Informe Final Consolidado

MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS PÚBLICAS DE LA NACIÓN

UNIDAD DE PREINVERSIÓN

PROGRAMA MULTISECTORIAL DE PREINVERSION III

PRÉSTAMO BID 1896/OC-AR

Estudio 1.EE.266

DESARROLLO URBANO INTEGRAL DEL BORDE COSTERO DE VICTORIA

COSTA VICTORIA. ENTRE RIOS.

INFORME FINAL

Fecha Abril 2010

Período Enero / Abril 2010

Consultor Senior N°°°° 01 Luis Barzan

Representante Técnico Arq. Patricia Amato

Coordinador Arq. Luis Barzan

Estudio 1.EE.266: Desarrollo Urbano Integral del Borde Costero de Victoria “Costa Victoria” Municipalidad de Victoria – UNPRE

Informe Final. Consultor 1. Enero 2010

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Contenidos

1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................. 3 2 DIAGNÓSTICO .................................................................................................................................... 7 3 COMPONENTE URBANO ................................................................................................................. 12

3.1 Marco conceptual ...................................................................................................................... 12 3.2 Zonificación general .................................................................................................................. 16

3.2.1 Costa del Cerro ................................................................................................................. 16 3.2.2 Costa del puerto ............................................................................................................... 17 3.2.3 Costa del Quinto Cuartel .................................................................................................. 17 3.2.4 Costa de la laguna ............................................................................................................ 19 3.2.5 Delta ................................................................................................................................. 20

3.3 Estructura circulatoria ................................................................................................................ 22 3.4 Zonas específicas ..................................................................................................................... 22 3.5 Unidades Funcionales y/o de negocios propuestas .................................................................. 30

3.5.1 Sub-área 1 COSTA DEL CERRO ..................................................................................... 30 3.5.2 Sub-área 2 COSTA DEL PUERTO .................................................................................. 31 3.5.3 Sub-área 3 COSTA DEL QUINTO CUARTEL ................................................................. 33 3.5.4 Sub-área 4 COSTA DE LA LAGUNA ............................................................................... 36

4 COMPONENTE ECONOMICO .......................................................................................................... 37 4.1 Análisis conclusivo .................................................................................................................... 38 4.2 Cómputo y Presupuesto ............................................................................................................ 39 4.3 Cronograma de Inversiones y flujo de fondos ........................................................................... 40

4.3.1 Flujo de Fondos ................................................................................................................ 41 4.3.2 Análisis de Sensibilidad del Proyecto ............................................................................... 42 4.3.3 Análisis Costo – Beneficio ................................................................................................ 47

5 COMPONENTE LEGAL ................................................................................................................... 49 5.1 Análisis conclusivo .................................................................................................................... 49 5.2 Figuras legales e institucionales estudiadas ............................................................................. 50

5.2.1 Dependencia o Secretaria administrativa ......................................................................... 50 5.2.2 Sociedad del Estado (SE) ................................................................................................. 50 5.2.3 Sociedad mixta ................................................................................................................. 51 5.2.4 Sociedades Anónimas con participación estatal mayoritaria ............................................ 52

5.3 Modelo de la Ordenanza que aprobará el Plan Maestro y sus Anexos ..................................... 53 5.3.1 Anexo I Normas generales y particulares ......................................................................... 54 5.3.2 Anexo II Reglamento interno de la Sociedad Estatal ........................................................ 59 5.3.3 Anexo III. Estatuto Social de la SE ................................................................................... 69

6 COMPONENTE AMBIENTAL ........................................................................................................... 78 6.1 Análisis conclusivo .................................................................................................................... 78 6.2 Potenciales impactos ambientales del proyecto ....................................................................... 79 6.3 Recomendaciones para la etapa de factibilidad ........................................................................ 82

6.3.1 Inundaciones: ................................................................................................................... 83 6.3.2 Actividades incompatibles y conservación del empleo: .................................................... 84 6.3.3 Espacios para actividades tradicionales ........................................................................... 85 6.3.4 Puesta en valor del paisaje natural ................................................................................... 88 6.3.5 Toma de agua de la ciudad: ............................................................................................. 89 6.3.6 Descarga de líquidos cloacales: ....................................................................................... 91 6.3.7 Asentamientos de población en condiciones de pobreza: ................................................ 92 6.3.8 Pasivo ambiental del ex basural a cielo abierto ................................................................ 92 6.3.9 Sistematización de desagües Pluviales urbanos .............................................................. 93 6.3.10 Conservación de la vegetación arbórea existente ............................................................ 94 6.3.11 Criterios para el desarrollo urbano sostenible .................................................................. 95

6.4 Plan de Gestión Ambiental Preliminar ....................................................................................... 97 6.4.1 Aspectos institucionales y de gestión ............................................................................... 97 6.4.2 Estudios de implicancia ambiental a ejecutar ................................................................... 98 6.4.3 Programas y Planes del PGA Preliminar .......................................................................... 99 6.4.4 Costos estimados del PGA preliminar ............................................................................ 111

7 Anexo I NORMATIVA URBANÍSTICA ............................................................................................ 113 8 Anexo II PLANO DE ZONIFICACION PARA LA NORMATIVA ..................................................... 114 9 Anexo IIII CASH FLOW POR ESCENARIOS ................................................................................ 115 10 Anexo IV PLANIMETRIA COMPONENTE URBANO ..................................................................... 116



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1 INTRODUCCIÓN

El presente Plan Maestro del frente costero de la ciudad de Victoria ha sido elaborado

a nivel de Prefactibilidad y se ha enfocado de manera multidimensional, considerando

articuladamente los aspectos ambientales, urbanos, económicos y jurídicos.

El equipo técnico ha sido interdisciplinario y ha estado compuesto de la siguiente

manera:

• Componente económico: Arq. Gradys Arca (consultor 5), Arq. Mario Goldman

(consultor 2).

• Componente urbano: Arq. Claude Della Paolera (consultor 3 quien renunciara

tempranamente por razones personales), Arq. Simón Decker Murature (consultor

6).

• Componente ambiental: Arq. Abelardo Llosa (consultor 7).

• Componente legal: Abogado Román Guillermo Jáuregui (Consultor 4), Abogado

Sebastián Ricciardi Lima (consultor 8).

• Coordinación: Arq. Luis Barzan (consultor 1).

• Coordinación por la municipalidad de Victoria: Arq. Patricia Amato.

Para la formulación del Plan fueron consultados numerosos y diversos actores locales

a fin de relevar expectativas, potencialidades, debilidades y oportunidades.

Asimismo se recorrió a campo ampliamente toda la zona de intervención y se

realizaron múltiples reuniones de gabinete del equipo de trabajo.

El financiamiento ha sido provisto por la Unidad Nacional de Preinversión (UNPRE).

Los resultados que aquí se presentan tienen un importante grado de avance hacia la

concreción de un proyecto que resulte efectivamente aplicable a la brevedad.

Los análisis ambiental, urbano, legal y económico señalan conjuntamente que el

proyecto presenta una prefactibilidad positiva en todos los aspectos y animan a vanzar

hacia su mayor desarrollo e implementación.



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Todos los componentes del Estudio coinciden en la gran oportunidad que se le

presenta a la ciudad de Victoria para desarrollar un proyecto urbano a partir de la

regeneración del frente costero, que redunde en el desarrollo local, revirtiendo

situaciones de degradación ambiental, abandono, subutilización de espacios de gran

valor, marginalidad social y falta de empleo.

Serán necesarios mayores estudios técnicos abordando una etapa de factibilidad de

los sectores Costa del puerto y Costa del quinto Cuartel que son los que se presentan

con mayores niveles de rentabilidad económica que justifican la inversión pública y con

mayor potencialidad en términos urbanos por sus potencialidades y capacidades

instaladas.

En este sentido el Estudio deja planteada una clara estrategia que debe guiar la

política urbanística de la ciudad y en particular el desarrollo del presente proyecto: es

necesario, desde la perspectiva del sector público y del bien común, re direccionar la

inversión privada, que espontáneamente se viene localizando en las áreas periféricas

de suelo rural, hacia las áreas centrales del Borde Costero urbano donde podrá

generar sinergias positivas que redunden en beneficios sociales y en una mejora de la

ciudad existente.

Desde la perspectiva técnica, para llevar adelante este proyecto será necesario contar

con una estructura de gestión específica, la que se propone en el componente legal

del presente informe; con una propuesta urbana y una nueva normativa urbanística,

las que se proponen en el componente urbano y en los Anexos I y II del presente

Informe Final; con financiamiento público, el que se estima en el componente

económico y en el Anexo III de este Informe y con un Plan de Gestión Ambiental, que

se propone en el componente ambiental de este Informe.

Sin embargo la perspectiva técnica no puede resolver sola el desafío de la

transformación de una parte central de la ciudad. Será determinante entonces para

llevar adelante el proyecto y alcanzar los objetivos propuestos, contar con una firme y

constante decisión política de la dirigencia local y provincial que tenga plena

conciencia de los alcances del desafío y de que los plazos de concreción trascienden

ampliamente los de las gestiones gubernamentales.

El panorama urbanístico mundial, afectado por profundas transformaciones en los

últimos años, hace que se encuentre fuera de discusión la necesidad de Planificar

para poder aspirar al desarrollo sustentable de las ciudades y sus comunidades.



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Los actores sociales (desarrolladores, arquitectos, empresarios) que planean,

imaginan y se organizan para convertir en negocio inmobiliario el uso de la tierra son

los agentes de un modelo de acumulación económica a través del intercambio de la

propiedad de la tierra (de rural a urbana, o de tierra urbana degradada a tierra con

nuevas externalidades de mejor calidad urbana). Los diversos grupos sociales que

demandan mantener sus diferentes formas de vivir, sus vínculos sociales y la calidad

del entorno urbano existente son abierta o silenciosamente los contendientes en una

confrontación de intereses. Podríamos afirmar que este mecanismo de crear valor a la

tierra a partir de la incorporación de inversiones para nuevos y mayores proyectos,

alteran en diferentes sentidos la estructura social, demográfica, económica y

morfológica de un ámbito urbano. Sin embargo, el valor agregado producido por el

crecimiento urbano es un bien público que beneficia a toda la comunidad. Brinda

trabajo, dinamiza la economía local, expande la base impositiva y contributiva, y

permite amortizar mejor las obras de servicios públicos. Todo ello implica un beneficio

para la comunidad en general. La consideración del concepto de beneficio en la

evaluación de proyectos es más amplia que la de utilidad, que sólo se refiere a

ganancias en términos monetarios. El beneficio es una categoría que se usa para

proyectos económicos y sociales, que no se pueden medir solamente en términos de

rentabilidad comercial.

A los fines de mejor distribuir este beneficio, es necesario Planificar el desarrollo

urbano con criterios de equidad y, en la medida de lo posible, contar con mecanismos

de captación de plusvalías por parte del Estado a fin de que estas sean reutilizadas en

la mitigación de los efectos negativos y en el desarrollo de nuevos proyectos

necesarios para mejorar la calidad de vida de la ciudad y su comunidad.

El Municipio de Victoria necesita en forma urgente re direccionar la inversión privada,

que espontáneamente se localiza en las áreas periféricas, hacia las áreas centrales

del Borde Costero donde podrá generar sinergias positivas que redunden en

beneficios sociales y captar plusvalías para su redistribución. Es entonces donde la

elaboración de un Plan Maestro integral de desarrollo tiene sentido.

La figura que gestione la implementación del Plan Maestro, debe estar dotada de

todas las facultades y prerrogativas necesarias para mantener la fluidez y flexibilidad

de todo el proceso de desarrollo urbano y la adecuación a los cambios que la realidad

vertiginosa de las finanzas municipales presentará durante la implementación. En el



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modelo institucional propuesto por el consultor Nº4 convergen las garantías necesarias

para llevar adelante estos objetivos de mediano y largo plazo.

Este modelo de gestión propuesto, promueve el fortalecimiento del papel del poder

público municipal en la promoción de estrategias que posibiliten el cumplimiento de

planes, programas y proyectos en condiciones de máxima eficiencia y en plazos que

superan ampliamente a los de las gestiones gubernamentales.

Es importante destacar que todos los instrumentos legales que se proponen en este

trabajo están sujetos a la realidad económica e institucional del Municipio al momento

de realizar el proyecto.

La propuesta urbanística elaborada es un elemento indispensable para el desarrollo

sustentable del sector, ya que en ella se plasman en el territorio las recomendaciones

del consultor ambiental; el programa de necesidades de los consultores económicos y

la visión de los profesionales urbanistas respecto de las potencialidades. Así, cada una

de las cuatro sub áreas en que se ha desagregado el Plan Maestro presenta un

carácter urbano distintivo y particular, que aprovecha al máximo las oportunidades y

respeta las limitaciones del paisaje, el relieve, las actividades, la infraestructura, el

patrimonio arquitectónico y las dinámicas naturales existentes, proponiendo una

contención y potenciación de las actividades locales tradicionales y una proyección en

base a la incorporación de nuevas actividades compatibles y complementarias a las

primeras, constituyendo escenarios de desarrollo urbano muy atractivos.



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2 DIAGNÓSTICO

La ciudad de Victoria (E.R.) se constituyó inicialmente en torno al núcleo económico

productivo (Puerto, Caleras, etc.) de lo que es hoy el Quinto Cuartel. Esta zona fue

progresivamente quedando por fuera del desarrollo urbano victoriense, estando hoy

vacantes los usos que la organizaron.

La “ciudad” propiamente dicha se estableció más tarde en los sectores altos de las

características “siete colinas”, estructurándose hacia el territorio interior, sobre la base

de un clásico damero de 100 varas coloniales de lado. Quedando así el área costera

en una condición relativamente marginal en términos de trazado, usos y ocupación

urbana, concentrando actividades industriales o de servicio.

Esta disociación de “la Ciudad” y su trazado respecto al borde costero fueron apenas

modificados en el tiempo con mínimas intervenciones de apropiación de este espacio

ribereño. La más destacada es la Avenida Costanera construida hacia el año 1950.

Esta posición de relativa marginalidad se ve acentuada en la zona costera del Quinto

Cuartel donde se registran asentamientos irregulares, con carencias infraestructurales

y sectores sometidos a recurrentes inundaciones producidas por el Río Paraná.



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En la costa central esta situación se ha modificado muy poco en el tiempo, mediante

algunos “gestos” de articulación entre área central y el área costera como el trazado

de la Av. Costanera, la delimitación de una fracción de tierra como “futuro parque

urbano” y más recientemente con el principio de reconversión de las viejas

instalaciones ferroviarias para usos recreativos. Estas actuaciones no han conseguido

revertir esta condición marginal del frente ribereño de la ciudad, sustentada

básicamente en la ausencia de un trazado urbano integral y adicionalmente en la

exposición de algunos sectores a las crecidas del Río Paraná.

La fracción de costa al norte del casco urbano, presenta la misma situación de

discontinuidad y desarticulación con el mismo. Posee algunos trazados secundarios

que la ligan con el pequeño enclave del Barrio Abadía y la Ruta Provincial Nº 11 y se

ha visto alterada significativamente por la instalación de la cabecera del enlace vial

Rosario – Victoria, cuestión que supone algunos riesgos ambientales que deberán ser

analizados particularmente. Máxime considerando que en el sector se encuentran dos

hitos ambientales y urbanos (El cerro de la Matanza y La Abadía del Niño Jesús) que

necesariamente el proyecto deberá proteger y valorizar.

En este estado de situación se encuentra el frente costero urbano al momento de

iniciarse una radical transformación del contexto urbano territorial de Victoria (E.R.)

derivada de la concreción de la unión física con Rosario. Victoria pasa de ser una

ciudad interior, relativamente marginal, fuertemente vinculada a las actividades

agropecuarias y dependiente en términos de servicios especializados tanto de Paraná

(120 Km.) como de Buenos Aires (330 Km.), a integrarse al corredor de exportaciones

este oeste en una posición estratégica en el hinterland rosarino.

Esto ha generado una serie de demandas que han desbordado las escasas

previsiones de ordenación territorial, tanto por la velocidad de los cambios como por

las restricciones de las preexistencias infraestructurales y del trazado urbano del casco

central.

Las particulares condiciones de este área central, de gran valor patrimonial

(Preservado por ley nacional Nº 25.686/02) y angostas calles, no ofrecen alternativas

congruentes para atender la demanda de nuevos usos vinculados a los servicios

turísticos y residenciales de mayor escala, potenciados por este cambio de contexto

regional de la ciudad. Se ha creado así una fuerte presión inmobiliaria y de usos sobre

áreas que no cuentan con una estructura de ordenación territorial y urbana capaz de



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garantizar el éxito global de estas intervenciones y capitalizar socialmente así este

desarrollo.

Ante esta nueva situación el borde costero urbano, otrora destinado a actividades

industriales y de servicios vinculados al ferrocarril (hoy retirado) o el puerto, se

presenta como una oportunidad para catalizar positivamente estas nuevas demandas

regionales. Ahora bien transformar debilidades y amenazas en oportunidades y

fortalezas es una operación que necesita de una estrategia global que oriente los

diversos intereses involucrados y coordine los esfuerzos tanto públicos como privados

en el proceso de construcción de esta “parte de ciudad”.

La construcción de la ciudad –en un proceso a veces sigiloso definido por momentos

sucesivos pero en orden aleatorio para el parcelamiento, la urbanización y la

edificación- no sigue una secuencia lineal ni de características homogéneas, sino que

“de las múltiples formas de combinarse en el tiempo y en el espacio, se origina la

riqueza morfológica de las ciudades”1. Por eso, la construcción de esta “parte de

ciudad” supone afrontar el desafío de recuperar esa valiosa multiplicidad, superando la

mirada parcial y fragmentaria. La consideración de dicha construcción en el marco de

una mirada integral del conjunto, implica considerar la intervención no como un hecho

autónomo, sino como un proyecto capaz de construir vida urbana.

En suma las necesidades que se plantea resolver sobre la base del proyecto se

pueden sintetizar en tres apartados centrales de los cuales se desprenderán acciones

o proyectos colaterales concurrentes. En primer término, superar la problemática

planteada por la desarticulación urbana de la costa y el quinto cuartel con el casco

histórico consolidado, estableciendo las bases para la reconstrucción del “river front”

urbano. En segundo lugar, atender y resolver los conflictos socio ambientales del

sistema de la costa y, por último, contener, capitalizar y canalizar positivamente para el

desarrollo urbano las presiones de usos emergentes de la conexión con Rosario.

El cuadro de situación de la costa de Victoria se completa con un enorme territorio

insular, históricamente dedicado a las actividades primarias (ganadería, caza y pesca),

que hoy se ve fuertemente afectado por diversas circunstancias concurrentes.

1 SOLA MORALES Manuel. Las Formas del Crecimiento Urbano. Ediciones UPC, Barcelona, 1987 (primera. edición),

p.19



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Por una parte la mejora de accesibilidad al mismo, a partir del enlace Rosario –

Victoria, ha generado por sí un aumentado de la presión de usos humanos sobre las

islas, tanto los tradicionales como ahora los vinculados a la recreación y el turismo.

Por otra parte la creciente demanda de tierras agrícolas, derivadas del fenómeno

“soja”, ha “expulsado” la ganadería del continente hacia las islas. Esto importa un

incremento de la carga de animales por hectárea poco sustentable con las prácticas

tradicionales.

Sobre estas condiciones, aunadas a una excepcional sequía y bajante del río, la crisis

ambiental se ha agudizado. La quema de pastizales (práctica tradicional en islas) ha

puesto al área en el centro de un fuerte debate respecto a los usos y prácticas

posibles en un territorio ambientalmente frágil como este. En este sentido el proyecto

deberá definir orientaciones estratégicas globales para un abordaje sustentable de las

actividades humanas en el territorio insular.

En términos de políticas nacionales el proyecto se propone, por una parte, completar

la recuperación social y urbana de las áreas vacantes dejadas por el ferrocarril, en

línea con los objetivos trazados al respecto por el ENABIEF y por otra parte

perfeccionar y concretar los lineamientos definidos en los estudios de impacto

ambiental que el Estado Nacional llevara adelante en oportunidad del desarrollo del

enlace vial Rosario – Victoria.

En línea con los objetivos y políticas de desarrollo turístico provincial, el proyecto se

orienta a consolidar a Victoria en el contexto de las ofertas turísticas del corredor del

Río Paraná, generando una oferta que la posicione como nodo regional.

Por último es importante marcar que las sucesivas normativas urbanísticas

desarrolladas por el municipio se han propuesto la recuperación del área costera,

siendo este proyecto el instrumento necesario para llevar adelante esta expresa

voluntad política y ciudadana.



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Antecedentes y Estudios existentes:

Estudios de Impacto Ambiental Enlace Rosario – Victoria. Estudio CEPA. 1994.

Plan de Ordenamiento Urbano. Dirección de Planeamiento de la Provincia de entre

Ríos en convenio con el C.F.I... 1995.

Plan de Ordenamiento Urbano. Propuesta independiente del Arq. Simón Decker. 1998.

Plan Maestro de la Costa – Ricardo E. Kinsland. 2003.

Propuesta independiente para el desarrollo de la costa: Trecc S.A... 2004.

Evaluación preliminar del mercado turístico de Victoria. Ordoñez – Bianco. 2005.

Relevamiento Socio – Económico del área costera. Municipalidad de Victoria. 2005.



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3 COMPONENTE URBANO

El propósito central de este componente ha sido: Elaborar alternativas de urbanización

con definición de usos por áreas, patrones de asentamiento y ubicación de las

dotaciones estructurantes del Plan Maestro; realizar el costeo de la principal

alternativa; desarrollar a nivel de anteproyecto el sector comprendido entre Bv.

Sarmiento y Bv. Brown. Complementariamente ha intervenido en las evaluaciones

ambientales y económicas asistiendo a los demás consultores.

Así, en el Informe Final del consultor 6 se presentan: la propuesta urbanística y sus

fundamentos conceptuales, las unidades funcionales y/o de negocio en cada sub área

del plan maestro, los costos de la alternativa seleccionada desagregados por sub área

y por grandes rubros de obra.

En el Anexo IV del presente Informe Final se presenta la planimetría del proyecto y en

el Anexo II se presenta el texto de la normativa urbanística complementaria de la

propuesta y que debería ser aprobada por ordenanza para completar los vacios

existentes en la Ordenanza Nº 2.472 “Normas urbanísticas”.

3.1 Marco conceptual

La propuesta urbanística se ha desarrollado considerando las potencialidades y

restricciones del territorio actuales pero sin dejar de aspirar a un cambio posible en el

mediano y largo plazo que implique una mejora de todo el sector.

Se entiende como punto de partida que las ciudades concentran el capital humano,

cultural y económico de una región y que una estrategia de competitividad debe

necesariamente valorar todas esas formas de capital para ponerlas en juego de modo

sinérgico.

Por ello, la propuesta urbana se basa en el concepto de Regeneración más que en el

de Renovación.

La Renovación urbana es una visión que no incluye el capital social ni cultural

existente. Se demuelen y sustituyen edificaciones y espacios tradicionales y se

valoriza el suelo para nuevas inversiones, a veces en detrimento del cuerpo social

existente.



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La Regeneración urbana incluye al capital social y cultural del sector urbano en un

enfoque multidisciplinario. Es una estrategia que tiende a poner en valor este capital

de modo sinérgico con la necesaria transformación del ambiente físico de la ciudad.

Provocar esta sinergia requiere coordinación vertical (gubernamental) y horizontal

(entre la sociedad civil).

En virtud de ello la presente propuesta urbana reconoce e integra a la misma el capital

social y cultural existente en diferentes sectores, como el de la pesca artesanal, el de

la navegación fluvial, el del asentamiento del Quinto Cuartel, el del carnaval o corso de

Victoria, el del contacto directo con el agua del río, el de las expresiones artísticas

inspiradas en el inmenso paisaje fluvial natural que se pierde en el horizonte. Para ello

propone el rescate del patrimonio arquitectónico, la preservación, ampliación y

mejoramiento de los espacios públicos, el libre acceso al río, la preservación del

paisaje y el horizonte sobre el valle de fluvial, la ampliación de las vistas panorámicas

públicas, instalaciones adecuadas para promover la actividad de pesca artesanal con

valor agregado local, entre otros aspectos que pueden reconocerse al estudiar la

propuesta.

Oro eje conceptual que ha guiado la propuesta es de la conveniencia de la ciudad

compacta frente a la ciudad extendida. Esta conveniencia se plantea en virtud de la

mayor integración social, sinergia de las inversiones privadas con el espacio público,

eficiencia en la prestación de servicios públicos y eficiencia ambiental de la estructura

urbana.

Operativamente, el adoptar esta estrategia implica promover procesos de

completamiento y regeneración en el suelo urbano existente, en vez de alentar

procesos de extensión de nuevos emprendimientos en las periferias de la ciudad sobre

suelo rural.

3.2 Supuestos críticos

Entre los supuestos críticos de la propuesta urbanística cabe señalar que será

necesario promover y facilitar, con reglas claras y con firmeza, las relocalizaciones de

industrias, frigoríficos, areneras, club náutico, guardería de lanchas, corrales y

embarcaderos de ganado. La ejecución del presente proyecto no debería poner en

riesgo actividades económicas existentes que generan empleo y dinamizan la

economía local. Sin embargo, la localización de dichas actividades no puede

obstaculizar el desarrollo integral de la ciudad impidiéndole diversificar su base



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económica y mejorar su calidad ambiental en el frente fluvial que es el espacio de

mayor valor social, ambiental y cultural de la ciudad. Existirán múltiples mecanismos

de negociación incluyendo la valorización de los terrenos que actualmente ocupan

aquellas actividades que son propietarias del inmueble donde se desarrollan y cuyas

nuevas potencialidades de explotación inmobiliaria en el marco del presente proyecto

pueden compensar sensiblemente el costo del traslado de la industria al suelo

industrial.

En relación a las industrias y frigoríficos, los mismos deberán trasladarse al Suelo

Industrial destinado para tal fin. Para ello, el área industrial deberá contar con las

infraestructuras y servicios adecuados para resultar atractiva. Este será un gran

desafío para la ciudad, que trasciende al presente proyecto pero que lo condiciona

seriamente.

En relación a las areneras y corrales de ganado, se propone el traslado de los mismos

hacia un nuevo Puerto Municipal, a construir en la primera bajada del viaducto Rosario

– Victoria2 con acceso fluvial por el Aº Carbón Grande y por el canal de servicio

paralelo al viaducto. Se propone ejecutar un área a cota de seguridad mediante el

refulado de arena con una superficie suficiente para albergar a las actividades

señaladas. Este pequeño Puerto deberá contar con energía eléctrica, vigilancia,

administración, iluminación, gestión ambiental, sanitarios y muelles. La accesibilidad

será a través del viaducto Rosario – Victoria.

En relación a las familias asentadas de manera irregular y precaria en el borde costero

entre el ex ingenio y el ex basural, se propone una relocalización en viviendas dignas,

adecuadas a cada grupo familiar, con servicios de saneamiento básico y localizadas

en sectores no distantes más de 1000 metros de la localización actual. Será necesario

realizar un trabajo previo de acercamiento y diálogo con esta población a los fines de

conocer exactamente la demanda y las particularidades de cada caso. Es una premisa

básica en este tipo de operaciones que la nueva localización implique una mejora

sustancial respecto de la actual, tanto en materia de vivienda como de servicios y de

localización en relación a las estrategias de supervivencia y empleo de cada grupo.

Será importante acordar con el grupo el mejor modo de realizar esta traumática

operación y dar un seguimiento y apoyo de profesionales durante el período de

reubicación.

2 Distante 9 km desde la rotonda de la cabecera Victoria del viaducto.



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El Plan de Gestión Ambiental ha previsto dentro de sus costos en el Programa

Relocalizaciones el financiamiento parcial de estudios técnicos para el relevamiento

social y de industrias, el Plan de Desarrollo del parque Industrial, el Plan de Desarrollo

del Puerto Municipal, el Programa de relocalización de actividades productivas, la

compra de 50 lotes de 200 m2 para la relocalización de familias y el financiamiento de

las escrituras y el acompañamiento social. El costo de las viviendas y la infraestructura

de servicios deberá gestionarse ante los organismos competentes provinciales o

nacionales.

Unidad Cantidad Precio Unit. TOTAL

Insumos y gastos generales

Estudios técnicos

Relevamiento social estudio 0,5 10.000$ 5.000$

Relevamiento de industriasy actividades estudio 0,5 10.000$ 5.000$

Plan de desarrollo del parque industrial estudio 0,5 60.000$ 30.000$

Plan de desarrollo del puerto municipal en SL3 estudio 0,5 60.000$ 30.000$

Programa de relocalización de actividades prod. estudio 0,5 20.000$ 10.000$

Plan de reasentamiento de familias

lotes lote 300m2 50 20.000$ 1.000.000$

viviendas 60 m2 50 -$ -$

infraestructura Gl 1 -$ -$

escrituras escritura 50 -$ -$

acompañamiento social mes 24 5.000$ 120.000$

Programa ItemProyecto 2011 - 2015

Relocalizaciones

La ampliación del colector cloacal y la sistematización del escurrimiento pluvial serán

condiciones necesarias para llevar adelante el proyecto.

La ampliación del colector cloacal deberá relocalizar la descarga sobre el límite sur del

ejido municipal ampliado. Previo a la descarga deberá implementarse un tratamiento

del efluente.



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3.3 Zonificación general

El Plan Maestro ha subdividido el área de proyecto en cinco sub áreas en

consideración de: sus localizaciones diferenciales, sus características históricas,

ambientales y funcionales y, sus potencialidades.

En tal sentido se propone asumir cinco grandes sub-áreas como unidades de

planificación y gestión urbana especial:

3.3.1 Costa del Cerro

Corresponde a la zona del cerro de la matanza, entre ex ruta 11, el viaducto Rosario –

Victoria y Aº El Ceibo.

Este sector presenta valor histórico, paisajístico, simbólico y religioso.

Los diferentes relatos que explican su nombre se remontan a la época de la conquista

española de América (matanza de aborígenes a manos españolas en el sitio) o a

Mediados del SXIX en relación a la matanza de ganado vacuno para saladeros y

curtiembres.

En cualquier caso podría caracterizarse bajo la denominación de “Costa nativa” lo cual

implica reminiscencias aborígenes e históricas pero también remite al arraigo a la

tierra, a la natividad.

Incluye como elementos singulares: Cerro de la Matanza, monte de ombúes, margen

izquierda del Aº El Ceibo, área plana inundable con vegetación nativa.

El sector está distante poco más de una legua del centro de la ciudad y se destaca

entre los más elevados de las cercanías de Victoria.

El Monte de los Ombúes es uno de los recursos más notables a señalar, ya que

registra pocos antecedentes. Se trata de una especie que crece en soledad y que no

se observa agrupada como en este caso.

Anexo a esta zona se encuentra la Abadía del Niño Dios y su área de influencia (los

barrios San Benito y Arenal) que posee un rico patrimonio ambiental, natural y cultural;

y que por su singular ambiente permite gozar de un espacio natural y humano, pleno

de paz, sosiego y silencio.



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Carácter propuesto: Mística vinculada a la historia y a la naturaleza del cerro y el

arroyo. Tranquilidad y relax. Conservación y puesta en valor del patrimonio histórico,

cultural y natural. Turismo de bajo impacto y baja densidad en un entorno natural.

Gastronomía y alojamiento rústico/boutique (cabañas, comidas tradicionales y

gourmet). Actividades saludables al aire libre (paseos en caballo y bicicleta, caminatas,

ascenso al cerro).

3.3.2 Costa del puerto

Corresponde a la costa conformada en el marco del modelo ferroportuario de

principios del SXX. Podría caracterizarse al sector como “Puerto del centenario”.

Comprendido entre el viaducto Rosario – Victoria, la ex ruta 11, el Bv. Sarmiento, el

Bv. Rivadavia/Moreno, la calle Dorrego y el Riacho Carbón Chico.

Incluye como elementos singulares: Canal navegable paralelo al viaducto,

urbanización Solar de Victoria, Parques Públicos (Colinas, Estación FFCC,

Benavento), Av. Costanera, Balneario, Hotel Casino, Club náutico, Puerto tradicional

(dique y espigón), Av. Belgrano, Prefectura Naval Argentina, zona de asentamiento

industrial y zona de corrales de ganado a relocalizar.

Carácter deseado: Recreación de la población local y turismo intensivo. Carnaval.

Balnearios. Gastronomía familiar (parrilla, pescado y minutas). Grandes parques

públicos. Puerto de pescadores y artesanos. Terminal náutica de pasajeros.

Recuperación del patrimonio edilicio (Estación FFCC, ex usina, toma de agua).

La propuesta arquitectónica para la zona tiende a la recuperación paulatina de la costa

para el uso y goce de la población, la revalorización de la identidad local vinculada al

río y el fomento de las actividades náuticas.

La tendencia de las ciudades modernas con el privilegio de tener un frente ribereño es

la de crecer de cara al río y su fachada será la que la identifique a nivel regional.

3.3.3 Costa del Quinto Cuartel

Corresponde al puerto original que dio lugar a la ciudad a principios del SXIX a través

del asentamiento de inmigrantes vascos que desarrollaron la fabricación de cal y



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ganadería, estableciendo un patrón de asentamiento urbano singular y una

arquitectura tradicional característica que perduran hasta hoy.

La propuesta de regeneración y transformación rescatando el trazado, el carácter

urbano de ciudad jardín y la actividad portuaria reorientada a la recreación, permitiría

caracterizar al sector como “Puerto del bicentenario”.

El sector está comprendido entre calle Dorrego, Bv. Moreno, Bv. Brown, continuación

de calle Maipú hacia el Este, calle de acceso a las termas, riacho Victoria.

Incluye como elementos singulares: Camping municipal, instalaciones del ex ingenio,

barrio del Quinto Cuartel (trazado, plazas, patrimonio arquitectónico), frigoríficos de

pescado a relocalizar, ex basural a sanear, asentamientos irregulares a relocalizar,

zona de bañados inundables.

Carácter deseado: Nuevo frente fluvial urbano. Puerto deportivo con práctica de

actividades náuticas diversas (marinas, venta de embarcaciones y accesorios).

Turismo temático en base a servicios especiales (espectáculos, deportes, shopping,

cines). Grandes eventos. Hotelería 3 y 4 estrellas. Gastronomía. Oficinas. Extensión

de la costanera. Nueva rambla. Conservación y puesta en valor del patrimonio

histórico, cultural y natural y completamiento con uso residencial de baja densidad en

el Quinto Cuartel.

La zona del Quinto Cuartel es una extensión territorial de la ciudad de Victoria,

integrada por diversos elementos urbanos de carácter histórico a revalorizar,

principalmente por haber sido el sitio en el que se radicaron los primeros

asentamientos comerciales e industriales de la zona.

El objetivo del proyecto para esa zona es la creación de una "Ciudad Jardín" en

contraposición a la "Ciudad Mineral" de la zona urbana, y recuperación de un sector de

ciudad que ha perdido el auge que tuvo en el siglo XIX, mediante la restauración y

consolidación de elementos urbanos históricos, tales como plazas y avenidas, con el

propósito de mejorar la calidad de vida de los actuales ocupantes y fomentar el interés

en su desarrollo.

La prolongación del paseo de la costa hasta el Quinto Cuartel junto, constituye el

fundamento del nuevo frente costero.



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El concepto es el de constituir un paisaje edificado que acompañe al público visitante

de este paseo, que fortalezca la característica de la amplísima perspectiva ribereña,

conforme un contrapunto entre lo natural de la costa victoriense (río, bañados, etc.) y

la artificialidad de un muelle y rambla cuyo equipamiento urbano, infraestructura, red

vial, plazas, estacionamientos, sendas peatonales, bicisendas, así como también la

futura edificación lineal, lo definen como un aporte moderno a la nueva identidad de la

ciudad.

El frente edificado del paseo costero constituirá la nueva fachada del Quinto Cuartel,

contará con un paseo público, nuevas viviendas y una importante actividad comercial y

turística.

Sobre la rambla se definirá el nuevo puerto, destinado especialmente a la actividad

náutica recreativa. Se proyecta el desarrollo de la explanada cívica que constituye el

punto de referencia de la ciudad de Victoria desde Rosario, lo que permitirá reafirmar

su presencia en la costa santafesina como cabecera oriental de la unión vial.

La contraposición que marca este nuevo desarrollo con la arquitectura tradicional de la

ciudad no hace más que aportar a la protección de la misma, en la medida en que le

quita la presión sobre la necesidad de transformaciones edilicias que requieren

distintos emprendimientos.

La Av. Belgrano se continúa como calle principal y nuevo boulevard, atravesando el ex

Ingenio, nuevo centro de atracción turística (shopping-hotel spa) hasta converger en la

Plaza de la Virgen del Luján con el camino de la costa, que desde la Plaza del

Complejo Cultural conforma la nueva costanera.

Desde la plaza de la Virgen de Luján parte el camino de la costa que bordea la zona

de reserva y que remata en el complejo de las termas y el camping anexo.

Este desarrollo implica además la activación de todos los sectores económicos ligados

a la construcción, la revalorización de los terrenos que la bordean y el turismo. Todos

estos aspectos forman parte de la consideración de este desarrollo en el marco del

plan.

3.3.4 Costa de la laguna

Corresponde a la costa fluvial donde se inicia la Laguna del Pescado que es un gran

humedal declarado reserva íctica. La zona presenta un alto valor ecológico por



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constituir el ecotono o interfase entre el ecosistema fluvial y el terrestre en sentido

transversal y por ser un corredor biológico en sentido longitudinal.

Dado que la costa aún no se encuentra ocupada con usos urbanos sino con usos

agrícolas, es posible su recuperación a un estado natural casi original. Podría

caracterizarse al sector como “Costa natural”.

Sector comprendido entre el Quinto Cuartel y el límite Este del ejido municipal, en una

franja de ancho variable entre la cota 9,50 IGN y la línea de ribera y una nueva calle

paralela a esta, hacia el Norte. Al norte de esta franja se ubica el Parque Temático

Victoria del Agua (termas).

Incluye como elementos singulares: zona de transición entre el ecosistema fluvial y la

pampa ondulada. Vegetación nativa. Humedales. Fauna silvestre.

Carácter deseado: Reserva natural con usos recreativos y culturales extensivos

(camping de baja densidad, cabalgatas, ecoturismo, complejos de interpretación de la

naturaleza, actividades tradicionales gauchas, actividades ecuestres, etc.)

3.3.5 Delta

El Estudio sostiene un criterio de no urbanización del valle aluvial del rio Paraná. Este

se fundamenta en diferentes normas y consideraciones particulares.

El Código Civil argentino establece el dominio público sobre los cursos de agua entre

líneas de ribera (art. 2340) y la obligación de los propietarios ribereños de dejar una

calle pública y no edificar en un ancho de 35 metros desde la línea de ribera (art.

2639).

Asimismo, la ley provincial 9008 manda definir las líneas de ribera a los fines de

establecer el dominio y delimitar zonas de riesgo hídrico en las que detallar

genéricamente, para uno (vía de evacuación) u otro caso (área inundable o anegable),

las limitaciones y restricciones al ejercicio del dominio de los bienes que están en esas

áreas, las que tendrán el propósito de facilitar el libre y rápido escurrimiento de las

aguas que puedan desbordar o anegar las mismas, y prevenir la destrucción o el

deterioro de bienes y de vidas, incluida la conservación de la flora y fauna silvestres.

Tal definición de línea de ribera no ha sido realizada aún en el municipio de Victoria,

por lo que debería adoptarse un principio precautorio desde el gobierno municipal en



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materia de autorización de usos del suelo en tierras bajas hasta tanto se defina la línea

de ribera.

La Ordenanza Nº 2.185/03 Declara Área Natural protegida a las 376.000 has. de Islas,

pertenecientes al ejido de la Ciudad de Victoria, integrado por Ley Nº 8.855/94, en un

todo de acuerdo a lo normado por la Ley Provincial Nº 9.485/03, bajo la categoría de

RESERVA DE USO MÚLTIPLE, cuya transcripción textual es la siguiente: “

Entiéndase por RESERVA DE USO MÚLTIPLE, aquellas Áreas con cierto grado de

transformación en su condición Natural, en la que se privilegia la convivencia entre las

actividades productivas del Hombre y el mantenimiento de Ambiente Natural con sus

Recursos Silvestres. Son Zona apropiadas para la producción Ganadera, Forestal y de

Fauna de valor comercial.

Más allá de la normativa nacional, provincial y municipal, se considera que el riesgo

hídrico en el Suelo Litoral es alto, lo cual es fácilmente comprobable a través de

diferentes fuentes y experiencias recientes, y que no es conveniente para el interés

público avanzar con usos permanentes en él en vistas a los potenciales daños a

particulares y al ambiente. Asimismo se considera que el valle fluvial y las riberas, que

constituyen la interfase natural tierra – agua presentan hoy un destacado valor para la

conservación de la biodiversidad por sus funciones de ecotono y corredor biológico.

Cabe señalar que tras el análisis realizado en el presente estudio puede afirmarse que

existe en Victoria tierra disponible sin riesgo hídrico para ser desarrollada al uso

urbano y cuyo impacto será más beneficioso para el desarrollo local en la medida en

que contribuya a consolidar el frente fluvial urbano (SDC y SDQ según ord. 2472) que

las extensiones autónomas y aisladas sobre el valle fluvial o la tierra rural cuyo

impacto no resultará sinérgico con el desarrollo armónico social, económico y espacial

de la ciudad existente.



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3.4 Estructura circulatoria

A los fines de estructuras estas sub zonas y dar mayor conectividad y accesibilidad a

todo el frente costero urbano, se han propuesto las siguientes reformas de la

estructura circulatoria:

• Nueva calle pavimentada a cota 9,50 IGN en el sector Cerro de la Matanza.

• Nuevo camino de tierra inundable sobre la margen izquierda del Aº El Ceibo

continuando hasta el viaducto por el límite entre SL3 y SDA4, en el sector

Cerro de la Matanza.

• Prolongación de la Av. Costanera desde Bv. Sarmiento hasta el viaducto por la

vieja traza ferroviaria y luego hasta la ruta 11.

• Ampliación a doble calzada de la Av. Costanera (Nueva calzada a cota 9,50

IGN) entre Bv. Sarmiento y calle Laprida.

• Empalme y continuación del Bv. Belgrano con la nueva calzada elevada de la

Av. Costanera.

• Continuación del Bv. Belgrano hacia el Este hasta la Plaza de los Inmigrantes

en el Quinto Cuartel, atravesando el ex ingenio.

• Nueva avenida costanera sur y calle colectora entre calle Dorrego y la Plaza de

los Inmigrantes en el Quinto Cuartel.

• Nueva avenida costanera entre PNA y el nuevo puerto deportivo Oeste.

• Nuevas calles perimetrales al ex parque del agua (actual camping municipal)

• Nuevas calles en el Quinto Cuartel.

3.5 Zonas específicas

SDA4 Cerro de la Matanza

Objetivo: Preservación de las características cualitativas del sitio, las cuales configuran

típicamente esta área, como lo son la dimensión religiosa, la apacibilidad, el silencio, la

paz, la armonía y la calidez que este medio ofrece a los residentes y a los turistas

visitantes.



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Conservación de los monumentos y edificios históricos y, en defensa de la ecología,

preservación de las especies forestales propias de la zona, dado que constituyen

aspectos fundamentales y característicos del paisaje, contribuyendo a jerarquizar el

ámbito donde se encuentran insertos.

SDA4 Residencial y Hotelera

Objetivo: Creación de una zona protegida de inundaciones delimitada por la cota de

seguridad, dedicada a fortalecer el carácter rural y tradicional del sector como

complemento del Cerro de la Matanza.

SDA4 Residencial y Hotelera

Objetivo: Creación de una zona protegida de inundaciones delimitada por la cota de

seguridad, dedicada a fortalecer el carácter rural y tradicional del sector como

complemento del Cerro de la Matanza.

SDA4 Reserva Natural Inundable

Se define como Reserva Natural Inundable a la extensión territorial comprendida entre

el Arroyo El Ceibo, la curva de nivel 9,50 IGN y la calle 1539 que marca el límite con el

SL3.

Todo el sector queda claramente delimitado a partir de la nueva calle que deberá

abrirse siguiendo la curva de nivel 9,50 IGN.

SDA3 BARRIO ARENALES

Esta zona de carácter habitacional se extiende hacia el Este para reforzar el carácter

urbano de baja densidad del sector y hacer disponible mayor superficie de tierra

segura y de buena calidad ambiental para el uso urbano residencial; y se acota al Sur

para evitar la exposición a inundaciones del uso habitacional, hasta superar la cota

9,50 IGN.

Todo el sector queda claramente delimitado a partir de la nueva calle de borde Sur que

deberá abrirse siguiendo la curva de nivel 9,50 IGN.



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SDA2 ZONA SAN BENITO

Esta zona habitacional de mayor densidad que SDA3 se acota en su extensión a fin de

ordenar las densidades en un gradiente armónico desde la mayor densidad sobre la

ruta 11 hacia la menor densidad en las zonas bajas inundables.

SDC1 ZONA DE COLINAS 1

Esta zona mantiene sus indicadores urbanísticos según la Ordenanza 2472 pero

amplía su alcance incorporando a la zona SDC3.

Objetivo: Creación de un zócalo de baja densidad entre la planta urbana y la costa,

haciendo que la definición formal y espacial de la zona se vuelva más clara y

reconocible. Constituye una oferta de suelo urbano residencial de alta calidad y

excelente localización destinada a captar la demanda de vivienda permanente con

capacidad de inversión mediana y alta.

ZONA DE PARQUES

Esta zona se crea a partir de una desagregación de la zona SDC6 “Parque y puerto” y

de la agregación de un pequeño fragmento de la zona SDC5 “Reserva”.

Está integrada por:

• Parque de la colina

• Parque Benavento

• Parque de la estación

• Parque de los sauces

• Parque del agua

• Hotel Casino

Objetivo: Constituir un sistema de espacios verdes públicos de calidad y extensión

reconocibles regionalmente. Facilitar y promover el disfrute social y la actividad social

al aire libre. Permitir vistas panorámicas públicas hacia el río desde lo alto. Dotar de

diversidad paisajística al borde costero urbano. Mejorar las condiciones ambientales.

Contar con espacios amplios para albergar actividades recreativas y culturales



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tradicionales (carnaval, fiestas patronales, eventos deportivos, entre otros)

Preservación de las colinas existentes, y de la forestación existente del lugar.

Parque de la colina: Parque natural panorámico: terrazas panorámicas, restaurant,

anfiteatro, y Plaza de la Virgen de Fátima. No se admitirán nuevas edificaciones a

excepción de las necesarias para consolidar adecuadamente los suso antes

señalados. Se deberán retirar todas las edificaciones existentes que no se ajusten a

los usos antes señalados.

Parque Benavento: Ferias artesanales. No se admitirán nuevas edificaciones. Se

deberán retirar todas las edificaciones existentes.

Parque de la Estación: Parque deportivo y cultural: Museo de la vieja estación del

ferrocarril; Museo de la Vieja Usina (galpones de ENERSA, a restaurar mediante

convenio urbanístico); Circuito del corso, circuitos aeróbicos, estaciones deportivas,

juegos infantiles. Sólo se admitirán nuevas edificaciones de servicios a fin de

consolidar adecuadamente los usos antes señalados. Se deberán retirar todas las

edificaciones existentes que no se ajusten a los usos señalados.

Parque de los sauces: Parque costero inundable: sin usos permitidos.

Parque del agua: Zona destinada al desarrollo de un parque temático recreativo.

Asimismo, en este sector se propone la relocalización del Club de Pescadores y

Náutico de Victoria, aprovechando el actual canal de acceso existente.

ZONA DE BALNEARIOS

Superficie ubicada entre el parque de los Sauces, el río, el puerto tradicional y la

Avenida Costanera.

Esta zona se crea a partir de una desagregación de la zona SDC6 “Parque y puerto”.



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La zona se propone como un importante atractivo turístico y recreativo para la

población local. Es un componente central de la oferta recreacional estival de la

ciudad. Será necesario relocalizar el Club de Pescadores y perfilar el terreno y refular

arena de río para constituir playas desde el actual balneario hasta el Puerto. Estas

playas demandarán mantenimiento permanente y probablemente un refulado anual, lo

cual será ampliamente compensado con el uso que tendrán, con el posicionamiento

regional que tendrá la ciudad y con las actividades complementarias que se

generarán. La calidad del agua del rio será determinante para el buen suceso de esta

actividad.

Zona destinada a balneario de río sobre playa de arena, recreación, camping y

turismo.

ZONA DE PUERTO TRADICIONAL

Superficie ubicada entre El Parque de la Estación, Calle Dorrego, la zona de

balnearios y el Riacho Victoria que se regirán por la siguiente normativa.

Esta zona se crea a partir de una desagregación de la zona SDC6 “Parque y puerto”.

Esta zona se propone como punto de partida de la regeneración de la costa central.

Será el epicentro de las nuevas actividades. La relocalización de industrias, areneras,

corrales de ganado y otras actividades incompatibles será un condicionante para su

desarrollo. Se proponen actividades de hotelería de 3 estrellas, gastronomía, terminal

náutica de pasajeros, terminal náutica de paseos turísticos por las islas, terminal de

micro buses de turismo, amarras de cortesía, puerto de fiscalización de pescadores

artesanales, venta de pescado fresco, talleres de reparación de redes y canoas y

mercado regional de productos frescos y elaborados de la región y de las islas.

Antiguos galpones: hotelería de 3 estrellas, gastronómicos, comerciales de

artesanías, indumentaria y servicios al turista, terminales náuticas. En el muelle del

puerto, las nuevas construcciones o restauraciones de los galpones existentes,

deberían acotarse al perímetro del zócalo de cada galpón existente, preservando una

calle pública peatonal entre los mismos y una calle publica vehicular sobre los lados

largos.



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Puerto de fiscalización: La margen noreste de la dársena estará destinada a

fortalecer la pesca artesanal como actividad cultural tradicional y como fuente de

empleo y generación de ingresos. Allí se localizará el Puerto de Fiscalización y

puestos de venta de pescado fresco y talleres de reparación de redes y canoas de

pesca artesanal.

Pequeños edificios de servicios para la actividad de los pescadores estarán ubicados

sobre el borde del puerto a un nivel de seguridad de 9.50 m.

La manga de desembarque y embarque de ganado existente se restaurará a fin de

constituir parte del patrimonio cultural del lugar.

Nuevo Mercado Regional: También se localizará es este sector el nuevo Mercado

Regional de productos frescos y elaborados de la región y de las islas. El edificio del

Mercado regional estaría destinado a la venta de productos autóctonos de la isla con

valor agregado, incluyendo gastronomía, etc. La construcción debería estar elevada al

nivel de cota de seguridad 9.50 m. y su geometría debería estar alineada con la

Avenida Costanera. Sería fundamental prever en el acceso al mismo desde el puerto

un área de expansión que constituiría la “Plaza del Mercado” donde podrán

desarrollarse actividad de gastronomía al aire libre a cargo de los concesionarios de

locales en el Mercado.

Complejo multifuncional turístico y terminal de micro ómnibus de corta

distancia: Incluiría comercios, kioscos, restaurantes de comidas rápidas, una estación

de micro ómnibus, bares, etc., debería estar construido al nivel de seguridad

correspondiente a la cota 9.50 m. por estar implantado en terrenos de anegadizos

municipales. La concesión tendría como requerimiento especial la realización del

sector de Avenida Costanera frente a ella al nivel de seguridad requerido para el

complejo, así como también, la construcción y forestación.

ZQC ZONA QUINTO CUARTEL

La zona del Quinto Cuartel o Caleras es la extensión territorial conformada por

elementos urbanos históricos a revalorizar por ser el ámbito espacial de ubicación de

los primeros asentamientos comerciales e industriales de la zona.



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Esta zona está comprendida por 3 sectores a saber:

• Sector 1: Plaza XX de Septiembre

• Sector 2: Plaza Virgen del Lujan

• Sector 3: Calle principal y nuevo Boulevard

• Sector 4: Nuevo camino de la costa frente sur

Objetivo: Creación de la “ciudad jardín” en contraposición a la “ciudad mineral” de la

zona urbana; y recuperación de un sector de ciudad desvalorizado, restaurando y

consolidando puntualmente elementos urbanos históricos tales como plazas y

avenidas existentes a fin de aumentar la calidad de vida de los actuales ocupantes y

fomentar un interés en su desarrollo.

NUEVO CAMINO DE LA COSTA FRENTE SUR

Objetivo: Creación de una nueva fachada urbana como definición del límite del Quinto

Cuartel sobre la costa y el puerto deportivo. La zona se crea a partir del relleno y alteo

del terreno a cota de seguridad 9,50 IGN sobre tierras fiscales municipales. Sobre este

alteo, que operará como defensa contra inundaciones para el Quinto Cuartel, se

ejecutará una nueva Avenida Costanera Sur de 30 metros de ancho y una calle

colectora de 15 metros de ancho, paralela a esta y al Norte, para dar frente a las

parcelas existentes. Las tierras obtenidas entre ambas calles pasan al dominio público

municipal como activo bajo la administración del Ente que gerenciará el Plan Maestro.

ZONA CENTRO DE EXPOSICIONES Y ESPECTACULOS

Este sector, por su especial localización y forma, tiene como finalidad constituir un foco

de atracción en la confluencia de distintas zonas. Deberá constituir una referencia

funcional, estética, arquitectónica y simbólica en todo el conjunto de la costa. El

dominio público municipal de la tierra permitirá generar una concesión sumamente

rentable a los fines de poder avanzar con el Plan maestro y la regeneración de toda el

área costera.

ZONA NUEVA RAMBLA

La zona se crea a partir del relleno y alteo del terreno a cota de seguridad 9,50 IGN

sobre tierras fiscales municipales. Sobre este alteo, se ejecutarán dos nuevas calles

públicas longitudinales de 15 metros de ancho para dar frente a las parcelas. Las



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tierras obtenidas entre ambas calles pasan al dominio público municipal como activo

bajo la administración del Ente que gerenciará el Plan Maestro.

Creación de un frente costero mediante la sistematización de áreas de esparcimiento e

integración de la costa existente en un proyecto unitario, que permitirá una conexión

directa con el Quinto Cuartel, revalorizando la totalidad del área.

ZONA PUERTO DEPORTIVO Y MARINAS

Se crearán dos puertos deportivos, que serán el motor del turismo de todo el

desarrollo de la nueva costa.

Las zonas se crean a partir de la excavación del terreno sobre tierras fiscales

municipales a fin de generar espejos de agua de suficiente profundidad para la

circulación de embarcaciones. Los espejos de agua y sus márgenes pasan al dominio

público municipal como activo bajo la administración del Ente que gerenciará el Plan

Maestro. Los puertos deportivos podrán ser concesionados.

Objetivo: Creación de un área de alta calidad y adecuada seguridad destinada a

concentrar la actividad náutica de Victoria con capacidad de extender su oferta a

embarcaciones de Rosario. El Puerto Deportivo Oeste estará destinado a

embarcaciones tipo lanchas y yates. El Puerto Deportivo Este estará destinado a

veleros.

Generación de actividades complementarias a la náutica.

ZONA PARQUE PÚBLICO INUNDABLE

Sobre la zona de anegadizos municipales remanentes en este sector se propone la

creación de un parque público inundable, que permita a los ciudadanos poder

recorrerla libremente, preservando la amplia variedad de flora y fauna autóctona del

humedal.

Zona destinada a actividades de recreación y esparcimiento.

ZONA EX INGENIO

Zona destinada al desarrollo de un centro comercial cubierto de gran escala con

actividades anexas de cine, teatro, hotelería, gastronomía, entre otras. Esta zona será

un foco importante para la atracción de gran cantidad de visitantes y turistas.



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COSTA DE LA LAGUNA

ZONA DE RESERVA NATURAL

Esta zona se crea con un fragmento de SDQ (Ord. 2472) y de SQ y ST (Ord.2777).

Protección de las características naturales del lugar que le confieren un alto valor

ecológico y paisajístico, por su condición de ecotono entre el ecosistema fluvial y el

terrestre.

3.6 Unidades Funcionales y/o de negocios propuestas

3.6.1 Sub-área 1 COSTA DEL CERRO

Unidades funcionales

1. Puesto de alquiler de bicicletas, caballos

2. Autodrómo:

• Comedor restaurante en el autódromo (100 m2)

3. Servicios a la Ruta Provincial :

4 unidades de negocio: (parcelas de 32.000 m2)

• Estación de servicio

• Terminal de omnibus y terminal de tren

• Comedor restaurante

• Parador y dormis de camioneros

Obras a desarrollar:

1. Expropiación de terrenos privados para aperturas de calles y rotonda.

2. Calles, Veredas, bicisendas y accesos.

• Calles asfaltadas: 4.450 ml.

• Calle mejorada: 3.561 ml.

• Veredas: 8.900 ml.

3. Nueva rotonda en acceso

4. Forestación: 220 u.

5. Mobiliario urbano:

• Bancos: 90 u.

• Cestos: 90 u.



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• Parrillas: 20 u.

6. Alumbrado: 90 u.

7. Agua y cloacas

3.6.2 Sub-área 2 COSTA DEL PUERTO

La zona portuaria se establece como punto de referencia inicial de toda la costa turística. Se caracterizan 4 zonas a saber:

PARQUE DE LA COLINA

Unidades funcionales:

1. Gastronomía

2. 10 Kioscos

3. Juegos para niños

4. Anfiteatro


1. Calles:

• Continuación de la calle Güemes (550 ml)

• Ampliación de doble calzada en Avenida Costanera (1200 ml)

• Continuación de Avenida Costanera hacia Cerro la Matanza (1060 ml)

• Calles interiores del parque (337 ml)

2. Anfiteatro (3550 m2)

3. Restaurante (531 m2)

4. Veredas (6290 ml)

5. Bicisendas

6. Rotonda entre Avenida Costanera, Calle Rivadavia y Nueva calle hacia Cerro la Matanza

7. Alumbrado: 60 u.

8. Forestación: 60 u

9. Mobiliario Urbano:

• Bancos: 60 u.

• Cestos: 60 u.

PARQUE DE LA ESTACION Y PARQUE BENAVENTO


1. 8 Kioscos




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3. canchas de tenis

4. 2 canchas de futbol 5

5. Gastronomía en Museo de la Vieja Usina

6. Gastronomía en la Casa del deporte


1. Veredas, bicisendas y senderos peatonal (4746 ml)

2. Puesta en valor de la Vieja estación para crear la casa del deporte que tendrá 4 canchas de tenis y 2 de futbol 5

3. Puesta en valor la vieja Usina para la creación de un museo

4. Colector pluvio-cloacal

5. Alumbrado: 50 u



• Bancos: 100 u.

• Cestos: 50 u.

BALNEARIOS


1. balnearios con paradores

2. 1 restaurante

3. 1 café

4. Camping con proveeduría y S.U.M.


1. Aporte de arena para la formación de playas (133.000 m2)

2. Relleno del canal del puerto de pescadores actual

3. Alumbrado: 35 u.


5. Cestos: 35 u.

PUERTO TRADICIONAL


1. Complejo turístico multifuncional y terminal de micro ómnibus de corta distancia (1200 m2)

2. Terminal náutica (635 m2)



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3. Complejo comercial y gastronómico (635 m2)

4. Hotelería 3 estrellas para 300 plazas (1270 m2)

5. Mercado Regional, Productos de las islas + restaurante tradicional + feria al aire libre (900 m2)

6. Camping con proveeduría y S.U.M. (parcela de 32.000 m2)

7. Talleres náuticos, mercado de pescado fresco y venta de repuestos para navíos (300 m2)


1. Alteo del área a cota + 9.50 m

2. Veredas

3. Prolongación del colector pluvio – cloacal

4. Terminal de omnibus de corta distancia



• Bancos: 10 u.

• Cestos: 35 u.

7. Alumbrado: 35 u.

3.6.3 Sub-área 3 COSTA DEL QUINTO CUARTEL

COMPLEJO CULTURAL Y RECREATIVO


1. Complejo recreativo centro de exposiciones (parcela de 18.500 m2)


1. Calles:

• Continuación de la Avenida Costanera (200 ml)

• Comienzo del camino de la costa frente sur (200 ml)

• Continuación de la calle Dorrego (200 ml)

• Nueva calle (337 ml)

2. Relleno de terreno hasta cota de seguridad +9.50 m

3. Alumbrado: 16 u.

4. Relleno del terreno hasta cota de seguridad


• Bancos: 16 u.

• Cestos: 16 u.



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PUERTO DEPORTIVO Y MARINAS


1. 48 amarras en sector frente a terrenos del Ex Ingenio

2. 90 amarras en sector frente al camino de la costa frente sur


1. Calles:

• Continuación de la calle de la costa tradicional (2050 ml)

2. Dragado para la construcción de los canales

3. Relleno del terreno hasta cota de seguridad +9.50 m

4. Nueva calle (337 ml)

5. Alumbrado: 40 u.

6. Forestacion: 200 u

7. Veredas: 4100 ml


• Cestos: 40 u.

PARQUE DEL AGUA


1. Piletas al aire libre

2. Restaurante

3. Café

4. Servicios

5. Nuevo Club de Pescadores

6. Locales destinados a la náutica


1. Calles:

• Continuación de la calle de la costa tradicional (2050 ml)

2. Dragado para la construcción de los canales

3. Relleno del terreno hasta cota de seguridad +9.50 m

4. Nueva calle (337 ml)

5. Alumbrado: 40 u.




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7. Veredas: 4100 ml


• Cestos: 40 u.

NUEVA RAMBLA


1. 17 unidades de concesión de parcelas desde 1.400 m2 para:

2. Comercios

3. Cines

4. Restaurantes

5. Piletas Cubiertas


7. Mini golf cubierto

8. Teatro Cubierto, etc.

9. Estacionamientos (municipal/privado)

10. Superficie cubierta máxima: 1650 m2 por parcela.

11. unidades de concesión de parcelas desde 2000 m2 para Torres poli funcionales, edificios de hotelería, viviendas y oficinas:


1. Relleno hasta cota de seguridad en explanada: 475.000 m3

2. Calles y veredas

• Calles: 2130 ml.

• Veredas: 4272 ml

3. Plazas: 10 u.



• Bancos: 150 u.

• Cestos: 130 u.

6. Alumbrado:

• Artefactos de iluminación: 130 u.

7. Gradas en explanada (frente hacia el río)

8. Agua y cloacas: gas, fibra óptica, red de energía eléctrica: 1927 ml



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CAMINO DE LA COSTA FRENTE SUY Y COSTA TRADICIONAL


1. 95 unidades de negocio de parcelas desde 350 m2 para:

2. Comercios

3. Viviendas


1. Relleno hasta cota de seguridad de 9,50 m: 105.000 m3

2. Calles y veredas

• Calles: 2030 ml.

• Veredas:4060 ml

3. Plazas: 1 u.



• Bancos: 40 u.

• Cestos: 40 u.

6. Alumbrado:

• Artefactos de iluminación: 80 u.

7. Gradas en explanada (frente hacia el río)

8. Agua y cloacas gas, red de energía eléctrica: 2030 ml. ml

3.6.4 Sub-área 4 COSTA DE LA LAGUNA


1. Calles, Veredas perimetrales: 1585 ml.

2. Forestación de las calles: 75 u.


• Cestos: 31 u.

4. Alumbrado: Artefactos de iluminación: 31 u.



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4 COMPONENTE ECONOMICO

El componente económico del Estudio se focalizó inicialmente en realizar una

evaluación del comportamiento del mercado local sin proyecto e identificar posibles

mercados de demanda en la región, elaborar esquemas de unidades de negocios

posibles a desarrollar en el área objeto del anteproyecto, formular escenarios de

absorción de la oferta del proyecto calculando tiempos y analizando riesgos.

En base a las actividades antes señaladas y al desarrollo de los demás componentes

del Estudio, el componente económico elaboró cronogramas de inversiones y flujo de

fondos y realizó cálculos de rentabilidad económico financiera determinando valores

de Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto en diferentes

escenarios de absorción a fin de concluir en un análisis de prefactibilidad económica.

Para el cálculo del VAN se utilizó una tasa de descuento del 12% en dólares.

En el 1º Informe de Avance del Consultor 2 se presentó un Programa de Necesidades

derivado del estudio de mercado y la propuesta preliminar de unidades de negocio

presentados en el Informe Final del Consultor 5. En base a este programa de

Necesidades y a las recomendaciones del Componente Ambiental trabajó el

Componente Urbano en el diseño de la propuesta urbanística.

Finalmente, una vez ajustadas las sub áreas del Máster Plan y sus unidades de

negocios en función de la interacción entre los diferentes componentes del Estudio; el

Informe Final del consultor 2 presentó las Planillas de flujo de fondos para cuatro

escenarios posibles3 (Excesivamente optimista, Optimista, Moderadamente Optimista

y Pesimista) y desagregadas a su vez por las 4 sub áreas del Máster Plan (Costa del

Cerro, Costa del Puerto, Costa del Quinto Cuartel y Costa de la Laguna). Estas

Planillas contienen cronogramas de inversiones públicas y privadas y de flujo de

fondos en base a egresos por ejecución de obras de infraestructura básica y pago de

créditos e ingresos por ejecución de obras privadas y percepción de cánones de

concesiones. Sobre estas Planillas se ha calculado el VAN y la TIR de cada sub área

del Máster Plan (con sus unidades de negocios propuestas) para cada escenario

posible. Este producto permite valorar objetivamente la prefactibilidad económica del

proyecto en general y de sus diferentes partes en particular, permitiendo visualizar y

3 Las planillas del cash flow se presentan como Anexo III del presente Informe Final.



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cuantificar la necesidad de financiamiento público parcial, así como focalizar y priorizar

los esfuerzos de la siguiente etapa en dos sectores como son Costa del Puerto y

Costa del Quinto Cuartel. Finalmente, el consultor recomienda pasar a una etapa de

análisis de Factibilidad de estos dos sectores que presentan las mayores

potencialidades.

4.1 Análisis conclusivo

Para esta etapa de Prefactibilidad del Proyecto y para los niveles de desarrollo del

Master Plan, se considera que éste es viable. Pero esa viabilidad está muy ligada a la

posibilidad de acceder a financiamiento externo al Municipio.

La disponibilidad de recursos para impulsar este Proyecto se justifica por las

siguientes razones:

a. El Municipio necesita en forma urgente redireccionar a la inversión privada, que

espontáneamente se localiza en las áreas periféricas, hacia las áreas centrales del

Borde Costero.

b. Las subáreas con mayores posibilidades para dinamizar el desarrollo del Proyecto

son: 1. Costa del Puerto y 2. Costa del Quinto.

c. Estas dos subáreas deben ser proyectadas y estudiadas con mayor detalle, para

que el análisis económico alcance los niveles de factibilidad.

d. Las Unidades de Negocios propuestas están fuertemente asociadas al desarrollo

turístico, una componente cada vez más influyente dentro de la vida económica del

Municipio.

e. Las Unidades de Negocios

f. La Subárea 2 Costa del Puerto es la que cuenta con mayor infraestructura y requiere

el 20% de la inversión del total del Proyecto, por eso es lógico que sea la primera en

desarrollarse4.

4 También se registra interés privado en el área. Recientemente se han presentado dos propuestas privadas en el área de Planeamiento del Municipio: el cambio de usos para el Ex Ingenio y un proyecto para Centro Recreativo al Aire Libre, con alguna intención de agregar oferta hotelera en el Puerto.



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g. La Subárea 3. Costa del Quinto requiere mayor inversión, 70% del total del

Proyecto, por eso se propone en una segunda etapa, donde se espera que el Proyecto

tenga un nivel de madurez suficiente como para atraer inversión privada directa.

h. Las subáreas 1 Costa del Cerro y 4 Costa de la Laguna, tiene un interés menor para

el Municipio, el inversor privado se sitúa allí simplemente porque dispone de suelo

rural muy barato que genera una importante plusvalía la ser transformado en suelo

urbano y comercializado. El Municipio sí debe dar normativa clara para la zona, que

oriente a la inversión privada, cuidando que esos nuevos desarrollos no ahoguen al

casco urbano de la ciudad.

i. La concreción del Parque Industrial es determinante para el traslado de las fábricas

que hoy están en el Borde Costero. Es un proyecto en sí mismo que merece Estudios

específicos y financiamiento externo al Municipio para realizarlos con la profundidad

necesaria.

k. Se recomienda vivamente pasar a la siguiente instancia de Análisis de Factibilidad

de los Proyectos a desarrollar en las subáreas 2. Costa del Puerto y 3. Costa del

Quinto. Ajustar la mirada urbana, para estudiar la relación entre ambas, en términos de

complementariedad económica. Incorporar la mirada de los inversores locales, sus

propuestas y la relación entre los subproyectos: los grados de complementariedad,

competencia o independencia entre ellos.

4.2 Cómputo y Presupuesto

A continuación se presenta un detalle de la inversión necesaria en obras básicas de

infraestructura, accesibilidad, equipamiento y saneamiento urbano a ejecutar en el

área de proyecto a fin de generar las condiciones indispensables para rehabilitar y dar

condiciones de funcionalidad y competitividad al territorio en cuestión.

Se ha tomado como base el Cómputo y Presupuesto del Informe Final del Consultor 6,

Aspectos Urbanos. Sobre ese Cómputo se han ajustado algunos valores, a fin de

arribar a una estimación más realista, sin afectar los criterios proyectuales. Se

ajustaron montos de algunas obras, por comparación con los valores expresados en el

itemizado desarrollado por el consultor urbano.

También se incorpora el Presupuesto Ambiental, con un criterio de erogación lineal a

fin de simplificar el Cash Flow en esta etapa de Prefactibilidad.



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Dado que el componente urbano no ha logrado reducir el impacto de la inversión en la

Subárea 3. Costa del Quinto (esta representa el 70% de la inversión total), se acordó

considerar la posibilidad de que esta Subárea se financie principalmente con inversión

privada.

La inversión pública, o mejor expresado, la financiación pública operará como un

“disparador” del desarrollo de la subárea que será financiado por el flujo de ingresos

por canon esperados. En el ítem. Análisis de Sensibilidad queda claramente reflejado

en la selección de escenarios a analizar.

4.3 Cronograma de Inversiones y flujo de fondos

Respecto de las Etapas de desarrollo del proyecto, se definen dos momentos:

Período 2011 – 2015: donde se desarrollan e impulsan desde el sector público las

obras de las subáreas 1 Costa del Cerro y 2 Costa del Puerto, considerada desde el

punto de vista económico como el disparador de todo el proyecto.

Período 2016 – 2020: donde se desarrollan e impulsan desde el sector público las

obras de las subáreas 3 Costa del Quinto y 4 Costa de la Laguna. La Subárea 3, se

espera sea la gran atractora de inversión privada de escala.

Durante los primeros 10 años se requerirán fuertes inversiones desde el sector

público, que serán apoyadas por los ingresos esperados a medida que se pongan en

marcha las diferentes Unidades de Proyecto.



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Para modelizar el Cash Flow se mantiene el criterio de corte a los 30 años, aunque se

verá que en el Escenario 4 no se completa la devolución total de la financiación

recibida, pero es suficiente para indicar tendencia y resultados en esta etapa del

Estudio.

4.3.1 Flujo de Fondos

La inversión en obras de infraestructura en el área costera es prioritaria para impulsar

el proyecto, a la vez que redundarán en efectos positivos para toda la ciudad. Esta

apreciación es la que da sustento a las fuertes inversiones previstas.

No hay valorizaciones respecto de las inversiones e incentivos necesarios para el

traslado de industrias hacia el Parque Industrial, por lo tanto no se incluye en el

presente Cash Flow. El desarrollo del Parque Industrial es un proyecto en sí mismo,

que debe ser analizado como una unidad de negocios ajena a esta evaluación.

A partir de los resultados a los que se arribe, se podrá establecer los alcances de las

inversiones a realizar y los mecanismos de incentivos para que las industrias se

radiquen allí, todo esto analizando el tema desde el sector público.

Observado desde el sector privado, consideramos que cambiar la normativa que

afecta al suelo de la costa, de usos industriales a usos comerciales y residenciales

eleva de hecho el valor de la tierra, lo que necesariamente beneficia a los privados allí

localizados. Este beneficio es tal que debería absorber los costos en los que las

empresas deban incurrir para sus traslados. Esto sumado a la localización más

adecuada del Parque Industrial, asociada a las vías de transporte de mercancías que

se realizan por ruta.

En el presente Cash Flow se considera la venta de nuevas tierras públicas generadas

en el Nuevo Camino de la Costa, en la Subárea 3 Costa del Quinto.

Además se mantiene la previsión de ingresos por pago de canon, por Unidad de

Negocios y valorización de nuevas construcciones, que pasarían a dominio municipal

a la finalización de cada período contractual.

Se agrega el criterio de valorización de infraestructuras a aportar por el sector privado,

como parte de sus propios proyectos de desarrollo.

No se consideran ingresos ni egresos por tasas e impuestos, no solo porque no se

dispone de información suficiente, sino que se considera que un proyecto en etapa de

Master Plan no tiene el nivel de definición que permita incluirlos.



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4.3.1.1 Supuestos Considerados

El Cash Flow se planteó sobre la base de los siguientes supuestos:

(a) Se organizó en función de la sectorización en cuatro subáreas del Master Plan, que

incluyen las Unidades de Funcionales y de Negocios.

(b) El período de inversión en obras se extiende a lo largo de los 10 primeros años del

Proyecto, en forma alternada y discontinua, según una correlatividad de obras

supuesta, estructurado en dos momentos, según se explica en el ítem Cronograma de

Inversiones. En esta etapa del Estudio no ha sido posible contar con una secuencia de

obras definida que permita optimizar los flujos de financiamiento.

(c) Para el cálculo de las utilidades, se consideran ingresos del sector privado por

compra de nuevas tierras públicas, pago de canon, valorización de construcciones

nuevas y aportes en infraestructura.

(d) Los cánones se consideran variables en dólares y los porcentajes se establecen en

función de la duración de los contratos que se propone, según las características de la

Unidad de Negocios. (concesión a 3 años: + 10% en cada período | concesión a 6

años: + 20% en cada período | concesión a 9 años: + 40% en cada período |

concesión a 15 años: + 50% en cada período). Se consideran períodos de gracia,

también en función de las inversiones esperadas.

(e) Los ingresos por valorización de obras nuevas no consideran depreciación y se

contabilizan al final del primer período de concesión.

(f) Se desestima el análisis impositivo en esta etapa de análisis, por lo enunciado en el

ítem Flujo de Fondos.

(g) Se calcula la perpetuidad considerando una tasa de crecimiento del 3% anual y

una tasa de descuento de 12% anual, recomendada por los organismos de

financiamiento público.

(h) Se calcula una TIR y un VAN por subárea y una TIR y VAN para todo el Proyecto.

4.3.2 Análisis de Sensibilidad del Proyecto

En un proyecto de mediano y largo plazo es imprescindible establecer un marco de

análisis de permita reducir la incertidumbre. En el momento en que realice el Estudio



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de Factibilidad, se deberá observar el comportamiento del Proyecto frente a las

siguientes variables:

1. Condiciones macroeconómicas. Afectarán a la tasa de descuento que se aplicará al

Proyecto. En este nivel de definición del Proyecto, estas condiciones se consideran

constantes. Deberán ser incorporadas como variable en cada momento de desarrollo

del Master Plan. Se considera pertinente incorporarla en los próximos estudios.

2. Precios de comercialización. Establecer el canon más adecuado para estimular el

ingreso de inversores privados será uno de los temas a analizar. Se ha analizado un

escenario considerando cánones conservadores para verificar la tolerancia del

Proyecto a esta variable.

3. Velocidad de absorción. Afectará sin duda a los precios de comercialización del

sector privado y a su disposición a proponer cánones más elevados para participar en

el Proyecto, en el momento de la salida a licitación de cada Unidad de Negocios.

4. Costo de las obras. Un escenario inflacionario puede afectar seriamente a los

costos inicialmente calculados. Deberán ser incorporadas como variable en cada

momento de desarrollo del Master Plan. Se considera pertinente incorporarla en los

próximos estudios.

5. Restricciones en el financiamiento público. Puede variar fuertemente la política de

financiamiento, en todos los niveles del sector público, internacionales y nacionales.

6. Canon ajustable en dólares. En inversiones privadas se está considerando que la

inflación actual en dólares es cercana al 10% anual, por lo tanto establecer previsiones

de ajustes en los cánones se considera recomendable.

4.3.2.1 Planteo de Escenarios para el Análisis de Prefactibilidad

Para el Estudio que nos ocupa, seleccionamos dos variables que introducimos en el

Cash Flow para observar qué variaciones se producen en los resultados.

Por un lado, observamos los efectos que se producen con la disponibilidad más libre o

más restringida de financiamiento público.

En el Escenario 1 y en el Escenario 2 consideramos que el financiamiento será a

través de aportes no retornables. Los resultados de estos dos escenarios promovieron

considerar otros dos: el Escenario 3, donde se restringe el volumen de financiamiento

y el Escenario 4 donde además, se modera el ingreso por cánones.



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Si se miran los resultados de los Escenarios 1 y 2 vemos que la variación en menos de

los cánones no afecta significativamente los resultados: una reducción del 25% en los

ingresos por canon sólo baja la TIR en algo menos que 4 puntos.

La variación sustantiva en la TIR se produce cuando se introduce la restricción en el

financiamiento público. Si se compara el Escenario 1 y el Escenario 3, vemos que la

TIR decrece de 64% a 25%, cuando se baja el volumen de los aportes y se introduce

la variable (necesaria) de devolución de la financiación luego del período de gracia.

Finalmente, el Escenario 4, que en realidad debería llamarse “Realista”, da una TIR

del 24%, sumamente atractiva y suficiente para recomendar pasar a la siguiente etapa

de evaluación del Proyecto, el Análisis de Factibilidad.

A continuación se presentan los resultados del análisis de cada uno de los cuatro

escenarios, expresados a través de la TIR y el VAN.

Escenario 1. Excesivamente Optimista.

Financiamiento público a fondo perdido, ANR + Cánones de explotación óptimos.

COSTA DEL CERRO

TIR 11,50%

Tasa de interés 12%

Valor Actual U$S -11.232

COSTA DEL PUERTO

TIR 41,56%


Valor Actual U$S 12.148.553

COSTA DEL QUINTO

TIR 83,47%



COSTA DE LA LAGUNA

TIR 19,48%


Valor Actual U$S 90.684

TOTAL TIR 64,09%





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Escenario 2. Optimista.

Financiamiento público a fondo perdido, ANR + Cánones de explotación reducidos.

COSTA DEL CERRO

TIR 9,37%



COSTA DEL PUERTO

TIR 39,29%



COSTA DEL QUINTO

TIR 78,49%



COSTA DE LA LAGUNA

TIR 19,48%


Valor Actual U$S 90.684

TOTAL TIR 60,71%



Escenario 3. Moderadamente Optimista.

Financiamiento público reducido,considerando devolución con período de gracia +

Cánones de explotación óptimos.

COSTA DEL CERRO

TIR -1,05%

Tasa de interés 12% Valor Actual U$S -378.854

COSTA DEL PUERTO

TIR 25,51%


Valor Actual u$s 9.711.013

COSTA DEL QUINTO

TIR 26,01%



COSTA DE LA LAGUNA

TIR 7,41%


Valor Actual u$s -157.407

TOTAL TIR 25,23%





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Escenario 4. Pesimista

Financiamiento público, considerando devolución con período de gracia + cánones de

explotación reducidos.

COSTA DEL CERRO

TIR -1,05% Tasa de interés 12% Valor Actual u$s -378.854

COSTA DEL PUERTO

TIR 24,99%



COSTA DEL QUINTO

TIR 24,67%



COSTA DE LA LAGUNA

TIR 7,41%



TOTAL TIR 24,33%



Contar con financiamiento público es esencial para el Proyecto, sin embargo es

posible acotar este financiamiento y considerar la posibilidad de generar excedentes

que permitan devolver lo financiado a partir de logar la maduración del Proyecto.

Se estima que el período de gracia debería ser de 15 años, por lo menos en esta

etapa preliminar del análisis. Igualmente se optó por no extender el Cronograma del

Proyecto por no considerarlo relevante ya que queda indicada una tendencia de

ingresos y egresos que seguirá siendo positiva.

Haciendo una mirada hacia el interior del Proyecto, se observa que claramente hay

subáreas que no son sustentables desde este primer Análisis de Prefactibilidad. Las

subáreas 1 y 4 no tienen indicadores favorables. La Subárea 1 Costa del Cerro tiene la

TIR más alta en el Escenario 1, pero apenas supera el 11%. La Subárea 4 Costa de la

Laguna, tiene la TIR más alta en el Escenario 2, alcanzando un valor aceptable sobre

el 19%.

4.3.2.2 Verificación de los porcentajes de Inversión Pública y Privada

Sobre el Escenario 4. Pesimista, se analizaron los porcentajes de Inversión Pública y

los de Inversión Privada. Para un escenario realista como el Escenario 4, donde la

TIR es superior al 24%, el financiamiento público necesario será inferior al esperado



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inicialmente y la inversión privada, si el contexto de negocios fuera favorable, sería

cercana al 85% del total del Proyecto. Esto significa que la inversión privada

quintuplicaría la inversión pública en un horizonte de 30 años.

En el cuadro que sigue se enumeran los montos de inversión y los porcentajes

respecto del total. La suma de u$s 16.325.179 es inferior a los u$s 42.970.747 de

inversión necesaria, que se menciona en el Cuadro Presupuesto de Obras por Unidad

Funcional. La diferencia es absorbida por el ingreso de fondos a través de cánones

percibidos, que se reinvierten en el Proyecto.

4.3.3 Análisis Costo – Beneficio

La consideración del concepto de beneficio en la evaluación de proyectos es más

amplia que la de utilidad, que sólo se refiere a ganancias en términos monetarios. El

beneficio es una categoría más amplia, que se usa para proyectos económicos y

sociales, que no se pueden medir solamente en términos de rentabilidad comercial.

Los proyectos públicos, autorizados, financiados y, a veces, operados por agencias

gubernamentales, en este caso liderados por el gobierno local, son generalmente

mucho más grandes que los negocios privados. Dado que requieren erogación de

capital, estos proyectos están sujetos a los principios de la ingeniería económica con

respecto a su diseño y evaluación. Aún así, hay factores importantes que no se

consideran de manera ordinaria en negocios financiados y operados por el sector

privado.



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Como una consecuencia de estas diferencias, suele ser difícil realizar estudios de

ingeniería económica y tomar decisiones de inversión para proyectos de obras

públicas exactamente de la misma forma que para proyectos de propiedad privada.

Por lo general se utilizan diferentes criterios de decisión, que a veces crean problemas

que afectan al público (que paga la factura), a los que deben tomar las decisiones y a

quienes deben administrar los proyectos de obras públicas.

El análisis de costo - beneficio es una herramienta para la toma de decisiones, para

analizar sistemáticamente información útil acerca de los efectos deseables e

indispensable de los proyectos públicos. El análisis de costo-beneficio es para el

sector público como el análisis de rentabilidad del sector privado. El análisis de costo -

beneficio pretende determinar si los beneficios sociales de una actividad propuesta,

supera los costos sociales. En el Estudio que nos ocupa, medimos los costos sociales

en términos de las inversiones públicas que serán necesarias para orientar a la

inversión privada.

Las decisiones de inversión pública implican gran cantidad de recursos y los beneficios

esperados ocurren a lo largo de un período extenso, en este caso 30 años.

Una dificultad a resolver es contar con datos precisos que permitan expresar costos y

beneficios en unidades equivalentes, unidades monetarias.

Siguiendo a la literatura disponible sobre el tema, un esquema general para el análisis

costo – beneficio se resumiría en la siguiente metodología:

1. Identificar los beneficios para los usuarios, que se esperan del Proyecto.

2. Cuantificar en la medida de lo posible, estos beneficios en términos monetarios, de

manera que puedan compararse diferentes beneficios entre sí y contra los costos de

obtenerlos.

3. Identificar los costos del patrocinador (el estamento gubernamental que los asume).

4. Cuantificar estos costos en términos monetarios para permitir comparaciones.

5. Determinar los beneficios y los costos equivalentes en el período base, usando la

tasa de interés apropiada para el Proyecto.

6. Aceptar el Proyecto si los beneficios equivalentes de los usuarios exceden los

costos equivalentes de los promotores (B > C).

Para el nivel de prefactibilidad que tiene el presente Estudio, los indicadores utilizados

reflejan claramente la viabilidad del Proyecto.



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5 COMPONENTE LEGAL 5

El componente legal del estudio se focalizó inicialmente en el análisis de la normativa

vigente a nivel nacional, provincial y municipal y en el análisis de casos análogos al de

este proyecto, a los fines de identificar los antecedentes que aportaran mayor certeza

para la toma de una decisión respecto al modelo de gestión a proponer para la

implementación del Plan Maestro.

En ese análisis se identificaron los elementos que debe contener el organismo que

tenga a su cargo el desarrollo y la gestión del proyecto y se brindó un abanico de las

normas y principios que deberá perseguir el reglamento de esa entidad, todo ello para

dotar de legitimidad institucional y de coherencia legislativa la propuesta.

La segunda etapa se adentró al estudio de las figuras legales e institucionales que

mejor se adecuaran al emprendimiento.

Finalmente se seleccionó la más conveniente y se presentaron los instrumentos

legales respectivos preliminares para la gestión del proyecto en un marco jurídico e

institucional conveniente.

Por otro lado y como consecuencia del carácter de pre factibilidad de este estudio, no

están dadas las condiciones ni identificados y definidos varios de los puntos que son

indispensables para la confección integral de los instrumentos en cuestión de modo

definitivo. Esta elaboración deberá realizarse en etapas sucesivas del presente

proyecto.


El proyecto presenta factibilidad jurídica e institucional según el análisis del

componente legal del Estudio.

La figura jurídica institucional para la gestión del PM será una Sociedad Estatal del

Municipio de Victoria, de interés público y de carácter preponderantemente técnico,

cuyo objeto principal será el de diseñar, implementar, administrar, gestionar, controlar

5 Para mayor detalle consultar el Informe Final del Consultor Nº 4, Jauregui.



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y desarrollar todas las actividades y procedimientos necesarios para el cumplimiento

de todos los objetivos planteados por el Plan Maestro.

En relación al financiamiento del Plan Maestro la opción de cualquiera de los tipos

asociativos descriptos, puede utilizar la figura del fideicomiso o la emisión de bonos,

para financiar los objetivos del Plan.

La capitalización inicial de la Sociedad Estatal podrá estar a cargo de ANR del

gobierno nacional o provincial y de los fondos y recursos que el Municipio ha destinado

de su patrimonio para la ejecución del Plan, ya sea por cesión de derechos o

inmuebles de particulares o empresas o por la efectivización de convenios

interjurisdiccionales tendientes a ello.

5.2 Figuras legales e institucionales estudiadas

5.2.1 Dependencia o Secretaria administrativa

La primera alternativa que se nos presenta, es la creación de una secretaría o

dependencia municipal que tenga a su cargo la ejecución completa del Plan Maestro.

En este caso será directamente el Municipio quien tenga a su cargo la gestión y

control del Plan Maestro, asumiendo de manera exclusiva los riesgos y los éxitos que

conlleve su administración.

5.2.2 Sociedad del Estado (SE)

El Estado puede crear entes públicos que formen parte de la estructura administrativa

(caso de la Ciudad de Salta o de Posadas) o entes privados de propiedad estatal, cuya

condición y régimen jurídico se rijan por el derecho civil o comercial.

Así acontece cuando el Estado se somete a figuras jurídicas del derecho privado

(formas societarias) dando lugar a la creación de un nuevo ente, dotado de

personalidad jurídica propia del derecho privado.

Este es el caso de las “Sociedades del Estado”, regidas por la ley 20.705 y el de

cualquier otra sociedad del derecho privado, constituida exclusivamente por entes o

capitales estatales.

Este tipo asociativo trae consigo la potestad absoluta del Estado respecto, de su

creación, finalidad, composición de su capital, integrantes, objetivos, duración y su



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forma de liquidación. Es importante tener en cuenta al momento de analizar la

conveniencia de esta figura, que este tipo de sociedad no permite que su patrimonio

contenga aportes de entidades privadas, lo que no obsta la firma de convenios con

éstas, para la consecución de sus fines.

La aplicación de este modelo institucional, permitirá a la Municipalidad mantener el

control de todos sus actos de la sociedad, de un modo menos comprometido que en el

caso analizado en el punto anterior. Es así que esta sociedad podrá realizar todas las

medidas que estime necesarias para la consecución financiera del Plan Maestro,

siempre y cuando se respeten las pautas que el Concejo Deliberante y del órgano

ejecutivo de la Municipalidad, estimen convenientes.

La sociedad estatal contará con el patrimonio que el municipio pueda afectar al Plan

Maestro y que tenga intención de ceder, es conveniente que ante estos supuestos las

autoridades aseguren, la publicidad de sus actos y promuevan el consenso ciudadano,

para otorgarle transparencia y efectividad a las transacciones económicas que

requiera el Plan Maestro.

La empresa estatal puede tener entre sus miembros al Estado Provincial o Nacional.

Por otro lado, la sociedad podrá acordar convenios para incrementar su patrimonio y

en consecuencia acelerar la ejecución de las obras.

5.2.3 Sociedad mixta

Las Sociedades de economía mixta son aquellas formadas por el Estado nacional, los

Estados provinciales, las municipalidades o entidades administrativas autárquicas,

dentro de sus facultades legales por una parte y los capitales privados por la otra, para

la explotación de empresas que tengan por finalidad la satisfacción de necesidades de

orden colectivo o la implantación, el fomento o el desarrollo de actividades

económicas.

La sociedad de economía mixta puede ser una persona de derecho público o de

derecho privado, según la finalidad que proponga su constitución. La inclusión en una

u otra categoría depende del predominio que la administración pública ejerza en la

constitución, administración y dirección de la empresa y el porcentaje de acciones u

obligaciones con que contribuya a la formación del capital social, pero su

responsabilidad por las obligaciones sociales se limitará exclusivamente a su aporte

societario en todos los casos.



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La Suprema Corte de Justicia de la Nación, sentó las bases necesarias para la

inclusión de las sociedades de economía mixta dentro de la categoría de persona de

derecho público y ello sucede cuando: a) tienen una obligación ante el Estado de

cumplir sus fines propios, que han de ser de interés general, b) ejercen derechos de

poder público, esto es, potestad de imperio, y c) el Estado ejerce sobre ellas un control

constante.

5.2.4 Sociedades Anónimas con participación estatal mayoritaria

Las sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria son aquellas en las

cuales el Estado nacional, los Estados provinciales, las municipalidades, los

organismos estatales autorizados al efecto o las sociedades anónimas sujetas a este

régimen sean propietarios en forma individual o conjunta de acciones que representen

por lo menos el 51% del capital social y sean suficientes para prevalecer en las

asambleas ordinarias y extraordinarias. Para que se constituya este tipo societario es

indispensable, conforme lo señalado, que las acciones de propiedad estatal sean

suficientes para prevalecer en las asambleas ordinarias y extraordinarias, lo cual

significa que el Estado debe tener quórum propio y el número suficiente de votos para

decidir cualquier cuestión del orden del día, de lo cual es conclusión necesaria que el

Estado debe ser titular de por lo menos el 60% del capital social.

Han utilizado este modelo institucional, para ejecutar sus reordenamientos urbanos,

varias provincias en nuestro país, como por ejemplo, las de Tucumán, San Luis, La

Pampa.

La creación de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A., también utilizó medio

asociativo. Sus accionistas son el Estado Nacional y el Gobierno de la Ciudad de

Buenos Aires, quienes designaron los miembros del directorio. La corporación tiene

patrimonio propio, producto de la venta de parcelas, sin recibir parcelas

presupuestarias gubernamentales.



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5.3 Modelo de la Ordenanza que aprobará el Plan

Maestro y sus Anexos

Para que la ordenanza refleje los contenidos del Plan Maestro, se propone el siguiente

esquema y contenido:

Ordenanza Nro. XXX

Visto, la necesidad de promover el desarrollo urbano integral del borde costero de la

ciudad de Victoria que se encuentra actualmente subutilizado, con conflictos

ambientales y con escasa integración urbana, y en vistas a su recuperación como

espacio central, de alta calidad ambiental y protagonista de la vida de la ciudad y su

gente, como soporte y promotor de la identidad local y como plataforma para el

desarrollo económico local en el contexto regional; para lo cual se ha formulado un

Plan Maestro de la Costa acorde a los criterios urbanísticos que responden a la

realidad de la Ciudad de Victoria, aplicando un enfoque de regeneración urbana y de

desarrollo sustentable y,

Considerando,

Que el mencionado Plan, constituye un nuevo modelo de planificación

y gestión urbana, que devuelve al Estado Municipal el rol de actor principal del

desarrollo de la ciudad, permitiéndole asumir el liderazgo de la promoción y

coordinación de proyectos transformadores que privilegian el interés público y

favorecen la inversión de la iniciativa privada.

Que un Plan de estas características, a desarrollarse para una ciudad

de la complejidad y dimensión de Victoria y con los alcances regionales que se

mencionaron precedentemente, no puede menos que requerir de un trabajo

interdisciplinario intenso y profundo que debe dar lugar no solo a un diagnostico de la

situación actual a niveles local y regional, sino que deberá generar propuestas

concretas de intervención deliberada en el desarrollo de la ciudad y su zona de

influencia.

Que ante tan necesario e ineludible requerimiento, esta Intendencia ha

fomentado el desarrollo del Plan Maestro de la Costa, el que ha sido elevado a

consideración en tiempo y forma, estando esta Intendencia de acuerdo con los



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lineamientos generales expresados, correspondiendo el dictado del instrumento legal

pertinente, aprobatorio de dicho Plan,

Que para ello se hace necesario dictar el Instrumento Legal respectivo:

Por ello: y en uso de las atribuciones que le son propias. El Honorable

Concejo Deliberante de la Ciudad de Victoria,

Resuelve:

Artículo 1: Aprobar el Plan Maestro de la Costa y los Anexos I Normas

Generales y Particulares, II Reglamento Interno de la Sociedad Estatal y III Estatuto

Social de la Sociedad Estatal, y que forman parte de la presente Ordenanza.

Artículo 2: Modificar el texto de la Ordenanza Nº 2.472/05y la ordenanza

Nº 2.777/09, incorporando la normativa propuesta en el Anexo I de la presente

ordenanza; estableciendo el texto completo de las Normas Urbanísticas de la

Municipalidad de Victoria.

Artículo 3: Comuníquese al Órgano Ejecutivo Municipal.

5.3.1 Anexo I Normas generales y particulares

Título I: Normas Generales

Capítulo I: Conceptos y Objetivos.

Artículo 1: Objetivos: El presente, tiene por objeto la regulación del Plan Maestro del

Frente Costero.

Artículo 2: Delimitación de la Zona de Gestión Urbana Especial: Se declara como

zona de gestión urbana especial, bajo la modalidad definida en la presente, al área

indicada en el Plano Nº XX del Plan Maestro.

Título II: Normas de Gestión Urbana.

Capítulo I: Facultades del órgano de Gestión.

Artículo 3: Facultades generales: A los efectos de la gestión del Plan Maestro del

Frente Costero, el Consejo Directivo, ejerce todas las facultades de coordinación



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general de la estrategia y de todos los programas y proyectos que se desarrollen con

motivo del Plan Maestro, incluyendo los aspectos relativos al planeamiento físico,

arquitectónico, ambiental, social, cultural y económico.

Artículo 4: Facultades particulares: El Consejo Directivo del Plan Maestro, podrá

entre otras prerrogativas: a) comprar, vender, permutar, alquilar y/o ceder toda clase

de bienes, sean ellos muebles o inmuebles, realizar todo contrato o acto sobre ellos;

b) aceptar donaciones y/o legados, con o sin cargo; c) otorgar poderes especiales o

generales, estar en juicio como actora o demandada o en cualquier otro carácter ante

cualquier fuero o jurisdicción, inclusive del extranjero, y hacer uso de todas las

facultades procesales para la mejor defensa de sus intereses; d) gestionar ante los

poderes públicos concesiones, permisos, autorizaciones, licencias, privilegios,

exenciones de impuestos, de tasas municipales, de gravámenes por recargo de

importación y cuantas más facilidades sean necesarias o convenientes a los efectos

de posibilitar el cumplimiento de su objeto social; e) dirigirse, gestionar o contratar en

forma directa con municipios y organismos nacionales, provinciales y del exterior, f)

contratar o realizar por sí, por terceros o asociada a terceros la prestación de todo tipo

de servicios, asesoramientos, transferencias de tecnología, gerenciamiento de

proyectos, supervisión, dirección de obras, auditorias, locaciones de obra, proyectos y

construcciones de toda clase, ejercer representaciones, mandatos, comisiones,

establecer agencias, consignaciones, gestionar negocios, administrar bienes o fondos

propios o ajenos; g) recibir, gestionar, aceptar, cancelar y modificar préstamos,

financiaciones e inversiones de entidades públicas, bancos oficiales, privados y

extranjeros de cualquier clase, y en especial tomar créditos de organismos

multilaterales de crédito del país y del exterior; h) Actuar en cualquier carácter en

operaciones de fideicomiso, leasing y fondos comunes previstos en la legislación

vigente; i) otorgar concesiones totales o parciales de sus obras o servicios en las

áreas territoriales que sean puestas bajo su control, sea por transferencia directa de

los inmuebles o por autorización expresa para tales fines. j) Concertar todo tipo de

acuerdo con entidades públicas o privadas cuyos fines y objetivos tengan relación con

los objetivos planteados por el Plan Maestro. k) Solicitar la declaración de utilidad

pública, con fines expropiatorios, de las parcelas del dominio privado que fueren

necesarias para la gestión del área, de acuerdo al procedimiento establecido por las

leyes provinciales dictadas al efecto. l) Gestionar ante los organismos competentes los



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permisos de uso y ocupación cuando se involucren parcelas que requieran permiso

especial. ll) Otorgar permisos de uso y ocupación sobre la zona afectada al Plan

Maestro. m) Promover y gestionar estímulos por englobamiento o redistribución

parcelaria, a efectos que las parcelas cumplan con los requisitos establecidos en las

normas de fraccionamiento de la tierra y urbanización y con las directrices urbanas del

Plan Maestro.

La enumeración precedente es meramente enunciativa, no taxativa. En consecuencia,

El Consejo Directivo del Plan Maestro, podrá realizar cuantos actos lícitos fueran

necesarios o convenientes para el cumplimiento de su objeto, en el modo y la forma

establecida en las leyes de la Nación, de la Provincia, en las Ordenanzas Municipales

y en el presente Estatuto.

Capítulo II Modelo de Gestión.

Artículo 5: Acción concertada. En consonancia con el espíritu de la Constitución de

la provincia, el Plan Maestro promueve la acción concertada de todos los sectores que

quieran participar y de aquellos que por su naturaleza se vean afectados por su

desarrollo. Todos los acuerdos serán previamente analizados por el Consejo Directivo

del Plan Maestro (CDPM), el Comité de Seguimiento (CSPM) y por las autoridades del

Municipio, quienes emitirán su aceptación y rechazo de acuerdo a la conveniencia de

sus cláusulas respecto de los intereses del Municipio y de los ciudadanos que habitan

en el. El procedimiento de aceptación de los acuerdos será reglamentado por el

Municipio.

Capítulo III: Gestión Urbana.

Artículo 6: Equipamiento urbano. El equipamiento urbano que se incorpore o se

modifique por la ejecución del Plan Maestro, estará a cargo y será desarrollado por el

órgano de aplicación del Plan Maestro, previo consentimiento expreso, emitido por el

Municipio de manera fehaciente. Esta norma será aplicable a todos los proyectos que

se presenten relativos a las transformaciones que se realicen en la infraestructura vial,

aérea, hidrográfica, de saneamiento y arquitectónica. La gestión urbana debe guardar

relación con el valor arquitectónico cultural que ostenta la Ciudad de Victoria. El

Consejo Directivo del Plan Maestro podrá proponer la declaración de interés

arquitectónico y urbanístico de los edificios que considere parte integrante del

patrimonio arquitectónico del Municipio. Todas las obras que se realicen con motivo



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del Plan Maestro, deberán seguir los lineamientos y prescripciones establecidas en el

Código de Edificación del Municipio, en el caso de que se detectare algún tipo

violación al mismo, deberá ser denunciada en forma conjunta al Consejo Directivo del

Plan Maestro y al Comité de Seguimiento, una vez evaluada la infracción será elevada

a las autoridades municipales, quienes decidirán la aplicación o no de las sanciones

que correspondan.

Capítulo IV: Modificación de normas del Plan Maestro.

Artículo 7: El Plan Maestro, propone una visión evolutiva, por cuanto considera que el

desarrollo urbano es un proceso que está conformado por una serie de etapas y

elementos, que se consolidan cuando se van acomodando en el tiempo a las

necesidades del municipio y de los ciudadanos que habitan en él. Esa visión supone

imprevistos y alteraciones que requieren su adecuación en el diseño normativo del

Plan Maestro, en estos casos es donde debe demostrar su flexibilidad y responder a

este tipo de situaciones con la celeridad y practicidad necesaria. Por ello, ante el

supuesto de una necesidad de modificación al Plan Maestro, esta debe ser

comunicada y fundamentada al Consejo Directivo del Plan Maestro (CDPM), órgano

que deberá consultar, de modo no vinculante, al Comité de Seguimiento (CSPM). El

CEPM deberá aprobar la propuesta por mayoría simple y luego elevarla a las

autoridades municipales, para que éstas una vez evaluada, realicen las modificaciones

que resulten convenientes y la adecuación normativa respectiva.

Título III. Normas específicas.

Capítulo I

Delimitaciones territoriales del Plan Maestro. Definiciones.

Artículo 8: Se entiende por Zona de Gestión Urbana Especial (ZGUE) al recorte de la

Planta Urbana que será afectado por las propuestas de desarrollo previstas por el Plan

Maestro del Frente Costero, indicado en el Plano Nº XX del Plan Maestro.

Artículo 9: Dentro de esta ZGUE se delimitan cuatro macro sectores a saber: Costa

del Cerro, Costa del Puerto, Costa del Quinto Cuartel y Costa de la Laguna, cuyos

límites y extensiones están indicados en el Plano Nº XX del Plan Maestro. Estos



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macro sectores representan cuatro unidades de gestión diferenciadas por: el carácter

urbano propuesto en el Plan Maestro, por su localización geográfica, y por su

momento de desarrollo según las etapas temporales previstas en el Plan Maestro.

Artículo 10: Dentro de estos cuatro macro sectores, se delimitan diferentes Sectores

para los cuales se establecen indicadores urbanísticos a saber: condiciones para la

subdivisión del suelo, condiciones para la edificación, condiciones para los usos.

Artículo 11: Se entiende por proyectos especiales, a las diferentes medidas y/o

acciones de carácter estructural que atraviesen o se extiendan por más de un macro

sector, como obras de infraestructura, redes de servicios, de saneamiento, obras

viales, hidráulicas, de rellenos, refulados y excavaciones, entre otras de similar

carácter.

Capítulo II

Normas urbanísticas particulares por sector

AQUÍ DEBERÁ INSERTARSE LA NORMATIVA URBANISTICA PROPUESTA POR EL

MASTER PLAN QUE SE INCLUYE COMO ANEXO I DEL PRESNETE INFORME FINAL.

Título IV.

Normas supletorias. Complementarias

En los casos no previstos por la presente Ordenanza se aplican complementaria o

supletoriamente Ordenanzas: N° 2472/05, Nº 2.005/02, Nº 2.185/03, Nº 1.872/01, Nº

1.578/98, N° 160/78, N° 219/80, N° 330/86, N° 884/89, N° 987/91, N° 1202/94, N°

1230/94 y Resoluciones del H.C.D. N° 1413/96 y N° 1509/97, sus modificatorias y

complementarias.

Orden Público

La presente Ordenanza es de Orden Público y comienza a regir a partir del día de su

publicación en el Boletín Oficial Municipal.



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5.3.2 Anexo II Reglamento interno de la Sociedad Estatal

El reglamento tiene como objeto establecer las normas de organización y de

funcionamiento de la autoridad de aplicación del Plan Maestro. La figura jurídica

institucional para la gestión del PM será una sociedad estatal del Municipio de

Victoria, de interés público y de carácter preponderantemente técnico, cuyo objeto

principal será el de diseñar, implementar, administrar, gestionar, controlar y desarrollar

todas las actividades y procedimientos necesarios para el cumplimiento de todos los

objetivos planteados por el Plan Maestro.

Para los efectos de la interpretación y aplicación del reglamento se definen a

continuación las instituciones y sectores involucrados tales como: el Municipio, el

Consejo Directivo, el Gerente General, las Gerencias Financiera y Técnica, la

Secretaría de Coordinación Institucional, la asesoría legal, el Equipo Técnico, y el

Comité de Seguimiento.

Municipio: Municipalidad de la Ciudad de Victoria.

Consejo Directivo: es el órgano conductor del Plan Maestro. Su función consiste en:

definir las estrategias de avance; coordinar los programas; priorizar las acciones;

examinar la utilización de los recursos presupuestarios; examinar las

recomendaciones de los actores involucrados y de las comisiones técnicas y tomar

decisiones, además de orientar su programa de trabajo; y estudiar las cuestiones que

influyen en el desarrollo del Plan Maestro y de las actividades conexas, así como

tomar las medidas pertinentes.

El Consejo estará compuesto por cinco directores, que desempeñan sus funciones a

título personal. Entre esos miembros se cuentan los tres Directores Titulares

representantes del Departamento Ejecutivo Municipal y por dos Directores,

representantes del Honorable Consejo Deliberante, designados por el Presidente del

Consejo.



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Gerencia General: es la encargada de máxima autoridad de la dirección integral y

ejecución (técnica, financiera, económica, legal, administrativa) del Plan Maestro.

Secretaría de Coordinación Institucional: es la responsable de dar seguimiento al

trabajo del Consejo Directivo y auxiliar a la Gerencia General en la organización,

coordinación y control de las Gerenacias Técnica y Financiera.

Asesoría legal: es la encargada de verificar la legalidad de todos los actos de la

Sociedad del Estado, trazar estrategias y elaborar proyectos en diferentes aspectos

que involucren compras, contrataciones, concesiones. Intervenir en lo relativo a la

interpretación, aplicación y/o modificación de ordenanzas y leyes provinciales y

nacionales que afecten al Master Plan. Colaborar con la Gerencia General en todo lo

atinente a los actos administrativos y comerciales del M.P.

Gerencia Financiera: es la que tiene como objetivo obtener los recursos financieros

que permitan llevar a cabo el Master Plan así como administrar financiera, contable y

administrativamente todas las operaciones relativas a inversiones públicas y privadas

del Master Plan, en cuanto a su promoción, ejecución y seguimiento.

Esta Gerencia estará conformada, además de por el Gerente, por dos profesionales

que deberán contar con una maestría en administración de negocios. Esta Unidad

otorgará una visión estratégica en la toma de decisiones de inversión y proyección del

capital que deberá costear la totalidad de los gastos que conlleve la realización del

Plan Maestro. Los profesionales serán seleccionados por el Gerente General. Las

inhabilidades dispuestas para el Consejo Directivo son aplicables en este caso.

Gerencia Técnica: es la encargada de coordinar la labor del Equipo Técnico de

profesionales y las estrategias seleccionadas por el Consejo Directivo. Las funciones

principales consistirán en otorgar continuidad al desarrollo detallado del Plan, ejercer

las atribuciones de control necesarias para el cumplimento del Plan, y liderar todas las

acciones de coordinación y concertación de los equipos técnicos con el resto de los

actores sociales, para la concreción de los proyectos.



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Equipo Técnico de profesionales: Es un grupo de profesionales especialistas en

diferentes materias y con un alto grado de experiencia en proyectos similares.

Elaboran estrategias, programas y proyectos técnicos. Realizan el seguimiento,

monitoreo e inspección técnica de las obras estructurales y de las medidas no

estructurales que integran el Master Plan. Evalúan técnicamente las propuestas de

inversores o del municipio respecto de intervenciones en el área del Master Plan.

Evalúan y proponen modificaciones al Master Plan.

Comité de Seguimiento: es el órgano de Control de Gestión, conformado por

miembros de las instituciones intermedias más representativas de la comunidad, que

se involucrará en los aspectos más trascendentes del quehacer urbanístico, y permitirá

materializar un control social sobre estos aspectos.

En relación a este mismo tema, el Plan Maestro instrumentará todas las modalidades

de participación pública, que serán organizadas y reglamentadas por los respectivos

instrumentos normativos. En definitiva debe involucrar una comunidad integrada por el

Municipio e instituciones relevantes del medio comprometidas con la temática del

desarrollo urbano sustentable de la ciudad.

Colaboradores: cualquier otra comisión, persona física o jurídica pública o privada que

tenga intervención en el desarrollo del proyecto.

Requisitos a tener en cuenta en cada caso en particular:

Consejo Directivo: sus cinco miembros serán seleccionados por las autoridades

ejecutivas y legislativas de la Municipalidad de Victoria. Para ser miembro del Consejo

Directivo se debe ser mayor de treinta años, tener título universitario de grado y no

tener las inhabilidades que se detallan a continuación:

1º) Quienes no pueden ejercer el comercio;

2º) Los fallidos por quiebra culpable o fraudulenta hasta diez (10) años después de su

rehabilitación, los fallidos por quiebra casual o los concursados hasta cinco (5) años



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después de su rehabilitación; los directores y administradores de sociedad cuya

conducta se calificare de culpable o fraudulenta, hasta diez (10) años después de su

rehabilitación y

3º) Los condenados con accesoria de inhabilitación de ejercer cargos públicos; los

condenados por hurto, robo, defraudación, cohecho, emisión de cheques sin fondos y

delitos contra la fe pública; los condenados por delitos cometidos en la constitución,

funcionamiento y liquidación de sociedades.

En todos los casos hasta después de diez (10) años de cumplida la condena.

El Gerente General será seleccionado por el Consejo Directivo y ratificado por las

autoridades municipales. Los requisitos e inhabilidades para el Consejo Ejecutivo son

aplicables en este caso.

El Gerente Financiero será seleccionado por el Gerente General y ratificado por el

Concejo Directivo y por las autoridades municipales. Los requisitos e inhabilidades

para el Consejo Ejecutivo son aplicables en este caso. El título de grado será de

Licenciado en Economía. Licenciado en Administración de Empresas o Contador

Público Nacional, con título habilitante en la actividad a desarrollar y especialización en

materia de evaluación económica y financiera en proyectos urbanos. Experiencia en

proyectos de desarrollo urbano o en actividades inherentes a éstos. Conocimiento

acabado de la realidad local.

El Gerente Técnico será seleccionado por el Gerente General y ratificado por el

Concejo Directivo y por las autoridades municipales. Los requisitos e inhabilidades

para el Consejo Ejecutivo son aplicables en este caso. El título de grado será de

Arquitecto o Ingeniero Civil con especialización en planeamiento y gestión urbano –

territorial, experiencia en proyectos de desarrollo urbano y conocimiento acabado de la

realidad local.

El Asesor Legal será seleccionado por el Gerente General. Los requisitos e

inhabilidades para el Consejo Ejecutivo son aplicables en este caso. El título de grado

será de Abogado con título habilitante en la actividad a desarrollar y especialización en



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proyectos urbanos, ciencias políticas y derecho administrativo. Experiencia en



La Secretaria de Coordinación Institucional será seleccionada por el Gerente General.

Los requisitos e inhabilidades para el Consejo Ejecutivo son aplicables en este caso.

La persona que ocupe este puesto deberá estar especializada en materia de

auditorías internas y especializada en los procesos de control integral de organismos

públicos.

En el Equipo Técnico deberá estar conformado al menos por: un arquitecto, un

ingeniero civil, y un especialista en gestión ambiental. Las inhabilidades dispuestas

para el Consejo Ejecutivo son aplicables en este caso.

Requisitos a tener en cuenta en cada caso en particular:

Arquitecto: Título habilitante en la actividad a desarrollar y especialización en

planeamiento y gestión urbano – territorial y/o conservación de patrimonio

arquitectónico y cultural. Experiencia en proyectos de desarrollo urbano. Conocimiento


Ingeniero civil: Título habilitante en la actividad a desarrollar y especialización en

materia de planeamiento y gestión urbano – territorial o en actividades inherentes a

ésta. Experiencia en proyectos de desarrollo urbano. Conocimiento acabado de la

realidad local.

Especialista en gestión ambiental: Título habilitante de grado (arquitecto, ingeniero

especialista, biólogo), y especialización en gestión ambiental. Experiencia en





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La selección deberá realizarse con intervención del Consejo Directivo del Plan

Maestro, la Gerencia Técnica y un representante del Organo de control de gestión. La

selección deberá ser ratificada por las autoridades municipales. La nomina de

candidatos será publicada junto con sus antecedentes profesionales por el Municipio a

los fines de que llegue a conocimiento de los ciudadanos de la Ciudad de Victoria. El

lugar de trabajo, la remuneración y cronograma de actividades serán establecidos por

el Consejo Directivo una vez que el Plan Maestro esté en su etapa de ejecución.

Órgano de control y gestión: estará conformado por miembros de las instituciones

intermedias más representativas de la comunidad y su inclusión deberá contar con el

consentimiento de las autoridades de la Municipalidad de Victoria. Las inhabilidades

dispuestas para el Consejo Ejecutivo son aplicables en este caso.

Las sesiones del Consejo Directivo:

Las sesiones del Consejo podrán tener el carácter de ordinarias o extraordinarias. El

Consejo deberá reunirse en sesión ordinaria cuando menos una vez al mes. Las

sesiones extraordinarias se realizarán cuantas veces sea necesario para tratar un

tema específico, cuando así lo soliciten por escrito cuando menos tres Directores

titulares o suplentes, o por acuerdo de sesión ordinaria. En las sesiones

extraordinarias no habrá “asuntos generales”.

El Consejo sesionará válidamente con la asistencia de más de la mitad del número

total de sus integrantes. La convocatoria para las sesiones del Consejo Directivo

deberá ser por escrito y enviada por la Secretaría de Coordinación Institucional con

una anticipación mínima de cuarenta y ocho horas, tratándose de ordinarias y

veinticuatro horas en el caso de extraordinarias, indicando en cada caso, lugar, fecha y

hora en que se celebrará la sesión e inclusión del orden del día; en este plazo, se

tendrá a disposición de los miembros del Consejo, para su consulta, todos aquellos

documentos y materiales necesarios para la sesión, en las oficinas del propio

Municipio.

El orden del día de las sesiones deberá contener como mínimo los siguientes puntos:



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I. Lista de asistencia y declaración del quórum;

II. Lectura y aprobación en su caso del orden del día;

III. Lectura y aprobación en su caso del acta de la sesión anterior;

IV. Asuntos Generales; y,

V. Clausura de la sesión.

Podrán asistir por invitación expresa a las sesiones del Consejo con voz pero sin voto,

el número de invitados que consideren los miembros del Consejo, de acuerdo a los

temas a tratar en el orden del día.

Los invitados a las sesiones del Consejo podrán ser funcionarios de los diferentes

niveles de gobierno, representantes del sector privado, social, académico, así como

personas conocedoras o interesadas en el tema a tratarse. Las propuestas que

hicieran los asistentes invitados no consejeros se analizarán en sesión posterior.

Las sesiones serán presididas por el Presidente del Consejo o el sustituto que

designe. La sesión iniciará con la lista de asistencia y una vez constatado el quórum

legal, se declarará válidamente instalada. Si no se logra la mayoría de los miembros

del Consejo, deberá girarse una segunda convocatoria en un plazo no mayor de tres

días, señalándose nueva fecha para sesión, la que debidamente notificada surtirá sus

efectos y la sesión se celebrará válidamente con los miembros que asistan.

No podrá ser puesto a discusión ningún asunto o documento que no hubiese sido

integrado al orden del día o como punto adicional, de tal suerte que, los asuntos que

pretendan incluirse, deberán especificarse de manera breve al iniciar la sesión, siendo

sometidos por el un Coordinador designado para su discusión y votación para su

inclusión, a los miembros del Consejo o presentes.

Se informará el estado que guardan los acuerdos tratados con anterioridad, sean en

proceso, pendientes o terminados. La sesión continuará con el desahogo de los

demás asuntos listados según orden del día elaborada, hasta su clausura.



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Durante la discusión de un asunto, los integrantes del Consejo podrán hacer uso de la

palabra hasta por dos ocasiones por tema, sin excederse en cada intervención de dos

minutos.

Los autores del documento o propuestas sometidas a discusión podrán hacer uso de

la palabra cuantas veces sea necesario.

Cuando la discusión derive en cuestiones diversas al tema que se esté tratando, el

Coordinador hará moción de orden que haga volver al tema en discusión. Los

miembros del Consejo discutirán suficientemente los asuntos que se sometan a su

consideración, haciéndose notar a los presentes cuando algún asunto requiera de

discreción total, para su atención y cumplimento.

Las resoluciones o acuerdos del Consejo se tomarán por mayoría simple de votos de

los miembros presentes.

El Presidente del Consejo, o su suplente en su caso, tendrán voto de calidad en caso

de empate. Se entenderá por mayoría simple, aquella que alcance el mayor número

de votos. La Secretaria de Coordinación Institucional consultará cuál será la forma de

emitir el voto, en determinado asunto y se decidirá por votación económica la

modalidad de la votación.

Los integrantes del Consejo podrán ejercer el voto de la siguiente manera:

I. Votación nominal: aquella que consiste en preguntar a cada asistente a la

sesión el sentido de su voto;

II. Votación económica: aquella que consiste en levantar la mano; y

III.Votación secreta: aquella realizada mediante papeletas que serán

depositadas por un integrante en una urna que para tal efecto se provea.

Los Directores podrán solicitar que se asiente su voto particular cuando este sea

contrario a la propuesta acordada. De toda reunión se levantará un acta que será

firmada por el Presidente, y por la Secretaria de Coordinación Institucional, y por los

Directores que a ella asistan y quisieran firmar.



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Las actas de las sesiones del Consejo Directivo deberán por lo menos contener:

I. Nombre de quienes participen;

II. Día y hora de apertura y clausura;

III. Observaciones, correcciones y aprobación del acta anterior;

IV. Relación nominal de los miembros presentes y de los ausentes;

V. Relación ordenada y clara de cuanto se trate y acuerde en las sesiones; y,

VI. Todo aquello que sea deseo de los Consejeros que conste con respecto a

sus intervenciones en la sesión.

Se deberá procurar que las sesiones no excedan de dos horas. No obstante, el

Consejo Ejecutivo podrá decidir su prolongación con el acuerdo de la mayoría de los

miembros presentes. Aquéllas sesiones que se suspendan por exceder el límite de

tiempo establecido serán continuadas dentro de las veinticuatro horas siguientes a su

suspensión, sin perjuicio de que el Consejo acuerde otro plazo o fecha para su

verificación.

En las sesiones se observarán las siguientes reglas:

I. Se prohíbe fumar;

II. Se prohíbe que los teléfonos celulares o radios timbren o suenen durante la

sesión;

III. No se contestarán ni atenderán llamadas telefónicas en el recinto;

IV. Se requiere autorización del Consejo Ejecutivo para grabar las sesiones en

video o audio; y

V. Cuando el tema lo amerite, no deberá estar presente quien tenga interés

personal en el asunto a tratar.



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Plan de trabajo. Etapas.

En este punto se deben establecer de manera clara las etapas, su contenido y

duración. También en esta instancia se deben incluir las tareas que tendrán a su cargo

los mecanismos de control y de ajuste que se serán los encargados de diagnosticar

los inconvenientes que surjan en la marcha de la ejecución del proyecto y de identificar

las mejores alternativas para superarlos.

Del Patrimonio del Plan Maestro.

El Plan Maestro administrará su patrimonio en los términos de una política de

transparencia, eficacia, legalidad, austeridad y prudencia. En todos los casos la

conformación del patrimonio y sus administradores deben respetar los lineamientos

básicos establecidos por la Constitución de Entre Ríos y por la Ley de Municipios.

Monitoreo y Ajuste del Plan.

Se asume la realidad de que la evolución de las ciudades no solo está sujeta a

factores internos sino que se halla fuertemente condicionada por situaciones de

contexto, que provocan permanentes cambios en sus tendencias de evolución. Esto

obliga a que el Plan Maestro, que por definición debe ser flexible, se retroalimente de

esos cambios de contexto, y contemple mecanismos de control, monitoreo y ajuste

periódicos. Para ello se definirán Indicadores, se establecerán modalidades y

procedimientos de medición de los mismos, y se determinarán los mecanismos de

ajuste en función del comportamiento de esos indicadores.

Finalmente y de acuerdo a las necesidades que se presenten se pueden establecer

Disposiciones diversas y Disposiciones transitorias, que faciliten la

implementación primaria del Plan Maestro.



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5.3.3 Anexo III. Estatuto Social de la SE

FCV Sociedad del Estado

Título I

Denominación, Régimen Legal, Domicilio y Duración:

Artículo 1°. — La Sociedad se denominará FCV Sociedad del Estado, con sujeción

al régimen establecido por la Ley N° 20.705, disposiciones pertinentes de la ley N°

19.550 y modificatorias que le fueren aplicables, y a las normas del presente Estatuto.

En el cumplimiento de las actividades propias de su objeto social en todos los actos

jurídicos que formalice, podrá usar su nombre completo o FCV S. E.

Artículo 2°. — El domicilio legal de la Sociedad se fija en jurisdicción de la Ciudad de

Victoria. La sede de la misma será establecida por el Directorio de la Sociedad. El

Directorio podrá establecer, asimismo, administraciones zonales, delegaciones,

agencias y representaciones, dentro o fuera del País.

Artículo 3°. — Su duración se establece en diez (10) años, contados desde la fecha

de su inscripción en el Registro Público de Comercio. Dicho término podrá ser

prorrogado por resolución de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas.

Artículo 4°. — El Poder Ejecutivo Municipal ejercitará junto con el Honorable Concejo

Deliberante, a través de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos de la

Municipalidad de Victoria, o el organismo que en el futuro la sustituya, los derechos

que les corresponden por su participación en el capital de la Sociedad.



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Título II

Objeto Social

Artículo 5°.- La Sociedad tendrá por objeto formular, planificar, proyectar, gestionar,

ejecutar y explotar, por sí o por contratación de terceros, en coordinación con la

Municipalidad de la Ciudad de Victoria, el desarrollo integral del Plan Maestro del

Frente Costero Victoria y de todos los planes, programas y proyectos que deriven del

mismo. Para tal fin, estará especialmente facultada para:

a) aprobar su estructura orgánica y funcional;

b) dictar su reglamento interno de administración y las normas relativas a su control y

auditoría interna, régimen de pagos, adquisiciones, contrataciones y, en general, para

las demás inversiones y erogaciones que hagan a su objeto social.

c) designar, contratar, promover, retrogradar, trasladar, suspender o separar de sus

cargos al personal empleado de la Sociedad, cuya relación jurídica con ella se regirá

en todo momento por las normas del derecho laboral común o del derecho civil, según

sea la modalidad de prestación de sus servicios, con exclusión expresa del derecho

administrativo. Asimismo fijará los sueldos y demás retribuciones al personal al que se

la faculta a designar o contratar según lo establecido precedentemente.

Tales previsiones no serán aplicables en relación al personal adscripto por el socio, el

que se seguirá rigiendo por las normas administrativas pertinentes.

d) Fijar las remuneraciones de los miembros del Directorio y las Gerencias por

Asamblea, debiendo ajustarse a criterios de razonabilidad basados en la situación y

objetivos de la Sociedad.

A tal fin la Sociedad tendrá plena capacidad jurídica para adquirir derechos, contraer

obligaciones, y ejercer todos aquellos actos que no le resulten prohibidos por las leyes

que reglamentan su ejercicio, y por el presente Estatuto.



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Título III

Capital. Certificados

Artículo 6°. — El capital social se fija en la suma de pesos ($ ), el cual se encuentra

suscripto e integrado en su totalidad por el Estado Municipal. Dicho capital será

representado por certificados nominativos de un peso valor nominal (V$N 1,00) cada

uno, los cuales podrán ser transferibles exclusivamente entre los entes mencionados

en el artículo 1° de la Ley N° 20.705, o la que en el futuro la sustituya. Cada certificado

nominativo dará derecho a un (1) voto. El Capital Social podrá ser aumentado por

decisión de la Asamblea Ordinaria hasta el quíntuplo de su monto, sin requerirse

conformidad administrativa, o por la Asamblea Extraordinaria, pudiendo delegarse en

el Directorio la determinación de la época de emisión, forma y condiciones de pago,

conforme lo previsto en el artículo 188 de la Ley 19.550 (t.o. 1984) y modificatorias.

Artículo 7°.- Los certificados nominativos que se emitan, fueren provisorios o

definitivos, deberán contener las menciones previstas en los artículos 211 y 212 de la

Ley N° 19.550 (t.o. 1984) y modificatorias.

Título IV

Dirección y Administración

Artículo 8°. — La Dirección y Administración de la Sociedad estará a cargo de un

Directorio compuesto por tres (3) Directores Titulares representantes del

Departamento Ejecutivo Municipal que serán designados por el Poder Ejecutivo

Municipal a propuesta del Secretario de Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad

de Victoria y por dos (2) Directores, representantes del Honorable Concejo

Deliberante, designados por el Presidente del Consejo. La duración del mandato será

por dos (2) ejercicios, pudiendo ser reelegidos indefinidamente.

Artículo 9°. — En garantía del fiel cumplimiento de sus funciones, los Directores

deberán depositar una garantía en dinero efectivo o títulos valores oficiales, o

constituir seguros a favor de la Sociedad por el monto que al efecto determine la

Asamblea, el que no podrá ser inferior a pesos un mil ($ 1.000).



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Artículo 10°. — El Vicepresidente reemplazará al Presidente en caso de renuncia,

fallecimiento, incapacidad, inhabilidad, remoción o ausencia temporaria de este último,

Si la ausencia fuese definitiva, deberá convocarse a Asamblea Ordinaria para la

elección de un nuevo Presidente dentro de los treinta (30) días corridos de producida

la vacante. En caso de renuncia, fallecimiento, incapacidad, inhabilidad, remoción o

ausencia temporaria del Vicepresidente, este último será reemplazado por el Director

Vocal. Si la causal de inhabilidad fuere definitiva, deberá convocarse a Asamblea para

la designación de nuevo Vicepresidente, dentro de los treinta (30) días corridos de

producida la vacancia.

Artículo 11°. — El Directorio funcionará con la presencia del Presidente o quien lo

reemplace, y tendrá quórum suficiente con la mayoría absoluta de los miembros que lo

integren, adoptando sus resoluciones por mayoría de votos presentes. El Presidente o

quien lo reemplace tendrá en todos los casos derecho a voto, y a doble voto en caso

de empate. El Directorio sesionará al menos una vez cada tres (3) meses, o cuando lo

solicite el Presidente, el Vicepresidente, cualquiera de los Directores Titulares, la

Comisión Fiscalizadora, o uno cualesquiera de los Síndicos.

Artículo 12°. — El Directorio tendrá amplias facultades para organizar, dirigir y

administrar la Sociedad, y para celebrar todos los actos que hagan al objeto social,

incluso aquellos para las cuales la ley requiere poderes especiales conforme el artículo

1881 del Código Civil, y el artículo 9° del Decreto Ley N° 5965/63, sin otras

limitaciones que las que resulten de las normas que le fueren aplicables, del presente

estatuto y de las resoluciones de la Asamblea. Entre ellos podrá celebrar en nombre

de la Sociedad los siguientes actos:

• Efectuar todos los actos de administración necesarios para el mejor logro de los

objetivos sociales.

• Realizar actos de disposición sobre bienes muebles o inmuebles, registrables o no,

estableciendo precios y condiciones, suscribiendo la documentación que resulte

menester.



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• Celebrar contratos de todo tipo, asumiendo obligaciones y compromisos por la

Sociedad, y constituir derechos reales sobre bienes de la misma.

• Realizar todo tipo de operaciones con instituciones comerciales, bancarias,

financieras, o de crédito, sean oficiales o privadas, nacionales o extranjeras.

• Aceptar donaciones y/o legados, con o sin cargo.

• Gestionar ante los poderes públicos concesiones, permisos, autorizaciones,

licencias, privilegios, exenciones de impuestos, de tasas municipales, de gravámenes

por recargo de importación y cuantas más facilidades sean necesarias o convenientes

a los efectos de posibilitar el cumplimiento de su objeto social.

• Dirigirse, gestionar o contratar en forma directa con municipios y organismos

nacionales, provinciales o municipales, del país o del exterior.

• Conformar uniones transitorias de empresas, promover o constituir nuevas

sociedades o formar parte de las ya existentes, contratar con ellas o convenir todo tipo

de unión o cooperación lícita, asociarse bajo cualquier forma, dentro de los límites

establecidos por el artículo Tercero de la Ley 20.705, adquirir y transmitir bienes a

cualquier título que fuere.

• Contratar o realizar por sí, por terceros o asociada a terceros la prestación de todo

tipo de servicios, asesoramientos, transferencias de tecnología, gerenciamiento de

proyectos, supervisión, dirección de obras, auditorias, locaciones de obra, proyectos y

construcciones de toda clase, ejercer representaciones, mandatos, comisiones,

establecer agencias, consignaciones, gestionar negocios, administrar bienes o fondos

propios o ajenos;

• Recibir, gestionar, aceptar, cancelar y modificar préstamos, financiaciones e

inversiones de entidades públicas, bancos oficiales, privados y extranjeros de

cualquier clase, y en especial tomar créditos de organismos multilaterales de crédito

del país y del exterior.

• Actuar en cualquier carácter en operaciones de fideicomiso, leasing y fondos

comunes previstos en la legislación vigente;

• Otorgar concesiones totales o parciales de sus obras o servicios en las áreas

territoriales que sean puestas bajo su control, sea por transferencia directa de los

inmuebles o por autorización expresa para tales fines.



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• Otorgar poderes especiales y/o generales de todo tipo, inclusive los enumerados en

el artículo 1881 del Código Civil y 9 del Decreto Ley N° 5965/ 63.

• Aprobar la dotación de personal, fijar sus retribuciones, fijar sus modalidades de

contratación, efectuar nombramientos de conformidad con la normativa que al efecto

fije el Poder Ejecutivo Municipal, aplicar sanciones y decidir bajas de personal.

• Elaborar los planes de acción y presupuestos anuales, para su elevación al Poder

Ejecutivo Municipal.

• Elaborar y someter a consideración de la Asamblea Ordinaria la Memoria, Inventario,

Balance General y Estado de Resultados y demás documentación contable de la

Sociedad.

Artículo 13°. — La representación legal de la Sociedad corresponderá al Presidente

del Directorio, o al Vicepresidente en caso de ausencia o vacancia en el cargo de

Presidente.

Artículo 14°. Son funciones del Presidente del Directorio:

• Ejercer la representación legal de la Sociedad.

• Cumplir y hacer cumplir las leyes, las normas del presente Estatuto, y las

resoluciones de la Asamblea y del Directorio.

• Convocar y presidir las reuniones del Directorio, con derecho a voto en todos los

casos, y doble voto, en caso de empate.

• Convocar y presidir las Asambleas.

• Realizar todos los actos comprendidos en el artículo 1881 del Código Civil, y en

general, todos los negocios jurídicos que requieran poder especial.

• Librar y endosar cheques, y ejercer las facultades previstas en el artículo 9° del

Decreto Ley N° 5965/63, sin perjuicio de la facultad de delegar dicha atribución a otros

funcionarios de la Sociedad.

• Informar en las reuniones del Directorio sobre la marcha de los negocios sociales.



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• Proponer al Directorio la consideración del balance general y demás documentación

contable.

Artículos 15°. — Los Directores tendrán a su cargo la gestión de los negocios

ordinarios de la Sociedad, integrando a tales efectos un Comité Ejecutivo.

Artículo 16°. — Las remuneraciones de los miembros del Directorio y de la Comisión

Fiscalizadora serán fijadas por el Poder Ejecutivo Municipal en el marco de las normas

vigentes en materia de política salarial y jerarquización de los funcionarios públicos.

Título V

Asambleas

Artículo 17°. — Las Asambleas serán Ordinarias o Extraordinarias, en razón de los

asuntos que respectivamente les competen, de acuerdo con los artículos 234 y 235 de

la Ley N° 19.550 (t.o. 1984) y modificatorias.

Artículo 18°.- La Asamblea Ordinaria se celebrará con una frecuencia anual, como

mínimo, y tendrá competencia para:

• Designar y remover al Presidente, Vicepresidente y demás integrantes del Directorio.

• Designar y remover a los integrantes de la Comisión Fiscalizadora.

• Considerar, aprobar o modificar los Balances, Inventarios, Memoria y Estado de

Resultados que presente el Directorio, así como el Informe de la Comisión

Fiscalizadora.

• Tratar y resolver cualquier otro asunto que le sea sometido a su consideración,

dentro del ámbito de su competencia.

La Asamblea Ordinaria podrá ser citada simultáneamente en primera y segunda

convocatoria, en la forma establecida por el artículo 237 de la Ley N° 19.550 (t.o.

1984) y modificatorias, sin perjuicio de lo allí dispuesto para el caso de Asamblea



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unánime. La Asamblea en segunda convocatoria podrá celebrarse siempre y en tanto

lo permitan las normas legales, y así hubiera sido convocada, el mismo día, una hora

después de la fijada para la primera convocatoria.

Artículo 19°. — La Asamblea Extraordinaria será convocada por el Presidente, o

quien ejerza sus funciones, o por la Comisión Fiscalizadora, a fin de considerar todos

aquellos temas que por su naturaleza, excedan la competencia de la Asamblea

Ordinaria. Podrá ser citada, al igual que la Asamblea Ordinaria, en forma simultánea

en primera y segunda convocatoria, conforme al procedimiento establecido por el

artículo 237 de la Ley N° 19.550 (t.o. 1984) y modificatorias, sin perjuicio de lo allí

dispuesto para el caso de Asamblea unánime.

Título VI

Fiscalización

Artículo 20°. — La fiscalización de la sociedad será ejercida por una Comisión

Fiscalizadora compuesta por tres (3) Síndicos Titulares, que durarán dos (2) ejercicios

en sus funciones.

También serán designados tres (3) Síndicos Suplentes que reemplazarán a los

titulares en caso de remoción, vacancia temporal, o definitiva, o de sobrevenir una

causal de inhabilitación para el cargo, según el orden de su elección por la Asamblea.

Tanto los titulares como los suplentes podrán ser reeIegidos indefinidamente. Los

Síndicos tendrán las obligaciones y responsabilidades que resultan de la Ley N°

19.550 (t.o. 1984) y modificatorias, de la legislación vigente y de la que pueda

establecerse en el futuro para los Síndicos de Sociedades del Estado.

Titulo VII

De los Estado Contables

Artículo 21°. — El ejercicio social cierra el 31 de diciembre de cada año. A esa fecha

el Directorio confeccionará los Estados Contables de la Sociedad, conforme a las

disposiciones legales, reglamentarias y normas técnicas aplicables, documentación

ésta que será sometida a consideración de la Asamblea Ordinaria, con un informe

escrito de la Comisión Fiscalizadora.



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Artículo 22°. — Las utilidades líquidas y realizadas que pudieren resultar, se

destinarán:

a) cinco por ciento (5%) hasta alcanzar el veinte por ciento (20%) del capital suscripto,

para el fondo de reserva legal.

b) A constituir las previsiones especiales que la Asamblea resuelva, sobre la base de

un informe especialmente fundado del Directorio.

c) El remanente, se destinará a la reinversión en los proyectos contenidos en el Master

Plan, según las etapas en él establecidas; todo ello conforme sea resuelto por la

Asamblea.

Título VIII

Liquidación

Artículo 23°. — La liquidación de la Sociedad sólo podrá ser resuelta por el Poder

Ejecutivo Municipal, previa autorización legislativa, conforme a lo dispuesto en el

artículo 5° de la Ley N° 20.705.

Artículo 24º. – Ante la liquidación de la Sociedad, todo capital físico propiedad de la

misma, que sea vendido o realizado será reinvertido en nuevos proyectos de

desarrollo urbano integral en el ejido municipal de Victoria, los que deberán ser de

interés público.



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6 COMPONENTE AMBIENTAL

El propósito de este componente ha sido: recopilar la información de base existente y

participar en la perimetración del área de estudio; realizar relevamientos expeditivos

topográficos y geotécnicos del área de estudio incluyendo el análisis de niveles y

recurrencia hidrológicas; realizar un análisis de la situación ambiental del área de

estudio con y sin proyecto, identificando los aspectos ambientales críticos; realizar un

análisis expeditivo de los impactos ambientales esperables definiendo medidas de

mitigación y control de los mismos y elaborar un plan de manejo ambiental preliminar

desarrollando recomendaciones para las distintas etapas de gestión, desarrollo y

operación del proyecto.

Así, en el Informe de Avance Nº 1 se presenta una descripción del ambiente receptor

del proyecto o línea de base (sin proyecto), identificando los factores más sensibles

del mismo. Se realiza luego un análisis comparativo de los impactos ambientales de

las dos propuestas urbanísticas preliminares y una serie de recomendaciones para el

componente urbano del estudio a fin de incorporar aspectos de integración ambiental

al proyecto desde su formulación. Esto permitió ajustar tempranamente la mayoría de

los desajustes ambientales identificados.

En el Informe Final elabora un análisis pormenorizado de los impactos ambientales

potenciales de la propuesta urbanística síntesis elaborada por el componente urbano

del Estudio. Finalmente, se elabora un Plan de Gestión Ambiental Preliminar

compuesto por doce programas de actuación y una serie de recomendaciones de

gestión y para el desarrollo del proyecto en su etapa de factibilidad y proyecto

ejecutivo.


A partir del análisis realizado por el consultor 7, puede decirse que la iniciativa

presentará una importante cantidad de efectos positivos sobre el ambiente en relación

a los efectos totales esperables.

Si bien se identifican también ciertos efectos negativos, los mismos representan una

proporción muy menor.

Esto permite señalar que la iniciativa presenta un pre factibilidad ambiental positiva en

esta instancia de avance.



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6.2 Potenciales impactos ambientales del proyecto 6

Tanto los efectos negativos como los positivos han sido identificados como

“potenciales”. Esto significa que para que ocurran o dejen de ocurrir pueden y deben

implementarse acciones concretas que promuevan los efectos positivos y eviten,

prevengan y neutralicen los negativos.

Como ilustran los gráficos y tablas del informe, existirán factores ambientales

potencialmente afectados tanto positivamente como negativamente y otros con

afectaciones potenciales de un solo carácter (positiva o negativa).

Para cada situación se han contemplado medidas de gestión ambiental que eviten,

disminuyan o compensen los potenciales impactos negativos y que faciliten,

promuevan y ayuden a concretar los positivos.

Los factores ambientales potencialmente más afectados positivamente por el

desarrollo del proyecto serían:

• El Desarrollo social local

• la Economía local

• los Usos del suelo en el AID

• las pautas culturales de la población local

• el Paisaje en el AID y AII

• los Ecosistemas en el AID y AI

• la vegetación en el AID.

Por otro lado, los factores ambientales potencialmente más afectados negativamente y

de modo permanente por el desarrollo del proyecto serían:

El componente de Infraestructuras y Servicios podría verse afectado en el AID, por

la mayor presión de demanda que se generaría sobre una oferta que en la actualidad

ya es sumamente escasa. Esto que podría derivar en efectos indirectos en el AID y AII

de congestionamiento del tránsito, deterioro de la red vial, accidentes viales,

contaminación de napas y aguas superficiales por descargas cloacales y pluviales,

falta de agua potable de red (problemas bromatológicos, de limpieza urbana, y de

6 Para acceder el análisis detallado de los impactos ambientales identificados puede

consultarse el Informe Final del Consultor 7.



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calidad de servicios, etc.), falta de energía eléctrica (pérdida de cadenas de frío,

deficiente señalización, inseguridad, etc.).

Los Recursos Hídricos Superficiales, podrían verse afectados en el AID y AII por la

mayor presión de uso tanto en materia de actividades náuticas (contaminación con

HC, ruido, residuos, accidentes), como por descarga de efluentes cloacales, pluviales

y de residuos sólidos urbanos.

La Dinámica Demográfica Local podría verse afectada en dos sentidos diferentes:

Por un lado el proyecto tenderá a mejorar la oferta de empleo e ingresos en la ciudad y

hacerla más atractiva y con más oportunidades para la población local, evitando la

emigración y fomentando el arraigo. Por otro lado, las obras del proyecto podrán atraer

población de otras localidades de Entre Ríos así como de la ciudad de Rosario en

busca de empleo. Ante el cese de las obras esta población podría quedar

desempleada y requerir asistencia social así como conformar asentamientos

irregulares en condiciones precarias y de pobreza.

El incremento de Riesgos Socio Naturales tendrá dos variantes. Por un lado existirán

nuevos usos en áreas expuestas a inundaciones extraordinarias. Se crearán áreas

defendidas en el Puerto Tradicional generando una falsa sensación de seguridad y

creando la demanda de desagüe por bombeo ante crecidas del río que impidan el libre

escurrimiento pluvial. Por otro lado, el suelo y subsuelo podrían verse afectados en el

AID en la zona de barrancas y colinas costeras ante el incremento del riesgo de

remoción en masa de sectores de coronamientos con problemas de sobrecarga,

saturación de suelos y erosión hídrica.

Los Usos del Suelo podrían verse afectados negativamente en cuanto el sector de

islas podrá ser objeto de mayor presión inducida para instalar usos recreativos e

incluso residenciales temporarias o permanentes. El nuevo rol preponderante mente

residencial y recreativo del sector promoverá el desarrollo del uso residencial y

comercial de la tierra. En esta dinámica es posible que el remanente de tierra de uso

agrícola sea fraccionada para el uso residencial en el mediano plazo, desatando una

especulación inmobiliaria no deseable.

Los efectos ambientales potenciales temporales identificados, están asociados a la

etapa constructiva del proyecto. Por ello, las medidas de mitigación para estos

potenciales efectos deberán estarán contenidas en los diferentes pliegos licitatorios y

en el Plan de Gestión Ambiental del emprendimiento para la Etapa Constructiva.



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En la siguiente tabla se han sintetizado los potenciales efectos de carácter

Permanente identificados a fin de tener un panorama y balance entre los favorables y

los adversos.

En las dos últimas columnas se suman los efectos negativos y los positivos,

ponderando los efectos “Altos” multiplicándolos por el valor 3 (tres), los efectos

“Medios” multiplicándolos por el valor 2 (dos) y los “Bajos” multiplicados por el valor 1

(uno).

Tabla 1

ComponenteAlta Media Baja Baja Media Alta

Ecosistemas 1 2 2 6Fauna 1 0 3Vegetación 3 0 6Recursos hídricos 1 1 5 0Suelo y subsuelo 1 1 3 3Aire 1 1 2 2Ruido 1 1 0Micro clima 1 1 0Paisaje 1 2 1 2 7Riesgos naturales 1 1 3 0Demografía 1 1 3 3Desarrollo social 1 2 3 0 14Economía local 1 3 0 11Energía 1 1 0Infraestructura 1 2 2 9 0Pautas culturales 1 1 3 1 1 10Usos del suelo 1 1 1 2 3 8Patrimonio cultural 1 0 2Riesgos antrópicos 1 1 2 2Corrientes de residuos 1 2 0

Total 4 10 8 2 15 15 38 77

Neg PosEfectos Negativos Permanentes Efectos Positivos Permanentes

Intensidad Intensidad

Como puede advertirse, el proyecto presentaría una importante cantidad de efectos

positivos permanentes (77) y podría provocar una menor cantidad de efectos

negativos (38).

En el siguiente gráfico se muestra la proporción de potenciales efectos permanentes

positivos y negativos, altos, medios y bajos sobre el ambiente en general, en base a la

cantidad absoluta de efectos sin ponderar.

Ilustración 1



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- Alto0%

- Medio15%

- Bajo24%

+ Bajo11%

+ Medio26%

+ Alto24%

Potenciales efectos positivos y negativos permanentes del proyecto

(cantidades absolutas de efectos sin ponderar)

En el siguiente gráfico se muestra la cantidad, ponderada por intensidad, de

potenciales efectos permanentes positivos y negativos del proyecto por cada

componente ambiental:

Ilustración 2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

Eco

sist

emas

Fau

na

Veg

etac

ión

Rec

urso

s hí

dric

os

Sue

lo y

sub

suel

o

Aire

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Rie

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nat

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l

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s

Uso

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Rie

sgos

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rópi

cos

Cor

rient

es d

e re

sidu

os

can

tidad

de

efec

tos

Potenciales efectos positivos y negativos permanentes por componente(cantidades ponderadas por intensidad)

Efectos Negativos Permanentes Efectos Positivos Permanentes

6.3 Recomendaciones para la etapa de factibilidad

Entre los aspectos críticos a considerar para la integración ambiental del proyecto se

destacan los presentes aspectos:



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1. Inundaciones

2. Actividades incompatibles y conservación del empleo

3. Conservación de espacios para actividades tradicionales

4. Puesta en valor del paisaje natural

5. Toma de agua de la ciudad

6. Descarga de líquidos cloacales

7. Asentamientos de población en condiciones de pobreza

8. Pasivo ambiental del ex basural a cielo abierto

9. Sistematización de desagües pluviales urbanos

10. Conservación de la vegetación arbórea existente

11. Manejo del tránsito vehicular y peatonal

6.3.1 Inundaciones:

La costa de Victoria está sujeta a inundaciones ordinarias y extraordinarias por

crecidas del río Paraná.

Como parte de la propuesta urbanística se plantea el alteo de las calles del puerto

tradicional y el relleno y alteo de la costanera nueva en el Quinto Cuartel a fin de

constituir defensas contra las crecidas del río. Esto implica crear “áreas defendidas”

con cotas interiores por debajo del coronamiento de las defensas. Este aspecto debe

ser abordado con mayor detalle durante las etapas de Factibilidad y de Proyecto

Ejecutivo, ya que se estarían creando áreas “polderizadas” generando una falsa

sensación de seguridad que promueve nuevos usos del suelo y requieren gestión del

riesgo hídrico. Más allá de que un alteo de calles a modo de defensa pueda resultar

conveniente para el proyecto, debe definirse qué cota de proyecto se adopta

(recurrencias 25, 50 o 100 años), y en función de ello establecer normativa específica

indicando niveles de piso mínimos para las edificaciones e infraestructuras a instalar

en estas zonas, así como planes de contingencia y sistemas de desagüe de

excedentes pluviales durante épocas de crecida del río mediante bombas. Este último

punto (desagües y bombeo) implica un costo que debe ser contemplado junto a la

ejecución del alteo de calles.

Estas defensas o alteo de calles no deberían impedir la visibilidad del río desde los

parques públicos interiores (Ej. Parque de la Estación).

Complementariamente se considera que la nueva traza de la doble vía en la costanera

Pedro Radío, debería ubicarse por encima de la cota de máxima creciente registrada a



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fin de salvaguardar las obras y de garantizar la circulación en caso de que la actual

costanera se inundara como sucede recurrentemente.

La problemática de las inundaciones demandará el diseño y puesta en marcha de un

Programa de gestión del riesgo hídrico durante la ejecución y la operación del

proyecto.

6.3.2 Actividades incompatibles y conservación del empleo:

La pobreza es hoy uno de los grandes problemas ambientales de la Argentina y la falta

de empleo es una de sus principales causas. Uno de los principales objetivos del

proyecto es generar nuevos empleos. Sin embargo, ello no puede realizarse a

expensas de los empleos existentes. Por ello, el proyecto ha contemplado la

conservación del empleo vinculado a todas las actividades existentes y que resultan

incompatibles con el nuevo carácter del sector costero. Esto implica diseñar y poner en

funcionamiento un Programa de Relocalizaciones de actividades productivas que

gestione el traslado asistido (por el estado) de las industrias, frigoríficos, silos para

acopio de granos, planta asfáltica municipal y toda otra actividad similar hacia el Suelo

Industrial y trasladar hacia el Suelo Delta a las areneras y corrales y embarcaderos de

ganado. La puesta en marcha de este programa implicará en primer lugar realizar un

relevamiento de las empresas a relocalizar, establecer un diálogo con cada una de

ellas, contar con lugares adecuados y equipados que resulten atractivos y

convenientes para efectuar los traslados y gestionar el financiamiento que permita

concretar las operaciones. El financiamiento no sólo debería permitir afrontar

parcialmente los costos del traslado de cada empresa sino también el desarrollo de la

nueva infraestructura necesaria en el Suelo Industrial y en el Suelo Delta. Para ello

debería poner en marcha rápidamente un Plan de desarrollo del Parque Industrial

en el Suelo Industrial 1 y un Plan de desarrollo del Puerto Municipal en el Suelo

Litoral 3 o Suelo Delta.

En el Suelo Industrial 1 deberá contemplarse la ejecución de un camino de acceso

pavimentado, una red vial interna pavimentada, extensión de la red de energía

eléctrica con capacidad adecuada, extensión de la red de gas natural, extensión de la

red de fibra óptica, planta de tratamiento de efluentes por cada industria, conducción

de los efluentes hasta el cuerpo receptor final y forestación perimetral como

infraestructura básica.



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En el Suelo Delta debería considerarse la ejecución de un área refulada a cota de

seguridad, en coincidencia con alguna de las bajadas de la conexión física Rosario –

Victoria aguas debajo del terraplén. Esta área funcionaría como puerto municipal con

concesiones para las operaciones de areneras y traslado de ganado desde y hacia las

islas.

La relocalización no traumática de las empresas debería plantearse en etapas

congruentes con el desarrollo del Master Plan a fin de poder prever los plazos a

otorgar.

Estos Planes y Programas no sólo son estratégicos para poder concretar el proyecto

sobre la costa mejorando la calidad ambiental del sector, sino también para promover

el desarrollo un área industrial de escala en Victoria a través de la concentración de

empresas, todo lo cual implicará una mayor creación de empleos localmente.

Si bien estas serían medidas de potenciación de los impactos ambientales positivos

del proyecto, los costos de las obras no deberían ser cargados íntegramente al

proyecto Costa Victoria ya que los resultados constituyen una mejora para toda la

ciudad y la microrregión.

6.3.3 Espacios para actividades tradicionales

Pesca artesanal: Una actividad particular que se desarrolla desde hace décadas en el

puerto es la llegada de pescadores artesanales agrupados en una cooperativa de

pescadores. Esta actividad si bien es de baja escala tiene impactos ambientales que

deberían ser mitigados y gestionados a fin de conservar la localización de la actividad

en el sector del puerto dado que podría constituir un atractivo turístico y es de hecho

una fuente de trabajo para decenas de familias de escasos recursos.

El proyecto prevé la localización de esta actividad en el denominado “Mercado del

pescado”. El proyecto deberá prever su fortalecimiento y expansión como actividad

que refleja la identidad local, la relación ancestral del hombre con el río y el uso

sustentable del recurso ictícola. Estos deberían ser los conceptos que sustenten el

marketing de esta actividad, el cual debería desarrollarse fuertemente.

Será necesario establecer un Programa de capacitación y fortalecimiento de los

pescadores artesanales y de la cooperativa de pescadores existente, a fin de facilitar

su inclusión en el proyecto. Esto implicará establecer un diálogo con los pescadores

en un marco de confianza mutua, acordar pautas de trabajo y funcionamiento en el



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nuevo carácter del puerto, promover nociones de manejo de alimentos, calidad,

comercialización, manejo de residuos, valor agregado, venta de comidas elaboradas,

etc. Será necesario facilitar a través de créditos o subsidios la incorporación de

medidas de gestión ambiental de la actividad y de equipamiento de frio y de exhibición

que permitan mejorar la calidad del producto que se ofrecerá al público. La

administración del Mercado del Pescado debería estar en manos del Ente que

gestionará el proyecto.


del proyecto, los costos de las obras y la gestión no deberían ser cargados

íntegramente al proyecto Costa Victoria ya que los resultados constituyen una mejora

para toda la ciudad y la microrregión.

El Corso: es una actividad tradicional en victoria desde hace décadas y forma parte de

su identidad cultural. Esta fiesta de carnaval tiene lugar todos los años durante el mes

de Febrero. Hasta hace algunos años de desarrollaba en el centro de la ciudad. Las

últimas ediciones han tenido lugar en la zona del parque en torno a la ex estación de

trenes en la zona del puerto. Los corsos duran varias noches y atraen a grandes

cantidades de turistas alcanzando las 15.000 personas por noche. En su desarrollo

desfilan comparsas con bailarines y carrozas así como máscaras sueltas.

Deberá definirse un sector especialmente destinado a la realización de los carnavales

(corsódromo). Se recomienda localizar esta actividad en la zona del puerto tradicional

y los parques públicos debido a que el evento ya sufrió un desarraigo al ser trasladado

el casco céntrico al puerto y hace ya varios años que encontró su lugar en la zona del

parque de la estación.


del proyecto, los costos de las obras y la gestión no deberían ser cargados

íntegramente al proyecto Costa Victoria ya que los resultados constituyen una mejora

para toda la ciudad y la microrregión.

El paseo del domingo: Durante los fines de semana, especialmente en verano, la

comunidad Victoriense y los turistas realizan un uso intenso de la costanera y de los

parques públicos de la zona del puerto durante todo el día. Esto implica un significativo

aumento de vehículos particulares que llegan hasta la costanera, grandes cantidades

de gente desplazándose y haciendo picnics en los espacios verdes, mayor generación



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de residuos urbanos, entre otros aspectos. Esta actividad es tradicional de la mayoría

de las ciudades costeras de Entre Ríos.

El proyecto incorpora buena cantidad de estacionamientos distribuidos en diferentes

sectores y un sector para el arribo de minibuses de turismo. El trazado vial propuesto

busca descongestionar el transito costero generando nuevos circuitos y abriendo

calles nuevas.

Sin embargo, será necesario incorporar el concepto de “estacionamientos

sustentables” contemplando criterios de sustentabilidad ambiental en el diseño de los

mismos: evitando la impermeabilización de grandes superficies lo que deviene en

grandes caudales de excedentes pluviales y evitando el uso de pavimentos de asfalto

u hormigón cuyo calentamiento modifica negativamente el microclima. Para ello se

recomienda utilizar solados permeables (pavimento articulado o similar) y plantar

árboles de hoja caduca que generen sombra y atemperen las precipitaciones y los

vientos. En los estacionamientos deberá considerarse especialmente el diseño y la

ejecución de desagües pluviales adecuados ya que estos pueden generar graves

impactos ambientales en sus puntos de descarga (erosión, anegamientos, daños a

infraestructuras).

Deberá preverse también la incorporación de señalización vertical y horizontal en

toda la trama vial del proyecto.

Asimismo, será necesario gestionar adecuadamente los residuos de la actividad

recreativa en las calles y parques. Será necesario incorporar equipamiento urbano

en calles y paseos destinado a contener los residuos (cestos papeleros,

contenedores, etc.). Deberá ampliarse la capacidad de recolección del municipio, no

sólo en cuanto a camiones recolectores sino en personal que realice el barrido,

recolección y limpieza manual.

Otro efecto producto de esta actividad recreativa será la demanda de baños públicos.

Deberá preverse la ejecución de grupos de sanitarios públicos en diferentes sectores

del proyecto.

La accesibilidad para discapacitados deberá ser considerada en el diseño de

estacionamientos, sanitarios públicos, veredas y calles, señalización vial (sonora y/o

luminosa).

Será necesario contemplar la gestión del tránsito y de los residuos tanto durante la

construcción como durante la operación del proyecto. Para ello se recomienda la



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implementación de un Programa de manejo del tránsito vehicular y peatonal y de

un Programa de manejo de residuos desde el inicio de las obras, ambos articulados

con las políticas municipales de cada área, pero específicos para ser implementados

en el área de proyecto por sus características singulares.

Estas serían medidas de potenciación de los impactos ambientales positivos del

proyecto y los mismos tendrían un alcance principalmente acotado al área de

influencia directa del proyecto. Por ello, se considera que los costos de las obras y la

gestión deberían ser cargados principalmente al proyecto Costa Victoria.

Las actividades aeróbicas: Estas actividades han pasado a constituir un nuevo uso en

la costanera de las ciudades. Victoria no es ajena a ello. Desde hace algunos años es

posible ver a personas de todas las edades realizando caminatas, trotes y ciclismo con

propósitos de mejoramiento de sus condiciones físicas estéticas y de su salud. Es

deseable promover estas actividades en la población.

Si bien la propuesta urbanística no incluye explícitamente en esta etapa de su

desarrollo las infraestructuras necesarias para estas actividades, el planteo permite

incorporarlas en las siguientes etapas.

Se recomienda en la etapa de Factibilidad y Proyecto Ejecutivo el diseño y la inclusión

de circuitos aeróbicos y ciclísticos así como lugares de elongación y ejercicio físico

especialmente diseñados por profesionales en cuanto a su longitud, pendientes,

anchos, etc. a fin de constituir un atractivo especial que permita diferentes usos

(tercera edad, entrenamiento de deportistas locales, maratones turísticas, etc.).





6.3.4 Puesta en valor del paisaje natural

La puesta en valor del paisaje natural es una fortaleza el proyecto.

El mismo prevé fortalecer tanto al observador ubicado en el espacio público como al

paisaje natural. Así, por un lado se crean nuevos sectores de observación y por otro se

busca conservar los valores del paisaje natural que es la extensión de islas y riachos.

Los nuevos espacios públicos costeros permitirán hacer más accesibles las vistas

panorámicas desde diferentes alturas. Esto se verá facilitado por las nuevas calles de



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bajada a incorporar al parque de las colinas, por la nueva traza elevada de la Av.

Pedro Radío, por las nuevas calles de borde en el Cerro de la Matanza, por las nuevas

calles perimetrales en torno al actual camping municipal, por la nueva rambla a

ejecutar en la zona del ex basural, entre otros puntos.

En relación a la conservación del paisaje fluvial, que es el gran atractivo turístico

diferencial de la ciudad, el proyecto plantea la zonificación como Reserva Natural de

Usos Múltiples libre de edificaciones al denominado Suelo Litoral 3 o Suelo Delta y al

Suelo Litoral 2 constituido por las dos grandes islas artificiales aún no ocupadas del

proyecto Solar de Victoria7. Asimismo, la franja de costa de 300 a 400 m de ancho

ubicada al SE del Quinto Cuartel se plantea como una zona de reserva natural libre de

edificaciones hasta el límite del ejido, a fin de conservar las condiciones naturales de

la interfase entre el sistema fluvial y la tierra firme como un sector de alta importancia

para el ecosistema. Por otro lado esta franja constituye la ribera continental de la

Laguna del Pescado que es una reserva íctica legalmente declarada y que podría

recibir toda la descarga de excedentes pluviales de las actividades que se

desarrollaran en esta costa, aspecto que debe ser preservado cuidadosamente.





Todas estas actividades deberían formar parte de un Programa de calidad ambiental

del Riacho Victoria.

6.3.5 Toma de agua de la ciudad:

En este aspecto la propuesta síntesis consideró pertinente asumir como un dato la

inminente licitación pública de la obra de “Defensa y Remodelación de la Toma de

Agua Existente y cañería de impulsión Riacho Victoria” que lleva adelante el Gobierno

de la provincia de Entre Ríos. Este proyecto prevé mantener y la localización original

de la toma en medio del riacho Victoria frente al puerto tradicional.

A partir de esta pauta, la propuesta a asumido la necesidad que los usos a proponer

no afecten la calidad del agua de toma. Para ello, se ha consensuado zonificar los

7 En el SL2 se encuentra en discusión su zonificación como reserva natural libre de

edificaciones en ambas islas o sólo en la más grande ellas.



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usos frente al riacho Victoria en dos grandes zonas: una, aguas arriba de la toma de

agua y otra, aguas abajo de la misma.

Los usos a localizar aguas arriba no deberían presentar efluentes líquidos ni residuos

sólidos ni utilización de sustancias peligrosas, toxicas o inflamables. El estándar de

calidad de agua requerido para estos usos debería ser igual o mayor al requerido para

agua de río para potabilización. En este sentido, el uso a localizar aguas arriba será el

de balnearios con sus servicios asociados, prohibiéndose la navegación a motor de

todo tipo. Los servicios complementarios de los balnearios deberán contar con

conexión a la cloaca.

Aguas abajo de la toma (esto es, desde el extremo del espigón del puerto del

centenario hacia el SE) se prevé localizar toda la actividad náutica deportiva y de

transporte de pasajeros así como la llegada de los pescadores artesanales evitando

de este modo la presencia de hidrocarburos y desechos con alta carga orgánica cerca

de la toma de agua. Esto implicará la relocalización del Club de Pescadores y Náutico,

considerando su reubicación en un sector destacado del proyecto ya que se trata de

una institución con arraigo social y que constituirá el primer foco de actividad náutica

permanente en el nuevo sector destinado a estas actividades.

Esta sería una medida de potenciación de los impactos ambientales positivos del

proyecto y la misma tendrían un alcance principalmente acotado al área de influencia

directa del proyecto. Por ello, se considera que los costos de las obras y la gestión del

traslado deberían ser cargados principalmente al proyecto Costa Victoria.

Cabe señalar que una componente fundamental de esta estrategia será relocalizar

todas las descargas de desagües pluviales urbanos hacia el sector aguas debajo de la

toma y ejecutar las obras de conexiones cloacales y extensión del colector hacia el SE

con piletas de tratamiento previo a su vertido en el cuerpo receptor que será el riacho

Victoria.

Si bien estas últimas dos serían medidas de mitigación del impacto ambiental del

proyecto, los costos de estas obras no deberían ser cargados íntegramente al

proyecto Costa Victoria ya que los beneficios constituyen una mejora para toda la

ciudad y la microrregión.

Todas estas actividades deberían formar parte de un Programa de calidad ambiental

del Riacho Victoria.



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6.3.6 Descarga de líquidos cloacales:

El proyecto prevé la incorporación de nuevos usos del suelo en todo el sector costero,

muchos de ellos involucrando a gran cantidad de personas. Considerando que la

buena calidad del agua del río será un factor clave para el buen desarrollo del proyecto

y para la sustentabilidad ambiental del entorno natural que lo contiene, y que

actualmente el colector cloacal vuelca en crudo en el Riacho Victoria casi frente a la

ciudad, la propuesta síntesis considera necesario plantear una ampliación de la

infraestructura de saneamiento existente.

En tal sentido, se propone extender el colector cloacal hacia el SE, más allá del

complejo termal Victoria del Agua, por la traza de la nueva calle a abrir paralela a la

costa a 300 m de ella. El sentido de flujo del colector sería siempre NO – SE a fin de

poder llegar a un sitio adecuado donde poder localizar las piletas de tratamiento. Esto

requerirá algunas estaciones elevadoras en el camino. En el extremo del colector

extendido se plantea la necesaria ejecución de piletas de tratamientos de los líquidos

ya que el cuerpo receptor final serán (al igual que hoy) el Riacho Victoria y más abajo

la Laguna del Pescado que forman parte de un Área Natural Protegida de Usos

Múltiples (SL3) y de una reserva íctica.

La actual salida de descarga del colector cloacal existente sería reconvertida para

desagotar los excedentes pluviales del sector costero a desarrollar.

Este planteo se diferencia de la actual propuesta en estudio planteada por la Dirección

de Obras Sanitarias de la Provincia que propone concentrar las descargas en el

mismo punto donde actualmente se producen. Este planteo resultaría poco

conveniente y hasta perjudicial para los objetivos del proyecto debido a que la

descarga se localizaría muy cerca de la nueva zona de actividades náuticas y no sería

posible ubicar allí las necesarias piletas de tratamiento de efluentes.

Esta actividad debería formar parte del Programa de calidad ambiental del Riacho

Victoria como Proyecto de extensión del colector cloacal y piletas de tratamiento.

Si bien esta sería una medida de mitigación del impacto ambiental del proyecto, los

costos de estas obras no deberían ser cargados íntegramente al proyecto Costa

Victoria ya que los beneficios constituyen una mejora para toda la ciudad y la

microrregión.



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6.3.7 Asentamientos de población en condiciones de pobreza:

La propuesta síntesis contempla la relocalización de las familias asentadas al pie del

ex Ingenio, hacia lotes ubicados dentro de la ciudad formal. Estas relocalizaciones

están planteadas para ser desarrolladas en la segunda Etapa del Master Plan.

Se considera que este aspecto debería ser encarado en la Primera Etapa del Master

Plan ya que demandará mucho tiempo y mucha gestión. Se debería poner en marcha

un Plan de Reasentamiento de familias que habiten en zonas de riesgo hídrico

cuyo primer paso sea el relevamiento y congelamiento de los beneficiarios, la

identificación de la cantidad de viviendas necesaria contemplando dar solución al

problema del hacinamiento, la suscripción de acuerdos formales de relocalización, el

diseño participativo del nuevo loteo, la ejecución de las nuevas viviendas, el traslado

asistido por profesionales (psicólogos sociales o asistentes sociales) durante y post

mudanza y finalmente la demolición de las viviendas abandonadas.

Será necesario que los costos de la relocalización estén contemplados en la estructura

de costos del proyecto. Se trata de un monto no despreciable ya que se verían

involucradas entre 50 y 100 familias. Debería contabilizarse el costo de las viviendas,

de la tierra, de los nexos de infraestructura (agua, cloacal, electricidad y gas) y del

apoyo técnico necesario.


proyecto y los beneficios constituyen una mejora directa para las familias beneficiarias

e indirecta para toda la ciudad. Por ello, se considera que los costos de este Plan no

deberían ser cargados íntegramente al proyecto Costa Victoria. El financiamiento de

las viviendas y la infraestructura podría canalizarse por el IAPV mediante un cupo de

viviendas del FONAVI y la compra de la tierra y el apoyo técnico profesional podrían

cargarse al proyecto Costa Victoria.

6.3.8 Pasivo ambiental del ex basural a cielo abierto

La propuesta síntesis plantea ocupar el terreno que fuera el ex basural municipal en la

ribera del Riacho Victoria, con un terraplén que permitirá desarrollar en su

coronamiento una “explanada cívica” con hoteles, viviendas y comercios; además, se

propone la creación de un área elevada de 7 ha. mediante relleno con suelo extraído

del lugar, destinada a concesionar usos como Parque Botánico o Jardín zoológico.

Desde la perspectiva ambiental se asume como positiva esta reconversión del sitio.

Sin embargo se propone que previo al inicio del movimiento de suelos, se realice una



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recolección, acopio, retiro y disposición final de los restos de residuos sólidos que aún

permanecieran en el lugar.

6.3.9 Sistematización de desagües Pluviales urbanos

Como se ha dicho en los anteriores puntos Puesta en valor del paisaje natural, Toma

de agua de la ciudad y Descarga de líquidos cloacales, es de interés del proyecto

corregir y prevenir la contaminación del agua del Riacho Victoria considerando que su

buena calidad será un factor clave para el buen desarrollo del proyecto y para la

sustentabilidad ambiental del entorno natural que lo contiene. Así, se han planteado

diferentes acciones:

• Ampliación de la infraestructura de saneamiento existente (colector cloacal) y

ejecución de lagunas de tratamiento de efluentes cloacales.

• Restricción de usos de riesgo en las riberas (prohibición de: usos industriales y

ganaderos, uso sustancias toxicas, navegación a motor frente a balnearios, vuelco

de residuos de la pesca u otros de la actividad recreativa).

• Zonificación de la franja de costa de 300 a 400 m de ancho ubicada al SE del

Quinto Cuartel como una zona de reserva natural libre de edificaciones; tanto por

razones ecológicas como porque esta franja constituye la ribera continental de la

Laguna del Pescado que podría recibir toda la descarga de excedentes pluviales

de las actividades que allí se desarrollaran.

Dado que las descargas de los excedentes pluviales urbanos contienen en general

altas cargas de materia orgánica con contaminantes microbiológicos, así como

residuos sólidos y restos de hidrocarburos y otras sustancias tóxicas, otra acción

fundamental de esta estrategia de prevención de la contaminación será sistematizar

(captar y conducir eficazmente hacia sitios adecuados) los excedentes pluviales de

toda el área de proyecto. Para ello será necesario elaborar íntegramente y ejecutar por

etapas un Plan Director de desagües pluviales.

Entre los criterios básicos a utilizar estarán: minimizar la generación de excedentes

pluviales en el sector por la excesiva impermeabilización del suelo8; reordenar y

aprovechar la infraestructura existente, relocalizar todas las descargas de desagües

pluviales urbanos hacia el sector aguas abajo de la toma; colocar rejas interceptoras

8 Esto podrá implementarse incorporando en las normas urbanísticas el indicador de

FIT (Factor de Impermeabilización Total del suelo).



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de sólidos gruesos, establecer un manual de operación y mantenimiento y plantear

una eficaz gestión para el mantenimiento preventivo del sistema.

Es importante recordar en este punto que ante el alteo de calles perimetrales, a modo

de defensas contra inundaciones fluviales, en el sector del Puerto Tradicional se

deberá contemplar la evacuación del excedente pluvial por sobre estas defensas a

través de bombas en épocas de crecida del río.

Si bien esta sería una medida de mitigación del impacto ambiental del proyecto, los

costos de estas obras no deberían ser cargados íntegramente al proyecto Costa

Victoria ya que los beneficios constituyen una mejora para toda la ciudad y la

microrregión.

6.3.10 Conservación de la vegetación arbórea existente

La propuesta urbanística síntesis prevé conservar toda la vegetación arbórea existente

así como incorporar nueva vegetación de alineación a lo largo de calles y bulevares

existentes nuevos.

Se recomienda que estas acciones de forestación se integren en un Plan de

forestación y mantenimiento preventivo de la vegetación. El mismo debería ser

desarrollado íntegramente y ejecutado por etapas. Debe considerarse que la

vegetación requiere de un significativo tiempo de crecimiento para alcanzar

dimensiones que le permitan brindar los servicios ambientales esperados como:

conformación del paisaje, sombra, floración, intercepción de las precipitaciones y el

viento, entre otros. Por ello se recomienda, en todos aquellos lugares en donde sea

posible, iniciar las plantaciones inmediatamente como una primera acción del Master

Plan. Es necesario recordar que deberá efectuarse un mantenimiento de los

ejemplares plantados para garantizar su buen desarrollo y que esta tarea demandará

recursos materiales y humanos.

Este Plan debería considerar al menos cuatro unidades de vegetación a manejar:

arbolado de alineación de calles y avenidas, arbolado de parques y estacionamientos,

vegetación silvestre de las colinas, vegetación silvestre ribereña.


proyecto y los beneficios constituyen principalmente una mejora en el área de

influencia directa del mismo e indirecta para toda la ciudad. Por ello, se considera que



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los costos de este Plan deberían ser cargados mayoritariamente al proyecto Costa

Victoria.

6.3.11 Criterios para el desarrollo urbano sostenible

El desarrollo de este extenso sector sub utilizado, permitirá localizar demandas

existentes de viviendas y usos recreativos en un área muy cercana a la ciudad

consolidada y que cuenta con servicios e infraestructuras desaprovechadas. De este

modo, se conseguiría reorientar parcialmente la tendencia vigente de localización de

estos usos en sectores periféricos que extienden la ciudad hacia el espacio rural, con

modos de ocupación de muy baja densidad que no permiten realizar infraestructuras ni

prestar servicios de modo eficiente y que generan grandes flujos de desplazamiento

de personas y vehículos diariamente.

El Proyecto demandará una delicada y muy clara articulación con el contexto para

permitir una buena integración física y social como nueva parte de ciudad a la ciudad

existente.

La gran proporción de espacio que se destinará a parque público hace particularmente

equilibrada la relación de usos del suelo en el sitio entre urbanización y espacios

verdes, permitiendo el desarrollo de un fragmento de ciudad con características casi

impensables en otro punto de la misma.

Una visión de sustentabilidad urbano ambiental de esta nueva parte de ciudad debería

integrar los siguientes criterios:

• El diseño urbanístico debería buscar adaptarse en la medida de lo posible a las

condiciones naturales de la topografía, el paisaje y las formaciones vegetales:

minimizando el movimiento de suelos, utilizando terrazas siguiendo curvas de nivel

existentes, urbanizando prioritariamente los sectores de suelo desnudo y

vegetación herbácea y arbustiva y preservando los de vegetación nativa o

implantada, evitando urbanizar los sectores deprimidos con presencia de

reservorios pluviales y otros que requieran estaciones elevadoras de efluentes.

• Los usos a implementar deberían ser variados e integrados, evitando

continuidades homogéneas y especializaciones excluyentes.

• El uso público recreativo en espacios verdes debería ser el principal rasgo del

carácter urbano del sector.



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• La densidad del uso residencial debería tender a ser mediana y mediana alta,

permitiendo un máximo aprovechamiento de la tierra, amortizando más

rápidamente las infraestructuras necesarias y conservando una importante

proporción de espacios verdes en los lotes privados y en el espacio público.

• Independientemente del gran parque público, el sector debería contar con

espacios verdes de menor escala distribuidos estratégicamente (veredas

anchas y forestadas, plazoletas, plazas, rotondas forestadas, etc.).

• La estructura vial interna debería presentar una red primaria multipropósito con

carriles diferenciados para el transporte público y las bicicletas y semaforizacón

con onda verde en articulación con la red primaria existente en el sector, y una red

secundaria con calles de menor escala, para bajas velocidades, con uso de

materiales alternativos de bajo impacto ambiental.

• La estructura vial debería promover la integración física de todo el sector

urbano, dando continuidad a calles del contexto y jerarquizando las vías

estructurales existentes.

• La red vial debería promover la eficiente circulación del transporte público y el

desplazamiento preferencial y seguro de peatones y ciclistas, mediante el diseño

de carriles especiales.

• Las nuevas edificaciones y emprendimientos de servicios deberían contar con

promociones para el uso de tecnologías limpias, materiales de bajo impacto

ambiental, energías alternativas y sistemas constructivos y de climatización

de alta eficiencia energética.

• El proyecto debería facilitar y promover la integración social en el sector,

mejorando la calidad de vida de los vecinos a través de mejores servicios urbanos

que se extiendan a los barrios del contexto, la generación de empleos y nuevas

oportunidades de interacción social, la clara integración física de los espacios

públicos y la realización de campañas de apropiación local del emprendimiento

que incluyan capacitaciones, conversaciones y difusión de información relevante.



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6.4 Plan de Gestión Ambiental Preliminar

En función de los potenciales impactos positivos y negativos del proyecto, se proponen

doce Programas que deberían integrar el Plan de Gestión Ambiental Preliminar (PGA)

del proyecto.

Durante la etapa de factibilidad y de proyecto ejecutivo se deberá profundizar y ampliar

los contenidos de estos programas según el desarrollo del proyecto.

Programas propuestos:

1. Manejo del medio natural

2. Aspectos legales e Institucionales

3. Mejoramiento y monitoreo de la línea de base ambiental

4. Manejo del paisaje natural y el patrimonio cultural

5. Gestión del riesgo hídrico

6. Relaciones con la comunidad

7. Desarrollo urbano sustentable

8. Adecuación permanente de la infraestructura de servicios

9. Relocalizaciones

10. Manejo del tránsito

11. Manejo de residuos

12. Seguimiento el PGA

6.4.1 Aspectos institucionales y de gestión

El Ente ejecutor del proyecto deberá contar con un Área de Gestión Ambiental para

implementar las acciones de mitigación y el monitoreo del desarrollo, desde el inicio de

las actividades.

Esta área de gestión Ambiental deberá estar a cargo de un Responsable Ambiental del

Proyecto quién deberá ser un graduado universitario en una carrera de grado de no

menos de 6 años de duración y con estudios universitarios en Gestión Ambiental.

El área deberá contar con presupuesto disponible para llevar adelante la gestión y

control de todos los aspectos ambientales necesarios. Entre ellos cabe señalar:

posibilidad de contratar estudios básicos, personal de inspección, personal técnico y

administrativo, equipamiento y movilidad.



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Cabe señalar que ha sido recientemente sancionado el Decreto Nº 4977 que

reglamenta todo lo relacionado con la presentación de estudios e Impacto ambiental

de las actividades del sector primario, secundario y terciario de la economía en la

provincia de Entre Ríos. En este sentido, cabe señalar que el Área Ambiental del Ente

ejecutor del proyecto deberá exigir la presentación previa de EIAs a todas las

actividades y obras a desarrollar en el marco del proyecto, siguiendo los lineamientos

del mencionado Decreto.

6.4.2 Estudios de implicancia ambiental a ejecutar

En vistas de la actual carencia de información para la toma de algunas decisiones de

proyecto, será necesario realizar estudios técnicos y proyectos que cubran ese déficit

en la etapa de factibilidad.

Entre los principales estudios a realizar se indican los siguientes:

• Definición de la línea de ribera en el territorio municipal, para el establecimiento de

zonas de diferente riesgo hídrico orientado a la regulación del uso del suelo.

• Estudio de títulos y digitalización del catastro del área de la costa.

• Definición de la capacidad de carga del ecosistema de islas del ejido municipal (en

su condición de ANP categoría Reserva de Usos Múltiples) y establecimiento de

pautas de manejo de la actividad ganadera extensiva que allí se realiza, orientado

a la conservación de las condiciones del ecosistema.

• Estudio ecológico, hidrológico, hidráulico e hidroquímico de los Arroyos El Ceibo y

Corrales (y sus cuencas) orientado a establecer pautas de manejo ambiental de

los cursos y parámetros, valores límites y caudales máximos de efluentes a volcar

para mantener su calidad ambiental natural compatible con su función de cuerpo

receptor de efluentes industriales del SI1.



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6.4.3 Programas y Planes del PGA Preliminar

A continuación se presenta una ficha por programa detallando los objetivos,

características y contenidos, entre otros aspectos.

Plan de Gestión Ambiental Preliminar proyecto Costa Victoria

PROGRAMA MANEJO DEL MEDIO NATURAL

Objetivos Conservar en cantidad y calidad los componentes del medio natural

Características y

contenidos

Está compuesto por los siguientes Planes y Proyectos:

• Plan de prevención de la contaminación del agua superficial.

o Proyecto de calidad ambiental del Riacho Victoria

o Proyecto de calidad ambiental de la Laguna del Pescado

• Plan de prevención de la contaminación del aire

• Plan de prevención de ruidos y vibraciones

• Plan de manejo ambiental del ANP “Islas del ejido”

• Plan de manejo ambiental “Costa de la laguna”.

• Plan de manejo ambiental del Cerro de la Matanza, Monte de ombúes y Aº

El Ceibo.

• Plan de forestación y mantenimiento preventivo de la vegetación.

Resultados esperables

Adecuada conservación y mejoramiento de los recursos naturales.

Responsable Área Ambiental del Ente.

Acciones clave Reforma de la Ordenanza Nº 2472 creando el ANP “Costa de la laguna”.

Coordinación con Sec.Ambiente provincial y con Direc. Gral Recursos Naturales.

Colaboración con organismos públicos y privados de investigación y gestión

ambiental (INA, INALI, UNL, UNER) para elaborar los Planes de manejo de ANPs.

Deberá plantearse un control más intenso en la zona de islas por parte de PNA

con apoyo del municipio y definir circuitos para las actividades náuticas.

Cronograma de

ejecución

Proyecto Construcción Operación Abandono

X X X

Área de

aplicación

Operativa AID AII Urbano/regional

X X



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PROGRAMA ASPECTOS LEGALES E INSTITUCIONALES

Objetivos Dar cumplimiento al marco legal aplicable. Presentar y obtener las

autorizaciones necesarias. Mantener relaciones pertinentes con autoridades

locales, provinciales y nacionales.

Características y

contenidos


• Plan de Obtención de permisos y licencias ambientales.

• Plan de expropiaciones y servidumbres.

• Plan de demarcación de la línea de ribera en el territorio municipal, para el

establecimiento de zonas de diferente riesgo hídrico orientado a la

regulación del uso del suelo.

• Estudio de títulos y digitalización del catastro del área de la costa.

Resultados

esperables

Contar en tiempo y forma con toda la documentación pertinente que facilite la

ejecución de las obras en el marco legal adecuado.

Responsable Área legal del Ente.

Acciones clave Identificar claramente el marco normativo de todas las actividades involucradas

en el desarrollo de los diferentes aspectos del proyecto.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X



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PROGRAMA MEJORAMIENTO Y MONITOREO DE LA LÍNEA DE BASE AMBIENTAL

Objetivos Ampliar y focalizar los estudios, relevamientos y análisis necesarios para mejorar la información disponible sobre los recursos naturales y culturales afectables en el AII. Permitir un seguimiento y monitoreo de los mismos.

Características y

contenidos

Está compuesto por los siguientes Planes, Proyectos y Estudios:

• Plan de monitoreo de calidad de agua superficial y subterránea

• Plan de monitoreo de la calidad, caudal y uso de los recursos hídricos

superficiales

• Plan de monitoreo de la calidad del aire

• Plan de monitoreo de la calidad del paisaje

• Plan de monitoreo de la vulnerabilidad de grupos sociales

• Estudio del estado de situación del ecosistema de islas: Estudio para definir

capacidad de carga del ecosistema de islas (en su condición de ANP Reserva

de Usos Múltiples) y establecimiento de pautas de manejo de la ganadería

extensiva, orientado a la conservación de las condiciones del ecosistema.

• Estudio integral de los Arroyos El Ceibo y Corrales (y sus cuencas) orientado

a establecer pautas de manejo ambiental de los cursos y parámetros,

valores límites y caudales máximos de efluentes a volcar para mantener su

calidad ambiental natural compatible con su función de receptor de

efluentes industriales del SI.

• Estudio hidrológico e hidráulico: Elaboración de Estudios hidrológicos e

hidráulicos para verificar el funcionamiento de la hidrología superficial de la

costa urbana actualmente y poder chequear la nueva hidrogeomorfología

propuesta y las afectaciones que podría provocar aguas arriba y abajo.

• Estudio de aptitud geotectónica de las colinas orientado a la zonificación de

usos del suelo.

Resultados

esperables

Contar con una base objetiva para determinar el estado inicial de los recursos

en el AII y realizar un monitoreo permanente de los factores sensibles.

Responsable Área Ambiental del Ente

Acciones clave

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X X



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PROGRAMA MANEJO DEL PAISAJE NATURAL Y EL PATRIMONIO CULTURAL

Objetivos Preservar y mejorar las condiciones del paisaje natural y cultural que sustentan

la identidad local y los objetivos del proyecto.

Características y

contenidos


• Plan de conservación y puesta en valor del paisaje natural

• Plan de puesta en valor del patrimonio cultural

o Proyecto de rescate del patrimonio arquitectónico

• Plan de investigación y rescate del patrimonio antropológico

Resultados

esperables

Conservar en cantidad y calidad los componentes estructurales del paisaje.

Responsable Área Ambiental el Ente.

Acciones clave Preservar las vistas públicas desde las nuevas calles en cotas elevadas y extensión de Av. costanera. Para ello deberá limitarse la posibilidad de edificar del eje de la calzada hacia el río. Reforma de Ordenanza Nº 2472 creando el ANP “Costa de la laguna”. Mantener la normativa vigente en la categoría de Suelo Litoral 3 o Suelo Delta ampliando el alcance de esta categoría a la isla mayor del country Solar de Victoria (actualmente categorizada como SL2). En la isla restante del Solar de Victoria que también es ANP (actualmente categorizada como SL2), se establecerán medidas más restrictivas que las vigentes para el SL1 (parcela mínima 2.500 m2.) Se recomienda que en caso de sostenerse la propuesta de permitir torres en el extremo de la rambla, la altura de las mismas no supere la línea del horizonte considerando la ubicación del observador en el primer aliviador de la conexión física Rosario – Victoria. El diseño urbanístico debería buscar adaptarse en la medida de lo posible a las condiciones naturales de la topografía, el paisaje y las formaciones vegetales: minimizando el movimiento de suelos, utilizando terrazas siguiendo curvas de nivel existentes.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X X



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PROGRAMA GESTIÓN DEL RIESGO HÍDRICO

Objetivos Prevenir y corregir situaciones de riesgo hídrico que pudieran derivar en

desastres socio naturales.

Características y

contenidos


• Plan de acción ante emergencias en coordinación con PNA.

• Plan de manejo y mantenimiento preventivo del sistema de escurrimiento

pluvial

• Plan de concientización social sobre el riesgo hídrico

Resultados

esperables

Evitar inundaciones pluviales y fluviales que generen daños sociales y

económicos.


Acciones clave Los niveles mínimos de piso interior en los sectores polderizados deberán

establecerse para recurrencias de 100 años y plasmarse en la Ordenanza Nº

2472.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X



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PROGRAMA RELACIONES CON LA COMUNIDAD

Objetivos Promover y facilitar las relaciones con las autoridades y la población local a fin

de permitir la integración social del proyecto y la maximización de los impactos

positivos.

Características y

contenidos


• Plan de comunicación social

• Plan de articulación con actividades productivas

• Plan de comunicación con sectores sociales vulnerables

• Plan de articulación entre el proyecto y la Oficina de Empleo local

• Plan de articulación entre el proyecto y las instituciones educativas medias

y superiores locales para promover la formación de recursos humanos

• Programa de capacitación y fortalecimiento de pescadores artesanales.

Resultados

esperables

Articular preventivamente con los actores involucrados de la comunidad acerca

de los avances y etapas del proyecto y sus potenciales interferencias con las

dinámicas existentes.


Acciones clave Articular con los medios de comunicación social local.

Articular con las instituciones educativas, sociales y culturales locales.

Realizar un mapa de actores.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X X



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PROGRAMA DESARROLLO URBANO SUSTENTABLE

Objetivos Promover y facilitar la utilización de criterios de sustentabilidad ambiental en

los proyectos de obras y actividades públicas y privadas del proyecto a lo largo

de toda su vida útil.

Características y

contenidos


• Plan de promoción de energías alternativas.

• Plan de uso eficiente de la energía estableciendo pautas de diseño de alta

eficiencia energética en el diseño y materiales a utilizar en las nuevas

edificaciones y obras de infraestructura a ejecutar en el AID del proyecto

(ej. Alumbrado público).

• Proyecto “Estacionamientos sustentables”

Resultados

esperables

Disminuir el impacto ambiental global del proyecto.


Acciones clave

Establecer un esquema de incentivos y sanciones en relación al uso de energía,

materiales, criterios de diseño y planes de gestión ambiental de actividades y

obras.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X



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PROGRAMA ADECUACIÓN PERMANENTE DE LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

Objetivos Adecuar la oferta de infraestructura y servicios públicos a la demanda esperada

a generar por el proyecto.

Características y

contenidos


• Plan de extensión del colector cloacal y piletas de tratamiento.

o Proyecto de fomento de conexiones cloacales.

• Plan de restauración de la trama vial.

• Plan de mejoramiento de accesos urbanos.

• Proyecto nueva terminal de transporte interurbano

• Plan Director de desagües pluviales.

• Plan de ampliación de la red de energía eléctrica.

• Plan de mejora de los parques públicos.

• Proyecto de equipamiento urbano (veredas, cestos papeleros,

contenedores, señalización).

• Proyecto de sanitarios públicos en parques y balnearios.

• Proyecto de circuitos aeróbicos y ciclísticos.

• Plan de accesibilidad para discapacitados.

Resultados

esperables

Disminuir el impacto ambiental global del proyecto sobre la estructura urbana.

Mejorar las condiciones urbano ambientales del AID en particular.


Acciones clave La municipalidad en conjunto con el Ente desarrollador del proyecto deberán

realizar una estimación del consumo potencial de agua potable de red, energía

eléctrica y gas natural, con el emprendimiento en marcha y plantear las obras

necesarias para abastecer la demanda.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X



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PROGRAMA RELOCALIZACIONES

Objetivos Facilitar la relocalización de población y actividades productivas en situación

irregular o de riesgo.

Características y

contenidos


• Plan de reasentamiento de familias que habiten zonas de riesgo hídrico

• Plan de desarrollo del Parque Industrial en el Suelo Industrial 1.

• Plan de desarrollo del Puerto Municipal en el Suelo Litoral 3 o Suelo Delta.

• Programa de Relocalizaciones de actividades productivas.

Resultados

esperables

Facilitar un adecuado proceso de relocalizaciones de población asentada en

zonas de riesgo hídrico y de industrias y actividades productivas no permitidas

en las ordenanzas urbanísticas.


Acciones clave

Relevamientos y dimensionamientos adecuados.

Diálogo y consenso.

Contar con sitios convenientes y atractivos para las relocalizaciones

Contar con financiamiento para las relocalizaciones

Cronograma de

ejecución


X X

Área de

aplicación


X X



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PROGRAMA MANEJO DEL TRÁNSITO

Objetivos Prevenir y corregir dificultades en la dinámica vial, peatonal, náutica y de las

circulaciones en general en el AID.

Características y

contenidos


• Plan de manejo del tránsito vehicular y peatonal

o Proyecto de señalización vial integral

• Plan de manejo del tránsito fluvial

Resultados

esperables

Contar con una dinámica de circulaciones descongestionada, libre de

interferencias, con bajo nivel de accidentología y con alta eficiencia ambiental.


Acciones clave

Articulación con las áreas pertinentes del municipio y de PNA.

Cronograma de

ejecución


X X X

Área de

aplicación


X X



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PROGRAMA MANEJO DE RESIDUOS

Objetivos Prevenir y corregir dificultades en la gestión de los residuos sólidos de las obras

y actividades del proyecto en el AID y AII

Características y

contenidos


• Plan de manejo de residuos sólidos urbanos

• Plan de manejo de residuos de obras públicas y privadas

• Plan de manejo de residuos especiales (verdes, oficina, etc.)

• Plan de manejo de residuos náuticos

• Plan de manejo de obradores y acopios

• Plan de manejo de plantas asfálticas

Resultados

esperables

Minimizar la generación de residuos. Controlar y gestionar adecuadamente el

almacenamiento temporario y la disposición final de los residuos.


Acciones clave

Articulación con las áreas pertinentes del municipio y de PNA.

Cronograma de

ejecución


X X X X

Área de

aplicación


X X X



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PROGRAMA SEGUIMIENTO DEL PLAN DE GESTION AMBIENTAL

Objetivos Permitir un seguimiento del efectivo cumplimiento del PGA en todo el ciclo del

proyecto. Facilitar la adecuación del PGA a la realidad del proyecto.

Características y

contenidos


• Plan de monitoreo del cumplimiento del PGA (informes mensuales

internos y controles del órgano de seguimiento del Ente ejecutor del

proyecto).

• Plan de revisión y actualización del PGA

• Plan de auditorías externas del PGA (Auditoría de la Secretaría de

Ambiente de a provincia o de una organización privada especializada).

Resultados

esperables

Efectivo cumplimiento del PGA y de las medidas de mitigación necesarias

Responsable Área Ambiental el Ente - del órgano de seguimiento del Ente ejecutor del

proyecto – Secretaría de Ambiente de la provincia – Certificadora de calidad.

Acciones clave

Cronograma de

ejecución


X X X X

Área de

aplicación


X X X



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6.4.4 Costos estimados del PGA preliminar

A continuación se presenta un cómputo y presupuesto de los costos del PGA

preliminar para las etapas de diseño, construcción y operación del proyecto.

Se han considerado los tiempos planteados en el cash flow del Informe final del

consultor Nº 5.

Cuando en la columna de “cantidad” aparecen valores que no alcanzan a 1 (uno)

significa que el proyecto co financiará dicho ítem con el Municipio, la provincia u otro

estamento gubernamental o de la sociedad civil que tuviera rsponsabilidades,

intereses o pudiera captar plusvalías como resultado del mismo.

En relación al Programa “Relocalizaciones” tal como se señala en el texto del presente

informe Final, el costo de los terrenos y del acompañamiento técnico se carga al

proyecto, no así el costo de las viviendas, infraestructura de nexo y escrituras que

debería estar a cargo de la provincia (IAPV, Escribanía mayor de Gobierno).

El costo final de la gestión ambiental es de $4.325.200 para los primeros cuatro años

del proyecto donde se considera que se concentrarán las instancias de diseño y

planeamiento para lo que será necesario contar con estudios técnicos de base y con

una línea de base ambiental debidamente documentada en base a análisis de

laboratorio para su posterior monitoreo. Asimismo en esta etapa inicial se propone la

compra de un vehículo y una lancha para permitir el eficaz control ambiental en el AID

y AII del proyecto.

Para los siguientes cinco años donde se estima que se concentrarán las actividades

de construcción el costo de la gestión ambiental del proyecto ascendería a $2.920.000.

En esta etapa se concentran las actividades de control intenso y de inicio de los

monitoreos.

Los 20 años estimados de Operación y Mantenimiento del proyecto implicarían un

costo de gestión ambiental de $11.600.000.



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Tabla 2. Costos estimados del PGA peliminar

Unidad Cantidad Precio Unit. TOTAL Unidad Cantidad Precio Unit. TOTAL Unidad Cantidad Precio Unit. TOTAL

Salario del Resp. Ambiental (01) mes 48 6.000$ 288.000$ mes 60 7.000$ 420.000$ mes 240 7.000$ 1.680.000$

Salario de personal administrativo (01) mes 48 2.500$ 120.000$ mes 60 2.500$ 150.000$ mes 240 2.500$ 600.000$

Salarios del personal técnico (02) mes 96 3.500$ 336.000$ mes 120 4.000$ 480.000$ mes 480 4.000$ 1.920.000$

Salario personal operativo (02) mes 96 2.000$ 192.000$ mes 120 2.000$ 240.000$ mes 480 2.000$ 960.000$

gastos generales mes 48 3.500$ 168.000$ mes 60 3.500$ 210.000$ mes 240 3.500$ 840.000$

Vehiculo utilitario 1 45.000$ 45.000$

Embarcación lancha 1 25.000$ 25.000$

Insumos y gastos generales mes 48 1.000$ 48.000$ mes 60 1.000$ 60.000$ mes 240 1.000$ 240.000$

Estudios técnicos estudio 16 5.000$ 80.000$ estudio 20 5.000$ 100.000$ estudio 80 5.000$ 400.000$

Análisis de laboratorio análisis 32 2.500$ 80.000$ analisis 40 2.500$ 100.000$ analisis 160 2.500$ 400.000$


Estudios técnicos

Establecimiento de la línea de ribera estudio 0,5 60.000$ 30.000$

Estudio de títulos y digitalización del catastro estudio 1 100.000$ 100.000$

Análisis de laboratorio


Estudios técnicos

Capacidad de carga del ecosistema de islas estudio 1 70.000$ 70.000$ estudio 1 70.000$ 70.000$

Hidrologico e hidraulico de base estudio 1 40.000$ 40.000$ estudio 1 40.000$ 40.000$ estudio 1 40.000$ 40.000$

Atitud geotécnica de colinas estudio 1 30.000$ 30.000$ estudio 1 30.000$ 30.000$

Estudio de los Arroyos El Ceibo y Corrales estudio 1 120.000$ 120.000$ estudio 1 120.000$ 120.000$


calidad de agua superf. análisis 48 1.200$ 57.600$

calidad de agua subterránea análisis 24 1.200$ 28.800$

calidad de aire análisis 24 1.200$ 28.800$

aforos y batimetrias análisis 24 2.000$ 48.000$














Estudios técnicos

Plan director de desagues pluviales estudio 0,3 70.000$ 21.000$

Plan director de desagües cloacales estudio 0,3 60.000$ 18.000$

Plan director vial, de accesos y transito estudio 1 60.000$ 60.000$ estudio 1 60.000$ 60.000$

Proyecto de extensión de red eléctricay alumbrado estudio 0,3 50.000$ 15.000$

Proyecto de parques públicos estudio 1 50.000$ 50.000$

Proyecto de equipamiento urbano y sanitarios estudio 1 50.000$ 50.000$

Proyecto de acircuitos erobicos y ciclisticos estudio 1 20.000$ 20.000$

Proyecto balnearios y protecciones costeras estudio 1 60.000$ 60.000$ estudio 1 60.000$ 60.000$



Estudios técnicos

Relevamiento social estudio 0,5 10.000$ 5.000$

Relevamiento de industriasy actividades estudio 0,5 10.000$ 5.000$

Plan de desarrollo del parque industrial estudio 0,5 60.000$ 30.000$ estudio 1 60.000$ 60.000$

Plan de desarrollo del puerto municipal en SL3 estudio 0,5 60.000$ 30.000$

Programa de relocalización de actividades prod. estudio 0,5 20.000$ 10.000$

Plan de reasentamiento de familias

lotes lote 300m2 50 20.000$ 1.000.000$

viviendas 60 m2 50 -$ -$

infraestructura Gl 1 -$ -$

escrituras escritura 50 -$ -$

acompañamiento social mes 24 5.000$ 120.000$










4.325.200$ 2.920.000$ 11.960.000$

Manejo del

tránsito

Manejo de

residuos

Seguimiento del

PGA

TOTALES

Gestión del riesgo

hídrico

Realaciones con la

comundiad

Desarrollo urbano

sustentable

Adecuación

permanente de la

infraestructura de

servicios

Proyecto 2011 - 2015

Relocalizaciones

Estructura de

Gestión

Ambiental del

proyecto

Manejo del medio

natural

Aspectos legales e

institucionales

Mejoramiento y

monitoreo de la

linea de base

ambiental

Manejo del

paisaje natural y

el patrimonio

Construcción 2015 - 2020 Operación y mantenimiento 2020 - 2041Programa Item



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7 ANEXO I NORMATIVA URBANÍSTICA



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8 ANEXO II PLANO DE ZONIFICACION PARA LA

NORMATIVA



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9 ANEXO IIII CASH FLOW POR ESCENARIOS



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10 ANEXO IV PLANIMETRIA COMPONENTE URBANO

Informe Final Consolidado

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Transcript of Informe Final Consolidado