ＴＬＩＳ マーケット・レポート

Solution Market Report <Q4-2011>

TOKYU LIVABLE INC, 0

大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市近畿地方の行政・経済・文化の中心都市

大阪

：概

況大 阪 市

不動産マーケット概況2014/1H 2014年上半期(1～6月)

内　容 出　所1) 人 口 2009年：2,652,436人 → 2014年：2,683,469人 (+1.2%) 大阪市統計情報

2) 世 帯 数 2009年：1,291,734世帯 → 2014年：1,353,659世帯 (+4.8%) 大阪市統計情報

3) 総 面 積 223.0k㎡ 大阪市統計情報

4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：99.8% → 2010年：99.7% 国勢調査

5) 主 要 商 業 地 梅田、心斎橋、なんば、あべの等6) 主 要 産 業 サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%)　※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心 市民経済計算・工業統計

7) 事 業 所 数 2004年：59,935 → 2007年：53,196 (-11.2%) 商業統計調査

8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：34,707 → 2007年：31,521 (-9.2%) 商業統計調査

9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：2,985,971㎡ → 2007年：2,971,872㎡ (-0.5%) 商業統計調査

10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：26,533 → 2013年：29,983 (+13.0%) 住宅着工統計

11) 持 ち 家 率 2005年：41.8% (全国平均62.1%) → 2010年：42.2% (全国平均61.9%) 国勢調査

12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：150 (レジデンス：72、オフィス：40、商業施設：14、ホテル：5、倉庫・物流施設：7、その他：12) 不動産証券化協会

1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計

出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月)　近畿」

【都市基本データ】

【 景 気 情 勢 】消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している

項　目

商業地 大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響もあり、商業地価はやや上昇

住宅地 高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味

一戸建 取引件数は増加　取引価格は概ね横ばい

マンション 中古は価格・取引件数、共に上昇傾向 　新築は供給が減り、価格は上昇

賃　貸 需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く　　賃料は依然横ばいで推移

売　買 売買取引、活性化には至らず　　期待利回りにも大きな変化はなし

賃　貸 賃料はやや減少　需給は安定

売　買 期待値・取引事例、ともに利回りは低下傾向　　取引件数は減少

土地

居住用不動産

オフィスビル

レジデンス

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土地

<商業地>

大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響

もあり、商業地価はやや上昇

【梅田】

うめきた地区の大規模開発ビルが竣工し、年間で5,000

万人以上の来場者を集めている。Ｊ-ＲＥＩＴを中心とした各

プレイヤーの投資が続く中、取引価格はやや上昇傾向で

推移しており、地価動向もやや上昇傾向。

【心斎橋】

根強いテナント需要を背景とする安定収益を有する商業

ビルについて旺盛な需要がある。物販を中心とする顧客

集客力は相当に高い水準を有しているため、地価動向は

やや上昇傾向。

【ＯＢＰ】（大阪ビジネスパーク）

市の中心部と比較すると、交通アクセスの利便性に劣る

ため、オフィスの賃貸需要はやや弱い。投資物件の利回り

に大きな変化は見られず、地価動向は概ね横ばい。

【阿倍野】

2014年3月にターミナル直結の超高層複合商業ビル「あ

べのハルカス」が全面開業し、活気を帯びた状況が続い

ている。商業床に対する需要は堅調であり、地価動向は

やや上昇傾向で推移している。

<住宅地>

高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味

【福島】

梅田に近く利便性が良好であるため、マンション需要者

の選好性が高い地域である。ファンド等の賃貸マンション

に対する投資需要は強い。そのため、建築費上昇の影響

は小さく、地価動向はやや上昇で推移している。

【天王寺】

直近で大型のマンション素地の取引は特になかったが、

デベロッパーの用地取得需要は比較的高い。建築費の

高騰により需給のひっ迫状況はやや緩和してきているが、

地価動向はやや上昇傾向にある。

大阪

：土

地

■大阪市 商業地 地価推移（対前年変動率）

資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」

■大阪市 住宅地 地価推移（対前年変動率）

資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」

■大阪市 住宅地(地価公示)の平均価格の推移

資料：国土交通省「地価公示」

単位：万円／坪

■大阪市 商業地(地価公示)の平均価格の推移

資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」

単位：万円／坪

(注)対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しないため、それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある。

-0.1%

3.6%2.2%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均)

-0.6%

0.1%-0.2%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

公示価格(住宅地平均) 基準地価格(住宅地平均)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

208 223 278 336 329 274 260 251 280 296

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

82 81 84 86 83 78 77 76 75 77

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居住用不動産

<戸建市況>

取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい

(図表1参照)

・成約件数は355件。前期（2013年下期）より約11％増加し

ている。前年同期（2013年上期）比は約5％増である。

・平均成約価格は2,084万円で、前期より約3％増加して

いる。前年同期比は約4％減である。

<マンション市況>

中古は価格・取引件数 共に上昇傾向

新築は供給が減り、価格は上昇

●新築マンション

・供給数は前期より減少傾向にある。初月申込率は前期

とほぼ同水準であった。

・平均価格は3,655万円、平均坪単価は176万円であり、

前期より高くなっている。

●中古マンション (図表2参照)

・取引件数は1,683件。前期より約3％増加している。前年

同期比は約4％減である。

・平均価格は2,062万円。平均単価は105万円で前期より

約3％、前年同期より約8％上昇している。エリア別の平均

坪単価は、北部が110万円、南部が95万円である。

大阪

：居

住用

不動

産

【図表2】大阪市 中古マンション 市況推移

資料：「REINS Market Information」

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

25

50

75

100

125

件・万円万円/坪

成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸)

平均成約価格(右軸)

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

万円件

成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸)

【図表1】大阪市 戸建 成約状況 ※新築を含む

資料：「REINS Market Information」

＜エリア内訳＞(北部）‥都島区、福島区、此花区、西区、港区、西淀川区、東淀川区、東成区、旭区、城東区、淀川区、鶴見区、北区、中央区（南部）‥大正区、天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住吉区東住吉区、西成区、住之江区、平野区

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オフィスビル

<賃貸市況>

需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く

賃料は依然横ばいで推移

●需給・空室状況 (図表1・2・3参照)

・2014年は、22,385坪の新規供給が見込まれているが、テ

ナント誘致が既に9割程度進んでおり、需給バランスの悪

化要因にはならない。

・昨年は56,347坪もの新規供給があり、大量供給に伴う空

室率の向上が懸念された。ただし、移転を検討する企業

や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、需要の

厚みが増し、大量供給はほぼ乗り切った状態である。

・空室率は減少傾向にある。各地域において、対前期

（2013年12月期）と比較して、1％前後減少している。

●賃料動向 (図表2・3参照)

・賃料相場は全地域で減少したが、下がり幅は微小であ

り、概ね横ばいで推移しているといえる。

今後、上記「需給・空室状況」に記載の通り、需要が旺盛

になりつつある現在のマーケットにおいて、賃料相場は回

復が見込まれている。

大阪

：オ

フィ

ス

【図表2】大阪市 オフィス平均空室率・募集賃料推移

資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず

【図表1】大阪市 オフィス新規供給・新規需要面積推移

資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」

心斎橋・難波空室率 賃料

船場空室率 賃料

淀屋橋・本町空室率 賃料

南森町空室率 賃料

梅田空室率 賃料

■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向

地図使用承認©昭文社第49G056号

新大阪空室率 賃料

-40,000

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

坪

新規供給面積 新規需要面積

5,000

7,500

10,000

12,500

15,000

17,500

20,000

0.0%

2.5%

5.0%

7.5%

10.0%

12.5%

15.0%

円/坪

平均募集賃料(右軸) 平均空室率(左軸)

【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料（2014年6月時点）　資料：三鬼商事「オフィスレポート」

空室率 前期比 賃料※

(円/坪)前期比

大阪ビジネス地区 8.89% -0.90% 11,158 -1.00%梅田地区 8.37% -1.10% 14,103 -2.08%南森町地区 6.50% -1.90% 9,640 -0.52%淀屋橋・本町地区 9.54% -0.04% 10,985 -0.62%船場地区 11.62% -1.58% 9,717 -0.95%心斎橋・難波地区 6.34% -0.88% 12,312 -0.40%新大阪地区 6.96% -1.45% 10,113 -1.04%※共益費含まず

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オフィスビル

<売買市況>

売買取引 活性化には至らず

期待利回りにも大きな変化はなし

●需給状況 (図表4参照)

・2014年の投資家期待利回りは5.8％。5年振りに6％を

割ったが、大幅な利回り低下には至っていない。

●取引状況 (図表5・6参照)

・ＲＥＩＴの購入事例は2件。いずれも北区の物件であり、

昨年には大きな取引がなかった地域での売買となった。

昨年取引件数が多かった中央区においては今期は1件

のみの事例となった。

地図使用承認©昭文社第49G056号

大阪

：オ

フィ

スビ

ル

4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%

御堂筋沿い

【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例(2014年1月～6月)

NO.取引年月

所在交通

(駅徒歩)

建物面積(㎡)

1棟/区分

築年価格

(百万円)ＮＯＩ

利回り表面

利回り売主 買主

1 2014年3月 中央区難波 なんば駅歩2分 5,665 区分 1992 4,070 7.6% 10.1% 外資ファンド 国内ファンド

【図表6】REIT売買事例(2014年1月～6月)

NO.取引年月

物件名 所在交通

(駅徒歩)

建物面積(㎡)

築年価格

(百万円)ＮＯＩ

利回り売主 買主

R1 2014年2月 大和南森町ビル 北区天神橋2‐北2 南森町駅歩1分 12,759 1990 4,410 5.4%合同会社ボワヴェール

ジャパンエクセレント投資法人

R2 2014年3月 中之島セントラルタワー 北区中之島2 大江橋駅歩1分 70,775 2005 14,900 4.6% 住友生命保険日本ビルファンド投資法人

※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を25％と想定し表面利回りから推算

※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合

■売買事例位置図

1

R1

R2

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レジデンス

<賃貸市況>

賃料はやや減少 需給は安定

●需給・空室状況

大阪駅に近く利便性の良い福島区や良好な住環境であ

る天王寺区などでは、ワンルーム・ファミリーともに人気が

あり、賃貸需要は底堅い。どちらの地域も高稼働を維持し

ており、賃貸市場は安定している。

新規供給はワンルームが多く、ファミリータイプは中古の

供給が中心である。

●賃料動向 (図表1参照)

・ファミリータイプの平均賃料は127,318円、平均面積は

64.14㎡。平均賃料は、前期まで130,000円台で推移して

いたが、今期は3期ぶりに130,000円を割った。

・シングルタイプの平均賃料は56,015円。2010年以降、概

ね60,000円台で推移していたが、今期は減少傾向にあ

る。

<売買市況>

期待値・取引事例 ともに利回りは低下傾向

取引件数は減少

●需給状況 (図表2参照)

・投資家の期待利回りは低下傾向にある。

投資家の期待利回りは、ワンルーム・ファミリーともにＮＯＩ

6.0％であった。ピーク時の2010年・2011年にはどちらもＮ

ＯＩ 7.0％であったが、以降低下し続けている。

・前期（2013年下期）には、市内各所で売買事例が見受け

られた。中でも浪速区や中央区の取引が多かった。

今期はＲＥＩＴの取得2件のみ確認された。場所は西区およ

び都島区であり、いずれも前期には取引事例の見られな

かった地域である。

大阪

：レ

ジデ

ンス

0

50,000

100,000

150,000

200,000

3,500

4,500

5,500

6,500

7,500

円円/坪

平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸)

【図表1】大阪市 マンション平均成約賃料推移

資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成※築年数20年以内、駅徒歩圏

0

25,000

50,000

75,000

100,000

125,000

4,500

5,500

6,500

7,500

8,500

9,500

円円/坪

平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸)

55

60

65

70

75

㎡

平均面積

15

20

25

30

㎡

平均面積

【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満

【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

ワンルーム ファミリー向け

【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

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レジデンス

<売買市況>

●取引の状況 (図表3参照)

ＲＥＩＴの取得事例は2件確認された。前期は6件あり、取引の数は減少している。

前期の売買取引は、5％後半から6％前半が主流であった。今期の取引をみると、利回りは減少傾向にあるといえる。

大阪

：レ

ジデ

ンス

【図表3】REIT売買事例(2014年1月～6月)

NO.取引年月

物件名 所在交通

(駅徒歩)

建物面積(㎡)

築年価格

(百万円)ＮＯＩ

利回り売主 買主

R1 2014年3月 コンフォリア北堀江 西区北堀江3 西長堀駅歩2分 1,910 2007 1,010 5.2% 非開示コンフォリア・レジデンシャル投資法人

R2 2014年6月 プレジオ都島 都島区都島本通3 都島駅歩3分 4,150 2009 1,610 5.5% フェニックス日本賃貸住宅投資法人

※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合

地図使用承認©昭文社第49G056号

R1

R2

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大阪

：店

舗・

物流

施設

等

JR大阪駅

梅田

心斎橋駅

御堂筋

心斎橋筋

天王寺駅

阿倍野駅

●三越伊勢丹

●大丸

●阪急うめだ本店

●阪神

大丸●

あべのキューズ

タウン●

●髙島屋●マルイ

難波駅

なんば駅

その他のアセット

<店舗・商業施設>

需給は堅調、賃料水準は横ばい

投資事例は見受けられないが、期待利回りは低下

●賃貸市況 (図表1参照)

【梅田】

近年、大型商業施設の新規開業が相次ぎ、当地区は新宿駅

周辺を抜いて日本一の百貨店集積地区となった。一方、店

舗間競争は激化しており、当初目標の売上高を達成できな

い店舗が多くみられる。賃貸需給バランスに大きな変化はな

く、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。

【心斎橋】

当地区は、20～30歳代に人気のファストファッションや高級ブ

ランド店の集積度が高く、商業テナントの需要は底堅い。

賃料水準の上昇圧力は強まっているが、押し上げるほどの勢

いはなく、店舗賃料は概ね横ばいで推移している。

【なんば】

外国人観光客の流入が昨年秋から回復している。また、大型

店舗の売上高も比較的好調に推移しており、商業収益環境

は総じてやや良好である。一方、既存テナントからの賃料下

落圧力が認められ、店舗賃料は概ね横ばいで推移。

【阿倍野】

「あべのハルカス」が全面開業し集客力が向上している。物

販店舗を中心に商業ビルへのテナント出店意欲は旺盛で、

あべの筋の路面店の需要は特に高い。しかし、明確な消費

の回復がないなかで、地区内の需要を奪い合うケースも見ら

れることから、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。

●売買市況 (図表2参照)

・投資家の期待利回りは、2013年まで都心型高級専門店

ＮＯＩ 6.0％前後、郊外型ＮＯＩ 7.0％前後で横ばいに推移。

2014年4月時点では、郊外型の店舗がＮＯＩ 5.6％となり、対

前年と比較して低下傾向である。

・今期において、大阪市内で商業施設等の売買取引は見受

けられなかった。

グランフロント大阪●

●あべのハルカス

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

都心型高級専門店 郊外型

【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗)

※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定

エリア 相場賃料(坪単価)

梅田 5～10万円

心斎橋(心斎橋筋・御堂筋等) 10万円前後

難波(御堂筋等) 5～8万円

天王寺・阿倍野(あべの筋等) 5万円前後

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大阪

：店

舗・

物流

施設

等その他のアセット

<倉庫・物流施設>

賃料水準は概ね横ばい 空室率は依然低水準

投資意欲は高く、期待利回りは低下傾向

●賃貸市況 (図表4参照)

【需要と供給】

2014年第2四半期には大阪市内で「ＳＧリアルティ舞洲」、堺

市で「グッドマン堺」が新たに供給された。「舞洲」は6月時

点でテナント募集を終了し、「堺」は竣工半年前にテナント

が100％内定した。

【空室率】

安定した需要と供給不足のため、空室率0.0％の状態が続

いていた。上記新規供給の影響で既存物件で数件の空室

が見られ空室率は0.8％に上昇したが、上記の通り新築は

即入居しているため、需要の不足感は感じられない。

【賃料動向】

成約賃料は、基調は上向きながらも現時点でほぼ横ばいの

状況である。今後供給されるMFLP堺（9月予定）、プロロジ

スパーク大阪5（‘15年1月予定）のテナント決定の進捗によ

り変動がみられる可能性がある。

●売買市況 (図表5参照)

・投資家の期待利回りは、湾岸部のシングルテナント型・内

陸部のシングルテナント型ともにＮＯＩ 6.1％であった。

2010年から2012年まで、どちらも6.8％で横ばいに推移して

いたが、2013年以降低下傾向にある。

・大阪市内で、物流施設などの市況を把握できるような取引

は見受けられなかった。

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

6,000円/坪

平均募集賃料(左軸)

近畿圏大型マルチテナント空室率(右軸)

【図表4】大阪府 物流施設 平均募集賃料・空室率推移

資料：CBRE「Japan Industrial Market View」

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

湾岸部(シングルテナント型) 内陸部(シングルテナント型)

【図表5】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

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マーケット・トピックス

事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等

1.中央区の用地を落札 日本エスコン等

日本エスコンと第一企画は2014年1月、大阪市が実施し

た一般競争入札において、大阪市中央区島町二丁目の

土地872㎡を落札した。入札には8者が参加。大阪市が設

定した最低落札価格は6億7,210万円だった。

2社はマンション開発を計画している。

<売買の概要> 島町2-36-1の土地

価格：14億9,007万2,440円

所在：大阪市中央区島町2-36-1（地番）

交通：大阪市営地下鉄「天満橋」駅 徒歩5分

土地面積：872．72㎡

用途地域：商業地域 容積率：800％

2.アメリカ村のボウリング場取得 三栄建設

三栄建設のグループ会社でボウリング場を運営するグラ

ンドボウルは2014年1月、中央区西心斎橋二丁目にあるサ

ンボウルビルを取得した。

物件は3フロアがボウリング場であり、他にカラオケ店とＣ

Ｄショップ、ライブハウスなどが入居している。

<売買の概要> サンボウルビル

価格：非公開

所在：大阪府大阪市中央区西心斎橋2-9-28

交通：地下鉄四ツ橋線「四ツ橋」駅 徒歩4分

敷地面積：1,562．57㎡ 延床面積：10,738．26㎡

構造・階層：ＳＲＣ造地上8階地下3階

3.大阪ミナミのホテルを取得 シンガポールＲＥＩＴ

2014年3月、シンガポールのAscendas Hospitality Trust

は、大阪ミナミにある「大阪なんばワシントンホテルプラザ」

の取得契約を締結。売主はイシン・ホテルズ・グループ。

客室数698の同ホテルは、道頓堀そばに立地している。

Ascendas Hospitality Trustの日本での投資は「ホテルサ

ンルート有明」入居の有明プライムビルに次ぐ2物件目。

<売買の概要> 大阪なんばワシントンホテルプラザ

価格：89億円

所在：大阪府大阪市中央区日本橋1-1-13（住居表示）

交通：近鉄難波線「日本橋」駅 徒歩2分

敷地面積：2,397．71㎡ 延床面積：19,999．44㎡

構造・階数：Ｓ・ＳＲＣ造地上14階地下2階

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