Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November 2013]

[Section 36, Town and Country Planning Act, 1976 (Act 172)]

PUAN EVELINA DAVID A/P P.G DAVIDv. MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA

TETUAN RAGAWANG DEVELOPMENT SDN. BHD.v. MAJLIS PERBANDARAN SEPANG

Published By State of Selangor Selangor State Town And Country Planning Department and Selangor Appeal Board

November 2013

HIGHLIGHTS

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November 2013]

–

SELANGOR APPEAL BOARD LAW REPORTS

PUAN EVELINA DAVID A/P P.G DAVIDv. MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA

TETUAN RAGAWANG DEVELOPMENT SDN. BHD.v. MAJLIS PERBANDARAN SEPANG

Published By State of Selangor Selangor State Town And Country Planning Department and Selangor Appeal Board

November 2013

ChairmanY.Bhg. Dato’ Abu Bakar b. Awang (DSDK, SDK, SMP, BCK)

Deputy ChairmanY.Bhg. Tuan Hj. Nordin b. Sulaiman

EditorialY.Bhg. Dato’ Abu Bakar b. Awang

©All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or any means, electronic or mechanical, including photocopy, recording or any information storage and retrieval system, without the prior written approval of The Appeal Board of Selangor

View expressed by contributors are entirely their own and do not necessarily reflect those of the Selangor Appeal Board.

Published by:

MEMBERS OF SELANGOR APPEAL BOARD

MembersY.Bhg. Dato’ Azmeer b. RashidY.Bhg. Dato’ Hj. Abd. Mutallib b. JelaniY.Bhg. Datin Teh Zawahir bt. Abdul MalekY.Bhg. Tuan Ho Khong MingY.Bhg. Prof. Ezrin ArbiY.Bhg. Puan Hjh. Norasiah bt. YahyaY.Bhg. Tuan. T. Mahesan

RegistrarEn. Saifuddin b. Marsuk

SecretariatsEn. Yuen Kai TuckPn. Azlina bt. AsiarEn. Nooryady b. Mohd. Panut Town & Country Planning Department and Selangor

Appeal Board

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November 2013]

AWARDS REPORTED

FILE NO PARTIESLR SEL.(245) MBPJ/11/2011 PUAN EVELINA DAVID A/P P.G DAVID

v. MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA

LR.SEL.(230)MPSpg/07/2011 TETUAN RAGAWANG DEVELOPMENT SDN. BHD.v. MAJLIS PERBANDARAN SEPANG

DALAM LEMBAGA RAYUAN SELANGOR

RAYUAN NO : LR SEL.(245) MBPJ/11/2011

DI ANTARA

PUAN EVELINA DAVID A/P P.G DAVID PERAYU

DAN

MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA RESPONDEN

AHLI LEMBAGA RAYUAN

Dato’ Abu Bakar Bin AwangDatin Teh Zawahir Binti Abdul MalekPuan Hjh. Norasiah Binti Yahya

- Pengerusi - Ahli - Ahli

PendaftarEn. Saifuddin B. Marsuk

RAYUAN TERHADAP PENOLAKAN KEBENARAN MERANCANG BAGI TUJUAN MEMBUAT PERUBAHAN MATAN DALAM PENGGUNAAN BANGUNAN DARIPADA ''KEDIAMAN'' KEPADA ''PUSAT JAGAAN (PSIKOLOGI DAN EMOSI)'' DI NO. 27, JALAN 12/21A, SEKSYEN 12, PETALING JAYA, MUKIM PETALING, DAERAH PETALING UNTUK PUAN EVELINA DAVID A/P P.G DAVID

ALASAN PERINTAH

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Pihak Perayu telah mengemukakan permohonan Kebenaran Merancang pada 21 Januari 2011 bagi tujuan membuat perubahan matan dalam penggunaan bangunan daripada “kediaman” kepada “Pusat Jagaan (Psikologi dan Emosi)” di premis No.27, Jalan 12/21A, Seksyen 12, Petaling Jaya kepada pihak Responden.

Mesyuarat Jawatankuasa Mampan bertarikh 18 Mei 2011 telah membuat keputusan menolak permohonan tersebut.

Pada 22 Jun 2011, pihak Responden telah mengeluarkan Borang C(2) Penolakan Kebenaran Merancang menurut Kaedah 9(2), Kaedah-Kaedah Pengawalan Perancangan (Am), (Selangor) 2001.

Pada 2 September 2011, pihak Perayu telah mengemukakan Rayuan kepada pihak Responden untuk mempertimbangkan semula Penolakan Kebenaran Merancang tersebut.

Rayuan pihak Perayu telah di bawa ke Mesyuarat Jawatankuasa Pembangunan Mampan yang diadakan pada 14 September 2011 yang membuat keputusan menolak permohonan Rayuan ini dan penolakan ini telah disahkan oleh Mesyuarat Penuh pada 28 September 2011.

Pada 5 Oktober 2011, pihak Responden telah mengeluarkan Borang C(2) Penolakan Kebenaran Merancang menurut Kaedah 9(2), Kaedah-Kaedah Pengawalan Perancangan (Am), (Selangor) 2001.

Pada 12 Disember 2011, pihak Perayu telah mengemukakan Notis Rayuan kepada Lembaga Rayuan Negeri Selangor menurut peruntukan Kaedah-Kaedah Lembaga Rayuan 1999 di dalam Jadual A Kaedah 4(2) (a).

Pihak Responden berhujah bahawa Permohonan pihak Perayu terjatuh di bawah para (C) kegunaan/aktiviti yang tidak dibenarkan menurut Garis Panduan Perlaksanaan Rancangan Tempatan Petaling Jaya 1 (Pengubahan 1), Lampiran A – Kelas Kegunaan Tanah (Lampiran A dan Jadual A-1 hingga Jadual A1.14 di baca bersama Rajah 5.43 : GUNATANAH UTAMA 2010 MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA yang telah diwartakan dalam Warta Kerajaan Negeri Selangor – No.Warta 1542 pada 14 Jun 2007.

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November]

6

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

Justeru itu permohonan pihak Perayu jika dibenarkan, akan bertentangan dengan Seksyen 18(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).

Pihak Perayu merujuk kepada alasannya seperti yang tercatat di Borang A bertarikh 12 Disember 2011.

Walau bagaimanapun sebelum mempertimbangkan hujah pihak Responden dan pihak Perayu, Lembaga mendapati bahawa terdapat percanggahan di dalam alasan penolakan Kebenaran Merancang pihak Responden seperti yang terdapat di dalam Borang C(2) bertarikh 5 Oktober 2011 dengan hujah bertulisnya.

Di dalam hujah bertulis dan semasa berhujah, pihak Responden telah menyatakan bahawa penolakan Kebenaran Merancang adalah disebabkan oleh aktiviti yang dijalankan oleh pihak Perayu tidak mengikut Garispanduan tetapi pada alasan penolakan Kebenaran Merancang yang terdapat di dalam Borang C(2) adalah “disebabkan oleh bantahan daripada pemilik-pemilik tanah berjiran menurut Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172)’’.

Setelah disoal oleh Lembaga Rayuan apakah bantahan daripada pemilik tanah berjiran tersebut, pihak Responden menyatakan bahawa dengan adanya aktiviti tersebut akan menyebabkan gangguan lalulintas.

Sejauh manakah kebenaran bantahan ini bahawa aktiviti tersebut akan meyebabkan gangguan lalulintas dan adakah pihak Perayu telah diberi peluang untuk menjawabnya dan adakah rekod bahawa pihak Responden telah memperinci bantahan ini semasa membuat keputusan menolak permohonan Kebenaran Merancang C(2) pihak Perayu ini pada 5 Oktober 2011?

Tidak ada rekod menyokong pihak Responden mengenai pengataan ini. Dengan yang demikian adalah sah bahawa alasan penolakan Kebenaran Merancang yang terdapat di dalam Borang C(2) dan alasan bertulis pihak Responden semasa pendengaran Rayuan ini adalah tidak selaras malah bercanggah. Dengan itu juga keputusan pihak Responden menolak permohonan pihak Perayu tidak dapat disokong dan hendaklah ditolak dan dibatalkan.

Oleh itu, perintah Lembaga Rayuan ini adalah bahawa Penolakan Kebenaran Kebenaran Merancang C(2) bertarikh 5 Oktober 2011 tidak dapat disokong dan hendaklah dibatalkan.

Walau bagaimanapun Lembaga tidak membuat perintah kos terhadap mana-mana pihak.

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November]

7

Bertempat di SHAH ALAM Pada 31 Mei 2012

Dato’Abu Bakar b. AwangPengerusiLembaga Rayuan Negeri Selangor

No. Rujukan Fail:LR SEL.(245) MBPJ/11/2011

Bagi Pihak Perayu - Puan Evelina David A/P P.G David

Bagi Pihak Responden - En. Mohd. Yusof b. Che Aziz En. Arif Faisal b. Ariffin En. Khairul Hannan b. Shapiai Majlis Bandaraya Petaling Jaya

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November]

8

LEMBAGA RAYUAN NEGERI SELANGOR

RAYUAN NO : LR.SEL.(230)MPSpg/07/2011

DI ANTARA

TETUAN RAGAWANG DEVELOPMENT SDN. BHD. PERAYU

DAN

MAJLIS PERBANDARAN SEPANG RESPONDEN

AHLI LEMBAGA RAYUAN

Dato’ Abu Bakar Bin Awang - Pengerusi Dato’Hj. Abdul Mutallib b. Jelani - Ahli Dato’ Azmeer Bin Rashid - Ahli

PendaftarEn. Saifuddin B. Marsuk

RAYUAN TERHADAP PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG UNTUK CADANGAN 49 UNIT KEDAI PEJABAT 2 HINGGA 3 TINGKAT, MELALUI TUKAR SYARAT TANAH DAN PECAH SEMPADAN TANAH DI BAWAH SEKSYEN 124A KANUN TANAH NEGARA DI ATAS LOT 2919 , MUKIM SEPANG, DAERAH SEPANG UNTUK TETUAN RAGAWANG DEVELOPMENT SDN. BHD

ALASAN KEPUTUSAN

Fakta Kes

1.

2.

3.

4.

Pihak Perayu telah mengemukakan permohonan Kebenaran Merancang kepada pihak Responden mengikut Seksyen 21(1) Akta Perancang Bandar dan Desa 1976, melalui suratnya bertarikh 19 Julai 2011 beserta pelan susunatur CPN/MPSEPANG bertarikh Jun 2011. Permohonan Kebenaran Merancang ini ialah Cadangan membina 49 unit Kedai Pejabat 2 hingga 3 tingkat di atas Lot 2919, Mukim Sepang, Daerah Sepang tetapi telah ditolak oleh pihak Responden sepertimana Borang C (2) bertarikh 21 September 2011 dengan alasan bahawa “permohonan ini tidak selaras dengan zon gunatanah perumahan mengikut Rancangan Tempatan Daerah Sepang 2015’’.

Tapak permohonan adalah di atas Lot 2919, Mukim Sepang dan Rancangan Tempatan Daerah Sepang 2015 atau RTD Sepang yang telah diwartakan melalui No. Warta 2696 bertarikh 13 Ogos 2009 telah menetapkan kawasan ini di bawah Zon Perumahan.

Pihak Perayu mempertikaikan keputusan pihak Responden yang hanya merujuk kepada “zoning” gunatanah sahaja tanpa menggunakan Kelas Kegunaan Tanah dan Bangunan bagi Blok Perancangan 8 dalam RTD Sepang tersebut. Menjawab hujah pihak Perayu ini, pihak Responden telah menerangkan bahawa beliau juga telah merujuk Jadual 6.39 Kelas Kegunaan Tanah dan Bangunan bagi Blok Perancangan 8 yang menyatakan bahawa aktiviti lain boleh dibenarkan tetapi dengan syarat iaitu seperti (i) Kelas 20 – Kemudahan Awam, (ii) Kelas 26 – Infrastruktur & Utiliti dan (iii) Kelas 4 – Perniagaan runcit (kawasan perniagaan kejiranan). Dengan demikian, walaupun tanah ini terletak dalam zon perumahan tetapi lain-lain aktiviti juga boleh dibenarkan dengan syarat mengikut Jadual 6.39 tersebut; dan dengan menggunakan nisbah kedai dengan perumahan iaitu 1 unit kedai : 60 unit rumah (tertakluk kepada kesesuaian dan keperluan pembangunan) seperti yang diperuntukkan dalam Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua) menurut Bab PD1: Kedai dan Kedai Pejabat.

Pihak Responden menambah lagi bahawa faktor-faktor dan justifikasi yang membolehkan kawasan tersebut dibangunkan sebagai kawasan perdagangan perlu dibuat semasa program publisiti dan penyertaan awam Draf Rancangan Tempatan Daerah Sepang 2015, yang mana perkara-perkara ini tidak berlaku semasa proses penyertaan awam. Jadual 6.39 RTD Sepang 2015 dan Kelas-kelas Kegunaan Tanah yang terdapat dalam Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua) yang membenarkan aktiviti lain

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, MAY]

10

5.

6.

Melihat keadaan kawasan yang dizonkan sebagai kawasan perdagangan di Sungai Pelek dan kedudukan tapak yang dicadangkan oleh pihak Perayu dan setelah mendengar mukadimah oleh pihak Responden dalam hujah awalannya bahawa tidak ada pemajuan di pekan ini dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan jika pekan Sungai Pelek ingin mencapai hasrat Rancangan Tempatan menjadikannya Pusat Petempatan Utama, maka satu suntikan dana (capital injection) perlu diadakan ke dalam ekonomi Pekan Sungai Pelek bagi memajukannya. Cadangan pihak Perayu boleh menjadi pemangkin (catalyst) ke arah ini. Oleh kerana Draf Rancangan Tempatan Daerah Sepang (Pengubahan 1) 2020 telah berkuatkuasa, maka adalah disarankan sepenuhnya satu Rancangan Kawasan Khas bagi pekan ini perlu disediakan di mana kajian terperinci dijalankan. Kesesuaian pemajuan tapak pihak Perayu samada kekal di bawah zon perumahan atau perniagaan atau lain-lain aktiviti bolehlah diambilkira samada kajian-kajian teknikal terperinci dijalankan oleh Pihak Berkuasa Tempatan nanti.Terdapat satu kes rayuan lagi yang telah difailkan di Lembaga Rayuan yang mana kedudukan sama seperti pihak Perayu yang perlu diambil kira oleh pihak Responden dalam Rancangan Kawasan Khasnya.

seperti perniagaan runcit seperti dalam kes permohonan ini tidak boleh digunapakai kerana cadangan projek ini tidak mempunyai komponen pembangunan utama iaitu perumahan. Lain-lain projek berdekatan yang dibandingkan sebagai contoh masing-masing mempunyai komponen utama iaitu perumahan. Permohonan dalam kes ini hanya mengadakan komponen perdagangan/perniagaan tanpa ada komponen utama iaitu perumahan.

Lembaga Rayuan mendapati bahawa keputusan pihak Responden menolak Kebenaran Merancang adalah teratur mengikut Seksyen 22(4)(a) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) kerana cadangan pembangunan pihak Perayu adalah tidak selaras dengan Zon Perumahan sepertimana yang terkandung dalam Rancangan Tempatan Daerah Sepang 2015 yang telah diwartakan pada 13 Ogos 2009.

Oleh yang demikian, keputusan pihak Responden dikekalkan dan Rayuan pihak Perayu ditolak. Walau bagaimanapun tiada perintah kos dikenakan ke atas pihak Perayu.

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, MAY]

11

Bertempat di SHAH ALAM Pada 31 Mei 2012

DATO’ ABU BAKAR B. AWANGPengerusi,Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

No. Rujukan Fail :LR - LR.Sel. (230) MPSpg/07/2011MPSpg - MPSEPANG P/SP/10/2/1/74 (10)

Pihak Perayu - En. Zahiruddin b. Zainal - Tetuan Ragawang Development Sdn. Bhd.

Pihak Responden - Ismail b. Muhamad - Rozita bt. Md. Yusoff - Majlis Perbandaran Sepang

Volume 3, Issue 2 [SABLR/3/2/2013, November]

12