The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real...

202
The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ) 401130021 ( 2013 / 2014

Transcript of The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real...

Page 1: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

������� �� �� �������� ������ � ���� ��� �� �� �����

The Legal System of Real Estate Registration

Study In The Kuwaiti Legislation

������ ����� ��� ������� � � ��!"���

)401130021(

%���� �� ������& �'( � )� ��*

� � �� � ��� �����+�,�� -������ �� � ��� �� ���� .�� �"��� /0� � �

+�,�� -������ ��1 ������ ���

���2� ����� �� �� 2013/2014

Page 2: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ب

Page 3: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ج

Page 4: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

د

�� و�����

� ����ًا � � � ا��ي ���� � ����ًا ا���� � رب ا�� � � ا��ي ���� � ����ًا ا���� � رب ا�� � � ا��ي ���� � ����ًا ا���� � رب ا�� � � ا��ي ���� ه�د!ً� و� �ًا، وا���� � ��� �� أ��� ه�د!ً� و� �ًا، وا���� � ��� �� أ��� ه�د!ً� و� �ًا، وا���� � ��� �� أ��� ه�د!ً� و� �ًا، وا���� � ��� �� أ��� εεεεا���� � رب ا�

�) '�ه�ة و��%$،) �� ��� �) '�ه�ة و��%$،) �� ��� �) '�ه�ة و��%$،) �� ��� �) '�ه�ة و��%$،) �� ��� *+�* ��, ا���� وا� 5� !� رب آ�� !�23 �01ل و.-, و+�* ��, ا���� وا� 5� !� رب آ�� !�23 �01ل و.-, و+�* ��, ا���� وا� 5� !� رب آ�� !�23 �01ل و.-, و+� ��, ا���� وا� 5� !� رب آ�� !�23 �01ل و.-, و

,)�6��,)�6��,)�6��,)�6��....

أ�BCم �A!91 ا� 5� ووا�� ا@?:�ام إ�� أ�:�ذي ا�� �ف ا��آ:8ر �-� �2�9 أ�8 أ�BCم �A!91 ا� 5� ووا�� ا@?:�ام إ�� أ�:�ذي ا�� �ف ا��آ:8ر �-� �2�9 أ�8 أ�BCم �A!91 ا� 5� ووا�� ا@?:�ام إ�� أ�:�ذي ا�� �ف ا��آ:8ر �-� �2�9 أ�8 أ�BCم �A!91 ا� 5� ووا�� ا@?:�ام إ�� أ�:�ذي ا�� �ف ا��آ:8ر �-� �2�9 أ�8

�KL�� (�MN:� 2�3�اف ��� ه�J ا�����$، و��� ���) �� .-� آ�ن �) اGH� ا�6F �2 إE�اج �KL�� (�MN:� 2�3�اف ��� ه�J ا�����$، و��� ���) �� .-� آ�ن �) اGH� ا�6F �2 إE�اج �KL�� (�MN:� 2�3�اف ��� ه�J ا�����$، و��� ���) �� .-� آ�ن �) اGH� ا�6F �2 إE�اج �KL�� (�MN:� 2�3�اف ��� ه�J ا�����$، و��� ���) �� .-� آ�ن �) اGH� ا�6F �2 إE�اج

-� اOن��-� اOنه�J ا�����$ ���8Pرة ا�:2 ه2 ��-� اOنه�J ا�����$ ���8Pرة ا�:2 ه2 ��-� اOنه�J ا�����$ ���8Pرة ا�:2 ه2 �� ....ه�J ا�����$ ���8Pرة ا�:2 ه2

��-C�+?0�� 85نآ�� أ�BCم ��� 5� وا@�:�ن إ�� �8Mْي �1$ ا���R $ وا���ْ!� �85ن ��C�+?0-�� آ�� أ�BCم ��� 5� وا@�:�ن إ�� �8Mْي �1$ ا���R $ وا���ْ!� �85ن ��C�+?0-�� آ�� أ�BCم ��� 5� وا@�:�ن إ�� �8Mْي �1$ ا���R $ وا���ْ!� �85ن ��C�+?0-�� آ�� أ�BCم ��� 5� وا@�:�ن إ�� �8Mْي �1$ ا���R $ وا���ْ!� �

��S8رة ا��P��� �-.ا�E$ وإ����ا� Jه� �86!C 2� 2��1!Lا �GHا $�$ اGH� ا 2��1!L�86C 2!� ه�J ا�����$ وإE�ا.-� ���8Pرة ا����Sا�8�$ اGH� ا 2��1!L�86C 2!� ه�J ا�����$ وإE�ا.-� ���8Pرة ا����Sا�8�$ اGH� ا 2��1!L�86C 2!� ه�J ا�����$ وإE�ا.-� ���8Pرة ا����Sا�8� ....ا�8

�� ��� Tو�Hق ا�ا� $ ��� �� وأ8C.) ��� 5� إ�� أ��2C�C �2 آ�$ ا��8Bق ���1 Tو�Hق ا�ا� $ ��� �� وأ8C.) ��� 5� إ�� أ��2C�C �2 آ�$ ا��8Bق ���1 Tو�Hق ا�ا� $ ��� �� وأ8C.) ��� 5� إ�� أ��2C�C �2 آ�$ ا��8Bق ���1 Tو�Hق ا�ا� $ وأ8C.) ��� 5� إ�� أ��2C�C �2 آ�$ ا��8Bق ���1

��ة 0Eل ��Vو� *����ة 0Eل �أ?�%8(2 �) �� ر��!$ و�Vو� *����ة 0Eل �أ?�%8(2 �) �� ر��!$ و�Vو� *����ة 0Eل �أ?�%8(2 �) �� ر��!$ و�Vو� *�� ....:�ة درا�:2:�ة درا�:2:�ة درا�:2:�ة درا�:2أ?�%8(2 �) �� ر��!$ و

ا���?�ا���?�ا���?�ا���?�

Page 5: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ا ه�اء

W!85دو�$ ا� � أه�ي ه�ا ا�1-� ا��:8اYZ إ�� ?M�ة F?�X ا�8�V أ�� دو�$ ا�W!85أه�ي ه�ا ا�1-� ا��:8اYZ إ�� ?M�ة F?�X ا�8�V أ�� دو�$ ا�W!85أه�ي ه�ا ا�1-� ا��:8اYZ إ�� ?M�ة F?�X ا�8�V أ�� دو�$ ا�W!85أه�ي ه�ا ا�1-� ا��:8اYZ إ�� ?M�ة F?�X ا�8�V أ�

ا� \ ��Xح اH?�� ا���1� ا���Pح

J�� ��� ورC ا� (+N?J�� ��� ورC ا� (+N?J�� ��� ورC ا� (+N?J�� ��� ورC ا� (+N?

ا�����

Page 6: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

و

����� ا�������ت ا��NP$ا��NP$ا��NP$ا��NP$ ا��8Z8عا��8Z8عا��8Z8عا��8Z8ع �������...................................................................

�� ����� ���� ��� ............................................................. �

������ ���................................................................... �

������...................................................................... ��

��������� ���� ................................................................ �

������� � !��� "#!���.......................................................... $

��%�!���� � !��� "#!���....................................................... &

�� 1 ����� ا�را��: ا ولا

'(�) :��+�� : ���, -��.�� /��0�1�� ......................................... 1

'����2 :�3����� �!���........................................................ .... 4

'�2��2 :4���3����� ................... .......................................... 5

'����� : ����)�3����� ........................................................... 6

'�3��# :�!�3)��� �3��........................................................... 7

'�3��3 :���� �3����� ........................................................... 7

'����3 :�3����� ������..................... ................................... 8

'����2 :�3����� ���!56� ..................................................... 8

'��3�� : �3���!� $�7��� ��5��.................................................. 10

'����, : ����3�� ��3�����....................................................... 10

��, 8��9 : �3����� ���+��................................................... 12

ا��NP$ا��NP$ا��NP$ا��NP$ ا��8Z8عا��8Z8عا��8Z8عا��8Z8ع

Page 7: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ز

���ا� ! ا*()'� ا&� ري�$#م : ا

�2� 4�' ��: :#������ ��5���;�2��!�$������ ......... ....................... 13

/�<� !5��� :;�2���� =����������� ��6��� :. $������ ............... 13

:��2�� !5��� :;�2����>53��� ��6��� :. $������ .................... 16

?��2�� !5��� :;�2���� �����. $������ @A3�� :............ ........... 16

B����� !5��� :;�2���� �2����� ��6��� :. $������ ..................... 18

C��#�� !5��� :;�2���� ������ ���� :. $������ ....................... 23

���6�� 4�' ��: $������ /��3���� 4������............. ......................... 26

/�<� !5��� :D����)� $������ /��3��� >���........................... 26

:��2�� !5��� :D6��6#� $������ /��3��� ��7�)............... ....... 32

��,ا !�: ا*-#.*()'� ا34.'� ا&� ر-� 2� ا*01-/ ا 6 �45 ا 7. م ا

�2� 4�' �� : -���9$������ /��3��� ........................................... 44

/�<� !5���: $������ /��3��� -���9 E����.......................... 44

:��2�� !5���: $������ /��3��� -���9 ��6�6�#�........ ............. 49

4�' �����6��: $������ /��3��� ;�5�.......... ............................... 52

/�<� !5���: $������ /��3�!� :6#��� ;�5���....................... 52

:��2�� !5���: $������ /��3�!� :,�1���� ;�5���...... .............. 60

?��2�� !5��� : $������ /��3�!� :������ ;�5���....................... 109

ا��NP$ا��NP$ا��NP$ا��NP$ ا��8Z8عا��8Z8عا��8Z8عا��8Z8ع

��� :&*0ض :()'� ا34.'� ا&� ر-�: ا0ا9/ا* �6 ز< ت ا*6'> ا

Page 8: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ح

�2� 4�' ��: F������ ��,%��� @�+��............... ........................... 124

/�<� !5��� :�+,���)� F������ ��,%��� 4����.................. ...... 124

�2�� !5���:� : :������ E������ :. F������ ��,%���� :������� @�7����..... 126

?��2�� !5��� :;����3(� 8�,� ....................................... 132

���6�� 4�' ��: /�� ���A��� /�!����� ��,%��� :������� B����!� '��.� /��3��

�������� ���!��� ................................................

134

/�<� !5���: 0�����............................. .................... 135

:��2�� !5��� :������ �����!� ���!��� 0%�.......................... ...... 139

?��2�� !5��� : ������................................................... 142

@� A اA :�4 واCD *6 وا*#B' ت: ا�� ا

'(�) : ����#��................................................................ 144

'����2 : G������................................................................ 144

'�2��2 : ���6����.............................................................. 146

/E04ا �4D F 148 ا

G7H4 ا

;�!�)1 :( $������ /��3��� E��� 0���� :������ @ � ( ) ��3�2013 @.... 153

;�!�)2 :( �������(� ������� $������ /��3��� "�6#� ������� ����3���� ;��2���

������� �(������ $������� /��3��� E��� ���6 /� �� �!��� :. �

@ � :������)5 ( ��3�1959 @......................................

185

Page 9: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ط

1A ا� �Bري V:�� 2)8)�B+�م ا�ري ا��B 1A ا�V:�� 2)8)�B+�م ا�ري ا��B 1A ا�V:�� 2)8)�B+�م ا�ري ا��B 1A ا�V:�� 2)8)�B+�م ا�ا� درا�$ �2 ا�: �!Y ا�85!:2درا�$ �2 ا�: �!Y ا�85!:2درا�$ �2 ا�: �!Y ا�85!:2درا�$ �2 ا�: �!Y ا�85!:2

����������� ��� ا�%$#�ر"��� �!� �رق

�� ���� %����

�2�9 أ�8 �2�3 �-�

� '&ا��

E, 'A1. J:!���� B ���� :. ����) ��,�1���� �2�) E� $������ /��3��� K���

���7��� D����) D���3�� L���� 5�1� &�F� ����!� ���������� ������� ������ ���2� D� �6��� J

��� 9� D�!, �������� ������� ;����� B��� E���� D���� E����� ��������� D���� �6�� J� � /��

3$������ /�3��� D� ���!� /�.

:. $������ /��3�!� ��7���� ��������� �,����� ����� 8�� E��� �3����� LF� �����

D������9 5�3��� � A��� 4��5< ������� ��.�� :. :������ B������.

:. '����� D� /������ $������ /��3��� E��� E) >�9 �6!# �3����� LF� ����# :.�

� ���� "�6��� 5�1 -��,9 :������ 0K����� �3����� �6�) � � J��6��� D���� �����

'�,���� �3����� ���� � ��� J"�6��� LF� ���� :��� ��6��� D��) ���� ���������

>������ J$������ /��3��� E����� �3����� :������ 0K����� >!, L���5�� L���.M� F#<�

������� J������ 0�5�� ���# ���� ���+�� :��� ��3��3��� ��,����(�� ����6� (� ����5�!�

������.

Page 10: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

ي

The Legal System of Real Estate Registration Study

In The Kuwaiti Legislation

By

Tareq Ali Haji Mohammad Al Asfoor

Supervisor

Dr. Mohannad Azmi Abu Moghli

Abstract

The real estate registration of more topics important in practice, as

well as the importance of theory, and is intended to stabilize the situation

of physical and legal drug by adjusting the boundaries, area with

precision, and infinite his legal set the owner and the statement of all the

rights in rem implications and the establishment of record ownership of a

record real estate.

This study attempted to demonstrate the adequacy of the legal rules

governing the registration of real estate in the Kuwaiti legislation to

provide protection to the parties to the relationship and to simplify

procedures.

At the conclusion of this study concluded that the Land

Registration Law currently in force in the State of Kuwait is defective,

The study recommended the Kuwaiti legislature re-adjust the legal texts

and avoid shortcomings that marred these texts, as suggested by the study

project for the Land Registration Law, and wish to study the Kuwaiti

legislature taking ideas and development service to the real estate sector,

and keep up with economic developments, social and political witnessed

by the State of Kuwait.

Page 11: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

1

ا�#$* ا(ول

"��"� ا��را+�

/0�( :�* :7�8� �� �� � �� 9���

;����� 4�+� B������ /#�� ���.<� -��� @7�� :��� �,����� E� �,���� E������ E9

D�� ;� $F /� ��5,9� �������.

�� ��6�� D�� ����, �� �� >!, ����� D� B�� �� �� D����� E������ 4�+� $F�� ;��

JB�3�� ;��5�� ����<� �) @���� LF� E� -��.�� ����� �F+� E���� J����) �) @� E� �,����

-��.�� LF� :. D� ������ @��� �� �� @�%�9�)1(.

) /�� /��� E�� �+. JD��7��� ������� @A3�� @��� ��� D������ /A�# E� -����� ���

�+��� J��A��� ��F /��3�!� : B.�� J$������ 6 �� 0�1��� D��7��� J�.A#�� )��� C�3M�

4 ��� B����� J������� ��1��)2(.

'���7� @A3�� 4�, ���;�2��!� J�1���� ��� � :. :����� /�3�� @�7� /2��� $������

���7� @A3�� 4�, ��.�+��� ������ ���2����� ����+�9� �������� ;����� 7��� ;�2����� J$

D�!# E� (� D��� E�� E� /5���� D��M� ( $F�� P� ��� E� '�3�3))3(.

?A2�� ;�2���� ;���5� ��� @A3�� E9 : :. ��� �� �F�� J��+���� JE����� J�������>���� D�� :. E���� ��R :) S�T�U3 >T!U, V@W�X�W� VEY9U� UEZ�[) VEY\T. ]�U1��̂X�U� _E�U��̀T. �a�Z��T� ���̂�̀T� V@T�U�

_@Z2[R D̂b�Y\T. �U+V�W�X�U� VEU�U� T-U��U+b��� ���̂W�X�T� �T�U� D̂c�U� UDb!�� Z;b�U�X�U� D̂T�T��U�[) UEZ�W�de� $ZFb�� f�[e�̂X!T. �a1V�U� V@W�1̂V�U�U, UE�W!U�V�T� �U��̀ D̂b!��U� D̂�̂X!T _@�Z!)283 ( :Z. �U� ���̂V�W� VEY9U� �̀V�[MX�� :Z. �U�U� Z��U��U�c3�� :Z. �U� ZDb!Y�

)1( E�3� J���,)1996 .(5 J-������ J������� �1+��� ��� J;����� �� �9� ;����� /����3� :. 43����5 J

"14. )2( %�%��� ��, E� ���) J-������)1433�� .(/%���" J������ J��6� (�� E������ ����� J������ 27. )3( ����� ���� J:���%��)1408 �� h 1988@ .( �3��� J���A3�� ������� :. $������ �+��� @�7�

" J����� J-������ ;�.i� ��� ������� J:����� /�3�� @�7� B� ������5.

Page 12: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

2

_��Z�T j�V:T� k/W� >T!U, D̂b!��U� �̂�T�U� VEU� ̂kFU��̂U� �̂�T�U� VEU�Y� �̂Z�X U�T. D̂b!�� ZD�̀ V@W�V�Z3�U��̂ L̂�W�X#W� V�[) V@W�Z3W�X�[) ()1(.

��, ��� #�� ;��2��� � E�3��� ;���� �6�)2( ����3���� )3( � �+��� J�6�#�� ���!��� ;�

E� �������� ���!��� ����� -���1 :�M� ��� E�� J�+������ -���1 ���M�� J�������� ���!���

$������ /��3���� >�3�̂ �� /A#.

:������ :����� E������ G��, ��� @ �)67 ( ��3�1980 :�. ����!��� 3� ��3) @

6��� -����� :. :������ 0K����� "� � � J������� ;���!� "6#��� :��2�� @3��� E� :��2�� /

)890 ( E� �F� E������ D�) >!," : �) �������� ;����� /���� A. J'����, D�. 4�6���� E�� �F9

$������ /��3��� E��� @���) -�,���� (9 M���."

����� 0K����� E) ?���!� q1�� "��� �F� E� $������ /��3��� 0�1��� :�, � :�

������9 �) ������� ;����� ���29 :. D����)�.

J;��2����� $������ /��3��� EM�� �!����� ������ ���7�� :������ 0K����� ���) ���

���� ������� ����� :. ;�2����� $������ /��3�!� ��7�� ����%� ����� � E���� &��+.

� /��3��� �,�3�� E�1 @�, -���6�� ;�2����� $�����1998 $������� /��3��� -���9 E, @

/���� -��%� :. ;�2�����.

@ � @�3���� &��+.)5 ( @���1959 D�A����� $������ /��3��� E����� @)1(. C�� � � �

E� E������ �F� � ���A3�� ������� ������� $����� 4����� ���6��� E�������)2( &��� ��� J

3���� @ � E����� @�)4 ( ��3�1961D�A����� ;�2���� E��� ���6\� @)3(.

)1( E���i� J-����� -��3)282h283 .( )2( �6� ��. -����� )17 ( :. ���6�� E�3��� ;���� :������ EA,�� E�10 @��� /�<� E���� 1948EM� @ :

"1h JL��r B� &����(�� �) L����� &!���� ;� "#� /�� 2h'��3�� D�!� E� ��) ����� %��� ( ." )3( 'A2� B��� : -����� "�)4 ( ��3� :������ ���3��� E�1962@.

Page 13: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

3

:�� J;�2����� $������ /��3���� �!6�� ��F @�3����� E� ������ &��� E) ��� : ��<�

:. ���6�� :��3��5/4/1951 @� � E������� 4� �<�� �6�# ��,�� @���) ;��5�� @)33 (

��3�1964 ��� J���!��� 0%� EM� :. @ @ � E����)39 ( ��3�1976 ;����5�� ���!� @�7��� @

@ � E����� @�3����� J;�����)105 ( ��3�1980 @ � E������� J������ &A�) EM� :. )50 (

��3�1964��1��� :1��<� /A �3� @�7�� EM�� @.

���� &�F�� $������� /��3����� ��6�#�� @��������� ������� �������� E� ������

2�����;�)4(.

0���) �2A2 >!, ��3� ;�2����� $������ /��3��� E9 : D�� �6���� :6#��� /�3��

������� F#�� $F�� @�7��� D� �6��� :����� /�3��� J&�F� -����� �A�3�� :. ��� $F�� @�7���

;��5�� E�� $M� &!���� ���29 ������9 >!, %��� $F�� ?��2�� 0����� J���!��� ���2� '�3�3)

3��� �) ��+�!, ;��6���� ��r �) ���3��� ��r ;���<�� �) ������� ��+��� E� -���6�� ���

���2u� > �� �!�3� $M� �) ��+����)5(.

+� EM� :. :6#��� /��3��� @�7�� Ei� >�� ������ ���� F#M�� ��������� ;�����

�.�6��� @+�, ��6� E�F�� "�#�<� ���3< '���5 /��3��� ����� &�F� B� ���� '���5 ( �

:����� /��3��� @�7� :. D� /������ E��,<�.

)1( ������� /K��� @ � E)5 ( ��3�1962 @ � E������� J@)3 ( ��3�1971 @ � E����� @�3����� J@)73 ( ��3�

1979 @ � E������� J@)30 ( ��3�1981@ .��6��� : J/���� -��%� J;�2����� $������ /��3��� �,�3��" J������13.

)2( " J$������ /��3��� E����� ����3���� -��F���1. )3( E������� /K��� @ �)1 ( ��3�1965" J;��3�� ��6��� J@59. )4( B��� �+�!, 0A5A� :" J������ J/���� -��%� J;�2����� $������ /��3��� �,�3��177h257. )5( 4�5!�� ��, E3� JE����)2003 .(5 JE���� J�� ����� :�!��� ������� J$������ /�3�� @�7�1 J

"24.

Page 14: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

4

���3��� �3����� ��3��3� ������)� ������3) :����� /�3�� @�7�� F#M� :��� /���� E��

���� /�%������ -��.� �3� ���!��9� /� ������ �����39� E� �������<� -������� ����(���

�� ����3� ;������ ���� E� �%�� J/���3���� ������� ���r��� C���� E��� ���) �6��

E��<��. /�3�� @�7�� E�F#M�:6#��� J @ � E������ ��6 � �)142 ( ��3�1964 /�#�\� @

�6� >�9 :����� /�3�� @�7� >!, �A����)1(.

/���6 :������� ���� :

:. �3����� �!��� ��!���/������5� ����2� :��� ���������� ��!���� "�#�� E������ ;��

@ � ������ :. $������ /��3����)5 ( ��3�1959 E������ �F� >!, >1� � D�) :. /2���� J@

���� ��)44 ( ;��5��� D�, 4�� �� ��1 >!, D����) ������� �3�� ������ E\. �F� J'���,

:!���� /���� >�9 ������ �,�� �� /����� ��6���� "���� D��) &����� D����) :������� :.

D6�6�.

&��� E\. @2 E����, :�. :������ 0K����� B5�3� @� :6#��� /��3��� @�7� :.

3��� ( ����3<� 3�� '��6#� '���7� @�7��� /�%� A. J�+������ $������ /��3��� E���

��� /�%� (� J��������3 � JD�A, >!, /�3� 4�6���. JD��F :. �!��� ���� D� �3�� /�� �F

:����� /�3�� @�7� /�#�9 �� E��!����� E���+� ������ �A��� E\. ?������ E� !5�� �F�� J

:����� ��<� C!�� -�,�� J'����� D� /������ E� '(�� $������ /��3�!� E��� 0���� B1�

0������ �F�.

)1( ������ ��, J:�������)2010 .( ��,��5��� ��� JD����� ��1��� ��1 :. $������ �+��� ������9

5 J������3�� J��������4" J34.

Page 15: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

5

� >��9 ������ ���� :. 0�1���� �F� ������ :��� ��3����� �! ;�3 �� >�9 4�1�

����1��� @���<� �! � ��������� "�6��� @� '�1�)� J�F� ��� �.

/�6��6 :������� %�:

J������ ���� :. $������ /��3��� @��� $F�� :������� @�7��� E��� >�9 �3����� 4�+�

���i� 4���<� ;���� /A# E� &�F�:

1. ��������� "�6��� ��1 :. $������ /��3��� @�+�� >!, 4� ��� B������� :. -������

:������.

2. ;�� B� �� B�� @�3��� �+!����� w��� (�� "�6��� LF� ��� :��� "���� D��) E���

����6�� (� ���3��� >�!, �����5��� /7 :. �+!��3� ���R� @�+��� �������� ���!���

�������� ��3��3��� ��,����(��.

3. �������� %������ ����� E, -���6�� @���<� /�!���3����� LF� 0�1�� "�6#� .

4. ;�2����� $������ /��3��� E� ���A3�� ������� 4 �� E���.

5. �+��,%���� �������� ���!��� /��3�� ��7���� @���<� E���.

6. ����!5��� �6���� w�� B�� >����� ������ �A���� ����� :������ 0K����� -�,�

�������� ���!���.

7. �3����� LF� /A# E� :�3�� "�# E��� 0���� B1�� $������ /��3���� ����� :�.

������.

/��'�� :������� � :(

�F�� ����M. J�������� :. /����!� '�����1 ��� $������ /��3��� 0�1�� �3��� E9

E�������� E� :�M� 0�1���� :/A# E� &�F �+7�� J��!����� ���7���:

Page 16: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

6

1. �.���U�VE /������ ���� ������� /�2� �� ;����� E� ������ �F� ������� ������� E���� >��

����� 4��� ��� (9 /������ >!, @��� A. JL��) E� -��6� >!,��������� D.

2. /��3��� � � �+� q��6���� �+�, 4���� B�� @� :��� ;����� B��� E� ������ ��+5�.

3. J�+�!, -������ ������� ;����� ������ �������� ���!��� �����3� :�. �����M�5�� &�F���

�A������.

4. �A��� ��2� �� '���2� :��� ��,�1���� E� ��� ;�2����� $������ /��3��� 0�1�� E9

���� C�� ��� ��1��� @��) ;��5��� :. ��!�,'����!���� ;!��� ������ E� @�� .

5. ��� E��� E) ��� J"�#�<� E�� �A������ :. ���2�� E�1� ;����� �+� @�7�� E9 /��3

E�� '��+� '��M� @7�� �+. J"�#�<� q��6� C�� :��� E������� ����� :. :�M� $������

@+��e� ��������� ����3 (� J"�#�<� ���!��� @�) E� K��� $F�� ������ ���!�� ;!���

�,��%�� >!, ����6� � ����� :��� E��!��� :. ��,��%��� �������� E���� E) K��� ( &�F� J

3�� D����)E���5� ( �� EM��� $�F /��� $F�� ������� E, -���� -�)1(.

/�� �, :������� ��;�(

:�� J�3����� LF� �+��5� :��� �!�3<� E� ������ &���:

1. E� ���A3�� ������� 4 �� ��$������ ;�2����x

2. xD�� 0�� /� 4���� :��� ����� ��� xD,���) ��� x$������ /��3��� @�+�� ��

3. �� /� @�3��� /�� x:6#��� /��3��� @�7�� F#) ����, '����6 :������ 0K����� 4 �� E

x�������� ���!��� ;� ���!5��� �6��� w�� B� 4 ���� �F�

4. x:������ 0K����� 8�� �������� ���!��� /��3� @���) ��

)1( w����� ��, J����)2012 .(5 J������3�� J$������ �+��� ������� w��1" J15.

Page 17: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

7

5. �� :�x:������ 0K����� 8�� �������� ���!��� /��3� ��,%���

6. /��3��� ���7� E9 /� ;�2����� $������ E� -���3� ���A3�� ������� J E�������� E� @)

x���� ��

7. D�������� ��.�� 0�1���� �F+� ��7���� :������ $������ /��3��� E��� "�6� E9 /�

x�+���� '���6 � '�6�� &��� E) @) JD��7���

8. A� /�>. $F��� :6�#��� /��3��� @�7� ���� :��� ����� :������ ��1��� D�� F�#)

xD� �� :. :������ 0K����� ���3 D�) @) x:������ 0K�����

/����� :������� ����

���� �� ������ :

/��3���� ����7�� �!6���� ����<� ��F B�1����� :. ?���� �3����� LF� :. @��3

�+6���6# ������� J����7���� 4���� E� !5�� ��� J�������� ���!��� /��� :. $������

���� "�6��� E���� &�F� J����� :������ B������ :. �+� ��7���� @���) >!, 0A5(� &�F�� J

0�1���� �F� "�6#� �������� %������ �����.

��� )�� ������:

8�� -������� �������� 3� �����,9 E� y��.�� ��� �3����� LF� @���� q1�� E) /�R

:��%�� /6������� J53�<� ;���� ����� ��3�!� JD��� ������!��� J4����� B� :�������

:������ @���� �� �����,9 E��% E��� E)� JD������9� D��+�����2013/2014@.

/��'�� :������� <����

:�i�� /2��� J�3����� LF� 0���� �5# ���,9 ���2) ������ -�, ?����� �+��� ���:

1. �� :������ E������ :. ��+���� ���6��� �! $������ /��3���� "�#.

Page 18: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

8

2. "�6#� �������� %������ ����� E, -���6�� ����1��� @���<� �! ��,��1�� ���

$������ /��3���� �!6�� ��F.

3. ������ :. $������ /��3�!� ��7���� ��������� "�6��� @� .

z�� LF+. :. >�� :�� ���3� 4�3� J0������ �F� ��3� :. ������ �+!��� :. �!

�����3����� LF� ���,9 /.

/�� �6 :������� <����"

1. ������� �� ��: D���3�� L���� 5�1� &�F� ����!� ���������� ������� ������ ���2� ��

JD�!, �������� ������� ;����� B��� E���� JD���� E����� ��������� D���� �6�� J� � /��

$������ /�3��� D� ���!� /�3 ��� 9�)1(.

2. ������: ���3� �:� /� �� �� :�. ���� � �) 4�!� E�� E� D!�� E��� ( D�. ���2 L%�

D����)2(.

3. �6� ��: J�A�3���� JG����� :�. ������ ����%��(�� ��.�6���� ������ ���29 ��

�����(� D�� >!, �A������ :. @�� :��� ����������)3(.

4. �",��� �� �� ����: �� �A�3 >!, ����� @�7� �� �3�� "�#��<� ����3)

�+�M�� ��.�6��� @+���6� -���6�� �) �������� :����)4( ��� �����3 :�. >�3��� J

)$���<� C�+���.(

)1( ���� J����� ��,)1986 .(5 J������3�� J4������ -M��� J;�2����� $������ �+���1" J16. )2( -�����)24 (:������ :����� E������ E�. )3( @�����9 J����� ��))1988 .(5 J������3�� J$�6��� B������ :. ;�2����� :����� /�3��1" J53. )4( @��) J:��5 )2004 .( E��� ���� ��, ����� JE��<� :. �+��,%���� �������� ���!��� /��3� @���)

JE��<�net.lawjo.www" J2.

Page 19: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

9

5. ����� �� �� ����: /�3��� 4�M��� ?�� �������� ������� C�3) >!, @��� @�7� ��

B��� �+�. E��� ���� ����� �+�� /� "�#� ����, 4���6 �,���� E� $������ ;�����

;!����� ������� ������ /�3 ���2�� ����6�� LF� ���� J������ �F+� ��!����� ������� ���,<��

�������)1(����6�� LF� :. -���� @�e��3) >��� E����3�� E������� >�� J.

6. ����� ����: E��� �:� >!, E��� "#�� -����� �5!3 �� �+�5�� E������ "#���

E���)2(.

7. �� �� ���: ������� '����, '���!5� '�.�6�� D�!� :. 4�6�� E) :. &����� �5!3 ��

'(A �3��)3(.

-������ :�. -����� &����� ��5!3 E��� /� J4������ �F� /2� :������ 0K����� ���� @�� �F�

)810 (:����� E������ E�)4(.

/���� :������� ������ ���=�

��) E) �3����� LF� /A# E� /���M3 J/�6. ����) >!, ��3�� ��,�1�� -�, /��

�3����� ����� ��� /�<� /6�!� �.�19.

?��� E� $������ /��3��� @�+�� E���� "6#�3 �3����� E� :��2�� /6���. E����

E��� /A# E� D� 4������� :#������ L�K�5�D6��6#� JD,���)� JD����)� JL����.

?��� "6#� 4�3. ?��2�� /6��� ��)� !� ��7���� @���< ;��2����� $������ /��3�

:. :������ B������ J�+��6�6��#�� ;�2����� J$������ /��3��� -���9 E���� ?�� E� ���3

)1( " J;��3 B��� J@��) J:��5 3. )2( L�����)69/1 (:���(� :����� E������ E�. )3( -�����)1018 (:���<� :����� E������ E�. )4( -����� "��)810 (EM� :���� :���" :. 4�6�� E)� D! �3� E)� D!���3� E) �:��� &���� ���� :. D�

E������."

Page 20: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

10

�������9� J?��� ;� /��3�� J/��3��� ������� ��������� J�������� &!�� ;� D� E��

� ���29� J���� ���� >!, ;��6���� J������ ;�2��� J/��3���=�����.

D����, E���3. B����� /6��� ��) B������� :�. ��������� ���!��� /��3� ��,%���

����2R� J�+��7��� J�+,���)� J�+��+�� :. ?��M3 ?�� J:������.

���6����� G������� ����#!� "6#�3. C��#�� /6��� ��).

/����� :��'���� <�������

�3��� ��) ?����� ��� @� �) ���3��� L������ :�. ��3����� LF�� 0�1��� ;!���

J������ J0�1���� �F� ������ :��� ��������� ���� ��� &��� E���:� ���� LF��:

) . ���) J:��!�)2008 .( ����� JE������� :������ E������ :. ;�2����� $������ �+���

5 J������ JwA���3.

. ������ ��, J$�������)1999 .( $������ /��3��� ��� J:������� E������ :. ;�2�����

���5 E�� J������3�� J:������ �����.

0��1�� E� '��%� ������ ��3��� &��� E\. 8�#<� ������� /����� E��<� :. ��)

�+��� J�3����� LF�:

h @��) J:��5 )2004 (E����� �3��� :" -��2� �?� ������� ��� �� �� ����(" ���� J

E��� <�E��.

������� G������ E�1 E�������� E������� >!, L���) $F�� D2�� :. ?����� /����

@��� ������2004 ���+��� �������� B��� :. @– "��6�#� $������� /�3�� 0���) JE��,

JE��<��� ��������� ��r /���<� /��3� @��� :��� ��������� /���� ��� J�+�� /� ��,�

Page 21: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

11

��� ��� :. ?��� E, �3����� LF� 4!�#� &�F� J$������ /��3��� ��6� ��2� :��� ��,%��

:������ $������ /��3��� E����� �3��� �+�< :�3���.

h �6���� ��, J������)2002 ( E����� �3��� :" 9)���� ����(" �������� J���3��� ���3� J

�����<�.

� J��������� �+����5� -%����� 4���� ?����� /���� &�F� J����2R� J�+5���� J�+,���)

E< ����3��� ��3����� LF� E, :�3��� 4!�#� ��� E�� J���!��� 3� ��3) E� ������,��

������ :. $������ /��3��� 0�1�� /����� :�3���.

h P� ��, E� ���� Jw�����)2010 ( E����� �3��� :" ������� <������ ��� ����(" ?��

��� �+��!� @K��������3�� :. ��1�!� :��.

�3��3��� @3��� '������ D��� ����!� :,���� ����� E, ?���� �F� :. ?����� @!��

�������� :��3��� E, �3����� LF� 4!�#� ��� E�� J:���� ��� E� D������ @�� J��,����

:������ $������ /��3��� E��� :. ?��� �+���.

h :!, �+�9 J%�%��� ��,)2011 (� E����� �3�� :" �?� ���� � � �� �� %�� �� ����

������� ��� �� ��"53�<� ;���� ����� J���3��� ���3� J.

���7��� LF� @���)� ;��� /����3� :. 43���� ���7�� :#������ ��5��� ?����� /����

���� 4!�#� ��� E�� JD�, ������� 43���� ��%� 8�,�� �������� ���!��� ;� :. ����3��� �3�

B������� :�. $������� /��3���� @���) :. ?��� ������� �3����� E< ������� :�3��� E,

:������.

��� ��( :������� ��*�

Page 22: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

12

B������ "�6�� :!�!���� :�6��� ?���� G+�� B��M3 �3����� 0�1�� ����< '��7�

� $������ /��3���� ;!����� :����� ���� ����� @���) '�1�)� J /�6�!� �!6�� ��F �������� %��

:������ $������ /��3�!� E��� 0���� w��� � >�9.

Page 23: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

13

ا�-�,�ا�#$*

"#�2م ا��0!/* ا�%��ري

:#������ �K�5��� E��� !5�� $������ /��3��� @�+�� �3��� E9;�2��!� $������

)/�<� ?����� ( D� 4������ @2 E��):��2�� ?�����.(

�2� 4�' ��

�� �,�� �� �@�� �6� ���������

-��. E�3��� 4�,;�2���� ��6, E� �6, /� :�. J��6��� @� ) F�� $������

���!��� ���2� >�9 :��� ����� �+� ������� B1#� ��<�� 4�6��� E�� =������

0��#��� | �� E� �+� /������ ������ �+���6<)1(.

:#������ �K�5��� ?��M3;�2��!�� :.� ������� ��6��� :. -%��� -��6� $�����

J������ ���� :. B1��� E��M3 @2 E�� J�2����� ��6��� :.� @A3�� :.� >53��� ��6���

��5� �3�# /A# E� &�F� .

�2� ��� �� :�6� �� A�� � ���� ��"��� �� ������� :

�� @�� �3<� E�� �,%�� ��<� ���� ������� ��6��� :. /����A� �!�� ��<� E

��!�, >!, ����,(� ;� �(e� E� ���� /�� E��� J-�3<� ���.) B��� ��.���� (9

/����(�)2(J @�� /����(� E��� – D�!, ��.����� ��� – B��� B�3�� 8)�� >!, ���!, -��6�

E������ ��3 :. ��� �� &�F >!, �!2�<�� J�!����� �) �!����� /�))3( E) E� ���) ����, @�����9

?� :�� 5�# JE�������!� ������� E���� ��� :. J��� �� :. ��.�� :��� -��3 D���% E.�

)1( >����� �F� :. �7�� :" J:������ $������ /��3��� E����� ����3���� -��F���28. )2( w���� J$�5,)1993 .(" J;��� J$����� �33e� J�������� E������� �,����13. )3( ���i� JE������� ?��2�� /6���1h208�� �+��9 ���� J :;��3 B��� JE�3� JE����" J29.

Page 24: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

14

'A�� " : ��� ��M. J:���) E� :��� E.�M. @���, �� &!� :��5,) J@���, /�%�� ��r ��)

E�!�� ?� :C�!. &��� E.�� J����� ���# :. ����� ���. P� @�,% ��) ���9 &�� B��� �� ��)

'A�� @+�!�� @�����9 @��. J&��� D�. E.��� L�� : E.�) E) @�3��� ���5 E9 :���) E� :���

J/��� E�2� D!�� 4�5 :. D� :��� �!������ -�� � :��5�� E) ���6 E� E���, :� ���M3�.

D����� �� E�!#���� B��� @��) ?� :�� B��3� >!, @�����9 :2��� E���, ��M.'A�� : �� (

J&��� E.��. J:��� :�� E��, 8�� JD�. :��� -�� ���� L��9 &���� /���� J:���3� J$��3

'A�� @+���3� >!, E���, @!�� ��<� �� @��) @�����9 ��3. :B�3� E) &�M3) J:�

)� :�� LF#. /���� E�2 &�5,)D� /� � @�����9 E���, ��M. J&��� :��� E.� : $��3 ��

B�3�D� /� � @�����9 E���, ��M. J&��� $��3� ��) J:� : ��) J:� B�3� $��3 ��

J�1. /���2� �������) $��3�) J&���� :��� E��� E) >3, �� B�3 ��!. J�+�. &��� E.�

J�1. /���2� �������) ?� :�� B��3� >!, ����F :��� �1��� D� E%� D�� &�F @�����9

:��� -�� ���� JE���, ;� ��. JD� �5����� L���� B���� J����� E� D�. �� B���� JD�.

D����� �� /#� E� B���� ?� :�� �+��� @������ '��!�")1(.

:� ?A2 ;�5� @�� ���!��� /����� E�� E������ �+, :.� : 8�,���� J��+���

@�!3���� J����6��:1�� /����� :. /2��� ���!��� /��� ���3� ��!�, �� ��+���. L�

JE� ����� E������ E��5����� E� ��+� �3�#� JE�%���� /���� D��9 4�6����� 4�6����

4�6��� 0�1�� ������ >�9 %��� �� &�3�\� D��9 4�6���� @��� EM� ��+��� ������9 )����

��) JB���!� '���2 ������,�� 4�6���� >�9 �+�!3�� J%������� E�%���� �1� @2 JD��� E��

4�6����'���!3 '�� �� 4�� E�� ��. D3�� .

)1( ���� JE���� C��)1999 .(" J;��� J$����� �33e� JE����� ����3 :. $������ /�3�� @�7�17.

Page 25: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

15

$F�� 4�6��� E�� ��� >�� D��9 4�6���� >�9 ���!��� /���� �������� LF� @���\��

4�6��� C��� ���!��� /��� ���� :��� :� ��!���� �������� LF� E) $) J'A5�� D��9 ���3�)1(.

�������� ���!��� /��� 8�#) ����5 :+. ����6�� 8�,��� ��) B����� ;��� ���1����� J�

JB����� ������ ���!�� �+�. :,�� ����6 8�,� B����� �1 $������ @��� E) >!, $�������

>�9 ���!��� /���� &�F�� J:,��!� ���!��� ���2\� :1���� @�� ��6�� J&�F >!, B����� D�.���.

��#<� �F�)2(.

��\� @�� E�� @!. @�!3���� ���!��� /����� ��)� :. EM��� �� ��� J���3� ��!�� ����

@�!3��� E��� J$������ >�9 B����� ������ @�!3� ����� @�� E�� /� J����6�� 8�,���� ��+���

��%�) B��� :. D� ���� ���!��� �3��� ���� E� / ���� �56� E) :1��� ������� :.

� LF� ��K�5� K@2 J:!���� @�!3��� ;���� E�� &�F�� J������ @�!3��� @���� :��� q�6M. J����5�

�F+�� J������ ���� >�9 $����!� ����� B���� E��� :. ������� 4�6���� �) B����� 4�� E)

;!5�̂� J/� E� /���� E�� ��� J������ :. ������ >�9 ���� E�� ���!��� D��9 /���� ������

@3� @�!3��� :. ����5�� LF� >!,"!��5�� ����� @�!3����" /��� ;�5�� LF� B��� E) 7�A�� J

�� ���A��� E� �+�. ��!�� ������\� @�� ���� ����6�� 8�,���� ��+��� �6�#�� ���!���

/������ :. /������� | �� B��� J���!��� ���2� /���)3(.

)1( E3� ;�.�� J��.)1983 .(5 J-������ J������� �1+��� ��� J:������� E������1" J293. )2( " J;��3 B��� J;�.�� J��.293. )3( " J;��3 B��� JE�3� JE����31.

Page 26: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

16

���6�� ��� �� :�6� ��.����� ��"��� �� ������� :

"!, E�� �K�, '���2� B1��� �� �� @� E�� �,%�� ��<� ���� E) ���. J/� E� D�

���� ��<� ���� E) ���� JE��,�5 ��� ���3<� E�� �,%�� ���6) J�������� �3<�

@�7��� :. �������� �5!3�� ���7� E� '��+7� ���6) J-�3<� :. ;%�!� ��6�

��� D��53 ���% ��!� J��3�� ��3�� �) @�,%�� :1��) ���� ��!�. J:,�5 �� JD��5!3 B3

E��� J@+��5!3� ��1�#�� ��<� >!, �7.����� :. E������ E��,�5 �� ���,%�� E�� &�F��

LF� ����� J���� �� >�9 �+��3�� '���� @+��.��� >!, '�.� �� �#R >�9 "#� E� �+������

D�A,9� /����(� �+� �!�3� >�9 E�%�� B� ��K��� J���6 ������9 ��59 :. @�� ��.�����

/����(�� | �� E� $������ ������")1(.

4��6�� ��� �� :�6� �� �����B�=� �� ������� :

$F�� ����� >!, ��������� ��.�6��� �) ������ �+� ��� �� @A3�� :. ��� @�

�!�� ���A3�� ������� E9 /� ( J:����� �+��� @�7� �) :6#��� �+��� @�7� :. /6��

�� @�� ������ ���� ����� �F� >!,� JE��� /�� :. @�� E) �+����� 5���� @�� J:1����� ���

>�9 ���� E��� JB���� 0� � ����� /���� :�A3�� 0���� :. /������ ��r� /������ ���!�

8�#) �!���� ��) ����9)2(J ������ :. ��!���� 5���� @� E9� ��K� �� ���A3�� ������� E���

(9 J��.�6����E������ ��, E���� �) ��+���� �������� �+��2�� >!, �2� �+�) )3( >���� D���� J

�������� ��R :.)4(:) �a1V�U� V@W�1̂V�U� UEZ�[) VEY\T. ]�U1��̂X�U� _E�U��̀T. �a�Z��T� ���̂�̀T� V@T�U� S�T�U3 >T!U, V@W�X�W� VEY9U�

)1( �" J;��3 B��� J���� JE���� C�18h19. )2( " J;��3 B��� J���� J:���%��15. )3( " J;��3 B��� J%�%��� ��, E� ���) J-������43. )4( ��i� J-����� -��3282.

Page 27: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

17

b�U�X�U� D̂T�T��U�[) UEZ�W�de� $ZFb�� f�[e�̂X!T. �U��̀ D̂b!��U� D̂�̂X!T _@Z2[R D̂b�Y\T. �U+V�W�X�U� VEU�U� T-U��U+b��� ���̂W�X�T� �T�U� D̂c�U� UDb!�� Z;

_@�Z!U, UE�W!U�V�T� (.

/6�� $F���J�������� EV���� ;�2�� �� ������� ��i� LF� E� ��,�1��� D����3 P�.

/�e��� EV���� ������ �+�. ����M� >����� >�M� E) ����� >!, �7�� @2 J/��, ��� �� >!,

���2� �!�3� :� /6<� :. �������� J;��� D�!, $F�� �A�\� ��� E) L��M�� �������

:��� ��� ������� /���� E, ��#� ( JD��9 0����� @�7��� J��� �� 7�� E) (9 J4�6���

���29 E� D��9)1(.

7�� ����,� E��� ����� �F� >!,� ��� ��!���� @�7���� E� '�,�� ���+�� ��������

;���!� ������� �.�� ��� J@+��� /���� @�7��� C���� /���) 7�� E� ������� ��i� D��9 :���

/������ :. �����3(��)2(.

��3 �����2��� ������ D� ��� �� �F��945 ���!��� /1�.) E� ���� ���) ?�� ��

�3�� ������ /��� ����� ����. J8����� :1��<� /� ��3 D�� �+���� J�+!��� ���+�� LF�

1010 :. �+!�, ����� ���+�� �,��) � � J�+��!�� E� ��3 E�3�#� C�# ��� $) J��)980 (

JE�5!3�� E� ��M� (9 ���. E��� ( JE��) E��� :. �7��� J������ ���� �+�!, B1� '���.�

������ :�7�� ���� E� ���� �.����� ��3 :.� J1274 /��3�� �6�# ����� ������ �33) ��

)1( :!, J4��#��)��� ��3 E�� .(5 J-������ J������� �1+��� ��� J���A3�� ������� :. ���!���1 J

"19. )2( �>����� �F� :. �7� :" J������ ���� :. ;�2����� $������ /��3��� �,�3��4h5.

Page 28: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

18

���3 �������� ��.�6���"���# ��.��� -��7� " �)"���5�� -���� " ��r /���<� /��3� �+��+�

�+� ��!����� �A������� J�+���6) ���3M� /������)1(.

�'���� ��� �� :�6� ���6���� ��"��� �� ������� :

<� �5!3 ���% E) ��� J�.���� E� &!��!� �!�� ��<� ���6)� JE��,�5 ��� ���3

��������� ������ E� ���!��� /����� ���� J!5��� ����� E����� &�F� '���� ��1#�

���� ;!# B1��� �F� E��� J:1������ ;���(� ����� /���� ���!��� ���6)� J����3�� ��!����

�!��� ���6)� J�����3(� @�, E� -���� @��� ��. J��!�#��� ��,%���!� �1�, �������� ��

@!��� E� $������ E���� E) E�� -�� E� �2�) D1�) B�� >!, &������ >!, ����3�� 0�����

�) '���M�3� �) '�,��%� D��6� ��<�� 4�6�� $���7 &��� ���� B����� E��� � � }L��,

�� 8�� E��� (� JD����� �3�� D��3�� /��� '����� >!, �+�53��� 4�� �!�3� $����

��<� >!, L�� �����)2(.

J��<� ���� >!, D��� 9 /� '��� � '������ $��� E< '��51� $������ E�� &�F��

$) /�#�9 E, @��� E�� �� '���2� D���� J/���� ���7 >�9 ���3� E< �51� E�� �� '����r�

��� ��+7� M���� E) E� '�.�# ��<� >!, E�3��J��~� :������ &�� B�1�� JL�� 0%��.

���� ������� ��33e��� E) &�F >�9 4�1�� JE�3���� >!, D���) � E��� �� �3#�� JL��+�

E�� $F�� ��<� J�����, �����M� ���� ��� �� E, @��� �������� ���!��� �����3� @�, �3�

)1( ������ ��, J@�����)1973 .( ��� J$������ /�3�� :. J/�<� �%��� JE������ /��3��� E��� :. �3���

5 J��� � J������1" J10. )2( " J;��3 B��� J������ ��, J@�����12.

Page 29: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

19

J����. ������ E������� E� 4A�3(� >�9 &������ B.�� E�3�� E, �7��� 4�6 >�9 �)

����. -��3#�� ���� E������� :.� J��<�)1(.

����2 C3) >!, ���!��� ��5��� JLF� �����3(� @�, ���� >!, ��1��� /��3 :.�

�����r ���� J�������� -���� 5���� $������ 4�!3��� ���!�, B���� J�+�. ���2�� %%��

�3�� �) $������ �+��� @�7� /���� �A������ B��� E, EA,�� ;�� $F�� $������ /

���2�� %�%��� �+���2�� ��%A�� �����1��� 8�#<� ������� ;������ ���!��� 5��)� J��������

@� D���� J��, E��2�� E���� �#��) :. @�7��� �F� B�A5 ��+7 � � J�+�.E�� D� '���7�

, B3���� E���� �#��) :. (9 D����� D.���)E������ E���� /���)� ��)2(.

" :�. JD� F#M� ���� /�) ��3�� �����20 ��3 /�<� E���� 1783 �+�!� ��6) @

�+�. "6#� J-����� 4���6 ��F �����, �A�3 �+����� M��) ���3 -���9 :��2�� &����.

��� &!�� E�� @�� JD� ��!����� �A������� ������ B��� �+�. ���� ����6 ���, /�� ���� :. ���

���6 ��� (9 @���� �+� :��� �����2�� -���� ������ &!� 3��� @�� J:�A,9 /���� 8�3 ��<�

E��� 5 ��3 ���) 1872@ ���, E) ?��� ���� �����2 -� $������ /�3�� ��� >5,) $F��

(9 E�� ������ E�� >�� -F.��� ����6 E�� @� 8�#<� ����1��� ��.�6���� B���� =���� E�

�+��� �!���� @���9 /�< '�1�) :3���� E������ ��) � � J����!� ������� ����6�� :. ����

E) ��+����9 E, $��+� ��6�� '��!, D���) q��6�!� $������ :1���� @��) E�� ������ /2��

q��6��� �F� E����� '���� :1���� ��6�. J������� B����� ���������")3(.

)1( � JE�3� JE����" J;��3 B��35. )2( " J;��3 B��� JE�3� J���,23. )3( ������ J��,)2002 .(� J��!6<� �������� ������� ;�����1 J�� ����� :�!��� ������� J���!��� ;� J

" J�����16h17" J;��3 B��� JE�3� JE����� }21.

Page 30: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

20

". :.� =����� ���6�� E������ ���� $������ �+��� @�7� 0K����� K� ) �3��28 ��FR

��31855 >!, �+� �����(� ����� �������� ������ /��3� ���� E������ �F� :1��� J@

/ ���� ����� >��� ����� �F� >!,� J��!5� �����2 -� /�3��� ���!� :5�� E) E�� J�� ��

�� !5� �1�, ���!�!� >���� J&�F >�9 ��1���� ��3<� E� �3 $< J/�5��� �) �� �

�����3(�� ���2�� @�, E� :���� &�F �3� ���!���")1(J /�3�� @�7�� ;��5� �� @�7��� �F��

:6#���.

" J����� C3) >!, ��%����� �������� ���!��� @�7�� /��� � :3����� 0K����� E���

E� ���� �� �� �F+� /��. =���� @�3�� ���� &�F� JE������� ���#30 ��3 ���)

1891 ��3 >�� ����3� �3��� ��� ���!�� �6�) � � J@1905 /�3�� @�7� ����,�� @

����� E� @�7��� �F� ;��5� D�!5�� ��� '��7� ��6���� LF+� F#M� @� ������ E) ��r J:�����

� ����� E�F�� /����� ����� �1���� �3�� J�7��� E� E�F��� J�������� ���!��� >!, E����+

���3) >!, @+,A5� @��� @+�) &�F J�+� E������ ��%����� E� @+���� E) 0������ �F� EM�

�,�5�3�� E�� @� ?��� J���.<� >!, @+�5�3� E�1��� ����� J�����6�� �������� ���!���

5 ��� &�F� J@+�5�3� E�� �����, �!���� $) $��� E) ��)D�� E���. �!��")2( ���6 � � J

��3 ��FR /�) E����� :6#��� �+��� @�7� ����� 8�#) ������� &�F ���1918 E��� � J@

24 ��3 %��� 1921 ����!� ��3���� �) E��M��� ����� ��3���� :6#��� �+��� )��� �K� ) E�F!�� @

8�#<� ��������. =������ 30 ��3 /�<� E���� 1935@�3�� ��6 @ >1 :�����

���# �!7 :���� J-�.��� �3� /����(� &�F�� ���!�!� -������ �) ������� ��.�6��� 0�1#\�

)1( " J;��3 B��� J������ J��,17" J;��3 B��� JE�3� JE����� }21. )2( ��� ���� J��)1999 .( J������� �1+��� ��� JE������� $�6��� :����� /�3�� E��� :. ��3���

5 J-������1" J36" J;��3 B��� JE�3� JE����� }21h22.

Page 31: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

21

E��� ;�5�28 ��3 ��FR 1855J�� �� >!, �+� �����(� E��� >�� /��3��� �!����� @

@7�� >�9 :����� /�3�� @�7� �!#�) :6#��� /�3�� @�7�� �F#) :��� �3��. E) 7�A��

��� ���� C���� ����3� E���� �+��� �+�!, ������ ���� :��� �A�.

" ��3�� �,� ������3) :.�C��� ���� <�'��)1( $F�� :. ��� ���7� / �� E��

>!, @��� $������ /��3�!� ����5 ����,� >�9 J�+�. ����!� '���, '����) @2 J&������ ��!6�

'�%��� E��� ��� �) ����� /� "�6#� /�3��� 4���̂ "�# /�3� $������ /��3�!�

B� JD�6�� J������ @ � >!, E������ E����6 ���, /�� /�3�� �F� :. "6#�� J$������

�� 4���̂ �� E����6�� E���� 4�e�� JD�!, �) D� �������� ;����� E���" ����6�� �������

��������"��W� ����6�� LF� E, -��6 &����� >5��̂ E) >!, J �� 4"���!��� ��3" E�1��� J

/��� �������� LF� >�9 �.�1��� J����!� ������� ����6�� :. -������ �������� B��� ��3�� �F�

B1��� >!, 4�� E) B�5�3� ����� E) ?��� JL�+7 >!, �,��5� ����!� �5��# ���!��� ��3

-�7� :�!� E) ����� D!��� D���3�� D� �� >!,� ����!� :�������D���!� ��3 >!, )2(.

�+���6) E\. J'A2� E��M��� ;�� J������ >!, �� ���� ������� ;����� ���3� ��3���� ��)

�+� ��!����� ������ E, ����.9 E�5��.

)1( /�������� E�� �� C���� ����� ����� ��3��"C���� " / � � � J������3) ��� -����3� :33e� ��)6� :. ��� 6�� :. � ����� ���+3�� 6���� D���� /A# 7�( � � J������3) :. &������ ��!

�A������ ���3� E������� ���3) /��3� ;��5 E, �+�!, ������� �A������� JE�3�� :���� >�9 4����� ����6�� 7�( � � J������3) :. ����!� '����) E�, @2 J����3�� /��3� ����� :. "�6#� /�3 :.

��� /��3� ����5 /�� :. ���. J�+�M�� 0�%� ��2 ��!� �6�#�� :1��<� ��6) >�9 4����� :. � �� @�, E������� :. '����� :�3 ����,� J&�F� '�,���� B1�� J:1��<� >�9 E�3��1856 /�) E� /1�� J@

@�, E������� L� M. JD,����1858 4�, F9 D�3�� E������ �F� :�3 � � J@"���� E�����C " �)" ����5C���� ." $��% JE�� J"�6#�� �F+� �7��)1989 .( ������� J@������ E���� :. $������ /�3��

5 J����� J�� ����� :�!���1" J60h61" J;��3 B��� JE�3� JE����� }22. )2( " J;��3 B��� JE�3� JE����22h23.

Page 32: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

22

C��+� �53��� ���. ����5� D�3� ��� "�6#��� D!�3 :. ������ /��3� @���

a���� &�F $���� JD� '�6�# '�� � D��5,9� Jw�3� C���� E< J������ ��6 !5 >!,

D� ���� E�� $F�� $����� /��3��� )��� D��� E) ��� J$����#(� /��3��� )��� ���,�

-���� �1�����)1(. :. /�3� E) �� &�F ��� ������ ���� >!, )�5� /���� �) /���� /��

� J������� ����6��" ���!��� ��3 >��� :�� ���!��� ��3 >�9 /��� E) B1��� C��� :��� -R����

�� �� >�9 ��3���� ��������� -���� �A������ �) �A������ &!�� E��� :��� J����!� :������")2(.

������� ;����� ���3� ���!��� /�� ������9 �!+3 �+�M� LF� C���� ����5 %�����

� J'A2� �#R "#�� ���!��� E, y���� E) &����� ���) �F\. J�������� y������ >!,� D�!, �

@��� $F�� $������ /�3�� E��) ��1�� �F����� �F� �� �� E)� '�,��5� '��F��� ~�� E) D�

:. D� y������ @3� >!, ���!��� /��3�� E������� ��!�)� ��1��� ��6 E� ��2��� ���

��� ���!��� ��3 >!, D!��� @2 J����� E��1�� '��.� ����!� ������� ����6�� ������ : !� E)

8�,� ���2�3��. J���� �����2 -��� ������� ����6�� ��� B����� J������ ���!� �1������ ����3��

���2�3��� JL������ ������ ����� ��!�, ;.�� $F�� 0��#�� ������ /6���� /��3��� /�5�9

��� ��6 q�6� JD!��3� ;�3 '���3 /��� E� �+���� :��� �����3(� 8�,� /� E� E�M�� ;

�,%��� �) 8�,�)3(.

)1( " J;��3 B��� J$��% JE��70. )2( 3 B��� JE�3� JE����" J;��23. )3( 8�,�� J;�A�� ;��� ��6 >!, /1�� '(�) /�3��� ;��� ��6 E\. JE���� ������ B�� �F9

�F� /6��3� D����� $F�� ����� -� >!, ������ >�9 :��� ���9 /�<� ;��� ��6 �+���� :��� �����3(�D���!� ��3 >!, ��#<� .B��� :" J;��3 B��� J$��% JE��70E����� } J;��3 B��� JE�3� J

"22.

Page 33: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

23

��3 %��� �+� F�� �F�� :��� ��!���� C���� ����5 :� LF�1858 LF� ���5 � � J@

@�, ���r�� :. ����5��1879 @�, ��3����� � ����� :.� J@1899 /��3� /� �3�� :.� J@

@�, :������ �����1900 @�, ����r :.� J@1901�, ��3����� �����.) :.� J@ @1906 � � J@

@�, C��� :. ����5�� LF� �3��. ���51885@)1(J @�7��� �F� E� C����� 4�+�� E���

:. �����1� �+������ J������� B���� ;��5 E, �+� 4�6���� �������� /����� /�+3�

�����,(� q�.� ���� (� ���!�,�.

C �,�� ��� �� :�6� ��<���� ���� �� ������� :

���� :. 1�#� ( ��+,���) >��� ������ >!, -������ ��.�6��� �!7 ������B $<

w��6�� P� ��, E� ���� =���� D� ��� ��� >��� E) >�9 J���+�� ����9 19 :���2�� 8�����

1248 ��h 1832@ B������ E��� J&A�<� /��3� :��3���� ���� P� ��, =���� >�9 �+�. J

4�6��� :���<� ��) ���) �F9 ��, ������ @���� D��� E��2(� �1�� E) �#R "#�� D�!� :.

/7� J��,�� ���2� K���� J"�#�� D���#� � ���� @�#�� ��6�#(�� �5�3��� :. ���r E�.�5!�

@�, :.�� >�� &�F� /����1274�� h 1856@ :��3���� /R E� "�#�) -�, L��� E� @��. J

���� @�����9 =���� @��#R E�� /���� �F+� :. :��3���� /i B.�� @�3��� ����� J:��3���� P� �

����� ����� /����)2(.

��3 :.�1350 ��h 1931 @ /��3�� q��6)� J������ :. @������ -���� �33M�

J&A�<� ���, /��3�� ������ @���� :��3���� @�����9 =���� E�,� J�+6�6�#� E� &A�<�

��3 ���� E) >�91360 ��h 1941 @�� -������ ������ ��!7� J/��3��� -���� ����) ?

)1( " J;��3 B��� J$��% JE��70. )2( ��6��� :" J;��3 B��� J;�2����� $������ /��3��� �,�3��7 ;�!� &���� })2 ( ;��2���� "��#

����3����.

Page 34: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

24

)���� @�� JE��7���� ��� D����� �+� '����� :��3���� P� ����� @�����9 =���� E�,� J@������

J�A���� :�. 5����� ���+7 ���� -��#<� ����3�� :. (9 �������� ���!��� /��3�� @����(�

B��� E� �+��9 ���%� E�F�� E��3��� �+����%�� '�5���� �������� ;�3 �5��. J@����� ����)

:���<� /�� 9 �2�� J���7, -���% �A������ ����%�� J'�����# '�,����� �+���2) ������� J'�����

$������ /��3��� -���� >!,)1(.

=������4/1/1955 � / @� � ������ ���� ��!��� ��F������ ���!�� ��� @/88/44

� /��3��� -���� /6. -���9 ���� ����� J������� -���9 >�9 �+�1� @������ -���� E, $�����

:�. ��,����� >��9 /���) >��� D�!�, :�. ���3� $F�� :��3���� P� ����� @�����9 =����

1/7/1957 E� '�����,� :3����� q��6 $���� ��3�� D!�� /�� J@20/7/1057 :�.� J@16

��3 /���1378 ;.����� ��23 /���9 )�3��E (1959 @� � @��3���� ��6 @)5 ( ��3��

1959 J$������ /��3��� E����� @ ��������� ���6���� E�������� E� E������ �F� C�� � � �

������� $����� 4����� ���A3��)2( J @ � E������ ��6 ���)4 ( ��3�1961 E��� ���6\� @

:. ;�2����14 �����. )5��� ( ��31961 ��� ����9 '���1�� @ D3)�� /���� -��%�� ;�2����

����3��� ��������� ;��2��� ����� �F� "�#�� JE��2���� E� ��, L�,�3�� /���� ���

/��3���� -���9 ����3�� J��.���� �������� :. =������ ���29� J���� ���� >!, ;��6����

@ � $���<� @�3���� ��6 >�� ������� -���� ����� $������)2 ( ��3�1962 @�7�� -��,\� @

=����� ���6�� ����%���17/1/1962 ������ $������� /��3���� -���9 ���6) D������ @

>��� J$������� /��3��� E�e�� '��,�3� 'A��� :3����� $���� ��3�� E�, @2 J/���� -��%��

)1( ��6��� :" J;��3 B��� J;�2����� $������ /��3��� �,�3��7. )2( �7�� :� E����!� ����3���� -��F���" J���F��29.

Page 35: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

25

=������ $���) @�3�� ��6 @2 Jw����� ���) E����� ��, ��3�� D�!#29/3/1971 @1�� @

-���9 @3� �+�!, ;!5� -���� -���9 ������ $������ /��3��� -���9 >�9 ;�2����" /��3���� -���9

;�2����� $������ " E�� �,���� �+�� /�� ;�!� ��� ��� -�, E� E����� /���� -��%� B����

:���� ��������� ;��2��� ��������� ��!����� �������� /��3�� "�#�� J����� @�3 <�

E������ ����+��2�� E�� ������ !5� �))1(.

��� �������� �A������� �������� ������� �5���� $������ /��3��� /��,) ���� ����

������� ���6 ��. J�A��� :. �3����� ����6� (� �5��<�� �+�!��� '��7� �6�# ����) �+�3��

@ � $��%���)206 ( :.28/8/1996 @h ��� /����� !5 >!, a���� /��3���� E�e�� �,�3

/����<� ������� /�<� @���� :������ $���+�� ���� ���� ����3��� ��3�� &�F�R ;�2�����

� J������ �� Ei� C��� ��� ��3��� ��.���� ������ ���+��h -������ �66#�� ���� /�����

1��� ����F���� ;�2����� $������ /��3��� :���� ���1�� �,�3�� ���,� ��������� ����

E���3�� -������ E�!����� �� ��� E���� ��+� ��!����� @���<�� 8������� @�������� ����%���

��%� ���� J/����� ����, E� /���� :. @+.��6� ���. �+�. ��� ��� E�����3�� �+��� >!,

� ��� /���� �(���9 �+�. ����� -��. :. ��1� �+�) �,�3���� LF� ����) E� B1� >1�

E�!������� ;��� >!, '�7���� �������� ��3 E3�� '����1 �+� ��3����� /�!���)2( E��� � � J

E�� %��+��� :. /���� 8��3� B.� :. -��2� ��+�� /�K�. _��� $���+�� ���� ����3�!�

�,�3���� LF� /A#.

���6�� 4�' ��

)1( �7�� :" J���F��� E����!� ����3���� -��F���8. )2( " J;��3 B��� J���) J:��!�10.

Page 36: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

26

������� �� ��' %�� ��

����� /��3���� 4������ E9 JD6���6#� JD�,���)� JD����)� JL���� E��� !5�� $�

E��!5� :. &�F�.

�2� ��� �� :D :(� ������� �� �� .�� :

E�,�. :. &�F� JD����) E��� :. @2 E�� J$������ /��3��� >��� :. '(�) ?��M3.

�2� 7�!�� :������� �� �� .�� :

$������ /��3��� KE9– �7 E� ���� ��� D�A56� ��– 8�� &�F� J��������� "�#�

:� �� E���. J��������� )��� E) JL���� :. ?���� /� J?�����x ��+��� %���� J�+,���) �����

��E�/���<� E� ����r $������ /�3�� 4���� :. ?��� @2 E�� J.

/0�( :������ %�� :

-����� 4���)24 ( D�M� ������ :���� :���" : � �:� /� E��� ( D�. ���2 L%��� ���3

���, �+. D���� :. ��� � �) 4!� E�� E� D!��" -����� 4���� J)129 ( @����<� ��!�� E�

D�M� ������ �������" : ���� :�1��<�� ������ �#R >�9 /�� E� D!�� E��� ( �� /������ ��,

������� >�3�"J @ � $��%��� ������ %�� � � )3339 ( =����12 E���� ���3 :��2�� 1968 @

:� J�������� E� 0���) �2A2 E�� $������ /��3�!� @7����)1(:

h �+����5� ��������.

h �+6�6#�� ��������.

h ������� ��r ��������.

)1( �7�� :" J������ ���� :. ;�2����� $������ /��3��� �,�3��182.

Page 37: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

27

�+�M� �+����5� �������� 4K�, � �" : >�9 �7���� �+� E��� :��� ������� ����<�

��� :1��<�� J/���� ��r ���2 B �� J������ ��<� :. �!6M���� ��������� @����) ��

�+� ��6( ���� (����<��")1(.

�������� ��)"�6#���� ������ E� �2��2�� -����� �+�.�, ��. J)3339 (�+�M�" : � ����)

5�� JD����5� ���, ������ E� :� ���9 J�(���� �+��F� K���:

1. ���� &���� D����5� ������� E��� E).

2. #� E��� E) E� ����<� LF� E��� :��� ������ ���#� @,) D��� �) J������ ���2�3( �66

D������ �) J��<� �,��% :. ���#�3��� �2����� ����)� J�,��%!� -����� ���������� J

/����� :. ��,��6�� -%+�<�� �(i�."

��6� E� J�1�� ����� �����, :� J����,(� �F+� J"�6#���� ���������

�D��6� 0K����)2(.

-����� �+�.�, � �)25 (D�M� :���� :���" : $F�� /������ "�6#���� '����, �����

D�A �3�� D���# >!, '��6� D�!�� ���, :. D���6 D�1�."

>!, ���� :��� ;����� $) �������� ������� ;����� :+. J������� ��r �������� ��)�

���� 8��,��� &�F�� J�������� E������� :. �+���� ��� ��� �������� ������� ;������ J����)4 (

�)10 ( ������ E�)3339 ( ;� J0����(� ;� J���53�� ;� J4�6��� ;� J���!��� ;� :�

�������� ;��� J�������� �� ����(� J������� ����#�� :1��<� >!, ��!1.<�) B����� E����

)1( -�����)2 ( ������ E�)3339.( )2( E��M� J$��%���)2008 .(e� J/�<� �%��� J$������ B������" J;��� J$����� �3314.

Page 38: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

28

��.����(���M���� ��%����(� J �,� E, G����� ���#�� J�!��5�� -����� JE������� J4 ��� J��

B�����.

:��� /���<� $) �������� /���<� E, 4!�#� J������ ��r '(���) ������,�� ���������

�� �+�� ��F� J���� ������ G���� 4A�#(� �F� >!, ����� J�#R >�9 E��� E� �+!�� E���

:!�)1(:

1. ������� B1#� @�7�� '��.� ���A���� �+��� -�,��� ��.�6��� E� �+�!, $��� �� /�� �

�(������ ��� ���2�3�� -�,���� LF+� B1#� A. �������� /���<� ��) J$������ /�3��

J�+���� �����3( �������� E�3��� �����3���E��� E��� :. �+��� %���� E���� �))2(J

� /������ :. -%����� @���� E� '(���� $���� E�. J����� E3� �� �� ����� :. �+��� @��

-�,��� &3��� E) D����\� D�< D�� D,%� E��� ( J��� E3�� D���� ��r" /������ -%���

���!�!� ��3 ��� E3��")3(.

2. -%����� 8��,�� :��� �������� >!, ���� B1� E9 B��� E) %����� B�5�3� �+�53��� :���

!, ����,(� ������ :. >�3�� J-��, D�� ��!3 �F9 -%����� LF� ���3� E) �) JD�%��� >

>��<�"������ B�� 8�,�" ����2�� ������ :.� J"-%����� �����3� 8�,�")4( ���� B1� ��) J

:. -%����� -�,� :. /��� J8�,��� LF� ����� E� ����3� A. �������� /���<� >!,

!� ��3 J��� E3�� /������8�,��� LF� /2� E, D�� � �� ���!�.

)1( " J;��3 B��� JE��M� J$��%���26" J;��3 B��� J$��% JE�� }1h2. )2( � J:����� E������ :. 5�3��� J;�%��� ��, J$��+�3��4" J435. )3( -�����)306 ( ��3� :������ ��������� ������� ���.����� /�6) E��� E�1980@. )4( -�����)20 (E��� E�:������ ��������� ������� ���.����� /�6) .

Page 39: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

29

3. ����!� -������ ������� ����6�� :. %���� -���9 B1�� E��� �������� >!, %���� E9

�� :. �+�1�� �������� /���<� :. %���� E��� ����� J$������ /�3�� :. %������

%������ E��� � � JC���D����) >!,C����� �� )1(.

4. 3��� ��r �������� E9 3���� E�%�� ���� @���) �+�!, $�3� $������ /�3�� :. �!�

������ :. D�!, "�6����)3339( (9 �+�!, $�3� ( �������� /���<� E) E�� :. J

������� �������� E��� :. D�!, "�6���� 5�3��� E�%�� ���� @���))2(.

5. �!, $��� A. /������ ��) J������ @���) D�. $��� ������ E9@���<� LF� D ��<� �F�� J

-����� "�� :������ :����� E������ :�. J'��!5� C��)891 (EM�" : /�!��� ;� :� ������

:. �+�!, "�6���� 5������� /���<� :. /������ �) ������ B�� ��, $������ /��

������� ������"�� �6�. J������ >!, ������ �6 :���<� 0K����� E) E�� :. J -���

)1150 (EM� :���" : $������ >!, '���� ��� D1�� �) B����� ������ &!�� ;� :� ������

�������� E�2�� E� D�!, @� ���."

6. ���� (9 E��M��� D�!, $��� A. /������ ��) JE��M�!� 'A�� E��� E) E��� ������ E9

-%��� E�� E��� E) E��� D���� JE�3�� >!, E��M���� "�# "�)3(.

7. :��1��� B����� E� "�#��!� B1#� ��!�<� $� ��� -������ ��������� 4�6��� E9

&�F /2�� B1#� ( @+�(���� :. 4�6��� ����� Jq��6��.

8. EM�� 8�,��� ��) J������ �+����� :. :��� ������� @��) �������� EM�� 8�,��� B.��

D�!, >,���� ��� 9 /�� ����� @��) B.��. /������)1(.

)1( -�����)952 (:������ ��������� ������� ���.����� /�6) E��� E� �+�!� ���. )2( -�����)905 /5 (������� ��������� /�6) E��� E� �+�!� ���. )3( " J;��3 B��� J$��% JE��12.

Page 40: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

30

9 . 0%�� A. �������� /���<� ��) J�������� >!, $��� ������ �����!� $����� ���!��� 0%� E9

���� E�% :. -���6���� �����2�3� �(�� :. (9 �+���!�.

��59 E�1� D�\. J$������ /��3��� /�� �������� @�+�� ?����� E�� E) ����

E� K�� ( J$������ /��3���� 4������D� ��6���� E���.

/���6 :������� �� �� %�� :

����� >�9 ������� ��������� ��������� �,����� �,���� $������ /��3���� �6��̂

�53��� D�!, ������� ��������� ��.�6���� ;����� �+�� JD���!� ���2�� J������ ����

#)� J�+�. ��� �� >!, 0A5(� �.�� C��!� E��� �A�3�+�. ��� ��� ����.9 F)2(.

D�M� '�1�) 4K����" : JL���� 5�1� &�F� ����!� ���������� ������� ������ ���2�

�������� ������� ;����� B��� E���� JD���� E����� ��������� D���� �6�� J� � /�� D���3��

$������ /�3��� D� ���!� @3� ��� 9� JD�!,")3(.

E� ?����� "!#�E�F� >�9 E�������� ���!��� ���2� >�9 4�+� $������ /��3���

J�������� ������� ;������ �������� ���� &�F @��� J�������� ������� ;����� �+�� J��������

/�� J�������� 8��,���� %����� &�F :. ��� J������ B�� � �) ��.�6� E� �+� ;!��� �� /��

���� E��� :. /���� �) ����� E)� �+�!, B!5� E) "#� /�� E��� �A�3 :. JL���� �) ��

�+�. ��� ��� ����.9 F#M�.

���6�� 7�!�� :������� �� �� � :(:

)1( -�����)98 J100 (�� /�6) E��� E�:������ ��������� ������� ���.���. )2( " J;��3 B��� JE�3� JE����19. )3( " J;��3 B��� J���� J����� ��,16.

Page 41: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

31

" ���2�� E�1� ;����� �+� @7�� E) :. ���7� ����) $������ �+��� 0�1�� 3���

�+��� E��� E) :. ��!���� D����) �+7� ��� JC���� E�� �A������ :. :. :�M� $������

E��%�� ����� @+��e� E� '���� '��M� @7�� �+. J�������� q��6� C�� :��� E������� �����

:� �+��� E� ��� �� ���� E��� J@+�����, >!, ��� :��� @+��.�6� �+� ���� D��� >!,

�������� >!, ��.�6� E� �+� �.��!� @!��� /��3 ���+� :. /2��� ���, ��!6� ;���� :���

/��� ( ������� E, '����� '��3�� E��� E) ��� �� &!� ;���� >�9 /��3�� E\. J�+�. E�!�����

E���5� ( �� EM��� $�F")1(.

�� ( �������� >!, ������� ��!�#��� ;����� ����9 �) ��� � E9 J;�3 �� >�9 4�1�

)� &A��� ��!6� ;���� >�9 D!� &�F 4�+� ?��� J�+!��3� E� ������� ;����� ��6

�� �� ��!6� :. &�F�� J�.���� �+���� :. �+� �����(�� J@+ ��� ����� :. ��������

L����� ;��� �F� ���2 8��� J4�6��� 0�1�� ����!� ��������� ������ �.��� E� @+������

�� >�9 �.�19 JD�!, ���7 ��r :�# ;� ��6 �) D� ;��3� E� D� ����5��� E, 8M��� ���

;� q�6� ?��� J�� �� E� D�!, %������ �) ����,A� 'A�� E��� E) E� D������ D��F ������

������ �5!3�� �53��� D��+��� B���� :���� E����!� '��.� @7�� �F� ���!���.

:������� D���� E� ��� 8�� J;�3 �� >!, -�A,)2( ����) ;��� $������ /��3��� E9

?�� E�:

h � ��+5� @�� !6 �+� q��6���� �+�, 4���� B�� @� :��� ;����� B��� E� �����

/��3���.

)1( ���� J>�56�)1996 .(� J$��3��� $�6��� E������� ������ ������ :. �������� ���!���2 �+�� J

" J������� /���� ����� J������� ������� ��3�����26. )2( " J;��3 B��� J������ ��, J:�������16h17.

Page 42: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

32

h ������� ;����� ������ ���!��� �����3�.

h ���2�3(�� ���� (� >!, B������� J�A������ :. ����M�5��.

���6�� ��� �� :� ��(D";�",� ������� �� �� :

:. '(�) ?��M3 ��7�) J$������ /��3���E�,�. :. &�F� JD6��6# E��� @2 E��.

�2� 7�!�� :� ��(������� �� �� :

�2�) �M�� J$������ /��3��� @�7� ���� E� >!��� :��� ����<� ;���� /��3 :.

:. ����� J��.�6��� �) ;����� LF� /��3�� �+� @�7�� >�9 /������� JE���7� ��) &�F :

�+��� @�7�� J:6#��� �+��� @�7� 4 �� E��) @2 E�� JE���7��� E�F� E��) 4�3� J:�����

��+�� :������ 0K�����.

/0�( :�",��� ���� ����:

@�7� ����� /�3�� :���� "�#�<� ���3) 3�� ��� �A�3 >!, :6#���

�+���+� 4��� ( �������� E) >���� J�+�M� :. ��.�6��� @+���6� -���6�� �) ��������

� �+� �����+����� ���3M� 4��� ���9)1( J ����9 D�!, �� E��� ���, >!, 4���� ���) E�.

D���� @3� E, ?����.

������� ;����� E��� J���!��� ;�� ��!6<� ������� ;����� E�� @�7��� �F� ;����

$%����� E����� �������:���M��� E����� E����� $) J/��3��� ;��5� >��<� �+� ���. J

�������� E, �6A# E����� $) ����� ;��5� ����2�� �+� ���� JD!���� ��)2( .

)1( 4�5!�� ��, ���, J$�������)1975 .(" J��� � J4������ ���5� J��!6<� ������� ;�����56. )2( 4��, JE���� C��)1999 .(5 J����� J:�!��� ������� J$������ E������ :. 5�3���1" J55.

Page 43: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

33

;� /����( '���3 C��� J3�. ���A�!� ;��5 D�) @�7��� �F� "��6# @�) E��

Jq��6 ��, >�9 ����3(� ���3� q��6�� /����(� E< J8�#<� ������� ;����� �) ���!���

+5� ( /��3��� :. @�7��� �F�� &����� ��,�� �1 $������ :��� ( :������� ����� ��, �

�+!��� '��.�� �) ���!�!� 'A �� K��� (� J:������)1(.

@�7��� �F� /�� D���� E� ��� /����" : q�6�3 D�) '������ E��� (� E�3��� $����

E��� (� E�2�� B.��� JD��� �����3� E� '������ E��� (� E+���� J'����� >�9 D��e� D�) '������

:������ &�����")2(�+�A, >!, ������ ��, :���� /��� @�7��� �F� E< J.

�����!�� �����A�� �A��� @7�� :.� �3��. :. B����� �� :6#��� /�3�� @�7��

�6� :. &�F� B����� ��� }����5�9�) @ � E������� ����+���� C��� ��� ���6 @r�142 /

19647�� :����� /�3�� @�(F������ B1�� B1�� @� E������ �F� E9 F9 J)3(.

/���6 :����� ���� ����:

@��� :��� ��������� �������� JL���%�� JD6��6# @2 E�� J:����� /�3�� >��� E��M3

�+�!,.

1 .����� ���� .�� :

)1( " J;��3 B��� J@��) J:��5 4. )2( ���) J��!5)1987 .( :����� E������ :. 5�3���–� J������� ;����� 3 J-������ J������� �1+��� ��� J

"300. )3( " J;��3 B��� JE�3� JE����4.

Page 44: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

34

�M�� ?�� J�������� ������� C�3) >!, :����� /�3�� @�7� @��� E� $������ /�3�� 4

������� ���,<�� ;����� B��� �+�. E��� ���� ����� �+�� /� "�#� ����, 4���6 �,����

"�#�<�� ��!����� ������� ������ /�3 ���2�� ����6�� LF� K��� ?��� J������ �F+� ��!�����.

�'��.� C��� J������!� '��.� ��.�6��� �+� @�� :����� /�3�� @�7� :. �+����� ���3<

���� ��� E�� J:6#��� �+��� @�7� :. /6�� ��� J�+�!, ������� ;����� ��6) �)

:����� �+��� @�7�� D���3�)1(} �+�. /�3� $������ /�3�� :. ����6 @�7��� �F� :. ���, /�!.

����6�� LF� 4���� J;����� E� D!��2� ��� ��.�6��� E� ������ �F� >!, B�� �� B���

@3��"������� ����6��" @3�� JD���3�� JD� ��� JD����� E��� E�1��� ������ @ � /��� :�� J

D����� ���3) �) D����– ������ �F9 – E�� :��� ?��� JD�!, �) D� �������� ;����� B����

D�.��� ��� �� /� � � /�� 4��� :�� ������� D����6 >!, B!5� E) ���, :. /������ ����

E, �F� /��2� ��� JL���, :. D�� �� � :��� ��.�6���� J������ &��� @3�� J������ �F�

E��5� ��� /������ >!, @���. J���,<�� ;����� E� ������} ����6�� :. /��3��� @�� (�

�� /� E� ���!# E� ��2���� J�+!��3� ������ ��.�6��� ��6 E, $����� ��� (9 �������

J�+!��3� B���E�� JD���3�� JD������ J:,���� D,��� JD� �� J������ B �� E� ��M��� @��.

'����6 4�6��� E) ��� �F\. JD� 4�6���� ����!� D���!� E� @2 JD��!�)� J4�6���� ����

/��3��� �F� E, B���� '����� L��� �F9� JD!��3� 8��} :1� $������ /�3�� >!, 4����

�+� �!�� E� �#R 47�� �) ��� ��M�� J������� �+��� ���!5 :. ; �� $F�� ��� ;����� -�

/��3���� ;� ����� "����)2(.

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�38. )2( " J;��3 B��� J@��) J:��5 5.

Page 45: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

35

C��� /��3���. JD� 4�6���� >�9 4�6���� E� :����� ;��� /���� /��3��� @�����

E�� ��� >�� /��3���� :����� ;��� /����� J:����� ;��� /��� $F�� �� 4�6��� �) �����

���� 4�6���4�6��� ��, �+5� /��3��� E< J'�)1( $������ /�3�� ��� B���� &�F�� J

D�� >!, ;��� �F+� '����� K��� ������ LF� >�9 ����3(�� '����, '��� 3��� E� E9� J�!��� �����

D�. D�,%��� %��� A. J:��+�.

�3���� ��M� ( /�3�� >!, 4��� $F�� 47���� E) ����5 :���5 ��) �F�� ����� �) /�

L�+� �!5��� 4�6��� ��6 E� ;���� E) ��� (9} :. ������� �� :����� �+��� @�7��

��� J;������ J������ J� ���� JC���� 8�#<� ������� �A��� ��� :.� J����3� E����

����r� ������3)� J�����39� J������M� �����<� �A��� ��� :. &�F� �������)2(.

F#) � � E��<� :. �������� ��r /���~� :����� /��3��� @�7�� :���<� 0K�����

:1��<� ���3� E��� ����L������ @ � )40 ( ��3�1952D�A����� @.

2 .����� �� �� ���� ��) � +;�",:

J;��� ���� $F�� �� D�. ������ /��3��� �) �+��� E) @�7��� �F� "��6# @�) E��

G��� (� B� :6#� @�%��� ���� >!, �6��� $F�� 4�6��� �) ����� E, �2<� �F� /2�

D� E�� ( ����� E) >���� JD��9 4�6���� @3( D� 4�6���� ;��� /��3�� 4�6���� &�����

)1( " J;��3 B��� J;�%��� ��, J$��+�3��437 .�� D����� ��6M� ;�!� E) E��� :��� ���1<� @�7�

������� E� ;����� LF� ��6) ����� ;��5 E, 4�6��� ���� �+��� ��+5� ����� ����2�� ;������+��� ������� @�3�� �+!6�� :��� ." J;��3 B��� J$��% JE��54.

)2( " J;��3 B��� JE�3� JE����26.

Page 46: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

36

����6�� :. D!��3� $) JL�+� =���� E� (9 �� �� L���� �) E�� ������ E�� ���3 :��, �2)

����!� �������)1(.

�@�7��� �F� ���%� @�) E�)2(:

). /�3�� :. ������� ��������� ������ ;.� ������ >!, /����� E� /�� ����M�5�� �.��

�!��� ���� E� ��������� ������ LF� >!, D��1� ��� $������.

. �5#<�� ����� ����� /��3�!� '�3�3) ������ L����,�� ���3<� D���� E, @��� � :���

/�3�� :. E�� ;��� ( D�) ��� J:����� ;��� ��6 �) &����� @3� C��� J$������

�!3) �����. J�+��� ����5 ?�� E� ������� ������� ;������ ��!6<� ������� ;�����

�����.

�. E�%�� ����� �+��3��� �5# E� �������� ������� ;����� E�6�)@������( ���� E< J

� ;����� >!, $�3� ( E�%��$������ /�3�� :. �!�3��.

�. JD�� �%� $) >!, �A��3(� �) D�!, $����� @�, E�1�� J������ ���3� ���2� >�9 $�e�

�F� E< &�F J������ EM�� E������ E�� ��2� E) E��� :��� ��,%���!� '��� B1� ���

3) >!, /��3��� @�� �+� �!��� �5��# @3�� �������� �������� q3� ��� @�7����+3�.

L. J�������� :. /������ >!, B��� ��� J�+� ���2�� ��.��� J���!��� �����3� >�9 $�e�

� %%��� J�������� -��2�� ����%�� ����9 :. �2) E� &�F� �� >�#� (� J$������ E����(

����6� (� ������ 5�����.

)1( /���� J$��#)2008 .(��� ���!�, :1���� ���7�� �+�A���� $����#(�� $������ �������� ����

5 J����� J:�!��� ������� J$������1" J86. )2( ���%��� LF� :. �7�� :" J;��3 B��� J$��% JE��40h41" J;��3 B��� JE�3� JE����� }27h

28.

Page 47: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

37

3 .����� ���� ���� �*�� ��� � �� F��' ��:

@�7��� �F� @���������� ��������� �������� F#<� >!,)1(:

). "�6#��� )��� : /��� $������ /�3�� :. �!��3� ����6 ���, /�� "6#� ?���

8�#<� �������� E� L��r E, L%���� J:������� D�1�� J������� D.�6�).

. ��,���� )���)��,������ :( ����� $��� :��� ����3!� ���3��� �������� L�1����

1��������� E� :��#�� ;��� (9 /�3� ( ?��� ���.

�. ���!� ��!5��� -���� )��� : E) $) J�� !� ��3���� ������� �� /�3� �� �� /� E) >����

C���� ���29 /��� ( ������ ���� K��� /��3��� �) D� E�5�� E��� ( '���3� '���3 ��� D�< J

���%���� (9 D3�, ���29.

�. !5��� �+��� )���; : ;����� �) ���!���� ��!��� ������ �� �� �) 4�6� $) E) L�����

:. �+!��3� ��� (9 �� �� �+����� �) E�� ����!� ��3���� ���� ( 8�#<� �������� �������

$������ /�3��.

L. @������ �7� )��� :��� F#<� %��� ( D�� >���� �.�� &�F�� ���!��� �3��( �!�3�� @����

�����/�3� ���, E, �+5��3 �) �������� ������� ;������ ����6 :. �!�3� �+�) ����5 J.

K@� ��� �.�19 ������� ���%��� ?����� �7� �+�� E� �.���� J������� LF+� F#~� ������

'���R ���%� E� L��F:

). �� )���� ���!� ��!5��� �����2�� -���� )���� '���5 E�� ����!� ������� �.�� ;���!� ��,��

������� E���, :� /�3�� :. ������� �������� K��� ?�� J�!�3���.

. /��3��� �) �+��� ������ ��3���� ������� ������� ;������ ��!6<� ������� ;����� E�� ����.

)1( ������� LF� :. �7�� :" J;��3 B��� J��� ���� J��6h8.

Page 48: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

38

�. &!�� ���!�!� -M����� @���<�� ��.�6��� E�� ����� @�, >!, ������ ��%��� :. $�3�

� �) ������� ;����� �) ���!��� E) :. @��� ��� '����� �+�. ��%��� /���. J�+� -�����

�) EM��� $�F E�� ��� E��� (� /�%� (� �� �� (� /���� (� M��� ( 8�#<� �������

$������ /�3�� :. ������ (9 �� �� L���.

�. '��7� ���3<� D���� E, ������� ��5#<�� ����� @�7��� �F� 8����� >!, @�� /��3��� E<

4K����� ���+3� J�+�,�3� J�������� 5�3�� >�9 $�e� ��� J�������� ������� C�3)

����!� :������� %����� >!,.

L. E���9 @�, E�1�. JD�3� )� J������ ���3� 5�1%�������A��3(�� .

�. ����� &!��� 0��1 �5# E� �������� ������� ;����� ��6)� &A��� E��M�@��.

%. ����6� -���� 8�#<� �!�3��� ;����� �) ���!��� ����3 ����� �����3�.

/�6��6 :������� �� �� ���� - � ���� 7@�� �� %1� :

����� &�F� ;����� �+� EM� :. :6#��� /��3��� @�7�� ������ ���� F#M�

��5 ( J��.�6��� @+�, ��6� E�F�� "�#�<� ���3< '���5 /��3��� E��,<� B ���� '�

:����� /��3��� @�7� :. D� /������)1(.

/��3��� E��� B5�3� @� :6#��� /��3��� @�7� :. E������ E���, &��� E) >!,

3�� ( ���3<� 3�� '��6#� '���7� @�7��� /�%� A. J��+������ :������ $������

:. �!��� ���� D� �3�� /��3��� /�%� (� J�������� JD�A, >!, /�3� 4�6��� '�F9 JD��F

�� ��+� ������ �A��� E\. JE������ E�F� ������ B�5�3� $������ /��3��� E��� E�� ���

:����� /�3�� @�7� /�#�9.

)1( �7�� : E�������)13 J18 (:������ $������ /��3��� E��� E�.

Page 49: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

39

�� �F��D���) �������� %������ ����� �+� ��� :.D�M�" : @���< '��.� /��3��� E�� ���

@ � @�3����)5 ( ��3�1959 @ ���3~� '��.� $��� :6#� @�7� �� $������ /��3��� E�����

/��� �) �!5���� ������ q�6� ( �+. JD��F :. �!��� ���� D� �3��� J�������� 3�� (

�6 ���� ������")1(.

�M� �+��F ������� �1 ���D" : E����� '��.� �+!��3� @�� :��� ��.�6��� E) 7�A�

/7� $������ /��3��� &�F� >��� �!5�� ���� E\. J/��3��� /� �+�!, ���� :��� �+���� >!,

J@�7��� �F+� '��.� ���!��� /��� $F�� �� ����� E< /��3���� EA5��� /�%� ( F9 J/��3��� ���

$����!� q6� ( @2 E��– L��, /�3� @� @�� �� – ��) J����!� D���!� ���2�� @���� !5� E)

/�3�� @�7� :. E��� @2 E�� J$����� /��3� >6 ) ����9 ��� (9 @�� ( ����� E\. :�����

���!��� /����� JL�� ��� E�5 $M� 4�6��� :. E�5�� %��� (� J�.���� /� ��!5� ���� ���!�

������ &!�� %��� (� /� J����� �F+� C�3��� %��� (� J�� ��� E�� ����!� ��3���� ����� �����

@������� ����� �:3 ����� :. ;�3 E� E�� ���3 ����� ����3M� �� ���!��� /��� -������ JL�� ���

E��� B� &�F ;���� J��!5� ���� :����� /�3��� ���!!. JD� 4�6� E� B� '��5���� >�� �)

$������� B����� >!, 0����� /�<� $������ >!, E�� �5����� ��2 E9� J$������ /��3���

��3 $F������6���� ����e3��� C�3) >!, E����1�� �������� ���!� D")2(.

/�3�� @�7� ;��� D�) :����� /�3�� @�7� �+� B���� :��� ���%��� E� ?���!� ����

���!���� ���2�� ��.�� ��� ���, ��6� �+��� E� ��6���� 4�+!� D����� :. :6#���

)1( @ � E�5�� J:���� %����)29 ( ��3�85 �3!� J$���� 25/1/1986 :��� ��������� �,����� �,���� J@

E� -����� /A# %������ ����� �+��� 1/1/1986 >��� @13/12/1991� J:��2�� @3��� J@1" J726. )2( � J:���� %���� @ � E�5�)30 ( ��3�85 �3!� J$���� 25/1/1986 :��� ��������� �,����� �,���� J@

E� -����� /A# %������ ����� �+��� 1/1/1986 >��� @13/12/1991� J:��2�� @3��� J@1" J730.

Page 50: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

40

+3� E� ���2�� LF� >!, ���� �� B� J�������� J$������ E����(� B����� J�������� /���� /�

��� &�F� E) /�3�� @�7� ;�5� /�%� ( �+1�� E�� �F9� J@�7��� �F+� F#<� >�9 D��� /����

F#<� E< /� J@�7��� �F� ��!1.M� D,��� ( C�!. J������ ���� :. /���� �� ��� :6#���

� �.�� ������ ����� !5�� :����� /�3�� @�7�� �.���� J������ :. -������� �������

:. ���� /� J�+�!, �) �+� �������� ;������ J�+���6)� J�+.�6�)� J�+����3�� J�+� ���

�.��� ( :��� �������� ������ �������� E� ��2��� >�9 ����� ��<� �F� /2�� J$������ /�3��

�� &�F� J�+�� ������� �6�#�� /���� E� ��2� 8�� /��3��� -���9 >!, ������� ��+��� �,

:����� /���� ����9 >�9 :������ ���� :. ;�2����� $������ ��<� C!�� B� ;�3����� D�����

3����� ������ ���+� ��� &�F� J:6#��� /�3�� @�7� E� '(�� :����� /�3�� @�7�� F#<� @��

/�<� @�7���� F#~�.

/�3�� @�7� E� /����(� E9 &��� E��� E) !5�� :����� /�3�� @�7� >�9 :6#���

������� ��������� �������� E� ������ !5�� :����� /�3�� @�7�� F#<� E< }:��% G�����

@�7�� /���� ��3� ��%A�� �,����� B1�� J��<� :. ������ E� K�� ( &�F� J�������� �������

����% ����. >!, :����� /��3��� >�9 � ) E���. JE�!������� �������� ��+���� �+��M� >��

�+����M� F#<�� �+���5� :. /+3)� J@+���.

������\� ��+���� 0�� 9� J�+� /���� @�7�� ������ ���� ����5� �!��5 �3��� ����

�3<� �F� >!, �A������ �����3�� LF����� D����� L�����3�� D� D�+��� :����� /��3��� ��. JC

��7���� �,����� B��� E��� 0���� w�� � D����� ���3��� LF+� ;�!� B1� ?����� E��)

:����� /��3��� @�7�� /���� ��, �+���5� E��� :���.

Page 51: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

41

F#<� EM�� $������ /��3��� E��� 0���� :. -������ �������� "�6��� E��

���i� "�6��� :����� /��3��� @�7��:

"'(�) :

1. �6� /��3��� @�7� �+�!, $�3� :��� �������� ������� E����� "�#��� ��%��� E� ��� �

'���( =������ �F� E��� E) >!, E���3�� �F� D�. )��� $F�� =������ ������ ����� :�����

/ <� >!, �+�) ��3 -��� L��� ���6�.

2. ;�5� @� :��� ;5����� :. :6#��� /��3��� @�7�� /���� ���3� �+�. :����� /��3��� @�7�

����3�� -����� @���< '���5.

3. E����� D���� >!, �������� -���!� :����� /�3�� ���,9 $������ /��3��� -���9 /���3�

������ E�������."

���i� "�6��� w���� /����� �F� :.�:

"'����2 :��� @�� ��� � ���3� �3��� /��,) >!, $������ /��3��� @��� ������� ����� �+��

:����� /�3�� @�7�� '��.� ��������."

"'�2��2 : �!�3��� �������� -����� >!, -������ ������� /��,<�� �������� ��.�6��� $���

��,������ �+�. �.��� ;� ��� "�. /��,) ����."

"'����� :E�e� -��6� �6�#��� -������ /� E� �������� ��.�6��� ;�2�� @�� E�� @���� ;���(�

�������� -���!� :������� B ����� $������ /�3��."

���6�� 7�!�� :������� �� �� ���� +;�",:

���i� "��6#��� $������ /�3�� @�7� %����:

Page 52: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

42

'(�) : @7��� JD.���) D� ���� $F�� ��� J@�7��� �F� ��6� �� E������ E< J:���� @�7� D�)

��9 ����. JD5��� ��� J����� � �+����9 @7��� J�+���7� ����� J�������� �A�3�� ��

G���� E� �+�!, ���� ��� J������9 E� ������ LF� ;�3� E) ��.

'����2 : D��+��� $������ B������ E� '�,�. K��� &�F� J�������� �� � B3�� ( J$���, @�7� ��

@����.

'�2��2 :E� ����� J���!��� ���2� /��� '����3� J���, :. '��� 3��� E�. J�+� ��!����� ��,%�����

$������ /�3�� :. -������ ;������ JD�3��� :. ��2� J$������ /�3�� ������� ��� >�9

E�%�� ����� 3��� ()1(.

'����� : ��.�6��� E� �+�!, $��� �) �+� ;!��� ��� �������� ������� ;����� �+� E�e�

��� B�� ���� /��2� ��� :����� ;��� ����� @!��� ��!6� $F /�� �3��� ?��� ������

������ :. /������ ��, D��3� :. D!#��� D� ���� >�� J���,) E� ������)2(.

'�3��# : ��%A�� ������ >!, /�6��� �������� ��6< q���� J$������ E����(� B���

�#) ��,����� @���!� �) J@+�����, ���2�3( ����� J����6� (� ������ &�F� 5���. J8

���5��� -��2��)3(.

)1( " J;��3 B��� J���) J��!564. )2( " J;��3 B��� JE�3� JE����20. )3( �3 B��� J@��) J:��5 " J;�5.

Page 53: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

43

ا�-���ا�#$*

ا(���م ا���6�7 ��0!/* ا����/� ا�%��ر�� �5 ا��3��4 ا������

!5��� :������ B������ :. �������� ���!��� /��3�� ��7���� @���<� �3��� E9

�3��� $������ /��3��� -���9 �6�#�� �+����� ?�� E��+��6) /�<� ?�����( E��� K@2 E�� J

$������ /��3��� ;�5�):��2�� ?�����.(

�2� 4�' ��

������� �� �� 9����

&�F� J�+��6�6�#� :. ?��) K@2 E�� J$������ /��3��� -���9 E���� :. '(�) ?��M3

E��!5� E�1.

�2� ��� �� :������� �� �� 9���� -�� :

<� -����� "��EM� :������ $������ /��3��� E��� E� >�� :

"���i� @�3 <� E� $������ /��3��� -���� E����:

1. :���� @3���.

2. :������ @3���.

3. $����� @3���.

@��� ����� C��� -����!� E���� J/���� ���� �+�!5�� 8�#) @�3 ) $) �+� M��� E) %����

!5�� E�F�� E��7���� E� 4�� ��, �+���,M�-������� /���� ���� @+�."

:� @�3 ) �2A2 E� E����� $������ /��3��� -���� E) -����� LF� E� ?���!� q1�� :

$����� @3���� J:������ @3���� J:���� @3���.

Page 54: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

44

@ � $��%��� ������ ��6 � �)29 ( ��3�1987 :. @13/5/1987 @�7�� -��,\� @

>!, J;�2����� $������ /��3��� -���9:�i� D����)1(:

'(�) :������ E�e��� �� ���.

'����2:@!�.�������� $����� ���6��� @3 .

'�2��2 :���i� ����!����� ��7������ �� ���.

'����� :;�2��!� :3����� ����� �� ���.

'�3��# :;�2���� 0��. �� ���.

'�3��3 :��������� E�e���� ?����� �� ���.

�� ����� �F� ��� ���� :. ;�2����� $������ /��3��� -���9 E����� %������ B��3

:!� ���. &�F� J��6#� �7� �+�� E� ������� ��7�A��� ?����� $��� J������:

1. $������ /��3��� -���9 E���� EM�� ������ �,�� � '����� '���7� ����� E��� E) :��� (

� ��) >!, :!���� F����!� B1#� '����) @��� LF� ���� E) @��� $F�� ��<� JB ���

J:!���� B ���� B� $�7��� �� �� ;��5��� q��6� @�!3� ;� � F���� ��������� �,�����

��.�6��� /2�� �����3�� 5���# E� D�!, %���� ��� �A�3�� E��� E) &�F� �6 )�

� E��� :��� ���6��� LF� >��� E)� JB ���� ��) >!, :!�. /��� ������� :. ;����� LF

e� ���!��� ;��� ���� �� J/�5 �) E�%�� ���� ��+� &�F �+� q��� B1� B1#� ( -��

@��� ��!5� �����2 -� D� '���3 /��) E) :��� A. JE�%�� ����� 5�3� (� J@����!�

��� ����) ���3 L���6 :. �+��9 ���3) :��� D����� E��� E) �� D�) 8�) /� JE������

)1( B��� J������ ���� :. ;�2����� $������ /��3��� -���9 �,�3�� :. $��%��� ������ �F� "�6� �7��

" J;��311h18�7�� &�F�� } :" J;��3 B��� J������ ��, J$�������14h16.

Page 55: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

45

5���#� E��� >�� ��� �� ����6 E��� E) '����� �+�. /6<� E< J����6 ��.�6��

'A�. '������� '����6 ��3�� D!��� $F�� ;���.

2. ��<� ��5 E) 7�A� ���\. J������ :. ;����� ��6)� &zA�!� :���5�� ���%�!� '��7�

��6) <� �) ���� @3�� '���, E��3 �) E�3�# /� �!�3� �%�.) :��� ���3M� Ei� �

�!����� ���� J����<�� ����<� E� �������/2��� /��� ��%��.9 :. � ������� ����

��!���� �+� 0����(� /5�� ��� ���3��� /� ���� ��� ����� ���, ��. J�+�� -��6����

J�!1���� LF� /�� ������� ��� @��� $F�� ��<� J�+���3� ;��3�� ��<� ���3�� �����

>���� P� ?�� E) >�9 ������)� ��e���) �+�!, ���!#�3� J4!3� 4!# ��<� LF� >!, E��.

��� -����� �� � D�. :� $F�� � ��� :. ���51�� �2���� J�+�!, E�� �+�!, ��� ��<�

E� �2�) :� �!������ J-�1���� E������� /7 :. ���6�� �������� LF� :. �������� ���

:. -��� /���� �!6� ;����� ���R ���� :�!� $���) @�3�� �) ���( ���69 �) E���

/��3��� -���9 E���� :. �7��� -��,9 !5�� �F�� J����, ���, ��!6� >�� �) �6�#

$������.

3. ����+���� ������ @�!3� ����� ;!��� ���. �����3��� -����� :. �7��� -��,9 E� K�� (.

4. ���� ��) >!, G������ E9 /���� E, ������� ��������� �� ������ /������ -�2� ��+7) B

| ��� /����(�� 6��� @����� C����� 4��1 ����� E� ������ :. ��������

����� �������� �(���� @�7�� >���� �+� ���� >�9 �3���� ������ >�9 C�������

J;�3��� -��1 ��3���� ��) E� ������ ;�3 :. E�!�����!� �3�� ������ ���6) @2 E��

J$������ /��3��� E��� :. :���� "� ���� �������� �6����� >���� �+� ����9 >�9

:��� ��.�6��� /��3�� ;�2��� �����3��� -����� E�1 E� �������� �6����� E��� E)�

Page 56: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

46

���9 E�� �������� /��3�� ;�2�� @���9 %��� ( F9 J@�, /��� �������� >!, ��� @

�������� �6����� /��,) >���� :��� ������� �+��� /A# E� �������� �6����� ������9

%���� JE��������� E��– ?����� $)�� – �3����� �6�# -���9 �+��� LF� E��� E)

>!, 4���� "�#��� ��%�!� B��� �+�) ����5 E��������� E�� �������� �6����� /��,)

� E) ����,�� }�+��e� >�9 ����� :���� �3�3��� /��3��� E� K��� 5����� �F� �3���

�6�# ��5�����.

5. /��3��� @�7� :. �7��� ���� E) E��� $������ /��3��� -���9 8�� :!���� B ���� E9

�7��� -��,9� �+��+� :. �7��� -��,9 E� K�� ( �F� J�+�� �!5��� /����� /��� ( $������

E� ������ �r��6 :.)53h56 (���!�� LF+� �6�#��.

:. �7��� -��,\� :6�� ?����� E\. JD�!,� ;�2����� $������ /��3��� -���9 �!���

����!��� �A�3� ��� >!, ����e���� ;�2����� /��3��� E�e� >!, ���� �+� �+���

�� ���2�� :� �+� ����3�� ���6\� @��� :���� 8�#<� �������� ������� ;������ $%����� &��

������� D�����6\� :������ $%����� &���� :��� ���. J;����� LF+� 7.����� E��1�� :������

�+���1� -���9 E\. &�F� J/������ :. �+� ���2��� J;�3�� :. �+�� >!, 7������ ��.� -��M�

E� L��6� �) D���6) �� ��6� ����1�� :� E��� E) �� ;�2���� -���9� /��3��� ����3��

E� ���6�� JM5#�� E� ����#� ���!3� ��� �� ����6 E��� E) �� /�6) >�9 ����3(��

�+�) ����,� >!, �+�!, 7����� :. -��5���� ���,���� ������� /A# E� 0��1��� ?����� 4!���

�+� ���2��� ����3�� LF+� �����2�� -���� ��6�.

/��3��� -���9 �!��� -��,9 /��3 :.� "�6��� w���� ?����� E\. J;�2����� $������

���i�:

Page 57: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

47

'(�) : -��%�� ����� :!6) -��%� /��� ����� �!��3� ���� ;�2����� $������ /��3��� -���9 K���

;�2����� $������ /��3�!� ������ ���+�� >�3�� /����.

'����2 :@�, ���� E� ;�2����� $������ /��3�!� ������ ���+�� E���� JE�����3�� D��,�3��

����� @�3 )� ��� ��� E�1�� �����9 @���� ������ $�,�3� E� �,�3� /� ��� ������

%�+��� �F+� -������ ��!6��� 3� D��%��� �+� /���� @�7�� @�� �� ��� /��.

'�2��2 :��e3�� ���+�� @�+� F���� E, D���) '(�e3� E���� /���� ��%�� @���� ������ 5���� �+���

�+�. /���� ��3 E3� E,�.

'����� :

1. >�3� ���� ���+�� :. /��� E)"��������� ;�3����� 5�5#��� ���� " @���� ������ �3����

$���� E� ���!�� ����� E��� E�����3���� @���� ������ $�,�3� E� /� ���1,�

"�6�#(� $�F �������.

2. �+��,����� ���+�� 55# ?�� :. ���!�� "�#� �+�. /���� ��3 ������� �+������

-����� E�3�� /�) E� ��������� @�����.

3. 3����� ������ F�#�( @���� ����!� �+���6�� ���!�� B.��.

'�3��# : !�> "�� :���� ;�2����� $������ /��3��� E��� E� ����2�� -����� " ���+�� ��� E���

����9 -���1�� ��, %���� ������ �������.0 E� ��� ���� ��7.����� :. �+�

���+�� C���".

'�3��3) :) ( �+� "�#��� ��%��� E� w��� � >!, a����� ���%��� C!�� E� ����� M��� E)

/����� ����� B�� ���!��� �����3��� -������ �������� �6����� 5��� �3���� >����

�� ������9 @�7�� ������ E�1�� E) ��� J�������� �����3��� -������ �������� �6���

Page 58: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

48

/���� ���!�, /��3�� ���29 %��� (� J����3��� ���<� ������ J�+�3���� 5����

J-M����� �+��� E� �����3��� -������ �6����� /�, @���9 ��� (9 ��������) ( ��6�

���%��� C!��� >���� :��� �+�!� ��7���� ��F������ ���A�� D�� ����� �6����� �3���

�����3��� ������� ��������.

���6�� ��� �� :�� �� 9���� <�"�" ,�������� :

:������ $������ /��3��� E��� E� �2��2�� -����� "��" : /��3��� -���9 "�#�

:�M� ��� &�F /��3 :. @���� J��������� ��!����� �������� /��3�� $������:

1. +�3�� �������� �������+���53� �3�� �+����3� /�,� �������� �.

2. ������ �����.

3. &�F� -K����� ���.��� :. �������� ���29.

4. �+!��3� �!5��� �������� :. EM��� $�F ���� �� >!, ;��6���.

5. '����+� �+�!�3� ���� ��� �������� >!, ���M���.

6. �+!��3� !5� :��� �������� ���6�.

7. ��� �������� /�6) 7���+�� ��6� �6�#��� ��+��� -�.���� �����6� @���9 .

8. �+!��3� K@� :��� ������!� C��+. ���,9.

9. >!, ;��6��� /�6�� �������� ����+��� �F�� J������!� ��5#�� ��6�� ��5,9

���� ����.

10 . �+�!, 0A5(� @+�+� :��� �������� >!, 0A5(�� EM��� ��6< q��6���) 4����

$�7���".

Page 59: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

49

������ :�� ���, ��6� $������ /��3��� -���� ��6�6�#� -����� LF� ��1�)

�3�� J�+� �6�#�� ����3��� /�,� J�������� J�+�3� E� &�F B��� ��� ��������

>!, ;��6���� J&�F� �6�#�� ���.��� :. �������� ���29� J������ ����� @2 J�+���53�

� J:��+��� /��3���� J���� ���� �������� ��6 ��5,9� JC��+��� ���,9� J7����� J���6���

q��6���� J�������� ��.�6���� ��!����� ����+��� �F�� J-��6� �) ��5# ���� ���3

3�� �) �������� >!, 0A5(��$�7��� 4����� >�3� �� ��� �A�.

F� B��� E< }:6#��� /��3��� @�7�� F#<� B� 3���� ��6�6�#(� LF�� L

E��,<� B ���� '��.� C��� "�#�<� ���3< '��.� �������� ;����� �+� �+���r ��6�6�#(�

&�F� -K��� �A�3 :..

!5�� �F� E\. J:����� /��3��� @�7� :z��� :������ 0K���!� ?����� -�,� ��1 :.�

�F� B� 3���� ?��� $������ /��3��� -���9 ��6�6�#� :. �7��� -��,9 '�1�) @�7���

w������.

/��3��� -���9 ��6�6�#� EM�� :�i� "��� ?����� w���� J��6�� �F� :.�

$������" :L���) ������� ����A6��� @�+��� -������ >����:

). @�7��� �+���3�� J������� ���!�, B��� F����� J������ ���� :1��< /��� q3� ����9

�+5���#.

. '��.� �������� ;����� /��3� /�+3�� �+�!, �7.������ �+��2��� �������� ������� B ����

�+�3����.

�. /�3�� ����6� J�������� ���6��� 4��� /�3�� :. ���6 �����, -��� /�� "�6#�

:�����.

Page 60: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

50

�. )�5� $� ���� ���� ������� ;����� LF� ��6)� ������ >!, ��� :��� ;����� �.�� �����

�+�!,.

L. /��3� �A���� %���9��e����3�� &�F >!, �������� @�3��� ;����� J�������� .

�. �+7��� �������� ���!��� ����!�� ;�2��.

%. @�7�� '�3�3) ������,( �+2����� J���������� �������� �������� ����!�� -�,� ���5�

���������� �������.

w. �������� �6����� �+��1 E�� �����3��� -����� /���� ���5�.

5. ���������� ������� ���3��� ��+� @�7.

�6� ��. J�+� ��!����� ;��2���� �+!��3� @� :��� �������� /�6) /�� "#� ���.�

D�) >!, :������ $������ /��3��� E��� E� ������� -�����" : -������ E� /��� E) %��� (

���� ;��2��� �) ���.��� (� �+!��3� K@� :��� �������� /�6) D�) >!, J�+� ��!����� �����3

�+���,9 @2 �+�!, 0A5(� ����1��� ��5!3!� %���."

:. ��r�� J-������� �7������ �����3���� ;��2���� ���.���� �A�3�� ����< '��7��

�6� ��. J/���<� @7�� :. ���3�� E� D����3� �� >!, -�A, J0��1�� E� �+�!, �7.�����

-�����)4 (����3 %��� D�) (9 J-������ ���# &�F E� �:� /�� %��� @�, >!, ��F��

:.� J�+���) -��7���� 8�,��� 4!� >�9 D�1� ;���<� E� L��� �� !5 ����1��� ��5!3!�

D���) ����� $������ /��3��� -���� >�9 ������� D����� E� /���� ������ LF�– ��1���

-������ ����–� /6<� ;�5 -��6 J-������ ���� E�� D�� B ��� J�+�1 �!5��� � ���� E

Page 61: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

51

E� ��+��(� ��� -����!� ������� E� LK�� E��� /6<� @��� @���� -������� -��6�� LF� 7����

8�,��� �7�)1(.

B� E���� �� @��� /�� ������� �+��� >!, @z�� B ���� E) (9 q��6�� "��� �F� @r�

�!����� �����3��� ��� 3���� �+��#�9 K@� '�1�)� J�������� ��, ���%�� &�F� ���2���� �

:���� "�� ������ -%��9 E�� 8�#) /�� >�9 �+!��� @!�.��������� �����6� K@�� J:�i�

D� E� C��� E�6�#��� E��7���� ��r E� ��2� �+�!, B!5� � E��� &�F�� J&�F %��� q��6

���� �F� ��1 :.� J0A5(� ��6 E� K�� ( B w����� J��F�� ����3 ������� -����� "� �� �9

:�i� "���" :)h (� �+!��3� K@� :��� �������� /�6) �) $������ /�3�� /�� %��� (

J�#R E��� $) >�9 �+� ��!����� �����3���� ���.���h /�3�� /��� ��M� E) �����!� %��� (

K@� :��� �������� /�6) �) $������ E) �+����� J�+� ��!����� �����3���� ���.��� (� �+!��3�

@���!� '����# ���� E) �+�� J$������ /�3�� ;��2� >!, 0A5A� -����� ��� >�9 /����(� ����

��+��� LF+�."

���6�� 4�' ��

������� �� �� ����

!5�� :������ E����!� '��.� $������ /��3��� ;�5� E��� E9 ;�5��� q�1�� ?����� E�

��5� �2A2 E�1 &�F� J$������ /��3�!� :������� :,�1����� :6#���.

�2� ��� �� :������� �� �� �",��� ������:

J������ ���� :. �������� &!�� ;� D� VEU� $������ /��3�!� :6#��� ;�5���� �6��

E������� ����, � �)5 J6 ( /��3��� E��� E� -����� "�� F9 J0�1���� �F� $������)5 (

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�32.

Page 62: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

52

���F��� E������ E�" : q�� ���2�3� %���� JE�������� >!, �6� ������� �������� &!�� ;�

:��� 5������ 8�#<� ������� /���� ���,� E� ;��� �F� @+��� ������� 8�� E�� &!���� ;�

/2���� �!������ 5���� &�F� ������� �+�1�."

"��� -�����)6 (D�) >!, D��" : ���� /��3��� :���5 ��3�� E� ��M��� E���

��3���� ���2� '��.�� -������ L��� �#R :�3� ���3� $) >!, a���� �) ��3�� ��%���."

%������ ����� �1 � � JE�������� >!, �6� �������� &!�� ;� E) /6<�

EM� ��������" : E� >��<� -����� :. "��� @ � @�3���� E� �3��#�� -�����)5 ( ��3�1959@

@ � E������� ��K����� $������ /��3��� E�����)5 ( ��3�1962 :. �������� &!�� ;� E) >!, @

J������ ���!��� ;� &�F /���� E�������� >!, ��6�� ������ �F�� /��� E) >!, w�1�

��3 E�������� ��r >!, '��6� �������� &!�� �7� �) E�����5�� "�#�<� &�F :. �

E� E�� E9 J�7��� �F� -���� E, �������� ������� ��#� &�F�� JE������,(� "�#�<�

�7��� �F+� /��3��� -���9 �F#) � � JE������ ��r ����� �+��� C)� :. E����3��� E�1

�� �+���3)� :. @��3� ������ ������ �����, ���!� C�3<� �F� >!, ��R� ��r ���

������!� E�������� ��r &!�� >�9 $�e� L���(� �F� E) ��F������ �5!3�� �)� F9� JE������

���6�� @������� $������ /��3��� E�e�� �,�3��� /���� -��%� /��� ��) ����� ��r ;��5�

=�����6/11/1976 ;�2����� /��3��� @�3 M� ������� ������� B���� �A���� �6�� @

�� =������ JE������ ��r �+�. ������� ��� E��� :��� �������� �������� �6�#

7/11/1976@ ���� ��+� ������� LF+� �������� &!�� 4���\� '���� ���%��� C!�� ��6)

�+�. :���<� 4�5�� ����3� ��3�. LF+� &�!���� ���!�, E� K@� �� ������ /�3 �3�����

�,) J:1���� :. ������� @ � E����� @�3���� ���6 &�F)74 ( ��3�1979 "� $F�� @

Page 63: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

53

����� �+�. &���� :��� ������� >!, �������� &!�� �7� >!, ����2�� D���� :. '����6

8�e�� J��3 /A# �����, E� D�!�� ���. 4�6���� ������� LF� @�%�9 >!,� JE������ ��r

� �����!� �����, ���!� /��� @�%��(� E) &�F E������ ��r ����� �+�. &���� :��� �������

JE����� 4��3 ���%��� C!�� ��� ���6 =���� E� '�����,� ��!�. �����3� 'A���3� q�6)

@ � E����� @�3���� ���6� ������ �����3� ���6 �����3(� LF� E)�)74 ( ��3�1979 J@

���� M�� �F9 @�%��(� E) '����� ������ E� E�� ���� ( :���) �3� &�F ��� LF���� /���3� @2 '�

E� ���M�3��� ������ ����� J�!������ ����%��(� D�� :1���� :1��� D�\. D�. E���!� /#�

�1 4�M�3��� @�%��� E��� J:���� ��r &��� �+��� C)� :. @��3� :��� �������� �������

�����, D��!� /��� /�<��3�� ������� :��� 0�%��� @����� ������� ��, >!, �� ������

@�, F�� �+���1972 �F� E\. JD�. E���!� /#� ( �3� LF���� /���3� @2 '����� M�� � � J@

@�%��� L�1��� ��� �!������ ���M�3��� ������ ����%��� &�F� '���� :1���� :1��� @�%��(�

��� E� ���1��� :��� ������� ��� /�<� L�1 4�M�3��� 4���6�� J0�%��� ������� E�2� ���

:. ��� ) :��� M����� >!, ������ D����) �� �+��9 '�.�1� J/��3��� @�3�� J-�3�3��� J��(���

�������� LF�")1(.

������� �+�1� :��� 5������ 8�#<� ������� /���� ���,�� ��3���� a���2�3� %��)�

���� ;� E������!� E��� E) 5���� &�F� ;� ;�5� ;��1� E� ������� J/���� LF� :. &!

������� ���3��� � 6 :� &!�������<� $��) >�9 �+���!� �3� D�� >�#� ��� )2(.

)1( @ � ��������� J$%���� E�525/83 �3!� J$���� 25/4/1984 ����� J��������� ������� �,���� J@

� J:��2��1" J875h876. )2( " J;��3 B��� J$������ /��3��� E����� ����3���� -��F���33 J;��3 B��� J������ ��, J$�������� }

"28.

Page 64: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

54

�� ������!� E�������� ��r &!��� ��!����� @���<� @7�� "�# E��� ��6 � �

@ � E������)74 ( ��3�1979 -����� ��6 � � J@)1 (, &!���� ;� D�� JE�������� >!

-����� ��2�3��)2 ( �+�1��� �) �+�����3� ��3���� ����6�� �����<� /����� ������� /���� D��

>!, ���3��� ��%� () >!, &�F� EF��� ���6� J/2���� �!������ 5��� J�+��!6� �))4000 (

@2 J!�� :��� ���!6����� �����3�� ���3�!� >!,<� ���� 5�� E� >�2�3�� ��%� ���3� ��

-����� �%��) ��� JE������ �F+� /���� /� ����� �F� >!,)3 ( :������ :���!� ��3���� &!����

���6� /2���� �!������ 5��� �6�#�� L���3� &�F E��� E) >!, :��, �!� >�9 D��3���

+��� J-����� LF� :. �+�!, "�6���� 8�#<� 5����� : �� B�� J&�F� EF��� @�3�� �6 �

��� 9 ������� '����� &!���� ��5 E��� E)� J5�. ����7���� ����3�� ;5����� >!, ;��� �F�

���6 � E��� ()� JD�!�� �!5��� ������ ����� D� q�3� D!#� E��� E)� J�,���� �����

������ ������ ���3� ��%� ()� JD��� 9 -�� /��5 ����<�� 4����� �z!#� @���) D�� :. �3���

>!, D���!�)1000 (@2 ����� �6� D���!� E��� �) J������ :. �#R ����� '����� E��� ()� J

%��� ���, &!��� J�+�. 4�6��� %��� :��� ������� "6���� -������� E� '���� :���� B�

-������ -���� ��1��� /� D!��M� -����� "�� ���%��� C!�� ��.��� >�9 ���� E��� )5(� J �

-����� ������� J�+� -���1 8)� �F9 8�#) 5��� �.�19 :. ���%��� C!�� ��.)4 (

:. �6���� J?������ ;��5� &!���� �(��:

). ;��5� D�� �%� �) �#R ���, D��9 /�e� @2 ������ ;��5� '����, &!�� $F�� :�����

?������.

. ���� '����� E�� @�� D�� '��%� �) '����, ?�� $F�� :�����L��r �.

Page 65: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

55

�. ?������ ;��5� D�� �%� �) ���, D��9 /�e� $F�� :����� ��r �) '����, D��� E��) ���3

���, &!�� D� ;�3� @�.

JE������� ��) E�� >��<� ������ :. ���#��� ;��5�� �F+� &!�� E� E���� 4�6����

�� B�� (9� JD��9 ���!��� ���!�) =���� E� ��3 /A# �#i� ������ :. !5 >!, a���� D�, '��

�������.

�� JD�, '���� B�� ()� -���F��� -���� /A# D�. 4�6��� ��. ����2�� ������ :. ��)

4�6��� �F� E� D���,\� @�3�� ��6� @�.

E� >�2�3�� JD�, '���� B�� (9� ;��3�� ����� >!, 4�6��� �� �2��2�� ������ :.�

� �+� E�� �F9 ���%�� &�F ��4�6��� E� �+���,\� @�3�� ���6 5��� ?����� E�)1(.

-����� "���)5 ( &!�� D� %�� @� D�!�� $F�� ������ :. &����� 4�6� �F9 D�) >!,

(9 J/�<� ������ :. 4�6��� =���� E� ����3 C�# :1� /� ?������ ;��5 �� � L��r

>!, -��6�� D���!� ���� �F9�6�/�<� ������ :. ����� �) JD!��M� ���, &!�� ����� J

L��r &!�� ����� ������ �����!� L���, ���!� �,%�) -�����5.(

J@�3�� ���6 5�� E� ������ >�9 �+�.�19 ����� :��� ����7���� ����%�� >��W��

>!, &�F �3� ������ ���3� ��%� E) %����)1000 (@2) -�����6.(

-����� �����)7 (@�, >!, �6�. q1��� ���, &!�� D� ;�3 E�� ���� &!�� /��

E������ :. E����� ;��5�� �� � D! �3� D�).

-����� ��7��)8 (���� :��� �������� ������� >!, �������� &!��& ����� �+�.

� JE������ ��r) �F+� /���� ��, �����, E� D�!�� ���. 4�6��� ������� LF� >!, ����

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������34.

Page 66: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

56

3 /A# :. E������ ����� >�9 :������ &����� �6� /����� =���� E� �) J=������ �F� E� ��

�+�, '���� ���� (9� E������ ��r.

E� E��� (� E������ ��r ����� �+�. 5���� :��� ����3��� ����!� a���2�3� %��)�

r) ;����� �) �+����� @%A�� ������ &!��� E) �������� :. /������ �+1��r) E�� 5��� �+1��

;��� �F� �+���� @�3�� ���6)1(.

-����� �6��)9 ( JD!��3� %��� (� ����3�� @���~� 4��#� 4�6� /� EA5� >!,

E) ������� >!,� J������� ��5 >!, a���� �) JEM� $F /� !5 >!, a���� EA5���� @����

@���� @�7���� D�!��� �+3�� ���!� E� D� :1��)2(.

�� � �)� -���)10 ( E������ @���M� /A#�� @�, B� E������ �F� @���) 4��#� "� /�

@ �)33 ( ��3�1975 E������ :����� �����3�� ������� ��!���� ���,� �!����� :1�� $F�� @

�+��� E�� JD�. �+�!, "�6���� �(����� :. E�������� �!���� -������ ������� ��������

F�� J�������� &!�� @ � E������ &�)56 ( ��3�1979 �!���� �5 ���� ���,� �!����� @

E����F��� E�������� @���) �� �9 >�9 E������ �F� $�e� ( >�� &�F� JE��������.

E������ C!�� /�� E�� -������ ����6� (� �� ���(� E� ����2�� -����� @���< '�F�����

D�!, ;.����� ������� G�!#�� /��� @ � E������� �������)58 ( ��3�1982 >!, "�� :���� @

E)" : C!�� /�� :�5��� �!����� �!����� ��F������ �,����� >!, ��1,<� /���� ;�����

�(��� :. %���� �) ;���� E�� �+��5��� �!���� C�� /���� LF� E� ���� $) :. E������

�+�� J��!�#� :��6���� J?���� J&!���� ����. @�7�� E� -��, ����2�� -����� >!, a�����

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�64. )2( 1�) �7��'� : :���� %����)53 ( ��3�1978 �3!� J:��� @25/4/1988 �,����� �,����� D��9 ���� J@

" J;��3 B��� J%������ ����� �+��� :��� ���������722.

Page 67: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

57

-����� :. ������ ����� -������� �3��#�� D���� :. >!,<� C!���� /� E� K����� ������ &!��

E�5 >�9 7 /�<� B��� 1405 ;.����� ��27h29 ���.�� 1984E) >!, "�� :���� @ :

"�3 C�# ��� $��%��� C!���� �53��� ������� @���� $����+����3 ��� E� ���" E���� J

:����� @�7��!� '��.� �1, ���� $) :. C!���� /�� :�5���� ������ &!��:

.��2� 9�� ��:

E����, �) ���, &!��� E�����5�� "�#�<� E� E������ C!�� /�� :�5���� q�3�

( E) �5��� ��6��� �) 4�6��� ;�5 8��\� �1, ���� $) :. ����3�� ;5����� :. ��%�

>!, ���3���)3000(@2 w��3�� ������ :. �6�#��� �+�!� %���� JB��� ��� 4(R �2A2

&�F �)� �F9 E����, E, ��% �� &!���.

���6�� 9�� ��:

�������� E� $) /A �3� ;� D� C��� D��3< �) &���!� E�3�� �� � &!���� E���

���� /�� ������ E���� ���3 �F9 (9 �#R �� �&�F� ��.

�6��6�� 9�� ��:

=���� E� ����3 ?A2 /A# �+���� :. &����� )��� E) ��. '�1�) ������ E�� �F9

&�F E� ����3 C�# /A# ������ @�� E)� JD�3�� �+!��3� ������� ����!� E�� (9� =������

� ������ E�2 C��� &����� ����� B� D��3� >!, D���� ������ >!, �A��3(� �) D���� �

-���� ���� E) ����!�� J�6�#��� �+��� @��) @!7���� D�� 7�� B� J/ ) ��+�) D��� E�� D��2

������ :. &����� �#M� ��3M� ���� � �F9 -���F���.

Page 68: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

58

��'���� 9�� ��:

E� ����3 E��2 ��1��� ��� (9 ���!�!� 'A �� '�.�6� D�. 4�6��� ������ &���� ;�� (

3� =���� /� &����� 4�6�� E) 8�6��� -���1�� ���� :.� a���2�3� %���� JD�3�� D!��

�6�#��� ��+��� E� ;�3� E9 >!, /�6��� 5��� -���� LF� ��1���.

�� �,�� 9�� ��:

B�� :��� ������ :�5��� �!���� &����� /����. J?��� ;��5 E, ���!��� �3 E�� �F9

������ D�..

������� 9�� ��:

/���� 8��9 ��3�� >!, 'A6�� @!7��� �F� ���� &3���� :. r���� E�� ���� :.

��, :1� 5����. JC!���� /�� :�5��� E� 'A6) E�� @�� C����� ;��5� ��1,<�

D3���� >!, / <� >!, ����3.

��'���� 9�� ��:

��� @+� "#���� E�����5�� "�#�<� B� E������ C!�� /�� :�5���� q�3� �3��

��59 :. �+�3����� q�3�3 :��� �) �+�3����� w��3��� ����6� (� �5��<�� 4����� E+���

������� 5���!� '��.� �1, ���� :. �������� &!��� JE������ C!��:

1. D� D� w��3��� 5����� �) �.���� �) ��+��� �3����� ������ "6#� E).

2. �� �) ��+�!� ��3��� ������ ���3� E��� E) ��� '��.� D�3���� r�� $F�� 5����� �) �.��

������� ������ :. �6�#��� �+��� L����.

3. 5����� �) �.���� �) ��+��� ����%�� D��� ��� (9 ���!�!� 'A �� '�.�6� ������� 4�6�� ()

D����%� E��� �K�r �F9 �) ������ &!�� D��3� $F��.

Page 69: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

59

�� �6�� 9�� ��:

� /�� :�5���� q�3�̂ �����3� E������,(�� E�����5�� "�#�<� E� E������ C!�

�3����� @+� w��3��� ����6� (� B������� :. �1, ���� ��) :. �+� 0����(�� :1��<�

E������� D� :1�� ��� '��.� E����� B����� ;��� �F� :. 4�6��� ���� B� �+�. �5��<�.

���6�� ��� �� : �� �� ���8� �� �������������:

E����� '��.� �+!��3� ����� �������� $������ /��3�!� :,�1���� ;�5���� �6��̂

��3� :������ $������ /��3���1959 ������ ��7� � � J@) E�7h11 ( /��3��� E��� E�

0�1���� �F� $������.

-����� "��)7 (EM�" :� ;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� ������

&�F E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F�� JD���% �) L��� � �) D!�� �) ��!6<� ��������

E) /��3��� @�, >!, ����� J��6���� 4 ��� &�F :. ��� /��3��� ;�5� �+!��3� ��

9 ��3���� (� EM��� $�F E�� ( J/�%� (� �� �� (� /���� (� M��� ( -���F��� ;����� >�

$�F E�� ��6#��� ����%��(� 8�3 ��2i� E� �!�3��� ��r ��.�6�!� E��� (� J@���r

EM���."

-����� "���)8 (EM�" : ;����� E� ;�� -������ ����+��� @���<�� ��.�6��� B���

E�� ��� �������� ��3��� >!, @���� �F� $�3�� J�+!��3� &�F� �� ��!6<� �������� �������

!���2���� '(���) �+."

-����� "���)9 (EM�" : �) J������� �������� ;����� E� ;�� ������� ��.�6��� B���

����� ;��5� �+!��3� �� J&�F E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F�� J�+� -������."

Page 70: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

60

-����� "���)10 (EM�" : ;��� >!, /���� >�� ?���� ���2�� ;��� /��3� ��

, /� ;����� LF� E� ;� :. ?����� E� ��6� 4�6� $) /��3� %��� (� J�����, ����

������ �����, E� �%� >!, ?��� ;� /��3� �6��� E) %���� J?��� ;� /��3�."

-����� "���)11 (EM�" : ����� >!, ��� :��� ����3��� ������ ���, /��3� ��

J����3 ��, E, �+��� ���% �F9 ���, >!, ��� E��� ( �+�) �+!��3� @�, >!, �����

-���� LF� >!, ��% ���. �� ��."

�������� �6� D���� ?����� E\. J�������� "�6��� -��� � �����3� ���

:!� ���. �+!��3� �����:

'(�) : D!�� �) ��!6<� �������� ������� ;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� �)

�) L��� �D���% 4 ��� &�F :. ��� &�F E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F�� J

��6����) -�����7$������ /��3��� E��� E� .(

'����2 : ��!6<� �������� ������� ;����� E� ;�� -������ ����+��� @���<�� ��.�6��� B���

��3��� >!, @���� �F� $�3�� J�+!��3� &�F� �� '(���) �+!�� E�� ��� ��������

�2����) -�����8$������ /��3��� E��� E� .(

'�2��2 : &�F�� J�+� -������ �) J������� �������� ;����� E� ;�� ������� ��.�6��� B���

&�F E� �:�� ���2��� ����+��� @���<�) -�����9$������ /��3��� E��� E� .(

'����� :�� ���2�� ;��� $) /��3� %��� (� J�����, ����, ;��� >!, /���� >�� ?��

E) %���� J?��� ;� /��3� /� ;����� LF� E� ;� :. ?����� E� ��6� 4�6�

������ �����, E� �%� >!, ?��� ;� /��3� �6���) -�����10 /��3��� E��� E�

$������.(

Page 71: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

61

'�3��# :�� :��� ����3��� ������ ���, /��3� �� E, �+��� ���% �F9 ���, ����� >!, �

����3 ��,) -�����11$������ /��3��� E��� E� .(

'�3��3 : $���, :��, ;� ;����3� 8��,�� J�+��� ��� 4�6��� :. E�5�� 8��,�

J:!6) � ����� ��6 8��,��) -�����11$������ /��3��� E��� E� '����� .(

E�1 �������� LF� ?��M3 JD�!,�0��. ��3.

�2� 7�!�� : G�& �( D��� �( ��"( ����� ��� �� H���I' ���� �� ����2�� <���" ��

D���) �(:

�+�M� E� :��� ��.�6��� B��� E) $������ /��3��� E��� E� ����3�� -����� :. ���

���% �) JL��� � �) JD!�� �) J��!6<� �������� ������� ;����� E� ;� ����9 @���<� &�F�� JD

��6���� 4 ��� &�F :. ��� /��3��� ;��5� �+!��3� �� &�F E� �:�� ���2��� ����+���.

��!� /����3� ��� 7�A��)��.�6��� ( ��!� E� '(��)������( ��!� E< J)��.�6��� ( /��)

/����� F9 J������ :. @,)� �+����� :.– ��� ���(�� ������ ��� >�9 –�,<� :��� ��������� /�

/2� ���� 4�5 E� ��6�)4 ���()1(.

E� D�, 0���� ��� ���!��� ;�� ;!��� :��� :� ��!6<� �������� ������� ;������

LF+� ������� ��.�6��� ��) J;����(� ;���� J>����3�� ;�� J0����(� ;� /2� ;���

� E� ;� ���� �+�!, ���� :��� ��.�6��� :+. ;����� J��+��� JB���� ��, /2� J;����� LF

;����(� �) 0����(� �) >����3�� ;�� �������� ������� J��6���� J�������� �) �1�������)2(.

)1( " J;��3 B��� J���3�� ��, JA���64" J;��3 B��� J������ ��, J$�������� }34.

)2( $��� :!, J$������)2012 .(� :. %�����5 JE��, J�.���2�� ��� J������� ;����� J:����� E�����1 J" JB����� ���6��33.

Page 72: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

62

4A# �#R "#� D�!�� L��r ���, ������ ���, ����� E� ��� ;� �� ;����(��

/5��� ;�� J������ ;� /2� J/�<� ������ &���)1(.

� "� E) B�� E� '��� �+,�1�� E��� :��� ��.�6��� B��� /��3� ��� :. -����

'�%���9 J��F��� ��6���� 4 ��� "�6#� 8)� :������ 0K����� E) (9 J��!6<� ������� ;�����

��+�M�� '���+79� �+����<)2(.

B��� @2 J��,���� @������ E� :�3� @A,\� a������ ��6� E) �� 4 ��� E) 7�A�

&�F������� ;�5!� '���5 D!��3� ������9 .

������� ;����� E\. J-���F��� ����3�� -����� E� �2��2��� ����2�� E������� �����

J5�. /��3��� �F� =���� E�� J/��3���� (9 /�%� (� �� �� (� /���� (� M��� ( �+��9 ������

��� >�9 �3�� :��� �2) /��3��� �F+� E��� E) E�� D�M� :1�� �+�) ��� JD3�� 4�6��� =�

:��� ;����� B��� D���6� 4�6��� ��, E�� E��� /��3��� ��� 4�6��� ������ �����

>�� /����(� �F� �#M��. J:����� ;��� /����� ��, �� D� �+���� E) 4�6��� �F� EM� E�

/��3��� /�6�)3(.

3� :. ;��� ������ $����� 'A2� B���� ��, :�. D����2� D��� >!, /�6��� :.� D�!

����� �F� @���< '���5��� F����� B����� ����5� :. ;��� $����!� &�F�� J/��3��� /�6�

D�+���� :. /6�� E) $����!� %�� �#M� �) B���� �F\. J'����, '�F���� ���!��� /��� D����%���

)1( E���� ���� ���� J���3)1994 .(� J��!6<� ������� ;�����15 JE��, J�.���2�� ��� J1" J126. )2( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������35. )3( ������ /��3��� E����� ����3���� -��F���" J;��3 B��� J$36.

Page 73: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

63

���� @��� @���� �F� @���. JB���� ��, ���2\� @�� >!, 'A�� E���� D�. B� ���� >!, ;�6��� �

/��3�!�)1(.

�����!� '��.� $������ /��3��� E��� E� ����3�� -����� E��1� ?��M3 JD�!,�

���i� C�#��:

/0�( :J�� �� �'��� ������:�� :

1. 2� J:!6) $���, :��, ;�� ������� ������� /����3� ;� �) J0����� ;� ���� ��, &�F /

, >!,��3 ;� �) J���>��� ;� �) J;����� ;� �) J. J����� D���� A. ���!��� ;� ��)

-����� "�� '��.�� J������ L���� ������ E<)878 ( D� &��� ( ���, /�. J:���� :���

����!� '��!� E���.

2. ��!6<� �������� ������� ;����� LF� C)� >!,� J:!6) $���, :��, ;�� �! ���� ������

E�� JB���� ��, ���!�!� �! ���� ������ C)� >!,� J������ :. ���!��� ;� ����� �+!��� :���

D�!, $�3� ��� J/��3��� ����� ����!� '��F��� -��, F#e� $F�� �� ������ B�� ��, E�� @2

��!6<� �������� ������� ;���!�� ���!�!� �! ���� ������ ���3 >!, $�3� EM��� �F� :.

� �� @2 E�� JB���� ��� >�9 J������ :. ���!��� ;�� �! ���� ������ E�� J8�#<

������ :. �1������ J�+!��3�)2(.

D�M� �������� %������ ����� �1 �" : -����� ���� ����)520 ( :����� E������ E�

�� ����� E\. J'���� ��+�) E��� ( /��� /�� ������ �1������ E) >!, "�� ��e�9/9/1981 @

L��,� :. E,�5�� ��3– L�1 E��5��� E� �,%��� /�� E�� @� $F��� – D����5 :. E���

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������36. )2( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������37.

Page 74: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

64

-����� ���� F9� J�1���� ��,)523 ( �1������ >!, $�3� D�) >!, "�� :����� E������ E�

��� '����� E��1������ E� /� K���� J�1������ ����5 D� q�3� $F�� ������ B���� @���) D� ���

����5��� 8�,��� :. D�) L��e� ���� JD�!, ��� ��� '�������E\. @+3<� /���� � E,�5��

'������� �+� ��� :��� @+3<� &!�� '����� E���. JL�1 E��5�!� &�!���� ������ D� ���!����

��� $F�� L�1 E��5��� E��� � ��� C�� :.� JD�!, ��� $F�� L�1 E��5��� ���� D�!,

D� ��� $F��� D� &�!���� ����� E,�5�� 0�� � L�1 E��5��� E��� � ��� C�� :.�

4!�#� �1������ ����5 ���� E9� D�)� J&�F E�� ��� J�+�!, ��� :��� @+3<� D�� 8�����

���, E� B����� �+�) (9 JB���� B��� /� E�2� B��� �+�. ���� ( �+�) :. B���� ����5 E,

:1����� C�� :� �+�!, ���� :��� ��2i�� JE�.�5�� ;.��� ����� ����2R G���� @�� :���

���!� /��� E�1������� E� /� @%!�. JB����� ����%��� ?�� E� B���� >!, ���� :��� ��2i�

����%��� E� &�F ��r >�9 L��9 D��!3�� @%�!� ��� J�#i� 4�5�� >�9 D� ����� $F�� �:���

�� JB����� ���!� /��� �1������ @��� ����� �#i� �������� >�9 D���� E� D� ������� �:���

E�� E9� D�)� J������ :. /��3����� D,��� E�, ���. ��� ���� ��F��� E����� /������ :.

�� >!, ����� E) E�.�5!� E) (9 �����(� ����� '���. @�!3��� @�� E) /6<�� D�. @�� E��� ��

@�!3��� ���6�� $������ /��3��� E��� E) L���� ��� D�!, ����� ��� /���� E���� F���,� J

@ � E����� @�3�����5 /1959 D�) 8�3 �+��9 -����� 4��3�� �1������ ����5 E� �� � @�

'��#���� q�6) ���9� ����� ���� >!, ���� ��r ������ :. ���!��� /�� /�� ��� �� >�9

��)� J/��3��� 0�1�� �1������ ��, E\. &�F >!, '������� J���� /�%� A. 8�#<� @���<�

L������ =���� :. E�.�5 E�� /������ ����� ;.���� L��2R �.��� '�%���� '������ K��� 8�,���

:.9/9/1981 �� � (� J�+� ��� :��� @+3<� L�1 E��5��� @�!3�� E,�5�� D�. @� $F��� @

Page 75: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

65

� "��6# E� @�!3�� D��%��( ��#<� F���� >#���� E) >!, L�1 E��5���� E,�5�� ;���� ����

-����� ����� J&�F E�� ��� J��+� �2A2� ��3� ����� =���� ��� �� >�9 D�!, ������� �����

@ � E����� @�3���� E� >��<�)57 ( ��3�1982 @+3M� ��!����� �A������ EM� :. @

�� ��� :��� ������� /�<– E� '�����,� D� /�, $F��� 20/9/1982 D�) >!, �6� � @

�F+� /���� /� /�<�� ��� :��� ������� @+3M� ��!����� �A������ B��� /��3� ��

J�+��� �����3� @�� @�� 8�#) B.� /��3� �) ����3 �) ����� �+�, ���6� E����� @�3����

E� �2��2��� ����2�� E������� ��1�)� ������9� /��3��� �+�A# @�� :��� -����� -����� ��F

�) ����5� �) 8�,� ��) /��� ( D�) >!, �+6� 8�� ��. �+�� ������� -����� ��)� J/��3���

@+3<�� ��!����� �A������ E, ����r �) ;������ �) @������ �) ��1��� ��+� @��) 8���

K��� ( L�1 E��5�!� ���!����– '��.� D���� 4!3 ���– �+!��3� @�� @� :��� �A������ &!� E�

�!���� �+�< ���F��� E����� @�3����� /���� /� /�<�� �!������ ���� ���� J������� :.

'����5� �+!��3� E������ E� E�� :��� �A������ ;�5� E, ��#� �+�\. @2 E�� J����.� -%���

&�F E� >��<� -����� D� :1�� ��� ;��5�� /��� ( D�\. :������� JD��9 ������ E����� @�3����

@� �+�) ����,�� �+�, �,�.���� 8�,��� /�� @��� @����� �+�!, -����� &!� E� ������� -�����

-����� "�� ��� J������ ������� :. �+!��3� @��)7 ( ���6�� $������ /��3��� E��� E�

@ � @�3�����)5 ( ��3�1959@ E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� E) >!,

E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F�� JD���% �) L��� � �) D!�� �) ��!6<� ������� ;�����

/��3��� @�, >!, ����� J��6���� 4 ��� &�F :. ��� /��3��� ;��5� �+!��3� �� &�F

(� /���� (� M��� ( -���F��� ;����� E) >�9 ��3���� (� EM��� $�F E�� /�%� (� �� ��

$�F E�� ��6#��� ����%��(� 8�3 ��2i� E� �!�3��� ��r ��.�6�!� E��� (� J@���r

Page 76: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

66

��3���� �) E�� ������ E�� ���. ���3 /���� ( �������� ���!��� E) "��� �F� 8�e�� JEM���

���� �) ����� /��3� ���3 J/��3���� (9 �� !� �F� /6�� @� ��� JD��6� ���6�� :��+��� @

=���� E� -����� :. D��9 4�6��!� E��� (� J4�6���� ��F >!, ���!��� >��� /��3���

8�3 /��3��� � � >�9 � ����� $���� E\. @2 E�� J�+�. ;� $) E�� ���!��� :. /�) ����

��� ����%��(�� $��, E��� ���� K��� /�3� ��r ���� ������ B����� ��F :. �������� ��6#

���!��� /�� :. D�!, /����� F9 JLF���� D��6� :��+� @�� ��6 ��� ����� �F� E, ��������

:��� >,���� �����3�� �� ���!��� ���29 8�,� :. -������ J����� �) @���� /��3�� �� ���9

� :. ?���� E� "�6#�� �F� :. 8��� (� JL��,�� '����M� �+���� >,���� ���!� �����3

E,�5�� E) ���2�� E��� J&�F E�� ��� J>,���� ���!� ���29 �� 8�,��� :. �!5���� JD�!,

LF���� D��6� @�� B�� ��, >�9 '�����3� 0�%��� /�� ��~� D���!� ���29 !5� L��,� B.�

L��,� E���� J���!��� :. ;� D� E��� ( D�\. J@���� �) ����� /�3� E) E�� ���29 !5�

�+� ��3 ( D���!�")1(.

�� �F� E�� �F9 /����� ��.�����'����, &����� @� �F9 ������� J������ ���� J'����, /���

��. J���!��� ;� ��r �#R '��!6) '�����, '����, '��� ����� /��� � � J������ :. D� �6�

��� :. D,����� ;� B������ B��� E) &�F E� JD!��3� :. �6� D���� �) J;��� �F� +� �) J���

B���. J;����(� ;� E, /���̂ 0����(� ;� E, /���̂ ��� JE�� ��.�� 'A���� D���� �) J����

)1( @ � %������� E�5��24/81 �3!� J$���� 20/5/1981 JB����� ����� J�������� ��������� ������� �,���� J

�2" J658.

Page 77: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

67

B� ;��� �F� +� �) J������ �F� B��� '���� L���, ��!6�� '����� ;����� ;� ������ &���

���� �) J���� :. �6� ������ B� D���� �) J������E�� ��.�� 'A���� ������ B� D)1(.

3. ���, :��, ;�� -�� ��� �������� � ���� /�2���� E���� J:!6) $ >!, ���!��� ;��

E� B����� 5����� ������ ���� E) ��� �+�. 4�6�!� �!�� ���!��� LF� /��� ���� ������

(� ;�� �� � ���� /�2���� E��� &�F� J-�3<� ���!� ����� J4�6��� -��� ���, >!, 0����

;����(� ;�� �� � ���� '�1�) /�2���� E���� J�+�� "��� �) -���� LF� /�5� ���� J�����

;�� -�� � ���, '����� ������ LF+. JL��� E� "���� �) ;��� �F� 8�� :. ��%� ����

J:!6) $���, :��,/��3��� ����� E��� @2 E��)2(.

4. � ��+���� �) �!�%��� ������ /2� J:!6) $���, :��, ;� :. 0����(� ;� :+�� ��, &�F

/� >����3�� ;� �) J���, :. /����3(� ;� :+�� ��, �) JD��� ��1��� /� ���,

E�z���� E� /� E��� J;��� -�� ��1��� @�� ;����� ;� :+�� ��, �) J����� -��� '������

�!�%� ���, '����� ������ LF� J-���� -�� D� E�� E��� @2 E�� J:!6) $���, :��, ;��

J'�� �� &�!���� �:��� @�� �� /�%� A. J$��) ;� ���!��� ;� E) 7�A�� J/��3��� �����

���!��� ;� :+�� ��, @���9 ��6�� ( @2 E��)3(.

B���� ��, EM�� '�1�) $�3� :������ $������ /��3��� E��� E) >�9 ��� -����� ����

J:�����(� :������ B�� ��, D�) ����� 46�� ��6���� E) '����� ������ E��– 4����� '�F#)

:��� 0�1�<� ������� :. 0��� @� :��� B���� ���, >!, ���3��� LF� ;A59 >!, 8�� $F��

���� D� �6 ���� >�� '��%( ��� B���� E) ����,� E�� /��� ( &�F� }/��3��� E��� �+�!5��

)1( " J;��3 B��� J���� J����� ��,90. )2( ���� ���� J:��3���)1992 .(5 J-������ J:����� ����� ��� J$������ �+��� ������91" J289. )3( " J;��3 B��� JE�3� JE����251.

Page 78: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

68

/� E) >!,.�5 E�%��� ��� ��.��� D3�� @%�) � D� ��� J/����� /��� ( :�5 D�� >!, D� @

D���, E) ��� B����� @!3� D�) $������ � )� $������ E� E�2�� /��� @!3� D�) B����� � ) ��

���+�!� ��.���� ������ ��������)1(.

E������� ���� :�����(� ����� :������ 0K����� @7� � �)70 J71 ( E������ E�

-����� �%��) ��. J:�����)70 ( $) J�������� /(� /A# E� >��) -��6� ����� @��� E)

:. �) J����2 -�� @��� @2 E�� J�������� /(� ��.� :. "�#� 47�� 8�� /�3�� ��3�3��

����� :. :��+��� D�1� :. D����9 D�.�5 E� /� >!, �� ������ LF� :.� J8�#) -��6 ��

�� (9� J:�����(� ����� L���� $F :.������ -��. ����� 5��� C��� :��+��� ����� @����

-����� ����� J�+�. /���� ����9 >!, ;��� @� �� :�����(�)71 ( ����� :.�5 ��) /#) �F9

JD����%���� A#� E�� @� �F9 �#i� 4�5!� E�� :��+��� ����� @���\� D��%���� :�����(� !5� E)

JLF���� :�����(� ����� ��6� D�+���� :. @���� E�� :��+��� ����� @��� @���� �F� @����

����� �+�� E������ D�!5�� � ��� /A#9.

/���6 :�� �� �'��� ���� ���� - 9���"�� <���" ��:

�� /� J������ >!, J/��3�!� 0�1#�� :. J$������ /��3��� E��� �6��� @� %�

E�.�6� /��3��� 0�1�� ;�5� :. /#�)� J���� ��� E� -���6�� ��.�6��� >�9 ������

���� E9� J��6���� 4 ��� ���� ����6 ��+�!, "� � � J���� ��� E� E����6 E�����

7�� @��, :. "� E�� EA#��)��.�6���( ��� ��e� E) ���) :������ 0K����� E) (9 J

�6�� "���� ��+!��3� E�� J4 ���� �� ���� ��� E� ���6 :���� 4�6� 4 ���� Jq�

J������ E� ��< &�!�� ��r ������ �F� /���� J4� ���� ������ ���!� E� �� � E) D�M�

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������68h69.

Page 79: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

69

���A3�� ������� ���� "�# @�7�� '��1�# D!���� JD�. E����3�!� ����, '� ��� �����

L�,�� )1(.

:���� 4�6� ��6��� E) ��� >!, �� � �F\. J>6���� �� ���� ��� E� ���6

���,D� >6���� @3�� 'A�3� ������ E�� �F9 (9 -�.��� ��� D� >6���� ������ ���!� /���� ( J.

/�6��6 :�� �� �'��� ����=� <���" ��:

������ E� ���6�� B����� ������ �����!� ���!��� 0%� ����� ��.�6��� LF� E��

���� �����!� ���!��� 0%�� J:1��<� @�3�� ��� � J:������ E�3��� "�6#� ���

@ � E������ @���< '��.� ������)33 ( ��3�1964 J� e��� �A��3(�� ���!��� 0%� EM� :. @

D� ��#�� JD���6 @3� E, �7��� 4�6� D��F ������ >!, 6�� :��, ����9 ���2�� K���

������ -���� E� ������ /��3��� �+� ��5#9� L�+�� ���!��� 0%� ��� ���6 ����� /

J�������� LF� @���� ������ ������ /���) E� D���!� �,�%���� ������ K���� JL���6� $������

>!, ����,(� �7�� /��3� ��� J���!��� 0%�� /������ ������� ������ E��2��� ���� /��3��

��1���,(� ���� ������� �F� -����� :. �+�!, "�6���� )18 ( ����� K���� JE������ �F� E�

"�6#�� �F� :. '����+�.

:!� ��� �������� %������ ����� �1 � �" : @ � @�3���� E� ����3�� -����� "��5 /

1959 ;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� E) >!, $������ /��3��� E�����

��� ������� E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F�� JD���% �) L��� � �) D!�� �) ��!6<� �����

/��3��� @�, >!, ����� J��6���� 4 ��� &�F :. ��� /��3��� ;��5� �+!��3� �� &�F

(� J@��� � ��3���� (� EM��� $�F E�� ( /�%� (� /���� (� M��� ( -���F��� ;����� E)

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������70.

Page 80: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

70

6�!� E��� E�� �F9� JEM��� $�F E�� ��6#��� ����%��(� 8�3 ��2i� E� �!�3��� ��r ��.�

J���.<� E� �) ������ E� -���6�� ������ E�� � ��� �) %���� A� '��!5� '���, ��� � "��� �F�

J/��3���� (9 ���.<� E� �) ������ E� -���6 ���� ���3 ��.�6��� LF+� /���� ( ���!��� E\.

� >!, L��1 @� ) � D�. E��5��� @����� D���3< ��e��� :�����(� @���� E��� J&�F E�� ��

"#�� �������� E��3��� ��) "�6#�� ��6� $F�� ������ E) ������ E� D�9 ?��� JD��

E� �� ���� /����!� �1�, E��� ������ &�F. JD� "6# E�� E�3��� &�F ���!� D� /���� ��

�+��� ��� F��� /� J&�F ��� ��6� $F�� B���� ��, ���� ���!��� /���� ���9 JD���6) :���

@ � $������ /��3��� E����� /����5 /95 :. 26/4/1959 (9 /���� ( ���!��� ���6) J

E� 8�� >!, D�9 ?��� JE������ &�F E� ����3�� -����� "�� 'A�, &�F� ����� &�F /��3��

E�,���� E��� &�F��� >�9 0�%��� E�3� "�6#�� ��6 '���� ��2 E) >�9 ����F � ��� J@+2

@���< '���5 D!��3� 8�� '���� E�3��� &�F B��� ?���!� ������ �.�6� E) &�F ��� @� D�)

:. ?����� -�.� ��,� D�\. J$������ /��3��� E��� 16/11/1970 ��) E�3��� &�F E��� ( @

8�,� E���� D���� �6��, ��r >!, ��2������ @+�6�� @+���!� ���2� @���� !5� E�,����

D�. ����#� (� '� ��3 ��3<� LF+� D�. E��5��� @���� D6!#�3� �� E��� J�+1.� '������ ��3

:.���� ���� D�.� J;���<�� ���2�� D!6) D�� J���A3�� ������� :. ?��� �,���� �) E����!�

E��,�5�� 0�.� >!,")1(.

�1 ��� �������� %������ �����EM�" : ������ �����!� ���!��� 0%� ��� – /� �

@ � E����� @�3���� ���6)5 ( ��3�1959 /����( D!��3� @%!� ( $������ /��3��� EM�� @

)1( @ � %������� E�5��71/80�3!� J$���� 28/1/1981 J;��3 B��� J��������� ������� �,���� J@

"802.

Page 81: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

71

������ ���6 ����� @�� ����!� @���� /���� :. ������ /�#� E�� /� J������ >�9 ������ ���!�

��3�� �F9� J�#R ����9 $) >�9 ���� �� � JD���� 4��3�� D���� >!, D��2 /���� ������ D�A

@ � E������� /���� ��� �� >�9 /��3���� @����� :. ������ �#��� ��33/1964 ����̂ ( D�\. J

D���!� 0�%���� ������ E��2� :. �,%����� �) J0�1���� ��,– '����+� q�6) � @�� �� –

-�� ���3�� J&�F 5�� E9 F9 JE������ �F� :. �+�!, "�6���� E��2��� E��� >!, ����2

-����� D�!, �6�)34 ('����+� q�6) �+�M�� ������� ����� E��� () D��")1(.

�1 � �+��F �������D�M� '�1�)" : E����� @�3���� E� �2��2�� -����� EM� /��!� /�� (

@ �92/1976���� ����) � ��� B���� ����9 @r� ��F�� ���i� ������� "6�!� ������ B

:��� @�3��!� �!����� ��<� &A�� '�6�# '���� G���� ���9 -���F��� -����� E9 F9 JE������� /����

JE������� /���� /� /����!� �!�� ����3 ���69 ;��5 E, �+�� ����� "6� B�� ;�3

�9 ������� EM� @+��%�\� :1��. 4��3� @�3�� 0����� ���!��� > :1��<� LF� E, 5���!�

@��) E� @�� /� E, ����� 4�) ���� ���� � ��� �, (9� E������� /���� =���� E� ��3 /A#

q��6 @%��� � E��� D�\. J�7��� �F� @%��� � D�. E��5��� @���� E��� &�F E�� ��� J��#M���

���,� >!, L��1 @� )� JE������D!��� :���")2(.

�1 ��� �������� %������ �����D�M�" : $�e� :���2�3� B1� ������� ���!��� ���� �F9

����� q��� J������� E�� -���, �A��� >�9– @�3��!� ����1��� -��F���� ��� �� >!,

@ � E�����92/1976 LF� ������� J��3�� ��r :1��) :. ����� "6� B�� >�9

.� "6��� :�5��� ��6� (�� ��1�� �!�) ;�!� ��� ����1��� �6�, �+�. /#�� ���

)1( @ � %������� E�5��126/92 �3!� J$���� 5/4/1993 E���3 B��� J��������� ������� �,���� J@"804.

)2( @ � %������� E�5��105/78 �3!� J$���� 6/2/1980" J;��3 B��� J804.

Page 82: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

72

�6�#�� @���<� ��� EM�� ���F��� E������� @�3�� ��6. J������ :. ��������� �������

D�) >!, D�� >��<� -����� �6�� J�+�. ����1��� B�� 4�+� �������� :. 4�6����" : (

@� :1��) :. �,��� "6� B�� %��� EF9 >!, /�6��� ��� (9 @�3����� ��� �+� ��6�

B��� J$�!��� C!���� E� ����� ��6� :��� 5������ 5���1!� '��.� ������ ���!� E� ;�3�

E) ������� >!,� JEA5��� �F+� &3��� E) EM� $F /�� %���� J&�F 4��#� ��, /� 'A5��

�+3�� ���!� E� D� :1��"�7� �� "��� �F� ����� J ��6� @� ��) :. ����� "6� B��

��� J����� EA5� &�F ����#� >!, ����� J���!��� E� ;�3� EF9 E�� @�3����� ��� �+�

/��,9 ��. J�� E�� '��!5� '���, -���F��� -����� "� ��� ���� J@���� @�7��� E� EA5�

. ������� "6��� B�� /��� �7��� E) L�1��� ��� D A59 >!, "��� �+� ��6� @� ��) :

�� ��� J/����!� �!�� ����3 ;��5 E, �) B���� ���, E� ���� B���� E�� ���3 @�3����� ���

���� J&�F E�� ��� J����1��� -��F��� D�, ��6.) $F�� E������ ���69 E� 4�+�� B� >�

����� "6� B�� >!, �+����� :. $�5�� ��F�� ����3 ��1����� ��) ����3 ����� :.

=����� B���� @��) � � J��<�20/11/1976 @�3����� ��� ��~� ��6 � E�� @�� J@

"�� '��.� '��!5� '��A5� 'A5�� B � � B���� �F� E) :. ���� A. J���!��� E� ;�3� EF9 E���

� E) E� E����!� ����1��� -��F���� ��� ��� $���!� /�� (� JE����� ����3 >��<� -����� &!

'������� D!� ��� :��� ��.�6�!� ������ E�� D� /���� =���� E� (9 $�3� ( -�����

J�M�� :��� ��������� %����!� "6�!� ���� B�� �� E������� /���� ��� ����3�� B�� E9 F9

D� /���� /� ��� :��� ��.�6��� ��� ����� ( E����� ����3 �������")1(.

)1( @ � %������� E�5��105/78�� �3!� J$��6/2/1980" J;��3 B��� J805.

Page 83: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

73

:!� ��� '�1�) �1 �" : @ � E����� @�3���� L���6\� 0K����� 4�+�3�92/1976 B��

J��3�� ��r :1��) E� �,��� "6� B�� >�9 ����� ��, E) ��� �������� :. ����1���

��1�� �!�) �1) ��� J����1��� �6�, �+�. /#�� J���.� "6��� &!� ������ @2

K@2 E�� J�A��� :. ��������� ������� :�5��� ��6� (�� >��<� D���� :. E������ �F� "�

D�) >!," : ��� (9 @�3���� ��� �+� ��6� @� :1��) :. �,��� "6� B�� %��� (

E� ����� ��6� :��� 5������ 5���1!� '��.� ������ ���!� E� ;�3� EF9 >!, /�6���

� &3��� E) EM� $F /�� %���� J&�F 4��#� ��, /� 'A5�� B��� J$�!��� C!���� �F+

�+3�� ���!� E� D� :1�� E) ������� >!,� JEA5���")1(.

���� E��� J-���� '�����) ( ����� '�����) K��� ����� E� :+. J���!��� ;� /��� @���)

������ ���2� '����+� ��6� $F�� @���� '�1�) �+��� J��%��� :3�� @���) @���<� LF� E��.

������ :. ��%��� :3�� @���M. -���% �, �) J-�� /�< -���%��� ��+��� �, ��6�

:��� ������u� '���5 &�F� J4!#���� $������ ����e3� >!, B���� -��,9 ��, �) J�����

J@���<� ������� ��%��� :3�� @�� ��6� /���<� B��� :.� J���.����� E���� �+�3�

��� @�!3�� %���!� �) E���!� ��) >!, D �5�� /����� ��%��� D�!, :3��!� ���) -�����276

:���� ���.���( J @�� /��3� !5� EM��� $�F E, �������� ��!��� ������� ��� -���9 @����

@�� E��� ( &�F B�� JD�!, B����� B �) E� ���!�� '���3 /�3��� @���� E���� J��%��� :3��

�+�, '����� K��� D���� J���!�!� 'A �� ��%��� :3��E����� :. ) "1 ( @��� B����� ������ B�� �F9

E���. J'���� ( ��3 K��� ��� ��%��� �3� E\. J������� ��) >!, ��%��� �3�� D��3 E���9

)1( @ � %������� E�5��121/81 �3!� J$���� 13/1/1982" J;��3 B��� J810.

Page 84: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

74

�+� 'A �� ( ���!��� E, '�����)1(J J��%��� :3��� @���� /��3� /�� /� >!, ��� )2 ( �F9

� �F+� %����� >!, E������ ������ ��%� �3� LF� :. ��%��� D�!, �3� $F�� %����� E\. J�����

E, '����� ��%��� :3�� @�� E���� J:!6<� D���!� ��3 ���� ����!� '����� E��� ������

E��� J/��3��� E� ������ LF� :. ��%��� :3�� @�� :��� ( �F�� J�+� 'A �� ( ���!��� LF�

. ��%��� :3�� @��� ���M���� E��� /��3��� D����� %����� &!�� $F�� ��3�� /��3� |��� :

%����� ��F�9 /��3� |��� :.� 'A6) ������) -�����278/1:���� ���.��� .(

/A#9 E�� &�F� JB����� ;���� '���3 K��� J������ ���2� '����+� ��6� $F�� @���� ��)

/��3���� ��!����� �,������) -�����899:���� :��� (�� C��� J :��+��� @���� E) :. &� &�

/��3� �� &�F�� JB����� >�9 B����� E� ���!��� /���� >�� D!��3� �� ������ ���2�

-����� "� q��6� �� �� >!, ��5� ��� E��� >�� ������� F#<� :. ��r��� EA,9)897 (

:���� :���)2(.

)1( /��� ���� J:3��)1989 .(5 J����� J������� �1+��� ��� J�������� ��.�6��� �+�3" J170 }

" J;��3 B��� J������ ��, J$��������74. )2( r��� EA,9 /�3� JD�. 0������ ������ ���!� ��3 /��3� |��� >!, D� ���M���� ������� F#<� :. ��

/��3���� >�3�̂ �� �F�� J��6�� �F� :. :������ :����� E����!� ����1��� -��F���� ��� ��� '���5 &�F� � �� :. �) D� ;!����� ������ |��� >!, ��F� E���� @�� $F��� :���+�� ���M��� ;��5� �F+� ;�!�

:. ���M��� E��� >�� /�3� ���� ��2 E) ;��5�� �F+� /��3��� ������ JD�� '��%� q�6�� ������ J:���+�� ���M��� ;��5� ( /��3��� ;��5� E��� ���9 /��3��� E\. J������ &�F ���� @� �F\. JD����

&�F� K����� /�3�� :. ������ E� �!��� -��6 /��� $).

Page 85: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

75

/�� �, :�6( - �� �� .�� � � � :

1 .��� �( %�" ���� -( '1 ��:

-����� ���� ���)7 ( @ � @�3����� ���6�� $������ /��3��� E��� E�)5 ( ��3�

1959 ��!6<� ������� ;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� E) >!, "�� @

5� �+!��3� �� &�F E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F�� JD���% �) L��� � �) D!�� �) ;��

-���F��� ;����� E) /��3��� @�, >!, ����� J��6���� 4 ��� &�F :. ��� /��3��� M��� (

��.�6�!� E��� (� @���r >�9 ��3���� (� EM��� $�F E�� /�%� (� �� �� (� /���� (�

E) "��� �F� 8�e� E\. JEM��� $�F E�� ��6#��� ����%��(� 8�3 ��2i� E� �!�3��� ��r

!��� /��3� ���3� /��3���� (9 �� !� ��3���� �) E�� ������ E�� ���. ���3 /���� ( �������� ���

��F >!, ���!��� >��� /��3��� �F� /6�� @� ��� JD��6� ���6�� :��+��� @���� �) �����

8�3 /��3��� � � >�9 � ����� =���� E� -����� :. D��9 4�6��!� E��� (� J4�6����

�) ���� K��� /�3� ��r ���� ������ $���� E\. @2 E�� J�+�. ;� $) E�� ���!��� :. /

��F :. �������� ��6#��� ����%��(�� $��, E��� ���� ��� ����� �F� E, �������� B�����

�) @���� /��3�� �� ���9 ���!��� /�� :. D�!, /����� F9 JLF���� D��6� ����+� @�� ��6

:. -������ J����� (� JL��,�� '����M� �+���� :��� >,���� �����3�� �� ���!��� ���29 8�,�

D�!, >,���� ���!� �����3� :. ?���� E� "�6#�� �F� :. 8���)1(J /�3��� ��r B����.

E) &�F >!, ����� JE�� ������ E�� ���. >�� (� J�� �� >�9 ��3���� ���!��� /��� ( EF9

���� q�6� ( $������ J/�3� @� B���� @�� �� B����� ����!� '� /� $������ E�� �F9 &�F >!,�

)1( ���� E�5 @ � :���� %���)24 ( ��3�81 �3!� J$���� 20/5/1981 B��� J��������� ������� �,���� J

" J;��3903.

Page 86: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

76

@��� B���� B����� =3. �F9� J&��� ��r E� '����6 E��� E���� E\. JB����� ������ /�3� E)

E���� ;� E� '����# $������ E� L���3� D�\. J'A2� E�2�� D�����3�.

3� 8�,� B����� >!, B.�� E) B�5�3� A. ������ >!, D���!� ���2�� �+�. ��5� ;����

B����� >���� JB� ���� ��6� 8�,� �) � ����� ��6� 8�,� B.�� E) B�5�3� E�� E9� JB�����

B����� ����!� '�����:!� �� �������� %������ ����� �1 � � J" : E��� E� ����3�� -����� E)

@ � @�3����� ���6�� $������ /��3���)5 (� ��31959 ��.�6��� B��� E) >!, "�� @

JD���% �) L��� � �) D!�� �) ��!6<� �������� ������� ;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :���

>!, ����� J/��3��� ;��5� �+!��3� �� J&�F E� �:�� ���2��� ����+��� @���<� &�F��

(� /���� (� M��� ( -���F��� ;����� E) /��3��� @�, EM��� $�F E�� ( /�%� (� �� ��

����%��(� 8�3 ��2i� E� �!�3��� ��r ��.�6�!� E��� (� J@���r >�9 ��3���� (�

�) E�� ������ E�� ���. ���3 /���� ( ���!��� E) "��� �F� ����� JEM��� $�F E�� ��6#���

��� ������ $���� E\. @�� @� �F\. J/��3���� (9 �� !� ��3���� E��� ���� K��� /�3� ��r �

@�� ��6 ��� B���� ��, E, �������� B����� ��F :. �������� ��6#��� ����%��(�� $��,

���9 ��F�� 4��3 E������ /7 :. ���!��� /�� :. D�!, /����� F9 JB���� �F� F���� ��6� :��+�

����� �) @���� /��3�� �� ."

-����� E� >��<� -����� �����)269 ( "�� ��������� ������� ���.����� E��� E�

D�) >!," : �� &�F� F��� (� J������ :. :����� /����� �) %����� �) E����� 4�6� F��� (

;� :. (� JE����, E����� ����� ��� E�%����� ;� :. %����� �) E�� E� D�!, ����

�) E���� �) 4�6��� E�� �F9 ��%��� D�!, :3����%����(� !5 /��3� ��� L�+� /6� �

%����."

Page 87: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

77

:. 4�6��� F��� @�, :. /2��� ��%��� �F� E) E����!� ����1��� -��F��� :. ����

�� ��%��� C��� J��%��� D�!, :3����� F������� @+�� ;!�� E�F�� E������� E� /� �+����

� (� JE�.�5 E�� '����6 K��� 4�6��� E) >���� JEA5��� ( D���� JD!5�� E) ��+�< %��

;!�� E�F�� E������� ;� :. F��� ( 4�6���. J��F�� :���3 "�#�<� >!, D� �����(� %���

=������ ���2 E�� ��� %���� !5 /��3�� '����� 4�6��� �F� �+� E�� >�� F������� @+��

�� '����, '����� F������� D�� ;!�� $F�� E����� E�� ��� JD!� E��� J&�F E�� ��� J'��+��� '����� C�

-����� "� ���) E) ��� D�. E��5��� @����� D���3< ��e��� :�����(� @����269/1 ����3

E) E� �����,� ����6� E��,�5�� ��� 9 E� ��2 �� >!, 8�,��� �.�� L��1 >�� � ��F��

'��F���� '�%�� B �) � /�<� �3�#�� @��1 E��5��� ?��� J8�,��� 0�1�� ������ >!,

=����� /�3� � %���� !5 E)�14 ����� 1987 @ �� /�3��� ����� E� ���2�� E)� J@

)2301 ( :. (9 /�3� @� ������ �F� E, E��,�5!� ���6�� 4�6��� 0�1��5 �����

1989 :. F��� ( 4�6��� �F� E\. :������� J%���� !5 /��3� >!, ;�( =���� :. $) @

;�/�<� �3�#�� @��1 E��5��� ?��� ��� %����� ")1(.

( D�) E� @r���� L�����3� B5�3� @� D�!3 �F9� J$����!� D��!3�� @%�!� &�F B� D����

E) D� %��� A. JB����� ?��� >!, @���� �F� $���� JD ����3( E��1 D�< D� '����� /�%�

3� E) �) $������ >�9 B����� @�!3� E, B���� ?��� 0�� �F9 E��� JL��9 D�!3 E) ��� D�� L���

E� D��9 �!���� � E��� ������ ���!� E< &!�� �� 0�� � E��� D�\. J�#R $����� ������

��, D�� $������ /�3� ?��� ;� B����� ?��� /�3 �F\. JD2��� $������ /1. JD����

;�3 �F9 D3�� ?����� E� $������ >!, B����� ?��� E�/��3��� :. :��2�� /�<�.

)1( @ � %������� E�5��32/95 �3!� J:��� 20/11/1995" J;��3 B��� J@918.

Page 88: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

78

����� J/����� ���!��� /�� ��, L��2R G���. J'���� /�%� ( /�3��� ��r B���� E���

B����� @�!3�� B����� D����� @%�!�. JB����� ����%��� B��� ���� /�3��� ��r B���� E) &�F >!,

���#�� ������ ;����3(�� ������ E��1�� J$������ >�9)1(��� J ����%��� B��� ��

;!��� ����. JB����� @!3��� ��.��6���� E�2�� B.�� $������ D����� @%�!�. J$������

J$������ >�9 B����� ������ @�!3�� /�3��� ��r B���� ���� �F� @%�!� JB����� ����%����

$������ >�9 B����� &A� ���� /����� JB���� /��3� /� >�� @�!3��� >!, ����� @�!3��� ���

/��3��� /� ���)2(J E� ���6�� ������� D�� ���6�� ������ $����!� B����� E�1��

;����3(�� �� ��.

� �������� %������ ����� �1 J;�3 ��� '����5��D�M" :@�3���� @���) E) ������ E�

@ �5/95�� ?�� E� B���� ��, ����5 E� �� � @� $������ /��3��� E����� ���, E� ��,

�� /� E)� JE�.�5�� -���9 ;.��� ����� ����2R G���� /������ ������ ����� :��� :1�����

B��!� ��%( ����� E�� E) ��� ���!��� /�� E) �� B���� @���) :. ��� � E� E������ �F� D2���3�

/��3��� ��� �� >�9 '��#���� q�6) L������ ����� q��6��")3(.

1 ���D�M� �������� %������ ����� �" : @ � E������ ���6)5 ( ��3�1959 EM�� @

�! ���� B���� ���, ����5 �� � @� J������� LF� ��1 D� 8�� �� >!,� J$������ /��3���

���, E� E������ �F+� /���� ��� /%� @� F9 J���!��� ;� �+��� ��!6<� �������� ������� ;���!�

:��� :1����� �� �+�. ��� � E� E������ �F� D2��) �� /�� J/������ ����� : A�� '����� @��

��� �� >�9 '��#���� q�6) q��6�� ���!� ��%( ����� E�� E) ��� ;����� &!� /�� E)

)1( " J;��3 B��� J:!, J$������254. )2( " J;��3 B��� J���� J���3358. )3( @ � %������� E�5 30/83 �3!� J:��� 19/3/1984" J;��3 B��� J924.

Page 89: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

79

��� � E�� '���� /�% A. JD�. E�.�5�� ����%���� ����� @���) E� &�F ��, �� ��) J/��3���

�� ��. J�+�. >!, � ��� E�� C�!. J$����!� ������ ���!� /��� ����� ���� '��%!� B����� :

4�6���� ������ ���!� /��3��� /� ��� D3��� :,�� E) ������ ���!� /�� D�M� E� 4�6�

�+� &3��� E) D� %��� ( L�� � ���!��� /�� E�1� E� E< JD��9 4�6���� �+���� :. D�.

J�� �� �F� �1 D3��� /�� ������ ���!� :. D��9 4�6� E� 0%��� E) 4�6��!� ;�� ( ����

J������ &�F ���!� 0%� E, 'A��� ���� $F�� ������� :. D,%��� E) D� ;�� ( D�\. J4�6���

D�. ;��� ��6 �� D��9 4�6���� K��� /�")1(.

%��� (� �F� $������ /�3 �F9� J����2 -�� ������ B��� E) B���!� /�3� E) /� :��2��

;����3� E, ������ D�� ���6�� ������ /�<� $����!� B����� EZ�U1 J/�<� $������

8�,�� B��� E) $����!�� J���#�� ����� $����!� B����� E�1�� J����!� :��2�� $������

���.� JB���� /�3� E) /� >��� B����� @!�3� E) /� >�� B����� >!, :�#�� ���� ;!���

����%���� @!3��� ��.��6���� E�2�� B.�� /�3��� ��r B���� ���� �F� @%�!� J$������

����%��(� LF� /� F����� D���5� E) B���� /��3� /� B����� B�5�3�� JB����� ������")2(. � �

EM� �������� %������ ����� �1 " : @ � @�3����� ���6�� $������ /��3��� E��� 5/1959

;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� E) >!, D�� ����3�� -����� :. "��

/��3��� @�, >!, ����� J�+!��3� �� JD���% �) L��� � �) D!�� �) ��!6<� �������� �������

�3���� (� EM��� $�F E�� (9 /�%� (� �� �� (� /���� (� M��� ( -���F��� ;����� E) >�9 �

)1( @ � %������� E�5��16/94 �3!� J:��� 7/11/1994 @ � %������� E�5�� '�1�) B���� J@)730 ( ��3�

82 �3!� J$���� 5/1/1983 J@21/81 �3!� J:��� 4/1/1982 '�1�) %������� E�5��� J@24/95 �3!� J:���23/10/1995;��3 B��� J@" J924h926.

)2( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������82.

Page 90: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

80

J@���r �F\. JB���� ��, /��3�� (9 $������ >�9 /���� ( B����� ������ ���!� E) &�F �����

���!��� �!���� /�<� B���� /��3� /� L���� /�3 �#R $���� >�9 B����� D�. B����� 4�6�

/�<� $����!� ���!��� /��� /�<� B���� ��, F���� E���� J:��2�� $������ �F� >�9 'A���3�

E�2�� �� E, ����� =3�� ����� '(�e3� D!��� ��� D�!� E� B����� ���#� B����� >!,

'A�,� J����6���� ����e3��� @���< ;��5���� &�F� JL��6��� �����3(� ���� �� �����1����

-����� @���M�)11 ( @ � E������ E�6/1961 ��r /���� E, ������� ����%��(� @�7���

�� �� �6� ��� �) ���� /� E) >!, "�� :���� ������ LF� :. ;��5��� ��� J0������

L�1 E��5��� E) �!2���� 8�,��� :. ���2�� E��� &�F E�� ���� J������� ��� ��1 $M�

$F�� ������ ��F EM� /���� E� ��3 >!,� �����1��� B� D�.� $F�� E�2�� �����3�� ��5

�9 B�� � L����� B� E�2�� ��� D��6� B����� ?��� @�%�\� @���� ��6 F9� JL��, /�3 �#R >

E������ q��6 ;�5 � E��� D�\. J�������� �,���!� '(��,9 �����1���")1(J B���� >!, �����

&!� B�� ��!�� :. D!��3� @�, �2e� (� J������� D�. F#e�. J'���� D�6�� L��2R /�3��� ��r

/�5�u� �� ��'A�� E��� �� �� &!�� '���� E�� &��� ��r E� ��6 �F\. J/�5�u� )2(.

>�9 /���� ( �+�\. /�3� ��r B�� ���� $������ �+���� :��� ������� ���!� ��)

������ ;� E< B���� ��, /��3�� ���9� J������� D� "�#���� ���6 ����� :����� $������

A. J���!��� /�� E� :��, ;� $������ ��3 /��3� /� ��) J/��3���� (9 /���� (� M���

;�6��(� @��� B���!� E��� ������� ���!� E\. :�����.

)1( @ � %������� E�5��25/84 �3!� J$���� 14/11/1984 @ � E�5��� %������� J@26/84 �3!� J$����

14/11/1984@. )2( " J;��3 B��� J���� J:��3���425.

Page 91: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

81

D�M� �������� %������ ����� �1 � �" : ��1 D� 8�� �� >!,� JB���� F���� 5����

-����� D� :1�� �� >!, B���!� '����� B����� E��� E) J������� LF�)265 (� @���<� �!�� E

�) �������� ������� ;����� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� B��� ���� ���� J�������

L��� � �) D!�� @ � @�3���� E� ����3�� -���!� '��.� /��3���� (9 @�� ( D���% �)5/1959

�� �� B���� F���� ��6 8�,�� ��6���� E�� ���� J$������ /��3��� E����� B����� ����%��� F��

@��� D!��3�� @��� @�� >!, /�6���� '����, '�F���� $������ >�9 ���!��� /�� �+�M� E� :���

D��9 ���!��� /����� E�� �F9 (9 D�!5 >�9 ���̂ ( $������ E\. J���!��� /�� :. ����� /��3�

E����� 8�,��� :. D� ��6� $F�� @���� /��3��")1(.

�1 ����� �������� %������ ���D�M�" : ���� ��� /�3��� ��r B���� E) ������ E�

����%��� B��� D�!, ���� &�F� D�\. J$������ >�9 ���!��� /�� �+��� B����� ����%��� B���

@����� /������ D���3< ��e��� :�����(� @���� E�� �F9� JE�2�� B.�� D��� �+��� $������

@� D�. E��5��� >�9 ��,�5�� E� ���6�� B���� ��, F���� ��6� @���� >!, D��1 :. �6���

$������ @3� >!, B����� ������ /��3�� ��,�5�� @�%�9 &�F >�9 4�1) ���9� JL�1 E��5���

/�6�9 ���� F������ -���9 :. 0����� E�2�� �+�A�3� /��� $������ /��3��� -���� :.

��� >!, '�.� �� ������� �F� "�6# :. E������ ;��5� :. M5# @���� E� ��� /��3���� �+

E, B����� 0����� �+� D����� B���� F���� ��6 8�,� B.�� ���9 $������ E) &�F J��#<� ;���

J&�F '����� �) D�� B���� ���6� '�.���� E�� ���3 B���� ��, /��3�� ��%A�� /��,<�� @�����

!6�� �+�. @�� E�� �F9� '���3 L����,�� @���� &�F /�3� E) ��#<� �F� 0�5�3� $������ ��

)1( @ � %������� E�5��)9 ( ��3�1987 J:��� J@2/4/1976� J@ J;��3 B��� J��������� ������� �,���

"938.

Page 92: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

82

D!�3 >��� JB����� /#�� >�9 D!��3� :. ����� (� '�F.�� '����6 B���� ���6 >!, '��5�

D���6�� '���%� '�%���� @���� %���� E���� D�\. J@��� �� E�� ��� JB����� ���!� D��9 �!����

!, L�6 � D �5�� /�����8�,��� 0�1�� B���� ��, F���� ��6� @���� >")1(.

�1 ��� �������� %������ �����D�M�" : :� ����� F���� ��6 8�,� E) ������ E�

������ B�� EM� E� E��� E) @%!�3� ��,�1�� 8�,�– � ����� 0�1�� – >�� ���!��� /��

:. ����� /��3� @��� @� �+�. ���6�� @���� /�3 �� �F9 :. 4�6� � B����� E�� �F\. J�+!��

/�3��� ��r B���� ��, F���� ��6� @���� ���6 /� /�3� ���� �#R "#� >�9 ������–

E�� �F9 (9 '����� E��� ( ���!��� /��� B����� @�%��� E\. J8�,��� LF� -��6 :. /���� �� ���

� ��r ����� ��6� E\. JD!5�� ��� '����� /�3��� ����� :. ���� �F+� &3���� /�3��

B����� ���!� /�� ��2� �� �+�. ?��� E) ������� >!, E���� :���� � ����� ��6 8�,�– F9�

E,�5�� E) E� @r��� >!, D�) ;���<�� D�. E��5��� @���� E� E��� E��)B����� ( 8�,��� B.�

���� �F� -��6 @� � /�3� ���� E��#R >�9 ������ :. 4�6� D�M� L�1 E��5��� E) ��� J�

E��5��� @���� E\. J'A5�� D!��� ��!5� ����6 $��6 /�3��� ����� �F� EM� &�F >!, ��

F9 D�.1 B����� ���!� E� ������� ;���� E) �� �� J8�,��� 0�1�� ����� F���� ��6� >

L%���� ���3� ��� '����� E��� D�\. JB����� ����!�")2(.

2 .���� �( %�" �� ��' ��'�� ��� �� :

JB���� /�3� E) ��� ���� >��� /�3� E) /� B���� �+���� :��� ��2i� B��� E9 >���.

E�2�� B.� :� $������ ��� :. ����%��( '����� JD!��3� /� E�� ��� JD!��3� ��� B����

)1( @ � %������� E�5��10/1975 :��� J14/2/1977@. )2( @ � %������� E�5��9/1977 :��� J22/5/1978@ .

Page 93: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

83

@�!3� :� B����� ��� :. ����%��( '������ JB����� @!3�� ��.��6���� E��1� B����� ������

��� J������� /�3��� B���� :. F#e� D�) :+���� J���#�� ����� E��1� ;����3(�� ������

'A�� �� �� &!� B�� >���� J��6��� 3���� @������ :. '����6 '���3 /�3��� B���� q!6��

L���� /��3��� /� /�5�u�)1(.

" /�3��� B���� E��� E) E�����–� :�� J$������ >�9 B����� E� 'A�. ������ ���!� /��

�� �� >�9 ��3����� ��+��� ���. &�F�– /��� A. B���!� '���!�� B���� � � B����� ������ E��� E)

E)� J��%� ��r� $��6 ��r '���� B���� E��� E)� JB���� /�3 ��� ���!��� �� �� &!� B��

/��� ( /5���� B����. J'����6 E��� /��3��� ����5 E� &�F "!#�3�� J/�3 ��� ���!���

$������ /��3��� E��� :. /��3���. J�+� @��� :��� ��+����– /�3�� E��� :. ����� 4A#�

:�����– D�A, >!, ������ /��3� D��+� – ����F E)� ;�3 ��� – >��� /��3��� ��� B�����

�) '����6 E�� E9� J/��3��� /� E�� ��� 'A5�� E�� E9� J&�F� /��3��� ��� >��� '���%�

/���� ( ���!��� E) &�F JEA5��� q�6� ( /��3��� F9 D�A5� >!, /��3��� ��� >���

E���M� /���� ���9� JL��� /��3���� :J���!�!� / ���� q��6�� ����� ��� :3�3) :!6) �����)

'�F9� J/��3��� ��� :��� ��+���2��6�� ������. �+��6� ( C������� | �� >!, ������� ���

/��3���")2( .

"�6#�� �F� :.�D�M� �������� %������ ����� �1 " : �� $������ /��3��� E�� �F9

E��� E�1� E) >!, 0����� "�� ��. J$������ E����(�� ���!��� �+�!, @��� :��� ���,���

E����� @�3���� D� ���6�� $������ /��3��� @ �5/1959 @ � E����� @�3����� /K������

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�69" J;��3 B��� J������ ��, J$�������� }90. )2( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������91h91.

Page 94: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

84

73/1979 E� ������ :. &�F� J@����� D�� >!, /��3��� ������9 B����� D��� :. )12h

19( -����� :. "�. J)12 ( >!, a���� /���<� B��� :. /��3��� ������9 @�� E) >!, D��

6� J@+���6#� E� ��2��� ��� @+���� @��� E� �) EM��� $�F !5 @���� J@+���3��� J@+���

;���<� !5�� @��� E) ��� JD6�6�#� -���� :. B�� $F�� /��3��� ��� >�9 !5��

�) /(��� ��.�� EM��� $�F E�� D�!, ;���(� K@� �� -��6� J���!��� ��3 �+��� JD� ��e���

:. /���� -��%� LK��� $F�� �F���!� '��.� EM��� ��6) E� B ���� ��� �� ;���(� @���9 ����

@� �F9� J&�F� K����� ��.��� :. �+����� ��,�3� =����� 3�� ���!5�� E���� J/(� E��

��.� :. ���� ����3) ;.� ���!5�� LF� ?��� E) �� ���� ���, EM� :. !5 E� �2�)

�� -���M� =���� E� '���� ��, �3�# /A# ;��3�� !5�� 4��3� @� �F\. J���!5�� D�!, -���

J��������� 5����� '��.��3� E�� �F9 ;�A�� !5�� ����� J"���� D��M� :. E������ @7� ���

������)12 ( ����)1 ( ����3) E� �) "���� D��) �����3�� -����� -���M� E� @!7��� ;��5

-����� :. "� ��� J�����)12 ( ����)2 (�� @� �F9 E�� @� EM� !5�� K��� E) >!, D!��3� @

>��<� ��3�� ��+��� /� &�F� !5 @� �F9 ����2 ��3 -���� LF� ����� JL�� =���� E� ��3 /A#

-����� ��) JE�,��3M�)13 (�+!��3� ������ �������� D�!, $���� E) �� �� ���� ��. E�

�� D���3�� ������ B �� E���� E,� JD��6� �+�. 4�5 /� ��6#� >!, ���� ������ JL���

J4�6��� 0�1�� :����� ;��� �) ���!��� ;� /6)� D!��3� ������ ������ 0�1�� E,�

D!� � ������ E��, D�M� ������ D���6� ���6�� ��� �� E,� JD�!, -������ ������� ;������

-����� :. �K��� JD�!, L�� B1��)14 ( �) ���!��� /6) ���29 :. �+��� E��� :��� ��������

�� -����� :. 5��) ��� J:����� ;�)15 ( �� E�� E\. J�������� �����3� $������ /��3��� -�����

J:��� ( @����,)� J���!5��� ;���<�� ��������� �+�!, '���e� EM��� $�F� ;���<� ��

Page 95: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

85

-����� �.�1)�)16 ( ;��5�� J��3��+�� �������� >���� $F�� �� -������� :���� @3��� EM�

3� J����5�� >!, ������ ������� J&!���� ����� ������ E�1 ���)17( J)18( J)19 ( 5�����

"�6��� LF� @��, E� ����3��� E\. J�+!��3� ����� �������� ����� :. �+,���� �����

������!� $������ /��3��� ������9 @�7�� �5!3 $������ /��3��� -���� /K�# 0K����� E)

3��� ������� /��3��� E��� "�6�� �+���,9 /A# E� "�6�#(� �F� ����� ���9 :�� J/��

>!, /��3��� @���9 ;!, � � JE������ E� �+� ��K�#��� ��������� �5!3�� ���� :.� $������

@�%��(� 5���� ��� J����� ������� ����3 �.��� !5�� J��������� �������� E� ���,

�� @2 J-���� ��,���� ������� E� ���!5�� ������� ��3��+�� �������� >�9 E�� � ��� E�

;����� ��6�6�#(� LF� C���� :�� $������ /��3��� -���9 E\. J�����!� '�3����� ����3���

E� >�9 '����� ������ ;��� /�6�9 �� � �+����9 E, q6�� ���9 5������ &!� �.��� E�

� :���� �2) ?���9� JD���3� E��� E) &�F 8�e�� J0K����� �+.�+�3� :��� ��� !� '������ E��

�) 4 ��� �) �� ��� >!, :6��3� '�����9 '���� D1.�� �) /��3��� !5� �����3(�� �+!�,

@ � $���<� @�3���� E� ����2�� -����� "�� '(��,9 /��M���)19 ( ��3�1959 @�7�� E����� @

��1���")1(.

9 ��� >��� LF� ���� :. :����� ;��� �) ���!��� /6) ?��� $������ /��3��� -���

J;���<� &!�� �������� LF� ����,� :� �F9 �+�!, ����e3� A. J�+� -��e��� ;���<�� ��������

�� ��� �� ��� �+��9 '�����3� ������ /��3 ��5 >�9 ;��� /����� /��3��� �F� >!, ���� @

:. ��� /��3��� E) ����5 D�. 4�6���� ;�!� &��� ��r 4�6���� E��� �) J���!��� ��3

���� ( ������� �����3���� ;���<�;��� /����� E� B����� ���� E, . �1 � �����

)1( @ � %������� E�5��22/77 �3!� J$���� 11/3/1981" J;��3 B��� J@945.

Page 96: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

86

:!� ��� �������� %������" : JD2��� ������� @%�!� :��� ��!5��� ����6��� E�5�� E) JE�� �F9

��� :. '����6 E��� E) �� ���� ��) J������� :. D� ���� ( ���7�� ����� ����,�� JL�

/�3��� ��r ����� /1�� /�3��� ����� E<� J&�F :. ���� ( D�\. J/����(�� e5������ E�5��

:��2�� $������ @!�� /����� J/�<� $������ E���� >!, D�.�5 E�� e5����� ��2 ��� >��

( ;��3�� B����� L��, /�3 $F��;�A�� B���� ����6 >!, ���� D��F� q!6� ")1(.

�1 ��� �+��F �������EM�" : E������� @�3���� E� >��<� -�����)92 ( ��3�1976 @

����� EA5� "��� ����#� >!, ���� J�+� E����� D���� >!, �,����� "6��� B�� ��7� �

� :1��� D� &3��� E) EM� $F /�� %��� '��!5� '��A5� L���� ��� J�+3�� ���!� E� ������� D

@ � @�3���� @���< '��.� /��3��� E��� J-%���� D��!� ( @���� ��, D�))5 ( ��3�1959 @

D� �3��� J�������� 3�� ( ���3~� '��.� $��� :6#� @�7� �� J$������ /��3��� E�����

�� �) �!5���� ������ q�6� ( �+. JD��F :. �!��� ���� ���2�� E�� F9� J�6 ���� ������ /�

-����� "� D����#�� ;!5��� EA5��� D��� � 0�%��� 0�1�� ����� E) D�. E��5��� @���� E�

E������� @�3���� E� >��<�)92 ( ��3�1976 !��� A. J'������ /7� E) L�1��� ��� J@

D!��3� >!, $�!��� C!���� E� ���( ��.��� ���6� '����6")2(.

)1( @ � %������� E�5��96/92 �3!� J$���� 21/12/1992" J;��3 B��� J@948. )2( E���5��)29( J)30 /(85 �3!� J$���� 22/1/1986 J;��3 B��� J��������� ������� �,���� J@

"1002.

Page 97: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

87

���6�� 7�!�� :��"( ����� ��� �� -� �!����� ����2�� <���" ��:

��.�6��� B��� /��3� :������ $������ /��3��� E��� E� ����2�� -����� ����)

E� ;� ����� ������� $) J��!6<� ������� ;����� E� ;�� -������ ����+��� @���<��

� ��� Jq!6��� J��3��� /2� J;��������!��� >!, � ��6���� J���!���� ��.

>!, $�3� �+��� E) >!, -����� LF� :. '����6 "��� :������ 0K����� 8)� � �

�F� :. 4A# /�� '��5 &�F� }�2���� '(���) �+,�1�� E�� ��� >�� �������� ��3���

0�1����.

EM� �������� %������ ����� �1 ��." :LF� ��1 :. ������ E� 8�e� E) �������

-����� "�)11 ( ����)1( J)2 ( @ � E������ E�5/59 /K����� $������ /��3��� EM��

@ � E�������73/73 ��.�6��� >!, ���3� ��� �!�3��� �������� |��� >!, ���M��� E)

������� E�� ������� �+��� D� @��� $���9 /�, �� ���9 �+��1�� :���")1(.

�� �1 � � >�� B�� ( @3��� �) q��6� ���2�� �� $F��� ���#��� EM�� �+��F �����

�M� �+��F ������ /���) E� /������ B.�D" : ����1��� -��F��� D����) ��� '���5 ���#��� E�� ���

@ � E����!�)51 ( ��3�1984 �F9 ��3 -��6 :. @�� E) ��9 ��6#��� /���<� EM� :. @

� �2���� ��) q��6� @�� E) ��9� JD�6� /���� ������ E� '����� '��%� F#M� E) >!, @+� �� B

?����� &�� �F9 B�� -��6 :.� ��r E� D� B.�� /�� /���� �2�) �) �#R ?���� D��6

������ E� ���#� D�M� K� ) /�<� L�1 E��5��� E) D�. E��5��� @���� E� E���� E��� J������

�+�. D ��� �.�� >!, /6�� ( 4�6� ��� �2���� : ��� D��6� :. 4�6� D�) L���� ���

/�6�� '����29 E��,�5�� D�� �� E��� JE����!� '���5 D!��3� ��� (9 ���!��� /�� :. L�2) G���

)1( � E�5�� @ 10/93 �3!� J$���� 13/2/1994" J;��3 B��� J@1003.

Page 98: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

88

���6 :,�� @�3 E��� �+�M� ��6� � �� E��� E) ���� ( J@���� L���) ��� '���5 ���#���

!��� �������� ?������� @3 E� �2���� : �� q��6� /�<� L�1 E��5��� ���#� D� ��2) ��

@� � ���� LF� D���1� $F�� E����� E) L���� ��� 0�%��� /�� E������� :. ��2������ D�6� E,

@���<� ���� D� �3�!. :������� J����1��� �+�5!3 ���� ������� E� ��6�")1(.

D�M� '�1�) �1 � �" : ��� 9 ���� E�� >�� :��� E��5<� E) ?����� E� ���6

��� �� �F� E\. J"�#�� D��� E� 0�.�� �+��2� L����� &!� �+����� :. :� D�3�� �������

���� �� � ?����� �F� �2�� >!, ��� E���� J�+� '����� ( ���!�!� '����� '�.�6� (9 C��

��3� E����!� '��.� /��3� >�91959@")2(.

�� ����� �1 � � ��� ���6��� >�� J;�� ����� �3�� ��6�� �2���� -%��9 EM�

���9 �2���� E�� @��) q!6 ���� ������ ��� �� E�� �F\. &�F >!,� J?����� >�9 &�!���� ��3�

/�� ������ ?!2 ���� :. ������ ���%!� ?����� E� -���6 ��6�� E�(� E� -%��9 ��

E�(� E� ���6 ���� ��� 9 �+. J��+�� �F� E�1� $F�� q!6�� ��, /��3� @%!� (� J��+�

��� ��)3(.

��6� -���6�� @���<� E) J/��3��� ����� ������� @���<� :. ��� /���� E����

���2� @���) :� ���, >!, E�� ���� q!6��� ��3��� $��, :. � �����)-���� ( ��, 0� ��

���) E��� @2 E�� Jq!6�� ��, 0� �� �) ��3��� ��. J:!6) $���, :��, ;� E, ����� '��

-����� ���� J����� '�����) ������,�� �+!��3� EF9)8 ( � E��� J$������ /��3��� E��� E�

-����� :. ��F��� � ����� ��6 8��,� "# � $������ /��3��� E��� E) '�1�) ��� /���̂

)1( @ � %������� E�5��24/95 �3!� J:��� 23/10/1995" J;��3 B��� J@1006. )2( @ � %������� E�5��28/86 �3!� J:��� J25/11/1987" J;��3 B��� J@998. )3( :��� ���7/2/1957 ����� @���) �,���� J@8" J126.

Page 99: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

89

)11 ( ����)1 (&�F�� J�+��� ����� 8��,��� E�1 D�� LF� :. -���6�� ����+��� @���<�

-����� ���� 8��,���)11 ( ����)2 ( ( E������� E���� ���� /�3� EF9 :+. JD��

-����� ����)8.(

/� J����3 ����� /6�� ( ����� @���) J� ����� ��6 @���) ��, J&�F ��� >��� E���

9 ��. J��!6) �����, ����, ;��� E, �+��F� 4��� :� -����� ���� �+!��3� EF)8 ( E�

$������ /��3��� E��� . @����� J����1��� ��3��� :. ���6�� @���� @���<� LF� E��

����!� %����� >!, ��%��� ��3�\� @����� J&����� >!, ��%��� ��3�\� @����� J: ���(�)1(.

� E, 4��� $F�� @��� @�� �����, ����1 ��3 ���� �F9 ��3���. JE��3������ ;��

-����� ���� &�F� '����� '���� L����,�� @���� �F� /��3� �� @2 E��)8 ( E��� E�

E� �3�� 8�,��� LF� E< J/��3�!� ��3��� 8�,� �1��, B1#� (� J$������ /��3���

-����� ���� �+!��3� ����� 8��,���)11 ( ����)1 ( /��3��� E��� E� ���9� J$������

�� -����� ���� �+!��3� )8 (E������ �F� E�.

���!5 /���� >!, ;���(�� &�F� E��6#�� D�!, ;��� @�� �� : ���(� @���� E�� ����

@����. J���!5�� LF+� ��1���� @���� ��6�� J��K����� ���!5��� D�!, >,���� @!3�. J>,����

��� :�3 &�F�� J;����� E��6#�� E�� q!6 ����� EF9 @�� �� @���� �F�� J: ���(� @��

'���� E�� ���, ���!� D!�� E�� �F\. J����1��� D�5!3 ���� :. :1���� E� ��6 :����

��!6) �����, ����, ;��� E, '�����)2(J -����� ���� ����,(� �F� >!, D!��3� ��� )8 (

$������ /��3��� E��� E�.

)1( �� ����� J:)2000 .(5 J������ J���� ��� �33e� J$������ �+���3" J332. )2( ����� ��, ���� J/r�.)1977 .(5 J-������ J���� @��, J�������� ���!��� @�7�� E���� 1" J115.

Page 100: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

90

"� B����� ������ B�� �F9 D�\. &�F� J������� ��) >!, ��%��� �3�� JD��3 E���9 @��

E��� J������ LF� :. ��%��� >3�� @�� /��3� ��� J'���� ( '��3 K��� ��%��� �3� E\.

-����� ���� @��. J4��� @�� D�) ����,� >!, E��� D!��3�)8 ($������ /��3��� E��� E� J

>!, E������ ������ ��%� �3� �F9 D�\. &�F� ����!� '����� K��� %����� E\. J������ �F+� %�����

@2 E�� J'A �� ( ���!��� E, '����� ��%��� >3�� @�� E���� J:!6<� D���!� ��3 ����

-����� ���� /��3��� @��� J4��� @�� D�) ����,� >!, @���� �F� /��3� ��)8 ( E�

$������ /��3��� E��� J,� :. ���6�� @���� ��) ( �+. JE� !� ����1��� ��3��� ��� 8�

-����� ���� �+!��3� ����� ������� @���<� E�1 /#��)8 ( J$������ /��3��� E��� E�

��, �� 4�6� :. E�5�� �+�� �� �� 8��,� :. -���6�� @���<� E�1 /#�� E���

-����� ���� 8�,��� ����6 /��3� ��. J��3���)11 ( ����)2 (C�� E�E������ ")1(.

4��6�� 7�!�� : ������ - ��� �;�� �� <���" ���������' �� :

��.�6��� /��3�� :������ $������ /��3��� E��� E� ��3���� -����� �66#

&�F E� �:�� ���2��� �������� ������� ;����� E� ;�� �������.

( :��� ;����� :� ������� �������� ������� ;������ ;�� '���� (9 ������ ��6��

/��� ;����� LF�� J�#R :6#�– ;�� J$������ $%����� E����� J:���M��� E����

"�6�#(�)D!� D� ;� ����� '���� D���� ����� E����� "�6�#� $)( %����(� ;�� J

$������)2(.

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������94h95. )2( " J;��3 B��� J:!, J$������346.

Page 101: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

91

@+��G��� ( ;����� LF� E) ����� @�, >!, ���� D�) -����� LF� E� �!5��� ���2)

;� E) &�F J�� �� �+���� :.@����� ( :����� :����� ;��� "��6# @�) ���� JB����� ;��

� J�� �� �+���� :. (9 ��+�����3� ��6�� :������ ;�@����� ��6� /K�#� $F�� ;��� ��

��1� � :����� :����� ;��� ������ ��� E� D��@������L��r >!, )1(.

��)�� ;� ��1� ( E�� �� $) :. ������ B��� :����� :����� ;��� ��6� /K�#� B���

D��2 E� D��)2(.

�1 D� E��� :��+� @�� >!, ������� E� /6� '�6#� E) ���� &�F ��3����

D���� '����1 E����� �����, E� E��� ����� "�6�#� ;� ������� D�5,) @2 �#R "#�

�#(� ;� G��� :�� D�\. JD�!, -����� ;��� �F� ���� E) E����� >!, �� �!5��� L�2) "�6

�� �� /� E���� E��2) D�, M��� ����� �F�� J$������ /��3���) :1 ( D� E��� $) �����<� ;�

J:�!��� ��%���� D��� ��, ������ �F� ��� E� D�� �����3� :. ;�3�� ;�)2 ( $) JB����� ;�

� JD�� �����3( ������ B��� �F� @r� D�\. JL���, :. E����� 4�6� ��, &�F ��� �+7�

�#R >�9 "#� E� D���!� �!���� ��+� ������� '��!�� E����� ;� >��� 4�6���.

D� E��� ( D�\. J$������ /��3��� -����� "�6�#(� ;� �� E����� /��) �F9 ��)

���� 0�� �F\. J�� �� �� :. ������ B��� ;� (� �����<� ( E����� E\. J�#R "#�� L���, E�

E, /���̂ ��� JD3�� E����� >!, "�6�#(� �2) �6���� J������ �F� E� D�� �����3� B�5�3�

%����(� ;�� E���� ;� E, /���̂ "�6�#(� ;�.

�'���� 7�!�� :4�=�' <'�6�� ���� �� :

)1( �7��������) : E�1000 >�9 1003 (:���� :���. )2( :��. J:���)1978 .(5 J��������� ���� ��� J:������ E������ :. $����� F������1" J246.

Page 102: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

92

C�� D�9 /� J���� C�� ��� J����� �3� &!��� /��� ?��� �� F9 J:���� 4�6��

-����� �6� �F+� J?���� �������� ���!��� /���� �� '���2�� J����� �� ��)10 ( E��� E�

;��� >!, /���� >�� ?���� ���2�� ;��� /��3� ��� >!, :������ $������ /��3���

E� ��6� 4�6� $) /��3� %��� ( /��3��� �F� @�� E) >�9� J�����, ����,?����� :.

;����� LF� E� ;�. ;����� /����( '�5�� ?��� ;� /��3� :������ 0K����� /��� @��

��� ������ E��,) ���!� /����� E) ����,�� ?����� -�.� � � E� �2���� >�9 �������� �������

>����� J-�.��� �� �� >!, ���� �2) ?����� >�9 ?����� E� �������� ������� ;����� �+�.

��6� 4�6� $) /��3� B��� ?��� ;� /��3� @�, >!, ��%��� ����� @�� :. 0K�����

����� �1 � � JD��F 4�6��� B�� E�� ������ �����, E� ���, $) :. ?����� E�

E) �������� %������" : >!, �2���� >�9 ?����� E� �������� ;����� /����� ;!�� @� 0K�����

�� ��� ?��� ;� ��+�9 ;��� /����� /7. J�������� ��.�6��� /��3�� ��3���� /����

����� �2���� >�9 ?����� �+� @�, ��%� �6���� ���A3�� ������� �,���� '���5 -�.���

;����� LF� E� ;� :. ?����� E� ��6� 4�6� $) �+� B�� >!, ?��� ;�")1(.

� �) �2���� ��) �53��� ?��� ;� /��3� !5 @���� ��6 E� �) D���� @��� E

JD��< L��� JD��) @3�� JD���� J?����� @3� >!, !5�� /���� E) ��� J/��3��� :. EM�

J@+���3��� J@+�3� J@+����)� JD�2�� ���3)� JD��.� /��� =����� JD��� 9 /��� JD��3���

��!����� ��������� J@+���i @�����)� J@+���R ���3)� J@+��� 9 /���� -������ ;������ �������

?����� ���!� /6) E���� JD�!,) -�����20$������ /��3��� E��� E� .(

)1( :. :��� %����2/12/1982 ��3�� J�������� %������ ����� @���) �,���� J@33" J111.

Page 103: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

93

J�2���� @� �F� :. EM��� $�F /�)� EM� $F /� ?��� ;� /��3�� @��� E) E���.

�F+� @��� E) @����� :6���� :����� /������ ?����� @��� @��� E�� �) ?��� $< %���.

� J/��3��� 4�6� E�� D� >6����� ������ E��� J/��3���� @��� E) D� %���. JEM� �F K���

E� E���� >�� ?��� ;� /�3�. E����� ��) J������ >�6�� ?����� D� |��� >!, ��e� E)

D� >6���� ��)� J������ �����, :. @����� ;�� B����� ;� D� E��� >�� JD��� /��3���

EM� �� &�F :. D�M�� J����!� '����� E�� �F9 ?��� ;� /��3�� @��� E) '�1�) B�5�3�.

E�����.

� '�1�) D� %��� J�+2!2 �) ������ B��� J������ :. B��� @+3� D� >6����� ;� �+

?��� ;� /�3� E) %���� JB����� @+3��� D� -���6�� ��6��� D��F � ��� :. /�3�� ?���

E��� ��r ?��� �6�� �) E��� ?��� �6�� D� >6����.

E� D� ���6�� 4�6��� /��3� B�5�3� ( E�� ��� D�\. ?����� D� 4�6� E� ��)�

� D� E��� &�F� J?��� ;� /��3� ��� (9 ?����� @��� E) D�� ;��� �F� /��3� :. ��!6

D�.

?��� ;�� '���2� '���3 K���� J?��� ;�� ��2��� ��3�� �� /�3� $F�� ������� @A,9

���� @+!� ��6�3�� �2���� E�� 0�%� @� �F9 ���. ;��� �F� ���2� ���6�� :��+��� @����� J�2

?��� :. @+�� ���2� '����+� '���� @+1�� �))1(9� J �� J�����, >!, ������ �!���� �F

>�9 /�3� E) '�1�) E� D�!, /���� ��� ������ ��� @��� ?��� ;�� ��2��� ��3�� ���

�������� LF� ������.

)1( � @�7�� :������ :����� E������ F#M� @� E� @�7��� �F� D�!, $�5�� ��� '��7� ����!� ��,����� ���6���!��5 ������ �!��5 ������9 . @ � %������� E�5��134 ��3� 1986 �3!� J$���� @25/3/1987 J@

" J;��3 B��� J��������� �,����� �,����� D��9 ����338.

Page 104: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

94

(9� J�2���� >�9 �������� ���!� /����� @�, �� C�� ?��� ;� /��3� @�, ��%��

� E�� �� -����� :. &��� E�� �������� LF� ���� ���!�. J?��� ;� /��3�� ?����� ��

?����� -�.� ����� �+�(���� ���!� /���� ��� J�2���� >�9 /���� ������ �����,)1( �F9 E��� J

���, :. ?����� 4�6�EM� J?��� ;� /��3� /� ����!� ��3��� 8��) �) D��� �) D,��

3��� -���9 >!, ��� JD!��3� %��� ( �F� D.�6� E\. JD�. E, B���� E) $������ /��

��2�. J4�� ��r ����� �F� >!, ��%���� J?��� ;� /��3� @�� >�� 4�6��� �F� /��3�

E) &�F ��� @+���� (� J@+2��� -�.� ����� �+���!���� ������ �����, E��!�� �2���� E�

+�. E�.�6�� (� @+���) :. �������� LF� E����3� ����� �� ?��� ;� ��!�3��.

:!� ���. ?��� ;� /��3� ������9 "#!��� �F�:

1 .4�=� �� �� ���:

/��3��� ��5 ?����� !5�� �F� B ��) �� :��� �2���� ���� ���� :.�� E, @���) B

�+�� �%� E, �) ������ B���( $) �) J@K� �) :6� �) :�� �) /��� E� D���� @��� E� �) J

�) J������ E���� JEM� $F $������� ?����� E� '�����, '����, '��� >�!� E� �) JD� >6����

JD�3� :�� ?������ �6�# ������ >!, !5�� /����� J������ >�6� �) JE+����� E����� �)

�6�# ������� JD��.� /��� =����� JD��� 9 /��� JD��3��� JD��< L��� JD��) @3�� JD����

+����)� J@�e��3) :�� �2����� @�����)� J@+���R ���3)� J@+��� 9 /���� J@+���3��� J@+�3� J@

'��6� �+�6�� &�F� ������ �+�!, /���� :��� �������� �) ������� �6�# ������� J@+���i

)1( :!� �� E����!� ����1��� -��F���� ���" :���� E�� �F9� ( ?����� >�9 �������� ���!� ���!�) E) 4�� J?����� -�.� :� ����� �� �� ���� >!, ���� :� ���9� J��������� ��.�6��� E� 4�6� >�9 ����� /��3� ���9 8)� &�F @r� E��� JD!��3� >!, '�� ��� ?����� >�9 ;��� /����� /��� D�� &��� E�� @!.

, :. ?����� 4�6� �F9 ?��� ;� ��.�6��� :. ���!��� /6< '�5�1 &�F� J?������� D���!� >�!� ���������� �A�3�� @�7� B1�� '���3��� J��������."

Page 105: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

95

����, ;��� E� ������ >!, �� -�6#�� �������� ��F B� �+���53�� ������ E����� J'��� �

����� JE�� ;� �) J;����� ;�� -���9 >�9 !5�� @���� J?����� ���!� /6M� �6�#�� ����

:. B�� ������ �����, ���� �F\. JD����� :. �������� B�� $F�� �+,�. �) $������ /��3���

:. �� ���� �������� �) ������ E, 0�. /�� /��3� !5 @� J0�. E� �2�) "�6�#� -����

-������ ;� /��3� !5 B1#�� JD6�6�#� /��3��� ���!5 �+� B1#� :��� 5���!� ?�

���!5�� E� L��, �� >�9 ��3���� ����3<�� J-����� J@������ ?�� E� J@�, D���.

2 .4�=� �� �� ���' ��� � �� ����2�:

���i� ;���<�� ?��� ;� !5 ;.�� E) ��)1(:

'(�) :�2���!� ���2��� ��,���� ���A,��.

'����2 : ��/��3��� ��5 @��� @� E� ��6 ��2�.

'�2��2 : ������� -����� @�� �+�M� :. >,��� E) >!, -���F��� ������!� ?����� ���!� /6)

E��� E) ��. '�1�) ?������ �� ?����� ���!� /6) E�� �F9� JE������ �F� E� -��,

?��� �F� ��2� ���) -�����21$������ /��3��� E��� E� .(

)1( @ � @���� ��6 � �)53/93 ( :.2/10/1993D�) >!, "��� J?��� ;� /��3� EM�� :

'(�) : ?����� ���2� :. ;��3�� �������� :���� ?��� ;� /��3� ���� :. � A��� ��6) >!, ��� F#) B� ���, :. ?����� 4�6�� ?��� ;� /��3� E�� � �F9 �� &�F E� >�2�3�� �� �� @� ������ 46� EM�

���!��� E� ������ E, ����� ��� @���� @%!� D�\. J?������� D���!� >�!�. '����2 : �6�# -��6 !5� � A��� ��6) @���� ��,)&!�� ���29 (���, E, ��, ���� @+� D���!� ����2

�6�#�� -��6�� !5 E�� �F9 �� &�F E� >�2�3�� J���!��� ���� E����� ;��3�� �������� :���� J;��3���!��� E� ���� ����� ��� @���� @%!� D�\. J������ 46� :. ��� �� '������.

@ � @������ ��6 ���)21/74 ( :.19/5/1974�� E�� /��3� EM�� @ ��, ?�9 E� ?���!� /R -���!� '���5 'A�3� ?��� ;� E��� E) E���� J?������ ;��5� E����� >�9 D���!� ��R ���, E�� ��, ;�2��

)10 ( D!��3�� E����� J/��3��� ����� ������� ������� ;����� E� E���� E) ����,�� $������ /��3��� E��� E� ?���� /�i� E������ ;��� /��3�'(�).

Page 106: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

96

. LF�� JD�. ��� ��� -��e��� �����3��� ?��� ;� /��3� !5� ;.�� E) ��

:� �����3���) :1 ( �#R ��3 $) �) ?��� ;� ���2� ���6�� :��+��� @���� �) �2����� @A,9

J?��� ;�� ��2�)2 ( ����� J��) D���� @��� E�� E9 ��5�� @��� @��� E� ��6 ��2� ��

��� ������� �) ���6��� �� J?��� ;� /��3� ����9 :. '�6#� ?����� /�� �F9� J/�����

�����, :. 4�6��� E� ?����� E��� ?��� /��3� E< J�6�# ����� ������� E��� E)

J'�6�# 'A���� E��� E) �� 4�6��� /��,) :. /������� J4�6��� /��,M� ;�!�. ������

���� :. D��6� B�� :. L��r ?����� /�� �F9� '����1 'A���� B���� :. "�#�� /������ E�� J��

;� /��3�. J/��3��� �F� 8��) �F9 (9 B���� E� E���� ( /����� E< J?��� ;� /��3� :.

JB���� ������9 E� ����9 ?���)3 ( 4 ��� ?��� ;� /��3� E< J?����� ���!� �����3�

��� ���!� ���2� �����3��� LF� ���A6 8�� >!, -���!� '���5 ?��)14 ( /��3��� E��� E�

�F+� ��2��� ��3��� !5�� E��� E) �� J?������ �� ?����� ���!� /6) E�� �F9� J$������

@�� �) :,�� @�3�� ?������.

Page 107: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

97

C �,�� 7�!�� :�� �� �'��� �",��� ������:

-����� 0�1���� �F� ����,)11 (����� $������ /��3��� E��� E� ��1#) F9 J:�

A. �+� �� �� @!�� E) !5�� ��2R E� D�!, ���� ��� '��7� �+�!� ��6#��� ;����� ���

:� ;����� LF�� J���+� =���� E� (9 D�+���� :. $�3�:

1. ����3 ��, >!, D��� ���% �F9 ������.

2. ����3 ��, E, �+��� ���% �F9 ������ ����� >!, ��� :��� ����3��.

1 .� �������� .�� 9������ ���=:

" :��� ( J����3 ��, >!, ��%� D��� ����� J���, >!, '�� �� E�� �F9 J������ ���.

E��� E) '�1�) �� /� JD��� �� �� :�!� /� =������ ���2 E��� E) �� �� ;� :. LF����

E��� E) :���. ����3 ��, >!, ��%� ( ������ -�� ���� �F9 ��) J'A�3�=������ ���2")1(.

�� ����3 ��, D��� %���� $F�� ������ /��3� @��� �����(� D� %��� $F�� �� ���

/� E����!� '��.� D!��3�� @� � J/��3��� ��� ��e��� ������ >!, '��� 3� $F�� "#���

������ ��, /��3�)2(.'��� ��e��� ������ :. �� �� D�3� $F�� ;��� E��� E) %���� '����,

0����(� ;� :�!���� J���!��� ;� E��3�� D� >6����� D� ������� $������� J'��!6)

�) ��6��� �) ��+�� �) B���� /��3� � � E� �� �� E� '����� �(e� K���� J;��� �F� 3��

J'����� '����, '��� �� �� D�3�� $F�� ;��� E��� E) %��� ��� J0����(� ;�� / ���� ��3�� E������

%����(� ;� ��6 E������� J'��%��� '���� �) '���3� '���� E+�����. E� '����� �(e� K����

'��� �� �� D�3� $F�� ;��� E��� E) '���#) %���� J%����(� �) E���� �� � � E� �� ��

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������98. )2( " J;��3 B��� J���) J:��!�233.

Page 108: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

98

�� E� K���� J����3 ��, D�%��9 -�� %���� $F�� ��M�3���� J/��3��� ��� '��6#� E� ��

����� !5 /��3� � � E� �� �� E� K���� J$����� E������� J������ /��3� � �)1(.

2 .���� ��!� .�� �� � �� <������:

���, ����� >!, ��� :��� ����3�� E\. &�F�)2( ;� :. -F.�� E��� >�� �+!��3� ��

��F���� :��� A. J����3 ��, E, �+��� ���% �F9 &�F� J�� �� �� �� ;� :.– >!,

D���� 4��3�� 4������–D��� �� �� �F� :�!� /� =������ ����2 E��� E) .

@2 E�� �F9 E�� ��%� ��3�� ��� /�3 �) J'A6) /�3� ��r ����3 ��, >!, D���

5�. ����3 ���� (9 �� �� ;� :. F��� ( D�\. J�� �� ��3 /��3�.

C����� 7�!�� :" �� �� -���� K������ �� �'��� <���:

E� ���1 @��� ��� �+!��3� |��� :. ���M��� �� :��� /��3��� ����� ��������

�! �� ��.�6� E�1�� :��� �������� :� E�5�� 8��,�)��+�� �) ����� �) ( ������� ;���!�

�� �+3)� >!, ;����� LF+� ����� ��.�6� �) JB���� ��, �+3)� >!,� ��!6<� �������� ���

)1( " J;��3 B��� J���3�� ��, JA���263. )2( :������ $������ /��3��� E����� ����1��� -��F���� ���" : �������� /��3� ���� -����� 4��� @�

/� ����3 ��, >!, �+��� ��%� :��� E�� ������ ����� >!, ��� :��� 8�#<� ��.�6��� �+��9 �.�1) -M��+��� ��3 � J������� /2� &�F� '�����9 E��� E) . ����3��� @!3� E) ������ D� @%�!� ��, :� ��������

��� L��� E) >!, E��� ��r :. �) ����� -��� ��, A� D!���3�� &A+�3A� /�� ��r '����/����3(� .��) $%��� %��� �%� ������ @+�� /� "�#� E) >!, ������� ;��� E) :+. -M��+��� ��3

-M��+���� ��� >�3�� ��%�<� : ��� 0����(� E, &�F /���� :. D������ '(%���� JB����� /���� :. D�6�, ��% ���. �� �� >!, ��� E��� ( �+�) ��.�6��� LF� /��3� @�, >!, ����� J�����%�� ����� -�� E

-��� L���, �K�) '�6#� E) ��. �F\. J����3)15 ( 0�� @2 J������ ��, ��M�3��� /�3� @�� ��3����3 ��, E, ��% ���. ������ ���� ����� ( ������ $������ E\. J�#R "#�� ������ �F� &�����."

Page 109: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

99

��, �+3)� >!,� ;����� LF� E, ����� ��.�6� �) J;����� ;�� �) 0����� ;�� ������

��3���)1(.

JE���� ��, :. ��� ������� �������� ������� ;����� :. ��.�6� E�1�� :��� &�F��

�6�# ��M3� LF�� JE���� 5� 8�,� :� E���� �� |��� :. �+� ��e� :��� 8�,����

�� ;������������� �����.

:��� 8��,��� :+. �+!��3� �) �+� ���M��� �� :��� ��.�6��� :. E�5�� 8��,� ��)

LF��� :. �) JD��6 :. �) J4�6��� ���� :. E�5�)2(.

'(�) :E�,�� 4�6��� ���� :. E�5� :��� 8��,���. :

)1 (A5�� E�5�� 8��,� :� LF�� J������� F�� 4�6��� ���� ���� 8��,� �3� 4�6��� E

;!5��� EA5��� ��3) E�) �) /���� ��,���� @�,� J%������ ��.� J��!�<� @������

�3��( D� ���� ( ������ LF� :. 4�6��� E���. 4�6��� ����6� E�5�� 8��,�� J

������� F��.

)2 (JD�� �9 >�9 �) D#3. >�9 4�+� �+���� ������� F�� 4�6��� ���� ���� ( 8��,� /#���

8��,��� LF� :. : E�� ������ ��) 4� @� �F9 E�����!� ��%!��� ������ :. =3��� 8��,�

����� :. 5��� D3�� ���!� E� =3��� � ����� E�� �F9 ��3��(� 8��,�� JD����%����

�F�� ��+�� :. 0����� 8��,�� J:���) �3� LF���� �����3( �) &�F� :1�� /����

����� ���� @�,� �3� ������� ��) !5 >!, a���� ������ /� 8��,�� J0����� E� B

)1( " J;��3 B��� J:��. J:���364. )2( J;��3 B��� J���) J:��!�"236" J;��3 B��� J������ ��, J$�������� }100.

Page 110: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

100

�F9 /���� �3� ������ E� D���#9 ������� ��) !5 �3� �+�A��� �) /��� y�3�

-���� ����� ������ ����)1(.

'����2 :�+��� ����� 4�6��� ��6 :. E�5� :��� 8��,��� :

)1 ( "�� �3� J4�6��� /�5�9 8��,� B��� �) 5!r E� �1��� :. �, �) ��!�<� :.

/A �3� �) L���9 �) C����.

)2 ( >!, ��%� E�r �+�� D��� � D�) E��3������ ��) ��2) �F9 J����1��� ��3��� ��� 8�,�

&�!�� ���, B�� :. C�#�� >!, ��%� E�r �3� E�2�� �!��� 8�,� ��)� JC�#��

�F9 LF+. J��!�<� D�. �.���� ( "#�� E�2 C��#) ����) >�9 E�2�� �!���� �+�. >1

��� =3. 8�,� >�9 /�e� JE�2�� �!��� B.� E� D��%���� $������ 4� @�� /2���

=3��� 8��,� ���3� �+!��3�)2(.

'�2��2 :�+��� ����� �+�. 4�6��� F��� :. E�5� :��� 8��,��� :

)1 (��� �+�.�� :��� 8�,��� LF�� J��6������ 8��,��� E����� 4�6� F��� @�, �+�. '����5 E��

����� 5��� 4�6��� �F� :. ��.��� �F9 D�� :..

)2 ( @�, 8�,� �+� ;�!�� ������ ?!2 >!, ��%� ���. �2���� ;� :. ��6��� F��� @�, 8�,�

����� ��� ������ B�� F���)@�, D��� D.�6� �) ( ?!2 >!, ��%� ���. D�2�� ;� :.

������)3(.

��� �� :���� �+��� ����� ��.�6��� :. E�5�� 8��,� E) >�9 "!#� ;�3

���i� 8��,��� >!, /���� �+!��3� �) �+� ���M��� :

)1( " J;��3 B��� J���� J:��3���64h65. )2( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������101. )3( " J;��3 B��� J���� J���3368.

Page 111: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

101

)1 (4�6��� EA5�� E�5�� 8�,�.

)2 (4�6��� ����6� E�5�� 8�,�.

)3 (4�6��� =3�� ����5��� 8�,�.

)4 (4�6��� ��3��� ����� 8�,�.

)5 ( :. 0����� 8�,���+��.

)6 (�+�A��� �) ������ /� 8�,�.

)7 (4�6��� /�5�\� E�5�� 8�,�.

)8 (E� !� ����1��� ��3��� ��� 8�,�.

)9 (��6������ 8�,���.

)10 ( ���. �2���� ;� :. ����� ��� ������ 4�6� @�, �) ��6��� F��� @�, 8�,�

������ ?!2 %����.

� � � K������ �� +�",' � (�6( - D�� �:

��.�6��� :. E�5�� 8��,� E�� ��6�� �F� :. %������ ��) �) '��6 �) '�����

'�F��� (8�#) �+� E� � ����� ��6 8��,�� J�+� E� ;����3(� 8��,��.

'(�) :E����5 ��M� /�3�. J;����3(� 8��,�� ��.�6��� :. E�5�� 8��,� ��M. :

)1 (�3� |��� :. ���M��� ;��5� :. E�5�� 8��,� ���� :. �+�. E��5��� ��.�6��� /�

�F9 &�F� J;����3(� 8��,� ���� :. D�!, >,���� ��3 /��3� |��� :. �) J��.�6���

'A�3� >,���� ��3 �) D�. E��5��� 4�6��� E��.

)2 ( �+!��3� ;��5 E, 8�,��� ����6 /��3� E�� J'A�3� ��3�� �) 4�6��� E�� @� �F\.

A��3�'����� �+� ���M��� ��� @� F9 J'(.

Page 112: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

102

'����2 :'(A��3� �+����6 /��3� ;��5� (9 �+!��3� E��� A. J� ����� ��6 8��,� ��).

6�� ;����3(� 8��,�� ��.�6��� :. E�5�� 8��,� E) %������ �F� :. �3���

8��,��� LF� /��3� E���. �+!��3� ;�3 E��� � ;��� /���� >!, -����� ;��5� ��9

/�3� @� ;����� LF� ���� �F9 /��3��� ;��5� �) J�!�3 � ;����� LF� ���� �F9 ���M���.

� ����� ��6 8��,� ��) 6�� ( LF� /��� -���� ��.�6� >!, /� J����3 ;��� /���� >!,

'(A��3� �+!��3� ��. J���� "#� >�9 ;�����)1(.

!� ��1�#�� 8��,��� E) &�F E� "!#� :. ���M��� ;��5� �+!��3� E��� /��3�

-����� E� �2��2�� -����� "��� J8�#) �(�� :. /��3��� ;��5�� J����� �(��)11 ( ����

)1 (:�M� �� >!, $������ /��3��� E��� E�" : �+��9 ������ �A��3���� �����M��� /6���

������� /���� ���� � 8�,��� ����6 EA,9 ���". �3��� J >,���� E���� @�, �� &�F :

E� ������� /���� 8�,��� ���� EM� JL��,� B.� :. ��� D�) ��2� E) ��� (9 8�,��� /��3�

�+����6 /��3� /� �+�!��������� ����6 >!, -���9 B1�� 8�,��� ��!�� E� K�� ( ���� J.

� B.� D� G���� D�!, >,��!� �#R '����5 :������ 0K����� q�. � � 8��,�!� >,���

-����� �6� ��. J'��3��� '����� �+����6 /��3�� J�������)11 ( ����)4 ( /��3��� E��� E�

:�M� �� >!, $������" : �) /��3��� ��� �!���3��� ���<� :1� >�9 !5� E) EM� $F /��

-����� :. D��9 ������ ���M���)11 ( �����)1 () D� E��� �F9 :1���� D� @���� :��� 8�,��� E

@� EM� 8�,��� ����,� �F9 �) J��� $��� �� � (9 B.�� @� @+� �!�3 :��� �) �+� ��M�

������ ������� :. 5��� ��� ����3 4����3� !5 @��� E��."

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�238.

Page 113: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

103

/� -������� ��r 8�,��� ;��5� 3�. ( JD����� &�F�� JD�!, >,��!� EF9 %���.

EM� �F D�< ����� ;��5� '�1�) ����6� ���M��� ��� �!���3��� ���<� :1� E� !5� E)

�� /r �+�� �� �� J�1�� ����� 8�,� 8�,��� LF� E) ��2) �F9 �+!��3� ��� �) 8�,���

�F9 �) J������ �F� >!, F������ E, D���� �� /r �) JL���, :. 4�6��� E� D�!, >,����

3 4����3� !5 @��� E�� @� EM� 8�,��� ����,������� ������� :. 5��� ��� ����.

/���6 :�6( - K������ �� .�� � � � :

-����� "��)11 ( ����)3 (D�) >!," : -���F��� 8��,��� 4�6 /��3� >!, ����

-����� :.)11 ( ����)1 ( '���5 D� ��e� @��� ���� �� �F9 >,���� ;� E) J�+� ���M��� �)

� >!, ��� E��� E����!� �) 8��,��� /��3� =���� E� a������ ����, ;��� @+� ����� E

�+� ���M���."

E� >!, �+�. -���6�� @���<�� �����A� D��F� :��� ( 8��,��� &!� ����6 /��3�.

J����6�� /��3� |��� >!, �+� ���M��� @�� @� �� J������ ��F >!, ����, ;��� @+� �����

��3� �3�� ���M��� �F+�. >�!� E� /� >!, D� G���� ����6�� /��3� =���� >�9 @���<� /

����6�� /��3�� ;�( =���� :. ������ >!, '����, '���.

4�6 /��3�� E����� E������� E) :!���� ;��5��� E� :������ 0K����� 7�( � �

-����� �+���, :��� 8��,���)11 ( ����)1 (� E�� $������ /��3��� E��� E� @����(

&!� /��3� �) �+����6 /��3� |��� >!, 8��,��� &!� :. ��6� :��� @���<�� ���M����

8)�. J@���<�– �A����!� '������3� – ����6�� /��3� |��� >!, ���M�!� E��� E�% �����

L���� $F�� :����� �2<� -%��� 7����(� >�3�� >�� 8�,��� :. ��6� $F�� :��+��� @�����

� -����)11 ( ����)2 ( /��3� =���� >�9 @���� �2) ��3��� JD��9 ������ E������ E�

Page 114: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

104

@ � E������ :������ 0K����� ��6M. J����6��)73 ( ��3�1979 �.�1\� @ J�+��9 ������ -�����

E) >!, "���" : /�F :. ����3�� -����� :. ������� 8��,��� :. :��+��� @���� ;�5��� ��e�

���M��� =���� E� ����3 ?A2 /A# &�F @�� E) ��� J�+!��3� |��� :. �) 8�,����

E�� @� EM� �+� ���M��� �) 8�,��� ����6 /��3� K�, (9� J'����+� @���� -����6."

?A2 /A# ����6�� /��3� |��� >!, ���M��� �� ?���3��� "��� �F+� '(��,9�

�� :. ���6�� @���� -����6 E� ����3 ��+�) E������� /���� =���� E� �) J'����+� 8�,�

/��3��� @�7�� E��� E� ����F 4��3�� -����� L���� $F�� :����� �2<� /�% (9� J/�5)

����6�� /��3� E� �+�3��� :��� ����3<� >,���� ��.� J$������.

, ��� E��� ����F ;��3�� 8��,��� /��3� E) "��� �F� E� ?���!� E���� E� >!

1�. �F\. JE����!� '���5 D!��3�� @� � 8�,��� /�� ������ >!, :��, ;� D� ����� '����, E)

�� D�\. JB���� =3�� 8�,� B����� B.� @2 J/�3 B���� ��, E)� B��– ����F E) ;�3 ��� –

EM� ������ :. $������ 4�6� �F\. J=3��� 8�,� ����6� B���� /��3� |��� >!, ��e� E)

@���� ��6 @2 J=3��� 8�,� :. @���� ���6 /� E���� E+����� E����� �� � J'A2� D���

>!, B���� =3�� G��� /+. JE�� @� EM� ��3���� ����� K��� F9 :��� �2) =3�!�� B���� =3��

E���� E���. &��� ��r E� $) JL��, =3. � &��� E� E+��� � D�) K���. E+����� E�����

x'A5�� E����� E�� %������ ��:

.��2� ������:

" ���M��� ��� $) J=3��� 8�,� /��3� ��� E���� ;� �� � E+����� E����� E��� E)

������ LF� :.� JB���� /��3� |��� >!, 8�,��� ����6� JD�!, ��� B���� =3�� @���� E���

3�� JE���� E� '����# B���� =3. ��� ������ B����� ���3�. E+����� E����� E��� E) &�F :. $��

Page 115: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

105

�,�.�� 8�,� &��� E) ������ E+��� E) � � @!�� ( E�� D�) �!. J����� E3� �) ����� �:3

E< &�F JD�!, ��� &�F B� E��� =3���� @���� E\. J����� E3� E�� D�) �� $) JB���� =3��

��� ���2� /�� ��r '�1�. D�� ����� 8�,��� ����6 /��3� E�� E+����� E����� E) C�

@!�� E) : ��� E�� �) J@!��� @��� E) /� D�!, ����� E� E�� F9 J=3��� 8�,� B.� ;�3

� =3��� 8�,� ����6 E) ���. $������ /��3��� �A�3 :. ?��� E) ������ E�+��� >!,

�!�3")1(.

D�M� �������� %������ ����� �1 � �" :�6��� �����3� E� E��� >!, ���5���� "

J������ >!, ��� :��� ��.�6��� :. ����� E3�� K��,� 0K����� E) :,����� 0�1�� B�� ���

>��.– @�, /6M� – >�!� E�F�� D�!3 ��, /A��� ����� E� ������ :. ��� E3�� /����� E�

:!� ��� $��� "�6��� &!� E� /����� ;3� D�, 4��� �� ��� J;��� D�, : �6� ��.

�� -���)11 ( ����)1 ( @ � @�3���� E�)5 ( @���1959 :��� $������ /��3��� E����� @

@ � E������� @�3����� ���1))73 ( ��3�1979 D�) >!, ��#<� E������ @���) ��� /����� @

>!, �+� ���M��� �) J�������� ������� ;����� E� $) ;����3� 8��,� 4�6 /��3� ��

�������� /�3 |��� ����, ;��� >!, � ����� ��6 8��,� /�3� ��� J/��3��� �����

E��� ����� �) /��3��� ����� �������� �1 8��,� E� @��� ��� &�F� ���M��� ��� J�����,

�F\. J'�F���� '��6 �) '���,� '����� ������ D��1�� $F�� 4�6��� :. E�5�� �+�� �� ��

6 �!�3 /�3� @� :!6<� ������ E�� �����M��� �) �A��3��� /6��� 8��,��� &!� 4�

-����� :. "�� J������� /���� ���� � 8�,��� ����6 EA,9 ��� �+��9 ������)11 ( ����

)3 ( -����� :. -���F��� 8��,��� 4�6 /��3� >!, ���� E) >!,)11 ( ����)1 ( �)

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�239h240���� ��, J$�������� }" J;��3 B��� J��102.

Page 116: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

106

��5 D� '���e� @��� ���� �� �F9 >,���� ;� E) �+� ���M��� E� >!, ��� E��� E����!� '�

-��F��� :. "�� J�+� ���M��� �) 8��,��� /��3� =���� E� a������ ����, ;��� @+� �����

-����� "� E) >!, E����!� ����1���)11 ( ����)3 ( /��3� >!, ������ �2<� ��� �

��� �+�. >,���� ;� ���� �� �F9 �+� ���M��� �) -���F��� 8��,��� 4�6 D� ��e� :��+� @

��� ������ >!, '����, '��� >�!� �� >!, ��� E��� D� @������ ;��� E) ��� JE����!� '���5

E� $������� J���!��� 8�,� :. D�!, @������ E� $������� �+� ���M��� �) 8�,��� /��3�

8�,� :. D�!, @������ E� $������� JB���� ��6 8�,� :. D�!, @������ B����� �) EA5�

�1 @��� :��� 8��,��� 4�6 /��3� >!, ���� D�) &�F ����� J4�6��� F��� @�, �) =3.

D��1�� $F�� 4�6��� :. E�5�� �+�� �� �� E���� J����� �) /��3��� ����� ��������

��e� @��� ���� �� �F9 >,���� ;� E) �+� ���M��� �) '�F���� '��6 �) '���,� '����� ������

D� 8�,��� /��3� =���� E� a������ ����, ;��� @+� ����� E� >!, ��� E��� E����!� '���5

����� >�3� ����� ��� �+� ���M��� �) ������� 8��,���� @!��� @+�. ���.� � E������ EM� '�����,�

�) �+� ���M��� �) 8�,��� ����6 /��3� /� ����, ;��� @+� ����� E� ��) J������ �1

� J����� E3� ���1���� '(��,9 @+�!, ��� @���� E��� A. J'A6) /�3� @� ����6�� ���

E����A� '���.��� @+�A���� :. E�!������� �+�!, /��� :��� �,������ ���2��� '�����,��")1(.

@���� /��3� E) 7�A� D� G��� @���� �F� E\. J:��� �2) D� E��� =3���� :��+���

��� >!, 8�,��� ����6 /��3� � � E� '�1�) /� J3�. D!��3� � � E� ( JE+����� E��

�F�� J@���� D�. /�3 $F�� � ��� >!, @���� � � E� $) J@���� �F� �+�. ��6 :��� =3����

)1( �7�� : @ � %������� E�5��8083 �3!� J$���� 7/12/1983 @ � %������� E�5�� J11/83 J$���� �3!�7/12/1983 @ � %������� E�5�� J13/83 �3!� J$���� 7/12/19838�� �+��9 ���� J : �,����

" J;��3 B��� J��������� �������902h903.

Page 117: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

107

E������ !5� ��. J8�,��� ����6 /��3�� ��6���� $������ ��<� �� :����� �2<�

��� (9 8�,��� ����6 /��3� �3�� '����� '��2) 8�,��� LF� :. ���6�� @���� /��3�� /�

J8�,��� D�!, B.�� ����, D�!, >,���� ����5�� LF+� E������ B��. J8�,��� /��3� � � >�9

��6�3 @���� �F� E) B �� �F9 :��+��� @���� ���6 /� ������ :. 4�6��� >�9 B.��� E) E�

/��3� ��) EM� &�F� JD���6 �� � E� >!, ��� /��3��� E��� >�� 8�,��� ����6

/��3� � � >�9 ���3� '����� '��2) :��+��� @���� /��3�� /��� JD�!, >,���� D� 4�6��

D�!, >,���� D� 4�6� $F�� �� �� >!, ��� @���� q�6�. J8�,��� ����6.

���6�� ������:

"8�,� /��3� /� E���� �� � E+����� E����� E��� E) ( ������ LF� :.� J=3���

=3. E� @r���� '���� D��� ;� >���� JD�!, ��� J/�3 �� >�� J=3���� :��+��� @���� E���

E��� JE���� ;�� 'A��� B���� =3. ��� $������ �� ��� E� ������ B����� ���3�� JB����

��� E3� ������ E+��� E) � � E+����� E����� E��� E) &�F :. 5���� (� @!�� ( $) J��

�, ( ���� ���!� E����� $������ ���!� E) ������ JB���� =3�� '���3 &��� E) @!�� E) B�5�3�

�1��� ���!� �+�) �) $������ ���!� :. ��� @!�� ����� ��3 E�� �F\. J����� /��� (� �+�.

�� ;� /�%�. D�!, ��� /�3 �F9 =3���� :��+��� @���� E�� J=3�!� :����� �2<� @��� E��

E���� E� '����# $������ �� ��� E� ������ B����� ���3�� J=3�!�")1(.

� ����� ��6 8�,� :� J=3��� 8�,� E� '(�� J�,�.���� 8�,��� E) ��. �F9�

$������ /�3� ����2 -�� ������ 0�� � B����� E�� �F\. J8�,��� ����6 $������ /�3�

��� L��, :��2�� :. ��6� $F�� :��+��� @���� E\. JB���� F���� ��6 8�,� ����6 �+�

)1( ��, J$�������" J;��3 B��� J������ 104.

Page 118: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

108

�F9 ��) J>��<� ������ :. EM��� �� ��� :��2�� $������ >!, ��� E��� /�3 >�� 8�,���

8�,� :. ���6�� :��+��� @���� E\. J8�,��� ����6 /��3� /� L��, :��2�� $������ /�3

�� ( J/�3 �� >�� J� ����� ��6 '���, ( '������ '���, ����� E��� E) 5��� JD�!, ��� E�

L��, /�3 $F�� :��2�� $������ @!, ���� ��) JD� ���� (� D� ���� ( &�F ��, �+. J'����6

>�9 ���� $F�� $������ E) �) JL��, /�3� @� �#R ����� D��F B���� :. B����� 4�6� ;�3�

����� B� '��5���� E�� L��, /��3� � D�) ����5 /��3��� ����� '����� �+�� ( &�F E\. JB

D!5�� �, D���!� ��3 ��� ( :���� &��� B� � ���)1(.

4��6�� ��� �� :������� �� �� �;���=� ������:

:. $������ /��3��� :. ������� �������� $������ /��3�!� :������ ;�5���� �6��̂

:������ E������.

� ���� JE��7�A� >�9 -����� ��� ?����� E\. J�������� LF� E��� :. /�#��� / :

'(�) :/��3��� 0���) E��� @� :������ 0K����� E))2( E���� >���� ���9� J�+������9 E��� @�� J

@����� D�� >!, /��3��� ������9.

'����2 :3��� ������� ����% -��. ���� @� :������ 0K����� E) }������ �,���!� �+��� ���9� J/��

�+����) @r�.

)1( " J;��3 B��� J����� J: ��344. )2( $������ /��3�!� E�,�� &���:

h &����� D������ /����� $����#� /��3�.

h D����6� ������ /����� $����9 /��3�.

Page 119: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

109

E� ������ ������ ���)12h31 ( -�, >!, /��� :�� J$������ /��3��� ������9

:�i� :. /2��� J/��3� : ������ ;�2�� @2 E�� J/��3��� ���.� @2 E�� J/��3��� �,��

/��3��� LF� ?��M3� J=������ ���29� ���� ���� >!, ;��6���� 0��. �2A2 E�1'�,���.

�2� 7�!�� :� ���� ������� �� �� -���1 �� �*�� +�"� �� �� �� ����1:

E� ������ ����,)12h19 ( -����� ��1�) ��. J�,����� LF�)12 ( ������9 E)

���!5 ����� J@+���� @��� E� �) EM��� $�F !5 >!, a���� /���<� B��� :. @�� /��3���

��� ����� ;!��� !5 E� �2�) -����!� @��� �F\. J�+����� =����� 3�� ���!5�� ���.� :. /��3

�+����� ���� 3� ���!5�� LF� ?�� �� ����.

-����� ���� @2)13 ( ����M. J�+!��3� ������ �������� D�!, $���� E) �� ��

/� ��6#� >!, ������ �������� >!, �������� LF� /����� @3�� JD�3� /2� E�� ������ E�

E, � ���� /� %���� �� &�F E� �� ��� JD��� 9 /��� JD��3��� JD���� JD��< L��� JD��)

�������� LF� ��� :. D�� E�+����� � E�F�� "�#�<� E� L��r.

�) J:,���� :���� /2� � ����� :. @���r @��� E����� E� ���6 ��F �� ���

���� �) J:6���� ����� :. @+�� /�� ��K�#��� �5!3�� 8��� J4 ��� �7�� �) J/����� �) J@.

'������ ������ E��� :��� �������� ������� ��F� E) $���1�� E�� "#<� >!,� '����

D���3� �) JD���5)� JL����� JD� ��.

�� �F9 E���. JD!��3� ������ 0�1���� >!, ������ /���� E) @+��� E� &�F� E

E���� �) /������ E��� B� &�F ��r �) JE�� �) J/�� �) J��3 �) J��� �) JB�� ��, D,�1��

��� E9.

Page 120: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

110

:����� ;��� �) ���!��� ;� /6) ���� /� :. ����F �� :��� �������� @�) E��

>!, -������ ������� ;����� �F�� J4�6��� 0�1�� J���� E9 D�. 4�6��� ������ ������

� ��F�. E� E��� >�� �������� E� �F� L�� �!�� /���� EA�� E���� ������ �F� E) 'A2

&�F� @!, >!, 4�6��� D���6� ��6.

�������� /������ 0�1�� ������ E��, D�M� ������ D���6� ���6�� ��� E) �� @2

D�!, L�� B1�� -�1���� D����� D!� � ���+�!� ��.���� ������.

�� ���� � � -���)14 (:�� J��6�� �F� :. �+��� E��� :��� ��������:

1. �+!��� :��� ��,���� ;��2��� $) J$������ /��3��� -����� �+!��3� ;�3 :��� ��������

E������ �F+� /���� /� EM��� ��6).

2. /� ��,���� @������ �) /���� ��� 8�� �+�!, ;��6 �) �+#���� ��2 :��� ��������

3 ����E������ �F+� /���� E� ��.

3. ����� ��� �� >�9 '�.�1� '�.�6� E�1�� :��� ��������)��6��� /2� ( /���� /� @�

E������ �F� @���M�.

4. ��� E� -���� ��3 ���� /� /���� ��� �) @������ E� -���6�� ���� B1� �1���

E������ �F� @���M� /����.

5. ����� E� -���6�� ����+��� @���<� E�� '������ ���� ����9 &�F� 8)� � � J��,���� @�

��6� �1�� >!, /6�� �) D�!, ;��6� �) L��3 =���� ��2� E) E�� ��3�� -��. D����

��� @����� L�,� ��6 E� ;���!� @������ >�9 �����(� D���� >�� ������ >!, L�� B1�

��� �6�#� ��,%��� E� �!#� ( C���� ;��� E9 @2 JL��� :. �������� ���3) 0�����

/6�!� @����!� ��<� &�� ����� E� E�� &�F�� J@�7��� 0����(� �F� -��#<� ����3��

Page 121: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

111

���2� '�3�3) E���� �+!��3� ��� @���<� LF� ����,�� ���!���� �6�#�� ��,%����� LF� :.

:����� ;��� �) ���!��� ;� /6).

-����� �.�1) @2)16 (�� @3��� E) ��3��+�� �������� >���� $F�� �� -������� :��

����5�� >!, ������ ������� ;!��� ���. "#<� >!,� J����3��� ������� E� !5�� �������

&�!���� �����3� ;��5� E� &�F B��� ��� L����� JD�53�� JD���5)� JD� �� E� ��2�!�

� ���!��� >!, ���M��� @2 J5���#�� >!, ���������:��+��� /��3��� =������ @� �M� �������.

-����� ���)�)17 ( � !��� �������� ������ "�#� ���. -������ :�7�� >!, ����

��� �+�!, ;��6��� @2 J5� �) ����� �) 5�� �) �.�19 E�� q1�� 5#�� �������

6 ���2� E�! �, E� ��� E����� ��1�� �+�!, E�� ������ B� ��� ������� ��6#� ��

K����� ��.��� :. '����+� ������ �F� /��3� @2 J������ E� ������� ��� �� ��6� E�� ������

:��+��� /��3�!�.

-����� �!����)18 ( ����� ;��5� /�3� :��� �������� :. ����F ����� ���������

LF� /���� E) ����M. J%����(� �) J"�6�#(� �) JE���� ;� ���� /2� �� >!, @������

:�M� : >!, ;��� �� $F�� &����� �) E����� @3�� JD��3��� JD��� 9 /��� JD���� JE����� @3�

D�!�)E����� ��r E�� �F9( D� ���2�� ��3�� @ �� =���� @2 JD��� 9 /��� D��3��� D��� &�F�� J

E����� JD ����3� ������ 'A��� L������ JE��1��� E���� ��6�� E���� D�!, �� $F�� ������

D6�6� E�1 E� E��� $���, $%��� E�� ��, E�1�� ������ E�� �F9� '��� � '������ ;���

E���� ���� :. ������ >!, "�� E) ��. E����� E����� C�� >�9 ������ ���M�.

��1 &�F E, G�� �F9 (9 �������� LF� E� E��� E�6��� /5�� ( ����� E) 7�A��

!������ /�5�\� @�� >!, D����� /6�� ��.

Page 122: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

112

-����� ����#��)19 ( >!, ���M��� /�6� ��� /��3��� :. ������ ��������

�+7��� �����6�� '����+� �+!��3� ���� ��� ��������.

EM� �������� %������ ����� �1 J;�3 ��� '����5��" : -����� :. "���)13 ( E�

@ � E������5/69�) >!, :�M� �� >!, �+!��3� ������ �������� /���� E) �� D:

'(�) :D�3� D���� D�3� "#<� >!,� 4�5 /� ��6#� >!, ������ ��������.

'����2 :@+��5!3� @���r @��� @��� E� ���6 E���.

'�2��2 :������ E���� :. -������� ��%A�� ��������.

'����� :D!��3� ������ ������ 0�1��.

�#'�3� :4�6��� 0�1�� :����� ;��� �) ���!��� ;� /6M� �6�#�� ��������.

'�3��3 :���� E9 D�. 4�6���� ������ >!, -������ ������� ;����� E���.

'����3 : D����� D!� � /������ 0�1�� ������ E��, D�M� 4�6��� D���6� ���6�� E� ��� 9

D�!, ���� B1�� -�1����.

���� :. "���� -�)14 ( @ � E����� @�3����� D!���� /� E������ �F� E�73/77 >!,

-����� @���< '��.� :����� ;��� �) ���!��� /6) ���2\� ;!��� ���. �������� E� /��� ( D�)

:�M� ��� (9 ����3��:

'(�) :$������ /��3��� -����� �+!��3� ;�3 :��� ��������.

'����2 :�2 :��� �������� /���� ��� 8�� �) ��,���� @������� �+�!, ;��6 �) �+#���� �

E������ �F+� /���� ��� E� -���� ��3 ���� /� �������.

'�2��2 :E������ �F+� /���� /� @� ����� ��� �� >�9 '�.�1� '�.�6� E�1�� :��� ��������.

Page 123: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

113

'����� :E, ��6� �) ���6 :��� �!��5�� -���� ���� B1� �1��� /� ������ /�, ���

E������ �F+� /���� ��� E� -���� ��3 ����.

'�3��# : ��,���� @������ E, -���6�� ����+��� @���<�– LF� ��1 D� 8�� �� >!,� /��

�������– ������9 �+� 5����� �+��� :� E�6��� E�F+� �5#��� >����� E) >!,

���� /��3� :. ����� @%�!� ?��� /��3��� ��+� ��� ��� �+!��3� �+��9 !5� :��� ����

8��,� �7� ��, @������ ;�� C�3� &�F :. E��� E) E�� ��+�. -������ ���<���

:. ���!��� ���29 J��������� ���2�� ;�5 E� /����� �F� @�� �� D� B���� /��� $M� F#<�

����9 "�6#� E����!� ����3���� -��F���� ��� �� &�F ��e�� -���6�� ����+��� @���<�

F� 8)� D�) �+�� E� �+��� E��� :��� �������� E�1 ��,���� @������ E� ����9 &�

D���� E�� '������ ���� >!, /6�� �) D�!, ;��6� �) L��3 =���� ��2� E) E�� ��3��

��6 E� ;���!� @������ >�9 �����(� D���� >�� ������ >!, L�� B1� ��6� �1��

� 0����� ��� �6�#� J��,%��� E� �!#� ( C���� ;��� E9 @2 JL��� ��� @����� L��,

&�� ����� E� E�� &�F�� J@�7��� 0����(� �F� J-��#<� ����3�� :. �������� ���3)

��� @���<� LF� ����,�� ���!���� �6�# ��,%����� LF� :. /6�!� @����!� ��<�

�2� '�3�3) E���� �+!��3� LF� @�� E) :+���� J:����� ;��� �) ���!��� ;� /6) ��

�����6) :��� @���<� >!, '��6� C�� - @�%!��� 4�6�� ���9� ��,���� @������ �+���

$������ /��3��� E����� /���� ��, �A��� :. ������� @������ @���) �.�� >�9 :!����

@ � E����� @�3����� ���6��)5 ( ��3�1959F9 @ (9 ?����� :��1��� @�7���� /��� @�

���.�� /�) E� '�����,�1960 E) E���� E��� &�F E�� ��� J/��3��� E��� ��� $) @

/�� ) E� D��9 EM�5� �� >!, L��1 @� ) F9 �7��� �F� @%��� � D�. E��5��� @����

Page 124: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

114

�F� �+��2) :��� ���� B1� ���7�� ���M� :���� ���#�� @��) E������� L����� :. ��#<�

��� �� D�, :��� ( =������ ���29 ��3 /��� ( L�1 E��5��� E�� E) >�9 >+��� @2

JD���5� :. M5#)� E������ 4��# � E��� ( @2 E�� JD� ;��� ���2 E� D�%��� D�!,

D!�� ��r :. �3�� �F+� D�!, :���� :�1� :�������")1(.

D�M� �1 ���" :#�� E) ������ E� E������� :. �5)13 ( �)14 ( @ � E������ E�

5/1959 E������� :.� J$������ /��3��� EM�� )3 ( �)5 ( @ � E������ E�5/1975 D���

������� E��!�� >�9� /�<� E����!� ��3���� /��3��� ������9 0K����� �+� 5�� :��� �+��� >�9

�,�� :. /6�!� $�!��� C!���� C��� �+!��� :��� ?��� J:��2�� E����!� ��3���� ���!��� ���

����� ��+��� LF� @%�!�– �+��+�� @����� ��, – -������ ���<�� "�6��� LF� :. ��� ���

$M� F#<� :. ���!��� ���29 8��,� �7� ��, J@������ ;�� C�3� &�F :. E��� E) E�� �+�.

���2�� ;�5 E� /����� �F� @�� �� JD� B���� /������������")2(.

'�1�) �1 �" : @ � @�3����� $������ /��3��� E��� ���6 ��� ���!��� ���� E9�

)5 ( ��3�1959 E� '�����,� D� /������� @26/4/1959 (� EM��� $�F E�� /���� ��� @� @

@�� :��� 8�3 ���!��� /6) ���29 :. �������� E� /��� (� /��3���� (9 @��� � ��3����

3� �6�#�� ������!� '���7�� B1� � E������ �F� E) (9 J$������ /��3��� -����� �+!��

-����� :. "� EM� L���6 >!, ����3�� ��.�6����)14 ( �������� E� /��� ( D�) >!, D��

'(�) :�M� �� (9 ����3�� -����� @���< '��.� :����� ;��� �) ���!��� /6) ���2\� ;!��� ���....

)1( @ � %������� E�5��84/82 �3!� J$���� 15/12/1982 @ � %������� E�5�� J@53/83!� J$���� �316/11/1983 @ � %������� E�5�� J@37/83 �3!� J$���� 4/1/1984 @ � %������� E�5�� J@42/84

�3!� J$����21/11/1984 @ � %������� E�5�� J@173/1984 �3!� J$���� 8/5/1985 �+��9 ���� J@:. :" J;��3 B��� J��������� ������� �,����845h850.

)2( @ � %������� E�5��11/92 �3!� J:��� 29/11/1993" J;��3 B��� J@855.

Page 125: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

115

/���� ��� 8�� �) ��,���� @������� �+�!, ;��6 �) �+#���� ��2 :��� �������� '����2

'���!�� ����3���� -��F���� ��� � � JE������ �F+� /���� ��� E� -���� ��3 ���� /� �������

29 ��� � ����� :. �+� �����(�� ��.���� ����3�� >!, :���<� ����,� E) -����� LF� >!, �) �+���

/����( @�!3�� ;��5��� J:���5 ��r ;��5 �� /���� ��� 8�� �) @������ :. �+�!, ;��6���

��5,9 >!, E������ "�� ��. &�F� J$������ /��3�!� �����(� �� :����� ;��� �) ���!���

��� �) ��3 $) ��3�� LF� ���� ��� /��� ( ?��� /����� -��. K��� ��3 �6�. :���<� :. �

;��6 �) D#���� ��2) � ������ �) ��3�� �F� E�� @� �� :����� ;��� �) ���!��� /6) ���29

-���� LF� ���� /� /���� ��� �) @������ E� D�!,")1(.

���6�� 7�!�� :�� �� � ���:

E� ������ ��1�))22h26 ( �� :��� ���.��� :������ $������ /��3��� E��� E�

� /����:�� -������� �+ : /��3��� ��.�� J���� ���� >!, ;��6��� ���.�� J���!5�� ���.�

-����� ����) @2 J��6�� ���!5 ���.�� JC��+��� ���.�� J:��+���)27 ( ���.��� LF� E��� E)

�F+� ��F�� J'����3 �+�� D��+���� �+� /���� ��� ��, �1�� �+� ����� ����6�� �� ��

� =���� �1���� @2 JD� >+��� $F�� @ ���� D� )�� $F�� @ ���� D�� ��+��(� �) ��.���� /���� ��

-����� �%��))28 ( �����1 ����� 8�#) �A�3 �) ���.� $) /���3� E) -����!� E������ E�

/���� ��3 E3��.

)1( @ � %������� E�5��246/95 �3!� J$���� 5/11/1995" J;��3 B��� J@900.

Page 126: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

116

4��6�� 7�!�� :A�� �� <�'6�� <��1� �� .�� ��" ��� ������ �6� <�H����:

/0�(:������ �6� <�H���� :

;��3��� @3��� B.�� EM��� $�F !5 >!, a���� -���F��� ������ ;�2��� ;2���� @���

J��3���� ����+� >!, 0A5(�� &�F� E�� ������ ��6#� E� ��M�� E) ��� &�F� JD�,

.���� E� ��� E�! �, E����� -��+�� �) J8�#) ���3� � �� ��) �) J@���3 ��%���� JD� E�

:�3� ���3�� ����2 ��+��6#� E��� E) �))1(.

������ :. E�������� E�� ������ ��6#� E� D���� ��2� /���<� LF� /� :.�

:�3���.

��2� �� @���� !5� E) E�� ������ ��!�) >!, '(�� /���� ���7 E�� @� �F9 ;2��!��

���5 -��+� �) J�A���� -��+�� �����3� E� ��!�<� ��� ��!�<�� ��6����� J�#R ���3� $) �) J

B��� D���� ( 'A �, J��3 E���,� 8��9 ����� E� '� ��� E��� E) :�� � ���!� "#��� ��!�)

� ����� E� :���� .

���i� �������� >!, J�6�#�� �������� E, 'A1. J������ /���� E) ���)2(:

). � ��3��� ;�2���� D�. K@� $F�� =������@� �<�� 4��<�� '������ @����� �+���.

. D���7�� D���� ;2���� @3�.

�. �+���# �) -������ K@� � ;�2���� E�� �F9 �� E���.

�. @+����)� @+���i @�����)� @+���R ���3)� EM��� ��6) ���3)):2A2�� @3(� ( �� /��

������!� @����� /���� :1���.

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!�356. )2( �7�� : -�����)30 (:������ $������ /��3��� E��� E�.

Page 127: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

117

L. � ������ ��6#� E� ��M��� ����5����� E9 �.����� ��+� ���3) ��F B� E�.

�. ������� �) 5���� E� '����# E��� E).

&�F� J@+��1� E� ��2�� E) ������ >!, EM��� $�F B� �� /� ;2���� >!, ���

:. �2e� E) E�� D� E������ �2<� @+� E���� JD���.���� D� �!����� � �6�� @+�!, �!�� EM�

� �� B �� @2 J@+����9 &�F� J���.����� �������� ����� E9 E�������� ��+���� EM��� ��F

-����� ����)31 (:������ $������ /��3��� E��� E�.

" �+� �� E)� D����6 @ �� E) ����6 -�, E� '����� ������ E�� �F9 ;2���� >!,�

����6 ��, >�9 ������ �#�� ���� E) '�1�) D�!,� JEM��� $�F B� '����� E� L�!#� L����� D

�) 5� ��!6��� E� ;2���� 8)� �F9 ��) J�+,���)� ���.���� ��,� �.�1�� �) 5���

EM��� ��6) �.����� �+�!, D�� �� D�!, �� ����� :. ��%( �!�� �.�19")1(.

;2���� >!, �� J@6) �) @��) �) �6��� 4��1 �) '����1 E�� ������ ��) E�� �F9�

� ��M�� E) /�� E� /� ����� 4��5) E� E����� K��� (� JD�� ������ B �� E���� D�����3� E

$) ;�2�� E, B���� E) ;2���� >!�. JD����9 E, ������� &�F �3� D�!, �F�� E\. J��+���

:��� /��,<� :. D����� '����1 '��,�3� D� E��� E) �6�#��� �����!� %���� JD� ����

+�. D��!6� :1���&�F �)2( .

E���3� J������ ( �) �+!+�� E�� ������ ��) E�� �F\. J������� � !��� �������� ;2���

E� ������ @������ B �� E) ��� J-��%�!� :�3��� @������ �) E�� ������ D�1��� @�����

���� ���2� D�. B� ���� >!, ;��6�!� @����� ������ E�� �F9� J;2����� E�� ������ '������ D#

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������115. )2( �" J;��3 B��� J���3�� ��, JA��358.

Page 128: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

118

E� ������� LF� EM��� ��6) ����� E) >!, �!��� ����� >!, D������ �� �����) � !�

@������)1(.

������� �) ���6��� ;��5 E, ;�2���� /��,) E� /�, :. �#R @��� "#� @�� ��,�

D�5!3 8��� "#��� �F� ��6 E� '�,�1��� 'A�� ;����� ;2���� >!, ��. J��(��� �)

&�F� -��e��� �����3���� D����5� B� B� ���� :..

" ������ ������ E��1� E) E� ��M��� ;2���� >!, ��. J/���� � ����� K@� �F9�

EM� �������� %������ ����� �1 � � J/������� ����2�� ������� ���� %���� ( D�!, B� ���� :

" >��<� -����� :. "��� @ � E������ E�4/1961 -��%�� M��� E) >!, ;�2���� E��� ���6\�

����� �F� "�#�� JE��2���� E� ��, L�,�3�� /���� ��� D3)�� ;�2��!� ��� /����

J��.���� �������� :. =������ ���29� ���� ���� >!, ;��6����� ���3��� �������� ;�2���

� J�+� E�6�#� :��� �������� �.�� >!, @+���� ��� :����� ��F E� ��, �2��2�� -����� :.

��.���� �������� :. EM��� $�F ���� �� >!, ;��6���� /���� ��� @��� E) >!, E������

/�6�� ����+��� ��5,\�� J&�F� �6�#�� �A�3�� :. &�F ���2\�� @+�!5 >!, a����

��%�� D����9 >!, "� $F�� ;�2���� ���� 5�� 0K����� E) >!, /�� J;��6��� /���� -–

L��r E��– E��� J&�F E�� ��� J��.���� �������� :. EM��� $�F ���� �� >!, ;��6���

-����� :. "� � 0K�����12/1 @ � E������� @�3���� E� 140/1980 @�7�� E��� L���6\�

E) /����� >!, ��� J@+�, /���� �) @+3��M� ���#�� @��) @�6#�� �1�� E) >!, -��#��

��2� ���3� ��r ���� E\. J&�F� � �� @��� E) /������ ���29 :. :���� D!��� E, D�����

>!, ����#�� ���� � ) �F9 D�. E��5��� @���� E\. JD�!, '� �6� /����� B� �� E��� E) ��

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������116.

Page 129: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

119

��,�5�� /��� E� D��9 -���6�� ������� E< �+���) ��,�5�� ���� ��1� ���29 E, �+,�����

>!, ;�6� J;��6��� �F� �5!3 0K����� �+�K�#� @� :��� E������� ����� E� �+�. B� ����

E������ q��6 @%��� � E���")1(.

/6���� :������� /���� 0��� >�� �+�. "�6#� ( ���, 7���) :. -������ ��������

�,(� "�#�<� /2��� J-����� /��,) :. (9 �5!3 /����� /�#� ( /������ D�. /2� E�����

����� '���5 �� �� �F+� E�1����� ��eA�� �) ������� ��������� J�������� J&�����

�+����\� -���6�� @�3����� �) �+3�3M�)2(.

D���(� ;�2���� E��� @���) F����� ;!��� ���. �� ���� �(����� ����,� %��� (�

��F������.

D3�� B� � ���� E) /���!� %��� (� :. '����6 &�F >!, "� �F9 (9 /����� @3��

J����6 q�6�. ������ LF� :. /����� ��.�6� >!, ��.����� /���!� %��� ( D�) (9 J�������

-����� ���� ����3�� �������� ���A�� -%����.)48 ( @ � $������ /��3��� E��� E�)5 (

��3�1959@.

3���� ��6�� ����� (� /��� (� -���\� ���2���� ������!� -F�#M��� �� ��, ;�2����

>!, 0A5(�� &�F� J�+���A6� "�#��� ;2���� E� �+�!, ��) �F9 (9 �+�!, ����,A� �+�����

������ @3��� B.� ��� &�F� JD��, �) �+��� ���� ��� �+��6).

�+���� ����5� ;2���� >!�. J8�#<� �����3��� ��6� ��3���� ��) E� �+�!, ;��6����

D��, �) �+��� ���� ��� �+��6) ���6) :��� �+���.

)1( %������� E�5��J�������� %������ ����� J @ � 170/93 �3!� J$���� 8/2/1994 J;��3 B��� J@"945.

)2( ����3���� -��F���:������ $������ /��3��� E����� " J;��3 B��� J36.

Page 130: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

120

������ :. &�F� D��(�� E�������� �6��� E, ����� ��.�6���� :���5�� :���� @����

'����� -������.

( ���� :. E�� ������ ��) E�� �F9 (9 ���3��� /���� ��,��� :. -������ ;�2���� @���

D� q�3� ;�2���� ����� D��� 9 /�� >�9 /���� E) ;2��!� F���, %���. J-����� >�9 ��1����

-K����� ���.��� :.� ������ :. /����(� ���29 ��� J/����A� ������ @3��� B.� ��� &�F�

&�F�.

4� ���� %���� �) E�3�� >�9 -����� ���# /����(� ;2��!� %��� (� E� /�, $<

� /��,) /����(� @�3� ��.� �F9 (9 '��5����� '�3���� �) D�!, @���� �F�� '��!��� ;�2���

�) E�3�� >�9 /�#���� E�3�� -���9 ���M� E� �) ������ ������� E� '����6� D� ��#�3��

���3��� /���� ��,��� ��+��� /� /����(� @�� E) >,��� E) >!, J4� ���� %����)1(.

E� ��6 =3��� ���3� ��6� @+�, ��� E� �) EM��� ��6< �+��!3�� ��������

J�+#����� J@�!3��� � �6� JD#����� J;�2���� @ � -��6�� >!, ��2�� J������ @3��� B.� ���

EM��� ��6< (9 �������� E� -��6 @!3� (� J-����� @��#� �+�!, @�#�� ;2���� �+� ���

�� -��6 /��� E) ��� J�+�. ��.�) :��� ���.���� B��� E� ��6 >!, ���2���� ������

������ �+�� /�6) �+� ���� ��� >�� D��2�� ��, ������ /6) B�)2(.

=����� D�� ��#�3� :��� ��6�� B���� ;2���� ����� /6) >!, ��e� E) ���

�%��� E�1���� :��� �������� E� ������ E�� �F9� JD� ��!3 E��� J�+���#�3� ��) @

D�\. J��F������ � �6�� >!, /���� :������� J/������ ���3 �) J@�!3���� E��� �:�� E�.�5��

)1( �7�� -�����)30/1 (:������ $������ /��3��� E��� E�. )2( " J;��3 B��� J���) J:��!�358.

Page 131: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

121

>!, �+����� F������ B�5�3� :�� ����� :. '����� E��� � ���� /�� ��F���� -��6 @�!3� %���

E����� 4�5��.

/���6:<��1� �� .�� ��" �� <�H���� :

� �� >!, ;��6��� >,��� ������9 EM�� ��.���� �������� :. EM��� $�F ���

>!, @+�� ;2��3� E) EM��� $�F E� B� ���� /� ;2���� >!, ��� J�������� ;�2��

D�. @+���� �� >!, ;��6��� :. E��r�� $F�� ������ 0�1��)1(.

:. '��1�� ���� E) :.���� ������ :. D���) EM��� $�F B� �� ��� ;2���� >!,�

F ��+��� ���3)� JD���) B� ���� /�6�� J�!��� EM��� $�F ���3) D�. ��F� ������ /�

B1��� J-����� @��#� @�#�� ;2����� ��+��� �1���� �F� B ��� J����� E9 JE���������

&�F� K����� ��.��� :. D����9 @ � D�!,)2(.

��� ( D�) ��.���� �������� >!, ;��6��� ���� :. >,���� E�� ������ ��1��

E�� 4�5 /�� /��3� ;��6� �1�� ����� JB� ���� ��%�� %���� J���� C!�� :.

L��1�.

EM��� ��6 >�9 @!3� J��.��� :. D����9� :.���� ������ >!, ;��6��� @���9 ����

�����6��� /�3 :. &�F� D�� B �� E) ���.

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������120. )2( �7�� : -�����)29 (:������ $������ /��3��� E��� E�.

Page 132: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

122

/�6��6:A�� �� <�'6� :

� ;�2���� -���9 @��� ��� �� �� �F+� �+��9 @��� :��� ��.���� �������� =���� ���2\

��.��� :. ������ ����9 @ � >!, $���� =���� $F @��#� �+��#� &�F� ������ @3��� B.�

�) ���� ���� ��6 E� ��2��� >!, /�� ( =������ ���29� J"�#��� ;2���� D� ��� &�F� K�����

J������ :. ������� ����!���� =������ :. /�3��� D������� ���2) � ������ E) :��� ���9�

D� ��� �� ����e3� -����� /���� E) E�� E�����)1(.

)1( �7�� : -�����30/1:������ $������ /��3��� E��� E� .

Page 133: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

123

ا��ا38ا�#$*

"�7ز��ت ا��7#/: ا��� �%��ض �0!/* ا����/� ا�%��ر��

������ "�6� ���� �������� ���!��� /��3� ��,%��� :������ 0K����� @7�� @�

�6�# :. J$������ /��3��� E��� E��� :. -������ ������ �,����� �+�M�� ;�5� ���9�

��������� ������� ���.�����.

��,%����� LF� @�+�� E��� E� ��� K�� ( E�� �F�)/�<� ?�����( ��� E��� @2 E�� J

� L��� ��2� � :��� ��,%���!� ���A��� /�!��� B1�� 'A6) �,�� :��� E������� /��3

��������):��2�� ?�����.(

�2� 4�' ��

L!� �� <��)�� ��*!

K@2 E�� J�+,���)� F������ ��,%��� 4���� /A# E� ?����� �F� 0�1�� ?��M3

��5� �2A2 :. &�F� J��,���� ;����3(� 8�,� E���� J:������ E������ :. �+��7�� E���.

�2� ��� �� :!� �� <��)�� %�� �*����(� L:

�+�M� D���� ��� �+.�, �F� JF������ ��,%��� :������ 0K����� 4��� @� : M��� ��,%���

�D1���, E� ���, :� E���� �+��3 �� E��� ?��� $����� F������ ��3���)1(J " &� (�

����,�� E�1����� JD������9 ��3 ����� ������ ����, :� F������ ��,%��� E) :.

��� @��) E��� E) �+�!, ���� F9 J'�����9 �) '��!3 D�. ��2< ��6 �� ?��� JD� ;!���� ��1

�) '����6 J%��� ��r �) '�%��� F������D�. �����3(� �) D�� ���� �) D� � �� J'A5��")2( J

" �+!�%�� F������ ���2) F������ ���M� ����!� :��� ������� ������� E, ��,%����� LF� 4!�#�� ���3

)1( J�.��� ��) ���) )1984 .(F������ ������9F������ E��� :. 5 J������3�� J�������� ����� J3" J154. )2( ���� ���� J:��3���)2009 .(" J-������ J:����� ����� ��� JF������ ��,%���23.

Page 134: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

124

�+�. /6�� E) >�9 ����� ( :���� ��F������ � �6!� '(��,9 ������ �5!3��� �����3(�� �) D3���

���M�� E����� ���� �) J'��! � F������ E��� ���� ������� ������� LF� �!2�) E�� J��1���

&�F ��r� JD����9 E� -����� D���� F������ ��, F������")1(.

" $F /�� %���� E� E�� �) F������ 4��5) ��) E�� ���3 JF������ :. 0%��� E) EM�

EA5� !5 �+�.�� � :��� ��,%����� �!2�) E�� JF������ :. 0%��� E) D� L�1 F�����. J�� ��

J0����� 8�,�� F������ E� ���� !5 �) J'�� e� F������ 4 � !5 �) JF������ ������9

���� �6 8�,�� J"�6#���� E) F������ ��5� E) ��� JB���� 4 � �) /��M� !5� J%

D� � ��, F������ :. �����3(� !5� E) &�F /�2�� J'����r ���� � &�F E) @r� D�. 0%���

:. �����3(� !5� E) '�1�) &�F /�2�� J�� �� E� �) L�1 F����� E� �,%��� >!, a���� '�� e�

D�, F������ ���M� 4� �F9 B���� E���� ��.�� 4�� �,����� ����<� E�2 E) D�� '��7 '�����!�

E) �� !� %��� &�F� J��F�� :. ��� D��� %������ ����� ��6 :. 0%��� E) �) J4���6����

/�� >!, %���� B �� E) &�F /�2�� JD ��� E� ;�� C�3��� >�9 8�) �F9 F������ :. 0%���

� /��!� D���!� ����� !5�. D� &�!�� B.�� EM� &�F� '���� �+�!, %���� EA5� ������ J%�����

'����, %������ /���� E�� �F9 ��,�. ;����3� 8�,�")2(.

D���� @3���)3(��,%��� }E�,�� >�9 �+�. L���6 �!5��� @���� ����5� '��.� F������

/�<� 0���� :� � ��,%���� J��,�1���� �(����� >�3W�� ��,�1�� ��,%��� >�3W�� ��

�,%����� 0�1�� @3� �+�. !5� :��� :� ��,�1���� ��,%������ J��� ��� �(�����

%���� B.� 8�,�� J��,���� ;����3(� 8�,� E�� JD�A5�� @���� �) F������ ��6� @�����

)1( " J;��3 B��� J���� ���� J:��3���23. )2( ������ ��, J:�������)2004 .(������ �(���95 J������3�� J4������ -M��� J������� F2" J46. )3( " J;��3 B��� J���� ���� J:��3���15" J;��3 B��� J������ ��, J:�������� }20.

Page 135: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

125

:+. ��� ��� ��,%����� ��) J%���� ��) E� @!7���� �� �� 8�� E����� /�� >!, '�� �� E�� �F9

:. �����3(�� @����� J�,%����� 0�1�� :. /6�� >�� :� � ����\� @���� �+�. !5� :���

!5�� JD�A5�� @��� >�� F������ 4 �� @��� �) D��6� @��� >�� F������; LF� >!,

F������ 4 � �+�.� ���� >!, ���� D�M� %���� :�� JF������ �(���9 ����� ��� ��� ��,%�����

� '�� e� @�� ���6 E� K�� ( /� F������ 4 � ��,�1���� ��,%����� B.� >!, ���� ( ����

�+�) @r�. J>��<� -%������ �(������ �����3� 8�,� ����2��3�� &�F� �+�.�� q��6� �+�.

F������ 4 � �+�.� ���� >!, ���� �+�) (9 F������ :. ��,�1�� �,%���)1(.

���6�� ��� �� :� ��� ��� ���� -������ �� L!� �� <��)�� � �������:

E� ������ :. F������ ��,%��� :������ 0K����� @z7�)210h214 ( E��� E�

��������� ������� ���.�����.

-����� "��)210 (E) >!, :������ ���.����� E��� E�" : F������ :. ���� �� B.��

���3��� ���<� :1� >�9 �(���9 E� LF� 0�1�� ��) J'��� � a����9 �!5��� E�� �F9 �!

������ �,���!� '��.� �6�#��� ������� >�9 B.��. �(�����."

:1��� ����� ��� ��� F������ �(���9 �7�� "�6�#(� E) "��� �F� E� q1���

�(����� $) ��,�1���� F������ ��,%��� �7�� "�6�#(� ��) J�!���3��� ���<�

�� �6�#��� �����!� ����� D�\. ��,�1�� 0�%��� 0�1��� "�6�#A� ������ �,���!� '��.�

F9 J��,�1���� F������ ��,%��� >!, "�6�#A� ������ �,����� ;�5� F9 J:������ :,����

E�� �F9 'A2�. J�+��� �) �,%����� 0��� '��.� ��!��� ������� �) ���%��� ������� �+� "�#�

0�1�� E� ��,�1���� �,%����� ���� J��6#��� /���<� /��3� E� ��M3� �,%�����

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!���487.

Page 136: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

126

EA5� �� �,%����� 0�1�� E��� /�� >!, F������ E�� �F9 ����� J��!��� ������� "�6�#�

��� 3� ��!��� ������� �) ���%��� ������� "�6�#� E� E��� D�\. �� �� /�� >!, F������

���� �F\. J8�,��� /��������� �+� �6�#� ����� 4(R �3�# E� / ) ������ ��) J���%���

��!��� ������� �+� "�#� �+�\. ����� 4(R �3�# ������ �%���� �F9)1(.

-����� "���)211 (D�) >!, ���F��� ���.����� E��� E�" : /� /����� B.� %���

/� B.�� E) /����� /���� E���� JF������ :. ����� 4 �� ���6�� @���� �3��� JF������ @���

���6 ��� F������ @��� B��� (� J/����� B.� ��� �F#�� $F�� F������ ������9 >!, F������

B.� /� F������ K@� ���3 ���F��� @���� 4����3� E� /����� :. ���� �) ����� @��

D�.� ��� �) 4����3(�."

F�� 4��3 "��� �F+� '��.�� JF������ @��� /� B.�� E) /����� /���� 5���� D�\. ��

'��!5 L����,�� /����� ����5 >�9 B��� /����� /���� ���.��� �� 8�#) '�5��� &����

D�. ���6�� @���� K���� J�� e� ��6� L��3 :. ��2M��� >�9 4�+�� F������� ;!��� '��� � 'A���3�

2 E�� J'A���3� '��� � a��1 ���3 /���3��� ��1��� 5���� 5���1 �.������ E) : ��� @

����5�� �+1��� 5��� E� &�F ��r� �!���3��� ���<� :1� "�6�#� ?�� E�

/���u� �!���3���)2(.

C�� ( :7��� �) :� � ����9 ���� /����� :. �!5��� E��� E) : ��� &�F�

E�����5 &���� J�+�!, 0%������ ;����� 0�1�� J:������ E������ :. F������ �(���9 B.��

���:

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!���490. )2( B��� 'A�6�� :" J;��3 B��� J:��. J:���197h200.

Page 137: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

127

.��2� ������:

" 0��� ����6 @����� &�F� J�!���3��� $��,��� B.� :. ������� ������� ����5�� :��

���. J/���3��� ��1���� �6�#�� �������� �+�M� :. B������ J�!���3��� ������� ��� @!

��� �+�A,9 @�� ����6�� 0���9 8��,��� :. ������ �,���!� '���5 L�1 /���3�!� &�F

�!���3���")1(.

���6�� ������:

" ����5�� :�� JF������ ����9 ��, F������ ���M� @��) /����� ����9 :. /�2������

J%���� ;��5� �) '������ E��) ���3 F������ 0�� E�� '��) -%��� :�� J/���� :. '�,��� �2�<�

'��)� E��� ��. JD��9 �������� D��� $F�� "#��� E�� '��)� J'����, �) '(���� F������ /�� E��

����� �) F������ ���M� @��) /����� $���̂ E) %����� E�� J�� �� �) E�����")2(.

E) F������ ���M�!. J'��� � a����9 D�. �!5��� E��� /���9 F������ ��, ��, �F9�

F������ 4 �� @�6#�� 4�!�� B� 5����(� /��3 >!, D�. :1�� E) �) ��1��� E������� :.

���29 :���� J-���1�� ��, D�%�� :.� �,�3 ������ ��� �!���3��� ���<� :1� @��)

%��� ( /���<� B��� :.� J/����� B.��� ;!��� ���. �1���� :. 4�!���� �F� /�6�

� F������ @�� E) F������ ���M�� '���6 ���� E) F������ ���M� >!,� JD��� :1���� ��6� E) /

:��� �����3���� F������ ;���) �+� ;.�� ����� -���� -��6� @�6#�� ��, ���� L�1�� E�

/�3�� :. �+��9 -��6�� @�!3� @�� /����� �� ����� -���9 >!,� J/���3��� D��9 �+����

��� /����� B.� �F9� J&�F� "�#�� D�.� >!, ��� 8�,��� B.�� -������� ��������� :�

)1( �7�� : -�����)85 (:������ ���.����� E��� E�. )2( :�%, Jw����� ��,)1998 .(5 J������ J���� �33e� ��� JF������ /�6)1" J554.

Page 138: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

128

-����� D�!, �6� �� �F�� JF������ 4 �)212/1/2 (:������ ���.����� E��� E� B.� ��+. J

F������ 4 �� $��. �2) D� 8�,���.

-���!� '��.�)212/3 ( :. @%�!��� 4�5�� @�6�#� �� J:������ ���.����� E��� E�

����� ��3�� ���M� @��) D����\� '�,�.�� E�� ���3 L��r E� '�,�.�� E�� �F9 /����� :. $F�

������� >!, �� /����� :. @6�#� @� �F\. J8�,��� B.�� -������� ��������� �) JF������

/��%� ������� ���� &�F F��� @� E\. JD� L���� ����� :. D��6�#�� /���3��� 4!�� E)

!� 4 ���� �2<�/����� /�� @��� @��� E) �+� %��� JD�.� >!, ������ F����.

$F������ ��3�� >1���� E����� @�6�#� �� D�\. /����� B.� ����5 ���� '��M.–

/����� �) :!6<� E����� �� E�� ���3– F����� D�6�� E����� E) �������� J/����� �F� :.

�� F������ :. :�!3�� 4�5�� $) L�1 JF������ :. �,%����� :. >��<� ��!6��� ��6

E� /����� B.�� E) ?��� ��. &�F B�� JF������ 4 � '����5 /����� B.�� �� E��� E) ! ��

LF� :. E������ ���� JF������ ��5 ������ :. D��� >!, F������ 4 � 'A2� !5� $F�� �� ��

E����� @�6�#� ������)1(.

� >!, ���� �F� >!, a���� F������ ������9 4 �� F9 J'���. F������ 4 � /���9 /�) B.

-����� '����6 &�F >!, �6� � � JE������ -��� /�����)212 ( ���.����� E��� E�

���<� :1� @��) $����� ;��5��� /����� B.� ���3 �2<� �F� >!, ����� J:������

�� ���M� @��) B.� �) �!���3��� ���M� ���3�� /���� -�, >!, @�� ��� F������ E�� �F9� JF����

LF#�� �� ��6� E\. J/������ LF� E� �!��� @���� 5����(� /��3 >!, �������� :. F������

@���� E��1� >!, '��!�� E��� /����� B.� ��� �!����� LF� :. ������9 E� F������ ���M�

)1( " J;��3 B��� J:�%, Jw����� ��,556.

Page 139: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

129

3��� ���<� :1� L��6� $F�� D��� ����2) F������ ���M�� @� $F�� /����� :. F������ �!���

F�������)1(.

E� @�� ��6� E) �� /� D�.� ����� F������ 4 �� ( D�\. :��2�� /����� ��)

�) J/�<� /����� B.� ��� @� �F9 '����2 '(���9 /����� K���� J4 ���� �!���3��� ���<� :1�

�,%��� B.� ���� E) &�F� 5���� (� JF����!� �� �� ��,�1�� � /����� :. @�� ��6 � E�

>!, 6�� E) '����2 '(���9 /����� ����,( 5���� E��� J��,�1���� �,%����� :. �) /�<�

F������ ��F� :��2�� /������ ;!��� E) $) J/�<� /����� /�� F������ ��F)2(.

��� ���6# E) 7�A�� �F� 8��,��� :. ���6#!� ������ �,���!� B1#� /��

�+1���,� J����,���� J�+������9 ?�� E� �!���3���.

�F9 D�\. �F�� J�!���3��� $��,��� :. �� ��� ��1�!� ������ �,���!� /����� B1#�

:. @��� :1���� E\. J�3!���� '����� @!�� ��+�� /� E��� J�3!� $) :. '����� @�6#�� �r

D�5�� @��� D�\. D�. @��!� '����6 E�� @� �F9 ��) JD�. @��!� '����6 E�� >�� /�����)3(.

@���� /����� �7�� :1���� E\. J�#i� ����� �1�� @�6#�� ��� �r �F9 ��)

�3!��� �� �� @6#�� @!, E� ��2�� ����5 J�� �� �3� /��M���� '��%!� E��� E) E�� D�.

E��� J'����� @�6#�� ��r D��3 E�� ���3 J'�6�# '��2) /����� 5� >!, ��� E������

J5��� >!, @+ ���� �) '���������� E) E�� '���� E��3� '���5�� :�� �F9 E�� @� EM� /�����

D�. ��3��� �#i� @6#�� @�6#�� ��) E!��)4( -����� E) (9 J)214 ( ���.����� E��� E�

)1( " J;��3 B��� J���) J:��!���215. )2( " J;��3 B��� J:�%, Jw����� ��,560. )3( �7�� :� -����)59/1 (:������ ���.����� E��� E�. )4( �7�� : -�����)59/2 (:������ ���.����� E��� E�.

Page 140: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

130

!, "��� :������D�) >" : ������ F����!� 4 ���� �2<� /�% /����� 5�� :1���� @�� �F9

/����� B.� >!," @�6#�� D!��) /���9 /�) E� '�.� �� F������ /7� () &�F E� ������� J

@+ ����� D�. ��3�� E��r�� ( �) @+��� �)1(.

������ �,���!� '��.� /����� :. �!���3��� ���<� :1� /6��� ��1��� :. �������

@���� �F� :���� JL�����3� �) F������ 4 �� '��� � '���� /����� :. ��6� ��� J/���3���

>!, L��1 C3e� ( �+. J;��� /6M� C�3��� @�, 5��� �����3��� E� ���7�� C�3) >!,

EA5� �) ��6 �) F������ :. D�� �) F������ ��5� :,�1���� ;��� /6M� C�3���

'�2�� @�6#�� ����,�� ?�� E� D���� ( &�F E��� JF����!� E��� /�� ��!�� �) ��������

�,%����� :. ���� D�� D� C3��� '���53)2(.

/����� :. ���6�� @�����– :. /6��� ��, 0�1���� ����� ���� ( :� � @��

��,�1���� �,%�����–����� :. F.�� @�� ���6� D1��r) F���3�� ��� J��,�1���� �,%

/���<� B��� :. 4����3A� 'A�� E���. �!���3��� @���<� :. E�5!� ������ �,���!� B1#�

��!��� ������� @��))3(J'���� ��, �3�# D.����3� ������ )4(.

)1( " J;��3 B��� J���� ���� J:��3���228. )2( " J;��3 B��� J���) J:��!���218. )3( �7�� : -�����)139 (:������ ���.����� E��� E�. )4( �7�� : -�����)141 (��� E�:������ ���.����� E.

Page 141: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

131

4��6�� ��� �� :���� �0� K���:

������� 8�� �� �� �+���� :��� 8�,��� ;����3(� 8�,�� ���� /�) E� �6�#���

����5���B����� >!, D�,�� $F�� ;����)1( . :�� J������ ��� B������ �6�� ���3��� ;�5� :.�

��,�. ;����3� 8�,� �) ��!6) ;����3� 8�,� E��� E) ��9.

-����� ����,)483 (D�) >!, "�� F9 J��!6<� ;����3(� 8�,� :���� :���" :1h

�,� $������ >!, ��.� �F9 /�#�\� -������� D�!, �� J'���%� �) '��!� B����� ;����3�� 8

�+�. B����� .2h �F9 B����� E, E��1�� 5�3 J:��+� @�� �� �� q��6� ��6� D��#�\� @�� @� �F\.

E) D�M� E� E�� ;����3(� 8�,� :. D��#�9 E) ��2)�+1.� >�9 $�e�."

-����� "���)484 (D�M� :���� :���" :1hF9 E) $����!� E�� JD!� B����� ;��3� �

;����3� �3� 3� E� D��. ��� -��3# E� D��� �� /�� D�!, B���� B����� E� E�2�� ���3�

B����� .2h @!�� E�� @� D�) B����� ��2) �F9 E�2�� �����3� >!, $������ ;� �6��� &�F B��

;����3(� �3� B���� ��,."

���3�� E������� E� 7�A� E, ���6�� :������� ������ E��1� @%�!� B����� E) E��

J��������� 5����� D�. ��.��� ������ $���� �+���� :. ������ /6� �F9 D�) $) J�� ��

�,�.���� 8�,��� :. /�#���� ��������� ;�5��� ������ �F� B.�� /#���� B����� >!, ��

������ �� :. B����� ;�#) �F9� J$������ �1 $) J'���%� �) '��!� '� ����3� ������ ;��3��

;����3� B� $����!� E�2�� �� B����� >!, �� ������ LF� :�. J������ >!, �� !� ;� ��2

E��1 �� �F�� J������ ;����3� ����� D� ���� :��� ���1<� E, �����!� ��#<�

;����3(�.

)1( " J;��3 B��� J:!, J$������115.

Page 142: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

132

��. J��!6<� ;����3(� 8�,� ������9 "�6#�� ������� /�6<� >�9 �+�M�� B�

D��� E) �� 8�,��� LF� :. ���6#��� J������� ���.����� E��� ���� 8�,��� B.� :.

'��� $������� B����� >�9)1( ���)� ������ @!3� ��� ��) J������ @!3� /� ���� :. &�F� J

8�,��� :. ��#<� /�#�9 �� B����� >!, 0����� $������.

��)�,���,���� ;����3(� 8J . E� "#� �+�.�� :��� ��,�1���� �,%����� :+

JD����9 /� � D�!, F������ ��� ��� &�F� JD�!, F������ :. ��� $F�� ������ ���!� '��,�� �� ��

F������ ������9 EA5�� ������ :. D�� ����� �+�. !5��)2(.

����!� '��.��)279 J280 J281 (���� E��� E� J:������ ��������� ������� ���.�

D1�� �) D�!, %������ ������ ;����3� !5 B� F������ ������9 EA5� !5 �� !� %���

�6�#��� ������� @��) -������� ��������� B.�� 8�,�� &�F�. %����� E����� �+�. @6�#��

/����� �) %����� �) E������ -������ ;����� ��6) E�������� J:����� :. ������� :1���

�) ���!��� ���< ;� �� E��� >!, 8�,��� ����6 �!���� �F9 B���� ������9 4 �� �3!� /�)

����e� :��� ������3��� �+� ��.�)� J8�,��� �+��9 ����3� :��� -%����� B�� ��.

,��� B.��!. J4 ���� ������� :1�� E) /� B��!� E����� @���� �/� �F9 ��) !5� E) 8�

8�,��� ����6 E� ���3� -��6 F������ 4!� 0��� E) 5��� B���� 4 � 0����� :1� E�

��!����.

D�. :1��� �) B���� 4 �� -���6�� @���<� :. ;��5 $M� E�5�� %��� (�.

)1( " J;��3 B��� J������ ��, J$�������148. )2( $��� Jr��)1999 .(5 J-������ J������� �1+��� ��� JF����!� ������ ���7���1" J290.

Page 143: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

133

B���� 4 �� A. J-%������ �������� E� '��%� (9 ;����3(� 8�,� /������� @� �F9�

�� ��3���� ��M� E) 0����� :1��� %��� &�F B�� J�+� �– EM��� $F !5 >!, a���� – 4 ��

��� ��3) &�F >�9 �,� �F9 E��,<� /� >�9 ��3���� B����.

�+� E�� E9 ��1�������� E�2��� 0����� ��%��� D�!, :3��!� E�� B����� ;��3� �F9�

E� ���,�� B���� 5��� E�1���� E) %��� (� JD��E�2�� �� �� &�F :. :������� ��3��� J

LA,) ��F�� ����3 ������ "�6�.

�+�.� :��� ;����3(� 8�,� :. @���� >!, a���� B����� ������ ;����3� ���� :�.

E������� >!, 0%� � E��) ���3 D�.� $F�� E�2�� ���3� E) ��%���� $����!� ;�� D�\. J�� ��

0%� � E�� @� @) E������ E�2�� E� '��%� ���3� E) D� ;� '���%� ;����3(� E�� �F9� J���

B.� �� �����3� �� 0����� C�3)� JD ����3�� >1 $F�� �%��� B� 3����� D�.� $F��

/���<� B��� :.� J�3 �� �– '���%� @) '��!� ;����3(� E��) ���3 – >!, 0����� D� ;��

F�� ��1�� ������ �������� ����� D��6) $����� �:3 E�� E9)1(.

���6�� 4�' ��

� ���� ��� �� /���� ������� ��� �� �� <��)�� �� � ;B �� �����

��������� ��!����� E������� ��� %���\� ����3 JF������ ��,%��� @�+�� ���� E) ���

2�� � :��� ��,%���!� ���A��� /�!��� B1�� 'A6) �,�� :���� ���!��� /��3� L��� ��

/2�� $F�� ������ �����!� ���!��� 0%� E��� � J�������� �������� @�3�� E����� ��������

�,%��� ���+���� E���� ����� J������ ������� ���r< "�#�� D�!� E� &���!� '����� '������

����� 0�1�� >�9 K@2 JEM��� �F+� E�1 &�F� J���!��� 3�� ��6�� ���5� �2A2.

)1( " J;��3 B��� J:�%, Jw����� ��,570.

Page 144: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

134

�2� ��� �� :7����:

-����� :. :������ :����� E������ 4K���)818 (D���� 0�����" : ;��� ��6) ���� �F9

@+66� E���� 0����� >!, ����� @+. J@+�� /� �6� -%���� ��r �:� >!, :�����

&�F ��r ��2� @� �� ����3��."

3��� @�7�� '���� D�) ��F��� ������ E�� E\. J������ :. D� /������ $������ /��

���3 0����� >!, &!���� �3 @�� F�� �.����� �!�3� E��� ������� E� ���� /� "6�

��r ��) ����3�� �+��3�. :������� J�#R �3 $M� @) ��6���� @) ������ @) ?������� E��)

a������ �!�3�� -���� �+��� ����)1(.

1�� 4������ �F� E� �2�< '���!�� �:��� E�� ��!� &!��� :. 0����� ���� ���� q

&!��� :. &��� �) J0���� �) J0����� >!, &��� @+�� &��� /�� /���̂� J"#� E�.

�F9 ��� J������ �� �� �) J:���� 4�6� ����� ��9 E��� ��. 0����� ��3) ��)

E) E��� '��� /���� ��r '(�� �2�) �) E��2� 8���� '������ D�. @+�� /� �6� E��� �) %���

/������� ?�� JE������ "�� $) ?��� ���� :. ��� ������ �� �� ����� E��� � � J'�����

>!, &����� E���� J��,���� @+��+3 �) J@+��6�< '��.� �2���� >�9 ?����� -�.�� ���!���

�!� ;� E)� J������ ��%�) /� :. D��6�� '����� 0����� L��� ������ ���!� ;� �� �F� D��

J/����3(�� ���!��� �6��, ���3 D���� :. �.���� F9 -%����� ���!���� B����� D��6�

JE��#i� ������� ���� ;���� E����� /A �3(�� /����3(� E) ��r J4�6���� J/A �3(��

� ;��� ( ?��� D! �3� E)� D�� /���3� E) D� 0����� :. &�����. ���3 ;���� ��1�

B�� E) >!, -%��� ���!� &����� ;�� �+. 4�6���� 0������ &����� ;� ��) J�������

)1( ��3 B��� J���) J:��!���" J;346.

Page 145: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

135

�+���� �) J�+�+� �) J�+���� E) B�5�3�. ������� D�6� >!, D.�6� ...=�9)1(J D�) ��r

3� �����<�� �) ������� F#<� ;� �#i� &���!� �� � :������ 0K����� E) 7�A�

<�/���������� ���3 ;���� ���1�� @�, 5���� ��� J)2(.

�� � E�� ��� B����� /���� 7��� �� /��3��� E� F#�� E) &��� $< ;�� D�) ��r

/���� -���9 ����� E) ��� JD�!, ����,� �) D� ���� $) B.�� EM� JE��#i� ������� ��.���

B������� ���3� D�!, �1������ ���1��� D7��� >!, -������ �) 0����� E, ������� 4�����

D�6� ���� /� ������� B��� �+!���� B����� /����.

/��� ��. J0����� :. �����!� ���� �� ;�) E� :� B����� /���� -���9 E9 ?���

:����� E������ :. &�F� ��7���� �,����� B1�� :������ 0K�����) ������819����� ��� (

"� �� &�F�� @ � �������� :. 4�6��� E��� :. D�!, )53 ( ��3�1960 E������� :. ��� @

)13 ( �)14 ( :. B��� � :��� ��,%����� E\. &�F�� J/�2��� /��3 >!, ���F��� E������ E�

������ �,����� :. �+��!� ��� ������� E�� B����� /���� -���9):����� E������ ( E��� :.�

� :���� 4�6�����!���� -����� :. B��� � :��� �(����� @7�� :5.

�r�� ��r ��) 0����� E) a��1 � '�+�. D�!, ;������ E� E\. /���<� B��� :.�

�� <� E� ������ � E�F�� ������� E�� �(���9 E� L��2� ��� D�.)�2�����( J�� �6<� �) J

-����� >!, '��!3 C����� ��.A# >�9 $�e� ��. >!, '��!3 �2e� ��� JC���� E�� ��,����(�

�+1��� ������� -���9 5��� J/A �3(�� /����3(� ���!�, ?�� E� ����6� (� :������

�+�. '���r�� '���) ��3��� /��� ��� /���<� E� ��2��� :. '���6 E��� $F�� ��<� �� J�����

)1( " J;��3 B��� J:!, J$������93h95. )2( �7�� : E� ������)819����� ��� (:������ :����� E������ E�.

Page 146: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

136

:������ 0K����� ��.) � � J0����� ���� ��+�� �+6#. :����� E������ :. ���, �,�� &�F�

������ D�. "�# /6��)821����� ��� ( �������� @�3�� E��� �� '�6�# '����� �+� ��.) ��� J

@ � ��������)48 ( ��3�1961D�A����� @.

0����� :. ������ >!, '����� E�� @� �� B����� /���� ��3 !5� E) &��� /�!.

����� >1���� -����� "� L��e� �� �F�� J4�6��� �) E�)830/1 ( "�� '��.�� J:���� :���

-�����)831 ( :��� ����5��� B����� /���� ��3 >!, ������ E) '����� �����!� :���� :���

D� E�� @� �� ��!�<� /��� ��r ������� ��) E�� �F9 ;���(�� ��3��� ����9 %��� (� J�+����

F9 &�F�� J:�� '������ �) '����r @���) E�� �L��. �) D���r ���2�.

%��.� �2�) �) '����# ��� E) �����!�� ��!��� ������� @��) ��3��� 8�,� B.���

-����� D���) �� �F�� JD��� :. ���� "�� E�� '���, ��3��� /��� /���� E�� E9 ��6�<�)833 (

:���� :���.

.����� E��� @���< '��.� E\. J:������ ��������� ������� �����!��� ������� B�� :���

�!5��� ������ ��� ���� ��+� '��,��� '������ �6�#��� ������� :� �+����� :. ������

-����� �1 ��. JD��3 )5 ( -����� E�)10 (:!� ��� ���F��� E������ E�" : /���<� @�3��

��� J�+��� � !� ��+� �������� >!, B�� /���� ��r @�3��� ������ ��6� ( E) &�F :. 5��

���� E� /�6<� 3� � �6� �5��#� @�3���� !5 ��2) �F9 (9 E���� @�7��� ��5��

��!���� E���� @�7���– @�7��� ���� ��5���� &!� :. E�� �F9 – B� ;����� @�3���� &�F E9

��6 E���� @�7��� B����� E� 0���� $) @���) JE���� @�7��� E��� @���) >1���� �

;.� ��3�!� D��!�� @��� D��� ���� $F�� /������ ��r B�� F������ -���� >������ E) 5����

���F��� E������ @���)."

Page 147: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

137

:������ :����� E������ >��� � � ������ :.)831 ( ��3��� ��) @�7��� ����� ���

��� ��� J����1����3���� E��� E) 5���, @ � 6< ��3���� ������� ���. @�, B� ��3�!� 'A�� '�

-����� ���� ��� J"6���)7 ( @���� :��� �������� �������� �������� @�3��� E��� E�

"�6#�� �F+�.

��3���� ������� ���. @�, ��, &�F� J����, ��3 E��� � � '����� '��2) ��3�!� E9

��3��� ��.���� "6��� � 6< � � J������ ;����� ��� ��� B� ��� @�7����� @���<

JE������ @���< '��.� :�!��� ��%���� ��3�!� /����� ��r /���� B�� $) ���6��� ��3 E���

/��3��� ��3 :. @+66� ;.� ������� E�� B���� �!�6� @�3� ��)1(.

F �3��� ���%�� ���R /�!��� LF� B��� E\. J��) E� E�� ��+� 8���� >!, -���. ��

����� ����6� � ���3) ������ ���� �2���3� ���. J$�F��� /��� ����9 E� K�� A. J������

@�) E� :� :���� ��<� 0�1�� ������ E� K�� A. J����r �) �6#6#��� �+,����� ��� �

��� :� ��� ����6 ��<� E� -����3(� >!, 7.��� ���F� ������ &�F� J&!�� �� 'A6) -

������ ���� ��) q�6�� J&������ ����3� @� �) >�9 B5��� @� �) /������ E) ( JD!�) E�

���� :1��M. JE������� ���<� E� @���r �) /���<� ��6< '��!� �+��9 :���� :���

�1���� C��� J'���#)� '(�) �+���6< ������ B��!� ��7�<� :��� ��� J:�!��� ��%����

��� >�9 $�e� 8�#) ����R� ���R /�!�� �+2����3( ����� D��� :��� �) �+� /������ E�����

������� C��.

)1( " J;��3 B��� J:!, J$������269.

Page 148: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

138

���6�� ��� �� :� ���� ��!� �� ��� �� 7)�:

@ � E������ E� ����2�� -����� 4K���)33 ( ��3�1964 �����!� ���!��� 0%� EM�� @

D�M� ������" :�) D���� E� ���, ���!� 0%� D�!, ;����(� �) D� 0����(� �) 4�6��� ;�

E������ @���) >1����" -����� "��� J)4 (D��" : '���� ;��� 0����� (9 ���, $) &!��3� (

/��, ����� ����� '���,."

-��. @����� ��, ������� /��� ��� :" ���!��� 0%�� �6��– ��������� ������� E� –

D�!� E� ���, &��� E���� D��6) $F�� ��1�� E, D1���� /���� E�3���� �) �����!� '����

E������ �F� �3�")1(.

����� >!, �,%����� :� ������� ��,%����� ;�5� :. 0�1���� �F� E� /#�� $F���

JD��F &A��3(� ��K�� ������� :��� ;������ JL����� >!, ;���(� @�, ��, /����� �������

��3(� ��� ��) E�� $����� E������ ��,�1�� E� �+. D�!, ����,(�� D��F &A

������ :. ��!��� �������� ������� -������ "�6�#�.

-����� >!, @��� q�6) �2����� ��������� :. -����� ��5� E) 4������ E�

!�#��� 4��7���� ����#�� E� ��2���� @����� ��!���� �) ������ �6�#��� ��5!3��� ���# ��

J�+� @���� :��� 4��7���� �+���, >!, -��!��� @�+��� ����� '���� ������� :���� J@���� q��6!�

q�6M. J-�6����� ��������� :. -����� ����5 �+�1��� ���6) :���� �+���� :��� ����#���

�#� ��%A�� ;.����� ��.��� �������� ���!��� 3� :. -����� �!�3� &A��3(� E��� J�+���

�6� ��. J���3��� ���� ���6�� ����� ������� ���!��� E) ����5 5���� ��� E�1

)1( @����� ��, J-��.)1999 .(5 J������3�� J4������ -M��� J$����� E������1" J190.

Page 149: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

139

-�����)33 (D�M� :������ ���3��� E�" : /���� :.� ������ �����!� (9 ��) &!� &!��3� (

E������ :. E��� ���3� /��, �����."

J������� ���!��� ;���� ���3��� E��1 q1�� &�F��:!� ���. "#!���� :����:

1. E������ ������ :��� /���~� '��.� ������ �����!� (9 ���, $) &A��3� %��� @�,.

2. E������ �+�3� �) �+�!, "� :��� �������� 0���� ���.

3. '(��, '�1���� &����� ����� ���.

-����� "���)21 (�M� :������ ������ �����!� ���!��� 0%� E��� E�D" : E�� @� �F9

�������� B��� F�#��� $������ /��3��� -���9 @�, ���� @��� ����!��� 8��9 &!��3���

�F� @���) >1���� �+� @����� D� ;�� �) &!��3��� >!, �� :��� ����A6�� B��� �3�����

A6 E��� E) &�F :. 5����� J�+� @� $F�� �� D�M�� &!��3�!� ��%!� E���� JE������ ���

L��� $F�� �!����� -���� &!��3��� L���, E, ������� >!, &����� B� ;���(� :. ������

������� &�F� &!��3���."

EA,9 ���� @��� $F�� �� $������ /��3��� -���9 @�, ���� E) ��� ��� E��

. ������ ���� J���%��� C!�� /� E� D�!, ��.������ ��� ���6�3�� J&A��3(� -������ :

B���� E)� J�������� /�3 :. &!��3��� @3��� >!, &A��3� �� -���9 B1�� @���� J���3���

�) ������� ����� >!, ;���(� @�� E) >�9 /����(� �A���� ��, D�!, �!���� ��) ����9 E,

E� ������ D�!, �6� ��� &�F �#R >!r a��1 D� /6���)4h6 (���!��� 0%� E��� :.

-����� :. ��� ��� J������ �����!�)9 ( E�����6 :. EA,9 ��� ��� E�1�� :��� D��

&�F :. ��� &A��3(� ��� :. -������ /�6����� E, '�%��� E�1�� / <� >!, E������

��6)� JD�!, ���� :�1�� �) JD� E�.�6���� �) JD����� ���3)� J&!��3��� ������ 46�

Page 150: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

140

E)� JD�. ;����� ����� =���� E� '���� E�2A2 /A# D������ EA,�� :. @+�!, ����

&!��3��� L���, E, D� D�.� ����� ������� ����� >!, ;���(� �6�� �����!�– B �����

'���� '��� � -��#<� ���i� :. ��� � -����� LF� E))�!�+� ( @3� ��� &�F� ��� �3 A�

-����� :. :������ 0K�����) ( ��3�� JD��6� /�� :. ;���(� ;��6� -����� ��F E�

C3<� ����� JL����� >!, ;���(� @�, ���� :. ����1��� �������� ;��5 -������ -�����

D� �1 �� &�F :. ��� /����� �����!� ������� ����9 ��, �+��,��� ����� ������,(��

-�����)10/�� (����!� &����� ;����3� /�� �� ���� ��%�<�� ;�!� :��� ���1<� E, �

����, /�� ���!3)� ;�3 ?�� J���!��� 0%� E, ������� ��!��3��� ���3��� ;�5� ���#

D�� &!��3���� ;�!� :��� ���1<� �.��� L��� ��� E� �������.

������ �����!� ���!��� 0%� E��� E�1� ��� :������ /��� �� 0�5� � L���� '���� B��

0����� �) J;�5��� J0������ ���r< �+�� '��3 &!��3��� �) ��!��3��� ��<� ���3�

/���� A� ;�5� 0���� D�. :���� E��39:������ B����� >�3� �� �F�� J.

�����#� E� D���� �� �) ������ �����!� ���!��� 0%� ��� ��6� E�5�� 8��,� @����

����� -������ @��) E����!���!��� �������� ��. ) E, /����� ������� ����� 8��,� ��

J����7��� @������ D� "�#�. J������� ���<�� ;!��� ��� &�F ��r �) ���1<� �) J&A��3(�

������� ��� ���� ��+� ��!��� �������� :������ 0K����� ��� � �.

�) ������� B.� �����!��� ������� ���%# 8�� D,���9 �+��� >�9 ���!��� /�������

E������� :. D��9 �������� ���A6!� '���� $������ /��3��� -���9 ���� E� ����� ��!��3���

)16 ( �)21 (������ �����!� ���!��� 0%� E��� E�:������ .

Page 151: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

141

4��6�� ��� �� :��!���:

������ ������� 8��,���� ;!��� !5��� �F� :. ��2��� 0�1�� E9 E9� J@�, D��� ��

,��� &!� ���, E� :� ������ 8�,��%���\� �+� ����3 :��� 8�. -����� �.�, � � )891 (

�+�M� ������ :������ :����� E������ E�" : �) ������ B�� ��, $������ /�� /�!��� ;� :�

������� ������ :. �+�!, "�6���� 5������� /���<� :. /������."

-����� �����) 892 ( ����, 5�. 0����� :. &���!� ������� ;��� ���2 :���� :���

@+�� /� ;����3� E�� ������� ���� �F9� J������� �� � B����� /���� E� ����� �6� 0���

D��6� �� >!, ����!�.

������� JD�����3� >!, L��� (� ���) �F9 D!���3� B���!� $����#� ;� :� ������ E9

���� :. ;� �������� �����<� E������� :. �+!����� 0������ ��3��� ����2 ���A3�� ���

&!� �!6� /6�� �+��,���� ����� J@���<�� ��3<� :. 4A�#(� ��� B� ��!1.<�

��1 E) B� B����� E, $������ ��1 B.�� ���. J$������ �) B����� �:���� B�����

3� �������� %������ ������+���� C��� �+�!, �.��� >!, ������ @�� :. ���)1(.

:. (9 E��� (� '��6#� '���(� '����, '��� �3��� �6#� �+�) ������ "��6# E�

�+����� %��� (� �+�����3� D������ %��� A. JD��F B����� "#�� ������ /6����� J������

��r :�� J�2���� >�9 /���� �+���� J�� �� >�9 B����� E� @3 !5 %��� A. J��%��!� �!��

� � J'��(� �) '����6 �+�, /�%��� q6� ��� J�+��3 �.���� (9 %��� ( �+�) ��� JD� �� &���

-����� ���,)893 ( -����� ���, ��� J�+�. ���� ( :��� /���<� :���� :���)903 (:���

:���� �(�� ������� F#<� :. ;��� 5��3.

)1( �7�� :3�� ��, JA���" J;��3 B��� J���279.

Page 152: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

142

� -����� "�)897 (D�) >!, :���� :���" :1h E!�� E) ������� F#<� ���� VEU� >!,

B����� D�!, =���� E� '���� ��, �3�# /A# $������� B����� E� /� >�9 '���3� �+�. D��r�

>!, ��5� ���� ����3�� -����� :. D�!, "�6���� :�3��� ��F��� ������ JD�� 5�3 (9�

@!��� .2h(� J'����, B����� E�� �F\. JD� @!, �F9 (9 �� �� >!, ��� ��r��� EA,9 E���

�� �� @!, >!, ��5� ���� ��r��� EA,9 /��3� E���.."

/A# $������� B����� E� /� >!, ������� 8�,��� B.�� E) B����� >!, ���

9 ���%# 0��� E) ��� &�F� D��r� EA,9 =���� E� '���� E�2A2 :������ E�2�� /� F������ -���

-����� D�!, �6� �� �F�� JD�� 5�3 (9� B���� D� /6� $F��)898 (:���� :���.

;��5 E, :�5��� ������ @�� F���� @��-���� J�+��� @���� F���� $��� :��� F������

� /��3��� -���9 ���� >�9 ��� D���� @2 E�� JD� @������ E�2�� ��� 0���9� ����� $�����

��+��(� ��,� J������ @�� /��3�� JD����� -���6�� ����3�� /�5�9� ;��3�� B���� =3. ��!�,

�+���6< ����3��� ������� 4�6 >�3��� ������� :. F������ C��� >�9 '����� D��� &�F E�.

��� B����� ;���� '���3 ������ ���2� '����+� ��6� $F�� @���� K���� �F� &�F� D����%�

-����� D�!, �6� �� �F�� J/��3���� ��!����� �,������ /A#�� E��)899 (:���� :���.

Page 153: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

143

ا�'�">ا�#$*

ا�'���� وا����7< وا���=/�ت

/0�( :� �,��:

B������ :. $������ /��3��� 0�1�� E) ��� ?����� E\. �3����� LF� ���+� :.

�+��� ��,�1���� E� K��� :������ @+� ;��� D�) ����� E� "�#�<� &A�) C�� :��� �

�3�� 0�1���� �F� E< J'�1�) ������ ��� E�� J@+ ��� >!, 7.���� E��<� 0K����� -���9

�+�!, 7������ ;����� ����� /��� D�53��� $F�� E����!� ������ ;��5� E3� ��� ��e�� :������

D�� /1.) >!, �+�3�����.

E� ��2�� ��� :. �3����� LF� /A# L��5� E��� /A# E� $������ /��3��� @�+��

JD6��6#� D�. ������� @7���� D����)� L����� :#������� /��3�!� ��7���� @���<� ����

J�+��6�6�#�� /��3��� -���9 E���� ?�� E� ���3 :������ B������ :. $������ ;�5��

��� "�#�<� ?�� E� $������ /��3��� J��������� 0�1����� F������ ��,%��� :. ��2��

/7 :. �+!�� ���A��� /�!���� J�+��+�� E��� ?�� E� �������� ���!��� /��3� ����� :���

:������ B������.

/���6 :M;� ���:

:�i�� /2�� JG������ E� ��, >�9 ?����� "!#:

1. 4�, @A3�� E)$������ ;�2������� ;����� 7��� /�3�� @�7� /2��� ��� ����+�9� �����

�1���� ��� � :. :�����.

2. @ � E������ ���� $������ /��3�!� :������ 0K����� ������ @r�)5 ( @���1959 (9 J@

:. ��6���� "���� D��) &����� D����) /���� >�9 �3�� ����� :����� E������ E)

Page 154: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

144

. :!���� B ���� D�, 4�� �� E) &�F }D6�6� D����) ������ >�9 �,�� ;��5��� :

���3�� >!, ����5��� /7 :. �+!��3� ���R� @�+��� �������� ���!��� ;� B �� B� @�3���

������ ���� :. ��3��3��� ��,����(�� ����6� (�.

3. ;����� �+� EM� :. :6#��� /��3��� @�7�� �1���� ��� � >�� ������ ���� F#M�

7��� �F�� J�������� ( ���3<� 3�� '��6#� '���7� K��� D�< -���, ��, D���� @�

4�6��� E9� JD��F :. �!��� ���� D� �3�� D!7 :. /��3��� /�%� (� J�������� 3��

����� LF� ������ B5�3� @� ������ :. :����� E������ E)� JD�A, >!, /�3�.

4. E� ������ ;��� :����� /��3��� @�7�� F#<� E9 >!, ����!�� �������� ��6< ���%���

���3 ��.

5. A�� ( :����� �+�1�� ������ ���� :. $������ /��3��� -���9 E���� E9� ����5��� B� @

:������ B������ :. �!6����.

6. $������ /��3��� E��� E9:������ -����� /���� E�1 �������� �6����� @�7�� F#M� @�

�����3���.

7. ��+�� �F9 J:����� E������ ���� $������ /��3��� -���9 :. ������� �������� >�9 �7���

�� :. E����� ��!6� (� ������ ��6 ��!6� ( @�#� ( �F�� J'���2� �!6�� �+�\. ��2�

:. �!6���� ����5��� ���� E) : ��� ��� J�� !� ������� >�� ;��� (� J���<� E�

:������ B������ .

�4 ��� -�, :. -���� �������� LF� E) ?����� 7�(:

). ���9� J0���<� LF� :������ 0K����� G���� @!. JD�M�� ;�5� :��� /��3��� 0���) ?�� E�.

@�, D��� �������� G��,.

Page 155: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

145

. :������ 0K����� E\. J� ��� ?�� E�� E) D�M� E�. JE��� � �� �������� LF� B1� @�

������ �����3� ;�����3����� ��������� %.

�. :. :������ 0K����� �+����� @� J�������� LF� 0���� >!, �������� ��2i� ?�� E��

:����� E������.

8. ���!��� /��3� ��,%��� ��M3� $������ /��3��� E��� :. :������ 0K����� G���� @�

�+����) @r� }��������.

9. ������ B������ :. E������� ��� &��� E9 ���. J: ���!��� 0%�� 0����� ���%\� "#�

/��3� ��,%��� ��M3�� ���A��� /�!��� ����9 �+�A# E� E��� J������� ������ �����!�

�������� ���!���.

/�6��6 :<�"� ��:

1. "�6��� 5�1 -��,� :������ 0K����� /� E� :����� /#�� >�9 �3�� ������ E9

� /��3���� �6�#�� ��������� E, '�1�, :����� /��3��� @�7�� F#<� �6�#�� J$�����

J:6#��� /��3��� -���3��� ��������� %������ 7��� /���� :��% G����� E�1 &�F�

�!��� -��,\� "#� ���. ��<� &�F�� }:6#��� /��3��� @�7� ���� ��3����� ;������

����� E������ :. �+�!, "�6���� $������ /��3��� -���9'����� D� /�.

2. EM� :������ 0K����� :6�)>.A�� D��) :. ������� ������9 "�6� ���� :���

$������ /��3���.

3. $������ /��3��� 0���) @7�� EM� :������ 0K����� :6�).

4. $������ /��3��� >!, �������� ��2i� G���� EM� :������ 0K����� :6�).

Page 156: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

146

5. 3� G���� EM� :������ 0K����� :6�) >�3�̂ �� E�1 ����� E)� �������� �6����� ��M

�����3��� -������.

6. :. $������ /��3�!� E��� 0���� ���,\� @� J;�3 �� ��1 :.� J?����� E\. J'���#)�

������)1( ���!��� @�+�� B� @�3�� :� L���5� B� L����� E) :������ 0K����� E� >����� J

���R� J�1���� ��� � :. �������� J����6� (� ���3�� >!, ����5��� /7 :. �+!��3�

������ ���� :. ��3��3��� J��,����(��.

�3����� LF� ;�!� E�1 0������ �F� E��1� K@� � � .

)1( :���� J������� /���� ��� :. ��������� ������� >!, 0A5(� /A# E� 0������ �F� ���,\� ?����� @�

�+��� J�!6�� ��F ���.<� ��� : -�,�3��� J;������ JE��,̂� J:�� -���9� J����3� JE��<�� J�6�E������� B����� ���,� :���� ���.

Page 157: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

147

ا���ا@3ا��$�در و�����

/0�( :����� -N����.

/���6 :�������� � ���:

1. @�����9 J����� ��))1988 .( 6� ��� �?���� ��?�� O� �?��� ���? �� �?� �?

5 J������3��1.

2. ��, J������)2002 .( O��"2� ������� ����� �������1 ������� J���!��� ;� J

����� J�� ����� :�!���.

3. 4�5!�� ��, ���, J$�����)1975 .( O��"2� ����� ������ J4������� ����5�

��� �.

4. ���� ���� J:��3�)1992 .(� O������� �*��� <�H��� J-������ J:����� ����� ���

51.

5. ������ ��, J@���)1973 .( O-��� �� �� �� -���1 �� ������1 /�3��� :�. J

5 J��� � J������ ��� J$������1.

6. 4�5!�� ��, E�3� JE����)2003 .( O���?���� ��?�� ���� :��!��� ��������

5 JE���� J�� �����1.

7. �� 4�5!�� ��, E�3� JE��)2011 .( O���?���� �*�?�� ��?��( J��������� ������

5 J������3��1.

8. :!, J4��#) ��� ��3 E�� .( O� B�=� ������ �� ��� �� J�������� �1+��� ���

5 J-������1.

9. /���� J$��#)2008 .( �* B�� � ��� ,0�� ���'�=� ��� ��� ��� �� <�� �

Page 158: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

148

��� O������� �8���� �!5 J����� J:�!��� �������1.

10. ���� ���� J:���%)1408 ��h 1988@ .( ����?�� �?� ���?���� �*��� ����

� B�=�– O����� ���� ���� � ����� ����� J-������� ;��.i� ��� �������

�����.

11. E���� ���� ���� J���3)1994 .(O��"2� ����� ������ �1 JE��, J�.���2�� ��� J

51.

12. 4��, JE���� C��)1999 .( O���?���� -���?��� �� ����� J:��!��� ��������

5 J�����1.

13. ��� ���� J��)1999 .( O-��� ��� ��" �� ����� ���� -���1 �� <����� ���

5 J-������ J������� �1+���1.

14. ������ ��, J:�����)2010 .(H���� OD?�!��� H�8��� H�8 �� ������� �*��� <�

5 J������3�� J�������� ��,��5��� ���4.

15. ���) J��!5)1987 .( ��� �� -������ �� �����– O����� ������ �3 �1+��� ��� J

-������ J�������.

16. E�3� J���,)1996 .( O��?���� H�&��� ������ � � �� �� %�� �� �1�+��� ���

��5 J-������ J�����5.

17. ���� J����� ��,)1986 .( O�?6� ��� ���?���� �*�?�� J4������� -M����

5 J������3��2.

Page 159: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

149

18. $��� :!, J$���,)2012 .( ���? �� -������ �� )����– O�?���� ��?���� ���

5 JE��, J�.���2��1B����� ���6�� J.

19. ����� ��, ��3�� J�.�,)1994 .(� O���?���� �*�?�� �?� �?���� �?�� � ���

������3�� J�������� ��,��5���.

20. w���� J$�5,)1993 .( O������� -������ ��� � 5 J;��� J$����� �33e�1.

21. %�%��� ��, E� ���) J-���,)1433�� .( O������ )��� J��6�� (�� E������� �����

������.

22. E3� ;�.�� J��.)1983( . O��� ���� -������5 J-������ J������� �1+��� ���1.

23. E��M� J$��%�)2008 .( O������� ��� ���15 J;��� J$����� �33e� J5.

24. w����� ��, J����)2012 .( O������� �*��� <���� Q��������3��.

25. ���� J>�56�)1996 .( ?���' �?���� ������ �� ������� ��� �� ��"? �� -���

O��������2������� /���� ����� J�������� ������� ��3����� �+�� J.

26. ���3�� ��, JA�)2008 .( O-��� �� -������� �" �� ������� �� �� �1+��� ���

5 J-������ J�������1.

27. ���) J:��!�)2008 .(-��� ��� � ���� -������ �� �6� ��� ������� �*��� O �����

5 J������ JwA���1.

28. $��% JE��)1989 .( O������� -��'� �� ������� ���� J��� ����� :�!��� �������

5 J�����1.

Page 160: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

150

29. ������ ��, J$�������)1999 .( O� ���� -������ �� �6� ��� ������� �� �� ���

���5 E�� J������3�� J:������ �����.

/�6��6 :;�����4��'2�� :

1. :!, �+�9 J%�%��� ��,)2011 .( ��� �� �� �� ���� � � �� �� %�� �� ����

O�������53�<� ;���� ����� J���3��� ���3�.

2. @��) J:��5 )2004 .( O-��2� �?� ������� ��� �� �� ����( :����� �����

E��<�.

3. P� ��, E� ���� Jw���)2010 .(��( O�?������ <������ ��� �� :������ ��+����

�����3�� :. ��1�!�.

4. �6���� ��, J������)2005 .( O9)���� ����(�����<� ������� J���3��� ���3�.

/��'��: -��%� J;��2����� $������� /��3��� -���9 ���,9 J;�2����� $������ /��3��� �,�3��

J������ J/����1998@.

/�� �, : ����� J-����� ����3 :. ��������� ������� �,���� J�������� %������ ����� @���)

�3����� :���� :. �+��9.

/����� :� ���� <���� ��:

1. ���3��� :������ ��3�1962@.

2. ��3� :����� E������1980@.

3. @ � $������ /��3��� E��� )5 ( ��3�1959D�A����� @.

4. ���� ���.����� E��� ��3� ��������� ���1980@.

Page 161: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

151

5. @ � �������� :. 4�6��� E��� )53 ( ��3�1960@.

6. @ � �������� �������� @�3�� E��� )48 ( ��3�1961@.

7. @ � ������ �����!� ���!��� 0%� E��� )33 ( ��3�1964@.

8. $������ /��3��� E����� ����3���� -��F���.

Page 162: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

152

Aر� B��")1 (

م�70�2013 ) (%��ري �5 دو�� ا����G ر�A "�4وع ��,�ن ا��0!/* ا�

� �� ����(

�� )�� D1���� D �'�� -������ %��:(

-�����)1( : -����� :. 8�#<� ������� ;������ ���!��� ;� 5�1 >�9 E������ 4�+�

:����� /��3��� @�7�� '��.� ��������.

-�����)2( : ����9 -��6� >��<� /��3��� /��,) @��� -�6�#� ������9 ;.� ��

����1 �����1� �5��� ����3�.

-�����)3( : �+����� @�� ��� � ���3� �3��� /��,) >!, /�<� $������ /��3��� @���

:����� /�3�� @�7�� '��.� �������� ������� �����.

-�����)4( : ;����� B��� E� �������� -����� ��+5� :��<� /��3��� >!, ���� ����3��

$������ /�3!� �����2 -� ��5,9 4�+� �+!��3� E������ ��� :���.

-�����)5( : �������� -����� >!, -������ ������� /��,<�� �������� ��.�6��� $���

��,������ �+�. �.��� ;� ��� "�. /��,) ���� �!�3���.

-�����)6( : /� E� �������� ��.�6��� ;�2�� @�� ;���(� E�e� -��6� �6�#��� -������

�������� -���!� :������� B ����� $������ /�3�� E�� @����.

-�����)7( : /�3�� :. ������� �������� ������� ;���!� ������ ���!��� ��.�� E����

$������.

-�����)8( : @���� B���� ��6 $������ /��3��� /��,< E���.

-�����)9( : ). $�3� :��� �������� ������� E����� "�#��� ��%��� E� ��� ��6�

Page 163: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

153

�F� D�. )��� $F�� =������ ������ ����� :����� /��3��� @�7� �+�!,

�+�) ��3 -��� L��� ���6� '���( =������ �F� E��� E) >!, E���3��

/ <� >!,.

. � @� :��� ;5����� :. :6#��� /��3��� @�7�� /���� ���3� @�7� ;�5

����3�� -����� @���< '���5 �+�. :����� /��3���.

�. >!, �������� -���!� :����� /�3�� ���,9 $������ /��3��� -���9 /���

������ E������� E����� D����.

/0�( :�2� �� ��

-�����)10( : 3�� �+���!� ;��� ���2�� �������� -����� ����� /�<� /��3���� ���� &����� @

E������ �F� :. -������ ������u� '��.� :������.

1S���'�=� �� ��

(S��* �� <�H���=�

-�����)11( : ��%��� E� ����� �2�) �) �����, ��5�� :. $������ /��3��� /��,) q���

"�#���.

-�����)12( : D�A,9 @��� J���3��� -������ :. ��%��� ��� ���� :. E�����6�� �,�F���

:. ������� ��5!3�� >�9 �!��� J���� E9 ��!�� ����6�� J������ �����

-������� ;5������ ������� �������� ;5����� :. D�A,9 E��M�� �7.�����.

-�����)13( : ��� ��� >!, �+�) ��3 :1� /� :��<� /��3��� /��,M� ����� %��� (

"�#��� ��%���.

-�����)14( : :. ����� /� E��� :3��� @�7� ;.� �������� ;5����� :. ������� /��,) @��

Page 164: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

154

$������ /��3��� /��,).

-�����)15( : ��5��!� :3��� q3� ����\� $������ /��3�!� ���3��� �3��� ;�. @���

�+�� ��� �+�. ������� �������� ������� ������ 55#� ���,9� J��������.

�S� �2� H�' -B��

-�����)16( : �����!� $������ /��3��� /��,) ��� =���� $������ /��3��� ���� ����

&�F� '��A,9 ����� J-������ �������� ��5���� :. ��������.

-�����)17( : �#R :��, ;� $) �) ���!��� ;� :,�� E� /� >�9 -�,� EA,�� E�1��

B ��� :. ��1�!� J;������� ������� /��,) ���2) �������� �������

@+����,�( -��e��� �����3��� @+�� E���6�3�.

-�����)18( : 1. E���6� E�����6 :. '���� E�2A2 -��� /��,<�� ����� /� EA,�� ����

$������ /��3��� ������ %��� :. EA,�� E� �#3� B1��� J�������

J������� %��������������� ��5���� :. ��+��� B ������.

2. ��F @������� ������� �5!3�� >�9 EA,�� E� �#3� /3��

��5���� :. :������ "�6�#(�.

-�����)19( : � EA,�� ��!�, @���\� -��+� $������ /��3��� ���� ����1W� -���19 >�9 @

�������� ��5����.

-�����)20( : 1. !��� 8��,� /��� ( �������� ������� EM�� 8�#<� ������� ;������ ���

����� EA,9 ��� ��� @��W� :��� $������ /��3��� ������� ��1�#��

/��,<��.

2. /��3��� ���!5 /�� E, �6�#��� $������ /��3��� ������ B����

Page 165: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

155

�������� ��5���� :. �������� �����!� $����#(�.

TS ��� �� <'6 � �(

-�����)21( : 1. :���� 47�� ���1,� :1� �3���� ���!��� ���2� ���� /���

���3� C��+��.

2. ��1� (� ��, ���� E� �2�) /���� %���.

-�����)22( : D���� @��� E� E��� �+��1,) ��) �r �F9� J/��� �6�� ���!�� B����.

-�����)23( : �� ������� B �� :. �+���,) ���!�� ����� JEA,��� ������ @���� :. ������

:����� ����� >!, JE��������� EM��� $�F ��1��:

1. &�F >!, ������ ���A��� B1�� �������� -����� �����.

2. -���!� �������� ;����� ������ J�+���� J���� B1� �� �� :. ;������

3�� JEM��� $�F E� ������� �����3��� "���� J�+�!, �) �������� B��

E��1����� E�������� /�� ) >�9.

3. �1���� :. �+�6A# E���� ��1���,(�� ���!5�� >�!��.

-�����)24( : :!� �� E�1�� '��1�� ���!�� ����:

1. �2�) �) -���� �3!� :. �%��) ���3 ��!���� �,�3� @��.

2. D��%���� D6��6#� D���3�� D�A����� D�6�� ������ @ �.

3. ��!� :,���� 0������.

4. D�!, �) ����!� :��� ������� ;����� E����.

5. :. ���#��� E5����� E������� ��+���� ������ ��3����� /����� @3(�

8�#<� ������� ;������� ���!���� :,��!� ��3���� �������� ��5����

Page 166: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

156

E�1����!��.

6. ��3� E�� �F9 ��� 8�#<� ������� ;������� ���!���� ��,�(� ��3) E��� �

D���� ���� B1� �) ���3� ��r �) ���3� ���2� >�9.

7. &�F� -��e��� �����3���� �+,�1��� �+��3� 8��,���� ��1���,(�.

8. ���!�� ��1�� 4��5<� E�� @�� :��� �� ���(� �����.

9. ;������� ������� G����.

E��1����� ���!�� ��1,) /� E� �1���� B ���.

-�����)25( : ���!�� /��� ������� E��� @+��� ���. ���!��� :,�� E�� �!6���� �� ���(�

:���� ��� � ����9 ���1���� D��9 ���3� '��1�� @7��� �������� -����� :.

������ F�#�� ��,.

-�����)26( : ����� ���1���� EM��� $�F E�� ���. �� ���(� /�� ���!�� >!, B����

��%��.9 �) ��������.

���� -�)27( : 1. q�6� (� J;������� ������� G����� '��.� �������� -���!� �5��# @7��

���5��� ������ ���!��� ���2� ��� �3��� ��� (9 ����+� �5��#�� LF�.

2. �+��%���� �������� -����� "��6# B��� �5��#�� :. E���.

-�����)28( : -������ ���2�� �,�� � -%����� �,�� ;�5� ���!��� ;� ���2� /��� :.

8�#<� ������� ;������.

-�����)29( : @� �� �2���� B��� q��6� D�%��� �K�, J?��� >�9 ���3� ���� B1�� E�� �F9

E��#i� �2���� D��!6�� /%����.

-�����)30( : 1. 4�6�� -%����� D�� �!���� E� -%��� ���� B1�� -%��� >�9 4�1�

Page 167: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

157

���!�!� / ��.

2. 9 ���2� ���� /� E� ���,� :�3� ��3 >�9 ���3� ���� B1�� E�� �F

���!���.

3. �+�.���� '������ ���!�� $��� J:�3� ��r ���� B1�� ��3 E�� �F9

D��6 E� ��2�!�.

-�����)31( : ��3 ����� �!��3� -��6� '�%��� '��%� /2�� �������� -����� E) E��� �F9

������� E�� :!6<� ������ K���. J/��3��� EA,9 ;�3� =����� ��!�. -��6�

��3�!� ���2�� =������ E� '�����,� -%��� �����, -��� /� :. ���� B1� ���.

-�����)32( : E� ���!�� ��+��� ��� $������ /��3��� -����� 5���#��� �1����� 0���

/��,<� @��# $������ /��3��� -���9 ���� E!��� J�+���,).

-�����)33( : E������� :. �+�!, "�6���� ������� ;.� �1����� EA,9 $���)16 ( �

)17 ( 46���� J�������� ������� @� �) EA,�� E�1��� JE������ �F� E�

"��� J8�#<� ������� ;������ J���!���� �6�#�� ��������� J�+� $�����

�� /A# D����� D���� ����,� D� E� /� E) >!, E� '���� E�2A2 ���6 ) -

EA,�� ��� =����.

�S<�8�� �0�

-�����)34( : @� E�� EA,�� -��. /A# ���!��� ���2� �1��� >!, ����,(� %���

����3�� ��1���,(� /���� %���� J;��3 ����,�� @����.

-�����)35( : 1. /� E� ����� $������ /��3��� ���� >�9 ����,(� @��� �) �������

/�6��� @!�� ����1� ���3� /�� :. D����� E���� JD�, ��� E�.

Page 168: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

158

2. E� �) $������ /��3��� ���� @7��� J����� ����,(� @���� %���

&�F� '��1�� D��#�.

3. D�. ��2� "�# ��.� :. E���� �+���6) /� E� ��1���,(� B ��

&�F� /6� �����!� @!3�� J����,(� =����.

-�����)36( : -������ /+�� �) B� ���� >!, ��� ��r ����� ����,(� @��� E�� �F9

�1���� :. ���!5�� :�!� ���A6 D� /�#��� 47���� &�F� �+� J��������

&�F� K�����.

-�����)37( : �) @+�, ��� E�� E��������� E���� ��� E��6��!� ��3���� ����,(� E���

� �) �#R "#� $) /� E� E��� ������ D��� >���� J�6�#� ���3� �+

���5��� ������ ���!��� ���2� ��� �3���.

-�����)38( : �!��� ��) :. ���!��� ���2� ������9 4 �� C������� ���%���� E�5�� E9

�6�#��� @������ 8�� ��1��� @3� E���.

?:S��� �� <'6 ���1

-�����)39( : (� -�� ��+��� ��� /����3� E� $������ /��3��� ���� ��M�� ����,

8�� �����3���� ����1<� 0���� J��%A�� 5���#�� ���,9� J��������

���!��� ���2� ���� C���.

-�����)40( : 5����� D�����3� E� ��M��� JD�!, ������� ��r �1���� ���!�� ; ��

������ J�����3��� ����� E� '����� ���!5��� J�+� �5��#�� ����5�� J���

���!��� ���2�� '���� ��6�� J�1���� >!, ;��6��.

-�����)41( : :. '�6�� ���� �) J������u� 4��3� ��r �1���� E) ���!� E��� �F9

Page 169: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

159

&�F /����3�� @��� JD������.

-�����)42( : � ��r �1���� �+��1� :��� �����3���� ���<� E) ���!�� ���� �F9 'A� ��.�

���� E) �+�� J��+���� EM��� $�F >�9 ���� E� B��3� E) �+!. J'��%� �)

&�F /����3( �+�.���� �������� -����� >!, 4���� ����9.

-�����)43( : ���2 >�9 $�e� ( EM��� $�F E� ������� �����3���� ���<� ���� �F9

J'��%� �) �'A� �������� -����� :. ���!��� ��2� @� �� /��3� ���� ���!�� E\.

EM��� �F+� -������ ��,�1���� �,���!� '��.� D���!�.

-�����)44( : 1. �+�. �� � :��� �1������ ���1��� :. �7��� =���� ���!�� ����

B �� ����� ���A,9 ���� :. B1�� /��� ���� J��1���,�

� ��!�� @��� J$������ /��3��� ������� J������ �3!��� �,��� 4��5<

���#��� @+�5�� :..

2. ���A,�� ���� :. /����� B1� K��� JE5���� �F� E���� @�, ���� :.

'� �!��.

3. =���� �� �����3���� 0�.��� /���� /�) �#R E) >�9 ��!���� :. ����

�3!��� ������.

-�����)45( : ��� ��!���� ������9 /����� ��� �3!��� :1���� q���� -���F��� �������� -��

F#��� J@+�����3� >�!��� J4��5<� 0�.� >�9 ���!�� B��3�� J�1���� :.

a���� J�+3�� ���!� E� J���� E) �+�� J��1��� @3�� �������� B��� ���!��

-����� B �� :. �����3��� ����5�� 4���� ����9 J4��5<� ��) !5 >!,

:. ;������ ����9 �) J�������� ��+��� >�9 0���3(� &�F :. ��� ���!���

Page 170: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

160

E���������.

-�����)46( : �����3� E� �+� @� �� ��1 :. ���!��� ���2�� ����� ���!�� ��6�

;���� E� D���) ��� ����+��.

-�����)47( : �+� E��� �F9 '��%� �) 'A� �������� -����� :. ���!��� ���2� @�, ���!�� ����

(��� E)&�F� 4�� ��r ������� �����3���� �.

-�����)48( : 1. :. �+�!, "�6���� EA,�� �,���� '��.� ���!��� ���2� ��� E!��

E�������)16 ( �)17 (E������ �F� E�.

2. ���#��� @+�5�� :. E���� !�� E��1��!� ��3���� �3!��� :. ������ �!��.

-�����)49( : ��2� ��� :. E�5�� E��� E�2A2 -�� /A# 4����3(� ����� 8�� ���!��� �

EA,�� �) ��!���� =���� E� a������ '����.

-�����)50( : D!���� �) ���!��� ���2� ��� >!, ;��6���� '���� 4����3(� ����� ��6�

�+�.���� ���!��� :. ;������ ���� E) ��1� (� ��, �+�� JD�� �9 �).

-�����)51( : ��E�5 $) /��� (� '���5 4����3(� ����� ��� E�.

-�����)52( : q�6) �� >�� :1���� ��� >�9 ����3(�� �������� -���!� /�<� /��3��� @��

4����3(� ����� ��� >�9 �) J'���5 .

/���6 :��� ,0� �� ��

1S�� �� <�'��

-�����)53( : ��#(� /��3��� ���!5 /��� /��3��� /��,) �+�. )��� @� :��� ;5����� :. $��

$������.

-�����)54( : E� /��3��� !5 @���:

Page 171: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

161

). ��3 ���� �#R :��, ;� $) �) ���!��� :,��.

. -%����� �3� �#R :��, ;� $) �) ���!��� :,��.

-�����)55( : � J8�#<� ������� ;����� /��3� !5� ��3���� &����� ��.��� �� LF� K���

�������� -����� :. ������� ;����� B��� /��3�� '��!5 ��.�����.

-�����)56( : 1. �� >!, /���� -����3� ~�� E) D�, ��� E� �) /��3��� ��5 >!,

:!�:

). J����� E9 0����� :. ������� ���3)� J��!����� D����� J��5�� @3�

��� JD��3��� JD�.��� J@+�� /� �6� ������D���� @ �� JD��� 9 /.

. JL����� JD6��6#� JD����5� JD!��3� �!5��� ������ 46�

E� JD�A����� JD������ JD���3�� :���R� JC��r)� J����.

�. E���� B� J����6�� ������ >!, �������� ������� ;����� /�6���

@+���+� 4������� ;����� $�F.

�. ����,(� ���� :.� J�+���� -%����� ���� 4��7!� %��� E��� �+�!,

����,(� �+�. K@� :���.

L. ������� �������� J��1��� @ �� J������ EM� :. ������� 8��,���

0�%��� �+�!,.

2. ��� ��r E�� E9� J-����3(� LF� >!, D���� �) /��3��� ��5 B ��

B� ���� >!, D� /K�#��� 47���� &�F� �+� J�������� -������ /+�� �)

��A6���!5�� :�!� �.

3. D� -��e��� ;��2���� �����3���� ���<�� '�%%�� !5�� E���.

Page 172: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

162

-�����)57( : -����� >!, )�5� ��� � /�� $������ /��3��� ���� >�9 ;�( !5 @���

&�F ��2� :��� �����3��� ;.��� J/��3��� ��5 ����� J��������.

-�����)58( : ��� /��3��� ��5 E� >.��3�/6� /���� '����� -������ @�3.

-�����)59( : �����!� �!�� ����� -��� �) �����, -���� (9 !5�� ;!��� E) E��� (.

-�����)60( : �) q��6� !5� E) D����� J!5�� /�� ��6 E� /��3��� ���� ��M��

���!5!� K����� ��.��� :. L���� @2 J"�� E� D� �� /����3�.

-�����)61( : /��3��� ��5 �����3� �+�. 7��� �������� -���!� �6�# -���19 @7��.

-�����)62( : 1. :. '�6�� 7�( �F9 !5�� /�� @�, ���� E) $������ /��3��� �����

/��3��� @�3� ���) B�� @� �F9 �) JD�����3� ��5�� >!, �F�� ��������

L%���� ��%A��.

2. ��� ( /����� @�, ��� 8�� @!7��� /��� D�) ��r J��1��� @��) E�5 $) /

'��3��� L��� �� F#�� E) D���� $F�� $������ /��3�!� @���� ������.

3. 5���!� j4��3� ���� !5 @���� E� B��� ( /����� @�, ��� .

-�����)63( : E������� :. -������ �,���!� '���5 /��3��� !5 "#!� ����)16 ( �)17 (

F� E�E������ �.

-�����)64( : E��������� ���!5�� ��6) ���!��� ���2� /��,) ��1�� >,��3�

J������ �����, E, ���e3��� ��+��� &�F� ����� JE�1�������

��!���� ��,������ J����!���� J;���<��.

2S��� �� <'6 � ��

Page 173: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

163

-�����)65( : 1. �7�� ��) $������ /��3��� ���� ���� -����� ������ ���3��� �3��� :

EA,��� ������ @���� :. D!�, ����� E) >!, �+�5��# ���,9� ��������

E��������� ��5�� ��1��.

2. �+��%���� �+6��6#� �������� -����� ���3� �5��#�� E�1��.

3. �+� @� :��� ��������� '��1�� ������ ����.

-�����)66( : �9 -���1�� �,� �F9 $�F ��,��3� ��� ����� J��!���� ����� ���!�, >

-����� EM���.

-�����)67( : $�F ����9 �� J-��� ��3< E����� @���� :. �������� @����� �F�� �F9

�����!� ������ =������� EM���.

-�����)68( : 1. ��� E� �) ��5�� � � �F9 !5�� /�� @�, ���� E) /��3��� �����

�,/���� �F, E�� D.

2. "�6���� ������!� '���5 ���� !5 @���� E� /����� @�, ��� B��� (

-����� :. �+�!,)52 (����� ���.

-�����)69( : -����� ���� �!����� ���!�� @��� ������� /��,) @��# :.)20 ( �F� E�

�� :. �+�!, "�6���� ������� ;.� ���!��� ���2� /��,\� E������ -���)22 (

E������ �F� E� ����� ���.

3S<�8�� �0�

-�����)70( : -����� :. �+�!, "�6���� ������ 5������ ������� ;.� ��1���,(� @���

)33 (E������ �F� E� ����� ���.

-�����)71( : /��3�!� �!�� 8�#) �����, ����, '� ��� �) ���!� ;� :,�� E� /�� %���

Page 174: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

164

� 0��� E) &�F K���� JD�� '��%� �) ������ 0���� /��� /��3�!� '��!5 L���

/��3��� !5 >!, '�1���,�.

-�����)72( : K�,̂ J������ :. /#��� �3� /��3��� ���!5 ����� ������� ��, E��� �F9

��� J���!��� ���2� ���� /� E� D�. ����� D2�� $��� '(����� '�1���,� &�F

,(� ��� ) ����������� -���� /#�� ��1���.

-�����)73( : /��3�!� !5 D�M�� @� J$���, :��, ;�� ;!��� 8�,� :. '�.�5 E�� E�

��� ) 8�,��� E) ��2 �F9 D�, E!���� /�<� ���# @� ��� JD1���,� /�

���!��� ���2� /��,) @��# /� .

-�����)74( : ���� -����� :. ���!��� 8�,� /��� ( @���� E, EA,�� ��� ��� ) �F9 ����

/��3��� !5.

-�����)75( : 1. E, EA,�� /� $���, :��, ;� �) ���, ���!�� ;!��� 8�,� ��� ) �F9

E) EM��� $�F�� $������ /��3��� -����!. J�������� -����� /��3� !5

� 4 ��� ������ LF� :.� J��1��� :. �7��� 4 � ������� E� ���!5� ������

���!��� ���2� ���� >�9 -���1�� /���� ���#<� /�6� �����.

2. $�F E� !5� ��1��� :. �7��� ������� /6��� J/��3��� !5 �.� �F9

EM���.

-�����)76( : ;��2��� ����� @�, �) D��6 @�, �3� /��3��� !5 ���!�� �1.� �F9

��#� �+�\. J:���� B��� �3� �) �+� >���̂�� !5�� /���� &�F� ��5��

4����3(� ����� 8�� E�5 >�9 '�����!�.

4S��� �� <'6 ���1

Page 175: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

165

-�����)77( : 8�#<� ������� ;������ �������� -����� ���!� ���2�� ����� ���!�� ��6�

/��3��� ��5 �+�� :��� �����3���� D���) $F�� ;������ ����

L�1�����.

-�����)78( : �.� ���!�� ���� D�1���� �) /��3��� ��5� J���!��� ���2 @�, ���� :.

/��3��� !5.

-�����)79( : �������� /��3��� ��5 B��� ( '��%� �) 'A� /��3��� !5 �.� ���

;���!� ���2� -���� �����3� ���� �F9 ���� !5� @����� E�.

-�����)80( : � ���2� ���!�� ��� �F9 ��6�. J�������� -����� E� E��� �%� :. ���!��

J/��3��� ��5� D���!� ���2 $F�� �%��� :. ���!��� ��2�� %��.��� '����

�#i� �%�!� ��3���� !5�� �.���.

-�����)81( : "� D� ��� @� ���. $������ /��3��� :. �+�!, "�6���� �,����� ;�5�

/6��� �F� :..

/�6��6 :�����������

1S������� ���� C�X

-�����)82( : �+�. E��� ��� �����, -��� /�� �6�#�� ����6�� $������ /�3��� �6��

��� ��� J/�<� /��3��� ������9 ���� ����+��� �+���� E�1�� ������ E�

$������ :������� %����� :. '���� � E�1�� ���( �A��3� E� �+�!,.

-�����)83( : '(�) : -��%� /��� ����� �!��3� ���� ;�2����� $������ /��3��� -���9 K���

$������ /��3�!� ������ ���+�� >�3�� /���� -��%�� ����� :!6)

;�2�����.

Page 176: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

166

'����2 : D��,�3�� @�, ���� E� ;�2����� $������ /��3�!� ������ ���+�� E����

E� �,�3� /� ��� ������ JE�����3�� �����9 @���� ������ $�,�3�

D��%��� �+� /���� @�7�� @�� �� ��� /�� ����� @�3 )� ��� ��� E�1��

%�+��� �F+� -������ ��!6��� 3�.

'�2��2 : @�+� F���� E, D���) '(�e3� E���� /���� ��%�� @���� ������ 5����

�+�. /���� ��3 E3� E,� �+�����e3�� ���+��.

'����� :

1. �� E) >�3� ���� ���+�� :. /�"��������� ;�3����� 5�5#��� ���� "

@���� ������ $�,�3� E� /� ���1,� @���� ������ �3����

$�F ������� $���� E� ���!�� ����� E��� E�����3����

"�6�#(�.

2. ������� �+������ �+��,����� ���+�� 55# ?�� :. ���!�� "�#�

���� @����� �+�. /���� ��3-����� E�3�� /�) E� �����.

3. 3����� ������ F�#�( @���� ����!� �+���6�� ���!�� B.��.

'�3��# : "�� :���� ;�2����� $������ /��3��� E��� E� ����2�� -����� : !�

"��. ����9 -���1�� ��, %���� ������ ����� ���+�� ��� E���0 �+�

+�� C��� E� ��� ���� ��7.����� :.���."

-�����)84( : >����;�2����� $������ /��3��� -���9L���) ������� ����A6��� @�+��� :

). J������� ���!�, B��� F����� J������ ���� :1��< /��� q3� ����9

�+5���# @�7��� J�+���3��.

Page 177: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

167

. J�+��2��� J�������� ������� B ���� '��.� �������� ;����� /��3�

�!, �7.�������+�3���� /�+3�� J�+.

�. �������� ���6��� 4��� /�3�� :. ���6 �����, -��� /�� "�6#�

:����� /�3�� ����6 �).

�. ��� ;����� LF� ��6)� ������ >!, ��� :��� ;����� �.�� ����� @��

�+�!, )�5� :��� ���� ����.

-�����)85( : ). >�3� ���� -������ :. /���" ;�3����� 5�5#��� ������������� " �3����

E� �/� ���1,� @���� ������ : JE�����3���� J@���� ������ $�,�3�

-������ %��� :. ��������� $�������2A2 ������� $���� E�

������ ���� ��7.��� :. /��3���.

. ������� �+������ �+��,����� -������ 55# ?�� :. ���!�� "�#�

-������ :. /���� ��3.

�. � B.��3����� ������ F�#�( @���� ����!� �+���6�� ���!�.

-�����)86( : ). "�#��� ��%��� E� w��� � >!, a����� ���%��� C!�� E� ����� M���

���!��� �����3��� -������ �������� �6����� 5��� �3���� >���� �+�

������9 @�7�� ������ E�1�� E) ��� J�������� /����� ����� B��

���<� ������ �+�3���� 5���� �����3��� -������ �������� �6�����

��� (9 �������� /���� ���!�, /��3�� ���29 %��� (� J����3���

-M����� �+��� E� �����3��� -������ �6����� /�, @���9.

. :��� �+�!� ��7���� ��F������ ���A�� D�� ����� ���%��� C!�� ��6�

Page 178: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

168

���� >���������3��� -������ �������� �6����� �3.

-�����)87( : $������ /�3!� ����� ������� ;��2��� K���:

1. /�<� /��3��� �1���.

2. �������� ��5���� �5��#.

3. ���A�� �A��3��� ;��2�.

4. :����� ��.���.

-�����)88( : ������� �������� $������ /�3�� E�1��:

1. � �������� -����� B ��������� �+����.

2. J0����� >!, E�������� &����� ���3) ��F B� �������� ������� ;�����

@+�� ���� /� �6� E����.

-�����)89( : /��3��� ������ D�3�� �2�) �) $���, �!�� �����, ��5�� /�� "6#�

$������.

-�����)90( : �� B �� E� ��3 ���69 $������ /��3��� ���� >���� /�3�� :. ���2 ��

$������.

-�����)91( : D��!3� ��, /�3!� D����5�� ��3�� ��6 >!, $������ /��3��� ���� ;��6�

$������ :����� ;��� ��6 �) &����� >�9.

-�����)92( : ���� ��� B� ���� B� '����� D�, ��� E� �) D���6� $������ ��3�� @!3�

@A�3(�.

-�����)93( : �������� -����� :. D�6� E�1�� ��3 &��� /�� @!3� JE������� ���� �F9.

-�����)94( : 1. /�6��� ;��� ��6� E��) J4!� D��� �) $������ ��3�� 0�1 �F9

Page 179: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

169

������� �������� ;.� ��3!� ����2 �#3� >!,:

). �) 0��1 4��7 E�1�� ;��� ��6 ��1�� �1�� �����

$������ ��3�� 4!�.

. # ���'���� ��, �3�# -�� ����� ����6� �1���� �6A.

2. >��<� @��� @��� ����2 �#3� ��3�� ��6� @!3 -���� LF� �1��� �F9.

3. ��3�� E� ����2�� �#3��� @�!3� >�9 $������ /�3�� ����6� -����� ��.

4. ������� :!6<� ��3�� -� ����2�� �#3�!� E���.

-�����)95( : 1. , B!5� E) "#� /��$������ /�3�� >!.

2. /�3��� ���2��� ��������� -��+� >!, /6�� E) ��!6� $F /��

$������.

-�����)96( : /�3�� :. ������� ������!� '��.� ����3�� -����� :. -���F��� -��+��� ����

$������.

-�����)97( : +�!, '� ��6� �#3� �,���� ��!6� $F /�� @!3� E) /��3��� ���� >!, �

$������ /�3�� ;��2� E�.

-�����)98( : ). (� �+!��3� K@� :��� �������� /�6) �) $������ /�3�� /�� %��� (

�#R E��� $) >�9 �+� ��!����� �����3���� ���.���.

. /����(� ���� E) �+����� $������ /�3�� /��� ��M� E) �����!� %��� (

;��2� >!, 0A5A� -����� ��� >�9 ���� E) �+�� J$������ /�3��

��+��� LF+� @���!� '����#.

-�����)99( : J�+� "�#�� $������ /�3�� :. ���A�� �������� �A��3��� ����9 @��

Page 180: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

170

����6 E� �� �� �F+� K����� E����� :. /��3��� ������ �� $����

/�3��.

-�����)100( : E�1�� $������ /�3!� ����2 �#3� K��� /��3���� �6�#�� �������� B���

$������ /��3�!� ������ �������� :. 7���� J���A�� �A��3���� /�<�.

-�����)101( : B �� E� �������� ������� ;����� ��6) ���3M� :���� C�+. ���,9 @��

�������� �A�3�� :. ������� ��������.

-�����)102( : B��� B� ��� @� �� �� J$������ /��3��� ������ �+�3�� :��� �A�3��

E�� ����� �) ����� �) 5�� �) ���� $) E�� �A�3�� :. �������� ��2��

��53��.

/��'�� :����,��

-�����)103( : �+!��� ������� �������� -����� B �� E����� '�3�3) �������� �5��#�� �����

:3��+��.

-�����)104( : E���D� ������ $������ /�3!� ����5� �5��#��.

/�� �, :����,��� ������� ���� Y�"

-�����)105( : ����� �5��#��� $������ /�3�� :. �(��r��� $����� 5! �� q��6� @��

$������ /��3��� ���� E�.

-�����)106( : ��#� ����#� -��6� ��,) �������� -����� �5��# E) ��� �F9 ��5���� �5

$������ /��3��� ���� E� ����� 5! �� �F� q�6 J��������.

-�����)107( : %��� A. J�������� ������� ;������ �6�#�� ��������� q��6��� ;!�� �F9

;���� C�3� D�!, ��� �F9 q��6��� �F� ����9 $������ /��3��� �����

Page 181: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

171

�� ��.

/����� :�B�� ������� <B�� ����

-�����)108( : :!� �� ���A�� �A��3���� �6��:

1. %����� :. ��� � >�9 $�e� E) �+�M� E� :��� �������� ��.�6��� /��3�

&�F E�1�� :��� ����1��� @���<�� �!�3��� �������� -���!� :�������.

2. ?��� /��3�.

3. �������� -����� :. �!6���� ������� ����� ��� /��3�.

-�����) 109( : �F9 ������� >!, ��� :��� ����3��� ������ ���, $������ /�3�� :. ����

����3 ?A2 >!, �+��� ���%.

/��'�� :�� �� <�H����

(S�� �� <�'��

-�����)110( : ����� '����� D�, ��� E� �) ;��� ��6 /� E� /��3��� !5 @���

E�1�� �� �� �F+� K��� -����3�������� ��������:

1. �!5��� ��� ��� ������ ��������� �+����� �+�6�� �������� -����� @ �

Le���9.

2. /��3��� E� E�����3���� ��5�� ����.

-�����)111( : /��3��� !5� ;.��:

1. $������ ��3��.

2. /��3��� �+�!5�� :��� ;��2���.

-�����)112( : �.��� :. D����� ��. !5�� ���� /���� D����� �,�3� =���� ��F B� :����� �

Page 182: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

172

&�F� /6�.

-�����)113( : �) '����� @+�, ��� E�� @���. JE��6���� ;���� /��3��� !5 ;!�� �F9

@+�� !5�.

�S�� �� <�'�� �'1��

-�����)114( : :!� �� >!, /��3��� ���!5 :. ;� ����� "���� /��,) /����:

1. ��� E� ��M��� G����� ;��2���� /��3��� !5 ��6� D��!�)� ��5�� �

��.����.

2. :. ���� �� ��� /��3��� !5 -����3� :. ������� �������� ����5�

$������ /�3��.

3. E� Le���9 �!5��� /��3��� D��1�� ���. ��������� ���1����� �.��

������� -���!� ������� ������ �) :������� %����� :. ��� ��.

4. �!������ /��3� E�� /��� :���� B��� ���� @�,.

-�����)115( : /��3�!� ��������� B������:

1. �������� -����� >!, B ���� $F������ %����.

2. :. E�� J$������ :����� ;��� ��6 8�� �+6�� �) ��!�<� @�����

E������ ��%��� :��� �������� /���<� :. (9 &�F @��.

3. @�, �� �������� ������� ;����� >!, E������ L���� $F�� 4�6��� .

-�����)116( : D������ ��+��� ��, �������� -������ "�#�� 4�6��� @�, �� /���� :+���

���������.

-�����)117( : ?�� E��� J���� $���, :��, ;� >!, /��3� !5 E� �2�) @� �F9

Page 183: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

173

�+����� ����3< '��.� ���!5�� ��) J:����� ��.��� :. �+������ J�,�3��� @�����

:����� ��.��� :. &�F >�9 ����� ����%�� /�3�. ���� ER :. ��� �F9.

-�����)118( : ���� >!�. J�!�3� ��r $������ :����� ;��� >!, �(����� -�, �� � �F9

(� /��3� /� ��#<� /����(� /��3� �.�� E) $������ /��3��� �(����

����3��.

TS <1Z �� ���� )�� �*�� ��X ��(

-�����)119( : � e��� ����� B��:

1. E� !5�� :�3� ��3 >�9 '�����3� $������ /��3��� ���� L��6� �����

'���� E�2A2 :1�� L�2) :+���� � A��� ��6.

2. �+�) �2A2 :1�� L�2) :+��� :��1 �����.

-�����)120( : .� �F9 '��� $��� E) D�!, E��� J/��3�!� '��!5 $������ /��3��� ���� �

����� ��� ���6 �) ���5��� ������ �.���� L��� �3��� E��� '�� e�

/��3���� 4����3(�.

-�����)121( : -���� /A# D!�) E� � e��� ����� B1� $F�� :����� ;��� /��3� K@� �F9

3� ���� K���. JD� -������� e��� ����� /��3� =���� E� D!��.

-�����)122( : �F9 :,���� ;� E) $������ /�3��� � e��� ����� >�9 -����� >!, ����

E� '�����,� ���� JB����� �+���� :. ��� K��� :�5 :��1 @��� ����

� e��� ����� >�9 -����� =����.

-�����)123( : :��� 8��,��� B��� �� �� ����� J/�3� $���, :��, ;� EM�� @���W�

@+� �� E� >!, ��� E��� :�5 @��� ���� �F9 :,���� ;� E) &�F >!,

Page 184: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

174

8�,��� �� =���� E� a������ D�!, ;��� .

-�����)124( : � e��� ����� >!, �������� ��2i� C�� :5����(� %���� ��� >!, ����.

�S��� ��

-�����)125( : ;����� �) :�5 @�� >1���� �������� �A��3��� >!, �5���� B��

'����� �A��3��� LF� @�� ��+�9 D�!, ����� J4��5<�.

-�����)126( : 1. ��, $������ /��3��� ���� /� E� � e��� ����� >!, �5���� B��

D����� ��+���.

2. ��� ���!5 >!, /��3��� !5� �6�#�� �������� ;�5��5�.

-�����)127( : ����� L��� :. E�5�� E��) J�5���� !5 /�� /��3��� ���� �.� �F9

� e��� ������ �6�#�� �����!� '���5 '�� e� !5��.

?:S������� �� �� �� ���1

-�����)128( : /���� ��9 :1�� /��3��� �A���� EM�� '���� $������ /��3��� ���� ��6�

3��� ��, !5�� �.�� �) J'����� D�M�� -������ ���1����� ��.�� �F9 /��

'��%� �) 'A� ���1����� LF� �.�� @�,.

-�����)129( : 1. -�� /A# 4����3(� ����� 8�� E�5!� /��3��� �.� ��� B1#�

!5�� ��6� ������ ��!�� =���� E� '���� E�2A2.

2. '���5 4����3(� ����� ��� E���E�5 $< /�� ��r� .

-�����)130( : -������ "�#�� $������ /�3�� :. �!������ �+�1��� :��� �������� �� @��

��������� �+������9 /���9 ��. ��������.

/�� �6 :�;�8��� ����2�� ������� <���" �� ��

Page 185: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

175

-�����)131( : ��� E� ;� ����9 �+�M� E� :��� ��.�6��� /�3� �) �������� ������� ;��

E�� ���3 D� ���� �) ;�!� 4��� 4�6� /�� Le�+�9 �) L��� � �) D!��

D���� �) ����.

-�����)132( : E� :��� �) $���, :��, ;�� ���2��� �) -������ ���5��� @���<� /�3�

Le�+�9 �) L��� � �) D!�� �+�M�.

-�����)133( : � >!, ��� 4�6� /�� @���/��3� /��3� !5 �������� -����.

-�����)134( : � �� $������ /��3��� ������ 8�� D!��3�� $������ 4�6��� ;�2�� @��

>�9 ����� @���� ;�2���� �+� >!�. J�������� ���# ;�2���� K@� �F\. J����

D����� /��3��� ����� $������ /��3��� ������.

-�����)135( : ���� ����� "���� ������9 /����� ��, 4�6��� ;�2�� :. D��+� ;2

������u� ��.��3� �!������ E) E� ��M���� /��3��� !5 EM�� ;� �����

/��3�!� ��%A�� ��,�1����� ��!����.

-�����)136( : ��� �������� -���!� �������� ������� � A��� ��6) yA�9 ;2���� >����

��� ;��� E� �+�!,�1���� :. &�F ���29� �� e� ��� � �A�.

-�����)137( : /�<� ��+���� �+����� :+��� �!�3� �����, -���� ��!����� �������(� �� ���(�

$������ /�3�� :. �+� � e� �� $���� J�+� ������.

���� :4�=� ��

-�����)138( : � $���, :��, ;�� &��� -�.�� @!��� �����-�.��� =���� >�9 /�3�� :. ���.

-�����)139( : @+��6�)� �2����� ������ �6� :���2� >�9 ����3(�� ?��� ;����3� ��2�

�6�#��� ��+��� E� -���6��.

Page 186: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

176

-�����)140( : ������ �6� :���2� ������ -�.���� @!��� ����� �6�#��� �+��� @���

�F E� �#3� D����� @+��6�)� �2����� E9 $������ /��3��� ���� >�9 &

����� ?����� @3�� �!�3� �����, ����� >!, /���� ������ ����

&�F ���� /��3���.

-�����)141( : @+��9 ��R :��� ������� ;����� /��3� >!, /�6��� :. �2���� r� �F9

@+ ����3�� ������� @+���� ��2� ��� ����� E) @+�!�. J@+�3�� ?���� ?�u�

D�. @+��6�)�.

-�����)142( : J&����� ���!� ��6 E� ��M��� ��!���� ;� ��� $������ /��3��� ���� @���

@+�,��3�� J�2���� @3�� :����� ;��� /��3� E�� /��� B��� ���� @�,�

�!������ %���� ��1� (� ��,.

-�����)143( : � @3�� �+!��3� ��, �������� ������� >��� E������� ;���� �!��� �2���

�+�!, �!�3���.

-�����)144( : @3�� �!�3��� �������� ������� :. �������� ���!��� ;��� ?����� 3���

$) ����9 D���� ( ?����� E) ��r JD��.� =���� E� '�����,� ?�����

(9 ����!� :������� %����� :. ��� � >�9 $�e� E) D�M� E� $���, 4�6�

�6�#��� $������ /��3��� ������ 8�� D�3�� ?��� /��3� ���.

/����� :��� �� <��& �� ��

(S������� 9����� )����

-�����)145( : 5��� &����� E� !5� ����� -�, >�9 �������� -����� ��%�� %��� E)

�) ;.� �������� -����� ���6��� /6<� E� %��� �%� /� :. �.��� @��

Page 187: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

177

E������.

-�����)146( : ���1��� >�9 ���!��� ���� /#�� ������� �������� -����� ��%�� B1#�

���!��� :. �6�#��� �+��� L���� ��� '��.� �����!� :3�3<� @��6���.

-�����)147( : ��%��.9 ������ �������� ������� ����� �+�. @�� ��%����� �5��# @7��

���� �+����9��+�� ������ �+����3� E�.

-�����)148( : 5���1!� '��.� ��,��% ���r< �66#��� �������� -����� ��%�� @��

E���3���� ��,��%�� :1��<� :. ���!�!� >��<� ���� ���3� EM�� -������.

-�����)149( : @ � -��� /�� >5��� -%��� �����, -��� /�� "�# $���, /�3 @7��

:!3!3� &�F >�9 ����� J�������� ��5���� :. /3!3��� @� �) �#R E� ����

/6<� �������� -����� /�3 :..

-�����)150( : �������� ������� >�9 /6<� �������� -����� >!, �!����� ;����� /����

������� E� ��, �) -��� >!, &�F �6��� E) %���� J�+�� -%�����

���� /6<� E� -%�����;��� ��6 ��..

�S<������� ���

-�����)151( : 5��� &����� E� !5� ���� :���� 0�� E� �������� ������� G�� $���

�!�3��� ;������ &�F C�� ( E)� J�+1��� ��6�!� ������� E��� E)

�� !�.

-�����)152( : ������� B �� ����� �+�. @�� �5��# @��� E) ��5�� >!, �� ������

J���3��� E�e� :. 4!�� ���# �+�7�� �+����3� E����� J�+!��� J�+���

�+�!, ;��6�� $������ /��3��� ������ �+�����.

Page 188: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

178

-�����)153( : :. ����� ���� :!3!3� @ �� G���� ��� F�#�� ��, ���� $���, /�3 @7��

���!��� ;���� ������� ������� �6�#�� �������� /�3��.

� -����)154( : �A�3�� /���� :+�� D�\. '����� '�����, 'A�3 /��3��� ���� ��� �F9

&�F ���� �6�# -���, B1�� ����3�� ����3���.

TS��� �� ������ Y�"

-�����)155( : &����� E� !5� �������� -���!� ������� ������ :. ��� � /� /��3� $���

������ /��3��� ���� >�9$.

-�����)156( : /��3��� ����9� ��� ��� /�6� E� ��M���� $������ /��3��� ������ @���

&�F ����.

�S���B�� <B�� ��' ��' � �� ���B�� <��)�� ��

-�����)157( : �,����� ;.� 4����3(� ����� 8�� E�5�� /��� /��3��� ���� �����

-����� :. -������)124 (�F� E�E������ .

-�����)158( : /A# /��3�!� @���� ������ 8�� /��3��� ���� ����� E� @!7��� %���

D����� J���!7��� :. @���� ������ ��� J������ ��!�� =���� E� '���� E�2A2

=���� E� '���� E�2A2 /�) /#�� &�F� ��+��� LF+� @���!� ���� /��� E)

� B1#�� J@!7���� D �!�� ;.� ������ B �� 4����3� ����� @��) E�5!� D����

E������ �F� @���).

-�����)159( : ���5��� ������ �+��3��� ����� @���<� F��� E) /��3��� ���� >!, ��.

-�����)160( : J�!�3� �����, -���� ;!��� ���� ;�2�� $������ /��3��� ���� �.� �F9

8�� L��� :. E�5�� E���.@��) �����2 /�) /A# 4����3(� ����� .

Page 189: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

179

��� ��( :���8� �� �������

1S�� �� ��6N

( S �2� �� �� ��6N

-�����)161( : C������ �) ���%���� (9 E�5�� /��� (� ��!5� �����2 -� /�<� /��3�!�.

-�����)162( : ���� /�3�� :. q��6��� �) '��%� �) 'A� /�5��� $��� ��2� @��� '���� $��

����� E3� �� �� ;���� C�3��� E��� ( D�) ��r JC������ �) ���%�!�.

-�����)163( : -����� :. ��+��9 ������ E������� ��r :. ;�� ()156 ( E� ��1� E��

5�. ������� !5 (9 /�<� /��3��� /��,).

-�����)164( : �� ;����� >!, E�%�� ���� $�3� (�!�3��� �������� �����.

� S ��B�� �� �� ��6N

-�����)165( : �) L����� �) �� �� >�9 D!�� �) :��, ;� ����9 >�9 ������� ��.�6��� E9

=���� E� '�����,� (9 4��5<� E�� ��� �2) $) G��� ( D��+�9 �) L��� �

( �+��9 ������ ;����� E) /��3��� @�, >!, ����� J�+!��3� (� M���

�� !� ��3���� (� EM��� $�F E�� ( :+��� (� �� �� (� /����.

-�����)166( : E�� ��6#��� ����%��(� 8�3 �2) E� �+� C�� �!�3��� ��r ��.�6��� E9

EM��� $�F.

-�����)167( : ������� ;��� E� D��1�� ���. JB����� L��� �����2 -� ���A�� �A��3�!�

;.�E������ �F� @���).

Page 190: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

180

-�����)168( : �F+� '��3��� >��� $������ /�3�� ������ >�9 '�����3� '�����, '��� 3��� E�

( ��� � �) /�5�9 E� B�� �� E) ��r J����� E3� E��� E) 5��� ;���

D�!, D����� $�3�.

-�����)169( : :��, ;�� ��!����� %������ ���A�� �A��3��� E9 $F�� ;��� 7��� /�3�

�+���� :. ��� :�� �� � �) �+�!, 5�� �) /5�� @� �� D�!, "��

�+�. ������� ;����� ��6 'A�. �� �+� E����� "#��� EM� B�����.

-�����)170( : �3 E�� ?�� ��� � �) �5�� �) /��3� :. ��1 D��� "#� /��

���� �) ����� &�F /�5�9 >!, /6�� E) 0���� $) ����9 %��� (� JD!

$�F ��.���� �) :�5 :��1 @��� (9 $������ /�3�� :. /���� �) /�5�9

EM���.

-�����)171( : :. ;��� ���A�� �������� �A��3��� :. E�5�� D�!, B���� E�� E���

�������� ����5���.

2S�� �� 9���� �!�� ���Z�

-�����)172( : �� -���9 E��� ��3���� ����7�� �+����� :��� ��5#<� E, ���e3� /��3�

'���3� M5#�� E�� �F9 D�) ��r J@+��+�� @+��� B��. J��1 D�, ����

'���3� M5# K���� JD����� >!, ����e3���:

). � e� �� �) �5�� �) ����� >!, �������� �A�3��� "�6���� /���9

!� ��1 D�!, ��� JE����!� '���5 @� �� .

. �) ;� >!, ����+���� ����3��� �������� �A�3��� "�6���� @�,

Page 191: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

181

&�F E, ��� �� �F9 �+����9 E������ ��� ������ �) ;��� -�,

�� !� ;�� ���19.

�. '��!5� '��A5� �!5�� ������ �) �� e� ��� �) ������� �) �A��3� ����9

��������� ��,���� �+�. @���� �).

3S8�� ����" -�

-�����)173( : ;�� �) :��, ;� E� ����� "�#�< ��1������ ���) E��1� ;���6 C3e�

/��3��� E, �������� �������� E, �) ���, /��3� E, G��� ��1 @+�.

-�����)174( : /��3��� -���9 :�7�� >!, �+� @������ ��1������ E��1�� ;���6 ��3�

�e� ��� J@��3, /�� :. $������ ����e3�� @���� /�� :. ��1������ $

-�����.

-�����)175( : E� E��1�� ;���6 ����� E����:

h $������ /��3��� -���\� -�.��3��� @�3��� E� �����.

h $������ /��3��� -���9 -����� �+� @��� :��� ����� ��� ��1������.

-�����)176( : � ��6#��� ����e3��� 8�,� ����� ��, �� /�#�9 /��3��� -���9 :�7��

�� ��� J������ ��r E���. (9� 8�,��� :. E��1�� ;���6 ���� /�#�9

'����� @+�!, @����� JD����� ��< M5#�� 3W� /�� :. $������ /��3���

E��1���� /.������.

-�����)177( : � /���� ������ @!��� =���� E� E���3 :1�� ����e3��� 8�,� @�������1�.

Page 192: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

182

4S�;�)� ����(

-�����)178( : :������ E������ @���< '��.� D�����3� �) ���%��� ������ ���:

1. E� ��!3 ����+� �) ;��2� �) '�����, '���3 4�� �) ��% �) �! E�

;��2��� LF� /���3� E� /�� $������ /��3��� ���� /� .

2. '����M� ��� ;��2� 4�� �) ��% �) �! E� ����� �) /��3��� !5�

�5���� �) � e���.

3. �) � e��� ����� �) /��3��� !5 :. ;��� ��6 ��6 /���� E�

&�F :. 0�� �) �5����.

4. D���2�� $������ /�3�� ��� :. 4�� �) ��% E�.

5. /�3�� :. ������� !5 /�#�9 =���� '���, �#e� �) @��� $F�� 47����

:�����.

-�����)179( : �) �� e��� ������� ���A, 4A�9 �) 0%�� @� E� ����� ���� � ���

:1��<� q3� /��,M� E��!���� �+�1� :��� ����+���.

-�����)180( : $������ /��3��� ���� E� ����� ���� � ���:

1. L����� E������ ��� �� /��3� E, B���� �) /��) E�.

2. �3��� -���� ��1��� E, B���� E������� ��6� D��,��3� @r� /�.

3. E) D� ��2 �F9 ���� �� E� ���,�� ���� E) /��3��� ����� E���

/���� �F�� B���� 4��#���.

-�����)181( : E��1�� ;���6 -����� ����� �� F���.

Page 193: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

183

-�����)182( : E������ >1���� ���� !� >6 <� ���� ����.

-�����)183( : ). ) :. @�� /� > !�E������ �F� @���) B� ������ �#R E��� $.

. E������ �F+� ��F������ ���A�� D�� ����� ���%��� C!�� ��6�

��%� ��, >!, a���� &�F� D����) F����� ��%A�� ���������/����.

Page 194: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

184

Aر� B��")2 ( H��8ا�/� وا��آ�Hا�%�+�,/� ا������ 8'$�ص ا��0!/* ا�%��ري وا�%��د ا B��Kت ا��

Aور ��,�ن ا��0!/* ا�%��ري ا������ ر��= *�� �" ����70 ) 5(ا�%��ر�� �5 "�� م1959

Page 195: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

185

Page 196: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

186

Page 197: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

187

Page 198: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

188

Page 199: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

189

Page 200: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

190

Page 201: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

191

Page 202: The Legal System of Real Estate Registration Study In The ... · ˘ ˇ The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation ˆ˙ ˇˇ˝˛ !" ˇ ˜ ˜ ˝ ˚˙

192