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第8章
地価と土地政策
都市経済学 平成25年7月10日
Copy Rights: Ryohei Nakamura
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1.地価と土地問題
1.1 地価動向とその特徴 p.122 – p.124
1.2 日本の土地問題 p.125 – p.126
2.土地と土地市場
2.1 土地の特性 p.129
2.2 留保需要 p.128
3.地価と地代の理論
3.1 ストックとフロー p.130 – p.132
3.2 MF(Market Fundamentals)
4.土地の値段とは
4.1 地価評価
4.2 土地の評価方法
5.土地税制とその効果 p.140
5.1 固定資産税 p.141 – p.143
5.2 譲渡所得税 p.143 – p.145
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1.地価と土地問題 1.1 地価動向とその特徴
過去3度の地価高騰期
1960年代前半(昭和35年~) 高度経済成長時代、太平洋ベルト地帯における工業用地の需要により、特に工業地の地価が高騰。
1970年代前半(昭和45年~) 大都市近郊の住宅地、団塊の世代の住宅需要を中心に、特に住宅地の地価が高騰。
1980年代後半(昭和60年~)
東京都心部から波及、都心部のオフィス需要の増大により、特に商業地の地価が高騰。
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1.2 日本の土地問題
大都市圏では、戦後長い期間に渡って高い地価上昇率を持続した。
<地価高騰の問題点>
①社会資本の整備拡充も妨げ
②地価高騰は個人間の所得格差を拡大させる
地価変動→キャピタル・ゲインを目的とした投機→リスクを伴う投機には運不運があるので所得格差を生み出す。
それは、投機を行わない個人の資産形成にも影響を及ぼすことにもなる。
<わが国の土地の価格が高いのはなぜか>
主たる原因は、「土地の低度利用」であるといわれる。
土地利用の効率が悪く、供給が需要に追いつかず地価が高騰するからである。
わが国では、大都市圏の市街化区域内に大量の農地が残存している。
また、法定容積率に、はるかに満たない宅地も多い。
1986年における東京都区部の法定容積率が242%であるのに対して、現実の容積率は95%にすぎない。
計算上は、わが国の全都市住民6400万人のすべてを首都圏にらくに収容できるはずなのである。
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<なぜ土地は、低度利用されてしまうのか>
①土地を利用することが目的ではなく、資産目的で保有されるから。
土地資産は他の資産に比べて税制上有利であり、投機の対象にされることもある。
そのため、利用されずに遊休地化する。
②建物に不可逆性があるから。
建物には耐久性があるが、古くなると取り壊して新たに建替えなければならない。
建替えには巨額の費用がかかるので、そのタイミングが大事である。
長期的な効率性からは、目先の需要を満たすべく低層の建物を建てることは賢明ではない。
しばらく遊休地にしておいて、周辺開発が進み、機が熟したときに高層ビルを建てた方がよい。
このような場合の土地の価格は、遊休地にもかかわらず高い。
しかし、将来高層ビルが建つ潜在需要がある訳だから、高地価が効率性を減じているのではない。
短期的には非効率的に見えても長期的には効率的なので、この場合には低度利用が悪いとはいえ
ない。
③借地権の保護が強いことがあげられる。
近年、借地借家法が一部改正されたが、借地人の権利は依然保護されているのが現状である。
そこで地主は、現金の必要が生じない限り土地を売却せず賃貸しもしないので、供給は進まない。
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2.土地と土地市場 2.1 土地の特性
①生産・再生産することができない
供給が固定的
②移動することができない
空間的位置が固定されている
③減耗することがない
耐久消費財に一種似ている
④位置によって性質が異なる
農業の場合は肥沃度
⑤生産要素である
需要は,利用に対する派生需要
⑥投機の対象となる
資産価値の変動
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2.2 土地の留保需要
土地保有者(地主)による市場への土地供給。
土地保有量(L)は、土地保有者が自らが使う留保需要(l)と市場への土地
供給量(L-l)に分けられる。
土地所有者の地代収入は、
r(L-l) 予算制約式は、他の所得源がないとすれば、
r(L-l)=pzz 効用関数は
U=U(z,l)
l
z
無差別曲線
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O
UA
UB
消費財
土地供給
留保需要の減少
L
z
rL
p
z z
r rz l L
p p
土地所有者の予算制約式
右上がりの土地供給曲線(右下がりの留保需要曲線)
土地価格が上昇したときどうなるか?
![Page 9: 第8章 - 岡山大学 情報統括センターubbz0252/urban-lec/Chap-8(2013).pdf第8章 地価と土地政策 都市経済学 平成25年7月10日 Copy Rights: Ryohei Nakamura1.地価と土地問題](https://reader034.fdocuments.in/reader034/viewer/2022051604/6004543ca75bea600b17e85e/html5/thumbnails/9.jpg)
O
UA
UB
消費財
土地供給
留保需要の増加
L
z
rL
p
z z
r rz l L
p p
土地所有者の予算制約式
右下がりの土地供給曲線(右上がりの留保需要曲線)
zr / p
土地価格が上昇したときどうなるか?
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3.地代と地価の理論 3.1 MF
地価は地代の流列の割引現在価格
1 21 2
1
1
1 1 1
1 1
t t t n
n
nt n
t nt
r r rP
i i i
r p
i i
第n+1期首(第n期末)における土地の予想価格をpn+1とすると、土地を所有することに
よって得られる総収益の現在価値p1は
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第1期末の地代収入r1の現在価値は 1
1
r
i
今期(時価)Rの債券は、来期にはR’=R(1+i)になる。ということは、R=R’/(1+i)よりR’の現在価値はR’/(1+i)となる。
第2期末の地代収入r2の現在価値は
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
第n期末の地代収入rnの現在価値は
1
21
r
i
1
1n
r
i
31 21 1 2 3(1 ) (1 ) (1 )
rr rp
i i i
したがって、今期首の地価は、毎期毎期の地代の割引現在価値となる。たとえば将来の第4期において道路が整備され利便性が増すと予想されると、r4(の予想値)が大きくなることで、それが現在の地価に反映される。
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np第n期首における土地の予想価格(時価)
これより
pr
i
r
i
r
in
n n n
( ) ( ) ( )1 1 11
1
2
2
3
![Page 13: 第8章 - 岡山大学 情報統括センターubbz0252/urban-lec/Chap-8(2013).pdf第8章 地価と土地政策 都市経済学 平成25年7月10日 Copy Rights: Ryohei Nakamura1.地価と土地問題](https://reader034.fdocuments.in/reader034/viewer/2022051604/6004543ca75bea600b17e85e/html5/thumbnails/13.jpg)
4.土地の値段とは 4.1 地価評価
土地評価制度 公示地価 基準地価格 路線価 固定資産税評価額
所管官庁 国土交通省(旧:国土庁)
都道府県 国税庁 市町村
基準日 1月1日
(毎年)
7月1日
(毎年)
1月1日
(毎年)
1月1日
(3年に1度評価替え)
発表日 3月下旬 9月下旬 8月下旬 3月1日
利用方法 国土利用計画の指導価格、土地収容の価格
公示地価の補完
相続税、贈与税の基準価格
固定資産税、都市計画税の基準価格
相対価格 100 100 80 70
公示地価の評価地点は、平成19年で、約3万カ所ある。
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4.2 土地の評価方法
不動産の運用によって得られると期待される収益=賃料を基に価格を評価する方法。年間の賃料(厳密には賃料から諸経費を控除した純収益)を還元利回りで割ることで収益価格を出す。還元利回りは、物件の種類や条件によって変わる。一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安。
収益還元法
取引事例法
評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法。売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除する。現在の日本の不動産業界では、中古住宅・中古マンションの評価、査定などで一般に使われている手法。これによって割り出した価格を比準価格という。
属性評価法
土地の属性(区画、形、地形)、地点の特性(前面道路、アクセス、周辺状況)などから土地価格を評価する。
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5.土地税制とその効果 5.1 固定資産税
土地保有税は、土地保有者が毎年支払わねばならない税金
固定資産税、都市計画税、特別土地保有税など
土地を一期間保有して、次の固定資産税がかかるとすると、土地の収益率は
αp:課税標準(tax base) t:税率(tax rate)
1 1( ) ( )n n nn n n n
n n n
p p t pr r p pt
p p p
となり、このことは土地資産に代替する資産、例えば金融資産の利子率がt αだけ上昇したのと同じ意味をもつ。したがって、地価は、
pr
i tn
t
tt n
( )1 と低下することが判る。
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時間
t期首
地価:pt
売却益
pt-τ(pt-p0)
t=0
p0で購入
その後、利子率iで運用
t期首で売却
rの地代収入の後、売却
売却益
pt+1- τ (pt+1-p0)
t+1期首
地価:pt+1
t+1期首で売却
5.2 譲渡所得税 τ:譲渡所得税率
利子率
高いと有利
地価値上がり
高いと有利