Comprehensive Maintenance in Property Management

PENGURUSANPENYELENGGARAAN MENYELURUH

Khairul Akhmal bin Abdul Rahman

Alan Tan Yee Wei Anis Nabilah binti Mahadzir Fazeera Nur Fatin binti

Kahar Hasunat binti Amri Nursyuhadah binti Bahari Siti Muti’ah binti Sulaiman Norhedayah binti Hamzah

DEFINISI PENYELENGGARAAN

INSTITUT BANGUNAN BERKANUN

BRITISH STANDARD

BRITISH STANDARD [BS 3811]

KERJA DILAKUKAN UNTUK MENJAGA & MEMULIHKAN SETIAP KEMUDAHAN – SETIAP BAHAGIAN TAPAK & BANGUNAN ADA KANDUNGANNYA KEPADA STANDARD YANG SAMA.

INSTITUT BANGUNAN BERKANUN

KERJA YANG DILAKUKAN UNTUK MENJAGA , MEMULIH & TINGKATKAN SETIAP KEMUDAHAN KEPADA SUATU STANDARD YANG DITENTUKAN OLEH PERSEIMBANGAN ANTARA KEHENDAK DENGAN SUMBER – SUMBER YANG ADA.

DEFINISI PENGURUSAN PENYELENGGARAAN

DEFINISI PENGURUSAN PENYELENGGARAAN

KOMBINASI AKTIVITI MENGGUNAKAN SEMUA SUMBER YANG ADA DENGAN CEKAP UNTUK MEMASTIKAN :

• BANGUNAN , KEMUDAHAN & PERALATAN DALAM KEADAAN

BAIK• TAHAP PENGGUNAAN BANGUNAN, KEMUDAHAN &

PERALATAN PADA TAHAP YANG SEPATUTNYA SEPANJANG

HAYAT BANGUNAN

TUJUAN PENYELENGGARAAN Mengekalkan nilai bangunan

Mengekalkan kegunaan bangunan sepenuhnya

Menyediakan persekitaran tempat tinggal / tempat kerja yang selamat

Mengurangkan kemalangan & kecederaan yang timbul daripada kerosakan bangunan

Mengekalkan penampilan bangunan dalam keadaan yang baik Memanjangkan jangka hayat bangunan

Memenuhi keperluan insurans, mengurangkan tuntutan dan kos

FAKTOR MEMPENGARUHI PENYELENGGARAAN

FAKTOR MEMPENGARUHI PENYENGGARAANKriteria utama yang mempengaruhi langkah

untuk menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan adalah : Kos penyenggaraan Umur bangunan keadaan bangunan Pembaikan segera ( urgency ) kegunaan masa depan pertimbangan sosiologi

PROSES PENYELENGGARAAN

PEMELIHARAAN

PEMBAIKAN

PEMELIHARAAN KERJA YANG DILAKUKAN UNTUK

MENJAGA BANGUNAN SUPAYA DAPAT MEMENUHI FUNGSI YANG

DIKEHENDAKI

PEMBAIKAN

KERJA MEMBAIKI KEROSAKAN YANG TERJADI SUPAYA BANGUNAN KEMBALI KEPADA KEADAAN

ASALNYA & PENUHI FUNGSI YANG DIKEHENDAKI

LANGKAH TEKNIKAL PENYELENGGARAAN

LANGKAH TEKNIKAL PENYENGGARAAN

PENAMPALAN( bocor , keretakan kecil )

PENGGANTIAN( tidak penuhi fungsi, kos tinggi

, tidak selesa )

PEMELIHARAAN( bahan tahan lama, sebelum kerosakan

berlaku )

PENYUCIAN & SERVIS

( penyenggaraan harian, eg. sapu, cat )

DEFINISI PENYELENGGARAAN

Gabungan semua aspek teknikal dan aspek pengurusan dalam segala tindakan yang bertujuan bagi mengekalkan fungsi sesuatu item atau memulihkannya kepada fungsi, atau keadaan asalnya.

DEFINISI PENYELENGARAAN

• Setiap bangunan tidak terlepas daripada kecacatan atau kerosakan walaupun pelbagai langkah pencegahan diambil semasa reka bentuk.• Punca kerosakan seperti pengaruh cuaca dan faktor

usia adalah punca yang tidak dapat dielakkan.• Penyenggaraan adalah perlu untuk bangunan. • Penyenggaraan yang dijalankan secara terancang dan

berterusan dapat menjaga kualiti dan pretasi bangunan.• Bangunan yang sentiasa diselenggara akan mempunyai

nilai yang tinggi sama ada bagi maksud penyewaan atau penjualan.• Tanpa penyenggaraan yang terancang dan

berterusan,kualiti bangunan akan merosot dan hal ini akan menjatuhkan lagi nilai bangunan.

PERANAN UTAMA PENGURUS HARTA

Mencapai

matlamat klien

Mengekalkan atau

menaikan nilai

pelaburan harta tanah

Menguruskan kerja

penyenggaraan

Menjana pendapatan untuk klien

Peranan utama pengurus harta

ISU BERKAITAN DENGAN PENGURUSAN

PENYELENGGARAAN

ISU PENGURUSAN PENYELENGGARAANBudaya penyenggaraan adalah rendah di Malaysia

Hal ini demikian kerana • Dianggap sebagai aktiviti mengurus kerja-kerja

pembaiakn hanya berlaku kerosakan• Dianggap suatu tanggungan yang membazir dan

tidak diberi keutamaan • Tidak diberi perhatian oleh pemilik• Sasaran untuk memotong budget• Tidak ada kesedaran dalam penyenggaraan

bangunan atau infrastruktur

• Pada Februari 2001 semasa pembukaan Kuala Lumpur 21 Convention and Exposition,Timbalan Perdana Menteri, Dato’ Seri Abdullah Ahmad Badawi berkata, “ Jika rakyat Malaysia mengubah

mentality mereka menjadi lebih prihatin terhadap keperluan untuk

menyediakan perkhidmatan yang baik serta memperbaiki

penyelenggaraan sesuatu bangunan,kita akan sentiasa menjadi

negara dunia ketiga yang mempunyai infrastruktur negara dunia

pertama.”

(Sumber dari Jurnal Pengurusan Fasiliti dan penyelenggaraan Bangunan: Amalan Kualiti,keselamatan dan kesihatan)

Kebocoran bumbung di bangunan Parlimen

Kebocoran paip air di Kompleks Mahkamah Kuala Lumpur dan

Ibu Pejabat Imigresen Putrajaya

Kebocoran di Kafeteria Hospital Sultan Abdul Halim Sungai

Petani akibat daripada saluran paip kumbahan tersumbat

Kebocoran paip air panas di Hospital Selayang

Kejadian kerosakan yang

melibatkan bangunan kerajaan

KEPENTINGAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN

Ucapan YAB Perdana Menteri Malaysia dalam Bajet Tahun 2006,”budaya penyenggaraan ini harus dipupuk dengan lebih tekun dan teliti.Selain daripada peruntukan kepada agensi kerajaan untuk program penyelenggaraan berjumlah RM 4.3 Billion.Kerajaan akan menyediakan peruntukan kahas yang merupakan tamabahan sebanyak RM 1 Billion untuk program penyenggaraan kemudahan awam pada tahun 2007.

KLASIFIKASIPENYELENGGARAAN

KLASIFIKASI PENYELENGARAAN

PENYELENGGARAAN TERANCANG

PENYELENGGARAAN TIDAK TERANCANG

MATLAMAT PENYELENGGARAAN MENYELURUH

KEPERLUAN PENYELENGGARAAN

KITARAN PEMBAHARUAN

LIFE CYCLE OF BUILDING COMPONENTS

MATLAMATPENYELENGGARAAN

MENYELURUH

MATLAMAT PENYELENGGARAAN MENYELURUH

• Mengekalkan & mengawal produk binaan agar sentiasa utuh, teguh dan berfungsi• Mengurangkan kegagalan dan kecacatan terhadap elemen

dan peralatan bangunan• Aspek keselamatan dan keselesaan akan lebih terjamin• Memperolehi kos penyelenggaraan yang minimum• Elemen dan peralatan bangunan yang rosak dapat

dikembalikan kepada fungsi dan keadaan asalnya• Mengenalpasti masalah-masalah kegagalan dan kerosakan

pada sesuatu tahap masa dan keadaan tertentu

KOMPONENPENYELENGGARAAN

MENYELURUH

KOMPONEN PENYELENGGARAAN

o Perkhidmatan-perkhidmatan pembersihan (kemudahan dan peralatan bangunan)

o Dijalankan mengikut keutamaan

SERVIS

o Langkah peringkat awal bagi melindungi bahan daripada rosak

o Pembaikan segera dapat mengurangkan keperluan penyenggaraan

yang lebih kerap pada kemudian hario Berdasarkan kepada aduan dan laporan pengguna

PEMULIHAN

KOMPONEN PENYELENGGARAAN

o Item-item yang berada pada tahap kritikal digantikan apabila tindakan pembaikan tidak dapat dibuat

o Pemeriksaan berjadual secara berterusan terhadap setiap item yang direkodkan

PENGGANTIAN

FALSAFAH PENGURUSAN PENYELENGGARAANJangan membaikinya jika ia tidak rosak

Jangan menunggu sehingga ia rosak untuk membaikinya (penyelenggaraan pencegahan)

KEBERKESANAN PENYELENGGARAAN

Tahap Keselesaan & Keselamatan

Fungsi & Prestasi Bangunan

Rupa Bentuk & Imej Bangunan

Nilai Aset Bangunan

PRINSIP AM BANGUNAN

ASPEK PENYELENGGARAANBebanan, kekuatan

dan kestabilanKestabilan dimensi

bahan Rintangan cuaca

Ketahanan Penebat haba Rintangan api

Pengudaraan Pengcahayaan Kebersihan

BEBANAN, KEKUATAN & KESTABILAN

BEBANAN, KEKUATAN DAN KESTABILAN

Semua unit struktur mesti mempunyai kekuatan yang mencukupi dan berupaya menyokong beban yang diberikan.

Struktur juga perlu ada kekuatan dan kestabilan untuk menyokong bebannya sendiri tanpa mengakibatkan erotan.

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEKUATAN DAN KESTABILAN

1. Jenis-jenis beban


2. Kekuatan bahan Bahan perlu mempunyai kekuatan yang mencukupi

bagi menyokong beban yang dikenakan. Pemilihan bahan. Pertimbangan utama dapat memenuhi faktor

kekuatan.


3. Asas Reka bentuk dan kestabilan bangunan bergantung

pada asasnya. Jumlah bebanan perlu disokong dengan secukupnya

oleh tanah di bawahnya. Ada kemungkinan berlaku perubahan beban yang

akan menganggu sokongan dan seterusnya mengakibatkan pergerakan atau enapan-keretakan.

4. Tegasan yang dikenakan


5. Tekanan angin Tekanan angin adalah berbeza mengikut arah dan

kelajuan. Kesannya juga berbeza mengikut keadaan

permukaan yang ditempuhi.


TACOMA BRIDGE


6. Gegaran dan hentaman Gegaran dan hentaman mungkin diserap oleh sifat

keanjalan dan kekuatan semula jadi bahan. E.g. gegaran yang dihasilkan oleh jentera atau

lalulintas. Mungkin menyebabkan pergerakan struktur dan

kesan pada hayat struktur tersebut.

KESTABILAN DAN DIMENSI BAHAN

KESTABILAN DAN DIMENSI BAHAN• Perubahan dimensi berlaku pada bahan dan unit

struktur apabila pendedahan fizikal berubah seperti :

Perubahan bentuk Pengembangan dan pengecutan

a. BEBAN DIKENAKAN Pengembangan dan pemampatan bahan binaan

berkadar terus dgn beban yang dikenakan. Bahan kembali bentuk asal selagi bebanan tidak

melebihi had Kalau beban dikenakan melebihi had, perubahan

bentuk akan berlaku

SIFAT BAHAN DIBAWAH TEGASANBahan binaan melebihi had bebanan akan berubah

bentuk dan ketinggian

b. PERUBAHAN SUHU Hampir semua bahan mengembang apabila suhu

meningkat dan sebaliknya mengecut apabila suhu menurun.

Bahan akan menyerap dan mengeluarkan haba dengan jumlah berbeza.

Perlu peruntukan untuk elak kerosakan

c. KANDUNGAN KELEMBAPAN Semua bahan stabil semasa kering, kelembapan akan ubah

kestabilan bangunan. Jenis kelembapan pada bangunan :-

Bahan berketumpatan tinggi dapat mengurangkan kesan kelembapan

Bahan kurang tumpat akan mudah diresapi kelembapan

KANDUNGAN KELEMBAPAN

d. PERGERAKAN TANAH Tanah mengembang ketika basah dan mengecut

apabila kering. Pergerakan berlaku kalau jumlah pengecutan besar Juga disebabkan akar pokok dan perlombongan

RINTANGAN CUACA

RINTANGAN CUACA

o Bangunan mestilah berupaya menahan suhu yang terlalu sejuk dan panas serta dapat merintangi air hujan daripada masuk ke dalam.

o Ciri ini juga adalah bergantung pada bahan dan kaedah yang digunakan.

LANGKAH MENGATASI RINTANGAN CUACA

KETAHANAN

KETAHANAN Ketahanan bahan dan struktur berbeza mengikut

kualiti bahan, penyambungan, keadaan cuaca dan jumlah pendedahan.

Jumlah pendedahan bergantung pada lokasi dan kesan unsur persekitaran seperti hujan, angin dan cahaya matahari dalam merubah suhu dan kandungan kelembapan.

a) KEPEROIAN & KRIPTOPERAIAN Garam jenis sulfat biasanya terdapat dalam bahan

daripada tanah liat. Dalam keadaan lembap, garam tersebut akan larut

dalam air. Apabila proses penyejatan berlaku, kelembapan

akan meresap keluar. Setelah kelembapan tersejat sepenuhnya, garam

kering akan tertinggal dipermukaan bahan. Hablur garam yang terbentuk di bawah permukaan

pula adalah kriptoperaian.

b) GALVANI Berlaku apabila dua logam yang berbeza jenis

tersentuh dan logam tersebut terletak dalam air hujan yang kotor.

Menyebabkan pengaratan.

PENEBAT HABA

PENEBAT HABA

Aras suhu yang sesuai dalam bangunan perlu dikawal pada sepanjang masa.

Keperluan suhu berbeza mengikut aktiviti penghuni sesuatu bangunan.

Haba diperoleh daripada pancaran matahari atau aktiviti yang ada pada bangunan.

Keupayaan bahan untuk menghalang haba juga berbeza.

PENEBAT HABA

Bahan yang mempunyai ketumpatan yang rendah dapat menyerap dan menahan aliran haba dengan baik. Sebaliknya bahan yang tumpat akan menyerap dan mengalirkan haba dengan baik.

Di kawasan tropika, sejumlah besar haba dipindahkan melalui bumbung bangunan menggunakan bahan penebat haba seperti kepingan aluminium dimana kepingan ini perlu diletakkan di bawah atap untuk membalikkan haba keluar daripada bangunan.

SOLAR VENTILATOR

RINTANGAN API

RINTANGAN API Kebanyakan bahan binaan dan komponen bangunan

terjejas apabila berlaku kebakaran. Langkah tertentu perlu diambil bagi melindungi

struktur bangunan tersebut.

RINTANGAN API Cara perlindungan api:

1. Menggunakan rekabentuk yang sesuai seperti dinding penghadang untuk memisahkan tempat kebakaran dengan tempat lain. 2. Menggunakan bahan yang tidak mudah terbakar bagi mengurangkan pengaliran haba. Rintangan api bertahan diantara 30 minit sehingga 240 minit.3. Menyediakan lapisan penebat pada permukaan bahan.

PENGUDARAAN

PENGUDARAAN Pengudaraan yang baik diperlukan bagi

memberikan keselesaan kepada penghuni. Tujuan:1. Mengurangkan penumpuan bau dan gas

merbahaya.2. Mengurangkan penumpuan habuk dan asap3. Mengurangkan kenaikan suhu4. Mengurangkan kelembapan haba.

FAKTOR MEMPENGARUHI ALIRAN PENGUDARAAN

Orientasi Pengudaraan rentas

Lokasi bukaan Saiz bukaan

ORIENTASI

PENGUDARAAN RENTAS


LOKASI BUKAAN SAIZ BUKAAN


PENGCAHAYAAN

PENGCAHAYAAN Jumlah cahaya yang diperlukan bergantung kepada

perkara-perkara berikut:a) Jenis bangunan dan penggunaannya.b) Keadaan keselesaan umum.c) Jenis aktiviti yang dilakukan dalam bangunan.d) Kemungkinan berlakunya kesan sampingan

terhadap penglihatan bagi menjamin kesihatan penghuni.

PENGCAHAYAAN Undang-undang bangunan menetapkan keluasan

tingkap adalah minimum 10% daripada luas lantai (biasa 15-20%)

Ketinggian tingkap daripada aras lantai dan warna juga dapat mempengaruhi cahaya.

Pemilihan warna yang sesuai bagi permukaan dapat membalikkan cahaya

Contohnya: warna putih.

KEBERSIHAN BANGUNAN

KEBERSIHAN BANGUNAN

o Pencucian secara berterusan akan membantu menjaga dan mengekalkan keadaan bangunan seperti dikehendaki.

o Kebersihan mempengaruhi fungsi sesuatu bangunan.

o Keperluan kebersihan perlu dipertimbangkan pada peringkat reka bentuk bagi memastikan operasi pencucian yang ekonomi dapat dirancang dengan lebih awal.

TERIMA KASIH

Comprehensive Maintenance in Property Management

Real Estate

Transcript of Comprehensive Maintenance in Property Management