Avalúo Comercial
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AVALÚO COMERCIAL
PREDIO 3
CALLE 11 No. 8 – 02
BARRIO CENTRO
MUNICIPIO DE CHÍA
DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
SOLICITANTE:
INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, VIVIENDA
Y GESTIÓN TERRITORIAL DE CHÍA
ABRIL DE 2.017
2.017
PREDIO 3
CALLE 11 No. 08 - 02 BARRIO CENTRO
MUNICIPIO DE CHÍA DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
ABRIL DE 2.017
Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia
E-mail: [email protected] – www.avaluosespeciales.com 1
Contenido
1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................ 2
2. INFORMACIÓN DEL SECTOR .......................................................................................... 3
3. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE ...................................................................................... 4
4. METODOLOGÍA VALUATORIA ....................................................................................... 6
5. AVALÚO COMERCIAL ........................................................................................................ 8
6. DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE ..................................................................... 9
7. ANEXOS ................................................................................................................................. 10
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1. RESUMEN EJECUTIVO
Solicitante Instituto de Desarrollo Urbano,
Vivienda y Gestión Territorial de Chía.
Dirección Calle 11 No. 08 – 02.
Municipio Chía.
Departamento Cundinamarca.
Barrio Centro.
Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.
Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.
Avaluador Asociado Ing. Paola Vásquez.
Ing. Angélica Bolívar.
Ing. Cristhian Montilla.
Fecha de Visita Febrero de 2.017
Fecha de Elaboración Abril de 2.017
Área Construida 191,45 m2
Área de Terreno (M2) 180 m2
Tipo de inmueble Casa
Valor Comercial $ 553.795.500.
Valor Daño Emergente y Lucro
Cesante
$ 14.716.825.
Valor a Ofertar $ 568.512.325.
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2. INFORMACIÓN DEL SECTOR
Localización del Predio
A continuación se presenta el plano de localización del predio No. 3 de la
manzana Catastral perteneciente al proyecto Centro Administrativo Municipal
CAM:
Fuente: Registro Topografico Manzana IDUVI Suministrado por el Solicitante
Nota: La información descriptiva del sector se encuentra detallada en el
numeral 5 del Informe general asociado.
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3. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
INFORMACIÓN JURÍDICA
Propietarios:
Nuda Propiedad Serrano Díaz María Alejandra
Serrano Díaz Dahiana Patricia
Serrano Díaz Linda Carola
Usufructo Serrano Forero Javier Antonio
Régimen de propiedad horizontal: No Aplica.
Matrícula Inmobiliaria: 50N-173720
Cedula Catastral 01-00-0051-0016-000
CONSTRUCCIÓN
Descripción Correspondiente
Número de pisos 2 pisos.
Área Construida 191,45 m2
Edad Aparente Locales: 25 años aproximadamente
Edad Aparente Construcción Nueva: 1 año aproximadamente
Fuente: Áreas según documentación suministrada por el solicitante.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
Descripción Correspondiente
Fachada: Pañete y Pintura.
Estructura: Vigas y Columnas.
Muros Mampostería estructural.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
El predio objeto de análisis se trata de un
Casa Residencial con locales comerciales
en primer nivel en sección de fachada.
Se encuentra ubicado en la Calle 11 No.
08 – 02.
Por su parte trata de un lote de terreno
sobre el cual se establece una
construcción nueva de dos (2) pisos,
además de una construcción antigua
locales comerciales de un (1) piso.
DEPENDENCIAS
El inmueble objeto de análisis cuenta con las siguientes dependencias y las
cuales se describen a continuación:
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Primer Nivel:
Locales Comerciales (2)
Apartamento
Segundo Nivel:
Apartamento
Acabados Específicos Primer Nivel
Locales Comerciales
Presentan pisos en cerámica, muros en pañete, estuco y
pintura. Iluminación artificial y techo en madera. Por su
parte cuentan con baño privado.
Apartamento
Sala Comedor Pisos en porcelanato, muros en pañete, estuco y pintura.
Iluminación artificial mediante luz led.
Cocina
Cuenta con pisos en porcelanato, muros en pañete,
estuco y pintura además de enchape en cerámica. Cuenta
con cocina integral y lavaplatos en acero inoxidable.
Habitaciones Cuentan con piso en madera laminada, muros en pañete
y pintura; puerta de acceso en madera.
Baño
Posee pisos en cerámica y muros enchapados en
cerámica, división de área de ducha y tiene lavamanos y
sanitario en cerámica. Puerta de acceso en madera.
Segundo Nivel
Apartamento
Cocina
Cuenta con pisos en porcelanato, muros en pañete,
estuco y pintura además de enchape en cerámica. Cuenta
con cocina integral y lavaplatos en acero inoxidable.
Habitaciones Cuentan con piso en madera laminada, muros en pañete
y pintura; puerta de acceso en madera.
Baño
Posee pisos en cerámica y muros enchapados en
cerámica, división de área de ducha y tiene lavamanos y
sanitario en cerámica. Puerta de acceso en madera.
Sal Comedor Pisos en porcelanato, muros en pañete, estuco y pintura.
Iluminación artificial mediante luz led.
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4. METODOLOGÍA VALUATORIA
Metodologías Empleadas
Ver capítulo 10. Metodologia Valuatoria del informe general.
Método Comparativo de Mercado: Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones se deben clasificar, analizar y homogenizar según sea el
caso, a partir de criterios de objetividad.
Método del Costo: Este método busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que
se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del
porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas fórmulas relacionan el porcentaje
de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
Resultados.
PREDIO DE CONSULTA 3 TIPOLOGIA
PROPIETARIO (A) (S)
DIRECCION C 11 8-02 M. NMOBILIARIA
CODIGO PREDIAL
AREA TERRENO (M2) 180 M2 TERRENO BASE
M2 TERRENO CON FACTORES
VALOR TOTAL TERRENO
AREA CONSTRUIDA (M2) 191,45 VALOR TOTAL CONSTRUCCIONES
M2 CONSTRUIDO
M2 INT CONSTRUIDO 2.892.637,76$ M2 INT TERRENO 3.076.641,67$
PARTE 1 - AVALÚO COMERCIAL
AVALÚO COMERCIAL 553.795.500,00$
Casa Moderna
1.552.000,000$
279.360.000$
274.435.500$
1.433.458$
JAVIER ANTONIO SERRANO FORERO
50N-173720
01-00-0051-0016-000
1.600.000$
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PREDIO DE CONSULTA 3 TIPOLOGIA
TOTAL LUCRO CESANTE 2.205.000$
Registro 3.156.634,35$ Registro 19.000,00$
Beneficencia 5.537.955,00$ Beneficencia 98.000,00$
Notariado 2.358.361,44$ Notariado 207.657,00$
Retenciones -$ Notariado y Registro Otros 324.657,00$
Notariado y Registro
Compraventa 11.052.950,79$
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO 11.393.307,79$
CTL 15.700,00$
TOTAL DAÑO EMERGENTE 12.511.824,79$
Desmonte, embalaje traslado y
montaje de bienes muebles 737.717,00$
Montaje de Equipos Especiales -$
Desconexion de Servicios
Publicos 380.800,00$
Gastos de Publicidad -$
Arrendamiento y/o
almacenamiento provisional -$
Impuesto Predial -$
Adecuacion del inmuenle de
reemplazo -$
Adecuacion de Areas
Remanentes -$
Perjuicios derivados de la
terminacion de contratos -$
Otros -$
14.716.824,79$
PARTE 2 - DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE
TOTAL DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE
LUCRO CESANTE
DAÑO EMERGENTE
Casa Moderna
ORIGINADOS COMPRA-VENTA OTROS ORIGENES
Nota 1: El cálculo de Lucro Cesante
se encuentra determinado por
perdida de utilidad por contratos de
arrendamiento. Ver Informe General.
Nota 2: El cálculo de daño emergente
por otros orígenes corresponde a
Cancelación de Usufructo.
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5. AVALÚO COMERCIAL
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Predio 3
Descripción Área (m2) Valor Unitario Valor Total
Terreno 180 $ 1.552.000 $ 279.360.000
Construcción Nueva 145,15 $ 1.610.000 $ 233.691.500
Construcción Antigua 46,3 $ 880.000 $ 40.744.000
Valor Comercial $ 553.795.500
SON: QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y
CINCO MIL QUINIENTOS PESOS MCTE.
AVALUADOR
Ec. OSCAR BORRERO OCHOA
MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES
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6. DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE
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Predio Valor Daño Emergente y
Lucro Cesante
3 $ 14.716.825
SON: CATORCE MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS
VEINTICINCO PESOS MCTE.
AVALUADOR
Ec. OSCAR BORRERO OCHOA
MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES
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7. ANEXOS
REGISTRO FOTOGRÁFICO
Primer Piso
Apartamento
Patio
Sala Comedor
Habitacion Principal
Baño
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Habtacion
Escaleras de Acceso a segundo Nivel
Segundo Piso
Apartamento
Cocina
Baño
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Habitacion
Sala de Estar
Sala Comedor
Hall de Acceso
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Primer Piso
Area Libre
Deposito
Local 1
Local 2
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