Ольга Урюпинская

Советник

Проблемы оформления прав на

земельные участки в

приграничных территориях и пути

их решения

Санкт-Петербург

19 мая 2011

2

История вопроса

п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О

введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации»

п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ

Указ Президента РФ от 09.01.2011 №26 «Об утверждении

перечня приграничных территорий, на которых

иностранные граждане, лица без гражданства и

иностранные юридические лица не могут обладать на

праве собственности земельными участками»

3

Суть ограничений

Ситуация «до Указа»:

действовало «переходное» правило, не допускавшее предоставление

земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в

собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и

иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Федерального закона от

25.10.2001 №137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации»).

Ситуация «после Указа»:

вступил в силу полновесный запрет, установленный п. 3 ст.15

Земельного кодекса, на обладание иностранными гражданами, лицами

без гражданства и иностранными юридическими лицами земельными

участками, расположенными в приграничных территориях.

4

Понятие приграничной территории

Закон РФ от 01.04.1993 №4730-1 «О государственной границе»:

признак «приграничности» территории – ее прилегание к государственной

границе РФ.

Указ Президента РФ от 09.01.2011 №26:

конкретный список территорий, на которые распространяется запрет –

территория 379 муниципальных образований плюс Кронштадтский район

Санкт-Петербурга.

5

Иностранное юридическое лицо и

российское юридическое лицо с

иностранными инвестициями

Иностранное юридическое лицо - юридическое лицо,

зарегистрированное на территории иностранного государства

Отсутствие в законодательстве единого определения данного

понятия

Противоречивый подход к данному вопросу, высказанный в

судебной практике

Постановление ФАС СЗО от 08.09.2010г. по делу №А56-70063/2009

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.04.2003г. по делу №А 06-

1178У-21/02

6

Земли сельскохозяйственной категории –

специальные ограничения

Согласно ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

иностранные граждане,

иностранные юридические лица,

лица без гражданства,

юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля

иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства

составляет более чем 50%,

могут обладать земельными участками из земель

сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

7

Судьба земельных участков, расположенных

в приграничных территориях, находящихся

в собственности иностранцев

общее правило ст. 4 Гражданского кодекса РФ: закон не имеет

обратной силы

отсутствие специальных норм, устанавливающих судьбу

земельных участков, расположенных в приграничных

территориях, которые были приобретены в собственность

указанными лицами до вступления в силу Указа

правило ст. 238 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей

порядок и сроки прекращения права собственности лица на

имущество, ограниченное в обороте

8

Судьба земельных участков,

расположенных в приграничных

территориях, находящихся в

собственности иностранцев (продолжение)

Согласно ст. 238 Гражданского кодекса РФ:

Если ограниченное в обороте имущество оказалось у лица на законном

основании, однако данное лицо по закону лишено возможности обладать им на

праве собственности, такое имущество должно быть отчуждено собственником

в течение года с момента возникновения права собственности на имущество,

если законом не установлен иной срок.

В случае невыполнения собственником указанного требования, имущество

подлежит принудительной продаже.

Неоднозначность в возможности практического применения указанной нормы к

рассматриваемой ситуации с земельными участками в приграничных

территориях.

9

Краткое резюме

Запрет на обладание на праве собственности земельными

участками в приграничных территориях:

распространяется на иностранных граждан, лиц без гражданства и

иностранных юридических лиц, зарегистрированных в качестве таковых на

территории иностранного государства, и

не распространяется на российских юридических лиц с иностранными

инвестициями, зарегистрированных в качестве таковых на территории

Российской Федерации (за исключением запрета на обладание ими на праве

собственности земельными участками, относящимся к землям

сельскохозяйственной категории).

10

Краткое резюме (продолжение)

Последствия для лиц, приобретших земельный участок на

законных основаниях:

иностранные гражданине, лица без гражданства и иностранные юридические

лица, приобретшие право собственности на земельные участки в

приграничных территориях на законных основаниях должны быть защищены

общей нормой законодательства о том, что закон не имеет обратной силы.

риск применения к таким лицам ст. 238 Гражданского кодекса о

принудительной продаже имущества лицами, которым это имущество не может

принадлежать. До формирования судебной практики или принятия каких-либо

официальных разъяснений по этому вопросу, положение указанных лиц,

обладающих на праве собственности земельными участками в приграничных

территориях, к сожалению, будет оставаться неоднозначным.

11

Salans в России и СНГ

Россия Москва (1991)

Санкт-Петербург

(1993)

СНГ Алматы (1994)

Баку (1999)

Киев (1992)

Salans – одна из крупнейших международных юридических фирм

в России и СНГ

Сотрудничество с юридическими фирмами в регионах:

«ЭНСО», Екатеринбург

Адвокатское бюро «Юг», Краснодар

«Эберг, Степанов и партнеры», Ростов-на-Дону

12

Salans в России

Основные области практики

Корпоративное право / Слияния и поглощения

Антимонопольное право

Налоги

Недвижимость и ГЧП

Банковское право / Финансы

Судебные споры / Арбитраж

Реорганизация / Банкротство

Интеллектуальная собственность

Международная торговля

Трудовое право

Основные секторы экономики

Автомобильная промышленность

Гостиничный бизнес

ИТ / Телекоммуникации

Фармацевтика, биотехнологии и медицина

Сельское хозяйство

Энергетика / Природные ресурсы

Товары класса люкс

Ритейл

Транспортная и социальная инфраструктура

13

Награды и рейтинги

The Lawyer European Awards 2010 Победитель в категории «Юридическая фирма года в Европе»

Финалист в номинации «Юридическая фирма года в России и СНГ»

Chambers Europe Lawyer Awards 2009

«Лучшая юридическая фирма в Центральной и Восточной Европе»

Коммерсант Секрет Фирмы 2010 второе место среди 10 международных юридических фирм в России (рейтинг

опубликован в журнале «Секрет Фирмы» 13 сентября 2010 г.)

Best Lawyers 2010 второе место среди 66 международных юридических фирм в России (рейтинг

опубликован в газете «Ведомости» 3 июня 2010 г.)

Pravo.ru четвертое место среди 100 юридических фирм в России в 2010 году (второе

среди международных юридических фирм, (рейтинг опубликован в газете

«Ведомости» 27 января 2011 г.)

14

Спасибо за внимание!

15

ALMATY

BAKU

BARCELONA

BEIJING

BERLIN

BRATISLAVA

BRUSSELS

BUCHAREST

BUDAPEST

FRANKFURT

HONG KONG

ISTANBUL

KYIV

LONDON

MADRID

MOSCOW

NEW YORK

PARIS

PRAGUE

SHANGHAI

ST PETERSBURG

WARSAW

Salans Санкт-Петербург

Набережная р. Мойки, 36

191186 Санкт-Петербург, Россия

Т: +7 812 325 8444

F: +7 812 325 8454

Ольга Урюпинская,

Советник

E-mail: ouriupinskaya@salans.com