Lessons Learned nº2Equipa 29

Pedro Sousa – Engenheiro CivilNasceu a 12/12/1981, Amares

Exerce engenharia civil desde 2006 (Direcção de obra em empresas de construção civil e obras públicas). Desde 2009 trabalhou numa empresa de infra-estruturas desportivas e arranjos exteriores.

Miguel Fernandes – Engenheiro CivilNasceu a 09/06/1964, Vila Real

Mestre em Sistemas de Informação Geográfica. Desde 1988, exerce funções em Gestão/Fiscalização de Empreendimentos e Direção de obra. Sócio-fundador de duas empresas de reabilitação de edifícios. Desde 2010, Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça.

Fátima Banha – Psicóloga ClínicaNasceu a 02/05/1966, LisboaFormadora na Escola Profissional de Educação para o Desenvolvimento. Formadora em Cursos de Formação de Formadores. Coordenadora de Formação Profissional. Tutora de Estágio Profissionais. Sócia-fundadora de empresas nas áreas de educação/saúde. Psicoterapeuta - Consultório de Psicoterapias.

Tiago Henriques – ArquitectoNasceu a 17/10/1980, LisboaPós-Graduado em Gestão de Projectos e a elaborar tese de Mestrado no âmbito do Marketing Territorial . Exerce desde 2003, funções em Gestão de Empreendimentos e de Arquitecto responsável por diversos Projectos.

A área de actuação da RegenUrb centra-se no segmento de mercado da reabilitação urbana e marketing de lugares, oferecendo serviços integrados no apoio ao investimento e à reabilitação dos imóveis, bem como na criação, desenvolvimento e implementação de estratégias de comunicação, imagem e marketing dos lugares.

Versão: 2.0

- Fundos Imobiliários

- Promotores Imobiliários

- Empresas

- Particulares

- Administração Pública

- Novas oportunidades de negócio

- Acompanhamento e informação ao cliente no decurso da prestação de serviços

- Trazer valor acrescentado ao património e à actividade daqueles que representamos

- Relação de proximidade com os clientes

- Internet- Imprensa da Especialidade

- Apoio à decisão de investimento, criando oportunidades de negócio

- Gestão de todo o processo de revitalização, visando a maximização dos resultados e a diminuição das perdas para o cliente

- Relevar, dinamizar, potenciar e explorar os componentes da marca cidade, de forma a atrair investimentos, visitantes ou residentes.

- Procura dos melhores parceiros- Conhecimento do mercado

(criação de base de dados)- Gerir projectos- Gerar retorno financeiro- Atrair, reter e fidelizar pessoas e

empresas no longo prazo

- Aluguer de equipamentos e instalações

- Equipamento informático

- Transporte

- Serviços contratados (manutenção site, telecomunicações, …)

- Salários (Recursos Humanos)

- Publicidade

- Consultadoria no apoio à decisão de investimento

- Avaliação Imobiliária, Inspecção e Diagnóstico de edifícios

- Project Management

- Projecto

- Marketing Territorial

- Imobiliárias

- Projectistas

- Empreiteiros

- Administração Pública

- Empresas de Marketing e Publicidade

- Banca de Investimento- Capital humano com a atitude e

as valências necessárias

8. Parceiros 7. Actividades Chave 2. Proposta de Valor 4. Relacionamento com Clientes

1. Segmentos de Clientes

4. Recursos Chave 3. Canais

9. Estrutura de Custos 5. Fontes de Receitas

O CONTEXTO ACTUAL EM PORTUGAL DA REABILITAÇÃO URBANA• 250 Fundos de Investimento Imobiliário;• 400 Promotores Imobiliários. Cerca de 180 na região de Lisboa;• A CIP apresentou projecto de Regeneração Urbana com

horizonte de 20 anos que permitirá criar 500 mil postos de trabalho. A medida terá um impacto de 900 milhões de euros por ano no PIB;

• Nova Lei da rendas vai criar novos incentivos ao arrendamento e aos proprietários dos imóveis;

• Iniciativa comunitária JESSICA, cujo âmbito principal, é de aplicar Fundos Estruturais em projectos ligados à Regeneração Urbana;

• C.M.L. publicou recentemente nova legislação e incentivos favoráveis à reabilitação urbana.

67%

20% 7%Particular/Emp.Privada

Sem informação

Totalmente Municipal

Europa Ocidental Portugal

Construção Nova

Reabilitação Residencial

27%

17%20%

19%

Construção Nova Reabilitação Residencial0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2007200820092010201120122013

• Portugal tem 3.451.000 edifícios:– 34% precisam de obras: 1.173.340 edifícios.

• Lisboa tem 57.573 edifícios:– 7.085 em mau estado ou em ruína– 4.681 parcial ou totalmente devolutos, 34%

precisam de obras (1.592 edifícios);– Total de 8.677 edifícios em Lisboa a

reabilitar.– Proprietários: sobretudo particulares,

empresas privadas e C.M.L.– Desconhecem-se os proprietários de ≈1/4

desses edifícios.

MERCADO:8.677 edifícios - ≈ 43.400 fogosCusto/m2: 650€ a 850€ (grandes reparações)Investimento = 3.038.000.000€

Quota Mercado 3% - 91.140.000€

Construção Nova VS Reabilitação | Europa Ocidental VS Portugal (2010)

Levantamento Parque Edificado C. M. Lisboa

Construção Nova VS Reabilitação | Portugal (2007/2013)

• Entrevistas e segmentos de clientes

Realizadas 4 entrevistas a:- Consultor imobiliário- Cliente particular- Parceiro- Cliente / parceiro

Validadas diversas questões:- Há mais empresas a prestar serviços parecidos;- Vantagens: equipa multidisciplinar e necessidade de reabilitar património;- Desvantagens: e dificuldades: contexto de crise, promoção da empresa e ainda a

burocracia- Entrevistados mostraram-se interessados em serem possíveis parceiros / clientes; no

entanto estão na expectativa- Potenciais clientes: particulares e entidades com imóveis degradados; por outro lado,

particulares e empresas (portuguesas e estrangeiras) que queiram morar ou investir em Lisboa.

PERGUNTA DA SEMANA NO BLOG:Qual o potencial do mercado de reabilitação em Portugal? (37 Votações)

73%

21%

6%

Muito

Médio

Pouco

Nenhum

Perfil: O Luís Filipe de Mello, solteiro, é Director Geral do Fundo Imobiliário Reabilita. Reside e trabalha em Lisboa é de difícil contato e privilegia a conversa presencial, em detrimento do uso das novas tecnologias.

Problema: Valor patrimonial do fundo a diminuir decorrente da atual conjuntura.

Atualmente: Necessidade de rentabilização do portfólio imobiliário.

Oferta de Valor: Sugerir formas de rentabilizar os imóveis em carteira e gerir de forma integrada todo o processo de revitalização dos mesmos, com o intuito de os introduzir no mercado de venda ou arrendamento.

Luís Filipe de Mello

Descrição do dia-a-dia6.30 – Acorda para fazer jogging7.30 – Toma o pequeno almoço enquanto lê os jornais diários da especialidade8.00 – Chega ao escritório onde se inteira da agenda do dia com a secretária.... Dedica a manhã a reuniões e a encetar contatos com possíveis parceiros de negócios13.00 – Vai ao ginásio e almoça uma sandes e um sumo natural14.30 – Briefing com a equipa de trabalho 20.00 – Regressa a casa22.30 – Consulta os emails de trabalho pelo IPAD enquanto ouve música clássica

Objetivos pessoais:Ser o melhor naquilo que faz

Objetivos profissionais:Tornar-se CEO de uma grande multinacional.

Proprietário Portfólio Imóveis

Perfil: A Isabel Ferreira, casada e trabalha por conta de outrem. Herdou do pai dois prédios no centro de Lisboa, cujos fogos quase na sua totalidade estão arrendados à mais de 40 anos aos mesmos inquilinos.

Problema: Rendas congeladas e estado de degradação de alguns imóveis

Atualmente: Necessidade de atualização das rendas e rentabilização dos imóveis desocupados

Oferta de Valor: Avaliação Imobiliária, inspeção e diagnóstico de edifícios, definição do âmbito de intervenção e gestão integrada do processo de reabilitação até à introdução dos imóveis no mercado de venda ou arrendamento

Isabel Ferreira

Descrição do dia-a-dia6.45 – Acorda e prepara o pequeno almoço para a família8.00 – Sai de casa para ir trabalhar9.30 – Chega ao serviço13.00 – Almoça com a amiga de longa data 18.30 – Vai buscar o filho à escola para o levar à natação20.00 - Prepara o jantar 21.30 – Telefona à mãe já idosa para saber como correu o dia23.30 – Vai dormir

Objetivos pessoais:Gozar a sua reforma na casa da praia das maçãs

Objetivos profissionais:Rentabilizar o património herdado

Proprietário Particular

Perfil: Jean Paul, casado, detém a sua própria empresa no ramo agro-alimentar e todos os anos faz questão de passar uma curta temporada em Lisboa (cidade pela qual se “apaixonou”)

Problema: Pretende investir em imobiliário no centro histórico de Lisboa, mas está renitente, uma vez que que o processo é muito moroso e burocrático.

Atualmente: Fica hospedado em hotéis ou em casa de amigos

Oferta de Valor: Conhecimento do mercado imobiliário, apoio à decisão de investimento e gestão integrada de todo o processo de reabilitação

Jean Paul

Descrição do dia-a-dia7.00– Acorda e toma o pequeno almoço com a família8.00 – Vai levar os filhos à escola8.45 – Chega às instalações da sua empresa10.30 – Tem reunião com um responsável de uma grande cadeia de distribuição do seu país13.30 - Faz uma refeição ligeira no seu gabinete.... Dedica a tarde a encetar contatos com possíveis parceiros de negócios 20.30 – Chega a casa para jantar com a família23.30 – Dedica-se ao seu hobby aprender mais sobre a cultura portuguesa

Objetivos pessoais:Dedicar à família e aos filhos o máximo de tempo disponível que tem.

Objetivos profissionais:Internacionalizar o seu negócio

Investidor Externo

O que Vê

Os meus colaboradores

Cada vez mais anúncios de casas à venda

Como vamos conseguir “despachar” todos estes imóveis?

Tenho cada vez menos tempo para a família

O que Pensa e Sente

Temos de ser mais eficazesGosto de estar com as pessoas frente a frente

O ginásio é para mim um escape

O que Fala e Faz

O que Escuta

As margem são cada vez menores

Só se ouvem más notícias

Proprietário Portfólio Imóveis

Dor GanhosNova bolha imobiliária

Crise sem fim à vistaSem tempo para a família

Rentabilizar ao máximo os imóveisClientes satisfeitos

Promoção na empresa

• Tarefas Realizadas:

• Realização das primeiras entrevistas• Validação do problema, solução e mercado• Execução de perfis de Clientes• Produção de Mapas de Empatia• Execução de Questionários• Actualização da tela do modelo de negócio• Actualização do Blog

• Principais Lições da Semana:

• Caracterização dos Perfis dos Clientes• Melhor conhecimento das Reais necessidades

dos Segmentos de Clientes• Necessidade de planeamento:– identificar tarefas a realizar;–divisão de tarefas pelos membros da equipa;–definir timings de execução;

• Próximos Passos:

• Continuação da realização de Entrevistas• Realização de Questionários e Inquéritos mais

abrangentes• Actualização do blog

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