Cahier des charges du lotissement

Etude du plan d’aménagement de la technopole de Sfax

Première partie : Rapport de présentation

I. Note de la présentation du lotissement de la technopole de Sfax en intra-muros :

II. Planning de réalisation des travaux en intra-muros : Après approbation par la commission régionale de lotissements du présent dossier et après étude des différents réseaux publics et leurs approbations par les différents concessionnaires et préparation du dossier d’appel d’offres, les délais des travaux en intra-muros seraient répartis sur douze mois.

Etude du plan d’aménagement de la technopole de Sfax

DEUXIEME PARTIE : CAHIER DES CHARGES

Titre5 : Règlement d’urbanisme :

Chapitre premier : Dispositions générales :

Article 1 : champ d’application du règlement d’urbanisme : Le présent règlement s’applique à l’ensemble des lots bâtis ou non bâtis situés à l’intérieur du

périmètre du lotissement de la technopole, telle que délimitée par le plan de lotissement ci-joint.

Article 2 : Classification des lots selon leur vocation : Le plan de lotissement technopole est composé des lots réservés pour :

• Composante formation, recherche et transfert de technologie. (Cf, Cr, Ct) • Composante production (ateliers relais et Business Parc) (AR, EP) • Composante Services communs et équipements optionnels. (EC) • Espaces verts aménagés (Eva)

Article 3 : Dispositions réglementaires concernant les zones de croisement des voies : Au niveau de l’intersection des voies, des dégagements d’emprises devront être assurés en

appliquant la formule suivante :

Distance AB = longueur du pan coupé = Emprise de la voie 1 + emprise de la voie 2

4

A

O Pan coupé bissectrice

B

Article 4 : durée d’application du présent règlement : Conformément à l’article 66 de la loi n°2003-78 du 29 décembre 2003, les règlements régissant le

présent lotissement ne sont plus applicables après expiration d’un délai de dix ans à compter de la date de son approbation, conformément à l’article 66 du code de l’urbanisme.

Chapitre 2 : Dispositions applicables aux lots suivant leur vocation :

Article 5-2-1 : Dispositions applicables aux lots des composantes : Formation, Recherche et transfert de

technologie (Cf, Cr, Ct) Ces composantes constituent l’ensemble des espaces réservés à la formation, à la recherche

scientifique et technologique ainsi que les espaces de transfert de technologie.

Ces composantes seront également de la réserve foncière.

Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types d’activités interdites : Toutes formes d’occupation du sol autre que celle liée à l’enseignement, recherche et transfert de technologie à l’exception de celle prévue par l’article 2.

2- Types d’activités autorisés sous conditions : les espaces à vocation culturelle tel que les salles d’exposition, buvettes, dépôts, annexes techniques et les constructions à usage d’habitation destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou la sécurité des établissements, éventuellement des logements de fonction sous forme de studio ou villa.

Section 2 : Conditions d’occupation du sol :

3- Accès et voirie : le lotissement est desservi par des voies supérieures ou égale à 16 m.

4- Desserte par les réseaux :

* Eau potable : L’autorisation de construire est soumise à l’obligation de se raccorder au réseau d’alimentation en eau potable.

*Assainissement : les constructions nouvelles doivent s’y raccorder tenant compte des prescriptions techniques de la municipalité et de l’office national de l’assainissement.

* Eaux pluviales : les aménagements réalisés sur tout terrain devront permettre de limiter le ruissellement des eaux pluviales et l’inondation des espaces avoisinants et ce, conformément à l’avis des services municipaux et de l’ONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour être constructible, un lot doit avoir une superficie minimale de 1.000 m2 et un front minimum de 30 m.

6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises d’ouvrages publics :

Les constructions sont implantées obligatoirement selon un retrait minimum de 5 mètres par rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des parcelles : toute construction sera à une distance des limites séparatives minimale égale à la demi-hauteur de la construction sans être inférieure à 6 mètres.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : Deux ou plusieurs constructions dans un même lot doivent observer un retrait minimum, l’un de l’autre, égal à la hauteur de la construction la plus élevée.

9- Coefficient d’emprise au sol (COS) : l’occupation au sol maximale de la construction est fixée 0.35 de la superficie totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur des constructions ne doit pas dépasser 24 m au point le plus haut soit (R+6) pour la composante formation et le centre de Ressources technologiques. Elle est maximale à (R+4) pour le centre de recherches en informatique Multimédia et traitement numérique ainsi que la pépinière d’entreprises, tout en observant : H ≤ R+L.

R = Retrait des deux constructions opposées par rapport à la voie qui les sépare.

L = Largeur de la voie.

H = hauteur du bâtiment.

La hauteur est mesurée à l’acrotère à compter de la côte zéro du trottoir.

11- Aspect extérieur : A l’exception des murs de clôtures délimitants les îlots du technopole, toute limite foncière entre voisins est matérialisée obligatoirement par un aménagement végétal. Le recours à une architecture moderne, faisant appel aux matériaux usuels sur le marché, est fortement recommandé.

Cependant, le dossier d’autorisation de bâtir comportera, en plus des pièces usuelles demandées, un rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revêtements en façade. Ce rapport sera soumis à l’avis de la commission des autorisations de bâtir.

12- Stationnement : Le stationnement des véhicules, assuré en dehors des voies publiques sur les parcelles, est à aménager à raison d’un stationnement en surface ou en sous sol sont 2,3 m * 5m (compte non tenue de l’aire de dégagement).

13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implantés et aménagés en jardin et parkings.

14- Coefficient d’utilisation foncière : (C.U.F) :

Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2.

Pour le centre de recherche en informatique Multimédia et traitement numérique, ainsi que la pépinière d’entreprises, le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 1,75.

Concernant la réserver foncière, à lotir ultérieurement au besoin, chaque lot qui sera projeté, observera un coefficient d’utilisation foncière maximum de 1,75.

Article 5-2-2 : Dispositions applicables aux lots de composante : Production (EP) (Ateliers relais et Business Parc) Cette composante constitue l’ensemble des espaces réservés à la production, formation, recherche

scientifique, service et espaces communs.

Elle est formée de deux espaces : Le business Parc et les Ateliers relais.

Section 1 : Utilisation du sol :

1- types d’activités interdites : Toute forme d’occupation du sol autre que celle liée à la production, formation recherche scientifique et service à l’exception de celle prévue par l’article 2.

2- Types d’activités autorisés sous conditions :

*Les dépôts, annexes sanitaires et les constructions à usage d’habitation destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou la sécurité des établissements, éventuellement un local de séjour pour le personnel dont la présence permanente est indispensable à la production est tolérée sous forme de studio, dont l’unité ne dépasse pas 50 m2.

* Sont autorisés également sous conditions : les constructions à usage de bureaux, nécessaires au fonctionnement de ces espaces productions.

* Les espaces communs au niveau du Rez de Chaussée des constructions implantées en première position le long du boulevard de 36 mètres d’emprise.

Section 2 : Conditions d’occupation du sol :

3- Accès et voirie : L’ensemble des lots de ces espaces productions est desservi par des voies supérieures ou égales à 17 m. dont la largeur minimale de la chaussée est de 7m.

4- Desserte par les réseaux :

* Eau potable : L’autorisation de construire est soumise à l’obligation de se raccorder au réseau d’alimentation en eau potable.

*Assainissement : les constructions doivent s’y raccorder tenant compte des prescriptions techniques de la municipalité et de l’office national de l’assainissement.

* Eaux pluviales : les aménagements réalisés sur tout terrain devront permettre de limiter le ruissellement des eaux pluviales et l’inondation des espaces avoisinants et ce, conformément à l’avis des services municipaux et de l’ONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour être constructible, un lot doit avoir une superficie minimale de 600 m2 et un front minimum de 25 m.

6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises d’ouvrages publics :

Les constructions sont implantées obligatoirement après un retrait minimum de 3 mètres par rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

Le retrait de la construction sur la limite arrière du lot, ouvrant sur un espace commun, parking ou « open space », est réduit à zéro.

Pour les lots N° EP 130, EP 131, EP 132, EP 133, EP 134, EP 135, EP 136, EP 137, EP 138, EP 139; le retrait est de 5 mètres.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des parcelles : Toute construction sera à une distance, des limites séparatives des parcelles constructibles, minimale de 6 mètres et ce jusqu'à une hauteur maximale de 12 m, soit (R+2).

Au-delà de cette hauteur, et jusqu'à 24 m soit (R+6), c'est-à-dire pour les 12 mètres restants, un retrait de 3 mètres supplémentaires sera obligatoirement observé. Ce qui fait qu’un retrait total minimum de 9 mètres est à respecter à partir du (R+3) jusqu'à (R+6).

Pour les lots (AR3, EP 116, EP 124, EP 125, et EP 126), la hauteur maximale est de 18 m au point le plus haut mesuré à partir du trottoir tout en observant les mêmes conditions de retraits que celles relatives aux espaces EP et AR.

Le retrait de la construction sur la limite arrière du lot ouvrant sur un parking ou open space, est réduit à zéro.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : Deux ou plusieurs constructions dans un même lot doivent observer un retrait minimum, l’un de l’autre, égal à la hauteur de la construction la plus élevée.

9- Coefficient d’emprise au sol (COS) : L’occupation au sol maximale de la construction est fixée 0.35 de la superficie totale du terrain.

Pour les lots (EP 130, EP 131, EP 132, EP 133, EP 134, EP 135, EP 136, EP 137, EP 138, EP 139), le C.O.S maximum est de 0,50 de la surface totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur maximale est de 24 m. au point le plus haut, soit (R+6).

Pour les lots (AR 3, EP 116, EP 124, EP 125 et EP 126), la hauteur maximale est de 18 m, conformément au plan de masse.

La hauteur, mesurée à l’acrotère à compter de la côte zéro du trottoir, est fonction de : H ≤ R+L

R = Retrait des deux constructions opposées par rapport à la voie qui les sépare.

L = Largeur de la voie.

H = hauteur du bâtiment.

11- Aspect extérieur : A l’exception des murs de clôtures délimitant les îlots du technopole, toute limite foncière entre voisins est matérialisée obligatoirement par un aménagement végétal.

L’aspect esthétique des constructions sera étudié de manière à assurer une parfaite adéquation dans le paysage urbain.

Les saillies sur la voie publique ne peuvent dépasser en aucun cas les 1.25 mètre au dépens du retrait consenti sur ces voies. Elles ne peuvent se développer qu’à partir du premier étage.

Pour une construction donnée la surface cumulée des façades des saillies ne peut pas dépasser 50% de la surface totale de la façade.

Le recours à une architecture moderne, faisant appel aux matériaux usuels sur le marché, est fortement recommandé.

Cependant, le dossier d’autorisation de bâtir comportera, en plus des pièces usuelles demandées, un rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revêtements en façades. Ce rapport sera soumis à l’avis de la commission des autorisations de bâtir.

12- Stationnement : Le stationnement des véhicules, assuré en dehors des voies publiques sur les parcelles, est à aménager à raison d’un stationnement pour 150 m2 de planchers.

Le stationnement à l’air libre est projeté de manière à éviter l’occupation de la façade principale.

Il sera aménagé soit le long de la séparation végétale en limite du voisinage, soit en profondeur du lot.

Les dimensions d’une place de stationnement en surface ou en sous sol sont 2,3 m * 5 m (compte non tenue de l’aire de dégagement).

Les espaces communs au niveau du Rez de Chaussée des constructions implantées en première position le long du boulevard de 36 mètres d’emprise seront soumis aux dispositions prévues à l’article 12 de la composante espaces communs (EC).

13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implantés et aménagés en jardin et parkings.

14- Coefficient d’utilisation foncière : (C.U.F) : Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2,5.

Pour les lots (AR 3, EP 116, EP 124, EP 125, et EP 126), le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 1,75.

Pour les lots (EP 130, EP 131, EP 132, EP 133, EP 134, EP 135, EP 136, EP 137, EP 138, EP 139), le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2,8.

Article 5-2-3 : dispositions applicables aux lots de la composante : Espaces communs (EC) Cette composante Espaces Communs, constitue l’ensemble des espaces polyfonctionnels réservés

aux services, bureaux, restauration, hôtellerie, animation, activités sportives, socioculturelles, centre de congrès, cafétérias, commerces, etc…

Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types d’activités interdites : Toutes formes d’occupation du sol autre que celle liée aux espaces communs et les constructions à usage d’habitation à l’exception de celle prévue par l’article 2.

2- Types d’activités autorisés sous conditions :

*les constructions à usage d’habitation destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou la sécurité des établissements. Ainsi que les studios réservés aux visiteurs du technopole.

* Tous les services publics ou privés, nécessaires à la vie au sein de la technopole.

* Les hôtels des affaires et des congrès scientifiques.

Section 2 : Conditions d’occupation du sol :

3- Accès et voirie : L’ensemble des lots de cette composante est desservi par des voies supérieures ou égales à 17 m. dont la largeur minimale de la chaussée est de 7m.

4- Desserte par les réseaux :

* Eau potable : L’autorisation de construire est soumise à l’obligation de se raccorder au réseau d’alimentation en eau potable.

*Assainissement : les constructions doivent s’y raccorder tenant compte des prescriptions techniques de la municipalité et de l’office national de l’assainissement.

* Eaux pluviales : les aménagements réalisés sur tout terrain devront permettre de limiter le ruissellement des eaux pluviales et l’inondation des espaces avoisinants et ce, conformément à l’avis des services municipaux et de l’ONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour être constructible, un lot doit avoir une superficie minimale de 500 m2 et un front minimum de 16 m.

6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises d’ouvrages publics :

Les constructions sont implantées obligatoirement après un retrait minimum de 5 mètres par rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des parcelles : Toute construction sera à une distance, des limites séparatives des parcelles constructibles, minimale de 6 mètres et ce jusqu'à une hauteur maximale de 12 m, soit (R+2).

Au-delà de cette hauteur, et jusqu'à 18 m soit (R+4), correspondante aux 6 mètres restants, un retrait de 3 mètres supplémentaires sera obligatoirement observé.

Ce qui fait un retrait total minimum de 9 mètres, à respecter pour les 3éme et 4éme étages.

Le retrait de la construction sur la limite arrière du lot, ouvrant sur un espace commun, parking ou aménagement vert, est réduit à zéro.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : Deux ou plusieurs constructions dans un même lot doivent observer un retrait minimum, l’un de l’autre, égal à la hauteur de la construction la plus élevée.

9- Coefficient d’emprise au sol (COS) : L’occupation au sol maximale est fixée à 0,60 de la superficie totale du terrain.

Pour un hôtel, le coefficient d’occupation au sol sera de 0,30 maximum de la superficie totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur maximale des constructions mesurée à l’acrotère, à compter de la côte zéro du trottoir, ne pourra dépasser 18m soit (R+4). Elle est fonction de : H ≤ R+ L :

R = Retrait des deux constructions opposées par rapport à la voie qui les sépare.

L = Largeur de la voie.

H = hauteur du bâtiment.

Pour un lot destiné à la construction d’un hôtel, la hauteur totale admissible peut atteindre les 24 m, soit (R + 6).

11- Aspect extérieur : A l’exception des murs de clôtures délimitant les îlots du technopole, toute limite foncière entre voisins est matérialisée obligatoirement par un aménagement végétal.

L’aspect esthétique des constructions sera étudié de manière à assurer une parfaite adéquation dans le paysage urbain.

Les saillies sur la voie publique ne peuvent dépasser en aucun cas les 1.25 mètre au dépens du retrait consenti sur ces voies. Elles ne peuvent se développer qu’à partir du premier étage.

Pour une construction donnée la surface cumulée des façades des saillies ne peut pas dépasser 50% de la surface totale de la façade.

Le recours à une architecture moderne, faisant appel aux matériaux usuels sur le marché, est fortement recommandé.

Cependant, le dossier d’autorisation de bâtir comportera, en plus des pièces usuelles demandées, un rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revêtements en façades. Ce rapport sera soumis à l’avis de la commission des autorisations de bâtir.

12- Stationnement : Les lots EC 1, EC 2, EC 4, EC 5, EC 6, EC 7, EC 8, correspondants à la totalité des espaces communs seront dispensés de réservation pour parking sur leur emprise. Les places parkings seront assurées par conséquent en dehors des parcelles et sur les lots réservés à cet effet.

13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implantés et aménagés en jardin et parkings.

14- Coefficient d’utilisation foncière : (C.U.F) : Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2,8.

Pour les hôtels, le C.U.F. maximum est fixé à 2,5.

Article 5-2-3 : dispositions applicables aux : Espaces Ouverts (Open Space) Espaces Verts Aménagés

Les lots réservés aux espaces ouverts (open space) et aux espaces aménagés sont dépourvus de tout équipement et sont réservés exclusivement à la plantation.

Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types d’activités interdites : Toute construction est interdite.

2- Types d’activités autorisés sous conditions : Néant.

Section 2 : Conditions d’occupation du sol :

3- Accès et voirie : Néant.

4- Desserte par les réseaux : L’alimentation en eau pour l’arrosage.

5- Surfaces et front des parcelles : Sont telles que définies sur le plan de lotissement.

6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises d’ouvrages publics : Néant.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des parcelles :

Néant.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété :

Néant.

9- Coefficient d’emprise au sol (COS) : Néant.

10- Hauteur maximale des constructions : Néant.

11- Aspect extérieur : Ces espaces seront bordés par des haies végétales.

12- Stationnement : Néant.

13- Espace libre et plantation : Les espaces seront aménagés en jardin, gazon, arbre, arbuste, plan et jet d’eau éventuel ainsi que les ouvrages d’art.

14- Coefficient d’utilisation foncière : (C.U.F) : Néant.

Article 5-2-3 : dispositions applicables aux : Equipements Optionnels (EO) Les équipements optionnels constituent l’ensemble des espaces verts polyvalents destinés à la

construction des espaces socio culturels et/ou socio collectifs. Chaque lot réservé pour les équipements optionnels peut être morcelé ultérieurement par la direction régionale de la technopole, suivant un plan de masse approuvé par les services concernés. Il sera soumis aux dispositions du présent règlement.

Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types d’activités interdites : Toutes formes d’occupation du sol autre que celle liée aux espaces socio culturels et/ou socio collectifs, à l’exception de celle prévue par l'article 2. 2- Types d’activités autorisés sous conditions:

*Les constructions à usage d'habitation, destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou la sécurité des établissements, sont tolérées sous forme de studio.

*les studios réservés aux visiteurs de la technopole.

*tous les services publics ou privés, nécessaires à la vie au sein de la technopole.

*les hôtels et les salles de congrès scientifiques.

*les clubs et terrains de sport et loisirs.

*les foyers universitaires.

Section 2 : Conditions d’occupation du sol :

3- Accès et voirie : L’ensemble des lots de cette composante est desservi par des voies supérieures ou égales à 16 m. dont la largeur minimale de la chaussée est de 7m.

4- Desserte par les réseaux :

* Eau potable : L’autorisation de construire est soumise à l’obligation de se raccorder au réseau d’alimentation en eau potable.

*Assainissement : les constructions doivent s’y raccorder tenant compte des prescriptions techniques de la municipalité et de l’office national de l’assainissement.

* Eaux pluviales : les aménagements réalisés sur tout terrain devront permettre de limiter le ruissellement des eaux pluviales et l’inondation des espaces avoisinants et ce, conformément à l’avis des services municipaux et de l’ONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour être constructible, un lot doit avoir une superficie minimale de 1.000 m2 et un front minimum de30 m.

6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises d’ouvrages publics : Les constructions sont implantées obligatoirement après un retrait minimum de 5 mètres par rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des parcelles : Toute construction sera à une distance, des limites séparatives égale à la moitié de la hauteur sans être inférieure à 6 mètres.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : Deux ou plusieurs constructions dans un même lot doivent observer un retrait minimum, l’un de l’autre, égal à la hauteur de la construction la plus élevée.

9- Coefficient d’emprise au sol (COS) : L’occupation au sol maximale est fixée à 0,30 de la superficie totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur maximale des constructions mesurée à l’acrotère, à compter de la côte zéro du trottoir, ne pourra dépasser 24 m soit (R+6). Elle est fonction de : H ≤ R+ L :

R = Retrait des deux constructions opposées par rapport à la voie qui les sépare.

L = Largeur de la voie.

H = hauteur du bâtiment.

11- Aspect extérieur : A l’exception des murs de clôtures délimitant les îlots de la technopole, toute limite foncière entre voisins est matérialisée obligatoirement par un aménagement végétal.

L’aspect esthétique des constructions sera étudié de manière à assurer une parfaite adéquation dans le paysage urbain.

Les saillies sur la voie publique ne peuvent dépasser en aucun cas les 1.25 mètre au dépens du retrait consenti sur ces voies. Elles ne peuvent se développer qu’à partir du premier étage.

Pour une construction donnée la surface cumulée des façades des saillies ne peut pas dépasser 50% de la surface totale de la façade.

Le recours à une architecture moderne, faisant appel aux matériaux usuels sur le marché, est fortement recommandé.

Cependant, le dossier d’autorisation de bâtir comportera, en plus des pièces usuelles demandées, un rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revêtements en façades. Ce rapport sera soumis à l’avis de la commission des autorisations de bâtir.

12- Stationnement : Le stationnement des véhicules doit être aménagé en dehors des emprises, et à l'intérieur des parcelles (à l'air libre, en RCD, ou en sous sol).

*une place pour deux chambres d'hôtel.

*une place pour 20sièges de salle de sport.

Le dimensionnement d'une place de stationnement en surface et en sous sol est de 2,30 * 5 m. le stationnement à l'air libre est projeté de manière à éviter l'occupation de la façade principale. Il sera aménagé soit le long de la séparation végétale en limite du voisinage, soit en profondeur du lot.

13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implantés et aménagés en jardin et parkings.

14- Coefficient d’utilisation foncière : (C.U.F) : Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2.