Seminario Turismo Residencial Andrew Coutts 2008 Apresentacao Do Monitor

M O N I T O RPORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE

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RESIDENTIAL TOURISM MARKET DEMAND SURVEYPromovido por:

Andrew Coutts

Hotel Pestana Alvor Praia, 3 de Outubro de 2008

M O N I T O RILM ■ THR

1. Sumário..............................................................................................................................2

2. Objectivos Gerais…………….......………………………………………………………..……3

3. Objectivos Específicos………………….…………………………………………………...… 4

4. Zona de Influência em Estudo…..………………….…………………………………….…… 6

5. Metodologia........................................................................................................................8

6. Caracterização da Amostra................................................................................................9

1. SUMÁRIO

2

7. Conclusões Chave…........................………………………………………………….……… 10

7.1. Conclusões Chave – Proprietário.............................................................................11

7.1.1. Conclusões Chave – Proprietário Resort..............................................................20

7.2. Conclusões Chave – Potencial Proprietário.............................................................22

8. Outros Destaques...............................................................................................................27

9. Comparação Regional - Proprietário..................................................................................30

10. Comparação Regional – Potencial Proprietário................................................................37

11. Portugal Residential Tourism Market Intelligence.............................................................44

2. OBJECTIVOS GERAIS

1. Reunir informação estatística sobre o Turismo Residencial;

2. Definir o perfil do turista residencial;

3

2. Definir o perfil do turista residencial;

3. Analisar o potencial de crescimento do Turismo Residencial.

3. OBJECTIVOS ESPECÍFICOS

1. Estudar as principais razões/ motivações:

a) Da compra de 2ª habitação;

b) Da escolha de Portugal/ Central & Eastern Algarve.

2. Verificar quais os preços considerados e efectivamente pagos;

4

3. Analisar quais os tipos e tipologias de habitação preferenciais;

4. Aferir o nível de satisfação do turista residencial;

5. Avaliar quais os serviços e facilities que mais influenciam a decisão de compra;

3. OBJECTIVOS ESPECÍFICOS

6. Estudar quais as principais fontes de financiamento para a compra da 2ª habitação

7. Verificar a existência ou não de preferência de enquadramento

8. Analisar a diferença entre os proprietários dentro e fora de resorts

5

8. Analisar a diferença entre os proprietários dentro e fora de resorts

9. Estudar a tendência de arrendamento da 2ª habitação

10. Estudar a diferença entre os proprietários de várias nacionalidades.

4. ZONA DE INFLUÊNCIA EM ESTUDO

6

4. ZONA DE INFLUÊNCIA EM ESTUDO

CENTRAL ALGARVE

3 CONCELHOSAlbufeira, Loulé e Faro

EASTERN ALGARVE

6 CONCELHOSOlhão, Tavira, S. Brás de Alportel, Vila Real de

7

Olhão, Tavira, S. Brás de Alportel, Vila Real de Sto. António, Castro Marim e Alcoutim

A ILM ■ THR realizou o estudo do mercado turístico residencial através de:

• Administração de inquéritos direccionados aos proprietários e potenciais proprietários de imobiliário turístico;

• Da sua realização na rua e no Aeroporto de Faro de forma sistemática;

• De entrevistadores com formação prévia e bem identificados com t-shirts e crachás de identificação.

Com o principal objectivo de transmitir confiança aos inquiridos e assim obter respostas fidedignas.

5. METODOLOGIA

8Equipa de entrevistadores de rua da ILM ■ THR.

6. CARACTERIZAÇÃO DA AMOSTRA

5 SEMANAS - 9/Junho, 16/Junho, 23/Junho, 30/Junho, 7/Julho

4.035 TURISTAS INQUIRIDOS

38,0% Alojados em Hotel 153225,9% Alojados em Habitação de Férias Própria 104418,1% Alojados em Habitação Alugada 73014,3% Alojados em Casa de Familiares e Amigos 5772,0% Alojados em Time-Share/Quarter-Share 81

9

2,0% Alojados em Time-Share/Quarter-Share 811,6% Outros 650.1% S/ Resposta 6

7. CONCLUSÕES CHAVE

Dos turistas inquiridos pertencem à faixa etária dos 35 e os 54 anos46,0%

Foram inquiridos no AEROPORTO33,1%

35,0%

Foram inquiridos no CENTRAL ALGARVE 31,9%

Foram inquiridos no EASTERN ALGARVE

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35,0% Foram inquiridos no EASTERN ALGARVE

Os indivíduos mais entrevistados no aeroporto e Central Algarve são maioritariamenteprovenientes do Reino Unido e Irlanda, enquanto que o Eastern Algarve regista o maiornúmero de respostas de indivíduos do mercado nacional e Espanhol.

Os indivíduos mais jovens, com menos de 24 anos foram entrevistados com maiorincidência no Aeroporto e em Albufeira. Os concelhos que atraem, em proporção,escalões etários mais elevados, acima dos 55 anos de idade, são principalmenteAlcoutim, Loulé e Olhão.

7.1. CONCLUSÕES CHAVE - PROPRIETÁRIO

Dos inquiridos são proprietários de residência turística no Algarve25,9%

Dos inquiridos são potenciais proprietários de residência turística no Algarve 26,4%

Os proprietários de imobiliário turístico são principalmente provenientes dos seguintes mercados:

1. Portugal (41,1%)

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1. Portugal (41,1%)

2. Reino Unido (29,5%)

3. Irlanda (7,0%)

4. Alemanha (5,6%)

5. Benelux (4,8%)

6. Espanha (3,6%)

7. Escandinávia (3,5%)

Salienta-se apenas dentro dos “outros países”, a emergência do mercado da Polónia


Dos proprietários têm entre 45 e 64 anos de idade50,0%

Dos proprietários são trabalhadores no activo

Dos proprietários apresentam-se numa situação de reforma e são na maioria provenientes do

27,3%

67,7%

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43,4%

são na maioria provenientes do Reino Unido e Benelux

Salienta-se o reduzido número de inquiridos reformados provenientes da Irlanda

Dos proprietários têm formação superior

71,9% Dos proprietários vive em família e tem em média 1 ou 2 filhos

Os rendimentos médios anuais dos proprietários distribuem-se de forma equitativa pelos diferentes escalões monetários:


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Dos proprietários auferem entre 36.523€ e os 51.132€12,6%

Dos proprietários respondem auferir um rendimento anual superior a 73.047€11,8%


Dos proprietários provenientes da Escandinávia, Irlanda e Reino Unido auferemanualmente valores superiores a 73.047€

Entre 21,9%

e 32,3%

Dos proprietários originários de Portugal e Espanha apresentam uma elevadaproporção de rendimentos abaixo dos 22.645€.

Entre 12,5%

e 22,1%

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Os inquiridos no Eastern Algarve são mais jovens do que nos restantes locais deinquirição, e no Aeroporto tendencialmente mais idosos, relativamente aos valoresmédios.

O nível literário subdivide-se entre nível secundário/avançado e grau superior, sendoa formação superior maioritária nos inquiridos da região do Eastern Algarve e o nívelsecundário nos do Aeroporto.

Os rendimentos médios anuais dos indivíduos entrevistados no aeroporto sãobastante superiores aos dos restantes.


Dos proprietários elegem como principais actividades de lazer: ir à praia72,6%

Outras actividades delazer de interesse para osproprietários:

• Repousar

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• Ler

• Caminhar a pé

• Jogar golfe

Os proprietários do R.U., Irlanda e Escandinávia são os que mais se ocupam a jogar golfe

38,1% Da Visita ao País/ Propriedade

20,6% Da Internet

A procura inicial da propriedade foi feita através:

16,3% Da Família e Amigos (PASSA PALAVRA)


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16,3% Da Família e Amigos (PASSA PALAVRA)

As propriedades localizam-se principalmente em 4 Concelhos:

Loulé

V.R.S.A.

Tavira

Albufeira

16,5%

17,7%

13,9%

13,8%

Dos proprietários consideraram comprar maioritariamente no Alentejo, sobretudo no Litoral, e na região de Lisboa

17,7%

Dos proprietários não considerou outras regiões portuguesas para efectuar a compra de 2ª habitação

82,3%

Dos proprietários pensou adquirir imobiliário turístico em Espanha20,3%


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13,2% Dos proprietários considerou França, Itália e Grécia – DESTINOS TRADICIONAIS

As razões que levam à compra de imobiliário turístico em Portugal ou noutros destinossão:

• O clima• A proximidade de família e amigos• A cultura e população locais• O preço das propriedades

Oportunidade:

Empreendimentos abertos e autênticos

Dos proprietários considerou um orçamento inicial para a compra da sua habitação entre os 115.000€ e os 295.000€

29,8%


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Em geral, o orçamento coincide com o preço final pago pela propriedade. Quando isto não se verifica, a compra recai sobre o intervalo de preços imediatamente superior.

Salientam-se os proprietários da Escandinávia, que são quem mais gasta na aquisição de segunda habitação (35,5% - gasta entre 515.000€ e 735.000€).

Dos proprietários optou por apartamento, maioritariamente (78,6%) na tipologia T2/T346,1%

Das propriedades localizam-se na Costa74,3%

Dos proprietários visitou a sua propriedade mais de 7 vezes antes de efectuar a compra45,7%

Dos proprietários financiou a sua propriedade recorrendo a poupanças41,0%


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17,5%

Das propriedades são utilizadas para férias68,0%

Dos proprietários aluga a sua propriedade:• 2 a 3 meses por ano• directamente ou através de um intermediário• rendendo entre 5.000€ a 10.000€ anualmente

Dos proprietários optou por apartamento, maioritariamente (78,6%) na tipologia T2/T346,1%

Das propriedades são utilizadas entre 2 a 6 semanas por ano41,8%

Das propriedades estão inseridas em ambiente ResortSalienta-se a fraca representatividade desta sub-amostra, com apenas 50 proprietários inquiridos

5,7%

7.1.1. CONCLUSÕES CHAVE – PROPRIETÁRIO RESORT

Dos proprietários em ambiente resort aufere valores mais elevados, acima de 36.523€60,0%

Dos proprietários classifica o seu resort como muito bom – 10 valores44,0%

Proprietários Inquiridos por Região de Inquirição

Melhorias sugeridas pelos proprietários - segurança, facilidades de lazer, zonascomerciais, maior número de actividades diurnas e nocturnas, tours organizados,promoção da cultura e tradições locais.

Serviços de resort mais requisitados – acesso a piscinas (80,0%) , segurança (80,0%),manutenção (70,0%), limpeza (68,0%) e jardinagem (60,0%). Salienta-se que osequipamentos desportivos não são muito valorizados.

Frequência Percentagem

Aeroporto 21 42,0

Central 29 58,0

Total 50 100,0

Não se identificou qualquerproprietário de imobiliárioturístico dentro de resort noEastern Algarve

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Tipo de Propriedades adquiridas em Ambiente Resort

Frequência PercentagemPercentagem acumulada

Moradia 13 26,0 26,0

As localizações mais populares são: Loulé, Albufeira e Lagos. As razões para estas preferências são idênticas às gerais, podendo apontar-se apenas a menção do golf, como factor diferenciador

7.1.1. CONCLUSÕES CHAVE – PROPRIETÁRIO RESORT

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As propriedades turísticas no interior de empreendimentos do tipo resort sãovariadas e os proprietários identificados subdividem-se equitativamente pelosvários tipos de propriedade

Moradia 13 26,0 26,0

Moradia Geminada 11 22,0 48,0

Moradia em Banda 13 26,0 74,0

Apartamento 13 26,0 100,0

Total 50 100,0

São provenientes do Reino Unido (39,5%), Portugal (16,0%) e Irlanda (10,8%)

7.2. CONCLUSÕES CHAVE – POTENCIAL PROPRIETÁRIO

Mas também de:

• Benelux (8,4%)

Dos inquiridos são potenciais proprietários de imobiliário turístico26,4%

Afirmaram ser potenciais proprietários em 2007, inquiridos no Barlavento Algarvio16,6%

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Têm menos de 54 anos50,9%

• Benelux (8,4%)

• Escandinávia (6,5%)

• Alemanha (4,8%)

• Espanha (4,6%)

• França (3,0%)

Encontram-se em situação familiar59,9%


Encontram-se em situação pré-familiar (solteiros, divorciados ou casais jovens)30,3%

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Reino Unido, Portugal e Benelux distinguem-se com o maior número de reformados

Auferem rendimentos anuais entre os 51.132€ e os 73.047€17,9%

Escandinávia, Reino Unido, Benelux e Irlanda destacam-se valores mais elevados

Rendimento Médio Anual

Até €22.645€22.645 -€36.523

€36.523 -€51.132

€51.132 -€73.074

Mais de €73.074

Não sabe//Não Responde

Total 105 9,7% 137 12,7% 141 13,1% 193 17,9% 134 12,4% 369 34,2%


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Total 105 9,7% 137 12,7% 141 13,1% 193 17,9% 134 12,4% 369 34,2%

Nacionalidade

Portugal 59 34,1% 36 20,8% 16 9,2% 6 3,5% 1 0,6% 55 31,8%

R.U. 11 2,6% 34 8,0% 51 12,0% 105 24,6% 71 16,7% 154 36,1%

Irlanda 1 0,9% 13 11,1% 18 15,4% 26 22,2% 21 17,9% 38 32,4%

Alemanha 7 13,5% 9 17,3% 4 7,7% 9 17,3% 6 11,5% 17 32,7%

Benelux 10 11,0% 9 9,9% 14 15,4% 21 23,1% 11 12,1% 26 28,6%

Espanha 5 10,0% 14 28,0% 9 18,0% 3 6,0% 1 2,0% 18 36,0%

Escandinávia 1 1,4% 6 8,6% 7 10,0% 11 15,7% 14 20,0% 31 44,3%

França 3 9,4% 7 21,9% 3 9,4% 6 18,8% 1 3,1% 12 37,5%

Outros países 8 11,8% 9 13,2% 19 27,9% 6 8,8% 8 11,8% 18 26,5%

Aufere rendimentos anuais entre os 51.132€ e os 73.047€Recorrem em primeiro lugar à internet para procurar e recolher informações acerca das propriedades disponíveis

71,7%

Ponderam a compra devido a motivações como: o clima (67,7%), o preço daspropriedades (10,4%) e a cultura e população locais (4,6%)

Consideram comprar igualmente em destinos residenciais tradicionais, tais como:Espanha (32,8%), Itália (9,7%), França (9,0%) e Grécia (7,3%)


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Consideram orçamentos entre os 115.000€ e 515.000€ para comprar casa

Pretendem financiar a compra principalmente através de poupanças (47,4%), de ummisto de poupanças e crédito (16,6%) ou de crédito hipotecário (16,3%).

Demosntram preferência por apartamentos T2/ T3

Os mais jovens preferem apartamentos, enquanto que os indivíduos com mais de 35anos demonstram preferência por moradias em banda ou geminadas

46,2%

65,4%

Têm intenção de arrendar a sua propriedade45,4%

*Não sabe/ Não responde: 4,5%


50,1% 45,4%

Os mercados de arrendamento são claramente o Irlandês e o Alemão

Valorizam os seguinte serviços de condomínio: segurança, piscina, manutenção,limpeza e ainda equipamentos de saúde e lazer. Entenda-se que estes equipamentosde lazer estão relacionados com o entretenimento e não com infraestruturasdesportivas

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Consideram comprar a sua propriedade no interior de um resort18,5%

Por regiões de inquirição, pretendem comprar imobiliário turístico em ambiente deresort, na sua maioria os inquiridos no aeroporto (33,7%) e no Central Algarve (14,6%).Dos indivíduos inquiridos no Eastern Algarve, apenas 2 demonstraram interesse decompra em ambiente de resort (0,7%)


Por mercados, e não obstante a predominância do mercado do Reino Unido, a

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Por mercados, e não obstante a predominância do mercado do Reino Unido, apreferência por resort é do Alemão, Escandinavo e Irlandês

8. OUTROS DESTAQUES

Dos inquiridos afirmaram ter ficado alojados em modalidade de time-share2,0%

Esta modalidade ou outras semelhantes poderão constituir uma oportunidade denegócio. A utilização média das propriedades é de 2 a 13 semanas por ano, assim há

possibilidade de crescimento deste tipo de mercados

Os inquiridos demonstraram ser bastante sensíveis ao factor preço, mas

destinos residenciais tradicionais

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continuam a considerar os destinos residenciais tradicionais para efectuar a

compra. Daí que seja importante apurar os preços praticados nestes destinos

Os indivíduos entrevistados preferem uma localização urbana em deterimento darural, o que nos permite concluir que os inquiridos valorizam a reabilitação urbana

De uma forma geral, através da análise dos orçamentos considerados por

proprietários e potenciais proprietários de imobiliário turístico, a procura situa-se nosintervalos de valor mais baixos, enquanto a oferta se apresenta com os preços mais

elevados. A solução poderá ser o regime fraccionado (time-share/ quarter-share)

8. OUTROS DESTAQUES

Dos proprietários actuais compraram unidades em ambiente resort, MAS...5,7%

Dos inquiridos têm intenção de comprar unidades em ambiente resort18,5%

Na comparação entre nacionalidades pode verificar-se que os indivíduosprovenientes da Irlanda são, proporcionalmente, os que mais efectuaram opção porambiente resort (21,0%). Os aldeamentos turísticos são favorecidos pelaEscandinávia e Reino Unido (19,4% e 15,4%, respectivamente).

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Os inquiridos são unânimes no que diz respeito a actividades de lazer, proprietários epotenciais proprietários elegem as idas à praia, repouso, caminhadas, jogar golfe e aparticipação em eventos culturais, entenda-se neste último caso, experiências eprogramas temáticos, nomeadamente ligadas à identidade e cultura locais, comopreferenciais.

Os potenciais proprietários que tencionam comprar imobiliário em ambiente deresort, sugerem como países alternativos a Portugal, os tradicionais: Espanha, Itália,Grécia e França, e outros de longa distância como os E.U.A. e o Brasil.

Do total de inquiridos afirmaram estar interessados em adquirir imobiliário turísticoem ambiente de resort – 200 indivíduos no total

5,0%

9. COMPARAÇÃO REGIONAL

A origem da procura de propriedades turísticas no Algarve é principalmente

proveniente do Reino Unido e Portugal. No Eastern Algarve para além do Reino Unidoe Portugal, verificam-se em maior número potenciais compradores de origemespanhola. A Irlanda ocupa, em geral, a 3ª posição no número de proprietários

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Os inquiridos são unânimes no que diz respeito a actividades de lazer, proprietários epotenciais proprietários elegem as idas à praia, repouso, caminhadas, jogar golfe e aparticipação em eventos culturais, entenda-se experiências e programas temáticos,nomeadamente ligadas à identidade e cultura locais, como preferenciais.

9. COMPARAÇÃO REGIONAL - PROPRIETÁRIO

Quanto à estrutura etária, as indivíduos mais jovens localizam-se maioritariamente

no Eastern Algarve, constatando-se que no Aeroporto foram inquiridos indivíduos comidades mais elevadas. Western e Central Algarve revelam uma posição intermédia noque diz respeito à idade dos entrevistados.

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Quanto à estrutura etária, as indivíduos mais jovens localizam-se maioritariamente

no Eastern Algarve, constatando-se que no Aeroporto foram inquiridos indivíduos comidades mais elevadas. Western e Central Algarve revelam uma posição intermédia noque diz respeito à idade dos entrevistados.

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Nos rendimentos médios anuais, observa-se que os indivíduos identificados no

aeroporto auferem valores mais elevados com grande percentagem de indivíduos aauferir mais de 73.047€. A região do Eastern Algarve é onde se observam osrendimentos mais baixos. Importa, ainda, salientar a elevada percentagem de

indivíduos com escalão máximo de rendimentos entrevistados no Western Algarve.

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A procura inicial da propriedade turística é feita através da internet, visita ao país e

opinião de familiares e amigos, segundo os indivíduos de todos os locais deinquirição.

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Os orçamentos considerados para compra de imobiliário turístico foram superiores

nos indivíduos inquiridos no aeroporto. Mais uma vez, observam-se os valores maisbaixos no Eastern Algarve e valores médios nas restantes.

35


O uso médio que se prevê dar à propriedade turística é muito semelhante em todas

as regiões, entre 2 a 13 semanas. No entanto, no Western Algarve constata-se que ouso médio é superior ao das restantes regiões. O aeroporto é o que apresenta menorpercentagem de proprietários a utilizar a sua propriedade por mais de 26 semanas.

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10. COMPARAÇÃO REGIONAL – POTENCIAL PROPRIETÁRIO

A origem da procura de propriedades turísticas no Algarve é principalmente

proveniente do Reino Unido e Portugal. No Eastern Algarve para além do Reino Unidoe Portugal, verificam-se em maior número potenciais compradores de origemespanhola. Já no Aeroporto, identificam-se igualmente eventuais proprietáriosoriginários da Escandinávia.

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Na análise por faixa etária, os indivíduos mais jovens localizam-se maioritariamente

no aeroporto e Western Algarve, constatando-se que as regiões do Central e EasternAlgarve atraem indivíduos com idades mais elevadas, na faixa etária dos 35 aos 54anos.


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Nos rendimentos médios anuais, observa-se que os indivíduos identificados no

aeroporto auferem valores mais elevados, com grande percentagem de indivíduos aauferir mais de 73.047€, seguindo-se os indivíduos entrevistados no Western Algarvecom rendimentos entre os 36.523€ e os 51.132€. No Central e Eastern Algarveverificam-se rendimentos inferiores, maioritariamente entre os 22.645€ e os 36.523€.


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A procura inicial da propriedade turística é feita através da internet, visita ao país e

opinião de familiares e amigos, segundo os indivíduos de todos os locais deinquirição. A excepção diz respeito aos entrevistados no aeroporto que pretendemrecorrer à imprensa especializada em vez de solicitar a opinião de familiares e amigos.


40

Os orçamentos considerados para a potencial compra de imobiliário turístico são

bastante superiores nos indivíduos inquiridos no aeroporto, com valoresmaioritariamente entre os 295.000€ e os 515.000€. Nas restantes regiões o intervalo depreço mais considerado é o de 115.000€ e os 295.000€.


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As poupanças são claramente a base do potencial financiamento, seguindo-se uma

mistura de poupanças e crédito e o crédito hipotecário. No caso do Eastern Algarve,verifica-se que os indivíduos afirmam recorrer com maior frequência ao crédito,enquanto que no Western Algarve recorrem mais vezes a um misto de poupanças ecrédito.


42

O uso médio que se prevê dar à propriedade turística é muito semelhante em todas

as regiões, entre 2 a 6 semanas. No entanto, no Western Algarve constata-se que o usomédio anual é bastante mais elevado do que nas outras regiões, sublinhando-se o usosuperior a 26 semanas por ano, que apresenta valores consideravelmentediscrepantes.


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11. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE

+M O N I T O R

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PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE


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+10 10 10Q U A R T E R L Y M O N I T O R

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Tel.: (+351) 213 145 481 • Fax: (+351) 213 145 482 • e-mail:[email protected]

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