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Cap. 14 El Mercado de Hipotecas

Parte del sueño Americano es tener tu casa propia. Pero el precio promedio de una casa es de $250,000 o más, en estados como California. Para muchos la única forma de comprar una casa es a través de un préstamo.


El Mercado de Hipotecas

Algunos aspectos a estudiar son:─ Qué son las Hipotecas?─ Características de las Hipotecas─ Tipos de Hipotecas─ Instituciones de Préstamos Hipotecarios─ El Mercado Secundario de Hipotecas─ Asegurando las Hipotecas


El Mercado de las Hipotecas

Qué son las Hipotecas? Es un préstamo a largo plazo asegurado por bienes raíces.

Un préstamo amortizado mediante un pago fijo mensual que cubre tanto los intereses como el principal.


¿Qué son las Hipotecas?Préstamos Concedidos


Características de las Hipotecas para Viviendas

Las hipotecas pueden clasificarse siguiendo tres dimensiones:─ Las tasas de interés de las hipotecas─ Los plazos de los préstmos─ La amortización del préstamo hipotecario


Las Tasas de Interés de las Hipotecas

La tasa establecida para una hipoteca resulta de la combinación de tres factores:─ Las tasas del mercado: las tasas generales de

los bonos del Tesoro.─ El plazo: las hipotecas con mayor plazo tienen

tasas más elevadas.─ Puntos de Descuento: menores tasas

mientras mayor sea el adelanto en efectivo.


Características de las Hipotecas para Viviendas: Las Tasas de Interés

Current mortgage interest rates http://www.interest.com/

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Las Tasas de Interés y los Puntos de Descuento

Una decisión difícil al firmar una hipoteca es si se realiza un adelando en efectivo para bajar la tasa de interés de la hipoteca.

Asume que tienes que escoger entre una hipoteca a 30 años al 12% o una hipoteca al 11.5% con 2 puntos de descuento. Asume que deseas tomar prestado $100,000.


Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento

Primero examina la hipoteca al 12%. Usando una calculadora electrónica el pago requerido es:

n 360, i 1.0, PV 100,000,

PMT $1,028.61



Ahora examina la hipoteca al 11.5%. Usando una calculadora electrónica el pago es:

n 360, i 11.5/12, PV 100,000,

PMT $990.29



Por lo tanto, si pagas los dos puntos de descuento te ahorras $38.32 cada mes. Sin embargo, tienes que pagar $2000 de adelanto.

Puedes ver que la decisión depende de cuánto tiempo permanecerás en la vivienda, pagando la hipoteca.



Si piensas vivir 12 meses, el adelanto de $2000 no se recupera durante ese tiempo con los ahorros mensuales.

La siguiente diapositiva muestra tu tasa efectiva del préstamo asumiendo diferentes suposiciones.



Necesitas determinar cuándo el valor presente de los ahorros ($38.32) igualan los $2000 del adelanto. Usando una calculadora financiera, es:

i 1, PV 2,000, PMT = 38.32

Calcular n. n 74 meses, o cerca de 6.2 años.



Entonces, si piensas permanecer en la casa por lo menos 6.2 años, pagar el adelanto es buena decisión.

De lo contrario, debieras aceptar el préstamo al 12%.


Los Plazos del Préstamo

Los contratos de préstamos hipotecarios contienen términos legales que debes conocer y entender. La mayoría protegen al Prestador de una pérdida financiera.

Colateral: normalmente el inmueble que está siendo financiado.

Adelanto: porción del precio del inmueble pagado por el prestatario por anticipado.



PMI: seguro contra incumplimiento por el prestatario.

Calificación: historial de crédito, historial de empleo, etc. Para determinar la habilidad del prestatario para pagar la hipoteca.



Los acreedores también solicitan un reporte de crédito a una de las agencias.

La puntuación reportada se denomina el FICO

El rango es de 300 hasta 850, siendo el promedio de 660 a 720.

La historia de pagos, deudas, y manejo de tarjetas de crédito pueden afectar la puntuación.


La Amortización del Préstamo

Los préstamos hipotecarios deben ser amortizados, o sea pagarse mensualmente en una cuota fija que cubre intereses y principal. Cuando se realice el último pago la hipoteca será de valor de 0.

La siguiente tabla muestra una amortización típica de una hipoteca a 30 años al 8.5%


Tabla de Amortización de una Hipoteca


Tipos de Préstamos Hipotecarios

Hipotecas Aseguradas vs Convencionales. Si el adelanto es menor al 20% se requiere un seguro normalmente.

Hipotecas de Tasas Fijas: la tasa de interés es fija durante la vida de la hipoteca.

Hipotecas de Tasa Ajustable: la tasa de interés se ajusta siguiendo cierto parámetros.



Otros tipos de hipotecas:

Hipotecas de Pagos Graduados

Hipotecas de Capital Creciente

Segundas Hipotecas

Hipotecas con Anualidad Resersible

La siguiente tabla tiene características adicionales acerca de los préstamos.


Instituciones Concesionarias de Hipotecas


Refinanciamiento del Préstamo

La mayoría de las hipotecas son vendidas a inversionistas para obtener recursos frescos y volver a conceder otra hipoteca.

Además, existen empresas que se encargan del cobro de la hipoteca y mantener los registros. A esto se conoce como Servicio de Préstamos. Cobran una comisión por el servicio de lo que reciben.


Mecado Secundario de Hipotecas

El mercado secundario de hipotecas fue establecido primero por el gobierno federal cuando creó a Fannie Mae.

El crecimieto fue rápido en la década de los 80s y ha continuado fortaleciéndose en EE UU.


El Impacto del Seguro en el Mercado de Hipotecas

Como lo muestra la siguiente figura, el valor de las hipotecas poseídas como pools de inversión suman cerca de $8.0 trillones para 2009.

Dos de las agencias aseguradoras más conocidas son Ginnie Mae y Freddie Mac.


Hipotecas Subprime Préstamos subprime son préstamos concedidos a

prestatarios con baja puntuación de crédito o colaterales no regulares.

En el 2000, solo el 2% de las hipotecas era subprime. Esto subió a un 17% en el 2006.

El FICO promedio fue de 624 para los prestatatios de subprime. Para los prestatarios de prime era de 742 puntos


Preguntas de Análisis:Capítulo 14

¿Cuál es el propósito de requerirle un pago por adelantado a un solicitante de un préstamo hipotecario?

Interprete lo que quiere decir un prestador cuando a los términos del préstamo le coloca: «floating with the T-bill plus 2 with caps of 2 and 6».

La hipoteca anual reversible permite que las personas retiradas disfruten del capital que han acumulado en la propiedad de sus casas sin venderlas. Explique cómo las hipotecas reversibles funcionan.

Calcule el valor de una hipoteca de tasa fija a 30 años que paga $1,100 a un 9%. Si la hipoteca requiere un 5% de adelanto, ¿cuál es el precio máximo de la casa?


Preguntas de Análisis:Capítulo 14

Una hipoteca por un apartamento se financia a una tasa de interés del 10% pagando una cuota mensual de $1,200.00 por 20 años. ¿Cuánto bajaría la cuota mensual si la deuda se financiara a una tasa de 12% por 30 años?

Determine el pago mensual requerido por una hipoteca de $150,000 a 30 años de tasa fija nominal de 8.8%. ¿Cuánto del pago realizado el primer año fue por concepto de intereses y cuándo para disminuir la deuda?

Considere una hipoteca de $180,000 a 30 años y una tasa fija nominal del 9%. Si el prestatario deseara pagar el saldo restante de la hipoteca al concluir el 50% de las cuotas, ¿cuál sería el monto restante de la hipoteca?

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