d2s2 Wika Isak 21 -Ht161111
-
Upload
hendri-pecinta-kedamaian -
Category
Documents
-
view
5 -
download
2
description
Transcript of d2s2 Wika Isak 21 -Ht161111
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
ISAK 21 (R2010)
IFRIC15, Agreements for the Construction of Real Estate
PSAK 23 (R2010), Pendapatan
IAS 18, Revenue
1
IKATAN AKUNTAN INDONESIA
Indonesian Institute of Accountants
Narasumber: Dr. Hendang Tanusdjaja, CPA
Partner KAP Darmawan, Hendang & Yogi (AGN Int’l)
Anggota Tim Implementasi IFRS-IAI
Jakarta , 16 Nopember 2011
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Interpretasi ini membahas dua pemasalahan:
(a) Apakah perjanjian tersebut termasuk dalam
ruang lingkup PSAK 34 (revisi 2010): Kontrak
Konstruksi atau PSAK 23 (revisi 2010):
Pendapatan?
(b) Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi
real estat?
2
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Permasalahan Ruang Lingkup:
Jika pembeli dapat menentukan elemen struktural
utama desain real estat, maka mengacu pada PSAK 34
(revisi 2010): Kontrak Konstruksi.
Jika pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk
mempengaruhi desain real estat atau hanya
menentukan perubahan kecil atas desain awal, maka
mengacu pada penjualan barang dalam PSAK 23
(revisi 2010): Pendapatan.
3
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Apakah pembeli dapat menentukan elemen struktural yang
utama dari desain, atau dapat menentukan elemen struktural
pada saat
konstruksi sedang dalam penyelesaian?
IAS 11 (PSAK 34)
Kontrak Konstruksi
IAS 18 (PSAK 23)
Pendapatan
Ya Tidak
4
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Kontrak Konstruksi? IAS 11 (PSAK 34)
Hanya menyediakan jasa? IAS 18 (PSAK 23)
Penyediaan Jasa
Penjualan barang?
Kriteria pengakuan
pendapatan terpenuhi
secara terus menerus?
Metode
Persentase
Penyelesaian
Saat Selesai
ya
Tidak
ya
ya
Tidak
Tidak
5
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Ketentuan Transisi:
Terdapat beberapa alternatif ketentuan transisi untukpenerapan atas perubahan pengaturan tersebut, yaitu:
Diterapkan secara prospektif, yang mana kebijakanakuntansi baru dalam ED ISAK 21 hanya diterapkanuntuk perjanjian baru (disepakati setelah 1 Januari2012). Sementara perjanjian lama (disepakatisebelum 1 Januari 2012 dan masih belum selesaipada 1 Januari 2012) diterapkan ketentuan PSAK 44: Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estatsampai selesainya perjanjian.
6
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Ketentuan Transisi:
Diterapkan secara semi prospektif, yang mana
kebijakan akuntansi baru dalam ED ISAK 21
diterapkan untuk perjanjian baru (disepakati setelah
1 Januari 2012) dan entitas melakukan evaluasi atas
perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari 2012
dan masih belum selesai pada 1 Januari 2012)
dengan mengacu pada kondisi yang ada pada 1
Januari 2012.
ISAK 21(2010):
Perjanjian Konstruksi Real Estat
7
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Ketentuan Transisi:
Diterapkan secara semi retrospektif, yang mana
kebijakan akuntansi baru dalam ED ISAK 21
diterapkan untuk perjanjian baru (disepakati setelah
1 Januari 2012) dan entitas melakukan evaluasi atas
perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari 2011
dan masih belum selesai pada 1 Januari 2012)
dengan mengacu pada kondisi yang ada pada 1
Januari 2011.
8
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Ketentuan Transisi:
Diterapkan secara retrospektif, yang mana kebijakan
akuntansi baru dalam ED ISAK 21 diterapkan untuk
perjanjian baru (disepakati setelah 1 Januari 2012)
dan perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari
2012 dan masih belum selesai).
Dalam ED ISAK 21, alternatif yang dipilih
adalah ketentuan transisi secara retrospektif.
9
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
10
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
11
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
12
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
13
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Revenue should be measured at the fair value of the consideration received or receivable, taking into account discounts, rebates.
If the revenue is deferred, it should be measured at its present value.
In a barter transaction, the revenue should be the fair value of the goods received, and only if unreliable, the fair value of the goods given up.
The exchange of similar goods is not regarded as a transaction which generate revenue.
14
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
For sale of goods: (PSAK 23 par 13)a) Significant risks and rewards of ownership are
transferred to buyer
b) The entity retains neither continuing managerial involvement to the degree usually associated with ownership nor effective control over the goods sold.
c) Amount of revenue can be reliably measured
d) Probably that economic benefits associated with transaction will flow to the entity
e) Costs incurred in respect of the transaction can be measured reliably
15
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
For rendering of services: (PSAK 23 par 19)
a) The amount of revenue can be measured reliably.
b) Probable that the economic benefits associated with
the transaction will flow to the entity
c) The stage of completion of the transaction at the
reporting period can be measured reliably
d) Costs incurred and costs to complete can be
measured reliably.
16
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
The stage of completion of a transaction may be determined by a
variety of methods.
◦ An entity uses the method that measures reliably the services performed.
Depending on the nature of the transaction, the methods may include:
a)surveys of work performed;
b)services performed to date as a percentage of total services to be
performed; or
c)the proportion that costs incurred to date bear to the estimated total
costs of the transaction.
Only costs that reflect services performed to date are included in costs
incurred to date.
Only costs that reflect services performed or to be performed are included
in the estimated total costs of the transaction.
Progress payments and advances received from customers often do
not reflect the services performed.
17
For rendering of services
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
What and how is Revenuerecognised? (PSAK 23 = IAS 18)
Installation fees
• by reference to the stage of
Installation fees
• Installation fees are recognised as revenue by reference to the stage of
completion of the installation
– unless they are incidental to the sale of a product in which case
they are recognised when the goods are sold.
For rendering of services
18
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
The timing of recognition Criteria Examples of practical application
During production (accretion) Revenues accrue over time, and
no significant uncertainty exists
as to measurability or
collectibility.
A contract of sale has been
entered into and future costs can
be estimated with reasonable
accuracy.
Most services.
The accrual of interest and
dividend income.
Accounting for construction
contracts using the percentage-
of-completion method.
At the completion of production There is a ready market for the
commodity that can rapidly
absorb the quantity held by the
entity; the commodity comprises
interchangeable units; the market
price should be determinable and
stable; there should be
insignificant marketing costs
involved.
Certain precious metals and
commodities.
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
At the time of sale (but before
delivery)
Goods must have already been acquired or
manufactured; goods must be capable of
immediate delivery to the customer;
selling price has been established; all
material related expenses (including
delivery) have been ascertained; no
significant uncertainties remain (e.g.
ultimate cash collection, returns).
Certain sales of goods (e.g. 'bill and
hold' sales).
Property sales where there is an
irrevocable contract.
On delivery Criteria for recognition before delivery
were not satisfied and no significant
uncertainties remain.
Most sales of goods and some
services. Property sales where it is
not certain that the sale will be
completed.
The timing of recognition Criteria Examples of practical application
20
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Subsequent to delivery Significant uncertainty regarding
collectibility
existed at the time of delivery; at the
time of sale
it was not possible to value the
consideration with sufficient accuracy.
Certain sales of goods and services
(e.g. where the right of return exists).
Goods shipped subject to conditions
(e.g. installation and
inspection/performance).
On an apportionment basis (the
revenue allocation approach)
Where revenue represents
the supply of initial and subsequent
goods/services.
Franchise fees.
Sale of goods with after sales service.
The timing of recognition Criteria Examples of practical application
21
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
The main expected change in practice is a shift for some entities from recognising revenue as construction progresses to recognising revenue at a single time – at completion upon or after delivery.
Agreements that will be affected will be mainly those currently accounted for in accordance with IAS 11 that do not meet the definition of a construction contract as interpreted by the IFRIC and do not transfer to the buyer control and the significant risks and rewards of ownership of the work in progress in its current state as construction progresses.
22
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
The fundamental issue is whether the developer is:
◦ selling a product (goods) – the completed apartment or house;
or
◦ selling a service – a construction service as a contractor
engaged by the buyer.
Revenue from selling products is normally recognised
at delivery.
Revenue from selling services is normally recognised
on a percentage-of-completion basis as construction
progresses.
23
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Entitas membeli sebidang tanah untuk konstruksi real estat komersial.
Entitas mendesain suatu blok perkantoran untuk dibangun di atas tanah
tersebut dan mengajukan desain tersebut kepada pihak tata kota untuk
mendapatkan izin bangunan.
Entitas memasarkan kantor tersebut kepada penyewa potensial dan
menandatangani perjanjian sewa bersyarat.
Entitas memasarkan blok perkantoran kepada pembeli potensial dan
menandatangani perjanjian bersyarat atas penjualan tanah dan
konstruksi blok perkantoran dengan salah satu dari pembeli tersebut.
Pembeli tidak dapat mengembalikan tanah atau blok perkantoran yang
tidak selesai kepada entitas.
Entitas menerima izin bangunan dan semua perjanjian menjadi tanpa
syarat. Entitas diberi akses untuk konstruksi tanah untuk melaksanakan
konstruksi dan mengkonstruksi blok perkantoran tersebut.
24
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Alternatif Pertama:
Perjanjian dibagi menjadi dua komponen
Komponen penjualan tanah dan komponen konstruksiblok perkantoran.
Komponen penjualan tanah merupakan penjualan barangyang termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23 (revisi2010): Pendapatan.
Disebabkan semua keputusan struktural utama dilakukanoleh entitas dan termasuk desain yang diajukan kepadapihak tata kota sebelum pembeli menandatanganiperjanjian bersyarat, maka diasumsikan bahwa tidakakan ada perubahan besar dalam desain setelahkonstruksi dimulai.
25
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Akibatnya,
◦ komponen konstruksi blok perkantoran bukan merupakan kontrak
konstruksi
◦ termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23 (revisi 2010): Pendapatan.
◦ Fakta, termasuk bahwa
konstruksi dilaksanakan di atas tanah yang dimiliki pembeli sebelum
konstruksi dimulai dan
pembeli tidak dapat mengembalikan blok perkantoran yang tidak selesai
kepada entitas,
menunjukkan bahwa entitas mengalihkan kepada pembeli pengendalian,
dan manfaat dan risiko atas kepemilikan dari pekerjaan dalam
penyelesaian pada kondisi saat ini sebagai konstruksi berjalan.
26
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Oleh karena itu,
◦ jika seluruh kriteria dalam PSAK 23 (revisi
2010) paragraf 13 terpenuhi secara
berkelanjutan sebagai konstruksi berjalan,
maka:
entitas mengakui pendapatan dari konstruksi blok
perkantoran dengan merujuk pada tingkat penyelesaian
dengan menggunakan metode persentase penyelesaian.
27
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
diasumsikan bahwa konstruksi blok perkantoran dimulaisebelum entitas menandatangani perjanjian denganpembeli.
Dalam kejadian tersebut, perjanjian dipisahkan dalam tigakomponen: komponen penjualan tanah, komponen blokperkantoran yang dikonstruksi terpisah, dan komponenaktivitas konstruksi blok perkantoran.
Entitas menerapkan ketentuan pengakuan secara terpisahuntuk tiap komponen.
Jika diasumsikan bahwa fakta lain tidak berubah, maka
entitas mengakui pendapatan komponen konstruksi blok
perkantoran dengan merujuk dari tingkat penyelesaian
dengan menggunakan metode persentase penyelesaian .
28
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Dalam contoh ini, ◦ penjualan tanah adalah komponen yang dapat diidentifikasi secara
terpisah dari komponen konstruksi real estat.
◦ Akan tetapi, bergantung pada fakta dan keadaan, entitas mungkinmenyimpulkan bahwa komponen tersebut tidak dapatteridentifikasi secara terpisah.
Sebagai contoh, di beberapa yurisdiksi, ◦ sebuah kondominium didefinisikan secara legal sebagai
kepemilikan absolut atas suatu unit berdasarkan penjelasan legal dari ruang udara yang dihuni oleh ruangan tersebut, ditambahkepemilikan yang tak terbagi dalam beberapa elemen umum (yang meliputi tanah dan bangunan, jalan di dalam kompleks, tempatparkir, lift, gang di luar kamar, area rekreasi, dan area taman) yang dimiliki bersama dengan pemilik kondominium lain.
29
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
◦ Dalam kasus ini, kepemilikan yang tidak terbagi
dalam beberapa elemen umum tersebut tidak
memberikan pembeli pengendalian dan manfaat dan
risiko signifikan kepemilikan atas lahan tersebut.
Hak kepemilikan atas unit dan kepentingan dalam
elemen-elemen umum tersebut tidak dapat
dipisahkan.
30
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Entitas sedang mengembangkan real estat perumahan danmulai memasarkan tiap unit secara terpisah (apartemen) sementara konstruksi sedang berjalan.
Pembeli menandatangani perjanjian pembelian yang mengikat, yang memberikan hak untuk memiliki unit saatunit tersebut siap untuk ditempati.
Pembeli membayar uang muka yang hanya dapatdikembalikan jika entitas gagal untuk menyerahkan unit yang telah selesai dikonstruksi sesuai dengan perjanjiankontrak.
Pembeli juga disyaratkan untuk melakukan pembayaranbertahap dari awal waktu perjanjian sampai penyelesaiankontraktual.
31
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Sisa harga beli dibayarkan pada penyelesaian kontrak,
ketika pembeli mendapatkan kepemilikan atas unitnya.
Pembeli dapat menentukan variasi minor atas desain
awal tetapi pembeli tidak dapat menentukan variasi
struktur elemen utama dari rancangan atas unit mereka.
Dalam yurisdiksi yang berlaku, tidak ada hak yang
mendasari penyerahan real estat kepada pembeli selain
melalui perjanjian.
Akibatnya, konstruksi terus berjalan, baik perjanjian
penjualan itu ada ataupun tidak.
32
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Dalam contoh ilustrasi ini, ketentuan dari perjanjian dan segala faktadan kondisi terkait mengindikasikan bahwa perjanjian bukanmerupakan kontrak konstruksi.
Perjanjian tersebut adalah kontrak forward yang memberi pembelisebuah aset dalam bentuk hak untuk memiliki, menggunakan danmenjual real estat yang telah selesai dikonstruksi di kemudian hari dankewajiban untuk membayar harga beli sesuai dengan ketentuanperjanjian.
Walaupun pembeli dapat mengalihkan kepentingannya dalam kontrakforward kepada pihak lain, tetapi entitas masih memegangpengendalian, dan manfaat dan risiko signifikan kepemilikan daripekerjaan dalam penyelesaian pada kondisi saat ini sampai pengalihanreal estat yang diselesaikan.
Oleh karena itu, pendapatan diakui hanya jika seluruh kriteria dalamPSAK 23 (revisi 2010): Pendapatan paragraf 13 terpenuhi (saatpenyelesaian, dalam contoh ini).
33
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Sebagai alternatif, diasumsikan bahwa dalam suatu yuridiksi, hukummensyaratkan entitas untuk mengalihkan segera kepada pembelikepemilikannya atas real estat pada kondisi penyelesaian saat ini danbahwa konstruksi tambahan lain menjadi properti pembeli sebagaikonstruksi berjalan.
Entitas perlu mempertimbangkan segala ketentuan perjanjian untukmenentukan apakah hal ini mengubah waktu penyerahan kepemilikanberarti bahwa entitas mengalihkan pengendalian, dan manfaat danrisiko signifikan kepemilikan pekerjaan dalam penyelesaian padakondisi saat ini konstruksi berjalan.
Misalnya, fakta bahwa jika perjanjian dibatalkan sebelum konstruksiselesai, maka pembeli tetap memegang kepemilikan atas “pekerjaandalam penyelesaian” dan entitas berhak untuk dibayar atas pekerjaanyang dilaksanakan, mungkin mengindikasikan bahwa pengendalianberalih bersama dengan kepemilikan.
34
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Jika hal ini terjadi, dan jika semua kriteria PSAK 23
(revisi 2010): Pendapatan paragraf 13 terpenuhi
secara berkelanjutan selama berjalannya konstruksi,
maka entitas mengakui pendapatan dengan mengacu
pada tahap penyelesaian menggunakan metode
persentase penyelesaian, dengan mempertimbangkan
tahap penyelesaian keseluruhan bangunan dan
perjanjian yang ditandatangani dengan pembeli
individual.
35
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Dalam rangka menentukan apakah entitas tidak lagi memiliki keterlibatan manajerial secara berkelanjutan sampai tingkat yang biasanya terkait dengan kepemilikan maupun pengendalian efektif atas real estat yang dibangun, sampai pada suatu tahap yang mana keterlibatan manajerial tersebut akan menghalangi pengakuan atas beberapa atau semua imbalan sebagai pendapatan, bergantung pada ketentuan perjanjian dan semua fakta dan kondisi terkait. Penentuan tersebut memerlukan pertimbangan. Interpretasi ini mengasumsikan entitas telah menyimpulkan bahwa tepat untuk mengakui pendapatan dari perjanjian dan menjelaskan bagaimana cara menentukan pola pengakuan pendapatan yang tepat tersebut.
36
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Perjanjian konstruksi real estat dapat mencakup suatu tingkat
keterlibatan manajerial secara berkelanjutan oleh entitas yang
melaksanakan konstruksi, yang mana pengendalian dan
manfaat dan risiko signifikan atas kepemilikan tidak dialihkan
meskipun ketika konstruksi telah selesai dan pembeli
memperoleh kepemilikan. Misalnya adalah suatu perjanjian
yang mana entitas menjamin tingkat hunian dari properti
dalam jangka waktu tertentu, atau jaminan pengembalian atas
investasi pembeli selama periode tertentu. Dalam kondisi
tersebut, pengakuan pendapatan mungkin ditunda atau
terhalang seluruhnya.
37
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Dalam suatu perjanjian konstruksi real estat, entitas dapat memberikan suatu hak kepada pembeli untuk mengambil alih pekerjaan dalam penyelesaian (meskipun dengan denda) selama konstruksi, misalnya pembeli menunjuk entitas lain untuk menyelesaikan konstruksi. Fakta ini, bersama dengan fakta lain, dapat mengindikasikan bahwa entitas mengalihkan kepada pembeli pengendalian atas pekerjaan dalam penyelesaian dalam kondisi saat ini sebagai konstruksi berjalan. Entitas yang melaksanakan konstruksi real estat tersebut akan mempunyai akses atas tanah dan pekerjaan dalam penyelesaian dalam rangka melaksanakan kewajiban kontraktual untuk menyerahkan real estat yang sudah selesai kepada pembeli.
38
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
Jika pengendalian atas pekerjaan dalam penyelesaian dialihkan secara berkelanjutan, akses tersebut tidak dengan sendirinya menunjukkan bahwa entitas yang melaksanakan konstruksi masih memiliki keterlibatan manajerial yang berkelanjutan atas real estat pada tingkat yang biasanya yang berhubungan dengan kepemilikan yang akan menghalangi pengakuan dari beberapa atau semua imbalan sebagai pendapatan. Entitas mungkin memiliki pengendalian atas kegiatan yang berhubungan dengan pelaksanaan kewajiban kontraktual tetapi bukan atas real estat itu sendiri.
39
HendangHendang TT--([email protected])([email protected])
40
IKATAN AKUNTAN INDONESIA
Indonesian Institute of Accountants
Hendang Tanusdjaja
0816808105