Industrie · Industrial Marktreport 2018/2019 · Berlin · 100,000 sqm available in existing...
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Industrie · IndustrialMarktreport 2018/2019 · Berlin
* Prognosespanne/ForecastØ 5 Jahre 398.000 m²/Ø 5 Years 398.000 sqmQuelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
1. Hj. 2. Hj.
FlächenumsatzTake-up
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* Berliner Stadtbezirk Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz - LageTake-up - location
0 % 15 % 30 % 45 % 60 %
Umland West
Umland Nord
Umland Ost
Umland Süd
Sonstige Bezirke*
Treptow-Köpenick*
Neukölln*
Steglitz-Zehlendorf*
Spandau*
Tempelhof-Schöneberg*
5 %
4 %
7 %
5 %
5 %
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5 %
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Jahr 2018/Year 2018
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin
BERLIN
420.000 m2 5,80 EUR/m2 4,70 EUR/m2 230.000 m2
FlächenumsatzTake-up
SpitzenmietePrime rent
DurchschnittsmieteAverage rent
Neubau/FertigstellungBuilding completions
Im zweiten Halbjahr 2018 hat sich der Berliner Markt
für Gewerbe- und Logistikfl ächen mit einem Flächen-
umsatz von ca. 260.000 m² deutlich dynamischer
präsentiert als in den ersten sechs Monaten (160.000 m²).
Mit insgesamt 420.000 m² wurde im Jahr 2018 nahezu
das Vorjahresergebnis (448.000 m²) erreicht. Damit liegt
das Resultat 5,5 % über dem Fünfjahresdurchschnitt
von 398.000 m². Die Spitzenmiete ist um 30 Cent auf
5,80 EUR/m² und die Durchschnittsmiete auf 4,70 EUR/m²
(2017: 4,50 EUR/m²) angestiegen.
Flächenumsatz fast auf Vorjahresniveau
In der Region Berlin überstieg auch im Jahr 2018
die Nachfrage nach Gewerbefl ächen das vorhandene
Angebot deutlich. Das niedrige Leerstandsniveau ist
The Berlin market for commercial and logistics space
achieved take-up of approximately 260,000 sqm in the
second half of 2018, a signifi cantly more dynamic result
than for the fi rst six months of the year (160,000 sqm).
The 2018 total of 420,000 sqm is almost equal to the
previous year’s result (448,000 sqm) and is 5.5 % higher
than the fi ve-year average of 398,000 sqm. Peak rent
grew by 30 cents to 5.80 euros per sqm, and average
rent to 4.70 euros per sqm (2017: 4.50 euros per sqm).
Take-up almost at last year’s level
In the Berlin region, demand for commercial space once
again outstripped available supply by a notable margin
in 2018. The low vacancy rate decreased further. Of
the nine major deals signed for over 10,000 sqm, two
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Jahr 2018/Year 2018
Flächenumsatz - BrancheTake-up - sector
Handel (41 %)
Transport, Logistik (37 %)
Produktion, Gewerbe,Industrie (19 %)
Sonstiges (3 %)
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Jahr 2018/Year 2018
Miete (Bestand) (43 %)
Miete (Neubau) (33 %)
Eigennutzer (Neubau) (21 %)
Eigennutzer (Bestand) (3%)
Flächenumsatz - Miete/EigennutzerTake-up - rental/owner-occupier
erneut gesunken. Von den neun verzeichneten Großab-
schlüssen über 10.000 m² gehen zwei auf Handels-
unternehmen aus dem Berliner Stadtgebiet zurück.
Beispielsweise hat Amazon rund 14.600 m² in der
Porschestraße im Bezirk Tempelhof-Schöneberg
gemietet. Zuvor wurde die Immobilie von Rieck Logistik
genutzt.
Neubauten unter Top-Abschlüssen
Die Neubauaktivität hat deutlich zugenommen und
betrug 230.000 m², was 56 % des Gesamtflächen-
umsatzes entspricht (Vorjahr 170.000 m² bzw. 38 %).
Für diese positive Entwicklung waren vor allem Groß-
abschlüsse verantwortlich. Unter den zehn größten
Transaktionen entfielen die Plätze eins bis sechs
auf Neubauten, die dadurch annähernd 178.000 m²
generierten. Bei der Betrachtung des Berliner Gesamt-
marktes zeigte die Branche „Handel“ mit 41 % des
Flächenumsatzes erneut die größte Aktivität (2017: 40 %).
Fünf Großabschlüsse unter den Top 10 unterstreichen
das Ergebnis. Ähnlich dominant zeigte sich die Branche
involved retail companies in the Berlin metropolitan
area. Amazon, for instance, leased an approximately
14,600 sqm property in Porschestrasse in the Tempelhof-
Schöneberg borough, which previously had been used
by Rieck Logistik.
Biggest deals in new construction
New construction activity increased considerably and
produced 230,000 sqm, which made up 56 % of total
take-up (last year: 170,000 sqm, 38 %). This positive
development is mainly attributable to major deals. On
the list of the ten largest transactions, places one to six
were taken by new construction projects generating
just short of 178,000 sqm. In terms of the entire Berlin
market, the “Commerce” category again showed the
greatest activity with 41 % of take-up (2017: 40 %)
and accounted for five major deals out of the top ten,
underlining the result. The “Transport, Logistics” sector
was similarly dominant, almost doubling its proportion
of total take-up to 37 % after last year’s 21 %.
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin
Highly dynamic southern environs
Approximately 65 % (272,000 sqm) of take-up comes
from Berlin’s environs, which is significantly up on last
year (55 %, 246,000 sqm). The greatest take-up was
seen in Berlin’s southern environs, where companies
such as Chefs Culinar, DHL and Decathlon moved
into logistics spaces of 40,000 sqm each. Supply
is now falling in this sub-market, as the number of
speculative new construction projects has reduced
compared to the preceding two years. Local authorities
are furthermore proving to be more restrictive in
approving sites for logistics companies. On top of that,
companies are increasingly experiencing di®culties
in finding employees there. Nevertheless, the southern
environs remain appealing locations when searching
for large properties thanks to the current vacancies and
soon-to-expire leases. There is a total of approximately
100,000 sqm available in existing properties sized
between 5,000 sqm and 10,000 sqm.
„Transport, Logistik“. Sie kommt auf einen Anteil am
Gesamtflächenumsatz von 37 %, der sich im Vergleich
zum Vorjahr (21 %) fast verdoppelte.
Hohe Dynamik im Umland Süd
Rund 65 % (272.000 m²) des Flächenumsatzes wurden
im Berliner Umland getätigt und somit deutlich mehr
als im Vorjahr (55 % bzw. 246.000 m²). Der größte
Flächenumsatz fand im Umland Süd statt. Unternehmen
wie Chefs Culinar, DHL und Decathlon beziehen dort
Logistikflächen von jeweils 40.000 m². Mittlerweile
sinkt in diesem Teilmarkt das Flächenangebot, da
sich im Vergleich zu den zurückliegenden zwei Jahren
die Anzahl spekulativer Neubauprojekte reduzierte.
Darüber hinaus zeigen sich die Gemeinden deutlich
restriktiver bei der Grundstücksvergabe an Logistik-
unternehmen. Hinzu kommt, dass Unternehmen mehr und
mehr Schwierigkeiten haben, dort Mitarbeiter zu finden.
Dennoch bleibt das südliche Umland ein attraktiver
Standort für große Flächengesuche durch bestehenden
Leerstand und zeitnah auslaufende Mietverträge.
Bedeutende Transaktionen Significant transactions
Nutzer User Fläche Space Umsatzart Transaction type Lage Area
Decathlon 40.000 m2 Miete (Neubau) Umland Süd
DHL 40.000 m2 Eigennutzer (Neubau) Umland Süd
Chefs Culinar/CITTI 40.000 m2 Eigennutzer (Neubau) Umland Süd
DefShop GmbH 20.000 m2 Miete (Neubau) Umland Süd
Getränke Essmann 17.600 m2 Miete (Neubau) Umland Ost
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
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Pankow
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MarzahnSpandau
Steglitz
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Großbeeren
Wustermark
Zehlendorf
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Tiergarten
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Wilmersdorf
Lichtenberg
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GVZ Berlin-Süd
FriedrichshainCharlottenburg
Flughafen Tegel
GVZ Berlin-WestPrenzlauer Berg
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nachHamburg
nach Hannover und Leipzig
nachFrankfurt/Oder
nachStettin
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin
Insgesamt stehen rund 100.000 m² an Bestandsflächen in
der Größenklasse 5.000 m² bis 10.000 m² zur Verfügung.
Kaum Angebot innerhalb
des S-Bahn-Rings
Innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings ist weiterhin eine
starke Nachfrage bei anhaltender Flächenknappheit zu
verzeichnen. Für kleinteilige Flächen bis zu 500 m² gibt
es nahezu kein Angebot. Unter 10,00 EUR/m² sind dort
so gut wie keine Gewerbeflächen zu bekommen. Für
Eigentümer bietet dieser Umstand sehr gute Verkaufs-
chancen. Nachfragebedingt ist der Preis für eigenge-
nutzte Immobilien angestiegen mit kleinen und mittel-
ständischen Unternehmen als größter Nachfragegruppe.
Das zeigt sich auch bei den Flächenumsätzen – so ist der
Anteil der Eigennutzer von 16 % (72.000 m²) auf 24 %
(101.000 m²) angestiegen. Au²ällig ist hier, dass größere
Umsätze ausschließlich im Umland und als Neubau
realisiert wurden.
Ausblick
Engel & Völkers Commercial sieht durch die gute
wirtschaftliche Lage Berlins auch im kommenden
Jahr eine ungebremst hohe Nachfrage nach Gewerbe-
und Logistikflächen. Aufgrund des eingeschränkten
Angebots im Stadtgebiet prognostizieren wir für
2019 einen Flächenumsatz, der maximal in Höhe des
Fünfjahresdurchschnitts von 400.000 m² liegen dürfte.
Supply inside the S-Bahn loop line
almost non-existent
Inner-city Berlin, bounded by the suburban S-Bahn loop
line, witnessed continued strong demand in the midst of
a persistent shortage of space. There is almost no supply
for small spaces of up to 500 sqm, while commercial
space for less than 10 euros per sqm is more or less
non-existent. This situation o²ers excellent selling
opportunities for owners. Demand has driven up the
price for owner-occupied properties, with most demand
coming from small and medium-sized enterprises. This
is also reflected in take-up, where the proportion of
owner-occupiers rose from 16 % (72,000 sqm) to 24 %
(101,000 sqm). Notable in this regard is that major
transactions were concluded exclusively in the environs
and for new construction.
Outlook
Engel & Völkers Commercial expects unabated, high
demand for commercial and logistics space in the
coming year on account of Berlin’s pleasing economic
situation. Due to limited supply in the metropolitan
area, we are forecasting that take-up in 2019 will reach
no more than its five-year average of 400,000 sqm.
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz - Größenklassen (Fläche)Take-up - size categories (Area)
≥ 15.001 m² (46 %)
10.001–15.000 m² (7 %)
5.001–10.000 m² (18 %)
2.501–5.000 m² (10 %)
1.001–2.500 m² (12 %)
≤ 1.000 m² (7 %)
Jahr 2018/Year 2018
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
NeubauaktivitätNew construction activity
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Schöneberg
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Wilmersdorf
Lichtenberg
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Hohenschön-
Reinickendorf
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GVZ Berlin-Süd
FriedrichshainCharlottenburg
Flughafen Tegel
GVZ Berlin-WestPrenzlauer Berg
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Wildau
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Mahlow
Brieselang
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Oranienburg
Hennigsdorf
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Umland Süd
Umland West
Umland Nord
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Industrie- und Logistiklagen Berlin Industrial and logistics areas in Berlin
Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KGLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 BerlinTel. +49-(0)30-20 34 60 · [email protected]
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Projektgebiete Project area4,50–7,50 EUR/m2
Gute Lage Good location6,50–9,00 EUR/m2
Mittlere LageAverage location5,00–6,50 EUR/m2
Einfache LageBasic location4,00–5,00 EUR/m2
Mietpreisspannen (EUR/m²) für einfache Lagerflächen sind i. d. R. ca. 10 % niedriger./Rental price range (EUR/sqm) for simple warehouse are generally 10% lower.Im Umland sind die Mietpreisspannen für Logistikflächen (> 5.000 m²) i. d. R. ca. 20 % niedriger./In the surrounding region, the rent for logistics space (>5,000 sqm) is usually 20% lower.