家园杂志2013年第4期总第251期Homes 2013 4th issue 251
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家 園 Issue 251 (April, 2013) 發行16年的《家》雜誌現正式更 名為《家园》並全新改版 , 精裝上 市,歡迎各舊雨新知惠賜廣告,讓 您的業務更上一層樓 . 廣告熱線 : 626-215-0179 投資220万，建商負責貸款，建好投資回報70%，市值1400万，只剩3棟 投資220万，建商負責貸款，建好投資回報70%，市值1400万，只剩3棟 請電 1 626 677 6488 投資自住兩相宜－－愛瑞鷹岩海景別墅 投資自住兩相宜－－愛瑞鷹岩海景別墅 美國加州新港海灘360度美景 私人遊艇碼頭私人海灘 美國加州新港海灘360度美景 私人遊艇碼頭私人海灘 說明您對置產投資 是認真的、明智的。 21 年全職、專業、熱誠、信實 帶給您買賣房屋完美的經驗 買賣地產指定 Margaret Wang (626) lic#01090243 DRE#01244019 [email protected] 精通國 / 粵 / 英 / 台山 / 西班牙 連續多年榮獲最高銷售獎 專 精 TOP LISTING 獎 •銀行屋•短賣屋•住宅 •公寓•商業•投資 •1031 物業交換 Candy 崔 lic# 01068934 NMlS#323992 Golden Cupid Financial 房 屋 貸 款 多種貸款方案 , 歡迎來電洽詢 30 年固定 可不查收入 4.25% •利率低 ( 需查收入 ) •外國人貸款 •FHA 3.5% 頭款 •公寓貸款 •分析改善信用分數 東區專業經紀 銀行屋 短售屋 公寓 百萬豪宅 商業投資 專 精 Michelle 李 緣來不是夢 置產竟成功 626-500-7588 專精 : 奇諾崗 , 鑽石吧 , 核桃 ,Corona 等東區房地產買賣 [email protected] DRE#01898569 Broker/Sr. loan Officer NMlSID#385741 Broker lic#01893119 www.hlemortgage.com/nt 現場利率及貸款費用請登錄 提供專業購屋及 重新貸款服務 •利率最低•收費最廉 •速度最快 •超大額貸款到 3 百萬 •公寓投資貸款 •無任何隱藏費用 •免費貸款合格信 Email:[email protected] Scott liu 劉斐 30-Yr Fixed 3.250% 0.250 pts 15-Yr Fixed 2.375% 0.375 pts 5-Yr ARM 2.750% 0 pts 800-606-8986 949-209-2122 DRE #01854473 Becky P. Wong 626.643.8113 [email protected] 626-625-5034 626.226.9056 626-827-0586 626-288-0069 626-841-2800 Jimmy Yuan 袁立功 626.869.6688 請找您信任的袁立功 864-5688 全力為您高價賣屋 溫馨買屋、商業買賣租賃 家庭圓滿•立馬成功• 詳情請上網 : www.JimmyYuan.com lic#01826876 Sold 舊衣服、舊玩具扔了不值錢， 捐給兒童基金即可抵稅，又把 廢物變成財富幫助受難兒童。 捐助郵箱 : 您的愛心捐贈完全抵稅 Care For Orphan and Children Foundation [email protected] Kinny lin 專業•誠信•熱情•可靠 [email protected] 作家 主講 Dre : 01911221 2013 年購買好契機 學區 投資 出租屋及商業買賣 全職經紀 專精各種不動產買買 可協助貸款 切勿錯過 免費估價 專業市場分析 精通國 台 英語
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家园杂志2013年第4期总第251期Homes 2013 4th issue 251
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家園Issue 251 (April, 2013)
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加州海岸最壯觀的物業——愛瑞鷹巢即將推出
人們必須親臨其境才能真正體
會到南加州海岸“皇冠上
的 明 珠 ”（Crown Jewell） 的 壯 觀。
然而，我們嘗試將這美麗的景觀“融
入到一幅畫中”去讓更多的人了解和
體驗當地美麗的風光。
Corona del Mar 是美國加州新港
灣市的一個社區，是一個被很多美國
富豪稱為家的地方。這裡有好天氣，
漂亮的景觀，強勁的經濟，世界級的
購物和餐飲場所，交通方便，並且擁
有全國最大的遊艇港口。新港灣市擁
有著西海岸最繁華的海濱豪宅與大量
的生活設施。這裡的居民都很樂於將
自己的私人碼頭提供給附近的餐館，
酒吧，飯店和度假村停泊船隻。
除了新港灣的港口外，還有另外
兩個備受推崇的地方。有些人喜歡住
在海崖上享受由眾多島嶼，海岸線，
半島和港口組成的壯觀景色，而另一
些人則更喜歡住在沙灘上感受那海浪
撲打在沙灘上的悠然時光。
然而在愛瑞鷹巢區居住的 7 戶幸
運的人家並不需要在海崖與沙灘間中
作出選擇，這是因為在這裡你可以同
時享受兩者的風光！愛瑞鷹巢是加州
海岸上一個獨一無二的地方，在這裡
既有一個擁有令人迷醉的壯麗景色的
海崖，同時也有私人海灘與在新港灣
港口處的私人船碼頭。除此之外，這
裡到所有的包括著名的潮流島購物中
心在內所有南加州頂級餐廳與購物中
心只是幾步之遙。
從舊金山一直往南
到聖地亞哥的海邊
都沒有任何一處的
景觀可以與愛瑞鷹
巢相媲美。愛瑞鷹
巢是無與倫比的，
它擁有著別處無可
比擬的優勢！
Corona del Mar
的是一個擁有著迷
人歷史與眾多生活
設施的別緻的海灘村莊。住戶只需要
幾分鐘就可以通過歷史悠久的黃花行
人天橋從自己在海崖上的私人物業漫
步到旁邊的市區。到了市區後，他們
可以步行到旁邊的休閒餐廳享受晚餐
或是到小酒吧去度過愉快的夜晚。
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在美國投資購買房產的優勢
隨著美國後金融危機的經濟復
甦，不良資產的減少，金
融體系逐漸恢復元氣，利息持續保持低
標，再加上 2012 年美國大選主軸，都
以降低失業率、控制物價膨脹、振興經
濟以及房市等的全民共識方向執行，許
多分析家認為美國房地產原本顛波漫長
的復甦之路，已見到令人期待的曙光，
佔有穩定優勢的美國投資環境在市場受
到衝擊的數年之間，仍舊持續吸引全球
各地的資金進駐美國，除了風險低、入
場機不可失的投資策略外，也展現出對
於美國下一波經濟的榮景有相當的期
待。以下就有關在美國投資購買房產的
優勢與利基進行簡要的研究分析。
1. 高額、穩定的回報
投資回報主要來源於房租或將來
出售房屋時的增值。根據美國現的經濟
情勢，許多屋主以低於當時建造的價格
賣出，這將對租屋市場產生一系列的連
鎖反應，一是原來的房主不得不轉向房
屋租賃市場；二是房屋租金的上漲；三
是買房的價格下降。這將對有資金的投
資人是個絕佳有利的機會，此時投資人
不僅可以低價將房屋買進，還可直接以
高價出租出去，每個月收取固定的租
金；同時可靜待美國經濟回春後高價將
房屋賣出。若投資後直接出租，除去所
有的費用，淨利潤在 6% 左右。若是等
待時機出售的話，這個增值的空間就很
大了，起碼是在 35% 以上。
2. 移民準備與子女教育學區住宅
購屋後，有部份投資人在未來或許
會移民到美國，或將子女送到美國接受
教育。以洛杉磯為例，世界聞名的著名
學府加州大學洛杉磯分校 UCLA、南加
州大學 USC、加州理工學院 CIT 等都位
於洛杉磯，同時洛杉磯還有不少加州頂
尖的國中和高中。若能在學區內搶得先
機，日後子女到美國接受教育可享受很
多的福利，同時可方便大人照顧子女。
3. 再投資的成本降低
投資人在購買美國房產後，可利用
現有房產的物業增值價值去貸款，然後
收購更多的房產，獲取更多的報酬，並
可利用更多的房產折舊來折抵稅賦。同
時貸款的利息可從個人所得稅中進行抵
扣。為了刺激經濟的增長，美國央行已
下調了準備金，同時美國為了吸引外國
投資人投資美國不動產，下調了貸款利
率。這一系列保障措施為投資人創造了
一個良好的再投資環境。
4. 美國的房地產制度健全
在美國的買賣房屋過程中，有許多
的第三方機構來協助買賣房屋的進程，
這其中有估價公司、房屋檢查、公證公
司、銀行、經紀人、產權保險公司等，
每一個機構都在買賣過程中發揮自己的
功能，保障房屋買賣的公平和合理，以
確保每個環節。美國有一個資源共用系
統 MLS，每個合格經紀人都把物件資料
傳輸到該系統，所有物件資料都能完整
查詢，將可保障投資人的房屋能夠及時
銷售出去，並且能夠掌握市場的行情。
基於上述一系列優勢，在美國投資
房地產勢必成為炙手可熱的投資項目。
自 2012 年夏天以來，美國的住宅
房地產市場開始緩慢復甦，主要表現
為：房地產價格指數開始回升，交易量
和新房開工數量開始上升，銀行法拍屋
存量開始縮水，法拍屋在存量房銷售中
的比重開始下降。可以說，在這個乏善
可陳的經濟復甦中，房地產這項最初把
整個經濟帶入深淵的“罪魁禍首”，目
前倒是表現最好的產業。
目前華人投資者參與美國的房地
產投資，主要還是通過兩個管道，一個
是以個人名義購買地產，獲取租金收
益，或者達到資產分散的目的；另一個
是以機構投資者直接收購商業地產。
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地產稅體系的漏洞與改革去年11月6日大選後，民主黨成功地奪取了加州眾參兩院三分之二的議
席，其重要性是，所奪得的席次已達到通過任何加稅案的多數票。
加州選民曾經在1978年反稅運動時期，通過了第13號公投
案。該公投案修改了加州憲法，從那個時候開始，憲法要求州
議會必須以至少三分之二的多數票才能通過任何加稅提案。
地產稅是屬於所謂的從值稅（ad valerem tax)的類別之一，比
如營業稅（sales tax)也是從值稅的一種。不像所得稅，從值稅一般
是按所持有的地產或個人產物的價值來計算，稅率不分公司或個人
，也不分貧富。
可想而知，長期性來說，地產一般是永遠增值的，而一個人活
到一個年級，總是要退休的，房價一旦增值到某個程度，或許老年
人會因退休後無法承擔昂貴的地產稅，而被迫離棄自己多年來已留
下美好回憶的家園。避免這個悲劇的產生，也成為了第13號公投案
的目的之一。
之前的地稅體系不排除地方政府每年為房產估定價值，來計算
所需支付之地產稅。但是，第13號公投案把房產的估定價值回落至
1975年的市價為基礎，同時也對政府為課稅而做重估的權力加以限
制，具體上，除非房產有轉手或新建如添加樓層，政府不得重新估
定價值，但每年可把基礎價值按通膨率調高到不超過2%的幅度。
這意味房產的估定價值要經過50年之長的時間才會變成買進價格的
兩倍。
然而，第13號公投案也給地產稅制帶來不公平之處，有人認為
，問題出於法案所擬下之「轉手」的定義。一般個人是無法掩蓋房
產有無「轉手」，因為從所登記的地契上面就可以一目瞭然，而公
司與個人不同之處在於公司買賣交易能夠以股份轉移方式，產權不
須變更。縱使在公司方面，無論是產權或股權上，只要所「轉手」
之股權有超過於百分之五十，均可引發政府為房產課稅的重估權，
一般會造成房產估定價值的基礎被調升至「轉手」後的市價。
但是公司股權的買賣交易一般是不公開得，儘管股權的「轉手
」已足以引發重估權，縣登記所是不出現任何蛛絲馬跡的，這個納
稅群就成了漏網之魚了。第13號公投案未通過之前，比率上個人納
稅群與公司納稅群的地稅分擔幾乎是平等的，該公投案通過後，實
際上政府所獲得的總地產稅收的來源卻變成是偏重於個人納稅群。
過去幾年內，加州面政府臨財務赤字問題之際，由民主黨掌權
的州政府，已經在設想各個增加稅收途徑來削減赤字。去年11月份
選舉中，加州州長布朗所推動的第30號公投案就是一個例子。事
實上，經濟衰退數年之後，在大選之前，曾經有觀察者建議，以
改革地產稅體制來增加稅收， 但當時民主黨還未奪得三分之二的
議席，因此改革無法落實。但是，以現今加州立委的組合，從所
需之多數票來說，只要能夠獲得民主黨議員的全體支持，理論上
合理的地稅體制改革是可以體現的。
其實，地稅體制的平不平等，關鍵不在於體制本身，而是在於
實施方面。實際上，個人在地產稅體制下所享有的幾個例外，包括
某種親屬之間的產權過戶，如祖父母把產權過戶給孫子女或父母過
戶給子女、或個人把產權置放在所設立的生前信託、或夫妻把產權
過戶給純粹為自己成立的公司等類「轉手」，是不會招來稅估員的
「登門造訪」、重估地產價值的。可是，公司卻沒有這方面的例外
可享用。每一筆交易，無論是產權或股權上的「轉手」，只要有超
過百分之五十以上，都一律應當引發重估價值。
關鍵在於地產稅制的有效實施及執行，是基於一個誠信的
基礎。稅估局的資源不如國稅局，若納稅人不從實申報，例如
個人把產權過戶給一位與他毫無親屬關係的陌生人，卻在（
preliminary change of ownership)表格上申報成有親屬關係，選擇
表格上所提供的略十幾個例外之一，讓房子過戶後不會因此而被
重估，那麼，稅估局沒察覺之下，連個人都可能成為漏網之魚。
2014年1月1日以後，成立LLC有限公司將不再需要商業用途
了。所以個人也可以以公司名義持有居住房產，個人在地產稅制
下也一樣可以以不透明的方式「轉手」，只是到底值不值的這麼
做而已，因為成立及維持公司也需要額外化費一筆開支。
有評論者認為，改革地產稅制應該從「轉手」的定義下手，其
他評論者則認為，問題的根源不在於「轉手」的定義缺乏功效，從
新擬定「轉手」的定義未必能夠達到功效、增加稅收，原因是其真
正根源是行政性的。又有一批人士認為，既然第13號公投案的啟發
是基於人道，讓公司享有「13號」的保護就缺乏意義了，改革不需
確保公司與個人在「13號」下是否平等，稅估局可以有權每年重估
公司持有的房產，不需等到「轉手」之際，或同樣讓公司享有每年
漲幅上限，但是把2%的上限調高。
可見如何改革地產稅制來增加稅收的看法，是議論紛紛、見仁
見智的。這個話題也即將在未來數年內，成為加州政壇上的一個燙
手山芋。
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中國人在美買房的四大注意
眼下復甦的美國樓市成了投資
人的新選擇。一些中國富
人為以後養老或是子女出國留學，先在
美國買套房就成了流行風。還有一些富
起來的中國人，熱衷於炒房，看到美國
住房如此便宜，似乎可以大大地抄底一
番。買房如果是作為一種投資，中國人
到美國抄底有四件事需要特別注意。
美國 FOX 電視臺播出的一檔節目
中，以“誰在買美國的豪宅”為題，專
門談到中國富人在美國熱購豪宅的情
形。通過房地產經紀人之口，告訴美國
人中國的富人正在大手筆投資美國的房
地產，這些富人買起昂貴的住宅時是連
眼都不眨，只要好，不論價格，而且是
現金支付，一次付清。這情形讓美國老
百姓看得目瞪口呆，得出的結論是中國
人真有錢。
根 據 美 國 房 地 產 協 會 的 報 告，
2012 年， 外 國 人 在 美 國 買 房 花 費 了
800 億美元，中國人在國際買家中位居
第二，僅次於加拿大。2012 年，中國
人在美國購買住宅的花費約有 90 億美
元。中國的一些有錢人在美國購買住房
上特點顯著，專買豪宅，幾百萬美元的
住宅最受青睞，而且不論是在美國東岸
還是西岸，哪兒的房子貴就上哪兒買。
當然從投資角度看，在美國置業顯然要
比在中國買房回報率高，中國大城市
的房價即使在美國人眼裡那也是“天
價”，而美國的住房在中國人眼裡那就
是“白菜價”。
中國的富豪在美國投資房地產或
是為自己購買豪宅，大概不要考慮所謂
注意事項之類的事情，只要有錢，所有
的服務和資訊是隨叫隨到。如果是一般
的投資者，想要在美國擁有一幢住宅，
那麼能瞭解美國買房上的一些基本狀況
是會有些益處的。
首 先， 在 美 國 買 房 要 熟 悉 當 地
社區的情況，所謂房地產投資可賺錢
的秘訣就是看住房在什麼樣的社區，
“Location、Location、Location” 是 房
地產經紀人向購物者最常講的口頭禪。
好的社區房價偏高，但社會治安好、孩
子上學的學區好、房子增值的幾率高，
這一切講的就是社區環境。
有的地區房屋看似白菜價，但其
背後隱含了許多高於房價本身的隱性成
本，對於那些外來的購房者而言，有能
力去抄底，但這不等於有能力能把買到
手的房子維持下去。底特律市打出 1 ～
100 美元的房屋銷售廣告，美國房地產
業界的明白人都知道，這廣告的主要對
象並不是當地美國人，而是在吸引那些
想快速致富的外州投機者和對美國房地
產情形不瞭解的外國人。
其次，美國資本雄厚的投資人其
實早就開始投資美國房地產市場，外
國人在美國買房獲利空間已被壓縮。美
國《商業週刊》就曾撰文分析，借著美
國經濟復甦的東風，令那些對美國經濟
重燃信心的國際投資者重新注資美國樓
市，並不是沒有可能。事實上，美國的
金融大鱷至少在 2 年前就把資金投到
房地產市場上，趁著低價大肆購買法拍
屋和市值大大縮水的住宅。有的對沖基
金在房市上投入了幾十億美元，如今可
以慢慢清倉出貨。現在的情形是美國本
土的房產投資商大手筆購買房產，然後
將其再翻倍轉賣給來自世界各地的投機
商，因此這些廉價房的最終買主反而多
是外國人。由於美國房市真正恢復元氣
還需一段時間，現在想買房之後再轉手
賣出獲暴利的情形還不可能廣泛出現。
第三，外國的購房者幾乎無法在
美國申請貸款，即便申請到貸款，利息
也比本地人高得多。做大筆房地產生意
的人，全部用現金支付是一種渠道，但
資金如何從國內轉到美國是一個問題。
而且美國政府嚴查外國資金的流入，以
防有人洗錢。同時，廉價房有相當一部
分是銀行放出的止贖房（法拍屋），買
家購買後還需繳清各種此前房主拖欠的
稅費，這實際上是增加了購房成本。但
對於這些，海外的購屋者卻知之甚少。
第四，如果購買的是法拍屋或是
廉價房，其維修成本也不低。底特律
的房價便宜不？便宜。其實美國很多城
市的住房都很便宜，要想抄底的話，地
方有的是。房子表面上看起來便宜，但
背後隱含了許多高於房價本身的隱性成
本。法拍屋的房子狀況一般不會很好，
屋主買下後的後續維修成本很高，買下
這樣的房子，維修費可能是房價的幾
倍。像底特律政府就有規定，民眾買下
的破舊房子必須要整修後才能住人或是
出租，一定期限不整修的屋主等於觸犯
法律，搞不好還要坐牢。另外，擁有了
房子以後每年要繳納房產稅，而各地房
地產稅率並不相同，是按照政府對住房
的估價，繳納 2% 至 4% 的稅。房屋估
值由政府評估，現在政府差錢，把不值
錢的房屋市場價值往高一些估值，然後
收繳房地產稅，這是地方政府從老百姓
口袋裡撈錢的合法手段。
作者：喬磊
摘編源自：理財週刊
中資進軍美國商業地產加速
中國資金正不斷進入美國的商
業地產領域。在 3 月份剛
剛過去的美國春假期間，經紀人 Polly
Chang 就接待了好幾個來自國內的企
業，到紐約考察商業地產。她告訴記
者：“國內的企業不少都是組團過來，
考察回去後正值公司召開董事會或者
股東會，可以討論在紐約投資商業地
產的提案。”
作 為 紐 約 最 大 的 房 地 產 經 紀
商普天壽道格拉斯艾麗曼地產公司
（Prudential Douglas Elliman） 的 資
深副總裁，她在這一行業從業超過 9
年。最近幾年開始，她手上的中國客
戶越來越多。
隨著美國房地產市場進入經濟復
蘇週期，美國房地產市場投資額占美
國 GDP 總額已從幾年前最低谷時期的
不到 1%，上漲到如今的 1.1% 左右，
恢 復 到 2000 年 左 右 的 水 平， 距 離
2008 年大蕭條之前 1.9% 左右的高位
還有不少距離。
“雖然市場仍然沒有到達正常狀
態，但是進步仍然相當可觀。” 美
銀美林高級美國經濟學家邁克爾•梅
耶（Michelle Meyer） 表 示， “ 房 地
產市場正在開始表現出可持續復蘇的
跡象：購房者期望值變得越來越積
極，房屋建設者的信心也開始變強，
信貸條件逐漸放寬。”
在這一波復蘇過程中，之前沒
有機會“抄底”海外房地產的中國資
本，逐漸加入到投資隊伍中。除了住
宅市場的投資復蘇值得矚目之外，資
金量更大的商業地產市場也得到國
人的青睞。目前，辦公樓和多商鋪的
大型購物中心的投資額分別佔據美國
GDP 的約 0.18% 和 0.09%。
渠道多樣
2013 年農曆新春過後，中國企
業在美國投資商業地產的個案一下子
多了起來。
先是萬科集團斥資約 6.2 億美元，
與“美國頭號房企”鐵獅門公司簽約，
合作開發舊金山富升街 201 地塊；後
有傳聞 SOHO 的張欣將投資估值約為
34 億美元的曼哈頓 GM 大樓 40% 的股
份，一旦成功，或將成為中國人購買
美國房地產中金額最大的交易。
Polly Chang 表 示， 中 國 企 業 投
資美國商業地產，目前要麼是選擇購
買股份進行權益投資，要麼是收購一
些管理得不好的大樓：“價格從去年
10 月份以後開始上漲，以前從賣主
要價到最後成交價的砍價幅度可以在
20%-25%，現在最多在 5%-10%。”
美國房地產基金也在募集中國
資金。
美國麗景地產總經理克裡斯多夫•
麥克努爾（Christopher McNeur）向本
報記者透露，麗景地產的一個融資規
模在 1 億美元的基金（EVIC）有望在
今年 5 月份完成募資，該基金的融資
對象都是中國的機構投資者，投資方
向則是美國房地產市場的若干項目。
據悉，該基金很可能與幾家中國
合格境內機構投資者（QDII）達成融
資協議，其中還包括與一家“中國大
型銀行”的合作。麥克努爾表示，爭
取到這家機構向該基金提供一半規模
融資的可能性很大。
與此同時，剛剛成長起來的中國
本土房地產基金，也著手對此前一直
在考察和談判的項目下單。
盛世神州房地產投資基金董事長
張民耕此前在紐約接受記者採訪時表
示，在亞特蘭大的 2400 萬美元項目已
經簽訂，另外有一個位於芝加哥的項
目也在計劃中。該基金資產配置中大
約四分之一到三分之一以外幣構成。
長線考慮
值得注意的是，和前幾年國內
“炒房團”進軍美國“抄底”住宅市
場不同的是，美國的商業地產市場並
非產生暴利的行業，機構投資者進入
該市場，毫無疑問應當有長線的投資
考慮。
“中國國內的投資回報率其實更
高。”Polly Chang 告訴記者，如果說
紐約商業地產可以做到6%-12%的話，
國內有些城市可以做到 10%-30%。
投資美國市場最大的吸引力仍然
是穩定。
“我的中國客戶都同意這一點，
美國房地產市場投資環境穩定，風險
較小，政策變化也不大。”麥克努爾
說。他為中國客戶推銷上述房地產
基金時也表示，稅前的內部收益率
（IRR）在 12% 左右，如果風險可控，
可能會再高一點。
更多的中國資金還在觀望這一市
場。儘管湧現的個案不少，但總體上
看，美國房地產業的復蘇仍然是由其
本土投資者帶動，顯示經濟復蘇進入
正常週期。
“中國人投資美國商業地產這
一要求較高的領域，應該是一個大
趨勢，但目前應該不到市場總額的
1%。”“環球之家”網 CEO 莊諾告
訴本報記者。
事實上，根據 Marcus & Millichap
研 究 服 務 的 統 計， 美 國 商 業 地 產
2012 年由外資投資的不到 5%，更多
的來自於本土基金、機構投資者、房
地產信託（REIT）等。
一不具名的經紀商表示，長期來
看商業地產，尤其是辦公樓宇的投資
回報率將受到挑戰，因為隨著開放式
辦公的引進，多數企業租戶對於辦公
樓宇的需求降低，未來幾年這一領域
的投資開發將遭遇挑戰。
作者：葉慧玨，21 世紀經濟報
道特派記者
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據說，這裡有美國第一條水泥馬
路，有美國第一個交通指示
燈，有第一條高速公路和第一大百貨商
店……這裡是美國的汽車城——底特
律。但如今，除了這些深刻到不能磨滅
的歷史烙印，底特律再也不是曾經輝煌
時期的底特律，因為，這座城市正面臨
著嚴重的破產危機，甚至，連一些基礎
的公共服務都已中斷。
3 月 14 日，美國密歇根州州長斯奈
德對外宣佈，將由州政府接手底特律市
財政，任命企業破產重組專家——非洲
裔美國人凱文•奧爾為緊急財政管理人，
以應對這座城市瀕臨破產的局面。
城市行將破產？
在美國留學的小張至今仍記得 2008
年 12 月第一次也是惟一一次去汽車城
的情景：沒有想像中那麼大，車很多，
不少都停在路邊，但路上的行人卻比較
少，與西雅圖、芝加哥和夏威夷等城市
相比，“不太像城市的樣子”。
“這大概是次貸危機害的？當時，
我是這麼猜測的。”小張對記者說。
金融危機對依賴汽車產業的底特律
造成了嚴重打擊，比 1973 年石油危機的
打擊還要嚴重得多。而且，這也讓底特
律開始逐步淪為“一座空城”。美國人
口普查局 2010 年的統計數據顯示，底特
律以 713777 的人口位列全美第 18 位，
但遠不及上世紀 50 年代 185 萬規模的人
口，因此，底特律成為美國過去 60 多年
中城市人口削減最多的城市之一。
金融危機過去幾年後，底特律仍
“活”在金融危機的陰霾中。2013 年
2 月 19 日，一個由密歇根州政府任命
的專家小組宣佈底特律陷入財政危機；
2013 年 3 月 1 日，施奈德宣佈底特律
市“處於財政緊急狀態”。據報道，底
特律面臨現金短缺和公共福利帶來的巨
大債務壓力，如養老金和醫療保險缺口
及政府高達 140 億美元的長期負債。報
道稱，現在的底特律有超過 1/3 的居民
生活在美國“貧困線”以下，當地失業
率達 18.2%，遠高於全國的 7.7%。
目前，對於底特律來說，惟一還有的可
能就剩下了“投機價值”。據央視報道，
一位投機商，甚至花了 2300 美元就買
到了 5 年前可以賣 45 萬美元的房子。
底特律啟示錄
對於瀕臨破產的底特律來說，很多
人認為，單一的經濟發展模式是造成底
特律現狀的“罪魁禍首”。眾所周知，
底特律的財政收入 80% 依靠汽車工業，
但美國近年來的汽車市場份額不斷被日
本和歐美汽車企業瓜分。同時，工業自
動化的普及，加上亞洲相對低廉的勞動
力成本，都讓美國汽車企業一波接一波
地裁員，這又造成了底特律人口的流失
及稅收的不斷萎縮。
事實上，像底特律這樣行將破產
或已破產的城市不在少數。統計顯示，
1937 年以來，美國有約 600 個市、鎮、
縣等申請破產；過去 30 年，申請破產的
地方政府不到 250 個，其中，金融危機
爆發以來，就有約 15 個城市申請破產。
“深層次看，西方國家城市的破產，
根源在城市的制度設計。這套制度包括：
城市的自治制度、嚴格的財政預算制
度、破產的法律規定。”中國國家發改
委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮
奎在媒體上撰文稱，“自治制度厘清了
城市與州、與國家（聯邦）責任、義務
邊界；嚴格的財政預算制度使得破產的
實際發生有真實、必須的依據；破產立
法則使得破產有法可依。”
中國城市須警惕
今年 1 月，麥肯錫駐上海（樓盤）
亞洲地區董事長 Gordon Orr 曾經預計，
中國一個三線城市將破產。“中國城市
對賣地的嚴重依賴是眾所周知的。”Orr
表示，“各城市過去為建設項目而使用
的融資平臺將停止運作，且情況可能變
得更糟。如沒有中央政府的救助，有些
城市將無力繼續維持運轉。”他同時認
為，不斷對國有企業的貸款進行展期只
能讓問題得到暫時緩解。
對此，馮奎認為，中國城市不會破
產，因為，中國城市的預算約束是寬鬆
的。但專家認為，對中國來說，底特
律的現狀同樣具有較強的借鑒意義，比
如，不能太過依賴單一的發展模式，體
現到中國城市，就是不能太依賴投資。
但由投資帶來的地方債危機早已為
業界所關注。今年全國兩會期間，全國
政協委員、審計署副審計長董大勝表
示，目前中國中央債務規模在 7.7 萬億
元左右，地方債在 10.71 萬億元，“考
慮到部分地方債存在一定浮動性，估
計，目前各級政府總債務規模在 15 萬
億元至 18 萬億元之間”。這不得不讓
業界捏一把汗。
摘編源自：《國際金融報》
底特律樓市崩潰的啟示
2012 年歐洲房市
德國最具吸引力
德國在 2012 年取代英國成為
歐洲最有吸引力房地產
市場，投資商最中意的城市為首都柏
林和南部城市慕尼黑。不過，CBRE
公司的同一調查結果還顯示，倫敦仍
舊是全歐範圍內最有吸引力的城市，
其後緊跟慕尼黑及柏林。
柏林負責城市發展的參議院管理
局 17 日對媒體說，外國投資商對柏
林房地產市場很有興趣，導致該市頒
發建築許可及房地產銷售許可的數字
直線上升。投資商去年對德國房地產
投資額達到 5 年來最高。買主來自國
外的房產銷售額達到 111 億歐元，比
上年提高了將近 70%，其中有 16 億
歐元流向柏林房地產市場。
據 CBRE 諮詢公司新近所做 2012
年調查報告，35% 的歐洲投資商認為
德國市場最有吸引力，認為英國有吸
引力的投資商僅剩 24%。一直以來，
英國曾經佔據投資吸引力第一位。德
國聯邦統計局的數字也顯示，該國去
年頒發的建築許可連續三年遞增，批
准建築公寓房 23.95 萬套，比上年增
加 4.8%。來自國外的 5 筆合計 51 億
歐元的大額投資，分別用於近 1 萬套
公寓房的交易。
德國目前是歐洲經濟火車頭，失
業率在歐盟範圍內最低，人均實際收
入不斷提高，過去一直無力買房的德
國公民也開始涉足房地產市場。另外
該國退休金保險機構或者基金會也認
為房地產利潤高風險小，將其看作
是比較安全的投資領域。業界專家認
為，這一領域的繁榮還將持續兩到三
年。
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中國房企出海漸成潮流
鎖定國人海外購房需求
根據來 自 Dealogic 的 數 據， 中
國人在海外的房地產交易
規 模 去 年 急 劇 上 升， 達 到 18.6 億 美
元。 相 比 之 下，2011 年 為 5.47 億 美
元，2010 年為 9000 萬美元。不包括
香港在內，2012 年的海外房地產交易
總額為 4.5 億美元，比 2011 年增長了
46%。截留這部分國內人士的海外購房
需求，成為中國房企出海的動因之一。
今年 2 月，中國頭號房企萬科和
美國頭號房企鐵獅門公司的簽約，引發
轟動。同樣，在萬科總裁郁亮看來，萬
科試水海外項目是看到了限購所帶來
的市場機會，限購措施使得一線城市的
有錢人基本上失去了購房的資格，這部
分投資需求流向海外。因此萬科啟動了
國際化策略。投入上，萬科美國項目總
投資約為 6.2 億美元，其中萬科將投資
1.75 億美元，鐵獅門僅提供 7500 萬美
元，其餘部分將通過債務融資解決。
無疑，中國房企出海，最大的驅
動還是國內的房地產政策環境。隨著調
控的加緊，房地出海會漸成潮流。國內
限購、限貸、房產稅等房地產調控政策
頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國
內投資風險，從而導致部分龍頭開發企
業也轉投海外市場。當然，能否遊刃有
餘，還得看是否具有諸多前提保障，而
首要的條件是資金力量雄厚。
當然，也有房企出海並不做房地
產項目，典型的代表是萬達集團。去年
5 月，萬達集團與全球第二大院線集團
AMC 簽署並購協議，並購總交易金額
26 億美元，包括購買 100% 股權和承
擔債務兩部分。另據萬達集團董事長王
健林透露，萬達集團海外目光將集中鎖
定在歐美市場，未來 10 年將向美國投
資 100 億美元，2013 年萬達集團還要
完成 1-2 個項目的大型並購。顯然，涉
及上百億美元的投資規模也說明，欲海
外擴張，充裕的資金支撐是第一要務。
從已出海的房企來看，普遍的傾
向性是，海外項目多以開發旅遊地產，
且以與當地的企業合作開發為主。但目
前，僅碧桂園、綠地集團等迎來收穫
期，並且隨著海外擴張路線的清晰，這
些房企在海外投入上還會持續加大。
碧桂園在馬來西亞開發的三個房
地產項目已面市，碧桂園首席財務官伍
綺琴在 3 月的業績發佈會上透露，公司
2013 年的資本開支約 440 億元，當中
買地及建築費分別占 120 億元及 320
億元，而公司已經或將
要花費 100 億元投資馬
來西亞的多個項目，就
投資占比而言，馬來西
亞的投資占比不算小。
而綠地集團，其之
前與韓國濟州國際自由
城市開發中心合作建設
濟州旅遊健康城項目，
其還與西班牙和德國的
酒店有一些合作項目。
而 在 3 月 其 亦 表 示，
已達成在悉尼市中心開
發住宅和酒店建築的協
議，這一項目是綠地集
團 斥 資 1.075 億 澳 元
（約合 1.114 億美元）
從加拿大公司 Brookfield
Asset Management Inc 購
買所得。
中 國 指 數 研 究 院
統 計 顯 示，2012 年 共
有 25 家 內 地 房 企 進 行
了 25 筆 海 外 融 資， 融
資 總 額 約 合 600 億 元
人 民 幣， 同 比 增 長 了
10.23%。而僅 2013 年 1 月，就有 17
家房地產公司通過海外融資渠道募集
了約合 420 億元人民幣的資金，融資
規模已超過去年全年內地房企海外融
資總額的一半，達到 70%。
不過，仍有業內人士認為，短期
內海外發展前景不太可觀。出海考驗的
不僅僅是房企的資金實力，還有落地能
力和實際操作能力，在融資、銷售、運
營管理模式等諸多環節和國內大相徑
庭的情況下，這些房企能否入鄉隨俗是
決定其發展好壞的關鍵。
中國富人被指抬高美國房價
據中國網絡電視臺報道，最新
數據顯示，自去年以來，
美國各地樓市開始回暖，眾多購房者
中甚至出現了不少中國買家的身影，
近日我們的記者特意深入紐約的房地
產市場，通過一位行業內人士，為您
講述美國樓市的中國故事。
紐約蘇富比拍賣公司房產經紀
人 凱文布朗說：我們繞著城裡不停
的看，我最後問她你究竟為什麼要買
房呢，她說是為了她的女兒，
她女兒將來要上哥倫比亞大學
或者紐約大學，也有可能上哈
佛，所以她需要在城中心有個
居所，所以必須挑這樣一套特
別的房子，我說好吧，你女兒
多大，她說兩歲了，我簡直驚
呆了。
過去的一年裡，中國富豪
媽媽為兩歲女兒買房的故事，
成為紐約房地產經紀人凱文布
朗，廣為傳播的經典銷售案例，
中國母親買下的豪宅，就位於
這座尚未完工的名為 One57 號
公寓樓裡，它坐落於奢侈品雲
集的紐約第五大道附近，整個
公寓共有 90 層，以 306 米的
高度成為目前紐約最高的住宅
樓，中國媽媽的房產總共花費
大約 650 萬美金，換算成人民
幣大約每平米 23 萬多元，在
凱文看來，這筆一年多以前的
投資，時機選擇得恰到好處。
紐約蘇富比拍賣公司房產
經 紀 人 凱 文 布 朗 說： 那 個 花
650萬美金為孩子買房的女人，
在她樓下的那戶我們剛賣掉，合同價
格是 890 萬美金，
數據顯示，自 2011 年開始銷售
以來，One57 號公寓價格一路攀升，
最普通的戶型單價也突破千萬美元，
頂層公寓的售價目前已經超過一億美
金。其中 88 號公寓因為數字吉利被
中國客戶搶先預訂，據媒體透露，截
至去年底，來自中國的投資者前後已
經買下樓內 10 到 15 套豪華公寓。
紐約蘇富比拍賣公司房產經紀人
凱文布朗說： one57 把這附近的價格
全抬起來了
據凱文透露，One57 號公寓 95%
的買家全部來自紐約以外，出於對客
戶信息的嚴格保密，凱文無法透露有
關買家的真實身份，不過可以肯定的
一點是，中國買家已經成為紐約房地
產經紀人的重要客戶資源。
紐約蘇富比拍賣公司房產經紀人
凱文布朗說：現在 ( 中國客
人 ) 差不多占到我資金來
源的四分之一，有意思的
是，2 年前，他們還只占到
15%，再之前只有 5%。
全美房地產經紀人協
會去年公佈的一項數據顯
示，2012 年中國購房者在
美國房地產市場全年共投
入約 90 億美元，已經成為
僅次於加拿大的第二大國
際買家。
中國買家真的會給美國房
地產市場帶來實質性變化
嗎？美國國家房產經紀人
聯合會常務董事 傑德史密
斯就此回答說：是的，11%
的國際銷售量都是來自中
國買家，特別是在高端市
場，當然整個市場的國際銷
售量只有 2-3%，但中國就
占了 11%，而且這個數字還
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新港灘酒店100房
200個精緻套房，年營550萬美元，
銀行批准貸款，
萬豪(Marriott)集團下酒店3.5英畝，
鄰近60英畝新開發商場，產權完全擁有。
新港灘酒店新港灘酒店
迪斯尼附近四星酒店迪斯尼附近四星酒店
要求佔地只要1-1.5英畝，建築只需180天
自動化系統，５個員工，造價每房５萬美元
45%入住率，可成為南加州市場開發第一人
連鎖新型酒店連鎖新型酒店
歡迎合作開發歡迎合作開發
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