Définition de La Vente d

7/26/2019 Dfinition de La Vente d

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Dfnition de la Vente dImmeuble en lEtat Futur dachvement (V.I.E.F.A.) selonle D.O..

Vente sur !lan (VEFA)

"a vente sur !lan en ltat #utur dachvement Dfnition de la Vente dImmeubleen lEtat Futur dachvement (V.I.E.F.A.) selon le D.O..

"article $%&'% du D.O.. dfnit la VEFA comme tant une convention !ar lauellele vendeur soblie * difer un immeuble dans un dlai dtermin et lacureursenae * en !a+er le !ri, au #ur et * mesure de lavancement des travau,.

"e vendeur conserve ses droits et ses attributions de ma-tre de louvrae usu*lachvement des travau, de limmeuble.

/rans#ert de la !ro!rit dans le cadre de la V.E.F.A

De la loi 0122'33 il rsulte ue le trans#ert de !ro!rit du vendeur * lacureurne se #ait ue !ar linscri!tion de lacte dfniti# * la conservation #oncire.

ontrairement * la V.E.F.A. #ran4aise o5 le trans#ert de !ro!rit se #ait * #ur et *mesure des !aiements. Ainsi le !romoteur reste !ro!ritaire de limmeuble

usuau dernier moment et a!rs rce!tion de lintralit du !ri, de vente.

Il #aut !rciser uau 6aroc lacureur dans une V.I.E.F.A. !eut cder les droitsuil tient de ce contrat * une tierce !ersonne a!rs en avoir notif le vendeur!ar lettre recommande avec accus de rce!tion et * condition ue cettecession soit e7ectue dans les m8mes #ormes et conditions ue lacte!rliminaire. ette cession substitue de !lein droit le cessionnaire dans les droitset obliations de lacureur envers le vendeur (Article $%&'%9). A la lecture decet article il ressort ue cette dis!osition nest !as dordre !ublic et uelle !eut8tre contourne !ar une clause de lacte !rliminaire.

ontrat de V.E.F.A.


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"a V.E.F.A. #ait lobet dun contrat !rliminaire et dun contrat dfniti#.

"e contrat !rliminaire de V.E.F.A. ne !eut 8tre conclu ua!rs achvement des#ondations au niveau du re:'de'chausse (article $%&'; D.O..). /oute demandeou acce!tation de versement de uelue nature ue ce soit< avant la sinaturedu contrat !rliminaire est nulle et non avenue (article $%&'& D.O..). ommetout contrat !ortant sur un bien en co!ro!rit les actes de la V.E.F.A. doivent8tre dresss soit !ar acte authentiue soit !ar acte a+ant date certaine dress!ar un !ro#essionnel a!!artenant * une !ro#ession uridiue et rlementeautorise * dresser ces actes. A savoir ue larticle $%&'9 m8me du D.O..!ermet do=ce au, avocats ares !rs la cour su!r8me de dresser un tel acte.

"es mentions obliatoires du contrat !rliminaire

"acte en uestion et selon larticle $&%'9 du D.O.. doit com!orter un certainnombre de mentions obliatoires * savoir >

' "identit des !arties contractantes ?

' "e titre de la !ro!rit de limmeuble immatricul< obet de la construction!rcisant< le cas chant< les droits rels et les toutes servitudes ?

' "e numro et la date de lautorisation de construire ?

' "a descri!tion de limmeuble< obet de la vente ?

' "e !ri, de vente dfniti# et les modalits de son !aiement ?

' "es dlais de livraison ?

' "es r#rences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance< lecas chant.


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Doivent 8tre oints audit contrat >

' les co!ies con#ormes des !lans darchitectures ne varietur< du bton arm et ducahier des chares ?

' le certifcat dlivr !ar linnieur s!cialis attestant lachvement des#ondations de la construction au niveau du re:'de'chausse.

@aiement

au# sti!ulation contraire des !arties< lacureur est tenu de !a+er une !artie du!ri, de la construction selon les !hases suivantes >

' lachvement des travau, relati#s au, #ondations de la construction au niveaudu re:'de'chausse ?

' lachvement des ros Buvres de lensemble de limmeuble casablanca

6asculin Verseau (L3an'%Q#ev)/ire

@oint(s)> L

6o+enne de !oints> %


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6essae@ost le> 6er 2 6ai ' %9>L% (L3%%) uet du messae> VEFA !ondreen citant

merci !our lReclaircissemet< cRest en e7et un suet tres im!ortant< !uisuRilentame la nouvelle !rocedure en matiere dRhabitation< la loi de 22'33 vient !ourcom!leter le dahir du %L aout %Q%9 .

salut< e cherche des conversations uridiues.

@oint(s)> % Mvaluer> @lus ' 6oins

evenir en haut

Sahra

ors line

Inscrit le> 32 e! L3%L

6essaes> %3

Fminin

@oint(s)> Q

6o+enne de !oints> 3 Teu $ e! ' %9>;L (L3%L) uet du messae> VEFA !ondreen citant

UonourGGHHH.lesclesdumidi.comGimmobilierGimmobilier'!+reneesorientales'!er! .

Raime bien le !rinci!e des a!!els de #onds au #ur et * mesure de lRavance des

travau,< on !rend un !eu !art * la !roression de lRimmeuble.

Rai une uestion ce!endant > si on ue un a!!el de #ond inustif< e,iste t'il des!rocdure !our le contrler< le contester J

Faut il #aire a!!el * un tiers de confance J

i la livraison de lRimmeuble !rend un retard considrable< !eut on e,ier en

retour et r!aration des indemnits G !nalit de retard J

6essae@ost le> "un L$ 6ai ' L9>2% (L33&) uet du messae> "e contrat!rliminaire !ondre en citant

@"A0

I0/ODP/IO0

I' "E O0/A/ @E"I6I0AIE> 0A/PE E/ @O/EE

%' "A 0A/PE TPIDIWPE DP O0/A/ @E"I6I0AIE

L' "E EFFE/ DP O0/A/ @E"I6I0AIE

II' "E O0/A/ @E"I6I0AIE > OP/I" DE @O/E/IO0 DE @A/IE APO0/A/ DE VEFA

%' "E O0DI/IO0 E"A/IVE X "E/AU"IE6E0/ DP

O0/A/ @E"I6I0AIE

L' "E OU"IA/IO0 E@E/IVE DE @A/IE


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O0"PIO0

I0/ODP/IO0

Avec lvolution de la vie des a7aires< les contrats de !lus en !lus com!le,es< etau, eneu, de !lus en !lus im!ortants< ncessitent la conclusion davant'contratsafn de scuriser les transactions et de !roter les intr8ts des !arties. esavant'contrats sont des actes !r!aratoires au contrat dfniti# de vente. Ils!euvent 8tre !rcds de nociations ou de !our!arlers comme ils !euventa!!artenir * la rande #amille des avant'contrats im!oss !ar lesrlementations. En e7et< ceu,'ci ont diverses a!!ellations et sa!!liuent dansdes domaines divers. Ainsi< ils !rennent le nom de Y contrats !r!aratoires Z< Ycontrats !rliminaires Z< Ycontrats !ralables Z< Y !romesses de contrats Z< Yaccord de !rinci!e Z et autres. e!endant< il e,iste un secteur o5 ils acuirentune im!ortance !articulire< et cest celui des ventes immobilires o5< dans!lusieurs contrats immobiliers< leur conclusion devient im!rative.

Du #ait de la com!le,it de la rdaction des contrats de ventes immobilires< eten raison de la di=cult du fnancement de ces ventes< des avant'contratscomme les !romesses de vente ou les !actes de !r#rence< sont #ruemmentconclus de nos ours. "a !romesse de vente< ui !eut 8tre unilatrale ou

s+nallamatiue< a !our obet essentiel lo!tion donne * lventuel acureur!endant un tem!s dtermin. "e !romettant senae * ne vendre * !ersonnedautre et il immobilise le bien sans contre!artie. Pne indemnit dimmobilisation!eut 8tre !a+e !ar le bnfciaire en amont< cest'*'dire au moment de laconclusion de la !romesse de vente< mais elle ne !eut en aucun cas 8treconsidre comme contre!artie de limmobilisation en matire de !romesseunilatrale. "a leve de lo!tion !ar le bnfciaire trans#orme instantanment la!romesse en vente. aissant de la !romesse s+nallamatiue< !lus connuesous le nom de com!romis de vente< elle ne con#re * aucune des !arties uneo!tion. Autrement dit< leur consentement * la vente est #erme et dfniti# sau#

dans le cas o5 une condition de ddit est !rvue dans le contrat. /oute#ois< celle'ci nim!liue !as ncessairement la vente car elle !eut 8tre conclue souscondition sus!ensive et se trans#orme alors en vente conditionnelle. "e !acte de!r#rence uant * lui< est une convention conclue entre le !ro!ritaire dun bienet un bnfciaire< !ar lauelle le !remier senae< au cas o5 il vendrait sachose< * donner la !r#rence au bnfciaire du !acte sil !aie le m8me !ri, uecelui o7ert !ar les autres !ersonnes intresses. omme dans la !romesseunilatrale de vente< la our de cassation dcide ue le droit du bnfciaire estun sim!le droit de crance contre le !romettant et non un droit rel sur le bien ? ilsait !lutt dun droit !otestati# . /ous ces contrats deviennent dautant !lus

utiles lors de la conclusion dun contrat de vente dimmeuble en construction ouce ui est !lus connu sous le nom de vente dimmeuble en ltat #utur


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dachvement (VEFA)< ou encore lors dune vente dimmeuble sous #orme delocation accession. Do5 lintr8t de leur tude. "avant'contrat conclu dans lesVEFA est dit Y contrat !rliminaire Z. En France< la vente dimmeubles *construire a vu le our avant ue le lislateur ne la rlemente. En e7et< celle'cim8me ntant !as rlemente !ar le code civil< tait com!atible avec les termes

de son article %%93 ui dis!ose ue > Y les choses #utures !euvent 8tre lobetdune obliation Z. e!endant< le droit commun des ventes ne !ouvait o7rir desaranties su=santes< notamment * lacheteur ui avait avanc des #onds !ourfnancer la construction< et ui se trouvait dsarm devant larr8t de lo!rationd[ * la #aillite du vendeur. De !lus< au lendemain de la deu,ime uerre6ondiale< lacheteur se trouvait dans une !osition de #aiblesse #ace au!romoteur< au !oint de ne !ouvoir e,ier ni dlai de livraison !rcis< ni le,actedfnition de limmeuble * construire ni m8me une arantie e=cace de bonne fn.e nest uen %Q$\< uune loi instituant ce t+!e de vente verra le our le 9

anvier. ette loi a dict un vritable statut * ce nouveau t+!e de vente. Au

6aroc< la vente en ltat #utur dachvement !lus connue sous le nom de ventesur !lan a alement t rie< usu* !eu !ar les dis!ositions du DO< droitcommun de la vente< ce ui !osait dinnombrables !roblmes aussi bien !our le!romoteur ue !our le #utur acureur. En e7et< laccdant * la !ro!rit nebnfciait daucune arantie de lachvement de la construction ainsi ue duremboursement des sommes uil a verses dans le cas de larr8t de lo!ration.Afn de mettre un terme * ce vide lislati# et de remdier * tous ces !roblmes outre la caution ue le vendeur devra constituer en

#aveur de lacureur< ce dernier et a!rs accord du vendeur< !eut !ourconserver son droit< reurir du conservateur de la !ro!rit #oncire la mention


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dune !rnotation sur !roduction du contrat !rliminaire. "a !rnotation demeurevalable usu* linscri!tion dfnitive du contrat dfniti# de vente sur les livres#onciers. Ainsi< il est interdit au conservateur de la !ro!rit #oncire< de dlivrerau vendeur le du!licata du titre #oncier. Enfn< le contrat dfniti# !rend ran * ladate de la mention de la !rnotation.

eci !our ce ui est des obliations du rservant ou vendeur< saissant desobliations du rservataire ou acheteur< elles consistent !rinci!alement en le!aiement du !ri,. /oute#ois< il #aut !rciser ue la loi sur la VEFA a !rcis lesmodalits de !aiement. En e7et< le rservataire est tenu de !a+er le !ri, en troistranches >

' une !artie ds lachvement des travau, de construction des #ondations auniveau du re: de chausse ?

' une deu,ime !artie ds lachvement des travau, de ros Buvres de

lensemble de limmeuble ?

' et enfn une troisime !artie sera verse ds lachvement des fnitions.

Il convient de noter ue le lislateur marocain< contrairement * son homoloue#ran4ais na !as f, le !ourcentae de chaue versement< laissant ainsi au,!arties la libert de les f,er. "a seule intervention du lislateur concernant le!ri,< est uil a interdit au !romoteur de !ercevoir des avances avantlachvement de la construction des #ondations au niveau du re: de chausse.ette intervention vise * cou!er court au, #raudes et assurer la scurit de latransaction. En cas dinobservation de cette rle< le contrat est #ra!! de nullit."a deu,ime obliation de lacureur est celle de la rce!tion de la chose ? ildoit !rendre !ossession de la chose vendue.

O0"PIO0

En sinant le contrat !rliminaire< une sorte davant'contrat * lachat de la!ro!rit< lacheteur senae * #aire lacuisition de la maison dsine au

contrat< * !rocder * sa rce!tion et * en !rendre !ossession ainsi u* !a+er le!ri, convenu< tandis ue lentre!reneur est tenu de construire la maisoncon#ormment au, s!cifcations contractuelles< de mettre lacheteur en!ossession de la maison et de lui trans#rer les titres de !ro!rit. "e contrat!rliminaire !eut alement 8tre cd< comme tout contrat ui nest !as concluen intuitu !ersonae et !our leuel une clause dincessibilit na !as t sti!ule.Elle ne !eut 8tre o!!osable au rservant ue sil la acce!te dans un acteauthentiue ou si elle lui a t sinife. ette cession devra 8tre e7ectue dansles m8mes #ormes et conditions du contrat !rliminaire. Elle substitue alors de!lein droit le cessionnaire dans les droits et obliations de lacureur envers le

vendeur. /outes ces conditions sont im!oses !ar la lislation sur les ventesimmobilires en ltat #utur dachvement< ui vise certes la !rotection de


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lacureur et vite au !romoteur de tomber dans des situations com!liues doit'on !roter les !arties audtriment du !rinci!e de lautonomie de la volont J ar il est clair uil se voitrduire son cham! da!!lication.

A00EE

Vente dRimmeuble * construire

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae % sur %Q

Avis

sur la saisine relative au !roet de loi n1%3\'%L modifant et com!ltant leDahir du Q ramadan %99% (%L ao[t %Q%9) #ormant ode des Obliations et des

ontrats

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae L sur %Q

"e onseil Economiue< ocial et Environnemental (EE) a t saisi !ar le@rsident de la hambre

des onseillers< en date du LQ avril L3%2< afn uil mette un avis sur le @roet de

loi numro %3\'%L

modifant et com!ltant le Dahir du Q ramadan %99% (%L ao[t %Q%9) #ormantode des Obliations et

des ontrats. on#ormment au, articles L et \ de la loi oraniue relative *loranisation et * son

#onctionnement< le Uureau du onseil a conf cette saisine * la ommission@ermanente chare

des A7aires conomiues et des !roets stratiues."ors de sa 9Qme session ordinaire tenue le L$ uin L3%2< lAssemble nraledu onseil Economiue Donnes Uan Al 6ahrib

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae ; sur %Q

b. Pn !roet de loi en rem!lacement dun te,te initial !eu !robant

"a loi n122'33 (com!ltant le Dahir du %L ao[t %Q%9 #ormant code des obliationset des contrats)

dfnit la vente en ltat #utur dachvement comme Y toute convention !arlauelle le vendeur

soblie * difer un immeuble dans un dlai dtermin et lacureur senae *en !a+er le !ri, au

#ur et * mesure de lavancement des travau, Z. Elle a t ado!te le 9 octobreL33L et est entre en

viueur le $ novembre L339< dans un souci de !rotection uridiue des !arties!renantes lors de

lachat sur !lan dun bien immobilier< en !articulier lacheteur. En e7et< !ar le!ass< labsence

dencadrement uridiue de ce t+!e de vente donnait lieu * des abus< aussi biende la !art des

!romoteurs immobiliers !ublics ue !rivs< ui !euvent 8tre rsums en uatrerands cas de

fures >

' 0on'con#ormit du bien livr avec le !lan et le cahier des chares initiau, ?

' "ivraison du bien sans a!urement de la situation administrative< et donc non

!ossession des

titres de !ro!rit ?

' 0on achvement du !roramme immobilier< a!rs encaissement des avances ?

' 0on restitution des sommes !a+es en cas de d#aillance.

"Etat a donc voulu ruler la !ratiue de vente sur !lan !ar la voie lale. Elle!rvoit des

mcanismes de scurisation de lacheteur. 6ais au'del* du #ait ue ces

mcanismes ne couvrent !as


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tous les cas de fure litiieu, dans la relation entre lacheteur et le vendeur lachvement des travau,relati#s au, #ondations

de la construction au niveau du re:'de'chausse< lachvement des ros oeuvresde lensemble de

limmeuble et lachvement des travau, de fnition. Uien ue louable< cetterlementation sest

rvle insu=sante car elle ne couvre !as lensemble du c+cle de vente< usu*la remise des cls.

Wui !lus est< en labsence de !la#onds !our les montants * !a+er< elle ne arantitni un a!!el de

#onds en !hase avec les besoins du chantier< ni un chelonnement uitable etustif des

!aiements.

"a !ossibilit de !rnotation

Afn de !rserver les droits de lacureur< la lislation !rvoit la !ossibilit de!rnotation< sur

!roduction du contrat !rliminaire de vente< et a!rs laccord du vendeur. Dslors< le vendeur ne

!eut !lus dis!oser dun du!licata du titre #oncier. Or< dans la !ratiue< il estdi=cile !our lacureur

dobtenir laccord de !rinci!e du vendeur !our la !rnotation. Wui !lus est Pnifer et clarifer la !rocdure de vente sur !lan * lchelle nationale

Alors ue la loi n122'33 se limite * f,er trois alons !endant lesuels lacureurdoit !a+er une

!artie du !ri, lobal< le nouveau !roet de loi< dans un obecti# de clarifcation etdharmonisation des

!rocdures< f,e les !ourcentaes * !a+er !our chacune des !hases considres ;C lors de la conclusion du contrat !rliminaire< \;C * r!artir en troistem!s (*

lRachvement des travau, relati#s au, #ondations de la construction au niveau dure:'de'chausse< *

lRachvement des ros oeuvres de lRensemble de lRimmeuble< * lRachvement destravau, de fnition

et obtention du !ermis dhabiter ou du certifcat de con#ormit) et enfn L3C * laremise des cls.

ette r!artition< ui !ermet denraner &3C du montant avant lachvementdes travau,< nest !as

ada!te au, !roets de loements sociau, et au, modalits de fnancementau,uelles ont recours

cette tranche dacureurs.

"es amendements a!!orts * la loi initiale tendent * rsoudre un certain nombrede !oints noirs

reconnus !ar les !ro#essionnels et les consommateurs. "es chanes et auditionsmens au sein du

EE ont toute#ois !ermis de relever des !istes com!lmentaires< * m8me desatis#aire davantae les

deu, !arties< sans !orter atteinte au, intr8ts des uns et des autres.

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae & sur %Q

9' ecommandations du EE

/rois rands obecti#s structurent les recommandations du EE< ui !ortent aussibien sur le #ond

ue sur la #orme< et visent * vritablement crer une relation !lus uste entrelacheteur et le

vendeur< en !roteant les !lus #aibles et donc les !articuliers< sans !orter!rudice ou

contraindre les autres !arties >

"a arantie de lachvement des travau,. En e##et< la vritable !rotection etscurisation de

lintr8t de lacheteur ncessite un chanement de !aradime dans la loi > elledoit re!oser


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sur la notion de arantie dachvement des travau,< en !lus de la notion deremboursement

ou de ddommaement (* travers lannulation ou les !nalits). "acuisitiondun loement

constitue en e7et un acte non seulement conomiue mais un alon im!ortantdans la vie de

lacureur. "a satis#action !rovient de la livraison du bien< et !as seulementdans la

rcu!ration des montants investis.

"a sim!li#ication et la clari#ication des !rocdures et ta!es lors de la vente sur!lan. eule

la clarifcation des !rocdures !ermettra une relle res!onsabilisation des uns etdes autres

et une ma-trise des dlais. "ensemble des ta!es et scnarii de la vente en ltat#utur

dachvement doit 8tre couvert !ar le !roet de loi< ce ui nest !as le casauourdhui.

"amlioration de le##icacit des !ossibilits de recours en cas de litie


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!ro#essionnalisation du secteur< et minimisant de ce #ait les risues ded#aillances.

ur le #ond >

"es recommandations sur le #ond !ermettent de r!ondre au, trois obecti#sassins< * savoir >

"e ren#orcement des mcanismes de !rotection de lacureur< notamment *travers un

nouveau conce!t central et hautement stratiue > la arantie de lachvementdes

travau, ?

"a sim!li#ication et la clari#ication des !rocdures et ta!es lies * la vente ?

Et lamlioration de le##icacit des traitements uridiues.

en#orcement des mcanismes de !rotection des intr8ts de lacureur

@our !arvenir * une relle !rotection de lacureur< deu, randes actions sont *enaer >

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae Q sur %Q

evue du !rimtre de la loi< en la ddiant au, !articuliers en u8te daccs * la!ro!rit

!our le loement< et en s!cifant le traitement des cas !articuliers< notammentles

loements sociau, >

%. ecadrae de la loi autour de la vente dimmeuble * usae dhabitationuniuement >

revoir le !rimtre de la loi< en rservant son a!!lication * la vente dimmeubleen ltat

#utur dachvement * usae dhabitation< + com!ris les lotissements< et ene,clure les ventes

dimmeubles * usae !ro#essionnel< commercial< industriel ou artisanal. En e7et les o!rations derecasement des

bidonvillois doivent #aire lobet dun traitement !articulier< * inscrire dans une

rlementation s!cifue< et donc e,clus du !roet de loi sur la VEFA.

o "es cas des entre!rises et tablissements !ublics > les !roblmes de retards de

livraison et de mal#a4on concernent aussi bien des !romoteurs immobiliers !rivs

ue ceu, relevant de lEtat. De ce #ait< la!!lication de la loi devra couvrir lesdeu,

t+!es de !romoteurs< sans traitement !articulier !our aucun des deu,.

o "es cas de ramnaements en cours de route ou de chanements des fnitions

* lademande< ou lintroduction dun !lan modifcati# autoris< ne sont !as !rvus.

6ise en !lace de mcanismes de arantie > !our le remboursement des avancesen cas de

!roblme< !our la livraison e7ective du bien immobilier< ainsi ue !our la!rotection des

droits de !ro!rit >

9. en#orcement de la arantie de remboursement e,istante.

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae %3 sur %Q

"e cautionnement bancaire !rvu !ar la loi est consolid * travers la su!!ressionde la

!ossibilit de cautionnement !ar des oranismes ou entits en dehors desbanues et

socits dassurance. ette arantie ne !eut 8tre e,cute uen cas de

d#aillance du!romoteur< afn dviter les demandes de remboursement ou retraits abusi#s. "acaution

devra 8tre d!ose au!rs dun !ro#essionnel ar (notaire)< et son retrait seraconditionn

!ar un ustifcati# de d#aillance du !romoteur. En cas de re#us de,cution !ar lenotaire assurer lachvement des travau, et #aireres!ecter ainsi les

dlais de livraison.

"e !romoteur ne sera !lus en droit da!!orter sa !ro!re arantie dachvement

A la sinature du contrat de

rservation

;C du !ri, de vente lobal

A la sinature du contrat

!rliminaire

%;C du !ri, de vente lobal

A lachvement des travau,

relati#s au, #ondations et du

ros'oeuvre du re:'dechausse

&3C du !ri, de vente lobal au'del* du !roet de loi >

En !lus des recommandations directement lies * la re#onte de la loi sur la venteen ltat #utur

dachvement< le EE estime ue dautres mesures daccom!anementdevraient 8tre mises en

!lace< m8me si elles nentrent !as dans le !rimtre de la loi en uestion. esmesures !ortent

essentiellement sur las!ect rlementaire lobal du secteur< notamment lauestion des normes et

de la ualit des constructions.

%2. en#orcement de la visibilit et de la #orce !robante du !roet de loi.

/out comme la loi n122'33 com!ltant le Dahir du Q ramadan %99% (%L ao[t%Q%9) #ormant

ode des Obliations et des ontrats< le nouveau !roet de loi vient modifer etcom!lter

ledit ode< et corres!ond * larticle $%&< subdivis en vint !oints. ortir la loi surla VEFA du


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ode des Obliations et des ontrats< ui est nral< et la mettre en lois!cifue * !art< lui

con#rerait une meilleure visibilit et lisibilit. En e7et< en ustice< la loi s!cifue!rime sur

la loi nrale et donc la !rotection des !lainants en cas de litie sera !lus s[re architecte< bureau dtudes< bureau de contrle et entre!riseualife< !our

difer le !roet en uestion.

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae %$ sur %Q

%$. 0cessit de mettre en !lace les mcanismes aduats !our mettre fn * la

s!culation etau, abus< notamment en ce ui concerne lacuisition abusive de loementssociau, !ar des

!ersonnes non liibles.

"e EE considre ue lensemble de ces recommandations est * m8meda!!orter une nouvelle

d+namiue dans les relations entre !romoteur et acureur< base sur laconfance et lintr8t

mutuel. Et au'del* de r!ondre< de manire directe< * travers la arantiedachvement< * la

!roccu!ation cito+enne daccs * la !ro!rit dans les meilleures conditions< lesrecommandations

relatives au !roet de loi !ermettront< !our les !ro#essionnels du secteur< de#aciliter leur accs au

fnancement e,terne et de !ro#essionnaliser toute la cha-ne dintervenants< !our

accom!aner


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durablement le dvelo!!ement conomiue du !a+s.

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae %\ sur %Q

Anne,e

ca!itulati# du modle de la VEFA en France

"e march immobilier #ran4ais se r!artit de manire relativement uitableentre la !ro!rit et

la location< do5 lim!ortance accorde * la rlementation de la VEFA. "anc en%Q$\< le dis!ositi#

#ran4ais de la VEFA reste relativement rcent. Il rsulte de la volont de crer unuilibre entre les

di7rents acteurs< * travers un s+stme o!rationnel et `uide< * m8me de lever* lamiable les

di=cults lies * lacte de vente sur !lan< #aisant des solutions udiciaires lultimerecours. Il

constitue alement un instrument trs larement ado!t de fnancement des!roets immobiliers

nationau,.

Pn trans#ert immdiat de la !ro!rit * lacureur

omme le sti!ule la dfnition m8me de la VEFA< la !ro!rit du bien revient *lacureur< et ce ds

la sinature >

Y "a vente en lRtat #utur dRachvement est le contrat !ar leuel le vendeurtrans#re immdiatement

* lRacureur ses droits sur le sol ainsi ue la !ro!rit des constructionse,istantes. "es ouvraes *

venir deviennent la !ro!rit de lRacureur au #ur et * mesure de leure,cution ? lRacureur est

tenu dRen !a+er le !ri, * mesure de lRavancement des travau,. "e vendeurconserve les !ouvoirs de

ma-tre de lRouvrae usuR* la rce!tion des travau, Z. (ode ivil)

Pn contrat !rliminaire de rservation norm et obliatoire

"acureur doit siner deu, contrats !endant la VEFA > un contrat !rliminaire

de rservation et le


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contrat de vente.

"e contrat !rliminaire de rservation se #ait directement entre les deu,contractants< sans !asser

!ar un notaire ou autre !ro#essionnel ar (acte sous sein !riv)< mais restenorm< avec une

obliation lale din#ormations minimales * intrer dans le contrat. Il se traduit!ar un d!t de

arantie de ;C dans un com!te rservataire (en nral une banue). es ;C nesont dblous ue

lors de la sinature de lacte de vente fnal. @endant cette !riode< les !artiesrestent libres.

"a commercialisation et donc la sinature du contrat !rliminaire nest !asconditionne *

lobtention du !ermis de construire. 6ais dans la !ratiue< tous les !roetsdis!osent du !ermis de

construire avant la commercialisation.

"e contrat authentiue de vente est une !hase trs im!ortante de la VEFA carsine le dbut du

trans#ert !roressi# de !ro!rit. Il !eut 8tre sin trs en amont< ds ue lesaranties fnancires

dachvement ou intrinsue dont dis!onibles.

Pn mcanisme dachvement obliatoire des travau,

"a loi im!ose un mcanisme de arantie dachvement< avec deu, t+!es >

' Pne arantie e,trinsue > !orte !ar un tiers (une banue< com!aniedassurance ou

tablissement fnancier)< elle arantit * lacureur lachvement du bien. ettearantie est

aisine relative * la loi sur la VEFA @ae %& sur %Q

entre loranisme ui la dlivre et lacureur< et reste donc valable m8me en casde

d#aillance du !romoteur ?

' Pne arantie intrinsue > dans certaines conditions uniuement >

o cas de limmeuble hors deau (clos et couvert)


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o Ou lorsue les #ondations sont #aites et le !romoteur est ca!able de dmontrer*

lacureur ue le fnancement de lo!ration est couvert (\;C du !ri, de ventetotal

de lo!ration< com!os librement des #onds !ro!res< ventes !asses< etGoucrdits

consentis !ar une banue)

6ais * !artir du %er anvier L3%;< il ne !ourra !lus + avoir de arantieintrinsue.

"a su!!ression de cette arantie intrinsue tient au #ait uelle nrait lamaorit des cas de

d#aillances et lities > le #ait ue le ros oeuvre soit termin (hors deau) nearantit !as

lachvement< de m8me ue la dis!onibilit de \;C du fnancement ne rduit!as le risue si

lessentiel de cette !art est couvert !ar les #onds !ro!res !ar e,em!le.

"a arantie de remboursement e,iste aussi< mais dans la !ratiue< cest lerecours au

mcanisme de arantie dachvement ui est !rivili.En nral< les banues #ran4aises e,ient ue le !romoteur cre une socit adhoc (une

socit civile immobilire' I en nral) !our assurer un fnancement du !roeten uestion

(une structure !ar o!ration).

6odalits de !rise contrle dans le cadre de la arantie e,trinsue< en cas ded#aillance du

!romoteur >

"a !rise de contrle reste e,ce!tionnelle< mais lorsuelle arrive< deu, cas se!rsentent >

' Pne !rise de contrle en total accord avec le !romoteur et en dehors de toute!rocdure

udiciaire > "es contrats sont maintenus et le contrat de ma-tre douvrae estsin entre le


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!romoteur et le ma-tre douvrae dlu !ro!os !ar loranisme arant(banue elle est donne !ar unebanue< une

socit dassurance ou un tablissement fnancier. Elle !ermet de fnancerlachvement des

travau,< soit !ar un enaement douverture de crdit au !roft du !romoteur'

vendeur< soit


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!ar lobliation de !a+er les sommes ncessaires au, termes dune conventionde

cautionnement.

ette arantie fnancire ne !eut 8tre invoue ue dans les h+!othses o5 le!romoteurvendeur

na !as les #onds ncessaires !our terminer la construction (m8me en cas de

redressement ou de liuidation).

Pne arantie intrinsue (lie au !romoteur et * des conditions !articulires du!roet)

e,istait mais a t su!!rime. ette dcision sera o!rationnelle * com!te du%er anvier

L3%;.

"a arantie de remboursement

"a arantie de remboursement !orte sur les sommes verses au !romoteur (sansles intr8ts

ni !nalits). Elle !rend la #orme dRune convention de cautionnement au, termesde lauelle

la caution< en nral une banue< senae * rembourser les sommes verses!ar

lacureur en cas de rsolution amiable ou udiciaire de la vente !our cause ded#aut

dachvement.

ource > 0ote FF

estitution de lRacom!te dans un contrat !rliminaire * une vente dRimmeuble *construire

9me hambre civile< $ #vrier L33L (Uull. n1 Lool


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"Rarticle . L$%'9% du ode de la construction et de lRhabitation< ui se situe dansle cha!itre relati# au contrat !rliminaire sin avant la conclusion de la ventedRimmeuble * construire< !rvoit la restitution du d!t de arantie (il sRait en#ait dRun acom!te) si le ou les !r8ts !rvus au contrat !rliminaire ne sont !asobtenus. et article renvoie * lRarticle . L$%'L$ ui !rcise ue le contrat

!rliminaire doit indiuer< sRil + a lieu< les !r8ts ue le rservant dclare uRil#era obtenir au rservataire ou dont il lui transmettra le bnfce. Dans le cadrelal du contrat !rliminaire seuls sont !rvus et rlements< au !oint de vuede la restitution de lRacom!te< les !r8ts entrant dans le cadre de ce t+!e decontrat< cRest * dire ceu, ue le rservant sRenae * #aire obtenir aurservataire.

6ais sRil nRen est !as ainsi< et si le rservataire a dclar #aire son a7aire!ersonnelle de lRobtention des !r8ts< la rlementation des articles . L$%'L; etsuivants du ode de la construction et de lRhabitation nRest !as a!!licable. On se

retrouve alors dans le droit commun de la vente dRimmeuble * construire< etnotamment des contrats !rvus de ce che# !ar lRarticle ". L$%'%3 du ode de laconstruction et de lRhabitation. e!endant< si lRon veut donner satis#action aucandidat * lRacuisition ui nRa !as obtenu son !r8t et cherche * rcu!rer sonacom!te< on va surtout chercher du ct des dis!ositions rlementant le crditimmobilier< dans un souci de !rotection du consommateur. On trouve alors la loidu %Q uillet %Q\Q< dont lRarticle %\< actuellement codif dans lRarticle ". 9%L.%$du ode de la consommation< dis!ose > lorsue lRacte (crit< tel ue !rvu !arlRarticle !rcdent ". 9%L'%$) indiue ue le !ri, est !a+... * lRaide dRun !r8t< cetacte est conclu sous la condition sus!ensive dRobtention du !r8t... lorsue la

condition sus!ensive nRest !as ralise toute somme verse dRavance !arlRacureur.....est immdiatement remboursable.

e!endant lRarticle ". L$%'%% du ode de la construction et de lRhabitation< dansson dernier alina< dis!ose > lorsue la vente a t !rcde dRun contrat!rliminaire.... seul le contrat de vente est soumis au, dis!ositions des articles%$ * %& de la loi du %9 uillet %Q\Q. "Rarticle %\ de cette loi< devenu ". 9L%'%$ duode de la consommation< se trouvant com!ris dans lRe,ce!tion !rvue< leremboursement de lRacom!te ne !eut 8tre accord au rservataire a+ant verscelui'ci dans le cadre du contrat !rliminaire e,clu des termes nrau, etnreu, de la loi de %Q\Q.

"a troisime hambre lRa dcid * !lusieurs re!rises< notamment le L9 #vrier%Q\\ (iv. 9me Uull. n1 Q\)< le %$ dcembre %Q&\ (iv.9me< Uull. n1 L3;) et!lus rcemment le L3 dcembre %QQ2 (non !ubli)< sous le reard critiue de ladoctrine. "Rarr8t du $ #vrier L33L va dans le m8me sens. Il est certain ue lelislateur nRa s[rement !as voulu ue les rservataires a+ant recherch !ar eu,'m8mes le fnancement de leur acuisition dans le cadre du contrat !rliminairene !uissent obtenir restitution de leur acom!te lorsue le contrat en uestion nRa!as t suivi du contrat de vente et ue le !r8t nRa !as t obtenu. Il sRait dRuneinadvertance ui !ourrait 8tre corrie !ar la su!!ression du dernier alina de

lRarticle ". L$%'%% du ode de la construction et de lRhabitation< ce ui ncessitelRintervention du lislateur.


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UIU"IOA@IE

' Ag0E "aurent< 6A"APIE @hili!!e< "E O0/A/ @EIAP< Lmedition re#ondue< Editions uridiues associes< De#rnois< @aris L33;< $Q; !aes.

' UE0AUE0/ Alain< "E O0/A/ @EIAP IVI" E/ O66EIAP % Mvaluer> @lus ' 6oins

Définition de La Vente d

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Transcript of Définition de La Vente d