Yves Demeuse & Christine Ruelle

Réaménagement de l’îlot des Couvalles à Verviers

Présentation 17 décembre 2007

Cheminement de la réflexion:

• Analyse situation de droitLimites communales, PCA, PS, SAR, SSC, propriétés publiques,,,…

De l’analyse du Schéma de Structure de la Ville de Verviers, il apparaît que trois objectifs clairement affichés par la Ville de Verviers sont :

• Ramener une population plus aisée au centre-ville, population qui a quitté le centre-ville pour les banlieues plus rurales à partir des années 50 suite aux crises de l’industrie et à un tissu urbain très dense fondant habitat et industrie.• Relancer les activités économiques dans les secteurs secondaires et tertiaires • Développer la thématique de l’eau (Verviers = Ville de l’eau).

Cela suppose un travail sur :

• la diversification de l’offre (en logement, en espaces pour entreprendre, …)• l’amélioration du cadre de vie (requalification des sites désaffectés, développement des infrastructures cyclo-pédestres)• l’image de marque de la Ville.

Analyse synthétique

Cheminement de la réflexion:

• Analyse situation de faitLe site dans son contexte (accès, fonctions, proximité du centre-ville et connexion

au futur réseau vert son environnement, visibilité…

Cheminement de la réflexion:

• Analyse situation de faitLe site décortiqué (entrées, analyse du bâti et du non-bati, ensoleillement-sheds,…)

=> Analyse AFOM => Objectifs1. Diversifier l’offre de logements collectifs (mixité sociale => attirer

population plus aisée en ville).

2. Maintenir & Développer secteurs secondaires et tertiaires (haute valeur ajoutée).

3. Valoriser les atouts environnementaux de la vallée de la Vesdre (réseau bleu-vert) et les traduire sur le site par le développement d’espaces verts et la promotion des énergies renouvelables.

4. Initier une démarche de revitalisation à plus grande échelle en privilégiant le recyclage du bâti et le curage des intérieurs d’îlots industriels.

Un projet…

• ECOnomique fort

• ECOnome en énergie

• Privilégiant l’ECO-logis (recyclage du bâti existant)

• Intégré dans son quartier• Mettant la Vesdre en

scène• Privilégiant les modes de

déplacement doux• Donnant une large place

aux espaces verts et conviviaux

• Créant un véritable PARC résidentiel et d’activités économiques

L’ECOPARC des Couvalles

Assainissement du siteSchéma d’intention

Schéma d’intentionLibération de l’espace

Schéma d’intentionzonage

Schéma d’intentionTrame structurante 1

Schéma d’intentionTrame structurante 2

Schéma d’intentionNouvelles constructions

Schéma d’intentionCirculations voiture et parkings

Schéma d’intentionCirculations piétonnes/ vélo

Plan masse

1

1’

2

2’

Coupes de principe

Plan masse: programme

Le bâtiment 1:• un rôle de pivot, d’appel, et d’animation de la place.

• Une fonction récréative (salle de sport, fitness, squash) au rez-de-chaussée et au niveau + 1 (1300 m2 + 650 m2 en mezzanine)

• des bureaux (ou salles de cours) au niveau +2 (1300 m2), en lien avec le centre de formation du FOREM.

• utilisation du parking à réaménager près du pont de l’épargne (+ mis à la disposition du public le week-end ).

Coût: 3 636 000€ (+124 260€ pour démolition annexes)

(acquisition comprise)

Subsides: SAR (acquisition + GOF)

Opérateur: Public -> location

Plan masse: programme

Le bâtiment 2 •un rôle d’animation de la place,• profiter des vues sur la Vesdre: le rez-de-chaussée = restaurant-brasserie (670 m2) avec une terrasse en partie sur la place et en partie sur un ponton en bois s’avançant vers la Vesdre. • Les 3 étages (3 x 670 m2) permettront de créer 9 vastes lofts (d’environ 179 m2 chacun).

Coût: 2. 716 300€ (+38 256€ pour démolition annexes)

Subsides: SAR (GOF)

Opérateur: Public -> location rez + vente étages

Plan masse: programme

Plan masse: programme

Coût: 3 742 400€

Subsides: SAR (GOF)

Opérateur: Public -> location rez & SPI+/ privé pour centre d’entreprise

Le bâtiment 4 •rôle d’animation de la place,• jonction entre l’avant et l’arrière de l’îlot par l’intermédiaire d’un passage couvert.• fonction commerciale ou culturelle au rez-de-chaussée (1352 m2)• centre d’entreprise aux 2 étages (2 x 1400 m2).

Plan masse: programme

Plan masse: programme

Coût: 2. 582 960 000€

Subsides: SAR (GOF)

Opérateur: Public -> vente des lofts au stade GOF

Le bâtiment 5: • rez-de-chaussée plus bas -> les fonctions techniques/ caves (544 m2).• Les étages (4 x 480 m2 utiles): 2 x 6, soit 12 lofts (duplex) de +/- 160 m2 • Une organisation en duplex permet de réduire au maximum les circulations communes verticales et horizontales et de rendre tous les lofts traversants

Plan masse: programme

Plan masse: programme

Coût: 4 800 000€

Subsides: revitalisation pour espaces publics

Opérateur: Partenariat Public Privé

Le bâtiment N1:• sur dalle jardinée• le rez-de-chaussée = l’entrée du parking + parking • aux étages (4 x 960 m2) : 2 x 12= 24 appartements duplex (d’environ 128 m2 chacun).• choix des duplex afin de limiter les circulations communes et de diversifier les vues vers l’extérieur depuis les appartements (cf.: 5).

Plan masse: programme

Plan masse: programme

Coût:

• N2 =1 800 000€ Subsides: revitalisation pour espaces publics

• Parking sous dalle (coût à répartir sur l’ensemble du programme) = 2 952 000€

Opérateur: PPP

Le bâtiment N2:•parking au rez-de-chaussée (sous la dalle)•logement aux étages (4 x 360 m2) avec 4 x 3, soit 12 appartements moyens (d’environ 96 m2 chacun).

Plan masse: programme

Le parking sous dalle:• 246 emplacements

Plan masse: programme

Coût: 540 000€

Subsides: SAR (acquisition + GOF)

Opérateur: Public (assainissement) + PPP pour nouveau programme

bâtiment N3:une fonction commerciale (2x360 m2).

Plan masse: programme

Plan masse: programme

• Le bâtiment 15: reste consacré au commerce (Hyundaï) + réorganisation des parkings en seconde frange.

• Les bâtiments 10,11 et 14 restent dédiés au commerce. Le bâtiment 14 sera néanmoins rénové.• Le bâtiment 8 (1440 m2): développement d’une moyenne surface de quartier (de type supermarché affilié). Ce bâtiment pourra disposer de parkings à l’arrière.

• Les maisons 3B, C et D de la rue de l’Epargne seront rénovées et proposées à la vente ou à location en tant que logement unifamilial.

Plan masse: programme

Opérateur: Privés + inclure éventuellement dans PPP pour les 3 maisons

Plan masse: programme espaces publics

Coût: 603 600€

Subsides: Revitalisation Urbaine (100%)

Opérateur: Public (nécessite convention avec privé)

Le Carré des Couvalles (la place):

• 2300m2 (48m de côté).

• traitement majoritairement minéral (pavés) avec un traitement différencié sur le tracé de l’actuelle rue des Couvalles formant un des axes de la trame du projet.

• alignement d’arbres délimitant sa façade Est

•de fontaines sèches (7-8 jets sortant du sol) Cf.: place verte

Plan masse: programme espaces publics

Coût: 860 000€

Subsides: DGRNE espaces verts + partie revitalisation

Opérateur: Public (nécessite convention avec privé pour revit.)

La dalle jardinée

• 4600 m2

• traitement mixte de zone gazon, zone plantée (arbustes & arbres) et cheminement pavé

• Entre la place et la dalle jardin, 2 axes de promenades : un le long de la Vesdre et le second entre le bâtiment 2 et 5 vers un escalier occupant toute la largeur.

•Sous la dalle 246 places de parkings (coût repris dans programme privé)

Plan masse: programme espaces publics

Coût: 748 170€

Subsides: Revitalisation

Opérateur: Public (nécessite convention avec privé pour revit.)

La parc d’activité de la rue de Limbourg

• 4600 m2

• accès sous le bât. 7

• parking aérien de 88 places

• rue des Couvalles aménagée en semi-piétonnier (suppression trottoirs)

• marquage des trames rue de Limbourg (arbres + traitement de la route)

Récapitulatif du programme

En m² Culturel/récréatif

Commerces/Horeca

Bureaux Logements Caves, parking

Superficie utile totale

Bâtiment 1 1 950 1 300 3 250

Bâtiment 2 670 2 010(9 lofts de

179m²)

2 680

Bâtiment 4 1 352 2 800 4 152

Bâtiment 5 2 176(12 lofts de

160m²)

544 2 720

Bâtiment N1 3 840(24 duplex de

128m²)

960 4 800

Bâtiment N2 1 440(12 appart. de

96m²)

360 1 800

Bâtiment N3 720 720

Bâtiment 8 1 440 1 440

TOTAL 3 302 2 830 4 100 9 466(57 unités de

logement)

1864 21 562

Récapitulatif des investissements

Le coût global de l’opération représenterait 25 351 524€ HTVA:

•12 897 911€ d’assainissement / rénovation (+ acquisitions)

•10 092 000€ de nouvelles constructions

•2 361 613€ d’aménagement d’espaces publics

Phasage de l’opération

1. RCA/SPI+: Assainissement et réhabilitation des bâtiments du Carré (la place)

2. RCA/SPI+: via SAR:• Requalification d’une partie des vitrines de la rue de

Limbourg• Curage des arrières de la rue de Limbourg

(aménagement des parkings)

3. Lancement du PPP (RCA ou secteur SPI+ + promoteur privé) pour:

• programme de la dalle jardinée• offre résidentielle des bâtiments du Carré

Plan masse

Extension périmètre SAR des ateliers communaux

Proposition de périmètre de Remembrement Urbain

Proposition de périmètre de Revitalisation urbaine