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UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL MACHALA 2016 ORTEGA CARDENAS VIVIANA MERCEDES ANÁLISIS FINANCIERO PARA DETERMINAR LA FACTIBILIDAD DE EJECUCION Y RENTABILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE MACHALA.
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UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL
CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL
MACHALA2016
ORTEGA CARDENAS VIVIANA MERCEDES
ANÁLISIS FINANCIERO PARA DETERMINAR LA FACTIBILIDAD DEEJECUCION Y RENTABILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN
LA CIUDAD DE MACHALA.
UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL
CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL
MACHALA2016
ORTEGA CARDENAS VIVIANA MERCEDES
ANÁLISIS FINANCIERO PARA DETERMINAR LA FACTIBILIDADDE EJECUCION Y RENTABILIDAD DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE MACHALA.
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TRABAJO DE TITULACION DE Egdo Jose Ricardo Monserrate Ortega(DIRECTOR ING. FRANCISCO VERA DOMINGUEZ).docx (D16404245) http://www.elmayorportaldegerencia.com/Documentos/Organizacion/[PD]%20Documentos%20-%20Organizacion.pdf
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5
U R K N DU
I
DEDICATORIA
El presente trabajo técnico lo dedico a mis queridos padres Carlos Alberto Ortega
Santos y Laura de los Ángeles Cárdenas Ramírez quienes me incentivan y e motivan a
seguir a delante, a mis queridos hermanos Ing. Danilo Ortega, Licdo. Boris Ortega, Karla
Ortega quienes se han hecho infinitamente acreedores de mi respeto y consideración,
a mi querida hija Sofía Molina que es la razón que me emotiva a buscar diariamente
nuevos objetivos, para ti serán todos mis logros alcanzados.
II
AGRADECIMIENTO
En el presente trabajo de investigación, expreso mis más sinceros agradecimientos al
personal administrativo de la unidad académica de Ingeniería Civil, de la Universidad
Técnica de Machala, a los docentes quienes con sus enseñanzas nos han heredado los
conocimientos básicos y necesarios para ser parte del desarrollo de nuestra sociedad
en el campo de la educación.
III
ÍNDICE DE CONTENIDO
PORTADA……………………………………………………………………………….……….
CUBIERTA……………………………………………………………….………….…..………
CONTRAPORTADA…………………………………………………………………………….
DEDICATORIA ........................................................................................................................... I
AGRADECIMIENTO ................................................................................................................. II
ÍNDICE DE CONTENIDO ........................................................................................................ III
ÍNDICE DE TABLAS ............................................................................................................... IV
RESUMEN ................................................................................................................................ V
ABSTRACT ............................................................................................................................... V
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................... VI
1.1 OBJETIVOS......................................................................................................................... 8
1.1.1 Objetivo General ................................................................................................ 8
1.1.2 Objetivo Especifico ............................................................................................ 8
2. DESARROLLO ...................................................................................................................... 8
2.1 Problema ................................................................................................................ 8
2.2 Calculo del área disponible utilizable luego de cumplir las Normativas
Municipales para urbanizaciones ............................................................................ 8
2.3 Análisis del costo al que deberán venderse los terrenos y viviendas para
obtener una rentabilidad razonable y de acuerdo al mercado local. ................ 10
2.4 Verificar con 4 indicadores económicos la factibilidad de ejecución y
rentabilidad del proyecto de inversión................................................................... 10
2.4.1 RENTABILIDAD CONTABLE............................................................................... 11
2.4.2 PERIODO DE RECUPERACIÓN ........................................................................ 11
2.4.3 RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIÓN........................................................... 11
2.4.4 VALOR PRESENTE NETO .................................................................................. 11
2.4.5 TASA INTERNA DE RETORNO.......................................................................... 11
2.4.6 PUNTO DE EQUILIBRIO...................................................................................... 12
2.4 ORGANIGRAMA PARA LA EJECUCIÓN DE LA INVERSIÓN ......................... 13
3. CONCLUSIONES ................................................................................................... 15
Anexos ...................................................................................................................................... 18
REFERENCIAS ....................................................................................................................... 16
Resulted Del urkund................................................................................................................ 17
IV
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1: Área Disponible Utilizable según lo establece la Ordenanza de
Fraccionamiento y Urbanización ......................................................................................... 9
Tabla 2: CÁLCULO DEL AREA DISPONIBLE UTILIZABLE ............................................ 9
Tabla 3: Punto de equilibrio ................................................................................................ 12
Tabla 4: Datos para realizar la gráfica del punto de equilibrio .................................. 13
INDICE DE GRAFICO
Grafico 1: cálculo de los Indicadores Económicos ...................................................... 10
Grafico 2: Punto de equilibrio ............................................................................................ 13
Grafico 3 Organigrama para la ejecución de la inversión ........................................... 14
INDICE DE ANEXOS
Anexo A: Costos totales por urbanización ..................................................................... 19
Anexo B: Costo total por construcción de viviendas .................................................. 19
Anexo C: Rentabilidad antes del Impuesto a la Renta ................................................. 19
Anexo D: Costos total por muebles y equipos de oficina ........................................... 19
Anexo E: Reparación y Mantenimiento............................................................................ 20
Anexo F: Suministros Mensuales ..................................................................................... 20
Anexo G: Gastos generales ................................................................................................ 20
Anexo H: Diferenciaciones ................................................................................................. 20
Anexo I: Rol de pago ............................................................................................................ 21
Anexo J: Ventas..................................................................................................................... 22
Anexo K: Costos de producción ....................................................................................... 22
Anexo L: Inversión fija ......................................................................................................... 23
Anexo M: Inversiones........................................................................................................... 23
Anexo N: Estado de Ganancias y Pérdidas .................................................................... 23
Anexo O: Gastos de financiamiento ................................................................................. 24
Anexo P: Calculo del Flujo de Caja. ................................................................................. 25
Anexo Q Cálculo de la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento............................... 28
Anexo R: Calculo de la TMAR MIXTA .............................................................................. 28
Anexo S Cálculo del Valor Presente Neto ....................................................................... 29
Anexo T Porcentaje para Obtener la TIR ......................................................................... 29
Anexo U Cálculo de la Tasa Interna de Retorno ............................................................ 30
Anexo V Rendimiento sobre la inversión ........................................................................ 31
Anexo W: Grafica del porcentaje de inflación mensual ............................................... 31
V
RESUMEN
En los últimos años habido un incremento en el desarrollo de proyectos habitacionales
en el país, por lo que es importante cubrir las diferentes necesidades de la ciudadanía
como es el buen vivir, seguridad y brindar un ambiente armónico , por lo que lo veo
importante realizar el siguiente proyecto, el cual se desea mostrar de una manera
práctica como las empresas definen el costo del producto en este caso; costo de los
lotes y de las viviendas para que sean razonables según el mercado local, para ello se
realiza un análisis financiero, que mediante el cálculo los indicadores económicos nos
permita, determine la factibilidad de ejecución y la rentabilidad de un proyecto
inmobiliario.
Palabras claves: Factibilidad, ejecución, inmobiliario.
ABSTRACT
In recent years, it has been an increase in the development of housing projects in the country, so it is important to cover the different needs of citizens as is the good life, security, and provide a harmonious environment, so I see it important to the next project, which want to show in a practical way companies define the cost of the product in this case; cost of lots and housing that are reasonable in the local market, to do a financial analysis, by calculating economic indicators allow us, determine the feasibility of implementation and profitability of a real estate project is developed.
Key words: Feasibility, execution, real estate.
VI
INTRODUCCIÓN
El censo de población que realizó el INEC en 2012 en Ecuador dio como resultado que
hay 4’649.330 viviendas y alrededor de 3’264.866 hogares conformados y del total de
edificaciones levantadas en el país, las inmobiliarias solo han logrado vender el 68% de
ellas. [1]
En los últimos años ha existido un incremento en el desarrollo de proyectos
habitacionales en el país y sus factores son diversos, entre ellos podemos mencionar la
estabilidad económica y los incentivos gubernamentales como el lanzamiento de
programas de financiamiento y reformas que facilitan el acceso a créditos que permitan
la creación y comercialización de viviendas. El área de construcción es uno de los
sectores que más ha llamado la atención del financista debido a la alta demanda de
vivienda en el país. Las reformas para acceder a préstamos tanto en la CFN
(Corporación Financiera Nacional), en el BIESS (Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social), como en la banca privada, han favorecido también a los interesados
en obtener una vivienda.
La provincia de El Oro es altamente productiva y su economía es muy versátil porque
además de ser agrícola, minera, avícola, camaronera, etc. es fronteriza, lo que permite
un constante intercambio comercial con el país del sur, Machala su capital también
conocida como la Capital Bananera del Mundo está en constante crecimiento económico
y social lo cual ha hecho que el negocio de las inmobiliarias aumente
considerablemente, proponiendo nuevos proyectos habitacionales de clase media y
clase media alta, cómoda y amigable para vivir, mejorando así las condiciones de vida
de los ciudadanos.
Hoy en día muchas empresas del sector privado desde su punto de vista ven rentable
los proyectos inmobiliarios y se dedican a invertir en la urbanización y construcción de
vivienda sin mayor asesoramiento técnico y mucho menos asesoramiento económico
en el mercado local, por lo que se ven envueltos en retrasos con el tiempo del proyecto
siendo este la variable que más afecta la rentabilidad de la inversión. Otro factor que
incide y que no se cumple es el estudio de mercado, el cual nos permite atender las
VII
necesidades del mercado local haciendo que nuestro proyecto sea sostenible a través
del tiempo. La falencia en la comercialización inmobiliaria es un gran problema porque
si yo no comercializo mi producto ¿Cómo llega mi producto al mercado? [2]
Por esto el siguiente proyecto, busca mostrar de una manera práctica como las
empresas definen el costo del producto en este caso; costo de los lotes y de las
viviendas para que sean razonables según el mercado local, para ello se realiza un
análisis financiero, que por medio de indicadores económicos determine la factibilidad
de ejecución y la rentabilidad de un proyecto inmobiliario; estos estudios son de especial
interés para el inversionista ya que contribuyen a que esta alternativa de solución, a la
deficiencia de vivienda en la ciudad de Machala le dé una idea clara en cuanto a riesgos
y mitos al momento de decidir si emprender o no en un negocio de este tipo.
8
1.1 OBJETIVOS
1.1.1 Objetivo General
Realizar un análisis financiero mediante el cálculo de los indicadores
económicos para determinar la factibilidad de ejecución y rentabilidad de un
proyecto inmobiliario en la ciudad de Machala, Provincia De El Oro.
1.1.2 Objetivo Especifico
Calcular el área disponible utilizable, luego de cumplir las normativas
municipales para urbanizaciones.
Analizar el costo al que deberán venderse los terrenos y viviendas para obtener
una rentabilidad razonable y de acuerdo al mercado local.
Verificar con 4 indicadores económicos la factibilidad de ejecución y rentabilidad
del proyecto de inversión.
Realizar un organigrama adecuado para la ejecución de esta inversión.
2. DESARROLLO
2.1 Problema
Se desea invertir en la compra de un terreno en la ciudad de Machala, de 40.000 m2
para urbanizarlo, cuyo costo de adquisición es de $2,000.000; Luego de urbanizarlo se
desea vender 45 lotes de 260 m2 c/u y construir 60 viviendas de 124 m2 c/u. El costo de
urbanizar el terreno es de $ 110 c/m2 y el costo de construcción de las viviendas es de
$530 c/m2.
2.2 Calculo del área disponible utilizable luego de cumplir las Normativas Municipales para urbanizaciones
Según lo establece la Ordenanza de Fraccionamiento y Urbanizaciones del Cantón
Machala (inscrita en el Registro Oficial Nº 39 con fecha 18 de Julio del 2013), en sus
artículos 17, 18 y 22 y a lo establecido en la Reforma del COOTAD publicada en el
registro oficial nro. 166 de fecha 21 de enero del 2014 los porcentajes de utilización del
suelo son los siguientes: [3]
9
Tabla 1: Área Disponible Utilizable según lo establece la Ordenanza de
Fraccionamiento y Urbanización
Área Útil Vendible 65% (máx.)
Áreas Verde y Equipamientos Comunales 15% (min.)
Áreas de circulación Vehicular y Peatonal Variable
FUENTE: Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Machala
Como podemos observar el porcentaje útil vendible en nuestro proyecto refleja un 68%
es decir, nos encontramos por encima del límite que dan las normas municipales que
en este caso es el 65% como máximo del área total.
Por lo que se propone reducir el área que deseamos vender, si en un principio se quería
vender 45 lotes de 260 m2 más los 60 lotes para la construcción de las viviendas que se
consideran de la misma área, ahora venderemos solo 40 lotes de 240m2 más los 60
lotes para la construcción de las viviendas, obteniendo como Área Disponible Utilizable
26000 m2 dando como resultado el 65% que dicta la norma.
Tabla 2: CÁLCULO DEL ÁREA DISPONIBLE UTILIZABLE
Área Costo
Terreno m^2 Adquisición
40.000 $ 2´000.000.00
Dimen. # lotes
#
viviendas área m2 $ / m2 Costo
Área
Parcial (m2) aprox.
13*20 40 260 $ 110.00 $ 1´144.000.00 10.400
8*15,5 60 60 124 $ 530.00 $ 3´943.200.00 7.440
Total 100 100*260
m2 26.000
Área Útil
26000/40000= 0,65 Vendible
Área Útil Vendible 65% (máx.) 0,65 m^2 26.000 m2
Áreas Verde y Equipamientos
Comunales 15% (min.) 0,15 m^2 6.000 m2
Áreas de circulación Vehicular y
Peatonal Variable 0,2 m^2 8.000 m2
40.000 m2
Elaborado por: Viviana Ortega
10
2.3 Análisis del costo al que deberán venderse los terrenos y viviendas para obtener una rentabilidad razonable y de acuerdo al mercado local.
Según nuestros estudios en el mercado local y la competencia hemos concluido dar un
porcentaje del 24.00% de utilidad por cada lote y construcción de vivienda.
Para ello se calculó el precio de toda la urbanización y se le agrega el costo del terreno
para obtener el costo de cada terreno le agregamos el margen de utilidad que deseamos
obtener con las ventas, en este caso fue del 24%, luego este valor lo dividimos para el
número de lotes que deseamos vender y de igual forma se hace para la venta de las
casas solo que a estas al momento de comercializarse les adicionamos el costo del
solar obteniendo así un costo por cada lote de 260m2 de $ 60264,00 y el costo de las
Viviendas de 124 mˆ2 de $81492,80. (Ver anexo J).
2.4 Verificar con 4 indicadores económicos la factibilidad de ejecución y
rentabilidad del proyecto de inversión.
Aquí se presenta el análisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma
esperada por los inversionistas, tomando en consideración todos los gastos e ingresos
que se generaron durante todo el tiempo de realización del proyecto desde el inicio de
la adquisición del terreno hasta la venta de la última casa y terreno.
Con este criterio, se utilizarán cinco técnicas para evaluar el proyecto. [4]
Grafico 1: Cálculo de los Indicadores Económicos
Elaborado por: Viviana Ortega
1.083.650,36$
9.131.272,16$
9.131.272,16$
9.697.265,27$
2.056.743,00
10915968
(VALOR) 355.952,43$
1- COSTOS VARIABLES 0,18
VENTAS TOTALES
(VOLUMEN) 355.952,43$
VENTAS TOTALES- COSTOS VARIABLES 1.958.314,25$
COSTOS FIJOS1.984.137,82$
COSTOS FIJOS18,18%
PUNTO DE EQUILIBRIO
UTILIDAD NETA PROMEDIO
INVERSION PROMEDIO
INVERSION INICIAL
FLUJO DE CAJA ANUAL
MARGEN BRUTO VENTAS-COSTO DE VENTAS
VENTAS
0,1187
0,942PERIODO DE RECUPERACION
RENTABILIDAD CONTABLE
18,842%
11
2.4.1 RENTABILIDAD CONTABLE
Es un método que mide el valor actualizado de los cobros generados, por cada unidad
monetaria del proyecto de inversión [5], obtuvimos una rentabilidad del 11.87%.
En nuestro análisis obtuvimos que por cada dólar invertido ganaremos ese dólar más
11centavos, es decir como invertimos de capital propio más el financiado $9´131.272,16
y vamos a ganar $0.1187 obtendremos de rentabilidad $1´083.650,36
2.4.2 PERIODO DE RECUPERACIÓN
Es el tiempo que se demora en recuperar el dinero invertido, es importante porque esto
definirá cuan rentable y riesgoso es llevar a cabo el proyecto. Cuanto más corto sea el
periodo de recuperación, menos riesgoso será el proyecto. Según nuestro análisis
obtuvimos un periodo de recuperación de 0.94 esto quiere decir que se recuperara la
inversión en menos de dos años, con exactitud en 1año y 10 meses.
2.4.3 RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIÓN
El rendimiento sobre la inversión es la medición de la cantidad ganada o perdida en una
inversión que se expresa como porcentaje de la inversión inicial. Es un método que
permite medir la rentabilidad de una inversión, es decir revela las ganancias que el
inversor recibirá por cada dólar invertido. [6]
En nuestro análisis obtuvimos que por cada dólar invertido ganaremos ese dólar más
27 centavos, es decir como invertimos de capital propio $ 4´500000 y vamos a ganar
$0.27 obtendremos de rentabilidad $1´218.702,73. (Ver Anexo P-V)
2.4.4 VALOR PRESENTE NETO
El Valor Presente Neto permite determinar si una inversión cumple con el objetivo básico
financiero, minimizar la inversión. Si el valor estimado puede ser positivo, negativo o
continuar igual. Si es positivo significará que el valor de la firma tendrá un incremento
equivalente al monto del Valor Presente Neto. Si es negativo quiere decir que la firma
reducirá su riqueza en el valor que arroje el VPN. Si el resultado del VPN es cero, la
empresa no modificará el monto de su valor. [7]
En el análisis de nuestro proyecto obtuvimos un VPN de $ 251.658,27. (Ver Anexo S)
2.4.5 TASA INTERNA DE RETORNO
La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR,
mayor rentabilidad, así, se utiliza como uno de los criterios para decidir sobre la
12
aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. Para ello, la TIR se compara con una
tasa mínima o tasa de corte, el coste de oportunidad de la inversión (si la inversión no
tiene riesgo, el coste de oportunidad utilizado para comparar la TIR será la tasa de
rentabilidad libre de riesgo). Si la tasa de rendimiento del proyecto - expresada por la
TIR- supera la tasa de corte, se acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza. [8]
Para proceder a obtener la Tasa interna de retorno, la realizaremos por medio del
método en el cual se declina el cálculo de la Tasa de Interés de Oportunidad. La tasa
interna de retorno es aquella que está ganando un interés sobre el saldo no recuperado
de la Inversión en cualquier momento de la duración del proyecto. [9]
En nuestro análisis obtuvimos una TIR de 19.70% siendo esta mayor que la TMAR (Tasa
mínima aceptable de rendimiento) que es 16.85% cumpliendo para que el proyecto sea
rentable.
El valor presente neto es aproximadamente cero al 19.70%, por lo que $109.057,45 es
la TIR. Cuando la tasa sea mayor del 19.70% realizar la inversión no es favorable, ya
que el VPN es negativo. (Ver Anexo R-U)
2.4.6 PUNTO DE EQUILIBRIO
Se denomina así al estado de equilibrio entre ingresos y egresos de una empresa, sería
el umbral donde está próximo a lograrse la rentabilidad que según nuestro estudio
nuestros ingresos igualan a los egresos en $1984.137, 82. Es el nivel de un negocio en
el cual los ingresos igualan a los egresos y que por lo tanto no arroja ni ganancia ni
pérdida, según el análisis por volumen del punto de equilibrio hemos obtenido que se
da en el 18.18% de su capacidad [10]
Tabla 3: PUNTO DE EQUILIBRIO
DESCRIPCION COSTOS FIJOS COSTOS
VARIABLES
URBANIZACION Y CONSTRUCCION $ 6´803.200,00
TERRENO $ 2´000.000,00
GASTOS DE ADMINISTRACION $ 154.453,75
DEPRECIACION $ 3.871,20
SUMINISTROS $ 5.990,40
GASTOS GENERALES $ 4.930,56
GASTOS FINANCIEROS $ 341.160,27
TOTAL $ 355.952,43 $ 8957653,75
Elaborado por: Viviana Ortega
13
Tabla 4: Datos para realizar la gráfica del punto de equilibrio
CAPACIDA
D
%
COSTOS
FIJOS
COSTOS
VARIABLES
COSTOS
TOTALES INGRESOS
0 $ 355.952,43 0 $ 355.952,43 0
100 $ 355.952,43 $8´957.653,75 $ 9´313.606,18 $ 10´915.968,00
Elaborado por: Viviana Ortega
Grafico 2: Punto de equilibrio
Elaborado por: Viviana Ortega
2.4 ORGANIGRAMA PARA LA EJECUCIÓN DE LA INVERSIÓN
Coordina la satisfacción de actividades, tanto para mejorar el producto como para
satisfacer el programa y el presupuesto requeridos por el gerente del departamento.
Propicia una comunicación interdepartamental sobre las funciones y los productos.
Permite que las personas puedan cambiar de una tarea a otra cuando sea necesario.
14
Favorece un intercambio de experiencia entre especialistas para lograr una
mejor calidad técnica [11]
Para llevar a cabo la ejecución de nuestro proyecto de inversión hemos considerado
adecuado el apoyo del siguiente equipo de trabajo, el cual detallaremos en el siguiente
organigrama:
Grafico 3: Organigrama para la ejecución de la inversión
ELABORADO POR: Viviana Ortega
GERENTE GENERAL
DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION Y
DE FINANZAS
CONTADOR
DEPARTAMENTO DE PROYECTOS
JEFE DE DEOARTAMENTO
DE PROYECTOS
FISCALIZACIÓN
RESIDENTE
DEPARTAMENTO DE VENTAS
JEFE DE DEPARTAMENTO DE
VENTAS
VENDEDOR
ASESORIA LEGAL SECRETARIA
15
3. CONCLUSIONES
a) Se disminuyó nuestra área vendible de acuerdo con la Normas Municipales, que
tienen un porcentaje permisible máximo del 65% obteniendo, así como resultado
100 solares y 60 casas.
b) Se utilizó un porcentaje del 24% de utilidad obteniendo como resultado el costo
de cada lote que es de $ 60.264.00 y costo de las casas de $ 81.492.80
c) Al calcular el VPN y la TIR se demostró que se puede hacer la inversión en el
proyecto por las siguientes razones:
La primera regla básica se cumplió el VPN es > 0 en este caso obtuvimos un
valor de $ 251.658.27 por esta razón es aceptada.
La segunda regla se cumplió y es que la TIR (19,70%) > TMAR mixta (16,85%).
También que para que se cumplan estos resultados se debe cumplir las variables
de tiempo y costos establecidos.
El rendimiento sobre la inversión muestra la ventaja que obtendrá el capital a
invertir con respecto a la utilidad pronosticada del proyecto, es decir por cada
dólar que se invierte en el proyecto, vamos a recuperar ese dólar más 27
centavos, esto verifica si el proyecto es rentable para los accionistas.
El periodo de recuperación de la inversión nos dio como resultado 0,94 esto
quiere decir que en 1 año 10 meses aproximadamente se recuperara la
inversión.
Mediante el punto de equilibrio obtuvimos que en 18,18% de la capacidad de
nuestra inversión comenzaremos a obtener ganancias y ya no pérdidas.
d) Se realizó el siguiente organigrama con el fin de Coordinar la satisfacción de
actividades y realizar una función con la mayor precisión, eficiencia y el mínimo
esfuerzo obteniendo una idea más simplificada de la estructura formal del
proyecto.
16
REFERENCIAS
[1] E. telegrafo, «Sector constructor crecio cerca del 4.5%,» El telegrafo , 20 Enero
2013.
[2] P. E., Proyecto inmobiliario, San Francisco, 2009.
[3] I. M. d. Machala, «Ordenanza de Fraccionamiento y Urbanizaciones del Cantón
Machala,» Machala, 2013.
[4] R. Luna/PROARCA/CAPAS/AID, Manual para determinar la Factibilidad
Economica de Proyectos, Puerto Cabezas, Nicaragua, 1999.
[5] J. I. d. Campo, «Expancion,» Índice de Rentabilidad (IR), [En línea]. Available:
www.expansion.com › Diccionario › Finanzas › Inversión.
[6] «Indicadores Financieros de Costos,» Que es el rendimiento sobre la inversion
(ROI), [En línea]. Available: es.slideshare.net/wilsonvelas/indicadores-financieros-
de-costos.
[7] R. S. Madrigal, Técnicas de Evaluación de Flujo de Inversion, Mitos y Realidades,
2011.
[8] «Universidad Autonoma de San Francisco,» Evaluacion Financiera , [En línea].
Available: www.uasf.edu.pe/includes/archivos_pre/20161/56545.docx.
[9] G. A., «CAPITULO5.PDF,» [En línea]. Available:
http://catarina.udlap.mx/u_dl_a/tales/documentos/mgc/garcia_a_rj/capitulo5.pdf.
[10] j. H. OSORIO, «FINANZAS: PUNTO DE EQUILIBRIO,» LIMA-PERÚ.
[11] G. T. ARAUJO, «El Proceso Organizativo y la Organización,» Chiclayo, Perú.
[12] B. C. D. ECUADOR. [En línea]. Available:
https://contenido.bce.fin.ec/resumen_ticker.php?ticker_value=inflacion.
17
Resulted Del urkund
18
Anexos
19
Anexo A: Costos totales por urbanización
Anexo B: Costo total por construcción de viviendas
Concepto Cantidad m2 P.U Total
Urbanización 60 124 $ 530.00 $ 39.432.00
subtotal $ 39.432.00
Anexo C: Rentabilidad antes del Impuesto a la Renta
DESCRIPCION PORCENTAJE
SOBRE EL CAPITAL PROPIO 18,78%
SOBRE LA INVERSION TOTAL 9,26%
PUNTO DE EQUILIBRIO 18,90%
Anexo D: Costos total por muebles y equipos de oficina
Concepto Unidad Cantidad P.U Total
Escritorio u 5 $ 175.00 $ 875.00
Sillas Ejecutivas u 5 $ 135.00 $ 675.00
Archivador u 4 $ 105.00 $ 420.00
Sillas u 5 $ 25.00 $ 125.00
Mesa de Juntas u 1 $ 240.00 $ 240.00
Juego de muebles de espera u 2 $ 145.00 $ 290.00
Pizarra tiza liquida u 1 $ 70.00 $ 70.00
Basureros de Plástico u 5 $ 2,50 $ 12,5.00
subtotal $ 2707,50
Equipo de Oficina
Impresora u 3 $ 315.00 $ 945.00
Computadora u 5 $ 750.00 $ 3.750
UPS u 5 $ 70.00 $ 350.00
subtotal $ 5.045.00
Total $ 7.752,50
Concepto Unidad Cantidad P. U Total
Urbanización m2 26.000 $ 110.00 $ 2´860.000
subtotal $ 2´860.000
20
Anexo E: Reparación y Mantenimiento
Concepto Porcentaje P.U Total
Muebles y ensere 2% $ 2707,50 $ 54,15
Equipo de Computo 2% $ 5.045.00 $ 100,90
Total $ 155,05
Seguros
Concepto Porcentaje P.U Total
Muebles y ensere 4% $ 2707,50 $ 108,30
Equipo de Computo 4% $ 5.045.00 $ 201,80
Total $ 310,10
Anexo F: Suministros Mensuales
Anexo G: Gastos generales
Concepto Unidad Cantidad P.U Total
Internet mes 1 $ 20.00 $ 20.00
Teléfono mes 1 $ 40.00 $ 40.00
Agua Potable mes 1 $ 23,74 $ 23,74
Energía Eléctrica mes 1 $ 121,70 $ 121,70
Total $ 205,44
Anexo H: Diferenciaciones
Concepto Unidad Porcentaje P.U Total
Muebles y Enseres mes 10% $ 2707,50 $ 270,75
Equipo de Computo mes 33% $ 5.045.00 $ 1.664,85
Total $ 1.935,6
Concepto Unidad Cantidad P.U Total
Útiles de Oficina u
$ 70.00
Útiles de Aseo u
$ 50.00
Bidones de Agua u 8 $1,20 $ 9,60
Caja Chica u
$ 120.00
Total $ 249,60
21
Anexo I: Rol de Pago
CARGO Cantidad
BENEFICIOS SOCIALES Total Beneficios Sociales
Total Mensual
Total S.B.S XIII XIV
Fondo de
Reserva Vacaciones
Aporte Personal
Gerente 1 $ 1500.00 $ 125,00 $29,5 $125,00 $62,50 $138,75 $203,25 $1.361,25 $16.335,00
Abogado 1 $ 700.00 $ 58,34 $29,5 $58,34 $29,16 $64,75 $110,59 $635,25 $7.623,00
Jefe de dirección de proyectos 1 $ 800.00 $ 66,67 $29,5 $66,67 $33,33 $74,00 $122,17 $726,00 $8.712,00
Contador 1 $ 600.00 $ 50,00 $29,5 $50,00 $25,00 $55,50 $99,00 $544,50 $6.534,00
Secretaria 1 $ 500.00 $ 41,67 $29,5 $41,67 $20,83 $46,25 $87,42 $453,75 $5.445,00
Vendedor 1 $ 500.00 $ 41,67 $29,5 $41,67 $20,83 $46,25 $87,42 $453,75 $5.445,00
Fiscalizador 1 $ 700.00 $ 58,34 $29,5 $58,34 $29,16 $64,75 $110,59 $635,25 $7.623,00
Residente 1 $ 600.00 $ 50,00 $29,5 $50,00 $25,00 $55,50 $99,00 $544,50 $6.534,00
Jefe de departamento de ventas 1 $ 800.00 $ 66,67 $29.50 $66,67 $33,33 $74,00 $122,17 $726,00 $8.712,00
subtotal 9 $ 6´700,00 $ 558,35 $236,00 $558,35 $279,15 $619,75 $919,43 $6.080,25 $72.963,00
22
Anexo J: Ventas
PRODUCTOS CANTIDAD AREA m^2 COSTO/m^2 TOTAL
COSTO DEL TERRENO 1 40.000 $2´000.000,00
COSTO DE URBANIZAR 1 26.000 $110.00 $ 2´860.000,00
SUBTOTAL $ 4´860.000,00
UTILIDAD 24,00% $1´166.400,00
TOTAL LOTES 100 $6´026.400,00
COSTO C/LOTE $60.264,00
PRODUCTOS CANTIDAD AREA m^2 COSTO/m^2 TOTAL
COSTOS DE CASAS 1 124 $ 530.00 $ 65.720,00
SUBTOTAL
$65.720,00
UTILIDAD 24,00% $15.772,80
TOTAL CASAS 60 $4´889.568,00
COSTO C/CASA $81.492,80
Anexo K: Costos de producción
Concepto Meses Total
TERRENO $ 2´000.000,00
COSTO TOTAL POR URBANIZACION $ 2´860.000,00
COSTO TOTAL POR CONSTRUCCION DE VIVIENDAS $ 3´943.200,00
GASTOS DE ADMINISTRACION (ANEXOS D-E) $154.453,75
SUMINISTROS Y GASTOS GENERALES (ANEXO F-G) 24 $10.920,96
DEPRECIACION (ANEXO H) 24 $ 3.871,20
Total $ 8´972.445,91
23
Anexo L: Inversión fija
Concepto P.U Porcentaje
Terreno $ 2´000.000,00 92,64%
Gastos de Adquisición $ 55.325,00 2,56%
Patentes $ 700,00 0,03%
subtotal $ 2´056.025,00
imprevistos de la inversión fija 5% $ 102.801,25 4,76%
TOTAL $ 2´158.826,25 100,00%
Anexo M: Inversiones
Anexo N: Estado de Ganancias y Pérdidas
DESCRIPCION VALOR PORCENTAJE
VENTAS NETAS (ANEXO J) $10´915.968,00 100%
COSTOS DE PRODUCCION (ANEXO K) $8´972.445,91 82%
UTILIDAD BRUTA EN VENTAS $1´943.522,09 18%
GASTOS DE VENTAS / INMOBILIARIAS $327.479,04 3%
UTILIDAD NETA EN VENTAS $1´616.043,05 15%
GASTOS DE FINANCIAMIENTO (ANEXO O) $ 341.160,27 3,13%
UTILIDAD $ 1´274.882,78
UTILIDAD A TRABAJADORES 15% $191.232,4167
IMPUESTO A LA RENTA 22% $238.403,0794
UTILIDAD NETA DEL PERIODO ANTES DEL
IMPUESTO $1´083.650,36
UTILIDAD NETA DEL PERIODO DESPUES
DEL IMPUESTO $ 845.247,28 7,74%
Concepto P.U Porcentaje
INVERSION FIJA $2´158.826,25 23,64%
CAPITAL DE OPERACIÓN $6´972.445,91 76,36%
INVERSION TOTAL $9´131.272,16 100,00%
CAPITAL PROPIO $ 4´500.000,00 49,28%
FINANCIAMIENTO $ 4´631.272,16 50,72%
24
Anexo O: Gastos de financiamiento
TABLA DE AMORTIZACION PARA EL CALCULO DE CUOTAS
PRESTAMO : $4´631.272,16 Tasa Efectiva 9,50%
Tasa Periódica 0,759%
Cuota
INICIAL: 0% PLAZO años 1,5 6 MES SALDO: 4´631.272,16 Perio/ año 12
mensual 16 AÑO Frecuencia 18
N° FECHA MES CUOTA
REGULAR CUOTA
ESPECIAL MONTO CUOTA
INTERES AMORTIZACION SALDO
0 jun-16 6 - - - - - $ 4´631.272,16
1 jul-16 7 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 35.158,46 $ 241.087,78 $ 4.390.184,38
2 ago-16 8 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 33.328,24 $ 242.918,01 $ 4.147.266,36
3 sep-16 9 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 3 $1.484,11 $ 244.762,13 $ 3.902.504,23
4 oct-16 10 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 29.625,99 $ 246.620,25 $ 3.655.883,98
5 nov-16 11 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 27.753,77 $ 248.492,48 $ 3.407.391,50
6 dic-16 12 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 25.867,33 $ 250.378,92 $ 3.157.012,59
7 ene-17 1 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 23.966,57 $ 252.279,68 $ 2.904.732,91
8 feb-17 2 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 22.051,38 $ 254.194,87 $ 2.650.538,04
9 mar-17 3 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 20.121,65 $ 256.124,60 $ 2.394.413,45
10 abr-17 4 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 18.177,27 $ 258.068,97 $ 2.136.344,47
11 may-17 5 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 16.218,13 $ 260.028,11 $ 1.876.316,36
12 jun-17 6 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 14.244,12 $ 262.002,13 $ 1.614.314,23
13 jul-17 7 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 12.255,12 $ 263.991,12 $ 1.350.323,11
14 ago-17 8 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 10.251,02 $ 265.995,22 $ 1.084.327,89
15 sep-17 9 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 8.231,71 $ 268.014,53 $ 816.313,35
16 oct-17 10 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 6.197,07 $ 270.049,18 $ 546.264,18
17 nov-17 11 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 4.146,98 $ 272.099,26 $ 274.164,91
18 dic-17 12 $ 276.246,25 - $ 276.246,25 $ 2.081,33 $ 274.164,91 ($ 0,00)
NOTA: TABLA SUJETA A MODIFICACION POR VARIACION DE LA TASA $ 341160,27
25
Anexo P: Calculo del Flujo de Caja.
MESES 0 1 2 3 4 5 6
INGRESOS
4.631.272,16$
4.500.000,00$
3,00 3,00
425.270,40$ 425.270,40$
2,00 2,00
120.528,00$ 120.528,00$
545.798,40$ 545.798,40$
EGRESOS
2.000.000,00$
55.325,00$
700,00$
550.000,00$ 550.000,00$ 550.000,00$ 550.000,00$ 660.000,00$
197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$
2.606.025,00$ 550.000,00$ 550.000,00$ 747.160,00$ 857.160,00$ 197.160,00$
3% 16.373,95$ 16.373,95$
6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$
8.217,65$
455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$
1.935,60$
16.688,54$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$
241.087,78$ 242.918,01$ 244.762,13$ 246.620,25$ 248.492,48$ 250.378,92$
35.158,46$ 33.328,24$ 31.484,11$ 29.625,99$ 27.753,77$ 25.867,33$
276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$
9.131.272,16$ 2.657.872,00$ 589.863,53$ 588.019,40$ 783.321,28$ 907.823,01$ 245.936,57$
(9.131.272,16)$ (2.657.872,00)$ (589.863,53)$ (588.019,40)$ (783.321,28)$ (362.024,61)$ 299.861,83$
(2.657.872,00)$ (3.247.735,53)$ (3.835.754,93)$ (4.619.076,22)$ (4.981.100,83)$ (4.681.239,00)$
TOTAL (3)-COMISION DE INMOBILIARIA
TOTAL (4)-GASTOS ADMINISTRATIVOS
Préstamo Bancario
Inversión del Promotor
Proyección en # de Ventas
Venta de Casa+Lote
Proyección en # de Ventas
Gastos Administrativos
Depreciación
venta de Lotes
TOTAL (2)-CONSTRUCCION
TOTAL (1)-VENTAS
Costos de Casa
Personal Administrativo
Muebles y Equipos
Terreno
Gastos de Adquisición
Patentes
Costos de Urbanizar
Abono a Capital
Intereses Bancarios
TOTAL (5)-FINANCIAMIENTO
TOTAL EGRESOS 2+3+4+INTERES BANCARIO
TOTAL
FLUJO DE CAJA ACUMULADO
26
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00
425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$
3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00
180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$ 180.792,00$
606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$ 606.062,40$
197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$
197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$
18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$ 18.181,87$
6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$
465,15$
455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$
1.935,60$
6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 8.936,04$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$
252.279,68$ 254.194,87$ 256.124,60$ 258.068,97$ 260.028,11$ 262.002,13$ 263.991,12$ 265.995,22$ 268.014,53$ 270.049,18$
23.966,57$ 22.051,38$ 20.121,65$ 18.177,27$ 16.218,13$ 14.244,12$ 12.255,12$ 10.251,02$ 8.231,71$ 6.197,07$
276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$ 276.246,25$
245.843,73$ 243.928,54$ 241.998,81$ 240.054,43$ 238.095,29$ 236.121,28$ 236.533,03$ 232.128,19$ 230.108,87$ 228.074,23$
360.218,67$ 362.133,86$ 364.063,59$ 366.007,97$ 367.967,11$ 369.941,12$ 369.529,37$ 373.934,21$ 375.953,53$ 377.988,17$
(4.321.020,33)$ (3.958.886,47)$ (3.594.822,88)$ (3.228.814,92)$ (2.860.847,81)$ (2.490.906,69)$ (2.121.377,33)$ (1.747.443,11)$ (1.371.489,59)$ (993.501,42)$
27
17 18 19 20 21 22 23 24
3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00
425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$
3,00 3,00
180.792,00$ 180.792,00$ - - - - - -
606.062,40$ 606.062,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$ 425.270,40$
197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$
197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ 197.160,00$ -
,
18.181,87$ 18.181,87$ 12.758,11$ 12.758,11$ 12.758,11$ 12.758,11$ 12.758,11$ 12.758,11$
6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$ 6.080,25$
455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$ 455,04$
6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$ 6.535,29$
272.099,26$ 274.164,91$ - - - - - -
4.146,98$ 2.081,33$ - - - - - -
276.246,25$ 276.246,25$ - - - - - -
226.024,15$ 223.958,49$ 216.453,40$ 216.453,40$ 216.453,40$ 216.453,40$ 216.453,40$ 19.293,40$
380.038,25$ 382.103,91$ 208.817,00$ 208.817,00$ 208.817,00$ 208.817,00$ 208.817,00$ 405.977,00$
(613.463,17)$ (231.359,26)$ (22.542,26)$ 186.274,74$ 395.091,73$ 603.908,73$ 812.725,73$ 1.218.702,73$
28
Anexo Q Cálculo de la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento
Tmar= INFLACION+PREMIO AL RIESGO (1+F)(1+I)-1=I+F+IF
ACCIONISTAS INFLACION PREMIO
AL RIESGO INFLACION
PREMIO
AL RIESGO TOTAL
1 1,63% 15,40% 1,63% 15,40% 17,281%
2 1,63% 13,60% 1,63% 13,60% 15,452%
3 1,63% 14,30% 1,63% 14,30% 16,163%
BANCO 1,63% 15,38% 1,63% 15,38% 17,261%
ACCIONISTAS INVERSION PREMIO
AL RIESGO TMAR
TMAR *
INVERSION
TMAR
PONDERADA
1 $ 2.000.000,00 15,40% 17,28% $ 345.620,40
16,422811% 2 $ 1.500.000,00 13,60% 15,45% $ 231.775,20
3 $ 1.000.000,00 14,30% 16,16% $ 161.630,90
TOTAL $ 4.500.000,00
$ 739.026,50
BANCO 4631272,16 15,38% 17,261% $ 799.389,72 17,260694%
TOTAL $ 9.131.272,16
Anexo R: Calculo de la TMAR MIXTA
TMAR MIXTA
TMAR
MIXTA
MENSUAL
% PARA
OBTENER
LA TIR
% PARA
OBTENER
LA
TIR/MES
ACCIONISTAS TMAR
PONDERADO
TOTAL
INVERSION
INVERSION
INDUVIDUAL
TMAR
MIXTA
1
16,42281% $ 9.131.272,16
$ 4.500.000,00 8,093%
1,4039813% 19,70% 1,642%
2
3
BANCO 17,26069% $ 4.631.272,16 8,754%
TOTAL 16,848%
29
Anexo S Cálculo del Valor Presente Neto
CALCULO DEL VALOR PRESENTE NETO
MES FNE INFLACION SUBTOTAL (1+I)^n TOTAL
1 $ (2.657.872,00) 1,630% $ (2.701.195,32) 1,0140398 $ (2.663.796,12)
2 $ (589.863,53) 1,630% $ (599.478,30) 1,0282767 $ (582.993,15)
3 $ (588.019,40) 1,630% $ (597.604,12) 1,0427136 $ (573.123,96)
4 $ (783.321,28) 1,630% $ (796.089,42) 1,0573531 $ (752.907,85)
5 $ (362.024,61) 1,630% $ (367.925,61) 1,0721981 $ (343.150,78)
6 $ 299.861,83 1,630% $ 304.749,58 1,0872516 $ 280.293,53
7 $ 360.218,67 1,630% $ 366.090,23 1,1025164 $ 332.049,70
8 $ 362.133,86 1,630% $ 368.036,64 1,1179955 $ 329.193,31
9 $ 364.063,59 1,630% $ 369.997,82 1,1336919 $ 326.365,40
10 $ 66.007,97 1,630% $ 371.973,90 1,1496088 $ 323.565,64
11 $ 367.967,11 1,630% $ 373.964,97 1,1657491 $ 320.793,72
12 $ 369.941,12 1,630% $ 375.971,16 1,1821159 $ 318.049,31
13 $ 369.529,37 1,630% $ 375.552,69 1,1987126 $ 313.296,68
14 $ 373.934,21 1,630% $ 380.029,34 1,2155423 $ 312.641,80
15 $ 375.953,53 1,630% $ 382.081,57 1,2326083 $ 309.978,09
16 $ 377.988,17 1,630% $ 384.149,37 1,2499139 $ 307.340,67
17 $ 380.038,25 1,630% $ 386.232,88 1,2674625 $ 304.729,24
18 $ 382.103,91 1,630% $ 388.332,20 1,2852574 $ 302.143,52
19 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3033022 $ 162.833,09
20 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3216003 $ 160.578,59
21 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3401553 $ 158.355,31
22 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3589708 $ 156.162,82
23 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3780505 $ 154.000,68
24 $ 405.977,00 1,630% $ 412.594,42 1,3973981 $ 295.259,04
VPN $ 251.658,27
Anexo T Porcentaje para Obtener la TIR
% PARA OBTENER
LA TIR
% PARA OBTENER
LA TIR/MES
19,70% 1,642%
30
Anexo U Cálculo de la Tasa Interna de Retorno
CALCULO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO
MES FNE INFLACION SUBTOTAL (1+I)^n TOTAL
1 $ (2.657.872,00) 1,630% $ (2.701.195,32) 1,0164167 $ (2.657.566,92)
2 $ (589.863,53) 1,630% $ (599.478,30) 1,0331028 $ (580.269,72)
3 $ (588.019,40) 1,630% $ (597.604,12) 1,0500629 $ (569.112,66)
4 $ (783.321,28) 1,630% $ (796.089,42) 1,0673015 $ (745.889,93)
5 $ (362.024,61) 1,630% $ (367.925,61) 1,0848230 $ (339.157,27)
6 $ 299.861,83 1,630% $ 304.749,58 1,1026322 $ 276.383,71
7 $ 360.218,67 1,630% $ 366.090,23 1,1207337 $ 326.652,28
8 $ 362.133,86 1,630% $ 368.036,64 1,1391324 $ 323.085,03
9 $ 364.063,59 1,630% $ 369.997,82 1,1578332 $ 319.560,56
10 $ 366.007,97 1,630% $ 371.973,90 1,1768410 $ 316.078,30
11 $ 367.967,11 1,630% $ 373.964,97 1,1961608 $ 312.637,71
12 $ 369.941,12 1,630% $ 375.971,16 1,2157977 $ 309.238,24
13 $ 369.529,37 1,630% $ 375.552,69 1,2357571 $ 303.904,95
14 $ 373.934,21 1,630% $ 380.029,34 1,2560441 $ 302.560,51
15 $ 375.953,53 1,630% $ 382.081,57 1,2766642 $ 299.281,19
16 $ 377.988,17 1,630% $ 384.149,37 1,2976227 $ 296.040,88
17 $ 380.038,25 1,630% $ 386.232,88 1,3189254 $ 292.839,07
18 $ 382.103,91 1,630% $ 388.332,20 1,3405777 $ 289.675,26
19 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3625855 $ 155.748,54
20 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,3849547 $ 153.232,97
21 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,4076910 $ 150.758,03
22 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,4308006 $ 148.323,06
23 $ 208.817,00 1,630% $ 212.220,72 1,4542896 $ 145.927,41
24 $ 405.977,00 1,630% $ 412.594,42 1,4781642 $ 279.126,25
TIR $ 109.057,45
31
Anexo V Rendimiento sobre la inversión
RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION
UTILIDAD DE LA INVERSION CAPITAL PROPIO RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION
1.218.702,73 4.500.000,00 0,27082
Se va a recuperar el dólar invertido más 0,27
Anexo W: Grafica del porcentaje de inflación mensual
Fuente: Banco Central del Ecuador. [12]
