2013년 0월 0일...은 행 Analyst 최정욱, CFA 02-3771-3643 6 하나금융 0 0 0 0 0 0 0 6 8 0 2...

6·17 고강도 부동산대책 발표. 전세대출 성장률 둔화 불가피

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Top picks

종목명 투자의견 TP(12M) CP(6월17일)

KB금융(105560) BUY 45,000원 35,000원

하나금융(086790) BUY 36,500원 28,250원

Financial Data (유니버스은행 전체)

투자지표 단위 2018 2019 2020F 2021F 2022F

총영업이익 십억원 46,994 49,863 49,400 51,839 54,205

세전이익 십억원 18,942 19,549 18,019 18,662 19,279

지배순이익 십억원 13,514 13,833 12,784 13,243 13,678

EPS 원 3,962 4,055 3,748 3,882 4,010

(증감률) % 9.8 2.4 -7.6 3.6 3.3

수정BPS 원 46,173 49,575 52,806 57,314 60,510

PER 배 5.7 5.4 4.3 4.2 4.0

PBR 배 0.49 0.44 0.31 0.28 0.27

ROE % 8.9 8.5 7.3 7.1 6.8

ROA % 0.64 0.60 0.52 0.51 0.50

배당수익률 % 4.2 4.9 6.2 6.7 7.2

Analyst 최정욱, CFA

02-3771-3643

[email protected]

RA 강승원

02-3771-3454

[email protected]

2020년 6월 18일 I Equity Research

은 행

6·17 고강도 부동산대책의 은행 관련 주요 내용 하회

전일 정부는 6·17 부동산대책을 발표. 은행과 관련된 주요 내

용은 1) 비규제지역 투기수요 유입 차단을 위해 수도권·대전

·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정 2)

갭투자 차단을 위해 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및

전세자금대출 규제 강화 3) 주택 매매·임대사업자의 주택담보

대출을 활용한 투자유인 억제 등임. 구체적으로는 1) 조정대상

지역·투기과열지구 확대로 LTV·DTI가 강화되고, 신규 주택

담보대출자의 경우 6개월이내 기존주택 처분 및 신규주택 전입

의무 부과 2) 투기지역·투기과열지구 3억원 초과 아파트 신규

구입시 전세대출 보증이용이 제한되며 전세대출 후 3억원 초과

아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 3) 주택 매매·임대사업자

는 모든 지역의 주택담보대출을 금지하는 내용 등을 담고 있음

예상된다.

전세대출 성장률 둔화 예상. 총대출성장률 영향은 미미할 듯 화두

가계 주택담보대출의 경우 그동안 계속된 규제로 인해 이미 성

장률 자체가 큰폭 둔화되고 있어 금번 정책의 영향은 미미할 전

망. 그러나 주택 매매·임대사업자(법인·개인사업자 포함)의

모든 지역 주택담보대출 금지는 영향이 다소 있을 수 밖에 없을

듯. 특히 그동안 가계대출 증가율의 많은 부분을 차지했던 전세

대출의 경우 전세대출 보증이용 제한과 3억원 초과 아파트 구

입시의 전세대출 즉시 회수는 파급력이 다소 클 수 있을 전망.

2016년 이후 4대 시중은행의 전세대출 증가율은 연평균

30~40%씩 폭발적으로 늘어왔고(2019년말 전세대출 잔액은

70.3조원), 현재 주택관련대출(담보대출·집단대출·전세대출)

내 전세대출 비중도 20%에 육박하기 때문임. 따라서 가계대출

성장률은 둔화 예상. 다만 2020년 상반기에만 은행 총대출성장

률이 6%를 상회할 것으로 예상되는 등 코로나 이슈 발생에 따

른 기업대출 증가로 인해 이미 높은 대출성장률을 기록 중이기

때문에 총대출성장률에 미치는 영향은 크지 않을 전망

전망이다.

2분기 은행 순이자이익은 상당히 양호할 것으로 예상

2분기에만 3%에 가까운 대출성장률이 예상되는데다 은행 평균

NIM은 우려보다 적은 1~2bp 하락에 그칠 것으로 보여 2분기

은행 순이자이익은 상당히 양호할 전망. 은행들의 NIM이 선방

하는 배경은 1) 대기성 저원가성예금이 급증하고 있고 2) 포트

폴리오의 믹스 변화(기업대출 위주의 대출성장) 3) 금융규제 유

연화 방안(LCR 완화로 고유동성자산 축소) 영향 등으로 추정됨

mailto:[email protected]

은 행 Analyst 최정욱, CFA 02-3771-3643

2

그림 1. 4대 시중은행 전세대출 잔액 및 증가율 추이 그림 2. 시중은행별 연간 전세대출 증가율 추이

29,244

37,695

54,920

70,307

37.9

28.9

45.728.0

0

10

20

30

40

50

60

70

0

20,000

40,000

60,000

80,000

2016 2017 2018 2019

4대시중은행 잔액 (좌) 증가율 (YoY, 우)(십억원) (%)

0

30

60

90

2016 2017 2018 2019

KB 신한 우리 하나(%)

주: 4대 시중은행 기준, 원화대출금 기준

자료: 하나금융투자

주: 원화대출금 기준


그림 3. 4대 시중은행 주택관련대출 현황 그림 4. 시중은행별 주택관련대출 비중 현황

67.0

44.8 42.9 60.1

23.1

9.8 32.5

9.5

18.9

19.4

18.3 13.6

0

20

40

60

80

100

120

140

국민 신한 우리 하나

주택담보대출 집단대출 전세대출(단위: 조원)

109.0

77.0

93.783.2

61.5 60.5 45.8

72.2

21.2 13.2

34.7

11.4

17.3 26.2

19.5 16.3

0%

20%

40%

60%

80%

100%

국민 신한 우리 하나

주택담보대출 집단대출 전세대출

주: 2019년말 기준, 원화대출금 대비


주: 2019년말 기준, 원화대출금 대비


그림 5. 617 주택시장 안정을 위한 관리 방안

자료: 국토교통부, 하나금융투자


3

표 1. 금번 617 대책 이전 조정대상지역투기과열지구 주요 지정 효과

조정대상지역 투기과열지구

금

융

가

계

대

출

‧ 2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지 (LTV 0%)

‧ 1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지

- (예외) 기존주택 2년 (투기과열은 1년)내 처분 및 전입조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등

‧ 고가주택(시가 9억 초과) 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지

- (예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시

- (예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시

‧ LTV: 9억 이하 50%, 9억 초과 30%

‧ DTI: 50%

‧ LTV: 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%

‧ DTI: 40%

사

업

자

대

출

‧ 주택매매업‧임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지

‧ LTV: 9억 이하 50%, 9억 초과 30%

‧ LTV: 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%

‧ 개인 주택매매·임대사업자의 고가주택(시가 9억 초과) 구입시 신규 주

담대 금지

세제

·

정비

사업

‧ 다주택자 양도세 중과·장특공 배제

- 2주택 +10%p, 3주택 +20%

* ’20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용

** 분양권도 주택수에 포함

‧ 2주택이상 보유자 종부세 추가과세

- +0.2~0.8%p 추가과세

‧ 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향

- 2주택자(300%), 3주택자(300%) ‧ 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간

- (기존) 2년이내 양도 →

(변경) 1년이내 신규 주택 전입 및 1년 이내 양도

‧ 재건축 조합원 지위양도 제한

- 조합설립인가~소유권이전등기

‧ 재개발 조합원 분양권 전매제한

- 관리처분계획인가~소유권이전등기

‧ 정비사업 분양 재당첨 제한

전매

제한

‧ 분양권 전매제한

- (1지역) 소유권이전등기

- (2지역) 1년 6개월

- (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월

‧ 주택·분양권 전매제한

- 소유권이전등기(최대 5년)

- 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구

대비 2년 가산)

기타

‧ 3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

- 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대

- 투기과열지구는 9억원 초과시 증빙자료 제출

자료: 기획재정부, 하나금융투자

표 2. 은행별 총여신 현황 및 부문별 비중 (단위: 조원, %)

KB 신한 우리 하나 기업 DGB BNK JB 계

총여신 281.5 246.2 241.0 243.4 216.1 38.7 71.7 30.4 1,369.0

기업자금대출금 138.2 133.7 120.8 131.2 180.6 28.4 49.1 16.8 798.8

대기업 31.7 36.7 33.3 40.0 10.2 3.3 4.9 0.9 161.0

중소기업 106.5 97.0 87.5 91.2 170.4 25.1 44.2 15.9 637.9

(개인사업자) 69.2 46.8 44.0 45.1 47.6 10.9 18.2 6.6 288.5

가계자금대출금 143.3 112.6 120.1 112.1 35.5 10.3 22.7 13.6 570.2

주택담보+주택자금 109.2 77.1 93.8 83.2 21.0 8.3 17.2 9.6 419.5

총여신 대비 비중(%)

기업자금대출금 49.1 54.3 50.1 53.9 83.6 73.3 68.4 55.4 58.4

대기업 11.3 14.9 13.8 16.4 4.7 8.5 6.8 2.9 11.8

중소기업 37.8 39.4 36.3 37.5 78.8 64.8 61.7 52.4 46.6

(개인사업자) 24.6 19.0 18.3 18.5 22.0 28.2 25.4 21.8 21.1

가계자금대출금 50.9 45.7 49.9 46.1 16.4 26.7 31.6 44.6 41.6

주택담보+주택자금 38.8 31.3 38.9 34.2 9.7 21.6 24.0 31.6 30.6

주: 2019년말 기준


4

표 2. Valuation Table (단위: 십억원, %)

KB 신한 우리 하나 기업 DGB BNK JB 은행

(105560) (055550) (316140) (086790) (024110) (139130) (138930) (175330) 계

투자의견 매수 매수 매수 매수 중립 매수 매수 매수 비중확대

목표가(6개월) 45,000 40,000 11,000 36,500 9,000 6,500 7,000 6,000

목표시가총액(6개월) 18,711 19,997 7,945 10,959 6,566 1,099 2,282 1,182 68,741

상승여력(6개월,%) 28.6 29.0 18.5 29.2 2.0 18.0 30.4 24.5 24.3

목표PBR 0.46 0.48 0.35 0.36 0.27 0.22 0.25 0.32 0.38

현재가(2020.06.17) 35,000 31,000 9,280 28,250 8,820 5,510 5,370 4,820

시가총액(2020.06.17) 14,553 15,497 6,703 8,482 6,435 932 1,750 949 55,302

/총자산(%) 3.9 3.9 2.2 2.4 2.5 1.7 1.9 2.1 2.9

PBR (2019A) 0.50 0.55 0.39 0.39 0.33 0.26 0.30 0.31 0.44

(2020F) 0.35 0.37 0.29 0.28 0.27 0.19 0.20 0.25 0.31

(2021F) 0.32 0.35 0.27 0.26 0.26 0.18 0.19 0.23 0.28

PER (2019A) 6.0 6.8 4.5 4.6 4.2 3.7 4.4 3.2 5.4

(2020F) 4.5 5.4 3.8 3.9 3.8 3.5 3.5 3.0 4.3

(2021F) 4.4 5.1 3.7 3.7 4.1 3.3 3.4 2.9 4.2

배당수익률 (2019A) 4.6 4.3 6.0 5.7 5.7 5.8 4.7 5.5 4.9

(2020F) 6.0 5.5 7.0 6.7 6.2 6.2 6.1 6.4 6.2

(2021F) 6.4 6.0 7.5 7.3 6.5 6.9 6.7 7.3 6.7

수정BPS (2019A) 95,405 78,650 29,567 94,757 35,300 27,329 25,415 17,615 49,575

(2020F) 100,624 83,274 31,701 100,077 32,535 29,162 27,005 18,971 52,806

(2021F) 108,566 89,842 34,218 107,625 33,865 30,813 28,576 20,643 57,314

EPS (2019A) 7,965 6,357 2,593 8,021 2,824 1,936 1,725 1,736 4,055

(2020F) 7,718 5,765 2,417 7,223 2,297 1,577 1,534 1,627 3,748

(2021F) 7,942 6,040 2,516 7,549 2,148 1,651 1,572 1,672 3,882

DPS (2019A) 2,210 1,850 700 2,100 670 410 360 300 1,074

(2020F) 2,100 1,700 650 1,900 550 340 330 310 1,002

(2021F) 2,250 1,850 700 2,050 570 380 360 350 1,091

ROA (2019A) 0.66 0.67 0.53 0.60 0.53 0.48 0.55 0.73 0.60

(2020F) 0.61 0.55 0.47 0.50 0.44 0.35 0.47 0.65 0.52

(2021F) 0.59 0.56 0.48 0.50 0.42 0.35 0.46 0.64 0.51

ROE (2019A) 8.7 9.4 8.7 8.8 7.4 7.3 7.1 10.4 8.5

(2020F) 7.9 7.9 7.8 7.5 6.1 5.6 5.9 8.9 7.3

(2021F) 7.6 7.6 7.6 7.3 5.9 5.5 5.7 8.4 7.1

총자본 (2019A) 39,119 40,823 25,492 29,010 22,777 5,434 9,181 3,820 177,476

(2020F) 41,325 42,424 27,032 30,590 24,280 5,742 9,699 4,093 187,162

(2021F) 44,679 45,761 28,849 32,857 27,461 6,021 10,211 4,422 202,642

수정총자본 (2019A) 39,670 38,671 21,347 28,450 22,777 4,623 8,284 3,470 169,110

(2020F) 41,840 41,630 22,888 30,047 24,280 4,933 8,802 3,737 180,133

(2021F) 45,143 44,913 24,705 32,314 27,461 5,212 9,314 4,066 195,509

순이익 (2019A) 3,312 3,403 1,872 2,408 1,606 327 562 342 13,833

(2020F) 3,209 3,134 1,745 2,169 1,440 267 500 320 12,784

(2021F) 3,302 3,283 1,817 2,266 1,453 279 512 329 13,243

완전희석자본금(2020F) 2,079 2,500 3,611 1,501 3,648 846 1,630 985 17,056

수정상장주식수(천주) 415,808 499,914 722,268 300,242 729,597 169,146 325,935 196,983 3,411,209

총자산(2019A) 518,573 552,420 361,981 421,518 318,111 72,403 104,539 47,530 2,420,504

총자산(2020F) 540,590 583,172 372,970 440,505 337,115 78,863 108,865 50,476 2,537,127

/실질자기자본(배) 12.9 14.0 16.3 14.7 13.9 16.0 12.4 13.5 14.1



5

투자의견 변동 내역 및 목표주가 괴리율

KB금융

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

KB금융 수정TP(원)

날짜 투자의견 목표주가 괴리율

평균 최고

20.4.24 BUY 45,000

20.3.18 BUY 48,000 -33.63% -25.52%

20.3.4 BUY 53,500 -33.72% -27.20%

20.2.7 BUY 65,000 -36.37% -31.69%

19.12.9 BUY 61,500 -23.19% -18.70%

19.8.20 BUY 57,000 -24.76% -17.54%

19.4.2 BUY 62,000 -28.03% -24.52%

19.4.2 담당자변경

18.11.6 BUY 69,000 -33.39% -29.06%

18.7.9 BUY 75,000 -30.18% -25.07%

18.1.30 BUY 80,000 -25.85% -15.38%

신한지주

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

신한지주 수정TP(원)


평균 최고

20.3.18 BUY 40,000

20.3.4 BUY 44,000 -31.38% -24.66%

19.10.28 BUY 54,500 -23.68% -15.96%

19.8.20 BUY 52,000 -19.65% -15.67%

19.4.2 BUY 57,000 -21.57% -15.79%


18.11.6 BUY 55,000 -23.68% -19.55%

18.7.9 BUY 58,000 -24.82% -20.43%

17.7.21 BUY 62,000 -21.38% -10.65%

우리금융

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

우리금융지주 수정TP(원)


평균 최고

20.3.18 BUY 11,000

20.3.4 BUY 13,000 -33.74% -25.92%

19.10.30 BUY 16,000 -30.24% -22.50%

19.8.20 BUY 17,000 -29.22% -25.88%

19.6.24 BUY 19,000 -29.84% -25.79%

19.4.2 BUY 20,500 -31.52% -29.51%



6

하나금융

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

하나금융지주 수정TP(원)


평균 최고

20.3.18 BUY 36,500

20.3.4 BUY 43,000 -36.43% -28.72%

19.8.20 BUY 48,500 -28.06% -20.21%

19.4.2 BUY 54,500 -32.91% -27.43%


기업은행

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

기업은행 수정TP(원)


평균 최고

20.4.20 Neutral 9,000

20.3.18 BUY 10,000 -27.62% -21.00%

20.3.6 BUY 12,000 -32.35% -24.83%

20.3.4 BUY 12,500 -24.40% -24.40%

19.10.28 BUY 15,500 -26.51% -19.35%

19.8.20 BUY 17,500 -27.34% -22.86%


18.11.6 BUY 19,000 -24.52% -19.21%

18.7.9 BUY 20,000 -24.74% -19.75%

18.4.27 BUY 20,700 -22.08% -17.87%

DGB금융

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

DGB금융지주 수정TP(원)


평균 최고

20.3.18 BUY 6,500

20.3.4 BUY 7,500 -33.64% -28.00%

19.11.1 BUY 9,000 -23.47% -16.78%

19.8.20 BUY 10,000 -28.09% -22.40%

19.4.2 BUY 12,000 -32.88% -27.58%


18.11.6 BUY 13,000 -34.08% -30.69%


7

BNK금융

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

BNK금융지주 수정TP(원)


평균 최고

20.3.18 BUY 7,000

20.3.4 BUY 8,500 -36.42% -28.82%

19.12.24 BUY 10,000 -30.14% -21.50%

19.8.20 BUY 9,000 -21.24% -12.33%

19.4.2 BUY 10,000 -28.66% -24.90%


18.7.9 BUY 13,800 -43.51% -31.45%

JB금융

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

18.6 18.8 18.1018.12 19.2 19.4 19.6 19.8 19.1019.12 20.2 20.4 20.6

JB금융지주 수정TP(원)


평균 최고

20.3.18 BUY 6,000

20.3.4 BUY 7,000 -34.94% -29.71%

19.11.1 BUY 7,500 -28.85% -23.60%

19.8.20 BUY 8,000 -30.82% -26.63%


18.7.9 BUY 8,500 -30.86% -25.88%

투자등급 관련사항 및 투자의견 비율공시

투자의견의 유효기간은 추천일 이후 12개월을 기준으로 적용

기업의 분류

BUY(매수)_목표주가가 현주가 대비 15% 이상 상승 여력 Neutral(중립)_목표주가가 현주가 대비 -15%~15% 등락 Reduce(매도)_목표주가가 현주가 대비 -15% 이상 하락 가능

산업의 분류

Overweight(비중확대)_업종지수가 현재지수 대비 15% 이상 상승 여력 Neutral(중립)_업종지수가 현재지수 대비 -15%~15% 등락 Underweight(비중축소)_업종지수가 현재지수 대비 -15% 이상 하락 가능

투자등급 BUY(매수) Neutral(중립) Reduce(매도) 합계

금융투자상품의 비율 91.6% 8.4% 0.0% 100.0%

* 기준일: 2020년 6월 17일

Compliance Notice

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본 자료를 작성한 애널리스트(최정욱)는 자료의 작성과 관련하여 외부의 압력이나 부당한 간섭을 받지 않았으며, 본인의 의견을 정확하게 반영하여 신의성실 하게 작성하였습니다. 본 자료는 기관투자가 등 제 3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다. 당사는 2020년 6월 18일 현재 해당회사의 지분을 1%이상 보유 하고 있지 않습니다 본 자료를 작성한 애널리스트(최정욱)는 2020년 6월 18일 현재 해당 회사의 유가증권을 보유하고 있지 않습니다.

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