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Sociétés civiles immobilières : vraie solution ou fausseoptimisation ?

Thomas Vallet

To cite this version:Thomas Vallet. Sociétés civiles immobilières : vraie solution ou fausse optimisation ?. Gestion etmanagement. 2016. �dumas-01443626�

Sociétés Civiles Immobilières :

Vraiesolutionoufausseoptimisation?

Mémoire de fin d’études

Présentépar:ValletThomas

Nomdel’entreprise:SEGECO

Tuteurentreprise:PerthuisNicolas

Tuteuruniversitaire:CerveraEric

Master2Finance

SpécialitéComptabilitéContrôleAudit

2015-2016

Avertissement:

GrenobleIAE,auseindel’UniversitéGrenobleAlpes,n’entenddonneraucuneapprobation

ni improbation aux opinions émises dans les mémoires des candidats aux masters en

alternance:cesopinionsdoiventêtreconsidéréescommepropresàleurauteur.

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Ce travail est le fruitd’un travailpersonnelet constitueundocumentoriginal. Je saisque

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Jem'engagesurl'honneuràsignaler,dansleprésentmémoire,etselonlesrègleshabituelles

de citation des sources utilisées, les emprunts effectués à la littérature existante et à ne

commettreainsiaucunplagiat.

NOM,PRENOM

ValletThomas

DATE,SIGNATURE

10/06/2016

Autorisationdediffusionélectroniqued’untravailuniversitairedeniveauMaster

L’AUTEUR

Jesoussigné(e)ValletThomas

Courrielpérenne:thomasva2let@hotmail.fr

Attention:courrielàsignalersivoussouhaitezlediffusersurDUMAS

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Jecertifieque:

- mon mémoire est exempte d’éléments non libres de droit ou qui pourraient

porteratteinteaurespectdelavieprivée.

- conformément à la loi "Informatique et libertés" du 6 janvier 1978modifiée en

2004,jepourraiàtoutmomentdemandermodifierl'autorisationdediffusionque

j'aidonnéeparl'envoid'unesimplelettreouuncourrielauservicedocumentaire

del’IAE.

- je renonceà toute rémunérationpour ladiffusioneffectuéedans les conditions

préciséesci-dessus.

- j’agisenl’absencedetoutecontrainte.

Signaturedel’étudiant(e)

Bonpouraccord.

Remerciements

Je tiens tout d’abord à remercier l’IAE de Grenoble, tous les professeurs et les

intervenants qui ont fait de leur mieux pour nous transmettre le maximum de

connaissancesnécessairesànotrefuturevieprofessionnelle.

JesouhaiteremercierplusparticulièrementMrStéphanePérier,responsabledumaster

CCA,quiasumefaireconfianceetm’accepterauseinduMasterIICCAafinquejeréalise

monobjectifprofessionnel:devenirexpert-comptable.

JetienségalementàremercierMrsNicolasPerthuisetEricCervera.Lepremier,mon

tuteurentreprise,estresponsableducabinetSEGECOdeMeylanetm’aaccueillicomme

stagiaireauseindesonéquipependantcinqmoisetlesecond,montuteuruniversitaire,

asurépondreàmesdiversesinterrogations.

Que soient également remerciés tous les collaborateurs du cabinet, qui m’ont

rapidementintégréàleuréquipeetquigrâceàleursexplicationsontsumeformeretme

rendreautonomedansmestâchesquotidiennes.

Je voulais également remercier ma famille et mes amis qui m’ont soutenu et

motivépourallerjusqu’auboutdecemasteretsansqui jen’aurais,sansdoute,paspu

réalisermonprojetprofessionnel.

Etenfin,j’adressemesplussincèresremerciementsàAuroreCasacciquim’afait

partager son bureau pendant cinq mois, toujours disponible pour m’aider et me

transmettre aumieux ses connaissances indispensables pour la suite demon parcours

professionnel.

5

Sommaire

AVANT-PROPOS.................................................................................................................6

INTRODUCTION..................................................................................................................9

PARTIE1-SCI,DESMODALITESASSEZCOMMUNES.........................................................11CHAPITRE1–PRESENTATIONDELASCI....................................................................................................................12

I)Sociétécivile.............................................................................................................................................12II)LechoixdelaSCIimmobilière.................................................................................................................13

CHAPITRE2–CREATIONDELASCI..........................................................................................................................16I)Formalitésadministratives........................................................................................................................16II)Procédures...............................................................................................................................................19

CHAPITRE3–EXISTENCEDELASCI..........................................................................................................................20I)Obligationcomptable...............................................................................................................................20II)Dissolution...............................................................................................................................................23

PARTIE2-UNOUTILSDEGESTIONPATRIMONIAL............................................................26CHAPITRE4–LESPARTICULARITES............................................................................................................................27

I)Comptecourantd’associés.......................................................................................................................27II)TaxesurlaValeurAjoutée.......................................................................................................................29III)Erreursànepascommettre...................................................................................................................30

CHAPITRE5–LAFISCALITE:LAGRANDEQUESTION......................................................................................................33I)ImpôtsurleRevenu..................................................................................................................................34II)ImpôtsurlesSociétés..............................................................................................................................37III)Plus-values..............................................................................................................................................39

PARTIE3-LATRANSMISSIONPATRIMONIALE..................................................................43CHAPITRE7–DONATIONS&SUCCESSIONS................................................................................................................44

I)Principe.....................................................................................................................................................44II)Droitsàpayer...........................................................................................................................................45

CHAPITRE8–DEMEMBREMENT...............................................................................................................................47I)Démembrementsimple............................................................................................................................47II)Démembrementcroisé............................................................................................................................49

CONCLUSION....................................................................................................................51

6

Avant-propos

Créé en 1973, le groupe SEGECO est composé de cinq entités qui sont toutes des

filialesdeSEGEPRO,quiestelle-mêmedétenueparSEGEFI:SEGECO,SEGECOAuditRhône-

Alpes,SEGECOAuditAuvergne,SEGECOConsultingetenfinSEGECOCompétences.

SEGECO s’est établi dans un premier temps en Auvergne avant d‘élargir son

rayonnement jusqu’en Rhône-Alpes. Fortement ancré dans la maille économique de ces

deuxrégions, legroupepossèdedésormais43bureauxrépartisenquatreespaces:Centre

Auvergne, Haute-Loire, Loire et Rhône Isère Savoie. Un cabinet a également été ouvert à

Paris. Une telle couverture géographique permet à SEGECO de fournir un service de

proximité aux TPE et PME, ses principaux clients. Une compréhension complète de

l’économielocaleestnécessairepourprodiguerdejudicieuxconseilsauxchefsd’entreprise.

Legroupeexercesonexpertisedansseptmétiersquienglobenttouslesaspectsdela

gestiond’entreprise:comptabilitéetexpertisecomptable,gestionsocialeetfonctionpaie,

droit des affaires et fiscalité, audit de gestion et développement, ingénierie informatique,

accompagnementetformationetenfinl’auditlégalaveclecommissariatauxcomptes.

Six cents collaborateurs accompagnent plus de 20 000 entreprises au quotidien au

niveau financier, juridique, sociale et fiscal. SEGECO propose un travail collaboratif, un

accompagnementàfortevaleurajoutée,cequilesdifférenciedesautrescabinets.Celaest

possiblegrâceàunesegmentationdelaclientèlequisetraduitparuneorganisationencinq

BusinessUnit (BU) selon les secteursd’activitéet la tailledesentreprises.Cecipermetde

proposer des offres de services sur mesure: ETI/Grands comptes, PME, TPE,

BNC/ProfessionslibéralesetlesAssociations.

Cettelogiquedepartenariatdurableetdeproximité,leurpermetdes’établirentant

que quinzième cabinet d’expertise-comptable et d’audit en France mais surtout de se

positionnercommepremiercabinetcomptableenRhône-AlpesAuvergne.

7

Le cabinet propose de suivre l’évolution des entreprises, de la création à la

transmission, en passant par la croissance, symbolisée par la progression, l’évolution et

l’impulsion.LeslogandeSEGECOétant«Créer,Grandir,Transmettre».

Pourlesecteurconseil,SEGECOConsultingestdevenuopérationnelle01Décembre

2009etcompte80consultantsrépartisentreLyonetParisquiproposentleursservicesaux

entreprisesdetaillesintermédiaires(ETI)etauxpetitesetmoyennesentreprises(PME).

Ils sont présents auprès des chefs d’entreprises afin de leur proposer une

améliorationdesperformancesetunmanagementdesrisques.

Outre lesmissionsd’expertise-comptable, d’audit et de conseils aux entreprises, le

groupe offre des formations à ses clients pour acquérir une certaine autonomie etmieux

comprendre lesmécanismes de la gestion d’entreprises. SEGECO propose des formations

continueouenalternance,desparcoursprofessionnelspourlesdemandeursd’emploi.

Au niveau communication externe, le groupe a choisi de devenir le sponsor de

plusieurs clubs de rugby tels que le Stade Français Paris, l’ASM Clermont et le club

universitaireLOUrugby.Unetellestratégies’expliqueparlefaitqueSEGECOs’identifieàce

sportd’équipeenpartageantdesvaleursfortestellesquel’engagementetl’espritd’équipe.

Dans lemême état d’esprit, la fondation SEGECO, inaugurée le 23 Janvier 2015, a

pourbutdedonnerauxjeunesde15à30ans,lesmoyensderéussiràtraverslaréinsertion

scolaire,l’entreprenariatlocaletlaréinsertionaprèsdesaccidentsdelavie.Cetteinitiative

s’inscritdanslacontinuitédesvaleurstellesquelasolidarité,l’exemplaritéetl’adaptabilité

quisontchèresaugroupe:

«Seulonvaplusvite,ensembleonvaplusloin»,proverbeafricain.

Depuisle13Janvier2014,lePDGetprésidentduconseild’administrationdugroupe

SEGECO est Jean-Loup Rogé. Le chiffre d’affaires du groupe se réparti ainsi: 80% pour

l’expertisecomptableet20%pourlapartieconseil,commissariatauxcomptesetformation.

Autotal, lechiffred’affairesannuelestde50millionsd’euros.Ileststabledepuis2013.Le

chiffre d’affaires prévisionnel pour l’exercice 2016 qui se clôture le 31 Août 2016 est

d’environ60millionsd’euros.

8

Auniveau ressources humaines, le groupe se compose de 600 collaborateurs dont

70% sont affectés à l’expertise comptable, 20% aux formations et le reste se répartit

équitablemententreleconseiletlecommissariatauxcomptes.

Une grande importance est portée à l’épanouissement professionnel et personnel

des salariés qui bénéficient d’un environnement de travail performant et agréable. Ceci

constitue les fondements du projet d’entreprise «ELAN»: Epanouissement, Leadership,

Adaptation, Nous. Cette politique RH se traduit par des investissements réguliers et

conséquents, des avantages sociaux, un partage équitable de la croissance (50% de la

croissance est redistribuée entre les collaborateurs sous forme d’intéressement) et des

formationstoutaulongdel’année.

LecabinetdeMeylan,oùj’aifaitmonstage,aétécrééaprèslerachatparSEGECOen

2010descabinetsBPGAssociésetContaktentreprisesquiétaientdéjàimplantés.

Il s’est agrandi en 2012, par l’acquisition de deux cabinets présents sur la région

Grenobloise: Alpes Fiduciaire, cabinet comptable, et Captik, cabinet qui proposait des

solutionsinformatiquespourlesentreprises.Huitcollaborateurssontactuellementprésents

dontunexpert-comptable,responsabledescabinetsSEGECOdeMeylanetdeSt-Marcelin.

9

Introduction

Ce stage de 5 mois dans un cabinet d’expertise comptable m’a fait découvrir les

tâchesauxquellessontconfrontés lescollaborateursdecetypedestructureetsurtout,de

fairelajonctionentrelesmondesscolaireetprofessionnel.

J’ai eu la chance que mon travail ne se résume pas seulement à de la saisie

comptable,primordialepoursuivre l’évolutionde lasantéd’uneentreprise,maisquin’est

paslaplusintéressantedesmissionspourlescollaborateurs.J’aieularesponsabilitédefaire

la tenue comptable ainsi que la révision de la BU (Business Unit) immobilière. Elle se

composait principalement de sociétés civiles immobilières mais également de quelques

bénéficesindustrielsetcommerciaux(BIC)telsquelesloueursmeublésnonprofessionnels

oulesloueursdelocaux.

Cestâchesavaientpourbut la réalisationde laplaquettedéfinitive,composéedes

comptes annuels de la société en première partie(le compte de résultat et le bilan), des

analyses de gestion (soldes intermédiaires de gestion, graphiques de gestion, état des

immobilisationsetdesemprunts…)etdudossierfiscal,comportantlaliasse2072quipermet

dedéterminerlerésultatfiscalpourlessociétésimposéesàl’IRouladéclarationdel’ISpour

lesautres.

Bien sûr, mon travail était ensuite supervisé par ma responsable puis validé par

l’expert-comptable.Enfin,aprèstouteslesvérificationsetcorrections,jedéclaraislerésultat

annuel des entreprises en envoyant cette plaquette par EDI (échange des données

informatisées).

Grâce à cette autonomie, j’ai ainsi pu m’insérer totalement dans l’organisation

globale du cabinet et suivre le cheminement nécessaire pour déclarer le résultat des

entreprises. J’ai du m’adapter aux différent types de structures qui semblent toutes

identiquesaupremierabordmaisquicomportentchacunedesspécificités.

10

Ces différentes situations m’ont aidé pour le choix du sujet de ce mémoire. J’ai

décidédedétailleraumaximumlesdifférentsaspectsdecesstructuresimmobilièresdontle

butestuneoptimisationfiscaleàlongterme.Cetteoptimisationpasseparlacréationd’un

patrimoinesansquelatransmissionnesoittroplourdefiscalement.

Lesdifférentes loisdedéfiscalisationmisesenplacepar l’état (loiScellier, loiPinel,

ex-Duflot ou encore la loi Malraux) permettant une réduction d’impôt sous certaines

conditions, que je détaillerais plus tard, expliquent en partie le nombre croissant de ces

structuressurleterritoirefrançais.Lessociétéscivilesimmobilièrespeuventavoirdifférents

statutsmaisnousallonsparleruniquementdesSCIdelocation,quisontlesplusrépandues.

Lebutdecemémoireestdoncdedétailler lesdifférentesmodalitésetobligations

auxquelles sont soumises les sociétés civiles immobilières afin d’utiliser ces structures de

manièresoptimalespourobtenircetteoptimisationfiscaletantrecherchée.

Dansunpremiertemps,jeprésenterailaSCIentantquetelle,lesdifférentesformes

existantesetlesobligationsauxquellesellessontsoumiseslorsdeleurcréationetpendant

touteleurduréed’existence.

Dans un second temps, je détaillerai les particularités de cet outil de gestion

patrimonial que sont les sociétés civiles ainsi que la fiscalité la plus adéquate selon les

situationsenvisagées.

Enfin,nousparleronsdesdifférentstypesdetransmissionpossiblesautourdesbiens

immobiliersdanslebutded’allerauboutdecetteoptimisationfiscale.

11

Partie1

-

SCI,desmodalitésassezcommunes

12

Chapitre1–PrésentationdelaSCI

I)Sociétécivile

A)Définitions

A la base, les sociétés civiles immobilières rentrent dans la catégorie des sociétés

civiles. Le code civil nous donne des précisions à ce sujet. Tout d’abord, par sociétés, on

entendtoutgroupementdedeuxpersonnes,ouplus,dotédelapersonnalitéjuridiquequi

décidentdemettreencommundesbiens,paruncontrat,envusdegénérerunprofitqu’ils

vont se partager par la suite. Le contrat devra présenter les conditions de validités

communesàtoutcontrat,c'est-à-direleconsentementdesparties, leurcapacitéjuridique,

un objet certain et licite et une cause également licite. Ce groupement va alors donner

naissanceàunepersonnalitémoralerégitpardesrèglescontractuelleset institutionnelles

commelarédactiondestatutsoul’immatriculationauregistreducommerceetdessociétés

(RCS),quivaluiconférercettepersonnalitémoraledemanièreofficielle.

Leterme«civile»estassezéquivoqueetvients’opposeràtouteslessociétésdont

leur objet social est une activité commerciale, c’est à dire qui proposent des biens ou

services avec une volonté de spéculation menant à l’enrichissement. Les activités civiles

englobent six activités qui sont l’agriculture, l’extraction, les activités intellectuelles, les

professions libérales, l’immobilier et les coopératives. Au niveau immobilier, uniquement

l’achatdeterrainsenvuedeleurreventeetlalocationd’immeublesnonmeublésrentrent

danslepérimètredesactivitésciviles,touteslesautressontdesactivitéscommerciales.

B)Caractéristiques

Cettesociétérentredanslacatégoriedessociétésdepersonnescarellereposesurle

principede l’«intuitupersonae».Cela signifieque lapersonnalitédechaqueassociéaun

rôle important dans la création, le fonctionnement et la dissolution de la société en

oppositionauxsociétésdecapitauxquireposentsurlescapitauxinvestisparlesassociésau

sein de cette société. De plus, la société civile repose également sur le principe de

responsabilité des associés. En d’autres termes, ceux-ci sont personnellement et

indéfiniment responsablesdupaiementdesdettesde la sociétéàhauteurdespartsqu’ils

13

possèdentdans lecapitalsocial.Mais,contrairementaucontratqui lie lesassociésafinde

générer un bénéfice, ce contrat stipule également que les associés ne sont pas tenus

solidairementaupaiementdecessommes.

Ce groupement de deux personnes ou plus au sein d’une société civile ne pourra

excéder 99 ans tout comme les sociétés commerciales.Mais la durée peut êtremoindre

danslecasoùundesassociésdemandelepartagedesbiensmisencommunssilemotifest

justeetpasdemauvaisefoisetégalementsiuneconventiond’indivisionn’apasétéconclue

entre lesassociés.Cegenrededécisionsedéroulealorspendantuneassembléegénérale

extraordinaire(AGE),afindeprocéderàunvotequinécessitesoitlamajoritédesvoixsicela

estprévudanslesstatutsdelasociété,soitàl’unanimitésirienn’estpréciséaupréalable.

C)Différencesavecuneassociation

Afin de ne pas confondre la société civile, qui ne produit pas une activité

commercialeàproprementparler,avecuneassociationrégiepar la loide1901, je tiensà

rappeler l’article1832du code civil qui applique le termede société aux groupements au

seindesquels:«deuxouplusieurspersonnesconviennentdemettreencommundesbiens

ouleurindustrie,envuedepartagerdesbénéficesoudeprofiterdel’économiequipourra

enrésulter».

Poursedistinguerd’uneassociationrégieparlaloide1901,lasociétédoitavoirpour

finalitédepartagersesprofitsentrelesassociésetnonpasseulementunesimpleéconomie

réalisée qui ne produit pas d’avantages positifs, c’est à dire la recherche d’un «gain

pécuniaireoumatérielquis’ajouteraitàlafortunedesassociés».Ensuite,lasociéténepeut

pas agir dans un but désintéressé de toute recherche d’avantage économique, profit ou

économie.

II)LechoixdelaSCIimmobilière

Auseindeladénominationdesociétéscivilesimmobilières,plusieursactivitéspeuventêtre

distinguées.Dansunpremier temps, nous verrons lesdifférentes SCI dont les associésne

peuventpasoccuperlebiendanslequelilsontinvesti,niletransmettre.Etdansunsecond

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temps, les sociétés où les porteurs de parts sociales peuvent prétendre à utiliser le bien

immobilier et garder la pleine propriété de celui-ci, ce qui est la structure la plus

avantageusepourunparticulierdansl’optiqued’uneoptimisationdesafiscalité.

A)LesSCIsansjouissancedubien

Tout d’abord, la société civile de placement immobilier (SCPI), qui correspond à une SCI

courante où plusieurs particuliers vontmettre en commun une certaine somme d’argent

afin d’acquérir un bien immobilier pour en retirer des loyers. Mais dans cette situation,

l’opération est à l’initiative d’une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés

Financiers(AMF),quis’occupedetrouverlesactifsdanslesquelsinvestiretdecollecterles

loyers et les redistribuer. Les associés souscrivent un nombre de parts qu’ils souhaitent,

appelés aussi «pierre papier». Ces porteurs de parts sont nombreux donc noyés dans la

masse lors des assemblées générales et peuvent ne jamais voir l’actif dans lequel ils ont

investi. Ces structures s’apparentent à des organismes de placement collectif en valeurs

mobilières(OPCVM).

Ensuite, la société civile immobilière de construction vente (SCICV) va s’apparenter à une

sociétécommercialedepartsonobjetsocialmaisbénéficied’unrégimedefaveur.Eneffet,

cette structure a pourbut de construire puis revendre rapidementdesbiens immobiliers.

C’estlaseulesociétécivileautoriséeàavoiruneactivitécommercialedanslebutdegénérer

desprofitsquelesassociésvontsepartager.

B)LesSCIavecjouissancedubien

Tout d’abord, la société civile immobilière d’attribution correspond à une société

civileoùchaqueassociéprocèdeàunapportennuméraireuniquementetdont la finalité

estl’achatconjointementd’unimmeubleafindelefractionnerentrelesassociésauprorata

despartssocialesqu’ilspossèdentdanslasociété.Lesmodalitésdepartagedevantêtrebien

stipuléesdanslesstatutsafind’évitertoutlitige.LaSCIestdissoutelorsquelarépartitionest

terminée,laduréedeviedescesstructuresestalorstrèscourte.

Ensuite, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé (société de

multipropriété) est une société dans laquelle les associés effectuent des apports en

15

numéraires afin d’acquérir un bien immobilier dans le but que celui-ci soit mis à la

disposition gratuitement des associés selon un planning préétabli en fonction des parts

sociales que chacunpossède. Celapermet à ceuxqui nepeuvent s’acheter une résidence

secondaire de le faire grâce aux apports d’autres associés. Mais, ils bénéficieront de

périodesd’occupationimposéesselonlespartssocialesdétenues.Ainsi,cettemesurepeut

êtreassezcontraignantepourlesassociés,deplusleschargesrelativesàcettecopropriété

peuvent être très lourdes à supporter d’autant plus si les périodes d’occupations sont

courtes.C’estpourquoi lesmultipropriétairespeuventdéciderde louercebien immobilier

surleurtempsd’occupationprédéfini.

Etenfin, lessociétéscivilesde location,cellesquiprovoquentunfortattraitauprès

desparticuliersoùletermeSCIestleplussouventutilisé,carellespermettentdegarderle

contrôle du bien immobilier et d’en tirer des loyers. Elles ont pour objet la gestion et la

locationd’immeublesbâtisounonquiontétéapportéauseindelasociétéparlesdifférents

associés suite à un apport en nature. Ces apports en nature peuvent être réalisés par les

membresd’unemêmefamillequipossèdent,aprèsunesuccession,unbienindivisibledont

ilssouhaitentgénérerunprofitdistribuable.OnestalorsfaceàuneSCIfamiliale.

Oùalors,desinvestisseursindépendantspeuventprocéderàunapportennuméraire

danslebutd’acheteroudeconstruiredesbiensimmobiliers,toujoursdansl’optiquedeles

louer et d’en tirer un profit. Dans cette situation, les associés peuvent ainsi réaliser des

placements immobiliers dont ils n’auraient pas eu la capacité financière de réaliser eux

même. Pour rémunérer leurs apports, les associés reçoivent alors des parts sociales de la

sociétécivile immobilièrequi leurconfèredesdroitsdevote lorsdesassemblésgénérales

annuellespourlaprésentationdescomptessociauxetégalementundroitdecréancesurles

loyersqu’ontgénérécesimmeublesenlocation.

16

Chapitre2–CréationdelaSCI

I)Formalitésadministratives

A)Rédactiondesstatuts

La création d’une société civile immobilière suppose, comme toute autre société, la

rédactiondesstatutsquisonttrèsimportantsdansl’organisationfuturedelasociété.Leur

rédactionestunactetrèsimportantquiconcrétiselecontratdesociétéentrelesassociés.

Les statuts doiventdoncpréciser les différentesmodalitésd’organisation, afind’éviter les

litigesdanslesrèglesdefonctionnement.

Toutd’abord, les statutspeuventêtre rédigés sous seingprivéouchezunnotaire. Les

rédigerchezcedernierestplusappropriédufaitquelenotaireaundevoird’informationet

deconseil.Lesassociésserontdoncparfaitementinformésdetouteslesmodalitésetilsne

pourront pas être lésés. De plus, lors d’un apport qui nécessite une publicité foncière,

commec’estlecasdansuneSCIavecl’apportd’unbienimmobilier,lesstatutsdoiventêtre

obligatoirementsignéschezunnotaire.

Cesstatutscomportentplusieursmentionsobligatoires:

-laformejuridiquedelasociété:iciunesociétécivileimmobilière.

-l’objetsocial:quinepeutdoncpasêtrecommercialmaisbiencivil,lagestionetlalocation

d’immeublesàusagelocatif.

- ladénomination: lechoixdunomde laSCIest totalement libre, ildoit justenepasêtre

déjà utilisé par une autre société et ne pas utiliser le nom d’un tiers, ce qui pourrait

provoquerunconflit.Ladénominationestdonclibredetouteimagination.

- la durée de vie de la société civile immobilière: ne peut excéder 99 ansmais peut être

d’uneduréemoindre,cequidevraalorsêtreprécisédanslesstatuts.Silasociéténecompte

que deux associés, la sortie d’un des associés provoquera aussitôt la dissolution de la

société.

17

-lesiègesocial:ildoitsetrouverlàoùlesorganesdedirectionetlesservicesadministratifs

de la société se trouvent, il corresponddonc souventaudomiciliedugérantde la société

civile. Attention à ne pas désigner ce siège à une adresse fictive, c'est-à-dire où aucun

organededirectionn’estprésentcarlejugepeutqualifierlasociétédefictiveetdemander

sadissolution.

- lenombred’associéset legérant: lesassociésdoiventêtredeuxauminimum(personne

physiqueoumorale)commepourlessociétésàresponsabilitéslimitées(SARL).Iln’yapas

de nombre maximum. Chaque associé devra être consentant en ayant une volonté de

s’engageretunevolontéconscientemaiségalementposséderunecapacitéàparticiperàla

vie juridique de la société. Un gérant devra alors être nommé par les associés, il sera le

représentantlégaldelasociété.Ilalaresponsabilitédetenirlacomptabilitédelasociétéet

égalementderéunirlesassociésunefoisparanpourl’assembléegénéraleordinaire(AGO)

danslebutdeprésenterlescomptessociauxetlebilandechaqueexercice.

- le capital de la société: lemontantde celui-ci est libreet la libérationégalement. Il y a

beaucoupmoinsderèglementationàceniveaupourcegenredesociété.

- lesapportsdesassociés: lesapportspeuventêtredenaturesdifférentes, celapeutêtre

desbiensmeublesouimmeubles,démembrésounon,desbiensindivis,desbiensauxquels

sontrattachésunpassifouencoredespartssocialesoumêmed’actions.

-lesmodalitésdefonctionnement:lesstatutsdoiventenvisagertouteslespossibilités,c'est-

à-direqu’ilsdoiventpréciserlesmodalitéslorsdelasortieoul’entréed’unassociédansla

société, de la vente de parts par un associé, de lamodification des statuts ou encore de

désignationdugérantetsespouvoirs.

Ces statuts ont l’obligation d’être enregistrés auprès du service des impôts des

entreprises(SIE)unmoisaprèsleursignature.Cetenregistrementestobligatoiredufaitde

l’apportd’actifsauseindelasociétéetégalementdufaitquecesstatutssontréaliséschez

unnotaire,quisechargedeprocéderàl’enregistrement.

18

B)Publicationdansunjournald’annonceslégales(JAL)

Ladeuxièmeétapelorsdelacréationd’unesociétécivileimmobilière,oumêmede

toute société commerciale ou civile, est de publier, au plus tôt, un avis de création

d’entreprise au sein d’un journal d’annonces légales (JAL) ou un journal officiel tel que le

bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ou encore le bulletin des

annonces légales obligatoires (BALO). Les associés devront également publier dans ce

journald’autresactesjuridiquesquipeuventintervenirdurantlaviedelasociétételsquela

modification des statuts, le changement de gérant ou lors de la dissolution de la société.

Cettepublicationapourbutd’informerlestiersdel’existencedecettenouvellesociétéet

detoutautreacteultérieur.

Cejournald’annonceslégalesdevrafairepartidelalistedesjournauxautoriséspour

cegenred’actesdansledépartementdanslequelsetrouvelesiègesocialdelaSCI.Lechoix

dujournalestlaissélibreauxassociés.Lenon-respectdecettepublicationentraînelanullité

desactes, jugésalors illicitesauvuede la loidu04 janvier1955portant sur lesannonces

juridiques.

C)ImmatriculationauRCS

La dernière étape de la création d’une société civile immobilière est son

immatriculationauregistreducommerceetdessociétés(RCS),réaliséeparlegérantdela

société.Ceregistrecomprendtouteslespersonnesphysiquesoumoralesquiexercentune

activité commerciale ou civile telle que les SCI. Cette immatriculation est obligatoire au

momentdelacréationpourtouteslessociétés,hormislesmicro-entreprises,souspeinede

nepasavoird’existencejuridique.

Cette démarche se fait auprès du greffe du tribunal de commerce et nécessite

plusieurs documents:le formulaire d’immatriculation M0, l’attestation de publication de

l’actedecréation,deuxexemplairesdesstatutsetlanominationdugérant.

Si tous les documents sont validés, le greffe du tribunal de commerce accepte

l’immatriculationaurégimeducommerceetdessociétés(RCS)delasociétéetluiattribue

19

unnumérod’identificationunique, lenuméroSIRENet luidélivreunK-bis, fiched’identité

delasociété(voirledocumentn°2placéenannexe).

Uniquement à partir de ce moment, la société civile immobilière obtient la

personnalitémoraleetexistesurlepointdevuejuridique.C'est-à-direqu’ellepeutacheter

unbienimmobilier,souscrireunempruntouprocéderàl’ouvertured’uncomptebancaire.

Après ces trois étapes, la SCI est créée et les formalités auront coûté environ 200

euros:publicationdel’actedecréationàhauteurde150eurosetimmatriculationauRCSà

hauteur de 50 euros, l’enregistrement auprès du service des impôts des entreprises est

gratuit.Toutcelaneprendpasencompteleshonorairesd’unnotaire,obligatoirepour les

sociétéscivilesimmobilières,quis’élèventenmoyenneà1500euros.

II)Procédures

A)Capitalsocial

Unefois lasociétécivile immobilièrecrééeauniveaujuridique, ilfautprocéderàla

réalisationdesapportsconstitutifsducapitalsocialdontlesmodalitéssontdéterminéeslors

de la rédaction des statuts. Tout d’abord, dans le cadre d’une SCI, il n’y a pas de capital

minimumàapporter lorsde lacréation,dumoinsuneuropuisqu’uncapital inexistantest

impossible,dufaitquelesassociéssontindéfinimentresponsablesdesdettesdelasociété.

Egalement,laloineprévoitpasd’obligationdelibérationducapitalsocialsouscritlorsdela

constitution par les associés, mais celui-ci devra être obligatoirement libéré au fur et à

mesure de la vie de la société et cela sur demande du gérant, principalement. Cette

libérationestindispensablepourtouteslesSCIimposéeàl’impôtsurlessociétés(IS)voulant

distribuerdesdividendes.

Ainsi, lesassociéspeuventchoisirdeconstituerunesociétéàcapital faibleou fort.

Plusieursélémentsvontalorsorienterleurchoix,leplusimportantétantl’impositionfuture

lors de la vente des parts sociales de la société ou d’un bien immobilier. Le but étant de

réduire la plus-value imposable, dans la poursuite de l’optimisation fiscale, mais nous

verronslesdifférencesproduitesparlemontantducapitalendétaildanslapartie2.Deplus,

20

ilestpossibledechoisirpourunesociétécivileimmobilièreàcapitalvariable,cequidevra

êtreprévudanslesstatutsdelasociété.

B)Apports

Chaqueassociédevraprocéderàdesapports,prévusdanslesstatuts,enéchangede

quoiilseverraalorsremettredespartssocialesdelasociétéàhauteurdesesapports.Ces

apports vont constituer le capital social et déterminer la répartition de celui-ci entre les

associésetdonclesdroitsdecréanceetdevotedontchacunpeutprétendre.

Lesdifférentsapportspossiblesauseinded’unesociétécivile immobilièrepeuvent

être:

-ennuméraireparl’apportdefondsàlasociétédanslebutdeconstituersoncapitalsocial.

Cet apport se concrétise en créditant le compte bancaire de la société avec une certaine

sommed’argent.Cettesommeserviraauxinvestissementsfuturs.

- en nature, qui correspondent à des biens meubles ou immeubles, qui nécessitent au

préalable une évaluation afin de déterminer leurs valeurs car ils vont également venir

constituer le capital de la société et ainsi sa répartition. Les apporteurs doivent pouvoir

justifierdeleurpropriété,àl’exceptiondesbiensdémembrés,oùunassociépeutapporter

l’usufruit ou la jouissance d’un bien, que nous verrons dans la partie 2. Le transfert de

propriétéentrel’associéetlasociétésefaitaumomentdel’immatriculationdecelle-ci.

Chapitre3–ExistencedelaSCI.

I)Obligationcomptable

A)Tenued’unecomptabilité

Malgrélasimplicitédelastructureet l’activiténoncommerciale, lessociétésciviles

immobilièresdoivent fairefaceàplusieursobligations.Conformémentauxarticles1855et

1856 du code civil, toute SCI doit tenir une comptabilité de trésorerie auminimum.Mais

21

selon l’imposition de la société civile immobilière, la comptabilité devra être faite

obligatoirementetdemanièrerigoureuse.

Voicilescaspourlesquelsunesociétédevratenirunecomptabilitéselonlesrèglesduplan

comptablegénéral(PCG):

- si un des associés est soumis à l’impôt sur les sociétés ou relève des bénéfices non

commerciaux(Article8duCGI).

-silaSCIaoptépourl’impôtsurlessociétés(Article38duquarterdel’annexeIIIduCGI).

-siuneclauseestprésentedanslesstatutspourpréciserletypedecomptabilitéàtenir.

- si l’activitéde la sociétéprésenteundépassementdedeuxdes trois seuils suivants: un

totalbilansupérieurà1550Ke,unchiffred’affairesupérieurà3100Keouplusde50salariés

(Article612-1duCodedeCommerce).

Lenonrespectdecetteobligationpeutprovoquerlarévocationjudiciairedugérant

de la société.Pireencore,celapeutamener ladissolutionde la sociétépourcauseque la

sociétéseraitfictive.Eneffet,l’article94duLivredesProcéduresFiscales(LPF)ditque:«la

tenued’unecomptabilitéetdesassembléesgénéralespermettentdedonneruneexistence

àuneSCI».

B)Assembléegénéraleannuelle

Deplus,legérantal’obligationd’organiseruneassembléegénéraleordinaireunefois

paranenréunissanttouslesassociésdelasociété.Cetteassembléeprésentelerapportde

gérancedel’exerciceécouléetlarépartitiondurésultat,selonl’article1856duCodeCivil:

«Les gérants doivent, aumoins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux

associés.Cetterééditiondecomptedoitcomporterunrapportécritd’ensemblesurl’activité

delasociétéaucoursdel’annéeoudel’exerciceécoulécomportantdesbénéficesréalisés

ouprévisiblesetdespertesencouruesouprévues».Cetteassembléepeutêtreréaliséeau

seindusiègesocialdelasociétémaislaréunionphysiquedesassociésn’estpasobligatoire.

Effectivement,une loidu15mai2001autoriseune simplecorrespondanceoumêmeune

visioconférence entre associés. Toutes ces modalités doivent être renseignées dans les

22

statuts. La rédaction du procès verbal de cette assemblée, comportant l’ordre du jour et

toutes les décisions prises pendant celle-ci, doit cependant être respectée même si une

assemblée générale ordinaire d’une SCI est assez simple (voir le document n°1 placé en

annexe).

Une assemblée générale extraordinaire (AGE) peut également être organisée. A

l’inverse d’une assemblée générale ordinaire, ce type d’assemblée existe dans le but de

prendredesdécisionsquiprovoquentunemodificationdesstatutsdelasociététellesque

l’entrée d’un nouvel associé, l’augmentation du capital social ou tout simplement le

changement de siège social. Ces décisions sont prises après un vote en présence des

associésetdontlaconditiondemajoritéestpréciséedanslesstatutsdelaSCI(majoritédes

voixouunanimité).

C)Importancedecesobligations

Outrel’obligationquipèsesurcertainessociétéscivilesimmobilières,latenued’une

comptabilitérigoureuseprésenteplusieursavantages.Dansunpremiertemps,aupointde

vue institutionnel, cela permet au gérant de répondre à l’obligation d’information auprès

des associés dont il est tenu selon l’article 1855 du Code Civil: «les associés ont le droit

d’obteniraumoinsunefoisparan,communicationdeslivresetdesdocumentssociaux,et

deposerparécritdesquestionssurlagestionsocialeauxquellesildevraêtrerépondupar

écritdansledélaid’unmois».

Ensuite, au point de vue juridique, cela permet d’être en mesure de fournir les

documents qui justifient les déclarations fiscales effectuées et les renseignements que

l’administrationfiscalepeutdemanderàtoutmoment.Egalementencasderedressement

ou de liquidation judiciaire, le gérant de la société doit être en mesure de fournir ces

documentscomptablessouspeined’êtresanctionné.

Lefaitdetenirunecomptabilitépermetaussiàl’administrationdenepasqualifierla

SCI en tant que société fictive, en effet la tenue d’une comptabilité et des assemblées

générales,permettentdedonneruneexistencejuridiqueàlaSCI,selonl’article94dulivre

desprocéduresfiscales.

23

Etenfin,cetteobligationpermetd’évaluerlavaleurdespartssocialesdétenuespar

lesassociés,cequiseratrèsutilesiunecessiondecelles-ciestenvisagée.Celapermetaussi

dedéterminerlemontantdescomptescourantsdontilsdisposentauseindelasociétécivile

immobilière,comptesquiserontprisenconsidérationsi lesassociéssontsoumisà l’Impôt

deSolidaritésurlaFortune(ISF).

II)Dissolution

A)Dissolutionvolontaire

Comme toute société, une société civile immobilière peut être amenée à être

dissoute, ce qui provoque la fin de son activité. Cela peut émaner de plusieurs raisons,

propresounonauxassociés.

Deux raisons peuvent pousser les associés à dissoudre leur SCI. Tout d’abord, la

durée d’existence, qui est de maximum 99 ans renouvelable une fois par le biais d’une

assemblée générale selon l’article 1844-6 du Code civil, est prévue dans les statuts de la

sociétéàsacréationetpeutamenersadissolutionautermedecettedurée.

Ensuite, les associés peuvent prendre les devants pour une dissolution volontaire

anticipéedeleurSCI.Celapeuts’expliquerparunevolontécollectivedesassociéspourdes

raisons qui leur sont propres et sera soumis à un vote lors d’une assemblée générale. Ils

devrontalorsnommerunliquidateuramiablequiprocèderaàlaliquidationàl’amiabledela

société,enoppositionàuneliquidationjudiciairequinécessiteunliquidateurjudiciaire.

B)Dissolutionsubie

Plusieurs causes peuvent expliquer la dissolution de la société contre son gré. S’il

advient au cours de la vie de la SCI qu’un associé possède la totalité des parts sociales

composant le capital, celle-ci peut être amenée à être dissoute car une société civile

immobilièrenécessitedeuxassociésminimumpourpouvoirexister.Lerachatdetoutesles

partssocialesparunassocié,leretraitouencoreledécèsd’unassociésontdescausesqui

peuvent amener à cette situation. La dissolution est immédiate si cette situation est

envisagéedanslesstatutsousi l’associélademande.Parcontre, ildisposerad’undélaide

24

sixmois,accordéparletribunaldecommerce,pourrégulariserlasituationsiladissolution

estdemandéeparuntiersquiatoutintérêtàvoircettesociétédissoute.

Toutefois la dissolutionn’est pas systématique. L’associé uniquepeut l’éviter car il

possèdeundélai d’un anpour faire entrer unnouvel associé au seinde la SCI. Cela peut

s’opérerparunecession,ouunedonation,d’unepartiedesparts socialesougrâceàune

augmentationdecapital.

Atoutmoment,siunediscordeentreassociésintervientavecdeseffetsnégatifssur

l’activitéde laSCI,undesassociéspeutalorsdemandersadissolutionanticipéeauprèsdu

tribunaldecommerce.

Etenfin,encasdecessationdepaiement,letribunalducommercepeutêtreamené

à dissoudre une société civile immobilière. Cela place alors la société en redressement

judiciaire et sera dissoute si la situation ne s’améliore pas, au moyen d’une liquidation

judiciaire.Cetypedeliquidationnécessitelanominationd’unliquidateurjudiciaire,quipeut

êtrelegérantouunepersonneextérieureàlaSCI.

C)Procédures

La dissolution d’une société signifiemettre fin demanière définitive à l’activité de

celle-ci, situation qui peut avoir des causes différentes comme nous venons de le voir.

Cependant,elleexistetoujourssurlepointdevuejuridiquejusqu'àsaliquidationtotale.La

dissolution se concrétise par une assemblée qui devra nominer un liquidateur dans un

premiertempsdontlemandatnepeutdépassertroisans.

Parlasuite,laliquidationjudiciaire,ouàl’amiable,delasociétéintervientetc’està

cemomentque le liquidateur entre en jeu. Il sera chargéde la réalisationde l’actif de la

société au prorata des parts sociales détenues par chaque associé après avoir payé les

dettes.Etenfin,siunboni,ouunmali,deliquidationsedégage, ilseraégalementpartagé

entrelesassociésselonlespartsdétenuesparchacun,lesquelsdevronttoutdemêmepayer

unimpôtsurcebonietsurlesplusvaluesréaliséess’ilyena.

Pour que la société disparaisse totalement, il faut tout demême suivre un certain

formalisme, tout comme lors de sa création. Tout d’abord, le liquidateur est chargé de

25

publierlaliquidationdansunjournald’annoncesofficielles,toutcommelorsdelacréation

de la société. Ensuite, il doit déposer une déclaration au greffe du tribunal de commerce

pourdemander la radiationde la sociétéauprèsdu registredu commerceetdes sociétés

(RCS).C’estseulementàcemomentlàquelasociétécessed’existerdemanièrejuridique.La

dissolutioncoûteenvironlemêmemontantqueceluidesacréation,200euros.

26

Partie2

-

Unoutilsdegestionpatrimonial

27

Chapitre4–Lesparticularités

I)Comptecourantd’associés

A)Principe

Cette notion, comptable, est très importante car représente une des sources de

financementde lasociétécivile immobilièreavec lesempruntsbancaireset lesapportsen

capitaldesassociés.Lesassociéspeuventdoncprocéderàdesapportsencomptecourant

d’associésencréditantcecomptevialecomptebancairedelasociété,quisesitueaupassif

du bilan de la société. Contrairement aux apports réalisés au sein du capital, ceux-ci ne

modifient en rien sa répartition. Ce mécanisme permet ainsi à la société de disposer de

fondssansdevoirmodifierlesstatutsdelasociétécommelorsd’unapportsupplémentaire

encapital.

De plus, la société ne devra pas forcément payer d’intérêts sur les sommes

empruntées car leur rémunération n’est pas obligatoire. En effet, les statuts doivent le

prévoir afin que les associés bénéficient d’une rémunération supplémentaire, à condition

que le capital soit entièrement libéré. Ces intérêts peuvent constituer des charges

déductibles du résultat imposable selon une certaine limite de taux. Ils ne doivent pas

dépasserlestauxannuelspratiquésparlesétablissementsdeprêtssurlabased’empruntsà

tauxvariablesd’uneduréesupérieureàdeuxans.Cetauxlimiteestd’environ2,14%pourles

exercicesclosau31/12/2016.

L’autre avantage du compte courant d’associés est la non-imposition des retraits

effectués car ces sommes représentent de l’argent dû aux associés, tels que des

remboursementsdefraisouunerémunération.Maiscecomptedoittoujoursêtrecréditeur,

représentantunprêtenverslasociétéetilestinterditparlaloiqu’ilsoitdébiteursinoncela

représenteunprêtenverslesassociés.

Commetoutprêtd’argent, il fautquelasociétérendelessommesempruntéesaux

associés respectifsmais ce remboursement est libre. Les associés peuvent reprendre leur

argentdèsqu’ils lesouhaitent,toutens’assurantqueceretraitnepénalisepaslastabilité

financière de la société. Mais il existe un blocage temporaire de ces fonds qui empêche

28

l’associéderécupérersacréance.Celaseconcrétiseparune«conventiondeblocage»qui

enprévoitladuréeetnécessitel’accorddel’associéconcerné.CettemesurepermetàlaSCI

deconserveruncertainéquilibrefinancierdurantlaconservationdesfonds,utilelorsdela

souscriptiond’unempruntparexemple.Cetteclauseperduremêmesi l’associédécidede

vendresespartssociales.

Danslebutd’unegestionplussimple,ilexisteengénéraluncomptecourantdédiéà

chaqueassocié. Et la tenued’une comptabilité pour la SCI peut s’avérer très utile afin de

connaître le soldedeces comptesàdes finsd’informations sur la solvabilitéde la société

pourlesbanquessiellesolliciteunempruntoulorsdeladéclarationdel’ImpôtdeSolidarité

surlaFortune(ISF)carcessommesrentrentalorsdanslepatrimoineimposabledesassociés

s’ilssontsoumisàcetimpôt.

B)Casdescessionsdespartssociales

Lorsde la cessiondeparts socialesparunassociéqui possèdeun compte courant

d’associécréditeur,plusieurspossibilitésseprésentent.Toutd’abord,ilpeutdemanderàla

société le remboursement des sommes qu’il a prêté avant la cession. Ce remboursement

peut également se faire après cette cession mais cela nécessite de mettre en place les

modalitésde remboursementetpeuts’avérerdangereux.Lecédant risquenepasobtenir

sonargentquisetrouvetoujoursdanslescomptesdelasociété.

De plus, l’associé peut vendre son compte courant enmême temps que ses parts

sociales,celas’analysecommeuntransfertdecréance.Leprixdeventeseraalorsmajoréde

la valeur de son compte courant et le cessionnaire pourra se faire rembourser

ultérieurementparl’intermédiairedelasociétécivileimmobilière.Selonl’arrêtdu22mars

1988, lachambrecommercialede lacourdecassation,pourvoin°86-15264,préciseque la

valeurducomptecourantdansleprixtotalnesupporterapasdedroitsd’enregistrements,

oudemutation,car«cessommesnesontpasincorporéesauseinducapitaletnedonnent

pasdroitàl’attributiondepartssociales».C’estpourquoiilfaudrabiendistinguerduprixde

vente lavaleurdespartssocialesducomptecourantd’associé.Seulementundroit fixede

125eurossubsisterapourcetransfertdecréance(article680duCodeGénéraldesImpôts).

Depuis lepremierJanvier2012, lavaleurdececomptecourantn’estpluspriseencompte

29

danslecalculdesdroitsd’enregistrementslorsdescessionsdepartssocialesetnepermet

doncpasderéduirecesdroitscarcettedettedelasociétéenverslesassociésneconstitue

pas«unpassifafférentàl’acquisitiondesbiensimmobiliers».Nousdétailleronscettepartie

lorsquel’ontraiteradesplus-valuesdelasociétécivileimmobilière.

Et enfin, l’associé cédant peut procéder, avant la cession, à une augmentation du

capitalsocialdelasociétéparl’incorporationdusoldecréditeurdesoncomptecourantqui

aura pour conséquence de grossir le prix de vente de ses parts. Pour procéder à cette

opération,lesstatutsdoiventêtremodifiésenconséquenceetlacréancedel’associéenvers

laSCIdoitcomporterplusieursmodalités,elledoitêtreexigible,certaineetliquide.

II)TaxesurlaValeurAjoutée

Comme toute société ordinaire, une société civile immobilière peut opter pour

l’assujettissementàlataxesurlavaleurajoutée.C’estàdirequ’elledevracollecterpourle

compte de l’Etat une part des loyers encaissés (TVA exigible à l’encaissement), ici en

l’occurrence20%,letauxdedroitcommunétantapplicable.Enéchange,ellepourradéduire

deceschargeslamêmepartetdevrareverseràl’EtatladifférenceentrelaTVAcollectéeet

celledéductiblesurfactures.

Cettetaxationregroupenéanmoinsplusieursmodalitésselonl’utilisationfaitedubienloué:

- Unbienlouéàusaged’habitationnepourraenaucuncasêtresoumisàlaTVA,loué

nuoumeublé.

- Unbienlouéàusagecommercialouprofessionnelmeubléestassujettidepleindroit

maisseraexonérédeTVAsice localest louénu.Paroption, lasociétépourraêtre

assujetti si unedemanded’assujettissementest faiteauprèsdu servicedes impôts

auquel la sociétéest rattachée.Cetteoptionprendraeffet lepremier jourdumois

suivantceluioùlademandeaétéeffectuéeetaurauneduréededixans.

Une option pour la franchise en base de TVA permet à la SCI assujettie de ne pas

collectercettetaxeetégalementdenepasladéduire.Cerégimeestapplicablesilasociété

aréaliséunchiffred’affairehorstaxesinférieurà32900eurosl’annéecivileprécédente.Si

30

ce seuil est dépassé mais qu’il reste en dessous d’un second seuil de 34 900 euros, la

franchiseenbasecourttoujours.Maissicesdeuxseuilssontdépassés,alors l’exonération

deTVAprendfinlepremierjourdumoissuivantcedépassement.

Cette option pour la taxe sur la valeur ajoutée est intéressante si la société civile

immobilièreréalisebeaucoupdedépensesutilesà l’activitéde lasociététellesque l’achat

d’unbienimmobilierainsiquetouslestravauxd’entretienetderéparationnécessairesàla

locationdubien.Ellebénéficiealorsd’uncréditdeTVAquipeutluiêtreremboursésilaSCI

en fait la demande au Service des Impôts des Entreprises (SIE).Mais cela pose problème

lorsquelelocatairen’estpasassujettiàlaTVA.Leloyerestalorsmajoréde20%parrapport

auxautresloyerscomparablesetdoncpeuattractifpourleslocatairespotentiels.

L’assujettissement supposemalgré tout de respecter certaines règles comptables afin

d’éviter tout redressement fiscal. La possessionde la facturepour les charges et la tenue

d’une comptabilité sont donc indispensables pour rester dans la légalité. L’administration

fiscaleestd’autantplusregardantesilasociétéfaitl’objetd’unremboursementdeTVA.

III)Erreursànepascommettre

A)Locationsmeublées

Lesassociésquiveulentcréerunesociétécivileimmobilièreetproposerenlocationdes

locaux, professionnels ou pour habitation, meublés doivent faire attention. La société ne

peut être soumise à l’imposition sur le revenu (IR) seulement si elle respecte deux

conditions. La première étant que les recettes issues de la location de biensmeublés ne

peuvent représenter plus de 10% des recettes totales de la SCI. La seconde concerne le

caractèrehabituelounondecetypedelocation.Unbienmeublémisenlocationdurantune

courteduréemaischaqueannéeàlamêmeépoquerevêtuncaractèrehabitueletestdonc

imposableàl’impôtsurlessociétés(IS).

La règlederrièrecesdeuxconditionsestqu’une locationenmeublé revêt le caractère

commercial alors qu’une SCI doit avoir uniquement une activité civile de part son objet

social.Decefait,ilestimpossiblepoursesassociésdechoisiruneimpositionàl’IRcarelle

31

perdsatransparencefiscale.Enplusdesevoirimposersesbénéficesà15%puisà33,33%au

delà de 38120 euros, les plus-values réalisées sont imposées aux titres des revenus

exceptionnelsdelasociétéautauxdedroitcommunetlessommesdistribuéesauxassociés

sontconsidéréescommedesdividendesetsontainsitaxésdanslebarèmedel’impôtsurle

revenuselonlesrevenusdecapitauxmobiliers,aprèsabattementde40%.Donc,lesassociés

doiventfaireattentionàrespectercesdeuxconditionss’ilsveulentlouerdeslocauxmeublés

etêtresoumisà l’IR.Lerégime juridiquedesLoueursMeublésNonProfessionnels (LMNP)

permetenoutreàdesparticuliersderéalisercetypedelocationssansêtresoumisd’officeà

l’impôtsurlessociétés(IS).

B)Abusdedroits

Le but d’une société civile immobilière est l’optimisation fiscale autant pendant sa

durée d’existence que pour la transmission de patrimoine. Cette forme juridique peut

ameneràdesabusdedroitssicertainesopérationssontréaliséesdemanièrehasardeuse.Il

yaabuslorsquelasociétéestcrééeuniquementdansunbutfiscal,afinderéduirelacharge

desdroitsàpayer(impositiondesrevenus,droitsdemutations…)etn’apasd’activitéréelle

enconcordanceavec sonobjet social.Plusieurs sociétésontainsi faitpreuvedecréativité

mais réalisant des abus de droits qui ont été révélés par l’administration fiscale ces

dernièresannées.Cetypedemontagefinancieradelourdesconséquencesfiscalespuisque

lasociétédoitalorspayerlesdroitsauxquelselles’estsoustraite,augmentésd’uneamende

de80%etd’intérêtsderetardsàhauteurde4,8%parannée.

Lesstratagèmeslespluscourantssont:

- La location à titreonéreuxd’un local à des associés de la société, cequi est légal.

Maislebutestderéaliserdegrostravauxdanscelocaletdedéduireleurmontant,

desrevenusfonciersperçus,àhauteurde10700eurosparanetlerestependantdix

ans.Ainsi,lerésultatdelaSCIdevientnégatifetlasociéténefaitjamaisdeprofit.Ce

montagepermettantuneforteréductiond’impôtestalorsqualifiéd’abusdedroits.

Si l’administration fiscale s’en aperçoit, les associés devront payer les droits

correspondantsc’estàdire l’impositiondesrevenusperçussanstenircomptedela

32

déductiondes chargesengendréespar les travaux, enplusde l’amendede80%et

desintérêtsderetardsde4,80%parannée.

- Lorsquedesparentsapportent leurrésidenceprincipaleauseind’unesociétécivile

immobilière créée pour l’occasion et qu’ils décident de donner leurs parts à leurs

enfants,ceux-cidoiventpayerdesdroitsdemutationcalculéssurlavaleurdesparts

sociales.Pourl’instanttoutestlégalmaissicesenfantsdécidentensuitedevendrele

bien immobilier par la vente de leurs parts, cela risque d’attirer l’attention de

l’administration fiscale. Eneffet, si la vente se fait aumêmeprixque la valeurdes

partsqu’ilsontreçudanslecadredeladonationalorslaplus-valueestnulleetaucun

droitn’estàpayer.Pouréviterunredressementfiscal, lavente,concrétiséeparun

compromis, ne doit pas avoir été faite avant la donation des parts de la SCI et le

produitdelacessionréaliséeparlesenfantsnedoitpasrevenirauxparentssinonily

aabusdedroit.Cestratagèmecorrespondàuneventedissimuléeparlesparents.Ils

devrontalorspayerlesdroitscorrespondantsmajorésde80%,plusintérêtsderetard

àhauteurde4,8%paran.

- Lederniermécanismeestplussubtil.Pourcela,lesparentsapportentuniquementla

nue-propriétéd’unimmeubleauseind’uneSCIetenconserventl’usufruitafinde

posséderl’usagedecelui-ci.Ensuite,ilsprocèdentàladonationdespartsreçuesen

échange,àleursenfants.Lesdroitsdedonationd’unbienimmobilierennue-

propriétésontdéjàplusfaiblesquesilebienestenpleinepropriété.Deplus,ce

calculpeutêtrefaitselondeuxbarèmes,lepremierestlebarèmefiscaldel’usufruit

etlesecondconsidèrelavaleuréconomiquedel’usufruitquiminimiselavaleurdes

droitsparrapportaupremier.Cedernierestleseulacceptéparl’administration

fiscaledanscegenredetransmission.Silebarèmebasésurlavaleuréconomiquede

l’usufruitn’estpasutiliséetqu’enplusdeça,lasociétécivileimmobilièrerevêtun

caractèrefictifdufaitdel’absencedetenuedecomptabilitéetd’assemblées

générales,cetteopérationestunedonationdissimulée.L’abusdedroitpeutêtre

retenuetlesassociésdevrontpayerladifférenceaveccequepréconiselebarème

officielpluslamajorationde80%etlespénalitésderetards.

33

Pourévitertouttypederedressementfiscal,l’Etatamisenplaceuneprocéduretrès

utile. Cela s’appelle «le rescrit fiscal» qui consiste à demander l’avis à l’administration

fiscaleavantderéaliseruneopérationdontonn’estpassûrdesalégalité.L’articleL64Bdu

LivredesProcéduresFiscales(LPF)prévoiteneffetque:«Laprocéduredéfinieàl’articleL64

(abusdedroits)n’estpasapplicable lorsqu’uncontribuable,préalablementà laconclusion

d’un contrat ou d’une convention, a consulté par écrit l’administration centrale en lui

fournissanttouslesélémentsutilespourapprécierlaportéevéritabledecetteopérationet

quel’administrationn’apasrépondudansundélaidesixmoisàcompterdelademande».

La société doit envoyer sa demande à la Direction Générale des Impôts (DGI)

accompagnéedesstatutsdelasociété,desonKbisetdestextesdeloidontl’administration

fiscalepeutavoirbesoinpourtrancher.Sidans lessixmois, l’administrationfiscalen’apas

répondu, alors l’opération à laquelle la Société Civile Immobilière souhaite procéder ne

pourrapasêtrequalifiéed’abusdedroitslorsd’unredressementfiscaléventuel.Parcontre,

siuneréponseestformulée,iladeuxpossibilités.Soitlaréponsedonnelamanièredefaire

selonuncertaintextefiscaletàcemomentlaSCIpeutréaliserl’opérationsansinquiétudesi

ellesuitlaprescriptionformuléeparl’administrationfiscale.Soitlaréponseestnégativeet

donc l’opération envisagée pourra faire l’objet d’un redressement fiscal. Les associés

peuventalorsrenvoyerunsecondrescritfiscalprécisantlesmodalitésdelanouvelleaction

considéréeafindenepasrisquerceredressementquipeuts’avérertrèscouteux.

Chapitre5–Lafiscalité:lagrandequestion

Contrairementàlatransmissionsimplifiéequeproposelasociétécivileimmobilière,

le choix de son imposition n’est pas aisé.Dans un premier temps, nous verrons pourquoi

cela nécessite beaucoup de réflexion puisque ce choix est définitif. Et ensuite, nous

parleronsdesplusoumoins-valuesréaliséeslorsdescessionsdepartssocialesdelasociété

oud’unbienimmobilierdétenuparlasociété.

34

I)ImpôtsurleRevenu

A)Principe

Cette imposition reste tout de même la plus fréquente puisque c’est le régime

d’imposition par défaut pour les sociétés civiles immobilières. Chaque associé est imposé

individuellementsurlaquote-partdesrevenuslocatifsquiluirevientmêmesicessommes

nesontpasdistribuées.LaSCIestalorsqualifiéedesociététransparente.

Cesrevenusrentrentdanslacatégoriedesrevenusfonciersetsontdéclarésavecle

formulairededéclaration2044.Afind’établirlerésultatfiscaldelasociétéetdonclerevenu

imposablechezlesassociés,ilfautfaireattention:seulescertaineschargessontdéductibles

des loyersperçus.Deplus, si l’immeubleafférentauxchargesn’estpas louéentièrement,

ceschargessontdéductiblesselon le ratiosurface louée/surface totale.Attention,comme

nous venons de le voir dans la partie «Locations meublées», pour bénéficier de cette

imposition, les locaux doivent être loués nus sinon la société civile immobilière est

directementimposéeàl’IS.

B)Déterminationdurésultatfiscal

Lesproduitsàdéclarercorrespondentauxrecettesencaisséesparlasociété.Ilssont

constitués des loyers perçus mais également des charges supportées par la société,

refacturées aux locataires tellesque la taxe foncièreou certains travauxque le local apu

nécessiter.

Pourdéterminer leschargesdéductiblesc’estpluscomplexe.Toutd’abordonpeut

déduireunechargeseulementsi l’ondétient la facture,commedans toutesstructures,et

seulementsilelocalagénérédesloyers.Maiscertaineschargesnesontpasdéductibles.

Plusieurscatégoriesdechargesdéductiblesexistent:

- Chargesdegestion : ils correspondent aux fraisdeprocédures (évictions, litiges…),

auxhonorairescomptablesetjuridiquesnécessairesàlagestiondubienimmobilier.

Leschargesliéesàl’achatdeslocauxmisenlocationnesontpasdéductibles,telsque

leshonorairesdenotairepuisquecenesontpasdesfraisengendrésdirectementpar

35

lalocationimmobilière.Enoutre,larémunérationd’unconciergeoud’ungardeest

admiseendéduction.

- Déduction forfaitairede20eurospar local louécensée représenter l’ensembledes

autresfraisdegestion(fraisdecorrespondance,téléphonie…)nécessaireàl’activité

delasociété.

- Les charges d’entretien et de réparation: la déduction de ces charges est plus

complexe. En effet, les travaux pour lesquels ces charges ont été générés doivent

correspondre à des «travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre

l’immeuble en bon état afin d’en permettre un usage normal sans modifier la

consistance, l’agencement ou l’équipement final» pour tout type de local. Ces

modalités excluent la déductibilité des travaux d’amélioration, qui apporte un

élémentdeconfortnouveau,pourleslocauxprofessionnelsoucommerciauxetceux

d’agrandissementoudereconstructionpourtoustypesdelocaux.Leursdistinctions

s’apprécientselonlanatureetlagravitédestravaux.

- Les dépenses de services aux locataires, telles que l’eau ou l’électricité, dont la

sociétén’apuobtenirleremboursementauprèsdubailleuravantlafindel’annéede

départdecelui-ci.

- Les charges de copropriété qui correspondent aux «dépenses demaintenance, de

fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements

communsdel’immeubleainsiquelesdépensespourtravaux».

- L’indemnitéd’évictionpayéeaulocatairelorsquelasociétédoitreprendrelapleine

possessiondesonimmeubleafinderéaliserdestravauxrendusindispensablespour

continuersalocation.

- Lesprimesd’assurancesrelativesauxlocauxlouéstellesquel’assurancehabitation,

l’assurance contre les loyers impayésouencore contre lesdétériorationsquepeut

subirl’immeuble.

- Les intérêts des emprunts contractés par la société afin de réaliser des travaux

d’acquisition, de constructions, d’amélioration ou d’entretien. Mais les frais

bancairesnesontpasdéductiblespuisqu’ilsnerésultentpasdelalocationdelocaux.

36

- Certains impôts tels que la taxe foncière principalement ou la contribution sur les

revenus locatifs (CRL). Leurs pénalités sont également déductibles des revenus

locatifs.Touslesautresimpôtsnesontpasadmisencharge.

Il fautdonc retenirque les chargesdéductiblesdansune société civile immobilière

doiventavoirétégénéréespourlebonfonctionnementdeslocauxloués.

Contrairement à une société civile immobilière à l’IS, les amortissements des

immobilisations détenues par une SCI à l’IR ne sont pas déductibles fiscalement. Pour

contrercela, ilexisteundispositifdedéfiscalisationappelé«loiPinel», remplaçantede la

«loiDuflot»,misenplacepar l’étatet introduitvia la loidefinance2015quipermetaux

associés de bénéficier d’une réduction d’impôt. L’immeuble concerné devra être mis en

location,nu,durantuncertainnombred’années,6,9ou12,pourbénéficierderéductionde

12%,18%ou21%,etsetrouverdans l’unedeszonesPineldéfiniespar la loi.Deplus,des

plafonds de loyers et de ressources perçus par les locataires sont présents. Et enfin, les

investissementssontlimitésaunombrede2et300000eurosentout,paran.

C)Ladéclaration

Après déduction de toutes ces charges, la société civile immobilière doit alors

déclarer son résultat fiscal par lemoyen d’une déclaration 2072, souvent réalisée par un

cabinet comptable. Les associés doivent alors déclarer leur quote-part perçue dans la

catégoriedesrevenusfoncierspourlecalculdeleurimpôtsurlerevenu.Cettesommeest

égalementsoumiseauxprélèvementssociauxquesontlaCotisationSocialeGénéralisé(CSG)

et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) au taux de 15,5%. Ces

cotisationssontdéductiblesàhauteurde5,1%durevenuimposable.Cetteimpositionselon

l’impôt sur le revenu peut s’avérer très lourde financièrement pour les associés imposés

danslesplusgrossestranchesd’impositionqueprévoitl’IR.

Le régime micro-foncier est applicable à la société civile immobilière selon deux

conditions:toutd’abordl’ensembledesrecettesperçuesparlasociéténedoitpasdépasser

15OOOeurosparan,horsTVAsielleestapplicable.Deplus,lecontribuabledoitposséder

unautre immeuble,horsSCI,en locationnue.Sicesdeuxconditionssontréunies,alors la

société peut procéder à un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus et les

37

associés peuvent alors déclarer un revenu minoré. Si cet abattement ne couvre pas les

chargesréelles,alors il fautopterpour lerégimeréeletdéduireainsides loyers, lavaleur

réelledeschargessupportéesparlaSCI.

Concernant lesdéficitspotentielsque lasociétépeutsubir, il fautsavoirqu’ilssont

déductiblesdurevenuglobalavecunplafondà10700eurosparan.Lapartiedudéficitqui

dépassecettelimiteestdéductiblesurlesdixannéesàvenir.

II)ImpôtsurlesSociétés

A)Principe

UneSociétéCivileimmobilièrepeutêtreimposéeàl’impôtsurlesSociétésdeplein

droitsielleréaliseuneactivitécommercialequiconstitueplusde10%desesrecettestotales

etquiseconcrétisepar la locationdelocauxprofessionnels,commerciauxoud’habitation,

meublés en conséquence.Oualors, ellepeut être assujettie à l’IS si ses associés exercent

l’optionpourcetteimposition.Cettedécisionestirrévocableetnécessitedoncdeconnaître

parfaitementlesavantagesetinconvénientsdecechoix.

Avecunetelleimposition,laSCIestqualifiéed’opaqueetnondetransparente.Cela

veutdirequ’ellepeutprocéderautypedelocationqu’ellesouhaite:meubléeounon.Elle

peut donc déduire toutes les charges que la location de biens immobiliers nécessite et

même plus. Il est possible de passer de l’imposition à l’impôt sur le revenu vers celle à

l’impôtsurlessociétésmaiscechoixestdéfinitif. Ilestcependantpossiblededissoudrela

SCIpourrecréeruneautrestructuredont lesassociésopterontpourune impositionà l’IR.

Cetteimpositionobligeenoutrelegérantdelasociétéàtenirunecomptabilitérigoureuse

selon les règles du Plan Comptable Général (PCG) et suivre les principes des Bénéfices

Industriels et Commerciaux (BIC). Cela permettra de déterminer le résultat imposable et

également de connaître la Valeur Nette Comptable (VNC) des immeubles afin de pouvoir

comptabiliseruneplusoumoinsvalueencasdecessiondesimmobilisationsdétenuesparla

sociétécivileimmobilière.

38

B)Déterminationdurésultatfiscal

Laprincipaledifférenceavecl’impositionselonlebarèmeprogressifdel’impôtsurle

revenu se situe au niveau du calcul du résultat imposable. Dans un premier temps, les

produits(comptes7duPlanComptableGénéral)sontcomposésdesloyersperçusounon.

En effet, dans une comptabilité d’engagement les sommes inscrites dans les comptes de

produitsnereprésententpasforcémentdessommesperçuesparlasociété.Ellepourradonc

êtretaxéesurdessommesqu’ellen’apasencoreencaissées.

Concernant les charges, dans cette structure les amortissements des bien

immobiliers, censés représenter la perte de valeur subie par le passage du temps, sont

déductibles.Cesamortissementsreprésententunsurplusdeschargessupplémentairesnon

négligeablepuisqu’ilreprésenteentreunvingtièmeetuntrentièmedelavaleurglobalede

l’immeuble,paran.Maiscetamortissements’avèrecontraignantlorsdelareventedubien

immobilier, que nous verrons dans la partie «Plus-values». De plus, contrairement à

l’imposition à l’IR, la société peut déduire de ses produits toutes les charges relatives à

l’acquisition des biens immobiliers (frais d’agence ou de notaire s’il y a et droits de

mutations)quipeuventserévélerimportants.Danscettestructure,toutesleschargessont

déductiblesmême si elles n’ont pas été forcements nécessaires pour lamise en location

commelesfraisbancaires.

C)Ladéclaration

Lerésultatdelasociétéestimposéselonunbarèmespécial,puisqu’ellerentredans

la catégorie des Petites etMoyennes Entreprises (PME). Le taux d’imposition est alors de

15%pourlesbénéficesinférieursà38120euroset33,33%après.Enoutre, lesdividendes

distribués et uniquement ceux-là sont taxés auprès des associés. Les sommes non

distribuéesquirestentenréservenesubissentaucunetaxationà l’inversed’uneSCIà l’IR.

Cela nécessite néanmoins que le capital de la société soit entièrement libéré par ses

associés, d’où l’inconvénient de constituer une SCI avec un capital élevé. Ces sommes

répartiesauproratadespartssocialesdétenuesparlesassociéssontimposablesauprèsde

ceux-ci.Ilsrentrentdanslacatégoriedesrevenusdesvaleursetcapitauxmobiliersselonle

barème de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%. Le paiement des

39

prélèvements sociaux, CSG-CRDS, est également obligatoire sur ces sommes perçues à

hauteurde15,5%sansabattement,dont5,1%estdéductibledurevenu.Celasignifiedonc

quelesrésultatsdelasociétécivileimmobilièresonttaxésdeuxfois,unefoisparlebiaisde

l’IS et une seconde fois de part les dividendesversés, imposés au barème de l’IR. La

déclarationdurevenunetdelaSCIimposéeàl’ISs’effectuevialadéclarationn°2065auplus

tardlepremierjourouvréaprèslepremiermai.

Concernantlesdéficitspossibles,ilsserontimputablesdesbénéficesfiscauxfutursde

lasociétésanslimitededuréeetdemontant.

III)Plus-values

La dernière partie la plus importante après le choix de l’imposition d’une société

civileimmobilièreconcernelesplusvaluesréalisablessoitlorsdelacessiondepartssociales

détenues par les associés soit lors de la cession d’immeubles présents au sein des actifs

immobilisésde lasociété.Cesplus-valuessont imposéesdifféremment,que lasociétésoit

soumiseàl’ISouàl’IR.

A)Cessiondepartssociales

Danslecadred’unesociétécivileimposéeàl’IRouàl’IS,lesmodalitésdecessionde

parts sociales sont lesmêmes.Chaqueassociéest librede vendre sesparts socialesde la

sociétéqu’ildétientàlapersonnequ’ilsouhaite,celapeutêtrefaitauseindesassociésdéjà

présentsoualorsenversun tiers.Cependant, cettedernièrepossibilitépeutêtre interdite

parlesautresassociésquisouhaitentéviterl’entréed’unepersonneinconnuedanslecapital

etainsigarderunestructurefamilialeauseindelasociété.Uneclausedanslesstatutspeut

être rédigée pour préciser les modalités de vente des parts sociales et une procédure

d’agrémentestobligatoire.LeCodeCivilnousdonnedesprécisionsàcesujet:«Lesparts

sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés» (Article 1861

alinéa1).Lacessiondepartssocialesnécessitedoncuneassembléegénéraleextraordinaire

(AGE), du fait des conséquences sur les statuts de la société et également un vote pour

déterminer si cette vente convient à tous les associés.Mais souvent, le cédant trouveun

40

cessionnaireparmilesassociésactuelscarlespartssocialesd’uneSCIsonttrèspeuliquides

surlemarché.

L’estimation fiablede la valeurdesparts sociales et doncde sonprix de venteest

primordialecarilpermetdecalculerlaplus-valueréaliséeetainsilesdroitsàpayersurcelle-

ci.Lecalculduprixdeventetientcomptededeuxéléments: ilcorrespondà ladifférence

entre la valeur de l’actif net réévalué de la société, qui représente entre autre les biens

immobiliersdétenusàlavaleurdemarché,etsonpassif,c’estàdiretouteslesdettesqu’elle

possède envers les tiers de la société. La plus-value calculée pourra faire l’objet d’une

décote,acceptéepar l’administrationfiscale,compriseentre5%et20%dufaitdelafaible

attractivité de ces parts sur le marché. Attention à ne pas appliquer une décote trop

importante par rapport au prix de cession car cette vente peut alors être requalifiée en

donationdéguiséeetfairel’œuvred’unabusdedroit,situationvuprécédemment.Lecalcul

faisant intervenir le passif de la SCI, se pose alors la question de posséder des comptes

courantsd’associésimportantsauseindelasociété.

Toutd’abord,ilfautsavoirquedepuislaloidefinancede2012,seullepassifayant

permisl’acquisitiondesbiensimmobiliersinscritsàl’actifdelaSCIestacceptédanslepassif

pris en déduction de l’actif de la société. Donc, les sommes comprises dans les comptes

courantsnepeuventêtreprisesencomptecarellesn’ontpaspermisl’achatdesimmeubles

mêmesiellespeuventpermettreà laSCIdemieux fonctionner.Ainsi, il s’avère inutilede

bloquer une grosse somme d’argent au sein de ces comptes courants, si ce n’est pour

bénéficierd’unefortetrésorerieauseinde lasociétéetainsiprésenterdebonnegarantie

financièrelorsdelasouscriptiond’unempruntauprèsd’unebanque.Deplus,ilfautsavoir

que la personne qui achète ces parts doit s’acquitter de droits d’enregistrement qui

correspondent à 5% de la valeur réelle des actifs cédés (valeur de marché) amoindrie,

encoreunefois,desseulesdettesayantpermisl’acquisitiondescetactif.

Commetoutesplusetmoinsvalues,cellesafférentesàlaventedepartssocialesfont

l’objetd’unabattementpourduréededétention:50%dedeuxàhuitansdedétentionpuis

65%silespartssocialesontétédétenuesplusde8ans.Ledébutducomptagedeladurée

dedétentioncommencedèslacréationdelaSCI,oudel’actenotariédeventesi lesparts

ontdéjàétéachetéesàunancienassociédelasociété,jusqu’àlasignaturedel’actenotarié

41

de vente. Il faut également savoir qu’uneannée commencéemaispas finie constitueune

année entière, il est donc possible de vendre en début d’année et de bénéficier quand

mêmedel’abattementpourcetteannéenonfinie.

Concernantleurimposition,cesplus-valuessontimposéesselonlebarèmeprogressif

del’impôtsurlerevenu(IR)del’associécédantselonlerégimedesplus-valuessurvaleurs

mobilièresdeplacement,auxquelless’ajoutentlesprélèvementssociauxàhauteurde15,5%

(CSG-CRDS).

B)Cessiondebiensimmobiliers

Contrairement aux cessions de parts sociales, l’imposition de la société civile

immobilièrelorsdelacessiond’unbienimmobilierjoueunrôletrèsimportant.Lepremier

inconvénient que laisse apparaître l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI

concerne l’amortissement de ses immobilisations. En effet dans une SCI à l’IS, les biens

immobilisés subissentun amortissementqui traduit la pertede valeurdue aupassagedu

temps,même si un bien immobilier a tendance à prendre de la valeur au fil des années.

Ainsi, chaqueannée lebienperdenvironunvingt-cinquièmede sa valeuret cettedécote

provoque une hausse de la plus value chaque année amortie. En effet, la plus value est

calculée entre le prix de vente de l’immeuble et sa Valeur Nette Comptable (VNC) au

moment de celle-ci, qui elle correspond à son prix d’achat (coût historique) diminué des

amortissements pratiqués au fur et àmesure des années écoulées depuis l’achat du bien

immobilier.

UneSCIàl’ISvoitsaplus-valueimmobilièreimposéeselonlerégimedesplus-values

professionnelles. Ce qui veut dire qu’elle est imposée selon les mêmes règles que les

bénéficesrésultantdel’activitédelocationimmobilière,elleesttaxéeà15%jusqu’à38120

eurospuisà33,33%audelà.

L’avantage de l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) pour la SCI est de pouvoir

bénéficier d’une décote de valeur du bien immobilier selon les années de détention tout

commelorsdelaventedepartssociales.Cetabattementpourduréededétentionserade

6%parandela5àla21èmeannéededétentionpuis4%pourla22èmeannée.Cequipermet

doncuneexonérationtotaledel’impositiondelaplus-valueimmobilièreauboutdevingt-

42

deux ans de possession du bien immobilier par la société. Sur cette plus value sont

également dus les prélèvements sociaux, dont la déductibilité de la CSG du revenu

imposable à hauteur de 5,1% ne s‘applique pas, à hauteur de 15,5% mais ils peuvent

égalementbénéficierd’abattementspourduréededétention:1,65%de la6èmeà la21ème

année, 1,6% pour la 22ème année et enfin 9% de la 23ème à la 30ème. L’exonération des

prélèvementssociauxsurlaplus-valueimmobilièreintervientdoncauboutdetrenteansde

détentiondesbiensimmobiliersparlaSCI.

Siundesassociésachoisid’apporter sa résidenceprincipaleparmi lesactifsde la société

civile immobilièreetquecelle-cidécidedevendrecebien,alors laplus-valuene serapas

imposable. En effet, toutes les plus-values immobilières afférentes aux résidences

principalessontexonéréesd’impôt.

43

Partie3

-

Latransmissionpatrimoniale

44

Chapitre7–Donations&Successions

La dernière partie concerne ce que recherchent le plus souvent les particuliers

possédantunouplusieursbiensimmobiliersauseindecetypedestructure:latransmission

patrimonialesimplifiée.Eneffet,commenousallonslevoir,quecesoitlorsd’unedonation

oulorsd’unesuccession,lesdroitsàpayersontamoindrisparrapportàlatransmissiond’un

bienimmobilieràproprementparler.

Une particularité est aussi possible et permet de garder le contrôle de la société

civile immobilière tout en donnant l’usufruit des parts sociales: le démembrement, qui

s’avère très intéressant lors des transmission et que nous développerons tout au long de

cettetroisièmepartie.Dansunpremiertemps,nousparleronsdestransmissionsvoulueset

réaliséesavant ledécèsdespropriétairesetdansunsecondtemps, lessuccessions lorsdu

décèsdesascendants.

I)Principe

L’avantagepremierd’unesociétécivileimmobilièrelorsdestransmissionsestlefait

qu’onlèguedespartssocialesdesociétéetnonunimmeuble,quiestdenatureindivisible.

Cela facilite alors grandement la répartition entre les descendants. Plusieurs modalités

permettentderéalisercettetransmissionàmoindrecoûtpourlesdescendantsetégalement

deprocéderàunetransmissionprogressiveafindegarderuncertaincontrôlesurlasociété

civile immobilière. Il est nécessaire de consulter les statuts avant de procéder à ce type

d’opérationafindeconstatersiaucuneclauseinscrite lorsdelacréationdelaSCInepose

certaines conditions pour la transmission des parts sociales. Une assemblée générale est

égalementnécessairepourcettedonationafind’obtenirl’agrémentdechaqueassociésauf

si cela concerne les descendants ou ascendants de l’associé donateur, c’est à dire une

transmission en ligne directe. Et enfin, la modification des statuts en conséquence est

obligatoiredufaitduchangementdepropriétairedespartssocialesquisubirontladonation.

Ilsdevrontêtrepubliésdansunjournald’annonceslégalescommelorsdelacréationdela

sociétécivileimmobilière.

Certainesconditionsdefondsexistent,eneffetledonateurdoitavoirlacapacitéetla

volontédedonner cespartset ledonatairedoit avoir la capacitéde recevoir cespartset

d’acceptercettedonation.La révocationdecette transmissionest raremaispossibledans

45

certainscas,ilfautqu’ilyaitunenonexécutiondeschargesetobligationsliéesàlasociété

civileimmobilièreparlereceveurdespartsouencorel’ingratitudeenversledonateur,c’est

àdired’avoiruncomportementinjusteenverslapersonne.

Danscertainscas,lesdonatairesserontexonérésdupaiementdesdroits:

- transmission entre époux/épouses ou personnes ayant conclu un Pacte Civil de

Solidarité(LoiTEPAdu22Août2007).

- transmissionentrefrèresetsœursselontroisconditionscumulatives:avoirvécuavec

ledéfuntpendantlescinqannéesprécédantledécès,êtreveuf,séparéoudivorcéet

avoiraumoinscinquanteansouêtre infirmedemanièreànepaspouvoirexercer

uneactivitéprofessionnelle.

II)Droitsàpayer

A)Abattements

Tout d’abord pour calculer les droits à payer, il faut calculer la valeur des parts

socialesenquestion.Lavaleurd’unepartcorrespondàladifférenceentrelavaleurdel’actif

de laSCIetsonpassif, le toutdivisépar lenombredepartssocialesconstituant lecapital

social de la société. Ainsi, la base imposable correspond à la valeur nette d’une part

multipliéeparlenombredepartsquiconstituentladonation.Ladonationdepartssociales

de SCI peut faire l’objet d’une réduction de la base imposable pour le calcul des droits

d’enregistrementsselonlarelationquiexisteentreledonateuretledonataire.

Depuisle17Août2012,voicilesdifférentsabattementsquelaloifrançaiseautorisepourles

donationsdepartssociales,parpériodedequinzeans:

- 100000eurossiladonationsefaitenlignedirecte:grandparent,unparentouun

enfant.(159325eurosavant2012)

- 31865eurosconcernantlespetits-enfants.

- 15932eurospourunfrèreouunesœur.

- 159325 euros pour les personneshandicapéesphysiquesoumentales à condition

que cela les empêche de travailler. Cet abattement est cumulable avec les autres

cités.

46

- 1594eurospourlesautresdonationsdontiln’existeaucunsliensdeparentéentrele

donateuretledonataire.

Deplus,selonlasituationfamilialedudonataire,uneréductiondesdroitsàpayerva

venir s’ajouter. Elle est de 610 euros par enfants en plus du deuxième enfant lors de

transmissiondirecteet305eurospourlestransmissionsnonréaliséesenlignedirecte.

Il faut également rappeler que toutes les donations réalisées auparavant sont à

prendre en compte dans le calcul des droits. En effet, les abattements sur les donations

réalisées aumaximumquinzeans avant ladonationenquestion, cedélai était dedix ans

avant le 17 Août 2007, seront déduits des abattements qui prévalaient sur la dernière

donationréalisée.Deplus,laréductionpourchargedefamilledéjàcomptabiliséenepourra

pasl’êtreunesecondefois.

B)Lesdifférentsbarèmed’imposition

Une fois que la valeur des parts sociales est calculée et que les abattements

correspondantssontdéduitsdelabaseimposable, ilfautappliquerlebarèmeprévuparla

loi. Différents barèmes existants selon la nature de la relation entre le donateur et le

bénéficiaire.

Voici le barème auxquels sont imposés les donationsen ligne directe, c’est à dire entre

grands-parents,parentsouenfants:

- 5%pourlesdonationsinférieuresà8072euros,

- 10%jusqu'à15932euros,

- 15%jusqu'à31865euros,

- 20%jusqu'à552324euros,

- 30%jusqu'à902838euros,

- 40%jusqu’a1805677euros,

- 45%audelàde1805677euros.

Voicilebarèmeàutiliserdanslecadred’unetransmissionentrefrèresetsœurs:

- 35%silabasetaxableestinférieureà24430euros.

- 45%audelàde24430euros.

47

Etenfin,lessuccessionsentrelespersonnesprésentantunfaibledegrédeparentéoules

non-parents:

- 55%lorsdessuccessionsentreparentsjusqu’au4èmedegrémaximum.

- 60%au-delàdu4èmedegréetpourlessuccessionsentrenon-parents.

C)Décote

Toutcomme lorsde lacessiondepartsd’uneSCI,vuprécédemment, lavaleurdes

parts sociales peut faire l’objet d’une décote choisie arbitrairement mais située aux

alentoursde15%enmoyenne.Engénéral,lesbiensimmobiliersonttendanceàprendrede

lavaleurmaiscettedécoteillustrelafaibleliquiditédecespartssurlemarchéetégalement

le fait qu’elles sont en général vendues aux associés de la société. Cette décote vient

diminuerlabaseimposable,ainsilesdroitsàpayerselonlebarèmeadéquatsontamoindris.

Chapitre8–Démembrement

I)Démembrementsimple

A)Définition

Dans la continuitéde la recherchede l’optimum fiscal, il estpossibledemettreen

place un démembrement de propriété au sein des sociétés civiles immobilières. Cette

particularitéparaîtcompliquéeaupremierabordmaisserévèletrèspratique,c’estpourquoi

nous allons développer de manière claire et précise cet aspect. Tout d’abord, le

démembrement de propriété consiste à séparer les deux composantes qui constituent le

droitdepleinepropriétéd’unbien immobilier.Lepremierest l’usufruitquiest ledroitde

pouvoirprofiterdecebien,c’estàdiredepouvoirl’occuperàtitrederésidenceprincipaleet

d’en percevoir les revenus lors de sa location sans pour autant en être propriétaire. Le

second représente la nue-propriété, droit, qui est l’inverse de l’usufruit: le détenteur de

celui-ciestpropriétairedesmursdubienimmobilierenquestionmaisnepeutpasenjouirni

enpercevoirlesloyersafférentsàsapossiblelocation.Cedernierconfèreaudétenteurun

droit plus important que le détenteur de l’usufruit, notamment lors de la fin du

démembrement,quenousallonsvoirci-après.

48

B)Principe

Cetactesedérouleendeuxtemps, lesdétenteursdepartssociales,c'est-à-dire les

associésde laSCI,vontdéciderde transmettre lanue-propriétéà leursdescendantsetde

conserver l’usufruit dans un premier temps. Ainsi, les ascendants perçoivent les revenus

afférentsàlalocationdesbiensimmobilierssurlesquelsilssontimposésetontlaqualitéde

bailleurdubienloué.Ilsontàleurchargetouslesfraistelsqueceuxdegestionlocativeet

de réparation. L’autre avantage pour les usufruitiers qui sont imposables à l’Impôt de

Solidarité sur la Fortune (ISF) est de réduire le patrimoine imposable puisque le bien est

imposéchez lapersonnequidétient l’usufruitdubiendémembréà la valeurde sapleine

propriété.Cependant, le patrimoinedunu-propriétaireest toutdemêmecomposéde la

valeur de l’usufruit qu’il détient, calculé selon le barème de l’usufruit de l’administration

fiscale.

Leremembrementdesdeuxdroitscomposantslapleinepropriétéintervientplusou

moins longtempsaprès ledémembrement.Eneffet, cedernierpeutêtre temporaireavec

uneduréedéterminéepréalablement.Alafindecettedurée,ledémembrementprendfin

et l’usufruit rejoint la nue-propriété, ainsi le nu-propriétaire devient propriétaire de plein

droitdesbiensimmobiliersattachésauxpartssociales.

Laduréedecedémembrementpeutégalementêtrededuréeindéterminée,cequi

correspondmieuxàuneSCIfamilialedanslecadredelatransmissionpatrimoniale,etprend

lenomde«démembrementenviager».Cetacteseconcrétisedelamêmemanièrequele

démembrement temporaire sauf lorsdu«remembrement». Lesnuspropriétaires, c’est à

direlesenfantsdesdeuxassociés,obtiennentlapleinepropriétédesbiensimmobiliersqui

découlentdespartssocialesaudécèsdeleursparentsdansunsecondtemps.

C)Droitsàpayer

Lorsdelafindelapériodededémembrement,soitdufaitd’uneduréedéterminée

soitdufaitdudécèsdesassociés,ilyarapprochementdel’usufruitetdelanue-propriété.

Aucundroitn’estpayépar lesbénéficiairespuisqu’ilsnefontqu’obtenirundroitqu’il leur

appartientdumomentqu’ilspossèdentlanue-propriété.Cependant,lorsdelatransmission

préalabledecettenue-propriété,desdroitsdedonationsontdus,calculésselon l’âgedes

usufruitiers.Ilestdoncpréférabledeléguerlanue-propriétéleplustôtpossible.Cesdroits

49

fontcependantl’œuvred’unedécoteparrapportàlatransmissiondelapleinepropriétédes

biens immobiliers en plus de l’abattement lié au degré de parenté existant dans le cadre

d’unesuccessionbasique.

Voicilebarèmefiscaldel’usufruitmisenplaceparl’administrationfiscale:

- 10%delavaleurdelapleinepropriétésil’usufruitieràmoinsde21ansrévolus.

- 20%simoinsde31ansrévolus.

- 30%simoinsde41ansrévolus.

- 40%simoinsde51ansrévolus.

- 50%simoinsde61ansrévolus.

- 60%simoinsde71ansrévolus.

- 70%simoinsde81ansrévolus.

- 80%simoinsde91ansrévolus.

- 90%siplusde91ansrévolus.

II)Démembrementcroisé

A)Définition

Le démembrement croisé prend tout son intérêt si l’on souhaite protéger son

concubin tout en effectuant la transmission des parts sociales à ses descendants, dans le

cadre d’une SCI familiale. Cela se concrétise par le fait que chaque associé dispose de

l’usufruitd’unemoitiédesparts socialesconstituant lecapital socialde la sociétéetde la

nue-propriétédel’autremoitiédespartssociales.

Parexemple,dans le cadred’une société civile immobilière familialegéréepardes

concubins,lafemmepossèdel’usufruitdespartsN°1jusqu'àlaN°50etlanue-propriétédes

partsN°51jusqu’àlaN°100.L’hommepossèderaquantàluilanue-propriétédelapremière

moitiédespartsetl’usufruitdelasecondemoitiédespartssociales.Celanécessitealorsde

créerunnombrepairdepartssocialesetégalementderéaliserunactededémembrement

devantunnotairecarcelanécessiteunactenotarié.

50

B)Avantages

Lorsdudécèsd’undesdeuxassociés,lapersonnetoujoursenvierécupèrel’usufruit

despartsdontellenedisposaitquedelanue-propriété.L’associésurvivantpossèdedoncla

pleinepropriétésurlamoitiédespartssocialesconstituantlecapitalsocialdelaSCI.Lanue-

propriété des parts détenues par l’associé décédé revient à ses descendants. Ils doivent

cependantréglerdesdroitsdesuccessioncalculésselonlebarèmefiscaldel’usufruitévoqué

ci-dessus auquel des abattements vont s’appliquer (par exemple, 100000 euros tous les

quinzeanslorsd’unesuccessionenlignedirecte).

Lors dudécèsdudeuxièmeassocié, l’usufruit qu’il détenait sur lamoitié des parts

socialesvarejoindrelanue-propriétéacquiseparlesdescendantslorsdudécèsdupremier

associé.Concernant lapleinepropriétéde l’autremoitiédesparts,elleseratransmiseaux

descendants de cet associé qui doivent alors payer des droits de succession sans que le

barème fiscal de l’usufruit ne soit applicable du fait de la pleine propriété préalablement

détenueparlesecondassocié.Lebarèmeetlesabattementsapplicablessontceuxdétaillés

lorsdelapartie«Donationetsuccession».

Donc,grâceàceprocédé,onremarquequeleconcubinsurvivantestprotégédufait

qu’il possède la pleine propriété de la moitié des parts sociales de la société civile

immobilièreenplusdel’usufruitdel’autremoitiéobtenuelorsdudécèsdesonconjoint.Il

détientdoncleplusdedroitsparmilesassociésauseindelaSCI.Deplus,lesdescendants

reçoiventlespartsdelaSCIdemanièreprogressivetoutenpayantlemoinsdedroitpossible

dufaitdel’abattementselonledegrédeparentéexistant.

51

Conclusion

Suiteàcetteétuderéaliséesur lessociétésciviles immobilières,nouspouvonsdire

quecetypedestructureesttrèsintéressantpourlesparticulierssouhaitanttransmettreleur

patrimoineàmoindrecoût.Toutefois, il faut faireattentionànepascommettrecertaines

erreursquipeuvents’avérerlourdesdeconséquencesfinancières.Premièrement,lechoixle

plus difficile concerne celui de l’imposition. Une imposition selon l’impôt sur le revenu

pourraêtrepréjudiciablepour lesparticuliers imposésdans lesplus fortestranchesquidu

barèmedecetimpôt,contrairementàl’impôtsurlerevenuquitaxelesrevenusàhauteur

de15%en-dessousde38120eurospuis33,33%audelà. Cependant,une impositionà l’IS

estmoinsavantageuselorsd’uneplus-valueréaliséelorsdelacessiond’unbienimmobilier

détenu par la société. Du fait des amortissements annuels qui vont diminuer la valeur

comptabledecesbiens,l’impôtsurlaplus-value,égalementimposéeauxmêmestauxque

les produits, sera d’autant plus fort. Cette décote de valeur annuelle sera tout demême

profitable du fait qu’elle constitue une forte charge de l’exercice venant diminuer les

produitsimposables.

Lechoixde l’ISestdoncpréférable lorsque lesbiens immobiliersdétenusn’ontpas

vocation à être vendu mais à être transmis et gardés dans le patrimoine familiale. Cela

permetainsideprofiterdesamortissementsenplusdeladéductiondesfraisd’acquisition,

sans être imposé sur une forte plus value. Cela nécessite alors de bien choisir les

investissements de départ afin de ne pas avoir à revendre pour trouver un immeuble

possédantunretoursurinvestissementplusavantageux.Deplus,lesassociéssontimposés

seulement s’ilsdécidentdedistribuerdesdividendesetprofitentde l’abattementde40%

contrairement aux SCI à l’IR. A ce niveau, les gains peuvent être difficiles à supporter

fiscalementpourlesassociésimposésdanslesplushautestranchesqueproposel’impôtsur

lerevenu.

Concernant la transmission de patrimoine, la solution du démembrement croisé

permetdeprotégersonconcubinlorsd’uneSCIfamilialegéréepardeuxépouxmaispermet

52

également de transmettre les parts sociales de la société de façonprogressive àmoindre

coûtenbénéficiantdesabattementsprévuslorsd’unetransmissionenlignedirecte.

L’aspect sur lequel il convient de faire extrêmement attention est le fait d’agir en

respectantlesrèglesafindenepasrisquerunredressementfiscalpourabusdedroits.Ces

abuspeuventexisterlorsquelasociétécivileimmobilièreaétécrééeseulementdansunbut

fiscal,sansvolontédegénérerunprofit,commeparexempleréaliserdestravauxdans les

locauxdétenusafindetoujoursposséderundéficitreportable.

Leprincipalinconvénientaveccetypedestructureestlefaitquechaqueassociéest

responsable personnellement des dettes de la société à hauteur de sa participation. Il

convientalorsdefaireattentionaveclesopérationsd’investissementetdefinancement.La

situation avantageuse qu’offre la SCI et la recherche de l’optimisation peut alors se

retournercontre lesassociéset lesmettredansunemauvaiseposture.Deplus, lorsde la

transmissiondesparts,lesdescendantsseraientalorscontraintsderemboursercesdettes.

Ledeuxième inconvénientpouruncouplesouhaitantcréeruneSCI sans forcément

connaître toutes les règles afférentes à une création de société impose un certain

formalisme.Latenued’unecomptabilitéetd’uneassembléegénéraleannuellepeuts’avérer

lourdes à gérer avec le temps. Ce type de structure nécessitera alors l’aide d’un

professionnel, notaire, expert-comptable ou avocat afin d’atteindre l’optimal fiscal que

proposeunesociétécivileimmobilière.

Doncoui,une société civile immobilièreestunevraie solutionpour lesparticuliers

possédantunouplusieurs locauxqu’ils louentetqu’ils souhaitent transmettre,àmoindre

frais. Cette optimisation est conditionnée par des conseils pertinents qui permettent la

réalisationdesmeilleurschoix,selonlessituations.

53

Bibliographie

LEFEBVRE Francis, Mémento Société Civile, Lieu: Paris, Editions Francis LEFEVBRE, 2015,

1370p.

54

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a-l-is-que-choisir/»(consultéle15avril2016).

58

Siglesetabréviationsutilisés

PDG:PrésidentDirecteurGénéral.

SCI:SociétéCivileImmobilière.

IR:ImpôtsurleRevenu.

IS:ImpôtsurlesSociétés.

SCPI:SociétéCivileImmobilièredePlacement.

OPCVM:OrganismesdePlacementsdeCollectifsenValeursMobilières.

SCICV:SociétéCivileImmobilièredeConstructionVente.

SARL:SociétéAnonymeàResponsabilitéLimitée.

SIE:ServicedesImpôtsdesEntreprises.

JAL:Journald’AnnoncesLégales.

BODACC:BulletinOfficielDesAnnoncesCivilesetCommerciales.

BALO:BulletindesAnnoncesLégalesObligatoires.

RCS:RegistreduCommerceetdesSociétés.

PCG:PlanComptableGénéral.

CGI:CodeGénéraldesImpôts.

ISF:ImpôtdeSolidaritésurlaFortune.

TVA:TaxesurlaValeurAjoutée.

LMNP:LocationMeubléeNonProfessionnelle.

DGI:DirectionGénéraledesImpôts.

LPF:LivredesProcéduresFiscales.

59

CSG:ContributionSocialeGénéralisée.

CRDS:ContributionpourleRemboursementdelaDetteSociales.

VNC:ValeurNetteComptable.

PME:PetiteetMoyenneEntreprise.

60

TablesdesAnnexes

ANNEXE1..............................................................................................................................................................61

ANNEXE2..............................................................................................................................................................62

61

Annexe1:ProcèsVerbald’uneassembléegénérale.

ANNEXE1

62

Annexe2:KBIS.

ANNEXE2

63

Tablesdesmatières

DECLARATIONANTI-PLAGIAT.............................................................................................4

REMERCIEMENTS...............................................................................................................7

SOMMAIRE........................................................................................................................5

AVANT-PROPOS.................................................................................................................6

INTRODUCTION..................................................................................................................9

PARTIE1-SCI,DESMODALITESASSEZCOMMUNES.........................................................11CHAPITRE1–PRESENTATIONDELASCI....................................................................................................................12

I)Sociétécivile.............................................................................................................................................12A)Définitions..............................................................................................................................................................12

B)Caractéristiques......................................................................................................................................................12

C)Différencesavecuneassociation............................................................................................................................13

II)LechoixdelaSCIimmobilière.................................................................................................................13A)LesSCIsansjouissancedubien..............................................................................................................................14

B)LesSCIavecjouissancedubien..............................................................................................................................14

CHAPITRE2–CREATIONDELASCI..........................................................................................................................16I)Formalitésadministratives........................................................................................................................16

A)Rédactiondesstatuts.............................................................................................................................................16

B)Publicationdansunjournald’annonceslégales(JAL)............................................................................................18

C)ImmatriculationauRCS..........................................................................................................................................18

II)Procédures...............................................................................................................................................19A)Capitalsocial..........................................................................................................................................................19

B)Apports....................................................................................................................................................................20

CHAPITRE3–EXISTENCEDELASCI..........................................................................................................................20I)Obligationcomptable...............................................................................................................................20

A)Tenued’unecomptabilité.......................................................................................................................................20

B)Assembléegénéraleannuelle.................................................................................................................................21

C)Importancedecesobligations................................................................................................................................22

II)Dissolution...............................................................................................................................................23A)Dissolutionvolontaire.............................................................................................................................................23

B)Dissolutionsubie.....................................................................................................................................................23

C)Procédures..............................................................................................................................................................24

64

PARTIE2-UNOUTILSDEGESTIONPATRIMONIAL............................................................26CHAPITRE4–LESPARTICULARITES............................................................................................................................27

I)Comptecourantd’associés.......................................................................................................................27A)Principe...................................................................................................................................................................27

B)Casdescessionsdespartssociales.........................................................................................................................28

II)TaxesurlaValeurAjoutée.......................................................................................................................29III)Erreursànepascommettre...................................................................................................................30

A)Locationsmeublées................................................................................................................................................30

B)Abusdedroits.........................................................................................................................................................31

CHAPITRE5–LAFISCALITE:LAGRANDEQUESTION......................................................................................................33I)ImpôtsurleRevenu..................................................................................................................................34

A)Principe...................................................................................................................................................................34

B)Déterminationdurésultatfiscal.............................................................................................................................34

C)Ladéclaration.........................................................................................................................................................36

II)ImpôtsurlesSociétés..............................................................................................................................37A)Principe...................................................................................................................................................................37

B)Déterminationdurésultatfiscal.............................................................................................................................38

C)Ladéclaration.........................................................................................................................................................38

III)Plus-values..............................................................................................................................................39A)Cessiondepartssociales........................................................................................................................................39

B)Cessiondebiensimmobiliers..................................................................................................................................41

PARTIE3-LATRANSMISSIONPATRIMONIALE..................................................................43CHAPITRE7–DONATIONS&SUCCESSIONS................................................................................................................44

I)Principe......................................................................................................................................................44II)Droitsàpayer...........................................................................................................................................45

A)Abattements...........................................................................................................................................................45

B)Lesdifférentsbarèmed’imposition........................................................................................................................46

C)Décote.....................................................................................................................................................................47

CHAPITRE8–DEMEMBREMENT...............................................................................................................................47I)Démembrementsimple............................................................................................................................47

A)Définition................................................................................................................................................................47

B)Principe....................................................................................................................................................................48

C)Droitsàpayer.........................................................................................................................................................48

II)Démembrementcroisé............................................................................................................................49

65

A)Définition................................................................................................................................................................49

B)Avantages...............................................................................................................................................................50

CONCLUSION....................................................................................................................51

BIBLIOGRAPHIE................................................................................................................53

SITOGRAPHIE...................................................................................................................54

SIGLESETABREVIATIONSUTILISES...................................................................................58

TABLESDESANNEXES.......................................................................................................60

TABLESDESMATIERES.....................................................................................................63

RÉSUMÉ

Les Sociétés Civiles Immobilières sont désormais des structures courantes que l’on

retrouvedanslepatrimoinedecertainsparticuliers,possédantàlabasedeslocaux.Lebut

decetypedestructureestlefaitdevouloiroptimiseràlafoislalocationdeceslocauxmais

également la transmission de ceux-ci, à leurs descendants, à moindre coûts. Mais cette

recherchede l’optimisation fiscalenécessite toutefois certaines connaissances comptables

etfiscalesafindenepasfaired’erreurquipourrontcauserdelourdpréjudicesetanéantir

cetoptimum.C’estpourquoicemémoireessayedecouvrirtouteslesmodalitésauxquelles

les SCI devront faire face dans le but d’alléger à la fois le coût de fonctionnement mais

également les droits d’enregistrement dont les descendants feront face lors de la

transmissionpatrimoniale.

SUMMARY

RealCivilSocietiesarenowcommonsociety thatare found in theheritageofpeoplewho

ownbuilding. Thepurposeof this structure is tooptimizeboth renting thesebuildingbut

also the transmission of these, to their descendants, at lower costs. But this research tax

optimizationhoweverrequirescertainaccountingandtaxknowledgeinordernottomake

mistakes that cancauseheavydamageanddestroy thisoptimum.This iswhy thisproject

tries to cover all the criteriawhichRealCivil Societeswill have to face inorder to reduce

boththecostofoperationbutalsotheregistrationfeeswhosedescendantswillfaceduring

theassettransfer.

MOTSCLÉS :Sociétécivile immobilière,connaissancecomptable,optimisationfiscale,coût

defonctionnement,droitd’enregistrement,transmissionpatrimoniale.