TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA Proc. Esec. Imm. N. … · tamponamenti in laterizi e tufo, solaio del...

Dott. Arch. Antonella Rodante Via Adda 33/F 96100 Siracusa

tel. fax 093165974 mob. 347.8053638 e.mail a. [email protected]

Causa iscritta al n. 343/2012 R.G.Es. Italfondiario s.p.a/ e .

G.E. Dott.ssa C. Cultrera

TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA

Proc. Esec. Imm. N. 343/2012

Promosso da

ITALFONDIARIO S.P.A.

Contro

e

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Lotto unico: Villetta con terreno di pertinenza, sita in Siracusa, C.da Rigiliffi, Tivoli,

Traversa S. Francesco n. 152, piano Terra.



TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA

Proc. Esec. Imm. N. 343/2012

Promosso da


Contro

e

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Premessa

Il G.E. Dott. ssa Cultrera, all’udienza del 14/01/2013, disponeva nel

procedimento in oggetto una consulenza tecnica, nominando quale Consulente

Tecnico d’Ufficio la sottoscritta Arch. Antonella Rodante, con l’incarico di

procedere alla esatta individuazione e stima dei beni oggetto di espropriazione

immobiliare, di proprietà dei Sigg. e .

All’udienza del 28/02/2013, la sottoscritta, accettato l’incarico, prestava il

giuramento di rito e successivamente, esaminati gli atti del procedimento e verificata

la completezza della documentazione di cui all’art. 567, co. 2 c.p.c. avvertiva le parti

circa la data e il luogo di inizio delle operazioni peritali.

Il 22/03/2013 alle ore 10,00, il sottoscritto C.T.U., previo avviso a mezzo

raccomandata a. r. e fax, si è recato sui luoghi oggetto di pignoramento, in Siracusa,

Contrada Rigiliffi, Traversa San Francesco n. 152, laddove alla presenza dei debitori,

ha dato inizio alle operazioni.



Pertanto, la scrivente ha proceduto verificando la certificazione ipocatastale

prodotta in atti del fascicolo della parte creditrice, acquisendo la documentazione

catastale e circa la regolarità urbanistico-edilizia.

Inoltre, sulla scorta degli elementi rilevati in occasione dell’accesso ai luoghi

e raccolto informazioni presso le Agenzie immobiliari, comparate con i dati

dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio e del Nomisma, riguardo

al valore commerciale del bene in oggetto, la sottoscritta ha redatto la seguente:

RELAZIONE

1. Identificazione del bene oggetto di stima

Immobile sito in Siracusa, Contrada Rigiliffi, Tivoli.

Proprietà, per la quota di 1/2, della villetta con circostante terreno, sita nel Comune di

Siracusa, Via S. Francesco n. 152, Contrada Rigiliffi, Tivoli.

Identificato in N.C.E.U.: Comune di Siracusa, Foglio 86, particella 132, piano T, cat.

A/7, classe 1, vani 3,5, rendita catastale Euro 325,37.

Intestato a:

- , nato ad Siracusa il , C.F. ,

proprietà 1/2. In regime di comunione dei beni con .

- , nata a Siracusa il , C.F. , proprietà 1/2. In

regime di comunione dei beni con .

Posta al piano terra, è composto da:

Ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, tre camere, bagno.

Superficie utile netta: circa mq 109,55

Altezza interna: m. 2,80.

Confina: con proprietà o loro rispettivi aventi causa.



2 Corrispondenza dei dati riportati nell’atto di pignoramento con le risultanze

catastali

L’atto di pignoramento immobiliare del 03/07/2012, trascritto il 02/05/2012 ai n.ri

13668/10808 a favore di Italfondiario s.p.a. Roma, avente per oggetto l’espropriazione

immobiliare in danno di , nato a , il e

, nata a il , riguarda il bene così come di seguito descritto:

“Casa in Siracusa contrada Rigiliffi, Traversa San Francesco n. 152, posta al

piano terra, composta da due vani ed accessori con annesso terreno di pertinenza, il

tutto esteso mq 2.110 circa. In Catasto Urbano al Foglio 86, partita 4245, particella

132, cat. A7, classe 1^, vani 3,5, rendita € 325,37”.

Vi è esatta rispondenza tra i dati identificativi catastali riscontrati nella visura e

gli stessi riportati nell’atto di pignoramento.

3 Descrizione sintetica del bene

Trattasi di una villetta che si eleva su un piano fuori terra, con circostante

terreno di pertinenza, sita in Siracusa, Contrada Rigiliffi, Traversa S. Francesco n. 152.

Dista dalla città di Siracusa circa 11 Km ed è raggiungibile con l’auto in circa 16

minuti, percorrendo la Via Necropoli del Fusco, poi la S.P. n. 14 per Canicattini,

superando la Traversa Masseria Gargallo e imboccando la strada Benali.

Il fabbricato, edificato in assenza di autorizzazioni, successivamente fu sanato con

regolare rilascio della concessione in sanatoria per 2,5 vani.

Allo stato di fatto, il bene è composto da sei vani più un servizio, dei quali solo

due vani e mezzo risultano sanati, infatti non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi,

la planimetria catastale e il progetto sanato.

L’immobile è ubicato nella Contrada Rigiliffi – Tivoli in zona suburbana a bassa

densità residenziale, abitata per lo più nella stagione estiva.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria, ma manca di impianto

fognario comunale.

Non vi sono servizi di urbanizzazione secondaria.

Nelle vicinanze vi è una bottega-alimentari.

Stato di possesso

L’ immobile si trova nella piena disponibilità degli esecutati.



4. Vincoli e oneri giuridici

a) che resteranno a carico dell’acquirente:

- Domande giudiziali e altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna

- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: nessuno

- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al

coniuge: nessuna

- Altre limitazioni d’uso: nessuna

b) che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese

della procedura

Iscrizioni:

- Atto notarile pubblico del 04/07/2006. Ipoteca volontaria derivante da concessione

a garanzia di mutuo, Notaio Costanza Luisa, Num. rep. 27398/18498. Iscritta al RG. n. 18925

- RP. 6502 del 07/07/2006 a favore di Banca Intesa S.P.A., con sede a Milano, a carico di

, nato ad il, C.F. , proprietà ½ e , nata a il , C.F.

proprietà ½.

Grava in Comune di Siracusa, Traversa S. Francesco n. 152. Piano Terra. Foglio

86, p.lla 132, A7, 3,5 vani.

Garanzia € 105.000,00 capitale € 70.000,00 tasso 4,5%, durata anni 30.

Trascrizioni:

- Atto giudiziario del 03/07/2012 n. 1485, trascritto il 02/08/2012 ai nn.

13668/10808.

- Verbale di pignoramento immobili a favore di Italfondiario spa, con sede in

Roma, contro , nato ad il , C.F. ,

proprietà ½ e , nata a il , C.F. , proprietà ½.

Relativo all’immobile in Comune di Siracusa, Traversa S. Francesco n. 152. Piano

Terra. Foglio 86, p.lla 132, A7, 3,5 vani.



5 Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale

L’immobile è provvisto di concessione edilizia in sanatoria solo per 2,5 vani

evidenziati in planimetria, mentre i restanti vani sono abusivi.

Per la parte sanata non risulta rilasciato certificato di abitabilità (vds. par.5).

La mancata presentazione di tale richiesta da parte del proprietario, entro 15

giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento (art. 25, comma 1

T.U.E.), viene sanzionata in via amministrativa, con un importo da € 77,00 ad €

464,00 (art. 24, comma 3 T.U.E.).

6 Elencazione pratiche edilizie

Concessione edilizia in sanatoria n. 104/S-95 richiesta in data 26/03/1986 e

rilasciata dal Comune di Siracusa il 04/02//1995 alla Ditta , (proprietaria

dell’immobile dal 1970 al 1996) nata a Siracusa il 11/06/1928, per l’unità immobiliare

al piano terra identificabile al N.C.E.U. al fgl. 86, p.lla 132, per le opere abusive

consistenti nella realizzazione di una casetta composta a piano terra da n. 2 vani più

servizi e accessori (vds. all. 4).

Inoltrata all’ufficio agibilità del XIII settore – Edilizia privata del Comune di

Siracusa, richiesta di ricerca di eventuale rilascio del Certificato di abitabilità per

l’edificio in oggetto, a nome di , , ,

il funzionario del Comune ha accertato, alla presenza della scrivente, che l’immobile

ne è sprovvisto.

Altre informazioni per l’acquirente

Non vi è condominio, né vi sono spese condominiali.

7. Individuazione dei proprietari nel ventennio precedente ed attuali

Effettuata visura storica per immobile, gli intestatari nell’ultimo ventennio

risultano:



- , nato ad il , C.F. , proprietà 1/2. In

regime di comunione dei beni con .

- , nata a il , C.F. , proprietà 1/2. In regime

di comunione dei beni con .

Atto di compravendita, in Notaio Luisa Costanza in Siracusa, del 04/07/2006,

Rep. n.27397, registrato il 10/07/2006, da potere di , nato a il , al quale

era pervenuto con atto del 30/10/2003 in Notaio Luisa Costanza in Siracusa, da

potere di , nato a Siracusa il al quale era pervenuto per atto del

28/10/1996 ai rogiti del Notaio Giuseppe Minniti, in Sortino, da potere di , nata

a il .

Alla Signora era pervenuto per averlo edificato su area già riportata in

Catasto alle particelle 132 e 133, con atto in Notaio Mario Adorno in Floridia il

07/08/1970 da potere di nato a il .

8 Descrizione analitica del bene

Proprietà per l’intera quota relativa all’immobile sito in Siracusa, Traversa S.

Francesco, C.da Rigiliffi, Tivoli.

Il bene oggetto di pignoramento, consiste in una villetta per civile abitazione con

circostante terreno di pertinenza, edificata negli anni ’70 in assenza di provvedimenti

autorizzativi e successivamente sanata (vds. all…- foto 1-2).

Confrontando il progetto autorizzato con la Concessione edilizia in sanatoria e con

quanto rilevato sui luoghi dalla sottoscritta, non vi è esatta corrispondenza. Infatti sono

emerse delle modifiche ed ampliamenti, risalenti agli anni 2006-2007, effettuati dagli

attuali proprietari in assenza di titolo autorizzativo e consistenti nella realizzazione di

quattro vani ed un servizio, più una scala esterna in c.a. che conduce al lastrico solare

(vds. allegata Planimetria stato di fatto ).



La villetta che si eleva su un piano fuori terra, costituisce l’abitazione degli

esecutati.

La copertura dell’edificio è a terrazza, pavimentata con piastrelle in klinker ed è

accessibile attraverso una scala esterna in c.a. posta sul prospetto est.

Il sistema costruttivo è costituito da un’intelaiatura di pilastri e travi in c.a.,

tamponamenti in laterizi e tufo, solaio del tipo misto in laterocemento.

L’interno intonacato al civile e tinteggiato, presenta la seguente distribuzione dei

vani: ingresso, soggiorno- pranzo, cucina, tre camere, disimpegno e un bagno (vds. all.

9).

Superficie lorda circa mq 130,65;

Superficie netta circa mq 109,55; altezza interna m. 2,80.

Caratteristiche interne

L’ingresso, ricavato dai lavori d’ampliamento del 2007, consiste in una saletta ove

sono visibili le aperture originarie riconducibili al progetto sanato, delle quali una è stata

trasformata in una porta ad arco, d’accesso al soggiorno, e l’altra trasformata in nicchia

(vds. all. 7 bis– foto 3).

Sul soffitto sono visibili le tracce di copiose infiltrazioni da acque meteoriche

provenienti dal terrazzo soprastante, inoltre si rilevano evidenti tracce di umidità di

risalita sulle pareti con conseguente sfogliatura della superficie muraria. Lo stato di

manutenzione è mediocre.

Il soggiorno mantiene la superficie originaria sanata. E’ provvista di camino in

muratura e non avendo finestre, prende luce dalla finestra dell’ingresso; è anch’esso

interessato da infiltrazioni dal soffitto e umidità (vds. all.7 bis– foto4).

Lo stato di manutenzione è mediocre.



La cucina, ricavata dai lavori di ampliamento non sanati, è illuminata da una porta

finestra; le due pareti su cui poggiano i mobili cucina sono rivestite con piastrelle; il

soffitto e le pareti presentano tracce di infiltrazioni (vds. all.7 bis- foto 5).

Lo stato di manutenzione è mediocre.

Dal disimpegno si accede alla zona notte: la camera 1, preesistente all’ampliamento,

è dotata di finestra, ma mancante di infisso; presenta sul soffitto ampie zone di

sfogliatura della pittura.

Le camere 2 e 3, costituiscono parte dell’ampliamento abusivo, hanno finestre

sprovviste di infissi con il solo telaio, il bagno con finestra, è pavimentato e piastrellato,

dotato di sanitari, vasca. Si riscontrano tracce di infiltrazioni dal lastrico solare (vds.

alleg.7 bis- foto 6).

Lo stato di manutenzione è mediocre. Tutti gli infissi interni, ove presenti, sono in

alluminio, mancano invece gli infissi esterni. Le porte sono in tamburato color legno.

I pavimenti sono in ceramica di colore chiaro, di media qualità. Lo stato di

manutenzione è mediocre. Consistenza del fabbricato urbanisticamente regolare Poiché

si è accertato che l’ampliamento realizzato nel 2007 non è sanabile, per quanto riguarda

la consistenza, la scrivente prenderà in considerazione solo le superfici e i volumi del

fabbricato sanato, necessari ai fini della stima.

Superficie lorda complessiva = mq 58,64;

Superficie netta utile = mq 46,40;

Sup. comm.= mq 59,42;

Altezza interna = m. 2,80;

Volume = mc 164,19



LOCALE SUP.netta mq COEFF. SUP.comm. ESPOSIZIONE CONDIZIONI

Ingresso 11,02 1 11,02 sud

scarse

Soggiorno-pranzo 18,26 1 18,26 -

scarse

Cucina 18,68 1 18,68 nord scarse

Camera 1 17,92 1 17,92 sud

scarse

Camera 2 8,61 1 8,61 est scarse

Camera 3 8,07 1 8,07 nord scarse

Bagno 6,80 1 6,80 est sufficiente

Veranda 13,57 0,5 6,78 sud scarse

Stato di manutenzione

Esterno: facciata insufficiente; terrazzo insufficiente.

Interno: insufficiente.

Caratteristiche descrittive:

Porta ingresso: condizioni sufficiente;

Infissi interni: in alluminio, condizioni sufficiente;

Porte: tamburato colore legno, condizioni sufficiente;

Pavimenti in ceramica monocolore dello stesso formato cm (30x 30), posta a tappeto in

tutti i vani, media qualità; condizioni sufficiente;

Rivestimento cucina: piastrelle di ceramica, di media qualità; buone condizioni;

Rivestimento bagno: piastrelle di ceramica in due colori sia a parete che a pavimento;

buone condizioni;

Impianto Gas: inesistente.



Impianto elettrico: sottotraccia, parte non a norma;

Impianto idrico: sottotraccia, da trivella;

Impianto fognario: con fossa asettica;

Impianto termico: inesistente, n. 2 pompe di calore, piccola stufa a legna, camino;

Impianto citofonico: esistente ma non funzionante;

Impianto telefonico: inesistente.

TERRENO DI PERTINENZA

Consultato il PRG di Siracusa, risulta che il terreno in oggetto è ubicato in Zona CR1c

Area di riordino urbanistico di tipo c.

Parametri urbanistico edilizi

Indice di Utilizzazione Fondiaria= 0,09mq

Rapporto di copertura = 0,20 mq/mq

Altezza = 7,50 m

Considerando la superficie di circa 2.110 mq, la potenzialità edificatoria è di 189 mq

Dei quali sono stati utilizzati 130 mq, rimarrebbero così 59 mq disponibili.

9 Criterio di stima

Riguardo l’appartamento in oggetto, considerate le caratteristiche intrinseche ed

estrinseche già descritte, si ritiene opportuno adottare un criterio di stima che consiste

nel mediare i valori ottenuti dalla stima con procedimento analitico e sintetico.

In particolare, quale procedimento analitico, si adotta la capitalizzazione del

reddito del bene oggetto di stima.

La capitalizzazione del reddito avviene attraverso la comparazione del bene

oggetto di stima con altri beni di confronto di prezzo noto mediante un parametro di

stima, ovvero il saggio di capitalizzazione (s); il Valore del bene (V) è quindi dato dal

rapporto tra Reddito netto (Rn) e saggio di capitalizzazione (s).



Tenuto conto delle caratteristiche, Consultata la banca dati dell’Osservatorio

Immobiliare nella città di Siracusa, se ne stima il canone locativo mensile per immobili

similari, in zona suburbana E4, Località Tivoli, stato di conservazione normale, € 2,00-

2,90/mq, inoltre le detrazioni per sfitto, inesigibilità etc. in ragione del 30% ed il saggio

di capitalizzazione medio su base annua nel 4%, tenendo conto delle influenze

incrementali (stato di conservazione, vetustà, etc.).

Il procedimento sintetico di stima conduce alla valutazione del bene oggetto di

stima, confrontandolo con altri beni simili di prezzo noto compravenduti di recente.

Il sottoscritto, applicherà come criterio di stima per la determinazione del valore,

il metodo comparativo, ovvero quel procedimento che perviene alla valutazione del

bene applicando alla superficie dello stesso, il prezzo unitario medio corrente nel

mercato di Siracusa, anche in relazione alla sua ubicazione e appetibilità, nonché in

relazione al contingente momento economico, in funzione della domanda e dell’offerta

per immobili della stessa tipologia.

Preventivamente, per l’applicazione di tale metodo, si è dovuto procedere con una

serie di accertamenti e di indagini conoscitive sul mercato, fatto riferimento alle

caratteristiche prima elencate.

Secondo la fonte Nomisma, il calo dei prezzi del 2012 ha superato di gran lunga

le previsioni, in media il metro quadro vale il 4% in meno di un anno fa. Inoltre i canoni

mensili hanno risentito di una contrazione significativa, per cui il rendimento annuo

lordo non supera il 4,8% ed in particolare in Sicilia è circa il 4%.

Da tali indagini sono scaturiti una serie di valori che, rapportati all’unità di

consistenza del bene, hanno fornito comparativamente il più probabile valore medio di

mercato del bene in esame. Successivamente, tale valore sarà soggetto ad adeguamenti

e correzioni avuto riguardo allo stato di manutenzione, all’uso che provoca il logorio

fisico, all’obsolescenza funzionale ed economica.

Si assegnerà quindi un valore della superficie commerciale, a metroquadro.

10. Valore dell’immobile

Premesso il criterio di stima nonché tutte le constatazioni inerenti, si procede alla

valutazione del bene.



Procedendo all’applicazione del metodo risulta:

CALCOLO DEL VALORE DELL’IMMOBILE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO

Considerando che la sup. lorda è di 58,64 mq.

Reddito annuo lordo (mq 58,64 x 2,50 euro/mq) x 12 = Euro 1.759,20 -

Detrazione per sfitto, inesigibilità etc.: 30% 527,76

Reddito annuo netto € 1.231,44

CALCOLO DEL VALORE CON STIMA SINTETICA O COMPARATIVA

Tenendo conto che, da un’indagine effettuata, da fonti della Banca dati delle

quotazioni immobiliari in Siracusa, il più probabile prezzo unitario di mercato per edifici

con caratteristiche simili a quello oggetto della stima, nella zona suburbana ove il bene è

ubicato, si può considerare oscillante intorno tra 500/700 €/mq di sup. lorda.

Considerando le condizioni intrinseche (stato di manutenzione interna ed esterna,

conformità degli impianti) ed estrinseche (ubicazione, servizi, infrastrutture primarie e

secondarie), si assegnerà un valore medio di € 600,00/mq.

Le spese relative alla regolarizzazione urbanistica e alla demolizione verranno

decurtate dal valore finale, per cui si considererà un ulteriore abbattimento sul valore

ottenuto dalla media dei due procedimenti.

Tutto ciò premesso, si procede alla stima del lotto, assegnando all’ immobile il valore

al metroquadro.

€ 550,00 x 58,64 mq= € 32.252,00 valore con stima sintetica

VALORE del fabbricato, operando la media aritmetica tra i due valori, calcolati con i

metodi sopra esposti, in considerazione che essi siano di poco differenti:

€ (30.786,00 + 32.252,00) / 2 = € 31.519,00 e in tondo € 31.500,00

corrispondente ad un valore unitario di € 537,17/mq

Considerando un abbattimento di € 10.000,00 per i costi di un’eventuale demolizione e



conferimento a discarica della parte di fabbricato insanabile, previo recupero dei

materiali quali sanitari, infissi interni ed esterni etc.., pratica edilizia e spese tecniche,

nonché rilascio del certificato di abitabilità, il valore dell’immobile risulta:

di € 21.500,00 (diconsi euroventunomilacinquecento/00)

TERRENO DI PERTINENZA

Considerando le caratteristiche intinseche ed estrinseche del terreno di pertinenza, la

tipologia della conformazione (mt 12,10 x 100), la mancanza di servizi di urbanizzazione

primaria e secondaria, la zona suburbana a bassa densità residenziale, l’assenza di

collegamento con la città con mezzi pubblici, si stima in € 12,00/mq, per cui si ha:

(2.110 – 58,64 ) mq = 2.051,36 mq

2.051 mq x € 12,00= € 24.612,00

arrotondato a € 24.000,00 (diconsieuroventiquattromila/oo) Valore del terreno di

pertinenza

Quindi, riassumendo il valore del bene in oggetto è dato dalla somma del valore del

fabbricato più il terreno di pertinenza, come di seguito:

€ 21.500,00 Valore del fabbricato + € 24.000,00 Valore del terreno =

€ 45.500,00 (diconsieuro)VALORE DEL BENE

UNICO LOTTO costituito da:

- n.1 villetta con terreno di pertinenza, sita in Siracusa, Traversa S. Francesco n. 152, C.da

Rigiliffi, Tivoli, piano Terra, al N.C.E.U. Foglio 86, Part. 132, cat. A7, classe 1^, vani 3,5,

rendita € 325,37. Piena proprietà.

Confinante con o loro rispettivi aventi causa.

PREZZO BASE EURO 45.500,00 (diconsi euroquarantacinquemilacinquecento/00)

Siracusa, 18/06/2013

Il Tecnico

Arch. Antonella Rodante



ALLEGATI:

1. Verbale di sopralluogo;

2. Visure catastali per attualità e del ventennio;

3. Planimetria catastale ed estratto di mappa;

4. Copia concessione edilizia in sanatoria;

5. Istanza copia concessione e abitabilità;

6. Istanza ufficio sanatoria;

7. Documentazione fotografica;

8. Elaborato progettuale: planimetria stato di fatto;

9. Planimetria parte sanata;

10. Stralcio di zona del PRG;

11. Norme Tecniche d’Attuazione PRG;

12. CD contenente copia relazione in formato PDF;

13. Specifica delle spese ed onorario.

TRIBLNALE CTTTILE DI SIRACUSA

Proc. Esec. fmm. N. 343/2012

Promosso da

ITALF'ONDIARIO S.P.A..

Contro

LANTIER,I Gianfranco e MICIELI,Daniela

RELAZ,IONE INTEGRATTVA DI CONSULENZA TECNICA. D'UFFICIO

LOTTO UNICO: Piena proprietà della villetta con terreno dÍ

pertinenza, sita in Siracusa, C.da Rigiliffi, Tivoli,

Traversa S. Francesco n. 152,"piano'Terra.

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AnionellaRODAJ\TE

óótt. Arcn. Antonèlla Rodante, Via Adda n. 33 - 96100 Siracusa

tef . fax 093155974 - mob. 347.805.363.8- e-mail: [email protected]: [email protected]

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TRIBUNALE CTWLE DI SIRACUSAProc. Esec. fmm. N.343120I2

Promosso da


Contro

LANTIERI Gianfranco e MICIELI Daniela

SS.I'Afi.L9...Ns..HT$-G..sA3ry.A..p..I.$.AN.S..IJI*E}:[-ZA.TH.CI{I*c.A.D:HHHIS.Igl

Premessa

n G.E. Dott.ssa. Salamone, all'udienza del.05/0612014, richiamava il sottoscrifio C.T.U.

disponendo un'integrazione della consulenza tecnica nei procedimento in oggefb, al fine di

"quantificare il valore deLcompendio pignorato, individuando il valore dell,intero e dectrtmdo i

costi di riduzione in pristino per Ia parte non sanabile ,,.

1. Risposta al quesito formulato dalflll.mo Giudice

Il sottoscritto pertanto, come richiesto, procederà alla sfrma dell'intero esmFendio pignorato

facendo riferimento alla consistenza della porzione di immobile sanata e di quella non sanabile"

qude valore al mq quello già espresso nella precedente relazione al par. 8) e attenendosi

al oriterio di stima già adottato al par. 9).

Per cui si ha:

Superficie sanata: mq 58,64

Dott. Arch. Antonella Rodante, Via Adda n. 33 - 95100 Siracusatel. fax 093165974 - mob. 347.805.363.8- e-mail: [email protected]

haa. àà+^nalla r^r{-^+^an---L:.-.^-ll- -^ :r

Íuunoarch.

n,i^Îluru_",/_ì/VÌÈt^ ' (

'

D.

Superficie non sanabile: mq 63,05

Superficie lorda: mq t21,,69

STITVIA PER CAPITAL VZ AATONE DEI REDDITI

Reddito annuo lordo (mq 12t,69 x€2,50/mqx12): € 3.650,70 -

Detrazione per sfitto, inesigibilita, etc: 30% 1..095-21

2.555,49Reddito annuo netto'

e2.555i,49 x 100/4:€ 63:887"25'

STIIVIA PER COMPARAZIONE:

€ 550,00 x.I21,69: e 66:.929.50

Effettuando lamedia tra i due valori.ottenuti. si:ha:

e 63.887,25 + 66.929,50/2: € 65.408,37 ed in tondo € 65.000.00

A detrane i costi di riduzione in pristino già stimati nella primaria relazione che ammontano

ad€ 10.000,00, il valore delf immobíle sara:

€ 65.000,00 - 10.000,00: € 55.000,00

A òui ii devè sommare il valore del terreno già stimato in€ 24.000,00 e quindi:

€ 55.000,00 + 24.000,00: € 79.000000

UI\-ICO LOTTO costituito da:

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TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA Proc. Esec. Imm. N. … · tamponamenti in laterizi e tufo, solaio del...

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