Evaluarea proprietatilor

8/18/2019 Evaluarea proprietatilor

1/75

Capitolul 5

METODE SI TEHNICI DE EVALUARE A PROPRIETATILOR IMOBILIARE

1.- METODA COMPARATIEI DIRECTE

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste proprietati cu cea in evaluare. Estimarile chiriei pe piata, a costurilor, folosind tehnicaltor parametrii ai valorii, pot fi facute prin alte metode de evaluare, folosind tehnicicomparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate in metoda comparatiedirecte pentru a determina corectiile ce trebuie facute la preturile de vanzare ale

proprietatilor comparabile.

Premisa majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive sicomparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati sitranzactii care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturilede proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile definantare, situatia pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentulcaracteristicile fizice si caracteristicile economice, daca proprietatile genereaza venituriElementele de comparatie sunt analizate fata de datele pietei pentru a determina careelemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza ele valoarea.

1.1. Relatia cu pi!cipiile e"aluaii

Oferta si cererea pietei sunt constituite de vanzatori si cumparatori, iar daca cererea pentru proprietate este mare, preturile tind sa creasca. Deplasarile in oferta unor proprietati imbunatatite sunt deseori in urma deplasarilor in cerere, deoarece oferta estecreata de noile constructii ce consuma timp si este micsorata de transformarea pentrualte utilizari, in timp ce cererea satisfacuta se poate schimba rapid. Analiza pietelorimobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrata pe cerere, dar trebuie avuta invedere si oferta.

1


2/75

Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea in vedere numarul de utilizatori potentialiai unui anumit tip de proprietate imobiliara, puterea lor de cumparare si gusturile si

preferintele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietatile existentenevandute sau libere, precum si proprietatile ce sunt in constructie, in transformare sau

planificate a fi construite. Modificarile in oricare din aceste elemente pot duce lavariatia preturilor proprietatii analizate si a proprietatilor comparabile.

Principiul substitutiei , aplicat la metoda comparatiei directe, arata ca valoarea unei proprietati tinde sa fie data de pretul ce ar fi platit pentru a achizitiona o proprietate cuutilitate si atractivitate similara intrun interval de timp rezonabil. Acest principiu spuneca metoda comparatiei directe este mai putin adecvata daca nu exista pe piata

proprietati de substitutie.

!ortele cererii de piata tind spre ec#ili$u, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodata,ci acesta se schimba continuu. "n aspect important al principiului echilibrului este carelatia dintre teren si constructii si relatia dintre o proprietate si mediu trebuie sa fie in

echilibru pentru ca proprietatea sa reflecte valoarea de piata reala.

Evaluatorul va analiza imprejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica toateinfluentele externe semnificative si care se reflecta in corectiile pe care le face

proprietatilor competitive pentru comparabilitate. Doua proprietati imobiliare cucaracteristici fizice identice pot avea valori de piata mult diferite daca una din

proprietati are imprejurimi mai putin atractive.

!actori precum# conditiile de iluminat a strazilor, facilitatile de transport, protectieadecvata din partea politiei, respectarea reglementarilor municipale, apropierea decentrele comerciale sau de alimentatie publica, trebuie luati in considerare de evaluator

pentru a determina daca ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.

1.%.- Aplica$ilitatea &i li'itele 'eto(ei

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliarecand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicilevalorii sau tendintele de pe piata.

Daca numarul de tranzactii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitata. Deexemplu, metoda comparatiei directe se aplica rareori la proprietati cu destinatiespeciala, pentru ca pe piata $chiar daca e intinsa geografic% se vand putine asemenea

proprietati. Metoda da, de regula, indicatii de prima importanta, referitoare la valoareade piata in evaluarea proprietatilor imobiliare ce nu sunt cumparate pentrucaracteristicile lor de a produce venituri $locuinta pentru proprietati%. &a fel, metoda

poate da cele mai bune indicatii privind valoarea unor proprietati industriale saucomerciale exploatate de proprietar.

'


3/75

(chimbarea rapida a conditiilor economice si a legislatiei pot limita aplicabilitateametodei comparatiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, areglementarilor de urbanism, existenta si costul finantarii, restrictiile de construire si dedezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un numar mic de vanzari comparabilerecent, fapt ce reflecta impactul unor asemenea schimbari pe un anumit interval detimp. )n plus, inflatia rapida poate pune sub semnul intrebarii corectiile facute de

evaluator.

Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparatieidirecte, evaluatorul trebuie sa verifice datele de piata obtinute si sa inteleaga deplincaracteristicile de comportament ale cumparatorilor si vanzatorilor implicati intranzanctiile imobiliare. El ca fi circumspect fata de imformatiile oferite de terti. )nacelasi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, daca evaluatorul se bazeazanumai pe date statistice, fara a lua in considerare motivarea partilor aflate in tranzactie.

Este absolut necesar ca evaluatorul sa identifice si sa analizeze punctele tari si punctele

slabe ale proprietatii, din datele prelucrate si din analizele comparative efectuate. *oatefaptele relevante, dar si opiniile trebuie sa fie scrise in raportul de evaluare. &a analizarezultatelor obtinute prin aplicarea metodei comparatiei directe, dar si la analiza finala arezultatelor, trebuie sa se exprime clar opinia privind credibilitatea datelor culese, aanalizelor efectuate si a concluziilor privind valoarea.Metoda comparatiilor directe constituie o parte esentiala a procesului de evaluare, chiarcand aplicabilitatea ei este limitata. De multe ori, datele necesare in aplicarea altormetode $rata de capitalizare, uzura functionala etc.% se obtin printro tehnica de analizacomparativa.

1.).- Datele !ece&ae &i &u&ele (e i!*o'atii

Pentru a aplica metoda comparatiei directe, evaluatorul culege date despre tranzactiicontracte, oferte, refuzuri, optiuni si liste de proprietati imobiliare, consideratecompetitive si comparabile cu proprietatea evaluata.

&a inceput, evaluatorul cerceteaza cu atentie preturile, drepturile de proprietatetransmise, conditiile de finantare, motivatia vanzatorilor si cumparatorilor si dataefectuarii tranzactiilor. Apoi analizeaza in detalii fiecare amplasament, starea fizica si

functionala si caracteristicile economice.

(ursele primare de informatii sunt cele legate de publicitatea imobiliara, publicatiile periodice cu subiect imobiliar si discutiile cu partile in tranzactie, angajatii lor, avocaticonsilieri, agenti de intermediere, administratori imobiliari, proprietari si antreprenori)nformatiile din alte surse trebuie privite cu atentie pentru ca ar putea fi in favoarea uneianumite parti implicata in transzactia imobiliara si nu totdeauna au obiectivitateanecesara.

+


4/75

&imitele geografice ale zonei cercetate depind de natura si de tipul proprietatii evaluatesi trebuie sa cuprinda suficiente proprietati comparabile tranzactionate intrun trecut nu

prea indepartat. Proprietatile imobiliare au piata locala, regionala, nationala sauinternationala.

Preturile de vanzare reflecta o serie de factori care influenteaza valoarea proprietatii

pentru a determina influenta relativa a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative sicalitative. Astfel de tehnici sunt# analiza comparativa relativa, analiza evolutiei, analizadatelor in perechi, analiza statistica si grafica, analiza sensibilitatii. Daca nu existasuficiente date pentru a fundamenta o analiza cantitativa, evaluatorii analizeaza relatiilecalitative prin comparatie directa a datelor de piata si analiza evolutiei pietelor.

Dupa ce au fost adunate si analizate datele de piata, ele pot fi ordonate in mai multemoduri. - metoda obisnuita este sa fie aranjate pe o grila de date. !iecare diferentaimportanta intre proprietatea analizata si proprietati comparabile ce ar putea influentavaloarea e considerata ca element de comparare fiecare element are repartizat un rand

pe grila si preturile totale sau unitare ale proprietatilor comparabile sunt corectate ca sareflecte valoarea acestor diferente.

orectiile facute reflecta procesul de gandire si judecata efectuat de un cumparatorinainte de a face oferta de cumparare sau de a cumpara.

1.+.- Poce(ua (e e"aluae

Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt#

¬ ercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati

imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipulde proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizareasi zonarea

¬ /erificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si

corecte si ca tranzactiile au fost obiective

¬ Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize

comparative pe fiecare criteriu

¬ ompararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand

elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare afiecarei proprietati comparabile sau, daca nu e posibila compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor.

0


5/75

¬ Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. )ntr

o piata instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluziemai buna decat o singura valoare.

1.+.1.- Criterii de comparatie

!iecare pret de vanzare ar trebui exprimat in functie de niste criterii de comparatieadecvate, adica niste componente ale proprietatii imobiliare definite in scopulcomparatiei. Alegerea lor depinde de scopul evaluarii si de natura proprietatiiAstfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza pretului pe camera dar si pe

baza pretului pe mp construit.

Proprietatile industriale si depozitele se analizeaza pe baza pretului pe mp sau mc.otelurile, de regula, sunt analizate in pret de camera restaurantele, teatrele,

bisericile, salile polivalente in pret2loc terenurile de golf in pret 2 hectar si gauracampingurile in pret de lot terenurile de tenis in pret2teren sau pe numar de membridebarcaderele in pret pe dana service auto in pret2loc de reparatii. Pentru case delocuit unitatea tipica de comparatie este pretul total sau pretul pe mp util.

Aplicarea mai multor criterii de comparatie poate duce la rezultate diferite sievaluatorul trebuie sa analizeze si sa explice diferentele. Acest lucru il va ajuta saaleaga cele mai adecvate criterii de comparatie pentru situatia data. Este util, dacaexista suficiente date, sa se faca analize statistice pe baza criteriilor, pentru a obtinedate cu grad mai ridicat de obiectivitate.

riteriide comparatie cum ar fi, rata de capitalizare2fructificare a capitalului nu seajusteaza, dar evaluatorul trebuie sa analizeze cauzele diferentelor aparute la diferite proprietati si va alege acele valori care sunt cele adecvate si fundamentate pentrucomparabilitatea cu proprietatea evaluata.

1.+.%.- Elemente de comparatie

Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilorimobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piataimobiliara.

Evaluatorul ia in considerare si compara toate diferentele rezonabile intre proprietatile comparabile, diferente care le influenteaza valoarea. ercetarea pieteimobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietatilor imobiliareeste deosebit de sensibila.

Pe baza acestor diferente se fac ajustari ale preturilor pentru fiecare proprietatecomparabila pentru a face proprietatile echivalente la pretul total sau la pretul unitar,

3


6/75

dar metoda trebuie aplicata uniform pe toata durata analizei. *otodata, evaluatorultrebuie sa aiba grija ca ajustarile datorate unei diferente sa fie facute o singura data.

)n metoda comparatiei directe sunt noua elemente de comparatie de baza#

¬ drepturile de proprietate transmise

¬ conditiile de finantare

¬ conditiile de vanzare

¬ conditiile pietei

¬ localizarea

¬ caracteristicile fizice

¬ caracteristicile economice

¬ utilizarea

¬ componente nouimobiliare ale valorii.

Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi,se pot considera si alte elemente cum ar fi# accesul la proprietate, restrictiguvernamentale, conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.

Elementele de comparatie se pot imparti in subcategorii pentru a face analiza maispecifica.

4 Deptui (e popietate ta!&'i&e

- tranzactie este intotdeauna axata pe dreptul de proprietate transmis. and estevorba de vanzarea unei proprietati inchiriate, evaluatorul va face corectiile care sareflecte diferenta intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu ochirie sub sau peste chiria pietei, iar durata ramasa a inchirierii afecteaza acestecorectii.Etapa preliminara in procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietateevaluat si odata acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieteiEvaluatorul trebuie sa stabileasca precis si drepturile de proprietate transmise intranzactiile comparabile selectate pentru analiza.

4 Co!(itiile (e *i!a!tae

Pretul tranzactiei pentru o proprietate imobiliara poate fi diferit de cel al unei proprietati identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.

5


7/75

)n cazurile cand cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare sub preturile pietei el va plati probabil un pret mai mare pentru proprietateaachizitionata.

- corectie pe motive de finantare poate sau nu sa includa o corectie pentruconditiile de vanzare.

Definitia valorii de piata recunoaste termenii de plata ca fiind plata integrala cash.De multe ori diminuarea determinata prin calculele de actualizare nu esterecunoascuta integral pe piata, pentru ca atunci conditiile de vanzare pot evidentiaalte interese noneconomice din partea cumparatorilor sau vanzatorilor. Prin urmare,evaluatorul trebuie sa foloseasca cu atentie calculele de echivalenta cash si sa retinaca in final corectia este cea dedusa din datele de pe piata.

umparatorii de proprietati imobiliare se obliga in mod constient la# 6 marime a capitalului lor investit in activele imobiliare

6 plata periodica a creditului plus dobanzile.

Astfel, componentele creditului variaza odata cu rambursarea imprumutului si cucostul creditului.&a analiza datelor in perechi se combina, de obicei, calculele de actualizare cucorectiile datorate conditiilor de vanzare atipice.

4 Co!(itiile (e "a!,ae

Ajustarile pentru conditiile de vanzare de regula reflecta motivatia cumparatorului sia vanzatorului si, in multe cazuri, conditiile de vanzare influenteaza semnificativ

pretul de vanzare. De exemplu, o vanzare poate fi sub pretul pietei daca vanzatorulare nevoie imediat de bani sau un cumparator va oferi un pret mai mare pentru o

proprietate ce a apartinut candva familiei sale.

Daca se descopera conditii de vanzare neobisnuite intro tranzactie, aceasta ar puteasa fie folosita ca o proprietate comparabila numai cu precautii deosebite, iar

conditiile speciale trebuie evidentiate in raportul de evaluare.

4 Co!(itiile pietei

*ranzactiile comparabile ce au avut loc in alte conditii ale pietei decat cele de ladata evaluarii necesita ajustari pentru toate diferentele ce influenteaza valoarea. -ajustare normala pentru conditiile pietei se refera la diferenta intre momenteletranzactiilor. auzele pot fi# inflatia si perceptia investitorilor privind schimbareaconditiilor pietei.

7


8/75

(chimbarile in conditiile pietei pot fi si modificarea legilor privind taxele siimpozitele, procesul de obtinere a autorizatiilor de constructie si fluctuatiile cereriisi ofertei. "neori efectele acestor factori se combina cu influente ce se aduna sau secompenseaza.

Desi ajustarile pentru conditiile pietei se refera deseori la timp, nu timpul estecauza, ci schimbarile pietei ce au aparut dea lungul timpului.

a moment de referinta trebuie luat cel al incheierii contractului si nu cel al inceperiinegocierilor.

Marimea ajustarilor se estimeaza prin analiza mai multor tranzactii ce au aparut in jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiva a reflectarii in pret a schimbarii conditiilor pietei.

4 Locali,aea

Ajustarile pe motivul localizarii se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale proprietatilor comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate.

Diferentele prea mari impun eliminarea din randul proprietatilor comparabile.

Ajustarile se exprima de regula procentual si reflecta cresterea sau descresterea invaloare a unei proprietati, datorate amplasarii intro zona.hiar si in aceeasi zona apar diferente de exemplu, o casa cu vedere la parc si alta

putin mai departe. Evaluatorul trebuie sa sesizeze ca piata recunoaste ca o locatie emai buna decat alta din diferite motive.

)n absenta unei deprecieri economice $din cauze externe%, ajustarea pentru diferentein localizarea a doua proprietati de altfel complet comparabile, poate fi echivalentacu diferenta in valoarea terenului corespunzator celor doua proprietati. Evaluatorultrebuie sa fie atent si sa evite ajustarea pentru aceeasi influenta asupra valorii, cumar fi localizarea si caracteristile fizice.

4 Caactei&ticile *i,ice

!iecare diferenta intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparabile si proprietatea evaluata, necesita analiza comparativa si ajustare. Diferentele fiziceinseamna diferente in dimensiunile cladirii, calitatea constructiei, stilul arhitectural,atractivitatea si alte avantaje. onditiile de mediu trebuie luate in considerare.

astigul sau pierderea in valoare prin prezenta sau absenta unui element nu sunt, deregula, egale cu costul instalarii sau demontarii elementului. "neori cumparatorii

8


9/75

poate nu vor sa plateasca un pret mai mare pentru un anumit element sau avantaj in plus. &a fel existenta unui avantaj suplimentar adauga o valoare mai mare decatcostul de obtinere a avantajului.

4 Caactei&ticile eco!o'ice

aracteristicile economice includ toate atributele unei proprietati imobiliare careafecteaza profitul net. Acest element de comparatie este, de regula, aplicat

proprietatilor generatoare de profit. aracteristicile sunt# cheltuielile de exploatarecalitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile deinchiriere, data expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzelede inchiriere, clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investitii.

Evaluatorul trebuie sa fie atent ca diferentele datorate drepturilor de proprietatetransmise sau schimbari datorate conditiilor de piata sa nu fie atribuitecaracteristicilor economice.

4 Utili,aea

Evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau ceamai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatiievaluate.)n evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanti indeterminarea celei mai bune utilizari.

- diferenta in utilizarile permise in doua zone nu necesita neaparat o ajustare, dacaloturile au aceeasi utilizare. and preturile de vanzare sunt exprimate unitar$pret2mp%, pot exista totusi diferente datorate cerintelor de clasificare zonala. Deexemplu, din cauza diferentelor in cerintele de parcare sau amenajare peisagistica,costul de imbunatatire a amplasamentului este diferit, desi loturile au cea mai bunautilizare aceeasi. Aceste diferente trebuie luate in considerare.

4 Co'po!e!te !o!-i'o$iliae ale "aloii

omponentele nonimobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a

personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nuconstituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din pret. Aceste componentetrebuie analizate separat de imobil. )n multe cazuri viata economica, riscul deinvestitie asociat, rata de fructificare, garantia pentru asemenea componente nonimobiliare difera de cele ce se refera la componentele imobiliare.

Mobila, inventarul si echipamentele dintrun hotel sau restaurant sunt exemple tipicede elemente ce definesc personalitatea.

9


10/75

1.+.).- Identificarea si cuantificarea corectiilor

*ehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii#

a%. cantitative#

¬ analiza pe perechi de date

¬ analiza statistica

¬ analiza grafica

¬ analiza evolutiei

¬ analiza costurilor

¬ analiza a datelor secundare.

b%. calitative#

• analiza comparatiilor relative

• analiza clasamentului

• interviuri personale.

Primul pas in analiza comparativa este de a identifica ce elemente de comparatieinfluenteaza valoarea pe piata specifica. !iecare din elementele de comparatieimportante trebuie sa fie incercat prin una sau mai multe din tehnicile mentionatemai sus, pentru a stabili daca este sau nu necesara o corectie. Evaluatorul trebuie safie atent si sa nu presupuna ca un element de comparatie influenteaza valoarea panacand piata nu a indicat aceasta influenta.

• Te#!icile ca!titati"e

Analiza pe perechi de date este un proces in care doua sau mai multe tranzactii suntcomparate pentru a obtine o indicatie privind marimea corectiei ce se refera la osingura caracteristica. )deal, tranzanctiile comparate ar fi identice sub toateaspectele, cu exceptia elementului analizat. *otusi, acest caz este foarte rar sideseori, evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de date perechi pentru a izolaefectul unei singure caracteristici.Desi analiza pe perechi de date este teoretic corecta, ea este uneori nepractica, dincauza insuficientei datelor privind proprietatile similare.

Analiza statistica a datelor de pe piata include analiza prin regresie si influenta.:egresia liniara sau multipla reprezinta o tehnica extrem de utila si este limitatanumai de numarul de elemente sau factori ce influenteaza pretul.

Analiza grafica este o varianta a analizei statistice in care evaluatorul ajunge la oconcluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arata cum vede

piata variatiile in elementele de comparatie.

1;


11/75

Analiza evolutiilor este aplicabila cand exista un volum mare de informatii de pe piata si este in special utila cand sunt putine date de tranzactii comparabile, darmulte date referitoare la proprietatilor cu mai putine caracteristici similare. (e poatedetermina sensibilitatea pietei la anumite elemente de comparatie.

Analiza costurilor utilizeaza costurile estimate de autoritati pentru taxe deconstructie sau impozit pe proprietati ca baza pentru corectii. Evaluatorul trebuie sase asigure ca asemenea corectii sunt rezonabile si aproximeaza asteptarile pietei.

Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor, bazata pedate ce nu se refera direct la proprietatile comparabile, ci descriu piata imobiliara ingeneral.

• Te#!icile calitati"e

Analiza comparatiilor relative este studiul relatiilor indicate de datele pietei fara arecurge la cuantificare. Multi evaluatori utilizeaza aceasta tehnica pentru ca ea reflectanatura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorulanalizeaza tranzactii comparabile, in scopul de a determina daca au caracteristiciinferioare, superioare sau egale fata de proprietatea evaluata, acestea.

Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative prin caretranzactiilor comparabile sunt incluse intrun clasament in ordine ascendenta saudescendenta a atractivitatii. Apoi, evaluatorul analizeaza pozitia proprietatii evaluate inacest clasament.

Interviurile personale evidentiaza opiniile unor indivizi cunoscatori in materie si participanti pe piata imobiliara. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare sinu trebuie utilizate ca singure criterii de estimare a corectiilor.

ANALIA COMPARATIVA

Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ceutilizeaza, fie analiza pe perechi de date fie analiza comparatiilor relative. )n analizacomparativa, cele doua tehnici pot fi utilizate separat sau in combinatie.

Procesul analitic are patru etape#

1. )dentificarea elementelor de comparatie ce efectueaza valoarea tipului de proprietate evaluata

'. ompararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii

11


12/75

evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie $cantitativ sicalitativ%. !iecare corectie trebuie explicata adecvat, astfel ca oricine sa inteleagarationamentul

+. -btinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea eiasupra pretului $sau chiriei%

0. Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sauclasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.

1.5.- Tipui (e coectii

orectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absoluta.

Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corectie, dar matematica nu trebuiesa inlocuiasca judecata evaluatorului. "tilizarea calculatorului si a programelorimbunatatesc viteza si precizia calculelor, dar estimarea valorii de piata nu edeterminata de niste calcule precise. Evaluarea are si un aspect creativ in careevaluatorii isi folosesc puterea de judecata in analiza si interpretarea datelor cantitative.Corectia procentuala este utilizata a reflecta modificarile in conditiile pietei sidiferentelor de localizare.

Evaluatorul trebuie sa fie constant in modul de exprimare a relatiei intre proprietateacomparabila si cea evaluata si ea trebuie facuta intro maniera ce corespunde moduluicum este perceputa de piata.

Intrucat este cunoscut numai pretul tranzactiei comparabile, corectia se faceasupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.Corectia absoluta se calculeaza in unitati monetare, ce se aduna sau se scad la2din

pretul tranzactiilor comparabile.

1..- O(i!ea coectiilo &i ale/eea "aloii

-rdinea in care se aplica corectiile la tranzactiile comparabile este determinata dedatele de pe piata si analiza pe care o face evaluatorul. )n *abelul 1 se arata un modelilustrativ. *otusi aceasta nu e singura secventa de aplicare piata este cea care indica oanumita secventa.

orectiile procentuale, care se aplica preturilor unor tranzactii comparabile, reflectasuperioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, referitoare la elementele decomparatie.

1'


13/75

)nstrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila de piata care este untablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluatasi pe celelalte coloane proprietatile comparabile. "neori pentru fiecare element decomparatie se aloca doua linii# una pentru comparare si alta pentru corectie.)n partea de jos a grilei exista o sectiune de analiza a rezultatelor cu doua linii total

corectii exprimate absolut si procentual din pretul de vanzare. u aceste rezultate,evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzactiilor fata de proprietatea evaluata sisa selecteze valoarea finala. *ranzactiile care necesita cele mai mici corectii vor avearelevanta cea mai mare in alegerea valorii finale. )n acelasi timp, relevanta va reflecta siincrederea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile.

Ta$elul 1 - O(i!ea coectiilo

Ale/eea "aloii

Alegerea valorii este ultima faza in analiza, in care apar doua sau mai multe valorirezultate si trebuie exprimata o opinie privind valoarea ce conduce la pretul cel mai

probabil $vezi definitia valorii de piata%.

Aceasta opinie poate fi exprimata intrun interval de valori sau ca o singura valoare.Este important ca evaluatorul sa ia in considerare punctele tari si punctele slabe alefiecarui rezultat, examinand siguranta si adecvarea informatiilor de pe piata care au statla baza valorii, precum si tehnica aplicata. :aportul de evaluare trebuie sa evidentiezeclar rationamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.

)n metoda comparatiei directe, alegerea valorii poate include doua nivele de analiza.Primul nivel inseamna obtinerea unei valori din corectia preturilor a doua sau mai multetranzactii comparabile, considerand un singur criteriu de comparatie $exemplu

pret2mp%. Al doilea nivel este analiza valorilor obtinute, considerand mai multe criteriide comparatie.)n procesul de alegere a valorii sunt doua elemente extrem de importante.

Primul consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimata este inconcordanta cu scopul evaluarii si este corelata cu valorile obtinute prin alte metode.

Aici se va da o mare atentie corelarii datei evaluarii cu data pentru care sunt disponibileinformatiile de pe piata.

Al doilea element consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa tina cont in mod esential dediferentele in drepturile de proprietate transferate in tranzactiile comparabile. De celemai multe ori aceste diferente duc la excluderea tranzactiilor din randul celorcomparabile si orice neglijenta in analiza acestui punct poate duce la concluzii eronate.

1.0.- Aplicatie

1+


14/75

Aplicatia se refera la evaluarea unei case de locuit si unei cladiri administrativaMetodele aplicate sunt analiza datelor pe perechi $casa de locuit% si analizacomparatiilor relative $cladirea administrativa%.

1..1.! Analiza datelor pe perechi

Proprietatea evaluata este o casa de locuit pentru o singura familie cu 11; mp suprafatautila si o pivnita finisata. Are 5 camere, + dormitoare, o baie, un


15/75

Proprietati A si C difera numai prin conditiile de finantare si conditiile pietei $datavanzarii% . Dupa ce se face corectia privind conditiile de finantare, atunci diferenta de

pret se justifica numai prin diferenta din conditiile pietei si se estimeaza astfel#

$183.;;; 17;.;;;%2 17;.;;; = 1;>

Diferenta in dimensiuni intre A si B poate fi atribuita unei camere in plus pe care o areB $B are si un teren mai mare cu ';> decat A%. Diferenta este deci#

'1;.; ;; 183.;;; 6 '3.;;;

omparatii intre C si E arata ca diferenta din cauza garajului poate fi estimata#187.; ;; 175.;;; 6 11.;;;

orectia pentru subsolul finisat se calculeaza comparand B cu D#

'+1.;;; '1;.;;; 6 '1.;;;

Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculeaza care este suma valorilor absolute acorectiilor $valoare bruta% si suma algebrica a corectiilor $valoare neta%. El va atribui o

pondere mai mare proprietatilor comparabile care necesita corectii mai putin. )n cazude fata E are numai ' corectii si cea mai mica valoare bruta si se alege valoarea de 197milioane lei.

1..".! Analiza comparatiilor relative

Proprietatea evaluata este o cladire administrativa $cu birouri%, cu vechime de 3 ani, cuaria desfasurata construita de +.+3; mp si '.93; mp suprafata utila ce se poate inchiria$88>%. ?radul de ocupare este 9;> si care este considerat stabil pe piata cladirii.

(patiul ocupat de chirias este intre '+; la 53; mp. ladirea este o constructie de nivelmediu si are o stare tehnica medie $buna%. :aportul suprafata utila de inchiriat2ariedesfasurata construita este mic fata de media de pe piata cladirilor administrative$9+>%. Amplasamentul este amenajat corespunzator. Parcajul in aer liber este adecvat si

conform reglementarilor. &ocalizarea ce se poate considera medie este un amplasamentinterior cu acces la o cale rutiera importanta.

hiria curenta de baza este intre +9; si 0'; mii lei2mp pe an, iar pentru intreaga cladiremedia este 0;7 mii lei2mp pe an. u exceptia telefoanelor, proprietarul plateste toatecheltuielile de intretinere. heltuielile de exploatare sunt cele normale de pe piataontractele de inchiriere sunt pe + si 0 ani si au clauza de prelungire pe inca + ani, lachiria de pe piata de la acel moment. *oate contractele nu au vechime mai mare de 18

13


16/75

luni si nivelul chiriei si conditiile de plata sunt cele normale la nivelul pietei. alitateachiriasilor este buna.

(e analizeaza 3 proprietati comparabile. *oate sunt cladiri de inaltime medie, inchiriatesi localizate in aceeasi zona cu cea evaluata. *oate au fost vandute sau inchiriate."nitatea de comparatie utilizata este pretul pe mp de arie utila ce se poate inchiria.

Proprietatea A a fost vanduta acum 3 luni cu 8.79; milioane lei. Are 5 ani vechime si ostare tehnica buna. Aria desfasurata construita este de +.7'; mp si +.09; mp se poateinchiria $90>%. Pretul pe mp arie utila este de '.3'; mii lei. Amenajarea terenului estemedie si raportul suprafata parcaj2arie utila este similar cu proprietatea evaluataProprietarul asigura toate serviciile. ?radul de ocupare este 87> si nivelul chiriei este01+ mii lei2mp. onditiile de plata si cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pietei.ladirea este amplasata la intersectia unei strazi principale cu una secundara.

Proprietatea B a fost vanduta acum 0 luni cu 5.+5; milioane lei. ladirea are 0 ani

vechime, cu aria desfasurata construita de '.97; mp si '.75; mp se pot inchiria $9+>%.Pretul unitar este '.+0; mii lei2mp. Amenajarea exterioara este medie si raportu

parcaj2arie utila similar cu al proprietatii evaluate. (tarea tehnica este buna. Proprietaruasigura toate serviciile. ?radul de ocupare este 83> si nivelul chiriei este inferior

pietei, adica +81 mii lei2mp pe an. Durata inchirierilor si cheltuielilor de exploatare suntla nivelul pietei. Proprietatea este amplasata intrun lot interior cu acces la o strada

principala.

Proprietatea C a fost vanduta acum noua luni cu 7.+3; milioane lei. ladirea are +.'3;mp arie desfasurata construita si '.99; mp arie utila ce poate fi inchiriata $9'>%. Pretulunitar este '.038 mii lei2mp arie utila. onstructia are 3 ani vechime si este intro staretehnica buna. hiria medie este de 0;7 mii lei2mp pe an. Proprietarul asigura toateserviciile. ?radul de ocupare este 9;> si toate contractele de inchiriere sunt la nivelul

pietei. heltuielile de exploatare sunt mai mari, din cauza ca doi chiriasi care ocupa13> din total spatiu, consuma energie electrica mai multa si nu platesc o chirie maimare. &ocalizarea cladirii este intrun lot interior cu acces la o artera principala:aportul parcaj2arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.

Proprietatea D a fost vanduta acum doua luni cu 5.08; milioane lei. ladirea are 5 ani

vechime si o stare tehnica buna. Are '.79; mp arie desfasurata construita si '.08; mparie utila ce se poate inchiria $89>%. Pretul unitar este de '.51+ mii lei2mp arie utila.hiria medie este de 0'; mii lei2mp pe arie utila si contractele sunt la nivelul pietei.?radul de ocupare este de 93>. ladirea este amplasata la intersectia de doua artere

principale, intro zona cu o dezvoltare urbanistica mai mare decat proprietatea evaluataDe aceea raportul parcaj2arie utila e mai mic.

Proprietatea E a fost vanduta acum 5 luni cu 7.01; milioane lei. ladirea a fostconstruita acum 0 ani vechime si este intro stare tehnica buna. Ea are +.3+; mp arie

15


17/75

desfasurata construita si +.10; mp arie utila ce se poate inchiria $89>%. Pretul unitareste de '.+5; mii lei2arie utila. &ocalizarea este pe un lot interior cu acces la o stradasecundara. ?radul de ocupare este de 9;>. hiria medie este +7; mii lei2mp pe an.Proprietarul asigura toate serviciile si contractele de inchiriere sunt la nivelul pietei.:aportul parcaj2arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.

Pentru a efectua analiza comparatiilor relative a tranzactiilor, evaluatorul trebuie saurmareasca aceeasi logica utilizata la analiza datelor in perechi. Diferenta intre celedoua tehnici este interpretarea pe care o da evaluatorul datelor de pe piata. Analizacomparatiilor relative se utilizeaza cand nu sunt suficiente date pentru a cuantificadiferentele si este esential ca evaluatorul sa explice logica cu care a ajuns laierarhizarea proprietatilor, astfel incat destinatarul raportului de evaluare sa inteleagarationamentul.

)n exemplul analizat, toate proprietatile sunt inchiriate, toate tranzactiile sa facut inconditii de finantare si de vanzare ale pietei si au fost obiective. )ntervalul de timp a

fost de 7 luni $intre ' si 9 luni, inainte de data evaluarii% si nu se fac corectii intrucat nuau fost modificari in nivelul chiriei si gradul de ocupare.

Proprietatea A are o localizare superioara fata de cea evaluata, este mai eficienta $areun procentaj de arie inchiriata mai mare%, are un grad de ocupare mai mic $chiar maimic decat pe piata%. orectiile ce se fac sunt negative pentru localizare si eficienta,

pozitiva pentru grad de ocupare si in concluzie negativa.

Proprietatea B are chiria mai mica $corectie pozitiva%, localizarea este inferioara$corectie pozitiva%, are o eficienta mai mare $corectie pozitiva%, grad de ocupare sub

piata $corectie pozitiva%. orectia globala va fi pozitiva.

Proprietatea C are localizarea comparabila $fara corectie%, are o eficienta mai mare$corectie negativa%, cheltuielile sunt mai mari $corectie pozitiva%. orectia globala va finegativa pentru ca eficienta are un efect mai mare.

Proprietatea D are o localizare mult mai buna $corectie negativa%, parcajul mai mic$corectie pozitiva%, are gradul de ocupare mai mare decat pe piata $corectie negativa%.orectia globala va fi negativa.

Proprietatea E are localizare inferioara $corectie pozitiva% si celelalte elemente suntsimilare. orectia globala va fi pozitiva.

lasamentul ce se intocmeste arata astfel#

Popietatea Pet 'ii lei'p Coectie /lo$ala D '.51+ negativa A '.3'; negativa

17


18/75

'.038 negativa De e"aluat E '.+5; pozitiva @ '.+;0 pozitiva

Deci proprietatea de evaluat are o valoare intre '.+5; si '.038 mii lei2mp arie utila.

Proprietatea E este cea mai apropiata de cea de evaluat si ar putea avea o pondere maimare. oncluzia ar fi '.+9; mii lei2mp si o valoare globala de 7.;3; milioane lei.)n practica, analiza efectuata de evaluator va fi normal explicata mult mai in detaliudecat in exemplul aratat mai sus, pentru ca vor fi disponibile mai multe informatii. ucat proprietatea este mai complexa, cu atat vor fi luati in considerare mai multi factori.

%.- METODA COSTULUI

Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaza, si in acest caz, pe comparatie sianume costul de construire a unei proprietati este comparat cu valoarea unei proprietati

existente sau a uneia similare in constructie. Metoda reflecta faptul ca participantii pe piata recunosc o relatie intre valoare si cost. umparatorii au tendinta sa judecevaloarea unei cladiri existente considerand preturile si chiriile unor cladiri asemenatoaresi costul de a construi o noua cladire cu o stare fizica si utilitate functionala optimaMai mult, cumparatorii vor corecta preturile ce sunt dispusi sa le plateasca cu estimareacosturilor necesare pentru a aduce o constructie existenta la starea fizica si utilitateafunctionala pe care ei o doresc.

Prin urmare, prin aplicarea metodei costurilor, evaluatorul incearca sa estimezediferenta ce o percepe cumparatorul, intre proprietatea imobiliara evaluata si o cladirenou construita cu o utilitate optimala. Evaluatorul estimeaza costul de a construi oreplica sau un inlocuitor pentru o structura existenta $teren cladiri% si apoi sa scadadeprecierea $uzura% proprietatii evaluate, estimata la data evaluarii. Evaluatorul vaincerca sa identifice si sa cuantifice cauzele uzurii si sa le aplice la proprietateaimobiliara evaluata.

%.1.- Relatiile cu pi!cipiile e"aluaii

!undamentul pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un

cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costul dea achizitiona imediat un teren si o cladire cu o utilitate si atractivitate similara./aloarea proprietatilor imobiliare vechi este estimata prin comparatie cu o proprietatenoua, optima.

Deplasarile in cadrul cererii si ofertei produc variatii ale preturilor, iar daca costurilenu se modifica proportional cu preturile, atunci construirea cladirilor va fi mai mult saumai putin profitabila, iar valoarea cladirilor existente va creste sau descrestecorespunzator.

18


19/75

Principiul echilibrului arata ca factorii de productie a diferitelor componente ale proprietatii imobiliare trebuie sa fie intro proportie adecvata pentru a se obtine sau pastra o valoare optima. -rice exces sau deficienta in aceasta proportie duce la o pierdere in valoare fata de suma costurilor componentelor.

Atunci cand cererea si oferta sunt in echilibru, iar creditul este disponibil, costul uneiconstructii noi plus profitul antreprenorului minus deprecierea plus valoarea terenuluieste egal cu valoarea de piata. *otusi, proprietatile pot castiga sau pierde din valoaredin cauza conditiilor externe. Astfel, cresterea costului de constructie va influentavaloarea de piata a constructiilor noi si apoi valoarea de piata a proprietatilor vechi, desubstitutie.Pierderea in valoare datorata cauzelor externe se reflecta prin deprecierea externa$economica%.

onditiile externe pot conduce ca valoarea sa difere de cost si efectul este mai mare la

proprietatile imobiliare vechi.onceptul de cea mai buna utilizare este fundamental pentru valoarea proprietatilorimobiliare. Astfel, se poate evalua terenul ca fiind liber si disponibil pentru cea mai

buna utilizare sau se estimeaza cea mai buna utilizare a ansamblului terencladireonstructiile existente au o valoare egala cu ceea ce ele contribuie la valoarea terenuluisau pot reduce valoarea terenului cu costul indepartarii lor de pe teren.

onstructiile existente care nu conduc la utilizarea cea mai buna a terenului au valoareamai mica decat costul lor de reconstructie sau de inlocuire. Deci, constructia careconstituie cea mai buna utilizare a proprietatii este aceea care adauga cea mai marevaloare la teren.

%.%.- Aplica$ilitatea &i li'itele 'eto(ei co&tului

Metoda costului este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor noi saurelativ noi, deoarace in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obiceiapropiate. onstructiile noi sau aproape noi reprezinta, de regula, si cea mai bunautilizare a terenului.

Metoda se poate aplica si la proprietatile imobiliare cu vechime mai mare daca existasuficiente date pentru a estima deprecierea.

Metoda este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in proiect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu setranzactioneaza frecvent pe piata.

19


20/75

#etoda costului este in special importanta cand piata imobiliara este putin activa$cand utilizarea metodei comparatiei directe este limitata% sau cand proprietateaevaluata $ex.# locuinta ocupata de proprietar% nu este destinata de a produce venituri.Aplicand metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis corectiile ce suntcauzate de diferentele fizice intre proprietati comparabile $ex.# diferente de dotari aleconstructiilor%.

Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separat, ea esteutila si in evaluarea pentru asigurare, cand elementele neasigurabile trebuie separate decele asigurabile ca si in evaluarea pentru inscrierea in situatiile financiarcontabile $candtrebuie estimata amortizarea pentru aplicarea impozitului pe profit%.

Metoda costului este deosebit de utila cand se au in vedere adaugirile la constructii saumodernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor imbunatatiri inutile.)n final, metoda este aplicabila in realizarea studiilor de fezabilitate care implicainvestitii imobiliare.

Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile cand proprietatea are o vechime mare saunu reprezinta cea mai buna utilizare a terenului. )n aceste cazuri, apar dificultati inestimarea deprecierii fizice, functionale sau externe, precum si in aprecierea profituluiantreprenorului.

- limitare serioasa a metodei este data de ipoteza realizarii constructiei intrun timpscurt, fapt ce nu este intodeauna real sau posibil.

%.).- Poce(ua (e e"aluae

Dupa inspectarea imprejurimilor, a amplasamentului si a constructiilor culegand toatedatele evaluate, evaluatorul va urmari o serie de etape pentru a ajunge la valoareaestimata de metoda costului.'.+.1. Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi realizata cea mai buna utilizare a sa.'.+.'. Estimarea costului de constructie sau de inlocuire a structurilor primare efective la data evaluarii, incluzand costurile directe si costurile indirecte.'.+.+. Estimarea altor costuri $indirecte% aparute dupa construire, necesare ca sa

aduca o constructie nou, neocupata, la conditia si gradul de ocupare de pe piata.'.+.0. Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat in urma analizei pietei.'.+.3. )nsumarea costurilor de inlocuire sau de reconstructie, costurile indirecte si a profitului antreprenorului $exprimate deseori ca un procent din costurile directe si indirecte% pentru a ajunge la costul total de inlocuire sau de reconstructie.'.+.5. Estimarea deprecierilor constructiilor care se compune din trei mari categorii# deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea

';


21/75

cauze externe $economice%.'.+.7. (caderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie sau de inlocuire pentru a obtine costul net.'.+.8. Estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire si deprecierea pentru orice cladiri adiacente sau imbunatatiri ale amplasamentului si apoi scaderea deprecierii estimate din costul de reproductie sau de inlocuire al

acestor imbunatatiri.'.+.9. Adaugarea costului net al imbunatatirilor la costul net al constructiilor.'.+.1;. Adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.'.+.11.orectarea valorii proprietatii pentru a reflecta un drept partial de proprietate $cand este cazul%.

%.+.- Cea 'ai $u!a utili,ae

:elatiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe pieteleimobiliare. unoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt esentiale pentru

conceptul $cea mai buna utilizare%. and scopul unei evaluari este estimarea valoriide piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizarecompetitiva in care poate fi pusa proprietatea.Prin urmare, Bcea mai buna utilizareC este un concept fundamentat de piata imobiliara.

".&.1.! 'efinitie

ea mai buna utilizare poate fi definita astfel#

$(tilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea maimare valoare%

Pentru a clarifica diferenta intre cea mai buna utilizare a unui teren liber si a unui terenconstruit, consideram o casa de locuit pentru o familie. Daca proprietatea esteamplasata intro zona comerciala, productivitatea maxima a terenului considerat liber ar

putea fi obtinuta prin utilizare comerciala. *otusi daca nivelul competitiv al cererii estesuficient pentru utilizare rezidentiala atunci aceasta va fi considerata ca fiind cea mai

buna utilizare. Daca valoarea terenului liber e mai mare decat valoarea terenulu

construit, cea mai buna utilizare este teren liber.

ea mai buna utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinata printro analizasubiectiva de catre proprietar, antreprenor sau evaluator cea mai buna utilizare esteconturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si valoarea de piata.

and potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze o proprietate pentru folosinta personala, motivatia lor principala o reprezinta beneficiile obtinute prin satisfactieidorite, prestigiu si intimitate. umparatorii investitori sunt motivati de profitul net sau

'1


22/75

acumularea de capital si chiar de unele facilitati fiscale. )nvestitorii sunt interesati directde fezabilitate ca o indicatie ca un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cumar fi# grad de ocupare, cost redus al exploatarii si o crestere potentiala a valorii.

Prin urmare exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si alegerea celeimai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.

Ta$el +

Relatia a!ali,a pietei2 *e,a$ilitate &i cea 'ai $u!a utili,ae

A!ali,a pietei Stu(iu *e,a$ilitate Selectia celei 'ai $u!e)dentifica cererea determina valoarea pe utili,ai

pentru utilizari baza unor criterii variabile utilizarea ce conducealternative $valoarea reziduala a terenu la valoarea maxima lui, rata de rentabilitate,

valoare capitalizata globala%

Analizei ofertei si alculul cashflo si alegerea (pecificatia conditiilor cererii pentru a ratei de actualizare calculul de utilizare, planificarea

prognoza rata de valorii pentru diferite utilizari in timp si participantiiabsorbtie si chiria de pe piata $utilizator,

probabila pentru investitor, creditor%diferite utilizari.

*raditional, analiza celei mai bune utilizari a fost asociata cu analiza reziduala aterenului ce este cuprinsa in economia clasica. )n aceasta analiza, valoarea este data denivelul ce ramane dupa ce a fost amortizata constructia.

)n timp ce cladirile se pot schimba, nu acelasi lucru se poate spune desprecaracteristicile esentiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului esteelementul conducator si valoarea proprietatii imobiliare este in functie de venitul adusde teren.

Cea mai buna utilizare a terenului liber

ea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. )n aceasta ipoteza, pot fi identificateutilizari care creeaza valoare si evaluatorul poate incepe selectia de proprietaticomparabile si sa estimeze valoarea terenului.

Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea mai bunautilizare actuala este considerata interimara. De exemplu, o ferma la marginea orasului

poate fi o utilizare interimara daca orasul se va dezvolta si terenul poate fi parcelat. )n

''


23/75

unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca terenul sa ramana liber pana cand piata va fi pregatita pentru dezvoltare imobiliara.

Daca cea mai buna utilizare implica realizarea unor constructii, atunci evaluatorutrebuie sa determine tipul si caracteristicile constructiei $de exemplu# magazin, hotel,

birouri% cate etaje, ce dimensiuni si utilitati care va fi chiria si nivelul cheltuielilor de

exploatare cat va costa constructia.

Cea mai buna utilizare a terenului construit

ea mai buna utilizare a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui dataunei proprietati imobiliare prin constructiile cei apartin. De exemplu# un hotel vechi de+; ani, trebuie mentinut asa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat

partial, sau inlocuit cu un alt tip de constructie sau cu un alt grad de utilizare aterenului.

"tilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna utilizare a terenului construit.

)n analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorultrebuie sa considere orice modernizare ce este in concordanta cu preferintele pietei. Deexemplu, cea mai buna utilizare a unei case de lux trebuie sa reflecte toatemodernizarile ce sunt necesare pentru a obtine o maxima satisfactie.

".&.".! )copul analizei celei mai bune utilizari

Evaluatorul trebuie sa faca deosebirea intre analiza considerand terenul liber si analizaconsiderand terenul construit si raportul de evaluare trebuie sa identifice, explice si

justifice cu claritate scopul si concluziile aferente fiecarei utilizari.

Cea mai buna utilizare a terenului liber

ea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizareaactuala si toate utilizarile potentiale.

/aloarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea actuala.Aproape orice cladire poate fi demolata $exceptie pot fi cele din patrimoniu% si aceastase face cand ea nu mai adauga valoare terenului.

:eglementarile referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori imposibilademolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea valorii lor,

pastrand utilizarea actuala ca fiind cea mai buna utilizare.

'+


24/75

Exista doua motive pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului consideratliber, si anume# 6 estimarea valorii separate a terenului 6 identificarea tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.


(i aici exista doua motive# 6 identificarea utilizarii proprietatii care va asigura cea mai inalta

fructificare a capitalului investit $de exemplu# transformarea unui blocde apartamente in hotel%

6 identificarea proprietatilor comparabile $de exemplu# ar fi incorect sa folosesti o proprietate comparabila ce are cea mai buna utilizare ca birouri, in evaluarea unei proprietati ce are cea mai buna utilizare ca hotel%.

".&.*.! Criteriile analizei

ea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patrucriterii. Ea trebuie sa fie permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si maximum

productiva. Posibilitatea fizica si legalitatea trebuie considerate mai intai.

Permisa legal

)n toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. Eltrebuie sa analizeze reglementarile privind zonarea, restrictiile de construirenormativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturileistorice, impactul asupra mediului.

)nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauzaunor clauze din contractul de inchiriere.

Daca nu exista restrictii cu caracter privat, atunci utilizarile admise de certificatul deurbanism determina alternativele avute in vedere pentru cea mai buna utilizareEvaluatorul poate avea in vedere cu riscurile aferente si eventualele modificari ale

planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate in raportul de evaluare.

ormativele de constructii si conditiile de impact asupra mediului pot avea influenteasupra fezabilitatii utilizarii, daca nu o scot in afara legii.

Posibila fizic

Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lotde teren si riscul unor dezastre naturale $cutremure, inundatii% afecteaza utilizarile uneianumite proprietati imobiliare. "nele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare

'0


25/75

numai ca facand parte dintrun ansamblu. )n acest caz evaluatorul va analiza sifezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea unitatilor publice $canalizare,apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic etc.%

(tructura geologica a terenului poate impiedica $sau face foarte scumpe% anumiteutilizari ale proprietatii, cum ar fi# cladiri cu regim inalt de inaltime, subsoluri multipleetc.

onditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale pentru o altautilizare, considerara mai buna.

+ezabila financiar

"tilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate

mai departe pentru a determina daca ele ar produce un venit care sa acopere cheltuielilede exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. *oate utilizarile din carerezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Pentru a determina fezabilitatea financiara, evaluatorul va previziona veniturile generatede proprietate, din care se va scadea cheltuielile de exploatare $inclusiv impozitul pe

profit%, rezultand profitul net. (e va calcula rata de fructificare a capitalului propriu sidaca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunciutilizarea este fezabila financiar.

#axim productiva

Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare careconduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata defructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.

/aloarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse $terensi constructii% si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si al capitaluluinecesare realizarii constructiei. /aloarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea

venitului rezidual alocat terenului.

/enitul alocat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare sia recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate pe

piata imobiliara.

ea mai buna utilizare potentiala a terenului este, de obicei, o utilizare pe termen lungsi se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila aconstructiilor.

'3


26/75

".&.&.! )ituatii speciale

)potezele analizei cele mai bune utilizari sunt fundamentale pentru toate studiilereferitoare la utilizarile proprietatilor imobiliare. )n identificarea celor mai bune utilizarisunt necesare consideratii speciale pentru utilizarile singulare, interimare, neconforme

legal, utilizari ce nu sunt cele mai bune, utilizari multiple, cu destinatie speciala,speculative si pentru terenul liber in exces.

(tilizari singulare ele mai bune utilizari sunt, in general, conforme sau similare cuutilizarile inconjuratoare. De exemplu, o casa de locuit nu este adecvata in apropriereaunei mari fabrici.

*otusi, cea mai buna utilizare poate fi neobisnuita sau chiar unica. De exemplu, ocladire mare de birouri este ceruta de piata, dar este suficienta una singura pentrulocalitatea respectiva.

(tilizarile interimare

)n multe cazuri, cea mai buna utilizare poate sa se modifice in viitorul previzibil. )nasemenea situatii, dezvoltarea imediata a proprietatii sau conversia ei pentru cea mai

buna utilizare in viitor este, de obicei, nefezabila financiar in prezent.

Deci, utilizarea interimara este cea mai buna utilizare dar aceasta sar putea schimbain timp relativ scurt. !erme, parcaje, cladiri vechi sau constructii provizorii, reprezintautilizari interimare.

Multe din constructiile demodate nu indeplinesc criteriile de cea mai buna utilizare, darele totusi genereaza valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piatarecunoaste ca in timpul tranzactiei catre o noua utilizare, vechile constructii pot face o

proprietate mai valoroasa decat terenul liber.and se face o comparatie cu alte proprietati, trebuie luate in considerare diferenteleintre utilizarile interimare chiar daca cele mai bune utilizari in viitor sunt identice.

Daca pentru doua utilizari actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru

trebuie luat in considerare si trebuie facuta o corectie.

(tilizari neconforme legal

- utilizare neconforma legal este o utilizare ce a fost stabilita si mentinuta legal, dar numai este conforma cu noile reglementari legale ale zonei in care este amplasata. Deobicei, aceste noi reglementari permit existenta in continuare a vechilor utilizari, darinterzic extinderea sau modificarile importante care sa continue utilizarea neconformaand o utilizare neconforma inceteaza, de obicei ea nu mai poate fi reluata.

'5


27/75

"neori o utilizare neconforma legal poate produce un venit mai mare si deci va avea ovaloare mai mare decat o utilizare conforma. Deci pentru a estima valoarea une

proprietati cu utilizare neconforma legal, prin comparatie cu proprietati competitivesimilare, trebuie sa se efectueze acele corectii care reflecta utilizarea mai intensa darneconforma legal. De obicei, orice surplus ce rezulta dintro utilizare neconforma legaleste legat direct de constructia existenta si, prin urmare, venitul suplimentar ar trebui

capitalizat pe durata de vata economica a constructiei.

(tilizari care nu sunt cele mai bune

Multe constructii existente nu reprezinta cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliarecu toate ca, in general, cea mai buna utilizare este in aceeasi categorie cu utilizareaexistenta $locuinta, bloc de apartamente, cladire administrativa%. Prin urmare, in acestecazuri nu apare o depreciere din cauza conditiilor externe.

)n unele cazuri, categoria proprietatii existente este diferita de cea a celei mai bune

utilizari si deci apare o depreciere din cauza conditiilor externe. Pentru a intelegeimportanta coerentei in evaluarea terenului si a constructiilor, sa examinan un caz.

"n bloc de locuinte este amplasat intro zona in care activitatea industriala reprezintacea mai buna utilizare a terenului. *erenul considerat liber are valoare de 1;; milioanelei, care este mult mai mare decat daca ar fi utilizat pentru locuinte. @locul de locuinteexistent are valoare de +;; milioane lei, valoare ce reflecta o diminuare din cauzaamplasarii intro zona industriala $zgomot, poluare etc.% Aceeasi constructie ar aveavaloarea de 3;; milioane lei daca ar fi fost amplasata intrun cartier de locuinte.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cladirii la +;; milioane lei si a terenuluila 1;; milioane lei, adica total 0;; milioane lei. u este corect ca sa se considerevaloarea constructiei de 3;; milioane lei si a terenului de 0; milioane lei $utilizare

pentru locuinte intro zona industriala%, deci in total 30; milioane lei.

(tilizari multipli Deseori cea mai buna utilizare pentru un lot de teren implica mai multe tipuri de

utilizari. De exemplu# pe un teren sar putea construi in fata $la strada%, un complexcomercial cu case in spate sau blocuri in jurul unui teren de golf si case pe terenulramas. Daca terenul este in zona industriala, atunci in fata se vor amplasa magazine siin spate depozite si2sau mici ateliere2fabrici.

(i o cladire are utilizari multiple cum ar fi hotel, restaurant, magazine, birouriEvaluatorul va estima contributia la valoare a fiecarei utilizari, dar trebuie sa se asigureca suma valorilor utilizarilor separate nu depaseste valoarea totala a proprietatilor.

'7


28/75

(tilizari speciale

Deoarece proprietatile cu destinatie speciala sunt adecvate numai pentru o singurautilizare sau pentru un numar foarte limitat de utilizari, evaluatorul va intampinadificultati in specificarea cele mai bune utilizari. De fapt, cea mai buna utilizare estecontinuarea utilizarii actuale daca se dovedeste viabila.

Daca utilizarea curenta este depreciata fizic sau functional si alte utilizari alternative nusunt fezabile, atunci cea mai buna utilizare este demolarea si casarea constructiei."neori aceste proprietati se analizeaza pe baza a doua utilizari# . continuarea utilizarii speciale existente . conversia la o utilizare alternativa

(tilizari speculative

*erenul pastrat pentru vanzare ulterioara poate fi considerat ca o investitie speculativa

umparatorul sau proprietarul poate crede ca valoarea terenului va creste, dar exista unrisc considerabil ca nu va aparea cresterea asteptata cat timp speculatorul detineterenul. u toate acestea, valoarea actuala a terenului este o functie de cea mai bunautilizare a sa in viitor si deci evaluatorul trebuie sa ia in discutie cea mai buna utilizare

potentiala in viitor.

eren in exces

"nele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai buna utilizare."nele proprietati construite au teren in exces care nu sunt necesare constructiilorexistente. )n unele cazuri, cea mai buna utilizare a terenului in exces este sa ramanaliber. )n alte situatii, poate fi o extindere in viitor a constructiilor existente saudezvoltarii viitoare ca o entitate separata. *erenul de parcare sau terenul de joaca nueste teren in exces. Determinarea terenului in exces se poate face si dupa normativeleM&PA*.

".&.-.! Aplicatii

Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber.

CAUL 13 onsideram un amplasament pentru constructii de vile. Antreprenorul arede ales intre doua alternative, ambele compatibile cu constructiile din zona. "tilizarea Ainseamna construirea unei case mari cu o valoare de piata de +73 milioane lei, inclusivterenul. "tilizarea @ inseamna construirea unei case mai mici cu valoare de piata de+;; milioane lei. *erenuri comparabile sau vandut cu 9; milioane lei.Astfel# $milioane lei% "tilizarea A "tilizarea @ /aloarea de piata +73 +;; ost de constructie '0; ''3

'8


29/75

Profit antreprenor 03 +5 /aloarea reziduala teren 9; +9

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai buna si se acopera valoareaterenului.

CAUL %3 onsideram un teren 3;x3; m intro zona comerciala cu valoarea estimata prin metode de comparatie, la suma de +;; milioane lei.(tudiile arata ca ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ$birouri%.Astfel# $milioane lei% entru comercial entru administrativ Profit net potential2an 153 18; :ata de capitalizare 11> 1;> /aloarea capitalizata 1.3;; 1.8;; ostul constructiei 9;; 1.+3;

/aloarea reziduala teren 5;; 03;Prin urmare, cea mai buna utilizare este centrul comercial.

CAUL )3 (e considera un teren +; m x 5; m situat intro zona pentru blocuri delocuinte, birouri si magazine. Piata cere o rata de capitalizare la constructie de 1'> sila teren de 1;>.

$milioane lei% &ocuinte @irouri Magazine ost de constructie +.5;; '.83; '.0;; Profit net 085 0;3 ++; /aloare capitalizata constructie$la 1'>% 0+' +0' '88 /enit teren 30 5+ 0' /aloare reziduala teren $capitalizata la 1;>% 30; 5+; 0';

ea mai buna utilizare sunt birouri. *ehnica valorii reziduale a terenului se foloseste pentru a estima cea mai buna utilizare si rareori pentru a evalua terenul.


CAUL +3 "n depozit poate fi inchiriat pentru o suma neta de ''3 milioane lei2an.*otusi, proprietarul se gandeste sa transforme o parte din spatiu in birouri si sa creascachiria. ostul conversiei se estimeaza la +73 milioane lei si va duce la o crestere avalorii proprietatii care este acum de 1.8;; milioane. Evaluatorul apreciaza ca se poateobtine o chirie de '33 milioane lei2an, in cazul existentei birourilor.Astfel# $milioane lei% Depozit Depozitbirouri Profit net2an ''3 '33 :ata capitalizare 1',3> 1',3>

'9


30/75

/aloare capitalizata 1.8;; '.;0; ost conversie ; +73 /aloare proprietate 1.8;; 1.553

%.5.- Valoaea a'pla&a'e!tului

-ferta de teren este relativ stabila cu toate ca pot aparea usoare modificari ale ofertei sicalitatii terenului, pe durata vietii omenesti $eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologiiagricole necorespunzatoare, desertificare, cutremure si alunecari de teren%.*erenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, derecreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.

".-.1.! Concepte si principii de evaluare

Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principiileevaluarii care influenteaza valoarea terenului. Astfel, daca cumparatorii anticipeaza ca

intro anumita zona va fi o cerere de spatii de birouri in urmatorii 3 ani, ei ar putea fimotivati sa cumpere terenuri pentru constructie.

Pretul terenului reflecta relatia dintre cerere si oferta care oscileaza in jurul echilibruluidesi pe termen scurt acest principiu ar putea sa nu se aplice in totalitate. Astfel, dacaun anumit tip de proprietate imobiliara este foarte rar intalnit intro anumita zona,

presiunea concurentei extrem de puternice poate duce la cresterea valorii dincolo denivelul dat de profitabilitatea proprietatii. )n orice caz, valoarea de piata este in general

pretul cel mai probabil pe care il poate sustine piata si prin urmare se va restabilechilibrul intre chirie, pret si valoarea terenului./aloarea terenului este influentata de jocul intre cerere si oferta daca utilizareaeconomica a unui amplasament determina valoarea terenului pe o anumita piata.

Principiul substitutiei care spune ca un cumparator nu va plati mai mult decat pentru unalt teren similar, indica faptul ca pentru amplasamentele similare cu cele mai mici

preturi va exista cea mai mare cerere.

Principiul echilibrului face legatura intre elementele unui complex economic in careterenul are un rol esential.

".-.".! Caracteristicile fizice ale amplasamentului

aracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si imbunatatirile, influenteazautilizarea terenului si implicit valoarea sa.

Elementele fizice pe care le va lua in considerare evaluatorul sunt# dimensiunea, forma,dimensiunea la fatada, topografia, localizarea, orientarea fata de vant, soare sau vedere.aracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea si drenajul.

+;


31/75

Existenta unor utilitati, cum ar fi# apa, canalizare, electricitate, gaze, telefoninfluenteaza utilizarea si posibilitatile de dezvoltare a lotului de teren.

"n lot de teren devine amplasament cand este imbunatatit si gata de a fi utilizat pentruun anumit scop. )mbunatatirile interne necesare pot fi# nivelare, pavare, racordarea la

apa, gaze, electricitate si telefon. )mbunatatirile externe lotului pot fi strazile, rampeletrotuarele, canalizare si linii de utilitati ce pot fi conectate.

/aloarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizari si prinurmare se va urmari ipoteza terenului liber si disponibil.

(e spune ca terenul are valoare, iar constructiile contribuie la valoare si aceastacontributie se estimeaza scazand valoarea terenului din valoarea totala a proprietatiiimobiliare. )n cazul in care constructiile nu au valoare adaugata se impune demolarealor.

)n anumite cazuri, evaluarea unei proprietati imobiliare poate cere ca amplasamentul sanu fie considerat pentru cea mai buna utilizare. Este vorba de a estima valoarea deutilizare existenta.

".-.*.! #etodele de evaluare a terenului

(e utilizeaza sase metode# comparatia directa, proportia, extractia, parcelarea, tehnicareziduala si capitalizarea rentei de baza. Proportia si extractia combina metoda costuluicu metoda comparatiei directe tehnica reziduala combina metoda capitalizarii cumetoda costului, iar parcelarea combina cele trei metode.

4 Meto(a co'paatiei (iecte

Se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopulevaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferata cand exista date comparabile.

Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, suntanalizate, comparate si corectate in functie de asemenari sau diferentieri.

Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei $data vanzarii%, localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea sicea mai buna utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile sunt caracteristicilefizice, adica suprafata si forma, lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea.Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparatii.

Daca preturile sau schimbat rapid in ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectatecat mai apropape de data evaluarii. "neori evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii

+1


32/75

cu proprietati din apropiere dar care au avut loc cu mai multi ani inainte de dataevaluarii si intre tranzactii recente dar pentru loturi localizate la distanta indicat este sase bazeze pe tranzactiile recente.

)n general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat datatranzactiei si localizarea. ele mai multe loturi au arie optima, insa daca suprafata e mai

mare, valoarea terenului in plus are tendinta sa se reduca foarte puternic.De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile dar cu aproximativ aceeasisuprafata.

Fonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasizona sunt cele mai comparabile. a regula generala, cu cat sunt mai multe sau maimari deosebirile dintre proprietatea evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare

posibilitatea de a ajunge la valori eronate.

Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta $nenegociate%, desi acestea

sunt mai putin credibile $preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari iar cele dinofertele de comparare sunt mai mici decat preturile negociate.

)nformatiile directe se pot obtine din discutiile cu partile implicate in tranzactiivanzatori, cumparatori, avocati si agenti imobiliari.

)n general, pentru fiecare element de comparare sunt necesare corectii ale preturilor dintranzactiile comparabile.

Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in mod absolut $inmoneda% sau relativ $procente%.

orectiile pentru drepturile de proprietate, finantare si conditiile pietei si de vanzare sefac inaintea celor referitoare la localizare si caracteristicile fizice. *oate corectiiletrebuie prezentate in raportul de evaluare, intro forma logica si de inteles.

)n localitatile urbane dens dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere sivaloarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa.

&a fel si loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar tranzactionate sidatele de comparatie pot fi nesigure. )n aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proportiei sau prin metoda extractiei.

4 Meto(a popotiei

Metoda proportiei sau altfel cunoscuta ca metoda alocarii, este bazata pe principiulechilibrului si pe conceptul contributiei, care spune ca normal exista un raport tipicintre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru anumite tipuri de

+'


33/75

proprietati in anumite localizari. Acest raport este in general, mai sigur candconstructiile sunt relativ noi. &a constructiile mai vechi creste raportul valoareteren2valoarea proprietate.

Metoda proportiei nu da o valoare determinata a proprietatii, dar poate fi folosita candeste insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile.

Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egala.

4 Meto(a etactiei

Aceasta metoda este o varianta a metodei proportiei si anume valoarea terenului esteextrasa din pretul de vanzare a unei proprietati, prin scaderea contributiei constructiilorcare este estimata prin costuri si uzura. Proprietatile din zona rurala sunt estimatefrecvent prin aceasta metoda, deoarece contributia cladirilor in valoarea totala este, in

general, redusa si usor de identificat.

/aloarea terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile din tranzactiile terenurilor libere si este utila mai degraba pentru a estima niste parametri normalizati, decat valori absolute.

4 Meto(a pacelaii

Metoda este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezinta cea mai buna utilizare si exista date de comparatie pentru aceste tipuri de parcele. - parcelare planificata poate crea o proprietate mai buna acolo unde zonarea, utilitatile disponibileconditiile comunale, accesul si alte elemente sunt intro combinatie favorabila.

Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin determinarea numarului sdimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic.&oturile propuse trebuie sa fie in conformitate cu cerintele legale si sa indeplineascacerintele pietei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea

proprietatii imobiliare, desi uneori evaluatorul poate gasi prin analogie care este parcelarea adecvata.

(e face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite si dupa corectiilenecesare, evaluatorul va estima care este pretul de vanzare cel mai probabil, durata deconstruire probabila si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata.

(e vor scadea toate costurile directe si indirecte dezvoltarii imobiliare, marGetingului sivanzarii proprietatilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde sicheltuielile de eliberare, nivelare si finisare a terenului, de construire a strazilordrumurilor si trotuarelor si de asigura utilitatile. /or fi luate in considerare taxele,

++


34/75

primele de asigurare, regiile, onorariile, comisioanele si cheltuielile de publicitate. (evor deduce sumele reprezentand fructificarea capitalului investit pe perioada dedezvoltare si profitul antreprenorului. (e obtin astfel, fluxurile de venituri generate devanzarea proprietatilor construite pe loturi si aferente numai terenului.

Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine cont de riscul aferent

dezvoltarii de proprietati imobiliare si care este obtenabila pe piata. Perioada deactualizare depinde de durata de construire si de vanzare sustinuta de absorbtia pietei.

Metoda parcelarii se utilizeaza si in studiile de fezabilitate si in evaluarile unde existaun numar redus de tranzactii comparabila. Precizia metodei este determinata de precizizratei de actualizare, a ratei de absorbtie, a costurilor indirecte si pentru servicii.

4 Meto(a e,i(uala

Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date referitoare la loturi

similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si aconceptului de contributie care se refera la echilibrul agentilor de productie, adicateren, munca, coordonare si capital.

Metoda se utilizeaza cand# . valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna . venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut si poate fi estimat . se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren.

/aloarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea mai bunautilizare si care nu au uzura fizica sau functionala.Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia $actuala sauipotetica% care reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net sistabil, din exploatare, obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare estimate ladata evaluarii. )n continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribuicladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta este capitalizata cu o rata decapitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.

4 Meto(a capitali,aii e!tei (e $a,a

:enta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzatoare.

enta de baza este suma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului inconformitate cu reglementarile de inchiriere a terenului.

+0


35/75

Aceasta procedura este utila cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare.Daca renta curenta corespunde cu cea de pe piata, atunci valoarea obtinuta princapitalizare cu o rata de pe piata, este echivalenta cu valoarea de piata. Daca renta

platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piata, se vor facecorectiile ce apar din diferentele in conditiile de contract fata de cele normale pe piata.:enta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie reflectate in

renta de baza.

%..- Co&tul cla(iilo

Estimarea costurilor cladirilor se face de un evaluator care intelege planurile deconstructie, specificatiile, materialele si tehnicile de constructii. ladirile se vorinspecta cu atentie si vor fi descrise complet de evaluator.

"./.1.! Costul de inlocuire0reconstructie

Co&tul (e eco!&tuctie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de ladata evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materialenormative de constructie, arhitectura si planuri de calitate de manopera si inglobandtoate deficientele, supradimensionarile si uzura cladirii evaluate.

Co&tul (e i!locuie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la dataevaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materialemoderne, normative, arhitectura si planuri moderne, existente la data evaluarii.

"./.".! Costuri

heltuielile ce sunt aferente direct construirii cladirilor sunt numite costuri directe, iarcele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenta intre costul de construiresi valoarea proprietatii imobiliare dupa terminare, reprezinta profitul antreprenorului,care trebuie corelat cu informatiile de pe piata.

COSTURI DIRECTE

osturile directe cuprind cheltuielile cu forta de munca si materialele utilizate. :egia si

profitul contractantului general si a diferitilor subcontractanti sunt parti ale unucontract de constructie uzual si reorezinta costuri directe.

osturile directe cuprind si costul pentru# . autorizatia de constructie . materiale, produse si echipamente . manopera . echipamentele folosite in constructie . asigurarea pe durata construirii

+3


36/75

. organizarea de santier si imprejmuire temporara . spatii de depozitare a materialelor . instalatii electrice si cheltuieli cu utilitati . profitul constructorului si regia, inclusiv supravegherea lucrarilor, asigurarile pentru incendiu, raspundere sau somaj . garantii de performanta.

orelarea cu ofertele constructorilor trebuie facuta cu atentie, intrucat acestia ofera preturi ce depind nu numai de situatia de pe piata dar si de starea lor tehnica sifinanciara.

COSTURI INDIRECTE

osturile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac partedintrun contract uzual. Acestea pot cuprinde# . costul pentru arhitectura si proiectare, verificare a documentatiilor, ridicare

topo, studii de impact de mediu . onorarii pentru activitati de evaluare, consultanta si asistenta financiara si juridica . costul investitiei in teren si platile facute pe durata construirii $cheltuieli financiare, dobanzi, comisioane, taxe% . asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii . costul de investitie in proprietate dupa ce a fost construita, dar inainte de a se obtine gradul de ocupare stabilizat $fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare% . investitii suplimentare in constructiile chiriile sau comisioane de

inchiriere . marGeting, comisioane de vanzare . cheltuieli administrative ale proprietarului . costul transferarii proprietatii.

Aceste costuri se vor estima in conditiile unei piete echilibrate. Pe o piata din afaraechilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbtie,dar aceste costuri trebuie considerate ca facand parte din estimarea uzurii externe.

"nele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectarii sau taxele de proprietate se iau ca procentaje fata de costurile directe. Alte costuri $comision de vanzari, inchirieri% suntlegate de piata, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate detimpul de lucru necesar pentru efectuarea activitatilor respective.

PRO6ITUL ANTREPRENORULUI

+5


37/75

Profitul antreprenorului este o marime luata de pe piata si reflecta suma pe care unantreprenor se asteapta sa o primeasca pentru contributia sa. El reprezinta gradul derisc si de expertiza necesar realizarii proiectului.

*otusi aceasta nu inseamna ca antreprenorul trebuie sa fie compensat automat pentrueforturile sale cheltuiala nu garanteaza valoarea.

)n cazul pietelor in cadere, evaluatorul va analiza daca reducerea profitului $sau chiar pierderile% antreprenorului reprezinta o forma de uzura externa $datorata conditiilorexterne%.

!unctie de practica, profitul antreprenorului poate fi estimat ca un procent din costuriledirecte, din costurile directe indirecte, din costurile directe indirecte terenul saucostul total al proiectului.

u trebuie sa fie luate in considerare numai profiturile realizate in trecut de

antreprenori, ci mai degraba profiturile asteptate $anticipate% de antreprenori la dataevaluarii.

"./.*.! )urse de informatii

(ursele primare de informatii sunt contractele de construire incheiate pentru cladirisimilare. (e pot folosi si specialisti care alcatuiesc devize pentru oferte noi.

"nii evaluatori siau creat baze de date care contin costuri curente pentru cladiricomplete, cum ar fi locuinte, apartamente, hoteluri, magazine, cladiri comerciale siindustriale.

Exista si informatii privind indicii de modificare a costurilor, care sunt utilizati pentruactualizarea unor preturi de barem estimate la o anumita data is

Evaluarea proprietatilor

Documents

Transcript of Evaluarea proprietatilor