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INTRODUCCION

Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario,

especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del

modelo econmico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas

econmicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el SectorInmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a

esos cambios.

La expedicin de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creacin

del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la

Superintendencia de Sociedades, La aprobacin de la Ley de Ordenamiento

Territorial y el Impuesto de Plusvala entre otros, obligan a una continua

investigacin por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de

su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones

inmobiliarias.

El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas

en forma clara y precisa, con ejemplos prcticos en la mayora de los casos. Las

propuestas metodolgicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes

captulos, tienden a llenar vacos existentes, como en el caso del avalo de Zonas

Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la

Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicacin ya

que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden

hacerlo en altura. La metodologa sugerida para Cultivos, es muy prctica, pues

es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalos Masivos

ha probado su vala en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como

la Conexin Vial Aburra-Ro Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalos),

Ampliacin de la Va Batalln-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalos


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aproximadamente) y en la Va Buganvilles - Las Palmas (7000 avalos

aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalos Industriales y las

propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de

lo propuesto por el Ingeniero brasileo Pellegrini, hace algunos aos, la

presentacin simultanea de ambas opciones metodolgicas, permitir al lector

tomar sus propias conclusiones.

Como un aporte adicional a la actividad valuatoria, al final del libro se ha incluido

un Glosario de trminos, que a juicio del autor, deben ser conocidos por todos los

avaluadores, ya que esos vocablos, hacen parte del bagaje cultural de aquellos

dedicados a realizar Avalos, en forma profesional.El lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es

una de las disciplinas ms complejas, que lleva implcita una enorme

responsabilidad y compromiso tico y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto

conocimiento multidisciplinario, pero tambin constituye uno de los mundos del

saber, ms interesantes y apasionantes.

Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de informacin antes de

tomar una decisin sobre la aplicacin de una Metodologa Valuatoria

determinada. Las propuestas metodolgicas aqu planteadas, pueden o no ser

aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentacin de las

distintas metodologas solo son imputables al autor y en ningn caso

comprometen a nadie ms.

EL AUTOR.


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GENERALIDADES

Los trminos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes

interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo

que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden

definir:

Precio.

Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a unvendedor, por un determinado bien o servicio.

Costo.

ptica del Consumidor/Comprador:

Es el precio pagado, ms todos los otros gastos en que incurre un comprador, en

la adquisicin de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que

pago por la adquisicin de la nueva propiedad.

ptica del Productor/Vendedor:

Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la

produccin de un determinado bien o servicio, sin adicionarle an su margen de

ganancia, o comercializacin.

Valor

Es un trmino subjetivo usado en teora econmica para indicar la importancia que

el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, ypor ello, se habla de: valor sentimental, valor histrico, valor de mercado, valor

contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros,

valor intangible, plusvala, justiprecios, etc.

Segn el gran diccionario enciclopdico visual (editado por Zamora). Valor Es Lo

que vale una persona o cosa, segn el Diccionario Pequeo Larousse Ilustrado,


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son sinnimos de valor: importancia, precio y por precio segn el mismo

Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

Nota: Usualmente se consideran sinnimos precio y valor. El precio es un hecho

real, el valor es una estimacin de lo que el precio debera ser.

Valor de Mercado.

Existiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor

mximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente

interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener deun comprador, tambin interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes

pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta, y de la utilidad de la

propiedad sujeta a negociacin.

1. CLASES DE VALOR

Por valor se entiende, en trminos generales, el grado de utilidad o aptitud de las

cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

En trminos econmicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el

orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la

resultante de una apreciacin comparativa entre 2 o ms bienes.

1.1. Elementos del Valor

1.1.1. La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, queexista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo,

no se explicara que el sujeto se esforzase en procurar medios con que

satisfacerla.

1.1.2. La Utilidad: El bien de que se trata debe ser til, es decir, capaz de

satisfacer alguna necesidad.


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1.1.3. El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su

obtencin deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de

l libremente, desaparece todo inters en la apreciacin comparativa.

1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,

fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer

una determinada necesidad.

1.2. Concepciones Del Valor.

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor

de Uso.

1.2.1. Valor de Cambio.

Es la relacin existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor

de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiara una cosa

til, por otra que carece de utilidad.

En trminos de Avalo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se

obtendra por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a

vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien

ofrecido.

El valor determinado en el Avalo, es el precio por el cual se efectuara unaoperacin de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de

valores de la Propiedad Raz, en condiciones similares y en que ninguna de las

partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y

urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.


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Es claro, que en esta definicin de valor de cambio en trminos de la Actividad

Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el

conocimiento de la utilidad.

1.2.2. Valor de Uso.

El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor

que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para l significan y que

el Individuo aisladamente le atribuye. En trminos Valuatorios, el Valor de Uso, se

aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular.

Mide el valor en razn del uso especfico al que se destina la propiedad, se aplicaespecialmente en Avalos Industriales.

Nota: Pese a que todava no se habla en trminos reales de los procesos

valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijacin de valores, objetivo final del

avalu, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible

1.2.3. Similitud de Valores.

El valor de Uso puede ser igual al valor de Cambio, en situaciones especiales

como:

La propiedad est satisfaciendo una demanda econmica para el servicio

que presta (Por ejemplo los parques cementerios).

Se cuenta con una administracin eficiente.

No es viable cambiar la destinacin del inmueble (Todo cambio de uso esta

sujeto a la normatividad vigente).

El uso del predio continuar constante en el tiempo (Es poco probable por

ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinacin en el tiempo).

Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia

entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es el siguiente:


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Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un

Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el

urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mnimo, pues impiden el

desarrollo arquitectnico total del predio, para la Empresa productora de

alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altsimo valor, pues

abaratan el proceso productivo de alcoholes.

1.3 Escuelas Valuatorias.

Existen en el mercado dos Escuelas valuatorias: La Escuela Polivalente y laMonovalente.

1.3.1. Polivalente.

Considera que el valor del bien sta predeterminado por el uso especfico que se

dar a la informacin Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble

se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el

inmueble se va a rematar tiene otro precio.

Esta teora no parece lgica, pues el bien motivo del avalo, no ha sufrido ningn

cambio en sus caractersticas fsicas y su valor es independiente de la finalidad

del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se

subjetivisaria mucho mas la actividad valuatoria, y el avaluador debera entonces

preguntarse, si el valor de los bienes es funcin directa de la probable utilidad del

informe valuatorio, situacin a todas luces carente de sustento tcnico,

adicionalmente tendra tambin incidencia en la fijacin de precios situacionestales como Quin contrata los servicios vala torios, un hombre o una mujer? Si

es una mujer, es joven o mayor? Es fea o bonita? Robusta o delgada?.

1.3.2 Monovalente.

Considera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente

de la finalidad y/o requerimiento del trabajo valuatorio.


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1.4 Principios Generales en la Valoracin de Bienes

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un

bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios

bsicos de valor estn Interrelacionados, y su relativa importancia, varia

dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden

definirse as:

1.4.1. Principio de Anticipacin.

El valor es fijado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros derivadosde una propiedad, entendiendo que una entidad o persona fsica, estn dispuestos

a pagar por un bien un monto anticipado, equivalente a los beneficios futuros que

recibir por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador deber conocer

qu ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrir en el futuro y cules son las

repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los

ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los

precios a los cuales estn siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para

estimar sus posibles beneficios futuros.

1.4.2. Principio de Cambio.

Segn este principio, el valor de mercado nunca es constante. Est sujeto tanto al

efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las

primeras son las fuerzas econmicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las

fuerzas internas se refieren a la depreciacin, conservacin, mejoras, uso de

suelo, tamao, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercadoestimado, es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin.

1.4.3. Principio de Competencia.

De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la

competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina,

disminuyendo las utilidades.


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1.4.4. Principio de Conformidad.

Es el valor mximo de un inmueble; se logra cuando en el sector est presente un

grado razonable de homogeneidad social y econmica, y el sujeto tiene

caractersticas concordantes con ese grado.

1.4.5. Principio de Contribucin.

Plantea que el valor de un agente de produccin, que suele ser un componente de

una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la

propiedad.

El principio de contribucin se interrelaciona con los principios de equilibrio y de

productividad excedente.

1.4.6. Principio de Crecimiento, Equilibrio y Decline.

Son los efectos del deterioro fsico ordinario y de la demanda de mercado, dictan

que toda propiedad pasa por tres etapas:

Crecimiento: cuando se estn construyendo mejoras y la demanda aumenta.

Equilibrio: cuando el sector est prcticamente saturado y las propiedades

parecen sufrir pocos cambios.

Declinacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en

tanto que la demanda por ellas disminuye. A la declinacin generalmente sigue un

renacimiento.

1.4.7. Principio de Equilibrio.Este principio seala que los agentes de produccin (trabajo, coordinacin, capital

y tierra) estn estrechamente relacionados con los principios de contribucin y de

productividad excedente, con los cuales debern mantener un sano equilibrio

econmico.

1.4.8. Principio de Mayor y Mejor Uso.


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El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo fsicamente posible,

legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el mayor valor del bien

que se est valuando.

1.4.9. Principio de Oferta y Demanda.

Consiste en la interaccin de las fuerzas de la oferta y la demanda, y est

determinado por los siguientes fenmenos: El aumento de poblacin con poder

adquisitivo en una zona, incrementar la demanda, y el incremento en el costo del

dinero, reducir la demanda o viceversa

1.4.10. Principio de Homogeneidad o Conformidad.

Establece que el valor de mercado llega a su mximo desarrollo, en los lugares

en que se logra un grado razonable de homogeneidad econmica y social, como

por ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio

homogneo de actividades, nivel de ingresos, educacin, actitudes.

1.4.11. Principio de Productividad Excedente.

La productividad excedente, es el ingreso neto que queda despus de haber

deducido los Costos de los agentes de produccin, como son el trabajo, la

administracin y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es

productividad excedente.

1.4.12. Principio de Perodos Crecientes y Declinantes.

Son las condiciones utilizadas en la prctica valuatoria. Se basa en las siguientes

etapas de un bien inmueble: integracin, equilibrio, desintegracin y renovacin.

1.4.13. Principio de Progresin Y Regresin.

La Progresin es el fenmeno por el que el valor de un objeto, es asociado con

objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso especfico de inmuebles,

podemos ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de

$20 millones, y se encontrara entre edificios que valen $50 millones La progresin


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consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar

asociada con los ms costosos.

La Regresin en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado,

valor, que podra ser, por ejemplo, $50 millones, dentro de un corredor con una

clasificacin menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menos; as, la

regresin se manifiesta en la disminucin del valor del edificio de mayor calidad.

El principio de progresin y de regresin est interrelacionado con el principio de

homogeneidad o conformidad.

1.4.14. Principio de Sustitucin.

Es una teora econmica que dice que un comprador prudente no pagara ms por

el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El ms probable

costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una rplica,

tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

1.4.15. Principio de Uso Consistente.

Es una teora econmica, que sostiene que un bien inmueble en transicin a otro

uso, o analizndolo bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deber avaluarse

considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o

construcciones, sino un mismo uso para ambos.

1.5. Herramientas y Conocimientos Bsicos Del Avaluador.

La Actividad Valuatoria es una ciencia Multidisciplinaria, que implica algunas vecesformacin de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, Arquitectos,

Topgrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrnomos,

Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y

conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y

en condiciones de Mercado Abierto.


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Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es

imposible, el Avaluador debe conocer una serie de elementos que le permitan

visualizar en una forma integral, la determinacin del valor del bien motivo del

Avalo.

Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial

del Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirn el

futuro desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas,

tendencias de crecimiento, ampliaciones del Permetro Urbano,

disponibilidad de servicios y ampliacin de la infraestructura vial, entre

otros aspectos. Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el

inmueble posee, segn su destinacin y posibilidades de explotacin

econmica, los usos permitidos, complementarios y/o restringidos que el

bien tuviere o pudiese llegar a tener.

El Cdigo de Construcciones y Urbanismo, para determinar ndices de

Ocupacin, ndices de Construccin, Tipo de Aislamientos, Alturas Mnimas

y Mximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.

Conocimiento e Interpretacin de Planos Prediales, Topogrficos y

arquitectnicos, Estructurales, Hidrulicos y Elctricos, para conocer

ubicaciones, alinderamientos, Topografa, diseo y distribucin de reas.

Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son

representaciones planimtricas del terreno, sobre las cuales se sealizan

los predios que componen la citada manzana.

Los planos topogrficos son aquellos que relacionan reas (planimetra) y

alturas (altimetra), las cuales se analizan segn la disposicin de las

curvas de nivel. En la medida en que las curvas estn ms o menos

unidas, indican un terreno plano o escarpado.

Los planos arquitectnicos determinan la ubicacin del predio de acuerdo al

barrio o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por

paredes), cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los

detalles de altura) cimentacin (constituyen el sustento real de la


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estructura), fachadas (Imagen exterior del inmueble), cubierta (establece

el tipo y los detalles del tejado).

Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y

mantener la edificacin en pie, se caracterizan por que contienen vigas,

columnas, placas, escaleras y todos sus detalles.

Planos hidrulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conduccin de

agua potable y los desages de aguas sucias.

Planos elctricos, detallan el sistema elctrico del inmueble, en algunos

casos tambin relacionan los sistemas de telefona, citofona y antenas de

televisin. Sistemas de Construccin, que le permitan calificar por lo menos tipo de

cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostera, cocina y baos,

materiales, estado de conservacin, instalaciones elctricas e hidrulicas,

carpintera, acabados y algunas especificaciones tcnicas.

Conceptos elementales de Ingeniera Econmica y Matemticas

Financieras, entre los cuales se puede contar Inters, Inflacin,

Devaluacin, Actualizaciones, Capitalizaciones, ndices de Precios,

Sistemas de Financiacin y Tasas de Inters.

Elementos Estadsticos, que permitan calcular tendencias histricas del

comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la

ciudad, interpretar los resultados de las investigaciones econmicas

realizadas en la zona de ubicacin del bien motivo del avalu, y que

permitan la aplicacin de Medidas de Tendencia Central tales como la

Moda, la Mediana, la Media Aritmtica, la Media Geomtrica y la Desviacin

Estndar.

Conocimientos de Vas y Topografa (planimetra y altimetra) para

relacionar distancias y relieves del plano al terreno, definicin de linderos,

forma del lote, de las vas es necesario conocer su tipo y especificaciones,

las posibilidades de ampliacin y prolongacin, plan vial al que pertenece.

Elementos bsicos de Fotointerpretacin, pues de la adecuada

interpretacin de fotografas areas, se pueden obtener datos sobre


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construcciones, linderos, infraestructura vial y de servicios, tendido de redes

elctricas, centros de atraccin econmica, etc.

Principios de Economa: Pues el conocimiento del esquema econmico

imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y

demanda de bienes, en el momento en que se realiza el avalo.

Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes

al estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar

tendencias de precios en las zonas Geoeconmicas, definidas por el

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi y los catastros independientes.

Tcnicas de investigacin, ya que la recoleccin de los datos deinvestigaciones directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables

datos.

Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta

interpretacin de la informacin obtenida en las horas de protocolo y

necesarios para una adecuada asesora integral.

1.6. Consideraciones Valuatorias.

Los valores comnmente utilizados, en la valoracin de inmuebles, son:

1.6.1. Valor Comercial o de Mercado.

Es el precio ms probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara

en la fecha del avalo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad

propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de

exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos

pertinentes, con prudencia y sin compulsin. Se considera que el valor comercial

representa el precio justo para la operacin entre el comprador y el vendedor.

Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios: valor fsico o neto

de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de rentas (enfoque de

los ingresos) y valor comparativo de mercado.


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1.6.2. Valor Fsico.

Valor que tiene un bien a la fecha del avalo, y se determina a partir del costo de

reposicin a nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de

su vida til total, al estado de conservacin, al grado de obsolescencia y a otros

elementos de depreciacin.

1.6.3. Valor de Capitalizacin.

Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las

utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo.

Es decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netosanuales de operacin, que produce la misma, entre la tasa de capitalizacin

adecuada.

1.6.4. Valor Comparativo de Mercado.

Es el resultado homologado de una investigacin de mercado de valores de

bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente,

activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y

equitativas entre la oferta y la demanda.

1.6.5. Valor de Negocio en Marcha.

Es el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial

adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvala y

potencialidades, tangibles e intangibles

1.6.6. Valor de los Intangibles.Es el valor determinado en el Enfoque de Ingresos, como negocio en marcha,

adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales

como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

1.6.7. Valor Presente.


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Es el valor en el presente, que se obtiene de descontar los flujos de efectivo

peridicos futuros, por la aplicacin de la tasa de descuento o de rentabilidad

ofrecida por las alternativas de inversin comparables, que tambin puede ser el

costo del capital.

1.7. Aspectos Tcnicos.

1.7.1. De los Enfoques Valuatorios.

En la mayora de los avalos, es factible la aplicacin de cuando menos Dos, de

los tres enfoques comnmente aceptados en la prctica Valuatoria, es decir, elComparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos.

Con el anlisis y ponderacin de los indicadores de valor obtenidos con cada

enfoque, el avaluador puede estimar el Valor Comercial. No obstante, es en

funcin del Uso y del Propsito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la

aplicacin de todos o alguno(s) de ellos.

1.7.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado.

Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de

bienes comparables al bien pora valuar, tratando de conocer los valores de

operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un

indicador que permita establecer el precio ms probable de compra para dicho

bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitucin, y de la Oferta y de la

Demanda.

1.7.1.2. Enfoque de Costos.

Se basa en la estimacin del costo de reproduccin o de reposicin de un bien

igual, o de caractersticas semejantes al bien analizado a la fecha del avalo; al

resultado de esta estimacin se le denomina Valor de Reposicin a Nuevo

(V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar negativamente, por los


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diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso, y

as se obtiene el Valor Fsico, tambin llamado Valor Neto de Reposicin. (V.N.R.).

Se fundamenta en la teora econmica del Principio de Sustitucin. En el caso de

inmuebles, es un mtodo mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del

terreno, con los costos de reposicin o reproduccin de las mejoras, como son:

construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos

accesorios.

Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposicin o

reproduccin de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidadsemejante, a aqul que se avala, considerando todas aquellas condiciones que

pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.

1.7.1.3. Enfoque de Ingresos.

Este enfoque, basado en el Principio de Anticipacin, se aplica a los bienes

susceptibles de una explotacin econmica, y cuyas expectativas de ingresos,

previsiblemente proporcionarn en el futuro, el valor del bien. Asimismo considera

el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es

generalmente medido a travs de la capitalizacin de los ingresos.

El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalizacin directa del monto

de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalizacin de

Rentas (tratndose de inmuebles).

1.7.2. Valor de Capitalizacin.

Es la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a lasutilidades (renta neta despus de deducciones) que produce la renta de un bien,

en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad

dividiendo los ingresos netos anuales de operacin, que produce la misma, entre

la tasa de capitalizacin adecuada.

1.7.3. Enfoque del Valor Residual.


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Es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos de un inversionista,

que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en l, un proyecto de

aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno,

del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y

financiera del proyecto.

1.7.4. Enfoque del Flujo de Efectivo Descontado (FED).

Es el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un

flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones ms usadas del anlisis FED son: la

tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son tcnicasusadas para la evaluacin econmica de proyectos de inversin.

1.7.5. Elaboracin del Documento Valuatorio.

La preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de avalu; de nada sirve

hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo

que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos tcnicos y que

estos sean justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos

los aspectos incidentes en la determinacin del valor, tanto de la zona, como del

inmueble en s.

Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que

va dirigido a servidores pblicos, o personas que no necesariamente conocen de

la tcnica de avalos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo

que se est avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de

oficina, perder relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresionesy juicios en un informe exacto, lgico y convincente.

La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la

clase e importancia del bien a avaluar.


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Al formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin

importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de

retrica, su sintaxis debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio

del avaluador, y en todo caso, presentar una explicacin breve de los trminos

tcnicos empleados.


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SUELOS


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2. QUE SE ENTIENDE POR SUELO?

Por suelo se entiende la superficie de la tierra.

Terreno en que viven o pueden vivir las plantas.

Superficie artificial que se hace para que el piso est slido y llano.

Piso de un cuarto o vivienda.

Terreno edificable.

Territorio de una nacin.

El suelo es la base de la produccin agropecuaria, constituye el sustrato

donde se asientan construcciones y vas.

Dada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difcil construir una

definicin de suelo que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras

definiciones de suelo, hacan nfasis en su utilidad para las actividades

agropecuarias, aunque paulatinamente, fueron incorporando conceptos

concernientes a su funcin como parte de la naturaleza.

El suelo se concepta como un cuerpo natural, con un desarrollo constante enespacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase lquida

(solucin del suelo), una gaseosa y una slida (materiales minerales y orgnicos);

que sustenta vegetacin y que se forma por la interaccin continua y simultnea

del material a partir del cual se origina, del clima imperante, del tipo de vegetacin

(incluida la fauna) propia de la regin y las condiciones particulares del relieve.

Las definiciones ms actualizadas adoptan una visin ms general, consideran al

suelo como un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifactico y estructuraldesarrollado en la superficie de la litosfera.

El Suelo, es tambin, la capa ms superficial de la corteza terrestre, que resulta

de la descomposicin de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por

la accin del agua, del viento y de los seres vivos.


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El proceso mediante el cual los fragmentos de roca se hacen cada vez ms

pequeos, se disuelven o van a formar nuevos compuestos, se conoce con el

nombre de meteorizacin.

Los productos rocosos de la meteorizacin se mezclan con el aire, agua y restos

orgnicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo

puede ser considerado como el producto de la interaccin entre la litosfera, la

atmsfera, la hidrosfera y la biosfera. Este proceso tarda muchos aos, razn por

la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. En el suelo

se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en l crece una gran cantidad de

plantas, y viven muchos animales.

2.1. Componentes del Suelo

Se pueden clasificar en inorgnicos, como la arena, la arcilla, el agua y el aire; y

orgnicos, como los restos de plantas y animales. Uno de los componentes

orgnicos de los suelos es el humus. El humus se encuentra en las capas

superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposicin de los

restos de plantas y animales, junto con algunos minerales; tiene un color deamarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos

2.2. Fases del Suelo.

2.2.1. Fase Slida: Comprende, principalmente, los minerales formados por

compuestos relacionados con la litosfera, como slice o arena, arcilla o greda y cal.

Tambin incluye el humus.

2.2.2. Fase Lquida:Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre laspartculas del suelo.

2.2.3. Fase Gaseosa: Tiene una composicin similar a la del aire que respiramos,

aunque con mayor proporcin de dixido de carbono ). Adems, presenta un

contenido muy alto de vapor de agua. Cuando el suelo es muy hmedo, los

espacios de aire disminuyen, al llenarse de agua.


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2.3. Propiedades y Textura de los Suelos

Entre las propiedades de los suelos se encuentran: El color, distribucin del

tamao de las partculas, consistencia, textura, estructura, porosidad, humedad,

densidad, PH, materia orgnica, capacidad de intercambio inico, sales solubles y

xidos.

Las propiedades fsicas de los suelos, dependen de la composicin mineralgica,

de la forma y del tamao de las partculas que lo forman y del ambiente que los

rodea. El tamao, la forma y la composicin qumica de las partculas, determinan

la permeabilidad, la capilaridad, la cohesin y otras propiedades resultantes de lacombinacin de todos los integrantes del suelo.

Otra propiedad fsica de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que

tiene como fuente principal la irradiacin solar.

Las propiedades fsicas permiten conocer mejor las actividades agrcolas

fundamentales como el laboreo, la fertilizacin, el drenaje, la irrigacin, la

conservacin de suelos y agua, as como, el manejo adecuado de los residuos

cosechas. Tanto las propiedades fsicas como las qumicas, biolgicas y

mineralgicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos.

2.3.1. Clases de Textura de los Suelos.

La textura general de un suelo depende de las proporciones de partculas de

distintos tamaos que lo constituyen. Las partculas del suelo se clasifican como

arena, limo y arcilla. Las partculas de arena tienen dimetros entre 2 y 0,05 m.m,

las de limo entre 0,05 y 0,002 m.m, y las de arcilla son menores de 0,002 m.m.En general, las partculas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al

tacto. Las partculas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y

parecen harina cuando se tocan. Las partculas de arcilla son invisibles si no se

utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.

Textura: Es la cantidad relativa expresada en % de arena, %de limo y % de arcilla

contenida en una porcin de suelo.- Este trmino se refiere a las diferentes


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proporciones de separados en la fraccin mineral del suelo, denominndose de la

siguiente manera:

Arenas: si sus tamaos son de 2.00 a 0.05mm de dimetro.

Limos: si sus tamaos son de 0.05 a 0.002mm de dimetro.

Arcillas: Si sus tamaos son menores de 0.002mm de dimetro.

De acuerdo con el separado que domine en el suelo, ste recibe un nombre

especial; as como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso

o liviano; si domina la arcilla se denomina arcilloso; si denomina el limo se

denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina

franco o mediano.

Para determinar el % de arena, limo y arcilla se utilizo un cilindro de 1000cc y se le

aplic 40grs de la muestra pero esto puede variar de acuerdo con la ley de

STOKES que dice o establece, que las partculas que recorre se diferencian de la

siguiente manera:

a. Todas las arenas sedimentadas, se utiliza un hidrmetro para determinar ladensidad, la cual mide desde cero a 60gr por litro. Para saber la

concentracin en un litro de agua, se toma un hidrmetro con agua pura

mide cero grados, y se le aplico partculas de arena y sigui midiendo cero

grados; pero se puede medir en el momento que las partculas se

encuentran en suspensin.

b. Todos los limos sedimentados en 120 minutos (2 horas) otra vez se midi

con el hidrmetro e indic la temperatura y se detect el % arcilla y limo.

La separacin de las partculas de mayor tamao, es un proceso que se puede

realizar directamente utilizando una serie de tamices, el problema se presenta en

la terminacin de las partculas ms finas (limo y arcilla). Para ello, se utiliza el

mtodo de sed8imentacin basado en la ley de STOKES, que dice " que la

velocidad de cada de las partculas esfricas en un medio fluido es proporcional al

cuadrado del radio de dichas partculas


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Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y caractersticas

qumicas en funcin de los materiales minerales y orgnicos que lo forman. El

color es uno de los criterios ms simples para calificar las variedades de suelo. La

regla general, aunque con excepciones, es que los suelos oscuros son ms frtiles

que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes

cantidades de humus.

A veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben su tono a la materia

mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color oscuro no es un indicador

de fertilidad.

Los suelos rojos o castao-rojizos suelen contener una gran proporcin de xidos

de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a

humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el

suelo est bien drenado, no es hmedo en exceso y es frtil.

Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a

xidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo seal de un

terreno mal drenado.

Los suelos grisceos pueden tener deficiencias de hierro u oxgeno, o un exceso

de sales alcalinas, como carbonato de calcio.

2.4. Clases De Suelos

La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo

en:

2.4.1. Suelo Urbano.

Constituye el suelo limitado por el permetro urbano, definido mediante acuerdo

municipal, las reas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos

por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes

primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y


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edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas

zonas con procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas

consolidadas con edificaciones, que se definan como reas de Mejoramiento

Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.

Las reas que conforman el suelo urbano sern delimitadas por permetros y

podrn incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningn caso, el

permetro urbano podr ser mayor que el denominado permetro de servicios

pblicos o sanitarios. Adems, el permetro urbano se delimit siguiendo

elementos fsicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son lasvas, cuerpos de agua, topografa natural del terreno, etc.

El permetro de servicios es la delimitacin del rea urbana de la ciudad que

incluye el rea urbana desarrollada y rea de desarrollo o en va de consolidacin,

dotados de la infraestructura bsica, en las cuales todos los predios tienen

disponibilidad inmediata de los servicios pblicos domiciliarios de acueducto,

alcantarillado, aseo, energa elctrica, telefona y distribucin de gas domiciliario,

regulados por la Ley 142 de 1994 y normas reglamentarias.

Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran

localizados dentro del permetro de servicios pblicos domiciliarios de acueducto y

alcantarillado.

2.4.1.1. Clasificacin de los Usos Urbanos del Suelo.

Dentro del permetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo:Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados,

Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales,

Parqueaderos y depsitos, de Proteccin Ambiental, de Servicios a la Comunidad,

Educativo, Recreativo y Deportivo.

Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se

ofrecen, transan o almacenan, bienes y servicios.


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Predios Residenciales. Son predios residenciales los destinados

exclusivamente a la vivienda habitual de las personas.

Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de

Ordenamiento Territorial, hayan sido definidos como equipamientos

colectivos de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto;

equipamientos deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de

toros, clubes campestres, polideportivos, canchas mltiples y dotaciones

deportivas al aire libre, parques de propiedad y uso pblico; equipamientos

urbanos bsicos tipo seguridad ciudadana, defensa y justicia,

abastecimiento de alimentos como mataderos, frigorficos, centrales deabastos y plazas de mercado, recintos feriales, cementerios y servicios

funerarios, servicios de administracin pblica, servicios pblicos y de

transporte. Para el suelo rural incluye los predios que en el Plan de

Ordenamiento Territorial hayan sido definidos como dotacionales

administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educacin y

de gran escala incluyendo los predios de carcter recreativo.

Predios Urbanizables no Urbanizados.Son predios pertenecientes al suelo

urbano, que pueden ser desarrollados urbansticamente y que no han

adelantado un proceso de urbanizacin.

Predios Urbanizados no Edificados. Son predios en los cuales se culmin el

proceso de urbanizacin, y que no han adelantado un proceso de

construccin o edificacin.

Entindase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los

siguientes supuestos:

a.Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando

encontrndose en suelo urbano, no est adecuado para tal uso (para

ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestacin de

servicios, industriales, dotacionales o cuyas reas constituyan

jardines ornamentales o se aprovechen en la realizacin de

actividades recreativas o deportivas).


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b.Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un

rea inferior al 20% al rea del terreno y un avalo catastral, en el

que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del

terreno.

Se exceptan de la presente definicin, los inmuebles que se ubiquen en

suelo de proteccin, las reas verdes y espacios abiertos de uso pblico, y

los estacionamientos pblicos debidamente autorizados y en operacin.

Predios no Urbanizables.Son aquellos predios, que por su localizacin no

pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de

la ronda de ro, o por encima de la cota de servicios

Predios Financieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan

establecimientos de crdito, sociedades de servicios financieros,

sociedades de capitalizacin, entidades aseguradoras e intermediarios de

seguros y reaseguros, conforme con lo establecido en el Captulo I, del

Estatuto Orgnico del Sistema Financiero.

Predios Industriales. Son predios industriales, aquellos donde se

desarrollan actividades de produccin, fabricacin, preparacin,

recuperacin, reproduccin, ensamblaje, construccin, transformacin,

tratamiento y manipulacin de materias primas para producir bienes o

productos materiales. Incluye los predios donde se desarrolle actividad

agrcola, pecuaria, forestal y agroindustrial.

Depsitos y Parqueaderos. Se entiende por depsito, aquellas

construcciones diseadas o adecuadas para el almacenamiento de

mercancas, o materiales hasta de 30 metros cuadrados de construccin.

Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el

estacionamiento de vehculos. Para ambos casos no clasificarn aqu los

inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con


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fines comerciales o de prestacin de servicios, y que no sean accesorios a

un predio principal.

Predios no Urbanizables.Son aquellos predios que por su localizacin no

pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la

ronda de ro o por encima de la cota de servicios.

2.4.2. Suelo de Expansin Urbana.

Constituido por la porcin del territorio municipal destinado a la futura expansin

urbana, que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan de

Ordenamiento, segn lo definan los Programas de Ejecucin.

La determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de crecimiento de la

ciudad y a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de

transporte, de servicios pblicos domiciliarios, reas libres, parques y

equipamiento colectivo de inters pblico o social.

Dentro de la categora de Suelo de Expansin, podrn incluirse reas dedesarrollo concertado, a travs de procesos que definan la conveniencia y las

condiciones para su desarrollo, mediante su adecuacin y habilitacin urbanstica

a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estar condicionado a la

adecuacin previa de las reas programadas.

Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansin que sea dotado de redes

matrices de servicios pblicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energa

as como de vas de acceso y principales se incorporarn a la categora de suelo

urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones.

NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansin se acogern a las

clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los

incluyan en el suelo urbano.

2.4.3 Suelo Rural.


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Constituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones

de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de

explotacin de recursos naturales y actividades anlogas.

Pequea propiedad rural destinada a la produccin agropecuaria: Son

predios pertenecientes a la pequea propiedad rural los ubicados en los

sectores rurales del Distrito, destinados a la agricultura o ganadera y que,

por razn de su tamao y el uso de su suelo, slo sirven para producir a

niveles de subsistencia. En ningn caso califican dentro de esta categora

los predios de uso recreativo.

2.4.4. Suelo Suburbano.

Constituyen esta categora, las reas ubicadas dentro del suelo rural, en las que

se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,

diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser

objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,

garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, de

conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,podrn formar parte de esta categora los suelos correspondientes a los

corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos debern establecer las regulaciones complementarias

tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es stas reas,

sin que previamente se surta el proceso de incorporacin al suelo urbano, para lo

cual, debern contar con la infraestructura vial y redes de energa, acueducto y

alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

2.4.5. Suelo de Proteccin.

Constituido por las zonas y reas de terreno localizadas dentro de cualquiera de

las anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o

ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la

construccin de infraestructuras para la provisin de servicios pblicos


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domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo no mitigable, para la

localizacin de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de

urbanizarse.

Se consideran como Suelos de Proteccin, los siguientes:

reas de aptitud forestal.

reas de proteccin a nacimientos de corrientes naturales de agua.

Retiros a corrientes naturales de agua.

Zonas de alto riesgo no recuperable y otras reas de proteccin.

reas ecolgicas y otras reas de Importancia Ambiental y Paisajstica.

reas de reserva para la ubicacin de servicios pblicos.

2.5. Elementos Incidentes en el Valor de Los Lotes.

Por lote en trminos valuatorios, se entiende una porcin de terreno

claramente delimitada.

2.5.1. Ubicacin.

Se refiere a la situacin geogrfica del bien dentro de un plano general de la

ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la

ubicacin con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana,

factores que inciden en la valorizacin final.

2.5.2. Forma.

Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o

irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella

depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.

2.5.3 Frente.


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Se considera como frente, la extensin superficiaria que el lote posee sobre la va

principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre va

principal y sobre vas secundarias.

2.5.4. Fondo.

Se define como la extensin superficiaria considerada entre el frente principal del

predio y su lindero posterior.

2.5.5 Relacin frente - fondo.

El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 mts. de frente,por 12 mts. de fondo, por ejemplo) Esta relacin 1:2, define el futuro desarrollo del

lote, ya que con ella, se obtiene el mximo aprovechamiento de espacios.

2.5.6. Relieve.

Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en

su totalidad.

2.5.7. Pendiente.

Es una caracterstica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la

resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos, alto y bajo, por la

distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1)

Grafica No. 1

h 1

h 2

d


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2.5.7.1. Clasificacin de Terrenos Segn Pendiente.

Plano 0 a 1%

Ligeramente plano 1 al 3%

Moderadamente inclinado 3 al 7%

Inclinado 7 al 12%

Fuertemente inclinado 12 al 25%

Escarpado 25 al 50%

Muy escarpado pendientes superiores


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2.5.12. Composicin Geolgica.

Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formacin, y su

naturaleza.

2.5.13. Factores Ambientales.

Se refiere especficamente a los definidos en el Cdigo de Recursos Naturales,

tales como el Retiro de Quebrada, por ejemplo, y otros tales como la

contaminacin (Olfativa, Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a

Rellenos Sanitarios, Hospitales y/o Cementerios.

2.5.14. Afectaciones.

Se entiende por afectacin, cualquier impedimento para lograr el mximo

desarrollo arquitectnico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la

normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar adems los siguientes

factores:

2.5.15. Aguas.

Superficies territoriales ocupadas por ros, lagos, quebradas, nacimientos, se debe

relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o

permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas

valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.

2.5.16. Clasificacin agrolgica.

Para los suelos rurales, las condiciones agrolgicas definen su capacidad de uso,explotacin y manejo. La clasificacin agronmica y/o agrolgica, aparte de

analizar las condiciones fsicas y qumicas del suelo, tiene en cuenta variables

como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los

suelos, discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura,

profundidad efectiva y nivel de fertilidad.


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2.5.16.1. Drenaje.

Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervencin

del ser humano

Tipos de drenaje:

Drenaje sanitario:Se llama drenaje del bao sanitario al que transporta los

desechos lquidos de casas, comercios y fbricas no contaminantes. En

algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su

potabilizacin y reutilizacin.

Drenaje pluvial:Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua

lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.

En muchas localidades no se realiza la diferenciacin entre drenaje sanitario y

pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino.

Segn el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:

Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan

despus de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya

realizado obras de adecuacin. Es una caracterstica que depende de lascondiciones del clima, ubicacin, permeabilidad. El drenaje natural puede

clasificar los suelos en:

Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy

rpidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas

arenosas o muy porosas, no muestran ningn tipo de moteado, la mayora

de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayora de cultivos corrientes.

Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez,retiene cantidades ptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen

texturas medias.

Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta

lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos

aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estacinales


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o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden

presentarse condiciones desfavorables a cultivos de rboles.

Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con

lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de

tiempo, capa Fritica alta. Los cultivos estacinales estn restringidos a una

sola poca del ao, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.

Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el

suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua fritica

esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte

considerable del ao. Ocurre en reas planas o con ligeras depresiones, esimposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.

Suelos Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan

lentamente que el nivel fritico permanece en la superficie o sobre sta, la

mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o

estn frecuentemente encharcados. Muy hmedo para cultivos, excepto

arroz.

Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la

superficie del terreno.

Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro

del terreno.

2.5.16.2. Encharcamiento.

En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en

infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de

estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables.

2.5.16.3. Permeabilidad.

Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del

movimiento del agua a travs de los espacios porosos.

2.5.16.4. Discontinuidad.


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Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una

inversin adicional para la normal explotacin econmica del predio. En este caso

se anotarn las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,

barrancos.

2. 5.16.5. Retencin de Humedad.

Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua,

de acuerdo a su textura y composicin.

2.5.16.6. Pedregosidad.Se refiere a la proporcin relativa de piedras mayores de 25mm. de dimetro, que

se encuentran dentro o sobre el predio.

2.5.16.7. Erosin.

Desgaste de la superficie del suelo por la accin del agua, el viento y el hombre.

Segn el grado de erosin, esta se clasifica en:

Erosin Ligera: Las prdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo

laminar.

Erosin Moderada: Las prdidas de suelo estn entre el 25 y 75% de la

capa superficial, es claramente apreciable.

Erosin Severa: El suelo superficial ha sido removido prcticamente todo,

presenta crcavas superficiales y algunas profundidades.

Erosin muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

2.5.16.8. Textura.

La combinacin de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinar en

el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana)

El suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases: slida, lquida y gaseosa.

La fase slida constituye aproximadamente el 50% del volumen de la mayor parte

de los suelos superficiales y consta de una serie de partculas inorgnicas y

orgnicas cuyo tamao y forma varan considerablemente. La distribucin


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proporcional de los diferentes tamaos de partculas minerales determina la

textura de un suelo determinado. Los tamaos de las partculas minerales y la

proporcin relativa de los grupos por tamaos, varan considerablemente entre los

suelos, pero no se alteran fcilmente en un suelo determinado. As, la textura del

suelo se considera una de las propiedades bsicas.

Tamaos de las partculas del suelo.

Todos los suelos minerales constan de una mezcla de partculas o agrupaciones

de partculas de tamaos similares. En varios pases se han desarrollado sistemas

para clasificar las partculas. En la siguiente tabla se describe la clasificacin que

utiliza en los Estados Unidos, El Departamento de agricultura, basada en los

lmites de dimetro en milmetros.

Clasificacin de las partculas del suelo segn el United States Departamentof Agriculture

Nombre de la partcula. Lmites de dimetro en mm.

Arena 0.05 - 2.0

Arena muy Gruesa 1.00 - 2.0

Arena Gruesa 0.5 - 1.0

Arena mediana 0.25 - 0.5

Arena Fina 0.10 - 0.25

Arena Muy fina 0.05 - 0.10

Limo 0.002 - 0.05

Arcilla Menor que 0.002

La determinacin de la distribucin de las partculas de diferentes tamaos en los

suelos, se llama anlisis mecnico. Existen varias tcnicas para determinar el


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porcentaje de distribucin de las partculas, segn su tamao, pero la mayor parte

de ellas, suponen la completa dispersin de las partculas en agua (por lo general,

conteniendo un detergente), separacin en categoras por tamaos y clculos de

los porcentajes de cada categora, segn su peso. Estos mtodos se basan en el

principio de las partculas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en

relacin con su tamao. Las fracciones de arena se sedimentan muy rpidamente

y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los mtodos del

hidrmetro (Bouyoucos 1927), y de la pipeta (Baver, 1956), son los mas

ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla.

La textura se refiere al tamao de las partculas que tiene un suelo. Hay 5

texturas bsicas:

Textura arcillosa: Un suelo con textura arcillosa, es aquel en el que

predomina la arcilla. Piense en un fango como lo ms arcilloso que hay.

Textura Arenosa:El suelo de textura arenosa, tiene sobre todo arena. La

playa sera el ejemplo extremo.

Textura Franco: En un suelo con textura franca abunda el limo. Es algo

intermedio a los dos anteriores. Ni es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos

francos tpicos los de las vegas de los ros.

Textura franco-arcillosa:Entre arcilloso y franco. Tiene bastante arcilla pero

tambin lleva mucho limo. De arena, poca.

Textura franco-arenosa: Entre franco y arenoso.

Y qu son la arcilla, la arena y el limo mencionado?Partculas minerales que

se diferencian en su tamao

Arcilla: son partculas minerales que miden menos de 0,001 milmetros.

Toda partcula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001

milmetros, es arcilla.


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Limo: son partculas minerales de entre 0,001 milmetros y 0,01

milmetros.

Arena:son partculas minerales de entre 0,01 y 0,1 milmetros.

Suelos arenosos: (suelos de arena)

Drenan muy bien, no se encharcan.

- Buena aireacin para las races.

- Se secan demasiado pronto.

- Retienen muy poco el agua y hay que regar con bastante frecuencia.

- Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrgeno, Potasio, etc.). Por tanto

son secos y pobres en elementos fertilizantes.

- A los cspedes les va muy bien un suelo arenoso.

- Mejora: aportar materia orgnica, por ejemplo, estircol. La materia orgnica da

cohesin a los suelos arenosos.

Si aades estircol,aporta 2 kg/m2; si aades turba,0,5 a 1 kg/m2.

Suelos arcillosos(suelos de arcilla)

- Pesados de labrar.

- Con tendencia a compactarse.

- Se encharcan con las lluvias o con el riego.


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- Positivo es que son ricos en nutrientes (tienen amplios "bolsillos").

- Mejora: aportar materia orgnica, por ejemplo, estircol. La materia orgnica

esponja a los arcillosos.

Si se aade estircol,aporta 2 kg/m2; si aade turba,0,5 a 1 kg/m2.

Si el suelo es muy arcilloso, adems de la materia orgnica tambin es

recomendable distribuir arena de ro, entre 15 y 30 Kg/m2.

En suelos arcillososse debe incorporar cada ao una buena cantidad de compost,

turba o estircol bien descompuesto para hacerlos ms aireados y esponjosos.

2.5.16.9. Profundidad Efectiva.

Es la profundidad a la cual pueden llegar las races de las plantas, sin obstculos

o qumicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia

de sales, se clasifican en:

Muy superficiales : Menos de 25 cm.

Superficiales : Entre 25 y 50 cm.

Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.

Profundos : Entre 90 y 150 cm.

Muy profundos : Ms de 150 cm.

2.5.16.10. Nivel de Fertilidad.

Esta relacionado con aspectos qumicos, tales como PH, saturacin de Aluminio,

capacidad catinica de cambio, carbono orgnico, fsforo, potasio, sales y/o sodio.

Un suelo frtil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrgeno, fsforo,

potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen

acumulacin de sales y no perjudican en una u otra forma la germinacin, el


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crecimiento y produccin de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.

Segn el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.

2.5.16.11. Existencia, conservacin, explotacin y proteccin de los recursos

naturales.

Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial

de desarrollo.

2.5.16.12. Cercana a zonas de manejo especial o de conservacin de los

recursos naturales renovables.Cuando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo

del bien motivo del avalo.

2.5.16.13. Administracin, modalidad de la explotacin y formas de tenencia.

2.6. Clasificacin de los Suelos Rurales.

De acuerdo con las caractersticas de los Suelos, por su Capacidad de Uso,

Explotacin y manejo, el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, ha definido 8

clasificaciones para los suelos rurales del pas, llegando la clasificacin a ser tan

detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta

el grado numrico, disminuye la calidad del suelo para uso, explotacin y manejo.

Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitacin para una

explotacin intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para

cualquier explotacin agrcola.

La Descripcin de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:

2.6.1. Suelo clase I.

Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al

3%, sin erosin o con erosin ligera, como mximo en un 10% del rea, profundos


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o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la

maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fcil

de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del rea.

Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se

presentan, no ocasionaran daos en los cultivos, retencin de agua alta a mdica,

permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto.

Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y

permanentes, requieren las usuales prcticas de manejo, empleo de fertilizantes,

correctivos. Abonos, rotacin de cultivos, prevencin de erosin.

2.6.2. Suelo clase II.

Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a

ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosin o con erosin ligera en un

mximo del 20% del rea. Moderadamente profundos a muy profundos, sin

piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay

suelos salinos a salinos sodios no deben afectar ms del 20% del rea y ser

fcilmente corregibles. Aunque la correccin no sea permanente. Drenaje natural

bueno a moderado o imperfecto.

Encharcamientos, si se presentan, con duracin no mayor de 15 das, por ciclos

de invierno y que no ocasionan mayores daos a los cultivos, inundaciones

ocasionales, si se presentan, de muy corta duracin en invierno riguroso y no

mayores de 1 a 2 das, no producen daos de consideracin, retencin de

humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rpida,moderadamente rpida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta,

por las pequeas limitaciones que ocurren en est clase, la eleccin de cultivos

transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos

requieren prctica de manejo ms cuidadosos que los de la clase I, aunque fciles

de aplicar. En ocasiones ser necesario establecer drenajes, prevenir y controlar

la erosin ms cuidadosamente.


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2.6.3. Suelo clase III.

Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente

inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,

erosin hasta de tipo ligero en no ms del 30% del rea, de tipo moderado en

reas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin

piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%

La salinidad no excede al 30% del rea para suelos salinos o salino sdico. El

drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso mximo

de 30 das acumulados por ao. Retencin de aguas baja, medianamente rpida,

rpida a muy rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones

ms altas que las de la clase II que inciden en la seleccin de los cultivos, requiere

prctica de manejo y conservacin de aplicacin rigurosa, control de erosin y de

agua, drenajes, fertilizacin, recuperacin de reas salinas o salino sdicas.

2.6.4. Suelo clase IV.

Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosin con grados ms altos

que los anteriores, as: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta

el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a

la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sdicos. Drenaje natural

desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2

ciclos por ao, hasta por 60 das acumulados, inundabilidad hasta por 60 das

acumulados por ao, retencin de agua excesivamente alta, muy alta,moderadamente lenta, moderadamente rpida, rpida y muy rpida.- nivel de

fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la eleccin de cultivos es

muy restringida.

Requiere prcticas de manejo y conservacin ms rigurosa y algo difciles de

aplicar.


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2.6.5. Suelo clase V.

Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al

3%, sin erosin o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos

y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje

natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duracin de 6 a 8

meses, retencin de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy

rpida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan

severas que no es prctica la habilitacin de esas tierras. Su uso esta limitado

principalmente a pastos, bosques o ncleos de rboles y de vida silvestre.

2.6.6. Suelo clase VI.

Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente

quebrado, pendientes del 25 al 50%. El rea puede estar afectada por erosin

ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad

efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a

excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sdico, drenaje

natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 das acumulados por

ao.

Inundaciones entre 2 a 4 meses por ao, retencin de humedad excesiva a muy

baja, permeabilidad muy lenta a muy rpida. Nivel de fertilidad muy alto a muy

bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de

potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores

limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por

las limitaciones tan severas, las medidas de conservacin y manejo deben serespeciales y muy cuidadosas.

2.6.7. Suelo clase VII.

Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al

50%. La erosin es ms grave que en los suelos de clase VI, pueden estar

afectados por erosin hasta un 100% del rea. Moderada hasta 70%, muy severa


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50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a

excesiva. Suelos salinos a salino sdicos hasta el 70% del rea. Drenaje natural

desde excesivo a muy pobre.

Encharcamientos hasta 120 das acumulados ao. Las inundaciones de 4 a 6

meses ao. Retencin de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a

rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que

presentan, su uso se limita a la vegetacin forestal u en las reas de pendiente

menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un

manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relacin con laconservacin de las cuencas hidrogrficas.

2.6.8. Suelo clase VIII.

Suelos con las ms severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente

muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si

planos son improductivos en razn de una o varias de las siguientes limitaciones:

suelos salinos, salino sdicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones

por ms de 8 meses al ao, deber protegerse la vegetacin natural existente,

con miras a la proteccin de las cuencas hidrogrficas y de vida silvestre.

Nota 1.

Para efectos de establecer la clase agronmica, el perito deber considerar los

estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o de otros

predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homogneas fsicas,

realizados por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, teniendo en cuenta el aoen que se realiz el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si se

presentan, se establecer mediante inspeccin ocular la clase de suelo respectiva,

teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible, se recurre

al Ingeniero de Suelos.


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Por Zonas Homogneas Fsicas, se entiende el espacio geogrfico de una

regin, con caractersticas similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos

trmicos, vas, uso, destino econmico u otras variables que permitan diferenciar

estas reas de las adyacentes

Nota 2.

Se debe tener en cuanta que la condicin agronmica puede cambia por obras de

infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de un

drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo

nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlarinundaciones.

Nota 3.

Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el nmero del suelo,

disminuye su potencialidad, as por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo Clase I y el

de menor Potencialidad, es el Suelo Clase VIII.

Nota 4.

El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, ha realizado el estudio de suelos de todo

el Pas, llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible adquirir

el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del Pas, en sus

instalaciones.

2.7.Elementos Incidentes en el Valor de las Construcciones.

Por construccin se entiende todo aquello que simultneamente tenga cubierta y

cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:

2.7.1. Materiales.

Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de

formas. Es lgico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos


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inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe

tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construccin:

Preliminares: Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de

construccin de la vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se

va a levantar la edificacin y adems trasladar al terreno la ubicacin o

localizacin exacta de la futura construccin

En sntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el in

mueble, siempre partiendo de un plano ya diseado, segn recomendaciones de

las anteriores guas y aprobado por las oficinas de planeacin o curaduras

urbanas del municipio en el cual se est desarrollando la vivienda; para el caso

que nos ocupa, tomaremos un plano de eje tpico de una casa pequea de un

piso.

Estn constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localizacin

de ejes), excavaciones o rellenos.

Cimentacin: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta

por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comnmente

llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las

construcciones, que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para

evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros

y compactos. La cimentacin es la base de la construccin, va enterrada y

dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas,

profundas y en algunos casos combinados. La estructuracin de la

cimentacin reviste caractersticas y tcnicas muy diferentes, dependiendo

de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificacin que se

pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavacin

manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con

piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclpeo (mezcla de piedra y

concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena,


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gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos),

viga de amarre (su funcin es la distribucin de cargas horizontales).

Cimentacin

Venecia es quizs uno de los ejemplos ms notables de la cimentacin por medio

de pilotes de madera.

Venecia es quizs uno de los ejemplos ms notables de la cimentacin por medio

de pilotes de madera.

Se denomina cimentacina la parte de la estructura cuya misin es transmitir las

cargas de la edificacin al suelo. Debido a que la resistencia del suelo es,

generalmente, menor que los pilares o muros que soportar, el rea de contacto

entre el suelo y la cimentacin ser proporcionalmente ms grande que loselementos soportados (excepto en suelos rocosos muy coherentes).

Tipos de Cimentacin

Superficiales:Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco

profundas del suelo, por tener ste suficiente capacidad portante o por

tratarse de construcciones de importancia secundaria y relativamente

livianas. En estructuras importantes, tales como puentes, las

cimentaciones, incluso las superficiales, se apoyan a suficiente profundidad

como para garantizar que no se producirn deterioros. Las cimentaciones

superficiales se clasifican en:

Apoyo en puntos aislados: zapatas.

Apoyo de tipo continuo: zapas de muros, zapatas corridas y losas de

cimentacin, tambin denominadas plateas de fundacin.


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Semiprofundas: Excavando uno de los pozos de cimentacin para un

puente. El tubo de hormign (concreto) se va hundiendo a medida que se

excava. En este caso se lleg a 24 m de profundidad.

Pozos de cimentacin o caissons: Son en realidad soluciones intermedias entre

las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como

semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede

desviarse el ro, en ese caso se trabaja en cmaras presurizadas.

Arcos de ladrillo sobre machones de hormign o mampostera.

Muros de contencin bajo rasante: no es necesario anclar el muro al terreno.

Profundas:

Pilotes: Son elementos de cimentacin esbeltos que se hincan (pilotes de

desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente

abierta en el terreno (pilotes de extraccinejecutados in situ). Antiguamente

eran de madera, hasta que en los aos 1940 comenz a emplearse el

hormign.

Micropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente

constituyen una cimentacin semiprofunda.

Pantallas: es necesario anclar el muro al terreno.

Pantallas isostticas: con una lnea de anclajes

Pantallas hiperestticas: dos o ms lneas de anclajes.

Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si,

sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos

exteriores. Se utiliza el hormign que es la combinacin de hierro y

concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta

estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la


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edificacin, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentacin, donde

finalmente son absorbidas por el terreno.

Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas),

Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metlico, sirven para sostener

estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento

estructural horizontal ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o

aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento

individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.

Mampostera: Capitulo de la construccin donde se realiza el levantamientode muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes),

de carga (muros). Se clasifican tambin de acuerdo al material con el que

construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias),

cermicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en

que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo),

Tizn (lado ancho), Sardinel (de canto).

Fachada: Es la vista de la construccin por el frente, o por cualquiera de

sus lados, siempre y cuando no exista construccin aledaa, en ella se

puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardn etc.

Paetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de

darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es

cemento, arena y agua, segn su textura se habla de paetes lisos, rsticos

y sabaneros.

Desages: Canalizan los desechos lquidos de la construccin hacia

alcantarillados y/o pozos spticos. Comprenden las siguientes actividades:

excavacin manual, instalacin de tubera, instalacin de accesorios, cajas

de inspeccin, acometida y/o pozo.


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Instalaciones Hidrulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes

de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza

tubera de PVC.con especificaciones especiales para cada una de ellas.

Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas,

para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua

(caliente y fra), instalacin de rejillas, instalacin de aparatos sanitarios

(estos pueden ser muy costosos, dependiendo de la clase de cermica y

lnea), instalacin de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y

bajantes de aguas negras.

Instalaciones Elctricas: Corresponde a este capitulo la instalacin de redes

elctricas, los aparatos (tomas, salidas, lmparas), las cajas (circuitos,

contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y

calidades de tuberas y cables.

Cubierta: Son techos en Eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto,

que protegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se

construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o

metlica.

Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay

desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los

primeros pisos, se requiere realizar una excavacin, colocar una base en

recebo (compacto), colocacin de polietileno (impermeabiliza), placa

(contrapiso),

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