TRABAJO PRÁCTICO

CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES:

“FIDEICOMISO INMOBILIARIO”

Alumnos: - BAUTISTA, Federico

- CABRERA, Milagros

- CANICCHIO, Andrés

- REBISSONI, Leandro

- SANDRINI, Juan

- SELSER, Joel

- TROPIANO, Mauro

Año: 2013

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ÍNDICE DE CONTENIDOS

Antecedentes históricos……………………………………………………………………………………3

Contrato de Fideicomiso………………………………………………………………………………......3

Regulación legal……………………………………………………………………………………………4

Definición de Dominio fiduciario………………………………………………………………………….4

Caracteres………………………………………………………………………………………………….4

Clasificación………………………………………………………………………………………………..5

Sujetos………………………………………………………………………………………………………6

Objeto……………………………………………………………………………………………………….6

Causa…………………………………………………………………………………………………….....7

Forma…………………………………………………………………………………………………….....7

Derechos y obligaciones de las partes…...………………………………………………………………8

Elementos particulares…………………………………………………………………………………...11

Responsabilidad…………………………………………………………………………………………..13

Extinción…………………………………………………………………………………………………..14

Bibliografía………………………………………………………………………………………………..15

2

Página 3 de 15ANTECEDENTES HISTÓRICOSComenzó siendo un negocio basado únicamente en la confianza que el transmitente tenía en el

adquirente. El primero le transmitía al segundo la propiedad de un bien, y le encomendaba que

hiciera uso de las facultades de dueño conforme sus instrucciones.

FIDES fe + COMMISSUM comisión

Encomendado a la fe de un sujeto (Quintana Ferreira)

Encuentra fundamento y caracterización en el deber de lealtad habiéndose aplicado primero a

sistemas de venta de crédito como sustituto de la prenda o hipoteca, luego se lo adoptó a usos,

contratos o comisiones de confianza, alcanzando especial importancia en materias como la

propiedad horizontal, fondos de inversión, etcétera.

Con el tiempo, se fueron limitando las potestades del adquirente, priorizando la voluntad del

constituyente y los derechos de los beneficiarios por sobre el derecho de propiedad del

adquirente. Tuvo sus orígenes en Roma y Gran bretaña. En Gran Bretaña en el siglo XV ley de

usos. Había dos instituciones del derecho inglés que son importantes antecedentes, el use y el

moderno trust.

El use era una relación jurídica por la cual una persona era revestida de un poder jurídico de cuyo

ejercicio resultaba un beneficio económico a favor de otra persona.

El Truste, confiarle un conjunto de bienes a una persona para que haga de ellas un uso

prescripto, en provecho de un beneficiario, llamado cestui que trust.

En Roma los antecedentes son la fiducia y los fideicomisos testamentarios.

La fiducia consistía en la transmisión de un bien originado en un acto entre vivos.

El testamentario consistía en una transmisión por causa de muerte.

La figura romana era una transmisión de la propiedad, acompañada de un pactum fiduciae, por el

cual quien recibía la propiedad del bien en cuestión se obligaba a su vez al transmitente, luego de

realizados determinados fines, a devolverle la propiedad o a transmitirla a una tercera persona.

CONTRATO DE FIDEICOMISORegulación Legal

La Ley 24.441 fue sancionada el 22 de diciembre de 1994 “Financiamiento de la vivienda y la

construcción”

3

Página 4 de 15En su art. 1 establece: habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad

fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de

quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo, al cumplimiento de un plazo o

condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.

El art. 3 prevé que también podrá constituirse por testamento.

Fiduciante – Fiduciario – Beneficiario – Fideicomisario

Fideicomiso Inmobiliario - Definición

El contrato de fideicomiso inmobiliario es aquel mediante el cual una persona llamada

fiduciante transmite a otra, llamada fiduciario, la propiedad fiduciaria de ciertos bienes

inmuebles con el objeto de realizar un proyecto de construcción y posterior venta de las

unidades construidas.

Es el contrato por medio del cual una persona denominada Fiduciante (inversores), se obliga a

aportar los fondos necesarios para llevar a cabo un proyecto inmobiliario, comprar el terreno o

realizar aportes en dinero (el fiduciante es una persona que quiere comprar una o màs unidades

del edificio una vez terminado). El agente fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para

adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos

del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el

emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto de construcción. Una vez finalizadas

las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo,

transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. Los

fiduciantes (los inversores) son designados como beneficiarios y/o destinatarios para el momento

en que el contrato se extinga (por cumplimiento). El fideicomisario, que es el destinatario final o

natural de los bienes fideicomitidos. Normalmente, el beneficiario y el fideicomisario son una

misma persona. Pero puede ocurrir que no sea la misma persona, puede ser un tercero, o el

propio fiduciante.

CARACTERES

El fideicomiso inmobiliario es un contrato:

BILATERAL: pues genera obligaciones recíprocas tanto para el fiduciante (el cual debe

entregar al fiduciario los bienes que serán fideicomitidos, y remunerarlo por su actividad),

4

Página 5 de 15como para el fiduciario (que debe administrar los bienes fideicomitidos como un buen

hombre de negocios, como si fueran suyos, y cumplir así con la convención estipulada).

ONEROSO: ya que para que se logre el beneficio, debe haber una prestación (por parte

del fiduciario, el cual debe cumplir a lo que se ha obligado) y una contraprestación (por

parte del fiduciante, pagando una retribución por la gestión que realiza).

CONSENSUAL: porque se perfecciona con el mero/solo consentimiento de las partes.

DE CONFIANZA: ya que el fiduciario es alguien capaz para administrar los bienes y llevar

adelante el proyecto de la mejor manera posible, como solo pocos lo saben hacerlo, por su

especialidad. En el derecho romano, incluso no había obligación, sino solo deber moral del

fiduciario.

FORMAL: el fideicomiso inmobiliario, al tener como objeto bienes inmuebles, debe ser

realizado por escritura pública, bajo pena de nulidad.

SUJETOS

El art. 1 de la ley establece que para que haya fideicomiso dos serán las partes que celebrarán el

contrato.  Los sujetos pueden ser personas físicas o jurídicas (art. 5 de la ley 24441).

El fiduciante (o fideicomitente) por un lado, y el fiduciario (o fideicomitido) por el otro. Existen en

esta relación contractual otros dos sujetos que actúan como terceros interesados dentro de la

misma y que deberán estar individualizados en el contrato. Estos son el beneficiario y el

fideicomisario.

El fideicomitente es el sujeto que transmite la propiedad fiduciaria de los bienes para el

cumplimiento de una finalidad especificada en el contrato. En este caso, el lugar del fiduciante lo

ocupan los inversores, quienes entregan dinero para el desarrollo de la obra. Son quienes

constituyen el negocio. A su vez puede ser beneficiario al percibir la renta, o fideicomisario al

revertirse el dominio, o bien integrar ambas figuras (art. 2 de la ley).

El fiduciario o fideicomitido, es el sujeto que recibe en propiedad fiduciaria el bien entregado por el

fiduciante, y se obliga a ejercer tal propiedad en beneficio del sujeto designado en el contrato

(tercero interesado). En este caso, el fiduciario es el sujeto que recibe los bienes en forma de

dinero, y lleva adelante la realización de la obra. Se compromete a administrar y disponer del bien

de acuerdo según lo dispuesto por la ley o la convención, con la prudencia y diligencia del buen

5

Página 6 de 15hombre de negocios basadas en la confianza depositada en él (art. 6). Rendirá también debida

cuenta de lo administrado, y recibirá por su labor una retribución y el reembolso de los gastos en

que incurriera en el cumplimiento de sus obligaciones (art. 8). El fiduciario no puede beneficiarse

con la transmisión posterior de bienes fruto del fideicomiso, ni con las rentas producidas mediante

su administración. Estos bienes administrados, no pueden entrar en su patrimonio y confundirse

con los propios, ya que los bienes del fideicomiso constituyen un patrimonio aparte y por lo tanto

excluido de la garantía de sus acreedores.

Respecto a los terceros interesados, el beneficiario es quien recibe los beneficios producidos por

la administración del fideicomiso cumplida por el fiduciario. El fideicomisario por otra parte, es

quien adquiere el dominio pleno de los bienes fideicomitidos una vez cumplido el contrato. Es el

destinatario final de los mismos. En el caso del tercero beneficiario/fideicomisario, este es quien

recibirá una o más unidades funcionales una vez terminada la obra.

OBJETO

El objeto inmediato de este contrato es la entrega por parte del fiduciante, de la propiedad de un

bien (dinero las más de las veces, el terreno para la construcción del inmueble, etc.) para ser

administrado a título de propietario por el fiduciario para que desarrolle y realice un

emprendimiento inmobiliario (construcción de un edificio, etc.); Una vez entregado dicho bien

(dinero, terreno, etc.) al fiduciario, puede entenderse como objeto mediato del contrato, la

obligación de aquel de garantizar el cumplimiento de su tarea de administrar y ejecutar el

proyecto en cuanto culminación, comercialización y entrega de las unidades funcionales

individualizadas en el contrato como objeto mediato del fideicomiso inmobiliario (art. 4 inc. a). xx

Como ya se mencionó, la particularidad del objeto radica en que los bienes fideicomitidos

constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante (art. 11),

registrándose debidamente la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre de aquel. Este

objeto inmediato podrá incrementarse si así resultara del contrato, cuando el fiduciario adquiera

otros bienes con los frutos de los bienes fideicomitidos, dejándose siempre constancia en los

registros correspondientes.

CAUSA

La causa que le da origen a este contrato es la de administración. Esto ocurre, porque el fiduciario

recibe del fiduciario recibe del fiduciante un bien, el cual servirá para la financiación de

construcción de inmuebles, y para luego, su posterior comercialización.

6

Página 7 de 15FORMA

Al tratarse de bienes inmuebles, este contrato tiene una solemnidad absoluta, ya que si no se

cumplen las formas, el contrato podría ser ineficaz.

El contrato de fideicomiso inmobiliario debe contener:

- El nombre de las partes (fiduciante y fiduciario).

- El nombre del beneficiario. Cabe aclarar que puede ser una persona física o jurídica, que puede

existir o no al momento que se celebre el contrato. Puede designarse a más de un beneficiario.

También este derecho se puede transmitir por actos entre vivos o mortis causa.

- La obligación de transmitir al fiduciario el dominio de los bienes sujeto a un plazo /condición.

- La individualización de los bienes a la fecha de celebración sobre los que constituye el

fideicomiso.

- Un beneficiario de las ganancias que surgen de la administración del fideicomiso.

- El destinatario final de los bienes, que es el fideicomisario.

- Un plazo máximo de duración del contrato, que es de treinta años desde el momento de su

constitución, salvo que el beneficiario sea un incapaz, caso en el que podrá durar hasta su muerte

o el cese de su incapacidad.

- El destino que van a tener los muebles cuando finalice el fideicomiso (viviendas de uso

particular, oficinas, etc).

- Los derechos y obligaciones del fiduciario, si es que cesaren.

- Si el fiduciario va a someter el edificio al régimen de prehorizontalidad, regido por la ley 19724.

- Si el fiduciario lo va a someter al régimen de propiedad horizontal regido por la ley 13512

Este contrato debe realizarse en forma escrita; caso contrario perdería validez.

Como en el fideicomiso inmobiliario el objeto recae sobre bienes inmuebles, el contrato debe ser

realizado por escritura pública.

7

Página 8 de 15Además, para que esta transferencia de propiedad de inmuebles sea oponible a terceros, debe

ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, así como también el contrato de

fideicomiso, también debe ser inscripto, ya que desde ese momento puede ser opuesto a los

terceros.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Derechos del fiduciante

Designa al fiduciario y sus sustitutos. Deberá establecer claramente las facultades y los límites de

la administración por parte del fiduciario. Indicando al fiduciario los actos que deberá realizar. El

fideicomiso es en principio irrevocable, pero el fiduciante puede reservarse en el acto constitutivo

la posibilidad contraria, pudiendo de esa manera ponerle fin al encargo. Esta revocación no

tendrá efecto retroactivo.

El fiduciante puede pedir judicialmente la remoción del fiduciario por incumplimiento de sus

obligaciones.

El fiduciante tiene derecho a exigir al fiduciario la presentación de informaciones completas y

fidedignas sobre el movimiento contable de los bienes en su poder y el estado de los mismos.

El fiduciante puede exigir al fiduciario la rendición de cuentas (la ley dispone que el derecho de

exigir rendición de cuentas es del beneficiario, y no nombra al fiduciante pero en una

interpretación más amplia de la misma, corrige la omisión) y eventualmente, ejercer acciones de

responsabilidad contra el fiduciario si al actuar se han producido perjuicios al patrimonio especial,

o para el beneficiario, o para el mismo fiduciante.

Obligaciones del fiduciante

Transmitir en propiedad fiduciaria bienes sobre los cuales posee derechos de disposición.

Remunerar al fiduciario.

Reembolsar los gastos efectuados por este en ocasión del encargo y, sanear la evicción.

Le indicará al fiduciario los actos que deberá realizar.

Derechos del fiduciario

Posee todas las facultades inherentes a la finalidad del fideicomiso, en particular las relativas al

dominio y administración que tiene la cosa. Puede usar y disponer de los bienes, no puede

apropiarse de los frutos, pero siempre hasta lograr el fin del contrato. Los bienes del fiduciario no

8

Página 9 de 15responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las mismas solo serán

satisfechas con los bienes fideicomitidos.

Obligaciones del fiduciario

La obligación principal es recibir la propiedad fiduciaria de los bienes asumiendo, a través del

contrato, la obligación de cumplir con una determinada gestión o administración de los bienes

fideicomitidos (realizar la obra, construirla, afectar a propiedad horizontal, escriturar, entregar la

unidad funcional, entre otros).

Esta obligación a cumplir con las obligaciones que la ley y el contrato impongan, con la prudencia

y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada

en él, para lograr la finalidad perseguida por el fiduciante. Administrar en la forma establecida,

resultando inherentes la conservación y custodia material y jurídica de los bienes, efectuar las

mejoras y reparaciones necesarias, contratar seguros y pagar los tributos que los graven.

Administrar haciendo producir frutos de acuerdo con la utilización regular de las cosas sin

disponer de ellas, pero produciendo el mayor rendimiento. Mantener la identidad de los bienes del

encargo separados de los del fiduciario, no pudiendo incluirlos en su contabilidad ni considerarlos

en su activo. Puede gravar los bienes fideicomitidos cuando se los requieran los fines del

fideicomiso. Se encuentra legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la

defensa de los bienes fideicomitidos tanto contra terceros como contra el beneficiario. Rendir

cuentas sobre las gestiones que realiza (no mayor a un año) avisando dentro de un corto tiempo

la celebración de ciertas operaciones de inversión o el recibo de frutos derivados de éstas.

Transferir los bienes de acuerdo con lo convenido al tiempo del encargo al beneficiario o al

fideicomisario.

No pueden adquirir para si los bienes fideicomitidos. Esta prohibición no alcanza solo a los

bienes fideicomitidos, sino también a los adquiridos por subrogación real, y a los frutos y lo

obtenido de ellos, excepto el derecho a cobrar una retribución y el reembolso de sus gastos.

Derechos del beneficiario

Puede aceptar o rechazar el beneficio. Dicho beneficio puede consistir en obtener todo o parte de

los frutos de los bienes. Su derecho a los beneficios es un derecho crediticio, temporario y

transmisible por causa de muerte y por acto entre vivos, salvo que en el acto constitutivo se

9

Página 10 de 15hubiera pactado lo contrario. Tiene derecho a recibir los frutos producidos por el bien

fideicomitido, descontando los gastos y la remuneración del fiduciario.

Puede a su vez ser fideicomisario (ya que el primero va a recibir los frutos durante el contrato,

mientras que el segundo va a recibir los bienes de donde salen esos frutos al termino del

contrato).

También a que se le rinda cuentas y a pedir el cese del fiduciario con consentimiento del

fiduciante, en caso de incumplimiento contractual. A ejercer las acciones para defender los bienes

fideicomitidos, con autorización del juez, si el fiduciario no las ejerce.

Pedir la remoción del fiduciario, es una facultad para proteger el fideicomiso y sus intereses.

Antes de la solicitud de remoción, puede pedirse la designación de un administrador interino,

cuando las circunstancias indiquen que la permanencia del fiduciario ante los negocios resultaría

muy grave, incluso durante el simple lapso del proceso, esta facultad exige para su ejercicio la

citación del fiduciante para su ejercicio por parte del beneficiario.

El beneficiario puede exigir al fiduciario el cumplimiento del fideicomiso. Tiene derecho al ejercicio

de acciones de responsabilidad por incumplimiento y de exigir acciones conservatorias.

Obligaciones de beneficiario

No surgen de la ley, sino que deberán constar en el acto contitutivo.

Fideicomisario

Puede ser el fiduciante, el beneficiario o un tercero y puede ejercer las acciones para traspasar

los bienes a su patrimonio, logrando el dominio pleno, es decir, que tiene un derecho personal a

que le sea transmitida la propiedad plena de los bienes una vez cumplida la condición o plazo

resolutorio u otra causa de extinción del fideicomiso.

Puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por causa de muerte.

10

Página 11 de 15A partir del evento resolutorio, su derecho no se limita a medidas conservatorias, sino que puede

exigir el cumplimiento de la obligación del fiduciario.

ELEMENTOS PARTICULARES

A) Plazo o condición :

Dispone el  artículo 4º, inc. c, "El plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que

nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución, salvo que el beneficiario fuere incapaz,

caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad".

La alusión a un plazo o condición es fundamental, al ser determinante del fideicomiso.

_ En cuanto a la excepción que hace referencia el artículo citado está contemplada del

beneficiario incapaz, pero como la ley no diferencia expresamente, surge implícitamente  que

hace referencia a una incapacidad que dure más de 30 años. Porque por ejemplo la minoridad es

causa de incapacidad pero sería absurdo considerarla en este caso.

_ Con dicha excepción, el límite máximo de duración del dominio fiduciario es de 30 años "desde

su constitución". Entendemos que por "constitución" debe comprenderse el contrato de

fideicomiso y no la adquisición del dominio fiduciario, lo que supondría ya cumplido el modo

(tradición, inscripción).

_ Fideicomiso sujeto a plazo. La ley determina plazo máximo de 30 años por lo que puede haber

un plazo menor y si se fijara uno mayor creemos que se debe aplicar la doctrina del art. 1505

Cód. Civ. ¡utile per inutile non vitiatur! El mayor plazo quedará reducido a 30 años.

_ Fideicomiso sujeto a condición. Corresponde aplicar la doctrina del art. 541 Cód. Civ. Pero si de

la condición determinada surgió que en la interpretación verosímil de la voluntad de las partes

podía tenerse que esperar más de 30 años, a los 30 años quedará extinguido el fideicomiso,

fracasando  la condición pendiente.

B) Patrimonio separado :

Esta teoría la encontramos en los arts. 14 a 16 de la ley 24441, que establecen que los bienes

fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario del fiduciante y del

beneficiario. Los bienes no deberán confundirse con otros del fiduciario ni con aquellos

11

Página 12 de 15pertenecientes a otros fideicomisos, porque el fiduciario adquiere la propiedad despojada de su

valor económico. El fiduciario es un simple soporte jurídico, esto significa, que los bienes

fideicomitidos no hacen al fiduciario ni más rico ni más pobre, porque él no tiene el valor

patrimonial o económico de los bienes. Esta teoría da seguridad de los bienes transmitidos al

fiduciario, para aventar el riesgo económico a que está sujeta la propiedad como prenda común

de los acreedores, cuando éstos accionan individual o colectivamente.

C) Confianza :

Un rasgo que caracteriza y distingue al fideicomiso es la confianza. El adquiriente fiduciario recibe

la propiedad solamente como un medio para la mejor ejecución del encargo que el fiduciario haya

establecido en el acto constitutivo, dándole a los bienes el destino que corresponda en cada caso.

La transferencia fiduciaria no es el fin último del fideicomiso, es sólo el medio que otorga mayores

seguridades y garantías para obtener la concreción de otros negocios.

D) Individualización de los bienes :

El art. 4º, inc. a, determina que el contrato debe contener la individualización de los bienes objeto

del contrato, si la individualización no fuera posible al momento de la celebración del contrato,

constará al menos la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los bienes

que integrarán el fideicomiso. También se describirá el modo en que otros bienes lograrán ser

integrados al fideicomiso, debiendo tenerse presente que la ley admite que al momento de

celebración del contrato pueda o no ser posible especificar los bienes, en tal caso deberán

indicarse los requisitos y características que éstos deberán reunir.

E) Destino de los bienes al finalizar el fideicomiso :

En el contrato se establece quién será titular de los bienes desde la finalización del contrato. Es

un elemento fundamental, si no hay un destinatario final destinado en el contrato los bienes

quedarán en poder del fiduciario, procediendo el plazo y condición sólo en relación al beneficiario,

imposibilitando ello que el acto sea calificado como contrato de fideicomiso. Sólo habrá en dicho

caso una fiducia de beneficio.

RESPONSABILIDAD

12

Página 13 de 15El Art 16 de la Ley 24441 dice que “los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones

contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que solo serán satisfechas con los bienes

fideicomitidos”. Esto quiere decir que su patrimonio está separado (Art. 14) del negocio fiduciario

y  que solo responderá con los bienes afectados al mismo.

Cabe destacar que este principio general se aplica siempre y cuando el fiduciario haya actuado

con prudencia y diligencia, sin defraudar la confianza del resto de las partes (Art. 6). En el caso de

que el fiduciario concurra en dolo o culpa, deberá rendir las cuentas correspondientes (Art. 7).

El Art. 14 expresa que la responsabilidad objetiva del fiduciario surge del Art 1113 del Código Civil

y que” solo se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del daño si el

fiduciario no pido razonablemente haberse asegurado”.

Bettina Freire destaca las ideas más precisas de lo que, a nuestro criterio, quiere decir dicho

artículo.

1. Daños por riesgo o vicio de la cosa: Solo responderá hasta el valor de los bienes fideicomitidos.

2. El fiduciario responderá más  allá del valor de los bienes fideicomitidos cuando no está

asegurado y pudo haberlo estado.

3. Cuando el fiduciario, además, mantenga la guarda de la cosa y no la hubiera asegurado.

4. Si razonablemente no pudo asegurar la cosa, correrá el riesgo de que el damnificado solicite la

inconstitucionalidad del Art. 14. En ese caso responderá igual que en el punto 2.

5. Cuando hubiera daño producido por dolo o culpa, negligencia o CON la cosa, no se puede

aplicar el Art. 14 y el fiduciario responde con todo su patrimonio.

EXTINCIÓN

La extinción del contrato de fideicomiso se refiere a la extinción del sustrato obligacional que

contiene el encargo fiduciario, es decir que, citando a Bettina Freire, “desaparece el motivo

subyacente de la transferencia de la propiedad a título de confianza”. Producido esto, el fiduciario

tiene la nueva obligación de darle al patrimonio fideicomitido el destino que se previó en el

13

Página 14 de 15contrato. A su vez, debe efectuar los actos correspondientes para transferir la propiedad a quien

corresponda.

Según el Artículo 25 de Ley 24.441, el fideicomiso se extinguirá: 

A) Por el cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido el vencimiento del

plazo máximo legal.

El fideicomiso se constituye para realizar un fin determinado y, una vez cumplido, llega a su fin.

Además se extingue por el cumplimiento plazo que las partes pactaron en el contrato. Si no lo

hicieron, cuando se cumpla el plazo máximo de 30 años establecido en el Art. 4 de la misma Ley

(exceptuándose el caso en donde el beneficiario es incapaz y donde el contrato puede durar

hasta la muerte del mismo o hasta que cese de la misma) .

B) Por la revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad (la

revocación no tendrá efecto retroactivo).

El fiduciante puede reservarse esta facultad y poner fin al contrato de fideicomiso. En el supuesto

de que el fideicomiso tenga carácter oneroso para el beneficiario, solo se concebirá esta facultad

del fiduciario cuando “el beneficiario incumpliera con las prestaciones a su cargo o si se

verificaran ciertas causas de revocación contenidas en el acto constitutivo¨.

C) Por cualquier otra causal prevista en el contrato.

 Las partes podrán pactar otras causas además de las previstas en la Ley. Adhiriendo a lo

expuesto por Bettina Freire, “esto podrá ser muy conveniente ya que el Art. 25 de la Ley aparece

como una regulación muy escueta”, dejando de lado una causal primordial: la imposibilidad de

cumplir con el fin por el cual se constituyó el fideicomiso.

 

Además de estas causales previstas en la Ley, podemos agregar otra que necesariamente debe

ser mencionada

D) Por mutuo acuerdo entre el fiduciante y el beneficiario.

En el caso del que el fiduciario no se haya reservado la facultad de revocar, solo podrá darle fin

llegando a un acuerdo con el beneficiario.

14

Página 15 de 15 E) Por la muerte del fiduciante o del beneficiario.

Solo cuando haya sido pactado por las partes (pacto expreso) como causal de extinción y sin que

se hayan designado sustitutos.

F) Falta del fiduciario.

En general no es causal de extinción ya que el Art. 10 prevee que las partes podrán dejar un

sustituto designado en el contrato para que lo reemplace o, en el caso de que no lo hayan hecho, 

el Juez designará a una de las entidades autorizadas en el Art. 19. Sin embargo, hay que

destacar que, en el caso de que no exista sustituto “contractual” y que las entidades autorizadas,

por determinar que el fideicomiso en cuestión no es un negocio conveniente, rechacen  dicha

designación, se producirá la extinción del fideicomiso y los bienes deberán ser entregados a quien

corresponda según el contrato.

BIBLIOGRAFÍA

“Tratado de los contratos”- Ricardo Lorenzetti. Ley 24441, “Financiación de la vivienda y la construcción”

“Contrato de fideicomiso”- Eduardo Barbier.

“El fideicomiso: sus proyecciones en los negocios inmobiliarios”- Bettina Freire

“Tratado de fideicomiso”- Claudio Kiper.

“Fideicomiso”- López de Zavalía.

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