Mastère stratégie maintenance am

STRATEGIE DE LA MAINTENANCE EN FONCTION DE LA STRATEGIE

DE L’ASSET MANAGEMENT

Didier LAHAYE MRICS

TIMMOVAL Janvier 2013

Présentation de l’intervenant

Présentation Asset management/Property Management/ Locataire occupant

Relations AM/PM/Locataires

Valorisation des actifs et impacts

Classification des actifs

Stratégie de l’Asset Management

Stratégie de la Maintenance

Certifications et labellisation

Conclusion

Mastère management contrats globaux Stratégie PM/AM Didier LAHAYE

Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH (CNAM). MRICS

20 ans d’expérience en tant que directeur technique, maintenance, travaux pour BHV et C&A

Gestion de budget de 10M€/an de fonctionnement et 30 M€ de travaux d’amélioration et agrandissement

6 ans d’expérience en tant que Développeur/Property Manager dans une foncière immobilière: Redevco

TIMMOVAL: conseil en immobilier


Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra, groupe familial Hollandais comprenant C&A ◦ Propriétaire d’un parc de locaux commerciaux en

Centre commercial, centre ville et locaux commerciaux de périphérie

◦ 80 bâtiments pour 330 000 m² gérés

C&A: Enseigne de magasins de prêt à porter. 110 magasins en France et 1100 en Europe. Leader en Allemagne

BHV: Grands magasins du groupe Galeries Lafayette. 15 magasins et 2 entrepôts en France


L’Asset Manager est responsable auprès de l’investisseur de la rentabilité de son investissement

Il assure le maintien de la valeur patrimoniale

Présente des scénarios d’arbitrage (vente, acquisition)

Maintien les relations avec les locataires notamment au niveau du bail.

Négocie avec les locataires les renégociations de baux


Améliore la valeur locative du bien en accord avec l’investisseur soit par changement de locataire ou redéveloppement des espaces occupés.

L’Asset Manager a comme critère principal fixé par l’investisseur la valeur vénale du bien (Market value).

La valeur vénale est le prix de vente qui pourrait être obtenu lors d’une transaction se déroulant sans contrainte de temps ni d’éléments subjectifs (valeur psychologique)


Le Property manager assure le maintien de la qualité de service aux bâtiments et aux personnes dans le respect du budget validé en liaison avec l’AM

Il respecte les budgets de charges pour: ◦ Le locataire sur sa partie refacturée suivant

le bail ◦ Pour l’AM sur la partie résiduelle à sa charge

Assure le reporting régulier des charges auprès de l’AM et prépare le document de reddition des comptes

Il assure parfois la gestion locative (relocation, négociation de baux)


C’est l’utilisateur final du bâtiment.

Il peut être l’investisseur immeuble d’exploitation

Il paye un loyer et des charges et en retour attend un service à la hauteur de ces coûts

Il y a souvent plusieurs locataires pour un même immeuble et donc partage des parties communes

A la différence de l’habitation, la liste des charges récupérables auprès du locataire n’existe pas

Mastère management contrats globaux

Stratégie PM/AM Didier LAHAYE

L’usage fait que l’article 605 CC, entretien et petites réparations, sont à la charge des locataires et le 606 CC, entretien clos et couvert à celle du bailleur. Mais tout peut être mis à la charge du locataire, y compris les frais de gestion locative, les assurances bâtiment et les taxes.

Il est contractuellement lié au bailleur (AM) mais a le PM comme interlocuteur pour la vie du site



IPD

Inclus

BUDGET IMMEUBLE CHARGES

D'EXPLOITATION

Main

tenance

Rép

ara

tions

Piè

ces d

éta

chées

Fourn

iture

s

Pre

sta

tions /

G

esti

on

Commentaires

SERVICES AUX BÂTIMENTS

CC2

ASSURANCES

Assurance multirisque du bâtiment

Assurance des biens meubles

Assurance des équipements

Assurance terrorisme

CC4 *

REPARATION ET MAINTENANCE MECANIQUE (DONT CHAUFFAGE, VENTILATION, CLIMATISATION)

* Se référer au document d'aide à la saisie en fin de questionnaire

Installations en parties communes

Installations de production

Installations de distribution et terminaux

Installations de pilotage et GTB Dépannage en moins de 2 h en jours ouvrés

Installation de comptages

Installations en parties privatives

Terminaux

Télécommande bureaux

Installations de production (clim locaux serveurs,…)

Filtres / grilles des terminaux

Réseaux hydraulique et aéraulique

Régulation (thermostats, sondes)

Installations de comptage

Autres (à préciser)

PORTES AUTOMATIQUES, PORTAILS ET PORTES DE GARAGE

Installations en parties communes

Portes automatiques

Portes de garages et barrières levantes

Installations en parties privatives

Portes automatiques

Portes de garages et barrières levantes

Exemple de tableau de charge indiquant au locataire la liste des charges concernées. Décomposition en 2 parties: • Service au bâtiment • Service aux personnes (Source IPD / RICS)

Budget Charges d'exploitation 2012-11-13.xls


PM

Locataire AM


Gère la

maintenance

et réparation

(contrat FM)

Gère les

appels de

fond charges

Gère les

loyers et la

vacance

Assure la

sécurité, la

mise en

conformité

Assure le

reporting des

charges et

état locatif à

l’AM PM


Englobe les prestations multitechniques , le levage, climatisation… et les services, le nettoyage, gardiennage…


Au niveau budgétaire, l’AM donne au PM les budgets à ne pas dépasser tenant compte ce qui est refacturé aux locataires et de ce qu’il lui reste à charge.

Pour que le résultat soit optimum, les échanges entre locataire et AM/PM doivent être formalisés

Jusqu’à présent, l’échange des données de consommation par exemple sont réduites. C’est la difficulté actuelle

Depuis 2012 et l’arrivée de l’annexe environnementale obligatoire pour les baux commerciaux, obligation d’échanger des données entre locataire et bailleur et organisation au moins 1 fois par an pour élaborer un plan de progrès pour améliorer le bilan énergétique

Dans la réalité, difficile à faire en présence de « petits » bailleurs ou locataires qui n’ont pas les structures pour répondre à ces obligations.


Cas particulier de la copropriété (L 18/7/1965):

Les copropriétaires mandatent un syndic pour gérer la copropriété. Cette mission entre dans la fonction PM Article 18

Plusieurs grilles de répartition de charges faisant parties du RCP: Règlement de Co Propriété

3 niveaux de majorité de vote suivant les sujets: Articles 24, 25 et 26



Article 18 de la loi du 10 juillet 1965.pdf


Relations et enjeux

L’AM a comme objectif de maintenir voire d’améliorer la valeur des actifs qu’il a en gestion.

Obligation comptable de faire l’évaluation des actifs par expert externe au moins 1 fois l’an

Il existe différentes méthodes. Certaines comme la valeur de remplacement, par comparaison ou de reconstruction sont très peu utilisées. Les principales sont: ◦ Par revenu capitalisé ◦ Par DCF: Discounter Cash Flow



2 méthodes principales pour le calcul: ◦ Revenu capitalisé: Loyer

Tx marché Loyer: Loyer annuel (€) Tx marché: En % rendement ou prime de risque

◦ Actualisation des flux futurs: Conditionne l’achat

Rt:Revenu année t(€) i: Taux actualisation ou rendement attendu (%/an)

NPV: cumul des flux futurs ramenés en valeur actuelle, si >0 achat OK


Le calcul DCF est plus précis puisque tient compte des dépenses futures.

Il intègre toutes les dépenses futures en maintenance et gros travaux d’entretien ainsi que les impacts financiers: impôt sur les sociétés, réduction avec intérêts d’emprunt etc…

On en déduit le TRI qui donne sur une durée de possession donnée (souvent 10 ans) le Taux de rendement moyen annuel sur cette période


TRI.xlsx

Le property manager donnes les éléments suivants pour le calcul: ◦ CAPEX: Capital expenditure, les investissements

amortis

◦ OPEX: Operating expenditure, les dépenses résiduelles à la charge de l’AM

La valeur ainsi calculée devient indirectement un des objectifs du PM puisque toutes les dépenses ont un impact.


Pour un bâtiment donné, il peut y avoir plusieurs typologie d’occupation: Commerce, bureaux, locaux d’activité, parking

Les prestations sur un site quelque soit la typologie peuvent être décomposées de la façon suivante:

◦ Services au bâtiment (maintenance technique, structure, sécurité, nettoyage…)

◦ Service aux personnes (accueil, restauration, courrier etc..) Exemple


Budget Charges d'exploitation 2012-11-13.xls

L’AM définit selon ses propres critères, le niveau de service selon plusieurs niveaux de classe d’actif.

Il définit le positionnement de ses actifs suivant ces 2 critères que sont services aux bâtiments et services aux personnes

Il classe tous ses actifs suivant un tableau



Liste actifs Service aux personnes

Service aux bâtiments

AIX * *** Haguenau * * Nantes calvert ** ** BH *** *** 122-126 Riv ** *** Champs Elysées * *** Toulon ** *

Qualité: * Normal ** Bon *** Très bon

Ces niveaux de service se traduisent par un niveau budgétaire d‘exploitation.

Des limites se posent à l’AM. Certaines qui limitent par le haut:

◦ Le niveau de charge refacturable au locataire, dépend du contenu du bail

◦ Son calcul financier (TRI) qui influence sur la valeur de son bien à court terme


D’autres poussent les budgets vers le haut: o le taux de satisfaction du locataire qui décroit.

o Les mises en conformité réglementaires

o Le positionnement attendu. Exemple de labellisation qualité pour les clients dans les centres commerciaux

Traduction auprès du PM: Limites budgétaires


De son coté, le PM (avec le FM quand il existe) va définir son niveau de maintenance en fonction des différents types d’immeuble et de leur activité.

Le PM doit aussi tenir compte des critères de services attendus selon la typologie, la situation géographique etc..

On peut ainsi mesurer l’impact des différents facteurs



Type de

site

Secteur

d’activité

Etat des installations

Maitrise des acteurs,

disponiblité, fiabilité, risques

Du moins

influent

au plus

influent

Si on considère que pour chaque cas, nous avons 3 niveaux d’état d’installation, nous avons 42 cas possibles


Type de

site

Secteur

d’activité

Etat des installations

Maitrise des acteurs,

disponiblité, fiabilité, risques

En recoupant ces 2 démarches nous obtenons par exemple:


3 Niveaux d’effort: A très fort, B fort, C normal

Résidentiel Tertiaire Collectivités Industrie

Etat

mauvais

Etat

moyen Etat bon

Etat

mauvais

Etat

moyen Etat bon

Etat

mauvais

Etat

moyen Etat bon

Etat

mauvais

Etat

moyen Etat bon

Administration A B C A B C A B C A B C

Gestion immobilier A B C A B C

Enseignement A B C A B C

Santé A B C A B C A B C

Services A B C A B C

Industrie A B C

3 Gammes de maintenance représentées par les couleurs

Cette démarche permet à un facility manager d’avoir un nombre limité de gammes de prestations applicables aux différents cas rencontrés. 42 possibilités 9 cas

Evite une multitude de référentiels afin d’augmenter la productivité des acteurs (personnel de maintenance)

Rationalisation des actions permettant un meilleur suivi et reporting auprès du client



Lorsque l’on croise les 2 stratégies de l’AM et PM, on se rend compte rapidement que l’ensemble du programme de maintenance ne peut être exécuté.

La pression sur les budgets transfert des ressources maintenance préventive vers la maintenance curative, celle qui se voit

Le PM doit essayer de bien mettre en avant les couts futurs importants (cf cout global cours interface 1)



Importance accrue des certifications développement durable

Les principales certification en France: ◦ HQE: Français validé par Certivéa ◦ BREeam: Anglais validé par le BRE ◦ Leeds: USA validé par GBC (Green Building Council)

Dans le tertiaire sur Paris, 17% des locaux à louer sont certifiés

Le HQE a 4 critères et ne propose pas de scoring comme les autres

Il existe aussi d’autres certification: 3 stars en Chine, Green Star en Australie (le 1er) , DGNB en Allemagne



Les certifications HQE, BREeam, Leeds ont surtout délivrées en phase construction

Il existe maintenant des certifications pour la phase exploitation : HQE exploitation, BREeam in use, Leeds in use

La mise en place pour les bâtiments existants est plus difficile et repose essentiellement sur l’organisation de la maintenance, pilotage des paramètres et connaissance fine des consommations


Il existe aussi des labels dont le plus connu est BBC.

Ils donnent un niveau de performance énergétique ce qui n’est pas le cas dans les certifications.

Depuis le 1er Janvier 2013 avec la généralisation de la nouvelle réglementation thermique RT 2012, le label BBC disparait

Grenelle 2: baisse de 38% des consommations pour les bâtiments existants pour 2020



Pour obtenir ces certifications, des investissements sont nécessaires que ce soit en réhabilitation qu’en rénovation

En phase exploitation, des contrôles de performance ont lieu régulièrement et il faut donc maintenir les paramètres initiaux et les adapter suivant l’occupation des locaux

Au niveau stratégie de l’AM, pour l’instant pas d’impact direct sur la valeur vénale mais nous constatons un taux de vacance plus faible et des négociations à des niveaux de loyer plus élevé



Assurer une étroite relation entre locataire et AM/PM. Echange de données régulier

Bien définir les budgets et dépenses futures en matière de maintenance et de gros travaux entretiens entre AM et PM

Formaliser les niveaux de prestations attendus

Intégrer les exigences des certifications et labels afin de garantir la valeur vénale des bâtiments


Enjoy

Bhv Otis 30-01-1999.mpg

Mastère stratégie maintenance am

Real Estate

Transcript of Mastère stratégie maintenance am