fue la reforma al Código Civil en el año de 1988

pues introdujo los requisitos para que documentos privados fueran objeto de

inscripción por parte del Registro Público, así como los segundos avisos

preventivos en este tipo de documentos.

I.13 REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO DE 2006

Por último tenemos en materia registral el Reglamento de Registro Público de

la Propiedad de 8 de noviembre de 2006, el cual constaba de 114 artículos, que se

dividía en cuatro títulos:

Titulo Primero “Disposiciones Generales”, el cual estaba integrado por tres

Capítulos que regularon las propias Disposiciones Generales, a la Dirección

Jurídica y a los Registradores.

Titulo Segundo “Del Sistema Registral”, este título estableció el Sistema

Registral, integrado por cinco capítulos, que se refirieron a las disposiciones

generales, al sistema informático, a la solicitud de entrada y trámite, así

como a los folios y consulta de los registros.

Título Tercero “Del Procedimiento Registral “el cual era relativo al

procedimiento registral, este título contó con siete capítulos, los cuales

fueron denominados: de las disposiciones generales, del registro

inmobiliario, del registro mobiliario, del registro de personas morales,

rectificación reposición y cancelación de los asientos, el capítulo sexto de la

- 18 -

publicidad, de las notificaciones y términos; y el ultimo que se refería al

recurso de inconformidad.

Titulo Cuarto “De la responsabilidad del personal de Registro Público”

Este último Reglamento, resulta sumamente interesante, pues fue la última

norma Reglamentaria de la Institución de Registro Público, el cual durante su

vigencia, fue reformado en cuatro ocasiones, la primera el 11 de marzo de 2009, la

segunda el 16 de julio de 2009, en la que existió una fe de erratas publicada el 22

del mismo mes y año, la tercera el 12 de noviembre del 2009 y la cuarta y última el

27 de mayo de 2010.

I.14 LEY REGISTRAL DEL DISTRITO FEDERAL

Así para el día 30 de septiembre de 2010, salieron publicadas en la Gaceta

Parlamentaria de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, las iniciativas

relativas a las modificaciones del Código Civil y de la Ley del Notariado, ambos

para el Distrito Federal, en materia registral, así como la iniciativa para la creación

de la Ley Registral para el Distrito Federal.

Este dictamen relativo a la iniciativa con proyecto de decreto para expedir la

Ley Registral del Distrito Federal fue presentado por la Comisión de Notariado de

la Asamblea Legislativa del Distrito Federal. Esta iniciativa se aprobó mediante un

decreto por el que se expidió la Ley Registral para el Distrito Federal, la cual se

publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, con fecha 21 de enero de 2011.

Se estableció que el objeto de la iniciativa era regular el proceso registral

del Registro de conformidad con lo dispuesto por el Código Civil para el Distrito

Federal.

Como bien se sabe, el Registro Público de la Propiedad, es la institución a

través de la cual el Gobierno del Distrito Federal, cumple la función de dar

publicidad a la situación jurídica de bienes y derechos, así como a los actos

- 19 -

jurídicos que conforme a la Ley deban registrarse para surtir efectos contra

terceros.

Es de destacar que una de las actividades y funcionamiento de la institución

debe ser, el dar celeridad a las anotaciones y registro de los actos y

procedimientos que ante el propio Registro se presentan, ya que por sí mismo,

representa un medio que da certeza y seguridad jurídica, y que tiene como objeto

dar publicidad a los actos jurídicos regulados por el Derecho Civil, para surtir

efectos contra terceros.

La actual Ley Registral para el Distrito Federal, consta de ciento cuatro

artículos, divididos en cinco títulos, que son importantes mencionar

En el Titulo Primero, denominado De las disposiciones generales.

Conteniendo el Capitulo Primero “Disposiciones Generales” y el Capitulo Segundo

“De los principios registrales”

Aquí se establece la importancia de la Ley, y del Ente público encargado de

aplicarla.

Se señala que tiene por objeto establecer las disposiciones legales que

regulan el proceso registral, asimismo a quien van dirigidas, es decir a los

usuarios, notarios públicos y servidores públicos adscritos al Registro Público, se

estatuyen deberes y obligaciones, y establece que su aplicación es considerada

de orden e interés público.

El objeto de la ley, es dar publicidad a la situación jurídica de bienes y

derechos, así como a los actos jurídicos que conforme a la Ley deban registrarse

para surtir efectos contra terceros.

- 20 -

Se precisa que la función registral le corresponde ejercerla al Jefe de

Gobierno del Distrito Federal, quien la realiza a través del titular del Registro

Público, se definen algunos conceptos como Certificado Electrónico, Copia

Certificada Electrónica, Firma Electrónica y Firma Electrónica Notarial

Se busca dar celeridad a las anotaciones y registro de los actos que ante él

se presentan. Establece que las funciones encomendadas a los servidores

públicos del Registro se regirán por el Código, por la Ley, su Reglamento,

Manuales de Organización, de procedimientos y demás ordenamientos que

resulten aplicables.

Se establece además, que el Jefe de Gobierno nombrará al titular del

Registro Público, así como sus correspondientes atribuciones inherentes al cargo.

En el Capítulo Segundo del Título Primero se hace mención de los

Principios Registrales, distinguiendo que la inscripción en el Registro Público tiene

efectos meramente declarativos. Siendo sus principios; la Publicidad, Inscripción,

Especialidad o determinación, Consentimiento, Tracto Sucesivo, Rogación,

Prioridad o Prelación, Legalidad, Legitimación y Fe Publica Registral, principios

que en la propia Ley se conceptualizan.

El Titulo Segundo “Del Servicio Profesional de Carrera Registral” con un

Capitulo único

La ley establece que se creara un órgano encargado del desarrollo del

servicio profesional de carrera registral al interior del Registro Público. Se

considera el Servicio Profesional Registral como un sistema público de carrera que

se integrara por servidores públicos calificados en el desempeño de sus funciones,

y ordenada que se tomen las medidas administrativas necesarias para la

evaluación de los aspirantes a quienes quieran trabajar en dicho Registro.

- 21 -

El Titulo Tercero “Del Sistema Registral”, está integrado por el Capitulo

Primero que habla de las Disposiciones Generales, el Capitulo Segundo que

regula el Sistema Informático y el Capítulo Tercero que habla de la Consulta.

Este título establece que en Registro Público de la Propiedad no se inscribe

únicamente situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles, sino también se

hace constar en él la existencia de las personas morales civiles.

Se determina el procedimiento para la apertura de cada folio electrónico. Su

autorización; los datos que debe contener; asimismo determina la operatividad de

un sistema informático, su procedimiento; se señala que este sistema tendrá valor

probatorio.

Para su operación se utilizara la Unidad de Firma Electrónica de la

Contraloría General del Distrito Federal con base en la Ley de Firma Electrónica

del Distrito Federal y demás disposiciones aplicables, se determina el uso de la

Firma Electrónica.

En esta nueva ley se crea la Firma Electrónica Notarial, cuya definición

según la propia ley en su artículo 3°, fracción XIII establece:

“…XIII. Firma electrónica notarial: (FEN) es la firma electrónica de un notario

del Distrito Federal, la cual se considera con igual valor jurídico que su firma

autógrafa y su sello de autorizar en términos de la Ley de Firma Electrónica del

Distrito Federal y demás disposiciones aplicables…”.

El Titulo Cuarto, denominado Del Procedimiento Registral, está integrado por

siete capítulos:

Capítulo Primero “Disposiciones Generales”

Capitulo Segundo “Del Registro Inmobiliario”

Capítulo Tercero “Del Registro de las Personas Morales”

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Capítulo Cuarto “De la Rectificación, Reposición y Cancelación de los

Asientos”

Capitulo Quinto “De la Publicidad, de las Notificaciones y de los Términos”

Capitulo Sexto “De la Custodia de Folios”

Capitulo Séptimo “Del Recurso de Inconformidad”

Se establece el procedimiento registral en el que se adoptó un sistema en el

que hoy se encuentra el folio electrónico y se ordena la migración de la

información Registral que consta en libros o en folio físico al citado folio

electrónico.

Asimismo se establece el procedimiento registral, tanto en forma física como

electrónica. Se dice de la calificación extrínseca del documento presentado para

su inscripción, realizado por el registrador.

Se establece que el Registrador autorizara mediante firma electrónica

reconocida, los asientos que practique. Hecha la inscripción se emitirá el

certificado de finalización de trámite que entregara al solicitante en términos del

Código.

Asimismo se establece como medio de impugnación el recurso de

inconformidad, contra la calificación del Registrador que deniegue la inscripción o

anotación.

Por último en el Titulo Quinto, con un capitulo único denominado “De la

Responsabilidad del Personal del Registro Público”, que a su vez desarrolla la

responsabilidad penal, civil y administrativa por parte de los servidores del

Registro Público.

- 23 -

CAPITULO II

LOS SISTEMAS REGISTRALES Y SUS BENEFICIOS

Sin lugar a dudas, resulta cierto que los sistemas registrales hoy en día y como

consecuencia natural de la globalización del Derecho, no existen de manera pura

como se concebían en la antigüedad, lo cual ha creado un sin número de

clasificaciones, de las cuales resultan interesantes las de:

Efectos de la inscripción

Forma de la inscripción

Respecto a los efectos en la inscripción podemos mencionar tres sistemas el

sustantivo, el constitutivo y el declarativo3 .

En el sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripción

en el Registro Público, esta inscripción resulta un elemento sin duda esencial para

la adquisición de los bienes materia del contrato. Este sistema resulta hasta cierto

punto criticable, pues la inscripción o función del Registro Público es proteger el

derecho y darle un efecto erga omnes al mismo, por lo que parece superado el

mencionado sistema, al menos por el Sistema Jurídico Mexicano.

El sistema es aplicado en naciones como Australia, y demás colonias inglesas,

que continua desde la época de la colonización de las mismas, al quitar las tierras

a los indios o pobladores que existían en aquellos tiempos.

Para el caso del sistema constitutivo, el nacimiento del derecho nacerá con el

acto que tiene como origen pero requiere de su inscripción en el Registro Público

para lograr ese perfeccionamiento. Este sistema fue adoptado por distintas

naciones como Alemania y Suiza en sus códigos a inicios del siglo XX.

En el Sistema Jurídico Mexicano podemos encontrar este efecto constitutivo

del Registro Público en materia de Asociaciones y Sociedades Civiles, pues la

- 24 -

personalidad jurídica de las mencionadas personas morales de naturaleza civil,

adquieren su personalidad jurídica hasta su inscripción en el Registro Público

como lo demuestran los siguientes artículos:

“…Artículo 2673. Las asociaciones se regirán por sus

estatutos, los que deberán ser inscritos en el Registro

Público para que produzcan efectos contra tercero.”

“Artículo 2694. El contrato de sociedad debe inscribirse en el

Registro de Sociedades Civiles para que produzca efectos

contra tercero...”

Si bien es cierto los derechos nacieron entre los Socios o Asociados para la

creación de la Persona Moral, esta no gozara de efectos contra el tercero hasta

que no se realice su inscripción en el Registro de Personas Morales Civiles, el cual

está dentro del Registro Público de la Propiedad.

Otro ejemplo que respalda los efectos constitutivos que tiene el Registro

Público de la Propiedad es el que a continuación se transcribe:

“…Artículo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el

mismo vendedor a diversas personas, se observará lo

siguiente…”

“…Artículo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble,

prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si

ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo

anterior…”

3 Ibídem, pp. 70-73.

- 25 -

Estos preceptos nos señalan que el Registro constituirá el Derecho Real de

Propiedad con la inscripción que haga en el mismo, aunque exista una, mal

llamada “venta de cosa ajena”.

Sin lugar a dudas el efecto constitutivo del Registro Público se da en

algunos casos mismos que son recogidos por la legislación común.

Al hablar del sistema declarativo, tenemos que decir que estos efectos en

Registro Público solamente declararan una situación que se dio con anterioridad,

simplemente teniendo una declaración para surte efectos erga omnes respecto del

Derecho. Un claro ejemplo es la transmisión de la propiedad por una compraventa,

en la cual, sus efectos se verifican por mero efecto del contrato, sin necesidad de

entrega ni de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, perfectamente

podríamos celebrar una compraventa que no sea registrada pero la cual, seria

inoponible a los terceros.

Nuestro ordenamiento jurídico adopto este último sistema desde el primer

Código Civil que se tuvo, es decir, el de 1870 y que continua hasta la fecha

fundamentado en el artículo 3008 el cual es criticable pues por regla general tiene

efectos declarativos pero por excepción algunas veces tiene efectos constitutivos.

“…Artículo 3008.- La inscripción de los actos o contratos en

el Registro Público tiene efectos declarativos…”

Por lo que se refiere a los efectos por la forma de inscripción existe una

división la cual es la siguiente:

Personal.- En este registro hay un Registro por cada persona física o moral,

es decir se da la inscripción por la persona física o moral

independientemente del bien o derecho que existe. Un ejemplo de este

Registro, es el Registro Único que existe en Estados Unidos de América, en

el cual se inscriben las garantías sobre bienes presentes o futuros sin dar

- 26 -

detalles o identificarlos, el cual surte además como aviso a los terceros

sobre la solvencia que tiene la persona.

Folio.- En este sistema existe una carpeta o archivo en el cual existen

divisiones para cada tipo de anotación y donde por regla general se puede

consultar los asientos y situación jurídica de los bienes de manera rápida y

segura.

Existen distintos tipos de folios en donde se practican los asientos, y que

son: folio real de inmuebles, folio real de bienes muebles y folio de

personas morales, los cuales se desarrollaran en un capítulo más adelante.

Libros.- Para este tipo de sistema de inscripción se anotan o inscriben los

títulos por virtud de los cuales se realiza alguna creación, modificación,

transmisión o extinción de los derechos.

Este sistema encuentra por regla general su división en asientos referentes

a la Propiedad, Gravámenes, Sucesiones, Sociedades, Posesión entre

otros, lo cual es sumamente impráctico y difícil de consultar pues se tiene

que estar buscando en los distintos libros para saber el estado que guarda

determinado folio.

Este sistema de inscripción de libros, puede darse a su vez, de distintas

maneras, como son las siguientes:

i) Transcripción.- es aquel método por el cual se transcribe literalmente el

título y los actos contenidos en el.

ii) Inscripción.- es aquí se desentraña la parte esencial del acto jurídico y

este se plasma en el libro, este sistema es el que se utiliza en el

Registro Público del Distrito Federal en la actualidad, solo que la

inscripción se realiza en el Folio.

iii) Incorporación.- aquí se realiza una anotación para dar paso a un

apéndice en el cual se incorpora y encuadernan las copias certificadas

- 27 -

de los títulos que fueron parte de la inscripción, este sistema es el que

utiliza por ejemplo el Instituto de la Función Registral del Estado de

México.

Electrónico.- este sistema fue desarrollado como consecuencia de los

avances tecnológicos a los que está sujeta la humanidad, actualmente la

inscripción de manera electrónica se realiza principalmente en dos tipos de

folios, el Folio Real Electrónico, que es el correspondiente a los inmuebles y

el Folio Mercantil Electrónico, que es el referente a las Sociedades.

En el Distrito Federal este sistema adquirió su vigencia a partir de la

entrada en vigor de la Ley Registral para el Distrito Federal, pues puso en

marcha los mecanismos electrónicos para facilitar tanto la inscripción como

la consulta de los mismos.

Concretamente el Articulo 27 de la Ley Registral para el Distrito Federal, el

cual es del tenor literal siguiente:

“…Artículo 27.- El procedimiento registral se llevará

electrónicamente a través del sistema informático y de

comunicación remota. La información almacenada en el

sistema y los archivos complementarios necesarios serán

utilizados para inscribir, asentar, anotar, cancelar, verificar,

rectificar, validar y reponer los asientos registrales, así como

para expedir certificados, copias certificadas y constancias

de los asientos…”

Otra clasificación que existe, de manera doctrinal de los distintos Sistemas

Registrales, es el referente a las naciones que han sido precursoras de los

mismos, y los cuales están basado en un criterio netamente referente a los

inmuebles, los cuales podemos clasificarlos en:

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SISTEMA GERMANICO

SISTEMA FRANCES

SISTEMA AUSTRALIANO

II.1 SISTEMA GERMANICO

En Alemania rige el sistema de folio real, en el que cada finca posee su

propia hoja la cual en realidad es un cuaderno donde se inscriben las relaciones

existentes respecto de cada finca. Es decir, solo derechos reales; este folio está

dividido en tres secciones. La primera se refiere a las anotaciones de propiedad, la

segunda a las cargas y limitaciones y la tercera a hipotecas y gravámenes.

Este sistema parte de la idea de la separación por completo de los bienes

inmuebles y los muebles, y su inscripción respectiva, pues presupone que todos

los inmuebles son propiedad del Estado. Es por esta razón que todo lo relacionado

con los inmuebles en este sistema tiene un carácter público, en donde el Estado

interviene en los actos relacionados con la adquisición, transmisión, gravámenes y

extinción de los derechos reales.

El registro era obtenido a través de un procedimiento de jurisdicción

voluntaria. El particular presenta una solicitud ante la autoridad que tiene la forma

de una demanda cuyo momento de presentación al registro se anota en ella, el

afectado por la inscripción, es decir, el titular anterior otorga su consentimiento.

Esta aceptación por parte del titular anterior es una declaración unilateral al

registro, permitiendo que se afecte su derecho y esto lo constituye un verdadero

acto de dominio.

Por ser una declaración unilateral no es necesario que se exprese el

consentimiento del nuevo titular. Esta manifestación es abstracta en cuanto a que

tampoco se requiere la expresión de las causas de la transmisión. Así el registro

- 29 -

se convierte en un requisito necesario para la existencia del acto en cuestión, y en

general de cualquier modificación real a través de un negocio jurídico.

Por esta razón los tribunales judiciales están a cargo del Registro

inmobiliario, al igual que una coordinación con el Catastro; esto para darle una

situación completa de cada finca de manera completa y que reporta cualquier

situación que pudiese existir.

Esta injerencia del Estado en este sistema lleva a que para tener algún

derecho real sobre un inmueble, se necesita una previa confirmación por parte de

los Tribunales Judiciales, vía jurisdicción voluntaria, en donde se analiza la

capacidad y facultad del enajenante así como la validez de la voluntad que existe

para transmitir el derecho por parte del enajenante y la aceptación por parte del

adquirente. Esta jurisdicción voluntaria únicamente examina la validez del acuerdo

de voluntades para transmitir el derecho, es decir, únicamente se da una función

de ver que se quiso transmitir y adquirir recíprocamente.

El Registro Público por su parte, realiza la función de calificar el acuerdo

como tal por el que se transmite el derecho, es decir la cuestión de forma y fondo

jurídicamente hablando.

Según se señala, en el Código Civil Alemán existe un contrato especial de

enajenación, en el cual se necesitaba la injerencia de un oficial judicial y la

inscripción del acto en el Registro Inmobiliario. Este contrato es únicamente un

acuerdo de transmisión independientemente de la causa por la cual se da la

enajenación.

Posterior a este acuerdo se origina un procedimiento judicial para declarar

dueño al adquirente y se procede a la inscripción en el Registro Inmobiliario.

- 30 -

En este registro la inscripción cubre una doble función, la primera es brindar

la oportunidad de presumir la existencia del acto partiendo del propio asiento,

considerando que los derechos inscritos existen tal cual aparecen en el asiento,

aunque esto a lo largo del procedimiento puede admitir prueba en contrario. Y el

segundo punto hace referencia a que la inscripción es plenamente eficaz a favor

cualquier adquirente de buena fe, pues, aunque después resulte que no coincide

con la realidad jurídica, el adquirente se convierte en el verdadero titular.

Además en este sistema registral la protección que se brinda no se extiende

ni a las circunstancias de hecho de la finca ni a las circunstancias personales de

los contratantes. Así, por ejemplo, si una finca cuenta con una superficie real de

noventa metros cuadrados el derecho que el propietario ejerce sobre ella no se

considera de ninguna manera afectado si en el registro se menciona una

superficie diferente.

La organización del Registro en el Sistema Germánico, se lleva por fincas,

que se consideran como entidades jurídicas independientes a las persona que las

adquieren, y a cada finca se le abre un folio para inscribir los asientos respectivos

con independencia del acto o documento que le antecede, ya que la validez o

nulidad de uno no tiene consecuencias en otro.

Esta característica mencionada en el párrafo anterior, la recoge La Ley

Registral para el Distrito Federal la cual en sus artículos 19 y 20, adopta a la finca

como la unidad básica registral y le abre un folio para anotar las distintas

inscripciones.

“…Artículo 19.- La finca y la persona moral constituyen la

unidad básica registral...”

“…Artículo 20.- El folio real y el folio de persona moral,

numerado y autorizado, son los documentos físicos o

- 31 -

electrónicos, que contendrán sus datos de identificación, así

como los asientos de los actos jurídicos o hechos que en

ellos incidan…”

En síntesis podemos señalar las siguientes características del Sistema

Registral Germánico4:

Las inscripciones se realizan derivadas de un procedimiento judicial en

donde se declarara dueño al adquirente o por la inscripción directa en el

libro respectivo, teniendo una naturaleza constitutiva.

Se da una separación por completo entre bienes muebles y bienes

inmuebles.

Existe una íntima relación con el Catastro y con el sistema de justicia.

No requiere de antecedentes, ni continuidad cronológica.

Sus efectos son constitutivos.

Los asientos están contenidos en folios donde se realiza cada anotación

respectiva.

II.2 SISTEMA FRANCES

En este sistema el Registro Público es una entidad administrativa del

Estado, una oficina administrativa. Asimismo no existe una coordinación con el

Catastro pues no existe un interés fiscal.

Los derechos reales que recaen sobre los inmuebles se adquieren por un

acuerdo extraregistral lo cual se traduce en la naturaleza declarativa de las

inscripciones, pues solamente declaran una situación o acto existente anterior a la

inscripción, es decir los derechos se transmiten fuera del Registro Público. En este

sistema la inscripción no es inmune o inatacable, pues puede darse el caso de la

4 Ríos Hellig, Jorge, La Practica Del Derecho Notarial, 6ª edición, editorial Mc Graw Hill, México 2006, p. 387.

- 32 -

invalidez o la nulidad de la inscripción como consecuencia de la nulidad del

documento que sirvió como antecedente.5

Este sistema tiene una peculiaridad, al hacerse la transmisión fuera del

Registro Público, se tiene en un lapso de tiempo dos aparentes propietarios o

titulares del derecho, un propietario por virtud de la transmisión y también un

propietario que aparece inscrito en Registro Público, esto se da en tanto no se

haga la inscripción del título donde se materializa dicha transmisión.

En este sistema Registral, las inscripciones se realizan o en libros o en

folios, de manera dispersa por orden cronológico, es decir, se lleva una secuencia

de antecedentes de cada una de las inscripciones, llevando a su vez un índice por

los nombres de cada una de las personas, que lleva a pensar que existe un

registro de personas no como tal de registro de bienes.

Este registro tiene otra característica pues permite que los contratos

privados, sean inscribibles en Registro Público y oponibles a los terceros.

Hasta el año de 1921 el sistema francés fue de transcripción, es decir, el

encargado del registro, quien era llamado “conservador de hipotecas”, copiaba

íntegramente el acto pero a partir del año de 1921 “el conservador” se encargaba

de encuadernar en el apéndice correspondiente una copia del documento del cual

se tomaba razón. Mismo que debía ser presentado por duplicado, mientras que la

otra copia debía ser devuelta con su respectiva nota de haberse tomado razón de

la misma.

Los documentos se encuadernaban por estricto orden de entrada y se

tomaba nota de su presentación en su índice llevado por riguroso orden

cronológico. En este tipo de sistemas se maneja un orden a través de ficheros

inmobiliarios que en el caso del sistema francés es doble.

5 Sánchez Medal, Ramón, De Los Contratos Civiles, 24ª edición, editorial Porrúa, México 2010, p.552.

- 33 -

El primero de ellos se refiere a un fichero personal consistente en fichas con

los nombres de cada uno de los propietarios de las fincas registradas o de todo

aquel titular de algún derecho. En estas fichas que se ordenaban por persona se

acumulaban todas las anotaciones de propiedad o titularidad de derechos de cada

persona.

En el segundo fichero, que se refiere a las fincas, se llevaba una por cada

finca y este fichero se encontraba ligado al catastro. Esto solo era posible de

implementar en los lugares en los que el catastro había sido renovado y se

encontraba al día en sus controles, además en este sistema de fichas reales se

tenían reglas especiales para las fichas referentes a inmuebles urbanos, en estas

se hacía una descripción del inmueble y sus características así como los derechos

de propiedad y gravámenes y derechos reales establecidos sobre ellos.

La inscripción material en el Registro Público se puede dar por

incorporación o simplemente inscripción, lo cual da una seguridad jurídica, al

saber los datos de los títulos e inscripciones anteriores, llegando a ser un

verdadero archivo histórico de la situación del bien.

En el derecho francés se tiene la precaución de identificar a las personas de

los otorgantes, así como a las fincas que han de ser objeto de registro. Por eso se

exige que el documento inscribible tenga forma autentica siendo así básico el

instrumento notarial.

Esto refiriéndonos a la forma, en cuanto al fondo en el sistema francés

como ya se apuntaba el asiento registral no es constitutivo pero si obligatorio para

las autoridades que participan en la formalización de estos documentos como

podían ser los jueces o notarios.

- 34 -

Con esta obligación de los notarios, se aseguraba el tracto sucesivo en

cuanto a las anotaciones registrales ya que se establece como uno de los

principios el del tracto sucesivo, exigiendo que cada título debiera hacer referencia

al anterior. También en este sistema se pueden encontrar otros principios como el

de prioridad y el de calificación.

Una de las características de este registro es el hecho de que exigía

también la inscripción de actos posibles generadores de derechos reales como la

promesa de venta.

Por último, respecto de este sistema registral debemos mencionar la

sanción de la no inscripción es la no oponibilidad de los derechos consignados en

ese título frente a terceros. Además en este sistema se protege también a los

terceros con una diferencia sustancial respecto de nuestro derecho ya que nuestra

legislación dispone la protección de derechos de tercero de buena fe que es aquel

que desconoce la existencia de vicios del acto que celebra mientras que en el

derecho francés el tercero recibe protección aun sabiendo de la existencia de los

vicios y la única forma de ser privado de la protección es que haya participado

activamente en la generación de estos vicios, es decir, que compruebe el fraude o

que hubiera actuado coludido con el autor.

Respecto de este sistema podemos ver que el registro francés es un

registro de publicidad, es decir, que el asiento del transferente no crea una

apariencia registral positiva en la que el adquirente pueda confiar. Es más bien

negativo pues puede confiarse en que no existe lo registrado; y no es registro

positivo, porque no puede tenerse por seguramente existente lo registrado.

En síntesis podríamos concluir las siguientes características del Sistema

Registral Francés6:

Es una unidad Administrativa, y como tal depende del Ejecutivo

6 Ríos Hellig, Jorge, op cit., p. 388.

- 35 -

Efectos únicamente declarativo de una situación preexistente fuera del

Registro Público

Sistema Cronológico, es decir las inscripciones van ligadas a una anterior y

así sucesivamente

Permite que los contratos privados sean inscribibles

El control se lleva través de índices por personas o por inmuebles

La inscripción material se da a través de una incorporación o una

inscripción en estricto sentido.

II.3 SISTEMA AUSTRALIANO

En Australia había dos clases de títulos para detentar la propiedad de las

tierras, el primero de ellos llamado directo, deriva de la propia corona y por lo tanto

se volvía inatacable; el segundo era un modo derivado de ella, que como no

existía ningún tipo de sistema registral se prestaba para continuos fraudes pues se

desenvolvía en la clandestinidad.

Este sistema fue creado por Sir Robert Richard Torrens, quien era en ese

entonces Director de Aduanas en Australia. Este sistema fue muy parecido y tiene

su origen en la transmisión de dominio de las naves, en el sentido de que las

inscripciones del título incorporado en Registro gozaban de una inatacabilidad, no

sin antes haber tomado las previsiones y garantías necesarias para esa

inscripción.

Es por esto que cuando se realiza la transmisión del derecho, se entrega el

titulo anterior, se destruye en ese instante o se hace el endoso correspondiente.

Lo que significa que la transmisión se puede dar a través de un endoso del título

siempre y cuando se haga en presencia del Registrador.

- 36 -

La inscripción en este Sistema se da por un estudio minucioso del título, el

cual se realiza por profesionales para verificar la identificación exacta del inmueble

y de sus titulares, asimismo este sistema registral, recauda un fondo de

indemnización, el cual sirve para indemnizar a las personas que resulten

perjudicadas por la inatacabilidad que hay en relación con las inscripciones que se

realizan. Es por esto que se dice que este sistema tiene efectos puramente

constitutivos.

La finalidad de este sistema ideado por Richard Torrens procura que todos

los títulos fuesen directos, es decir, como si proviniesen de la corona. Esto se

lograría a través del proceso de la inmatriculación, por medio del cual se

incorporaba una finca al registro público. Este procedimiento era voluntario aunque

una vez adherido a él, la finca quedaba definitivamente incorporada al registro.

Por medio del sistema de inmatriculación se comprobaba la existencia de la

finca, su ubicación y sus límites acreditando el derecho del inmatriculante y

haciéndolo inatacable, otorgando de esta manera un título único y absoluto.

Para conseguir la inmatriculación se debía presentar una solicitud al registro

acompañándola de planos, títulos y demás documentación que resultara

necesaria. Toda esta documentación era sometida al estudio de peritos tanto en

materia topográfica como jurídica.

Una vez realizado el estudio se publicaba un acuerdo en el que se

contenían todos los elementos del caso y la individualización de la persona y la

finca redactándose por fin el certificado del título. Este título se expide a nombre

del Estado siendo irrevocable con datos descriptivos y los derechos del titular

sirviendo de soporte y prueba a la propiedad.

- 37 -

Este título además permitía transmitir la propiedad del inmueble con mucha

facilidad incluso mediante un simple endoso. Además el titulo podía ser dividido en

caso de la venta de una sola porción de la finca.7

Las inscripciones se realizan materialmente en un folio para cada inmueble

y se realiza por medio de un extracto o un desentrañamiento de los elementos

esenciales para incorporarlos en la inscripción.

En síntesis las características del Sistema Australiano las podemos enlistar a

continuación8:

Registro basado en la inatacabilidad de las inscripciones y con fuerza

probatoria

Efecto constitutivo de las inscripciones

Admite la venta por endoso del titulo

Existe un fondo de indemnización en caso de que resulte algún perjudicado

por la inscripción

II.4 SISTEMAS REGISTRALES EN MEXICO

En el sistema jurídico mexicano, es bien sabido, proviene de un derecho

Español o de Castilla, el cual sigue la corriente del Derecho Francés y sus

instituciones. Es por esto que al paso del tiempo, nuestro Registro Público ha

sufrido muchísimas modificaciones, tratando de imitar en muchas ocasiones,

modelos o sistemas que no fueron viables para un determinado momento.

El Registro Público actual es un órgano administrativo, encargado al Poder

Ejecutivo y que es encabezado por un Director General del Registro Público,

designado por el Jefe de Gobierno del Distrito Federal9.

7 Pérez Fernández Del Castillo, Bernardo, op cit., p. 9. 8 Ríos Hellig, Jorge, op cit.p. 388. 9 Véase Artículo 6 de la Ley Registral.

- 38 -

Este Registro Público no mantiene ningún tipo de coordinación con alguna

otra institución como puede ser el Catastro, el Sistema de Aguas del Distrito

Federal o la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, lo

cual en muchas ocasiones lleva consigo distintas problemáticas como créditos

fiscales, violación a los usos de suelo permitidos o violación a las normas de

destino de las viviendas.

El Registro Público de la Propiedad está dividido en Áreas o Secciones

llamadas Mobiliarias, Inmobiliarias y Personas Morales Civiles, las cuales

dependiendo del acto a inscribir, canalizan los títulos a fin de facilitar las

inscripciones y tener un mejor control de las mismas.

El Sistema Registral en el Distrito Federal es de carácter cronológico, es

decir toma en cuenta los antecedentes de las inscripciones, y que es enunciado

como el principio de Tracto Sucesivo, que más adelante se definirá y que es

recogido por la Ley Registral del Distrito Federal tal como se desprende del

siguiente artículo:

“…Artículo 12- La función registral se prestará con base en

los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código,

los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa

más no limitativa:

…V. Tracto Sucesivo: Es el concatenación ininterrumpido de

inscripciones sobre una misma unidad registral, que se da

desde su primera inscripción, la cual asegura que la

operación a registrar proviene de quien es el titular

registral…”

- 39 -

CAPITULO III

EL REGISTRO PÚBLICO COMO INSTITUCION JURIDICA Y LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES

Ha quedado ya establecido como con el pasar de los años se ha ido

tomando conciencia de la importancia que tiene la existencia; y sobre todo un

buen funcionamiento del Registro Público de la Propiedad para alcanzar un sano

trafico jurídico de bienes y su consecuente aumento de la riqueza y la estabilidad

en uso del crédito y sus garantías como fuente productora de nuevo capital.

Ahora se analizara el momento actual de la institución registral, la cual se

abordara de la manera más detallada posible, analizando la actualidad legal del

servicio registral, la forma en que este prestado y los conceptos doctrinales

relevantes respecto del tema. Todo esto con la única finalidad de analizar

íntegramente el contexto en el que nos encontramos respecto del servicio

prestado por el Registro Público de la Propiedad y en ese contexto poder

acomodar la propuesta de concesión del servicio o la descentralización por

colaboración.

Antiguamente el Registro Público y como tal el Derecho Registral a lo largo

de los años ha recibido infinidad de denominaciones, las cuales desafortunadas

pues no solo protegía gravámenes hipotecarios, como podría criticarse al mal

llamado Derecho Hipotecario. Tampoco podemos hablar del Derecho Inmobiliario

o del Derecho Publicitario ya que estas denominaciones únicamente se refieren a

una de las características o elementos inherentes al Registro Público o al Derecho

Registral, dejando a un lado todo lo que engloba el mencionado Derecho.

Por otra parte, es también criticable la acepción que le da el maestro

Bernardo Pérez Fernández del Castillo al llamarlo Derecho del Registro Público de

la Propiedad y del Comercio, pues no solo engloba el derecho de propiedad, sino

- 40 -

también gravámenes, anotaciones preventivas y de personas morales sean estas

civiles o mercantiles; por lo que sin lugar a dudas la mejor acepción es la de

Derecho Registral pues engloba de manera genérica todos los elementos y

características de la Materia Registral en materia Civil y Mercantil.

El Derecho Registral podríamos definirlo como aquel conjunto de normas,

preponderantemente de carácter Público, en el cual se establecen las normas y

reglas bajo las cuales se organiza, funciona y realiza la Función Registral por parte

de una autoridad o, como propondremos más adelante, por parte del profesional

investido de la Fe Publica Registral que da certeza y jurídica de los actos y

documentos que ante el son presentados y registrados.

El Registro Público es una institución de carácter Administrativo, encargado

de prestar un servicio público consistente en dar publicidad oficial sobre el estado

jurídico de la propiedad y posesión de los inmuebles, así como de algunos actos

jurídicos sobre muebles; así como de las limitaciones y gravámenes a que están

sujetos los mencionados bienes, y sobre la constitución y modificación de las

personas morales de naturaleza civil, como lo son las Asociaciones y Sociedades

Civiles10.

Existen distintos sistemas registrales a nivel mundial y en los distintos

sistemas jurídicos, esto en aras de quitar la preocupación de dar un a protección al

Derecho de Propiedad, su transmisión y los gravámenes sobre los que puedan

recaer, así como darle una seguridad jurídica a los particulares de que los bienes

se encuentran como señala el titular del Derecho.

Existen países, sobre todo en la Sudamérica donde el Registro Público es

dependiente del Poder Judicial; otros como México en donde dependen del Poder

Ejecutivo organizado como una institución centralizada o descentralizada, y en

otros como en Austria y España donde se encuentra completamente privatizado.

10 Pérez Fernández Del Castillo, Bernardo, op cit., p 61

- 41 -

En México existió la corriente de la Descentralización del Registro Público,

pues el 3 de septiembre de 1999 se Publio un Decreto en el cual se establecía la

creación del Instituto del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del

Distrito Federal, como un organismo descentralizado con personalidad jurídica y

patrimonios propios. Este decreto parecía cristalizar muchas aspiraciones hacia

una verdura transformación de la institución del Registro Público así como el

esfuerzo de muchas propuestas lanzadas, ya que los recursos que se obtendrían

del registro deberían aplicarse a la prestación del servicio público como tal y no al

gasto público. Sin embargo este esfuerzo fue en vano, al solo estar subsistente

hasta el mes de diciembre del mismo año.

En distintos estados como el Estado de México, continua siendo un

organismo descentralizado con personalidad y patrimonio propio, a través de la

creación en el año de 2007 del Instituto de la Función Registral del Estado de

México, logrando mayor eficacia y eficiencia tanto de recursos económicos

erogados como de procedimientos registrales.

Con fundamento en el Artículo 35, fracción XIX establece que el Registro

Público depende directamente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales

que a continuación transcribo:

“…Artículo 35.- A la Consejería Jurídica y de Servicios

Legales corresponde el despacho de las materias relativas a

las funciones de orientación, asistencia, publicación oficial, y

coordinación de asuntos jurídicos; revisión y elaboración de

los proyectos de iniciativas de leyes y decretos que presente

el Jefe de Gobierno a la Asamblea Legislativa; revisión y

elaboración de los proyectos de reglamentos, decretos,

acuerdos y demás instrumentos jurídicos y administrativos

que se sometan a consideración del Jefe de Gobierno de los

servicios relacionados con el Registro Civil, el Registro

- 42 -

Público de la Propiedad y de Comercio y del Archivo General

de Notarías.

Específicamente cuenta con las siguientes atribuciones:

…XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones

encomendadas por las disposiciones jurídicas al Registro

Público de la Propiedad y de Comercio… “

Esto es en el Distrito Federal, pues en los Estados de la República

corresponde de igual manera al Ejecutivo Local y en la mayoría de los casos en la

Secretaria General de Gobierno.

En materia de organización, el Registro Público está dividido en la

siguiente manera, la cual no corresponde ni a las expectativas creadas con la

nueva Ley ni a una modernización del mismo Registro, continuando con la misma

organización del antiguo Reglamento.

En la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio

y con fundamento en el Artículo 117 del Reglamento Interior de la Administración

Pública del Distrito Federal, tiene entre otras facultades las siguientes que a

continuación se transcriben y que son del tenor literal siguiente:

- 43 -

“…Artículo 117.- Corresponde a la Dirección General del

Registro Público de la Propiedad y de Comercio:

I. Operar y administrar los servicios públicos registrales en

materia inmobiliaria, mobiliaria, personas morales y comercio

en el Distrito Federal, en los términos que señala el

Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito

Federal y las demás disposiciones que así lo determinen;

II. Recibir, calificar e inscribir los documentos que consignan

los actos jurídicos que, conforme a las leyes y demás

disposiciones reglamentarias, deban registrarse;

III. Proporcionar al público los servicios de consulta de los

asientos registrales, así como los documentos relacionados

que obran en el archivo del Registro Público, mediante la

expedición de las constancias, informes y copias respectivas;

IV. Dirigir y desarrollar el Sistema de Informática de la

Institución e instrumentar las normas, procedimientos y

requisitos, para la integración, procesamiento, empleo y

custodia de la información registral,

V. Promover métodos y acciones de modernización,

simplificación y desconcentración administrativa del sistema

registral de su competencia;

VI. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de

predios no incorporados al sistema registral e instrumentar

los procedimientos administrativos que para ese fin le

señalan las leyes, en colaboración con las instituciones

públicas relacionadas con la materia;

VII. Colaborar con las autoridades registrales de las

entidades federativas en la integración de sistemas y

procedimientos registrales;

- 44 -

VIII. Establecer los sistemas de actualización, preservación y

restauración de los acervos registrales y protegerlos de

cualquier contingencia;

IX. Publicar en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, sección

Boletín Registral:

X. Establecer las normas, políticas, procedimientos,

dispositivos y formatos que regulen los servicios registrales;

XI. Emitir y divulgar los criterios y lineamientos técnico y

administrativos que rijan las funciones del

Registro Público; y

XII. Participar en los congresos, seminarios y demás eventos

a nivel nacional e internacional en materia registral...”

Resulta de manera importante recalcar las fracciones relativas a la

proporción de los servicios de consulta de los asientos registrales, la dirección y

desarrollo del Sistema de Informática de la Institución y el empleo para la

adecuada captura, guarda y custodia de la información, y sin duda la más

importante y que abre un gran camino para la presente propuesta, la fracción que

permite promover los métodos y acciones de modernización, simplificación y

desconcentración administrativa del sistema registral. El cual deja abierta la

posibilidad de implementar nuevos mecanismos y tecnología tanto de la

funcionalidad como de los procedimientos y documentos registrales.

A la cabeza de esta Dirección General está el Director General del

Registro Público de la Propiedad el cual, es nombrado por el Jefe de Gobierno del

Distrito Federal y gozara dentro de sus facultades de las que señala el Artículo 6°

de la Ley Registral para el Distrito Federal que a continuación se transcribe:

- 45 -

“…Artículo 6.- El Jefe de Gobierno nombrará al titular del

Registro Público, quien tendrá las siguientes atribuciones:

I. Ser depositario de la fe pública registral y ejercerla, para

cuyo pleno ejercicio se auxiliará de los registradores y demás

unidades administrativas y servidores públicos de la

Institución, autorizados conforme a las disposiciones

aplicables;

II. Coordinar y controlar las actividades registrales y

promover políticas, acciones y métodos que contribuyan a la

mejor aplicación y empleo de los elementos técnicos y

humanos, para el eficaz funcionamiento del Registro;

III. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que

tendrán carácter obligatorio para los servidores públicos de la

Institución; los criterios registrales que nunca podrán ser

contrarios a lo que dispone el Código y la presente Ley,

deberán publicarse en el Boletín;

IV. Conocer, substanciar y resolver los recursos de

inconformidad que se presenten en los términos de la Ley y

su Reglamento;

V. Permitir de manera oportuna la consulta de los asientos

registrales, así como de los documentos relacionados con los

mismos que estuvieren archivados en su acervo, sin que

pueda negar ni restringir ese derecho a los usuarios, excepto

cuando la Ley así lo establezca;

VI. Expedir las certificaciones y constancias que le sean

solicitadas, en los términos del

Código, de la presente Ley y su Reglamento;

VII. Designar a servidores públicos para que autoricen los

documentos que no le sean expresamente reservados,

debiendo publicar el aviso correspondiente en el Boletín; lo

- 46 -

anterior, sin perjuicio de su intervención directa cuando lo

estime conveniente;

VIII. Publicar la información correspondiente en el Boletín;

IX. Autorizar el formato para la utilización de hojas de

seguridad, en que deban expedirse las certificaciones;

X. Autorizar el formato para la creación y utilización del folio

electrónico;

XI. Implementar la instrumentación de los sistemas de

tecnología requeridos para el funcionamiento del Registro

conforme a las disposiciones aplicables;

XII. Supervisar la actualización permanente del sistema

registral, así como favorecer la vinculación técnica, operativa

y jurídica entre el Registro y otras dependencias e

instituciones;

XIII. Promover la implantación y operación de un sistema de

calidad en el Registro;

XIV. Ordenar la conformación de la estadística relativa a la

operación del Registro;

XV. Informar mensualmente a las instancias

correspondientes, sobre la estadística consolidada y

desglosada de las actividades del Registro;

XVI. Elaborar y presentar propuestas de programas

institucionales de corto, mediano y largo plazo, con los

correspondientes proyectos de presupuestos, a fin de contar

oportunamente con los recursos necesarios para la

prestación del servicio registral y de favorecer la constante

mejora y actualización del Registro;

XVII. Representar al Registro en los procedimientos

judiciales o administrativos, en asuntos de su competencia y

en aquellos en que se demande al Registro, sin perjuicio de

- 47 -

las facultades de representación que otorga el Reglamento

Interior de la Administración

Pública del Distrito Federal al Director General de Servicios

Legales;

XVIII. Proponer a la Consejería Jurídica las reformas y

adiciones a los ordenamientos legales en materia registral;

XIX. Proponer la celebración de convenios y acuerdos de

coordinación con dependencias o entidades federales o

estatales, así como con organizaciones vinculadas con los

servicios registrales, a efecto de difundir o mejorar la función

registral;

XX. Elaborar y proponer a la Consejería Jurídica la

expedición de los manuales de organización, de

procedimientos, del sistema informático y de servicios

electrónicos que se requieran para el cumplimiento eficiente

de la función registral;

XXI. Actualizar la prestación de los servicios que ofrece el

Registro, así como los trámites, requisitos y formatos para

acceder a los mismos, en términos de la Ley de

Transparencia y Acceso a la Información Pública del Distrito

Federal; y

XXII. Las demás que le sean conferidas por el Código, por

esta Ley u otros ordenamientos…”

De igual manera resulta por demás destacadas las fracciones número II, V,

XI, XII, XIII, XVIII, XIX, y XX pues todas ellas refuerzan el espíritu de la ley para

fomentar de manera rápida y eficaz la función registral así como la apertura a la

modernización del sistema muchas veces obsoleto. Este titular del Registro

Público debe ser Licenciado en Derecho, contar con un mínimo de 5 años de

experiencia en la práctica de la profesión preferentemente registral, tener 35 años

cumplidos, no estar inhabilitado para desempeñar el cargo, no haber sido

- 48 -

sentenciado por delito doloso que amerite pena corporal, según el Artículo 7 de la

Ley Registral para el Distrito Federal, requisitos que sin duda son criticables y que

parecen obsoletos para la verdadera función que debe de cumplir una figura como

lo es el Director del Registro Público de la Propiedad. Este artículo en mención

elimina y modifica algunos de los requisitos del antiguo reglamento pero que no

corresponden a las expectativas esperadas.

Los Registradores desde un inicio han sido servidores públicos, los cual

como explicaremos más adelante es criticable, que tiene a su cargo examinar y

calificar los tramites que se le presentan, así como autorizar los asientos

respectivos y los certificados que emita el Registro Público. Cubriendo únicamente

los siguientes requisitos para ser registrador que establece la Ley Registral:

“…Artículo 7.- Para ser titular del Registro Público se

requiere:

I. Ser licenciado en derecho;

II. Contar con una experiencia mínima de cinco años en la

práctica de la profesión, preferentemente registral;

III. Tener treinta años cumplidos en el momento de su

designación;

IV. No encontrarse inhabilitado para desempeñar el cargo; y

V. No haber sido sentenciado por delito doloso que amerite

pena corporal…”

El Artículo antes transcrito merece una serie de críticas que sin duda lo

hace inoperante y falto de algunas características que podrían ir en aras de una

modernización a la función Registral.

Asimismo los Registradores deben realizar su función de manera imparcial

por lo que deben excusarse cuando ellos, su cónyuge, ascendientes,

descendientes y parientes consanguíneos colaterales hasta el cuarto grado

- 49 -

tengan interés sobre el asunto, lo cual resulta criticable en la Ley Registral, pues el

Registrador debe excusarse siempre que tenga una relación o parentesco con la

persona interesada, sin importar grados de parentesco o de afinidad.

Sin duda el Registro Público de la Propiedad tiene como finalidad el

proporcionar una certeza y seguridad jurídica a la constitución, declaración,

transmisión, modificación, extinción y gravamen de Derechos Reales, así como a

la constitución de personas morales de naturaleza civil; finalidad que sin duda

resulta de suma importancia tanto social, jurídica sobretodo económicamente,

pues propicia la transmisión y comercialización de los Derechos así como la

protección de sus titulares y sus relaciones con terceras personas.

Sin embargo, ¿qué es el Registro Público de la Propiedad? Esta definición

la proporciona la propia Ley Registral en su Artículo 2°:

“…Artículo 2.- El Registro Público de la Propiedad es la

Institución a través de la cual el Gobierno del Distrito Federal,

cumple la función de dar publicidad a la situación jurídica de

bienes y derechos, así como los actos jurídicos que conforme

a la ley deban registrarse para surtir efectos contra

terceros…”

De esta disposición se pueden desprender algunas consideraciones

referentes al papel tan importante que cumple el Registro Público de la Propiedad

del Distrito Federal y es que se le da ya el carácter de institución a diferencia de

sus principios en los que era considerada una oficina que actuaba de forma

aislada dependiendo de la jurisdicción que le correspondía. Con el único fin de

brindar protección a los dueños de capitales quienes se veían continuamente

afectados por fraudes respecto de sus créditos con garantías que no resultaban

adecuadas para su seguridad.

- 50 -

Otro punto importante a destacar es que está a cargo del estado la

protección de este tan importante derecho como el de propiedad. Es así que con

la creación del Registro Público de la Propiedad se puede tener la certeza que la

propiedad del suelo no ha de ser en adelante un privilegio sino un derecho que

debe ejercerse en función de los intereses de la colectividad.

Y precisamente como ese derecho, originariamente pertenece al Estado

según lo establece el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos

Mexicanos11, es el Estado quien proporciona este privilegio de la propiedad

privada fijando los límites y reglas para su conservación brindando la oponibilidad

de este a los terceros, vistos estos como los demás particulares, pero siempre en

vista de ese beneficio colectivo que es sobrevenido a la prosperidad individual.

Según señala Guillermo Colín Sánchez:

“…el Registro Público de la Propiedad es una institución

dependiente del Estado que tiene por objeto proporcionar

publicidad a los actos jurídicos regulados por el derecho civil,

cuya forma es realizada por la función notarial, con el fin de

facilitar el tráfico jurídico a través de un procedimiento legal

cuya consecuencia es en síntesis la seguridad jurídica…”12

Es en este sentido la opinión de diversos autores de lo que el derecho

registral debiera ser y que como resulta del análisis del precepto legal citado se ha

dado eco a estas opiniones doctrinales dentro del texto de la legislación.

Aunque es por todos sabido que el Registro Público de la Propiedad se da

cabida a bienes muebles e inmuebles, es conveniente aclarar por qué suele darle

más importancia al registro inmobiliario. Hasta en la propia ley se hace eco a esta

11 Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada… 12 Colín Sánchez, Guillermo, Procedimiento Registral de la Propiedad, 5ª edición, editorial Porrúa, México 2001, p. 5.

- 51 -

distinción entre los dos tipos de bienes. Pues la legislación en cuanto a registro de

bienes inmuebles pone más atención y es más estricta en su regulación, mientras

que respecto de los bienes muebles la legislación es muy pobre, al establecer

como una especie de números cerrados los casos en los que se podrá hacer la

inscripción de operaciones respecto de este tipo de bienes. A este respecto Luis

Carral y de Teresa menciona:

“…por la naturaleza de las cosas la calidad física de unos

bienes y otros, es completamente distinta. Los inmuebles

tienen una situación fija, conocida. Se puede acudir al lugar

donde se encuentran para examinarlos y para indagar quien

es su dueño y poseedor. Ello no es posible cuando se trata

de muebles que son transportables y de fácil

desplazamiento. Esa naturaleza de las cosas hace

indispensable establecer reglas distintas para cada tipo de

bienes. La posesión de los muebles vale por título, el

adquirente es dueño aunque su causante no sea el

propietario y la posesión del mueble se protege casi siempre

castigando el apoderamiento como robo. Los inmuebles en

cambio solo pueden adquirirse del propietario además, los

muebles tienen por su propia naturaleza un límite

determinado por un contorno propio e inconfundible, diríamos

impenetrable. Los límites de los inmuebles, en cambio son

imprecisos desde todo punto de vista no están limitados por

razón de leyes naturales siempre es el derecho quien los

limita y por tanto sus colindancias siempre son

artificiales…”13

13 Carral y De Teresa, Luis, Derecho Notarial y Registral, 17ª edición, Porrúa, México 1998, pp. 291- 292

- 52 -

Con esto expuesto, quedan establecidas la diferencias que hacen

necesarias regulaciones distintas del registro de bienes muebles e inmuebles, es

decir, con la finalidad de obtener certeza respecto de la persona que puede

disponer de los bienes situación que presenta diferentes matices en unos bienes y

en otros en los muebles la propiedad del poseedor se presume en la de los

inmuebles no. Otra diferencia es la seguridad que se brinda respecto de la

delimitación del bien de que se trata pues como se expuso los límites de un bien

inmueble siempre son artificiales.

III.1 NATURALEZA JURIDICA DE LAS NORMAS DEL DERECHO

REGISTRAL

Para poder continuar, necesitamos saber de qué tipo de normas estamos

hablando para poder entender el carácter de su aplicación.

De principio sabemos que el Derecho Registral se encuentra ligado al

Derecho Civil por vínculos muy estrechos, pues como veíamos, el Registro Público

se encarga de dar publicidad a los actos que de acuerdo con la legislación civil

requieran de esta, para alcanzar su eficacia. Siendo las normas civiles de carácter

sustantivo podemos considerar que la actividad registral comparte esa

sustantividad, aunque no sería del todo correcto, pues si bien es cierto que debe

atender a normas sustantivas para lograr sus fines propuestos, las normas que

regulan la función del registro público son de carácter adjetivo de ahí que

podamos hablar de un procedimiento registral.

Este es otro de los puntos que demuestran la complejidad del tema pues lo

cierto es que el Derecho Registral no se compone de normas que se encuentren

agrupadas en un solo cuerpo legal cosa que facilitaría un poco la determinación de

asuntos como este que se platea. La solución dada a esta cuestión en la doctrina

es la de un derecho de naturaleza mixta, compuesto de normas adjetivas, pero

que por su finalidad también se encuentra compuesto de normas sustantivas,

dados los cuerpos legales en los que se encuentran ubicadas.

- 53 -

Dentro del procedimiento registral se persiguen fines. Los que podemos

clasificar como principales y accesorios de los cuales los principales admiten una

subclasificación en fin principal mediato e inmediato. Para Guillermo Colín

Sánchez el fin principal mediato “es la publicidad del acto jurídico la cual se logra

con la inscripción en el libro o folio correspondiente”; mientras que el fin principal

inmediato es “la seguridad jurídica que la anotación o inscripción del acto reporta,

mediante su legitimación por virtud de la fe pública registral.”14

Esto respecto de los fines principales, mientras que como fines accesorios

podemos considerar que los asientos correspondientes se traducen en un medio

de prueba singular y privilegiado en diversos campos del derecho, dado que la Ley

Registral establece la existencia de un registro presume existente el derecho

registrado y como su titular a la persona que en dicho registro aparece como tal,

estableciendo así una presunción “iuris tantum”. Además que en todos los casos

de registro el acto registrado no obstante ser ya valido y obligatorio para las

partes, produce todos sus efectos otorgados por la ley frente a terceros, con el

hecho de obtener su registro.

III.2 ACTOS PROCEDIMENTALES

El procedimiento registral se manifiesta a través de algo concreto; es decir,

algo que posee una forma y un contenido que se traduce en la existencia de actos

procedimentales. Para que el procedimiento registral se pueda dar, no se puede

dar de oficio sino que se requiere la incitación de un particular, es decir, por el

llamado principio de rogación.

Pero además de este acto con el que se inicie el procedimiento registral.

Para el inicio del procedimiento es necesario que se den ciertos presupuestos.

Que se traducen en condiciones mínimas que lo posibiliten. Los presupuestos se

14 Colín Sánchez, Guillermo, op cit. p. 7

- 54 -

encuentran los siguientes: la existencia de un acto jurídico, que dicho acto haya

adquirido la forma notarial establecida por la ley, y la solicitud de registro.

Una vez que se han podido satisfacer estos presupuestos es que el

procedimiento registral se puede iniciar. Los actos del procedimiento revisten

formas y formalidades, agregando a estas un concepto similar aunque no igual, el

cual conviene distinguir claramente. Al hablar de formas aludimos a lo externo, a la

manifestación que adquiere en el orden físico por su singularidad e identificación.

Todo acto jurídico tiene una forma y además una formalidad misma que se

traduce en los requisitos necesarios para que la forma opere en el orden deseado.

Por lo que se refiere al tercer concepto el de la formula; también implica un medio

para la expresión de la voluntad, aunque con alcances diferentes a los anteriores.

Sin lugar a dudas, existen abogados que sostienen que hay actos para los

cuales no existe una forma, confundiendo el consensualismo con una ausencia de

forma.

Quienes exponen esta ideología lo hacen basados en el error, ya que

nuestro Código Civil sostiene una idea consensualista pero no por eso deja de ser

formal, según el Artículo 183215 del mencionado código, la forma no es más que

un medio para hacer eficaz la manifestación de la voluntad.

Siendo así, la forma puede ser verbal o escrita, y esta última a su vez

puede dividirse en escrito privado, que no reviste mayor complicación, y la

escritura pública, la cual requiere forzosamente la intervención de un notario

público.

15 Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

- 55 -

Por lo tanto no es que no exista una forma para ciertos actos sino que la ley

no exige mayor formalidad que la más común, la verbal.

Y aunque el Código en el Articulo 1832 declara el consensualismo en

nuestro sistema jurídico como la regla general, está en realidad, se convierte en

una excepción como se desprende de los artículos 2246, 2317, 2345, 2406, 2552,

267116 y en general todos los contratos regulados por el Código Civil a excepción

de los casos de donación de bienes muebles cuyo valor no exceda de doscientos

pesos, el mutuo, el comodato, el depósito y el secuestro, contratos para los que no

se exige la forma escrita.

Una vez establecido lo que es la forma y aclarado que no es posible la

eficacia de un acto sin forma, debemos ver que existen elementos necesarios para

16 Artículo 2246. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. Artículo 2317. Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad. Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Federal enajene terrenos o casas para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos económicos, hasta por el valor máximo a que se refiere el párrafo anterior, podrán otorgarse en documento privado, sin los requisitos de testigos o de ratificación de firmas. En los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, cuyo valor no rebase el que señala el primer párrafo de este artículo, los contratos que se celebren entre las partes, podrán otorgarse en las mismas condiciones a que se refiere el párrafo anterior. Los contratos a que se refiere el párrafo segundo, así como los que se otorguen con motivo de los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, podrán también otorgarse en el protocolo abierto especial a cargo de los notarios del Distrito Federal, quienes en esos casos reducirán en un cincuenta por ciento las cuotas que correspondan conforme al arancel respectivo. Artículo 2345. La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la ley. Artículo 2406.- El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella. Artículo 2552. El mandato verbal es el otorgado de palabra entre presentes, hayan o no intervenido testigos. Cuando el mandato haya sido verbal debe ratificarse por escrito antes de que concluya el negocio para que se dio. Artículo 2671. El contrato por el que se constituya una asociación, debe constar por escrito.

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que la forma sea del todo eficaz por lo cual surgen las formalidades que no son

más que una serie de actos tendientes a hacer valer la forma, como el hecho de

que el contrato que deba ser escrito y que se deba satisfacer ciertos requisitos

establecidos por la ley.

Y el tercer y último concepto es el de la fórmula que no son más que actos

a cuya ejecución se atribuye la existencia del acto y la creación de sus efectos tal

cual se buscan. Estas fórmulas son estrictas, deben decirse palabras exactas y

realizar actividades bien definidas que de no celebrarse como están previstas no

permitirían el surgimiento del acto, o sus efectos no podrían darse tal cual eran

buscados.

III.3 PRINCIPIOS REGISTRALES

Existen distintas opiniones doctrinales y clasificaciones acerca de los principios

registrales, sin embargo, podemos considerar como los principios que rigen al

Registro Público de la Propiedad comúnmente aceptados son los siguientes:

Publicidad

Inscripción

Especialidad

Consentimiento

Tracto sucesivo

Rogación

Prioridad

LEGALIDAD

Los principios registrales, según señala Carral y de Teresa “…son una

exegesis que hacemos de los preceptos legales sobre el registro público…”.17

17 Carral y De Teresa, Luis, op. cit.. p. 319

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De esto podemos concluir que lo que nos interesan son los principios como

resultado del estudio y la interpretación de los preceptos legales. Conceptos que

nos puedan servir como guía en el estudio del Derecho Registral que faciliten la

comprensión de la materia y sobre todo que la convertían en verdadera

investigación jurídica.

Todos estos principios encuentran un lugar en nuestra legislación, aunque si

los vemos a detalle algunos de ellos tienen puntos controvertidos, los que veremos

lo más detallado posible.

PUBLICIDAD

Como se ha mencionado, es precisamente por el hecho de dar publicidad a los

actos validos entre las partes, frente a terceros, que se creó el Registro Público.

Así la publicidad es considerada uno de los fines del Registro Público de la

Propiedad. Aquí se nos presenta el primero de los conflictos con esta flagrante

contradicción. ¿Cómo puede ser posible que un fin sea considerado un principio?

Al respecto, si habláramos muy filosóficamente, no sería del todo extraño pues

en todo momento el fin de un Estado es el principio de otro, incluso la inactividad

tiene un principio, por lo tanto el fin de algo de manera concomitante es el principio

de algo más.

La publicidad como principio registral, lo podemos considerar, como el principio

registral por excelencia, pues no sería posible concebir sin él, al Registro Público

de la Propiedad. El Registro se encarga de hacer del conocimiento colectivo la

situación jurídica que guarda un inmueble, este principio tiene su fundamento en el

artículo 12 fracción I de la Ley Registral18.

18 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: I. Publicidad: Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar la situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos asientos y mediante la

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Así la responsabilidad del registrador es relacionar al momento de la

inscripción los datos necesarios, o como la ley los denomina esenciales, para que

el público en general se entere de lo necesario de cada finca. Esta actividad va

estrechamente relacionada con otros principios que analizaremos más adelante,

por lo pronto quedémonos con el hecho de que lo asentado en una inscripción

debe ser suficiente para proporcionar una publicidad útil de todos los actos

respecto de un inmueble. Es precisamente tomando esto en consideración que la

propia ley enumera lo que ha de contener una inscripción.

La publicidad para estar completa además de comprender lo correspondiente

al acto debe tratar también de los sujetos y esto se complementa al establecer la

ley que toda persona, teniendo o no interés sobre la situación jurídica de

determinado bien inmueble, debe tener el derecho a que se le muestren los

asientos del registro y de obtener constancias relativas al mismo.

Este principio como en general todo en el mundo del derecho, es sujeto de

opiniones diversas, en este caso y en la opinión de Colín Sánchez a la cual me

adhiero no es un principio pues la publicidad no es más que la legalidad, pues

está consagrado en el Articulo 300119.

“…Este denominado principio registral, es a nuestro juicio, una consecuencia o

efecto del procedimiento, puesto que la publicidad solo podrá darse en general,

cuando el acto ya se haya inscrito; por ello no es propiamente hablando, un

expedición de certificaciones y copias de dichos asientos, permitiendo conocer las constancias registrales… 19 Artículo 3001.- El Registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, acrediten o no interés, que se enteren de los asientos e información que obren en el acervo registral. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes, o a personas morales, que se señalen, y de expedir los certificados a que se refiere el artículo 3016 del presente ordenamiento. Las certificaciones a que se refiere el párrafo anterior no podrán ser denegadas, debiéndose expedir en los términos de los asientos respectivos y en su caso, se hará mención en ellas de las discrepancias existentes entre la solicitud y los asientos registrales. En los casos en que el antecedente registral, contenido en el libro o folio, se encuentre en custodia, se contestará para indicar los motivos de la misma.

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principio sino una consecuencia o efecto de la inscripción misma, con la cual se

pone en conocimiento de todos la existencia del derecho real con sus alcances y

trascendencia…”.20

Si bien es cierto que la publicidad se da conforme a una inscripción y como

consecuencia de la misma no podemos reducir todo lo que la publicidad implica a

una simple consecuencia de la anotación.

La publicidad es un medio para alcanzar la certeza jurídica, un fin realmente

valioso pues no podemos poner en riesgo el patrimonio de una persona por falta

de instrumentos adecuados para su protección. Viendo entonces la publicidad

como este medio importantísimo debemos considerar como parte de la previsión

de los elementos necesarios del mismo, en este caso, se debe poner especial

atención respecto de lo que del título presentado se va a anotar para poder

alcanzar la publicidad no es solo posterior a la inscripción sino también previa,

todo en vista de logara la eficacia del procedimiento y brindar esa tan buscada

seguridad jurídica en las relaciones patrimoniales de los particulares.

Existen opiniones acertadas para considerar a la publicidad como principio,

tal es el caso de Ramón Sánchez Medal que señala “según el principio de la

publicidad, debe permitirse al público la consulta gratuita y directa de las

inscripciones existentes en los folios del Registro…”21.

En sistemas registrales como el nuestro lo no registrado existe pues como ya

vimos el acto jurídico puede nacer y ser perfecto entre quienes lo celebraron, bajo

este tenor la inscripción parecería inútil para las partes de un acto, sin embargo no

lo es, pues con la inscripción de estos actos se alcanza la protección de los

20 Colín Sánchez, Guillermo, op cit., p. 82. 21 Sánchez Medal, Ramón, op. cit., p. 565.

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derechos ante terceros de lo contrario esa protección no se obtendría según se

desprende de los Artículos 3007 y 3009 del Código Civil.22

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

Es aquel por virtud del cual para que produzca efectos en perjuicio de tercero

un determinado acto de enajenación o de gravamen o de limitación al dominio

sobre derechos reales inmobiliarios, en indispensable la inscripción de tal acto en

el Registro Público de la Propiedad23 según señalan los artículos 2919 y 3007 del

Código Civil y el artículo 12 fracción II de la Ley Registral.

“…Artículo 2919. La hipoteca nunca es tácita, ni general;

para producir efectos contra tercero necesita siempre de

registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por

necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar

esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso

se llama voluntaria; en el segundo, necesaria…

…Artículo 3007.- Los documentos que conforme a las Leyes

sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos

entre las partes y no en perjuicio de tercero…

…Artículo 12- La función registral se prestará con base en

los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código,

los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa

más no limitativa:

22 Artículo 3007.- Los documentos que conforme a las Leyes sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero. Artículo 3009.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no inscrito aun siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo Registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará al último adquirente cuya adquisición se haya efectuado en violación a disposiciones prohibitivas o de orden público. En cuanto a adquirentes a título gratuito, gozarán de la misma protección registral que la que tuviere su causante o transferente. La buena fe se presume siempre; quien alegue lo contrario tiene la carga de la prueba.

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… II. Inscripción: Es el principio por el cual el registro ésta

obligado a asentar los actos que determine la Ley, y que sólo

por ésta circunstancia, surten efectos frente a terceros....”

Es así que por inscripción podemos entender todo asiento hecho en el

Registro Público de la Propiedad así como el acto mismo de inscribir.

Los derechos nacidos extra-registralmente al inscribirse, adquieren mayor

firmeza y protección por la presunción de exactitud de que son investidos por la

fuerza probatoria que el registro les da. En opinión de algunos autores este

principio tiende a precisar la influencia que el registro ejerce en los derechos sobre

inmuebles y también decide si la inscripción en el registro es elemento

determinante o no para que el negocio provoque el efecto jurídico.

Respecto de la inscripción hay doctrina que califica la inscripción como un

principio, y otra parte que no lo deja tan claro.

Como ya se mencionó lo importante en el sistema registral es alcanzar la

publicidad como fin mediato y como fin inmediato la seguridad jurídica. Así, la

inscripción es el asiento hecho en el registro, así lo podemos considerar como un

acto dentro del procedimiento para poder alcanzar la publicidad, por tanto no

podríamos considerarlo como un principio autónomo, sino como un acto del

procedimiento, siendo el verdadero principio la publicidad.

Colín Sánchez señala “…En realidad en buena técnica jurídica la inscripción

no es un principio registral, porque corresponde a una forma procedimental

señalada por la ley, utilizada para patentizar concretamente el acto cuando este ha

reunido los requisitos legales necesarios…”24

23 Sánchez Medal, Ramón, op. cit., p. 566. 24 Colín Sánchez, Guillermo, op cit., p. 82

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Con todo esto lo que es claro es que la inscripción no puede ser considerada

como una directriz del procedimiento pues se agota en un acto concreto.

ESPECIALIDAD

A este principio se le conoce también con el nombre de principio de

determinación porque la publicidad registral exige determinar con precisión el bien

objeto de los derechos y tiene su fundamento en el artículo 12 fracción III de la Ley

Registral25.

La denominación de especialidad tiene una razón de ser histórica pues nació

en oposición a la generalidad que solía darse en los casos en los que se

hipotecaban todos los bienes de una persona, siendo esto completamente

desproporcionado para la garantía de una sola obligación, redundaba en una

inseguridad para el deudor, pues el acreedor podía satisfacer sus intereses con

cualquier bien del deudor incluso pudiendo ser con el desconocimiento de este,

hasta que ya no podía hacer algo para defenderse.

Ante esto se busca brindar seguridad exigiendo que se determinaran bien los

inmuebles afectados con algún gravamen para que el deudor tuviera la certeza de

lo que estaba poniendo en riesgo en caso de incumplimiento.

Resulta que por la aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer

con precisión. La finca, que es la base física de la inscripción; el derecho, que es

el contenido jurídico y económico de la misma; y la persona que puede ejercer el

derecho, es decir, su titular.

25 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: … III. Especialidad o determinación: Principio en virtud del cual, el registro realiza sus asientos precisando con exactitud los derechos, los bienes y los titulares.

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Al respecto hay opiniones contrarias, pues hay quien señala que no se trata de

un principio propiamente dicho, sino de requisitos indispensables para la

inscripción del acto jurídico; de lo contrario tendríamos que elevar al rango

jerárquico de principio registral todo lo exigido ahora por la ley registral, y antes

por el reglamento del registro público de la propiedad, de las operaciones

previstas por estos ordenamientos.

En mi opinión, si bien es cierto la especialidad o determinación es un requisito,

la inscripción va un poco más allá que eso, a diferencia del principio anterior que

se concretiza al hablar de un simple acto material, en este caso no hablamos solo

de eso, sino que va mas allá por la trascendencia jurídica que tiene el hecho de

limitar el bien objeto de la inscripción, el derecho y el sujeto que lo puede hacer

valer.

El derecho que se registra, así como el titular, son variables, además se

extinguen; pero mientras existan deben vincularse estrechamente con la base

inmutable de registro que es la finca.26

Precisamente en esto es en lo que radica el grado de principio registral.

CONSENTIMIENTO

Este principio consiste en que para que el registro se realice, debe basarse la

inscripción en el consentimiento de la parte perjudicada en su derecho; es decir,

debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el perjudicado por la inscripción

y su beneficiado.

Este principio encuentra sus fundamentos en los artículos 3030, 3031 y 3035

del Código Civil.27

26 Artículo 19.- La finca y la persona moral constituyen la unidad básica registral. 27 Artículo 3030.- Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial, o por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas sin necesidad de expresión de causa. Podrán no obstante ser canceladas a petición de parte, cuando el derecho inscrito o anotado

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Respecto de este principio y de los preceptos anteriormente citados podemos

deducir varias cosas, es cierto que nadie puede verse perjudicado sino ha

expresado su consentimiento previo. Por tanto, teniendo como fundamento el

artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos28, todos

tienen derecho a ser oídos y vencidos en juicio, entre otros para ser privados de

un derecho lo cual tiene precisamente esta derogación, el otorgamiento del

consentimiento, es decir, no tienes necesidad de ser oído y vencido en juicio si

antes has otorgado tu consentimiento. Ahora el inconveniente que se puede

vislumbrar es como se materializa este consentimiento. ¿Debería por cada acto a

inscribir comparecer el perjudicado al registro para manifestar su consentimiento

en la inscripción? La respuesta a esto es que no, pues, eso haría perder al

procedimiento la agilidad que se requiere.

Por lo tanto, en la práctica se ha dado una solución que a menudo se suele

confundir y que toman como fundamento a quienes critican este principio.

quede extinguido por disposición de la ley o por causas que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación, debido a hecho que no requiera la intervención de la voluntad. El titular del Registro Público mediante resolución fundada y motivada dictaminará la custodia de un asiento o folio que no pueda ser corregido, subsanado, confirmado, rectificado o convalidado por ninguno de los medios que establece este Código y la Ley Registral; podrá solicitar al Juez competente la declaración de invalidez, y la consecuente nulidad del asiento o folio referido. Artículo 3031.- Para que el asiento pueda cancelarse por consentimiento de parte interesada, éste deberá constar en instrumento notarial que reúna los requisitos que para tal acto se requieran. Artículo 3035.- Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen caducarán a los tres años de su fecha de presentación, salvo aquellas a las que el presente Código o la Ley de la materia les fijen un plazo de caducidad más breve, siempre que no se trate de anotaciones preventivas de carácter definitivo o les indique un tratamiento diverso. No obstante, a petición de parte o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrá prorrogarse una o más veces, por dos años cada vez, siempre que la prórroga sea presentada al Registro antes de que caduque el asiento. La caducidad produce la extinción del asiento respectivo por el simple transcurso del tiempo. Cualquier interesado podrá solicitar en este caso que se registre la cancelación de dicho asiento. 28 Artículo 14… …Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.

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Y es que el consentimiento es un elemento de existencia del acto jurídico, por

lo tanto es algo que escapa a las funciones del registrador, sino que más bien es

propio del notario cumplir con esta obligación de cerciorarse del consentimiento.

Sin embargo no hay que confundir, si bien es cierto que el consentimiento es

un elemento del acto también se requiere del consentimiento para su inscripción,

que es, algo diferente a la creación del acto objeto de inscripción. La solución que

platicaba es que se considera que si el perjudicado ha otorgado su consentimiento

en el acto que crea o transfiere los derechos no debe tener ningún inconveniente

en que este acto ya perfecto entre las partes reciba la publicidad debida, por tanto

se entiende cono una especie de consentimiento tácito al acto del registro sin que

esto implique que se trate de un solo acto, este consentimiento como tal se

encuentra expresado en la Ley Registral en sus artículos 12 fracción IV y 4029.

TRACTO SUCESIVO

Este principio también es conocido con el nombre de tracto continuo. Es un

principio de orden o sucesión; el cual se ve beneficiado en su eficacia con la

reforma al procedimiento registral implantada en 1979, es decir el folio real, y

actualmente con el folio real electrónico, que da pie a un registro concatenado, en

el que el adquirente de hoy será el transferente el día de mañana lo cual se vuelve

más sencillo de constatar con la concentración de toda la información en un

mismo documento.

De este principio resulta la posibilidad de llevar al registro lo que proviene del

titular inscrito, así como el no registrar lo que no emane de dicho titular.

29 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: … IV. Consentimiento: Consiste en la necesidad de la expresión de la voluntad acreditada fehacientemente de quien aparece inscrito como titular registral de un asiento, a efecto de que se modifique o cancele la inscripción que le beneficia. Artículo 40.- Cuando el acto sea inscribible y el notario haya sido requerido y expensado para ello, deberá presentar a inscripción el formato precodificado, testimonio o copia certificada electrónica, que expida en los términos del artículo 150 de la Ley de Notariado para el Distrito Federal.

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Este principio de gran trascendencia logra hacer coincidir el mundo real con el

mundo registral y que no se interrumpa la cadena, logrando así que el registro nos

pueda dar acceso a la historia completa de un inmueble.

El fundamento de este principio lo podemos encontrar en el artículo 3019 del

Código Civil30 y el artículo 12 fracción V de la Ley Registral para el Distrito

Federal31.

Respecto de esto solo cabe hacer una consideración y es que aunque la ley

menciona que el derecho de quien otorga el acto deberá estar previamente

inscrito, esto impide que se puedan inscribir dos títulos al mismo tiempo, que

además en la práctica se da muy comúnmente y esto es debido a la rapidez que

lleva el mercado inmobiliario. Esto en la doctrina suele ser denominado “tracto

abreviado”.

ROGACION

Este principio es a mi juicio obligado considerarlo como tal ya que el

registrador, como muchos otros servidores públicos, en ciertas funciones no

pueden actuar de oficio, aunque conocieran de un acto que válidamente diera

origen a cambios en los asientos registrales existentes. Se requiere forzosamente

que una persona externa solicite la participación de la institución en el asunto, esta

necesidad de instancia es la llamada rogación y tiene como fundamento el artículo

12 fracción VI de la Ley Registral32.

30 Artículo 3019.- Para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación judicial. 31 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: …V. Tracto Sucesivo: Es el concatenación ininterrumpido de inscripciones sobre una misma unidad registral, que se da desde su primera inscripción, la cual asegura que la operación a registrar proviene de quien es el titular registral. 32 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa:

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Hecho el Registro, serán devueltos los documentos al que los presento, con

nota de quedar registrado en tal fecha y bajo tal número, con fundamento en el

artículo 44 de la Ley Registral33.

Respecto de este principio podemos señalar que no es tan riguroso en cuanto

a su aplicación, pues se entiende que hay rogación al momento en el que se

presenta el documento ante la sección encargada de recibirlo en el registro.

Nuestra legislación impone que podrán presentarlo las partes, el notario o quien

tenga interés legítimo en el derecho que se va a inscribir, sin embargo en la

practica el control no es tan riguroso pues se da la figura de la gestoría, figura en

la que no es necesario acreditar la personalidad para poder presentar los

documentos, al respecto considero esto el resultado a esa necesidad de agilidad

en los tramites registrables de la que tanto hemos hablado, figura que a mi juicio

ya debería estar contemplada en la legislación registral de esta institución.

PRIORIDAD

Este es otro de los principios registrales importantes a mi juicio, pues es el

fundamento de lo que conocemos como prelación, la materialización de ese

principio general del derecho que versa de la siguiente manera “el primero en

tiempo es primero en derecho” y se encuentra plasmado en el artículo 12 fracción

VII de la Ley Registral34.

… VI. Rogación: Es un principio que implica que el Registrador no puede actuar de oficio sino a petición o instancia de parte interesada. 33 Artículo 44.-El registrador autorizará con su firma los asientos que practique. Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de inscripción firmada por el registrador que contendrá: fecha de inscripción y número de folio. Cuando la solicitud del asiento sea por vía electrónica, por la misma vía se emitirá y enviará la nota de inscripción, firmada por el registrador electrónicamente, que contendrá los datos ya mencionados. El registrador sólo inscribirá y anotará lo que expresamente se le solicite y sea inscribible, por lo que no podrá actuar de oficio, salvo en los casos establecidos por el Código y esta Ley. 34 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: … VII. Prioridad o prelación: Principio que implica que la preferencia entre derechos sobre una finca se determine por el número de entrada que otorgue el Registro, que se basará en el día, hora, minuto y segundo de su presentación ante la ventanilla, lo que determinará la preferencia y el rango, con independencia de la fecha de otorgamiento del documento.

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Este principio se concibe debido a la existencia de la posibilidad de que existan

dos o más títulos que versen sobre un mismo derecho y sobre una misma finca, lo

cual convierte en contradictorios y excluyentes entre sí.

Al respecto podemos distinguir dos supuestos.

El primero que se refiere a derechos que por su propia naturaleza no pueden

coexistir, como por ejemplo dos ventas de un mismo inmueble, en cuyo caso la

legislación se impone de reglas especiales.

En Roma por ejemplo, se decía que en estos casos prevalecía la venta que

hubiere sido primero, en cambio nuestra legislación menciona que será válida la

venta que primero se registre. Dejando a salvo los derechos de la persona que

haya realizado la otra compraventa a fin de que lo ejercite por medio de la acción

correspondiente contra su vendedor.

En el registro todo dependerá de su presentación como lo establece el artículo

3015 del Código Civil35.

Pero previo a la presentación del documento al registro se establecen otras

medidas de seguridad para estos casos y me refiero a los avisos preventivo y

definitivo respectivamente, dispuestos por el artículo 3016 del Código Civil36,

35 Artículo 3015. La prelación entre los diversos documentos ingresados al Registro Público se determinará por la prioridad en cuanto a la fecha y número ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripción, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. 36 Artículo 3016.- Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el notario o autoridad ante quien se haga el otorgamiento, deberá solicitar al Registro Público certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones en relación con la misma y del titular o titulares registrales. El Registro entregará dicho certificado, en un plazo máximo de siete días. En dicha solicitud, que surtirá efectos de aviso preventivo, deberá mencionarse la operación y finca de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con esa solicitud y sin cobro de derechos por este concepto, practicará inmediatamente la nota de presentación correspondiente a dicho aviso preventivo, en el folio relativo, asiento que tendrá vigencia por un término de sesenta días naturales a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

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según los cuales se puede obtener ese derecho de prelación, aun antes de la

firma del instrumento notarial que contenga este tipo de derechos siempre y

cuando se cumpla con lo establecido por este artículo.

Así las partes tienen la oportunidad de conservar un derecho de prelación si se

cumple con los avisos y los plazos establecidos por este artículo.

Además, para el caso del que hablamos, se debe atender a lo dispuesto por la

legislación para el caso de venta de cosa ajena, consagrado en los artículos 2269,

2270, 2264 y 2266 del Código Civil para el Distrito Federal37.

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo precedente, el notario o autoridad ante quien se otorgó, dará aviso de otorgamiento acerca de la operación de que se trate al Registro Público, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes y contendrá además de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El registrador, con el aviso de otorgamiento citado, sin cobro de derecho alguno, ni calificación, practicará de inmediato la nota de presentación correspondiente. Ésta tendrá una vigencia de noventa días naturales contados a partir de la fecha de presentación del aviso de otorgamiento. Si este aviso se da dentro del término de sesenta días a que se contrae el párrafo anterior, sus efectos se retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el mismo párrafo; en caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que haya sido presentado y según el número de entrada que le corresponda. La presentación del aviso de otorgamiento podrá ser sustituida por la presentación física del testimonio del instrumento o por la presentación electrónica de formato precodificado con copia certificada electrónica. Si el testimonio respectivo o formato precodificado con copia certificada electrónica se presentaren al Registro Público dentro de los términos que señalan los dos párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de presentación del aviso preventivo y con arreglo a su número de entrada. Si el aviso de otorgamiento o el testimonio, formato precodificado con copia certificada electrónica se presentaren fenecidos los referidos plazos, su anotación o inscripción sólo surtirá efectos contra terceros desde la fecha de su respectiva presentación. Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el párrafo primero de este artículo fuere privado, deberá dar el aviso de otorgamiento, con vigencia por noventa días, el notario o el juez competente que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso de otorgamiento surtirá los mismos efectos que el dado por los notarios en el supuesto previsto en el segundo párrafo del presente artículo. Si el contrato se ratificara ante el registrador, éste deberá practicar en la misma fecha la anotación correspondiente. Los avisos notariales a que se refiere el presente artículo podrán entregarse por vía electrónica, debiendo de inmediato generarse y enviarse por la misma vía acuse de recibo. 37 Artículo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. Artículo 2270. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe. Artículo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

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Con todas estas observaciones podemos establecer que en el caso que nos

ocupa tendrá la preferencia el documento que se presente primero al registro

tomando en cuenta que se pueden presentar los avisos correspondientes y

guardar la prelación desde el momento de la presentación de estos avisos, así, si

en ambas venas se cumpliera con los plazos y con los avisos, lo que decidirá la

inscripción de una de las compraventas será quien haya presentado primero el

aviso preventivo, pero si este hubiera incumplido en alguno de los plazos puede

perder esa prelación y entonces se inscribiría el documento que si los cumplió

aunque su primer aviso hubiera sido posterior.

El segundo de los casos de los que comentábamos es el caso de los derechos

que si pueden coexistir, como por ejemplo el caso de las hipotecas, en este

supuesto el orden de los mencionados derechos lo fijaría su registro a través de

otorgarles un grado de prelación siempre con base en la fecha de su presentación.

LEGALIDAD

Existen distintos sectores de la doctrina que señalan que este es el único

principio registral, como lo señala por ejemplo Colín Sánchez “la legalidad es por

excelencia el principio procesal, en el orden registral, puesto que en esencia es la

ley la que norma todos sus aspectos y los demás principios enunciados no son

más que manifestaciones de la propia legalidad en actos singulares que la

naturaleza del procedimiento demanda, de acuerdo con la particularidad de las

operaciones que se inscriben.”38

Hablando de legalidad podemos decir que este es un principio enfocado a los

documentos que se presentan para su inscripción, pues se trata de impedir el

ingreso al registro de títulos inválidos o imperfectos, contribuyendo en este

aspecto a la concordancia del mundo real y el registral del que hablamos.

Artículo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.

- 71 -

Conforme a este principio, se presume que todo lo registrado lo ha sido

legalmente.

El máximo ejemplo de lo que el principio de legalidad lo podemos ver reflejado

en la actividad del registrador a través de la calificación de los documentos

presentados para su inscripción, como se establece en los artículos 3021 del

Código Civil y artículo 12 fracción VIII y 42 de la Ley Registral39.

Este principio y sobre todo su materialización, es decir la calificación registral

del documento, es el objeto de múltiples discusiones y sobre todo confusiones al

respecto.

La calificación registral implica la revisión que hace un registrador a un

documento que le es presentado para su inscripción, la ley establece al registrador

los elementos que habrá de revisar para poder proceder a la misma, si se cumple

con todos ellos. Al principio pareciera lógico el otorgamiento de estas facultades

de calificación, pero el conflicto inicia con la facultad que se le da al registrador de

38 Colín Sánchez, Guillermo, op cit., p. 85 39 Artículo 3021.- Los registradores previa la calificación extrínseca a que refiere el artículo siguiente deberán inscribir o anotar, según corresponda, los documentos que se presenten al Registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación, salvo las excepciones expresamente establecidas en el presente Código o en la Ley Registral. Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: … VIII. Legalidad: Este principio también conocido como principio de calificación registral, consiste en la función atribuida al Registrador para examinar cada uno de los documentos que se presenten para su inscripción y para determinar no sólo si es de los documentos susceptibles de inscribirse sino también si cumple con los elementos de existencia y validez satisfaciendo los requisitos legales que le otorgan eficacia; y en caso afirmativo, llevar a cabo la inscripción solicitada, o en su defecto suspender el trámite si contienen defectos que a su juicio son subsanables o denegarla en los casos en que los defectos sean insubsanables. Artículo 42.- Una vez cumplidas las fases a que se refiere el artículo que precede, se pasará directamente a la fase de calificación extrínseca con el registrador. El registrador verificará que el testimonio, formato precodificado o la copia certificada electrónica coincidan con el contenido del folio correspondiente a la finca o persona moral y no podrá exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado. El contenido y características del formato precodificado serán establecidos en el Reglamento.

- 72 -

suspender o, pero aun, de negar la inscripción del documento si se incumple con

alguno de los requisitos establecidos y después la situación se agrava, al leer la

última fracción del artículo citado que menciona “cuando falte algún otro requisito

establecido en el código u otras leyes”.

El registro tiene como finalidad la publicidad y la oponibilidad de derechos

particulares a terceros. Luego entonces, este no tiene nada que ver con el

nacimiento del acto, el acto es perfecto entre los contratantes y en términos del

propio contrato los obliga. Recordemos también que lo que el registro hace, es

llevar a un ámbito de derecho público, un determinado acto de derecho privado. Y

como tal, no se puede hacer de manera irresponsable sino que implica un análisis

de la forma y el fondo de cada acto con el fin de evitar perjuicios a la colectividad,

perjuicios que se pueden dar con la inscripción. Es así como la protección al

derecho colectivo justifica y sobre todo impone la existencia de la calificación

registral.

FE PUBLICA REGISTRAL

Este principio está regido por el imperativo de la fe pública, por lo que es por

esta razón que recibe este nombre. Pero comenzaremos por hablar decir que es la

fe pública, esta institución es definida como “el imperativo jurídico que impone el

Estado a un pasivo contingente universal para considerar cierta y verdadera la

celebración de un acto o el acaecer de un evento que no percibe este contingente

por sus sentidos; también es el contenido del instrumento que los contiene”.40

De esta definición se desprenden de las siguientes ideas:

1. Al ser un imperativo jurídico, se refiere a que es forzoso tener por cierto lo

que se contiene en cualquier instrumento emanado del Estado, a través de

un fedatario o una autoridad, es decir un documento autentico.

Los registradores deberán calificar y resolver, según corresponda, los documentos que se presenten al Registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación 40 Ríos Hellig, Jorge, op. cit., p. 55.

- 73 -

2. Por pasivo contingente se refiere al efecto erga omnes oponible frente a

cualquier persona.

3. Para considerar cierto un acto o hecho, se parte de la idea, de que el acto

cumple con todas las formas que establece la ley si como considerar el acto

como cierto y verdadero.

4. Que no percibe por sus sentidos, significa que obliga a que el Estado

ordene mecanismos por los que pueda creerse algo que no se ha captado o

percibido de manera personal.

De esto lleva a decir que es válido hasta que no se compruebe su nulidad o

falsedad, lo que representa una presunción iuris tantum y del cual deriva el

llamado principio de legitimación establecido en el artículo 12 fracción IX de la Ley

Registral41.

En el principio de fe pública registral se presume, salvo prueba en contrario,

que el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la forma

expresada en la inscripción o anotación respectiva.

Esta fe pública registral se deposita en el director del Registro Público, puesto

que la esencia de esta institución es dar publicidad a los actos y sus

certificaciones. El registrador como tal no tiene fe pública ni le puede ser delegada

en materia de propiedad, tal como lo señala el artículo 6 fracción I de la Ley

Registral42.

41 Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa: … IX. Legitimación: Principio en cuya virtud, prevalece lo inscrito mientras no se pruebe su inexactitud. 42 Artículo 6.- El Jefe de Gobierno nombrará al titular del Registro Público, quien tendrá las siguientes atribuciones:

- 74 -

III.4 ACTOS INSCRIBIBLES

ACTOS INSCRIBIBLES EN SENTIDO FORMAL

Estos actos se encuentran plenamente delimitados por la ley sustantiva y son

los que analizaremos a continuación.

Al referirnos a actos formalmente inscribibles, me refiero al fondo del acto, es

decir, a los actos regulados por el derecho sustantivo y que por tales disposiciones

se hacen inscribibles, a esto es a lo que le he atribuido el carácter de inscribibles

formalmente.

Podemos establecer una primera lista de los actos formalmente inscribibles.

Actos traslativos de dominio, sociedad conyugal, derechos reales diversos de

la propiedad, gravámenes o limitaciones de dominio, embargos, entre otros.

Por lo que se refiere a estos actos, nos podemos remitir a los artículos 3016,

en su primer párrafo y los artículos 3042 y 3043 del Código Civil, los cuales son

del tenor literal siguiente:

“…Artículo 3016.- Cuando vaya a otorgarse una escritura en

la que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,

modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de

bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o

que sin serlo sea inscribible, el notario o autoridad ante quien

se haga el otorgamiento, deberá solicitar al Registro Público

certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes

o anotaciones en relación con la misma y del titular o titulares

registrales. El Registro entregará dicho certificado, en un

I. Ser depositario de la fe pública registral y ejercerla, para cuyo pleno ejercicio se auxiliará de los registradores y demás unidades administrativas y servidores públicos de la Institución, autorizados

- 75 -

plazo máximo de siete días. En dicha solicitud, que surtirá

efectos de aviso preventivo, deberá mencionarse la

operación y finca de que se trate, los nombres de los

contratantes y el respectivo antecedente registral. El

registrador, con esa solicitud y sin cobro de derechos por

este concepto, practicará inmediatamente la nota de

presentación correspondiente a dicho aviso preventivo, en el

folio relativo, asiento que tendrá vigencia por un término de

sesenta días naturales a partir de la fecha de presentación

de la solicitud.

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las

consecuencias mencionadas en el párrafo precedente, el

notario o autoridad ante quien se otorgó, dará aviso de

otorgamiento acerca de la operación de que se trate al

Registro Público, dentro de las cuarenta y ocho horas

siguientes y contendrá además de los datos mencionados en

el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El

registrador, con el aviso de otorgamiento citado, sin cobro de

derecho alguno, ni calificación, practicará de inmediato la

nota de presentación correspondiente. Ésta tendrá una

vigencia de noventa días naturales contados a partir de la

fecha de presentación del aviso de otorgamiento. Si este

aviso se da dentro del término de sesenta días a que se

contrae el párrafo anterior, sus efectos se retrotraerán a la

fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el

mismo párrafo; en caso contrario, sólo surtirá efectos desde

la fecha en que haya sido presentado y según el número de

entrada que le corresponda. La presentación del aviso de

otorgamiento podrá ser sustituida por la presentación física

del testimonio del instrumento o por la presentación

conforme a las disposiciones aplicables;…

- 76 -

electrónica de formato precodificado con copia certificada

electrónica.

Si el testimonio respectivo o formato precodificado con copia

certificada electrónica se presentaren al Registro Público

dentro de los términos que señalan los dos párrafos

anteriores, su inscripción surtirá efectos contra terceros

desde la fecha de presentación del aviso preventivo y con

arreglo a su número de entrada.

Si el aviso de otorgamiento o el testimonio, formato

precodificado con copia certificada electrónica se

presentaren fenecidos los referidos plazos, su anotación o

inscripción sólo surtirá efectos contra terceros desde la fecha

de su respectiva presentación.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones

que se mencionan en el párrafo primero de este artículo

fuere privado, deberá dar el aviso de otorgamiento, con

vigencia por noventa días, el notario o el juez competente

que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de

la voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso

de otorgamiento surtirá los mismos efectos que el dado por

los notarios en el supuesto previsto en el segundo párrafo del

presente artículo. Si el contrato se ratificara ante el

registrador, éste deberá practicar en la misma fecha la

anotación correspondiente.

Los avisos notariales a que se refiere el presente artículo

podrán entregarse por vía electrónica, debiendo de inmediato

generarse y enviarse por la misma vía acuse de recibo...

…Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad

inmueble se inscribirán:

- 77 -

I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca,

adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el

dominio, posesión originaria y los demás derechos reales

sobre inmuebles;

II. La constitución del patrimonio familiar;

III. Los contratos de arrendamiento de parte o de la totalidad

de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y

aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres

años;

IV. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y

declaración de limitación de dominio de bienes inmuebles; y

V. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que

sean registrados…

…Artículo 3043. Se anotarán previamente en el Registro

Público de la Propiedad

I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes

inmuebles o a la constitución, declaración, modificación o

extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos;

II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho

efectivo en bienes inmuebles del deudor;

III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de

contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o

contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o

derechos reales sobre los mismos;

IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o

prohíban la enajenación de bienes inmuebles o derechos

reales;

V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya

inscripción haya sido denegada por el registrador en los

términos de este Código y la Ley Registral; dicha anotación

- 78 -

preventiva se hará de oficio y la cual solo constará en el

Sistema Informático, sin solicitud del interesado y aun

cuando no interponga el recurso de inconformidad, anotación

que caducará en los términos del artículo 3035 del presente

Ordenamiento;

VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo

establecido en el artículo 2852 de este Código, así como las

fianzas a que se refieren los artículos 31 y 100 de la Ley

Federal de Instituciones de Fianzas.

VII. DEROGADO

VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que

ordenen la suspensión provisional o definitiva, en relación

con bienes inscritos en el Registro Público;

IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con

este Código u otras

Leyes, y

X. El Certificado del Registro de Deudores Alimentarios

Morosos a que se refiere el artículo 35 del presente

Código....”

ACTOS INSCRIBIBLES EN SENTIDO MATERIAL

En cuanto al ámbito material de las inscripciones lo he referido a los

documentos que materialmente se pueden presentar para su inscripción dentro del

registro con base en el Código Civil en su artículo 3005 que a la letra dice:

“…Artículo 3005. Sólo se registrarán:

I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros

documentos auténticos;

II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de

manera auténtica;

- 79 -

III. Los documentos privados que en esta forma fueren

válidos con arreglo a la Ley, siempre que al calce de los

mismos haya la constancia de que el Notario, el Registrador,

o el Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de

las firmas y de la voluntad de las partes.

Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados

fedatarios y llevar impreso el sello respectivo...”

Este primer artículo nos establece el tipo de documentos que pueden ser

objeto de inscripción hablando en primer término de los testimonios de escrituras o

actas notariales que en la práctica parecieran ser la regla general sobre todo por el

volumen que estos documentos presentan a diario para su inscripción y por

parecer de alguna manera el medio más idóneo para satisfacer requisitos de

seguridad jurídica y cumplimiento de las obligaciones establecidas por la ley.

Las resoluciones y providencias judiciales son el segundo tipo de

documentos inscribibles materialmente, dentro de esta enumeración, dada la

importancia de la materia jurisdiccional y el poder del que están investidos los

encargados de ejercerla, es que este tipo de documentos dentro del procedimiento

registral tiene un trato especial, pues no son sujetos de calificación y son anotados

aun en contra de la voluntad del registrador.

Y como último supuesto dentro de los documentos inscribibles encontramos

los documentos privados que conforme a la ley sean válidos en esta forma, previa

ratificación ante notario, juez competente o registrador podemos decir que este

tipo de documentos son muy poco comunes, pues la ley ha restringido esta

posibilidad en la mayoría de los casos.

Para el caso de documentos hechos en el extranjero se requiere que estos

sean redactados en idioma español, o que se acompañen de su traducción y estén

debidamente legalizados o apostillados en su caso, pues considerarlo que esto de

- 80 -

legalizados no es privativo y que en el caso de los países adheridos a este

acuerdo de la apostilla se pueda utilizar este medio.

En el caso de sentencias dictadas en el extranjero, se requiere que no

vayan contra las leyes mexicanas y que se ordene su ejecución por autoridad

mexicana en una especia de cooperación. Como mencione estos son algunos de

los actos materialmente registrables.

III.5 ACTOS DE MATERIALIZACION REGISTRAL

Esta materialización en el Registro Público de la Propiedad se hace a través

de tres actos que son: inscripciones, anotaciones y cancelaciones

El fundamento de estos actos de materialización lo encontramos en el

artículo 48 de la Ley Registral que a la letra dice:

“…Artículo 48.- Los asientos registrales que se practicarán

en los folios, son los siguientes:

I. Notas de presentación;

II. Anotaciones preventivas;

III. Inscripciones;

IV. Cancelaciones; y

V. Rectificaciones.

Todos éstos se ordenarán cronológicamente y de acuerdo a

su naturaleza; igualmente se asentarán el número y la fecha

de cualquier solicitud de entrada y trámite…”

INSCRIPCION

La inscripción es el acto procedimental a través del cual el registrador

materializa en los folios el resultado de su calificación observando al efecto todos

los requisitos legales aplicables al caso concreto.

- 81 -

Esta inscripción es de forma escrita, como un reflejo del principio de legalidad

dejando constancia fehaciente de la legitimidad del acto.

Otros de los principios que podemos ver reflejados en la misma inscripción son

los de publicidad, misma que se alcanza a través del asiento o inscripción,

también se puede reconocer aquí, el llamado en doctrina, principio de inscripción.

Todos los principios encuentran aplicación en estos actos. Por lo cual los

citamos desde aquí, con la aclaración de que su aplicación es general a todos los

puntos tratados en el tema, sin necesidad ya de mencionarlos en particular.

En materia de propiedad es indudable que la primera inscripción resulta

antecedente confiable de la propiedad, con sus consecuentes caracteres,

modalidades y efectos. En consecuencia la historia de cada finca se inicia con una

anotación de propiedad, misma que dependiendo de cada caso irá dando base y

sustento a las siguientes inscripciones, de acuerdo con los negocios de que sea

objeto el derecho inscrito.

Así como lo mencionábamos en lo referente al principio de tracto sucesivo,

esta primera inscripción es el primer eslabón de esa larga cadena de la historia del

inmueble, a partir del cual se irán dando las siguientes inscripciones de las futuras

transmisiones.

La Ley Registral dispone en su artículo 64 los requisitos que la mencionada

inscripción deberá contener en cada caso y que es del tenor literal siguiente:

“…Artículo 64.- En el folio real electrónico se asentarán los

actos jurídicos contenidos en los títulos o documentos a los

que se refiere el Código; aquéllos por los que se constituyan,

reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos

reales distintos del de propiedad:

- 82 -

I. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la

propiedad a condiciones suspensivas o resolutorias;

II. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el

artículo 2312 del Código, haciendo referencia expresa al

pacto de reserva;

III. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las

dos fracciones anteriores;

IV. Los fideicomisos traslativos o de garantía;

V. La constitución del Patrimonio de Familia;

VI. Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o

cesión de arrendamiento, con las prevenciones que

establece el Código;

VII. La prenda de frutos pendientes en los términos del

artículo 2857 del Código;

VIII. El nacimiento de la obligación futura y el cumplimiento

de las condiciones a que se refieren los artículos del 2921 al

2923 del Código;

IX. Las afectaciones o limitaciones a que dé lugar la

aplicación de la Ley de Desarrollo

Urbano del Distrito Federal; y

X. Los que de manera expresa señalen otros

ordenamientos...”

Mientras que el artículo 65 establece los requisitos que la

mencionada inscripción deberá contener en cada caso.

“…Artículo 65.- Para mayor exactitud de las inscripciones

sobre fincas se observará lo dispuesto por el Código, con

arreglo a lo siguiente:

I. Para determinar la situación de las fincas se expresará, de

acuerdo con los datos del documento, Delegación en la que

- 83 -

se ubiquen, denominación del predio, si la tuviere,

fraccionamiento, colonia, poblado o barrio; la calle y número

o lote y manzana que lo identifiquen, código postal y número

de cuenta catastral;

II. Superficie, linderos, medidas y colindancias, según conste

en el documento;

III. El acto o derecho se asentará con la denominación que

se le dé en el documento;

IV. Tratándose de hipotecas, los asientos se efectuarán de

acuerdo con lo dispuesto por los artículos que contempla el

Libro Cuarto, Segunda Parte, Capítulo I, del Título XV, del

Código;

V. Cuando se trate de derechos, los asientos deberán

contener todos los datos que según el documento, los

determine o limite;

VI. Cuando se modifique la nomenclatura de las calles o la

numeración de las fincas, los titulares registrales de éstas

podrán solicitar la modificación relativa en el folio real

electrónico correspondiente, mediante cualquier constancia

expedida por autoridad del Distrito Federal que acredite lo

anterior;…”

ANOTACIONES

Las anotaciones son actos del procedimiento a cargo del registrador para

materializar situaciones que, sin modificar la esencia de la inscripción a la cual

están referidas, de cierta manera si repercuten en el contenido de la misma.

Cuando la anotación apareció, era aquel acto procedimental a través del cual

se inscribía en el margen del asiento o inscripción principal en forma preventiva o

provisional, una situación jurídica que afectaba al bien o derecho amparado por

esa inscripción.

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En la actualidad ya no es una anotación marginal, pues con el sistema de

folios, implementado a partir de 1979, y posteriormente con la creación de la Ley

Registral, hay en dicho folio un apartado especial para este tipo de anotaciones.

Las anotaciones respecto de las inscripciones, las podemos diferenciar bajo

diversos criterios, el primero, es que las primeras se realizaran en la parte tercera

del folio real o en el apartado respectivo si se trata de un folio real electrónico.

Dentro de nuestra legislación, como ya vimos, la Ley Registral hace una

distinción entre notas de presentación y anotaciones preventivas.

Hecho con el que no estoy muy de acuerdo, pues quisieron regular de manera

específica cada uno de los actos, definiendo como anotaciones preventivas a los

avisos a que se refiere el artículo 3016 del Código Civil y como anotaciones de

presentación los supuestos de los artículos 3043 y 3045 del Código Civil.

Sin embargo en el manejo de estos conceptos dentro de la legislación no es

claro y se usan de forma indistinta anotaciones preventivas y notas de

presentación. Po lo cual considero sería necesario no hacer tal distinción, puesto

que solo crea confusión, pues finalmente el tratamiento para ambos casos es el

mismo, dado que el legislador confunde ambos términos en el propio texto de la

ley, haciendo aplicables a ambos conceptos los mismos preceptos.

Otra cuestión relevante de este tema es lo referente a la importancia que

puedan tener las anotaciones respecto del inmueble y es el llamado cierre del

registro. Situación en la cual, después de una anotación preventiva que posea

esta facultad no es ya susceptible de inscripción otro documento respecto de esa

finca, que modifique su situación jurídica actual.

- 85 -

Estas anotaciones que cierran el registro son de naturaleza registral, dado que

el inmueble puede ser objeto de una contienda judicial, el juez puede determinar

que el Estado de dicha finca permanezca intacto, mientras se resuelve la

controversia.

Hasta el año de 1995 se procedía a la inscripción de un documento

denominado cedula hipotecaria, el cual era resultado de un juicio especial

hipotecario y por tanto para salvaguardar los derechos del acreedor respecto de

su garantía se mandaba que no se anotara ningún acto respecto de esa finca,

hasta que el conflicto se resolviera, a raíz de las reformas hechas al código de

procedimientos civiles, desaparece esta figura de la cedula hipotecaria, dando

paso a la anotación de la demanda según lo dispone en la actualidad el artículo

470 del Código de Procedimientos Civiles43. Siendo las consecuencias de dicha

anotación de demanda diferente a las de la cedula hipotecaria pues ya no cierra el

registro, solo tiene efectos publicitarios, es decir, que las personas que van a

celebrar algún acto, respecto de esa finca, sepan que está sujeta a un

procedimiento judicial pendiente de resolver y con base en eso determinen si

quieren o no celebrar los actos de que se trate.

En la actualidad solo son dos casos que cierran el registro y los podemos

encontrar en el artículo 3043 del Código Civil

“…Artículo 3043. Se anotarán previamente en el Registro

Público de la Propiedad

… IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o

prohíban la enajenación de bienes inmuebles o derechos

reales;

43 Artículo 470.- Presentado el escrito de demanda, acompañado del instrumento respectivo, el juez, si encuentra que se reúnen los requisitos fijados por los artículos anteriores, admitirá la misma y mandará anotar la demanda en el Registro Público de la Propiedad y que se corra traslado de ésta al deudor y, en su caso, al titular registral del embargo o gravamen por plazo inferior a que se refiere la fracción III, del artículo anterior, para que dentro del término de quince días ocurra a contestarla y a oponer las excepciones que no podrán ser otras que…

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VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que

ordenen la suspensión provisional o definitiva, en relación

con bienes inscritos en el Registro Público;…”

Y las consecuencias de esto se encuentran previstas en el artículo 3045

también del Código Civil.

“…Artículo 3045. Salvo los casos en que la anotación cierre

el registro, los bienes inmuebles o derechos reales anotados

podrán enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del derecho

de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación…”

CANCELACIONES

La cancelación de los actos registrados o anotados es una forma por medio de

la cual las anotaciones dejan de tener vigencia y podemos deducir que los actos

objeto de la inscripción han dejado de surtir sus efectos.

La cancelación es el acto a través del cual se anula y se deja sin vigencia total

o parcial una anotación o inscripción por haberse transmitido o extinguido.

Además en el caso de las anotaciones ya vimos que esta cancelación también

se puede dar por caducidad de la misma y el fundamento de esto lo podemos

encontrar en el artículo 3035 del Código Civil44.

44 Artículo 3035.- Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen caducarán a los tres años de su fecha de presentación, salvo aquellas a las que el presente Código o la Ley de la materia les fijen un plazo de caducidad más breve, siempre que no se trate de anotaciones preventivas de carácter definitivo o les indique un tratamiento diverso. No obstante, a petición de parte o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrá prorrogarse una o más veces, por dos años cada vez, siempre que la prórroga sea presentada al Registro antes de que caduque el asiento. La caducidad produce la extinción del asiento respectivo por el simple transcurso del tiempo. Cualquier interesado podrá solicitar en este caso que se registre la cancelación de dicho asiento.

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Partiendo de estos conceptos, son objeto de cancelación las inscripciones o

asientos, las anotación o incluso las propias cancelaciones ya que estos

constituyen los medios para que la función registral adquiera objetividad.

La realidad social hace ver que el tráfico de bienes inmuebles es muy ágil y de

él depende en gran parte la generación de riqueza por lo cual es necesaria su

protección, siendo así cuando se transfiere el dominio o un derecho real inscrito a

favor de otra persona, la cancelación es indispensable, para que la seguridad

jurídica en cuanto al titular del derecho alcance vigencia, constando registralmente

la transferencia, mediante un nuevo asiento o anotación según sea el caso.

III.6 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Empecemos con el análisis del procedimiento dentro del Registro Público

de la Propiedad conforme a la Ley Registral para el Distrito Federal.

El organigrama del Registro Público aunque de manera muy ambigua se

compone de un Director General quien será el depositario de la fe pública registral

y para el cumplimiento de su encargo se podrá auxiliar de los registradores, la

unidad jurídica y es aquí donde viene la parte criticable de nuestro sistema

legislativo buscando llenar las deficiencias o huevos que pudieran quedar

mencionados en la última fracción “…y las demás que sean necesarias para su

funcionamiento autorizadas conforme a las disposiciones aplicables…”.

Y es entonces donde se desvirtúa la función legislativa, ¿a qué se refiere

con las demás necesarias?, ¿a juicio de quien y cuál será el procedimiento para

nombrarlas? Y ¿Cuáles serán los requisitos?

A lo que quiero llegar no es tanto al hecho de criticar a los encargados de

legislar sino demostrar los conflictos que esta mala forma de legislar acarrea para

la vida diaria.

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La consecuencia de este artículo es que nadie que no pertenezca al

Registro Público de la Propiedad conoce en realidad como está conformado este,

y cuando se necesita acudir ante alguien para tratar determinado asunto solo no

se sabe ante quien se debe presentar.

Porque no hay un control respecto del personal que ahí labora ni una

determinación de las funciones de cada quien, que sea del dominio público.

Todo esto trae como consecuencia tramites simples que implican una

enorme pérdida de tiempo debido a la burocratización de todo este oficio.

Así el personal con el que el registro cuenta estuviera delimitado sería

suficiente para hacer del registro un poco más eficaz.

Al respecto quien defiende esta postura sostiene que esos son asuntos

internos del registro y que no es necesario que se sepa al exterior a detalle sino

que basta que se dé la debida implementación al interior de la institución.

Considero que la estructura del Registro Público debiera estar, sino prevista

en la Ley Registral, si al menos ser del conocimiento del publico publicándola

como una circular o colocándola en un lugar visible en las oficinas del registro,

pues una de las causas de la dilación en los tramites registrales es debido a que

no existe una verdadera certeza en el funcionamiento de la oficina; porque al ser

según parece una facultad discrecional, constantemente se crean direcciones,

subdirecciones, áreas, y demás, que implican el movimiento de documentos y por

el volumen que se maneja es lo más común que durante estos movimientos se dé

el extravió de la persona que está a cargo de cierto documento y no haya forma de

ubicarlo para poder agilizarlo, todo esto repercute en perjuicio del cumplimiento de

los fines del registro como lo son la publicidad, la agilidad en las operaciones

registrales y sobre todo en la seguridad jurídica.

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Después se establecen los requisitos para poder ser director del Registro

Público, pertenecer a la unidad jurídica o ser registrador. Así como las atribuciones

respectivas a cada función, esto en los siguientes artículos de la ley registral:

“…Artículo 6.- El Jefe de Gobierno nombrará al titular del

Registro Público, quien tendrá las siguientes atribuciones:

I. Ser depositario de la fe pública registral y ejercerla, para

cuyo pleno ejercicio se auxiliará de los registradores y demás

unidades administrativas y servidores públicos de la

Institución, autorizados conforme a las disposiciones

aplicables…;

…Artículo 7.- Para ser titular del Registro Público se requiere:

I. Ser licenciado en derecho;

II. Contar con una experiencia mínima de cinco años en la

práctica de la profesión, preferentemente registral;

III. Tener treinta años cumplidos en el momento de su

designación;

IV. No encontrarse inhabilitado para desempeñar el cargo; y

V. No haber sido sentenciado por delito doloso que amerite

pena corporal…

…Artículo 9.- El Registro contará con Registradores quienes

tendrán las siguientes atribuciones:

I. Auxiliar en el ejercicio de la fe pública registral;

II. Realizar la calificación extrínseca de los documentos que

les sean turnados para su inscripción o anotación dentro de

un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su

presentación;

- 90 -

III. Inscribir, anotar, suspender o denegar el servicio registral

conforme a las disposiciones del Código, de esta Ley y su

Reglamento;

IV. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y

resultados de la calificación;

V. Realizar el proceso de inscripción, autorizando con su

firma los asientos regístrales, así como las constancias que

se generen por la inscripción correspondiente;

VI. Cumplir con las disposiciones aplicables, así como con

las instrucciones que emita el titular del Registro y los demás

deberes que le impone el Código y la presente Ley;

VII. Realizar las inscripciones por riguroso turno, según el

momento de la presentación de los documentos y dentro de

los plazos establecidos en el Código y la presente Ley;

VIII. Expedir con sujeción a los requisitos que señale el

Código y la presente Ley, certificaciones de los asientos que

se encuentren en el archivo a su cargo, así como

reproducciones y transcripciones certificadas del acervo

registral, autorizándolas con su firma;

IX. Hacer constar que un determinado inmueble no está

inscrito en el Registro;

X. Certificar si una persona determinada tiene o no inscrito a

su nombre algún bien inmueble o derecho real;

XI. Realizar la reposición del acervo registral que esté

deteriorado, extraviado o destruido, conforme a las

constancias existentes en el Registro, así como las que sean

proporcionadas o indicadas por los interesados, autoridades

o notarios, conforme al Código y la presente Ley;

XII. Proporcionar a las instancias facultadas, los datos

registrales que les soliciten y existan en el Registro,

conforme a las disposiciones aplicables;

- 91 -

XIII. Resolver sobre las solicitudes de corrección,

rectificación, reposición, convalidación y cancelación de

asientos;

XIV. Comprobar el pago de los derechos de inscripción, y

verificar que se haya dejado constancia en la escritura, del

pago del impuesto de adquisición de inmuebles u otras

contribuciones conforme lo exija el Código Fiscal del Distrito

Federal, o bien que se hayan acompañado al documento los

comprobantes de pago correspondientes; y

XV. Las demás que les sean conferidas por el Código y por

esta Ley.

Los registradores se excusarán de ejercer sus funciones,

cuando ellos, su cónyuge, sus ascendientes, descendientes y

parientes consanguíneos colaterales hasta el cuarto grado

tengan algún interés en el asunto sobre el que verse el

documento a calificar. Respecto de parientes afines, la

excusa deberá tener lugar, si son en línea recta, sin

limitación de grado y en línea colateral hasta del segundo

grado…

…Artículo 10.- Para ser Registrador se requiere ser

licenciado en derecho y cumplir con los requisitos y

condiciones que se establezcan en el Reglamento...”

Después viene una distinción de las partes que conforman nuestro sistema

registral de la propiedad, hay que recordar que el Registro Público de la Propiedad

no solo se refiere a bienes inmuebles sino también a muebles y personas morales

de naturaleza civil.

- 92 -

A lo largo de esta investigación nos hemos referido al registro inmobiliario

por ser la materia de mayor relevancia y complejidad y sobre rodo la más común

pues en el caso de los bienes muebles y de las personas morales los casos e

inscripción son muy reducidos y la ley los enumera a detalle no dando mucho

espacio para el análisis teórico de los mismos.

Una modificación incluida en el antiguo reglamento del registro público y

que con la promulgación de la Ley Registral para el Distrito Federal conservo, fue

el llamado Sistema de Información Registral y el llamado control de gestión, los

cuales no son más que medios de control de la actividad registral por medio de

sistemas tecnológicos que permiten un mejor manejo de los documentos y en

general una mejor aplicación del sistema registral.

El Sistema de Información Registral no tiene otro fin que el de mantener

informados a los usuarios del servicio público registral acerca del Estado que

guardan sus trámites.

Como resultado de la aplicación de medios tecnológicos que puedan

facilitar y sobre todo mejorar la función registral. Sin embargo este nuevo sistema

resulta de poca utilidad toda vez que aunque facilita la consulta del estado que

guardan los documentos al interior del registro, los usuarios no tienen acceso de

manera directa a este sistema solo lo tienen las personas que en el registro

laboran lo cual me parece que va en contra de una de las acepciones del ya

mencionado principio de publicidad y que convierte a este sistema en una medida

de poca utilidad.

Y el control de gestión es también algo que ya se llevaba al interior del

registro sin embargo la modificación es la implementación de nuevas tecnologías

con el fin de mejorar.

- 93 -

“…Artículo 28.- El sistema informático incluirá:

I. Un control de gestión;

II. Un sistema de procedimiento registral;

III. Un sistema de información permanente y actualizado para

su consulta pública, incluyendo días y horas inhábiles;

IV. Las bases de datos y archivos complementarios,

necesarios para explotar y validar la información; y V. Los

respaldos…”

Para poder cumplir con la función registral se debe tener el elemento en el

cual esta función se ejercerá, ese elemento lo constituye el folio real que responde

a ciertas características y cuidados por la ley para poder cumplir

satisfactoriamente con sus fines.

Este folio real es individual, es decir, uno por cada finca, bien inmueble o

persona moral, dividido en tantas partes o secciones como sea necesario para

asentar cada uno de los actos materialmente inscribibles de los que ya hemos

hablado.

“…Artículo 59.- La finca es la unidad básica registral en el

Registro, la cual constará en un folio real electrónico.

Los asientos registrales vigentes con relación a una finca que

consten en asientos de libros o en folios reales, pasarán a

integrar el folio real electrónico para inmuebles mediante el

procedimiento de migración.

En el caso de que los antecedentes registrales vigentes

deban reponerse por completo, se producirá la apertura de

folio electrónico por reposición de antecedentes…”

Respecto del procedimiento de inscripción podemos ver que se inicia con la

presentación del documento a inscribir, acompañado de la solicitud de entrada y

tramite a la cual se le asigna un numero de entrada y la sección a la que será

- 94 -

remitido45, una vez hecho esto, se le envía al área que se hará cargo de su

calificación, conforme a su procedimiento, asignara los documentos a cada

registrador, quienes deberán calificarlo, si se cumple con todos los requisitos

establecidos por la ley, procederán a su inscripción46, si no fuere así el registrador

podrá suspender el trámite y pedir que se publique en el boletín registral esta

decisión, haciendo saber al interesado que el documento sea turnado al área

jurídica, para que en todo caso se subsane la deficiencia47.

Si cumplidos los plazos para que se aclare o se subsane, una vez agotados

los mismos sin haber sido solucionados las deficiencias, el documento será puesto

a disposición del interesado como salida sin registro, por no haberse aclarado, y

como consecuencia de esto se dará la pérdida de la prelación.

45 Artículo 41.- El procedimiento registral se inicia con la asignación del número de entrada y trámite a la solicitud presentada. La fase de recepción podrá ser física, acompañada del testimonio del instrumento en el que conste el acto a inscribir, o electrónica acompañada de un formato precodificado o una copia certificada electrónica… 46 Artículo 42.- Una vez cumplidas las fases a que se refiere el artículo que precede, se pasará directamente a la fase de calificación extrínseca con el registrador. El registrador verificará que el testimonio, formato precodificado o la copia certificada electrónica coincidan con el contenido del folio correspondiente a la finca o persona moral y no podrá exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado. El contenido y características del formato precodificado serán establecidos en el Reglamento. Los registradores deberán calificar y resolver, según corresponda, los documentos que se presenten al Registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación. 47 Artículo 43.- El registrador, dentro del plazo señalado en el artículo anterior, podrá suspender la inscripción o anotación, según sea el caso, si el documento contiene defectos subsanables, debiendo fundar y motivar su resolución, la que deberá ser publicada íntegramente en el Boletín. En este caso el documento deberá subsanarse en un plazo de diez días hábiles, a partir de la publicación a que se refiere el párrafo anterior, pudiéndolo hacer en el propio Registro y de no ser posible así, se denegará su inscripción. Cuando para subsanar el documento se deba obtener otro documento no esencial para el otorgamiento del acto, que deba ser expedido por autoridad distinta y en el instrumento obre constancia de haberse solicitado previamente a su otorgamiento, el registrador suspenderá la anotación o inscripción por un plazo que no exceda de noventa días al término del cual denegará la inscripción. Cuando la inscripción o anotación se solicite por la vía electrónica, se observará el procedimiento señalado en el párrafo anterior en lo posible, por la misma vía electrónica, dentro de los mismos plazos y con los mismos efectos. La calificación del Registrador podrá recurrirse por el solicitante del servicio ante el titular. Si éste confirma la calificación, cualquiera de ellos podrá reclamarla en juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo.

- 95 -

Mientras que hablando de la suspensión del trámite se pueden dar varios

supuestos. Una vez que se determina la suspensión del registro el interesado

puede allanarse a esta determinación y entonces solicitar la salida sin registro. El

segundo caso seria, que se presente al área jurídica y aclare las deficiencias, en

este caso el área jurídica dictaminara esto, y lo cual deberá al área

correspondiente, para que se realice su inscripción, el tercer caso es que no se

pueda aclarar y el área jurídica ordene que se saque sin registro, en este caso se

presentan otras dos opciones, el interesado nuevamente podrá allanarse a la

decisión y recoger su documento sin registro o de lo contrario interponer el

recurso de inconformidad correspondiente ante el Director del Registro, quien

resolverá acerca de la procedencia de la inscripción o por el contrario confirmara

la dictaminación del abogado del área jurídica así como del registrador.

Aun en el caso del recurso hay otras dos opciones, una de ellas es que si

se niega la inscripción se puede interponer el recurso otorgado por la Ley del

Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.

Además de asistirle al interesado el derecho de repetir contra los

funcionarios del registro que negaron el servicio, según las normas jurídicas

aplicables.

- 96 -

CAPITULO IV

REFORMA INTEGRAL AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y SU

PROFESIONALIZACION

Para poder iniciar con el tratamiento del tema que nos ocupa es necesario

ubicarlo en un contexto, este punto de partida lo representa forzosamente el

estudio del Estado como ente jurídico y la delimitación de sus fines dando especial

importancia al servicio público de estos.

IV.1 DEFINICION DE ESTADO

A este respecto, podemos hacer referencia a lo que para algunos autores

es el Concepto de Estado.

Para Jellinek “…el estado es la unidad de asociación dotada originalmente

de poder de dominación y formada por hombres asentados en su territorio…”.48

Para Miguel Acosta Romero “…es la organización política soberana de una

sociedad humana establecida en un territorio determinado bajo un régimen jurídico

con dependencia y autodeterminación, con órganos de gobierno y de

administración que persigue determinados fines mediante actividades concretas.

Siendo una realidad social el Estado tiene necesariamente una realidad jurídica

que se expresa en su capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones…”.49

Según señala Loretta Ortiz, para Verdross el Estado “es una comunidad

humana y permanente, capaz de gobernarse plenamente a sí misma en forma

independiente, la cual debe tener la capacidad necesaria para imponer su propio

ordenamiento jurídico y mantener relaciones jurídicas internacionales con el resto

de la comunidad”.50

48 Acosta Romero, Miguel, Compendio de Derecho Administrativo parte general, , 4ª edición , editorial Porrúa, México, 2003, p.48 49 Idem. 50 Ortíz Ahlf, Loretta, Derecho Internacional Público, 3ª edición, editorial Oxford, México 2012, p. 78.

- 97 -

Si tomamos en cuenta este concepto es claro observar que el concepto de

Estado resulta muy complejo de lo que pudiera parecer a simple vista, por lo que

podemos desprender que el Estado es un ente colectivo con personalidad jurídica

propia, que tiene atribuciones de decisión, protección, dirección y mando con la

finalidad de brindar organización a la vida de una sociedad que persigue el

cumplimiento de fines valiosos y comunes siguiendo como principal directriz los

intereses de la colectividad.

Conforme a lo mencionado la actividad del Estado es el conjunto de actos

materiales y jurídicos, operaciones y tareas que realiza en virtud de las

atribuciones que la legislación positiva le otorga, el otorgamiento de dichas

atribuciones obedece a la necesidad de crear jurídicamente los medios adecuados

para alcanzar los fines estatales.

Las atribuciones que en esta forma a través del tiempo se han venido

asignando al Estado y que en los momentos actuales conserva, las podríamos

agrupar en las siguientes categorías:

Atribuciones de mando, de policía o de coacción que comprenden todos los

actos necesarios para el mantenimiento y protección del Estado.

Atribuciones para crear servicios públicos.

Atribuciones para intervenir mediante gestión directa en la vida económica,

cultural y asistencial del país.51

IV.2 FINES DEL ESTADO

Dentro del tema de las características de una persona moral o un ente

jurídico colectivo, podemos encontrar como uno de los más importantes que es el

referente a los fines, los cuales podemos considerar mediatos y en última instancia

deben ser la persecución del beneficio general, el bien común o el interés público.

51 Fraga Gabino, Derecho Administrativo, 48ª edición, editorial Porrúa. México 2012, p. 242

- 98 -

Muchos autores coinciden en que el Estado tiene fines y aunque son

elementos que lógicamente formen parte del concepto si son constantes y pueden

identificarse con el bien común, la felicidad y la justicia social y es por esto que

adquiere gran importancia una de las atribuciones del Estado como lo es el

servicio público.

La doctrina en el siglo XIX distinguía en las actividades del Estado la

actividad de potestad pública o de autoridad y la actividad de gestión. La teoría de

los actos de autoridad y de los actos gestión del Estado es una de las ideas

fundamentales de los principales autores del siglo XIX y se construye a su

alrededor todo el derecho administrativo, esta diferencia entre actos de autoridad y

actos de gestión permitía también distinguir cuando aplicar el derecho

administrativo y cuando aplicar el derecho privado.

No obstante, la creciente participación del Estado en actividades de

beneficio de la colectividad determina, por una parte, la reducción del campo de

aplicación del derecho administrativo; por otra parte, se hizo notar que resulta

difícil en la práctica realizar este desglose de la actividad del Estado entre actos de

autoridad y actos de gestión.

IV.3 EL SERVICIO PÚBLICO COMO UNO DE LAS ACTIVIDADES

ESTATALES

La doctrina y la jurisprudencia francesa se inclinaron hacia el fin del siglo

pasado por una noción del servicio público como susceptible de establecer el

campo de aplicación del régimen administrativo y en consecuencia el dominio de

la competencia del juez administrativo.

A partir de la doctrina de los servicios públicos, adoptada por el consejo de

Estado francés y muchos tratadistas y doctrinarios, se constituyó una buena parte

de la práctica administrativa francesa, española y de muchos países

- 99 -

latinoamericanos, como el nuestro, relacionado con la noción de servicios

públicos.

De esta noción también se deriva el principio del contrato administrativo que

se define como aquel en que la actividad del contratante se vincula con un

“servicio público”. Posteriormente se acudió también a la noción de “utilidad

pública” para incluir las llamadas “clausulas exorbitantes del derecho común” en el

contrato administrativo.

Se establece al servicio público como la base no solo del derecho

administrativo sino del derecho público. En el análisis del concepto de soberanía

se dice que es el derecho de mandar, cuyo titular es el rey soberano y que se

manifiesta principalmente en las leyes como expresión de la voluntad real y

soberana. Con la supresión de las monarquías estas características se atribuyeron

al Estado y la soberanía nacional se manifestaría de la misma forma que se

manifestaba antes como indivisible, inalienable e imprescriptible.

No obstante lo anteriormente expuesto no debemos olvidar que el servicio

público es tan solo una parte de la actividad estatal, su principal característica la

podemos encontrar en el hecho de ser una actividad creada con el propósito de

satisfacer necesidades de interés general para evitar que este fuera prestado de

una manera ineficiente o en el peor de los casos no se prestara.

Respecto del concepto de servicio público durante muchos años se ha dado

controversias acerca de lo que da a este servicio el carácter de público, se ha

expuesto que el carácter de público, radica en la persona que lo presta que en la

generalidad se trabajaba de una persona dependiente de la administración

pública, cuestión que en la actualidad considero está superada, incluso la propia

administración pública se ha dado cuenta de esto pues cada vez son más los

servicios delegados a los particulares sin perder por este hecho su carácter de

servicios públicos.

- 100 -

En mi opinión me adhiero a lo dicho por Gabino Fraga respecto a que el

servicio público encuentra su razón de ser en los intereses que atiende, haciendo

así posible que sean los intereses colectivos los que orienten al servicio público,

brindando con esto la posibilidad de acceder a él para cualquier persona.

Una vez determinado lo que se puede considerar como servicio público

podemos decir que es una de las funciones más importantes del Estado pero que

no es forzosamente de realización directa forzosamente por el mismo, sino que

puede ser realizada por medio de particulares, reservándose el Estado funciones

muy importantes de estos como lo son la dirección y el control del mismo.

Así, si reflexionamos en lo antes mencionado, podremos ver la importancia

que toman las figuras como la concesión y la descentralización por colaboración

que permiten al Estado buscar la prestación de un servicio público más eficiente y

sobre todo más eficaz. Con las ventajas que da el hecho de quitarse de encima el

peso de realizar toda la actividad por sí solo, delegando en un particular esta

función y quedándose el propio Estado con la actividad de organizar la función y la

prestación del servicio público a cargo del particular es ineficiente y pone en riesgo

los intereses colectivos.

Con lo hasta aquí expuesto hemos podido fijar los antecedentes del servicio

público, el surgimiento de la concesión y de la descentralización por colaboración

como medio del estado para la obtención de sus fines, los antecedentes históricos

del Registro Público así como su marco teórico y legal con lo cual cubriríamos dos

puntos importantes el pasado y el presente, ahora es tiempo de buscar ser

propositivo en aras del futuro.

Nuestra institución registral es perfectible en cuanto a la prestación del

servicio es por eso que habremos de iniciar con la delimitación de los problemas

que nos aquejan en este sentido.

- 101 -

La creación de una nueva Ley Registral para el Distrito Federal es buena

pero dudo mucho que a raíz de la misma se dé la solución tan esperada y sobre

todo necesaria, pues me parece que no se dirige a los verdaderos problemas que

aquejan a la institución registral ni es un reflejo de lo que día a día se vive en la

práctica registral.

El problema del registro no se encuentra en su legislación como muchas

personas piensan sino en la prestación del propio servicio en la práctica, es decir,

el problema radica en los medios y la forma.

Por lo tanto enfocaremos nuestra atención a la forma operativa del registro

y no tanto a la implementación de normas teóricas y abstractas. Lógicamente la

implementación de nuevas formas legales hará necesaria, con la modificación

propuesta pero hay que dirigirlas correctamente.

A juicio de la mayoría de las personas a las que el Registro Público presta

servicio estos son algunos de los factores que propician el mal funcionamiento del

Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal:

El atraso tecnológico y la falta de implementación de medios eficientes en la

prestación del servicio, existen medios electrónicos y tecnológicos que se

pueden utilizar en la prestación del servicio, pero que no se incorporan a

este por falta de recursos y sobre todo por la falta de pericia de los

empleados en el manejo de ellas, tales avances tecnológicos los hemos

visto en práctica con sistemas como el Sistema Integral de Gestión

Registral, mejor conocido como SIGER o el Registro Único de Garantías

Mobiliarias, ambos operados por la Secretaria de Economía.

La falta de capacitación del personal que labora en la institución pues no es

para nadie desconocida la carencia que presentan los empleados del

registro ya en conocimientos teóricos, o en el manejo de su equipo, como

- 102 -

en el caso de los registradores respecto de su función y los límites de la

misma.

Respecto al mismo personal, se nota una insuficiencia del mismo, dado que

es poco para la carga de trabajo que se presenta y sobre todo la falta de

una remuneración adecuada, para la función que se realiza. En este sentido

la función prestada por el personal del Registro Público es muy importante

para la vida jurídica de la ciudad y del país completo, lo cual me parece

justificada la existencia de buenos sueldos para sus trabajadores cosa que

no se da.

La existencia de un inmueble o en su caso varios inmuebles que cumplan

con los requerimientos necesarios para la prestación del servicio, pues la

falta de espacios adecuados para trabajar, así como el mobiliario y

organización tanto formal como material provoca un mal manejo en los

documentos, el cual culmina con el extravió de los mismos, cuestión que

retrasa de gran manera la prestación del servicio.

Y el hecho de ajustar las normas legales vigentes con los avances

tecnológicos así como una adecuada respuesta a las necesidades sociales

de hoy en día.

Como ya mencione, mucho de los grandes problemas del Registro Público no

dependen directamente de la ley, aunque su solución si requiere de algunos

cambios en ella, solo para organizar la nueva forma de prestar el servicio.

- 103 -

IV.4 ACTUALIZACION DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL

DISTRITO FEDERAL

La actualización del registro, depende de una nueva forma de la prestación

del servicio. Iniciemos viendo su naturaleza jurídica en la actualidad para poder

sustentar la idea que con el cambio de esa naturaleza jurídica podría darse un

gran paso hacia la mejora del servicio. La naturaleza jurídica del Registro Público

se desprende de la propia legislación, es una institución dependiente de la

administración pública del Distrito Federal52.

Una vez establecido que la prestación del servicio depende directamente de

la Administración Pública del Distrito Federal habría que definir a que parte de la

administración corresponde la prestación de este servicio.

Recordemos que la administración pública con fines didácticos se divide en

dos, una que es la administración pública centralizada y otra que es la

administración pública paraestatal, esta división es hecha con fines teóricos

dependiendo de las actividades que cada una realiza y sobre todo su forma de

organización así como la autoridad de la que dependen.

La Administración Pública Centralizada, según el artículo segundo de la Ley

Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal, puede ser Central,

Desconcentrada y Paraestatal53.

52 Artículo 5.- Para el cumplimiento de sus funciones, el Registro será dotado de la estructura operativa y funcional necesaria, en términos de lo que señale el Reglamento, que proveerá en la esfera administrativa a la exacta observancia del Código y de esta Ley. Las funciones encomendadas a los servidores públicos del Registro se regirán por el Código, por esta Ley, su Reglamento, Manuales de Organización, de procedimientos y demás ordenamientos que resulten aplicables. 53 Artículo 2o.- La Administración Pública del Distrito Federal será central, desconcentrada y paraestatal. La Jefatura de Gobierno del Distrito Federal, las Secretarías, la Procuraduría General de Justicia del Distrito Federal, la Oficialía Mayor, la Contraloría General del Distrito Federal y la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, son las dependencias que integran la Administración Pública Centralizada.

- 104 -

La Jefatura de Gobierno del Distrito Federal, las Secretarias, la

Procuraduría General de Justicia del Distrito Federal, la Oficialía Mayor, la

Contraloría General del Distrito Federal y la Consejería Jurídica y de Servicios

Legales, son las dependencias que integran la administración pública

centralizada54.

En las demarcaciones territoriales en que se divide el Distrito Federal, la

administración pública central contará con órganos político administrativos

desconcentrados con autonomía funcional de gobierno, a los que genéricamente

se les denominara delegaciones del Distrito Federal55.

Para atender de manera eficiente el despacho de los asuntos de su

competencia, la administración centralizada del Distrito Federal contará con

órganos administrativos desconcentrados, considerando los términos establecidos

en el estatuto de gobierno, los que estarán jerárquicamente subordinados al propio

jefe de gobierno o bien, a la dependencia que este determine56.

Así mismo la mencionada ley señala que los organismos descentralizados,

las empresas de participación estatal mayoritaria y los fideicomisos públicos, son

las entidades que componen la administración pública paraestatal.

En las demarcaciones territoriales en que se divida el Distrito Federal, la Administración Pública Central contará con órganos político administrativos desconcentrados con autonomía funcional en acciones de gobierno, a los que genéricamente se les denominará Delegación del Distrito Federal. Para atender de manera eficiente el despacho de los asuntos de su competencia, la Administración Centralizada del Distrito Federal contará con órganos administrativos desconcentrados, considerando los términos establecidos en el Estatuto de Gobierno, los que estarán jerárquicamente subordinados al propio Jefe de Gobierno o bien, a la dependencia que éste determine. Los organismos descentralizados, las empresas de participación estatal mayoritaria y los fideicomisos públicos, son las entidades que componen la Administración Pública Paraestatal. 54 Idem 55 Idem. 56 Idem.

- 105 -

La Consejería Jurídica y de Servicios Legales pertenece a la administración

pública centralizada y dentro de sus funciones se encuentra el servicio público

registral, siendo así, el Registro Público de la Propiedad es un organismo público

desconcentrado de la administración pública del Distrito Federal dependiente de la

Consejería Jurídica y de Servicios Legales57.

La prestación del servicio del Registro Público de la Propiedad es de

materia local por así establecerlo la propia Constitución Política de los Estados

Unidos Mexicanos, así, la encargada de legislar en materia de Registro Público de

la Propiedad es la Asamblea Legislativa del Distrito Federal con fundamento en

nuestra Carta Magna, en el Estatuto de Gobierno del Distrito Federal y la Ley

Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal58.

Con los artículos transcritos queda clara la naturaleza del Registro Público

de la Propiedad como un órgano desconcentrado de la administración pública

centralizada del Distrito Federal dependiente de la Consejería Jurídica y de

Estudios Legales.

57 Artículo 35.- A la Consejería Jurídica y de Servicios Legales corresponde el despacho de las materias relativas a las funciones de orientación, asistencia, publicación oficial, y coordinación de asuntos jurídicos; revisión y elaboración de los proyectos de iniciativas de leyes y decretos que presente el Jefe de Gobierno a la Asamblea Legislativa; revisión y elaboración de los proyectos de reglamentos, decretos, acuerdos y demás instrumentos jurídicos y administrativos que se sometan a consideración del Jefe de Gobierno de los servicios relacionados con el Registro Civil, el Registro Público de la Propiedad y de Comercio y del Archivo General de Notarías. Específicamente cuenta con las siguientes atribuciones: … XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas por las disposiciones jurídicas al Registro Público de la Propiedad y de Comercio; 58 CONSTITUTUCION POLITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS Artículo 122. Definida por el artículo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurídica del Distrito Federal, su gobierno está a cargo de los Poderes Federales y de los órganos Ejecutivo, Legislativo y Judicial de carácter local, en los términos de este artículo. C. El Estatuto de Gobierno del Distrito Federal se sujetará a las siguientes bases: BASE PRIMERA.- Respecto a la Asamblea Legislativa: … V. La Asamblea Legislativa, en los términos del Estatuto de Gobierno, tendrá las siguientes facultades: … h) Legislar en las materias civil y penal; normar el organismo protector de los derechos humanos, participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado y registro público de la propiedad y de comercio… ESTATUTO DE GOBIERNO DEL DISTRITO FEDERAL

- 106 -

Este tipo de órganos desconcentrados cuentan con autonomía de gestión,

incluso el Registro Público, tiene sus propios órganos de dirección a quienes se

les atribuyen facultades importantísimas de decisión, como en el caso de la

resolución de los recursos de inconformidad respecto de la actuación de los

registradores, y su decisión debe ser acatada. A menos que se acuda a lo previsto

en la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal, además de ser este

funcionario depositario de la fe pública registral.

Así aunque con cierta autonomía de gestión el director del Registro Público

de la Propiedad deba rendir cuentas y regirse siempre según lo establezca la

Consejería Jurídica. Otra de las limitantes a la prestación del servicio la podemos

encontrar en lo referente a los recursos económicos con que el propio registro

cuenta para el cumplimiento de sus fines, los cuales provienen de los asignados a

la Consejería Jurídica por ser esta la encargada de la vigilancia y dirección del

servicio.

El contexto en el que deseo ubicar el tema con todo esto, me sirve de base,

para afirmar, que para que el Registro Público de la Propiedad pueda presar un

mejor servicio, se necesita sacarlo de todo este embrollo administrativo.

El hecho de estar subordinado a la Consejería Jurídica y esta a su vez al

Jefe de Gobierno, lo obliga a cumplir con muchas obligaciones que lo distraen del

cumplimiento eficiente de su principal obligación.

Hay diversas opciones para sacar la función Registral, de esta forma de

organización, una de ellas es la descentralización de una empresa de participación

estatal o la creación de un organismo descentralizado.

ARTÍCULO 36.- La función legislativa del Distrito Federal corresponde a la Asamblea Legislativa en las materias que expresamente le confiere la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

- 107 -

La segunda forma, que es la que con este trabajo intento sustentar, es el

uso de un medio eficaz de aplicación cada vez más común y sobre todo más

eficiente, lo cual a través de la experimentación ha quedado debidamente

comprobado y con esto me refiero a la concesión.

La figura de la concesión no es del todo reciente, pues como ya

previamente lo había expuesto hay quien sostiene que sus antecedentes datan del

Derecho Romano, y así esta figura ha venido pasando por los diversos sistemas

jurídicos obteniendo modificaciones en su estructura pero sobre todo alcanzando,

una importantísima evolución.

En la actualidad la concesión representa una figura muy útil y sobre todo

por la evolución alcanzada por sí misma, es una de las más socorridas en su uso,

con el fin de obtener un mejor funcionamiento del Estado, en vista del interés

general.

Conforme con lo expuesto en párrafos anteriores, nos damos cuenta que la

figura de la concesión es a un tanto antigua, pero debemos tomar en cuenta que,

aunque es cierto que esta figura tiene antecedentes muy remotos, también es

cierto que esos antecedentes tienen diferencias importantes con lo que la

concesión en nuestros días representa.

En la actualidad esta figura se encuentra a mi juicio suficientemente

regulada y prevé cosas importantes, como el hecho que el concesionario recibirá

autonomía de actuación con la restricción en determinados puntos, que son de

gran relevancia para el interés general, los cuales serán regulados, vigilados e

incluso en ocasiones hasta impuestos por el Estado, con el fin de salvaguardar

estos intereses generales. Pero esto no hace de ninguna manera inoperante la

concesión, ni le quita ese aspecto tan llamativo para los particulares de obtener

buenas retribuciones por la participación en este tipo de figuras.

- 108 -

Otro punto importante dentro de la concesión es el llamado rescate, facultad

a cargo de la autoridad concedente la cual consiste, en que por la naturaleza del

servicio o de los bienes entregados en concesión, el Estado puede, en cualquier

momento y en vista de salvaguardar siempre los intereses generales, recuperar el

bien o el servicio dado en concesión, dando en todo caso y solo en los supuestos

marcados expresamente por la ley una indemnización.

IV.5 REFORMA DEL DISTRITO FEDERAL Y SUS ORGANOS QUE LO

COMPONEN

A esto va encaminado el título del presente trabajo. Al hablar de

actualización del Registro Público me refiero al menos a dos acepciones que en

realidad por la lógica en la que intento plantearlas se trata solo de una. La

concesión como figura comúnmente utilizada y con grandes avances en su

regulación y doctrina, todo lo cual la convierte en una figura actualizada y de

común en su utilización, esto debido a cambios también dentro de la forma de

dirigirse de la actualización o reforma del Estado.

Recordemos que la Administración Pública inicio un procedimiento de

reforma del Estado tendiente a buscar un redimensionamiento del mismo y una

mayor eficacia y eficiencia de este en el cumplimiento de sus fines. Lo cual se cree

se puede lograr mediante la privatización de empresas y servicios públicos.

La tendencia inicia alrededor de los años setenta del siglo pasado y va

íntimamente ligado con la filosofía política que sustentan los grupos que ejercen el

gobierno en un lugar y época determinada.

Algunos autores han cuestionado la naturaleza del Distrito Federal, esto con

el fin de poder explicar la crisis por la que atraviesa. En mi opinión no se trata de

una crisis ni que el Distrito Federal de alguna manera se reconozca ineficiente sino

que creo que el Estado moderno reconoce que su función principal es la de vigilar

- 109 -

y organizar la vida social de un grupo de habitantes, y que esa función de

organización y vigilancia es la principal, pero muchas veces, en general, el Estado

distrae su atención a estos fines por tener la carga de cumplir con determinados

funciones, que aunque en esencia le pertenecen no es necesario que el

directamente las ejecute.

El Estado no se puede hacer cargo solo, de la realización de todo, en

primer lugar, porque le harían falta recursos para hacerlo, esto provocaría un

deficiente servicio prestado por el Estado. Y sobre todo porque el Estado estaría

mejor ejerciendo esas funciones de vigilancia y control, viendo las cosas como

órgano superior, un órgano rector y no como parte prestadora del servicio.

En aras de esta reforma, se busca una disminución del aparato estatal,

pudiendo consistir en la disminución en general de organismos desconcentrados y

en general de los pertenecientes a la administración central. Así como la

disminución en materia legislativa.

Esta modernización del Estado me parece una buena idea y el hecho de su

implementación realmente me complace, pues es una muestra de que el Estado

está consciente de que no puede abarcar el solo todas las áreas de la vida, sin

embargo si se puede dirigir y vigilar todas ellas.

Precisamente esta nueva ideología, misma que parece estar vigente,

responde a la ideología de quien detenta el poder, por lo cual no tenemos la

certeza de cuando pueda terminar esta tendencia de disminuir el aparato

administrativo central. Algunos autores como Miguel Acosta han señalado que el

Estado debería abarcar solamente ciertos puntos como lo son a) transferencia de

poderes a las provincias, regiones o entidades federativas y municipios o

comunas; b) reducción del aparato estatal central; c) Privatización de empresas

- 110 -

públicas; d) Reducción de los trabajadores que prestan sus servicios al Estado y

de sus prestaciones59.

Es así como con base en todo esto, considero pertinente centrar la idea

principal de este trabajo en una reforma de actualización y profesionalización del

Registro Público, ya que la idea de la actualización representa una figura

innovadora no en cuanto a su existencia sino a su funcionamiento y aplicación.

Argumento que cobra fuerza si lo encuadramos en el contexto del procedimiento

de reforma y actualización a las instituciones del Estado.

A mi juicio la solución para la problemática presentada en este momento

por el Registro Público, es quitarle a la Administración Pública esta carga,

pudiendo confiarlo a particulares quienes puedan contribuir a una mejor prestación

del servicio y sobre todo contribuir al Estado a través del pago de impuestos por

las ganancias percibidas con esta prestación del servicio, entre otros.

Una vez que ha quedado claro el punto de lo apremiante que resulta la

desincorporación del servicio del Registro Público de la Administración Pública

Centralizada del Distrito Federal. Para lograr con ello su mejoramiento, analicemos

las formas que se tienen para hacerlo, y con ese análisis trataremos de llegar a

demostrar que la concesión puede ser el medio más idóneo para lograrlo.

Las maneras de desincorporar al Registro Público de la Administración

Central son tres dada la naturaleza del servicio, por una parte seria convertirlo en

un órgano descentralizado o la concesión o la descentralización por colaboración.

IV.6 CREACION DE UN ORGANISMO DESCENTRALIZADO

Como ya se mencionó, no es algo nuevo el hecho de reconocer que el

Registro Público es una carga para la Administración Pública Centralizada, carga

59 Acosta Romero, Miguel, op. cit., p. 112

- 111 -

que depara perjuicio tanto a la Administración Pública como al registro público en

el ejercicio de sus funciones.

Esto ya había sido objeto de estudio y se había llegado a la conclusión que

lo mejor era llevar a cabo esa descentralización, el intento de esto se dio en el año

de 1999 con la creación de un organismo descentralizado que contara con

personalidad jurídica y patrimonio propios y con lo cual se mejoraría radicalmente

el servicio, dada su mayoría autonomía.

Este organismo descentralizado seria denominado Instituto del Registro

Público de la Propiedad y fue “creado” por decreto publicado en la Gaceta de

Gobierno del Distrito Federal el día 30 de septiembre de 1999. Constaba de cuatro

títulos denominados, naturaleza sectorización y objeto del instituto del Registro

Público de la Propiedad, el segundo título referente a la incorporación de su

personal y su permanente capacitación, así como la incorporación de nuevas

tecnologías; el título tercero hacía referencia a la organización y funcionamiento

del órgano de gobierno y un título cuarto referente al régimen laboral. Cada uno de

estos títulos se encontraba dividido en capítulos.

De este decreto podemos obtener corazones interesantes para el objetivo

de este trabajo, empezaremos con el reconocimiento por parte de la

Administración, que el servicio del Registro Público de la Propiedad necesita

cambios importantes en su ejecución y con esto se da la necesidad de buscar una

nueva forma de organización que brinde mayor autonomía al Registro Público, no

solo en la actuación sino en el manejo de un patrimonio propio que le permita

manejar sus recursos y asignarlos de la manera que mejor lo considere.

El segundo punto a mi juicio relevante de este decreto es el que se refiere a

las bases para la incorporación del personal y su permanente capacitación, así

como la incorporación de nuevas tecnologías.

- 112 -

Es importante, pues estos son dos de los problemas más preocupantes que

presenta nuestro registro en la actualidad.

Un tercer punto de interés que se desprende de este decreto lo constituye

la idea de la necesidad de un órgano de vigilancia por parte de la Administración

Descentralizada, este se deberá dar por medio de un consejo de gobierno el cual

estaría integrado por el jefe de gobierno quien además será encargado de

presidirlo contar con vocales, con los secretarios de gobierno; desarrollo

económico, de finanzas; de desarrollo urbano y vivienda además del oficial mayor

y el titular de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales.

Considero que este decreto sienta bases para este trabajo, pero en sí, el

establecimiento del Instituto del Registro Público de la Propiedad resultaba

inadecuado para solucionar la problemática que representa el Registro Público de

la Propiedad.

Dentro de los puntos acerca de crear un Instituto del Registro Público de la

Propiedad como órgano descentralizado podemos resaltar los siguientes:

Una de las consecuencias de la creación de este instituto era, la de

reconocer personalidad jurídica al mismo lo cual a mi juicio representaba un

grave error.

Con la creación del instituto se hacía necesaria la dotación a este de un

patrimonio propio y se volvía una carga presupuestal más para la

administración pública.

Al darle autonomía al Instituto la administración pública no solo adquiría una

carga presupuestal sino que perdía una importante fuente de ingresos pues

ya el instituto no proporcionaría cantidad alguna a la administración.

- 113 -

Todo lo antes afirmado encuentra sustento en el hecho, que a los pocos días

de la publicación de este primer decreto de creación de un instituto, se publicó uno

más, que dejaba sin efectos el mismo.

IV.7 CONCESION DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

El Registro Público de la Propiedad es un órgano encargado de brindar

publicidad a los actos celebrados entre los particulares, regido por normas propias

de carácter adjetivo y sustantivo.

Este Registro Público tiene como finalidades brindar publicidad pero sobre

todo seguridad jurídica. La función registral abarca cuatro ramas importantes por

lo que se refiere al Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal que son el

registro de muebles, de inmuebles de personas morales y el registro público de

comercio que en el caso del Distrito Federal se encuentra junto con el de la

propiedad aunque se trate de dos ámbitos diferentes.

La importancia del Registro Público de la Propiedad se da como

consecuencia de los asuntos en materia de inmuebles pues es en este ámbito en

el que se requiere una mayor seguridad jurídica y es por medio del Registro

Público que este seguridad se obtiene en lo que respecta al tráfico jurídico

inmobiliario.

Es en este contexto que se desarrolla este trabajo, en el que se reconoce al

Registro Público de la Propiedad como un servicio público, que en la actualidad

presta la Administración Pública, pero cuya prestación es muy poco eficiente

generando con eso graves afectaciones a la vida jurídica del país.

Los mayores problemas del Registro Público los hemos identificado en un

sistema poco eficiente, en el cual la prestación del servicio es muy lenta y sobre

todo se presta por personal poco preparado y mal pagado, cosas que agravan la

situación y entorpecen la eficiente ejecución de este servicio.

- 114 -

Problemas que no se derivan directamente de la ley, sino de la realidad en

la que nos desenvolvemos, creo que es cierto que la ley debe organizar la vida

diaria, pero no debemos cometer el error de pretender que la ley exista poniendo

un ideal de vida al que los particulares se adapten, más bien creo que el modo

lógico debía ser a partir de la realidad hacer las modificaciones a la ley que sean

convenientes.

Así después de analizados los problemas que en la realidad presenta el

Registro Público, y una vez descartada la que en su momento consideramos como

una de las dos opciones para mejorar la prestación del servicio, considero que la

solución puede estar en esta opción mencionada como nueva forma de prestación

del servicio.

La propuesta se concreta en el hecho de cambiar la naturaleza del Registro

Público de la Propiedad del Distrito Federal. De un organismo desconcentrado a

un servicio concesionado. Y de este cambio se desprenden lógicamente cambios

a la ley que no son más que consecuencias lógicas del cambio de naturaleza

propuesto. Cambios que serán expuestos ya en una última parte de este trabajo.

Se ha considerado a la concesión como el medio más eficaz para alcanzar

la indemnización del registro público por lo siguiente.

Recordemos que el registro es un servicio público y, que no como

erróneamente muchos autores lo consideran, es solo un servicio público por estar

su prestación a cargo de trabajadores del Estado. Considero que el carácter de

servicio público surge del interés general que se tiene en la presentación del

mismo y la salvaguarda del propio servicio por parte del Estado y todos sus

órganos o instituciones.

- 115 -

La existencia de tantos servicios públicos, cuya prestación corresponde

directamente a la Administración Pública Centralizada, se da como una

consecuencia de los diversos sistemas de gobierno experimentados durante

tantos años, en el caso de nuestro país a través de la Colonia, los Virreinatos, los

fallidos intentos de imperios o monarquías y la República como forma de gobierno.

Así al principio con la finalidad de mantener un control total sobre los gobernados

el Estado ejercía todas las funciones importantes y los servicios públicos, sin

embargo el Estado solo debe organizar y controlar los mismos, buscando siempre

que su prestación sea eficiente y si la prestación del servicio por el Estado es lo

que provoca que el servicio se vuelva ineficiente entonces se debe dejar esa

prestación del servicio en manos de alguien que tenga la posibilidad de prestarlo

mejor, mientras el Estado conserve esa organización y control.

No olvidemos que uno de los medios de la organización y control es la ley y

que a través de esta el Estado, puede marcar los lineamientos que el particular

deberá seguir en la prestación del servicio. Además en la figura de la concesión

existe un importante control de la administración pública sobre los servicios

concesionados aunados a una supervisión continua que permite en todos los

casos un rescate de lo concesionado.

Así pues considero que todo servicio público debe estudiarse refiriéndose a

cuatro puntos característicos de este:

El servicio público supone siempre una obra de interés público a ejecutar.

Es necesario que esa finalidad sea perseguida bajo la iniciativa y autoridad

de una persona de derecho público, precisando que la palabra autoridad no

indica una dirección permanente sino solamente un poder de organización

general y de control.

El servicio público supone una empresa que soporta por una parte los

riesgos financieros y por la otra una organización pública. A estas

- 116 -

cuestiones no se puede responder de una manera absolutamente afirmativa

porque es aquí donde aparecen las variantes graves de la definición

El servicio público presupone un régimen de derecho público. Y es aquí

donde surge la cuestión de precisar si este régimen debe ser considerado

como parte de la definición o si es más bien una consecuencia. Lo cual

considero es solo una consecuencia por todo lo anteriormente expuesto.

Así definido, el Registro es un servicio público que por su naturaleza, no es

obligación del Estado, su prestación de manera directa, sino solo ejercer su

dirección y control, la legislación vigente reconoce en algunos casos la

responsabilidad del Estado de prestar directamente todos los servicios, por eso

permite que este servicio público sea delegado a los particulares por medio de una

concesión.

Esta incompetencia del Estado respecto de la prestación del servicio se

presenta debido a una carencia de los recursos económicos necesarios.

En síntesis podemos expresar lo siguiente:

a) El Registro Público de la Propiedad es un servicio público que no debe ser

prestado directamente por el Estado, pero si le pertenecen a él la

organización y el control. Cosas que con la concesión no se pierde.

b) La ineficacia en la prestación del servicio que se desprende en muchas

formas de una carencia por parte del Estado de los recursos necesarios

para su buen funcionamiento. En una concesión, es el particular el obligado

a la obtención y disposición de esos recursos.

c) El Registro Público no es uno de los servicios públicos reservados de forma

exclusiva para ser ejercidos por el Estado en forma directa, lo cual se

- 117 -

desprende de la Constitución y de la propia legislación local. El Registro

puede ser materia de concesión.

d) Por ser un servicio público debe obedecer siempre a los lineamientos

establecidos por el Estado por medio de la ley

e) En cualquier momento como parte de ese control estatal el propio Estado

puede terminar la concesión, si considera afectado el interés público.

IV.8 FUNDAMENTOS A FAVOR DE LA CONCESION REGISTRAL.

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

“…Articulo 28…El Estado, sujetándose a las leyes, podrá en

casos de interés general, concesionar la prestación de

servicios públicos o la explotación, uso y aprovechamiento de

bienes de dominio de la Federación, salvo las excepciones

que las mismas prevengan. Las leyes fijarán las modalidades

y condiciones que aseguren la eficacia de la prestación de

los servicios y la utilización social de los bienes, y evitarán

fenómenos de concentración que contraríen el interés

público.

La sujeción a regímenes de servicio público se apegará a lo

dispuesto por la Constitución y sólo podrá llevarse a cabo

mediante ley…”

Para poder concesionar el Registro Público se debe satisfacer ciertos

requisitos, pues como vemos la frase “el Estado sujetándose a las leyes”, a este

respecto la Constitución refiere que la legislación local podrá establecer servicios o

casos en los que el Estado se hace cargo de manera exclusiva de las

prestaciones de servicios públicos o de explotación de bienes que no hayan sido

ya reservados para el Estado mexicano por la propia Constitución. Es por esto que

analizaremos la legislación local que a este respecto no menciona nuevas

- 118 -

limitantes y que por lo tanto hacen del Registro Público materia de concesión.

Respecto de la legislación local haremos referencia al Estatuto de Gobierno del

Distrito Federal, a la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal

así como a la Ley del Régimen Patrimonial y del Servicio Público.

El siguiente enunciado “podrá en casos de interés general”, esto es otro de

los puntos muy importantes, ¿Cómo comprobar el interés general del Registro

Público? Ya ha sido tratado en su momento este punto respecto de la importancia

que tiene el Registro para un sano mercado jurídico de los bienes inmuebles, lo

cual lo vuelve sin duda un asunto de interés general.

Pues es como ya comentamos de interés general la seguridad en el

mercado jurídico de inmuebles, así como la tenencia de la tierra y la seguridad de

los capitales.

Después de establecer estos requisitos esta disposición deja a la ley la

tarea de fijar las modalidades y condiciones que aseguren la eficacia y la

prestación del servicio. Así como la implementación de las medidas necesarias a

fin de asegurar los fenómenos de concentración que contraríen el interés público.

Dado que el último párrafo se refiere a evitar los monopolios, mismos que

son en si el objeto de regulación de este precepto constitucional. ¿Es la concesión

del Registro Público de la Propiedad un monopolio?.

El monopolio lo podemos distinguir con los siguientes puntos fundamentales:

Es la concentración de la industria, del comercio o de la prestación de un

servicio en unas o en pocas manos.

Esta concentración evita la concurrencia o la competencia en una misma

actividad lo que propicia mucho poder en esas personas que les permite

tomar decisiones que pueden repercutir en perjuicio del interés general.

- 119 -

También como consecuencia de estas concentraciones pueden que los

monopolistas obtengan ganancias desproporcionadas abusando de ese

poder que les da el manejar la producción de un bien o de un servicio.

Como resultado de los monopolios los efectos se pueden resumir en evitar

la concurrencia o libre competencia y la obtención de ganancias desmedida

das como consecuencia de estos beneficios.

Como primer punto podemos definir que la principal repercusión de un

monopolio es el evitar una libre competencia con el fin de obtener ganancias

desmedidas con lo cual podemos librar a la concesión del Registro Público de la

Propiedad con los siguientes argumentos:

a) La concesión del Registro Público no representa un monopolio dado que la

concesión, como ya vimos, es una forma de organización aceptada por la

ley y regulada por ella misma, es decir, permitida por la ley como forma de

organización de la Administración Pública, por lo que es una primera

diferencia relevante, la concesión es una figura que va directamente en

perjuicio de la colectividad.

b) Dada la prestación de un servicio concesionado no se puede dar la práctica

monopólica, de obtener ganancias desmedidas ya que en la

implementación de los servicios las contraprestaciones percibidas por ellos

no se deja al arbitrio del concesionario, sino que se da a través de una

tarifa. Que es una tabla o catálogo de los precios, derechos o impuestos

que se deben pagar por alguna cosa o trabajo.

En el caso de los servicios públicos se presenta un lado una demanda

inelástica tendiente en mayo menor grado hacia la unidad y por el otro una

oferta de servicios más o menos elástica que tiene mayor movilidad. Esta

es una de las razones fundamentales en la fijación de los precios de los

servicios públicos que se obligan a intervenir al Estado en su regulación,

- 120 -

para no provocar un aumento exagerado de los precios en beneficio

exclusivo de los oferentes y en perjuicio de la economía en general.

c) Por lo que respecta a la libre competencia no sería posible concesionar el

Registro Público a muchas personas con la sola finalidad de provocar la

competencia en la prestación del servicio, pues esto iría en perjuicio del

propio servicio y la seguridad jurídica que con él se busca. Pero en cambio

esa libre competencia se puede ver relejada de otra forma pues para

solicitar la concesión no necesariamente esta se debe dar a una sola

persona sino a varias que actúen en conjunto, incluso podríamos hablar de

una concesión a una persona moral en la cual se podría dar la concurrencia

de los interesados.

Por lo que se refiere a la legislación local el fundamento de la concesión se

encuentra en el Artículo 93 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal, mismo

que es del tenor literal siguiente:

“…ARTÍCULO 93.- La administración pública del Distrito

Federal tendrá a su cargo, los servicios públicos que la ley

establezca, considerando la capacidad administrativa y

financiera de la entidad.

La prestación de servicios públicos podrá concesionarse, en

caso de que así lo requiera el interés general y la naturaleza

del servicio lo permita, a quienes reúnan los requisitos y en

los términos que establezcan las leyes, previa declaratoria

que emita el Jefe de Gobierno.

Tomando en cuenta la mayor eficiencia en la prestación de

los servicios públicos, el Jefe de Gobierno podrá dictar

acuerdos mediante los cuales delegue en los Jefes

Delegacionales la facultad de otorgar concesiones de

servicios públicos que tengan efecto dentro de la

Delegación...”

- 121 -

Este artículo resulta sin duda muy interesante pues establece además

nuevos puntos en la legislación, los cuales no habían sido tomados en cuenta por

la Constitución, partiendo de la base de que todo servicio público prestado por el

Estado debe ser eficientemente prestado. Y por causa de una deficiente

capacidad administrativa y financiera de la entidad, el servicio que se eta

prestando ya no es eficiente como lo es el caso del servicio público registral por lo

que resulta interesante el recurrir a la concesión, pues señala el artículo que se

podrá recurrir a la concesión siempre que el interés general lo requiera y la

naturaleza del servicio lo permita, cuestiones que ya han sido contestadas de

manera afirmativa en párrafos anteriores dado que son los mismos requisitos que

la Constitución establece para la concesión.

Y establece otra cuestión lo que es el hecho de ¿a quién se le dará la

concesión? Y es que será a esa persona que en los términos de la ley reúna los

requisitos necesarios tanto económicos, como jurídicos y técnicos necesarios para

la institución registral.

Y la concesión deberá ser otorgada mediante declaratoria hecha por el jefe

de gobierno del Distrito Federal.

Por lo cual considero que este artículo del estatuto de gobierno da

fundamentos a mi propuesta de reformar la institución del Registro Público de la

Propiedad mediante la figura de la concesión.

Al respecto la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal

abunda más en el tema, reforzando lo establecido por el Estatuto de Gobierno, en

los siguientes artículos:

“…Artículo 3o.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

- 122 -

…XIV. Servicio Público. La actividad organizada que realice

o concesione la Administración

Pública conforme a las disposiciones jurídicas vigentes en el

Distrito Federal, con el fin de satisfacer en forma continua,

uniforme, regular y permanente, necesidades de carácter

colectivo…

…Artículo 5o.- El Jefe de Gobierno será el titular de la

Administración Pública del Distrito Federal. A él

corresponden originalmente todas las facultades establecidas

en los ordenamientos jurídicos relativos al Distrito Federal, y

podrá delegarlas a los servidores públicos subalternos

mediante acuerdos que se publicarán en la Gaceta Oficial del

Distrito Federal para su entrada en vigor y, en su caso, en el

Diario Oficial de la Federación para su mayor difusión,

excepto aquéllas que por disposición jurídica no sean

delegables...

…Artículo 7o.- Los actos y procedimientos de la

Administración Pública del Distrito Federal, atenderán a los

principios de simplificación, agilidad, economía, información,

precisión, legalidad, transparencia e imparcialidad...”

IV.9 ESTRUCUTURA DEL REGISTRO PÚBLICO CONCESIONADO

Para empezar con el desarrollo de la concesión del Registro Público a la luz

de la teoría de la concesión iniciaremos con lo que fue el conflicto doctrinal por

mucho tiempo y me refiero a la naturaleza jurídica de la concesión. Hay tres

teorías que tratan de explicar esta, la primera de ellas atribuye a la concesión una

naturaleza contractual, la cual dice que la concesión es un contrato celebrado

entre la Administración Publica concedente y la persona física o moral

- 123 -

concesionaria en cuya virtud esta última, se encarga de la prestación de un

servicio público propiamente dicho. Dentro de esta tesis de la concesión como un

contrato se pueden distinguir dos vertientes, una civilista y una administrativa.

La corriente civilista sostiene que la Administración Pública tiene una doble

personalidad, en la cual en una actúa como ente superior o autoridad y así ejerce

actos administrativos de autoridad y la otra en la que actúa como un particular en

la celebración de determinados contratos en los cuales se rigen por el derecho

privado y según ellos en el contrato de la concesión la Administración Pública

actúa en su personalidad de derecho privado y es así como puede celebrar el

contrato por el cual el concesionario puede prestar el servicio público.

Mientras que dentro de la concesión como un contrato de derecho

administrativo uno de sus principales exponentes es Gastón Jesé quien sostiene

que los puntos medulares de esta tesis se resumen en tres a saber:

Es a riesgo y ventura del concesionario

La remuneración consiste en el cobro a los usuarios de una cuota por el uso

del servicio

Queda sujeto a un régimen jurídico exorbitante del derecho privado

La segunda teoría es la que se refiere a la concesión como un acto

administrativo, es decir, un acto unilateral realizado por un órgano del poder

público en ejercicio de una función administrativa, con efectos jurídicos directos

respecto de casos individuales.

Esta tesis a mi juicio es la correcta toda vez que, como ya se mencionó, es el

órgano administrativo quien de manera unilateral decide quién será el

concesionario tomando en cuenta el interés general, es así como las prerrogativas

derivan de un acto unilateral del poder público.

- 124 -

Resultaba necesario aclarar la naturaleza jurídica de la concesión pues de ella

depende en gran parte la decisión de si es seguro concesionario o no. Si se tratara

de un contrato, como consecuencia de los principios contractuales no se podría

dejar la resolución del contrato al arbitrio de una de las partes lo cual como

consecuencia lógica otorgaría prerrogativas al particular que estarían por encima

del interés general que el servicio público representa.

En cambio al ser un acto administrativo se deja claro, que el control lo tiene la

Administración Pública y no se entregan prerrogativas a un particular que pudieran

poner en riesgo el interés general por lo cual si no se tiene prestación eficiente del

servicio la administración puede retirar la concesión sin necesidad de

indemnización ni nada que le cause perjuicio.

Es el estado quien establece los lineamientos de la concesión, y es la

administración pública quien también elige a quien deberá ser el concesionario.

Aunque es cierto que también se crean beneficios para el concesionario pero

esto no es porque el concesionario lo haya convenido así, sino que es como

retribución a la colaboración que el Estado recibe por parte del particular sin que

esto signifique una contraprestación sino solo es una compensación de la

colaboración que ya mencione. Y tan es así que la propia administración regula la

cuantía de esta compensación, pues es la administración quien fija las tarifas.

Es por esto que considero que la naturaleza jurídica de la concesión es en

realidad un acto administrativo.

Y la tercera teoría, que como es natural, es una teoría ecléctica, es decir, la del

acto mixto que es la sustentada por la mayoría de la doctrina y que dicen que la

concesión es un acto en parte administrativo y en parte contractual. Como siempre

este tipo de teorías son las que concentran mayor número de partidarios por lo

sencillo que resulta defenderlas, pero a mi juicio no es muy acertada pues como

- 125 -

ya dije no puede tener nada de contractual dados los mismos argumentos

explicados respecto de esa teoría.

Una vez fijada la naturaleza de acto administrativo de la concesión ahora si

podemos explicar la estructura del Registro Público concesionado como un acto

administrativo.

IV.10 ELEMENTOS PERSONALES DE LA CONCESION DEL REGISTRO

PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Dentro de los elementos personales debemos distinguir tres, dos de ellos

participan directamente y el tercero es de manera indirecta pero es de vital

importancia para este servicio; y los elementos personales son los siguientes:

La Administración Pública del Distrito Federal por conducto del Jefe de

Gobierno como parte concedente.

La persona física o moral que será designada como concesionario.

Y el último elemento personal que, como ya dije, está involucrado de forma

indirecta en este asunto de la concesión del Registro Público de la

Propiedad se refiere a todo el personal que labora en la actualidad en el

Registro y que deberá laborar en el propio registro después de la

concesión, aspecto que será tratado más adelante.

Respecto de la forma de escoger al concesionario dentro de la ley se

establecen dos maneras, la primera referente a la adjudicación directa, la cual se

da solo en casos especiales y como siempre en vista de proteger el interés

general, estos casos se encuentran enunciados en el Artículo 77 de la Ley del

Régimen Patrimonial y del Servicio Público60, pero en este caso la concesión del

60 Artículo 77.- El Jefe de Gobierno del Distrito Federal expedirá la declaratoria de necesidad correspondiente previamente al otorgamiento de una concesión, en tal supuesto deberá publicarse una convocatoria de licitación pública en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y en dos periódicos de los de mayor circulación en el Distrito Federal.

- 126 -

Registro Público de la Propiedad no se encuentra en ninguno de los dos

supuestos, por lo cual debemos atender a la segunda forma que es el de la

licitación pública.

Por lo que se refiere a la persona del concedente dijimos que será la

Administración Pública del Distrito Federal y que corresponde al Jefe de Gobierno

la emisión del título de la concesión delegando lo referente a la elección del

concesionario al organismo de la Administración Pública Centralizada encargado

del servicio, el cual se va a concesionar. Al respecto tenemos las disposiciones de

la Ley de la Administración Pública del Distrito Federal y lo establecido por la Ley

del Régimen Patrimonial y del Servicio Público que son del tenor literal siguiente:

“…Artículo 35.- A la Consejería Jurídica y de Servicios

Legales corresponde el despacho de las materias relativas a

las funciones de orientación, asistencia, publicación oficial, y

coordinación de asuntos jurídicos; revisión y elaboración de

los proyectos de iniciativas de leyes y decretos que presente

el Jefe de Gobierno a la Asamblea Legislativa; revisión y

elaboración de los proyectos de reglamentos, decretos,

acuerdos y demás instrumentos jurídicos y administrativos

que se sometan a consideración del Jefe de Gobierno de los

servicios relacionados con el Registro Civil, el Registro

Solamente en los siguientes casos podrá dispensarse de la licitación pública a que se refiere el párrafo anterior y llevarse a cabo la adjudicación directa de la concesión, previa la declaratoria de necesidad correspondiente: I. Cuando la concesión se otorgue directamente a entidades de la administración; II. Cuando una vez determinado el ganador de la licitación pública, éste no suscriba el Título de concesión correspondiente, la autoridad concedente podrá otorgar la concesión de que se trate a quien haya quedado en segundo lugar, siempre y cuando cumpla con todos los requisitos exigidos para el otorgamiento de la concesión de que se trate; y III. Cuando la concesión recaiga sobre bienes del dominio público de uso común o necesarios para la prestación de un servicio público, y su construcción, mantenimiento o acondicionamiento dependa de obras u otras cargas cuya realización se haya impuesto al concesionario, de manera que su construcción, mantenimiento o acondicionamiento se realice sin erogación de recursos públicos y su otorgamiento asegure las mejores condiciones para la Administración.

- 127 -

Público de la Propiedad y de Comercio y del Archivo General

de Notarías.

Específicamente cuenta con las siguientes atribuciones:

…XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones

encomendadas por las disposiciones jurídicas al Registro

Público de la Propiedad y de Comercio;…”

Ley del Régimen Patrimonial y del Servicio Publico

“…Artículo 75.- A la Administración corresponde la prestación

de los servicios públicos, la rectoría sobre los bienes del

dominio público y la definición de la participación de los

particulares mediante concesión temporal que se otorgue al

efecto.

Artículo 76.- La concesión es el acto administrativo por el

cual la Administración confiere durante un plazo

determinado, a una persona física o moral:

I. La construcción o explotación o ambas, de proyectos de

coinversión o de prestación de servicios a largo plazo;

II. El uso, aprovechamiento, explotación o administración de

bienes del dominio público del Distrito Federal,

III. El uso, aprovechamiento, explotación o administración de

bienes del dominio público del Distrito Federal, relacionados

con proyectos de coinversión o de prestación de servicios a

largo plazo, y

IV. La prestación de servicios públicos.

Las concesiones serán otorgadas por el titular de la

Dependencia Auxiliar con acuerdo del Jefe de

Gobierno del Distrito Federal, previa opinión de la Oficialía

Mayor y con la evaluación técnica financiera y el análisis

- 128 -

costo-beneficio realizado por un tercero independiente

calificado en la materia.

Corresponde a la Dependencia Auxiliar el proceso de

otorgamiento, regulación, supervisión y vigilancia de la

concesión.

Cuando el uso, aprovechamiento, administración y

explotación de un bien inmueble afecte una demarcación

territorial, se deberá contar con la opinión de la Delegación,

la que deberá estar fundada en la normatividad aplicable.

Artículo 77.- El Jefe de Gobierno del Distrito Federal expedirá

la declaratoria de necesidad correspondiente previamente al

otorgamiento de una concesión, en tal supuesto deberá

publicarse una convocatoria de licitación pública en la Gaceta

Oficial del Distrito Federal y en dos periódicos de los de

mayor circulación en el Distrito Federal.

Solamente en los siguientes casos podrá dispensarse de la

licitación pública a que se refiere el párrafo anterior y llevarse

a cabo la adjudicación directa de la concesión, previa la

declaratoria de necesidad correspondiente:

I. Cuando la concesión se otorgue directamente a entidades

de la administración;

II. Cuando una vez determinado el ganador de la licitación

pública, éste no suscriba el Título de concesión

correspondiente, la autoridad concedente podrá otorgar la

concesión de que se trate a quien haya quedado en segundo

lugar, siempre y cuando cumpla con todos los requisitos

exigidos para el otorgamiento de la concesión de que se

trate; y

III. Cuando la concesión recaiga sobre bienes del dominio

público de uso común o necesarios para la prestación de un

- 129 -

servicio público, y su construcción, mantenimiento o

acondicionamiento dependa de obras u otras cargas cuya

realización se haya impuesto al concesionario, de manera

que su construcción, mantenimiento o acondicionamiento se

realice sin erogación de recursos públicos y su otorgamiento

asegure las mejores condiciones para la Administración…”

Por lo que se refiere al otorgamiento de la concesión y a su regulación en

general nos remitiremos a la Ley del Régimen Patrimonial y del Servicio Público

del Distrito Federal.

Sobre todo en sus artículos 79 a 87, que se refieren a la concesión y a la

parte concedente que como lo dice la legislación podrá seleccionar a la persona

del concesionario por medio de una licitación siempre en vista del interés público a

quien le corresponde la tarea de vigilar los aspectos técnicos y económicos del

mismo con el fin de asegurar una eficiente prestación del servicio.

Además de corresponderle el derecho de vigilar la prestación del servicio y

en todo caso terminar la concesión en el momento que lo considere oportuno.

Por lo que respecta al concesionario la propia ley establece a cargo del

licitante tener la capacidad general que marca la legislación civil y además

satisfacer requisitos de aptitud técnica y económica que beneficien la eficiente

prestación del servicio.

Al respecto la misma ley antes citada dice que los participantes en las

licitaciones públicas deberán garantizar su solvencia y acreditar su capacidad

jurídica, técnica, administrativa y financiera, además de satisfacer los requisitos

previstos en las bases de licitación pública. Las concesiones solo podrán

otorgarse a personas físicas o morales de nacionalidad mexicana.

- 130 -

Podemos resumir lo antes dicho en los siguientes puntos:

Ha quedado clara la importancia de un servicio público registral eficiente,

dados los fines que persigue dentro de ellos el de la seguridad jurídica en el

tráfico de benes.

Dada la multiplicidad de actividades que el Estado debe realizar y a la

carencia de los medios de este, para realizar todas, considero que una

buena solución para alcanzar la eficiencia en la prestación del servicio

público registral es el otorgamiento del mismo a los particulares por medio

de una concesión.

En la concesión es el particular el encargado de proporcionar los medios e

implementar lo necesario para que el servicio público sea prestado de

manera eficiente.

Al otorgar la concesión el Estado se quita de encima la carga que

representa la institución registral pero aun en la concesión al Estado le

corresponde la vigilancia y dirección del servicio registral.

El estado deja de erogar con la finalidad de mantener el funcionamiento del

Registro Público y sobre todo no pierde una importante fuente de ingresos

pues el concesionario está obligado al pago de impuestos por las ganancias

que le represente la prestación del servicio. Al respecto, en el inicio se

puede otorgar por parte del Estado beneficios fiscales con la finalidad de no

causar perjuicio al concesionario y evitar que pierda el interés en la

concesión, pero aun con el beneficio, el Estado puede seguir recibiendo

alguna cantidad por concepto de impuestos ya que estos beneficios están

sujetos a una temporalidad, a diferencia del fallido Instituto del Registro

Público de la Propiedad en el cual el Estado dejaría de recibir cualquier tipo

de ingreso.

- 131 -

Mediante la concesión el Estado se ve beneficiado en la descarga de

trabajo que esto representa, se quita también la carga presupuestal que el

servicio representa y sigue percibiendo ingresos por concepto de impuestos

por parte del concesionario.

El concesionario se ve beneficiado con la percepción de derechos por la

prestación del servicio que en si representa un buen negocio.

La colectividad se ve beneficiada con un servicio prestado de manera

eficiente

En el caso en el que el concesionario no sea lo que se pretendía el Estado

cuenta con la facultad de retirar la concesión en cualquier momento en aras

del interés colectivo.

Sin embargo conforme hasta lo ahora aquí expuesto me es necesario exponer

la solución ideal al problema del Registro Público que no es otro más, en mi

opinión, la descentralización por colaboración del Registro Público de la

Propiedad.

- 132 -

CAPITULO V

EL REGISTRO PÚBLICO COMO UNA DESCENTRALIZACION POR

COLABORACION.

Sin lugar a dudas a todas luces hemos visto hasta aquí, que el Registro

Público como institución es uno de los grandes problemas del Estado, pero sin

duda el mayor problema que tiene esta institución es la falta de capacidades

técnico-jurídicas de las que carecen los registradores, por lo que pasare a exponer

la figura que a mi punto de vista es la que puede ser más aplicable tanto por el

sistema jurídico mexicano como por la función que realizan los Registradores, que

es ocupar la llamada “descentralización por colaboración” tal como hoy lo realizan

instituciones como el notariado mexicano de manera honorable y exitosa.

Los Registradores sin lugar a dudas tendría que ser aquel profesional del

derecho que después de sustentar dos exámenes, podría ejercer la carrera u

oficio de registrador a fin de poder brindar seguridad jurídica y certeza en las

inscripciones que realiza dentro del Sistema Registral, siempre con el mayor grado

de profesionalismo, de independencia frente al poder público y los particulares y

con una completa objetividad para todas aquellas personas que solicitan su

intervención en este servicio público, teniendo como única limitante el marco

jurídico y el estado de derecho.

El Registro Público dentro de la administración pública tendría que

pertenecer a una descentralización por colaboración. Esta forma de

descentralización no es otra cosa más que la forma jurídica en la cual se organiza

la administración pública y el legislador para crear entes públicos dotados de

personalidad jurídica y patrimonio propios; los cuales son responsables de una

actividad específica de interés público. Es así que, mediante esta organización y

acción administrativa se atienden básicamente servicios públicos específicos. Es

una forma jurídica que se emplea para la realización de ciertas actividades

estatales.

- 133 -

La descentralización por colaboración se da cuando el Estado va

adquiriendo mayor injerencia en la vida privada y cuando como consecuencia de

esta mayor injerencia, se le van presentando problemas para cuya resolución se

requiere una preparación técnica de que carecen los funcionarios políticos y los

empleados administrativos de carrera.

Para este tipo de casos y ante la imposibilidad de crear en todos los

supuestos en que esto suceda organismos especializados que recargarían

considerablemente la tarea y los presupuestos de la Administración Publica, se

impone o autoriza a organizaciones privadas su colaboración, haciéndolas

participar en el ejercicio de la función administrativa.

El maestro Gabino Fraga señala lo siguiente acerca de la descentralización

por colaboración:

“…Al lado del régimen de centralización existe una forma de organización

administrativa: la descentralización que consiste en confiar la realización de

algunas actividades administrativas a órganos que guardan con la administración

central una relación que no es la de jerarquía, así, el único carácter que se puede

señalar como fundamental del régimen de descentralización es el de los

funcionarios y empleados que lo integran, gozan de una autonomía orgánica y no

están sujetos a los poderes jerárquicos…”61.

Una vez analizado esta idea, podemos mencionar que la opción, al igual

que el notariado mexicano, puede ser que la naturaleza jurídica del nuevo Registro

Público sea la descentralización por colaboración.

En mi opinión la función registral puede llegar a tener la naturaleza de una

descentralización por colaboración, ya que resolver los problemas jurídicos

derivados del estudio de los instrumentos jurídicos que se presentan para su

61 Fraga, Gabino op. cit., p. 201

- 134 -

registro, el estudio de las formas y validez de los actos así como el cumplimiento

de los requisitos legales que pide el ordenamiento jurídico mexicano para poder

llevar a cabo distintos actos jurídicos, así como los problemas relacionados con

toda la materia fedante, requiere de sujetos con preparación técnica especializada,

los cuales no tienen que formar parte directamente de la administración pública, a

diferencia de los otros tipos de descentralización existentes como las de región y

servicio62 y que sin embargo siguen vigilados y regidos por el Estado.

Debemos mencionar que bajo la descentralización por colaboración, es el

Estado quien autoriza a los particulares, sean estas personas físicas o morales, a

que colaboren con los fines del Estado, desarrollen tareas en las que son

especialistas, pero sin formar parte directamente de la administración pública.

V.1 PROFESIONALIZACION DE LOS REGISTRADO PÚBLICO DE LA

PROPIEDAD COMO UNA DESCENTRALIZACION POR COLABORACION

Ahora pasare a tratar uno de los puntos más importantes respecto de la

propuesta y es el referente al personal que labora en el Registro Público de la

Propiedad en la actualidad, pero sobre todo, respecto del personal que deberá

laborar en el nuevo Registro Público con naturaleza de una descentralización por

colaboración.

Como mencione al principio, considero que uno de los más grandes

problemas con los que se enfrenta el Registro Público es la carga de personal

capacitado.

62 La descentralización por región consiste en el establecimiento de una organización administrativa destinada a manejar los intereses colectivos que corresponden a la población radicada en una determinada circunscripción territorial, mientras que la descentralización por servicio se refiere al servicio público para el que es destinada la organización administrativa

- 135 -

Esta falta de capacitación en el trabajo causa muchos problemas, el primero

de ellos, la inseguridad jurídica, lo cual va directamente en contra de uno de los

fines del Registro Público. ¿En que se basa esta inseguridad? En el hecho de que

el trabajo realizado en el Registro Público es objeto de constantes errores que se

derivan del hecho que los trabajadores en muchas ocasiones no tienen ni la menor

idea de lo que revisan y califican, carecen de muchos conocimientos y se

concretan a verificar que existan los documentos sin ver el fondo jurídico de los

mismos.

En el caso de los registradores, cosa que es muy criticable, para poder

acceder a uno de estos cargos no es necesario más que una preparación básica,

con que se tenga una idea de lo que es el Registro Público y se conozca su

funcionamiento se puede acceder a un puesto de registrador según lo establece el

propio reglamento del Registro Público, sin embargo, recordemos que en el

registrador se deposita una función muy importante que es la de la calificación

registral.

Y es precisamente en el ejercicio de eta facultad calificadora donde se está

expuesto a la comisión de errores terribles.

Esta facultad de los registradores surge en el Código Civil de 1870,

recordemos que es en este año cuando se acaban los oficios de hipotecas y surge

una oficina denominada Registro Público de la Propiedad, la cual abre sus puertas

un año después, por lo tanto es este código el encargado de establecer las

primeras reglas bajo las que habrá de funcionar esta oficina. Dentro de la

exposición de motivos del Código en la parte relativa al Registro Público

mencionaba por lo que respecta a la calificación registral lo siguiente:

“…El capítulo 3° contiene las reglas generales. La contenida en el artículo

3348, puede ofrecer algún inconveniente; porque la torpeza o la mala intención del

registrador puede embarazar la inscripción; pero este es sin duda un mal mucho

- 136 -

menor que el que resultaría de una inscripción ilegal, ya que consista el defecto en

el mismo título, ya en la falta de representación. En estos casos los perjuicios

serían muy trascendentales; en el primero no habrá más que una dilación…”63.

Lo que en ese momento el legislador considero un mal menor, se ha

convertido en uno de los más grandes obstáculos para la buena ejecución del

servicio.

Recordemos que los actos inscribibles se califican no solo en lo referente a

la forma sino al fondo y es aquí donde si no se conoce el derecho sustantivo

encargado de normar estos actos, se pueden cometer grandes errores. En el

mejor de los casos estos errores pueden ser de transcripción, pero el problema es

cuando son de concepto, entonces se pueden tomar notas equivocadas por una

mala interpretación del registrador o negar la inscripción con el consiguiente

perjuicio que depara la negación de la inscripción y la pérdida de la prelación.

La única forma de evitar esto es buscando la continua capacitación del

personal del Registro Público y que el personal que labore en el mismo sea bien

seleccionado, para que desde el principio tenga una buena formación que asegure

el buen ejercicio de la función registral.

Es decir, el primer paso de esta profesionalización del Registro Público,

sería la selección del personal más capacitado, que no basta con un conocimiento

general de la función registral, sino que demuestre tener conocimientos tanto del

derecho adjetivo que regula el procedimiento como del derecho sustantivo que

norma el fondo de los actos registrables. Esta selección se puede llevar a cabo

mediante la creación a mi parecer de dos exámenes necesarios para acceder al

cargo, tal como pasa con los notarios públicos en el Distrito Federal, estos

exámenes pueden ser llamados de igual manera que en la institución notarial, es

decir, de aspirante y de oposición, siempre inspirados en el ejercicio de una gran

63 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., p. 44.

- 137 -

carrera registral, fundada en la alta preparación y complejidad de los exámenes,

que no harán otra cosa más que garantizar a la sociedad la seriedad y vocación

de los sustentantes.

Estos exámenes se tendrán que realizar de la siguiente manera

V.2 EXAMENES DE LOS NUEVOS REGISTRADORES

Estos exámenes antes mencionados, para poder aspirar a tener el cargo de

registrador se tendrán que cumplir primeramente con una serie de requisitos que a

continuación mencionare:

Ser mexicano, tener como mínimo 30 años de edad cumplidos y no más de

45 al momento de solicitar la presentación del examen.

Encontrarse en el pleno uso de sus derechos y no encontrarse con algún

tipo de limitación o impedimento físico o mental que impida que el uso de

sus capacidades tanto físicas como cognoscitivas se vean disminuidas al

momento de ejercer la función registral.

Gozar de una buena reputación y honorabilidad profesional.

No ser ministro de culto, activista en alguna sociedad o ser militante de

algún partido político en activo o haberlo estado en algún momento.

Ser profesional del Derecho, con título de abogado o licenciado en derecho

y con cedula profesional.

No estar sujeto a proceso judicial alguno, no haber tenido antecedentes

penales, ni haber sido condenado por sentencia ejecutoriada, con

independencia del delito imputado.

Acreditar debidamente la practica registral con al menos dos años

anteriores ininterrumpidos, declarando bajo protesta de decir verdad, bajo la

entera responsabilidad de algún registrador público.

Presentar dicha solicitud por escrito a la autoridad competente,

acompañando los documentos que la misma solicitud señale.

- 138 -

Expresar su sometimiento a lo inapelable por algún medio, del fallo del

jurado.

La vacante de un cargo de Registrador Publico puede darse por renuncia

expresa o tácita de algún Registrador Publico, o por muerte o destitución de

alguno de ellos o por la nueva creación de más Oficinas Registrales y no tener aún

un titular.

Cuando una patente se encuentre vacante por cualquier causa, los aspirantes

a ser registradores serán convocados para que, por oposición, esta sea asignada

a aquella persona que obtenga la más alta calificación de entre los sustentantes.

En este orden de ideas por cada patente Registral habrá únicamente un solo

examen.

Si la oficina registral se encuentra vacante por ser de nueva creación, la

autoridad competente convocara para que sea cubierta por medio de un solo

examen, este supuesto es únicamente para el caso en el que el Jefe de Gobierno

del Distrito Federal necesite crear cuantas oficinas registrales considere

necesarias a fin de satisfacer la demanda social y la necesidad de crecimiento del

servicio, así como la población beneficiada por el establecimiento de este servicio.

V.3 DESARROLLO DE LOS EXAMENES

Los exámenes que tendrán que realizar los postulantes a Registradores

tendrán que realizar tanto en el examen de aspirante como para el de oposición,

una prueba práctica y una prueba teórica.

La prueba práctica consistirá en el análisis de 3 instrumentos públicos,

susceptibles de inscripción en el registro público de la propiedad, estos

instrumentos serán escogidos por el sustentante de entre quince instrumentos

públicos presentados por el Colegio de Registradores Públicos del Distrito Federal,

y al menos tres Registradores Públicos con Patente y cuyos instrumentos son

- 139 -

previamente verificados y autorizados por el Director General Jurídico y de

Estudios Legislativos del Distrito Federal.

Para el estudio y dictaminación de estos tres instrumentos, el sustentante

tendrá como plazo máximo cuatro horas corridas e ininterrumpidas. Este estudio lo

realizara bajo la estricta vigilancia de un representante del Colegio de

Registradores Públicos del Distrito Federal y de la Consejería Jurídica del Distrito

Federal. Cabe destacar que este sustentante únicamente podrá apoyarse en libros

y legislaciones que servirán únicamente de consulta, asimismo el sustentante será

proveído de los antecedentes registrales a fin de poder calificar y aplicar todos los

principios registrales que forman la institución registral.

Este sustentante debe de analizar, fundar y motivar su registro y en su caso

dará especial puntualidad a aquellos aspectos que le parecieron interesantes y

que podrían tener otras alternativas distintas a las presentadas por el Registrador,

así como los distintos documentos que necesito para calificar adecuadamente el

registro del instrumento, así como la mención de los antecedentes que le

proporcionaron o que le hicieron falta en caso de no lograr el registro. Cabe

mencionar que el sustentante no está obligado a realizar el registro, así que en

caso de no hacerlo, expresara detalladamente los motivos por los cuales negara el

registro.

Esta prueba tendrá que realizarse en las instalaciones del Colegio de

Registradores Públicos del Distrito Federal o en su caso en las que autorice la

Consejería Jurídica del Distrito Federal, y lo realizaran todos los sustentantes que

cumplan los requisitos para presentar el examen, de manera conjunta y de manera

simultánea.

Al término de la prueba práctica los postulantes tomaran de entre una

tómbola que se encontrara con números que amparen la cantidad total de

sustentantes. Los sustentantes tomaran un numero conforme vayan terminando la

- 140 -

prueba práctica y de hacerlo conjuntamente dos o más sustentantes se decidirá

por orden alfabético la prelación de la presentación de la prueba teórica.

Terminados todos los postulantes la prueba práctica, las autoridades

competentes señalaran día y hora para que los sustentantes se presenten a la

prueba teórica, apercibiéndolos que en caso de no hacerlo, perderán su derecho y

tendrán que esperar dos años para volver a presentar el examen práctico.

Por otra parte la prueba teórica se realizara de manera oral, frente a un jurado

de 5 personas, conformadas de la siguiente manera:

Dos representantes designados por la Consejería Jurídica del Distrito

Federal

Tres Registradores Públicos designados por el Colegio de Registradores

Públicos del Distrito Federal

En esta prueba práctica se realizara mediante preguntas relacionadas con el

examen práctico, este jurado realizara las preguntas de manera ordenadamente

mediante el turno de réplicas, las cuales empezaran por los representantes de la

Consejería Jurídica empezando por estricto orden alfabético, para posteriormente

proseguir con los Registradores Públicos los cuales iniciaran con el Registrador

que tenga mayor antigüedad en el ejercicio de la profesión.

Cada uno de estos miembros del jurado podrá hacer cuantas preguntas le

resulten necesarias a fin de asegurarse de la preparación y criterio que tienen los

postulantes a Registrador así como de los fundamentos aplicables utilizados para

la calificación del instrumento susceptible de inscripción o en su caso negación de

la misma. Es de especial importancia que estos instrumentos deben de cumplir

con todos y cada uno de los requisitos que establece todo el ordenamiento jurídico

mexicano tanto en materia local como federal.

- 141 -

Una vez concluidas todas las réplicas por parte de los miembros del jurado, los

mismos saldrán y se reunirán para intercambiar impresiones y emitir una

calificación de manera unánime para el caso del examen tanto práctico como

teórico. Asimismo una vez decidido la calificación, el jurado volverá a la sala

donde se encuentre el postulante para emitir la calificación así como algunos

comentarios acerca de su prueba.

El Registrador Publico con mayor antigüedad en el ejercicio de la profesión

será el encargado de emitir la calificación del sustentante.

Esta calificación tendrá que ser mayor a 7.1 a fin de obtener el grado de

aspirante. Es de advertir que varios sustentantes pueden obtener el grado de

aspirantes en un mismo examen, sin embargo cosa distinta es en el examen de

oposición.

En el caso del examen de oposición se tendrá que cumplir con los mismos

requisitos para presentar el examen de aspirante, con la única salvedad que

adicional a estos requisitos deberá presentar la acreditación de aspirante emitida

por el Colegio de Registradores Públicos del Distrito Federal.

La única característica que tiene diferente es que únicamente la persona que

resulte con mayor calificación de entre los sustentaste del examen de oposición y

siempre y cuando sea mayor a 7.5 de calificación otorgada por el jurado

encargado del examen. Asimismo una vez otorgada esta calificación.

Al triunfador de la oposición tendrá que realizar una protesta en un plazo

máximo de treinta días naturales siguientes contados a partir del día siguiente del

veredicto del jurado.

- 142 -

El Jefe de Gobierno del Distrito Federal expedirá la patente para ejercer la

profesión de Registrador Publico en el Distrito Federal y le tomara la protesta del

fiel y legal desempeño de las funciones de Registrador. Esta patente entregada al

nuevo Registrador se tendrá que inscribir en la Dirección General Jurídica y de

Estudios Legislativos del Gobierno del Distrito Federal, en el Archivo General de

Notarias así como en el Colegio de Registradores Públicos del Distrito Federal y

en el Colegio de Notarios del Distrito Federal.

Cabe destacar que una patente es aquel documento expedido por el Estado

por el cual el Estado autoriza al particular a ejercer su función64, así que una vez

obtenido esta, el Registrador Publico tendrá que proveerse de un sello que será

entregado por la Dirección General Jurídica y de Estudios Legislativos del

Gobierno del Distrito Federal previo pago de derechos correspondiente que será el

mismo que asentara en las inscripciones que realice en el sistema electrónico

creado para estos medios y en el instrumento presentado para su inscripción.

Asimismo la Dirección General Jurídica y de Estudios Legislativos del Gobierno

del Distrito Federal establecerá la delegación en donde el Registrador Publico

establecerá su oficina a la cual le corresponderá un numero para su control y

organización dentro del Distrito Federal y este mismo número será único e

intransferible a otro Registrador Publico y tendrá que permanecer en la delegación

que la Dirección General Jurídica y de Estudios Legislativos del Gobierno del

Distrito Federal establezca sin posibilidades de poder cambiar la ubicación de esta

oficina.

De igual manera el Registrador una vez obtenido su patente y antes de ejercer

sus funciones tendrá que contar con fianza equivalente a cien mil veces el salario

mínimo mensual vigente en el Distrito Federal a la fecha del otorgamiento de la

fianza. Este monto de la fianza se deberá actualizar dentro del primer bimestre de

64 Ríos Hellig, Jorge, op cit., p. 105.

- 143 -

cada año y en caso de no hacerlo el Registrador será sancionado con una multa

de doscientos mil veces el salario mínimo o pérdida de la patente.

El nuevo Registrador Publico cobrara mediante un Arancel que se publicara

anualmente en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en la primera semana del mes

de marzo de cada año, mismo que será autorizado por la Dirección General

Jurídica y de Estudios Legislativos del Gobierno del Distrito Federal y por el

Colegio de Registradores Públicos del Distrito Federal.

Hablando del Colegio de Registradores Públicos del Distrito Federal, tengo que

señalar que el mismo será aquella Asociación Civil el cual será el medio necesario

para el cumplimiento de la garantía institucional del Registrador Publico, esta

asociación tendrá personalidad jurídica y patrimonio propio, que ejercerá para el

Registrador y para las autoridades correspondientes, las facultades de

representación, organización, gestión, intervención, verificación y opiniones.

Esta colegiación de los Registradores Públicos de manera obligatoria tiene su

razón de ser en el conservar la institución del nuevo Registrador Publico y

coadyuvar con el Estado y sus funciones, así se asegura un control gremial y

administrativo. Cabe destacar que con esta colegiación obligatoria lo que se busca

es ostentar un prestigio, una confianza y la credibilidad que se debe de recuperar

en la institución del Registro Público y en el Registrador como tal, así como

también asegurar que se ejerza facultades disciplinarias y de vigilancia que el

Estado tiene frente a dicho servicio público.

El colegio estará presidido por un grupo de ellos de los más preparados y

especialistas en la materia elegidos por votación y que formaran un decanato que

se encargara de preparar y ejecutar programas de preparación y actualización

para todo el personal del Registro Público de la Propiedad, para lo cual podrá

contar con la participación de expertos en cada una de las funciones o actividades

que en el propio registro se desarrollan.

- 144 -

Dentro de sus facultades se encontrarían la de establecer un sistema de

sanciones para los trabajadores que no cumplan satisfactoriamente con sus

obligaciones de preparación y continua actualización.

La preparación de los temarios y organización de los cursos impartidos a los

registradores con la finalidad de mantener la actualización en el personal del

registro.

Además habrá un órgano consultivo que podrá servir como asesor de la

dirección del Registro Público de la Propiedad para los asuntos que por su

importancia y por la necesidad de conocimientos especializados lo hagan

necesario, este órgano estará formado por dos de los miembros del decanato y un

representante del Gobierno del Distrito Federal.

Este Colegio además se encargara de establecer los lineamientos por los

cuales se regirán los sistemas de asensos en el escalafón del Registro Público de

la Propiedad, siempre atendiendo a los principios de igualdad de circunstancias y

sobre todo a los méritos de cada trabajador en el desempeño de su encargo.

Dejando de lado uno de los criterios más antiguos en estos sistemas de escalafón

y me refiero al tiempo. Si bien es cierto que la experiencia que proporciona el

tiempo en el desarrollo de una actividad es importante, lo cierto es que lo más

importante es el conocimiento que se pueda tener sobre una materia lo cual es el

único factor a mi juicio que puede propiciar una evolución en el que hacer

intelectual del país.

Es por esto que para lograr una mejoría en la prestación de un servicio público

con gente lo mejor preparada en lo teórico y en lo práctico, se deberá establecer

un sistema de asensos en los que se dé una evaluación integral respecto del

desempeño en el trabajo, de los conocimientos teóricos así como en los técnicos,

el tiempo deberá ser tomado en cuenta pero este no deberá ser el único factor

- 145 -

para poder ascender, así como el ámbito personal de quien aspira a un puesto

superior jerárquicamente observando cualidades como probidad y honradez.

Aterrizando un poco la idea una vez que hemos planteado los aspectos de los

cuales se deberá hacer cargo este Colegio, podemos establecer

esquemáticamente la integración del mismo.

El órgano consultivo formado por los ex directores del Registro Público de la

Propiedad que quisiesen participar, además un representante del Gobierno del

Distrito Federal y tres registradores de carrera reconocida. Además del último

Director del Registro Público de la Propiedad Concesionado.

Los registradores que todos deberán ser miembros del colegio serán divididos

en comisiones con funciones específicas las cuales serán coordinadas por el

decanato.

Una comisión encargada de preparar e impartir los cursos referentes a los

aspirantes a Registradores Públicos que deban tener conocimientos jurídicos para

poder presentar los exámenes correspondientes.

Una comisión encargada de la promoción del Colegio así como de la parte

cultural del mismo y su promoción y participación en actividades relacionadas con

el propio registro. Una comisión encargada de la continua actualización del

Colegio así como del estatuto del régimen jurídico y la propuesta de las reformas

que pudieran resultar necesarias para la mejor prestación del servicio y para la

satisfacción de los intereses colectivos.

- 146 -

V.4 UN REGISTRO PUBLICO NUEVO

En esta materia existen registradores de mucha experiencia y conocimientos que

pueden asesorar en la creación de estos exámenes y en la impartición de cursos

necesarios a fin de poder presentar los exámenes de aspirante y proposición que

tenga que realizar.

Además el Gobierno del Distrito Federal puede buscar la asesoría en esta

materia de los expertos, estudiosos del derecho, pertenecientes a las

Universidades de excelencia académica, a los Colegios profesionales, Barra de

abogados, Colegio de Abogados, y sobre todo por parte del Colegio de Notarios,

quienes a mi juicio, son los expertos en la materia tanto registral como en la

materia contractual. Estos asesores podrían colaborar en la elaboración de un

primer examen para seleccionar al personal capacitado para la prestación de este

servicio.

Lógicamente el personal que en la actualidad labora en el Registro Público

deberá tener la preferencia en la presentación del examen lo cual no quiere decir

que el empleo sea para ellos y es aquí donde surge uno de las más grandes

deficiencias de nuestro sistema jurídico. Lo que son las plazas de trabajo o los

llamados trabajadores de base, lo cual me parece representa un obstáculo para la

evolución y el continuo perfeccionamiento en la prestación de los servicios.

La plaza según se define en la Ley del Servicio Público de Carrera es la

posición individual de trabajo que no puede ser ocupada por más de un servidor

público de carrera a la vez que tiene una adscripción determinada y que está

respaldada presupuestalmente.

¿Qué quiere decir esto? Pues que, quien cuente con una plaza tiene

asegurado un trabajo de por vida o mientras el Estado no decida desaparecer o

quitar esas plazas. Esa seguridad incluso trasciende, pues como lo menciona la

propia definición estas plazas forman parte del presupuesto anual de la

- 147 -

Administración Pública y con esto lo único que se logra, a mi juicio, es brindar una

seguridad que resulta contraproducente pues al tener el puesto seguro de los

trabajadores con plaza ya no tienen la necesidad de preocuparse por la

actualización o el estudio o por su mal desempeño, pues de cualquier manera su

empleo se encuentra seguro.

Por todo esto lo primero que creo, es que este concepto de las plazas

laborales debe desaparecer para pasarlo a una profesión sujeta a honorarios

establecidos por el gobierno y el cual seguirá recibiendo los mismos ingresos por

conceptos de derechos del Registro Público y ahora ahorrando en los sueldos de

las miles de personas que tienen que estar bajo el erario público y únicamente

ocupando estos recursos para el mantenimiento del sistema informático registral y

el mantenimiento de una base de datos electrónica que permita la fácil consulta de

estos archivos así como la rápida obtención de los documentos respectivos sin

necesidad de realizarlos físicamente.

En el nuevo registro, se debe establecer una preferencia por los

trabajadores actuales del Registro Público para la aplicación de los exámenes de

aspirante y de oposición, y los que tengan resultados satisfactorios sean los

nuevos encargados del servicio registral, algo parecido con lo que pasa en los

exámenes en el Notariado del Distrito Federal, en donde se realiza un primer

examen llamado “Examen de Aspirante” y los que tengan una calificación

aprobatoria tendrán derecho a realizar el segundo examen llamado “Examen de

Oposición”, en el cual el que resulte con la mayor calificación por arriba de 7.0

será aquel que resulte ganador de la notaria concursada65.

65 Artículo 48.- Para la carrera notarial se dispondrán medios para hacer accesible la preparación básica para el examen de aspirante al Notariado a profesionales del Derecho, como condición pública de una mejor competencia profesional para el examen de oposición, de la mejora del nivel jurídico y de la calidad personal y social del servicio notarial, en términos de colaboración entre las autoridades y el colegio, respecto a interesados y a la sociedad en general.

- 148 -

Sin embargo aquellos que no resulten aptos no podrán ser incorporados al

nuevo Sistema Registral y no tendrán acceso a presentar los exámenes

correspondientes, por lo que se necesitara buscarles un nuevo trabajo

gubernamental o proceder a su liquidación, lo cual se deberá atender en cada

caso concreto. Pareciera al principio una solución bastante radical, pero considero

que no se puede seguir arrastrando el problema de trabajadores poco aptos, que

perjudiquen la prestación de un servicio público y en todo caso me parece menos

equitativo o justo el hecho de supeditar el interés general, es decir, el de todos los

usuarios del Registro Público a los del pequeño grupo de trabajadores poco

eficientes.

V.5 ORGANIZACIÓN DEL NUEVO REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Una vez expuestos algunos de los puntos más relevantes, que a mi juicio

pueden ayudar a lograr una mejoría en el Registro Público de la Propiedad

debemos establecer la organización que deberá tener esta nueva institución.

Una parte que puede ser objeto de críticas de este trabajo es tal vez lo

referente a la fe pública registral planteando el cuestionamiento de si el

otorgamiento de la fe pública por medio de una descentralización por colaboración

¿no representa un retroceso en el desarrollo de nuestro sistema jurídico? Durante

el desarrollo de este trabajo he recibido cuestionamientos acerca de este punto,

haciendo una referencia histórica a la época en la que surgieron los oficios de

hipotecas, los cuales con el descubrimiento del nuevo mundo y la existencia de las

colonias surgieron como un medio del Estado para allegarse de recursos

establecidos en las colonias como oficios vendibles. Por medio de esta referencia

histórica se pretende equiparar el otorgamiento de una descentralización por

colaboración a la persona que acredite los medios técnicos y económicos

suficientes con la finalidad de descargar un poco del trabajo y la administración

- 149 -

pública sin ver afectadas e incluso pudiendo verse beneficiada económicamente

dicha administración con esta descentralización por colaboración.

Además de considerar que la fe pública pertenece al Estado no se puede

dar así de sencillo a un particular por medio de la descentralización por

colaboración.

Respecto de estos cuestionamientos me parece que no son del todo

acertados, mucho menos la referencia citada, pues no se trata de la venta de un

oficio que constituya privilegios desmedidos para un particular cambio de una

contraprestación.

Sino que como ya se ha quedado demostrado no es más que la utilización

de los medios previstos por la ley con la finalidad de hacer más eficiente la

prestación de un servicio. En vista del interés colectivo y sobre todo sujeto a un

régimen de control y vigilancia.

Respecto de la cuestión de la fe pública me parece que podemos ahondar

un poco más. Recordando lo que es la fe pública.

El vocablo fe es un sinónimo de certeza o seguridad, es decir, el hecho de

creer en algo que no nos consta o que no hemos percibido por alguno de los

sentidos.

Si analizamos la fe desde el punto de vista jurídico, la fe pública consiste en

aquella obligación que impone el Estado de dar por ciertas determinadas cosas o

públicos que son realizados por fedatarios o autoridades.

El fundamento de la fe pública, en un sentido jurídico, se encuentra en la

necesidad de certidumbre que deben tener los actos de los particulares, a fin de

- 150 -

que el Estado pueda proteger los derechos dimanentes de estos, garantizándolos

contra cualquier violación.

Tomando en consideración todo esto podemos establecer las siguientes

acepciones que van de la mano con la fe pública:

Presunción legal de verdad.

Imperativo jurídico impuesto por el Estado, vigente mientras no se pruebe

su falsedad.

Creer en la realidad de las apariencias.

Imperativo jurídico que impone el Estado a un pasivo contingente universal

para considerar cierta y verdadera la celebración de un acto o el acaecer de

un evento que no percibe este contingente por sus sentidos.

Si tomamos como base para continuar con nuestra exposición de fe pública

esta última definición podremos analizar cada uno de sus elementos.

Es un imperativo jurídico debido a que resulta forzoso tener por cierto lo que se

contiene en cualquier instrumento emanado del Estado a través de un fedatario o

una autoridad.

Al hablar de un pasivo contingente, se refiere al efecto erga omnes de esta fe

pública.

Impone la obligación de considerar como cierto, todo aquello que haya sido

elaborado por autoridad o fedatario en el ejercicio de sus funciones.

A lo que se refiere la definición de fe pública con aquello que no percibimos por

los sentidos; es a que el Estado está obligado a ordenar los mecanismos por los

que se pueda creer algo que no se ha captado o percibido personalmente.

- 151 -

Una vez que ha quedado claro lo que es la fe pública como aquella presunción

legal de verdad, podemos ver en qué consiste la fe pública registral.

Recordemos que este tipo de fe pública, hablando de la registral, se deposita

en os directores de los registros, ya que la esencia del registro es dar publicidad a

los actos, sus certificaciones tienen fe pública. Así el registrador no tiene fe pública

ni le puede ser delegada en materia de propiedad.

La fe pública en principio pertenece al Estado, el fundamento de esto lo

encontramos en el artículo 121 de la Constitución el cual es del tenor literal

siguiente:

“…Artículo 121. En cada Estado de la Federación se dará

entera fe y crédito de los actos públicos, registros y

procedimientos judiciales de todos los otros. El Congreso de

la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la manera

de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el

efecto de ellos, sujetándose a las bases siguientes:

I. Las leyes de un Estado sólo tendrán efecto en su propio

territorio, y, por consiguiente, no podrán ser obligatorias fuera

de él.

II. Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del

lugar de su ubicación.

III. Las sentencias pronunciadas por los tribunales de un

Estado sobre derechos reales o bienes inmuebles ubicados

en otro Estado, sólo tendrán fuerza ejecutoria en éste,

cuando así lo dispongan sus propias leyes.

Las sentencias sobre derechos personales sólo serán

ejecutadas en otro Estado, cuando la persona condenada se

haya sometido expresamente o por razón de domicilio, a la

- 152 -

justicia que las pronunció, y siempre que haya sido citada

personalmente para ocurrir al juicio.

IV. Los actos del estado civil ajustados a las leyes de un

Estado, tendrán validez en los otros.

V. Los títulos profesionales expedidos por las autoridades de

un Estado, con sujeción a sus leyes, serán respetados en los

otros...”

Encontrando además el fundamento en materia local dentro de los artículos

122 apartado C Base Primera, inciso h) y en el 124 de la misma Constitución de la

República.

Esta fe pública es delegada por el Estado a determinadas personas con el

fin de cumplir el objetivo de esta fe pública, es decir, que puede ser utilizada en

beneficio de la seguridad jurídica hacia los actos realizados por los particulares.

Tomaremos en cuenta para este aspecto de la fe pública que uno de los

principales objetivos de descentralizarla por colaboración el Registro Público de la

Propiedad es el hecho de quitar esta carga a la administración pública con la

finalidad de que sea un particular quien ponga los recursos necesarios tanto

económica como técnicamente y que en realidad esto es lo que se descentraliza,

la organización administrativa del registro a través de una nueva forma de

prestación del servicio como lo es la concesión. Pero recordemos que aun en los

servicios descentralizados por colaboración, como el notariado, es el Estado quien

sigue ejerciendo el control y la dirección de los mismos.

Así la fe pública en términos de la Ley Registral, se encuentra depositada

en el Director del Registro Público y es esta la que sufrirá el mayor cambio, siendo

el Registrador Público el depositario de la fe pública la cual, como ya definimos

algunas líneas arriba, se limita a dar esa presunción de verdad a las

- 153 -

certificaciones emitidas por el propio Registro. Cuestión que se ha visto

confundida.

Muchas veces y en determinados actos en los que se les da a los

registradores funciones federativas en actividades diferentes a las que por la

naturaleza de su función les corresponden, como en los casos de ratificación de

contratos privados, cuestión que a mi juicio excede lo que es la fe pública registral,

por ser esta actividad que no pertenece al registro ni a los registradores. Esta

cuestión deberá ser objeto de reformas en la ley. Mismas que tratare más adelante

en este mismo trabajo.

Una vez que ha quedado clara esta parte de la fe publica ahora si podemos

pasar a la organización del Registro Público de la Propiedad descentralizado.

Este registro contara con solo una persona encargada y responsable que

será el Registrador Publico, mismo que establecerá una oficina dentro de alguna

delegación que el Gobierno del Distrito Federal determine, por encima de ellos

habrá un órgano colegiado, es decir, un Colegio de Registradores Público del

Distrito Federal. De igual manera se integrara una Dirección especial dentro de la

Consejería Jurídica del Distrito Federal que servirá como órgano de supervisión el

cual deberá ser integrado por representantes del gobierno del Distrito Federal, al

menos uno nombrado por el Jefe de Gobierno, uno por parte de la Consejería

Jurídica, así como con representantes de los sectores relacionados con el sistema

registral por razón de su actividad como los son el Instituto del Fondo Nacional de

los Trabajadores, un representante del sector privado al que pertenecen las

instituciones encargadas de dar créditos como lo son las instituciones de crédito,

un representante de las empresas dedicadas al ramo de la construcción así como

un representante del Colegio de Notarios quienes son los fedatarios encargados

de dar forma a los actos relacionados con inmuebles. Este órgano se encargara

además de las labores de supervisión, como una especie de contralor interno, de

la resolución de los procedimientos de inconformidad con la prestación del servicio

- 154 -

del Registro Público, sus funciones deberán ser establecidas dentro de la propia

Ley Registral, así como por su regulación interna.

Por otra parte se tendrá una oficina llamada Archivo Único Registral donde

se encontraran resguardados los archivos digitales que todos los Registradores

entreguen a la autoridad competente cada quince años, estas entregas las

realizaran los registradores con estricto apego a la ley y en los formatos que en su

momento las leyes establezcan a fin de que estos registradores entreguen a las

autoridades los archivos correspondientes a la institución registral y en donde el

Gobierno del Distrito Federal establecerá las medidas necesarias para su guarda y

custodia a fin de asegurar su adecuada protección y reproducción de los

documentos necesarios por parte de los particulares.

Por otro lado se puede prever la existencia de un área de acervos, un área

de biblioteca, ares de inmuebles, áreas de planes y programas, áreas de oficialía

de partes, un departamento jurídico, así como un departamento administrativo;

cada una de las áreas deberá estará perfectamente limitada tanto en la oficina del

Registrador Publico como en el Archivo Único Registral del Distrito Federal a fin de

continuar con la misma organización que guardan tanto de manera individual

como de manera conjunta con el Gobierno del Distrito Federal.

V.6 REFORMAS LEGALES NECESARIAS

Como mencione al principio de este capítulo y a lo largo de esta exposición

el problema no está dentro de la legislación aunque como parte de la solución

propuesta si se requerirían modificaciones al texto legal, las cuales me parecen

serian significativas.

La legislación que tendría que modificarse, en mayor medida sería la Ley

Registral para el Distrito Federal en la cual se debe establecer el carácter de

servicio público descentralizado, los requisitos para ser Registrador Publico, la

forma en la que se desarrollaran los exámenes, los requisitos previos para ejercer

- 155 -

la profesión de Registrador así como la forma y modo en que se deberá ejercer

esta función, se deberán además regular lo referente a la previsión del Colegio de

registradores y a la creación del Archivo Único Registral así como sus atribuciones

y organización.

Respecto de otras reformas que me parecen son necesarias, referentes a

este tema, se encuentran aquellas dedicadas a delimitar las funciones de los

registradores estableciendo claramente sus facultades. Al respecto, como

comentaba, uno de los errores a mi juicio cometidos por el legislador es el mal

entender el concepto de fe pública, considerando que la fe pública registral es

igual a la judicial o notarial. Lo cual, como expuse en su momento, es un error

pues el Registro tiene limitada su fe pública a los documentos que el propio

Registro expide.

Por lo que me parece un exceso a esas facultades el hecho de poder

ratificar contratos ante un registrador imponiéndole a este la facultad y la

obligación de imponerse de la voluntad de las partes, así como cerciorarse de su

capacidad.

Afortunadamente los casos en los que esto sucede son pocos y deben estar

definidos por la ley, aun así considero que esto debía modificarse, dentro de los

artículos en cuestión me refiero al Código Civil para el Distrito Federal en sus

artículos 2321, 3005, 3016 y 3021 en los cuales se hace referencia a esta facultad

para ratificar los contratos ante registradores, lo cual me parece debe desaparecer

pues únicamente se deberían realizar estos contratos en escritura pública,

debidamente tirada ante la fe de un Notario Publica.

Con este punto de lo que se debe reformar en la legislación, doy por

concluida la exposición de esta investigación la cual, como mencione, tiene el

único objetivo de contribuir al mejoramiento de nuestro sistema jurídico y en busca

de un mejor servicio y funcionamiento de nuestras instituciones.

- 156 -

CONCLUSIONES

1. El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal es uno de los

servicios públicos más importantes a cargo del Estado, sobre todo por la

relación con los bienes inmuebles, los cuales constituyen una importante

fuente de riqueza para un país.

2. Los servicios públicos están a cargo del Estado pero esto no implica la

prestación del mismo directamente por la Administración Pública.

3. El servicio público debe ejercerse siempre en función de la satisfacción de

intereses colectivos, esto implica un servicio público prestado de manera

eficaz y eficiente.

4. Ante la carencia de recursos por parte del Estado para lograr los fines del

servicio público y la satisfacción de los intereses colectivos, la concesión es

una buena opción de solución sin embargo vemos claramente por otras

instituciones lo mejor sería establecer la descentralización por colaboración.

5. Es clara la importancia de un servicio público registral eficiente, dados los

fines que persigue dentro de ellos el de la seguridad jurídica en el tráfico de

bienes.

6. Dada la multiplicidad de actividades que el Estado debe realizar y a la

carencia de los medios de este, para realizar todas, considero que una

buena solución para alcanzar la eficiencia en la prestación del servicio

público registral es el otorgamiento del mismo a los particulares por medio

de una descentralización por colaboración.

- 157 -

7. En la descentralización por colaboración es el particular el encargado de

proporcionar los medios e implementar lo necesario para que el servicio

público sea prestado de manera eficiente.

8. Al otorgar la descentralización por colaboración el Estado se quita de

encima la carga que representa la institución registral pero aun en la

descentralización por colaboración al Estado le corresponde la vigilancia y

dirección del servicio registral.

9. El Estado deja de erogar con la finalidad de mantener el funcionamiento del

Registro Público y sobre todo no pierde una importante fuente de ingresos

pues el Registrador está obligado al pago de impuestos por las ganancias

que le represente la prestación del servicio. Al respecto, en el inicio se

puede otorgar por parte del Estado beneficios fiscales con la finalidad de no

causar perjuicio al Registrador, pero aun con el beneficio, el Estado puede

seguir recibiendo alguna cantidad por concepto de impuestos ya que estos

beneficios están sujetos a una temporalidad, a diferencia del fallido Instituto

del Registro Público de la Propiedad en el cual el Estado dejaría de recibir

cualquier tipo de ingreso.

10. Mediante la descentralización por colaboración el Estado se ve beneficiado

en la descarga de trabajo que esto representa, se quita también la carga

presupuestal que el servicio representa y sigue percibiendo ingresos por

concepto de impuestos por parte del Registrador pero también por

derechos erogados para el Estado.

11. La colectividad se ve beneficiada con un servicio prestado de manera más

eficiente.

- 158 -

12. La Simplificación de procedimientos y agilización de trámites, lo que traerá

como resultado la reducción considerable de los tiempos y costos de

operación para los usuarios.

13. En el caso en el que el Registrador realice actos indebidos e inclusive

ilícitos, el Estado cuenta con la facultad de retirar la patente en cualquier

momento en aras del interés colectivo.

14. Con la descentralización por colaboración se obtienen beneficios múltiples

para el Estado, el Registrador y la colectividad usuario del servicio.

15. Una de las más grandes ventajas de la descentralización por colaboración

es, que en el caso de no ser bien llevada por el concesionario, el Estado y

el Colegio de Registradores Públicos del Distrito Federal cuentan con la

facultad de retirar la patente y otorgar a alguien más la patente, previo

acreditamiento de los exámenes, además de que durante ejercicio del

cargo de Registrador, el Estado lo puede dirigir y vigilar por diversos

medios.

16. La descentralización por colaboración de un servicio pareciera dar paso a la

creación de un monopolio en algunos casos lo cual no es tan factible en el

caso del Registro Público.

17. La descentralización por colaboración del Registro Público no representa un

monopolio dado que la descentralización por colaboración, como ya vimos,

es una forma de organización aceptada por la ley y regulada por ella

misma, es decir, permitida por la ley como forma de organización de la

Administración Pública, por lo que es una primera diferencia relevante, la

descentralización por colaboración es una figura permitida en todos los

casos con el fin de mejorar la prestación de un servicio público, en vista de

- 159 -

la mejor satisfacción del interés general, mientras que el monopolio es todo

lo contrario, una figura que va directamente en perjuicio de la colectividad.

18. Dada la prestación de un servicio público no se puede dar la práctica

monopólica, de obtener ganancias desmedidas ya que en la

implementación de los servicios las contraprestaciones percibías por ellos

no se deja al arbitrio del particular sino que se da a través de una tarifa.

Que es una tabla o catálogo de los precios, derechos o impuestos que se

deben pagar por alguna cosa o trabajo.

19. La descentralización por colaboración del servicio es un paso importante en

la mejoría del mismo pero no será suficiente, se requiere además de la

profesionalización de su personal.

20. La constante preparación del personal del servicio es muy importante para

mejorar su prestación y brindar mayor seguridad, como una consecuencia

de esta continua preparación se da la colegiación obligatoria de los

registradores, siendo esto además un medio idóneo para que el Estado siga

al frente del servicio coordinando el funcionamiento del colegio y otorgando

la fe pública al personal capacitado, continuando el propio Estado con la

titularidad de la fe pública pero ahora depositándola en los Registradores,

mismos que accedieron al cargo por un proceso de conocimientos tanto

prácticos como teóricos.

21. Con la descentralización por colaboración del registro y la

profesionalización o colegiación de los registradores se puede alcanzar la

tan anhelada eficiencia y eficacia del servicio con la consecuente ventaja

para la colectividad estando más cerca de alcanzar una verdadera

seguridad jurídica.

- 160 -

22. Se lograría una mayor seguridad para el patrimonio inmobiliario de los

mexicanos, para el régimen jurídico de las personas morales, civiles y

mercantiles y para el comercio, nacional e internacional.

23. Se podrían reducir los conflictos jurídicos que a su vez impacten en la

disminución de costos que por impartición de justicia y solución de

conflictos por la transmisión patrimonial.

24. Se podría ofrecer al usuario, el realizar consultas a través de medios

electrónicos en cualquier parte del país, ya que las bases generales

normativas para el registro permite una homologación, que le darían al

usuario la confianza de que el trámite registral se aplica de manera

uniforme.

25. Se facilitaría la acción de las autoridades fiscales y de procuración de

justicia cuando procedan a realizar investigaciones de evasión de

impuestos y/o lavado de dinero así como de enriquecimiento inexplicable

- 161 -

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LEGISLACION

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

Ley Registral para el Distrito Federal

Código Civil para el Distrito Federal

Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal

Ley del Notariado para el Distrito Federal

Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal

Estatuto de Gobierno del Distrito Federal

Ley del Régimen Patrimonial y del Servicio Público

Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California (1870

abrogado)

Código Civil del Distrito Federal y Territorios de Tepic y Baja California

(1884 abrogado)

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Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal

(abrogado)

Código Civil Federal

Código de Comercio

Código Fiscal para el Distrito Federal

Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal

Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal

Ley Federal de Correduría Pública

Reglamento de la Ley Federal de Correduría Publica

Ley General de Asentamientos Humanos

Ley General de Bienes Nacionales

Reglamento de Construcciones del Distrito Federal