TABLE OF CONTENTS

1. Introduction 1

2. What is an ALTA Survey? 2

3. Why is an ALTA Survey needed? 4

4. Ordering an ALTA Survey 5

5. Definitions 7

6. Definitions of FEMA Flood Zones 16

7. Land Conversion Key 19

8. Articles on Land Surveys 21

9. Full Text of 2011 Minimum Standard Detail

Requirements for ALTA/ACSM Survey 44

10. Understanding the Table A Optional Items 63

11. Review Checklist 80

12. Additional Resources 86

13. Partner Information 87

14. Notes 89

 

 

 

1. Introduction

1. Introduction  This handbook was created  to explain  the contents and purpose of an American  Land Title Association  (ALTA)  / American Congress on Surveying and Mapping (ACSM) Survey – commonly referred to sim‐ply as an “ALTA Survey.”  The handbook also serves to provide help‐ful  information and resources to those ordering and reviewing ALTA Surveys.   

Partner Engineering and Science, Inc.  Partner’s national ALTA Survey team has decades of experience con‐ducting, coordinating, and reviewing surveys.  We are experts in the 2011 Minimum Standard Detail Requirements  for ALTA/ACSM  Land Title Surveys and have a deep understanding of how our clients rely on  ALTA  Surveys  and  the  implications  to  their  business  decisions.  Refer to Section 13 for more information about Partner.                  

1 

2. What is an ALTA Survey?

2. What is an ALTA Survey?  An ALTA Survey  is an essential  tool  for all parties  involved  in a  real estate transaction or development.  The survey is used to determine and  depict  important  features  of  a  property,  including:  location; boundaries;  access  to  rights  of way;  buildings  and  other  improve‐ments; easements; encroachments; water features; and other signifi‐cant features.  An ALTA Survey can be thought of as a pictorial representation of the title commitment or preliminary title report of the subject property.  The ALTA Survey can also be thought of as a combination of a bound‐ary survey,  location survey, and title survey, showing  improvements and encumbrances.   The survey will establish the property’s bound‐ary—essentially verifying the existing legal description(s) of the prop‐erty provided  in Schedule A of  the  title  commitment, or  creating a new one.  The survey will also depict how survey‐related exceptions to title affect the property—these are  items that the title  insurance will not cover and are found in Schedule B of the title commitment.   

2 

Examples of some Schedule B Exceptions  include: utility easements, ingress/egress easements, leases, taxes, mortgages, and others.  Not all of the items in Schedule B can be addressed by a surveyor.    All ALTA Surveys must abide by  the 2011 Minimum Standard Detail Requirements for ALTA/ACSM Land Title Surveys (hereafter abbrevi‐ated  in  this  document  as  “2011  Minimum  Standard”  or  the “Standard”).   The Standard mandates  the elements  that  the  survey must cover at a minimum.  The Standard also lists optional items that can be  included at  the client’s  request, known as  the “Table A Op‐tional Items.”    Refer to Section 10 for a discussion of each Table A Optional Item.                      

3 

3. Why is an ALTA Survey needed?

3. Why is an ALTA Survey needed?  Many parties to a real estate transaction rely on the ALTA Survey for the following: 

 Removing survey exceptions from a title commitment; 

Showing  interested parties  the potential  risks and benefits 

from property ownership; 

Recognizing  issues  such  as:  boundary  line  conflicts;  en‐

croachments;  easements;  contiguity  between  parcels;  ac‐

cess  to highways; zoning  issues; and other potential  losses 

and  claims against  the  land  that may arise after purchase; 

and 

The survey date and field date provide verification of actual 

matters  as  they  existed  before  the  survey.    This  protects 

sellers of property from claims that may be brought by the 

lender or buyer after conveyance. 

Common issues identified by the survey can include:  

Differing legal descriptions 

Legal descriptions that don’t mathematically “close” 

Unexpected easements and encroachments 

Boundary issues with neighbors 

Flood zone issues 

Non‐conformance with zoning 

4 

4. Ordering an ALTA Survey

4. Ordering an ALTA Survey Client-Provided Information The  following  information  is  absolutely  essential  for  an  accurate quote:  

The address of the property; 

The name, company name, address, phone and email of the or‐dering party; 

Significant  information  about  the  property  or  transaction  that would allow the surveyor to provide a proposal that conforms to the needs of the user, lender or other transactional parties; and 

Required date of the first draft of the survey.  The following information is also very helpful, if available, to provide to the surveyor:  

Any Parcel ID Number(s) of the property; 

Current and prior title commitment or policy; 

Copies of any supporting documents that are listed on Schedule A and B; 

Any prior survey or  information  from previous surveyors of the property; 

A  current  and up  to date  set of  survey  requirements  (that  fall within  the  confines  of  the  2011 Minimum  Standard)  from  the lender or  lender’s council  including any Table A Optional  Items required.  This may be essential depending on the lender; 

The  names  of  all  transaction  parties  that  are  to  be  included within the Surveyor’s Certification; and 

Legal description of the property.     

5 

Site Access If  site access arrangements are needed, or  if access  to neighboring properties is required (for Optional Items 10 or 20 ), the client should assist in making these arrangements.   

What to Expect Price:   ALTA Surveys will vary  in price according  to  factors  such as: property  size  and  characteristics  (for  example,  an  apartment  com‐plex versus undeveloped land); property location and how difficult it is  to  survey  in  that  location; which  Table A Optional  Items  are  in‐cluded; and many other factors.   For the most part, the smaller and less complex a property, the cheaper the price.  Turnaround  Time:   Most surveys are completed within 12 business days,  however  the  time  can  also  vary  based  on  property  size  and characteristics, as well as any Optional Items that are included.  Short time frames can often be accommodated, but this must be discussed prior to the proposal as a rush fee may be applicable and very tight timeframes may not be possible based on the work required. 

 Please  note:    The  quoted  turnaround  time  is  for  the  first draft of the survey and does not contain time for the client’s review, clarifications and any requested revisions.  It is com‐mon  for  the  client  to have questions or  revisions,  so addi‐tional time should be allotted to address these items. 

 Product:   The survey  information will be shown on a “plat map” or “survey map”  in  a user‐friendly  standardized  format, which will be delivered  to  the  client  as  an  electronic  file  (PDF)  unless  otherwise requested.   Section 6 of the 2011 Minimum Standard outlines what items must be  included on the survey map.   Clients will find  it valu‐able  that  the  same  formatting  is  adhered  to  on  each  survey map, allowing for the efficient location and review of information.    

6 

5. Definitions

5. Definitions  

2011 Minimum Standard Detail Requirements for ALTA/ACSM Land Title Surveys:    The  standard  that  gov‐erns  land  title  survey  requirements  is  the 2011 Minimum Standard Detail Requirements  for ALTA/ACSM  Land Title  Surveys.   The Mini‐mum Standard was created  to ensure consistent surveys  that meet the needs of transaction parties such as the lender, client, surveyor, and  title  insurer.   The  Standard  includes mandatory or  “minimum” requirements  to be  included on  the  survey,  as well  as  21 optional items  listed  in “Table A Optional Survey Responsibilities and Specifi‐cations.”    The Minimum  Standard  Detail  Requirements  were  first published  in  1962  jointly  by  the  American  Land  Title  Association (ALTA)  and American Congress on  Surveying  and Mapping  (ACSM), and have undergone several  revisions  from 1988  to 2005 and most recently in 2011.     The 2011 update of the Minimum Standard Detail Requirements had numerous revisions, including a significant change to the certification language allowed.   Other  changes  included  records  review  require‐ments, plat requirements, and revisions to Table A Optional Items.    

American Congress on Surveying and Mapping (ACSM):  The  American  Congress  on  Surveying  and  Mapping 

(ACSM)  is a professional membership society for the spatial data  in‐formation  industry.   ACSM’s members  include three primary organi‐zations  (NSPS,  AAGS  and GLIS), whose members  include  surveying and mapping professionals such as surveyors, cartographers, geode‐sist, and other spatial data information related professionals.  ACSM and the National Society of Professional Surveyors (NSPS) have pro‐posed to merge.     

7 

American Land Title Association (ALTA):    The Ameri‐

can Land Title Association (ALTA) is the national trade association for the land title insurance industry.  ALTA’s members include those who search,  review  and  insure  land  titles.    ALTA  provides  training,  re‐sources and advocacy  for  its members and  the  land  title  insurance industry.     

Appurtenance:   An appurtenance,  in the context of real estate, is a feature or right of use that is subordinate to, and belongs with, a larger more dominant feature.  Examples include a shed that belongs to a property, a bay window  that belongs  to a house, and an ease‐ment  that belongs  to  the property.    In ALTA Surveys,  the  term may refer to an appurtenance that encroaches onto another property or right of way, such as an eave that overhangs onto the sidewalk.   

Certification:   The ALTA Survey must bear the exact certification 

language detailed by  the 2011 Minimum Standard, which  indicates that the survey was conducted in accordance with the Standard.  The certification language must also indicate any Table A items included, and identify the affected parties (such as the buyer, seller, title com‐pany, and lender).   

Certifying Parties: The list of those parties having an interest in  the  survey.   Typically  this  includes  the name of  the  insured,  the name of the lender, the name of the insurer, and the names of oth‐ers as negotiated with the client.   

Easement:   An easement  is the right to use another’s real prop‐

erty  without  owning  it.    The  term  easement  commonly  refers  to pathways across one property to another, and can also refer to rights to use a property, such as the right to park.  Easements may grant or deny rights, and may benefit or burden a property.    

8 

In  the context of ALTA  Land Title Surveys,  there are  several  impor‐tant types of easements:  

Appurtenant  /  Benefitting  Easement:  A  benefitting  ease‐ment  that  grants use over or onto  another property  is  an appurtenant easement.  See also “Appurtenance” above.   Exclusive Access Easement, Easement of Necessity, or Right of Way  Easement:   An  easement  to provide  access  to  an otherwise landlocked property having no roadway frontage.    Reciprocal  Easement  Agreements:  Reciprocal  easement agreements provide two or more properties the same rights to use or access each other’s property or a portion thereof, such as a parking lot.  The agreement thus both benefits and burdens the property. 

 Easements are required to be identified in the ALTA Survey.  

Encroachment:    An  encroachment  occurs when  an  aspect  of 

real property advances beyond a boundary.  An encroachment might be caused by a physical improvement on a property, such as a build‐ing or  fence  line.   An encroachment may also be caused by a prop‐erty use such as a drive aisle.  The encroachment occurs when these features or uses extend past a boundary such as a property  line or easement.    In the context of ALTA Land Title Surveys, the surveyor is expected to denote any encroachments on the survey without expressing a legal opinion as to the ownership or nature of the encroachment.  

Encumbrance:  An encumbrance is a burden on a property that 

may diminish the property’s value, but doesn’t prohibit the property title from being transferred.   Examples of encumbrances that affect 

9 

the use or physical  condition of a property are encroachments,  re‐strictions  and  easements.    There  are  also  financial  encumbrances (loans)  and  encumbrances  that  affect  title  (for  example,  leases, CC&R’s and liens).  

Field Date:    The date  the  survey  field work was  completed  (as 

opposed  to a  later revision date).   This  is  important because  it pro‐vides verification of actual matters as they existed before the survey.  This protects sellers of property and surveyors from claims that may be brought by the lender or buyer after conveyance.  

Legal Description:   The written text describing the geographi‐cal  location of a  specific piece of  real property used  for  identifying the property  in a  real estate  transaction.   There are many  types of legal  descriptions,  including: metes &  bounds  descriptions;  platted legal  descriptions;  US  Government  Legal  Descriptions;  easements; strip descriptions; and combinations.  

Title  legal  description:    The  description  of  the  property found within  the  title  commitment  or  preliminary  title  re‐port.   This  is usually  the  last  transfer of  title document  re‐corded at the county recorder’s Office.    Surveyor  legal description:   The description created by the surveyor and depicted on  the ALTA Survey  to describe  the entire property  if requested.   (Note: surveyor  legal descrip‐tions  are provided  as  a  convenience at  the  request of  the person(s) ordering  the  survey.   They are  the  surveyor’s  in‐terpretation of  the  legal description  found within  the Title.  If  the owner of  the property desires  to  revise  the  title de‐scription to match the surveyor’s description, the appropri‐ate state laws governing such action must be followed.)  

 

10 

Significant  discrepancies  between  the  title  and  surveyor  legal  de‐scriptions can happen and  these should be resolved  in order  to en‐sure the property is clearly defined.  

Measured:  Refers to a dimension of the property that was ascer‐

tained by an instrument or device as it relates to dimensions shown on the recorded map or document.  

Observed:   Refers to features on the surface of the property ob‐served by the surveyor, or observed evidence of features (for exam‐ple,  indications  of  underground  utilities  such  as  fire  hydrants,  gas meters,  light poles, etc.), as opposed to features that are unobserv‐able (such as underground utilities with no above ground evidence of their  existence)  or  features  that  are  disclosed  in  the  record  docu‐ments (which may also be observed).  

Plat, Plat Map or Survey Map:   A plat or  survey map  is  a 

drawing created by a surveyor that graphically describes any type of land survey and may also be referred to as a property map.  The plat map will depict all information identified in the survey.  The informa‐tion listed or shown on the survey will vary depending on the type of survey, individual state laws that may regulate land surveys, and indi‐vidual surveyor’s nuances.  For a new or modified parcel of land, the plat map may be filed along with the deed to the property, or with other public records regarding the property, in the county recorder’s office depending on the state laws.    The  plat map  or  survey map  is  different  from  a  county  tax map.  County tax maps generally show property perimeters as they relate to other parcels  for  the purpose of determining property  taxation.  The tax map may or may not contain some survey or deed  informa‐tion.   

11 

Platted Land:  Platted land is land that has been subdivided from 

a  larger  lot  or  “parent  parcel”  into multiple  lots  and  a map  of  its boundaries has been recorded at the county.  The legal description of the property will usually refer to this map.    

Professional Land Surveyor:    Also  called  a  “licensed  land surveyor”,  the professional surveyor  is an accredited, state‐licensed professional who conducts  land surveys to measure and define real property and its boundaries.  The professional may denote their cer‐tification  as  P.S.  (professional  surveyor),  L.S.  (licensed  surveyor), P.L.S.  (professional  land  surveyor), R.L.S.  (registered  land  surveyor), R.P.L.S.  (registered  professional  land  surveyor),  or  P.S.M. (professional surveyor and mapper).    In the U.S., the most common designation  is  P.S., while  in  Canada  they  are  referred  to  as  C.L.S. (Canada lands surveyor).    Licensed  surveyors  are  considered  distinct  from  professional  engi‐neers;  however,  the  fields  are  often  closely  related,  particularly  in civil engineering.   

Record:   Refers  to  the public  records  found on  file at  the county recorder’s office, i.e. the record descriptions or plats of a property.  

Record Documents (for ALTA Land Title Surveys):  As  defined  by  the  2011 Minimum  Standard,  record  documents  in‐clude: the most recent title commitment; the current record descrip‐tion of  the property  to be surveyed  (or  the parent parcel);  the cur‐rent record descriptions of adjoiners; any record easements benefit‐ing the property; and the record easements or servitudes and cove‐nants burdening the property.  The  record  documents  are  required  to  be  provided  to  the  profes‐sional surveyor by  the client,  title company, or other parties  to  the transaction.   

12 

Right of Way:    In  relation  to  the ALTA Survey,  the  right of way typically refers to the boundary or limits of an adjacent street or alley established by usage, easement or grant  that gives  the  right of pe‐destrians and vehicles to pass freely.  

Servitudes (Real / Landed):  In property law, a landed servi‐tude or  real  servitude  (simply  called  a  servitude)  is  the  real  estate burdened  by  an  easement  for  another  property  (the  dominant  es‐tate).    

Sign & Seal:   The signature of the surveyor and their state pro‐fessional  land  surveyor’s  seal  (which  will  follow  the  specifications required by  the state of  their certification).   The sign and seal  indi‐cates that the surveyor takes professional responsibility for the work.  

Survey Coordinator:   A  company  or  individual  that manages 

the process of procuring  a  survey  to  the  client’s  specifications  and needs.    

Table A Optional Items:    Specific  additional  optional  items 

that can be  included  in  the survey scope of work at  the client’s  re‐quest.  See Section 10 for more discussion of Table A items.  

Title Commitment:  A title commitment is a document describ‐

ing  the  rights  being  conveyed  in  real  property  during  a  property transaction, as well as any restrictions or rights that others may have on  that property.   The  title  commitment  is prepared  in advance of title insurance being issued.  The title commitment is a critical piece of  information  that  alerts  the buyer,  lender,  and other  transaction parties of any  issues  that could cloud  the  title  to  the  real estate or restrict the use of the property.  Essentially, the title commitment is used to determine that the seller has the right to sell the property, 

13 

and  the  buyer will  receive  all  the  rights  to  the  property  (and  the lender can foreclose on the collateral, if necessary down the road).  

 Schedule  A:    Contains  the  general  information  about  the transaction and what rights or interests are being conveyed in the property.  This includes, but is not limited to, the cur‐rent owner name,  the buyer name,  the  lender name,  legal description of  the property, benefitting easements  (usually part of the insured estate and may be attached to the prop‐erty legal description), and the property sale price.  Schedule  B:   Describes  any  restrictions  on  the  use  of  the property and  rights or  interests  that others may have over the use of  the property  (such as utility easements or deed restrictions),  as well  as  any  proposed  exceptions  that will not be covered by the title insurance policy.    Examples of limitations to the property rights include: 

Unpaid property taxes or mortgages; 

Liens against the property; and 

Easements burdening the property. 

 Common exceptions to title insurance include: 

Unrecorded information; 

Easements and rights of way; and  

Zoning or building restrictions.   

 Each limitation and exception listed should reference a sup‐portive or underlying document, from which the  item was identified such as previous surveys, covenants, mortgages or 

14 

other documents.    These documents must be provided  to the surveyor.    Schedule  C:   Contains any  issues  that must be  resolved  in order for the property transaction to close.    Schedule  D:   Describes  information  on  the  title  insurance policy,  including all parties who will collect premiums  from the insurance policy, the cost of the policy, the loan amount, and any title insurance endorsements. 

 A thorough title commitment review is essential and often the lender is the most scrutinizing reviewer of the title commitment.     Once all  requirements and conditions are met,  then  the  title  insur‐ance policy is issued.   

Title Insurance:  A type of insurance that protects against finan‐cial loss due to title defects, liens, or other matters.  The ALTA Survey will provide  the  title  company with  the  information  required  to  in‐sure, or not  insure,  the  title  to portions or  all of  the  land  and  im‐provements.             

15 

6. Definitions of FEMA Flood Zones

6. Definitions of FEMA Flood Zones  Identifying  the  surveyed  property’s  flood  zone  classification  is  an optional  item  (see  Section  10  on  “Understanding  the  Table  A Op‐tional Items”), but is very commonly included to assess the need for flood insurance.  Below is a guideline of the different flood zone clas‐sifications.  As published by the Federal Emergency Management Agency (FEMA)  

High Risk – Coastal Areas In communities that participate in the National Flood Insurance Pro‐gram  (NFIP), mandatory  flood  insurance purchase  requirements ap‐ply to all of these zones:  

  

Undetermined Risk Areas  

 

Zone  Description 

V 

Coastal areas with a 1% or greater chance of flooding and an addi‐tional hazard associated with storm waves. These areas have a 26% chance  of  flooding  over  the  life  of  a  30‐year mortgage.  No  base flood elevations (BFEs) are shown within these zones. 

VE, V1‐30 

Coastal areas with a 1% or greater chance of flooding and an addi‐tional hazard associated with storm waves. These areas have a 26% chance of  flooding over  the  life of a 30‐year mortgage. Base  flood elevations  derived  from  detailed  analyses  are  shown  at  selected intervals within these zones. 

Zone  Description 

D Areas with possible but undetermined  flood hazards. No  flood haz‐ard analysis has been conducted. Flood insurance rates are commen‐surate with the uncertainty of the flood risk. 

16 

High Risk Areas In communities  that participate  in  the NFIP, mandatory  flood  insur‐ance purchase requirements apply to all of these zones:  

  

Zone  Description 

A 

Areas with  a  1%  annual  chance  of  flooding  and  a  26%  chance  of flooding over the life of a 30‐year mortgage. Because detailed analy‐ses are not performed for such areas; no depths or base flood eleva‐tions are shown within these zones. 

AE The base  floodplain where base  flood  elevations  are provided. AE Zones  are  now  used  on  new  format  Flood  Insurance  Rate Maps (FIRMs) instead of A1‐A30 Zones. 

A1‐30 These are known as numbered A Zones (e.g., A7 or A14). This is the base floodplain where the FIRM shows a BFE (old format). 

AH 

Areas with  a 1%  annual  chance of  shallow  flooding, usually  in  the form  of  a  pond, with  an  average  depth  ranging  from  1  to  3  feet. These areas have a 26% chance of flooding over the life of a 30‐year mortgage. Base flood elevations derived from detailed analyses are shown at selected intervals within these zones. 

AO 

River or stream flood hazard areas, and areas with a 1% or greater chance of  shallow  flooding each year, usually  in  the  form of  sheet flow, with an average depth  ranging  from 1  to 3  feet. These areas have a 26% chance of flooding over the  life of a 30‐year mortgage. Average  flood  depths  derived  from  detailed  analyses  are  shown within these zones. 

AR 

Areas with a temporarily  increased flood risk due to the building or restoration  of  a  flood  control  system  (such  as  a  levee  or  a  dam). Mandatory  flood  insurance  purchase  requirements will  apply,  but rates will not exceed the rates for unnumbered A zones if the struc‐ture is built or restored in compliance with Zone AR floodplain man‐agement regulations. 

A99 

Areas with a 1% annual chance of flooding that will be protected by a  federal  flood  control  system  where  construction  has  reached specified legal requirements. No depths or base flood elevations are shown within these zones. 

17 

Moderate to Low Risk Areas In communities that participate  in the NFIP, flood  insurance  is avail‐able to all property owners and renters in these zones:  

                     

Zone  Description 

B and Z (shaded) 

Area of moderate  flood hazard, usually  the  area between  the limits  of  the  100‐year  and  500‐year  floods.  Are  also  used  to designate base floodplains of lesser hazards, such as areas pro‐tected by levees from 100‐year flood, or shallow flooding areas with average depths of less than one foot or drainage areas less than 1 square mile. 

C and X (shaded) 

Area  of  minimal  flood  hazard,  usually  depicted  on  FIRMs  as above the 500‐year flood level. 

18 

7. Land Conversion Key

7. Land Conversion Key  There  are many  terms  that  have  historically  been  used  to  denote distance or area measurements, deriving  from  the past methods of land surveying (such as carrying chains to measure distances).    Surveyors must be able to convert these older measurements to to‐day’s standards, and  it can be helpful for survey users to have a fa‐miliarity with them as well.   1 link = 7.92 inches  1 rod = 16 ½ feet  5 ½ yards = 25 links  1 chain = 66 feet = 4 rods = 100 links  1 furlong = 660 feet = 40 rods  1 mile = 8 furlongs = 320 rods = 80 chains = 5280 feet  1 square rod = 272 ¼ square feet = 30 ¼ square yards  1 acre = 43,560 square feet  1 acre = 160 square rods  1 acre = 8 rods x 20 rods (or any two numbers of rods whose prod‐uct is 160)    

19 

Example:  One section of land contains one square mile or 640 acres, which can be subdivided and worded as in the below chart.  

     

20 

8. Articles on Land Surveys

8. Articles on Land Surveys  

“Avoid Mayhem and Mishaps—Get an ALTA Survey” ALTA Surveys can  identify some seriously unfunny  issues during real estate transactions.  Pg. 22.  

“ALTA Surveys: Understanding the Optional Utility Requirements” A discussion of  the  two optional utility  requirements  and when  to consider adding one to the scope of work.  Pg. 25.  

“Synergy Between Survey, Title and Client” The ALTA  Survey  and  Title  Policy work  in  conjunction  to  satisfy  all parties’ needs.  Pg. 29.  

“Surveying the Field: New ALTA Land Survey Stan-dard” A  review of  the  changes made  to  the Minimum  Standard with  the 2011 revision.  Pg. 32.  

“Land Surveyors and Development—What Goes Where and When?” Going beyond ALTA Surveys, the land surveyor’s role in site develop‐ment  is  critical  and  includes  Engineering  Design  Surveys  and  Con‐struction Staking.  Pg. 39.         

21 

“Avoid Mayhem and Mishaps – Get an ALTA Sur-vey” By James Davenport, PS Published on GlobeSt.com, November 2011  Getting a land survey, specifically an American Land Title Association (ALTA)  Survey,  during  a  real  estate  transaction  is  crucial  to  under‐standing  exactly  what  is  being  conveyed  in  the  real  estate  asset.  Transacting parties need to know the boundaries of the property, all improvements  included  within,  easements,  encroachments,  and other significant features and information.    Sound simple and obvious?  Not always.    Common Issues with Defining Real Property A piece of  land  is a piece of  land, right?   Well… Ever come across a property that has multiple legal descriptions of the same land? How about this as an example:  In one title commitment, there are three legal  descriptions  defining  the  exact  same  tract  of  land.    The  first legal was referencing the property as a lot in a recorded subdivision.  The second was a “property also described as” type that described it as a metes and bounds legal description.  The third legal was a prior surveyor’s  “As‐Surveyed”  legal  description,  also  in  metes  and bounds.  Are they all correct or is it just absurdity?  The as‐surveyed legal  description  had  slightly  different  distances  than  the  other metes and bounds legal description, and the bearings for the lot de‐scription  referenced on  the plat did not agree with  the other  two.  Certainly is confusing.  Better hope that your planned building exten‐sion complies with zoning.    If  it doesn’t, maybe try again with a dif‐ferent legal description!    

 It is somewhat common to have “measured distances” (the measure‐ments taken by a surveyor of the property line while conducting the field  survey)  that  differ  slightly  than  the  record  title  legal  distance 

22 

distances.  Ah geez, is it 252.13 feet or is it 251.85 feet, and does that change whether or not  the  fence now encroaches onto  the Trump Tower property?  The Donald will not be happy.    It also happens from time to time that a record legal description may not “mathematically close” when tracing the boundaries around the property.   This  is a grievous error  in the description and will not do.  It is very beneficial to have the property description in the deed actu‐ally describe the property you are trying to purchase.  Heck of a con‐cept.   So, as fellow blogger Maura O’Conner tells  it, a client of hers had received the right to foreclose on a  line  instead of the property inside the line – obviously a problem!    These  issues, of  course,  are  rectifiable  at  the  outset  of  a  property transaction or financing by hiring a qualified and skilled professional surveyor to conduct an ALTA Survey, sort out the issues, and give you piece of mind.  Besides they are cheaper than psychiatrists!  It  is also  important  to know  the easement  rights  that are appurte‐nant, or beneficial to the property, and the rights of others that en‐cumber the property.  What kind of easements exist across the prop‐erty  and where  they  are  located?   Does  the  easement on  another property benefit  this property?   Where does  the  electric  company have the right to dig a 50 foot trench through the busy mall parking lot?  The same is true with encroachments.  For example, it’s impor‐tant to know  if a fence  line, paving, or structure encroaches upon a neighboring property.   This  can be a major problem  if half of  your 45.2 million dollar Swedish  spa building  is  located on The Donald’s Bel Air estate.    There are many other important features of a property that are cru‐cial to know up front and are identified by the ALTA Survey.  Is your property in a flood zone?  How many parking spaces and what kind?  What  zoning  is  listed  for  the  property  on  the  survey?   How many 

23 

burrito wrappers did  the Donald  throw on  the property?    (Just kid‐ding Mr. Trump.)  There are millions and millions of other things, just ask a surveyor.  Scope of Work for an ALTA Survey Often clients call and say, “We need an ALTA survey…  I don’t know what  the  requirements  are,  I  just  need  it  yesterday.”   Well  sure, we’re  happy  to  help,  but  a  survey  savvy  client  better  understands what they need and demands the product they deserve.  Some of the scope  of  work  for  an  ALTA  Survey  is  optional  and  some  optional items may  increase  the cost significantly, so a determination  if  that option  is necessary  is  important.   Well‐informed  clients  can better determine what scope of work they need, and get a survey that an‐swers their questions and satisfies the lender.    The  2011 Minimum  Standard  Detail  Requirements  for  ALTA/ACSM Land Title Surveys has 22 optional items and is noted as Table A Op‐tional  Items.   Most of these  items are routinely  included  in the sur‐vey.    Other  items,  such  as  Table  A  Item  5  “contours”,  and  11b “underground utilities” can be pricey and cause a dent  in The Don‐ald’s wallet.  For example, locating and/or marking underground utili‐ties can be extremely expensive  if we don’t have an “as built draw‐ing” showing the  location.    If you are developing the property how‐ever, it would be important from a design stance to know where the utilities are located.  If the client isn’t sure of what they need, a good surveyor should ask enough information about the project and consult with the client to 

determine what scope of work is appropriate.  ◊      

24 

“ALTA Surveys: Understanding the Optional Utility Requirements” By James Davenport, PS Published on GlobeSt.com, August 2013  When  it  is  time  to order an American  Land Title Association (ALTA) Survey,  there  are Optional  Table  A items  to  choose  from.  Some  of these  items will significantly  increase  the cost  to produce  the ALTA Survey so  it’s  important  to  consider  the different options available, and understand which will  fulfill  the various  requirements of a real estate transaction. In this blog, I will look at one of the optional ALTA Survey items: utilities.   How  to  select  the  Utility  option  that’s  right  for  you Almost all  lenders require some  form of mapping of utilities, but  in an ALTA Survey this  is not a standard requirement,  it  is an optional one.  In  the Standard  2011 ALTA  Requirements,  the Utilities  option can be found in “Table A: Optional Survey Responsibilities and Speci‐fications” under item 11. Within this item, clients can order two dif‐ferent options:  Option 11  (a) is  the  “location of utilities  existing on or  serving  the surveyed property as determined by observed evidence.” This is the least  expensive  option  for  the land  surveyor and  client.  “Observed evidence”  (also  commonly  known  as  “above‐ground  evidence”)  re‐fers to the  items that the surveyor  is able to see when he conducts his field work. Symbols are used to show various above‐ground utility structures ‐ including storm and sanitary manhole covers, water and gas meters  and  valves,  fire  hydrants,  utility  poles,  electric  boxes, storm  outlets  and  inlets,  and  others  ‐  on  the survey map.  Under‐ground utility lines are not mapped as part of this option.  The  second Option  11  (b) uses  “observed  evidence  together  with evidence from plans obtained from utility companies or provided by 

25 

client,  and  markings  by  utility  companies  and  other appropriate sources”  to map  various  utilities.  The surveyor interprets  the  data from  these  sources  to  establish  the  location of utility  systems  and transfers this information to the ALTA Survey. This is a more compre‐hensive study that can provide information about below‐ground utili‐ties, but it is also more labor intensive – and thus costly.  Limitations  In today’s world, obtaining maps and other  information  from utility companies is often a difficult and slow process that can cause signifi‐cant delays, and often  the accuracy of  the provided maps  can’t be guaranteed.  Importantly, maps  from utility  companies only  show public utilities systems within the right of way of public roads or from secured ease‐ments over private  lands, and will not show underground utility  in‐formation for private lines on, over, or through any private property. They also may not show the location of any particular utility entrance into  the private property. This  is because systems outside  these ar‐eas are considered “private utilities” that are not the responsibility of the utility company.  Many surveyors have the utility companies (or another free service) manually mark underground utilities on  the surface by placing  flags or using paint to show the  location prior to their field visit. The sur‐veyor  can  then  locate  these markers  in  the  field,  and  transfer  the positions to the map. While this sounds  like a straight‐forward solu‐tion, there are several issues associated with this that are out of the surveyor’s  control.  For  various  reasons,  not  all  States  allow  utility companies to visually mark their utility systems unless construction is imminent. Also, this method will only map utilities on public rights of way or utility easements. Another  issue that comes up frequently  is that  some utility  companies may not mark  them or  are delayed  in marking them until after the field work by the surveyor is complete. 

26 

Evidently, accurately mapping underground utility locations can be a challenge: maps provided may not contain all of the utilities, are not guaranteed to be accurate, will not show utilities on private property unless the client provides as‐built site plans when the improvements to the property were made, and may not indicate the size, material, or depth of the utility. Contacting the utility companies and marking services,  locating  these markings,  interpreting  available maps,  and transferring these utilities to the survey map can also add significant time and cost to the ALTA survey.  Obtaining a reliable Survey Map Those ordering an ALTA Survey with Option 11 should carefully con‐sider, understand, and have  realistic expectations as  to what utility information will be shown on the survey and its subsequent reliabil‐ity and additional costs.  A client such as a developer of the property may need to have addi‐tional knowledge of utility locations for engineering and other design purposes.  They  could  choose  the  (11b) Option,  and  also  ask  for  a private utility locator service to mark the utilities in the right of way and along the private property. This is an additional cost, but it is one way for the surveyor to obtain a fairly accurate  location of the utili‐ties on the property and within the right of way.  Recognizing difficulty  in obtaining  a  reliable  survey map, ALTA  and ACSM added the following caveat to Option 11b when the Standards were updated in 2011: “However, lacking excavation, the exact loca‐tion of underground  features cannot be accurately, completely and reliably depicted. Where additional or more detailed  information  is required,  the  client  is  advised  that  excavation may  be  necessary.” Indeed,  there  is no quick and easy  solution  for  surveyors  to deter‐mine the location of utilities. They must do their due diligence in or‐der to exhaust all avenues to get the utilities marked and to get plans from  local  offices,  but  sometimes  engaging  private  utility  location 

27 

services or excavation ‐ although costly and time consuming ‐  is the 

only way to obtain a reliable utilities map.  ◊                                 

28 

“Synergy Between Survey, Title and Client” By Madeline Menna Published on GlobeSt.com, February 2012  The  title and  land  survey are  two  vital  facets of due diligence  that ensure a  successful acquisition  in  the  realm of  commercial  real es‐tate.  While many firms do not provide both title and survey services, it  is crucial to understand the synergy between the title, survey and the client – which should be more of a Trifecta than a Bermuda Tri‐angle when the right team is assembled.    The Title Commitment  The  importance of the title  insurance documents (title commitment and the documents noted as exceptions on the title)  is that they  in‐sure the property buyer and/or lender against any title‐search errors as well  as  loss  due  to  disputes  over  property  ownership.  The  title commitment shows all exceptions  to  title  that are recorded against the  subject property. These exceptions  can  range  from  tax  liens  to easements  to  judgments  against  the  property  or  fee  owner.  The commitment shows all the criteria the buyer and seller must comply with  for  the acquisition  to  close. Typical  items  include any existing mortgage  that must  be  paid  off  and  any  deeds  that must  be  re‐corded. A  less common  item that would need removal prior to clos‐ing would be a mechanic's lien; a lien placed on the property result‐ing from the failure of the current or past owner to pay a contractor for work in place.   American Land Title Association or “ALTA” Survey Within a commercial real estate transaction, there are many parties who  have  varied  interests  in  the  property  and  are  looking  to  the ALTA Survey for key  information. Although the main purpose of the survey is to delete the survey exceptions, the information contained on the survey proves beneficial to all parties and can answer numer‐ous questions and concerns. The comprehensive survey depicts rele‐

29 

vant  facts about the property that, based on the client’s needs and specific Table A requirements, can include but are not limited to:  

The professional surveyor’s findings about the property bounda‐ries; 

Any observed easements whether appurtenant or burdened  to the subject property; 

The improvements, utilities, public access, and significant obser‐vations such as encroachments; and 

Furthermore, the survey can also reveal specific facts about the property relating to zoning, flood hazard concerns, topography, parking configurations, wetlands, etc. 

 Title and Land Survey Working Together The  title policy works  in  conjunction with  the  survey  and provides insurance protection for the lender or buyer against:  

Boundary line conflicts with adjoining properties; 

Encroachments onto and from adjoining properties; 

Rights of parties to the property usually in the form of ease‐ments, leases, or other encumbrances; 

The contiguity, or lack thereof, of multiple parcels that combine to form the property; 

Access to public highways; and  

Matters on the property that may affect zoning issues or compli‐ance. 

 The  insurer  uses  and  relies  upon  the  ALTA  Survey  to  remove  and sometimes add exceptions  to  their  insurance coverage.  In  the  issu‐ance of  their policy,  the  insurer uses  the  survey  to assess  the  risks and to determine what exceptions from coverage must be included, known as Schedule B – Exception Items.    

30 

The Survey Coordinator’s role The title and survey are vital to any commercial real estate transac‐tion and our clients often have someone on their staff to oversee the process of obtaining an accurate and complete title commitment and ALTA  Survey  (and  potentially  other  due  diligence  reports).    An equally key ingredient to a smooth closing is to have a strong survey coordinator with a team of professional, reliable surveyors.  A survey coordinator’s main goal is to keep the items moving in a timely man‐ner and to maintain a common balance between the surveyors and clients.  ALTA Surveys are governed by a set of professional standards as written by the American Land Title Association and American Con‐gress on Surveying and Mapping.   Among other  changes,  the 2011 ALTA Survey Standards have restricted the amount of  input a client may have in the outcome of a survey. For example, the surveyors are no longer permitted to use “client specified” certification language. It is  also  the  survey  coordinator’s  responsibility  to  ensure  the  client receives a survey with all of their standard and selected optional re‐quirements, set forth within the 2011 ALTA Survey Standards.  Challenges can arise when clients request certain items be placed on the  survey  that go against  the 2011 ALTA Standards.   While  survey coordinators  try  to meet all of  the  client’s needs, at  times  this  is a difficult task to complete.  Surveyors are generally more than willing to  accommodate  their  client’s  requests  as  long  as  they  are within their  contractual  obligation  and within  purview  of  the  2011  ALTA Standards.  A strong survey coordinator will be able to find a way to satisfy  the  client and  the  surveyor’s  responsibility without  compro‐

mising the survey.  ◊       

31 

“Surveying the Field: New ALTA Land Survey Stan-dards” By James Davenport, PS Published on GlobeSt.com, July 2011  An  ALTA  /  ACSM  Land  Survey  (American  Land  Title  Association  / American  Congress  on  Surveying  and  Mapping),  is  commonly  re‐quired  during  real  estate  transactions  or  development  to  define  a property  in detail.   Commonly  referred  to  simply  as  an  “ALTA  Sur‐vey”,  it essentially combines a site  location survey, a boundary sur‐vey, and a topographic survey, and shows all existing  improvements of a property, encumbrances, and other significant observations.  

 Effective February 23, 2011, ALTA and ACSM revised the “Minimum Standard Detail Requirements for ALTA / ACSM.”  This update to the 2005  standards has  several key  changes  that all  transacting parties will need  to be aware of  in order  to  facilitate an ALTA Survey  that meets all parties’ expectations at closing.   Significant ALTA Survey Change – Certification Language One of the most significant changes to the 2011 ALTA Standards con‐cerns the certification. The certification is an acknowledgement by a professional  surveyor  stating  that  the  survey meets  the  set  of  re‐quirements set forth by the 2011 Minimum Standard Detail Require‐ments. The  standards  require  that  the  survey  shall bear  “only”  the following certification:   

To  (name  of  insured,  if  known),  (name  of  lender,  if  known), (name of insurer, if known), (names of others as negotiated with the client): 

This is to certify that this map or plat and the survey on which it is based were made  in accordance with the 2011 Minimum Standard  Detail  Requirements  for  ALTA/ACSM  Land  Title Surveys,  jointly established and adopted by ALTA and NSPS, 

32 

and includes Items            of Table A thereof. The field work was completed on ___________. 

Date of Plat or Map: _____ (Surveyor’s signature, printed name and seal with Registration/License Number)  

 

No  other  certification  language  will  be  allowed  on  the  survey.  In years past, many  lenders or  the property buyer’s council would  re‐quire  a  certification written  by  themselves  or  other  parties.  These certifications,  in many cases, were contradictory acknowledgements to what was  required  in  the ALTA  Standards.    Thus, ALTA  / ACSM appear to be putting the kibosh on client‐specific certifications.  Additional ALTA Survey Changes The 2011 Minimum  Standards document  itself has  changed  signifi‐cantly in presentation and format, making the Standards much more user  friendly.   Other  significant  changes generally expand or  clarify requirements  and  responsibilities,  including  what  is  optional  and what is required (and of whom).    Records Research: The  “Records Research”  section  indicates an ex‐pansion of documents to be provided to the surveyor for his/her use in  conducting  the  survey.  In addition  to  the  title  commitment, and survey related documents noted  in Schedule B of  the commitment, the standards have now included adjoiner record descriptions, ease‐ments that benefit the parcel, and other information that may affect the parcel. 

 Plat Requirements:  There  are  a  few  important  changes  concerning the information provided on the plat of survey. Now, a new property description should be discouraged unless completely necessary and should be avoided for Lot and Block descriptions or subdivisions. This is to avoid the possibility of a new description of the same property clouding title. The survey is now required to show title commitment number, effective date, and the name of the title company. A vicinity 

33 

map was an optional item in 2005 and is now required to be on every ALTA Survey.  Significant Table A Optional Items:  The 2011 standards have also made changes to the Table A “Optional Survey  Responsibilities  and  Specifications”  section  that  anyone  or‐dering an ALTA Survey should be aware of. These options are not a standard requirement, but rather additional add‐ons. These options have very specific wording, and one must use explicit care and con‐sultation with the surveyor to determine the extent of the additional work, if the option is appropriate for the survey that you require, and if  there  is a  significant extra  cost associated with  the  requirement. Below are some of the more significant changes to this section. 

 Table A Option 6a and 6b are for the current zoning class and other zoning requirements. The big change here is that these requirements must be provided by the insurer to the surveyor. The past standards required the surveyor  to  list  the zoning requirements, releasing  the surveyor  from  plotting  non‐platted  setbacks.  These  new  standards indicate that the surveyor does not have to plot non‐platted setbacks and does not have  to  list zoning  requirements  if  the zoning  for  the site  is not provided to him by the  insurer.  If this  item  is going to be required  for the survey, please order a zoning report or  letter prior to ordering the survey and provide the surveyor a copy.   Former  Item 10  (indication of  a public  right of way  access)  is now required. The following Items 10a and 10b are added.   10.  (a) Determination of the relationship and location of certain divi‐

sion or party walls designated by  the client with  respect  to ad‐joining properties (client to obtain necessary permissions). 

     (b)  Determination  of  whether  certain  walls  designated  by  the 

client are plumb (client to obtain necessary permissions). 

34 

Table A Item 11b has added a clarifying sentence:  Note  ‐ With  regard  to Table A,  Item 11(b), source  information  from plans and markings will be combined with observed evidence of utili‐ties to develop a view of those underground utilities.  However, lack‐ing excavation, the exact location of underground features cannot be accurately,  completely  and  reliably  depicted.  Where  additional  or more detailed information is required, the client is advised that exca‐vation may be necessary.  Table A Item 19 is new:  19.  Location of wetland areas as delineated by appropriate authori‐

ties. Mapping  of  the wetlands  can  only  be  shown  if  proper  authorities have either staked out  the wetlands prior  to conducting  the survey or the surveyor has been provided with a wetland map of the prop‐erty.  Table A Item 20 is also new. This item can be very expensive to com‐plete depending on  the  size and  location of  the appurtenant ease‐ment. Normally, an appurtenant easement  that  is added as part of the  legal description  is plotted on the survey with  its corresponding bearing and distance labels if applicable, and it is done as part of the standard  requirement. The  improvements within  the easement are not plotted. This optional item requires improvements to be located or monuments placed. These appurtenant easements can be of sig‐nificant size, and because of that size, a significant cost. For example, you may have a one acre piece of  land with a stand‐alone building that  is  located  in plaza. Many  times  there are  reciprocal parking or ingress/egress easements offsite of your one acre, which  you have the  enjoyment  of  using.  If  you  checked Optional  Item  20a,  all  im‐provements located within the bounds of that easement would need to be located and plotted on the survey. The easement, like so many 

35 

others,  is  the  reciprocal easement of  the parking area of  the plaza and  the parking area of your stand alone building. The survey  loca‐tions must now encompass all your one acre plus  the additional 10 acres of the plaza.  20.  (a) Locate improvements within any offsite easements or servi‐

tudes benefitting the surveyed property that are disclosed in the Record Documents provided to the surveyor and that are ob‐served in the process of conducting the survey (client to obtain necessary permissions). 

   (b) Monuments placed (or a reference monument or witness to 

the corner) at all major corners of any offsite easements or servi‐tudes benefitting the surveyed property and disclosed in Record Documents provided to the surveyor (client to obtain necessary permissions). 

 

Other ALTA Changes Below are some other arguably  less significant changes to the ALTA standards:   Terminology: The 2011 standards have some changes in terminology throughout the document. It now uses the term “surveyed property” in lieu of the 2005 references to “the property,” the “parcel” and the “tract.”  Standards  now  use  the  term  “observed”  in  the  process  of conducting the survey instead of wording like “visible,” “observable,” and “physical.”    Scope of Work:  In Section 2, 2011 standards, “Request  for Survey,” the Standards give rise to clarification about scope of work for prop‐erties such as marinas, campgrounds, trailer parks, and leased areas. It is noted that these properties may present different types of issues than other types of properties and the surveyor will need to discuss such occurrences. 

36 

Standards of Care: “Surveying Standards and Standards of Care,” the topic of Section 3, has an added paragraph about normal standards of  care.  It  should  be  recognized  that  surveyors  should  understand that there may be unwritten local, state, or regional standards. ALTA has also now stated that the boundary resolution is governed by and in  accordance with  appropriate boundary  law principals.  Finally,  in this section, measurement standards have been expanded on to  let all parties  know about  “Relative Positional Precision” and how  this precision is to be obtained.  Field Work: In Section 5 of the 2011 requirements, the field work will be expanded to include any apparent right of way and access across the property from other non‐occupants of the property. If the prop‐erty has a naturally occurring water feature that represents a bound‐ary, the water feature’s attribute, such as top of bank or centerline of channel, shall be noted and surveyed  if called  for  in  the  record de‐scription.    Additional Table A Changes:  Table A  Item 2  is now changed  from a vicinity map  to a new  item. This new  item  is an option to  include “address(es)  if disclosed  in re‐cord documents, or observed while conducting the survey.”   Optional  Item  5  has  been  re‐worded  and  adds  the  phrase “originating benchmark identified.”   The optional item in Table A 7b has been modified. The “gross floor area of all buildings” has been deleted, and what used to be 7b3  in 2005 requirements, is now 7b2 in the 2011 requirements.   Table A Item 12 added some examples of governmental agency sur‐vey  related  requirements,  such  as  HUD  surveys  and  surveys  for leases on Bureau of Land Management managed lands.  

37 

References to HUD were removed for Table A Items 16, 17, and 18.  Table A Item 21  is also new and the amount of  insurance that  is re‐

quested will need to be filled in by the requesting party.  ◊                               

38 

“Land Surveyors and Development – What Goes Where and When?” By Chris Daniels, PLS Published on GlobeSt.com, October 2013  The  land surveying profession goes back thousands of years and to‐day covers a multitude of disciplines from hydrographic surveys both above and below bodies of water to high altitude aerial surveys, from the small neighborhood  lot survey  to  the establishing of  the Global Positioning System (GPS) for navigating around the world, as well as guiding our cell phone directional apps.  With  construction and development now making a  comeback after this past recession, one area of land surveying that is coming back is Construction  Staking  Services  for  new  residential  tracts  of  homes, high  rise buildings,  schools,  landfills,  industrial parks, and  shopping centers. During  site development,  the  land  surveyor plays a  critical role. The land surveyor takes the engineer’s/architect’s design shown on  their  plans  and  places  (stakes)  their  correct  location  on  the ground so  the construction sub‐contractors can place  the buildings, roads, fences, electrical and other underground utilities, etc. in their correct  location.  If not  for  the  surveyor,  there would be no  telling exactly where that building should be built or how  far or deep that tunnel should be dug!   The  following  is an example of  the  typical  involvement of  the  land surveyor and how he or she would interact with a civil engineer and/or architect as it relates to the design and construction of a residen‐tial housing tract, shopping center, or industrial park.  Engineering Design Survey The beginning of a new constructible project typically begins with an Engineering Design Survey. This survey  is typically requested by  the civil engineer in charge of designing a new project. During the design 

39 

survey,  the surveyor works closely with  the civil engineer  to gather the  “as‐built”  existing  site  conditions  in  and  around  the  proposed project. It is the surveyor’s responsibility to be the engineer’s “eyes” while performing this survey to gather all of the controlling elements for his or her design. Some of those controlling elements or features that surveyors will be ascertaining include:  

What is the condition of the adjacent streets? 

What is the sidewalk gradient? Is it ADA compatible? Is it in need of replacing?  

Are there already driveway access areas from the streets to the site?  

Is there evidence of electrical/gas/sewer/water utilities servicing the site?  

What  is happening around the perimeter of the site? Are there walls/fences that follow or cross over the property line and what is their condition?  

Is  there  evidence  of  underground  contamination,  dumping,  or site access from an adjacent property?  

Is this site on a hillside and not a buildable lot?  

This information along with site photos and public record documents gathered  at  the  local  agencies will  assist  the  civil  engineer  in  the workable design of this project.  Construction Staking Phase  Rough Grade Staking: Once the site has been designed by the civil engineer and has gone through  submittal,  plan  check,  and  approval  at  the  local  agencies, the  property  owner/engineer  can  then  pull  a  grading  permit.  This enables the beginning of construction. The surveyor is first called out to Rough Grade the project.   

40 

This series of staking is exactly what it is called, Rough Grade Staking. This defines the location of the site improvements with their respec‐tive reference to the  location and final grade elevation. This  is done for  the  construction  of  slopes,  building  outlines,  parking  lots  and roadways.  This  set  of  staking  enables  the  contractor  to  grade  and prepare  the  site  for  the next  sub‐contractor  to  come  in and build/install his portion of the site improvements.  Site Layout Staking: Once the site has received inspection and approval from the relevant local agency, the contractor can move right into the various stages of construction  of  the  underground  utilities,  retaining/screen walls  if required, buildings,  site  lighting, and parking  lot/street paving. This phase, called Site Layout Staking, typically begins with those features that are underground such as sanitary sewer lines, storm drain lines, water lines, electrical lines, etc. Sanitary sewer and storm drain lines are based on  “gravity”  flow,  so  those  lines need  to be  staked  and graded per  the  engineering plans  to  be  built  correctly  to  generate positive drainage out to the existing utilities  in the streets. The sur‐veyor’s responsibility is to field verify that the sewer and storm drain pipes do not conflict (run into) other underground utility pipes if and where they may cross, as well as to ensure the correct tie‐in point in the street maintains positive flow.  Water and gas  lines are “pressure” based  lines and can be pumped upstream  if  needed  or  adjusted  to  go  over  or  under  other  under‐ground utilities without affecting  the  flow of  the water or gas. The remaining utilities (electrical, telephone, cable) can be staked accord‐ing to the engineered plans and may have a note as to how deep to place the utility to maintain a minimal depth of cover for protection.  Once  all underground utilities  are  installed,  the  above  ground  fea‐tures  are  staked  for  construction.  The  building  corners  are  staked along with  any  interior  grid  lines  throughout  the building.  You will 

41 

typically see this in long industrial buildings or high rise construction. These  grid  lines  are  used  by  other  contractors  to  precisely  place those  columns,  building walls,  electrical  and/or  other  utilities  that are not  located near  the outside walls of  the building. While  this  is happening, other items are being staked onsite such as fire hydrants, curb and gutter, walls/planters, catch basins and area drains to name a few. As the project is coming to a close, paving support staking may be needed to place the aggregate base prior to the placement of the asphalt. This  thickness  is  critical and  requires a  surveyor’s  certifica‐tion at times, due to the fact that drive isles for truck deliveries need a  thicker paving  section  (base  aggregate and  asphalt pavement)  to accommodate  the weight of  the  truck.  The drive  isles  for  automo‐biles do not need that much thickness. Just as  important  is the ADA Accessibility from the handicap parking to the entrance of the build‐ing, which sometimes crosses a drive isle. There are strict guidelines when constructing these pathways and ramps. A wheelchair path of travel cannot have more than a 2% gradient or “cross fall,” so this is monitored as well as the pathway gradient from the parking stall to the building entry.   Certifications Any time during the Construction Staking Phase, the surveyor may be required or  asked by  the  local  agency  inspector  to  “certify”  that  a particular underground utility, curb or building form, retaining wall/building  footing, or even handicap  ramp or path of  travel  complies with  the  approved  engineered  plans.  This  has  become  a  common request  to assure  that all  construction  is built per  the design  stan‐dards governed by  the  relevant state or  local agency prior  to being open to the public.  The Critical Role of Land Surveyors  Each project and site  is different, so this  is not a complete  list of all areas that fall within Construction Staking. But this should give you a taste  of  how  important  the  surveyor’s  roll  is  and  how  closely we 

42 

work with the civil engineer and architect. It is always best to consult with  the  surveyor,  civil  engineer,  and  architect  to make  sure  that they understand  your ultimate  vision  and  that  all are on  the  same 

page.  ◊                             

43 

9. 2011 Minimum Standard Detail Requirements for

ALTA/ACSM Survey

9. 2011 Minimum Standard Detail Require-ments for ALTA/ACSM Survey (Effective February 23, 2011) 

 As published by the American Land Title Association and American Congress on Surveying and Mapping.    1.  Purpose  ‐ Members of the American Land Title Association (ALTA) have specific needs, unique to title  insurance matters, when asked to  insure title to  land without exception as to the many mat‐ters which might  be  discoverable  from  survey  and  inspection,  and which are not evidenced by the public records.    For  a  survey of  real property,  and  the plat, map or  record of  such survey,  to be  acceptable  to  a  title  insurance  company  for  the pur‐pose of  insuring  title  to  said  real property  free and  clear of  survey matters (except those matters disclosed by the survey and indicated on the plat or map), certain specific and pertinent information must be presented  for  the distinct and clear understanding between  the insured, the client (if different from the  insured), the title  insurance company  (insurer),  the  lender,  and  the  surveyor  professionally  re‐sponsible for the survey.  In order to meet such needs, clients, insurers, insured’s, and lenders are entitled to rely on surveyors to conduct surveys and prepare as‐sociated plats or maps that are of a professional quality and appro‐priately uniform, complete and accurate. To that end, and  in the  in‐terests of the general public, the surveying profession, title  insurers and  abstracters,  the ALTA  and  the National  Society of Professional Surveyors, Inc. (NSPS) jointly promulgate the within details and crite‐ria setting forth a minimum standard of performance for ALTA/ACSM Land Title Surveys.   A complete 2011 ALTA/ACSM Land Title Survey includes  the on‐site  fieldwork  required under Section 5 herein,  the 

44 

preparation of a plat or map showing the results of the fieldwork and its  relationship  to  record  documents  as  required  under  Section  6 herein, any information in Table A herein that may have been negoti‐ated  with  the  client,  and  the  certification  outlined  in  Section  7 herein.   2.  Request  for Survey  ‐ The client shall request the survey or arrange  for  the survey  to be requested, and shall provide a written authorization  to proceed  from  the person or entity  responsible  for paying for the survey.  Unless specifically authorized in writing by the insurer, the insurer shall not be responsible for any costs associated with the preparation of the survey. The request shall specify that an "ALTA/ACSM LAND TITLE SURVEY" is required and which of the op‐tional  items  listed  in Table A herein,  if any, are  to be  incorporated.  Certain  properties,  including,  but  not  limited  to,  marinas,  camp‐grounds,  trailer parks and  leased areas, may present  issues outside those  normally  encountered  on  an  ALTA/ACSM  Land  Title  Survey. The  scope  of work  related  to  such  properties  should  be  discussed with the client,  lender and  insurer, and agreed upon  in writing prior to requesting the survey. The client may need to secure permission for the surveyor to enter upon the property to be surveyed, adjoin‐ing properties, or offsite easements.  3.    Surveying Standards and Standards of Care  

A.  Effective  Date  ‐  The  2011 Minimum  Standard  Detail  Re‐quirements for ALTA/ACSM Land Title Surveys are effective February 23, 2011.  As of that date, all previous versions of the Minimum Standard Detail Requirements for ALTA/ACSM Land Title Surveys are superseded by these standards.  

B.  Other Requirements and Standards of Practice ‐ Some Fed‐eral agencies, many states and some local jurisdictions have adopted  statutes,  administrative  rules  and/or  ordinances that  set out  standards  regulating  the practice of  surveying within  their  jurisdictions.  In  addition  to  the  standards  set 

45 

forth  herein,  surveyors  shall  also  conduct  their  surveys  in accordance  with  all  applicable  jurisdictional  requirements and  standards  of  practice.  Where  conflicts  between  the standards  set  forth  herein  and  any  such  jurisdictional  re‐quirements and standards of practice occur, the more strin‐gent shall apply.   

C.  The Normal Standard of Care ‐ Surveyors should recognize that  there may  be  unwritten  local,  state,  and/or  regional standards  of  care  defined  by  the  practice  of  the  ‘prudent surveyor’ in those locales. 

D.  Boundary  Resolution  ‐  The boundary  lines  and  corners of any property being surveyed as part of an ALTA/ACSM Land Title  Survey  shall  be  established  and/or  retraced  in  accor‐dance with  appropriate  boundary  law  principles  governed by the set of facts and evidence found in the course of per‐forming the research and survey. 

E.  Measurement  Standards  ‐  The  following  measurement standards  address  Relative  Positional  Precision  for  the monuments  or witnesses marking  the  corners  of  the  sur‐veyed property. i.  “Relative Positional Precision” means the  length of the 

semi‐major  axis,  expressed  in  feet  or  meters,  of  the error  ellipse  representing  the  uncertainty  due  to  ran‐dom  errors  in  measurements  in  the  location  of  the monument, or witness, marking any corner of  the sur‐veyed property  relative  to  the monument, or witness, marking any other  corner of  the  surveyed property at the  95  percent  confidence  level  (two  standard  devia‐tions).  Relative Positional Precision is estimated by the results of a correctly weighted least squares adjustment of the survey. 

ii.  Any boundary lines and corners established or retraced may  have  uncertainties  in  location  resulting  from  (1) the availability, condition, history and integrity of refer‐

46 

ence or  controlling monuments,  (2) ambiguities  in  the record descriptions or plats of the surveyed property or its adjoiners, (3) occupation or possession  lines as they may differ  from the written title  lines, and  (4) Relative Positional  Precision.  Of  these  four  sources  of  uncer‐tainty, only Relative Positional Precision  is controllable, although  due  to  the  inherent  errors  in  any measure‐ment,  it  cannot  be  eliminated.  The magnitude  of  the first three uncertainties can be projected based on evi‐dence; Relative  Positional  Precision  is  estimated using statistical means  (see  Section 3.E.i.  above and  Section 3.E.v. below). 

iii.  The first three of these sources of uncertainty must be weighed as part of the evidence in the determination of where,  in  the  surveyor’s  opinion,  the  boundary  lines and corners of the surveyed property should be located (see Section 3.D. above).  Relative Positional Precision is a  measure  of  how  precisely  the  surveyor  is  able  to monument and report those positions; it is not a substi‐tute  for the application of proper boundary  law princi‐ples.  A boundary corner or line may have a small Rela‐tive  Positional  Precision  because  the  survey measure‐ments were precise,  yet  still be  in  the wrong position (i.e.  inaccurate)  if  it was established or  retraced using faulty or  improper application of boundary  law princi‐ples. 

iv.  For any measurement technology or procedure used on an ALTA/ACSM Land Title Survey, the surveyor shall (1) use  appropriately  trained  personnel,  (2)  compensate for  systematic  errors,  including  those  associated with instrument  calibration,  and  (3)  use  appropriate  error propagation and measurement design theory (selecting the  proper  instruments,  geometric  layouts,  and  field and  computational procedures)  to  control  random  er‐

47 

rors  such  that  the maximum  allowable  Relative  Posi‐tional Precision outlined  in  Section 3.E.v. below  is not exceeded. 

v.  The  maximum  allowable  Relative  Positional  Precision for an ALTA/ACSM Land Title Survey is 2 cm (0.07 feet) plus 50 parts per million  (based on  the direct distance between the two corners being tested).  It is recognized that  in certain circumstances,  the size or configuration of  the  surveyed  property,  or  the  relief,  vegetation  or improvements  on  the  surveyed  property will  result  in survey measurements  for which  the maximum  allow‐able Relative Positional Precision may be exceeded.    If the maximum allowable Relative Positional Precision  is exceeded,  the  surveyor  shall  note  the  reason  as  ex‐plained in Section 6.B.ix below. 

 4.  Records Research ‐ It is recognized that for the performance of  an ALTA/ACSM  Land  Title  Survey,  the  surveyor will be provided with appropriate data which can be relied upon in the preparation of the survey. The request for an ALTA/ACSM Land Title Survey shall set forth  the current record description of the property  to be surveyed or, in the case of an original survey, the current record description of the parent parcel  that contains  the property  to be surveyed.   Com‐plete copies of the most recent title commitment, the current record description of the property to be surveyed (or, in the case of an origi‐nal survey, the parent parcel), the current record descriptions of ad‐joiners,  any  record  easements  benefiting  the  property,  the  record easements or servitudes and covenants burdening  the property  (all hereinafter  referred  to  collectively  as  "Record Documents"),  docu‐ments  of  record  referred  to  in  the  Record Documents,  documents necessary to ascertain, if possible, the junior/senior relationship pur‐suant to Section 6.B.vii. below, and any other documents containing desired  appropriate  information  affecting  the  property  being  sur‐veyed,  and  to which  the ALTA/ACSM  Land  Title  Survey  shall make 

48 

reference, shall be provided to the surveyor for use in conducting the survey. Reference is made to Section 3.B. above.   5.  Field Work  ‐ The Survey shall be performed on the ground (except as otherwise negotiated pursuant to Table A, Item 15 below, if selected by the client), and the field work shall include the follow‐ing: 

A.  Monuments i.  The location and description of any monuments or lines 

that control the boundaries of the surveyed property. ii.  The location, size and type of any monuments found (or 

set,  if Table A,  Item 1  is  requested by  the  client, or  if otherwise  required  –  see  Section  3.B.  above)  on  the boundary of the surveyed property. 

B.  Rights of Way and Access i.  The distance from the appropriate corner or corners of 

the surveyed property to the nearest right of way line, if the surveyed property does not abut a right of way. 

ii.  The name of any street, highway or other public or pri‐vate way abutting the surveyed property, and the width and location of the travelled way relative to the nearest boundary line of the surveyed property. 

iii.  Visible  evidence  of  physical  access  (such  as,  but  not limited  to,  curb  cuts  and  driveways)  to  any  abutting streets, highways or other public ways. 

iv.  The  location  and  character of  vehicular, pedestrian or other forms of access by other than the apparent occu‐pants  of  the  surveyed  property  to  or  across  the  sur‐veyed property, including, but not limited to driveways, alleys, private roads, sidewalks and footpaths observed in the process of conducting the survey.  

v.  Without expressing a  legal opinion as  to ownership or nature,  the  location  and  extent  of  any  potentially  en‐croaching  driveways,  alleys,  and  other ways  of  access 

49 

from  adjoining  properties  onto  the  surveyed  property observed in the process of conducting the survey. 

vi.  Where documentation of  the width or  location of any abutting  street,  road or highway  right of way was not disclosed  in  Record  Documents  provided  to  the  sur‐veyor or was not otherwise available from the control‐ling jurisdiction (see Section 6.C.iv. below), the evidence and  location  of  parcel  corners  recovered which might indicate the width or location of such right of way lines. 

vii.  Evidence  of  access  to  and  from waters  adjoining  the surveyed property, such as paths, boat slips,  launches, piers and docks observed  in  the process of conducting the survey. 

C.  Lines of Possession, and Improvements along the Bounda‐ries i.  The character and location of evidence of possession or 

occupation along  the perimeter of  the  surveyed prop‐erty,  both by  the  occupants  of  the  surveyed  property and by adjoiners, observed in the process of conducting the survey. 

ii.  The  character  and  location  of  all  walls,  buildings, fences,  and  other  improvements  within  five  feet  of each side of the boundary lines, observed in the process of conducting the survey. 

iii.  Without expressing a legal opinion as to the ownership or nature of the potential encroachment, the evidence, location  and  extent  of  potentially  encroaching  struc‐tural  appurtenances  and  projections  observed  in  the process of conducting the survey, such as fire escapes, bay windows, windows  and doors  that open out,  flue pipes,  stoops,  eaves,  cornices,  areaways,  steps,  trim, etc.,  by  or  onto  adjoining  property,  or  onto  rights  of way,  easements  or  setback  lines  disclosed  in  Record Documents provided to the surveyor.  

50 

D.  Buildings Based on  the normal  standard of  care,  the  location of all buildings on the surveyed property shown perpendicular to the  nearest  perimeter  boundary  line(s)  and  expressed  to the appropriate degree of precision. 

E.  Easements and Servitudes i.  Evidence of any easements or servitudes burdening the 

surveyed property, disclosed  in  the Record Documents provided to the surveyor and observed in the process of conducting the survey. 

ii.  Evidence  of  easements  or  servitudes  not  disclosed  in the  Record  Documents  provided  to  the  surveyor,  but observed  in the process of conducting the survey, such as those created by roads; rights of way; water courses; ditches; drains;  telephone,  fiber optic  lines, or electric lines; water, sewer, oil or gas pipelines on or across the surveyed property  and on  adjoining properties  if  they appear to affect the surveyed property. 

iii.  Surface indications of underground easements or servi‐tudes on or across  the  surveyed property observed  in the process of conducting the survey. 

iv.  Evidence of use of the surveyed property by other than the apparent occupants observed in the process of con‐ducting the survey. 

F.  Cemeteries As accurately as the evidence permits, the location of ceme‐teries, gravesites, and burial grounds (i) disclosed in the Re‐cord Documents provided to the surveyor, or (ii) observed in the process of conducting the survey. 

G.  Water Features i.  The  location  of  springs,  together with  the  location  of 

ponds,  lakes,  streams, and  rivers bordering on or  run‐ning  through  the  surveyed  property,  observed  during the process of conducting the survey. See Table A, Item 

51 

19 for wetlands locations. ii.  The  location  of  any water  boundary  on  the  surveyed 

property. The attribute(s) of  the water  feature  located (e.g. top of bank, edge of water, high water mark, etc.) should be congruent with the boundary as described in the record description or, in the case of an original sur‐vey, in the new description. (See Section 6.B.vi. below). 

 6.  Plat  or Map  ‐ A plat or map of  an ALTA/ACSM  Land  Title Survey shall show the following  information. Where dimensioning  is appropriate, dimensions shall be in accordance with the appropriate standard of care. 

 A.  The evidence and locations gathered during the field work 

as outlined in Section 5 above. B.  Boundary, Descriptions, Dimensions and Closures 

i.  The  current  record  description  of  the  surveyed  prop‐erty, and any new description of the surveyed property that was  prepared  in  conjunction with  the  survey,  in‐cluding a statement explaining why the new description was prepared. Preparation of a new description should be avoided unless deemed necessary or appropriate by the surveyor and insurer. Preparation of a new descrip‐tion should also generally be avoided when the record description is a lot or block in a platted, recorded subdi‐vision. 

ii.  The  location  and description of  any monuments,  lines or  other  evidence  that  control  the  boundaries  of  the surveyed property or  that were otherwise  relied upon in  establishing or  retracing  the boundaries of  the  sur‐veyed property, and the relationship of that evidence to the surveyed boundary. In some cases, this will require notes on the plat or map.  

iii.  All distances and directions  identified  in the record de‐

52 

scription of the surveyed property  (and  in the new de‐scription,  if one were prepared). Where a measured or calculated  dimension  differs  from  the  record  by  an amount  deemed  significant  by  the  surveyor,  such  di‐mension  shall be  shown  in addition  to, and differenti‐ated from, the corresponding record dimension.  

iv.  The  directional,  distance  and  curve  data  necessary  to compute  a  mathematical  closure  of  the  surveyed boundary.  A  note  if  the  record  description  does  not mathematically close. The basis of bearings and, when it differs from the record basis, the difference. 

v.  The  remainder  of  any  recorded  lot  or  existing  parcel, when the surveyed property is composed of only a por‐tion of such  lot or parcel, shall be graphically depicted.  Such remainder does not need to be included as part of the  actual  survey,  except  to  the  extent  necessary  to locate  the  lines and corners of  the  surveyed property, and  it need not be  fully dimensioned or drawn at  the same scale as the surveyed property. 

vi.  When  the  surveyed property  includes  a water bound‐ary,  a note on  the  face of  the plat or map noting  the date the boundary was measured, which attribute(s) of the  water  feature  was/were  located,  and  the  caveat that  the boundary  is  subject  to  change due  to natural causes and that it may or may not represent the actual location  of  the  limit  of  title.    When  the  surveyor  is aware of natural or artificial realignments or changes in such boundaries, the extent of those changes and facts shall be shown or explained. 

vii.  The  relationship  of  the  boundaries  of  the  surveyed property  (i.e. contiguity, gaps, or overlaps) with  its ad‐joiners,  where  ascertainable  from  Record  Documents and/or from field evidence gathered during the process of  conducting  the  survey  of  the  property  being  sur‐

53 

veyed. If the surveyed property is composed of multiple parcels,  the  extent  of  any  gaps  or  overlaps  between those parcels shall be  identified.   Where gaps or over‐laps are  identified, the surveyor shall, prior to prepara‐tion of the final plat or map, disclose this to the insurer and client for determination of a course of action con‐cerning junior/senior rights. 

viii. When, in the opinion of the surveyor, the results of the survey differ significantly from the record, or if a funda‐mental  decision  related  to  the  boundary  resolution  is not  clearly  reflected on  the plat or map,  the  surveyor shall explain this  information with notes on the face of the plat or map. 

ix.  A note on the face of the plat or map explaining the site conditions  that  resulted  in  a  Relative  Positional  Preci‐sion that exceeds the maximum allowed under Section 3.E.v. of these standards. 

x.  A note on  the  face of  the plat or map  identifying  the title  commitment/policy  number,  effective  date  and name of  the  insurer  for any  title work provided  to  the surveyor.  

C.  Easements, Servitudes, Rights of Way, Access and Record Documents i.  The  width  and  recording  information  of  all  plottable 

rights of way, easements and servitudes burdening and benefitting the property surveyed, as evidenced by Re‐cord Documents which have been provided to the sur‐veyor. 

ii.  A note  regarding any  right of way, easement or  servi‐tude evidenced by a Record Document which has been provided to the surveyor (a) the  location of which can‐not be determined from the record document, or (b) of which  there was no observed evidence at  the  time of the survey, or (c) that is a blanket easement, or (d) that 

54 

is not on, or does not touch, the surveyed property, or (e)  that  limits access  to an otherwise abutting  right of way, or (f) in cases where the surveyed property is com‐posed  of multiple  parcels,  which  of  such  parcels  the various rights of way, easements, and servitudes cross. 

iii.  A  note  if  no  physical  access  to  a  public way was  ob‐served in the process of conducting the survey. 

iv.  The width of abutting  rights of way and  the  source of such  information  (a) where available  from  the control‐ling  jurisdiction or (b) where disclosed  in Record Docu‐ments provided to the surveyor. 

v.  The  identifying  titles of  all  recorded plats,  filed maps, right of way maps, or similar documents which the sur‐vey represents, wholly or in part, with their recording or filing data. 

vi.  For  non‐platted  adjoining  land,  names  and  recording data  identifying adjoining owners according  to current public  records.    For  platted  adjoining  land,  the  re‐cording data of the subdivision plat. 

vii.  Platted  setback  or  building  restriction  lines which  ap‐pear on  recorded  subdivision plats or which were dis‐closed in Record Documents provided to the surveyor. 

D.  Presentation i.  The plat or map shall be drawn on a sheet of not  less 

than 8 ½ by 11 inches in size at a legible, standard engi‐neering scale, with that scale clearly indicated in words or numbers and with a graphic scale. When recordation or filing of a plat or map is required by law, such plat or map shall be produced  in recordable form. The bound‐ary of  the  surveyed property drawn  in  a manner  that distinguishes  it from other  lines on the plat or map.   A north arrow (with north to the top of the drawing when practicable),  a  legend  of  symbols  and  abbreviations, and a vicinity map showing the property in reference to 

55 

nearby highway(s) or major street intersection(s). ii.  Supplementary or detail diagrams when necessary.  iii.  If  there are no visible buildings on  the  surveyed prop‐

erty,  a  note  stating  “No  buildings  existing  on  the  sur‐veyed property” shall appear on the face on the survey. 

iv.  The surveyor’s project number  (if any), and  the name, registration  or  license  number,  signature,  seal,  street address,  telephone number,  and  email  address of  the surveyor who performed the survey. The date(s) of any revisions made by said surveyor. 

v.  Sheet numbers where  the plat or map  is composed of more than one sheet. 

vi.  The caption “ALTA/ACSM Land Title Survey.”  7.   Certification  ‐ The plat or map of an ALTA/ACSM Land Title Survey  shall bear only  the  following  certification, unaltered, except as may be required pursuant to Section 3.B. above:   

 To (name of insured, if known), (name of lender, if known), (name of insurer, if known), (names of others as negotiated with the client): 

 This is to certify that this map or plat and the survey on which it is based were made in accordance with the 2011 Minimum Standard Detail Requirements for ALTA/ACSM Land Title Surveys, jointly established and adopted by ALTA and NSPS, and includes Items            of Table A thereof. The field work was completed on ___________. 

   Date of Plat or Map:_____  (Surveyor’s signature, printed 

name and seal with Registration/License Number)  8.  Deliverables  ‐  The surveyor shall  furnish copies of  the plat or map of survey to the  insurer and client, and as otherwise negoti‐

56 

ated with the client. Hard copies shall be on durable and dimension‐ally  stable material of a quality  standard acceptable  to  the  insurer. Digital copies of the plat or map may be provided in addition to, or in lieu  of,  hard  copies  in  accordance with  the  terms  of  the  contract. When  required by  law or  requested by  the  client,  the plat or map shall  be  produced  in  recordable  form  and  recorded  or  filed  in  the appropriate office or with the appropriate agency.  

TABLE A  

OPTIONAL SURVEY RESPONSIBILITIES AND SPECIFICATIONS  NOTE:    The  items of  Table A must be negotiated between  the  sur‐veyor and client.    It may be necessary  for the surveyor  to qualify or expand upon the description of these items (e.g., in reference to Item 6(b), there may be a need for an  interpretation of a restriction). The surveyor cannot make a certification on the basis of an interpretation or opinion of another party. Notwithstanding Table A Items 5 and 11(b),  if  an  engineering  design  survey  is  desired  as  part  of  an ALTA/ACSM  Land  Title  Survey,  such  services  should  be  negotiated  under Table A, item 22.   If  checked,  the  following optional  items are  to be  included  in  the ALTA/ACSM LAND TITLE SURVEY, except as otherwise qualified (see note above):  1. _____  Monuments  placed  (or  a  reference monument  or 

witness  to  the  corner)  at  all major  corners  of  the boundary of the property, unless already marked or referenced by existing monuments or witnesses. 

 2. _____  Address(es)  if  disclosed  in  Record  Documents,  or 

observed while conducting the survey.  

57 

3. _____  Flood  zone  classification  (with  proper  annotation based on federal Flood Insurance Rate Maps or the state  or  local  equivalent)  depicted  by  scaled map location and graphic plotting only. 

 4. _____  Gross land area (and other areas if specified by the 

client).  5. _____  Vertical  relief with  the  source of  information  (e.g. 

ground survey or aerial map), contour  interval, da‐tum, and originating benchmark identified. 

 6. _____  (a) Current zoning classification, as provided by the 

insurer.     _____  (b)  Current  zoning  classification  and  building  set‐

back  requirements,  height  and  floor  space  area restrictions  as  set  forth  in  that  classification,  as provided by the insurer. If none, so state.  

 7. _____  (a)  Exterior  dimensions  of  all  buildings  at  ground 

level.      (b) Square footage of:      _____  (1)  exterior  footprint  of  all  buildings  at 

ground level.      _____  (2) other areas as specified by the client.      _____  (c) Measured height of all buildings above grade at 

a  location  specified  by  the  client.  If  no  location  is specified, the point of measurement shall be identi‐fied. 

58 

8. _____  Substantial features observed in the process of con‐ducting the survey (in addition to the improvements and  features  required under Section 5 above) such as parking  lots, billboards,  signs,  swimming pools, landscaped areas, etc. 

 9. _____  Striping, number  and  type  (e.g.  handicapped, mo‐

torcycle, regular, etc.) of parking spaces  in parking areas, lots and structures. 

 10. _____  (a) Determination of  the  relationship and  location 

of certain division or party walls designated by the client with respect to adjoining properties (client to obtain necessary permissions). 

      _____  (b) Determination  of whether  certain walls  desig‐

nated by the client are plumb (client to obtain nec‐essary permissions). 

 11.  Location  of  utilities  (representative  examples  of 

which  are  listed  below)  existing  on  or  serving  the surveyed property as determined by: 

      _____  (a) Observed evidence.       _____  (b) Observed evidence together with evidence from 

plans obtained  from utility  companies or provided by  client,  and markings  by  utility  companies  and other appropriate sources (with reference as to the source of information). 

Railroad tracks, spurs and sidings; 

Manholes, catch basins, valve vaults and other surface indications of subterranean uses; 

59 

Wires  and  cables  (including  their  function,  if readily identifiable) crossing the surveyed prop‐erty, and all poles on or within ten  feet of the surveyed property. Without expressing a  legal opinion  as  to  the  ownership  or  nature  of  the potential encroachment,  the dimensions of all encroaching utility pole cross members or over‐hangs; and  

Utility  company  installations  on  the  surveyed property. 

   Note  ‐ With  regard  to Table A,  item 11(b),  source 

information  from plans and markings will be com‐bined with observed evidence of utilities to develop a  view  of  those  underground  utilities.    However, lacking  excavation,  the  exact  location  of  under‐ground  features  cannot  be  accurately,  completely and  reliably  depicted.   Where  additional  or more detailed  information  is  required,  the  client  is  ad‐vised  that  excavation  may  be  necessary.  

12. _____  Governmental Agency  survey‐related  requirements as specified by the client, such as for HUD surveys, and surveys for  leases on Bureau of Land Manage‐ment managed lands. 

 13. _____  Names of adjoining owners of platted lands accord‐

ing to current public records.  14. _____  Distance to the nearest intersecting street as speci‐

fied by the client.  15. _____  Rectified  orthophotography,  photogrammetric 

mapping, airborne/mobile laser scanning and other 

60 

similar products, tools or  technologies as  the basis for  the  showing  the  location  of  certain  features (excluding  boundaries)  where  ground  measure‐ments are not otherwise necessary  to  locate  those features to an appropriate and acceptable accuracy relative  to a nearby boundary.   The  surveyor  shall (a) discuss the ramifications of such methodologies (e.g.  the  potential  precision  and  completeness  of the data gathered thereby) with the insurer, lender and  client  prior  to  the  performance  of  the  survey and,  (b) place a note on the face of the survey ex‐plaining the source, date, precision and other rele‐vant qualifications of any such data. 

 16. _____  Observed  evidence  of  current  earth moving work, 

building construction or building additions.  17. _____  Proposed  changes  in  street  right  of  way  lines,  if 

information  is  available  from  the  controlling  juris‐diction. Observed evidence of recent street or side‐walk construction or repairs. 

 18. _____  Observed  evidence  of  site  use  as  a  solid  waste 

dump, sump or sanitary landfill.  19. _____  Location of wetland areas as delineated by appro‐

priate authorities.  20. _____  (a)  Locate  improvements  within  any  offsite  ease‐

ments or servitudes benefitting  the surveyed prop‐erty  that  are  disclosed  in  the  Record  Documents provided  to  the  surveyor and  that are observed  in the process of conducting  the survey  (client  to ob‐tain necessary permissions). 

61 

    _____  (b) Monuments  placed  (or  a  reference monument or witness to the corner) at all major corners of any offsite easements or servitudes benefitting the sur‐veyed property and disclosed  in Record Documents provided to the surveyor (client to obtain necessary permissions). 

 21. _____   Professional  Liability  Insurance policy obtained by 

the  surveyor  in  the  minimum  amount  of $____________ to be in effect throughout the con‐tract  term. Certificate of  Insurance  to be  furnished upon request. 

 22. _____  __________________________________________     Adopted by the Board of Governors, American Land Title Association, on October 13, 2010. American Land Title Association, 1828 L St., N.W., Suite 705, Wash‐ington, D.C. 20036.  Adopted by the Board of Directors, National Society of Professional Surveyors, on November 15, 2010. National Society of Professional Surveyors, Inc., a member organiza‐tion of the American Congress on Surveying and Mapping, 6 Mont‐gomery Village Avenue, Suite 403, Gaithersburg, MD 20879        

62 

10. Understanding the Table A Optional Items

10. Understanding the Table A Optional Items  The  2011 Minimum  Standard  outlines  the  items  that must  be  in‐cluded  in each ALTA Survey, as well as a  list of Optional  Items  that can  be  included  if  negotiated  during  engagement  of  the  surveyor.  Refer to Section 9 for the full text of the Standard.   Many users are unsure of whether to include the optional items, and if so, which ones.  This section provides guidance on what each item covers and when it may be appropriate to include the item.  

Item 1 “Monuments Placed” Commonly Included?  Yes, except in some western states*  Monuments are permanent items (i.e. not wood stakes) such as iron pins, pipes, monument boxes, etc., that a surveyor may place for the purpose of identifying a property corner or where a property lies on the ground.  This item requires the surveyor to place monuments at major corners (or witness to the corner) of the surveyed property.    

       

 *Some western states including California, Washington, Oregon, Ari‐zona, and Colorado may require a new survey plat to be filed when a surveyor places a  survey monument  in  the ground.   This can cause the  fee  for  this  item  to be substantially higher  to cover  review and 

63 

recording fees.  In other states, the law requires these survey monu‐ments to be set regardless of whether the client requests them.  Although these survey monuments are used to provide physical evi‐dence to a property corner, the measurement standards prescribed by the 2011 Minimum Standard are designed to ensure precision and accuracy of the survey regardless of whether or not monuments are placed.  

Item 2 “Address” Commonly Included?  Yes  This  item  requires  the address of  the surveyed property  to be con‐firmed by the surveyor.  Often times this simply entails making a no‐tation of the address found on the building, mailbox, or any signage on the surveyed property.  Sometimes the property has multiple ad‐dresses, which  the  surveyor must  note.    In  some  instances  an  ad‐dress is not found on the property, in which case the surveyor must look to the record documentation provided for the address and note the document referenced.    

Item 3 “Flood Zone Classification” Commonly Included?  Yes  Sometimes a borrower or purchaser must obtain Flood Insurance for the subject property.  The need for insurance can be determined by Item 3,  in which  the  surveyor will  locate  the  surveyed property on the corresponding FEMA Flood  Insurance Rate Map (or state /  local equivalent),  transpose  the  property  onto  it,  and  determine  if  it  is located  in  an  area of  flood hazard  (as determined by  FEMA).    The surveyor will also transpose the approximate line of a flood boundary onto the survey if it is determined that the property resides in more than one  flood  zone.   The  surveyor also notes  the property’s  flood zone classification and map information on the survey.   

64 

This item does not include a flood elevation certificate, which reports the elevation of buildings on  the property and  the elevation of  the flood zone.  A flood elevation certificate can be negotiated as an ad‐ditional item.                      

Item 4 “Gross Land Area” Commonly Included?  Yes  This item requires the surveyor to report total land area of the prop‐erty  in acres and/or square footage, as defined by the  legal descrip‐tion.   This  item may  include reporting the size of other areas of the property, such as parking areas, if requested by the client.  This infor‐mation pertains to zoning matters and confirms that size and space regulations are adequately met.  

65 

     

Item 5 “Vertical Relief” Commonly  Included?   Yes, for construction/development.   Not usu‐ally needed for most real estate transactions.  This  item  includes depicting  the  topography of  the  surveyed prop‐erty, usually by reporting contours at one foot intervals, along with a notation of the benchmark. This item should be considered for prop‐erties where  construction  or  redevelopment  is  proposed,  or  in  in‐stances where drainage issues are unclear.    

 

66 

Item 6(a) or 6(b) “Zoning” Commonly Included?  Yes  Item 6(a) requires the surveyor to report the zoning classification for the surveyed property, as provided by the title insurer.   Item 6(b) requires the surveyor to report the zoning classification, as well  as  any building  setback  requirements  and/or  height  and  floor space area restrictions as set forth  in that classification, as provided by the insurer. This information can help evaluate the surveyed prop‐erty’s compliance with local zoning ordinances.   Setback  lines will only be  shown  if  they are graphically  shown  in a platted record document provided to the surveyor.      

 

67 

Please  note:    The  zoning  information must be provided by  the  in‐surer  (the  title company).   This change occurred with  the 2011 up‐date of the Minimum Standard.  If the information is not provided by the insurer, the survey may contain a note stating: “The surveyor was not provided with  zoning  information  from  the  insurer pursuant  to Table A Item 6(a) or 6(b).”  

Item 7(a) “Exterior Dimensions of All Buildings” Commonly Included?  Yes  This  item  requires  the surveyor  to show  the exterior dimensions of the  foot print of  the building(s).   This  item  is usually  included since the  surveyor  is  already  required  to  get  the  building  dimensions  to depict a building on the survey.   

Item 7(b)(1) “Square Footage of Exterior Footprint” Commonly Included?  Yes  This  item  requires  the  surveyor  to  calculate  and  depict  the  area (square  footage)  of  the  foot  print  of  the  building  at  ground  level.  This  item  can be helpful  in  identifying discrepancies  in  the building size reported by an appraiser or the county tax assessor.   The  infor‐mation can also help verify the building’s compliance with zoning size requirements, which  is  important  in  order  to  obtain  a  zoning  en‐dorsement from the insurer.   

Item 7(b)(2) “Square Footage of Other Areas” Commonly Included?  No, rarely included  This  item  can be used  to  cover  any  additional  area  calculations  as required  by  the  client.    For  example,  the  total  square  footage  of paved areas, parking areas, and landscaped areas may be requested to help verify zoning conformance.   

68 

Item 7(c) “Measured Height of All Buildings” Commonly Included?  Yes  This  item  requires  the  surveyor  to measure  the height of all above grade buildings at a specified location (or if none specified, the loca‐tion must be identified by the surveyor).  This is commonly included because building heights may be  restricted by zoning  laws, govern‐ment  related  requirements  such as Federal Aviation Administration (FAA) restrictions, or Schedule B exceptions.    This  item does not  include reporting the number of floors for multi‐story  buildings  or  the  heights  of  other  improvements;  however, those can be included as Item 22 (blank) should the client require it.    

  

69 

Item 8 “Substantial Features” Commonly Included?  Yes  This item generally refers to improvements and features not covered in the Minimum Standard (Section 5), such as parking lots, billboards, signs,  swimming  pools,  and  landscaped  areas.    This  item may  be helpful in evaluating the property’s zoning conformance or obtaining a Zoning Endorsement.  This item is almost always recommended.                           

70 

Item 9 “Parking Spaces” Commonly Included?  Yes  This item requires the surveyor to depict parking stall striping with a count and type.   This  item  is helpful for evaluating compliance with both zoning and accessibility/ADA requirements.                     

Item 10(a) and/or 10(b) “Party Walls” Commonly  Included?    Infrequent,  but may  be  included  on  certain lenders’ certifications even though the item may not apply.  These items may be relevant for properties that share a common or party wall between properties, such as in dense urban areas.   Item  10(a)  requires  the  surveyor  to  determine  the  location  of  the common wall between adjoining parties, and whether  the common wall is one and the same with the property line (as it should be).   

71 

Item  10(b)  requires  the  surveyor  to  determine whether walls  are vertically plumb or  are  “leaning”  (which  could  create  an encroach‐ment).   This  item  is  very uncommon and usually not necessary.    It should only be selected under the advisement of the surveyor, as  it can add significant cost.    If  the properties have a recorded party wall agreement  (most com‐mon wall properties do), there may be some flexibility with common wall  locations or non‐plumb walls.    If, however, the client wishes to determine whether  any  air  rights  encroachments  exist,  Item  10(b) may be needed.  For either  item, the client must obtain necessary permission for the surveyor to access the interiors of adjoining properties.  

Item 11(a) or 11(b) “Location of Utilities” Commonly Included?  Yes, by lenders (11(a)) and developers (11(b))  Item 11(a) requires the surveyor to report the location of utilities on the property or within an adjoining right of way based only on above‐ground field observation, such as manholes and water valves.   Item  11(b)  requires  the  surveyor  to  report  the  location  of  utilities based on  aboveground  field observation,  as well  as maps or plans provided  by  utilities  companies,  maps  provided  by  the  client (particularly as‐built  site plans), and/or utility  field markings  (which may  require hiring private utility  locating  firms).   This  item  is  com‐monly known as “underground utilities.”  For sites where new devel‐opment or redevelopment is planned, this item may be important to include; otherwise, for many clients  Item 11(b)’s additional expense may not be justified.      

72 

        Please note:  Without excavation, the exact location of underground features may not be accurately, completely, and reliably depicted.    

Item 12 “Government Agency Requirements” Commonly Included?  Only required for a few agencies  HUD,  FAA,  and  the  Bureau  of  Land Management  are  some  of  the government  entities  that  may  have  specific  survey  requirements.  Depending on  these  requirements,  the cost  to complete  the survey may increase.    

 

Item 13 “Names of Adjoining Owners of Platted Lands” Commonly Included?  Yes  This item is only necessary when the subject property is adjoined by a platted subdivision and the client would  like the recorded owners 

73 

of each  individual adjoining  lot to be  identified, rather than  just the recording  information  for  the  adjacent  subdivision  as  a whole  (the “parent parcel”).   Otherwise,  the  surveyor will  report  the  adjacent subdivision “parent parcel” recording data, which is required by Sec‐tion 6.C.vi of the Minimum Standard.  

Item 14 “Distance to Nearest Intersecting Street” Commonly Included?  Yes  This item requires the surveyor to measure the distance to the near‐est  intersecting  street  from a  corner of  the  surveyed property  (the corner being located within a road centerline or along a road right‐of‐way).   This  item  can help evaluate compliance with  zoning  restric‐tions regarding distance to streets.   The Minimum Standard already  requires  that,  for properties with a metes and bounds description in which the property corner is tied to a street, the distance  is reported within the dimensions on the sur‐vey.  

74 

Item 15 “Alternative Technology for Locating Fea-tures” Commonly Included?  No  This  item  allows  the  surveyor  to  utilize  alternative  technologies (aerial photograph mapping, laser scanning, etc.) to remotely identify and  locate  features  within  the  surveyed  property,  except  for  the property boundaries which must still be traditionally surveyed.   This method  is only cost‐effective and efficient  for very  large properties (100  acres  or  more),  or  difficult  to  access  properties;  otherwise, these  technologies would  unnecessarily  add  significant  cost  to  the survey.  These methods can diminish the accuracy of the survey and some  improvements may not be shown  if covered by trees or other features.  

75 

Item 16 “Observed Construction” Commonly Included?  Yes  This item requires the surveyor to report observed evidence of earth moving work,  building  construction,  or  building  additions.  Current construction activities could  indicate the existence of a construction lien against the property.     

 

Item 17 “Changes in Street Right of Way” Commonly Included?  Yes  This  item requires the surveyor to report any proposed right of way changes  identified  at  the  controlling  jurisdiction,  or  any  observed evidence of  right of way  changes  such as  recent  street or  sidewalk construction.   Road widening could  result  in a  land  taking  from  the surveyed property, and repairs could indicate an assessment fee.    

 

Item 18 “Evidence of Dump, Sump, or Landfill” Commonly Included?  Yes  This  item  requires  the  surveyor  to  report  and depict  any observed evidence of the property being used for dumping or landfill activities.    

76 

This  item does not entail an Environmental Site Assessment, which should be conducted by a qualified environmental professional.   

 

Item 19 “Location of Wetlands” Commonly Included?  Yes  This  item requires the surveyor to depict wetlands as delineated by qualified wetland  experts.    The  surveyor  is  not  trained  to  identify wetlands or wetland boundaries and should not be expected to con‐duct wetland delineation, but only  to depict  the  identified wetland areas on  the  survey based on an appropriate map provided by  the client  or  based  on  evidence  of wetland markings  observed  in  the field.    

 

77 

 The  surveyor will  report water  features  identified on  the  surveyed property as part of 5.G of the Minimum Standard.    

Item 20(a) and/or 20(b) “Appurtenant or Benefitting Easements” Commonly Included?  Somewhat (20(a)) and very rarely (20(b))  20(a) requires the surveyor to  identify  improvements within off‐site easements  that  benefit  the  surveyed  property.    For  example,  an owner of a property using a drive aisle that runs across an adjoining property  (for which  the owner has an easement), may wish  to  im‐prove  the driveway.   To do so,  they would need  to know what  im‐provements exist within that easement.   

78 

20(b) requires the surveyor to place monuments at major corners of off‐site easements or servitudes benefitting the property.   This  item is rarely requested.    Both items can add significant additional time and cost to the survey based on the number or size of the off‐site easements, so this should be taken into consideration both by the client and the surveyor when discussing what  is to be  included and negotiating additional fees for this item.  The client must obtain necessary permission for the surveyor to per‐form these items.  

Item 21 “Professional Liability Insurance” Commonly Included?  Rarely  This item permits the client to request proof that the surveyor carries a  specified  amount  of  professional  liability  insurance  (errors  and omissions). The  industry standard coverage  is $1,000,000 per occur‐rence.  

Item 22 (Blank) Commonly Included?  N/A  Item 22  can be used  to  indicate additional work  requested of, and negotiated with, the surveyor.      

    

79 

11. Review Checklist for ALTA Surveys

11. Review Checklist for ALTA Surveys  Reviewing  the  survey  requires  detailed  scrutiny  to  ensure  that  all minimum and negotiated requirements were met.  Below is a check‐list that may help facilitate the review process.  This checklist is also available as a printable document at:  www.partneresi.com/services/alta‐surveys.php.    This checklist is intended only as a useful tool.  Please refer to the full text of  the Minimum Standard Detail Requirements  for explicit and exact wording.   Section 5. Field Work 

A.  Monuments 

____5.A.i.  Location and description of monuments or lines controlling surveyed prop‐

erty 

____5.A.ii.  Location, size and type of monuments found or set on surveyed property 

boundaries 

 

B.  Rights of Way and Access 

____5.B.i.   Distance  to  the nearest  right of way  line,  if  surveyed property does not 

border on a right of way 

____5.B.ii.  Name of any right of way abutting surveyed property; width and location 

of the pathway or road relative to nearest boundary of surveyed property 

____5.B.iii.  Visible evidence of access to any abutting public ways such as drive aprons 

____5.B.iv.  Location and character of ways of access by those other than the apparent 

occupants of surveyed property to or across surveyed property  

____5.B.v.    Location and extent of potentially encroaching ways of access on,  to or 

from adjoining properties 

80 

____5.B.vi.  Where record documentation was not provided or available, the evidence 

of location or monumentation of parcel corners that might indicate width or location 

of abutting right of ways 

____5.B.vii.  Evidence of access to and from waters adjoining surveyed property 

 

C.  Lines of Possession, and Improvements along the Boundaries 

____5.C.  i.    Character  and  location  of  evidence  of  possession  or  occupation  along 

perimeter of surveyed property by occupants and adjoiners 

____5.C.  ii.   Character and  location of  improvements within  five  feet of each side of 

boundary lines 

____5.C. iii.  Evidence, location and extent of potentially encroaching structural appur‐

tenances and projections onto or from adjoining property, rights of way, easements, 

or setback lines disclosed in record documents 

 

D.  Buildings 

____  Locations of all buildings on surveyed property and perpendicular distance from 

nearest building corner to the nearest perimeter boundary line(s) 

 

E.  Easements and Servitudes 

____5.E.  i.    Evidence of  easements or  servitudes burdening  surveyed  property, dis‐

closed by record documents or field observed 

____5.E. ii.  Evidence of easements or servitudes not disclosed by record documents, 

but observed on or across surveyed property and on adjoining properties  if they ap‐

pear to affect surveyed property 

____5.E. iii.  Surface indications of underground easements or servitudes on or across 

surveyed property 

____5.E. iv.  Evidence of use of surveyed property by other than apparent occupants 

81 

F.  Cemeteries 

____  Location of cemeteries, gravesites and burial grounds disclosed by record docu‐

ments or field observed 

 

G.  Water Features 

____5.G. i.  Location of springs, ponds, lakes, streams and rivers bordering on or run‐

ning through surveyed property 

____5.G.ii    Location of any water boundary; attributes of  the water  feature  located 

should be congruent with the boundary described in record description 

 

Section 6. Plat or Map 

A.  Evidence and locations gathered during field work 

B.  Boundary, Descriptions, Dimension and Closures 

____6.B. i.  Current record description of surveyed property and any new description 

prepared during  survey with a  statement explaining  its necessity  (a new description 

should be avoided unless necessary)  

____6.B.  ii.   Location and description of monuments,  lines, and evidence controlling 

the boundaries of surveyed property; or evidence used to establish or retrace bounda‐

ries and their relationship to the boundaries 

____6.B.  iii.   Labels  for all distances and directions  identified  in  record and new de‐

scription  of  surveyed  property;  any  significant  differences  in  measured/calculated 

dimension from record dimension 

____6.B. iv.  Directional, distance, and curve data necessary to compute mathematical 

closure of surveyed property; a note if the record description does not close; basis of 

bearings and any difference from the record basis 

82 

____6.B. v.   Depiction of remainder of any parent  lot or parcel when surveyed prop‐

erty comprises only a portion of such lot 

____6.B. vi.  For water boundaries: note of the date measured; which attributes of the 

water  feature were  located; a  caveat  that boundary  is  subject  to  change by natural 

forces 

____6.B. vii.   Relationship of boundaries of surveyed property with adjoiners such as 

gaps or overlaps; boundaries between multiple parcels within a surveyed property 

____6.B. viii.  Note of any significant differences from record or fundamental decisions 

regarding property boundary when otherwise not clear 

____6.B. ix.  If applicable, a note explaining site conditions that resulted in a Relative 

Positional Precision that exceeds maximum allowed 

____6.B.  x.    Note  identifying  title  commitment/policy  number,  effective  date  and 

name of insurer 

 

C.  Easements, Servitudes, Rights of Way, Access and Record Documents 

____6.C. i.  Width and recording information of all plottable rights of way, easements, 

and servitudes burdening and benefitting surveyed property 

____6.C. ii.  Note regarding any right of way, easement or servitude in a record docu‐

ment which  is un‐locatable, not observed, a blanket easement,  is off‐site of  the sur‐

veyed property, limits access to an abutting right of way, or affects certain parcels of a 

multiple‐parcel surveyed property.    

____6.C. iii.  Note if no physical access to a public way was observed 

____6.C. iv.  Width of abutting rights of way and source of information 

____6.C. v.  Identifying titles, recording and filing data of all plats, maps or documents 

which the survey represents 

____6.C.  vi.    For  non‐platted  adjoining  land,  names  and  recording  data  identifying 

adjoining owners according to current public records.   For platted adjoining land, the 

recording data of the subdivision plat. 

83 

____6.C.vii    Platted  setback  or  building  restriction  lines which  appear  on  recorded 

subdivision plats or in provided record documents 

 

D.  Presentation 

____6.D.  i.   Appropriate  sheet  size,  graphic  scale,  scale  in words, boundary  line ap‐

pearance  to be bolder and darker  than other survey  lines, north arrow,  legend, and 

vicinity map 

____6.D. ii.  Supplemental diagrams as necessary 

____6.D.  iii.    If applicable, a note  containing  “No buildings existing on  the  surveyed 

property” 

____6.D.  iv.    Surveyor’s  information:  project  number,  name,  registration  or  license 

number, signature, seal, street address, telephone number, and email address. Date(s) 

of any revisions made by surveyor. 

____6.D. v.  Sheet numbers (if more than one sheet) 

____6.D. vi.  Caption “ALTA/ACSM Land Title Survey” 

 

Section 7.  Certification 

____  ALTA/ACSM designated certification language 

 

Table A Optional Items as Agreed Upon 

____1.  Monuments placed or referenced at property boundary corners 

____2.  Addresses 

____3.  Flood zone classification 

____4.  Gross land area 

____5.  Vertical relief, contour interval, datum, and originating benchmark 

____6.(a)  Current zoning classification as provided by insurer 

____6.(b)    Current  zoning  classification,  building  setback  requirements,  height  and 

floor space area restrictions as provided by the insurer 

84 

____7.(a)  Exterior dimensions of buildings 

____7.(b)1  Square footage of exterior footprint of buildings 

____7.(b)2  Square footage of specified other areas of buildings 

____7.(c)  Measured height of buildings 

____8.  Other substantial features 

____9.  Parking: striping, number, and type of parking spaces 

____10.(a)  Division or party walls of adjoining properties 

____10.(b)  Determination of whether walls are plumb 

____11.(a)  Utilities: observed evidence 

____11.(b)   Utilities: observed evidence and evidence  from plans, markings by utility 

companies, and other sources 

____12.  Government agency requirements 

____13.  Names of adjoining owners of platted lands 

____14.  Distance to nearest intersecting street 

____15.    Rectified  orthography,  photogrammetric  mapping,  airborne/mobile  laser 

scanning, etc. 

____16.  Evidence of earth moving work, building construction,  or building additions 

____17.  Proposed changes in street right of way lines 

____18.  Evidence of solid waste dump, sump, or landfill 

____19.  Location of wetland areas 

____20.(a)  Improvements within offsite easements or servitudes benefitting surveyed 

property 

____20.(b)   Monuments  placed  (or  referenced)  for  offsite  easements  or  servitudes 

benefitting surveyed property 

____21.  Surveyor obtains professional liability insurance in amount of $___________ 

for contract term.  

____22.  (Blank, for other negotiated items)  

  

85 

12. Additional Resources

12. Additional Resources  

American Land Title Association www.alta.org   

American Congress on Surveying and Mapping www.acsm.net  

National Society of Professional Surveyors www.nsps.us.com  

Globe Street Visit “The Science of Real Estate” page for informative content and blogs on property due diligence.  www.GlobeSt.com  

Partner Resources Many helpful resources on real estate due diligence tools can be found on our company website and ALTA Survey webpage, including:  

Educational webinars, including ALTA Survey webinars  

  offering Minimum Continuing Legal Education Credits 

Blogs and articles 

Guidance documents and resources 

 www.PARTNEResi.com      

86 

13. Partner Information

13. Partner Information  Partner Engineering and Science,  Inc.  (Partner)  is a full‐service engi‐neering, environmental, and energy consulting and design firm com‐pleting projects nationwide.    

Our Survey Practice  Our national ALTA Survey team has decades of experience conduct‐ing,  coordinating,  and  reviewing  surveys.   We  have  a  deep  under‐standing of how our clients rely on ALTA Surveys and the implications to their business decisions.     Partner’s survey crews also have extensive experience in providing a range  of  surveying  and mapping  services  to  support  development and construction projects.   

Other Services  

Environmental Due Diligence 

Subsurface Investigations & Remediation 

Regulatory Compliance 

Health & Safety 

Industrial Hygiene 

Facilities Engineering 

Energy & Sustainability Consulting 

Site Civil Engineering 

Zoning Reports 

Construction Services     

87 

Our Client Commitment At Partner, we understand that good science  is only part of the  job.  Listening to our clients and understanding their business objectives is equally important.  Our clients rely on us not only to provide trusted, objective information, but also to provide solutions.  We understand the  impact  of  our  work  on  our  clients’  business  and  bottom line.  Because of this, we are your Partner.  

Contact Us  800‐419‐4923 info@partneresi.com www.PARTNEResi.com  James S. Davenport, PS National Director—ALTA Surveys 440‐987‐1001 jdavenport@partneresi.com   Chris Daniels, PLS West Coast Director—Surveying and Mapping 949‐930‐9095 cdaniels@partneresi.com  Martin Tirella, PLS East Coast Director—Land Surveying 732‐380‐1700 mtirella@partneresi.com       

88 

14. Notes

14. Notes   

89 

90 

91 

92 

93 

94