IPO FOCUS

กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ

หนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญ

กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ

� การลงทนในหนวยลงทนมใชการฝากเงน และมความเส$ยงของการลงทน ผลงทนอาจไดรบเงนลงทนคนมากกวาหรอนอยกวาเงนลงทนเร$มแรกกได นอกจากน - รายไดหลกของกองทนรวมน -จะข -นอยกบรายไดคาเชาอสงหารมทรพยดงน -น ผลงทนจงควรพจารณาถงขอมลของอสงหารมทรพย ความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย และสภาพธรกจการใหเชาอสงหารมทรพย รวมท -งศกษาปจจยความเส$ยงท$ระบไวในหนงสอช -ชวน

� ผลงทนควรศกษาขอมลในหนงสอช -ชวนใหเขาใจและควรเกบหนงสอช -ชวนไวเปนขอมลเพ$อใชอางองในอนาคต และเม$อมขอสงสยใหสอบถามผ ตดตอกบผลงทนใหเขาใจกอนซ -อหนวยลงทน

กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 1

ลกษณะท*สาคญของกองทนรวม

• ช*อโครงการจดการ : กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ

• ช*อโครงการจดการ (องกฤษ) : MFC Patong Heritage Property Fund

• ช*อยอ : M-PAT

• ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซ -อคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะย$นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ$อใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยน

• ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง

• ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพย

• อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการ

• จานวนเงนทนของโครงการ : ไมเกน 1,050 ลานบาท (หน$งพนหาสบลานบาท)

เง$อนไข : ไมม

• มลคาท*ตราไวตอหนวยลงทน : 10 บาท

• จานวนหนวยลงทน : 105,000,000 หนวย (หน$งรอยหาลานหนวย)

• ประเภทหนวยลงทน : ระบช$อผ ถอหนวยลงทน

• ราคาของหนวยลงทนท*เสนอขาย : 10 บาท

• มลคาข �นต*าของการส*งซ �อ : 1,000 บาท (หน$งพนบาท) และเพ$มเปนทวคณของ 100 บาท(หน$งรอยบาท)

• วนท*ไดรบอนมตใหจดต �งและจดการ : วนท$ 12 พฤษภาคม 2557 กองทนรวม

• Risk Spectrum ความเส*ยงต*า/ ความเส*ยงสง/ มความซบซอนต*า มความซบซอนสง

1 2 3 4 5 6 7 8 กองทนรวมตลาดเงนท$ลงทนเฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนท$ลงทนใน

ตางประเทศบางสวน

กองทนพนธบตรรฐบาล

กองทนรวมตราสารหน -

กองทนรวมผสม

กองทนรวมตราสารทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมท$ลงทนในทรพยสนทางเลอก

M-PAT


คาถามและคาตอบเก*ยวกบลกษณะท*สาคญของกองทนรวม

1. กองทนรวมน �เหมาะสมท*จะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด

เงนท$นามาลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยควรจะเปนเงนลงทนในระยะปานกลางถงระยะยาว เน$องจากกองทนรวมอสงหารมทรพยมวตถประสงคท$จะลงทนในอสงหารมทรพยท$มรายไดประจาในรปคาเชา กองทนรวมน -จงอาจเหมาะสมกบผลงทนท$ตองการรายไดประจาท$ข -นอยกบสภาวะธรกจอสงหารมทรพย โดยผลงทนไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผลจากรายไดท$เกดจากการดาเนนการของอสงหารมทรพย และ/หรอกาไรท$อาจไดรบจากการขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพย

2. กองทนรวมน �จะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใด และมรายละเอยดของอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร

• การลงทนคร -งแรก

กองทนรวมจะเขาลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในหองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” รวมท -งท$ดนและส$งปลกสราง ซ$งปจจบนใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” (Patong Heritage Hotel) (โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ) รวมถงเคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ บนท$ดนและอาคารชด ตลอดจนทรพยสนท$เปนสวนประกอบในการกอใหเกดรายไดของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$อยในบรเวณรอบโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนตระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศเหนอ) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ และส$งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ท$จอดรถของโครงการ (จานวนท$จอดรถท$กองทน สามารถจอดไดมจานวนมากกวา 70 คน ซ$งมจานวนเพยงพอตามท$กาหนด) สวนตกแตง หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระวายน -า เปนตน โดยกองทนจะซ -อทรพยสนจาก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด (จานวน 155 ยนต) บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (จานวน 28 ยนต) บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด ตามลาดบ ต -งอยบนโฉนดท$ดนเลขท$ 2424, 2425 และ 11407 น.ส.3ก.เลขท$ 5577, 7294, 7297,7298 และ 7299 ท -งน - ทรพยสนดงกลาวต -งอยท$ 205/16 ซอยฟาประทาน ถนนราษฎรอทศ 200 ป ตาบลปาตอง อาเภอกะท จงหวดภเกต โดยมรายละเอยดดงตอไปน -

ตารางสรปอสงหารมทรพยท$จะลงทน

ผครอบครองกรรมสทธH ในทรพยสน

ประเภททรพยสนท*จะลงทน เน �อท* (ไร-งาน-ตารางวา)

เลขท*โฉนด/น.ส.3ก.

บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด หองชด จานวน 155 ยนต

1-3-1.5 โฉนดเลขท$ 2424 บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด

หองชด จานวน 28 ยนต

บรษท ประมวลศร จากด ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนต ท$จอดรถของโครงการ สวนตกแตง

0-2-67 น.ส.3ก.เลขท$ 7297, 7298 และ 7299

บรษท ประสพสน จากด ถนน ทา ง เ ด น ท$ จ อด รถขอ งโครงการ หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระวายน -า

0-0-99.7 โฉนดเลขท$ 2425 และ 11407 น.ส.3ก.เลขท$ 5577 และ 7294


ตารางสรปรายละเอยดเก$ยวกบหองชดในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก

ผครอบครองกรรมสทธHใน

ทรพยสน

จานวนหองชด (ยนต)

เน �อท* (ตารางเมตร)

หองชดเลขท* อตราสวนแหงกรรมสทธHใน

ทรพยสนสวนกลาง

บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด

155 6,191.85

114/1, 114/6-114/8, 114/12-114/17, 114/20-114/66, 114/68-114/73, 114/75, 114/77-114/83, 114/85-114/95, 114/98-114/106, 114/108-114/112, 114/115-114/122, 114/124-114/136, 114/139, 114/141, 114/144, 114/147-114/153, 114/156-114/157, 114/159-114/162, 114/164-114/166, 114/168-114/170, 114/172, 114/174-114/183, 114/229- 114/232, 114/235

57.607 สวน ใน 100 สวน

บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555

จากด 28 1,359.00

114/185-114/186, 114/190-114/193, 114/196-114/197, 114/200-114/211, 114/213-114/217, 114/233-114/234, 114/236

12.700 สวน ใน 100 สวน

รวม 183 7,550.85 - 70.307 สวน ใน 100 สวน

ปจจบนท$ดนเลขท$นส.3ก.7297 นส.3ก.7298 นส.3ก.7299 นส.3ก.5577 นส.3ก.7294 และโฉนดท$ดน 11407 ไดรบการจดทะเบยนภารจายอมในการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศตะวนออก) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.2781 ซ$งม บรษท อภโชต จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว และสาหรบท$ดนเลขท$นส.3ก.5577 นส.3ก.7294 และโฉนดท$ดน 11407 ไดรบการจดทะเบยนภารจายอมในการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศใต) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.1254 ซ$งม บรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว ท -งน - ในการลงทนในกรรมสทธ\ในท$ดนท -ง 7 แปลงขางตน กองทนรวมจะไดรบมอบสทธภารจายอมเพ$อใชเปนทางเดน ทางรถยนตทางสญจร ท$จอดรถ และสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด จากบรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการรบมอบสทธภารจายอมในท$ดนดงกลาว นอกจากน - กองทนรวมจะนาท$ดนโฉนดท$ดนเลขท$ 2425 ไปจดทะเบยนภารจายอมเพ$อรบสทธการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.2781 และนส.3ก.1254 ซ$งม บรษท อภโชต จากด และบรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว ตามลาดบ และจะนาท$ดนเลขท$น.ส.3ก.7297 น.ส.3ก.7298 และ น.ส.3ก.7299 ไปจดทะเบยนภารจายอมเพ$อรบสทธการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน


ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.1254 ซ$งม บรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนภารจายอมในท$ดนดงกลาวเชนเดยวกน

ตารางสรปรายละเอยดทรพยสนท$กองทนจะรบมอบภารจายอม

ลาดบท* เลขท*น.ส.3ก. ผครอบครองกรรมสทธHในทรพยสน

1 น.ส.3ก.1254 บรษท ประมวลศร จากด

2 น.ส.3ก.2781 บรษท อภโชต จากด

จากรายละเอยดทรพยสนขางตนบรษทจดการไดมการพจารณาเลอกทรพยสนท$จะลงทน (Due Diligence) แลววาเปนโครงการท$มศกยภาพในการกอใหเกดรายได โดยต -งอยในทาเลท$ด การคมนาคมสะดวก ใกลแหลงทองเท$ยว อตราการเขาพกและอตราราคาหองพกอยในระดบท$ด

นอกจากน - บรษทจดการไดวาจางท$ปรกษากฎหมายเพ$อทาการตรวจสอบทางกฎหมายของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษทในเครอ ซ$งเปนเจาของทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทน ในประเดนท$สาคญท$จะมผลตอการจดต -งกองทนรวม โดยรายงานผลการตรวจสอบปรากฎดงตอไปน -

1. ทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนตกอยภายใตภาระจานองตามสญญาจานองกบธนาคารพาณชย ซ$งบรษทจะดาเนนการปลดจานองหรอไถถอนการจานองกอนหรอภายในวนท$กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนดงกลาว

2. ไมมสญญาสาคญอ$นใด ซ$งกระทบตอการทาธรกรรมของกองทนรวมในคร -งน -

3. จากการตรวจสอบสารบบความท$ศาลยอนหลง 5 ป นบแตวนท$ 1 มกราคม 2551 ถงวนท$ 14 สงหาคม 2556 ไมพบวาบรษทถกฟองเปนจาเลย หรอถกพทกษทรพยเดดขาดในศาลแพงกรงเทพใต, ศาลอาญากรงเทพใต, ศาลจงหวดภเกต, ศาลภาษอากร, ศาลลมละลายกลาง และกรมบงคบคด

4. ทรพยสนมเอกสารสทธครบถวน และม ใบอนญาตประกอบกจการโรงแรมและใบอนญาตอ$นท$จาเปนและเก$ยวของกบการประกอบกจการโรงแรมถกตองตามกฎหมาย

บรษทจดการมความเหนวาการตรวจสอบสถานะทางกฏหมายของท$ปรกษากฏหมายท$บรษทจดการไดวาจางไดทาการตรวจสอบครบถวนแลว

เน$องจากผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนจงไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ท -งน - กองทนรวมเหนวา ผประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนท$เปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดของธรกจและคานงถงทาเลท$ต -งของทรพยสน รวมท -งไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทเดยวกนและในพ -นท$ใกลเคยงกน เพ$อประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซ$งมความสมเหตสมผล โดยกองทนรวมจะลงทนในอสงหารมทรพยรวมเปนเงนท -งส -น 1,050 ลานบาท ซ$งมลคาเงนลงทนดงกลาวเม$อนามาเปรยบเทยบกบราคาของอาคารชดพกอาศยท$อยในเขตปาตองน -น จะพบวาราคาเฉล$ยของโครงการท$เสนอขายในเขตปาตองจะอยระหวาง 100,000 – 170,000 บาท/ตารางเมตร โดยประมาณ ซ$งมลคาเงนลงทนท$กองทนจะลงทนน -นจะอยในชวงราคาเฉล$ยของโครงการอาคารชดพกอาศยท$เสนอขายในเขตปาตอง อาทเชน


ลาดบ ลกษณะโครงการท$ต -งในเขตปาตอง ราคาเฉล$ยโดยประมาณ (บาท/ตารางเมตร)

1 โครงการอาคารสงลกษณะเดยวกบโครงการปาตอง เฮอรเทจ 122,000 – 171,600

2 โครงการอาคารสง 7 ช -น 110,000 – 163,000

3 โครงการอาคารสง 4 ช -น และ 6 ช -น 101,000 – 157,000

4 โครงการอาคารสง 2 – 3 ช -น 158,000 – 162,000

ท$มา : รายงานประเมนมลคาทรพยสนโครงการปาตอง เฮอรเทจ ของผประเมนราย บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด และ บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด

ตารางแสดงราคาประเมนทรพยสนของผประเมนราย บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด และ บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด ณ วนท$ 1 เมษายน 2557

วธการประเมน ราคาประเมน (บาท) มลคาเงนลงทนท*กองทนรวมจะลงทน

(บาท) บรษท ไนทแฟรงค

ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)

บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)

วธรายได (Income Approach)

955,000,000 1,075,000,000

1,050,000,000 ปรบตามโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทน

1,038,000,000 1,076,000,000

มลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนรวมเปนเงน 1,050 ลานบาท ซ$งจะสงกวาราคาประเมนคาทรพยสนต$าสดตามการหามลคาตลาดดวยวธรายไดประมาณรอยละ 9.95 ท -งน - เพราะผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด ไดกาหนดอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไวท$รอยละ 62 -78 (เฉล$ยประมาณรอยละ 72.8) ซ$งต$ากวาความเปนจรงเม$อเปรยบเทยบกบขอมลตลาด โดยอตราการเขาพกเฉล$ยของตลาดจะอยประมาณรอยละ 82 แตในขณะท$อตราการเขาพกเฉล$ยของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ในชวง 12 เดอนท$ผานมา (ต -งแตเดอนมกราคม – เดอนธนวาคม 2556) จะอยท$รอยละ 85.19 (ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด) ซ$งเกดข -นจรง ณ ปจจบน การท$ผประเมนราคาใชอตราการเขาพกในอตราท$ต$าดงกลาว ทาใหราคาประเมนคาทรพยสนท$ประเมนไดต$ากวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทน

ท -งน - บรษทจดการไดทาการคานวณมลคาเงนลงทนท$จะลงทนโดยกาหนดใหอตราการเขาพกของโรงแรมอยท$รอยละ 81.4 ซ$งใกลเคยงกบขอมลตลาด โดยบรษทจดการมความเหนวาอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ น -นเปนอตราท$เหมาะสมซ$งไดสะทอนกบสภาพท$เปนจรงในปจจบน เพราะปจจบนชองทางการจดจาหนายของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ สวนใหญจะมาจากการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญท$มฐานลกคาท$เปนกลมเปาหมายของโรงแรม คอชาวจนและชาวรสเซย ซ$งการจองซ -อในลกษณะดงกลาว Agency จะชาระเงนคาหองพกใหแกโรงแรม เพ$อเปนการยนยนวาโรงแรมจะกนหองพกไวใหแก Agency แตละรายอยางแนนอน ปจจบนจานวนนกทองเท$ยวท$เขามาพกผานการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญคดเปนประมาณรอยละ 75 ของจานวนนกทองเท$ยวท -งหมดท$มาพกในโรงแรม


นอกจากน - บรษทจดการไดศกษาขอมลในอดตเพ$มเตม โดยขออางองขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research ในป 2554 และ 2555 พบวาโรงแรมในแถบปาตองน -นมอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวโดยเฉล$ยประมาณรอยละ 82 ซ$งจะสงกวาสมมตฐานท$ผประเมนราคาใชในการประเมนคาทรพยสนในคร -งน -

หากปรบสมมตฐานเก$ยวกบอตราการเขาพกของผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด เปนรอยละ 80 - 85 เพ$อใหสอดคลองกบอตราการเขาพกตามความเปนจรงของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะทาใหราคาประเมนคาทรพยสนเพ$มข -นเปนประมาณ 1,068 ลานบาท ซ$งสงกวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนประมาณ รอยละ 1.7 และเม$อพจารณาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$กองทนรวมทากบผ เชาทรพยสนจะเหนวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนจะสงกวาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$ต$าท$สดเพยงรอยละ 1.16 เทาน -น ท -งน - การท$บรษทจดการปรบอตราการเขาพกใหสอดคลองกบความเปนจรงของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ น -น บรษทจดการเหนวาอตราดงกลาวเปนอตราการเขาพกท$เหมาะสมดวยเหตผลดงตอไปน -

• จงหวดภเกตยงคงเปนสถานท$ท$ไดรบความนยมจากทองเท$ยวตางประเทศ โดยในป 2556 มชาวตางประเทศเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกตประมาณ 3.2 ลานคน เพ$มข -นจากป 2555 ประมาณรอยละ 26

• ถงแมวาสถานการณการทองเท$ยวของประเทศไทยจะไดรบผลกระทบจากปญจยทางการเมอง แตจานวนนกทองเท$ยวท$เดนทางมายงจงหวดภเกตในชวงไตรมาสท$ 1 ของป 2557 ยงคงเพ$มข -นประมาณรอยละ 4.8 เม$อเทยบกบชวงไตรมาสท$ 1 ของป 2556

• การขยายระบบโครงสรางพ -นฐานและการคมนาคมขนสงในจงหวดภเกตเพ$อรองรบการเดนทางเขามาของนกทองเท$ยวชาวไทยและตางประเทศ โดยเฉพาะอยางย$งโครงการขยายสนามบนภเกต มลคาเงนลงทนประมาณ 5,600 ลานบาท ท -งน - เม$อสนามบนกอสรางแลวเสรจในป 2558 จะสามารถรองรบนกทองเท$ยวไดเพ$มข -นอกเทาตว เปน 12.5 ลานคนตอป ซ$งเปนผลดตอธรกจการทองเท$ยวในจงหวดภเกต

• จานวนเท$ยวบนจากตางประเทศท$บนตรงมาจงหวดภเกตปรบตวเพ$มข -นอยางตอเน$องตลอด 5 ปท$ผานมามอตราการเตบโตแบบทบตนเฉล$ยรอยละ 21 ตอป (ขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research)

• ชาวจนและรสเซย ซ$งเปนลกคากลมเปาหมายของทางโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ เดนทางเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกตเพ$มข -นอยางตอเน$อง โดยในป 2556 คดเปนสดสวนรอยละ 45 ของจานวนนกทองเท$ยวท -งหมดท$เดนทางมายงจงหวดภเกต เพ$มข -นจากปกอนหนา ซ$งมสดสวนประมาณรอยละ 36 และมแนวโนมท$จะเพ$มข -นในอนาคต


ภาพแสดงรายละเอยดเก$ยวกบทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก และรายละเอยดทรพยสนท$กองทนจะไดรบมอบสทธภารจายอมท$ดน

1. สรปรายละเอยดทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน

(1) ขอมลท*วไปของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ

ท$ต -งของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ

ต -งอยท$ 205/16 ซอยฟาประทาน ถนนราษฎรอทศ 200 ป ตาบลปาตอง อาเภอกะท จงหวดภเกต

จดภาระจายอมใหแกกองทนรวม

ทศใต

ทศเหนอ


ภาพแสดงตาแหนงท$ต -งของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ

ท$มา : Google Earth

โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ต -งอยในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” อาคารดงกลาวเปนอาคารสง 18 ช -น อยใจกลางหาดปาตอง จงหวดภเกต เน -อท$ 1 ไร 3 งาน 1.5 ตารางวา มหองชดท -งหมดจานวน 237 ยนต แบงเปนหองชดของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จานวน 155 ยนต บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จานวน 29 ยนต และเปนของบคคลอ$น จานวน 53 ยนต (เดมบรษท ไฮต -น มารน จากด เปนเจาของหองชดจานวน 187 ยนต ตอมาในป 2554 บรษท ไฮต -น มารน จากด ไดขายหองชดใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จานวน 155 ยนต นาไปใชประโยชนเปนหองนตบคคลอาคารชด จานวน 1 ยนต และขายใหแกบคคลอ$น 3 ยนต ดงน -น จงทาใหจานวนหองชดของบรษท ไฮต -น มารน จากด เหลออย 28 หอง และตอมาบรษท ไฮต -น มารน จากด ไดเปล$ยนช$อเปน บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด)

อาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” กอสรางแลวเสรจเม$อป พ.ศ. 2534 ปจจบนอาคารมอายประมาณ 23 ป ซ$งภายหลงจากท$บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เขามาซ -อหองชดขางตนเรยบรอยแลว ท -ง บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด และบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ไดเขามาปรบปรงซอมแซมและฟ-นฟกจการโรงแรมใหสามารถดาเนนธรกจตอไปไดอยางมประสทธภาพ ซ$งเม$อป พ.ศ.2555 บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด ไดดาเนนการปรบปรงซอมแซมคร -งใหญ และไดทยอยเปดใหบรการหองพกใหมไดอกคร -งเม$อเดอนธนวาคม 2555 ภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” โดยอยภายใตการบรหารจดการของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ท -งน - โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จดเปนโรงแรมระดบขนาดกลาง (Mid Scale) มพ -นท$ใชสอยเฉพาะโรงแรมท -งหมดประมาณ 7,550.85 ตารางเมตร จานวนหองพกท -งหมดม 164 หอง โดยมรายละเอยดดงตอไปน -

โรงแรมปาตองเฮอรเทจ


ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*

จานวนหอง

ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)

อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง

1

1

114/1 - สวนตอนรบ 23.54 0.220 สวนใน 100 สวน

2 114/6 -

สานกงาน

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

3 114/7 - 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

4 114/8 - 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

5 114/230 - หองอาหาร 341.60 3.195 สวนใน 100 สวน

6

2

114/12 - หองชาง 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

7 114/13 - สโตรแมบาน 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

8 114/14 - ออฟฟศแมบาน

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

9 114/15 - 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

10 114/16 - หองเกบของครว 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

11 114/17 - หองซกรด 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

12 114/20 - สโตรสวนกลาง 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

13 114/229 - หองอาหารเชา 269.35 2.519 สวนใน 100 สวน

14 114/231 - หองชาง 16.28 0.152 สวนใน 100 สวน

15

3

114/21 1

Superior Room

27.20 0.254 สวนใน 100 สวน

16 114/22 1 30.80 0.288 สวนใน 100 สวน

17 114/23 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

18 114/24 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

19 114/25 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

20 114/26 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

21 114/27 1 34.00 0.318 สวนใน 100 สวน

22 114/28 1 Superior Corner 66.00 0.617 สวนใน 100 สวน

23 114/29 1

Superior Room

28.00 0.299 สวนใน 100 สวน

24 114/30 1 28.00 0.299 สวนใน 100 สวน

25 114/31 1 28.00 0.299 สวนใน 100 สวน






26

3

114/32 - หองพกพนกงาน

31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

27 114/33 - 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

28 114/34 1

Superior Room

29.80 0.278 สวนใน 100 สวน

29 114/35 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

30 114/36 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

31 114/37 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

32 114/38 1 Superior Corner

67.10 0.627 สวนใน 100 สวน

33 114/39 1 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน

34 114/40 1 Superior Room

29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

35 114/41 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

36 114/42 - หองออกกาลงกาย

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

37 114/43 - 29.80 0.278 สวนใน 100 สวน

38

4

114/44 1 Superior Corner 68.60 0.641 สวนใน 100 สวน

39 114/45 1

Superior Room

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

40 114/46 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

41 114/47 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

42 114/48 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

43 114/49 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

44 114/50 1 34.00 0.318 สวนใน 100 สวน


46 114/52 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

47 114/53 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

48 114/54 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

49 114/55 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

50 114/56 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

51 114/57 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

52 114/58 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

53 114/59 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

54 114/60 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน






55

4



57 114/63 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

58 114/64 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

59 114/65 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

60 114/66 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

61

5

114/68 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

62 114/69 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

63 114/70 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

64 114/71 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

65 114/72 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

66 114/73 1 34.00 0.318 สวนใน 100 สวน

67 114/75 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

68 114/77 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

69 114/78 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

70 114/79 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

71 114/80 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

72 114/81 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

73 114/82 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

74 114/83 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน


76 114/86 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

77 114/87 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

78 114/88 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

79 114/89 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

80

6



28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

82 114/92 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน






83

6

114/93 1

Superior Room

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

84 114/94 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

85 114/95 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

86 114/98 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

87 114/99 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

88 114/100 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

89 114/101 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

90 114/102 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

91 114/103 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

92 114/104 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

93 114/105 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

94 114/106 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน


96 114/109 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

97 114/110 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

98 114/111 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

99 114/112 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

100

7

114/115 1

Superior Room

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

101 114/116 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

102 114/117 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

103 114/118 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

104 114/119 1 32.00 0.261 สวนใน 100 สวน


106 114/121 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

107 114/122 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

108 114/124 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

109 114/125 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

110 114/126 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน






111

7

114/127 1

Superior Room

28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

112 114/128 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

113 114/129 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

114 114/130 1 Superior Corner

63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

115 114/131 1 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน

116 114/132 1

Superior Room

29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

117 114/133 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

118 114/134 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

119 114/135 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน

120

8

114/136 1 Seaview Suit 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

121 114/139 1 Seaview Superior

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

122 114/141 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

123 114/144 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน


31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

125 114/148 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

126 114/149 1 Seaview Deluxe

58.00 0.542 สวนใน 100 สวน

127 114/150 1 58.00 0.542 สวนใน 100 สวน

128 114/151 1 Seaview Suit-Two Bedrooms

110.00 1.028 สวนใน 100 สวน

129 114/152 1 121.75 1.138 สวนใน 100 สวน

130

9

114/153 1 Seaview Suit 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน


32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

132 114/157 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

133 114/159 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

134 114/160 1 Seaview Suit 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน


28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

136 114/162 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน


31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

138 114/165 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน






139

9

114/166 1 Seaview Deluxe 46.75 0.437 สวนใน 100 สวน

140 114/168 1 Seaview Suit-Two Bedrooms

92.20 0.862 สวนใน 100 สวน

141 114/169 1 104.00 0.972 สวนใน 100 สวน

142

10

114/170 1

Seaview Suit-Two Bedrooms

63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

143 114/235 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน

144 114/172 1

Seaview Superior

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

145 114/174 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

146 114/175 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

147 114/176 1 Seaview Suit

63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

148 114/232 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน


28.00 0.261 สวนใน 100 สวน

150 114/178 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน


31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

152 114/180 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน


38.00 0.355 สวนใน 100 สวน

154 141/182 1 38.00 0.355 สวนใน 100 สวน

155 114/183 1 Seaview Suit-Two

Bedrooms 86.63 0.810 สวนใน 100 สวน

156

11

114/185 1


63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

157 114/236 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน

158 114/186 1 Seaview Superior 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

159 114/190 1


63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

160 114/233 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน

161 114/191 1 Seaview Superior 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน


31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

163 114/193 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน


80.00 0.748 สวนใน 100 สวน

165 114/197 2 80.00 0.748 สวนใน 100 สวน






166

12

114/200 1 Seaview Superior

32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

167 114/201 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน

168 114/202 1


63.00 0.589 สวนใน 100 สวน

169 114/234 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน


31.80 0.297 สวนใน 100 สวน

171 114/204 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน


40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

173 11/206 1 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

174 114/207 1 Seaview Suit-

Two Bedrooms

40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

175 114/208 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

176 114/209 1 86.80 0.810 สวนใน 100 สวน

177

13

114/210 1

Seaview Deluxe

40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

178 114/211 1 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

179 114/213 2 86.80 0.810 สวนใน 100 สวน

180

14

114/214 1

Seaview Deluxe

40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

181 114/215 1 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน

182 114/216 2 80.20 0.750 สวนใน 100 สวน

183 114/217 2 80.00 0.748 สวนใน 100 สวน

รวม - - 164 - 7,550.85 70.307 สวนใน 100 สวน

ปจจบนโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไดเปดใหบรการหองพกท -งหมด 164 หอง ครบถวนแลว โดยประเภทหองพกท$เปดใหบรการมท -งหมด 6 ประเภท ดงน -

ลาดบท* ประเภทหองพก จานวน (หอง)

1 แบบ Superior Room 98

2 แบบ Superior-Corner 13

3 แบบ Seaview Superior 17

4 แบบ Seaview Deluxe 21

5 แบบ Seaview Suit 4

6 แบบ Seaview Suit-Two Bedrooms 11


นอกจากน - ยงมส$งอานวยความสะดวกอ$นๆ ท$ใหบรการแกนกทองเท$ยวท$เขามาใชบรการภายในโรงแรมอก ไดแก บรการซกรด บรการฟตเนส รานอาหาร สระวายน -ากลางแจงจานวน 2 สระ อนเตอรเนต และเคเบ -ลทว เปนตน

ระบบสาธารณปโภค

โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ มระบบสาธารณปโภคท$ครบตามมาตรฐานโรงแรม โดยระบบสาธารณปโภคหลก ไดแก ระบบปรบอากาศและระบายอากาศ ระบบไฟฟาและไฟฟาสารอง ระบบปองกนอคคภย ระบบสขาภบาล และระบบลฟทจานวน 3 ชด แบงเปน ลฟทสาหรบโดยสาร 2 ชด และลฟทสาหรบขนของ 1 ชด

อตราการเขาพก (Occupancy Rate) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ

ภายหลงการปรบปรง ซอมแซม ตกแตงหองพกใหม โรงแรมไดเร$มทยอยเปดใหบรการอยางเปนทางการอกคร -งเม$อเดอนธนวาคม 2555 ซ$งปจจบน (ณ วนท$ 1 มกราคม 2557) โรงแรมไดเปดใหบรการหองพกครบท -ง 164 หอง ท -งน - ในป 2556 ท$ผานมาโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ มอตราการเขาพกเฉล$ยรอยละ 85.19 รายละเอยดมดงน - (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)

ป 2555 ป 2556

ธ.ค. ม.ค. – ม.ย. ก.ค. – ธ.ค.

อตราการเขาพกเฉล$ย (รอยละของจานวนหองพก) 96.30% 83.91% 86.40%

อตราคาหองพกเฉล$ย (บาท/คน) 3,666.84 2,848.17 3,093.27

รายไดคาหองพก (ลานบาท) 7.15 58.40 68.90

ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด

โครงสรางรายไดของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)

ป 2555 ป 2556

ธ.ค. ม.ค. – ม.ย. ก.ค. – ธ.ค.

จานวนเงน (ลานบาท)

รอยละ จานวนเงน (ลานบาท)

รอยละ จานวนเงน (ลานบาท)

รอยละ

รายไดคาหองพก 7.15 93.49 58.40 93.04 68.90 93.58

รายไ ดจากการ จาหนายอาหารและเคร$องด$ม

0.43 5.55 3.96 6.31 4.25 5.77

รายไดอ$น 0.07 0.96 0.41 0.65 0.47 0.64

รายไดรวม 7.65 100.00 62.77 100.00 73.62 100.00

กาไรสทธจากการดาเนนงาน

6.39 51.58 60.08



จากตารางขางตนจะเหนวารายไดหลกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะมาจากรายไดคาหองพก โดยในป 2556 ท$ผานมา โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ มรายไดคาหองพก จานวน 127.30 ลานบาท หรอคดเปนรอยละ 93.34 ของรายไดรวม โดยผ เขาพกสวนใหญจะเปนผ เขาพกจากประเทศจน รสเซย เปนตน

สดสวนของรายไดจาแนกตามประเทศของผ เขาพก (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)

ประเทศ ป 2555 ป 2556

ธ.ค. ม.ค. – ม.ค. เม.ย. – ม.ย. ก.ค. - ก.ย. ต.ค. - ธ.ค.

จน 8.14% 39.41% 80.16% 54.25% 80.77%

ไทย 0.20% 4.33% 8.89% 0.89% 0.88%

ออสเตรเลย 10.05% 4.86% 1.74% 3.00% 1.53%

รสเซย 76.23% 23.74% 0.04% 1.98% 0.96%

คเวต 1.40% 2.05% 1.20% 5.79% 2.02%

อนเดย 0.00% 1.59% 0.79% 1.34% 1.32%

อนโดนเซย 1.15% 0.72% 0.69% 2.49% 1.16%

ฮองกง 0.00% 1.27% 0.67% 2.45% 0.71%

อาหรบเอมเรตส (UAE) 1.61% 1.17% 0.61% 1.22% 0.97%

บาเรนห 0.09% 0.59% 0.55% 0.71% 0.65%

มาเลเซย 0.10% 1.30% 0.39% 5.48% 3.44%

อ$นๆ 1.03% 18.97% 4.27% 20.40% 5.59%

รวม 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%



สดสวนของรายไดจาแนกตามของทางการจาหนาย (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)

ชองทางการจาหนาย ป 2555 ป 2556

ธ.ค. ม.ค. – ม.ค. เม.ย. – ม.ย. ก.ค-ก.ย. ต.ค.-ธ.ค.

ตวแทนทองเท$ยว (Tour Operator)

- 37.75% 85.81% 55.66% 67.04%

ตวแทนจาหนาย (Agent) - 2.69% 1.28% 3.40% 4.00%

ตวแทนรบจองโรงแรมออนไลน (Online Agent)

96.00% 46.69% 4.14% 28.20% 6.95%

ขายตรง (Walk in) 1.80% 1.35% 4.69% 2.33% 6.55%

งานทองเท$ยว (Voucher) 2.20% 10.53% 0.54% 7.10% 5.72%

โตะจาหนายในสนามบน (Airport Tour Desk)

- - 3.54% 3.31% 9.74%

รวม 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%


2. การทาธรกรรมของกองทนรวมกบบคคลท$เก$ยวของ

1. กองทนรวมจะลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง อนประกอบดวย หองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” ซ$งปจจบนใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” (Patong Heritage Hotel) (โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ) รวมถงเคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ บนท$ดนและอาคารชด ตลอดจนทรพยสนท$เปนสวนประกอบในการกอใหเกดรายไดของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$อยในบรเวณรอบโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนตระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศเหนอ) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ และส$งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ท$จอดรถของโครงการ สวนตกแตง หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระวายน -า เปนตน โดยกองทนจะซ -อทรพยสนจาก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด (จานวน 155 ยนต) บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (จานวน 28 ยนต) บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด ตามลาดบ

นอกจากน - กองทนจะไดรบการจดภารจายอมบนท$ดนท -งผนเพ$อใชเปนทางเดน ทางรถยนต ทางสญจร ท$จอดรถและสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด จากบรษท อภโชต จากด และ บรษท ประมวลศร จากด

โดยทกบรษทท$กลาวขางตนเปนเจาของอสงหารมทรพยในเวลาท$มการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ใหแกกองทนรวม

2. กองทนรวมจะปลอยเชาทรพยสนเปนระยะเวลา 5 ป ใหแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\เดม เพ$อนาไปจดหาผลประโยชนและจายคาตอบแทนใหแกกองทนรวมในอตราคาเชาตามท$ไดตกลงกน

3. บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด และ/หรอบคคลท$เก$ยวของอาจลงทนในหนวยลงทนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด


ความขดแยงทางผลประโยชน

ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งถอกรรมสทธ\ในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทน และในฐานะผ เชาอสงหารมทรพย ตลอดจนผประกอบกจการในการจดการทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน อาจเกดข -นได ถงแมวา บรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท$ของ ผ เชาอสงหารมทรพยอยางระมดระวง เน$องจากผมอานาจในการบรหารจดการในบรษทดงกลาว ตลอดจนบรษทในเครอ เปนเจาของอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมท$เปดบรการแลวนอกเหนอจากโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ซ$งไดแก โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน และ โรงแรมเทวญ ดารา บช วลลา กยบร อยางไรกตาม โรงแรมดงกลาว มความแตกตางกน ไมวาจะเปนเร$องของทาเลท$ต -ง ราคา การใหบรการ สถาปตยกรรมและการตกแตง ส$งอานวยความสะดวก และขนาดของหองพก โดยมรายละเอยดดงตอไปน -

ดานขนาดหองพก และกลมลกคา : โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน ซ$งต -งอยท$จงหวดประจวบครขนธ เปนโรงแรมในระดบหร (Luxury 5 ดาว) ในขณะท$โรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ เปนโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) ท$ราคาหองพกเฉล$ยต$ากวาเปนอยางมากทาใหมกลมลกคาเปาหมายท$แตกตางกน

ดานทาเลท$ต -ง : สถานท$ต -งของโรงแรมเทวญ ดารา ท -ง 2 แหงท$อยในจงหวดประจวบครขนธ เปนท$เงยบสงบ เหมาะแกการพกผอนอยภายในโรงแรมหรอทองเท$ยวในบรเวณใกลเคยง ขณะท$หาดปาตอง ซ$งเปนท$ต -งของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะมความคกคกมากกวา จงดงดดนกทองเท$ยวท$ชอบการเท$ยวภายนอกโรงแรมมากกวา

ช$อโรงแรมและเคร$องหมายการคา : ปจจบนบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เปนเจาของลขสทธ\ช$อและเคร$องหมายการคานามวา “ปาตอง เฮอรเทจ” เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรม ซ$งภายหลงจากการลงทนของกองทนรวมแลว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตกลงยนยอมใหกองทนรวมใชช$อและเคร$องหมายการคา “ปาตอง เฮอรเทจ” ตอไปได โดยไมคดคาลขสทธ\หรอคาธรรมเนยมใดๆ จากกองทนรวม นอกจากน - บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จะไมสามารถใชช$อน -ไดอก ตราบเทาท$กองทนยงคงลงทนในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ

ถงแมวา โอกาสท$จะเกดความขดแยงทางผลประโยชนจะลดลงจากเหตผลดงกลาวขางตน แตเน$องจากธรกจหลกของผมอานาจในการบรหารจดการในบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด คอ การพฒนาและลงทนในโรงแรม ดงน -น ในอนาคตผมอานาจในการบรหารจดการในบรษทดงกลาว จงอาจจะพฒนาโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) และบรหารจดการเอง หรอใชแบรนดโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) อ$น ซ$งอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผ เชาหรอกรรมการได

3. สรปสาระสาคญของรางสญญาตางๆ ท$เก$ยวกบกองทนรวม (1) สญญาซ -อขายทรพยสน ผจะขาย บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด

บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (เดมช$อ บรษท ไฮต -น มารน จากด) บรษท ประมวลศร จากด บรษท ประสพสน จากด

ผจะซ -อ กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”) ทรพยสนท$จะซ -อขาย ตามรายละเอยด ขอ 4.1.1 รายละเอยดทรพยสนท$กองทนเขาลงทน ราคาท$จะซ -อขาย 600,000,000 (หกรอยลาน) บาท


การโอนกรรมสทธ\ในทรพยสน

การจดทะเบยนโอนทรพยสนจะเกดข -นตอเม$อ 1. กองทนรวมและผขายตองดาเนนการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\และสทธครอบครองทรพยสนท$ซ -อขาย ณ สานกงานท$ดนท$เก$ยวของ ภายในวนและเวลาท$กองทนรวมจะกาหนด 2. ทรพยสนท$ซ -อขายอยในสภาพดและครบถวน โดยผ ขายไดรบใบอนญาตกอสรางอาคาร ใบอนญาตเปดการใชอาคาร ใบอนญาตประกอบกจการโรงแรม และใบอนญาตตางๆ ท$เก$ยวของจากหนวยงานราชการท$เก$ยวของครบถวนถกตองตามกฎหมาย

3. ทรพยสนท$ซ -อขายไมอยภายใตขอพพาทกบบคคลใดๆ และปราศจากทรพยสทธหรอภาระผกพนใดๆ หรอการนาไปเปนหลกประกนโดยประการอ$น ซ$งรวมถงแตไมจากดอยเ พยง การจานอง การจา นา สท ธยดหนวง ทาง จา เ ปน และภาระตดพนในอสงหารมทรพยอ$นใด และไดมการดาเนนการปลดจานองทรพยสนในสวนของปาตอง เฮอรเทจ กบธนาคารกสกรไทย

4. ผ ขายจะสงมอบใบอนญาตตางๆ และเอกสารหลกฐานท$เก$ยวของกบสทธหรอประโยชนอ$นใดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$ซ -อขายใหแกกองทนรวม ณ สถานท$ท$กองทนรวมกาหนดในวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ เพ$อใหกองทนรวมเปนผ ใช ผ ครอบครอง และเปนผ มกรรมสทธ\และสทธครอบครองในทรพยสนท$ซ -อขาย อยางสมบรณและถกตองตามกฎหมายนบแตวนจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขายเปนตนไป

5. ผ ขายไดทาการปรบปรงและหรอซอมแซมทรพยสนท$ซ -อขายตามแผนการปรบปรงและตกแตงหองพกและพ -นท$โดยรอบเรยบรอยแลว และตามรายการท$กองทนรวมไดกาหนด

6. มการเขาทาสญญาซ -อขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ ระหวางคสญญาท$เก$ยวของ และมการโอนเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบของโรงแรมใหแกกองทนรวม

7. มการดาเนนการใหกองทนรวมเขาเปนผ เอาประกนและผ รบผลประโยชนภายใตประกนภยทรพยสนตามสดสวนทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทน รวมถงประกนภยความเส$ยงภยบคคลท$สาม และประกนภยกรณธรกจหยดชะงก (ถาม) สาหรบระยะเวลาประกนภยท$เหลอของกรมธรรมประกนภย ซ$งผ ขายรายใดรายหน$งหรอท -งหมดไดมการชาระเบ -ยประกนภยตลอดระยะเวลาประกนภยครบถวนแลวและตลอดจนไดจดทาประกนภยเพ$มเตมตามประเภท ความคมครองและรายละเอยดอ$นท$กองทนรวมเหนเหมาะสม


เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา

เหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -ถอเปนเหตผดนดตามสญญาฉบบน -

1. หากวาในระยะเวลาใดๆ กอนการจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขาย คสญญาฝายใดฝายหน$งไมปฏบตตามสญญาฉบบน - หรอผดคารบรองและรบประกนท$ใหไวในสญญาฉบบน - โดยไมดาเนนการแกไขการผดสญญาภายในระยะเวลาท$กาหนด และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน - ใหถอวาคสญญาฝายน -นเปนฝายผดสญญา

2. กอนการโอนทรพยสนท$ซ -อขาย ผขายรายใดรายหน$งถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผขาย ซ$งกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขายรายใดรายหน$ง หรอท -งหมดในการชาระหน -หรอปฏบตตามสญญาน -

3. ในระยะเวลากอนการจดทะเบยนโอนน -น ทรพยสนท$ซ -อขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ หรอการประกอบกจการของทรพยสนท$ซ -อขายมการเปล$ยนแปลงในทางลบอยางมนยสาคญ

4. ไมมการจดทะเบยนซ -อขายทรพยสนท$ซ -อขายภายในระยะเวลาท$กาหนดในสญญาฉบบน -

5. มการปฏบตผดสญญาโดย

(ก) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาซ -อขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ หรอ

(ข) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาภาระจายอม

ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา

1. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 1. ขอ 2.หรอขอ 3. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน - โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร

2. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 4. หรอขอ 5. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน -โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร ท -งน - คสญญาฝายท$มไดตกเปนฝายผดนดมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอคสญญาอกฝายหน$งสาหรบความเสยหายท$เกดข -นได

3. ในกรณท$คสญญาตกลงเลกสญญารวมกน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ หรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งได เวนแตจะไดตกลงเปนอยางอ$น

4. ในกรณท$มการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดท$กาหนดในโครงการจดการกองทนรวมท$บรษทจดการไดรบอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ กลต. และกองทนรวมไดแจงใหผขายทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว


คาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษตางๆ ท$เก$ยวของกบการโอนกรรมสทธ\

ในทรพยสน

1. ผขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยม อากรแสตมป และภาษอากรตางๆ ท$เก$ยวของในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\และสทธครอบครองในทรพยสนท$ซ -อขายตามสญญาน - รวมถงภาษธรกจเฉพาะและภาษเงนไดนตบคคลหก ณ ท$จายของผขายสาหรบเงนท$ผขายไดรบภายใตสญญาฉบบน -

2. ผขายมหนาท$ชาระภาษโรงเรอนและท$ดนจนถงวนจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขาย และภาษบารงทองท$ รวมตลอดถงภาษปาย ภาษอ$นๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ท$อาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเน$องดวยหรอท$เก$ยวของกบการใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายจนถงวนจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขาย ท -งน - ถงแมหนวยงานราชการจะทาการเรยกเกบภาษหรอคาธรรมเนยมดงกลาวภายหลงจากวนจดทะเบยนโอนกตาม

(2) สญญาซ -อขายเฟอรนเจอร

ผจะขาย บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด

บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด

ผจะซ -อ กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)

ทรพยสนท$จะซ -อขาย เคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ และงานระบบท$ใชในการประกอบกจการของโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ (Patong Heritage Hotel)

ราคาท$จะซ -อขาย 225,000,000 (สองรอยย$สบหาลาน) บาท


1. กองทนรวมจะซ -อทรพยสนท$ซ -อขายภายใตสญญาฉบบน -กตอเม$อทรพยสนท$โอนใหแกกองทนรวมเปนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการตามท$ระบไวในสญญาฉบบน - และเปนการโอนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการพรอมกน

2. คสญญาตกลงใหการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายจะมผลสมบรณในวนท$มผลเปนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน

3. ทรพยสนท$ซ -อขายครบถวนทกรายการ และอยในสภาพสมบรณและเหมาะแกการใชประโยชนซ$งทาใหกองทนรวมสามารถนาออกใหเชา เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรมฯหรอดาเนนการอ$นใดท$เก$ยวของเพ$อประโยชนของกองทนรวม

4. กญแจ รหสแมกญแจ ตนฉบบเอกสารท -งหมด และเอกสารหลกฐานท$เก$ยวของกบสทธหรอประโยชนอ$นใดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$ซ -อขาย (เชน หนงสอรบรอง ใบทะเบยนกรรมสทธ\ ใบอนญาต สญญา และแบบแปลน) ใหแกกองทนรวม ณ สถานท$ท$กองทนรวมกาหนด รวมถงลงนามและดาเนนการใดๆ ท$จาเปน เพ$อใหกองทนรวมเปนผ ใช ผครอบครอง และเปนผมกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายอยางสมบรณและถกตองตามกฎหมายนบแตวนโอนทรพยสนท$ซ -อขายเปนตนไปตนไป




1. หากวาในระยะเวลาใดๆ กอนวนโอนกรรมสทธ\ คสญญาฝายใดฝายหน$งไมปฏบตตามสญญาฉบบน - หรอผดคารบรองและรบประกนท$ใหไวในสญญาฉบบน - โดยไมดาเนนการแกไขการผดสญญาภายในระยะเวลาท$กาหนด และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน - ใหถอวาคสญญาฝายน -นเปนฝายผดสญญา

2. กอนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนท$ซ -อขาย ผขายถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผขาย ซ$งกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขายในการชาระหน -หรอปฏบตตามสญญาน -

3. ในระยะเวลากอนโอนกรรมสทธ\ ทรพยสนท$ซ -อขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ หรอความสามารถในการนาทรพยสนท$ซ -อขายไปประกอบกจการโรงแรมฯ มการเปล$ยนแปลงในทางลบอยางมนยสาคญ

4. ไมมการซ -อขายทรพยสนท$ซ -อขายภายในระยะเวลาท$กาหนดในสญญาฉบบน -


(ก) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน หรอ



1. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 1. ขอ 2. หรอขอ 3. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน - โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร

2. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 4. หรอ 5. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน -โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร ท -งน - คสญญาฝายท$มไดตกเปนฝายผดนดมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอคสญญาอกฝายหน$งสาหรบความเสยหายท$เกดข -นได


คาภาษอากรและคาธรรมเนยม

1. ผ ขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดท$เก$ยวของในการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายตามสญญาน -

2. ผขายตกลงรบผดชอบคาภาษมลคาเพ$มท$เกดข -นจากการโอนขายทรพยสนท$ซ -อขาย


(3) สญญาซ -อขายอปกรณและงานระบบ

ผจะขาย บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด

ผจะซ -อ กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)

ทรพยสนท$จะซ -อขาย เคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ และงานระบบท$ใชในการประกอบกจการของโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ (Patong Heritage Hotel)

ราคาท$จะซ -อขาย 225,000,000 (สองรอยย$สบหาลาน) บาท


1. กองทนรวมจะซ -อทรพยสนท$ซ -อขายภายใตสญญาฉบบน -กตอเม$อทรพยสนท$โอนใหแกกองทนรวมเปนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการตามท$ระบไวในสญญาฉบบน - และเปนการโอนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการพรอมกน 2. คสญญาตกลงใหการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายจะมผลสมบรณในวนท$มผลเปนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน 3. ทรพยสนท$ซ -อขายครบถวนทกรายการ และอยในสภาพสมบรณและเหมาะแกการใชประโยชนซ$งทาใหกองทนรวมสามารถนาออกใหเชา เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรมฯหรอดาเนนการอ$นใดท$เก$ยวของเพ$อประโยชนของกองทนรวม 4. กญแจ รหสแมกญแจ ตนฉบบเอกสารท -งหมด และเอกสารหลกฐานท$เก$ยวของกบสทธหรอประโยชนอ$นใดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$ซ -อขาย (เชน หนงสอรบรอง ใบทะเบยนกรรมสทธ\ ใบอนญาต สญญา และแบบแปลน) ใหแกกองทนรวม ณ สถานท$ท$กองทนรวมกาหนด รวมถงลงนามและดาเนนการใดๆ ท$จาเปน เพ$อใหกองทนรวมเปนผ ใช ผครอบครอง และเปนผมกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายอยางสมบรณและถกตองตามกฎหมายนบแตวนโอนทรพยสนท$ซ -อขายเปนตนไป



1. หากวาในระยะเวลาใดๆ กอนวนโอนกรรมสทธ\ คสญญาฝายใดฝายหน$งไมปฏบตตามสญญาฉบบน - หรอผดคารบรองและรบประกนท$ใหไวในสญญาฉบบน - โดยไมดาเนนการแกไขการผดสญญาภายในระยะเวลาท$กาหนด และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน - ใหถอวาคสญญาฝายน -นเปนฝายผดสญญา

2. กอนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนท$ซ -อขาย ผขายถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผขาย ซ$งกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขายในการชาระหน -หรอปฏบตตามสญญาน -


เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)

3. ในระยะเวลากอนโอนกรรมสทธ\ ทรพยสนท$ซ -อขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ หรอความสามารถในการนาทรพยสนท$ซ -อขายไปประกอบกจการโรงแรมฯ มการเปล$ยนแปลงในทางลบอยางมนยสาคญ

4. ไมมการซ -อขายทรพยสนท$ซ -อขายภายในระยะเวลาท$กาหนดในสญญาฉบบน -


(ก) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน หรอ



1. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 1. ขอ 2. หรอขอ 3. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน - โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร

2. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 4. หรอ 5. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน -โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร ท -งน - คสญญาฝายท$มไดตกเปนฝายผดนดมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอคสญญาอกฝายหน$งสาหรบความเสยหายท$เกดข -นได



1. ผ ขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดท$เก$ยวของในการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายตามสญญาน -

2. ผขายตกลงรบผดชอบคาภาษมลคาเพ$มท$เกดข -นจากการโอนขายทรพยสนท$ซ -อขาย

(4) สญญาเชาทรพยสน

ผใหเชา กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)

ผ เชา บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด

ทรพยท$เชา ตามรายละเอยด ขอ 4.1.1 รายละเอยดทรพยสนท$กองทนเขาลงทน

ระยะเวลาการเชา 5 (หา) ป นบต -งแตวนท$มการจดทะเบยนโอนทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน (“ระยะเวลาการเชา”)

การจดทะเบยนสทธการเชา

คสญญาท -งสองฝายจะเขาจดทะเบยนการเชาทรพยสนท$เชา ณ หนวยงานราชการท$เก$ยวของในวนเดยวกบท$มการจดทะเบยนโอนทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน


คาเชาและคาใชจายอ$นๆ

1. ผ เชาตกลงชาระคาเชาสาหรบทรพยสนท$เชาจากรายไดคาเชาสทธ ดงน -

รายไดคาเชาสทธ หมายถง รายไดสทธจากการดาเนนกจการโรงแรมฯ ภายหลงจากการหกคาภาษโรงเรอนและท$ดน คาเบ -ยประกนภยทรพยสน (Property All Risks Insurance) และคาใชจายในสวนทน (Capital Expenditure)

2. ผ เชาจะรบผดชอบและชาระคาใชจายสวนกลาง คาบารง คาใชจายและคาธรรมเนยมอ$นใดท$ตองชาระสาหรบทรพยสนท$เชาในระหวางระยะเวลาการเชา ท -งน - ตามขอบงคบนตบคคลอาคารชดหรอตามมตท$ประชมของเจาของรวมของทรพยสนท$เชา

3. ตลอดระยะเวลาการเชา ผ เชาจะรบผดชอบและชาระคาใชจายรวมถงคาบรการสาธารณปโภคท -งหมดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$เชาอนเน$องจากการนาทรพยสนท$เชาไปใชในการประกอบกจการโรงแรมฯ และธรกจท$เก$ยวของ

ระยะเวลาการเชา

จานวนคาเชารายป

ปท$ 1 46,200,000 บาท (ส$สบหกลานสองแสนบาท)



ปท$ 4 49,087,500 บาท (ส$สบเกาลานแปดหม$นเจดพนหารอยบาท)

ปท$ 5 49,087,500 บาท (ส$สบเกาลานแปดหม$นเจดพนหารอยบาท)

รวม 236,775,000 บาท (สองรอยสามสบหกลานเจดแสนเจดหม$นหาพนบาท)

การชาระคาเชา

ผ เชาจะชาระคาเชาท$ระบขางตน ใหแกกองทนรวมเปนรายเดอนตามอตราท$ระบในตารางดานลางภายในวนท$หาของเดอนถดไป โดยสาหรบเดอนท$ไมไดมการเชาทรพยสนท$เชาต -งแตวนแรกของเดอนหรอไมไดมการเชาทรพยสนท$เชาจนถงวนสดทายของเดอน ผ เชาตกลงชาระคาเชาตามสดสวนจานวนวนท$ผ เชาไดทาการเชาทรพยสนท$เชาในเดอนน -นภายใน 5 (หา) วนเร$มตนของระยะเวลาดงกลาว

ระยะเวลาการเชา

อตราคาเชารายเดอน

ปท$ 1 3,850,000 บาท (สามลานแปดแสนหาหม$นบาท)



ปท$ 4 4,090,625 บาท (ส$ลานเกาหม$นหกรอยย$สบหาบาท)

ปท$ 5 4,090,625 บาท (ส$ลานเกาหม$นหกรอยย$สบหาบาท)


การวางเงนประกนเพ$อประกนการเชา

1. เม$อมการลงนามในสญญาฉบบน - ผ เชาจะวางเงนประกนไวกบกองทนรวมเปนเงนสดจานวน 24,543,750 บาท (ย$สบส$ลานหาแสนส$หม$นสามพนเจดรอยหาสบบาท) ("เงนประกน") เพ$อเปนหลกประกนการปฏบตตามสญญาฉบบน -ของผ เชา และเปนประกนความเสยหายอ$นใดท$กองทนรวมอาจไดรบ

2. กรณเงนประกนตาม (1) มมลคาลดลง ผ เชาจะตองวางเงนสดเพ$มเตมเพ$อใหเงนประกนมจานวนตามท$กาหนดใน (1) ตลอดระยะเวลาการเชา โดยผ เชาจะตองวางเงนสดดงกลาวภายใน 7 (เจด) วนนบแตวนท$ผ เชาไดรบหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม

การเอาประกนภย 1. ผ เชาจะจดทาประกนภยทรพยสน (Property All Risks Insurance) กบบรษทประกนภยท$กองทนรวมใหความเหนชอบสาหรบทรพยสนท$เชาตลอดระยะเวลาการเชา ในวงเงนและเง$อนไขท$กองทนรวมกาหนด ซ$งระบใหผ เชาและกองทนรวมเปนผ เอาประกนรวม และกองทนรวมเปนผ รบประโยชนแตเพยงผ เดยวภายใตกรมธรรมดงกลาว

2. ผ เชาจะจดทาประกนภยเพ$มเตมตามประเภทและความคมครองท$กองทนรวมกาหนด โดยระบใหผ เชาและกองทนรวมเปนผ เอาประกนรวม และกองทนรวมเปนผ รบประโยชนแตเพยงผ เดยวภายใตกรมธรรมดงกลาว

3. ผ เชาตกลงเปนผ รบผดชอบชาระเบ -ยประกนภยและคาใชจายอ$นๆ ท$เก$ยวของกบการจดทาประกนภยท -งหมดในขอน -ตลอดระยะเวลาการเชา ผ เชาจะแจงใหกองทนรวมทราบเก$ยวกบการประกนภยดงกลาวเปนลายลกษณอกษร และจะนาสงสาเนากรมธรรมประกนภยใหกองทนรวมภายใน 1 (หน$ง) เดอน นบแตท$วนลงนามในสญญาฉบบน -

4. ผ เชาตกลงวา ประกนภยท -งหมดท$ผ เชามหนาท$จดทาในขอน -จะตองเปนไปตามเง$อนไขและรายละเอยดอ$นท$กองทนรวมเหนเหมาะสม

การดแลรกษา กอสราง และซอมแซม

1. ผ เชาจะดแล บารง รกษา และซอมแซมทรพยสนท$เชา ตลอดจนสวนควบของทรพยสนท$เชาใหอยในสภาพดพรอมใชงานตลอดระยะเวลาการเชาดวยคาใชจายของผ เชาเอง ซ$งรวมถงคาใชจายในสวนทน (Capital Expenditure) เพ$อใหการประกอบกจการของทรพยสนท$เชามมาตรฐานไมดอยไปกวามาตรฐานในการใหบรการธรกจของโรงแรมฯ

2. ในกรณท$เปนการซ -อทรพยสนทดแทนในสวนท$หมดสภาพการใชงาน หรอการซ -อทรพยสนเพ$มเตมในทรพยสนท$เชา ผ เชาตองดาเนนการจดหาวสด อปกรณ หรออะไหลท$มประสทธภาพ และคณสมบตทดเทยมหรอดกวาของเดมมาทดแทน โดยใหถอวากองทนรวมเปนเจาของกรรมสทธ\ในทรพยสนใหมท$ไดมา และใหสทธแกผ เชาในการใชประโยชนจากทรพยสนดงกลาวตลอดระยะเวลาการเชา

3. นอกเหนอจากการดแล บารง รกษา และซอมแซมทรพยสนท$เชาตามปกต ผ เชาจะไมทาการกอสราง และ/หรอตอเตมใดๆ ในทรพยสนท$เชาไมวาท -งหมดหรอบางสวน เวนแตจะไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากกองทนรวม


การดแลรกษา กอสราง และซอมแซม (ตอ)

4. กรณการซอมแซมใหญ (Major Renovation) กลาวคอ การซอมแซมท$กระทบถงโครงสรางหรอรากฐานของอาคารในทรพยสนท$เชา ผ เชาจะตองไดรบการอนมตจากกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรกอน และการซอมแซมใหญจะตองเปนไปตามรายละเอยดท$ผ เชาจะนาสงใหกองทนรวมพจารณาเหนชอบพรอมกบแผนการดาเนนงานประจาป

การตอระยะเวลา การเชา

เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชา ผ เชาใหคาม$นวาจะเชาทรพยสนท$เชาตอไปอกคร -งละ 3 (สาม) ป ภายใตเง$อนไขวากองทนรวมและผ เชาไดตกลงเหนชอบรวมกนท -งสองฝายเปนท$เรยบรอยแลวเก$ยวกบเง$อนไขการเชาและอตราคาเชาสาหรบสญญาเชาฉบบใหม ท -งน - กองทนรวมจะแจงผลการพจารณาการตอระยะเวลาการเชาเพ$อเขาทาสญญาเชาฉบบใหมพรอมท -งรายละเอยดของอตราคาเชาและเง$อนไขตางๆ ใหแกผ เชาทราบเปนลายลกษณอกษรลวงหนากอนท$สญญาเชาแตละคร -งจะส -นสดลง


ในกรณท$เกดเหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -

1. ในกรณท$ผ เชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอหรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน และผ เชาไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน เวนแตการฝาฝนดงกลาวจะมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -และกระทบสทธของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญาน -ทนท 2. ในกรณท$ผ เชาถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผ เชา 3. ในกรณท$กองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน หรอผดคารบรองท$ใหไวในสญญาน - และกองทนรวมไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน 4. เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาตามกาหนดในสญญาฉบบน -เวนแตจะมการตอระยะเวลาการเชาออกไป 5. คสญญาตกลงเลกสญญา

6. ในกรณท$มการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดท$กาหนดในโครงการ และกองทนรวมไดแจงใหผ เชาทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว



1. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 1 หรอ ขอ 2 ขางตน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนทโดยการสงหนงสอแจงแกผ เชาและรบเงนประกนท$วางไวแกกองทนตามสญญาน - และผ เชาจะตองสงคาเชารวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลปนการบอกเลกสญญา ใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - ไมตดสทธของกองทนรวมในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด

2. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 3 ผ เชามสทธเรยกคาเสยหายจากกองทนรวมจากเหตดงกลาว แตไมมผลทาใหสญญาฉบบน -ส -นสดลง เวนแตความเสยหายดงกลาวเกดจากกองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน - และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน - ผ เชามสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนท โดยกองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขสาหรบการคนเงนประกนท$ระบไวในสญญาน - ท -งน - ไมตดสทธของผ เชาในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด

3. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 4 ขอ 5 หรอขอ 6 ขางตน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนท$เชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งไดนอกจากคาเชา รวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา โดยผ เชาจะชาระใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - กองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขสาหรบการคนเงนประกนท$ระบไวในสญญาน -

4. เม$อสญญาฉบบน -ส -นสดลงไมวาดวยเหตใดกแลวแต ผ เชาจะตองสงมอบทรพยสนและเอกสารหลกฐานใดๆ ท$อยในความครอบครองของผ เชาอนเก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชา และ/หรอไดครอบครองไวในนามของกองทนรวม รวมท -งเอกสารหลกฐานทางการบญชท$เก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชาหรอกองทนรวม ใหแกกองทนรวม หรอบคคลท$กองทนรวมกาหนดโดยไมชกชาแตท -งน -ไมเกนสามสบ (30) วนนบจากวนท$มผลเปนการเลกสญญา


1. ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษ อากรแสตมป คาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดอนเก$ยวกบการเชาทรพยสนท$เชาและการจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนท$เชา สาหรบระยะเวลาการเชาตามท$ไดระบไวในสญญาฉบบน -และระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไป

2. ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษโรงเรอนและท$ดน ภาษบารงทองท$ ภาษปาย และภาษอากรและคาธรรมเนยมอ$นใดท -งหมดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$เชาและการประกอบกจการทรพยสนท$เชาตลอดระยะเวลาการเชา หากกองทนรวมไดชาระเงนดงกลาวไปลวงหนา ผ เชาตกลงชดใชเงนดงกลาวคนกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน นบแตวนท$ในหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม พรอมดวยดอกเบ -ยรอยละ 15 (สบหา) ตอป ซ$งคานวณนบแตวนท$ไดชาระเงนไปจนถงวนท$ไดรบชาระคนครบถวน


(5) สญญาเชาเฟอรนเจอร



ทรพยท$เชา เฟอรนเจอรท$ใชในการดาเนนกจการของโรงแรม

อตราคาเชา ผ เชาตกลงชาระคาเชาเฟอรนเจอร ดงน - ระยะเวลาการเชา


ปท$ 1 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)



ปท$ 4 20,081,250 บาท (ย$สบลานแปดหม$นหน$งพนสองรอยหาสบบาท)


รวม 96,862,500 บาท (เกาสบหกลานแปดแสนหกหม$นสองพนหารอยบาท)

ระยะเวลาการเชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาเชาทรพยสนท$เชาโดยมกาหนดระยะเวลา [5 (หา)] ป นบต -งแตวนท$มการจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนภายใตสญญาเชาทรพยสน (“ระยะเวลาการเชา”)

การสงมอบการครอบครอง

ในวนท$เร$มระยะเวลาการเชา กองทนรวมจะสงมอบทรพยสนท$เชาใหแกผ เชาตามสภาพท$มการใชงานจรงอยในขณะน -น

การวางเงนประกนเพ$อประกนการเชา

1. เม$อมการลงนามในสญญาฉบบน - ผ เชาจะวางเงนประกนไวกบกองทนรวมเปนเงนสดจานวน 10,040,625 บาท (สบลานส$หม$นหกรอยย$สบหาบาท) ("เงนประกน") เพ$อเปนหลกประกนการปฏบตตามสญญาฉบบน -ของผ เชา และเปนประกนความเสยหายอ$นใดท$กองทนรวมอาจไดรบ


การตออายสญญาเชา ในกรณท$มการตอระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน คสญญาตกลงขยายระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -ตอไปโดยอตโนมตโดยมระยะเวลาการเชาเทากบระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไปภายใตสญญาเชาทรพยสน




1. ในกรณท$ผ เชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอหรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน และผ เชาไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน เวนแตการฝาฝนดงกลาวจะมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -และกระทบสทธของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญาน -ทนท

2. ในกรณท$กองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน หรอผดคารบรองท$ใหไวในสญญาน - และกองทนรวมไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน

3. เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาตามกาหนดในสญญาฉบบน -เวนแตจะมการตอระยะเวลาการเชาออกไป

4. คสญญาตกลงเลกสญญา



1. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 1 ขางตน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนทโดยการสงหนงสอแจงแกผ เชาและรบเงนประกนท$วางไวตามสญญาฉบบน - และผ เชาจะตองสงคาเชารวมถงเ งนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลปนการบอกเลกสญญา ใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - ไมตดสทธของกองทนรวมในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด

2. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 2 ขางตน ผ เชามสทธเรยกคาเสยหายจากกองทนรวมจากเหตดงกลาว แตไมมผลทาใหสญญาฉบบน -ส -นสดลง เวนแตความเสยหายดงกลาวเกดจากกองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน - และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน - ผ เชามสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนท โดยกองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญาน - ท -งน - ไมตดสทธของผ เชาในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด


ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)

3. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 3 ขอ 4 หรอขอ 5 ขางตน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนท$เชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งไดนอกจากคาเชา รวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา โดยผ เชาจะชาระใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - กองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญา


ภาษอากรและคาธรรมเนยม

ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษ อากรแสตมป คาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดอนเก$ยวกบการเชาทรพยสนท$เชา สาหรบระยะเวลาการเชาตามท$ไดระบไวในสญญาฉบบน -และระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไป หากกองทนรวมไดชาระเงนดงกลาวไปลวงหนา ผ เชาตกลงชดใชเงนดงกลาวคนกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน นบแตวนท$ของหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม พรอมดวยดอกเบ -ยรอยละ 15 (สบหา) ตอปซ$งคานวณนบแตวนท$ไดชาระเงนไปจนถงวนท$ไดรบชาระคนครบถวน

(6) สญญาเชาอปกรณและงานระบบ



ทรพยท$เชา อปกรณและงานระบบซ$งใชในการดาเนนกจการของโรงแรมฯ

อตราคาเชา ผ เชาตกลงชาระคาอปกรณและงานระบบ ดงน - ระยะเวลาการเชา







รวม 96,862,500 บาท (เกาสบหกลานแปดแสนหกหม$นสองพนหารอยบาท)


ระยะเวลาการเชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาเชาทรพยสนท$เชาโดยมกาหนดระยะเวลา [5 (หา)] ป นบต -งแตวนท$มการจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนภายใตสญญาเชาทรพยสน (“ระยะเวลาการเชา”)

การสงมอบการครอบครอง

ในวนท$เร$มระยะเวลาการเชา กองทนรวมจะสงมอบทรพยสนท$เชาใหแกผ เชาตามสภาพท$มการใชงานจรงอยในขณะน -น

เงนประกนการเชา 1. เม$อมการลงนามในสญญาฉบบน - ผ เชาจะวางเงนประกนไวกบกองทนรวมเปนเงนสดจานวน 10,040,625 บาท (สบลานส$หม$นหกรอยย$สบหาบาท) ("เงนประกน") เพ$อเปนหลกประกนการปฏบตตามสญญาฉบบน -ของผ เชา และเปนประกนความเสยหายอ$นใดท$กองทนรวมอาจไดรบ


การตออายสญญาเชา

ในกรณท$มการตอระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน คสญญาตกลงขยายระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -ตอไปโดยอตโนมตโดยมระยะเวลาการเชาเทากบระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไปภายใตสญญาเชาทรพยสน



1. ในกรณท$ผ เชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอหรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน และผ เชาไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน เวนแตการฝาฝนดงกลาวจะมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -และกระทบสทธของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญาน -ทนท

2. ในกรณท$กองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน หรอผดคารบรองท$ใหไวในสญญาน - และกองทนรวมไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน

3. เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาตามกาหนดในสญญาฉบบน -เวนแตจะมการตอระยะเวลาการเชาออกไป

4. คสญญาตกลงเลกสญญา




1. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 1 ขางตน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนทโดยการสงหนงสอแจงแกผ เชาและรบเงนประกนท$วางไวตามสญญาฉบบน - และผ เชาจะตองสงคาเชารวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา ใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - ไมตดสทธของกองทนรวมในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด

2. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 2 ขางตน ผ เชามสทธเรยกคาเสยหายจากกองทนรวมจากเหตดงกลาว แตไมมผลทาใหสญญาฉบบน -ส -นสดลง เวนแตความเสยหายดงกลาวเกดจากกองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน - และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน - ผ เชามสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนท โดยกองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญาน - ท -งน - ไมตดสทธของผ เชาในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด 3. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 3 ขอ 4 หรอขอ 5 ขางตน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนท$เชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งไดนอกจากคาเชา รวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา โดยผ เชาจะชาระใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - กองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญา


ภาษอากรและคาธรรมเนยม

ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษ อากรแสตมป คาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดอนเก$ยวกบการเชาทรพยสนท$เชา สาหรบระยะเวลาการเชาตามท$ไดระบไวในสญญาฉบบน -และระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไป หากกองทนรวมไดชาระเงนดงกลาวไปลวงหนา ผ เชาตกลงชดใชเงนดงกลาวคนกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน นบแตวนท$ของหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม พรอมดวยดอกเบ -ยรอยละ 15 (สบหา) ตอปซ$งคานวณนบแตวนท$ไดชาระเงนไปจนถงวนท$ไดรบชาระคนครบถวน


3. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท* กองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร นโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร และกองทนรวมมนโยบายการกยมหรอไม อยางไร

• ณ วนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท -งกองทนรวม บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และบรษท ประสพสน จากด จะลงนามรวมกนในสญญาซ -อขายทรพยสน สวนสญญาซ -อขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ จะลงนามรวมกนระหวาง กองทนรวม บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด และสดทายสญญาเชาทรพยสน สญญาเชาเฟอรนเจอร และสญญาเชาอปกรณและงานระบบ จะลงนามรวมกนระหวาง กองทนรวม และบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด โดยกองทนรวมจะรบมอบทรพยสนจากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และบรษท ประสพสน จากด และจะชาระเงนคาทรพยสนดงกลาวใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และบรษท ประสพสน จากด เชนกน โดยกองทนรวมจะปฎบตใหครบทกอยางตามท$ระบไวในโครงการน -

บรษทจดการมนโยบายท$จะจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน โดยนาพ -นท$ท -งหมดออกใหเชาแก ผประกอบกจการโรงแรม ซ$งไดแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เพ$อนาไปประกอบกจการ โดยสญญาเชาจะมระยะเวลา 5 ป เม$อครบกาหนดระยะเวลาดงกลาว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ไดใหคาม$นแกกองทนรวมวาจะเชาทรพยสนของกองทนรวมตอไปอกคร -งละ 3 ป โดยการตอสญญาเชาแตละคร -งบรษทจดการจะใชดลยพนจพจารณาถงความเหมาะสมกอนท$จะตอสญญาเชาในแตละคร -ง ซ$งใน 5 ปแรกน -ท -งกองทนรวมในฐานะผ ใหเชา และ บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ในฐานะผ เชา ไดตกลงกนในอตราคาเชาใหเปนแบบคาเชาคงท$รายป โดยมอตราดงตอไปน -

ป อตราคาเชา

ตอเดอน (บาท) ตอป (บาท)

ปท$ 1 7,000,000 84,000,000

ปท$ 2 7,000,000 84,000,000

ปท$ 3 7,000,000 84,000,000

ปท$ 4 7,437,500 89,250,000

ปท$ 5 7,437,500 89,250,000

สาหรบแนวทางการกาหนดอตราคาเชาภายหลงจากการครบกาหนดสญญาเชา 5 ปแรกน -น ในเบ -องตนบรษทจดการมนโยบายท$จะกาหนดใหสอดคลองตามแบบเดม คอ อตราคาเชาสวนใหญจะเปนคาเชาแบบคงท$ โดยบรษทจดการจะใชดลยพนจในการกาหนดอตราคาเชาใหอยภายใตเง$อนไขท$ไมทาใหกองทนเสยผลประโยชน โดยบรษทจดการจะคานงถงผลประโยชนของผ ถอหนวยลงทนเปนหลก

อยางไรกด ภายหลงปท$ 5 ซ$งเปนปท$ส -นสดสญญาเชา การเจรจาหาผ เชาสาหรบการเชาในปท$ 6 เปนตนไปน -น ส$งท$จะเปนแรงจงใจใหผ เชารายเดมหรอรายใหมเขามาเชาโครงการโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ คอ ผลประกอบการในอนาคตของโรงแรมท$คาดวานาจะอยในระดบสง นอกจากน -น ทางผ เชายงจะไดรบคาบรหารจดการโรงแรมและคาแรงจงใจในการบรหาร เชน ผประเมนรายไนทแฟรงค ท$กาหนดใหไวท$รอยละ 2 ของรายรบรวม และ รอยละ 6 ของรายไดจากการดาเนนการหลงหกคาบรหารโครงการ ตามลาดบ


ณ วนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ในทรพยสน กองทนรวมจะรบมอบทรพยสนจากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และ บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด โดยกองทนจะชาระเงนคาทรพยสนดงกลาวใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด ตามลาดบ อน$ง ภายในวนเดยวกนน -น บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตองสงมอบหลกประกนมลคารวม 44,625,000 บาท ใหแกกองทนรวม โดยเงนประกนดงกลาวจะเปนเงนสดมลคา 44,625,000 บาท ท -งหมด

นอกจากน -ในวนดงกลาวกองทนรวมยงจะไดรบมอบสทธภารจายอมท$ดน น.ส.3ก. เลขท$ 1254 และ 2781 จากบรษท ประมวลศร จากด และ บรษท อภโชต จากด อกดวย โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการรบมอบสทธภารจายอมในท$ดนดงกลาวเชนเดยวกน นอกจากน - กองทนรวมจะนาท$ดนโฉนดท$ดนเลขท$ 2425 ไปจดทะเบยนภารจายอมการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก. 2781 และนส.3ก. 1254 ซ$งม บรษท อภโชต จากด และบรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว ตามลาดบ และจะนาท$ดนเลขท$น.ส.3ก.7297 น.ส.3ก.7298 และ น.ส.3ก.7299 ไปจดทะเบยนภารจายอมการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก. 1254 ซ$งม บรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนภารจายอมในท$ดนดงกลาวเชนเดยวกน

การบรหารจดการนตบคคลอาคารชดภายหลงจากกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสน

เน$องดวยโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ต -งอยในอาคารชด “ปาตอง ไนทพลาซาร” ซ$งอาคารดงกลาวไดจดทะเบยนเปนนตบคคลอาคารชด มหองชดภายในโครงการรวมท -งหมด 237 ยนต แบงเปน หองชดของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จานวน 155 ยนต หองชดของบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จานวน 29 ยนต และหองชดสวนบคคล (เปนหองชดของบคคลอ$นท$ไมมสวนเก$ยวของกบบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด) จานวน 53 ยนต โดยทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทนคร -งแรกจะเปนของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด รวมท -งส -น 183 ยนต

ท -งน - ภายในอาคารชดจะมทรพยสน 2 ประเภท คอ ทรพยสนสวนบคคล และทรพยสนสวนกลาง โดยทรพยสนสวนบคคล ไดแก หองชดเลขท$ 114/1 – 114/237 สวนทรพยสนสวนกลาง ไดแก ท$ดนท$ต -งอาคารชด โฉนดท$ดนเลขท$ 2424 ตาบลปาตอง อาเภอกะท จงหวดภเกต ภมสถาปตย ลานจอดรถภายนอกอาคาร ร -วรอบบรเวณ บนไดภายในอาคาร บนไดหนไฟ ทางเดนกลางและทางเดนหนาลฟทช -น 1 – 17 ถงเกบน -าและถงเกบน -าช -นบนสดของอาคาร หลงคา ฝาเพดาน รางระบายน -า ทอระบายน -า หองเกบขยะ หองอปกรณไฟฟา ประปาทกช -น หองเคร$องลฟทช -นบน ชองทอและอปกรณน -าด-น -าท -งภายในอาคาร บอเกรอะ บอบาบดน -าเสย ถงเกบน -าใตดน ระบบไฟฟากอนเขามาตรวดแตละหนวย มาตรวดรวม สายไฟฟารวม โครงสรางอาคารชดท$มใชหองชด ลฟท สระวายน -า หองน -าสวนกลางชาย-หญงท$ช -น 2 หองสานกงานนตบคคล สายดบเพลงพรอมอปกรณดบเพลงทกช -น และระบบสายลอฟา โดยรายการทรพยสนสวนกลางดงกลาวจะระบอยในขอบงคบนตบคคลอาคารชด ซ$งการบรหารจดการจะเปนไปตามขอบงคบของนตบคคลอาคารชด และกฎหมายอาคารชด โดยมผจดการนตบคคลอาคารชดทาหนาท$ดแลพ -นท$สวนกลางท -งหมดตามท$กลาวมาขางตน ปจจบนนตบคคลอาคารชดดงกลาวบรหารจดการโดยทมงานบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด โดยมคณกรนนท อศว ศรโยธน เปนกรรมการผมอานาจในการบรหารงาน)


โดยภายหลงจากท$กองทนรวมเขาลงทนในหองชดจานวน 183 ยนต เรยบรอยแลว กองทนรวมจะมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 ของกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางท -งหมด กองทนรวมจงมสทธในการกาหนดนโยบายการบรหารจดการทรพยสนสวนกลางโดยการออกเสยงผานตวแทนไดอยางมประสทธภาพ

ในเบ -องตนบรษทจดการจะกาหนดแนวทางการกาหนดนโยบายการบรหารจดการทรพยสนสวนกลางภายในอาคารชด โดยมแนวทางปฏบตดงน - 1. บรษทจดการมนโยบายท$จะแตงต -งใหผจดการนตบคคลอาคารชดทาหนาท$ในการบรหารจดการและดแลทรพยสน

สวนกลางใหอยในสภาพปกตพรอมใชงานตลอดเวลา ท -งน - เพ$อประโยชนของกองทนรวมและเจาของรวมรายอ$นได ปจจบนผจดการนตบคคลอาคารชดเปนผบรหารในบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนผ เชาทรพยสนจากกองทนรวม เน$องจากมประสบการณในการทาหนาท$เปนผจดการนตบคคลของอาคารชดดงกลาวมายาวนาน

2. บรษทจดการจะดาเนนการใหนตบคคลอาคารชดจดทางบประมาณคาใชจายประจาปเพ$อใชในการบรหารจดการ บารงรกษาและซอมแซมทรพยสนสวนกลางของอาคารชด

3. หากมความจาเปนเรงดวนในกรณท$ทรพยสนสวนกลางเกดการชารดเสยหาย จนสงผลกระทบกบการบรหารงานของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อยางเปนสาระสาคญ และเงนกองทนท$เกบจากคาใชจายสวนกลางมไมเพยงพอกองทนรวมอาจพจารณาใหผ เชาทรพยสนจากกองทนรวม เปนผ รบผดชอบในจานวนเงนสวนท$ขาดเปนการช$วคราว เพ$อใชในการปรบปรงหรอซอมแซมทรพยสนสวนกลางท$เกดความเสยหายใหคนสสภาพปกตโดยเรวท$สด หลงจากน -นจงเรยกเกบเงนจานวนดงกลาวจากนตบคคลอาคารชดในภายหลง

4. บรษทจดการจะมอบอานาจใหตวแทนของบรษทจดการกองทนรวมเขารวมประชมใหญกบเจาของรวม หรอประชมคณะกรรมการอาคารชด เพ$อกาหนดนโยบายในการบรหารจดการทรพยสนสวนกลาง โดยบรษทจดการจะระบขอบเขตอานาจหนาท$ และการตดสนใจของกองทนรวมในประเดนตางๆ เพ$อใหตวแทนท$บรษทจดการแตงต -งสามารถลงมตแทนกองทนรวมได

บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา แนวทางการบรหารจดการนตบคคลอาคารชดภายหลงจากกองทนรวมเขาลงทนแลวจะทาใหนกลงทนม$นใจไดวา บรษทจดการจะมการบรหารจดการทรพยสนอยางมประสทธภาพ คานงถงความเปนธรรมและผลประโยชนของนกลงทนเปนสาคญ

การกากบนตบคคลอาคารชด

โดยท$วไปนตบคคลอาคารชดจะมหนาท$ในการจดการและดแลรกษาทรพยสนสวนกลางของอาคารชด โดยใหมอานาจกระทาการใดๆ ตามมตของเจาของรวม ท -งน - นตบคคลอาคารชดจะตองมผจดการ 1 คน (อาจจะเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลกได) เพ$อทาหนาท$ดาเนนกจการของนตบคคลอาคารชดใหเปนไปตามขอบงคบและตามมตของท$ประชมใหญ (เจาของรวม) หรอคณะกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชดท$เจาของรวมมมตแตงต -งข -นโดยไมขดตอขอบงคบ (ปจจบนนตบคคลอาคารชดมกรรมการควบคมท -งหมด 6 คน)

โดยภายหลงจากท$กองทนเขาเปนเจาของกรรมสทธ\ในหองชดแลว บรษทจดการมนโยบายท$จะแตงต -งบคคลซ$งอาจจะเปนผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยหรอตวแทนท$มประสบการณโดยตรงเขาเปนกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชดในจานวนตามสดสวนการถอครองกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลาง เพ$อทาหนาท$ควบคมการจดการนตบคคลอาคารชด นอกจากน - บรษทจดการจะแตงต -งบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด โดย คณกรนนท อศวศรโยธน เปนผจดการนตบคคลอาคารชดตอ ท -งน -เพราะ คณกรนนท อศวศรโยธน เปนบคคลท$มคณสมบตและประสบการณในการทา


หนาท$เปนผจดการนตบคคลของอาคารชดมายาวนาน นอกจากน - ยงเปนบคคลท$มความสามารถในการพฒนาอาคารคอนโดมเนยมท$แทบจะไมมผอยอาศยใหกลายเปนโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$มชวตชวาไดในปจจบน

โครงสรางการกากบนตบคคลอาคารชด

บรษทจดการสามารถบรหารจดการนตบคคลอาคารชด โดยผานการพจารณาและการลงมตของท$ประชมใหญของเจาของรวม ซ$งกองทนรวมมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 จงสามารถกาหนดนโยบายท$เปนประโยชนตอกองทนและไมขดกบหลกการบรหารจดการนตบคคลอาคารชดได ท -งน - หลกเกณฑและขอบงคบท$เก$ยวของกบการประชมใหญของเจาของรวมภายหลงจากท$กองทนเขาเปนเจาของกรรมสทธ\ มดงตอไปน -

1. ผจดการนตบคคลอาคารชดจะจดใหมการประชมใหญสามญปละ 1 คร -ง

2. ในการประชมใหญแตละคร -ง ตองมผมาประชมซ$งมเสยงลงคะแนนรวมกนไมนอยกวาหน$งในส$ของจานวนเสยงลงคะแนนท -งหมด จงจะครบองคประชม

3. ในกรณท$เจาของรวมมาประชมไมครบองคประชมตามท$กาหนด ใหเรยกประชมใหมภายใน 15 วนนบจากวนเรยกประชมคร -งกอน และการประชมใหญคร -งหลงน - ไมบงคบวาตองครบองคประชม

4. ในการลงคะแนนเสยง ใหเจาของรวมแตละรายมคะแนนเสยงเทากบอตราสวนท$ตนมกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง

5. การลงมตของท$ประชมใหญตองไดรบคะแนนเสยงขางมากของเจาของรวมท$เขาประชม เวนแตมตดงตอไปน -

5.1 เร$องดงตอไปน - ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาก$งหน$งของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด

(1) การซ -ออสงหารมทรพยหรอรบอสงหารมทรพยซ$งมภาระตดพนเปนทรพยสวนกลาง

(2) การจาหนายทรพยสวนกลางท$เปนอสงหารมทรพย

(3) การอนญาตใหเจาของรวมทาการกอสราง ตกแตง ปรบปรง เปล$ยนแปลงหรอตอเตมหองชดของตนเองท$มผลกระทบตอทรพยสวนกลางหรอลกษณะภายนอกของอาคารชดโดยคาใชจายของผน -นเอง

(4) การแกไขเปล$ยนแปลงขอบงคบเก$ยวกบการใชหรอการจดการทรพยสวนกลาง

ควบคมการจดการ

เจาของรวม

คณะกรรมการควบคม การจดการนตบคคลอาคารชด

นตบคคลอาคารชด

ผจดการนตบคคลอาคารชด

แตงต -งตวแทนเปนกรรมการ

แตงต -ง/ ถอดถอน

บรหารจดการ


(5) การแกไขเปล$ยนแปลงอตราสวนคาใชจายสวนกลางในนตบคคล

(6) การกอสรางอนเปนการเปล$ยนแปลง เพ$มเตม หรอปรบปรงทรพยสวนกลาง

(7) การจดหาผลประโยชนในทรพยสวนกลาง

5.2 เร$องดงตอไปน - ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาหน$งในส$ของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด

(1) การแตงต -งหรอถอดถอนผจดการนตบคคลอาคารชด

(2) การกาหนดกจการท$ผจดการมอานาจมอบหมายใหผ อ$นทาแทน

การบรหารจดการความเส$ยงของกองทนรวมในการบรหารงานของนตบคคลอาคารชด

บรษทจดการสามารถเขารวมบรหารงานในนตบคคลอาคารชดผานการแตงต -งจากท$ประชมใหญเจาของรวม ซ$งกองทนรวมมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 โดยกองทนรวมมแนวทางในการบรหารความเส$ยง ดงตอไปน -

1. บรษทจดการจะสงผแทนเขารวมเปนคณะกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชดในจานวนตามสดสวนการถอครองกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลาง เพ$อรวมวางนโยบายและควบคมการบรหารจดการนตบคคลอาคารชด

2. การลงมตของท$ประชมใหญเจาของรวม โดยปกตจะใชมตเสยงขางมากของเจาของรวมท$เขาประชม แตมบางเร$องท$ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาก$งหน$งของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด ท -งน - ในการลงคะแนนเสยง เจาของรวมแตละรายจะมคะแนนเสยงเทากบอตราสวนท$ตนมกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง ดงน -น บรษทจดการจงสามารถผลกดนนโยบายท$จาเปนและเปนประโยชนตอนตบคคลอาคารชดไดทกเร$อง ผานการลงมตในเร$องตางๆ เน$องจากกองทนรวมมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 ซ$งมากกวาก$งหน$งของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด

3. ในกรณท$ผ จดการนตบคคลอาคารชดดาเนนการผดพลาดทาใหทรพยสนท$กองทนรวมลงทนเกดความเสยหาย หรอไมปฏบตตามแนวทางท$ควรจะเปนเพ$อประโยชนสงสดในการรกษาและบรหารจดการทรพยสน บรษทจดการสามารถเสนอเร$องใหท$ประชมใหญเจาของรวมลงมตถอดถอนผ จดการนตบคคลอาคารชดคนน -นได ท -งน - มตดงกลาวจะใชคะแนนเสยงเพยงหน$งในส$ของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมดเทาน -น

แนวทางการควบคมดแลผแทนของบรษทจดการในการเขารวมเปนกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชด

1. เม$อมการจดประชมคณะกรรมการควบคมการจดการนตบคคลออาคารชดข -น ผจดการนตบคคลอาคารชดจะแจงวน เวลา สถานท$ และวาระการประชมใหคณะกรรมการทราบลวงหนากอน เม$อกรรมการท$เปนผแทนของบรษทจดการไดรบเร$องการประชม ผแทนของบรษทจดการจะนาเร$องดงกลาวมาจดประชมคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมท$บรษทจดการ

2. คณะกรรมการลงทนของกองทนรวมจะพจารณา กาหนดแนวทางปฏบต และลงมตในวาระการประชมตางๆ 3. กองทนรวมโดยบรษทจดการจะทาหนงสอมอบอานาจใหผแทนของบรษทจดการเขารวมประชมคณะกรรมการ

ควบคมการจดการนตบคคลอาคารชด โดยจะระบขอบเขต อานาจหนาท$ และมตการตดสนใจของกองทนรวมในวาระการประชมตางๆ เพ$อใหผแทนท$บรษทจดการแตงต -งสามารถลงมตในนามของกองทนรวมได

4. บรษทจดการจะทบทวนคณสมบตของผแทนทก 2 ป เพ$อประเมนความร ความสามารถ และความเหมาะสมของผแทน หากพบวาผแทนคนใดมคณสมบตไมเหมาะสม กองทนรวมโดยบรษทจดการจะทาการแตงต -งผแทนคนใหมเพ$อปฏบตหนาท$แทน


คาใชจายสวนกลาง

ปจจบนนตบคคลอาคารชด “ปาตอง ไนทพลาซาร” เรยกเกบคาสวนกลางจากเจาของรวมในอตรา 25 บาท/ตารางเมตร/เดอน เพ$อเปนคาใชจายในการบรหารจดการทรพยสนสวนกลาง เชน คาใชจายในการบารงรกษา และ/หรอปรบปรงซอมแซมทรพยสนสวนกลางท$ชารดหรอหมดอายการใชงาน ใหกลบมามสภาพพรอมใชงานได เปนตน ท -งน - ภายหลงจากท$กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนแลว กองทนรวมไดกาหนดให บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ในฐานะผ เชาทรพยสนจากกองทนรวมเปนผ รบผดชอบคาใชจายสวนกลางน -ตลอดระยะเวลาสญญาเชา

มาตรการการจดการเงนกองทนของนตบคคลอาคารชด

สาหรบการจดเกบคาใชจายสวนกลางเพ$อใชในการบารง ดแล รกษาทรพยสน การดาเนนการตางๆ ตลอดจนคาใชจายท$เกดข -นกบทรพยสนสวนกลาง มนโยบายดงตอไปน -

1. ผจดการนตบคคลจะทาการประเมนคาใชจายตางๆ ท$คาดวาจะเกดข -นลวงหนา และคานวณออกมาเปนคาใชจายสวนกลางท$เจาของหองชดแตละรายจะตองจายสาหรบปน -นๆ

ปจจบนนตบคคลอาคารชดมการเรยกเกบคาใชจายสวนกลางจากเจาของหองชดเปนเงน 25 บาทตอพ -นท$หองชด 1 ตารางเมตรตอเดอน

2. ผจดการนตบคคลจะเรยกเกบคาใชจายสวนกลางจากเจาของรวมแตละรายเปนการลวงหนาทกวนท$ 1 ของเดอนมกราคมของแตละป และจะแสดงรายการพรอมจดเกบคาใชจายสวนท$เหลอ (ถาม) ท$นตบคคลอาคารชดไดจายออกไปตามความเปนจรงของปท$ผานมา จากเจาของหองชดแตละรายตามอตราสวนกรรมสทธ\ท$เจาของหองชดมอยในทรพยสนสวนกลาง

3. ในกรณท$มเจาของรวมรายใดไมชาระเงนตามท$กลาวไวในขอ 1. และขอ 2. ภายในระยะเวลาท$กาหนด เจาของรวมดงกลาวจะตองเสยเงนเพ$มในอตราไมเกนรอยละ 12 ตอปของจานวนเงนท$คางชาระโดยไมคดทบตน ท -งน - ในกรณท$เจาของรวมคางชาระเงนดงกลาวขางตนต -งแต 6 เดอนข -นไป จะตองเสยเงนเพ$มในอตราไมเกนรอยละ 20 ตอป และอาจถกระงบการใหบรการสวนรวมหรอการใชทรพยสวนกลาง รวมท -งไมมสทธออกเสยงในการประชมใหญเจาของรวม

4. เจาของรวมท$ยงคางชาระคาใชจายสวนกลาง จะไมสามารถดาเนนการขอจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ในหองชดท$ตวเองเปนเจาของได จนกวาจะชาระหน -สนดงกลาวครบถวนแลว ท -งน - นตบคคลอาคารชดโดยผจดการนตบคคล จะออกหนงสอรบรองการปลอดหน -ใหแกเจาของหองชดเพ$อนาไปประกอบการย$นขอจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\แกพนกงานเจาหนาท$ท$เก$ยวของตอไป

5. คาใชจายสวนกลางท$เรยกเกบจากเจาของรวม มวตถประสงคเพ$อใชเฉพาะทรพยสนท$ระบวาเปนทรพยสนสวนกลางเทาน -น ไมไดนามาใชในการปรบปรง ซอมแซม ดแลรกษาในสวนของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ แตอยางใด ท -งน - คาใชจายในการดแลรกษาโรงแรม บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนผ เชาทรพยสนของกองทนรวม จะเปนผ รบผดชอบแตเพยงผ เดยว ไมใชนตบคคลอาคารชด โดยปกตทางผ เชาจะต -งงบประมาณรายปสาหรบการซอมแซมบารงรกษา และ Major renovation ของโรงแรมแรมปาตอง เฮอรเทจ เปนประจาอยแลว ในอตราสวนประมาณ รอยละ 3 - 4 ของรายไดท -งหมดของโรงแรมในแตละป ซ$งคาใชจายในสวนน -ผ เชาสามารถปรบเปล$ยนไดตามความเหมาะสมในแตละชวงเวลา


6. ในกรณท$ผ เชาทรพยสนของกองทนพจารณาแลวเหนวาคาใชจายสวนกลางท$จดเกบในปจจบน ไมเพยงพอกบคาใชจายท$เก$ยวของกบทรพยสนสวนกลางท$เกดข -นจรง ผ เชาสามารถเสนอใหผจดการนตบคคลเสนอใหท$ประชมใหญเจาของรวม พจารณาปรบคาใชจายสวนกลางข -นใหเหมาะสมตามความเปนจรงได ดงน -น บรษทจดการพจารณาเหนวาการจดเกบคาใชจายสวนกลางในอตรา 25 บาทตอพ -นท$หองชด 1 ตารางเมตรตอเดอนในปจจบน ไมมผลตอการตดสนใจของผ เชารายใหม หากมการเปล$ยนตวผ เชาทรพยสนของกองทน ซ$งปจจยหลกในการพจารณาเขาบรหารโรงแรมปาตอง เฮอรเทจของผ เชารายใหม คอ ความสามารถในการสรางรายไดของโรงแรมมากกวาเร$องการเกบคาสวนกลางของนตบคคล

7. เม$อพจารณาจากงบการเงนของนตบคคลอาคารชดปาตองไนทพลาซา ในชวงป 2553 – 2556 พบวาคาใชจายท$เกดข -นสงสดของนตบคคลในชวงดงกลาว มประมาณ 2 ลานบาท ขณะท$คาใชจายสวนกลางท$เรยกเกบจากเจาของหองชดเปนเงน 25 บาทตอพ -นท$หองชด 1 ตารางเมตรตอเดอน คดเปนเงนประมาณ 3 ลานบาทตอป (โดยเปนคาใชจายสวนกลางท$ผ เชาจะตองจายแทนกองทนประมาณปละ 2.2 ลานบาท) ซ$งเพยงพอตอคาใชจายตางๆ ท$เกดข -นของนตบคคลอาคารชด

ฐานะการเงนของนตบคคลอาคารชด

เน$องจากตามมาตรา 33 ของพ.ร.บ.อาคารชดฯ กาหนดใหนตบคคลอาคารชดมฐานะเปน "นตบคคล" ตามกฎหมาย อนทาใหสามารถมสทธและหนาท$แยกตางหากจากผ ถอกรรมสทธ\ในหองชด แมกองทนรวมจะเขาเปนผ ถอกรรมสทธ\ในหองชด หน -ใดๆ ซ$งนตบคคลอาคารชดจะตองรบผดตอบคคลภายนอก ณ วนท$กองทนรวมเขารบโอนกรรมสทธ\ กจะไมมผลผกพนทางกฎหมายตอกองทนรวมในฐานะเจาของหองชด ท -งน - นตบคคลอาคารชดมอานาจหนาท$ในการจดการดแลบรหารทรพย ”สวนกลาง” โดยในการทาหนาท$ดงกลาวน -น เจาของหองชดแตละหองมหนาท$รบผดชอบในการชาระเงนคาสวนกลางใหแกนตบคคลอาคารชดลวงหนาตามท$ระบไวตามกฎหมายและในขอบงคบเฉพาะท$ไมเกนแหงประโยชนท$เจาของหองชดแตละรายมในหองชดของตน (มาตรา 18 พ.ร.บ.อาคารชดฯ) เพ$อใหนตบคคลอาคารชดนาเงนท$ไดดงกลาวไปจดสรรบรหารจดการทรพยสนสวนกลางเพ$อประโยชนโดยรวมตอไป นอกจากน - พ.ร.บ.อาคารชดฯ กมไดมบทบญญตใดๆ ท$กาหนดหนาท$ใหเจาของหองชดแตละรายตองรวมรบผดในหน -ท$นตบคคลอาคารชดกอข -นหรอมตอบคคลภายนอก ดงน -น หน -ตางๆ ของนตบคคลอาคารชดซ$งเจาของหองชดไมไดเขาเปนคสญญาดวยหรอไมไดรวมกอหน -เหลาน -น จงยอมไมมผลผกพนทางกฎหมายตอเจาของหองชดใหตองรวมรบผดชดใชดวยแตอยางใด ดวยเหตน - เม$อกองทนรวมเขารบโอนกรรมสทธ\หองชดมาเปนของกองทนรวมแลว กองทนรวมกจะไมตองเขาไปรบภาระของหน -ส -นอนใดท$เกดข -นจากนตบคคลอาคารชด

นอกจากน -น บรษทจดการไดดาเนนการตรวจสอบงบการเงนของนตบคคลอาคารชด ปาตอง ไนทพลาซา แลวพบวาไมมส$งผดปกตอ$นใดท$จะทาใหนตบคคลอาคารชดจะมปญหาในการบรหารงานในอนาคต และสาหรบกรณหน -คาปรบปรงตกแตงซ$งผจะขายเปนเจาหน -ของนตบคคลอาคารชดอย ณ ปจจบน ผจะขายไดใหคาม$นเปนหนงสอรบรองแกกองทนรวมดวยวา ผจะขายตกลงท$จะไมคดคาใชจายท$ไดใชไปในการปรบปรงตกแตงพ -นท$สวนกลางของอาคารชดจากนตบคคลอาคารชดและเจาของหองชดแตละรายอยางแนนอน ดงน -น จงทาใหแนใจไดวา ณ วนท$กองทนรวมเขาลงทน นตบคคลอาคารชดจะไมมภาระหน -สนคางชาระท$มผลกระทบตอการบรหารจดการงานในอนาคต ตลอดจนไมมภาระหน -สนตดพนใดๆ ท$จะกระทบถงกองทนรวม

• นโยบายในการบรหารอสงหารมทรพย

ไมม


• นโยบายการก ยมเงน : กองทนรวมอาจก ยมเงนเพ$อดาเนนการปรบปรง ตอเตมอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยท$กองทนรวมมสทธการเชาใหอยในสภาพท$ด หรอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ$มเตม โดยคานงถงประโยชนของกองทนรวมเปนสาคญ และเปนไปตามหลกเกณฑ เง$อนไข และวธการท$เก$ยวของของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อยางไรกตาม ณ ปจจบนกองทนรวมยงไมมนโยบายในการกยมเงนดงกลาว

4. ภาพรวมของธรกจการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท*กองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร

การปรบตวเขาสเศรษฐกจโลกแบบหลายศนยกลาง และการขยายตวของข -วอานาจทางเศรษฐกจใหม ของกลมประเทศ BRIC (บราซล รสเซย อนเดย จน) จะมอทธพลตอการทองเท$ยวของโลก โดยองคการการทองเท$ยวโลก (World Tourism Organization:UNWTO) ไดพยากรณวาเม$อถงป พ.ศ. 2563 จะมนกทองเท$ยวระหวางประเทศจานวน 1,600 ลานคน โดยภมภาคท$มแนวโนมเปนแหลงทองเท$ยวท$นยม คอ ภมภาคเอเซยตะวนออกและแปซฟค และกลมประเทศในเอเซยตะวนออกเฉยงใต และคาดวาจนจะเปนตลาดสงออกและนาเขานกทองเท$ยวใหญท$สดในโลก โดยมนกทองเท$ยวประมาณ 100-120 ลานคน/ปโดยนกทองเท$ยวจากประเทศเศรษฐกจเกดใหมจะมาแทนท$นกทองเท$ยวจากประเทศตะวนตก และการใชจายของการทองเท$ยวตอคร -งจะลดลง เน$องจากนกทองเท$ยวจะใชจายอยางระมดระวงและคานงถงความคมคาเงนมากข -น การเปล$ยนแปลงดงกลาวสงผลดตออตสาหกรรมการทองเท$ยวไทยซ$งเปนจดหมายหลกของนกทองเท$ยวจากประเทศจนและรสเซย ซ$งเดนทางเขามาทองเท$ยวในประเทศไทย โดยเฉพาะจงหวดภเกตเพ$มข -นทาใหโรงแรมช -นประหยดจะถงโรงแรมระดบขนาดกลางไดรบอานสงคจากนกทองเท$ยวกลมน -

สถานการณการทองเท$ยวของโลก

ในชวงระยะเวลาท$ผานมาตลาดเกดใหม (Emerging Markets) มการเตบโตของจานวนการเดนทางขาออกอยางมนยสาคญโดยมการเดนทางออก 325 ลานเท$ยวในป 2554 และยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล คาดการณวา ภายในป 2558 ตลาดเกดใหมมแนวโนมท$จะครองสวนแบงตลาดถงรอยละ 43 ของนกทองเท$ยวขาออกท$วโลก

แผนภาพเปรยบเทยบจานวนเท$ยวเดนทางออกนอกประเทศและคาใชจายเฉล$ยเพ$อการทองเท$ยว ระหวางประเทศท$พฒนาแลวและประเทศเศรษฐกจเกดใหม

ท$มา : ยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล Emerging Outbound Markets, Looking Ahead in Uncertain time,

October 2011

หมายเหต * ประมาณการ

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

0

100

200

300

400

500

600

2553 2554 2555* 2556* 2557* 2558*จานวนเท $ยวเดนทางออกของประเทศพฒนาแลว จานวนเท $ยวเดนทางออกของประเทศเศรษฐกจเกดใหม

การใชจายเฉล$ยของตลาดพฒนาแลว การใชจายเฉล$ยของตลาดเกดใหม

การใช

จายเฉ

ล$ย(เหรยญส

หรฐ)

จานวนเท

$ยวเดน

ทางออก

(ลานเท

$ยว)


0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

อตาล

องกฤ

ษ

สเปน

อาหร

บเอม

เรต

เมกซ

โก

สวเดน

ฝร�งเศส

สวตเซอ

รแลน

ด

เยอรมน

เกาห

ลใต

มาเลเซย

ออสเตรเลย

ตรก

ฮองกง

แคนาดา

อนเดย

รสเซย จน

จากจานวนเท$ยวเดนทางออกขางตน ยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล ไดคาดวานกทองเท$ยวท$เดนทางออกนอกประเทศเพ$มข -นสงท$สดในชวงป 2553-2558 คอ จน รสเซย และอนเดย ตามลาดบ โดยจนมการเดนทางขาออกเพ$มข -นประมาณ 28 ลานเท$ยว รสเซยเพ$มข -น 17.5 ลานเท$ยว และอนเดยเพ$มข -น 10 ลานเท$ยว

แผนภาพประมาณการเพ$มข -นของจานวนการทองเท$ยวออกจากแตละประเทศระหวางป พ.ศ. 2553-2558*

ท$มา : ยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล Emerging Outbound Markets, Looking Ahead in Uncertain time, October 2011

หมายเหต * ประมาณการ

สถานการณการทองเท$ยวของประเทศไทย

ในระหวางป 2552-2556 มนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางมาทองเท$ยวในประเทศไทยเพ$มสงข -น จาก 14.5 ลานคนในป 2550 เปน 26.7 ลานคนในป 2556 โดยมอตราการเตบโตเฉล$ยตอป (CAGR) เทากบรอยละ 10.7 หากเปรยบเทยบกบป 2555 พบวาจานวนนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางมาทองเท$ยวในประเทศไทยในป 2556 เพ$มข -นรอยละ 19.6 สรางรายไดทองเท$ยวเพ$มข -นรอยละ 25.0 คดเปนมลคาประมาณ 1.23 ลานบาท ซ$งปจจยสาคญมาจากการขยายเสนทางบนตรง และการเพ$มเท$ยวบนของสายการบนจากตางประเทศไปยงแหลงทองเท$ยวในภาคเหนอและภาคใต

'000 จ

านวน

การทองเท$ยวออกจาก

ประเท

ศท$เพ$มข

-น ป 2553-2558


แผนภาพแสดงจานวนนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาในประเทศไทย ระหวางป พ.ศ. 2550-2556

ท$มา : สานกตรวจคนเขาเมองและกรมการทองเท$ยว

โดยกลมประเทศท$มสดสวนของนกทองเท$ยวเดนทางเขามาในประเทศไทยมากท$สดในป 2556 ไดแกประเทศในแถบเอเซยตะวนออก คดเปนรอยละ 60.2 ของจานวนนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาในประเทศไทย ตามดวยประเทศในแถบยโรป คดเปนรอยละ 23.6

สาหรบนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาในประเทศไทยป 2556 มากท$สดไดแก จน มาเลเซย รสเซย ญ$ป น และ เกาหล โดยคดเปนสดสวนรอยละ 17.6 11.2 6.5 5.8 และ 4.9 ตามลาดบ ท -งน - นกทองเท$ยวตางชาตท$มอตราการเพ$มข -นมากท$สดในป 2556 ไดแก นกทองเท$ยวจากประเทศจน โดยเพ$มข -นรอยละ 68.8 เม$อเทยบกบป 2555 รองลงมาไดแก รสเซย ซ$งเพ$มข -นรอยละ 31.9

แผนภาพแสดงนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาประเทศไทยในป 2556 แยกตามสญชาต

ท$มา : กรมการทองเท$ยว

14.5 14.6 14.1 15.9

19.2

22.4

26.7

0

5

10

15

20

25

30

2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556

จานว

นนกท

องเท$ยว

(ลานคน

)10.7 %

4,705,173

2,996,071

1,736,990

1,537,979

1,297,200

1,106,080

1,049,856

936,477

907,868

906,312

จน

มาเลเซย

รสเซย

ญ�ปน

เกาหล

ลาว

อนเดย

สงคโปร

ออสเตรเลย

องกฤษ


จากแผนภาพขางตน โครงสรางนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขาประเทศไทยจะเปนนกทองเท$ยวกลมใหมๆ จากประเทศจน รสเซย อนเดย และอาเซยน มากข -น ซ$งหากพจารณาคาใชจายตอคนตอวนของนกทองเท$ยวในป 2555 พบวานกทองเท$ยวกลมดงกลาวมคาใชจายตอคนตอวนอยท$อตราเฉล$ย 4,826 บาท 4,474 บาท และ 5,281 บาท ตามลาดบ โดยกลมประเทศอาเซยนมคาใชจายตอคนตอวนเฉล$ยท$อตรา 4,295 บาท ซ$งสงผลดตอพ -นท$ทองเท$ยวสาคญของประเทศไทย เชน จงหวดภเกต หรอเมองพทยา

แผนภาพแสดงคาใชจายตอคนตอวนของนกทองเท$ยวสญชาตตางๆ ในป 2555

ท$มา : กรมการทองเท$ยว

หมายเหต : อตราแลกเปล$ยน 1เหรยญสหรฐ = 31.08 บาท

สถานการณการทองเท$ยวของจงหวดภเกต

ภาวะการทองเท$ยวของจงหวดภเกตในชวงป พ.ศ. 2556 มการขยายตวอยางมาก โดยมจานวนผ โดยสารเดนทางขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต จานวน 5.67 ลานคนเพ$มข -นจากป พ.ศ. 2555 ซ$งมจานวนผ โดยสารขาเขา จานวน 4.77 ลานคน หรอคดเปนรอยละ 18.8 โดยมสญญาณการเตบโตอยางตอเน$อง

ท -งน - ต -งแตป พ.ศ. 2547 – 2556 จานวนผ โดยสารเดนทางขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต มอตราการเตบโตเฉล$ยตอป (CAGR) เทากบรอยละ 10.2 โดยนกทองเท$ยวภายในประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 7.1 ในขณะท$นกทองเท$ยวตางประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 13.5

4,497 3,976

4,579 4,295 4,826

4,474

5,281

4,447 4,437 4,811 4,725


แผนภาพแสดงจานวนผโดยสารเดนทางขาเขาสนามบนนานาชาตภเกตระหวางป 2547 – 2556

ท$มา : บรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน)

ในอดตท$ผานมานกทองเท$ยวท$เดนทางเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกต สวนใหญจะเปนนกทองเท$ยวภายในประเทศมากกวานกทองเท$ยวจากตางประเทศ จนกระท$งป พ.ศ. 2554 เปนตนมา นกทองเท$ยวจากตางประเทศเร$มมสดสวนมากกวานกทองเท$ยวภายในประเทศ ตอเน$องมาจนถงปจจบน โดยอตราสวนระหวางนกทองเท$ยวในประเทศตอนกทองเท$ยวตางประเทศ ในป 2547 เทากบ รอยละ 57 ตอรอยละ 43 เพ$มมาเปนรอยละ 44 ตอรอยละ 56 ในปจจบน

แผนภาพแสดงสดสวนผ โดยสารเดนทางขาเขาสนามบนนานาชาตภเกตระหวางป 2547 –2556


2,362

1,575

2,354

2,846 2,851 2,891

3,520

4,229

4,770

5,666

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556

Pa

sse

ng

er

(un

it i

n t

ho

usa

nd)

Domestic tourist International tourist Total tourist

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556

นกทองเท�ยวภายในประเทศ นกทองเท�ยวตางประเทศ


การเพ$มข -นของนกทองเท$ยวท$เดนทางเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกตในชวง 2-3 ปท$ผานมา สวนใหญเปนการเพ$มข -นอยางมนยสาคญของนกทองเท$ยวตางประเทศ โดยเฉพาะอยางย$ง นกทองเท$ยวจากประเทศจนและรสเซย ซ$งเปนผลมาจากการเพ$มเท$ยวบนแบบประจาและเชาเหมาลาซ$งสามารถบนตรงมายงจงหวดภเกต

จากขอมลของบรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน) ในป พ.ศ. 2556 จานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต ท -งส -น 36,295 เท$ยวบน เพ$มข -นจากป พ.ศ. 2555 ซ$งมจานวนเท$ยวบนขาเขา 30,503 เท$ยวบน หรอคดเปนรอยละ 18.99 ซ$งเหนไดวาจานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต ในป พ.ศ. 2556 ยงคงมสญญาณการเตบโตอยางตอเน$องสอดคลองกบจานวนผโดยสารเดนทางขาเขา

หากพจารณาเฉพาะจานวนเท$ยวบนขาเขาจากตางประเทศ ณ สนามบนนานาชาตภเกต ในป พ.ศ. 2556 มจานวนท -งส -น 20,147 เท$ยวบน เพ$มข -นจากป พ.ศ. 2555 ซ$งมจานวนเท$ยวบนขาเขา 16,384 เท$ยวบน หรอคดเปนรอยละ 22.9

ท -งน - ต -งแตป พ.ศ. 2547 – 2556 จานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต มอตราการเตบโตเฉล$ยตอป (CAGR) เทากบรอยละ 9.3 โดยเท$ยวบนภายในประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 7.5 ในขณะท$เท$ยวบนระหวางประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 10.9

แผนภาพแสดงจานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกตระหวางปพ.ศ. 2547 – พ.ศ. 2556


จากการเพ$มข -นของจานวนผโดยสารท$ใชบรการในสนามบนนานาชาตภเกตจนเกนความสามารถในการรองรบนกทองเท$ยวของสนามบน บรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน) จงเร$มพฒนาสวนตอขยายสนามบนภเกต เพ$อขยายลานจอดอากาศยาน พรอมท -งกอสรางอาคารผ โดยสารระหวางประเทศใหม และคาดวาจะแลวเสรจประมาณตนป พ.ศ. 2558 ซ$งโครงการขยายสนามบนนานาชาตภเกตดงกลาว จะสงผลดตออตสาหกรรมการทองเท$ยว และธรกจโรงแรมในจงหวดภเกตในอนาคต

16,344

12,045

15,446

20,400 19,001 18,940

24,279

28,339

30,503

36,295

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556

Domestic Flight International Flight Total


ขอมลกลมนกทองเท$ยวตางประเทศแยกตามสญชาตท$เดนทางผานดานตรวจคนเขาเมอง (ทาอากาศยานภเกต) ชวง 9 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 จากสานกงานพาณชยจงหวดภเกต พบวา นกทองเท$ยวจากประเทศจน รสเซย และออสเตรเลย เปนกลมนกทองเท$ยวท$เดนทางเขามาในจงหวดภเกตสงสดตามลาดบและขอมลจาก C9 Hotelworks Market Research พบวานกทองเท$ยวจากประเทศจน รสเซย และออสเตรเลย คดเปนสดสวนรอยละ 22 รอยละ 15 และ รอยละ 10 ของนกทองเท$ยวตางประเทศท -งหมด ตามลาดบ ซ$งจะสงผลดตอธรกจโรงแรมช -นกลาง (Mid-range) ในจงหวดภเกต เน$องจากนกทองเท$ยวกลมดงกลาวมการใชจายเฉล$ยตอหวท$คอนขางต$าเม$อเทยบกบนกทองเท$ยวจากกลมประเทศตะวนตก นอกจากน - ยงมแนวโนมในการเดนทางเขามาทองเท$ยวในประเทศไทยอยางตอเน$อง และมอตราการเตบโตคอนขางสงในอนาคต

สถานการณอตสาหกรรมโรงแรมของจงหวดภเกต

แผนภาพแสดงอตราการเขาพก ในจงหวดภเกต

ท$มา : C9 Hotelworks Market Research

อตราการเขาพก (Occupancy Rate) ของนกทองเท$ยวในจงหวดภเกต เพ$มข -นอยางตอเน$องต -งแตป พ.ศ. 2552 เชนเดยวกบอตราราคาหองพกเฉล$ย (Average Room Rate) โดยจากขอมลจาก C9 Hotelworks Market Research พบวา ณ ป พ.ศ. 2555 อตราการเขาพกเฉล$ยประมาณรอยละ 80 และมอตราราคาหองพกเฉล$ยตอคนของโรงแรมในจงหวดภเกตประมาณ 150 ดอลลารสหรฐ ซ$งท -งอตราการเขาพกและอตราราคาหองพกเฉล$ยตอคนเตบโตสอดคลองกบการเพ$มข -นของนกทองเท$ยวท$เดนทางมายงจงหวดภเกต

0%

20%

40%

60%

80%

100%

-

40

80

120

160

200

240

2551 2552 2553 2554 2555

Average Room Rate RevPAR Occupancy rate


แผนภาพแสดงอตราการเขาพกในเขตตางๆ ของจงหวดภเกต


แผนภาพแสดงอตราการเขาพกของโรงแรมระดบขนาดกลาง (Mid Scale)


ตลาดนกทองเท$ยวชาวจน

ตารางแสดงจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางมาเขาในประเทศไทย ระหวางป 2552 ถง 2556

2552 2553 2554 2555 2556

จานวนนกทองเท$ยวชาวจน (คน) 777,508 1,122,219 1,721,247 2,786,860 4,705,173

อตราการเพ$ม (%) n.a. 44.3% 53.4% 61.9% 68.8%

ท$มา : กรมการทองเท$ยว กระทรวงการทองเท$ยวและกฬา

0%

20%

40%

60%

80%

100%

-

40

80

120

160

200

240

Patong Bangtao Karon&Kata Mai Khao

Average Room Rate 2011 Average Room Rate 2012Occupancy rate 2011 Occupancy rate 2012

0%

20%

40%

60%

80%

100%

-

30

60

90

120

150

2010 2011 2012


US$


จากตารางขางตนจะเหนวานกทองเท$ยวชาวจนท$เขามาทองเท$ยวในไทย มจานวนเพ$มข -นต -งแตป 2552 เปนตนมา เน$องจากสภาพเศรษฐกจของจนท$เตบโตอยางตอเน$อง ตลอดจนประเทศไทยท$มแหลงทองเท$ยวท$สวยงาม แตมคาใชจายในการทองเท$ยวไมแพงจนเกนไป ทาใหนกทองเท$ยวรสกคมคากบเงนท$จาย รวมถงการการเปดเท$ยวบนตรงมายงประเทศไทยเพ$มจานวนมาก ซ$งลวนแลวแตเปนปจจยท$สนบสนนใหชาวจนเดนทางเขามาทองเท$ยวในไทยเพ$มข -นอยางตอเน$อง

ตารางแสดงจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางมายงประเทศไทยในป 2556 แยกตามดานตรวจคนเขาเมอง

สวรรณภม ภเกต ดอนเมอง อ$นๆ รวมท -งส -น

จานวนนกทองเท$ยวชาวจน (คน) 2,532,932 927,446 880,567 364,228 4,705,173

คดเปนสดสวน 53.8% 19.7% 18.7% 7.7% 100.0%


จงหวดภเกตยงคงเปนสถานท$ท$นกทองเท$ยวชาวจนใหความสนใจเปนอนดบตนๆ ของประเทศไทย โดยในป 2556 มชาวจนท$เดนทางโดยการบนตรงมายงภเกต และผานดานตรวจคนเขาเมองมจานวนท -งส -น 927,446 คน คดเปนรอยละ 19.7 ของนกทองเท$ยวชาวจนท$เขามาในประเทศไทย

ตารางแสดงสดสวนจานวนนกทองเท$ยวชาวจนตอจานวนนกทองเท$ยวชาวตางประเทศท -งหมด ระหวางป 2554-2556

2554 2555 2556

จานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งส -น (คน) 19,230,470 22,353,903 26,735,583

จานวนนกทองเท$ยวชาวจนท -งส -น (คน) 1,721,247 2,786,860 4,705,173

คดเปนอตราสวน (%) 9.0% 12.5% 17.6%


ชาวจนเปนกลมนกทองเท$ยวท$มบทบาทท$สาคญตอธรกจการทองเท$ยวของไทย โดยถอวาเปนนกทองเท$ยวท$มสดสวนมากท$สดในบรรดานกทองเท$ยวตางประเทศ โดยในป 2556 มนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาไทยท -งส -นประมาณ 4.7 ลานคน คดเปนรอยละ 17.6 ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งส -น เพ$มข -นจากป 2554 ท$มนกทองเท$ยวชาวจนท -งส -นประมาณ 1.7 ลานคน คดเปนเพยงรอยละ 9. ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศเทาน -น

จากการท$รฐบาลจนไดออกกฎหมายควบคมคณภาพทวร ซ$งมผลบงคบใชต -งแตเดอนตลาคม 2556 ทาใหคาทวรท$เรยกเกบจากลกคาปรบสงข -น สงผลกระทบตอภาวะการทองเท$ยวของไทยโดยตรง ทาใหมนกทองเท$ยวจากจนเขามาทองเท$ยวในไทยลดลง ซ$งเหนไดจากในชวงไตรมาสสดทายของป 2556 (ตลาคมถงธนวาคม) นกทองเท$ยวชาวจนเดนทางมาไทยเฉล$ยเดอนละ 319,383 คน ลดลงจากในชวง 9 เดอนแรกของป 2556 ท$มชาวจนเดนทางเขามาทองเท$ยวในไทยเฉล$ยเดอนละ 416,336 คน แตถาหากพจารณาจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาไทยในชวงไตรมาสท$ 4 ของป 2556 เปรยบเทยบกบชวงเดยวกนของป 2555 ซ$งมนกทองเท$ยวชาวจนเดนเดนทางเขามาเฉล$ยเดอนละ 281,871 คน จะพบวามจานวนนกทองเท$ยวชาวจนยงคงมอตราการเพ$มข -นรอยละ 13.3


อยางไรกตาม การทองเท$ยวแหงประเทศไทยไดคาดการณวาผลกระทบจากการออกกฎหมายฉบบดงกลาวจะสงผลตอจานวนนกทองเท$ยวในไตรมาสท$ 4 ของป 2556 เทาน -น เชนเดยวกบ ศนยวจยกสกรไทย ไดคาดการณวาจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขามาทองเท$ยวในไทยจะปรบตวตามกฎหมายควบคมคณภาพทวรในทศทางท$ดข -นตามลาดบ จากแนวโนมการคลายความเขมงวดในทางปฏบตของทางการจน ตลอดจนการเปนแหลงทองเท$ยวท$มความคมคาเงน และการเตบโตของสายการบนตนทนต$าท$มเท$ยวบนตรงมาจากหลายเมองสาคญในตางประเทศมายงเมองทองเท$ยวสาคญในตางจงหวดของไทย ทาใหป 2557 จะมนกทองเท$ยวชาวจนเดนทางมายงประเทศไทยไมต$ากวา 4.8 ลานคน เพ$มข -นประมาณรอยละ 2.0 จากป 2556

5. กองทนรวมน �มการประกนภยอยางไร

เน$องจากกองทนรวมจะลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง อนประกอบดวย หองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” ซ$งในกรณของการทาประกนภยในสวนของนตบคคลอาคารชดน -น บรษทจดการจะกาหนดใหผ เชาจดทาประกนภยทรพยสนท$เชาจากกองทนรวมประเภทสรรพภย (All Risk Policy) อยางเพยงพอและครอบคลมมลคาของทรพยสนท$จะลงทนโดยมมลคาไมต$ากวาตวเลขตามวตถประสงคเพ$อการทาประกนอคคภย (Replacement Cost) ท$ไดรบจากผประเมน ซ$งลกษณะของการทาประกนภยในสวนของตวอาคารชดและพ -นท$สวนกลางน -นจะตองทาผานนตบคคลอาคารชด แตบรษทจดการจะกาหนดใหกองทนเขาเปนผ เอาประกนภยรวมรวมถงการเปนผ รบผลประโยชนรวมภายใตกรมธรรมดงกลาวตามอตราสวนกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลางดวย ในกรณหากเกดเหตการเรยกรองคาสนไหมข -น ถาในกรณท$เปนทรพยสนท$ไมสามารถแบงแยกไดหรอทรพยสนสวนกลาง ตามหลกการบรษทประกนจะทาการจายเงนผานนตบคคลและนตบคคลจะจายเงนคนแกเจาของหองชดตามสดสวนกรรมสทธ\ท$ถอครองตอไป

สาหรบทรพยสนในสวนอ$นๆ ท$นอกเหนอจากหองชดขางตนท$ถกใชในการประกอบกจการโรงแรมน -น บรษทจดการไดกาหนดใหผ เชาจดทาประกนภยทรพยสนท$เชาจากกองทนรวมประเภทสรรพภย (All Risk Policy) เพ$มเตมในสวนของสงหารมทรพยท$ใชในการประกอบกจการโรงแรม ประกนภยในกรณธรกจหยดชะงก (ถาม) และประกนภยสาหรบคมครองบคคลภายนอกอยางเพยงพอและเหมาะสม เพ$อคมครองความเสยหายท$จะเกดข -นกบกองทนรวม โดยจะกาหนดใหกองทนรวมเปนผ รบประโยชน

อยางไรกตาม มความเสยหายท$รนแรงหลายประเภทซ$งไมสามารถทาประกนภยได หรอไมคมคาท$จะทาประกนภย หรอความคมครองอยภายใตขอจากดในระดบหน$ง ตวอยางของเหตการณดงกลาว ไดแก สงคราม การกอการราย ภยพบต และมลภาวะหรอปญหาส$งแวดลอมบางประการ ตารางสรปรายละเอยดการทาประกนภยในทรพยสนท$เก$ยวของ

ทรพยสน ประเภทการทา

ประกนภย วงเงนการเอาประกนภย

(ข �นต*า) ผรบผลประโยชน /

ผเอาประกน โครงสรางอาคาร และทรพยสนสวนกลาง

All Risk Policy ตามมลคา Replacement Cost นตบคคลอาคารชด* และกองทนรวม

หองชดเฉพาะท$กองทนเปนเจาของ อปกรณ เฟอรนเจอร และงานระบบตางๆ

All Risk Policy ตามมลคา Replacement Cost กองทนรวม Business interruption ตามสญญาเชา และ/หรอผลการ

ดาเนนท$เกดข -นจรง และ/หรอวงเงนท$เอาประกนภย


หมายเหต * เน$องจากตามขอบงคบนตบคลคลอาคารชดไดกาหนดใหเจาของรวมจะตองรวมกนรบผดชอบการจายคาประกนภยท$เก$ยวกบอาคารชด โดยกาหนดใหนตบคคลอาคารชดเปนผ เอาประกนและเปนผ รบผลประโยชนจากการประกนภย เพ$อใหนตบคคลอาคารชดสามารถใชเงนน -นในการซอมแซมความเสยหายของอาคารชด หากมความเสยหายเกดข -นหรอในการใชเงนน -นจายชดเชยความเสยหายใหแกผ เสยหาย โดยเจาของรวมจะตองรบผดชอบจายคาเบ -ยประกนภยท -งหมดตามอตราสวนท$เจาของรวมแตละรายมกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง

ท -งน - เม$อเกดความเสยหายใดๆ ข -น ถาไมเปนการเสยหายท -งหมดเจาของรวมจะตองทาการซอมแซมทนท โดยใหนตบคคลอาคารชดเปนผดาเนนการ โดยใชเงนท$ไดจากบรษทประกนภยมาทาการซอมแซมปรบปรง ยกเวนในกรณท$อาคารชดเสยหายท -งหมด เจาของรวมจะตองประชมกนทนทเพ$อลงมตวาจะทาการกอสรางอาคารชดน -ข -นใหมหรอไม หากมมตใหกอสรางใหม นตบคคลอาคารชดจะตองทาการกอสรางอาคารชดข -นใหม โดยใชเงนท$ไดรบจากบรษทประกนภย หรอโดยเรยกเกบเงนจากเจาของรวมตามกฎหมาย ในกรณท$เงนท$ไดรบจากบรษทประกนภยไมเพยงพอจายคากอสราง หากมมตไมกอสรางซ$งเปนการเลกอาคารชดและนตบคคลอาคารชดไดเงนชดเชยจากบรษทประกนภย นตบคคลอาคารชดจะเฉล$ยจายเงนท$ไดรบจากบรษทประกนภยใหแกเจาของรวมตามอตราสวนท$เจาของรวมแตละรายมกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางทนท

อยางไรกด ภายหลงกองทนเขาลงทนในทรพยสนขางตนแลว บรษทจดการจะดาเนนการใหกองทนเขาเปนผ เอาประกนภยรวมรวมถงการเปนผ รบผลประโยชนรวมภายใตกรมธรรมดงกลาวดวยตามอตราสวนกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง

6. ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณท*เปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคารโรงเรอน หรอส*งปลกสรางท* ผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธHตามโฉนดท*ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน และหากตอมาผมกรรมสทธHตามโฉนดท*ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลกสญญาโดยมไดจดใหมผรบประกนความเสยหายท*อาจเกดข �นจากการบอกเลกสญญาของบคคลดงกลาว

เน$องจากการลงทนของกองทนรวมเปนการลงทนในกรรมสทธ\ของอสงหารมทรพย ดงน -น กองทนจงไมมผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวม

7. รายช*อหรอลกษณะของเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท*กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนกบบคคลดงกลาว ท*จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจานวนและสดสวนเทาใด

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จากด บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด และ/หรอบคคลท$เก$ยวของไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

8. ผลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน

ผลงทนจะไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผล นอกจากน - กองทนรวมมการซ -อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ผลงทนจงมโอกาสท$จะไดรบกาไรจากการขายหนวยลงทนท$อาจเพ$มข -นในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

9. ปจจยใดท*มผลกระทบอยางมนยสาคญตอเงนลงทนของผลงทน

• การแขงขน

ปจจบนความนยมในการทองเท$ยวบรเวณปาตอง จงหวดภเกต เพ$มสงข -นมาก ซ$งการเพ$มข -นของนกทองเท$ยวดงกลาวไดดงดดใหผประกอบการรายใหมเขามาทาธรกจโรงแรมในบรเวณปาตองเพ$มมากข -น และเม$อรวมกบผประกอบการท$เปดใหบรการอยแลวในปจจบน จงทาใหมโอกาสเกดการแขงขนท$รนแรง และอาจทาใหเกดการลดราคาเพ$อดงดดลกคาให


มาใชบรการ ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจสงผลกระทบในเชงลบตอการประกอบธรกจของผ เชาทรพยสนของกองทนรวม นอกจากน - บรษทคแขงหลายแหงอาจมแหลงเงนทนและปจจยสนบสนนอ$นๆ เชน มเชนโรงแรมใหบรการ เปนตน ท$อาจเอ -อใหสามารถแขงขนกบกองทนรวมได ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจเพ$มตนทนในการบรหารจดการอสงหารมทรพย หรอลดอตราการเชา และ/หรออตราคาเชาท$กองทนรวมเรยกเกบจากผ เชา

• ความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชา

กองทนรวมไดตกลงท$จะปลอยเชาทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกใหกบผ เชาเปนระยะเวลา 5 ป โดยมการ ตกลงคาเชาท$จะตองชาระใหกบกองทนรวมในอตราท$คงท$แนนอน ดงน -น ความสาเรจในการประกอบธรกจของผ เชาและความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชาดงกลาวจะสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมอยางมนยสาคญ อยางไรกด เพ$อลดความเส$ยงท$อาจเกดจากการผดนดชาระคาเชาของผ เชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาวางหลกประกนการเชาเปนมลคาเทากบ 44,625,000 บาท โดยเปนเงนสดท -งหมด ซ$งกองทนรวมสามารถเรยกเงนจานวนดงกลาวเพ$อชดเชยคาเชาใหแกกองทนรวมได หากกองทนรวมไมสามารถเรยกเกบคาเชาจากผ เชาไดตามกาหนด

เน$องจาก กองทนรวมจะไดรบคาเชาจากผ เชาตามสญญาเชาซ$งเปนท$มาของรายไดหลกเพยงแหลงเดยวของกองทนรวม ดงน -น หากผ เชาดงกลาวมปญหาทางการเงน ซ$งสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ผ เชาอาจจะไมชาระคาเชา หรอยอมเลกสญญาเชากอนกาหนด และกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชาดงกลาวได ส$งเหลาน -อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ถงแมวากองทนรวมจะมสทธเรยกรองคาเสยหายและรบเงนประกนจากผ เชากตาม

• การยกเลกหรอไมตอสญญาเชา

ในกรณท$สญญาเชามการยกเลกสญญากอนครบกาหนดอายสญญาเชา หรอในกรณท$สภาวะอตสาหกรรมโรงแรมมการเปล$ยนแปลงซ$งอาจจะสงผลใหผ เชาเรยกรองใหมการปรบเปล$ยนเง$อนไขในสญญาเชา ซ$งเง$อนไขท$ปรบเปล$ยนดงกลาวอาจเปนเง$อนไขท$เปนการเอ -อประโยชนตอกองทนรวมนอยลงหากเปรยบเทยบกบสญญาเชาท$ไดทาไวในปจจบน หรอในกรณท$ผ เชาไมตออายสญญาเชาและกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชารายเดมไดในเวลาอนสมควร กรณและเหตการณตางๆ ดงกลาวขางตนอาจสงผลกระทบโดยตรงตอกระแสเงนสดและผลการดาเนนงานของกองทนรวม ในกรณท$กองทนรวมจาเปนตองเลกสญญากบผ เชา เน$องจากผ เชาไมยอมจายคาเชาหรอหรอผดสญญาเชาน -น อาจใชเวลาในการหาผ เชารายใหมนานเกนกวา 3 – 6 เดอน ซ$งความลาชาดงกลาวอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม

10. บรษทจดการ ผบรหารของบรษทจดการ ผจดการกองทนรวม ผดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ท*ปรกษา ผบรหารอสงหารมทรพย หรอบคคลท*เก*ยวของของบคคลดงกลาว มความสมพนธกบเจาของ หรอผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท*กองทนรวมจะลงทนหรอไม อยางไร

1. กองทนรวมจะลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง อนประกอบดวย หองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” ซ$งปจจบนใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” (Patong Heritage Hotel) (โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ) รวมถงเคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ บนท$ดนและอาคารชด ตลอดจนทรพยสนท$เปนสวนประกอบในการกอใหเกดรายไดของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$อยในบรเวณรอบโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนตระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศเหนอ) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ และส$งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ท$จอดรถของโครงการ สวนตกแตง หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระ


วายน -า เปนตน โดยกองทนจะซ -อทรพยสนจาก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด (จานวน 155 ยนต) บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (จานวน 28 ยนต) บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด ตามลาดบ

นอกจากน - กองทนจะไดรบการจดภารจายอมบนท$ดนท -งผนเพ$อใชเปนทางเดน ทางรถยนต ทางสญจร ท$จอดรถและสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด จากบรษท อภโชต จากด และ บรษท ประมวลศร จากด

โดยทกบรษทท$กลาวขางตนเปนเจาของอสงหารมทรพยในเวลาท$มการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ใหแกกองทนรวม

2. กองทนรวมจะปลอยเชาทรพยสนเปนระยะเวลา 5 ป ใหแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\เดม เพ$อนาไปจดหาผลประโยชนและจายคาตอบแทนใหแกกองทนรวมในอตราคาเชาตามท$ไดตกลงกน

3. บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จากด บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด และ/หรอบคคลท$เก$ยวของอาจลงทนในหนวยลงทนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

11. รายไดท*กองทนรวมน �จะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร

ไมมการประกนรายได

12. กองทนรวมน �มนโยบายในการจายเงนปนผลอยางไร

กองทนรวมมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยลงทนไมเกนปละ 4 คร -ง

(1) ในกรณท$กองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธประจาป

ท -งน - กาไรสทธดงกลาวขางตน เปนกาไรสทธท$ไมรวมกาไรท$ยงไมเกดข -นจรงจากการประเมนราคาและการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยและ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

(2) ในกรณท$กองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมได

ท -งน - ในการจายเงนปนผลดงกลาวตองไมทาใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพ$มข -น

บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนส -นรอบระยะเวลาบญชท$มการจายเงนปนผลน -น โดยกรณท$บรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร และหากบรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลใหกบผ ถอหนวยลงทนไดภายในระยะเวลาดงกลาวอนเน$องมาจากความผดพลาดของบรษทจดการเอง บรษทจดการจะชาระดอกเบ -ยไมต$ากวารอยละเจดคร$งตอปนบแตวนท$ครบกาหนดเวลาน -นจนถงวนท$บรษทจดการจายเงนปนผลใหกบผ ถอหนวยลงทน

เง$อนไขเพ$มเตม :

ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลท$จะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาต$ากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะไมจายเงนปนผลในคร -งน -นและใหยกไปจายเงนปนผลพรอมกนในงวดส -นปบญช

หากคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ$นใดท$มอานาจตามกฎหมาย มการแกไขเปล$ยนแปลง เพ$มเตม ประกาศ กาหนด ส$งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ$น บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามน -น โดยถอวาไดรบความเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนแลว


เง$อนไข และวธการจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทน

1. ในกรณท$มบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด ยกเวนกลมบคคลท$เปนบคคลตามขอ 14 (1) (ก) ของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท$ สน.25/2552 บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -น เฉพาะหนวยลงทนในสวนท$เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

2. ในกรณท$มกลมบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนเปนบคคลตามขอ 14 (1) (ก) ของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท$ สน.25/2552 ถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลดงกลาวในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

3. ในกรณท$มบรษทจดจาหนายหนวยลงทนถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดไมเกนหน$งปนบแตวนท$บรษทจดจาหนายรบหนวยลงทนดงกลาว ตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน -น

4. บรษทจดการจะตรวจสอบหรอดาเนนการใหมการตรวจสอบการถอหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนทกราย รวมถงกลมบคคลเดยวกน หากปรากฏวาบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนเกนอตราท$กาหนด บรษทจดการจะปฏบตตามเง$อนไข และวธการจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทนตามขอ 1. ขอ 2. และขอ 3.

สาหรบเงนปนผลสวนท$ไมอาจจายแกผ ถอหนวยลงทนท$ถอหนวยลงทนเกนกวาอตราท$กาหนด บรษทจดการจะยกใหเปนรายไดของแผนดน

5. บรษทจดการจะประกาศการจายเงนปนผล วนปดสมดทะเบยน และอตราเงนปนผล โดย

1. ประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ

2. ปดประกาศไวในท$เปดเผย ณ ท$ทาการทกแหงของบรษทจดการทกแหง

3. สงหนงสอแจงผ ถอหนวยลงทนท$มช$ออยในทะเบยนผ ถอหนวย ณ วนปดสมดทะเบยน และผดแลผลประโยชน และแจงขอมลผานตลาดหลกทรพย

6. บรษทจดการจะจายเงนปนผลเปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากของผ ถอหนวยลงทน หรอ เปนเชคขดครอมเฉพาะส$งจายในนามผ ถอหนวยลงทนตามช$อและท$อยท$ปรากฏในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน

7. ในกรณท$ผ ถอหนวยลงทนไมใชสทธขอรบเงนปนผลจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรษทจดการจะไมนาเงนปนผลจานวนดงกลาวไปใชเพ$อการอ$นใดนอกจากเพ$อประโยชนของ กองทนรวม

13. จดเดนในการลงทน (Investment Highlight) ในหนวยลงทนของกองทนรวมน �มอะไรบาง

(1) กองทนเขาลงทนโดยซ -อทรพยสน (Freehold)

การเขาซ -อทรพยสนในลกษณะของการเขาไปเปนเจาของในทรพยสน ทาใหนกลงทนมโอกาสไดรบผลตอบแทนสวนเพ$มข -นของมลคาทรพยสนในอนาคตอนาคต จากความสามารถในการสรางรายไดของตวทรพยสน ซ$งมศกยภาพจากทาเลท$ต -งและความตองการทองเท$ยวของนกทองเท$ยวตางชาตท$มตอจงหวดภเกต โดยเฉพาะอยางย$งบรเวณปาตอง

ศกยภาพในการสรางรายไดของทรพยสนท$กองทนรวมเขาลงทน


(ก) ทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกต -งอยในทาเลแหลงทองเท$ยวช -นนาของประเทศไทย

ทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกต -งอยท$หาดปาตอง จงหวดภเกต ซ$งถอวาเปนแหลงทองเท$ยวของประเทศไทยท$สามารถดงดดนกทองเท$ยวท -งในประเทศและตางประเทศไดเปนจานวนมาก ดงจะเหนไดจากเตบโตของจานวนผโดยสารท$ใชสนามบนภเกตในชวงป 2547 ถงป 2556 อยในระดบเฉล$ยรอยละ 10.7 โดยในป 2555 มจานวนผโดยสารระหวางประเทศ และผ โดยสารภายในประเทศ รวมจานวน 3.2 และ 2.5 ลานคน ตามลาดบ และเม$อพจารณาอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวในโรงแรมเขตปาตอง ในป 2555 อยท$ระดบรอยละ 82 ซ$งสงกวาอตราการเขาพกเฉล$ยของจงหวดภเกต และเขตอ$นๆ ไดแก เขตบางเทา เขตกะรน กะตะ และเขตไมขาว ท$ระดบ รอยละ 60 รอยละ 80 รอยละ 78 ตามลาดบ

(ข) ทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทนมฐานลกคาท$กวาง

โรงแรมปาตองเฮอรเทจเปนโรงแรมระดบขนาดกลางท$มงเนนการทาการตลาดในกลมลกคาระดบกลางซ$งเปนตลาดขนาดใหญ เม$อเปรยบเทยบกบระดบบน หรอระดบหรหรา โดยฐานลกคานกทองเท$ยวตางชาตท$มการเตบโตสงสดในขณะน - เปนกลมข -วอานาจเศรษฐกจใหม (BRIC) ไดแก จน บราซล รสเซย และอนเดย ซ$งมคาใชจายตอคนตอวนอยในระดบกลาง ประมาณ 4,500-5,200 บาท ซ$งถอวาเปนกลมลกคาเปาหมายของโรงแรมปาตองเฮอรเทจ และกลมนกทองเท$ยวชาวไทยสวนใหญเลอกพกในโรงแรมระดบขนาดกลาง หรอช -นประหยดมากกวาโรงแรมระดบบน หรอระดบหรหรา ดงน -นการลงทนของกองทนในโรงแรมปาตองเฮอรเทจ จงเปนการเจาะกลมลกคาท$มฐานจานวนมาก และมศกยภายในการเตบโต และในขณะเดยวกนมความเส$ยงตอความผนผวนตอสภาพเศรษฐกจท$นอยกวาโรงแรมระดบบน หรอระดบหรหรา

(ค) มการลดความเส$ยงของผลตอบแทนผานคาเชาคงท$

จากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม กองทนรวมจะไดรบคาเชาคงท$จากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ในฐานะผ เชาทรพยสน ตลอดระยะเวลาการเชา ซ$งคาเชาคงท$ดงกลาวจะชวยใหกองทนมรายไดท$แนนอนและสม$าเสมอตลอดระยะเวลา 5 ป ขางหนา ซ$งบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จะตองชาระใหแกกองทนรวม นอกจากน - ในชวง 5 ปแรกนบแตวนท$กองทนรวมไดลงทนในทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทนคร -งแรก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตกลงท$จะวางเงนประกนรายไดคาเชาท$กองทนรวมจะไดรบ เปนเงนสดจานวนเทากบรายไดคาเชารายเดอนในปสดทายรวมจานวน 6 เดอน หรอเทากบ 44,625,000 บาท ซ$งกระบวนการชดเชยรายไดคาเชาดงกลาวเปนการลดความเส$ยงท$อาจเกดการผดนดชาระคาเชาใหแกกองทนรวมได

(2) เปนการลงทนในธรกจโรงแรมระดบขนาดกลางท$มโอกาศและศกยภาพในการเตบโตสง

อตสาหกรรมการทองเท$ยวของประเทศไทยมแนวโนมการเตบโตท$ด โดยเฉพาะอยางย$งปจจยสนบสนนจากการเตบโตทางเศรษฐกจของประเทศเศรษฐกจใหม โดยเฉพาะอยางย$ง ประเทศจน รสเซย และอนเดย โดยนกทองเท$ยวจากท -งสามประเทศน -เปนกลมนกทองเท$ยวท$ถอวาเปนสดสวนท$สาคญของประเทศไทย โดยจะเหนไดจากอตราการเตบโตเฉล$ยของจานวนนกทองเท$ยวดงกลาวท$เดนทางเขามาในประเทศไทยในป 2556 อยในระดบรอยละ 68.80 รอยละ 31.90 และ รอยละ 3.60 ตามลาดบ


ขอมลท*ควรรเก*ยวกบการลงทน

Q: ทานตองลงทนเปนจานวนเงนเทาใด และคานวณเปนหนวยลงทนไดอยางไร

A: มลคาข -นต$าของการจองซ -อ 1,000 บาท และหากตองการคานวณเปนหนวยลงทนได โดยนาจานวนเงนท$จองซ -อหนวยลงทนหารดวยราคาขายหนวยลงทน เชน หากผลงทนจองซ -อหนวยลงทนเปนจานวนเงน 10,000 บาท ราคาขายหนวยลงทนเทากบ 10.00 บาทตอหนวย ผลงทนจะไดรบจานวนหนวยลงทนเทากบ 1,000 หนวย (10,000/10.00)

Q: ทานจะลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมน �ไดอยางไร

A: ผลงทนสามารถซ -อหนวยลงทนสาหรบการเสนอขายหนวยลงทนคร -งแรกไดระหวางวนท$ 15 – 27 พฤษภาคม 2557 ในระหวางเวลาทาการ ในกรณท$ชาระเปนเชคหรอดราฟท ผลงทนสามารถซ -อหนวยลงทนไดระหวางวนท$ 15 – 26 พฤษภาคม 2557 กอนเวลา 12.00 น. โดยบรษทจดการขอสงวนสทธท$จะรบเงนสดในวนท$ 27 พฤษภาคม 2557 โดยจองซ -อหนวยลงทนไดท$

บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)

- สานกงานใหญเลขท$ 199 อาคารคอลมนทาวเวอร ช -น จ และช -น 21 - 23 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110 โทรศทพ 0-2649-2000 โทรสาร 0-2649-2100

- สานกงานสาขาเซนทรลพลาซา แจงวฒนะ ช -น 4 (หองเลขท$ 440/1) เลขท$ 99 หม 2 ถนนแจงวฒนะ ตาบลบางตลาด อาเภอปากเกรด จงหวดนนทบร 11120 โทรศพท 0-2835-3055-7 โทรสาร 0-2101-0765

- สานกงานสาขาขอนแกน ช -น 1 ศนยอาหารและบรการ 1 (คอมเพลกซ) มหาวทยาลยขอนแกน เลขท$ 123 ถนนมตรภาพ ตาบลในเมอง อาเภอเมอง จงหวดขอนแกน 40002 โทรศพท 043-204-014-16

- สานกงานสาขาเซนทรลเฟสตวล เชยงใหม หอง 346 โซนบ ช -น 3 เลขท$ 99, 99/1, 99/2 หมท$ 4 อาคารเซนทรลเฟสตวล เชยงใหม ถนนซปเปอรไฮเวย ตาบลฟาฮาม อาเภอเมองเชยงใหม จงหวดเชยงใหม 50000โทรศพท 053-288-955-59 โทรสาร 053-288-960

ผสนใจลงทนสามารถขอรบหนงสอช -ชวนสวนสรปขอมลสาคญหรอสวนขอมลโครงการ ใบคาขอเปดบญชกองทน (เฉพาะ ผจองซ -อหนวยลงทนท$ไมเคยเปดบญชกบบรษทจดการมากอน) และใบคาส$งซ -อหนวยลงทนไดท$ท$ทาการทกแหงของบรษทจดการหรอจากเวปไซตของบรษทจดการ (www.mfcfund.com) และ ณ สถานท$ตดตอทกแหงท$ใชในการซ -อหนวยลงทนของ ผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ทกวนทาการ ในระหวางเวลาทาการ

วธการจองซ -อหนวยลงทน

ผจองซ -อหนวยลงทนสามารถจองซ -อหนวยลงทนดวยตวเองท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยยลงทน (ถาม) โดยกรอกรายละเอยดตางๆ ใบคาขอเปดบญชกองทน (กรณท$ ผจองซ -อหนวยลงทนไมเคยเปดบญชกบบรษทจดการมากอน) และใบคาส$งซ -อหนวยลงทนใหครบถวนชดเจน แลวนาใบคาขอเปดบญชกองทน (ถาม) และใบคาส$งซ -อหนวยลงทนท$กรอกรายละเอยดครบถวนแลวและเอกสารหลกฐาน เชน สาเนาบตรประจาตวประชาชน (สาหรบบคคลธรรมดา) หรอหนงสอรบรองกระทรวงพาณชยและหนงสอมอบอานาจ พรอมตวอยางลายมอช$อผมอานาจลงนาม (สาหรบนตบคคล) เปนตน พรอมท -งเงนคาจองซ -อหนวยลงทนเตมจานวนไปท$บรษทจดการ


และ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยยลงทน (ถาม) หรอสามารถส$งซ -อหนวยลงทนทางโทรสารไดสาหรบผจองซ -อหนวยลงทนท$มบญชกองทนกบบรษทจดการแลว

ผจองซ -อหนวยลงทนท$มถ$นฐานอยในตางประเทศจะตองเปนผ รบภาระในเร$องของขอกาหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ท$เก$ยวเน$องกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง

หลงจากท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ไดรบชาระเงนคาซ -อหนวยลงทนจากผ จองซ -อหนวยลงทนแลว บรษทจดการและ/หรอผ จดจาหนายและ/หรอ ผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) จะออกหลกฐานการรบเงน และสาเนาใบคาส$งซ -อหนวยลงทนใหแกผจองซ -อหนวยลงทนไวเปนหลกฐาน

การจองซ -อหนวยลงทนจะสมบรณกตอเม$อบรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ไดเรยกเกบเงนตามเชค ดราฟท หรอคาส$งหกบญชธนาคาร และไดรบเงนคาจองซ -อหนวยลงทนเตมตามจานวนแลว สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข -น หลงจากท$นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการซ -อหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนลงในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน -น

ผจองซ -อท$ไดชาระเงนคาจองซ -อหนวยลงทนแลว จะเพกถอนการจองซ -อหนวยลงทนและขอคนเงนคาจองซ -อหนวยลงทนไมได

นอกจากน - หากผลงทนตองการขายคนหนวยลงทนของกองทนรวมตลาดเงนภายใตการบรหารจดการของบรษทจดการเพ$อจองซ -อกองทนน - ผลงทนจะตองสงคาส$งซ -อลวงหนา 1 วนกอนวนสดทายของการเปดเสนอขายคร -งแรก

Q: ทานสามารถชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนไดอยางไร

A: ผจองซ -อหนวยลงทนสามารถชาระเงนคาจองซ -อหนวยลงทนไดท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ภายในระยะเวลาเสนอขายคร -งแรก โดยชาระเปนเงนสด เชค ดราฟท หรอคาส$งหกบญชธนาคาร ท$สามารถเรยกเกบเงนไดในเขตหกบญชเดยวกนกบสานกงานท$รบการจองซ -อภายในวนท$จองซ -อเทาน -น โดยเชคหรอดราฟทดงกลาวจะตองลงวนท$ท$จองซ -อและขดครอมเฉพาะส$งจายในนาม “บญชจองซ -อหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ” ซ$งเปนบญชประเภทออมทรพย ท$บรษทจดการเปดไวเพ$อรบเงนคาจองซ -อหนวยลงทน

Q: การจดสรรหนวยลงทนเปนอยางไร

A: บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายคร -งแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเง$อนไขท$ระบไวในขอน - ท -งน - ในกรณท$สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ$นใดท$มอานาจตามกฎหมายไดแกไข เปล$ยนแปลง เพ$มเตม ประกาศ กาหนด ส$งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ$น บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะดาเนนการใหเปนไปตามน -น นอกจากน -น ในกรณท$บรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในคร -งน -อาจมปญหา อปสรรค หรอขอจากดในการดาเนนการ บรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล$ยนแปลงรายละเอยดการจองซ -อและการจดสรรหนวยลงทนตามท$ระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ท -งน - เพ$อใหการเสนอขายหนวยลงทนในคร -งน -ประสบความสาเรจสงสด

ภายใตหลกเกณฑและเง$อนไขท$ระบไวในขอน - บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนท$จองซ -อและไดชาระเงนคาจองซ -อหนวยลงทนเตมตามจานวนท$จองซ -อแลว ในกรณท$จานวนเงนคาจองซ -อท$ระบในใบจองซ -อหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนาย (ถาม) ไดรบชาระ บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงน คาจองซ -อท$ไดรบชาระเปนเกณฑ


วธการจดสรรหนวยลงทน

(1) ในกรณท$บรษทจดการระดมทนไดต$ากวาจานวนเงนทนของโครงการ จนอาจเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทนได บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะพจารณาและกาหนดขนาดของกองทนรวมท$จะนาไปจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม และพจารณาเลอกลงทนในทรพยสนบางสวนไดตามท$บรษทจดการเหนสมควร โดยคานงถงผลประโยชนท$ดท$สดของกองทนรวมเปนสาคญ โดยบรษทจดการอาจจะมการพจารณาจดสรรหนวยลงทนและคนเงนคาจองซ -อบางสวนใหแกผจองซ -อหนวยลงทนได

อยางไรกด ในกรณท$บรษทจดการระดมทนไดต$ากวาจานวนเงนทนของโครงการ บรษทจดการอาจเลอกท$จะไมดาเนนการลงทนใดๆ ตามวรรคแรกกได และเลกกองทนรวม โดยบรษทจดการจะยกเลกการจดต -งกองทนรวมและคนเงนทนใหแกผจองซ -อหนวยลงทน

(2) บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 1 และผลงทนกลมท$ 2 ภายใตหลกเกณฑ และเง$อนไขดงตอไปน -

(2.1) การจดสรรหนวยลงทนแกผลงทนกลมท$ 1

ผลงทนกลมท$ 1 หมายถง ผจองซ -อพเศษ หรอเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

บรษทจดการจะทาการจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 1 รวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด เวนแตเปนกรณท$ไดรบยกเวนตามขอ (2.3) หรอ (2.4)

ท -งน - บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวรวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 1 ดงน -

(2.1.1) จดสรรใหแกผลงทนกลมท$ 1 ตามลาดบการจองซ -อ (First come first serve)

(2.1.2) ในกรณท$ผลงทนกลมท$ 1 ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตามขอ (2.1.1) แลว บรษทจดการจะไมเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผลงทนกลมท$ 2 ใหบคคลดงกลาวอก เวนแตเปนการจดสรรหนวยลงทนท$เหลอจากการจองซ -อของผลงทนกลมท$ 2

(2.2) การจดสรรหนวยลงทนแกผลงทนกลมท$ 2

ผลงทนกลมท$ 2 หมายถง ผจองซ -อท$วไป และผจองซ -อประเภทกองทน

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 2 ตามหลกเกณฑดงตอไปน -

(ก) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ -อท$วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(ข) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ -อท$วไปและผ จองซ -อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวา รอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

เวนแตเปนกรณท$ไดรบยกเวนตามขอ (2.3) หรอ (2.4) ท -งน - ภายใตหลกเกณฑและเง$อนไขดงตอไปน -


(2.2.1) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 2 ท$เปนผจองซ -อท$วไปทกรายในจานวนเงนจองซ -อหนวยลงทนข -นต$าสดกอน (Small lot first) หลงจากน -นจงจะจดสรรเพ$มเปนจานวนทวคณของ 100 บาท ใหแกผลงทนกลมท$ 2 ท$เปนผจองซ -อท$วไปทกรายวนเปนรอบไปเร$อยๆ จนกวาจะครบตามจานวนเงนทนของโครงการท$เสนอขาย โดยหากผจองซ -อทาการจองซ -อมากกวา 1 บญช บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะจดสรรใหเพยงบญชเดยวท$มการจองซ -อสงสดเทาน -น

(2.2.2) การจดสรรหนวยลงทนใหอยในดลยพนจของบรษทจดการ ในกรณท$ผจองซ -อในจานวนเงนท$เทากน และมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรร บรษทจดการจะพจารณาจดสรรใหแกผจองซ -อหนวยลงทนดงกลาวโดยวธสมรายช$อโดยคอมพวเตอร (Random)

(2.2.3) สาหรบผจองซ -อประเภทกองทน บรษทจดการจะจดสรรตามจานวนท$จองซ -อ แตอยางไรกตาม หากผจองซ -อประเภทกองทนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ -อประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนท$จองซ -อ ซ$งเม$อรวมกบจานวนหนวยลงทนท$จดสรรใหแกผจองซ -อท$วไปแลวจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(2.3) ในกรณท$ผจองซ -อพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (2.1) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไดกตอเม$อเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท$เหลอจากการจองซ -อของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทน

(2.4) ในกรณท$เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (2.1) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไดกตอเม$อเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทนท$เหลอจากการจองซ -อของผจองซ -อท$วไป ผจองซ -อประเภทกองทน และผจองซ -อพเศษตาม (2.3)

(3) ผ จองซ -อหนวยลงทนรบรองท$จะซ -อหนวยลงทนตามจานวนท$จองซ -อ หรอตามจานวนท$ไดรบการจดสรร โดยไมเปล$ยนแปลงหรอเพกถอนการจองซ -อหนวยลงทนดงกลาว และยนยอมรบคนเงนในกรณท$ไมไดรบการจดสรร

(4) ในกรณท$บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาเพ$อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม หรอผลประโยชนของผ ถอหนวยลงทนโดยรวม หรอช$อเสยง หรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการ บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอท -งหมดกได โดยไมจาเปนตองแจงใหผ จองซ -อหนวยลงทนทราบลวงหนา

(5) สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข -นหลงจากท$นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซ -อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน -น โดยบรษทจดการและ/หรอนายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนใหแกผจองซ -อหนวยลงทนโดยทางไปรษณย ภายใน 30 วนนบต -งแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม


Q: กองทนรวมน �มขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดหรอไม อยางไร

A: ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตามหลกเกณฑท$สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดดงน -

1. จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด ยกเวนเปนกรณดงตอไปน -

(1) เปนบคคลดงตอไปน -ซ$งถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล -ยงชพ หรอกองทนรวมเพ$อผลงทนท$วไป

(ข) นตบคคลท$จดต -งข -นตามกฎหมายไทยซ$งไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล

(ค) บคคลอ$นใดท$ไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เม$อมเหตจาเปนและสมควร

(2) เปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ$งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนถอหนวยลงทนท$รบไวในสวนท$เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท$บรษทจดจาหนายหนวยลงทนรบหนวยลงทนดงกลาว

2. จดสรรหนวยลงทนใหกบเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนกบบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

3. หากกองทนรวมมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงน - กองทนรวมตองมผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(1) ลงทนเพ$อใหไดมาซ$งสทธในท$ดนตามประมวลกฎหมายท$ดน หรอ

(2) ลงทนเพ$อใหไดมาซ$งกรรมสทธ\ในอาคารชด ท -งน - เม$อคานวณพ -นท$หองชดท$กองทนรวมลงทนรวมกบพ -นท$หองชดท$ถอกรรมสทธ\โดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ -นท$หองชดท -งหมดในอาคารชดน -น

Q: ขอจากดสทธของผถอหนวยลงทนท*ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท*จาหนายไดแลวท �งหมดมอะไรบาง

A: 1. ในกรณท$ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน -

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท$บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร$องใดๆ บรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต

(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนสวนท$บคคลดงกลาวถอเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด


2. ในกรณท$บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท$ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดเปนบคคลท$ไดรบยกเวน บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน -


(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร$องใดๆ บรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดรวมในจานวนเสยงในการขอมต

(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

3. ในกรณท$บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท$ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทน ซ$งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน - ในชวงระยะเวลาท$บคคลดงกลาวถอหนวยลงทนท$รบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตท -งน -ไมเกน 1 ปนบแตวนท$รบหนวยลงทนดงกลาว


(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร$องใดๆ บรษทจดการจะนบคะแนนเสยงของบคคลดงกลาวไดเฉพาะในสวนท$ไมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด

(3) จายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน -น

4. ในกรณท$ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวาผ ท$เคยเปนเจาของหรอผ โอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผ ใหเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ 1. โดยอนโลม

5. การพจารณาความเปนกลมบคคลเดยวกนตามขอ 1. ถงขอ 4. ใหเปนไปตามประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยวาดวยการจดต -งกองทนรวมและการเขาทาสญญารบจดการกองทนสวนบคคล

6. เงนปนผลสวนท$ไมอาจจายแกผ ถอหนวยลงทนตามขอ 1 (3) ขอ 2 (3) และขอ 4 บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดของแผนดนโดยถอวาผ ถอหนวยลงทนท -งปวงรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางท$บรษทจดการยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนอ$นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

7. ในกรณท$ปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยรเหนหรอตกลงกบบคคลอ$น อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะท$แทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท$ประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจเพกถอนการอนมตใหจดต -งและจดการกองทนรวม


Q: กองทนรวมจะตองย*นขอจดทะเบยนหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยภายในเม*อไร

A: บรษทจดการจะดาเนนการย$นคาขอตอตลาดหลกทรพย เพ$อขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทนรวม

Q: ในกรณปกต ภายหลงการเสนอขายหนวยลงทนคร�งแรก ทานจะสามารถซ �อขายหนวยลงทนของกองทนรวมน �ไดอยางไร

A: บรษทจดการจะนาหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยไปจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย เพ$อใหหนวยลงทนน -นมสภาพคลอง ดงน -น ผ ลงทนสามารถซ -อขายหนวยลงทนของกองทนรวมน -ผานระบบการซ -อขายของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยในการซ -อขายหนวยลงทน ผลงทนจะตองเปดบญชซ -อขายหลกทรพยกบบรษทหลกทรพยท$เปนนายหนาซ -อขายหลกทรพยเชนเดยวกบการซ -อขายหน ท -งน - ราคาซ -อขายหนวยลงทนจะเปนไปตามราคาตลาดท$ข -นอยกบความตองการซ -อหรอขายของผ ถอหนวยลงทนขณะน -นๆ ซ$งอาจจะสงหรอต$ากวาราคาท$ผ ถอหนวยลงทนซ -อมา หรอในบางชวงเวลาหนวยลงทนดงกลาวอาจไมมสภาพคลองได

เน$องจากกองทนรวมมขอจากดการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาวใหถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการในฐานะนายทะเบยนหนวยลงทนจงมข -นตอนการควบคมการถอหนวยลงทนของผ ลงทนตางดาวใหถอหนวยลงทนไมเกนสดสวนดงกลาว ดงน -น ผลงทนตางดาวท$จะซ -อขายหนวยลงทนจะมข -นตอนและอาจใชระยะเวลาดาเนนการมากกวาผลงทนไทย ซ$งผลงทนตางดาวสามารถสอบถามขอมลดงกลาวไดจากบรษทจดการ

Q: ทานจะทราบมลคาหนวยลงทนของทานไดอยางไร

A: ผลงทนสามารถทราบขอมลเก$ยวกบมลคาหนวยลงทนของวนสดทายของเดอนไดท$

- เวบไซตของบรษทจดการท$ www.mfcfund.com

- หนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ เชน หนงสอพมพผจดการรายวน เปนตน

Q: ใครทาหนาท*เปนผเกบรกษาทรพยสนและดแลบรษทจดการใหปฏบตตามขอกาหนดการลงทนท*ตกลงไว

A: ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน)

อาคารธนาคารกสกรไทย สานกพหลโยธน ช -น 11 เลขท$ 400/22 ถนนพหลโยธน แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรงเทพฯ 10400 โทรศพท 0-2470-3200-1 โทรสาร 0-2470-1996-7

Q: ใครทาหนาท*เปนผบรหารหรอจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท*กองทนรวมไดมาจากการลงทน

A: ไมม

Q: ใครทาหนาท*เปนผประเมนคาทรพยสนท*กองทนรวมจะลงทน

A: บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด

เลขท$ 147-148 ซอยปลกจต ถนนพระราม 4 แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพฯ 10330 โทรศพท 0-2655-8330 โทรสาร 0-2654-3945


บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด

เลขท$ 65/192 อาคารชานาญเพญชาต บสเนส เซนเตอร ช -น 23 ถนนพระราม 9 เขตหวยขวาง กรงเทพฯ 10320 โทรศพท 0-2643-8223 โทรสาร 0-2643-8224

Q: ใครเปนผตรวจสอบงบการเงนของกองทนรวมน �

A: นายประวทย ววรรณธนานตร หรอ นายไกรสทธ\ ศลปมงคลกล หรอ นายเทอดทอง เทพมงกร หรอ นางสาวชมภนช แซแต หรอ นายบรรจง พชญประสาธน

บรษท พว ออดท จากด เลขท$ 100/19 ช -น 14 อาคารวองวานช บ ถ.พระรามเกา หวยขวาง กรงเทพฯ 10310 โทรศพท 0-2645-0080 โทรสาร 0-2645-0020

Q: ใครเปนผดแลปรบปรงรายช*อผถอหนวยลงทนเพ*อใหการชาระเงนและจดสรรหนวยลงทนแกผถอหนวยลงทนเปนไปอยางถกตอง

A: บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)

เลขท$ 199 อาคารคอลมนทาวเวอร ช -น G และ ช -น 21 - 23 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรงเทพฯ 10110 โทรศพท 0-2649-2000 โทรสาร 0-2649-2100

Q: หากทานตองการรองเรยนจะทาไดอยางไร

A: ผลงทนสามารถรองเรยนไดท$

- บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) โทรศพท 0-2649-2000 หรอ www.mfcfund.com

- สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทรศพท 0-2263-6000 หรอ www.sec.or.th


ความเส*ยงในการลงทนของกองทนรวม

ผลงทนควรศกษาปจจยความเส$ยงของกองทนรวมอยางละเอยดกอนการตดสนใจลงทน ความเส$ยงอนเปนผลมาจากปจจยหลายประการ ซ$งรวมถงปจจยความเส$ยงตามท$ไดระบไวในท$น - ความไมแนนอนท$อาจเกดข -นรวมถงความเส$ยงอ$นๆ เชน สภาพเศรษฐกจ สงคม และการเมอง ท$บรษทจดการไมอาจควบคมหรอคาดหมายไดในขณะน - แตอาจกลายเปนความเส$ยงท$มนยสาคญในอนาคตซ$งหากเกดข -นอาจมผลกระทบตอกองทนรวมและมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม

คาอธบายเก$ยวกบแนวทางการบรหารของบรษทจดการเพ$อลดความเส$ยง มาตรการรองรบความเส$ยง และ/หรอความสามารถของกองทนรวมในการลดความเส$ยงขอใดขอหน$งไมถอเปนขอยนยนวาความเส$ยงตางๆ ตามท$ระบในเอกสารฉบบน -จะลดลงหรออาจไมเกดข -น เน$องจากความสาเรจและ/หรอความสามารถในการลดความเส$ยงยงข -นอยกบปจจยหลายประการท$อยนอกเหนอจากการควบคมของบรษทจดการ

(1) ความเส*ยงจากการท*คสญญาไมปฏบตตามสญญาท*เก*ยวของ

ในการลงทนและบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม บรษทจดการจะเขาทาสญญาจะซ -อจะขายทรพยสนซ$งใชในการประกอบกจการโรงแรม อนไดแก สญญาจะซ -อจะขายทรพยสน สญญาจะซ -อจะขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ สญญาเชาทรพยสน สญญาเชาเฟอรนเจอร และสญญาเชาอปกรณและงานระบบ และ/หรอสญญาตางๆ ท$เก$ยวเน$องกบการลงทนและการบรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมเพ$อประโยชนในการจดหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม และดาเนนการใดๆ เพ$อใหคสญญาปฏบตตามขอกาหนดและเง$อนไขในสญญา

อยางไรกด ถงแมจะมขอกาหนดในสญญาตางๆ ท$เก$ยวของกตาม คสญญาอาจไมปฏบตหรอปฏบตผดคารบรองขอกาหนดและเง$อนไขของสญญาหรอเกดเหตการณใดๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ในกรณเชนวาน - แมกองทนรวมจะมสทธท$จะบอกเลกสญญา เรยกคาเสยหาย ตลอดจนเรยกคาขาดประโยชนและเรยกรองเพ$อใหไดมาซ$งทรพยสนตามท$กองทนรวมชาระราคาไปแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามสทธของกองทนรวมตามขอกาหนดและเง$อนไขในสญญา หรอคสญญาอาจปฏเสธไมชาระคาเสยหายตามท$กองทนรวมเรยกรอง ดงน -น กองทนรวมจงอาจตองนาเร$องดงกลาวเขาสกระบวนการยตธรรมโดยการฟองรองตอศาลท$เก$ยวของ ซ$งการดาเนนการดงกลาว บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดถงระยะเวลาและผลกระทบในการดาเนนการ รวมถงจานวนเงนท$กองทนรวมจะไดรบชดเชยเยยวยาจากความเสยหายตางๆ ดงกลาว นอกจากน - ผลแหงคดข -นอยกบดลยพนจของศาลท$เก$ยวของ และถงแมศาลจะมคาพพากษาใหกองทนรวมชนะคด กองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามคาพพากษาของศาลได ผ ถอหนวยลงทนจงมความเส$ยงท$จะไมไดรบผลตอบแทนตามจานวนหรอภายในระยะเวลาท$คาดการณไว

นอกจากน - ในกรณท$กองทนรวมสามารถใชสทธในการบอกเลกสญญาภายใตสญญาเชา กองทนรวมอาจมความเส$ยงในการหาผ เชารายใหม หรอหากสามารถหาผ เชารายใหมได กองทนรวมอาจมความเส$ยงในการตกลงกบผ เชารายใหมใหขอกาหนดและเง$อนไขในสญญาเชาฉบบใหมเปนไปตามสญญาเชาฉบบเดม

(2) ความเส*ยงจากความสามารถในการชาระคาเชาของผเชา

กองทนรวมไดตกลงท$จะปลอยเชาทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกใหกบผ เชาเปนระยะเวลา 5 ป โดยมการตกลงคาเชาท$จะตองชาระใหกบกองทนรวมในอตราท$คงท$แนนอน ดงน -น ความสาเรจในการประกอบธรกจของผ เชาและความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชาดงกลาวจะสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมอยางมนยสาคญ อยางไรกด เพ$อลดความเส$ยงท$อาจเกดจากการผดนดชาระคาเชาของผ เชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาวางหลกประกนการเชาเปนมลคาเทากบ 44,625,000 บาท ซ$งเทยบเทากบคาเชารายเดอนของปการเชาสดทายจานวน 6 เดอน โดยเปนเงนสดท -งหมด ซ$งกองทนรวมสามารถเรยกเงนจานวนดงกลาวเพ$อชดเชยคาเชาใหแกกองทนรวมได หากกองทนรวมไมสามารถเรยกเกบ


คาเชาจากผ เชาไดตามกาหนด และหากมการหกเงนประกนการเชาดงกลาว กองทนรวมจะดาเนนการเรยกเกบเงนประกนการเชาเพ$มเตมเพ$อใหกองทนรวมมหลกประกนการเชาครบตามจานวนท$กาหนดตลอดอายสญญาเชา

เน$องจาก กองทนรวมจะไดรบคาเชาจากผ เชาตามสญญาเชาซ$งเปนท$มาของรายไดหลกเพยงแหลงเดยวของกองทนรวม ดงน -น หากผ เชาดงกลาวมปญหาทางการเงน ซ$งสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ผ เชาอาจจะไมชาระคาเชา หรอยอมเลกสญญาเชากอนกาหนด และกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชาดงกลาวได ส$งเหลาน -อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ถงแมวากองทนรวมจะมสทธเรยกรองคาเสยหายและรบเงนประกนจากผ เชากตาม

(3) ความเส*ยงจากการแขงขน

ปจจบนความนยมในการทองเท$ยวบรเวณปาตอง จงหวดภเกต เพ$มสงข -นมาก ซ$งการเพ$มข -นของนกทองเท$ยวดงกลาวไดดงดดใหผประกอบการรายใหมเขามาทาธรกจโรงแรมในบรเวณปาตองเพ$มมากข -น และเม$อรวมกบผประกอบการท$เปดใหบรการอยแลวในปจจบน จงทาใหมโอกาสเกดการแขงขนท$รนแรง และอาจทาใหเกดการลดราคาเพ$อดงดดลกคาใหมาใชบรการ ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจสงผลกระทบในเชงลบตอการประกอบธรกจของผ เชาทรพยสนของกองทนรวม นอกจากน - บรษทคแขงหลายแหงอาจมแหลงเงนทนและปจจยสนบสนนอ$นๆ เชน มเชนโรงแรมใหบรการ เปนตน ท$อาจเอ -อใหสามารถแขงขนกบกองทนรวมได ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจเพ$มตนทนในการบรหารจดการอสงหารมทรพย หรอลดอตราการเชา และ/หรออตราคาเชาท$กองทนรวมเรยกเกบจากผ เชา

(4) ความเส*ยงจากการยกเลกหรอไมตอสญญาเชา

ในกรณท$สญญาเชามการยกเลกสญญากอนครบกาหนดอายสญญาเชา หรอในกรณท$สภาวะอตสาหกรรมโรงแรมมการเปล$ยนแปลงซ$งอาจจะสงผลใหผ เชาเรยกรองใหมการปรบเปล$ยนเง$อนไขในสญญาเชา ซ$งเง$อนไขท$ปรบเปล$ยนดงกลาวอาจเปนเง$อนไขท$เปนการเอ -อประโยชนตอกองทนรวมนอยลงหากเปรยบเทยบกบสญญาเชาท$ไดทาไวในปจจบน หรอในกรณท$ ผ เชาไมตออายสญญาเชาและกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชารายเดมไดในเวลาอนสมควร กรณและเหตการณตางๆ ดงกลาวขางตนอาจสงผลกระทบโดยตรงตอกระแสเงนสดและผลการดาเนนงานของกองทนรวม ในกรณท$กองทนรวมจาเปนตองเลกสญญากบผ เชา เน$องจากผ เชาไมยอมจายคาเชาหรอหรอผดสญญาเชาน -น อาจใชเวลาในการหา ผ เชารายใหมนานเกนกวา 3 – 6 เดอน ซ$งความลาชาดงกลาวอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม

(5) ความเส*ยงในการจดหาผเชารายใหม

การท$ผ เชาไมสามารถปฏบตตามขอกาหนดและหนาท$ภายใตสญญาเชาได อาจเปนเหตใหผดเง$อนไขการเลกสญญากอนครบอายของสญญาเชา จะสงผลกระทบตอคาเชาท$กองทนรวมจะไดรบ ท -งน - กองทนรวมอาจตองดาเนนการหาผ เชารายใหม ถาหากกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมไดภายในเวลาอนควร หรอไมสามารถเจรจาตกลงกบคสญญารายใหมในสญญาเชาฉบบใหมโดยมขอกาหนดท$เปนประโยชนตอกองทนรวมได กระแสรายไดของกองทนรวมอาจหยดชะงกหรอลดลง ซ$งอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลประกอบการของกองทนรวม

อยางไรกตาม ดวยความสามารถในการสรางรายไดของตวทรพยสน ซ$งมศกยภาพจากทาเลท$ต -งและความตองการทองเท$ยวของนกทองเท$ยวตางชาตท$มตอจงหวดภเกต โดยเฉพาะอยางย$งบรเวณปาตองท$เพ$มข -นน -น ทาใหบรษทจดการเช$อม$นวาจะสามารถจดหาผ เชารายใหมท$จะเขาทดแทนผ เชารายเดมได


(6) ความเส*ยงของผลประกอบการของกองทนรวมจากความสามารถของผเชา

การประกอบกจการธรกจโรงแรมนบเปนธรกจอสงหารมทรพยท$มความเส$ยงสงเม$อเปรยบเทยบกบธรกจอสงหารมทรพยประเภทอ$นๆ เชน ธรกจศนยการคา อาคารสานกงานใหเชา เปนตน เน$องจากการประกอบกจการดงกลาวข -นอยกบปจจยแวดลอมหลายดาน ดงน -น การท$กองทนรวมใหเชาทรพยสนของกองทนรวมแกผ เชาเพ$อใหนาทรพยสนไปประกอบกจการโรงแรม ความสามารถในการดาเนนกจการโรงแรมของผ เชาอาจสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระเงนคาเชา การตอสญญาเชาหรอการยกเลกสญญาเชากอนครบกาหนด ซ$งลวนแตสงผลกระทบโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวมท -งส -น

อยางไรกด กองทนรวมไดกาหนดคาเชาเปนคาเชาคงท$ตลอดอายสญญาเชาโดยแบงชาระคาเชาคงท$เปนรายเดอน โดยใหมการปรบอตราคาเชาทก 3 ป ซ$งจะทาใหความเส$ยงจากการดาเนนกจการโรงแรมของผ เชาลดลง

(7) ความเส*ยงจากการท*คาเชาท*กองทนรวมไดรบอาจไมเปนไปตามภาวะตลาด

เน$องจากกองทนรวมกาหนดคาเชาเปนคาเชาคงท$โดยใหมการปรบอตราคาเชาทก 3 ป ซ$งอาจกอใหเกดความเส$ยงวาคาเชาท$กองทนรวมไดรบอาจต$ากวาท$ควรจะเปนในกรณท$สภาวะตลาดของอตสาหกรรมโรงแรมในจงหวดภเกตไดรบความนยมจากนกทองเท$ยว และสามารถใหเชาในราคาท$สงข -นมาก

อยางไรกด การกาหนดคาเชาคงท$ตามท$กลาวไวขางตนจะชวยลดความผนผวนของรายไดท$กองทนรวมจะไดรบกรณท$สภาวะตลาดไมเปนไปตามท$คาดการณไว

(8) ความเส*ยงจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเส$ยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก แมวากองทนรวมจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมตามขอกาหนดของกฎหมายท$เก$ยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดทาประกนภยท$คมครองความเส$ยงบางประเภทท$อาจเกดข -นได เชน ความสญเสยจากสงคราม หรอการกอการราย เปนตน (หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยได แตอตราเบ -ยประกนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจท$กองทนรวมอาจไดรบ) หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามท$ระบในกรมธรรมประกนภยท$เก$ยวของไดไมวาท -งหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยท$ไมใชความผดของกองทนรวม

กองทนรวมอาจมความเส$ยงจากความสญเสยทางการเงน เม$อเกดเหตการณรายแรงท$กองทนรวมอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอหรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซ$งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนท$ผ ถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม ภายใตขอกาหนดของสญญาเชาทรพยสน กองทนรวมตกลงจะจดใหมการทาประกนวนาศภยท$ครอบคลมความเส$ยงภยในทรพยสน (All Risks Insurance) รวมถงการทาประกนภยบคคลภายนอก

(9) ความเส*ยงจากกรณการถกเวณคนท*ดน

กองทนรวมอาจมความเส$ยงในกรณท$มการเวนคนทรพยสนท$กองทนรวมลงทนโดยหนวยงานของรฐ ซ$งทาใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนท$กองทนรวมลงทนเพ$อประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

อยางไรกด ในกรณท$เกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมอาจไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคนหรอไดรบคาชดเชยดงกลาวมากกวาหรอนอยกวามลคาท$กองทนรวมใชในการลงทนในทรพยสนซ$งอาจสงผลใหผลตอบแทนท$ผ ถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามท$ไดประมาณการไวท -งในสวนของเงนปนผลและเงนลดทน


ในสวนของขอมลจากบรษทประเมนท$กองทนไดวาจาง ณ ปจจบนท$สามารถตรวจสอบไดในเบ -องตนพบวาท$ต -งของทรพยสนของกองทนรวมท$จะลงทนดงกลาวไมตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ท -งน - บรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เน$องจากการเวนคนท$ดนเปนนโยบายและความจาเปนในการใชพ -นท$ของรฐบาลในเวลาน -น

(10) ความเส*ยงท*เกดข �นเม*อตองมการปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวม

อสงหารมทรพยของกองทนรวมจะตองซอมแซมและปรบปรงใหปลอดภย ทนสมย และสอดคลองกบความตองการของกลมลกคาเปาหมาย เพ$อใหลกคาพงพอใจและกลบเขามาใชบรการอยางตอเน$อง โดยปกตการปรบปรงหรอการซอมแซมบารงรกษาประจาปจะไมกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนงานมากนก ยกเวนในกรณท$เปนการปรบปรงซอมแซมคร -งใหญซ$งเปนการปรบปรงเพ$อเปล$ยนแปลงภาพลกษณของอสงหารมทรพยท -งภายในและภายนอก หรอเปนการเปล$ยนแปลงงานระบบท$สาคญ ซ$งจะดาเนนการตามระยะเวลาท$ผ เชาหรอกองทนรวมเหนวาเหมาะสม ซ$งโดยปกตแลวกจการจะไมหยดดาเนนการในชวงการปรบปรงน -นๆ อยางไรกด การปรบปรงอสงหารมทรพยเปนสวนๆ อาจสงผลกระทบตอรายไดของกองทนรวมในสวนท$ถกปรบปรง

ท -งน - โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ซ$งเปนทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก ไดทาการซอมแซมปรบปรงสภาพโรงแรมคร -งใหญในชวงปท$ผานมา เม$อปลายป 2555

(11) ความเส*ยงเก*ยวกบใบอนญาตประกอบกจการ

ผ เชาจะดาเนนการเพ$อใหไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมจากกระทรวงมหาดไทยเพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรม หากผ เชาไมไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมหรอใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมของผ เชาถกยกเลก เพกถอน หรอไมมการตออาย จะมผลกระทบในทางลบตอผ เชา กลาวคอจะทาใหผ เชาไมสามารถดาเนนกจการโรงแรมตอไปได ท -งน - อาจเปนผลใหผ เชาไมสามารถปฏบตตามขอกาหนดและเง$อนไขภายใตสญญาเชากบกองทนรวมได

อกท -งตามกฎหมายแลวใบอนญาตการประกอบธรกจโรงแรมจะตองมการตออายเม$อใบอนญาตหมดอายลง หากใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมของผ เชาถกยกเลกหรอไมมการตออาย หรอผ เชาไมสามารถดาเนนการเพ$อใหไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรม (บางสวนหรอท -งหมด) อาจจะทาใหมผลกระทบในทางลบตอผ เชา กลาวคอจะทาใหผ เชาไมสามารถดาเนนกจการโรงแรม (บางสวนหรอท -งหมด) ตอไปได อาจทาใหผ เชาไมสามารถชาระคาเชาใหแกกองทนรวม และอาจเปนผลใหไมสามารถปฏบตตามขอกาหนดและเง$อนไขภายใตสญญาเชาได นอกจากน - กฎเกณฑหรอขอบงคบตางๆ และแนวทางพจารณาอนญาตของเจาหนาท$ของหนวยงานท$เก$ยวของกบการขอตอใบอนญาตอาจจะมการเปล$ยนแปลงไดในอนาคตซ$งอาจจะทาใหการขอตอใบอนญาตลาชา หรออาจจะไมสามารถตอใบอนญาตได ท -งน - โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ซ$งเปนทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกไดรบเอกสารท$เก$ยวของกบใบอนญาตประกอบกจการโรงแรมท$ครบถวน ซ$งสงผลใหโรงแรมมความพรอมตอการประกอบกจการโรงแรม

(12) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวม เจาของอสงหารมทรพยท*กองทนรวมจะเขาลงทนคร�งแรก และบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ผประกอบกจการโรงแรมท*อาจกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทนรวม

ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งถอกรรมสทธ\ในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทน และในฐานะผ เชาอสงหารมทรพย ตลอดจนผประกอบกจการในการจดการทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน อาจเกดข -นได ถงแมวา บรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท$ของผ เชาอสงหารมทรพยอยางระมดระวง เน$องจากผมอานาจในการบรหารจดการในบรษทดงกลาว ตลอดจนบรษทในเครอ เปนเจาของอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมท$เปดบรการแลวนอกเหนอจาก โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไดแก โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน และ


โรงแรมเทวญ ดารา บช วลลา กยบร อยางไรกตาม โรงแรมดงกลาว มความแตกตางกน ไมวาจะเปนเร$องของทาเลท$ต -ง ราคา การใหบรการ สถาปตยกรรมและการตกแตง ส$งอานวยความสะดวก และขนาดของหองพก โดยมรายละเอยดดงตอไปน -

ดานขนาดหองพก และกลมลกคา : โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน ซ$งต -งอยท$จงหวดประจวบครขนธ เปนโรงแรมในระดบหร (Luxury 5 ดาว) ในขณะท$โรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ เปนโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) ท$ราคาหองพกเฉล$ยต$ากวาเปนอยางมากทาใหมกลมลกคาเปาหมายท$แตกตางกน

ดานทาเลท$ต -ง : สถานท$ต -งของโรงแรมเทวญ ดารา ท -ง 2 แหงท$อยในจงหวดประจวบครขนธ เปนท$เงยบสงบ เหมาะแกการพกผอนอยภายในโรงแรมหรอทองเท$ยวในบรเวณใกลเคยง ขณะท$หาดปาตอง ซ$งเปนท$ต -งของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะมความคกคกมากกวา จงดงดดนกทองเท$ยวท$ชอบการเท$ยวภายนอกโรงแรมมากกวา

ช$อโรงแรมและเคร$องหมายการคา : ปจจบนบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เปนเจาของลขสทธ\ช$อและเคร$องหมายการคานามวา “ปาตอง เฮอรเทจ” เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรม ซ$งภายหลงจากการลงทนของกองทนรวมแลว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตกลงยนยอมใหกองทนรวมใชช$อและเคร$องหมายการคา “ปาตอง เฮอรเทจ” ตอไปได โดยไมคดคาลขสทธ\หรอคาธรรมเนยมใดๆ จากกองทนรวม นอกจากน - บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จะไมสามารถใชช$อน -ไดอก ตราบเทาท$กองทนยงคงลงทนในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ

ถงแมวา โอกาสท$จะเกดความขดแยงทางผลประโยชนจะลดลงจากเหตผลดงกลาวขางตน แตเน$องจากธรกจหลกของผมอานาจในการบรหารจดการในบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด คอ การพฒนาและลงทนในโรงแรม ดงน -น ในอนาคต กรรมการดงกลาว จงอาจจะพฒนาโรงแรมในระดบขนาดกลาง ( Mid Scale) และบรหารจดการเอง หรอใชแบรนดโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) อ$น ซ$งอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผ เชาหรอกรรมการได

(13) ความเส*ยงจากการลดลงของนกทองเท*ยวตางชาต

นกทองเท$ยวชาวจนถอเปนกลมนกทองเท$ยวท$มบทบาทท$สาคญตอธรกจการทองเท$ยวของไทย โดยถอวาเปนนกทองเท$ยวท$มสดสวนมากท$สดในบรรดานกทองเท$ยวตางประเทศ โดยในป 2556 มนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาประเทศไทยท -งส -นประมาณ 4.7 ลานคน คดเปนรอยละ 17.6 ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งหมด ซ$งเพ$มข -นจากป 2554 ท$มนกทองเท$ยวชาวจนท -งส -นประมาณ 1.7 ลานคน คดเปนเพยงรอยละ 9. ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งหมดเทาน -น

จากการท$รฐบาลจนไดออกกฎหมายควบคมคณภาพทวร ซ$งมผลบงคบใชต -งแตเดอนตลาคม 2556 ทาใหราคาคาทวรท$เรยกเกบจากลกคาปรบสงข -น สงผลกระทบตอภาวะการทองเท$ยวของไทยโดยตรง ทาใหมนกทองเท$ยวจากจนเขามาทองเท$ยวในประเทศไทยลดลง ซ$งเหนไดจากในชวงไตรมาสสดทายของป 2556 (เดอนตลาคมถงเดอนธนวาคม) นกทองเท$ยวชาวจนเดนทางมาไทยเฉล$ยเดอนละ 319,383 คน ลดลงจากในชวง 9 เดอนแรกของป 2556 ท$มชาวจนเดนทางเขามาทองเท$ยวในประเทศไทยเฉล$ยเดอนละ 416,336 คน แตถาหากพจารณาจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาประเทศไทยในชวงไตรมาสท$ 4 ของป 2556 เปรยบเทยบกบชวงเดยวกนของป 2555 ซ$งมนกทองเท$ยวชาวจนเดนทางเขามาเฉล$ยเดอนละ 281,871 คน จะพบวามจานวนนกทองเท$ยวชาวจนยงคงมอตราการเพ$มข -นรอยละ 13.3

อยางไรกตาม ผลกระทบจากการออกกฎหมายฉบบดงกลาวจะสงผลตอจานวนนกทองเท$ยวในระยะส -นเทาน -น และจะปรบตวในทศทางท$ดข -นตามลาดบ จากแนวโนมการคลายความเขมงวดในทางปฏบตของทางการจน ตลอดจนการเปนแหลงทองเท$ยวท$มความคมคาทางการเงน และการเตบโตของสายการบนตนทนต$าท$มเท$ยวบนตรงมาจากหลายเมองสาคญในตางประเทศมายงจงหวดภเกต


(14) ความเส*ยงโดยท*วไปจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจในประเทศ

อสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะเขาลงทนจดอยในกลมของอตสาหกรรมการทองเท$ยว ดงน -น ปจจยทางเศรษฐกจและธรกจโดยท$วไป ซ$งรวมถง อตราเงนเฟอ อตราดอกเบ -ย อตราแลกเปล$ยนเงนตรา ราคาเคร$องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย รวมถงนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ$นท$อาจสงผลกระทบตอภาวะเศรษฐกจท -งเชงมหภาคและจลภาค ตลอดจนความตองการทองเท$ยวของกลมนกทองเท$ยวท -งในและตางประเทศ เชน ภาวะเศรษฐกจตกต$าในประเทศและระหวางประเทศ คาเงนบาท การแพรระบาดของโรค เชน SARS ไขหวดนก เปนตน ซ$งจะกระทบตอความเช$อม$นในความปลอดภยในการเขามาทองเท$ยวภายในประเทศ อนเปนปจจยลบท$สาคญท$อาจกระทบตอผลการดาเนนงานของโรงแรม สถานะทางการเงนและการลงทนของผ เชาได ตลอดจนผลกระทบตอกาลงซ -อหรอปรมาณนกทองเท$ยวในอนาคต

(15) ความเส*ยงทางการเมองในอนาคต

ความไมแนนอนในสถานการณทางเมองอาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย รวมถงการลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซ$งอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรงตอฐานะทางการเงนของกองทนรวม ท -งน - จงไมสามารถรบรองไดวาผลกระทบทางดานการเมองของประเทศไทยในปจจบนหรอในอนาคต หรอการเปล$ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบรายแรงตอการดาเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดาเนนงาน และการเตบโตของกองทนรวม

นอกจากน - อาจมผลกระทบตอการเปล$ยนแปลงในเชงนโยบายทางเศรษฐกจ ซ$งสงผลตอการเปล$ยนแปลงนโยบายท$จะสนบสนนภาคอตสาหกรรมการทองเท$ยวท$อาจปรบเปล$ยนไดในอนาคต จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน หรอในอนาคต หรอการเปล$ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบรายแรงตอการดาเนนกจการโรงแรม สถานะทางการเงนของผ เชา และผลการดาเนนงานของผ เชา

(16) ความเส*ยงทางธรกจประเภทโรงแรม

เน$องจากทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนน -น เปนทรพยสนท$ประกอบธรกจประเภทโรงแรม ซ$งถอวามความเส$ยงในเร$องของวฏจกรธรกจดานการทองเท$ยวคอนขางสง เม$อเปรยบเทยบกบทรพยสนท$ประกอบธรกจประเภทอ$นๆ เชน อาคารสานกงานใหเชา ธรกจใหเชาอาคารโรงงานและคลงสนคา เปนตน ซ$งปจจยหลกท$จะสงผลกระทบตอการดาเนนงานของโรงแรม คอ ภาวะอตสาหกรรมการทองเท$ยว โดยเฉพาะการเดนทางมาทองเท$ยวของชาวตางชาต ซ$งผลกระทบจากเศรษฐกจโลก สถานการณภายในประเทศ รวมถงสภาพแวดลอมหรอฤดกาลทองเท$ยว เปนปจจยท$กอใหเกดความผนผวนของจานวนนกทองเท$ยวได

การดาเนนกจการของผ เชาอาจไดรบผลกระทบในทางลบจากเหตการณใดๆ ท$ลดความนาสนใจของประเทศไทยในฐานะสถานท$ทองเท$ยวท -งจากนกทองเท$ยวชาวไทยและตางประเทศ โดยเฉพาะอยางย$งในสายตาของนกทองเท$ยวจากตางประเทศท$เปนลกคากลมหลกของทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก ดงน -น หากเกดเหตการณดงกลาว สภาวะเศรษฐกจและการทองเท$ยวของประเทศไทยอาจไดรบผลกระทบรนแรง ซ$งจะกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทนรวมดวย


(17) ความเส*ยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม แมจะมโอกาสเกดข -นไมบอยคร -งนก แตหากเกดข -นในบรเวณซ$งเปนท$ต -งอสงหารมทรพยของกองทนรวม นอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว จะยงความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผพกอาศยและผมาใชบรการในโครงการของกองทนรวมอยางประเมนคาไมได อยางไรกด กองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยแบบ All Risk Policy และใหกองทนรวมเปนผ รบประโยชน และครอบคลมถงการประกนภยความรบผดตามกฎหมายตอบคคลภายนอกดวย

อยางไรกตาม การท$กองทนรวมกาหนดใหผ เชาชาระคาเชาใหแกกองทนรวมในอตราท$คงท$แนนอน ชดเจน และกาหนดการวางหลกประกนการเชาของผ เชา เพ$อลดความเส$ยงและความผนผวนดงท$กลาวมาขางตน ทาใหเช$อม$นไดวา กองทนรวมจะสามารถความคมความเส$ยงทางธรกจโรงแรมไดในระดบหน$ง

(18) การปฏบตตามกฎหมายส*งแวดลอมอาจกอใหเกดคาใชจายอยางมนยสาคญตอกองทนรวม

กองทนรวมอาจมคาใชจายตางๆ ท$เก$ยวของกบการปฏบตตามกฎหมายส$งแวดลอมท$เก$ยวของกบการประกอบธรกจของกองทนรวม นอกจากน -ในกรณท$มการเปล$ยนแปลงกฎหมายส$งแวดลอมท$เก$ยวของในอนาคต กองทนรวมอาจมภาระคาใชจายในการปฏบตตามกฎหมายเพ$มเตม

(19) ความเส* ยงจากความเสยหายอนเกดจากการผดคารบรองของเจาของอสงหารมทรพยเก* ยวกบสภาพอสงหารมทรพยท*กองทนรวมจะเขาลงทนคร�งแรก

เน$องจากการลงทนของกองทนรวมเปนการลงทนโดยการซ -ออสงหารมทรพยจากเจาของอสงหารมทรพย แมวาเจาของอสงหารมทรพยจะไดใหคารบรองเก$ยวกบทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทนไวในสญญาซ -อขายอสงหารมทรพยกตาม แตกองทนรวมยงคงมความเส$ยงท$อาจเกดข -นจากการผดคารบรองดงกลาว เชน ทรพยสนดงกลาวอยในสภาพท$ด ไมมการชารด และ/หรอมขอบกพรองใดๆ ท$เปนสาระสาคญอนเปนผลใหไมสามารถใชประกอบกจการไดตามปกต หรอเอกสารสทธท$เก$ยวของกบทรพยสนดงกลาวเปนเอกสารท$ออกมาโดยหนวยราชการท$เก$ยวของโดยถกตองแทจรงและมผลบงคบใชตามกฎหมาย เปนตน ซ$งอาจมผลทาใหกองทนรวมสญเสยสทธในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนดงกลาว ซ$งยอมสงผลกระทบตออตราการจายผลตอบแทนใหแกผ ถอหนวยลงทน

(20) ความเส*ยงท*เกดข �นจากการตรวจสอบขอมลทรพยสนกอนการเขาลงทน

กอนการลงทนในอสงหารมทรพย บรษทจดการไดทาการศกษาขอมลรายละเอยดของอสงหารมทรพยน -นๆ โดยทาการตรวจสอบเอกสารท$เก$ยวของ (Due Diligence) รวมถงการศกษารายละเอยดจากรายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยท$ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสอบสภาพอสงหารมทรพยท$ไดจดทาข -นจากการดาเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะเขาลงทนอยางเตมท$ตามมาตรฐานวชาชพของท$ปรกษาน -นๆ อยางไรกตาม การกระทาดงกลาวมไดเปนการประกนวาอสงหารมทรพยดงกลาวจะปราศจากความเสยหาย หรอความบกพรอง ท$อาจจะตองมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผประเมนราคาและท$ปรกษาดานตางๆ ท$บรษทจดการใชเปนพ -นฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจมขอบกพรอง มความไมถกตอง เน$องจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพย อาจจะตรวจพบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เน$องจากขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคท$ใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอ$นๆ ท$เปนขอจากดในการตรวจสอบของท -งผประเมนราคา


นอกจากน -แลว อสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน อาจจะไมเปนไปตามกฎ ระเบยบ ขอบงคบตางๆ ท$เก$ยวของกบอสงหารมทรพย ซ$งการศกษาขอมลรายละเอยด และการตรวจสอบเอกสารท$เก$ยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซ$งอาจจะสงผลใหกองทนรวมมคาใชจายท$เกนกวาท$บรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทน หรอกอใหเกดหนาท$ท$ตองปฏบตตามขอผกพนท$เก$ยวกบการละเมดกฎขอบงคบดงกลาว ซ$งถกกาหนดโดยหนวยงานราชการท$เก$ยวของ

(21) ความเส*ยงจากการไดรบผลกระทบจากการเปล*ยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายท*เก*ยวของ

ผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานบญชฉบบใหมหรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซ$งเปนปจจยท$กองทนรวมไมสามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกาหนด ระเบยบ ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอคาส$งของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานท$มอานาจตามกฎหมาย ถอเปนเหตการณท$ไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงน -น กองทนรวมจงไมสามารถท$จะประเมนผลกระทบจากการเปล$ยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวาการเปล$ยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวม

(22) ความเส*ยงของราคาของหนวยลงทนอาจมการเปล*ยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย

ภายหลงจากการระดมทนของกองทนรวม บรษทจดการจะนาหนวยลงทนของกองทนรวมไปจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ท -งน - ไมมหลกประกนวาภาวะการซ -อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยฯ จะมเสถยรภาพภายหลงจากการระดมทนและไมมหลกประกนวาราคาซ -อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยฯ จะสงกวาหรอต$ากวาราคาท$ไดเสนอขายหนวยลงทน และอาจไมสอดคลองกบมลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม ซ$งราคาซ -อขายของหนวยลงทนน -น ข -นอยกบหลายปจจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของตลาดหลกทรพยฯ และปรมาณการซ -อขายของหนวยลงทน รวมถงปจจยภายนอกหลายประการซ$งกองทนรวมไมสามารถควบคมได เชน ความเคล$อนไหวหรอการเปล$ยนแปลงของตลาดหลกทรพยในตางประเทศ อตราดอกเบ -ยภายในประเทศและตางประเทศ อตราแลกเปล$ยนเงนตรา อตราเงนเฟอ นโยบายหรอมาตรการท -งทางตรงหรอทางออมท$มผลตอการนาเขาหรอสงออก ปจจยทางการเมอง ระเบยบขอบงคบท$เก$ยวของ เปนตน ดงน -น ผลงทนอาจไมสามารถขายหนวยลงทนไดในราคาท$เสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของกองทนรวม

(23) ความเส*ยงของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาท*แทจรงซ*งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท �งหมด หรอมการเลกกองทนรวม

มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซ$งไดกลาวไว ณ ท$น - ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคาทรพยสนโดย ผประเมนราคาอสระฉบบลาสดเปนขอมลพ -นฐาน ดงน -น ในกรณท$กองทนรวมตองจาหนายทรพยสนของกองทนรวม หรอมการเลกกองทนรวม มลคาดงกลาวอาจมไดเปนมลคาท$แทจรงซ$งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท -งหมดหรอบางสวน

(24) ความเส*ยงจากการขาดสภาพคลองในการซ �อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

เน$องจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซ$งจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ดงน -น สภาพคลองในการซ -อขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถ$และปรมาณการซ -อขายหนวยลงทนดงกลาวในตลาดหลกทรพยฯ ซ$งต -งอยบนพ -นฐานของปรมาณความตองการของผซ -อและผขาย (bid-offer) ซ$งปรมาณความตองการของผซ -อและผขายน -น ข -นอยกบปจจยหลายประการท$บรษทจดการไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการซ -อขายหนวยลงทนของนกลงทนในชวงเวลาดงกลาว ดงน -น จงอาจมความเส$ยงท$หนวยลงทนน -จะขาดสภาพคลองในการซ -อขายในตลาดหลกทรพยฯ


(25) ความเส*ยงดานภาษของกองทนรวมและผถอหนวยลงทน

ในการขายโอนหรอรบโอนอสงหารมทรพยในอนาคตน -น อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมท$เกดจากการซ -อหรอขายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธ\ในอสงหารมทรพยซ$งกองทนรวมอาจตองรบภาระท -งหมดหรอบางสวนโดยท$อตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท$กองทนรวมจะตองชาระดงกลาวอาจแตกตางจากอตราท$เปนอยในปจจบน

นอกจากน - ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ/หรอภาระภาษของผ ถอหนวยลงทนสาหรบการซ -อขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปนผลจากกองทนรวมอาจเปล$ยนแปลงไปจากอตราในปจจบน

(26) ความเส*ยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอ*น

การท$กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยไมต$ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอยในอสงหารมทรพย ในขณะท$กองทนรวมประเภทอ$นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ ทาใหกองทนรวมอสงหารมทรพยมการกระจายความเส$ยงในทรพยสนท$ลงทนนอยกวากองทนรวมประเภทอ$น

(27) ความเส*ยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการกาหนดราคาซ �อขายหนวยลงทน

การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมท$บรษทจดการประกาศ เปนการคานวณโดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาคร -งลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคาอสงหารมทรพย ซ$งมลคาดงกลาวอาจไมใชมลคาของหนวยลงทนในการซ -อขายจรง

(28) ความเส*ยงจากความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ$งข -นอยกบปจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจท -งในและตางประเทศ ความสามารถของผ เชาทรพยสนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดาเนนงานอ$นๆ ภาวะการแขงขน การเปล$ยนแปลงกฎหมาย และขอบงคบท$เก$ยวของกบทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง เปนตน ดงน -น จงมความเส$ยงท$ผลงทนอาจจะไมไดรบเงนปนผลตามท$ไดประมาณการเอาไวในปท$เกดเหตการณ หรอกองทนรวมอาจไมสามารถรกษาระดบการจายเงนปนผลหรอเพ$มการจายเงนปนผลไดในปตอๆ ไป

(29) ความเส*ยงในการถกเพกถอนภาระจายอม

บรษท อภโชต จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดน น.ส.3ก. เลขท$ 2781 ท$โครงการใชเปนทางเขาออกสถนนสาธารณะ ไดจดทะเบยนภาระจายอมบนท$ดนแปลงถนนดงกลาว เร$องทางเดน ทางสญจร ท$จอดรถ และสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพท เพ$อประโยชนแกท$ดนแปลงท$ต -งโรงแรม โฉนดเลขท$ 2424 และแปลงโฉนดเลขท$ 11407 เม$อวนท$ 12 กนยายน 2556 และแปลงอ$นๆ ท$จะไดรบการจดภาระจายอม ณ วนโอนกรรมสทธ\ ซ$งท$ปรกษากฎหมายมความเหนวายงมความเปนไปไดทางทฤษฎท$การจดทะเบยนภาระจายอมขางตนอาจจะถกโตแยงวาเปนการกระทาท$ไมอยในอานาจของบรษท ตามกฎหมายประมวลแพงและพาณชย เน$องจากบรษทอยระหวางชาระบญช อยางไรกตาม ความเส$ยงดงกลาวมคอนขางต$า เน$องจากท$ดนแปลงดงกลาวมสภาพเปนถนนคอนกรตท$มการสญจรเขาออกเปนการท$วไป ดงน -นการจดทะเบยนภาระจายอมไมนาจะสงผลเสยหายตอบคคลใด ความเส$ยงท$จะมผมาโตแยงใหเพกถอนการจดทะเบยนภาระจายอมขางตนจงมความเปนไปไดคอนขางต$า


(30) ความเส*ยงท*จะถกยกเลกการจดทะเบยนภาระจายอมตามกฎหมายจดสรรท*ดน

ท$ดนแปลงถนนเขาโครงการ น.ส.3ก. เลขท$ 7297 และ7299 ท$ดนแปลงถนนหนาโครงการ น.ส.3ก. เลขท$ 1254 และแปลงถนนออกจากโครงการ น.ส.3ก. เลขท$ 2781 (รวมเรยก แปลงถนนโครงการ) อาจตกอยใตภาระจายอมเพ$อประโยชนของท$ดนแปลงอ$นๆ เพราะเหตของการจดสรรท$ดนตาม ปว.286 ท$ปรกษากฎหมายเหนวาความเส$ยงในเร$องท$จะถกยกประเดนเร$องการจดสรรท$ดนมาเพ$อยกเลการจดทะเบยนภาระจายอมของโครงการมคอนขางนอย เน$องจากท$ดนซ$งเปนแปลงถนนโครงการมสภาพเปนคอนกรตท$มผคนในบรเวณน -นไดใชสอยเปนการท$วไปโดยท$ไมตองเสยคาใชจายหรอผานข -นตอนท$ยงยากในการเขาออก เจาของและผครอบครองท$ดนแปลงใกลเคยงยอมสามารถใชแปลถนนโครงการเปนทางเขาออกไดตอไป และไมมแรงจงใจท$จะเสยคาใชจาย หรอเสยเวลาในการเรยกรองสทธตามกฎหมายวาดวยการจดสรรท$ดน

(31) ความเส*ยงจากการโอนยายบรษทจดการภายใน 5 ปนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม ตามท$บรษทจดการกาหนดวาภายใน 5 ปแรกนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม หากผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตของผ ถอหนวยลงทนซ$งถอหนวยลงทนรวมกนเกนก$งหน$งของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดใหเปล$ยนบรษทจดการ โดยหากเปนการเปล$ยนบรษทจดการท$มใชเกดจากความบกพรองในการปฏบตหนาท$ของบรษทจดการ บรษทจดการจะคดคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนจากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เปนจานวนเงนไมเกน 20 ลานบาท โดยคานวณตามระยะเวลาท$เหลออยกอนครบ 5 ป โดยจะไมคดคาธรรมเนยมดงกลาวจากกองทนน -น อาจทาใหผ ถอหนวยลงทนมขอจากดในการโอนยายบรษทจดการ ตวอยาง : หากผ ถอหนวยลงทนมมตใหเปล$ยนบรษทจดการ เม$อกองทนบรหารไปแลวเปนเวลา 1 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 20,000,000 บาท 2 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 20,000,000 บาท 3 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 10,000,000 บาท 4 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 10,000,000 บาท 5 ปบรบรณ บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ไมตองจายคาชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมใหแกบรษทจดการ ท -งน - บรษทจดการพจารณาวาการดาเนนการเพ$อการจดต -งกองทนน -น บรษทจดการตองดาเนนการในหลายๆ กระบวนการเพ$อการจดต -งกองทน ไมวาจะเปนการเจรจาตอรอง การจดทาขอมล การศกษาความเปนไปได การประสานงานกบหนวยงานตางๆ การดาเนนการทางการตลาด คาเสยโอกาสทางธรกจในการทาหนาท$บรหารจดการกองทนซ$งเปนกองทนไมมกาหนดระยะเวลาเพราะมทรพยสนเปนกรรมสทธ\สมบรณ โดยเฉพาะอยางย$งการสญเสยฐานลกคาซ$งเปนผ ถอหนวยลงทนกจะถกโอนยายไปดวยซ$งแทบจะประเมนมลคาของความเสยหายไมได จงพจารณาวาบรษทจดการสมควรไดรบคาบรหารจดการกองทนตามขอกาหนดของระยะเวลาของกองทนดงกลาวน -น ดงน -น เม$อการจดต -งกองทนแลวเสรจ หากมการเปล$ยนยายบรษทจดการท -งท$ท$บรษทจดการมไดบกพรองในหนาท$ บรษทจดการเหนวาการดาเนนการดงกลาวไมเปนธรรมกบบรษท จงพจารณาวาหากมการโอนยายบรษทจดการตามเง$อนไขดงกลาว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด กสมควรชาระคาธรรมเนยมไมเกน 20 ลานบาทตามท$กาหนดในโครงการ ท -งน - เม$อพจารณาจานวนคาธรรมเนยมการโอนยายจานวน 20 ลานบาท หรอคดเปนประมาณรอยละ 1.90 เม$อเทยบกบมลคาโครงการซ$งเทากบ 1,050 ลานบาท นอกจากน - มลคา 20 ลานบาทดงกลาว บรษทจดการทาการคานวณมาจากอตราคาธรรมเนยมการบรหารจดการท$คาดวาจะไดรบจากการทาหนาท$บรหารจดการกองทนเพยง 5 ปเทาน -น ซ$งเม$อประเมนจากทกปจจยท$บรษทจดการไดพจารณามาขางตน คาธรรมเนยมการโอนยายน -ถอวามมลคาท$นอยมากเม$อเทยบกบตนทนและคาเสยโอกาสท -งหมดท$บรษทจดการสญเสย หากมการเปล$ยนยายบรษทจดการท -งท$บรษทจดการมไดบกพรองในหนาท$น -น


ตารางแสดงคาใชจายท*เรยกเกบจากผซ �อหรอผถอหนวยลงทนหรอกองทนรวม

คาธรรมเนยมท*เรยกเกบจากผซ �อหรอผถอหนวยลงทน เพดาน

คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมม คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน 50 บาท/รายการ คาธรรมเนยมการโอนเงน ตามท$ธนาคารพาณชยเรยกเกบ คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน 50 บาท/ฉบบ

คาธรรมเนยมและคาใชจายท*เรยกเกบจากกองทนรวม เพดาน

(รอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม) คาธรรมเนยมและคาใชจายท �งหมด ไมเกนรอยละ 4.00 ตอป คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกน 1.00 ตอป คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกน 0.05 ตอป คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน ไมเกน 0.10 ตอป คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย ไมม คาธรรมเนยมท$ปรกษาทางการเงน ตามท$จายจรง แตไมเกน 0.50 ตอป คาธรรมเนยมการจดจาหนายหนวยลงทน ไมเกน 3.0 ของมลคาหนวยลงทนท$จาหนายได คาเบ -ยประกนภย ตามท$จายจรง คาเบ -ยประชมคณะกรรมการลงทน ตามท$จายจรง ไมเกน 10,000 บาทตอทาน คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขาย 1. ในชวงเสนอขายหนวยลงทนคร -งแรก 2. ภายหลงการเสนอขายหนวยลงทนคร -งแรก • กรณประชาสมพนธรายละเอยดของกองทนรวมใหผ ท$สนใจทราบ • กรณท$มการเพ$มเงนทนของกองทนรวม

ตามท$จายจรง แตไมเกน 3 ลานบาท ตามท$จายจรง แตไมเกน 1 ลานบาทตอปบญช ไมเกน 3 ลานบาท/คร -ง

คาธรรมเนยมท$ปรกษากองทนรวม ตามท$จายจรง แตไมเกนรอยละ 0.50 ตอป คาธรรมเนยมและคาใชจายท$เกดข -นเน$องจากการออกไปตรวจสอบการซ -อ เชา จาหนายหรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย การตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยของ • บรษทจดการ • ผดแลผลประโยชน

ตามท$จายจรง แตไมเกน 0.2 ตอป ในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลในอตรา 10,000 บาท/คร -ง (รวมคาพาหนะแลว) และนอกเขตกรงเทพฯ ในอตรา 10,000 บาท/คร -ง (ไมรวมคาพาหนะและคาใชจายในการเดนทางจะเรยกเกบตามจรง) ท -งน - การตรวจตราอสงหารมทรพยท -งหมดของกองทนขางตนจะตองใชเวลาดาเนนการไมเกน 2 วน สาหรบคาใชจายอ$นๆ ตามท$จายจรง แตไมเกน 30,000 บาทตอคร -ง (ถาม)

คาใชจายอ$นๆ ตามท$จายจรง หมายเหต คาธรรมเนยมและคาใชจายดงกลาวขางตนเปนอตราท$ยงไมรวมภาษมลคาเพ$ม ภาษธรกจเฉพาะ หรอภาษอ$นใดใน

ทานองเดยวกน


คาเตอน/ขอแนะนา

� กองทนรวมเปนนตบคคลแยกตางหากจากบรษทจดการ ดงน -น บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) จงไมมภาระผกผนในการชดเชยผลขาดทนของกองทนรวม ท -งน - ผลการดาเนนงานของกองทนรวมไมไดข -นอยกบสถานะทางการเงนหรอผลการดาเนนงานของบรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)

� บรษทจดการอาจลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอ$นเพ$อบรษทจดการเชนเดยวกนกบท$บรษทจดการลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอ$นเพ$อกองทนรวม โดยบรษทจดการจะจดใหมระบบงานท$ปองกนความขดแยงทางผลประโยชนเพ$อใหเกดความเปนธรรมตอผ ถอหนวยลงทน ท -งน - ผสนใจจะลงทนท$ตองการทราบขอมลการลงทนเพ$อบรษทจดการในรายละเอยด สามารถขอดขอมลไดท$บรษทจดการ ผสนบสนนการขายท$ใชในการซ -อขายหนวยลงทน และสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย

� ในกรณท$ผลงทนตองการทราบขอมลเพ$มเตม ผลงทนสามารถขอหนงสอช -ชวนสวนขอมลโครงการไดท$บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) หรอผสนบสนนการขาย

� ผลงทนสามารถตรวจดขอมลท$อาจมผลตอการตดสนใจลงทน เชน การทาธรกรรมกบบคคลท$เก$ยวของ ไดท$สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอโดยผานเครอขายอนเตอรเนตของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (http://www.sec.or.th)

� บรษทจดการอนญาตใหพนกงานลงทนในหลกทรพยเพ$อตนเองได โดยจะตองปฏบตตามจรรยาบรรณและประกาศตางๆ ท$สมาคมบรษทจดการลงทนกาหนด และจะตองเปดเผยการลงทนดงกลาวใหบรษทจดการทราบ เพ$อท$บรษทจดการจะสามารถกากบดแลการซ -อขายหลกทรพยของพนกงานได (สจก.ร. 2/2544)

� ผลงทนสามารถตรวจดแนวทางในการใชสทธออกเสยงและการดาเนนการใชสทธออกเสยงไดทางเวปไซตของบรษทจดการ (www.mfcfund.com)

รวบรวมขอมล ณ วนท$ 14 พฤษภาคม 2557


เอกสารแนบ

เน$องจากผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนจงไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ท -งน - กองทนรวมเหนวาผประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนท$เปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดของธรกจและคานงถงทาเลท$ต -งของทรพยสน รวมท -งไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทเดยวกนและในพ -นท$ใกลเคยงกน เพ$อประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซ$งมความสมเหตสมผล โดยกองทนรวมจะลงทนในอสงหารมทรพยรวมเปนเงนท -งส -น 1,050 ลานบาท โดยมรายละเอยดดงน -

วธการประเมน ราคาประเมน (บาท) มลคาเงนลงทนท*กองทนรวมจะลงทน

(บาท) บรษท ไนทแฟรงค

ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)

บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)

วธรายได (Income Approach)

955,000,000 1,075,000,000

1,050,000,000 ปรบตามโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทน

1,038,000,000 1,076,000,000

ราคาประเมนคาทรพยสนขางตนผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ท -งน - บรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาราคาประเมนของทรพยสนท$จะลงทนและราคาซ -อขายทรพยสนขางตนมความเหมาะสม โดยบรษทไดพจารณาจากขอมล วธการ และสมมตฐานท$ใชในการประเมน ดงตอไปน -

ก. ขอมลท*ใชในการประเมน

ผประเมนไดตรวจสอบขอมลท$นามาประกอบในรายงานประเมน โดยขอมลท$ผประเมนนามาใชในการประเมนและท$มาของขอมลดงกลาวมความนาเช$อถอ เชน การตรวจสอบเอกสารสทธ\ ใบอนญาตตางๆ ท$เก$ยวของ และเขาสารวจและตรวจสอบอาคาร สาหรบขอมลเก$ยวกบเอกสารสทธ\ ไดรบสาเนาและไดตรวจสอบเทยบกบสานกงานท$ดน โดยตรวจสอบ ณ สานกงานท$ดน จงหวดภเกต สวนขอมลในการประเมนมลคา ผ ประเมนทรพยสนไดใชตามมาตรฐานและเกณฑของผ ประเมนท$เก$ยวของ

ตามการปฏบตท$วไป ผประเมนจะใชขอมลและแบบแปลนท$ไดรบจากผวาจางเปนขอมลพ -นฐานในการประเมน โดยผประเมนไดเขาทาการตรวจสอบและสารวจลกษณะทางกายภาพของทรพยสนจรง และยงไดตรวจสอบความถกตองของเอกสารสทธ\

ตางๆ ณ สานกงานท$ดน จงหวดภเกต อกดวย นอกจากน - ทางบรษทจดการไดวาจางบรษทท$ปรกษากฎหมาย เพ$อทาการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและเอกสารสทธ\ตางๆ ท$เก$ยวของ อกท -งไดวาจางบรษทท$ปรกษาวศวกรรม เพ$อตรวจสอบอาคารดานกายภาพ งานโครงสราง งานระบบ และความปลอดภย อกดวย

บรษทจดการมความเหนวา ขอมลท$ผประเมนใชน -นมความเหมาะสมตอการนามาประเมนมลคาของโครงการ


ข. วธการประเมน

ทรพยสนท$ประเมนมลคาประกอบดวย 2 สวน สวนท$ 1 ไดแก หองชดพกอาศย จานวน 183 หอง ปจจบนใชประโยชนเปนโรงแรม และสวนท$ 2 ท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง โดยทรพยสนท$ประเมนมลกษณะสทธตามกฎหมายในทรพยสนเปนกรรมสทธ\

สวนท* 1 : หองชดพกอาศย 183 ยนต

ผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน โดยมปจจยสนบสนนดงน - - ต -งอยในทาเลท$ต -งด การคมนาคมสะดวก ใกลแหลงทองเท$ยว

- อตราราคาหองพก และอตราการเขาพกท$อยในระดบท$ด

ผประเมนทรพยสนไดใชวธการประเมนมลคาโดยวธคดจากรายได(Income Method) แบบวธคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Method) โดยคานงถงความสามารถในการสรางรายไดตลอดชวงระยะเวลา 10 ป

สวนท* 2 : ท$ดนพรอมส$งปลกสราง

ผประเมนทรพยสนไดพจารณาวธการประเมนมลคาโดยวธคดจากตนทน (Cost Method) โดยสารวจท$ดนวางเปลาในบรเวณใกลเคยงท$ต -งทรพยสน พจารณาสภาพตลาดของอสงหารมทรพย และเปรยบเทยบปจจยตางๆ ท$เก$ยวของ เชน ทาเลท$ต -ง สภาพแวดลอม ขนาดเน -อท$ดน เปนตน

บรษทจดการมความเหนวา วธคดจากรายได (Income Approach) แบบวธคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Method) มความเหมาะสมตอทรพยสนท$ประเมนสวนท$ 1 เน$องจากเปนทรพยสนท$กอใหเกดรายได และ วธคดจากตนทน (Cost Method) มความเหมาะสมตอการประเมนมลคาท$ดนและส$งปลกสรางท$เปนสวนประกอบของโครงการ

ค. ความเหมาะสมของสมมตฐาน

สมมตฐานตางๆ ของผประเมน คานงถงความสามารถของทรพยสนในการสรางรายไดตลอดชวงเวลา 10 ป โดยสมมตฐานบางสวนนามาจากทรพยสนประเภทเดยวกนในบรเวณใกลเคยง ซ$งดาเนนการอยจรง และเปรยบเทยบขอมลในตลาดเปนหลก

บรษทจดการมความเหนวา สมมตฐานท$ผประเมนนามาใชเปนสมมตฐานท$ไดอางองและเปรยบเทยบจากมาตฐานตลาดของธรกจ คานงถงทาเลท$ต -งของทรพยสน ประเภททรพยสนเดยวกน เพ$อประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซ$งสมมตฐานตางๆ ท$นามาใชมความสมเหตสมผล

ง. ความเหมาะสมของราคาทรพยสนและรายงานประเมน

ราคาทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทนจานวน 1,050 ลานบาท สงกวาราคาประเมนต$าสดตามวธรายไดภายใตสญญาการจดหาประโยชนของกองทน คดเปนรอยละ 1.16 และสงกวาราคาประเมนต$าสดตามวธรายได คดเปนรอยละ 9.95 ท -งน -จากการพจารณาสมมตฐานหลกของผ ประเมนราคาทรพยสน ผ ประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนท$เปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดและธรกจ คานงถงทาเลท$ต -ง รวมถงไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทและขนาดใกลเคยงกนและในพ -นท$ใกลเคยงกน โดยผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด ไดกาหนดอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไวท$รอยละ 62 -78 (เฉล$ยประมาณรอยละ 72.8) ซ$งต$ากวาความเปนจรงเม$อเปรยบเทยบกบขอมลตลาด โดยอตราการเขาพกเฉล$ยของตลาดจะอยประมาณรอยละ 82 แตในขณะท$อตราการเขาพกเฉล$ยของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ในชวง 12 เดอนท$ผานมา (ต -งแตเดอนมกราคม – เดอนธนวาคม 2556) จะอยท$รอยละ


85.19 ซ$งเกดข -นจรง ณ ปจจบน การท$ผประเมนราคาใชอตราการเขาพกในอตราท$ต$าดงกลาว ทาใหราคาประเมนคาทรพยสนท$ประเมนไดต$ากวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทน

ท -งน - บรษทจดการไดทาการคานวณมลคาเงนลงทนท$จะลงทนโดยกาหนดใหอตราการเขาพกของโรงแรมอยท$รอยละ 81.4 ซ$งใกลเคยงกบขอมลตลาด โดยบรษทจดการมความเหนวาอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ น -นเปนอตราท$เหมาะสมซ$งไดสะทอนกบสภาพท$เปนจรงในปจจบน เพราะปจจบนชองทางการจดจาหนายของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ สวนใหญจะมาจากการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญท$มฐานลกคาท$เปนกลมเปาหมายของโรงแรม คอชาวจนและชาวรสเซย ซ$งการจองซ -อในลกษณะดงกลาว Agency จะชาระเงนคาหองพกใหแกโรงแรม เพ$อเปนการยนยนวาโรงแรมจะกนหองพกไวใหแก Agency แตละรายอยางแนนอน ปจจบนจานวนนกทองเท$ยวท$เขามาพกผานการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญคดเปนประมาณรอยละ 75 ของจานวนนกทองเท$ยวท -งหมดท$มาพกในโรงแรม

นอกจากน - บรษทจดการไดศกษาขอมลในอดตเพ$มเตม โดยขออางองขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research ในป 2554 และ 2555 พบวาโรงแรมในแถบปาตองน -นมอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวโดยเฉล$ยประมาณ รอยละ 82 ซ$งจะสงกวาสมมตฐานท$ผประเมนราคาใชในการประเมนคาทรพยสนในคร -งน -

หากปรบสมมตฐานเก$ยวกบอตราการเขาพกของผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด เปนรอยละ 73 – 78 เพ$อใหสอดคลองกบอตราการเขาพกตามความเปนจรงของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะทาใหราคาประเมนคาทรพยสนเพ$มข -นเปนประมาณ 982 ลานบาท ซ$งต$ากวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนประมาณ รอยละ 6.9 และเม$อพจารณาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$กองทนรวมทากบผ เชาทรพยสนจะเหนวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนจะสงกวาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$ต$าท$สดเพยงรอยละ 1.16 เทาน -น

บรษทจดการไมพบส$งท$เปนเหตใหเช$อวาสมมตฐานท$ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล เม$อเปรยบเทยบกบผลการดาเนนงานท$ผานมา ท -งในประเดนของอตราการเขาพก ราคาหองพก และคาใชจาย และดวยความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ศกยภาพของทาเลท$ต -งของทรพยสน ความเตบโตของจานวนนกทองเท$ยวท$มาจงหวดภเกต ทาใหบรษทจดการเช$อวาถงแมจะมการเปล$ยนแปลงผ เชากจะไมกระทบการจดหารายไดของกองทนอยางมนยสาคญ นอกจากน - เน$องจากทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทนในคร -งน -เปนอสงหารมทรพยท$กอใหเกดรายได (Income Generating Property ) และมวตถประสงคเพ$อใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรม การประเมนมลคาทรพยสนดวยวธคดจากรายได (Income Method of Valuation) แบบวธคดลดจากกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Technique) ซ$งจะพจารณาใชกบทรพยสนเพ$อการลงทน (Investment Property) ซ$งการประเมนคาโดยวธดงกลาวจะประเมนโดยพจารณาถงความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน โดยจะทาการประมาณการรายไดจากการดาเนนกจการ แลวหกดวยคาใชจายของการดาเนนกจการท -งหมดท$เก$ยวของ โดยจะนาผลรวมรายไดสทธท$เกดข -นในแตละปนามาคดเปนมลคาปจจบน และรวมดวยมลคาปจจบนของทรพยสนในปสดทาย (Terminal Value) ซ$งหาไดจากรายไดปสดทายคณดวยอตราผลตอบแทนการลงทน (Market Yield) ซ$งจะไดมลคาของทรพยสนท$ประเมนมลคา จากวธการประเมนดงกลาวขางตนจะเหนวาเปนวธการท$สามารถสะทอนมลคาท$แทจรงของทรพยสนใหมความใกลเคยงกบลกษณะการจดหารายไดและการประกอบกจการประเภทโรงแรมมากท$สด นอกจากน -นในการประเมนมลคาทรพยสนผประเมนจะทาการตรวจสอบมลคาทรพยสนท$ประเมนดวยวธการประเมนในรปแบบอ$นเพ$อเปนการยนยนวาราคาประเมนท$ไดมความถกตองเหมาะสม ในกรณน -ผประเมนไดใชวธคดจากมลคาคงเหลอ (Residual Method of Valuation) รวมกบวธคดจากตนทน (Cost Method of Valuation) ซ$งทายท$สดแลว


0%

30%

60%

90%

120%

-

40

80

120

160

200

2010 2011 2012


อตราการเขาพก โรงแรมขนาด Mid ScaleUSD

วธการประเมนท$ผประเมนท -ง 2 ราย เหนวามความเหมาะสมสาหรบวตถประสงคในการประเมนมลคาของทรพยสนโครงการโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ น -คอ วธคดจากรายไดแบบคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cashflow Technique) ดงน -น

บรษทจดการมความเหนวา การตดสนใจลงทนโดยการใชมลคาทรพยสนตามการประเมนภายใตสญญาจดหาประโยชนของกองทนจาก บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด (ประเมนวนท$ 1 เม.ย. 57) โดยมมลคาท$ถกประเมน 1,038,000,000 บาท และ บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด (วนท$ 1 เม.ย. 57) โดยมมลคาท$ถกประเมน 1,076,000,000 บาท ซ$งสงผลใหมลคาของราคาทรพยสนในการลงทนคร -งน -ท$ 1,050,000,000 บาท มความเหมาะสม

จ. ความสมเหตสมผลของรายการในรายงานประเมน

รายการ Knight Frank KT

• ราคาเฉล$ยตอหองพก ปท$ 1 ท$ราคาเฉล$ย 3,000 บาทตอวน และเตบโตในปท$ 2 รอยละ 8 ปท$ 3 รอยละ 7 ปท$ 4 - 7 รอยละ 4 ปท$ 8 - 9 ไมมการเตบโต และปท$ 10 รอยละ 7

ปท$ 1 ท$ราคาเฉล$ย 3,150 บาทตอวน และเตบโตรอยละ 3 ทกป

ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา จากขอมลทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research เขตปาตองซ$งถอวาเปนเขตท$พกในระดบกลาง มอตราหองพกเฉล$ยท$ประมาณ 100 เหรยญสหรฐ ประกอบกบอปสงคและอปทานของของตลาด ทาใหบรษทจดการเหนวา ราคาเฉล$ยตอหองพกท$ผประเมนท -งสองรายใชเปนราคาท$เหมาะสม

ท$มา: C9 Hotelwork Market Research


0%

30%

60%

90%

120%

-

40

80

120

160

200

240

Patong Bangtao Karon&Kata Mai Khao

Average Room Rate 2011 Average Room Rate 2012Occupancy rate 2011 Occupancy rate 2012

อตราการเขาพก ในเขตตางๆUSD


• อตราการเขาพกเฉล$ย ปท$ 1 - 10 เทากบ 62% - 78% ปท$ 1 - 10 เทากบ 65% - 85%

ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา อตราการเขาพกท$ผประเมนท -งสองรายใชอยในขอบเขตของอตราการเขาพกเฉล$ยของโรงแรมในแถบปาตอง โดยอางองขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research ในป 2554 และ 2555 พบวาโรงแรมในแถบปาตองน -นมอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวโดยเฉล$ยประมาณรอยละ 82

• ชองทางการขาย ไมไดกาหนดสดสวนชองทางการขาย Travel Agent 50% สวนลด 20 - 25%

Wholesale 30% สวนลด 30 - 40%

Walk In 20% สวนลด 10 - 15%

ความเหนของบรษทจดการ เม$อพจาณาจากผลการดาเนนงานในอดตท$ผานของโรงแรมในป 2556 พบวาสดสวนชองทางการขายรอยละ 59 มาจากการขายใหแก Travel Agent และรอยละ 28 มาจากการขายผานตวแทนออนไลน ดงน -น บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาสดสวนชองทางการขายท$ผประเมนใชใกลเคยงกบความเปนจรง

ท$มา: บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด

Tour Operator

s, 59.46%

Agent, 2.06%

Online Agent, 27.96%

Walk in, 2.82%

Others, 7.69%

ท$มา: C9 Hotelwork Market Research



• รายไดอ$น รายไดอ$น ประกอบดวย รายไดคาอาหารและเคร$องด$ม รายไดคาโทรศพท และรายไดอ$นๆ ซ$งคดเปนประมาณรอยละ 14-15 ของรายไดรวม

รายไดอ$น ประกอบดวย รายไดคาอาหารและเคร$องด$ม รายไดคาโทรศพท รายได คาเชาพ -นท$ช -น 1 และรายไดอ$นๆ ซ$งคดเปนรอยละ 20 ของรายไดรวม

ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาสดสวนของรายไดอ$นท$บรษทประเมนท -งสองรายใชมความเหมาะสม สาหรบกรณราย KT ท$มรายไดจากการใหเชาพ$นท$ช -น 1 น -น ในปจจบนโรงแรมไมไดมรายไดจากการเชาพ -นท$สวนหองอาหาร เน$องจากเจาของคอ บรษท ปาตอง เฮอรเทจ เปนผประกอบการเอง อยางไรกตาม กองทนไดเขาลงทนโดยซ -อกรรมสทธ\ในหองชดพกอาศย ซ$งปจจบนดาเนนธรกจเปนโรงแรม ซ$งรวมถงสวนของหองอาหารดงกลาวดวย และใหบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เชากลบไปบรหารท -งหมด ดงน -น กองทนจะไมมสวนของรายไดจากการเชาพ -นท$หองอาหาร อยางไรกตาม บรษทจดการพจารณาแลวเหนวารายไดดงกลาวท$เกดข -นในรายประเมน KT ไมไดมนยสาคญมากนก และในอนาคตผ เชาอาจนาพ -นท$บรเวณช -น 1 ออกใชเพ$อจดหาผลประโยชนทาใหมรายไดเพ$มข -นได

• คาใชจายและตนทนขาย ประกอบดวย ตนทนหองพก ตนทนอาหารและเคร$องด$ม เงนเดอน คาสาธารณปโภค คาสง เสรมการขาย อปกรณสานกงาน คาซอมแซม ค า เ ผ$ อป รบป ร งอาคาร ใหญ ประกนภยและภาษ

คดเปนสดสวนรวมรอยละ 53 - 65 ของรายไดรวม

ประกอบดวย ตนทนหองพก ตนทนอาหารและเคร$องด$ม เงนเดอน คาสาธารณปโภค คาสงเสรมการขาย อปกรณสานกงาน คาซอมแซม คา เ ผ$ อป รบปรงอาคารใหญ ประกนภยและภาษ

คดเปนสดสวนรวมรอยละ 50 - 51 ของรายไดรวม

ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการมความเหนวา ตนทนขายและคาใชจาย ประกอบดวย ตนทนและคาใชจายหลกของการประกอบกจการโรงแรม ซ$งมสดสวนตามอตราปกตของธรกจโรงแรม อยางไรกตาม ในเร$องของ Major renovation ซ$งจะเกดในปท$ 5 ซ$งผประเมนไดกาหนดอตราการเขาพกเพ$มข -น และ/หรอคงท$ บรษทจดการมความเหนวาสมมตฐานดงกลาวมความเปนไปไดเน$องจากการซอมแซมและปรบปรง Major renovation น -นจะถกทยอยทาในชวง Low Season ซ$งมอตราการเขาพกต$า ทาใหจะไมกระทบตออตราการเขาพกเฉล$ยของท -งปแตอยางไร และในสวนของคาใชจายสวนกลางเน$องจากโรงแรมยงคงอยภายใตอาคารชดนตบคคล ทาใหตองมคาใชจายสวนกลางท$อตรา 25 บาท/ตารางเมตร ท$ตองจายใหแกนตบคคลอาคารชด ซ$งผ ประเมนไดรวมคาใชจายดงกลาวไวในรายการคาใชจายอ$น (KT) และ คาใชจายธรการท$วไป (Knight Frank)



• อตราคดลด และอตราผลตอบแทนเม$อขาย

อตราสวนลด 10%

อตราผลตอบแทนเม$อขาย 9%

อตราสวนลด 11%

อตราผลตอบแทนเม$อขาย 9%

ความเหนของบรษทจดการ อางองโดยพจารณาจากอตราผลตอบแทนการลงทนในพนธบตรอาย 10 ป ซ$งอยท$ประมาณรอยละ 3.9 ตอป ประกอบกบความเส$ยงจากลงทนในธรกจโรงแรมอยท$ประมาณรอยละ 6 - 8 ตอป ทาใหการลงทนในธรกจโรงแรมโดยท$วไปจะมผลตอบแทนกองทนรวมอสงหารมทรพย ประมาณ 9 - 12% การประเมนอตราคดลดท$ 10% และ 11% ของผประเมนท -ง 2 รายมความเหมาะสม

เน$องจากทรพยสนต -งอยในทาเลบรเวณแหลงทองเท$ยวของหาดปาตอง ทาใหมศกยภาพในการขายทรพยสนสง การประเมนอตราผลตอบแทนเม$อขายท$ 9% มความเหมาะสม

การมศกยภาพในการกอใหเกดรายได

ทรพยสนท$กองทนจะลงทนน -นต -งอยในทาเลท$มศกยภาพ และมความพรอมในการจดหาผลประโยชนท$เกดข -นไดทนทท$ลงทน บรษทจดการพจารณาท$จะจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน โดยนาทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนใหเชาแกผประกอบกจการโรงแรม ซ$งไดแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\เดม เพ$อนาไปประกอบกจการโรงแรมและจายคาตอบแทนใหแกกองทนรวม โดยสญญาเชาจะมระยะเวลา 5 ป ในอตราคาเชาทรพยสน เฟอรนเจอร และอปกรณ ในแตละปตามสญญาเชา เปนดงตารางดานลางน -

ปการเชา คาเชาทรพยสน (บาท) คาเชาเฟอรนเจอร (บาท) คาเชาอปกรณ (บาท) รวม (บาท)

ปท$ 1 46,200,000 18,900,000 18,900,000 84,000,000

ปท$ 2 46,200,000 18,900,000 18,900,000 84,000,000

ปท$ 3 46,200,000 18,900,000 18,900,000 84,000,000

ปท$ 4 49,087,500 20,081,250 20,081,250 89,250,000

ปท$ 5 49,087,500 20,081,250 20,081,250 89,250,000

การดาเนนการดงกลาวเปนประโยชนกบกองทนรวม โดยลดความผนผวนในเร$องของความเส$ยงในการดาเนนงานของรายไดท$กองทนรวมจะไดรบทาใหผ ถอหนวยลงทนไดรบผลตอบแทนสม$าเสมอในชวงตลอดระยะเวลา 5 ปแรก เม$อครบกาหนดระยะเวลาดงกลาว กองทนมนโยบายในการจดหาผลประโยชน โดยอาจพจารณาหาทางเลอกท$เหมาะสม ณ ชวงเวลาน -นๆ ในอนาคต ดงตอไปน - 1) ตอสญญาเชากบผ เชารายเดม หรอ 2) จดหาผ เชาใหม ท -งน - กองทนรวมจะพจารณาถงผลการดาเนนงานของของผ เชาท$ผานมา รวมถงเง$อนไขในการเชาตามสภาวะการแขงขนในขณะน -น ท -งน -เง$อนไขในการเชาและคาเชาหลงครบกาหนด 5 ป จะข -นอยกบการเจรจาตอรองระหวางกองทนและผ เชาในอนาคต

บรษทจดการมความเหนวา จากขอมลผลประกอบการของโรงแรมท$ผานมาทาให โรงแรมนาจะสามารถมผลประกอบการท$ดในอนาคต เน$องจากศกยภาพของทาเลท$ต -ง ความตองการดานการทองเท$ยวของนกทองเท$ยวตางชาตท$มตอจงหวดภเกตท$คาดวาจะมการเตบโตอยางตอเน$อง และโครงการพฒนาของรฐท$จะเอ -อประโยชนตอทรพยสนในอนาคต ซ$งเปนปจจยบวกท$ชวยสนบสนนการมศกยภาพในการกอใหเกดรายไดของทรพยสนท$กองทนรวมลงทน

กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทอรเทจ

แผนผงแสดงหองชด

114/1

84

IPO FOCUS - set.or.th

Documents

Transcript of IPO FOCUS - set.or.th