AULA 08 - Dir. Civil

8/18/2019 AULA 08 - Dir. Civil

1/87

CURSO DE DIREITO CIVIL PARA TRIBUNAISPROFESSOR – LAURO ESCOBAR

Prof. Lauro Escobar www.pontodosconcursos.com.br 1

AULA 08

DIREITO DAS COISAS

Itens específicos dos editais em geral e que serão abordados nestaaula: Direito das coisas. Posse: classificação, aquisição, efeitos e perda.Propriedade: aquisição, perda da propriedade móvel. Direitos reais sobrecoisas alheias.

INTRODUÇÃO

Nas aulas anteriores falamos sobre as obrigações e os contratos, quecompõem o chamado Direito Pessoal. Hoje veremos o Direito das Coisas.Vamos então fazer uma quadro comparativo desta dualidade do Direito Civil.

Quadro Comparativo

DIREITO PESSOAL DIREITO DAS COISAS

1. Relação entre Pessoas.Dualidade de sujeitos:

a) Ativo: credorb) Passivo: devedor

1. Relação direta entre ohomem e as coisas. Apenas umSujeito: Ativo

2. Objeto: sempre umaprestação do devedor (dar, fazerou não fazer).

2. Objeto: sempre uma coisa (corpórea ou incorpórea).

3. Princípio básico: autonomia privada.

3. Princípio básico: regras dedireito público.

4. Não taxativo: asmodalidades podem estarprevistas ou não em lei.

4. Taxatividade: espéciesprevistas expressamente em lei(numerus clausus); oponíveis ergaomnes.

5. Violados: lesado podeingressar com ação somentecontra a outra a parte.

5. Violados: lesado podeingressar com ação contra quemdetiver a coisa.

6. Extingue-se pela inércia dointeressado (prescrição).

6. Conserva-se até que hajauma situação contrária(usucapião).

Ex.: contratos em geral Ex.: propriedade


2/87



Baseado no quadro acima, vamos agora fornecer um conceito sobre odireito das coisas.

Direito das Coisas

Conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos

bens corpóreos (móveis ou imóveis) ou incorpóreos (direitos autorais,propriedade industrial), suscetíveis de apropriação. Abrange: aquisição,exercício, conservação e perda de poder sobre os bens.

Conteúdo (Resumo)

1. Posse

2. Direitos reais

a) Propriedade

b) Direitos reais sobre coisa alheia

• Gozo ou fruição: enfiteuse, superfície, servidão, usufruto, uso e

habitação.

• Garantia: penhor, hipoteca, anticrese e alienação fiduciária.

• Direito real de aquisição: compromisso irretratável de venda.

• Interesse social (Lei n° 11.481/07): concessão de uso especialpara fins de moradia e concessão de direito real de uso.

POSSE(arts. 1.196 a 1.227, CC)

Conceito

Exercício pleno ou não de alguns dos poderes inerentes à propriedade:usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar. É a exteriorização da propriedade.Pode-se ter a posse sem ser proprietário. Posse é uma situação de fatoprotegida pela lei para evitar a violência e assegurar a paz social. A doutrinaevolui com novas concepções, dando maior ênfase ao caráter econômico e àfunção social da posse.

Teorias

1. Subjetiva (Savigny)

Poder direto de se dispor fisicamente do bem com a intenção de tê-lopara si e de defendê-lo de terceiros. Elementos:

• Material (corpus): poder físico sobre a coisa, ou possibilidade deexercer este contato.

• Intenção (animus domini ): vontade de ter a coisa para si; deexercer sobre ela o direito de propriedade.

2. Objetiva (Ihering)


3/87



Basta a disposição física ou possibilidade de exercer o contato sobre acoisa. Dispensa-se a intenção de ser dono. Posse é a exteriorização dodomínio; o que importa é a destinação econômica do bem.

• Corpus – Único elemento visível e suscetível de comprovação.

Teoria adotada pelo BrasilNosso Código adotou a Teoria Objetiva de forma parcial, apresentando-

se como uma relação entre pessoa e coisa, tendo em vista a funçãosocioeconômica desta. Segundo o art. 1.196, CC, considera-se possuidor todoaquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderesinerentes à propriedade. Portanto, locatário e comodatário são consideradospossuidores, podendo usar as ações possessórias, até mesmo contra o próprioproprietário em certas situações.

Detenção (fâmulo de posse – art. 1.198, CC)

Decorrente de situação de dependência econômica ou de vínculo desubordinação em relação à outra pessoa (caseiro de um sítio, zelador deprédio, etc.). O detentor tem apenas posse natural, não podendo invocar asações possessórias; os atos de mera permissão ou tolerância representamindulgência pela prática do ato, não induzindo posse, nem conferindo direitos(art. 1.208, 1ª parte, CC).

Elementos

Capacidade (pessoa natural ou jurídica), objeto lícito e possível (coisacorpórea ou incorpórea), forma livre e relação dominante entre o sujeito e oobjeto.

Objeto

Todas as coisas que possam ser objeto de propriedade (excluem-se asque estão fora do comércio): bens corpóreos ou incorpóreos, móveis ouimóveis, principais ou acessórios, etc.

Fundamento

Jus possessionis (posse formal) – Pessoa se instala no imóvel e semantém de forma mansa e pacífica. Cria-se situação possessória queproporciona proteção à posse (contra terceiros e, em algumas hipóteses,

contra o proprietário), independentemente de qualquer título. É fundadono fato da posse.

Jus possidendi (posse causal ou titulada) – Há uma causa justificando aposse. Pessoa possui um título ou outro direito real transcrito (enfiteuse,usufruto, etc.), ou contrato (locação, comodato, etc.).

Classificação

1. Direta (imediata) – Exercida por quem detém materialmente a coisa(poder físico imediato). Ex.: posse exercida pelo proprietário, locatário,comodatário, etc.

2. Indireta (mediata) – Exercida por meio de outra pessoa. Ex.: proprietário que tem a posse através do inquilino. Há duas posses paralelas,


4/87



uma não anulando a outra: a) possuidor indireto (proprietário ou locador: cedeo uso do bem); b) possuidor direto (inquilino ou locatário: recebe o bem emvirtude do contrato). O locatário tem posse direta e o locador posse indireta,temporária e derivada. Ambos podem ingressar com as ações possessóriascontra uma eventual e injusta perturbação de terceiro. Art. 1.197, CC: A posse

direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtudede direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida,podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

3. Justa – Exercida de forma mansa e pacífica, pública e contínua.Isenta de vícios originais (art. 1.200, CC).

4. Injusta – Adquirida com vícios. São suas espécies:

a) Violenta: obtida por meio de força física ou moral (esbulho).

b) Clandestina: obtida de forma sub-reptícia; às escondidas, àsocultas.

c) Precária: obtida com abuso de confiança (locatário que nãodevolve o bem ao final do contrato).

Observações

Mesmo injusta, a posse pode ser defendida contra terceiros, mas nãocontra aquele de quem se a tirou. Nesta hipótese a regra é que se presumem(presunção juris tantum – que admite prova em contrário) continuarem os mesmos vícios nas mãos dos sucessores do adquirente, ainda que de boa-fé(art. 1.203, CC). Tem-se a exceção no caso em que o adquirente a títuloclandestino ou violento prova que a sua clandestinidade ou violência cessaramhá mais de ano e dia (art. 1.208, CC). O mesmo não ocorre com aprecariedade, pois esta nunca cessa.

5. Boa-fé (art. 1.201, parágrafo único, CC) – Possuidor ignora os víciosou os obstáculos que lhe impedem a aquisição da coisa. Há a convicção de quea coisa lhe pertence e que está agindo de acordo com a lei.

6. Má-fé (art. 1.202, CC)– Possuidor tem ciência da ilegitimidade de seudireito de posse em razão dos vícios impeditivos de sua aquisição: violência,clandestinidade ou precariedade.

7. Nova – Menos de ano e dia. Relevância no Direito Processual Civil: sea “invasão” ocorreu há menos de um ano e um dia o lesado pode ingressarcom ação de reintegração de posse, pleiteando liminar para desocupaçãoimediata (art. 924, CPC).

8. Velha – Mais de ano e dia. Possuidor pode obter liminar para sermantido sumariamente, até a decisão final do Judiciário.

9. Ad interdicta – Pode ser defendida pelas ações possessórias, masimpede a aquisição da propriedade por usucapião. Ex.: locatário pode defendera posse de turbação ou esbulho, mas não tem direito a usucapião contra oproprietário, em razão do contrato firmado.


5/87



10. Ad usucapionem – Prolonga-se por determinado lapso temporalprevisto em lei, admitindo a aquisição do domínio pela usucapião, desde queobedecidos os requisitos legais.

11. Produtiva (posse-trabalho ou pro labore) – Prática de atos quepossibilitam o exercício da função social da propriedade (moradia ouinvestimentos econômicos).

12. Improdutiva – Imóvel não é explorado, tornando-se inútil.

Aquisição

Adquire-se a posse no momento em que se torna possível o exercício dequalquer dos direitos inerentes à propriedade.

1. Aquisição Originária – Decorre unicamente da vontade do adquirente(ato unilateral). Não há relação de causalidade entre a posse atual e aanterior.

a) Apreensão – Apossamento unilateral; deslocamento da coisa para odomínio do possuidor, ou pelo uso da coisa se for imóvel. Aplica-se:

• nas coisas de ninguém (res nullius) e abandonadas (resderelictae).

• nos bens retirados de outrem sem permissão (embora injusta,considera-se posse).

b) Exercício de direito – Utilização econômica do direito. Ex.: linhatelefônica, servidão de aqueduto passada por terreno alheio sem oposição, etc.

2. Aquisição Derivada – Há transmissão da posse do antigo possuidor aonovo (ato bilateral), em razão de um título jurídico, conservando o caráteranterior.

a) Tradição – Entrega da coisa. Acordo de vontades entre tradens (quem entrega) e accipiens (quem recebe). Espécies: real, simbólica econsensual, que serão analisadas mais adiante.

b) Constituto possessório (cláusula constituti ) – Ato pelo qual alguém,que possuía um bem (móvel ou imóvel) em nome próprio, passa a possuí-loem nome alheio (art. 1.267, parágrafo único, CC). Ex.: pessoa vende uma

casa e o comprador permite que o vendedor continue nela residindo, comoinquilino ou comodatário. Não se presume; a disposição deve estar expressa no contrato.

c) Acessão temporal – A posse pode ser continuada somando-se otempo do atual possuidor com o dos seus antecessores, facilitando ausucapião. Abrange a sucessão (herdeiros continuam a posse em lugar dofalecido) e a união (compra e venda, doação).

Quem pode adquirir (art. 1.205, CC)

• Quem a pretende ou seu representante: legal (pais, tutores e

curadores) ou convencional com poderes especiais (mandatário).• Terceiro, sem mandato, dependendo de ratificação posterior (gestor de

negócios).


6/87



Efeitos

1. Faculdade de propor ações possessórias (interditos) – A doutrinaclassifica as ações em:

a) Típicas (stricto sensu) – A causa de pedir é a própria posse e o requisito

fundamental é a prova da posse (direta ou indireta). Exige-se a condição depossuidor, mesmo que não tenha título. O detentor não tem essa faculdade.

• Interdito proibitório (arts. 1.210, 2a parte, CC e 932 e 933, CPC) –Proteção preventiva da posse, ante a ameaça de turbação ouesbulho, desde que haja justo e fundado receio de que estas possamocorrer. Se a ameaça se concretizar no curso do processo a ação setransformará em manutenção ou reintegração.

• Manutenção da posse (arts. 1.210, CC e 926 a 931, CPC) – Quandohá turbação, ou seja, ato que atrapalhe, incomode, moleste o livreexercício da posse, causando ou não danos (não há perda da posse).Ex.: rompimento de cercas, abertura de “picadas”, penetração paraextração de lenha, etc. A turbação pode ser direta (exercidaimediatamente sobre o bem) ou indireta (praticada externamente, masque repercute sobre a coisa, como colocação de areia, cascalho ouobstáculos de forma geral em frente à entrada do imóvel, impedindo opossuidor de nela ingressar). Também pode ser positiva (resulta daprática de atos materiais sobre a coisa) ou negativa (apenas dificultaou embaraça o livre exercício da posse).

• Reintegração de posse (arts. 1.210 e 1.212, CC e 926 a 931, CPC) –

Quando há esbulho. O possuidor perde a posse contra a sua vontade(violência, clandestinidade ou precariedade). Visa à recuperação daposse. Ex.: estranho que invade a casa deixada pelo inquilino;comodatário que não devolve a coisa após o término do contrato.

Observações

A distinção básica entre as ações repousa na intensidade da agressão:ameaça, turbação ou esbulho. Em todas elas é possível cumular o pedidopossessório com o de condenação em perdas e danos e a cominação demulta em caso de transgressão da ordem, ou em caso de reincidência naturbação ou no esbulho.

Se a ação for ajuizada no prazo de um ano e um dia da turbação ou doesbulho, a ação possessória é considerada como “força nova espoliativa”,cabendo a concessão de liminar inaudita altera parte. Após este prazo a açãoserá de “força velha espoliativa”. Neste caso na cabe liminar e o eventualesbulhador permanece na posse até a decisão do juiz no final do processo.

Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, será mantidaprovisoriamente quem tiver a coisa em suas mãos, se não a obteve de formainjusta.

Havendo perecimento ou deterioração considerável da coisa, o possuidorsomente terá direito à indenização.


7/87



Admite-se a fungibilidade (substituição) das ações possessórias (art.920, CPC). Se se ingressar com a ação errada, o juiz pode receber como sendoa correta.

b) Atípicas (lato sensu) – A posse é tutelada de forma indireta. Estãorelacionadas com a posse, mas são mais ligadas à propriedade e ao direito devizinhança, analisadas pelo Direito Processual Civil. Alguns autores nãoreconhecem nelas qualquer natureza possessória.

• Nunciação (ou embargo) de obra nova (art. 934 a 940, CPC) –Impede a continuação de obras no terreno vizinho prejudiciais ou emdesacordo com a lei ou regulamentos administrativos. Ex.: vizinho quedesvia curso de rio ou o represa; que abre janela a menos de um metroe meio da linha divisória, etc. O objetivo é embargar a obra (impedirsua construção). Não será cabível se já estiver pronta ou em fase deconclusão.

• Dano infecto (arts. 826 a 838, CPC) – Medida preventiva baseada no justo receio de que a ruína, vícios de construção ou demolição de

imóvel vizinho venha a lhe causar prejuízos. Obtém do vizinho caução por futuros e eventuais danos.

• Embargos de terceiro (art. 1.046 a 1.054, CPC) – Remédio jurídicoadequado para aquele que não era parte do processo, mas veio a sofrerapreensão judicial de seus bens (penhora), pois os mesmos estavamem poder de outrem.

• Imissão de posse – Era regulada pelo CPC de 1939. Embora não

mencionada pela atual legislação, mas entende-se possível seuajuizamento. Se alguém compra um imóvel, obtendo a escritura públicadefinitiva, mas não recebe a posse, em tese não pode ingressar com areintegração (se nunca teve posse do bem não pode ser reintegrado) enem com ação de despejo, pois o ocupante não é locatário. A saídaseria ingressar com esta ação, pois a pessoa tem o domínio e tambémdeseja a posse.

2. Autotutela (art. 1.210, §1°, CC) – O Direito, de uma forma geral,impede que se faça “justiça com as próprias mãos”. É admissível na posse:

a) Legítima defesa – Possuidor molestado pode reagir incontinenticontra o agressor, empregando meios estritamente necessários paramanter-se na posse.

b) Desforço imediato – Possuidor pode recuperar a posse perdida,empregando meios moderados, agindo pessoalmente ou sendo ajudadopor amigos ou serviçais.

Observação: os atos de defesa ou de desforço são exceções e devem serusados somente em situações especiais. Não podem ir além doindispensável à manutenção ou restituição da posse. Os meios empregadosdevem ser proporcionais à agressão. Eventual excesso acarreta indenização

pelos danos causados.3. Frutos e benfeitorias


8/87



a) Possuidor de boa-fé: tem direito de usar e fruir a coisa e aos frutospercebidos. Cessando a boa-fé não tem direito aos frutos pendentes; secolhê-los antecipadamente, deve restituí-los, deduzidas as despesas deprodução e custeio. Deve ser indenizado pelas benfeitorias necessárias eúteis. Caso não o seja, pode reter o bem até o valor destas. Pode

levantar ( jus tollendi ) as voluptuárias, desde que não danifique a coisa.b) Possuidor de má-fé – Responde pela perda ou deterioração dacoisa, ainda que acidental, salvo se provar que de igual modo se teriadado estando a coisa na posse do reivindicante. É responsável pelosfrutos colhidos e percebidos e pelos que, por sua culpa, se perderam.Tem direito às despesas de produção e custeio (evitando-se oenriquecimento sem causa) e a indenização somente pelas benfeitoriasnecessárias, nada podendo reter ou levantar.

Perda – Ocorre quando cessa, mesmo contra a vontade do possuidor, o poder

sobre o bem.1. Abandono – Intenção de largar voluntariamente a coisa.

2. Tradição (entrega) – Intenção definitiva de transferir a coisa aoutrem. Ao mesmo tempo em que é meio aquisitivo da posse para oadquirente, implica em perda para o alienante.

3. Perda – Impossibilidade absoluta de encontrar o bem (anel que caiem um rio profundo).

4. Destruição – Inutilização total decorrente de evento natural(inundação, incêndio); perecendo o objeto, extingue-se o direito.

Composse (compossessão)

Duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessóriossobre a coisa. A posse em comum pode decorrer de contrato (ato inter vivos)ou herança (causa mortis). Requisitos: pluralidade de sujeitos e coisaindivisa. Estabelece o art. 1.199, CC: Se duas ou mais pessoas possuíremcoisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contantoque não excluam os dos outros compossuidores.

Espécies:

• Pro diviso – Embora não haja uma divisão de direito (a coisapermanece indivisa), há uma divisão de fato para o uso da coisa. Cadacompossuidor possui uma parte certa e específica. Todos sabem onde se iniciae termina sua parte na coisa.

• Pro indiviso – Os compossuidores têm uma parte ideal do bem, semque se saiba qual a parte que compete a cada um. Todos exercem ao mesmotempo os poderes de fato sobre a totalidade da coisa.

PROPRIEDADE(arts. 1.228 a 1.360, CC)

Conceito


9/87



Direito da pessoa física ou jurídica de usar, gozar, dispor de um bem(corpóreo ou incorpóreo) ou reavê-lo de quem injustamente o possua oudetenha. É o mais completo dos direitos subjetivos, sendo o centro do direitodas coisas. O atual Código reafirma a função social da propriedade acolhida nos arts. 5o, XXIII e 170, III da Constituição Federal.

Elementos – Direitos

• Uso ( jus utendi ) – Faculdade do dono de servir-se da coisa e utilizá-lada maneira que entender mais conveniente, sem modificação em suasubstância e sem causar danos ou incômodos a terceiros (ex.: morar em umacasa).

• Gozo ou fruição ( jus fruendi) – Recebimento dos frutos (naturais oucivis) e utilização dos produtos da coisa (ex.: aluguel).

• Disposição ( jus abutendi ou disponendi ) – Poder de se desfazer dacoisa a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o poder deconsumi-la ou gravá-la de ônus (penhor, hipoteca).

• Reivindicação (rei vindicatio) – Possibilidade de mover ações parareaver o bem de quem injustamente o detenha ou possua.

Limitações

O direito de propriedade não é mais considerado absoluto; vem setransformando gradativamente em finalidade social, encontrando limites nodireito dos outros e em medidas restritivas impostas pelo Estado em favor dointeresse público.

1. Constitucionaisa) O espaço aéreo e o subsolo pertencem ao proprietário do solo, até a

altura e profundidade que lhes seja útil, dentro das limitações legais. O donodo solo é também o dono do subsolo, para construção de passagens, garagenssubterrâneas, porões, adegas, etc. Prevê o art. 176, CF/88 que os recursosminerais e hidráulicos constituirão propriedade distinta da do solo, paraefeito de exploração ou aproveitamento, ficando sob o domínio da União. Apesquisa e a lavra de recursos minerais (jazidas, minas, etc.) e oaproveitamento dos potenciais de energia hidráulica e monumentosarqueológicos, somente podem ser efetuados com autorização ou concessão da

União. Garante-se ao dono do solo a participação nos resultados da lavra. b) Desapropriação por necessidade ou utilidade pública e por interesse

social (art. 5°, XIV e art. 184, CF), mediante prévia e justa indenização emdinheiro.

c) Requisição: uso da propriedade alheia em caso de perigo iminente(art. 5°, XXV, CF) ou em circunstâncias especiais, assegurando-se aoproprietário o pagamento de indenização posterior, se houver dano.

d) Confisco de terras onde se cultivem ilegalmente plantas psicotrópicas(art. 243, CF).

e) Os arts. 216, I a V, §§1° a 5°; 23, III e IV e 24, VII , CF colocam sobproteção especial do poder público os documentos, obras e locais de valor


10/87



histórico ou artístico, os monumentos e as paisagens naturais notáveis, e as jazidas arqueológicas (o proprietário tem o uso e gozo da coisa, mas não adisponibilidade, uma vez que sua alienação depende de autorização doDepartamento do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional).

f) Proteção do bem ambiental (art. 225, CF e art. 1.228, §1°, CC). Odireito de propriedade deve ser exercido em consonância com as finalidadeseconômicas e sociais, de modo que sejam preservadas a flora, a fauna, asbelezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bemcomo seja evitada a poluição do ar e das águas.

2. Administrativas

a) Coisas tombadas.

b) Ocupação de terrenos vizinhos às jazidas.

c) Restrição sobre floresta (Código Florestal): certas árvores, devido à

beleza e raridade são imunes ao corte.d) Restrições sobre alinhamento ou altura de construções, por razões

estéticas, urbanísticas ou higiênicas; obrigação de murar terrenos, calçarpasseios, etc.

e) Zona de proteção dos aeroportos: proibição de construir acima decerta altura, dentro do setor de aproximação de aviões.

3. Militares

a) Requisição de móveis e imóveis necessários às Forças Armadas e àdefesa do povo.

b) Faixa de até 150 km de largura ao longo das fronteiras (art. 20, §2o,CF).

4. Civil

Direito de vizinhança (impede que o vizinho seja prejudicado quanto àsegurança, sossego, saúde), passagem forçada para imóvel encravado, etc.(veremos adiante).

Classificação

1. Plena – Pessoa possui todos os elementos da propriedade em suas

mãos, sem que terceiros tenham quaisquer direitos sobre o bem.2. Limitada (restrita) – Recai algum ônus (hipoteca, usufruto) ou é

resolúvel. Pessoa abre mão de um ou alguns dos poderes da propriedade emfavor de outrem. Divide-se em duas partes destacáveis:

a) Nua propriedade (domínio direto) – Corresponde à titularidade; aofato de ser proprietário e ter o bem em seu nome (nu proprietário,senhorio ou proprietário direto).

b) Domínio útil – Direito de usar, gozar e dispor da coisa. Uma pessoaé o titular do bem (nu proprietário), mas outra tem o direito de usar,

gozar e até dispor daquele bem (usufrutuário, enfiteuta, etc.).Caracteres


11/87



1. Absoluto – O titular pode utilizar o bem como quiser, sujeitando-seapenas às limitações legais ou à coexistência do direito de propriedade deoutros titulares. Tem natureza absoluta, comparado com os direitos pessoaispuros. Relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusose os interesses da coletividade.

2. Exclusivo – Uma mesma coisa não pode pertencer com exclusividade(portanto ressalvado o condomínio, que recai sobre a parte ideal) esimultaneamente a duas ou mais pessoas.

3. Perpétuo – Subsiste independente de seu exercício; a propriedadenão se extingue pelo fato do titular não utilizar a coisa. Só deixa de existirquando ocorrer causa extintiva, legal ou voluntária.

4. Elástico – Pode ser distendida ou contraída no seu exercício,conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacáveis (nua propriedade edomínio útil).

Objeto

O que não for excluído pela lei: bens móveis e imóveis, corpóreos eincorpóreos, etc., desde que tenham valor econômico determinado e sejamaproveitáveis pelo homem.

Proteção – Ações

1. Reivindicatória (art. 95, CPC) – Retomada da coisa, quandoterceiros a detenham, dizendo-se donos. Só pode ser usada pelo proprietário,mesmo que não seja pleno. É a ação do proprietário contra o possuidor semtítulo ou suporte jurídico, mesmo que de boa-fé. Deve-se provar o domínio (prova da propriedade: registro, descrevendo o imóvel com suasconfrontações) e demonstrar que a coisa reivindicada está na posse injusta doréu. Efeito: faz com que o possuidor restitua o bem com todos os acessórios.

2. Negatória – Defesa do domínio quando o proprietário sofre turbaçãono exercício de seu direito (empregada nos conflitos de vizinhança).

3. Declaratória – Dissipa dúvidas a respeito do domínio.

4. Ação de indenização proveniente de ato ilícito de terceiros.

PROPRIEDADE IMÓVEL

Aquisição: incorporação dos direitos de dono ao titular. Classifica-se em:

1. Originária – Não há transmissão de uma pessoa para outra: acessão eusucapião.

2. Derivada – O domínio transmite-se do anterior titular para o atual.Causa mortis: sucessão legítima ou testamentária. Inter vivos: contratos emgeral (compra e venda de uma casa, seguido de registro).

Acessão (art. 1.248, CC)

Direito que o proprietário tem de acrescer aos seus bens tudo o que se

unir ou incorporar a eles, natural ou artificialmente. Espécies:


12/87



1. Ilhas formadas por força natural (art. 1.249, CC) – Acúmulopaulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou derebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo.Interessam ao direito civil somente as formadas em rios não-navegáveis, porpertencerem ao domínio particular (as ilhas formadas em rios públicos são

consideradas ilhas públicas e pertencem ao Estado). Regra: traça-se uma linhamediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas partes. A que seforma entre a linha e uma das margens considera-se acréscimo ao terrenofronteiro desse lado.

2. Aluvião (art. 1.250, CC) – Acréscimo de terras às margens do rio,mediante lentos e imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas(aluvião própria). As partes descobertas pelo afastamento parcial das águasdormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião imprópria. Não háindenização aos eventualmente prejudicados. Não se consideram aluvião osacréscimos feitos por ação humana. Neste caso, havendo prejuízo, indeniza-se.

3. Avulsão (art. 1.251, CC) – Repentino deslocamento de uma porçãode terra avulsa por força natural violenta, desprendendo de um prédio e

juntando-se a outro. O dono do imóvel desfalcado perde a parte deslocada,mas pode exigir indenização dentro do prazo decadencial de um ano. Se odono do imóvel acrescido não pagar a indenização, deve permitir a remoção daparte acrescida.

4. Abandono de álveo (leito do rio – art. 1.252, CC) – Rio seca oudesvia seu curso de forma natural e permanente. Mesma solução da formaçãode ilhas: traça-se uma linha mediana imaginária, o álveo abandonado

pertencerá aos proprietários ribeirinhos das duas margens até o seu meio, semque os proprietários dos terrenos por onde o rio abriu novo curso tenhamdireito a indenização.

5. Artificial (física ou industrial) – Deriva de um comportamento ativodo homem (ex.: plantações, construções), possuindo caráter oneroso.Submete-se à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão deuma ação, cai sob o domínio de seu proprietário. Aquele que semeia, planta ouedifica:

a) em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios,adquire a propriedade destes. Fica obrigado a pagar-lhes o valor,além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

b) em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, assementes, plantas e construções. Se procedeu de boa-fé, temdireito a indenização.

Usucapião (arts. 1.238 a 1.244, CC)

Prescrição aquisitiva ou usucapião (do latim: capio = tomar; usu = pelouso; tomar pelo uso) é uma situação de domínio pela posse prolongada notempo, independente da vontade do titular anterior. Alguém detém a posse de algo com ânimo de dono, por certo tempo, sem interrupção e sem oposiçãoe requer ao juiz (por advogado) que lhe reconheça a propriedade ou outrosdireitos reais (ex.: servidão predial). Sem posse não há usucapião. A sentença


13/87



vale como título e deve ser registrada no registro de imóveis. Garante aestabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual nãose podem mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou de eventuais víciosno título de posse, solidificando as aquisições e facilitando a prova do domínio.

Não pode ser requerida a usucapião se a situação se enquadrar nashipóteses dos arts. 197 a 202, CC por força do art. 1.244, CC (ex.: entrecônjuges na constância da sociedade conjugal, entre ascendentes eascendentes durante o poder familiar, contra absolutamente incapazes, etc.).

Não podem ser usucapidas: coisas fora do comércio, imóveis comcláusula de inalienabilidade, etc. Os bens públicos também não podem serobjeto de usucapião (arts. 183, §3° e 191, parágrafo único, CF), qualquer queseja a sua natureza.

Modalidades

1. Extraordinária (art. 1.238, CC)

• Posse exercida de forma mansa e pacífica (sem contestação dequem tenha interesse), contínua (sem interrupções) e com animusdomini (intenção de dono).

• Prazo: 15 anos. Reduz-se para 10 anos se o possuidorestabelecer no imóvel sua moradia habitual ou realizar obras ouserviços de caráter produtivo.

• Não é necessário provar boa-fé ou justo título. Se adquirida pormeio de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse,enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade; se adquiridaa título precário, jamais se convalescerá.

• Sentença judicial.

2. Ordinária (art. 1.242, CC)

• Posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini .

• Prazo: 10 anos. Reduz-se para 05 anos se o imóvel foi adquiridoonerosamente, desde que o possuidor nele estabeleça suamoradia ou faça investimentos de interesse social e econômico(produtividade).

• Justo título – Ato jurídico que habilita uma pessoa a adquirir o

domínio da coisa, mas que não produziu efeitos porque: a) otransmitente não era o dono da coisa, embora acreditasse sê-lo;b) o transmitente não tinha o direito de dispor da coisa ou atransferiu por ato nulo; c) houve erro no modo de aquisição (foiadquirido por instrumento particular, quando se exige escriturapública).

• Boa-fé – Ignorância de vícios que impediriam a aquisição dodomínio.

• Sentença judicial.

3. Especial


14/87



A Constituição Federal, reforçada pelo atual Código Civil, criou outrasespécies de usucapião, não exigindo, em qualquer delas, justo título ou boa-fé.

a) Rural ( pro labore) – Arts. 191, CF/88 e 1.239, CC.

• Área não superior a 50 hectares.

• Posse por 05 anos ininterruptos e sem oposição.• Destinado à sua moradia ou de sua família.

• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano).

• Tornar a propriedade produtiva por força de seu trabalho ou do desua família.

b) Urbana ( pro moradia ou pro misero). Arts. 183, CF/88 e 1.240, CC.

• Área não superior a 250 m².

• Posse por 05 anos ininterruptos e sem oposição.

• Destinada à sua moradia ou de sua família.

• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano).

• Só pode ser usado uma vez.

Observação

A Lei nº 12.424/11 inseriu o art. 1.240-A. que dispõe: “Aquele queexercer, por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta,com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta

metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de suafamília, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário deoutro imóvel urbano ou rural”.

Usucapião coletiva e desapropriação

A Lei nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade) a admite quando áreas urbanascom mais de 250 m², ocupadas por população da baixa renda para suamoradia, por 05 anos, ininterruptamente, sem oposição e com animus domini ,onde não for possível identificar os terrenos ocupados de cada possuidor e

desde que não sejam proprietários de outro imóvel, urbano ou rural. Nasentença, o juiz atribui igual fração ideal de terreno a cada possuidor,independentemente da dimensão daquele que cada um ocupe.

Um proprietário pode ser privado do imóvel que está reivindicandoquando este consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, pormais de cinco anos, de considerável número de pessoas que nela houveremrealizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados deinteresse pessoal e econômico relevante. Assim, mantém-se no bem aqueleque lhe deu uma função social. Trata-se da desapropriação judicial por posse-trabalho (art. 1.228, §4o, CC).

Em ambas as situações há uma busca pelo sentido social dapropriedade. Diferença: na primeira hipótese a iniciativa é dos habitantes da


15/87



área que ingressam com a ação pedindo o domínio (não há pagamento dequalquer indenização). Na segunda ocorre algo parecido com umadesapropriação, pois pelo art. 1.228, 5o, CC o juiz fixa uma indenização aoproprietário que perde o domínio para a coletividade.

Registro – Transcrição (art. 1.227, CC)

Quando se realiza um contrato constitutivo de direitos reais sobreimóveis (compra e venda de uma casa), inicialmente deve-se fazer umaescritura pública. Mas a transmissão da propriedade do imóvel somenteocorre com o registro da transferência no registro de imóveis (transcrição).Uma vez realizado o registro, enquanto não for declarado judicialmente comoinválido e cancelado, permanece o adquirente como dono do imóvel. Vale apartir da data da prenotação, ou seja, quando o título é apresentado aooficial do Registro. Enquanto não houver o registro, o alienante continua comodono do imóvel (quem não registra não é dono). Por isso, logo que se compra

um imóvel deve-se registrá-lo em seu nome impedindo que o vendedor oaliene, maliciosamente, uma segunda vez.

A matrícula é o primeiro registro do título, individualizando o imóvelcom um número que sempre o acompanhará. As alienações posteriores sãoregistradas na mesma matrícula. O registro é o ato que efetivamente acarretaa transferência da propriedade. Já a averbação é a anotação feita à margemdo registro, indicando as alterações ocorridas no imóvel.

O efeito principal do registro do título é o constitutivo, pois sem ele odireito de propriedade não nasce. Os demais efeitos: obrigatoriedade,legalidade, publicidade, força probante e continuidade.

O registro não é imutável. Caso não represente a verdade, poderá serretificado ou até mesmo anulado a pedido do interessado. Como se admiteprova em contrário, o registro do título aquisitivo possui apenas umapresunção relativa ( juris tantum) de que aquele que tem o seu nomeregistrado como titular da propriedade é realmente seu proprietário.

Direito hereditário

Forma de transmissão derivada da propriedade que se dá causa mortis,em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus emtodos os seus direitos e obrigações. Com a abertura da sucessão (morte doproprietário), a herança se transmite, de imediato, aos herdeiros. Estes sãoconsiderados, num primeiro momento, condôminos dos bens herdados.Realizado o inventário e a partilha é expedido o formal de partilha, a sertranscrito no registro de imóveis. Após isso cada herdeiro adquire apropriedade individual dos imóveis da herança.

Perda (enumeração exemplificativa – art. 1.275, CC)

1. Alienação – Transmissão voluntária do direito sobre a coisa para outrapessoa. Pode ser onerosa (compra e venda, troca ou permuta) ou gratuita (doação). É indispensável o registro do título.

2. Renúncia – Ato unilateral pelo qual o proprietário declara expressamenteo intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa. Também necessita doregistro (ex.: renúncia da herança).


16/87



3. Abandono – Ato unilateral em que o proprietário deixa a coisa com aintenção de não tê-la mais para si (res derelictae). Não precisa ser expresso.Abandonada, qualquer pessoa pode ocupá-la, adquirindo a propriedade porusucapião.

4. Perecimento – Perda do objeto. Extinto o objeto ocorre a extinção dapropriedade (não há direito sem objeto). Pode se dar de forma natural (avanço irreversível do mar, terremoto) ou por força humana (incêndioprovocado, destruição intencional).

5. Confisco – Cultura ilegal de plantas psicotrópicas (art. 243, CF:proprietário não será indenizado).

6. Usucapião – Se alguém ganha o direito de propriedade pela usucapião,outrem a perde. O simples não-uso não determina a perda da propriedade.

7. Requisição – Permite à autoridade competente o uso da propriedadeparticular até onde o interesse público o exigir, em caso de perigo iminente(ex.: guerra). Será definitiva se recair sobre objeto de consumo (ex.:alimentos) e temporária quando se limitar a utilização e posterior restituiçãoda coisa ao proprietário (veículos ou imóveis). Garante-se ao proprietáriodireito à indenização posterior, se houver dano.

8. Desapropriação – Procedimento pelo qual o Poder Público, por atounilateral, despoja alguém de um bem, por necessidade pública, utilidadepública ou interesse social, adquirindo-o mediante indenização prévia e justa, pagável em dinheiro ou, se o sujeito passivo concordar, em títulos dadívida pública. Ressalva-se à União o direito de desapropriar imóvel rural que

não esteja cumprindo sua função social, para fins de reforma agrária.PROPRIEDADE MÓVEL

Aquisição e perda

Quando alguém adquire a propriedade mobiliária, outrem a perde.Assim, analisa-se a aquisição e a perda em um só momento.

1. Originário

a) Ocupação (art. 1.263, CC) – Assenhoramento de coisa móvel (abrange os semoventes), ainda não apropriada (res nullius) ou abandonada

(res derelictae). Espécies:• Ocupação propriamente dita tem por objeto seres vivos (caça

ou pesca, obedecendo a legislação específica) ou coisas inanimadas.

• Descoberta – Quem encontra coisa móvel perdida, não se tornaproprietário. Deve restituí-la ao dono ou possuidor. Não o conhecendodeve entregá-la à autoridade competente. Apresentando-se o dono ecomprovada a propriedade, o descobridor tem direito a recompensa,chamada achádego (não pode ser inferior a 5% do valor da coisa),acrescida das despesas com a conservação e transporte. O

proprietário, ao invés de pagar a importância, pode abandonar a coisae o descobridor pode adquirir a sua propriedade.


17/87



• Tesouro – Depósito antigo de moedas ou outras coisas valiosas,enterrado ou oculto, de cujo dono não haja memória. Regras:

- Pessoa encontra tesouro em imóvel de sua propriedade: o bempertence somente a ela.

- Pessoa acha tesouro em terreno alheio, onde intencionalmente oprocurava sem permissão do proprietário: o bem pertence

somente ao dono do terreno.

- Pessoa acha tesouro casualmente em terreno alheio: divide-se otesouro em partes iguais - metade para o dono do prédio emetade para quem o achou.

b) Usucapião – O fundamento é o mesmo dos bens imóveis, excetoquanto aos prazos:

• Extraordinária (art. 1.261, CC): basta a posse mansa, pacífica e

contínua por 05 anos, mesmo que sem justo título ou boa-fé.• Ordinária (art. 1.260, CC): alguém possui a coisa como sua coisa

com base na boa-fé e justo título durante 03 anos, de formaininterrupta e sem oposição.

2. Derivada

a) Tradição (art. 1.267, CC) – Entrega da coisa ao adquirente, com aintenção de lhe transferir o domínio. Espécies:

• Real: entrega efetiva e material da coisa.

• Simbólica: representada por atos que indicam a transmissão daposse (entrega das chaves do carro).

• Consensual:

- Traditio longa manu – Coisa é posta à disposição doadquirente, por ser impossível a entrega manual (máquinas degrande porte ou grande área de terra posta à disposição docomprador).

- Traditio brevi manu – Adquirente já era o possuidor dacoisa e se torna proprietário (locatário que compra o bem).

b) Especificação (art. 1.269, CC) – Transformação de uma coisa móvelem espécie nova, pelo trabalho ou indústria do especificador, desde que nãoseja possível reduzi-la à sua forma primitiva (esculturas, lapidação de pedraspreciosas).

c) Confusão, comistão e adjunção (arts. 1.272 a 1.274, CC) – Coisaspertencentes a pessoas diversas se mesclam ou se misturam de forma aimpossibilitar a separação.

• Confusão – Mistura entre coisas líquidas (água e vinho; álcool egasolina).

• Comistão – Mistura de coisas sólidas ou secas (areia, cal e cimento;

trigo e glúten).


18/87



• Adjunção Justaposição de uma coisa a outra (tinta em relação àparede).

Se a mistura não foi autorizada e for possível a separação semdeterioração, cada coisa continua a pertencer ao seu dono.

Se a mistura foi involuntária e for impossível a separação (ou se exigirdispêndio excessivo), a coisa permanece indivisa, ocorrendo um condomínionecessário. Neste caso cada um dos donos terá quinhão proporcional ao valorda coisa com que entrou para a mistura. Se uma das coisas puder serconsiderada principal em relação às outras, o domínio da espécie nova seráatribuído ao dono da principal, tendo este a obrigação de indenizar os demais.

Se a mistura for promovida de má-fé a outra parte poderá optar poradquirir o todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe fordevida, ou então renunciar ao que lhe pertence, sendo indenizado.

d) Sucessão hereditária – herança ou legado.

PROPRIEDADE EM CONDOMÍNIO (compropriedade)

Um mesmo bem pode pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cadauma igual direito sobre o todo.

Classificação

1. Quanto à origem

a) Convencional (voluntário) – Resulta de acordo de vontades. Duas

pessoas adquirem um bem em conjunto.b) Incidental (eventual) – Resulta de causas alheias à vontade dos

condôminos. Pessoa doa imóvel a dois irmãos.

c) Necessário (forçado) – Deriva de imposição da lei. Meação deparedes, cercas, muros, etc.

2. Quanto ao objeto

a) Universal – Compreende a totalidade do bem, inclusive frutos erendimentos.

b) Particular – Incide sobre coisa determinada.Condomínio convencional (arts. 1.314 a 1.326, CC)

1. Regras gerais

a) Cada condômino exerce o direito de propriedade sobre a coisa toda,delimitado por igual direito dos demais condôminos, na medida de suasquotas, pertencendo a todos a utilidade econômica da coisa.

b) O direito de cada condômino ante terceiros abrange a totalidade dospoderes da propriedade. Um condômino pode mover ação de despejo contrao inquilino, mesmo na omissão ou declarada oposição dos demais.

2. Direitos dos condôminos


19/87



a) Usar livremente a coisa conforme sua destinação e exercer os direitoscompatíveis com a indivisão.

b) Reivindicar a posse e defendê-la de terceiros.

c) Vender a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de

preferência dos demais condôminos. A venda feita a um estranho compreterição da regra só será definitiva após o decurso do prazo decadencial de 180 dias (contado a partir do momento em que cada condômino teveconhecimento da venda).

d) Hipotecar a parte indivisa. Não pode gravar o bem em sua totalidadesem a anuência dos demais comproprietários, mas pode dar em garantiareal a parte de que dispõe.

e) Requerer a divisão da coisa a qualquer tempo.

3. Deveres dos condôminos

a) Concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservaçãoou divisão da coisa.

b) Responder perante os outros condôminos pelos frutos percebidos e pordano que tenha causado.

c) Suportar, proporcionalmente à sua quota, os ônus a que a coisa estásujeita.

d) Não alterar a coisa sem o consentimento dos demais.

4. Administração

Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se assim nãodesejaram, resolvem, pela maioria dos votos se ela será administrada oualugada, escolhendo o administrador. Para que ocorra a venda basta avontade de apenas um condômino.

5. Extinção – Divisão

Há casos em que o condomínio perdura indefinidamente (condomínioforçado: paredes, tapumes divisórios, etc.). Sendo voluntário, o estado decomunhão é transitório. Passado o interesse, o condomínio pode serdesfeito a qualquer tempo, requerendo-se a divisão da coisa, para que haja

autonomia de cada quinhão, de modo a constituir um todo independente eindividualizado. A divisão pode ser:

a) Amigável – Escritura pública, quando todos os condôminos foremmaiores e capazes.

b) Judicial – Sentença do juiz, não havendo acordo ou se um deles forincapaz. A ação de divisão (arts. 946 a 949 e 967 a 981 do CPC) éimprescritível, pois pode ser levada a cabo a qualquer tempo. Os condôminospodem optar pela indivisibilidade da coisa comum por prazo não superior acinco anos, prorrogável por igual período. Se a indivisão foi estabelecida portestamento, o prazo também não excede a cinco anos. Se o bem forindivisível, pode ocorrer a adjudicação: um condômino o compra, pagandopreço proporcional aos demais. Não sendo possível esta, a venda se fará emhasta pública. Há preferência dos demais condôminos em relação a


20/87



estranhos, em caso de igualdade de oferta. O preço obtido será repartido entreos condôminos, na proporção dos quinhões.

6. Compáscuo

Significa comunhão de pastagens. Dá ideia (não obrigatória) de

reciprocidade: “assim como em meu campo se apascenta o rebanho do meuvizinho, também no terreno deste tenho o direito de colocar o meu gado”.

Condomínio forçado – arts. 1.327 a 1.330, CC

As paredes, cercas, muros e valas que dividem a propriedade imóvel,pertencem em condomínio aos proprietários confrontantes. Cada proprietárioconcorre com metade das despesas para a construção ou conservação. Se umdeles tiver interesse em executar a obra divisória, comunicará o fato ao vizinhopara acordo. Se não conseguir a anuência, ingressará em juízo. Se ointeressado construir a divisória sem estas formalidades, há presunção de queo fez por conta própria.

Condomínio em prédios de apartamentos (horizontal ou edilício) – arts.1.331 a 1.356, CC e Lei nº 4.591/64

Apresenta-se como propriedade comum ao lado de uma privativa.Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição de propriedades distintas eexclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns.

Cada condômino é titular:

• da unidade autônoma (propriedade exclusiva): apartamento,escritório, salas, lojas, garagem, etc. Pode aliená-la, alugá-la ou

gravá-la, sem a concordância dos demais. Não há direito depreferência na aquisição (ao contrário do condomínio comum), salvose a mesma unidade pertencer a duas ou mais pessoas. Não pode serprivada de saída para via pública.

• das partes ideais das áreas comuns: terreno, estrutura do prédio,escadas, elevadores, salão de festas, piscina, rede geral dedistribuição de energia elétrica, água, esgoto, gás, etc. A cadaunidade cabe, como parte inseparável (insuscetível de divisão ealienação separada da respectiva unidade), uma fração ideal no soloe nas outras partes comuns.

1. Instituição

Ato inter vivos ou testamento, registrado no Cartório Registro deImóveis. Requisitos:

a) Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,estremadas uma das outras e das partes comuns.

b) Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente aoterreno e partes comuns.

c) Fim a que se destina (residencial, comercial).

Outra forma de se instituir o condomínio é a incorporação imobiliária,em que há uma promessa de venda dos apartamentos. O prédio ainda estána planta; o que se visa é conseguir o capital necessário para a construção.


21/87



2. Convenção

Estatuto básico que rege o condomínio, com os direitos e deveres decada condômino, inclusive a participação nas despesas de manutenção. Deveser subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais, tornando-seobrigatória a sua observação para os titulares de direito sobre as unidades,ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Pode ser feita porescritura pública ou instrumento particular, mas para ser oponível contraterceiros, deve ser registrada.

A súmula 260 do STJ prevê que a vinculação dos condôminos àconvenção não depende do registro. Isto é, mesmo a convenção não estandoregistrada, o condomínio pode mover ação de cobrança contra o condôminoinadimplente.

Qualquer alteração da convenção depende de aprovação de 2/3 doscondôminos. Quando houver proposta de mudança da destinação do edifício

exige-se a unanimidade.A convenção determinará

• Valor da quota proporcional e o modo de pagamento para atender àsdespesas ordinárias e extraordinárias.

• Forma de administração (própria ou por terceiros).

• Competência das assembleias, forma de sua convocação (edital ounotificação) e quorum exigido para as deliberações.

• Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.

Regimento interno (regulamento) – Regras mais minuciosas sobre ouso das coisas comuns (salão de festas, piscina, responsabilidades doscondôminos, etc.), sendo deliberado pela assembleia e complementando aconvenção (não pode ir além desta).

3. Direitos do condômino

• Usar, fruir e livremente gravar e dispor as partes privativas.

• Usar as partes comuns, conforme sua destinação, contanto que nãoexclua a utilização dos demais compossuidores; estas não podem seralienadas separadamente, nem divididas.

• Participar das assembleias e votar, estando em dia com as obrigaçõescondominiais.

4. Deveres do condômino

• Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suasfrações ideais (salvo disposição em contrário na convenção).

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; asreformas devem respeitar as regras estipuladas na convenção eregulamentos; algumas obras dependem de prévia avaliação do projeto

do edifício.• Não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas.


22/87



• Dar à sua parte a mesma destinação da edificação (não se pode abriruma sala comercial em um edifício residencial), e não as utilizar demaneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais, ouaos bons costumes.

• O proprietário de terraço ou cobertura é responsável pela conservaçãodessa área.

• Alienada a unidade autônoma, o adquirente assume responsabilidadepelos débitos anteriores (despesas condominiais, juros moratórios,multas, etc.), cabendo-lhe ação de regresso contra o antigo proprietário(obrigação propter rem).

• A obrigação de arcar com as quotas condominiais é do proprietário(locador) e não do locatário (inquilino). Na prática, transfere-se estaobrigação ao inquilino, mas o condomínio acionará o proprietário emcaso de inadimplemento.

5. Obras

As necessárias podem ser realizadas pelo síndico, independentementede autorização. Se de valor elevado e urgente, o síndico ou o condômino quetomou a iniciativa de realizá-la dará ciência à assembleia, convocada deimediato. Não sendo urgente e importando em despesa excessiva, somentepode ser efetuada com autorização de assembleia especialmente convocada.Demais obras dependem do voto:

• da maioria, quando úteis.

• de 2/3, quando voluptuárias.

• da unanimidade, para a construção de um novo pavimento ououtro edifício no terreno.

6. Penalidades (multas)

a) Atraso no pagamento da contribuição – O não-pagamento dacontribuição no dia designado faz com que o condômino incida em mora, sendodesnecessária sua notificação. Sujeita a juros moratórios convencionados, ou,não sendo previstos, de 1% ao mês além da multa de até 2% sobre o débito.

b) Descumprimento de deveres condominiais (realização de obras

que comprometam a segurança da edificação, alteração da forma e a cor dasfachadas, partes e esquadrias externas, etc.) – Sujeita o condômino a multaprevista na convenção que não pode ser superior a cinco vezes o valor dacontribuição mensal, independentemente das perdas e danos que seapurarem. Não havendo disposição expressa, cabe à assembleia geral, por nomínimo 2/3 dos demais condôminos, deliberar sobre a multa.

c) Descumprimento reiterado – Por deliberação de 3/4 doscondôminos, o infrator pode ser constrangido a pagar multa de cinco vezes ovalor das despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a reiteração,independentemente da apuração das perdas e danos.

d) Comportamento antissocial reiterado – Quem gerarincompatibilidade de convivência com os demais condôminos (inobservância de


23/87



normas de boa vizinhança) será constrangido a pagar multa de até dez vezes ovalor da quota condominial. Depende de aprovação de assembleia com quorum de 3/4 dos condôminos, garantido o direito de defesa.

7. Administração

a) Assembleia geral – Órgão máximo e soberano do condomínio. Suasdecisões obrigam a todos (salvo se contrárias à lei ou à convenção).

• Ordinária – Realizada anualmente. Finalidades: aprovação doorçamento das despesas, fixação das contribuições doscondôminos, prestação de contas e outros assuntos de interessegeral.

• Extraordinária – Convocada por condôminos que representem1/4 do condomínio, sempre que exijam os interesses gerais. Exige-se a convocação de todos os condôminos.

Só pode votar quem estiver em dia com as obrigações condominiais. ALei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite o direito de voto ao locatário nas decisões envolvendo despesas ordinárias, na ausência do locador.

As deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria devotos dos presentes, que representam pelo menos metade das frações ideais.Em segunda convocação a assembleia pode deliberar por maioria dos votosdos presentes.

b) Síndico – Representa o condomínio ativa e passivamente, judicial ouextrajudicialmente. Eleito pela assembleia geral por período de dois anos,permitida a reeleição. Pode-se eleger um subsíndico, que o auxilie nas funçõese o substitua nos impedimentos. O cargo pode ser assalariado, exercido porcondômino ou por terceiro estranho ao condomínio (pessoa física ou jurídica).Exerce a administração geral devendo cumprir e fazer cumprir a convenção, oregulamento, o que foi decidido pelas assembleias, diligenciar a conservação ea guarda das partes comuns, zelando pela prestação de serviços queinteressam ao condomínio.

Geralmente é ele quem convoca as assembleias, em que se tomamconhecimento da existência de processo (judicial ou administrativo) deinteresse comum. Pode ser destituído em assembleia especialmente

convocada, por voto da maioria absoluta de seus membros, quando praticarirregularidades, negar-se a prestar contas, ou não administrar corretamente ocondomínio.

c) Conselho consultivo – Constituído por três condôminos, eleitos pelaassembleia geral, com mandato de dois anos, permitida a reeleição. Assessorao síndico, mas não tem poderes executivos. Pode acumular as funções defiscalização, dando pareceres sobre as contas do síndico (conselho consultivo efiscal).

8. Garagem

O condômino pode alugar a sua área para abrigo de veículos. Apreferência é do condômino ou possuidor direto sobre um estranho aocondomínio. A doutrina tem admitido como legal a cláusula na convenção


24/87



condominial proibindo a locação da garagem a terceiros. Um condômino nãopode alienar as partes comuns em separado, mas pode alienar a garagempara outro condômino. No entanto só pode fazê-lo a terceiro se essa faculdadeconstar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser arespectiva assembleia geral (art. 1.339, CC). A esse respeito, vejamos os

enunciados das Jornadas de Direito Civil promovidas pelo STJ: a) 91 “Aconvenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação deárea de garagem ou abrigo para veículo a estranhos ao condomínio”; b) 320

“O direito de preferência de que trata o art. 1.338, CC deve ser asseguradonão apenas nos casos de locação, mas também nas hipóteses de venda dagaragem”.

Segundo a jurisprudência dominante, a vaga de garagem, sendoacessória do principal (apartamento) está isenta de penhora, se este forconsiderado como bem de família. No entanto se a vaga possuir registropróprio, prevê a Súmula 449 do STJ (21.06.2010) que “A vaga de garagem

que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem defamília para efeito de penhora”.

9. Seguro

É obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio oudestruição total ou parcial. O síndico pode ser responsabilizado ou mesmodestituído, caso não o faça.

10. Animais

Quanto à permanência de animal de estimação em apartamento

residencial, prevalece o interesse coletivo e o previsto na convenção. Atendência é a permissão da permanência do animal, desde que não sejaperigoso, não coloque em risco a segurança de terceiros, não incomode osdemais condôminos, etc.

11. Extinção

Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameaceruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ouvenda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento dasdespesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos,mediante avaliação judicial. Se ocorrer desapropriação, a indenização serárepartida proporcionalmente entre os condôminos.

Direitos de vizinhança

Limitações impostas por lei para a boa convivência social, inspirando-seem lealdade e boa-fé. Disciplinam o uso legítimo da propriedade, conciliandointeresses de vizinhos e compondo eventuais conflitos de interesses. Sãoobrigações propter rem, acompanhando a coisa e vinculando quem quer queseja. Transmite-se aos sucessores.

Uso anormal da propriedade (art. 1.277, CC)

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessarcondutas prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,


25/87



provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Em tese o ato praticado élícito, mas prejudicial pelo exagero. Se o ato for ilícito (jogar lixo no quintal dovizinho), o infrator será enquadrado no art. 186, CC. Só são atendidas asreclamações referentes a danos considerados insuportáveis ao homem normal.Critérios: a) função social e ambiental da propriedade; b) abuso de direito no

exercício da propriedade; c) perturbação do sossego, saúde ou segurança.Para a solução dos conflitos, consideram-se os fatores (embora nenhum sejaabsoluto):

• Grau de tolerabilidade – Se o incômodo for tolerável, despreza-se areclamação (não há exercício anormal da propriedade, pois a convivênciasocial, por si só, cria a necessidade de se suportar um pouco).

• Usos e costumes locais – Não se pode ter o mesmo critério em zonasdiferentes (residencial, industrial, cidade de veraneio, do interior, etc.).

• Natureza do incômodo – Barulho, poeira, tapumes que impeçam a visão,

etc.• Pré-ocupação – Verifica-se quem chegou primeiro no local. Ex.: se um

empresário constrói sua fábrica em um local e posteriormente pessoasconstroem residências nas imediações, não podem requerer a cessaçãodos ruídos da empresa.

Árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC)

Situações

1. Tronco da árvore está na linha divisória de dois vizinhos (árvore meia)→ A árvore pertence aos dois (condomínio forçado). Não importa se a árvoreocupa mais espaço de um ou do outro terreno. O vizinho não pode arrancá-laou cortá-la sem a anuência do outro, mas pode podá-la. Os frutos pertencem aambos.

2. A árvore pertence a um dos vizinhos, porém seus ramos se estendemsobre a linha divisória → Enquanto pendentes, os frutos pertencem ao dono daárvore; ao se desprenderem naturalmente pertencem ao dono do terrenoonde os frutos caírem.

3. Raízes e ramos que ultrapassam a linha divisória podem ser aparadospelo proprietário do terreno invadido (inquilino não pode), até o plano

vertical divisório. Não se exige um incômodo; basta a ultrapassagem. Não énecessário comunicar o corte ao dono da árvore, que não será indenizado.

Passagem forçada (servidão legal) – art. 1.285, CC

Direito que tem o proprietário de prédio rústico ou urbano, que seencontra encravado em outro, de forma natural e absoluta, sem saída para avia pública, de reclamar do vizinho que lhe deixe uma passagem, mediantepagamento de indenização. É direito fundado no princípio da solidariedadesocial que preside as relações de vizinhança e no fato de ter a propriedadeuma função econômico-social que interessa à coletividade. A fixação do local

da passagem é feita por acordo entre os vizinhos e na falta, pelo juiz,impondo o menor ônus possível ao prédio vizinho (serviente).


26/87



Atenção: não confundir passagem forçada (direito de vizinhança: imóvelencravado) com servidão predial (direito real sobre coisa alheia: maiorcomodidade do imóvel).

Passagem de cabos e tubulações – arts. 1.286 a 1.287, CC

O proprietário é obrigado a tolerar, mediante indenização, apassagem, por seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutossubterrâneos de serviços de utilidade pública, quando não houver outraalternativa, ou esta se apresente excessivamente onerosa. A instalação deveser feita da forma menos gravosa possível; se oferecer grave risco, pode-seexigir a realização de obras de segurança.

Águas – arts. 1.288 a 1.296, CC

O proprietário do imóvel inferior é obrigado a receber, sem qualquerindenização, as águas que correm naturalmente do superior (nascentes, riose águas da chuva). Não se pode impedir ou desviar o curso das águasremanescentes que naturalmente escoem para o prédio inferior. Deve-sefacilitar o escoamento natural, com a abertura de canais e valetas. A condiçãonão pode ser agravada por obras realizadas pelo dono do prédio superior.Também não se pode poluir estas águas.

Beirais

Embora o vizinho seja obrigado a receber as águas que corremnaturalmente para o seu prédio, não é obrigado a suportar as que ali fluamartificialmente por meios de calhas (estilicídio). O proprietário deve construiro beiral de seu telhado de modo a não despejar águas sobre o prédio vizinho.

Limites entre prédios – art. 1.297, CC

O proprietário pode obrigar seu vizinho a proceder à demarcação entreos dois prédios, a aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ouarruinados, repartindo-se proporcionalmente as despesas. Quando houverconfusão de limites da vizinhança ingressa-se com ação demarcatória,imprescritível e irrenunciável. Se o autor pretende também obter a restituiçãode áreas invadidas ou usurpadas, deve cumulá-la com a possessória oureivindicatória.

Direito de construir – arts. 1.299 a 1.312, CC

O proprietário pode construir em seu terreno o que lhe aprouver, salvodireitos de vizinhos e regulamentos administrativos, podendo cercar, murar,valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio para que possa proteger seudomínio.

Devassamento

O proprietário pode embargar a construção de prédio em que, a menosde um metro e meio do seu (contando-se da linha divisória), se abra janela, ouse faça eirado (terraço ou varanda na parte superior da casa). Preserva-se aintimidade da família. O proprietário que erguer qualquer construção, com

infringência da norma, causando danos a outrem, será obrigado a repará-los.O prejudicado pode ingressar com ação de nunciação de obra nova durante


27/87



sua construção, ou exigir que se desfaça a obra, dentro do prazo decadencialde ano e dia, após a conclusão da obra.

Paredes divisórias (parede-meia)

São as que integram a estrutura da construção, na linha de divisa. Não é

muro divisório, pois esses são regidos pelas regras dos tapumes. Muro éelemento de vedação, enquanto que parede é elemento de sustentação evedação. O proprietário que primeiro edificar pode assentar a parede somenteem seu terreno (pertencerá inteiramente a ele) ou assentá-la até meiaespessura no terreno vizinho (a parede será de ambos). Não é lícito encostar-se à parede do vizinho chaminés, fornalhas, fossas, canos de esgoto, etc.

Uso de prédio vizinho

O proprietário é obrigado a consentir que o vizinho entre no seu prédio etemporariamente o use, mediante prévio aviso, quando seja indispensável àreparação ou limpeza, construção e reconstrução de sua casa e apoderar-se decoisas suas, inclusive animais que para lá foram casualmente. Mas se lheprovier dano, terá direito à indenização.

Direito de tapagem – art. 1.297, CC

O proprietário tem direito de cercar, tapar ou murar o seu prédio (urbanoou rural). Incluem-se: muros, cercas, sebes (cercas vivas), gradis ouquaisquer outros meios de separação dos terrenos. Os tapumes, quandodivisórios, presumem-se comuns, sendo, por isso, os proprietários obrigadosa concorrer, em partes iguais, para a sua construção e conservação. Quando otapume é destinado a evitar passagem de animais de grande porte (boi,

cavalo, etc.), as despesas são divididas. Quanto aos tapumes especiais,destinados a evitar a passagem de animais de pequeno porte (avesdomésticas, carneiros, cabras, porcos, etc.) a construção e preservação cabeunicamente ao dono dos animais. Se ele não construir e seus animaiscausarem danos à propriedade alheia, será obrigado a indenizá-los.

Propriedade resolúvel

A propriedade, como regra, tem duração ilimitada. No entanto, emdeterminadas situações a lei admite que se torne temporária. Isso ocorrequando o título de aquisição estiver subordinado à ocorrência de uma condição

resolutiva ou de um termo final. Ex.: fideicomisso. O testador A (fideicomitente) deixa ao legatário B (fiduciário) uma casa até abril de 2040,quando então a propriedade será C (fideicomissário), filho de B e nãoconcebido ao tempo da morte de A (arts. 1.951 a 1.953, CC).

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIASOs direitos reais sobre coisa alheia são enumerados taxativamente

por lei (dizemos: numerus clausus), não se podendo aumentar ou diminuir arelação. Vejamos a relação completa:

A) Direitos Reais de Gozo (ou fruição) • Enfiteuse• Superfície


28/87



• Servidão Predial• Usufruto• Uso• Habitação

B) Direitos Reais de Garantia• Penhor• Hipoteca• Anticrese• Alienação Fiduciária em Garantia

C) Direito Real de Aquisição

• Compromisso ou Promessa Irretratável de Venda

D) Direitos Reais de Interesse Social

Como vimos, os Direitos Reais são taxativos. Ou seja, todos elesdevem estar previstos, tipificados na lei. Atendendo ao princípio da tipicidadedos direitos reais, a Lei n° 11.481/07 acrescentou dois novos direitos reais aorol do art. 1.225, CC:

• Concessão de uso especial para fins de moradia.

• Concessão de direito real de uso.

DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO

O titular tem autorização de usar e fruir a coisa em determinadassituações.

ENFITEUSE, aforamento ou emprazamento (arts. 678 a 694, CC/1916).

Conceito

Pessoa atribui a outrem o domínio útil de propriedade imóvel, de formaperpétua, mediante pagamento de foro anual e invariável, fixadoproporcionalmente ao valor do domínio pleno. O atual Código Civil proíbe acriação de novas enfiteuses, bem como de subenfiteuses e cobrança delaudêmios nas transmissões (art. 2.038, CC). As enfiteuses instituídas

anteriormente ficam mantidas, subordinando-se ao Código Civil anterior eleis especiais, até sua paulatina extinção.

Partes

Nu proprietário (senhorio ou proprietário direto) – Quem tem o títulode propriedade (domínio direto); é o possuidor indireto da coisa.

Enfiteuta (foreiro) – Quem tem o domínio útil: uso, gozo e disposiçãoda coisa. Pode vender, doar e transmitir por herança. Deve pagar o foro e osônus reais (impostos) que recaem sobre o bem.

Objeto

Somente se constituía sobre bens imóveis: terras não cultivadas,terrenos destinados à construção e terrenos de marinha.


29/87



Constituição

Ato inter vivos (contratos) ou causa mortis (testamento, legado). Eraimprescindível que o título constitutivo fosse feito por escritura pública eposteriormente registrado no Registro de Imóveis.

PerpetuidadeConstituída, estabelece-se para sempre, podendo ser transmitida a

terceiros pelos atos normais de transmissão da propriedade: compra e venda,doação, sucessão, etc.

Foro, pensão ou canon

Quantia certa estipulada no ato constitutivo e paga pelo enfiteuta umavez por ano. É invariável, mesmo que o imóvel se valorize ou se desvalorize.Na prática admite-se atualização monetária.

Direito de Preferência

Tanto o enfiteuta, como o senhorio direto têm o direito de alienar seusdireitos, mas devem oferecer o bem à outra parte, para que se exerça odireito de preferência, no prazo de 30 dias. Não ocorre na doação, poisneste caso a intenção é favorecer determinada pessoa e não vender o bem.

Laudêmio

Consistia no pagamento da importância de 2,5% sobre o preço daalienação, salvo disposição em contrário, pago pelo alienante ao senhoriodireto, por ocasião da venda do bem. Era uma compensação financeira quesenhorio direto recebia pelo não exercício do direito de preferência. Não eradevido na doação. O Código atual proíbe a cobrança. Permite-se na enfiteusede terrenos de marinha, regida por lei especial.

Resgate

Direito que o enfiteuta tem de consolidar em suas mãos a propriedadeplena, extinguindo-se a enfiteuse. É nula a cláusula de renúncia antecipada atal direito. Requisitos:

• fluência de 10 anos desde sua constituição;

• pagamento do foreiro ao senhorio direto de laudêmio de 2,5% sobre o

valor da propriedade plena, acrescido de dez foros.Observação: proibido o resgate dos aforamentos pertencentes ao PoderPúblico.

Extinção

• Deterioração natural do imóvel aforado (mar que avança sobre oterreno).

• Comisso: penalidade quando o enfiteuta deixa de pagar o foro por trêsanos consecutivos. Exige-se sentença judicial. Indenizam-se asbenfeitorias necessárias. Súmula 122, STF: O enfiteuta pode purgar a

mora enquanto não decretado o comisso por sentença.


30/87



• Falecimento do enfiteuta sem herdeiros, salvo direito de credores. Obem retorna ao nu proprietário.

• Usucapião – Não há usucapião do foreiro contra o senhorio direto ouvice-versa. Mas terceiro pode usucapir ante a inércia de ambos.

• Confusão (reunião ou consolidação) – As condições de nu proprietário eenfiteuta reúnem-se na mesma pessoa (ex.: exercício de direito de

preferência, herança, etc.).

• Desapropriação e Resgate.

SUPERFÍCIE (arts. 1.369 a 1.377, CC)

Conceito

Proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou

indeterminado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir e/ou plantarem seu terreno, mediante escritura pública, registrada no Cartório de Registrode Imóveis. Não autoriza obras no subsolo, exceto se for inerente ao objeto daconcessão. Substituiu a enfiteuse, por sua maior utilidade econômica e social enão ser perpétua.

Partes

Proprietário (concedente ou fundieiro) – Quem cede o uso do bemimóvel para outrem.

Superficiário – Quem recebe o imóvel para construir ou plantar. Deve

zelar pelo imóvel como se fosse seu, sendo responsável pelos tributos eencargos que incidem sobre o bem.

Características

Há presunção de gratuidade. Pode ser convencionado ônus (chamado desolarium ou cânon superficiário). As partes estipulam como será feito opagamento (de uma só vez, parceladamente, em função da rendaproporcionada pelo bem, etc.).

Pode haver transferência do direito a terceiros por ato inter vivos, deforma gratuita ou onerosa. Falecendo o superficiário o direito se transmite aos

herdeiros. Em ambos os casos é proibida a estipulação de qualquer pagamentoao proprietário.

Direito de preferência

As partes podem alienar seus direitos, devendo antes oferecer o bem àoutra parte, para o exercício do direito de preferência, em igualdade decondições com terceiro. Caso não respeitado, a outra parte poderá depositarem juízo o valor pago pelo terceiro e anular a venda.

Em caso de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e aosuperficiário, no valor correspondente ao direito de cada um.

Extinção


31/87



Extingue-se a superfície nas seguintes hipóteses: consolidação,inadimplemento contratual, advento do termo, renúncia do superficiário,distrato, perecimento ou desapropriação do bem, não uso do direito deconstruir ou plantar dentro do prazo convencionado.

A superfície também pode extinguir-se antes do termo final se osuperficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foiconcedida. Neste caso, salvo estipulação expressa em contrário, o proprietáriovolta a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação,acessões e benfeitorias, sem indenização.

Em qualquer das hipóteses a extinção deve ser averbada no registroimobiliário.

SERVIDÃO PREDIAL (arts. 1.378 a 1.389, CC)

ConceitoDever que tem o proprietário de um prédio de suportar o exercício de

alguns direitos em favor do proprietário de outro (transmissão de energiaelétrica, aqueduto, esgoto, transitar em terra alheia, etc.). São restrições aouso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém. É perpétua.Acompanham o bem caso transferido. Somente se extingue pelas causasprevistas na lei.

Partes

Prédio Dominante – Quem tem direito à servidão; beneficiário.

Prédio Serviente – Quem concede a servidão ao outro prédio;prestador.

Objeto

Só pode recair sobre imóveis, sendo transcrita no Registro de Imóveis.

Características

É direito real (incide diretamente sobre o bem), acessório (depende dodireito de propriedade), de duração indefinida, indivisível e inalienável (nãopode ser vendida separadamente). Os prédios devem pertencer a pessoas

diferentes.Serve à coisa e não ao dono do prédio. Seu exercício é limitado às

necessidades do prédio dominante, evitando-se o agravamento da situaçãodo encargo ao prédio serviente.

Não se pode de uma servidão constituir-se outra, nem ampliá-la paraoutros fins.

Não se presume (é registrada). Na dúvida, interpreta-serestritivamente contra a servidão, por implicar em limitação ao direito depropriedade.

Finalidade


32/87



Seu objetivo é proporcionar valorização do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável e cômodo. Por outro lado causa desvalorização aoprédio serviente.

Classificação

1. Quanto à naturezaRústica (rural) – Fora do perímetro urbano: tirar água do poço do prédio

vizinho, melhor comunicação com a via pública, etc.

Urbana – Dentro dos limites urbanos: escoar água do telhado, não criarobstáculo à entrada de luz, não construir além de certa altura, etc.

2. Quanto ao modo de exercício

Contínua – Existe de per si; independentemente da atividade humana ede forma ininterrupta: passagem de tubulação de águas, de energia elétrica,etc.

Descontínua – Seu exercício é condicionado a algum ato humano:trânsito, retirada de água, etc.

3. Quanto à exteriorização

Aparente – Manifesta-se por obras visíveis e permanentes: passagemde rede elétrica, cabos de telefone, passagem de pessoas, etc. Somente estapode ser adquirida por usucapião.

Não-aparente – Não visível por obras exteriores: tubulação subterrânea(água e esgotos), não edificar além de certa altura, etc.

ConstituiçãoPara ter validade, precisa ser comprovada. É necessária escritura

pública e transcrição no registro imobiliário. Materializa-se por:

• Contrato – Em regra é oneroso; o proprietário do prédio serviente seráindenizado pela restrição imposta ao seu domínio. Nada impede queseja gratuito.

• Testamento – Testador deixa a propriedade para uma pessoa, masinstitui servidão em favor de outra.

•

Sentença judicial – Se as partes não entrarem em acordo, podemingressar em juízo para dirimir o conflito. Em regra a ação serve paraestabelecer o quantum da indenização a ser paga ao proprietário doprédio serviente.

• Usucapião (art. 1.379, CC) – O exercício incontestado e contínuo deuma servidão aparente por 10 anos autoriza o interessado a registrá-la no registro de imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgarconsumada a usucapião. Se o possuidor não tiver título, o prazo seráde 20 anos.

Remoção

Uma vez fixada, a servidão deve ser conservada sempre no mesmolugar. Mas o dono do prédio serviente pode mudá-la, mesmo contra a vontade


33/87



do proprietário do prédio dominante, desde que faça às suas custas e nãodiminua as vantagens deste. A servidão também pode ser alterada se houverconsiderável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Extinção – Exige-se a transcrição no Registro de Imóveis. Enquanto nãocancelada, a servidão ainda subsiste. Situações:

• Renúncia do dono do prédio dominante.

• Quando cessar a utilidade ou a comodidade determinante de suaconstituição (ex.: era uma servidão de passagem, mas se construiu umaestrada).

• Resgate da servidão pelo dono do prédio serviente: trata-se de umarenúncia onerosa.

• Confusão – Reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa(ex.: um comprou o outro, uma terceira pessoa comprou os dois

imóveis, etc.).• Supressão das obras por efeito de contrato ou outro título expresso.

• Não uso por 10 anos consecutivos.

Distinções entre a servidão predial e a passagem forçada

Servidão predial geralmente nasce de um contrato, não correspondendoobrigatoriamente a imperativo da situação do imóvel, mas à conveniência ecomodidade do dono de um prédio não encravado, que pretendecomunicação mais fácil e próxima. A passagem forçada decorre de lei,objetivando impedir que um imóvel fique sem saída para a via pública(encravado) e, portanto, sem destinação econômica.

USUFRUTO (arts. 1.390 a 1.411, CC)

Conceito

Direito real sobre coisa alheia de gozo ou fruição, que atribui ao seutitular o direito de usar coisa alheia (móvel ou imóvel) e/ou retirar os frutospor ela produzidos, sem alterar-lhe a substância.

Partes

Nu proprietário – Dono da coisa; o senhor

AULA 08 - Dir. Civil

Documents

Transcript of AULA 08 - Dir. Civil