Will, Living Trust,and Living Will

Question: What is the difference betweena “will,” “living trust,” and a “living will”?Can I do just one or should I have them all?

Answer: These questions are some of themost frequently asked by seniors. The dif-ferences between these three documentscan be confusing. While some people mayneed all three, others can accomplish theirgoals with only one or two. In this article,we offer a summary description of eachdocument. In future issues we will offermore detail.

Question: Whatis a “Will”?

Answer: A will(or “last will andtestament”) pro-vides instructionsfor how a personwould like his or her property to be distrib-uted after death. It does not address healthcare treatment or management of propertywhile a person is alive. A will can berevised at any time as long as the authorstill has the capacity to approve and signthe will. It is important to periodicallyreview a will to make sure it is up to date.

A will is generally drafted by an attor-ney. A will can also be a “fill-in the blanks”form obtained from books or the Internet.One standard form is available for free onthe State Bar website: www.calbar.ca.gov.Instructions for any form will should beclosely read and followed.

Drafting a will without an attorney maybe adequate for a simple will especiallywhere the value of a person’s assets is notlarge. But persons who own their ownhome or other significant assets, anticipatedisagreements between heirs, or have otherconcerns should consult with an attorneybefore a self-prepared will is signed.

Question: What is a “Living Trust”?

Answer: A living trust is a sophisticatedestate planning tool and is sometimes usedin addition to a will. It allows you to man-age your assets while you are alive andthen have those assets transferred to thepeople or institutions of your choosing afteryou die. A living trust avoids going throughprobate—a court-supervised process for dis-tributing property to heirs. It is typically uti-lized by persons who own their own homeor have significant assets which may besubject to the estate tax (which presentlyapplies to estates worth over two milliondollars). Contrary to what some people say,not everybody needs a living trust. Becauseof the complexity and seriousness of the

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Senior Rights BulletinBoletín para los Derechos de

Personas de Edad Avanzada

San Francisco

C O N T I N U E D O N P A G E 2 C O N T I N U A E N L A P Á G I N A 3

Tenant Rights

Los Derechosdel Arrendatario

ConsumerRights

Derechos delConsumidor

InsideAdentro

Testamento, “LivingTrust” y “Living Will”

Pregunta: ¿Cuál es la diferencia entre untestamento, “living trust,” y un “living will”?¿Puedo hacer uno o tengo que tener todos?

Respuesta: Estas son algunas de las preguntasque las personas de edad avanzada hacen confrecuencia. Las diferencias entre estos tresdocumentos pueden ser confusas. Mientrasque algunas personas necesitan los tres, otrospueden lograr sus metas con solo uno o dos.En este artículo, ofrecemos una descripción decada documento. En ediciones futurasentraremos en más detalle.

Pregunta: ¿Qué es un testamento?

Respuesta: Un testamento (o último testa-mento) provee instrucciones sobre cómo unapersona quiere que su propiedad se distribuyadespués de su muerte. No se refiere altratamiento médico o manejo de propiedad envida de la persona. Un testamento puede serrevisado en cualquier momento siempre ycuando el autor tenga la capacidad de aprobary firmar el documento. Es importante que serevise periódicamente un testamento paraasegurarse que esté actualizado.

Generalmente, un testamento lo desarrol-la un abogado. Un testamento también puedeser llenado por medio de un formularioobtenido de libros o del Internet. Un formula-rio está disponible gratis en el sitio de Internetde la Barra de Abogados: www.calbar.ca.gov.Las instrucciones para cualquier formulariodeben ser leídas y seguidas con cuidado.

Escribir un testamento sin la ayuda de unabogado puede ser adecuado para un testamen-to sencillo donde el valor de los recursos deuna persona no son grandes. Pero personasque son dueños de su casa o tienen otrosrecursos grandes, o anticipan desacuerdos entresus herederos, o tienen otras preocupacionesdeben consultar a un abogado antes depreparar su testamento por su cuenta.

Pregunta: ¿Qué es un “Living Trust”?

Respuesta: Un “living trust” es una her-ramienta sofisticada para planear los bienes deuna persona utilizado conjuntamente con untestamento. Permite que usted maneje susbienes en vida y que se puedan transferir a laspersonas o instituciones que usted escojadespués de su muerte. Un “living trust” evitaque hacer una legalización del testamento—un proceso supervisado por la corte para dis-tribuir los bienes entre los herederos. Es típi-camente utilizado por personas que sondueñas de su casa o tienen bienes cuantiososque están sujetos a impuestos de bienes (yque en el presente se aplica a fortunas de másde dos millones de dólares). Contrario a loque algunas personas dicen, no todo elmundo necesita un “living trust.” Debido a lacomplejidad y seriedad de estos temas, gen-eralmente recomendamos que consiga a un

www.calbar.ca.gov

Will, Living Trust,and Living WillC O N T I N U E D F R O M P A G E 1

How Do I Get MyLandlord to Make

Repairs?tate and local laws require that a land-lord provide a safe, habitable home for

a tenant. If your landlord is not makingrepairs, he is violating your “Warranty ofHabitability.” There are penalties for land-lords who do not provide safe housing. Alandlord may not retaliate against you forrequesting needed repairs or for reportingyour unit to city inspectors.

Some of the things landlords must pro-vide include:

f Adequate and safe heat—your premisesmust usually be at least 68 degrees.

f Effective weatherproofing, includingdoors, windows, and roofs.

f Housing free of garbage, cockroaches,rats, and vermin.

f Plumbing and gas facilities in goodorder.

f Reasonable amounts of hot and coldrunning water.

f Adequate electricplugs and phone jacks.

f Stairs and common areas main-tained in good order.

Often landlords will say they didnot know that a problem existed.A landlord is not responsible forfixing a problem he doesn’tknow exists. The first thing todo is to notify the landlordof the problem in writing.Always keep copies ofyour letters.

You can also call theDepartment of BuildingInspection (DBI) to send aninspector to your home. After the inspec-tion, the landlord will be given an order tocorrect the problems. WARNING: Do notcall DBI if you live in an illegal or “in-law”unit. DBI may issue an order to shut yourunit down and you may be evicted. If youbelieve your unit may be illegal, check withDBI’s Central Permit Office at 1660 MissionStreet, telephone 558-6220, before request-ing an inspection.

After a DBI inspection, you should get acopy of the report, and if the landlord stilldoesn’t fix the problem, you can file a“decrease in services” petition at the RentBoard to have your rent reduced. Althoughthis can take time, you will be awarded arent rebate if the Rent Board finds thatyour services were decreased due to theproblems, and your rent will be lowereduntil the problem is fixed. A lawyer canhelp you do this.

You can make repairs yourself anddeduct up to one month’s rent to pay forthem. To do this, the problem must be seri-ous and you must have given the landlordtime to make the repairs. When you makethe repairs, keep all receipts and submitcopies to the landlord along with yourreduced rent. You should not do this beforediscussing it with an attorney because thelandlord may try to evict you for “nonpay-ment of rent.”

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Tenant Rights Derecho del Arrendatario

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issues, we generally recommend retaininga private attorney to prepare a living trust.

Question: What is a “Living Will”?

Answer: A living will is not truly a will.It does not manage or distribute property.A living will is the common name for a“durable power of attorney for healthcare” or an “advanced health care direc-tive.” Each is a legal document with thesame purpose: to allow you to make yourwishes known regarding the kind of med-ical treatment you want if at some futuretime you are unable to make those deci-sions yourself. It also allows you toappoint someone you trust who will beable to help make decisions for you.

In most cases you do not need anattorney to complete an advanced healthcare directive form. If you have questionsor need a form, contact one of the legalservices listed on the back page of thisnewsletter.

¿Cómo consigo que eldueño de mi casa

haga reparaciones?as leyes estatales y locales requieren queel propietario de un edificio o casa

provea un hogar seguro y habitable para susarrendatarios. Si el dueño de su casa no estáhaciendo reparaciones, está violando su“Garantía de habitabilidad.” Hay multas paralos propietarios que no proporcionan viviendasegura. Un propietario no puede tomar repre-salias contra usted por pedir reparacionesnecesarias o por reportar su unidad a losinspectores de la ciudad.

Algunas de las cosas que los propietariosdeben proveer son:

f Calefacción segura y adecuada - su unidaddebe estar a un mínimo de 68 grados

f Impermeabilización efectiva que incluyapuertas, ventanas y el techo

f Vivienda libre de basura, cucarachas, ratasy otros bichos

f Instalaciones de plomería y gas en buenfuncionamiento

f Cantidades razonables deagua fría y caliente

f Enchufes eléctricosy de teléfono adecuados

f Mantenimiento ybuen orden de

escaleras y áreascomunes

Con frecuencia los dueñosvan a decir que no tenían ni idea que existíaun problema. Un propietario no es respons-able de arreglar un problema que desconoce.La primer cosa que hay que hacer es notificaral dueño sobre el problema por escrito.Siempre guarde copias de sus cartas.

Usted también puede llamar alDepartamento de Inspección de Edificios (eninglés siglas DBI) para que manden a uninspector a su casa. Después de la inspección,el dueño recibirá una orden para corregir losproblemas. ADVERTENCIA: No llame al DBI sivive en una unidad ilegal. El DBI puede dar unaorden de cerrar su unidad y puede ser expul-sado. Si cree que su unidad puede ser ilegal,llame a la Oficina Central de Permisos del DBIlocalizada en el 1660 Mission Street, teléfono558-6220 antes de pedir una inspección.

Después de una inspección del DBI, usteddebe obtener una copia del reporte, y si elpropietario sigue sin corregir el problema,puede someter una petición de “disminuciónde servicios” a la Junta de Arriendos para quesu arriendo sea reducido. Aunque esto puedetomar tiempo, usted puede ser concedido unarebaja si la Junta de Arriendos encuentra quesus servicios fueron reducidos debido a losproblemas, y su arriendo será disminuidohasta que el problema se resuelva. Un aboga-do puede ayudarle con esto.

Usted puede hacer las reparaciones por sucuenta y deducir hasta un mes de arriendopara pagar por los gastos. Para hacer esto, elproblema debe ser serio y usted debe haberleconcedido tiempo al dueño para hacer losarreglos. Cuando usted hace las reparacionespor su cuenta, guarde todos los recibos yentrégueselos al dueño junto con su pago dearriendo reducido. No debe hacer esto sinantes discutirlo con un abogado porque eldueño podría expulsarlo por “no pagar elarriendo.”

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TestamentoC O N T I N U A D E L A P Á G I N A 1

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Consumer Rights Derechos del Consumidor

Following SSI Rulesupplemental Security Income (SSI)provides a lifeline for thousands of low

income seniors and disabled adults in SanFrancisco. But every year, many lose theirbenefits because they do not understandthe program’s strict rules.

The experience of a grandmother whovisited one of our legal clinics illustratesone common error. The senior (we’ll callher Ms. Smith) had her SSI assistance cutoff. She was being evicted for not payingher rent. Ms. Smith had received about$800 a month in SSI, more than half ofwhich went to pay her rent for a smallapartment. It was her only source of income.

Unlike Social Security, SSI limits theamount of resources a recipient can hold.Some assets are not counted, such as ahome occupied by the recipient, a car, andpersonal possessions. As a singleperson, Ms. Smith was notallowed to have more than$2,000 in resources at thebeginning of each month (cou-ples can keep up to $3,000in resources).

Prior to her termina-tion, Ms. Smith had lessthan $1,000 in hercheckingaccount yetshe was told that she had violated the limiton resources for many months. Why wasshe being cut off from SSI and asked to paythousands of dollars?

The problem came in the form of a giftMs. Smith received from her daughter. Togive her mother “peace of mind,” Ms.Smith’s daughter pre-paid for a funeralplan in her mother’s name, worth over$3,000. Unknown to Ms. Smith or herdaughter, the value of any funeral planover $1,500 is considered to be a resourcepotentially affecting SSI eligibility. Thevalue of the funeral plan combined withMs. Smith’s checking account balanceexceeded SSI’s resource limits. When shecame to us, Ms. Smith had withdrawn fromthe funeral plan and planned to return thegift to her daughter.

Returning the gift to her daughter wouldhave been a second mistake. Giving away aresource for less than fair market valuecould have serious negative consequences.With the assistance of an attorney, Ms.Smith’s eviction was stopped and an agree-ment was reached to reimburse the govern-ment for a portion of the overpayment.

In the end, the well-intentioned gift toMs. Smith caused unnecessary grief. In thefuture, Ms. Smith will be closely watchingout for SSI’s rules. She will also be askingher friends and family next time to give herflowers.

Recommendations for SSI recipients:

f Monitor your checking and savingsaccounts and other assets to avoidexceeding SSI rules.

f Inform friends and relatives about typesof gifts to be reported. Generally, house-hold items, appliances, and clothing arenot counted as assets (contact one ofour offices for a list of “exempt” assets).

f Promptly report gifts of cash or otherassets.

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abogado privado para que prepare un “liv-ing trust.”

Pregunta: ¿Qué es un “Living Will”?

Respuesta: Un “living will” no es un tes-tamento de verdad. No permite manejar odistribuir propiedad. Un living will” es elnombre común de un “poder de abogadopara la atención médica” o “instruccionespor adelantado para la atención Médica”Cada uno de estos son documentos legalesque tienen el mismo propósito y permitenque sus deseos sean conocidos acerca deltipo de tratamiento médico que usted deseaen el futuro cuando usted no pueda tomaresas decisiones. También permiten queusted designe a una persona de confianzapara que haga esas decisiones por usted.

En muchos casos no necesita a un abo-gado para que llene un formulario de“instrucciones por adelantado para la aten-ción médica.” Si tiene preguntas o necesitaun formulario, contacte a uno de los servi-cios legales listados en la página trasera deeste boletín.

Siguiendo las reglasdel seguro de ingreso

suplementario l Seguro de Ingreso Suplementario (siglasen inglés SSI) proporciona una salvación

para miles de personas de edad avanzada y per-sonas incapacitadas que viven en San Francisco.Pero cada año, muchos pierden sus beneficiosporque no entienden las reglas estrictas del pro-grama.

La experiencia de una abuela que visitó unade nuestras clínicas legales ilustra un errorcomún. Esta persona de edad avanzada (la cualllamaremos la Sra. Smith) hizo que sus benefi-cios fueran cortados. Ella fue expulsada de suapartamento por no pagar el alquiler. La Sra.Smith había recibido $800 mensuales en benefi-cios del SSI, más de la mitad de esta suma leayudaba a pagar el arriendo de su pequeñoapartamento. Era su única fuente de ingreso.

A diferencia del Seguro Social, el SSIlimita la cantidad de recursos que unbeneficiario puede tener. Algunos bienesno se cuentan, como la casa que ocupael beneficiario, un carro y otros bienes

personales. Como persona soltera, ala Sra. Smith no se le permitía tenermás de $2,000 en recursos al princi-pio de cada mes (las parejas puedentener hasta $3,000 en recursos).

Antes de perder sus beneficios,la Sra. Smith tenía menos de $1,000 en

su cuenta corriente pero le dijeron que habíaviolado el límite de recursos por muchos meses.¿Porqué le cortaron sus beneficios del SSI y se leexigía que pagara miles de dólares?

El problema era un regalo que la Sra. Smithhabía recibido de su hija. Para darle a su madretranquilidad, la hija de la Sra. Smith pre-pagóun plan fúnebre a nombre de su madre, cuyovalor excedía $3,000. El valor de cualquier planfúnebre que exceda $1,500 es considerado unrecurso que potencialmente puede afectar laelegibilidad para obtener beneficios del SSI, locual era desconocido por la Sra. Smith y su hija.El valor del plan fúnebre combinado con el bal-ance de dinero de la cuenta corriente de la Sra.Smith excedía el límite de recursos del SSI.Cuando vino a visitarnos, la Sra. Smith se habíaretirado del plan fúnebre y planeaba regresar elregalo a su hija.

Regresar el regalo a su hija hubiera sido unsegundo error. Regresar un bien por menos delvalor de ese recurso en el mercado podría tenerconsecuencias negativas muy serias.

Con la asistencia de un abogado, la expul-sión de la Sra. Smith fue parada y se llegó a unacuerdo para reembolsar al gobierno por unaporción del pago excedido.

Al final, el regalo bien intencionado para laSra. Smith causó pena innecesaria. En el futuro,la Sra. Smith pondrá más cuidado a losreglamentos del SSI. También le pedirá la próxi-ma vez a sus amistades y familiares que leregalen flores.

Recomendaciones para los beneficiarios delSSI:

f Revise su cuenta corriente y de ahorros yotros bienes para evitar exceder losreglamentos del SSI.

f Informe a amigos y parientes acerca de lostipos de regalos que deben ser reportados.Generalmente, los artículos de casa, electro-domésticos, y ropa no se cuentan comobienes (contacte una de nuestras oficinaspara obtener una lista de bienes eximidos)

f Reporte regalos de dinero u otros bienesrápidamente.

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Legal Assistance to the Elderly995 Market, Suite 1400 / San Francisco 94103(415) 538-3333 | info@laesf.org

LAE provides advice and representation totenants facing eviction or other housing prob-lems; elders confronted with abuse; homeown-ers facing foreclosure; recipients with problemsconcerning Social Security, SSI or other govern-ment benefits; consumers in conflict with credi-tors; patients experiencing problems with skillednursing facilities or denied health care cover-age; elders with no other options needing helpwith a simple will or planning for incapacity.

San Francisco seniors and disabled personsare provided services free of charge. Servicesare available in English, Cantonese, Mandarin,Tagalog and Spanish.

LAE (Asistencia Legal para los Ancianos) pro-porciona consejo y representacion legal ainquilinos que enfrentan el desalojo u otrosproblemas de vivienda, ancianos que con-frontan el abuso, dueños de casa que tienenque hacer frente a la ejecución de una hipoteca,personas que experimentan problemas con elSeguro Social, SSI, u otros beneficios del gobier-no, consumidores en conflicto con sus acree-dores, pacientes con problemas de coberturamédica, ancianos sin otra opción y que necesi-tan ayuda con un simple testamento o queestán planeando para su incapacidad. Las per-sonas de edad avanzada e incapacitadas de SanFrancisco reciben servicios gratuitos. Los servi-cios son disponibles en inglés, cantonés, man-darín, tagalog y español.

Asian Law Caucus939 Market, Suite 201 / San Francisco 94103(415) 896-1701 | www.asianlawcaucus.org

The Asian Law Caucus helps San Fran-cisco seniors protect their rights under the law.We provide free legal services for San Franciscoseniors with a focus on immigration, housing,consumer, and civil rights. We also provideassistance on senior law issues.

We can provide assistance in Cantonese,Mandarin, Toishanese, Vietnamese, Japanese,and English. Call us to make an appointment.We can meet you at our downtown office or atour Chinatown clinic. We can also help seniorswith some issues by telephone.

About the Agencies | Acerca de las Agencias |

San Francisco Senior Rights Bulletin

La Raza Centro Legal474 Valencia, Suite 295 / San Francisco 94103(415) 575-3500

La Raza Centro Legal seeks to build com-munity strength by promoting and facilitatingimmigrants, communities of color, low-incomepeople, LGBTQ members, seniors, youth, andwomen to build their own leadership capacity,confront injustice, and actively participate inthe creation of a just and inclusive society.

Our Senior Law Project provides free legalservices in the areas of civil rights, elder/seniorlaw, immigration & naturalization, tenants rights,public benefits, and consumer fraud. Our Elder/Senior Law clinic occurs every Wednesdayafternoon. Call for an appointment.

La Raza Centro Legal construye fuerza enla comunidad al promover y facilitar a los inmi-grantes, comunidades de color, personas de bajoingreso, miembros de la comunidad lesbiana,gay, bisexual, y transgenero, personas de edadavanzada, jóvenes y mujeres para que fortalez-can su capacidad de liderazgo, confronten lainjusticia y participen activamente en lacreación de una sociedad justa y participativa.

Nuestro Proyecto Legal para Personas deEdad Avanzada proporciona servicios legalesgratuitos en las áreas de los derechos civiles, laley que impacta a las personas de edad avanza-da, inmigración y naturalización, derechos delarrendatario, beneficios públicos y fraude alconsumidor. Nuestra Clínica Legal paraPersonas Ancianas ocurre las tardes del díamiércoles. Llame por una cita.

Asian Pacific Islander Legal Outreach(aka Nihonmachi Legal Outreach)1188 Franklin, Suite 202 / San Francisco 94109(415) 567-6255

Our Senior Law Project advances theindependence and dignity of older persons bysecuring legal rights, protections and entitle-ments. Our legal service includes, but is notlimited to:elder abuse, long term care, estateplanning, wills, powers of attorney, trust,Medi-Cal, SSI, Social Security, taxes, conserva-torships, consumer fraud, and immigration.

San Francisco seniors and disabled personsare provided services free of charge. Servicesare available in English, Cantonese, Mandarin,Vietnamese, Japanese, Tagalog, Korean, ChiuChow and Taiwanese.

San Francisco Senior RightsBulletin is published with the support ofthe Department of Aging and Adult Services,City and County of San Francisco.

Editor: Gen Fujioka

Designer: Elaine Joe

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