Zeitschrift für Immobilienökonomie German Journal of ... · Eine Entgegnung zum gleichnamigen...

Zeitschrift für ImmobilienökonomieGerman Journal of Property Research

General Interest vs. Special Interest – Ähnlichkeiten und Unter-schiede in den Arbeits- und Einstellungsprofilen von Immobilien-journalisten

General Interest vs. Special Interest – Similarities and differences in the work profiles and approaches of real estate journalists

Nikolaus Jackob, Thomas Zerback und Jenny Arens 5

Begegnungsqualität in Bürogebäuden – Ergebnisse einer empirischen Studie

Quality of encounters in office buildings - Results of an empirical study

Roman Muschiol 23

Mieterorientierung als Teil des Customer Relationship Managements von Immobilienunternehmen in Deutschland – Ergebnisse einer empirischen Untersuchung

Tenant orientation as a part of the customer relationship management of real estate companies in Germany - Results of an empirical study

Andreas Pfnür, Moritz Lohse 43

2/2008

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Inhalt Contents 2/2008>> GeleItwortedItorIal 2

>> dIeHerausGebertHeedItors 4

>> aufsätzePaPers 5

General Interest vs. Special Interest – Ähnlichkeiten und Unterschiede in den Arbeits- und Einstellungsprofilen von ImmobilienjournalistenGeneral Interest vs. Special Interest – Similarities and differences in the work profiles and approaches of real estate journalists NikolausJackob,thomaszerback,Jennyarens 5

Begegnungsqualität in Bürogebäuden – Ergebnisse einer empirischen StudieQuality of encounters in office buildings - Results of an empirical studyromanMuschiol 23

Mieterorientierung als Teil des Customer Relationship Managements von Immobilienunternehmen in Deutschland – Ergebnisse einer empi-rischen UntersuchungTenant orientation as a part of the customer relationship management of real estate companies in Germany - Results of an empirical studyandreasPfnür,Moritzlohse 43

>> dIskussIoNdIsCussIoN 59

Bestimmung und Abgrenzung von Managementdisziplinen im Kontext des Immobilien- und Facilities Management

Eine Entgegnung zum gleichnamigen Beitrag von Sven A. Teichmann in der ZIÖ 2/2007anettekämpf-dern 59

Eine Stellungnahme zur gleichnamigen Entgegnung von Annette Kämpf-Dern in der ZIÖ 2/2008svena.teichmann 69

>> buCHrezeNsIoNeNbookrevIews 72

>> abGesCHlosseNedIssertatIoNeN CoMPletedPHdtHesIses 74

>> GIfGesellsCHaftfürIMMobIlIeNwIrtsCHaftlICHeforsCHuNG soCIetyofProPertyresearCHers,GerMaNy 78

>> GIfverÖffeNtlICHuNGeNGIfPublICatIoNs 82

>> verÖffeNtlICHuNGsGruNdsätzeuNdzItIerreGelN edItorIalPolICyaNdsubMIssIoNGuIdelINes 84

>> IMPressuM,aboNNeMeNtsIMPrINt,subsrCIPtIoNs 86

2

>> GElEITwoRT EDIToRIAl

zeitschriftfürImmobilienökonomie GermanJournalofPropertyresearch 2/2008

Geleitwort

IndiesemJahrfanddie�5.Jahreskonferenzderereseuropeanrealestatesocietyinkrakau/Polenstatt.dieteilnehmerzahllagmitüber300ähnlichhochwiebeiderschon„historisch“zunennendenkonfe-renz�997inberlin,alsdieeresdenQuantensprungzueinemderführendenresearcher-Meetingsschaffte.Gegenüberdamalserheb-lichgestiegenistjedochdieanzahlderwissenschaftlichenbeiträge,die inzwischen bei 230 liegt. und es gibt noch einen wesentlichenunterschied:dieukresearcherrangierennichtmehrmeilenweitvorihrenkollegenauskontinentaleuropa.

betrachtet man die anzahl der teilnehmer, der „Papers“ und dervergebenen „awards“, so hat sich inzwischen eine dreier-Gruppegebildet:uk -Germany -restofeurope.dieserbefund ist fürdiegifvonelementarerbedeutung;eineihrerwichtigstenaufgaben,dieförderungderwissenschaft,trägtdamitoffensichtlichfrüchte.

dievorliegendeausgabederzIÖdokumentiertdiesenfortschritt.

Hierwerdenanspruchsvollethemenbehandelt,die jedochkaum indenetablierten„academicJournals“zufindensind:überarbeits-undeinstellungsprofile von Immobilienjournalisten, über begegnungs-qualität in bürogebäuden und Customer relationship Managementvon Immobilienunternehmen.auch ImmobilienmarketinggehörtzumfachgebietImmobilienökonomie.Praktikerwissendiesseitlangem.

IchfreuemichaufeinwiedersehenbeidereXPoreal2008.

HERAUSGEBER EDIToR

Prof. Dr. K.-W. Schulte HonRICS CRE

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>> GElEITwoRT EDIToRIAl

editorial

thisyear, the�5thannual conferenceof theereseuropeanrealestate society was held in krakow, Poland.there were more than300participants,anattendancesimilartotheconferenceinberlinin�997,nowalreadyregardedas„historic“.thatconferencemarkedaquantumleapforeres,asitbecameoneoftheleadinggatheringsofresearchers.afigurethathasrisenconsiderablysincethen,however,isthenumberofacademicpapers:nowaround230.thereisanothermajordifference:uk-basedresearchersnolongerrankmilesaheadoftheircontinentaleuropeancolleagues.

In terms of both numbers of participants, papers read and awardspresented, itappearsthatagroupofthreehasnowformed:theuk- Germany - the rest of europe. these results are of fundamentalimportanceforgif.oneofitsmostimportanttasks,thepromotionofresearch,isvisiblybearingfruit.

thepresenteditionofzIÖsubstantiatesthisprogress.

Itdealswithexacting topics that,however,arerarely tobefound intheestablishedacademicjournals.theycovertheworkandattitudeprofiles of real estate journalists; the quality of social interaction inofficebuildings;andcustomerrelationshipmanagementbypropertycompanies.themarketingofrealestateisalsopartofthefieldofrealestateeconomics,aspractitionershavelongbeenaware.

IlookforwardtoseeingyouateXPoreal2008.

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>> DIE HERAUSGEBER THE EDIToRS

HerausgebereditorProf.dr.karl-wernerschulteHonrICsCreuniversitätregensburg;IrebsIMMobIlIeNakadeMIeGmbH

schriftleitungeditorialChairmanProf.dr.kristinwellnerHochschuleMittweida

Herausgebergremiumeditorialboard

Prof.dr.stephanbone-winkeluniversitätregensburgbeosGmbH

Prof.dr.kerry-u.brauerbasachsen,staatlichestudienakademieleipzig

dr.svenbienertMrICsfHskufsteintirol

dipl.-GeographHartmutbulwienfrICsPräsidentderGesellschaftfürImmobilien-wirtschaftlicheforschunge.v.bulwienGesaaG

Prof.wolfgangChristbauhaus-universitätweimar

Prof.dr.MonikadobbersteinJoneslanglasalleGmbH

Prof.dr.Johanneekhoffuniversitätköln

Prof.dr.susanneertle-straubHawk fachhochschule Hildesheim/Holzminden/Göttingen

Prof.dr.dieterJacobtechnischeuniversitätbergakademiefreiberg

Prof.dr.wolfdietrichkaluschebrandenburgischetechnischeuniversitätCottbus

Prof.dr.stephankippesHochschulefürwirtschaftundumweltNürtingen-Geislingen

Prof.dr.Michaelkrautzbergerbundesministeriumfürverkehr,bau-undwohnungswesenberlin

Prof.dr.thomaskrügerHafenCityuniversitätHamburg

Prof.dr.Gabrielleeuniversitätregensburg

Prof.dr.wolfgangMaenniguniversitätHamburg

Prof.dr.wolfgangPelzluniversitätleipzig

Prof.dr.andreasPfnürtechnischeuniversitätdarmstadt

Prof.Johannesringeluniversitätleipzig

Prof.dr.wolfgangschäfersuniversitätregensburgsal.oppenheimjr.&Cie.kGaa

Prof.dr.steffensebastianuniversitätregensburg

Prof.dr.ramonsotelobauhaus-universitätweimar

Prof.dr.MatthiasthomasMrICseuroPeaNbusINesssCHoolInternationaluniversityschlossreichartshausen

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>> AUFSÄTZE PAPERS NIKolAUS JACKoB, THoMAS ZERBACK, JENNy ARENS

GeneralInterestvs.specialInterest–ähnlichkeitenundunterschiedeindenarbeits-undeinstellungsprofilenvonImmobilienjournalistenGeneral Interest vs. Special Interest – Similarities and differences in the work profiles and approaches of real estate journalists

DR. NIKolAUS JACKoB M.A.InstitutfürPublizistik,JohannesGutenberg-universität,Mainze-Mail:[email protected]

THoMAS ZERBACK M.A.InstitutfürPublizistik,JohannesGutenberg-universität,Mainze-Mail:[email protected]

DIPl.-KFFR. JENNy ARENSIrebsInstitutfürImmobilienwirtschaft,universitätregensburge-Mail:[email protected]

Zusammenfassung

die studie „benchmarking im Immobilienjournalismus“ analysiert den status quo der immobilienre-levanten Presse aus sicht der Journalisten. Hierfür wurden im rahmen einer online durchgeführtenumfrage202Journalistenausdeutschland,Großbritannien,frankreich,spanien,Österreichundderschweizbefragt.ImMittelpunktdesInteressesstandeinebestandsaufnahmedesarbeitsumfeldsundder arbeitsweisen der Journalisten, ihrer ausbildungs- und karrierewege, ihrer berufszufriedenheitund-aussichtenundihrereinstellungengegenüberdenjeweiligenImmobilienmärktensowiedendortagierendenakteuren.einerderzentralenbefundederstudie lautet,dasssichdie Immobilienjourna-listeninzweiverschiedeneGruppeneinteilenlassen,diehinsichtlichihrerausbildung,ihresarbeitsver-ständnissesundihrerInteraktionmitMarktakteurenunterschiedlicheProfileaufweisen:(�)Journalisten,diefürGeneral-Interest-Publikationenarbeiten(z.b.regionaleundüberregionaletages-undwochen-presse)und(2)Journalisten,diefürspecial-Interest-Publikationenarbeiten(z.b.wirtschafts-undImmo-bilienfachpresse). der vorliegende beitrag skizziert ähnlichkeiten und unterschiede beider Gruppen,diskutiertmöglicheGründeundzeigtkonsequenzenfürdenJournalismussowiefürsein(Markt-)umfeldauf.

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A. Einführung

seitden�990erJahrengewinntdiewirtschaftsbe-richterstattungderMassenmedienanbedeutung:sowohl in fernsehen und Presse als auch imInternethatsichdasthemenfeldausdifferenziert,derumfangunddieanzahlderbeiträgesindange-stiegen,themenwiearbeitslosigkeit,wachstum,Inflation,steuern,aberauchImmobilienerhieltenprominentere Platzierungen. Neben der auswei-tung der berichterstattung in bereits beste-henden Medienformaten war zugleich auch dasentstehen neuer formate (z.b. fachzeitschriftenundverbrauchermagazineimfernsehen)bemer-kenswert. diese entwicklung auf dem Medien-marktzogaucheinegestiegeneaufmerksamkeitderkommunikationswissenschaftnachsich,dieindenvergangenenJahreneinefüllevonanalysendeswirtschaftsjournalismushervorgebrachthat.�

Infolge des skizzierten trends rückten fachjour-nalistische sonderformen des wirtschaftsjourna-lismus, wie der Immobilienjournalismus, in denMittelpunkt des wissenschaftlichen Interesses: sowurde im Jahr 2005, angestoßen von immobili-enwirtschaftlichen akteuren, eine umfangreichebefragungzurbestandsaufnahmedesstatusquoim Immobilienjournalismus ausgewählter euro-päischer länder durchgeführt. zentrale befundedieserinternationalvergleichendenJournalistenbe-fragung wurden bereits in buchform veröffentlicht–sowurdenbeispielsweisedie Immobilienjourna-listen in deutschland, Großbritannien, frankreich,spanien,Österreichundderschweizmiteinanderverglichen und unterschiede sowie Gemeinsam-keiten zwischen den ländern herausgearbeitet.2dervorliegendebeitragergänztdiebereitsveröf-fentlichtenbefundeumeineweitereanalysepers-pektive–denvergleichzwischenJournalisten,diefürunterschiedlichePublikationstypenarbeiten.

die erforschung des Journalismus als beruf mitmodernen sozialwissenschaftlichen Methodenbegann um die Mitte des 20. Jahrhunderts.3 die�960erund�970erJahrebrachteneinenModer-nisierungsschub und eine ausdifferenzierungmit der „entdeckung der empirischen berufsfor-schung“.4 zunehmend standen berufsmotive,berufszufriedenheit, subjektive einstellungen,rollenselbstbilderundarbeitsweisenvonJourna-listen im Mittelpunkt des forschungsinteresses.die ersten größeren studien für den deutsch-sprachigenraumstammenausden�980erund

�990er Jahren.5 Journalismusforschung ist alsoein vergleichsweise junges forschungsfeld, undes verwundert daher kaum, dass abseits desjournalistischen Mainstreams kaum studien übereinzelne fachjournalistische spielarten vorliegen.erschwert wird die erforschung einzelner Jour-nalismusspartenvorallemdurch ihre teils starkekleinteiligkeit und ausdifferenzierung. so istmancherorts der umfang des fachgebiets zuklein,dasInteressevonwissenschaftundfachöf-fentlichkeitgering,dasNiveauanspezialisierungund Professionalisierung niedrig. viele bereichedesfachjournalismushabensichdaheraufgrundihrerHeterogenitätbishereinemeinfachenzugriffimrahmenempirischerstudienentzogen.6

die genannten Probleme und einschränkungensindjedochnichtodernurteilweisefürdenbereichdes Immobilienjournalismus relevant. berichteüberImmobilien–z.b.wohn-undGewerbeimmo-bilien–ziehen,andersalsberichteüberImkereiund orchideenzucht, ein größeres Publikuman und sind publizistisch nicht nur in speziali-siertenfachzeitschriftenvertreten,sondernfindensich auch in den ressorts größerer tages- undwochenzeitungen, inzeitschriften, inMagazinen,inHörfunkundfernsehen.7welchegroßegesell-schaftlicherelevanzdiebranchebesitzt,führtdieaktuellekriseaufdemus-amerikanischenImmo-bilienmarktvoraugen,diesichglobalaufbankenund anleger auswirkt. solche spektakulärenereignissemachendeutlich,dass Immobilienalsthemader journalistischenberichterstattungvonzugroßemInteressesind,umnureinNischenda-sein zu fristen.andererseitshatdasthemenfeldnochnichtdiebedeutungerlangt,dieesbräuchte,umüberall indenredaktionenteilder täglichenberichterstattungzusein.

wiewirtschaftimallgemeinenzeichnetsichauchdasthemaImmobiliendurcheinehohekomple-xitätaus.dadurchkommtdenMedienundletztlichden Journalisten, die sich damit beschäftigen, inzweifacherHinsichteinebesonderefunktionzu:zum einen müssen sie die relevanten vorgängeund ereignisse, über die berichtet werden soll,auswählen, zum anderen müssen sie dieseadäquatdarstellen.dabeifungierensiealsschnitt-stellezwischendenakteurender Immobilienwirt-schaftundrezipienten(leser,zuschauer,Hörer),undeshängtmaßgeblichvon ihrervermittlungs-leistungab,mitwelchenInformationenInteressierteversorgt werden. Je höher die komplexität des

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berichtsgegenstandes,destomehrrückenfragennachderProfessionalität,sachkompetenzunddenarbeitsweisenderJournalistenindenMittelpunktdes Interesses. unterschiede ergeben sich vorallemzwischenMedienmiteinemunterschiedlichhohenspezialisierungsgrad:Nichtüberalldort,woüberImmobilienberichtetwird,sindzwangsläufigkompetente spezialisten betraut. es kommt viel-mehrdaraufan,obeinbetreffendesMediumderfachpresse, also dem bereich special-Interestzuzuordnenistoderobessichumeinenvertretervon publikumsoffenen General-Interest-Publi-kationen handelt. während in den redaktionender letzterenGattungmeistGeneralistenausderwirtschaft,derPolitikoderdemregionalteilüberImmobilienthemenberichten–unddiesbisweilennur sporadisch –, beschäftigen erstere in vielgrößerem umfang spezialisten, die sich vorwie-gend oder ausschließlich mit Immobilienthemenbefassen.

aus der skizzierten unterscheidung folgt, dassman die zentralen fragen der Journalismusfor-schungunddenangrenzendenforschungsfeldernbeidenGruppenvonJournalistenstellenunddiesevergleichend betrachten muss: wo arbeiten dieImmobilienjournalisten, wie sind sie ausgebildet,undwiekamensiezu ihremberuf?Mitwelchen(Markt-)akteuren arbeiten sie zusammen, woherstammenihreInformationen,undwelchemöglichenabhängigkeiten oder Interaktionen bestehen?wiezufriedensindsie,undwieschätzensiediezukunftsaussichten des Immobilienjournalismusein?wiebewertensiedasImageunddenzustanddesImmobilienjournalismusinihremHeimatland?und:wieunterscheidensichdiebeidenJournalis-tentypenhinsichtlichdieseraspekte?

B. Methode

zurbeantwortungderfragenwurde imrahmender studie „benchmarking im Immobilienjourna-lismus“eineinternationalvergleichende,vollstan-dardisierte, quantitative onlinebefragung europä-ischer Immobilienjournalisten durchgeführt. diestichprobenziehungwurdeengandieinderJour-nalismusforschungüblichenverfahrenangelehnt.9da bis heute kein umfassendes verzeichnis derImmobilienjournalisten existiert, wurde zunächsteinePressestichprobefürjedesderindieauswahlgenommenen länder gezogen: dazu wurdenfünf Publikationstypen unterschieden – regionaletageszeitungen, überregionale tageszeitungen,überregionale wochen- und sonntagszeitungenbzw. wochenmagazine, wirtschaftsmagazineund -zeitungen sowie Immoblienfachtitel. dieseauswahldecktallerelevantentitelderjeweiligennationalen Pressemärkte ab – online-ausgabenwurden nicht berücksichtigt. um eine für jedeslandvergleichbarestichprobengrößezugewähr-leisten, was generell als eine der Mindestan-forderungen an international vergleichendeJournalistenbefragungen gilt�0, wurde für jedenPublikationstypusfestgelegt,wievieletitel indiestichprobegelangensollten:für jedeslandsahdie Quotierung 20 regionale tageszeitungen, je6 titel der überregionalen tages- und wochen-presse sowie der wirtschaftspresse und �0titelder Immobilienfachpresse vor. die auswahl derregionalenzeitungenwurdenachgeographischerschichtung zufällig vorgenommen, die anderentitelwurdenimrahmenvonexpertengesprächennachderMaßgabederrelevanzfürdasjeweiligelandermittelt.unterberücksichtigungnationalereigenheiten der jeweiligen Presselandschaften

Tabelle 1: Differenzierung in General-Interest- und Special-Interest-Publikationen8

8



wurden auf diese weise 265 Publikationen(zwischen4�bis48titelproland)identifiziert.

Ineinemzweitenschrittwurdendieredaktionender ausgewählten Publikationen kontaktiert undInformationenüberdiejeweiligenredaktionsstruk-turengesammelt,aufderenbasiseinedatenbankmit insgesamt 524 Journalisten erstellt wurde,die sich nach aussage der zuständigen in denredaktionenmitImmobilienthemenbeschäftigten.davon nahmen letztendlich 202 Journalisten anderbefragung(zeitraum:30.05.–0�.08.2005)teil,waseinemfüronline-befragungenzufriedenstel-lendenrücklauf von rund40Prozent entspricht.dabei fielen die rückläufe sehr unterschiedlichaus:sonahmentrotzgleicherstichprobengrößenbeispielsweise in deutschland und der schweizdeutlich mehr Journalisten an der befragung teilals inGroßbritannien,waseinenländervergleichinsofernerschwert,alseinerseitsdiezellengrößennicht überall generalisierbare rückschlüsse aufdie jeweiligen länder zulassen und andererseitsfürsoeinwichtigeslandwieGroßbritannienmitseiner großen anzahl an Immobilienjournalistenvergleichemitanderenländern–wiesiesichersehr interessant gewesen wären – nur in engenGrenzenmöglichsind.��

um die validität der gewonnenen daten anhandexternerkriterienzuüberprüfen,wurdendiesemitbefundenanderer,auchinternationalvergleichenderJournalistenbefragungenverglichen.esstelltesichheraus, dass die befragten Journalisten in zweizentralen soziodemographischen kriterien kaumvon den in anderen studien befragten kollegenabwichen:wiederJournalismusgenerell,istauchder Immobilienjournalismus eine Männerdomäne,nuretwaeindrittelderbefragtensind–trotzregio-nalerunterschiede–frauen.�2dasdurchschnitts-alterliegtmit4�Jahrenleichtüberdeminanderenstudienermitteltenwertvonetwa36Jahren�3,wasmit dem ablauf der journalistischen karrieren zuerklärenist:vieleImmobilienjournalistensteigenimschnitterstsechsJahrenachbeginnihrertätigkeitalsJournalistindiesedomäneein.

C. Befunde

I. Ausbildungswege, Arbeitgeber und Arbeitsfelder

eine der ältesten debatten der Journalismusfor-schung dreht sich um die akademisierung der

Profession.angesichts der wichtigkeit des Jour-nalistenberufsindermodernenMediendemokratiekamvorallemseitden�960erJahrendiefrageauf, wie auf ein höheres Qualifikationsniveau imJournalismus sowie eine stärkere Professionali-sierunghingewirktwerdenkann.einefolgedieserdiskussion war die Institutionalisierung der Jour-nalistenausbildung an universitäten und fach-hochschulen in form neu gegründeter studien-gänge.�4 dass sich der beruf in den letzten dreiJahrzehnten in vielen ländern, darunter auch indeutschland,zunehmendakademisierthat,zeigenverschiedene Journalistenbefragungen�5 – undauchdiedatendervorliegendenstudievermittelneineinheitlichesbild:sohabendurchwegrund90Prozentallerbefragten,egalfürwelchenPublika-tionstypus sie arbeiteten, ein Hochschulstudiumabgeschlossen,wasaufeinenhohenakademisie-rungsgradschließenlässt.GenerellsinddieImmo-bilienjournalisten – wie auch ihre kollegen ausanderensparten–heutzutagegutausgebildet.

die dominierenden studienfächer sind Publi-zistik- und kommunikationswissenschaft (30Prozent), Geisteswissenschaften (2� Prozent),wirtschaftswissenschaften (20Prozent)undJura(�0Prozent).zwischendenbeidenhiergetrenntuntersuchten Journalistengruppen zeigen sichdabeikeinegrößerendifferenzen,allerdingssinddie Jura-absolventen unter den special-Interest-Journalistenetwasstärkervertreten.

Neben der frage nach dem bildungshintergrundinteressierensichdieforscherinderregelauchfürdieausbildungswege, die eingeschlagen wurden,umdasjournalistischeHandwerkzuerlernen.Hierexistierenjenachtraditionvonlandzulandsehrunterschiedlichewege,esfindensichjedochauchhier keine grundlegenden unterschiede zwischenJournalisten,diefürGeneral-Interest-Publikationenarbeitenundihrenkollegenausdemspecial-Inte-rest-bereich:sohabenrund25ProzentderJour-nalisteneinegeregelteausbildungvorortineinerredaktiondurchlaufen(z.b.volontariat),weitere20Prozenthabeneinenpraxisbezogenenstudienganganeineruniversitätoderfachhochschulebesucht– neben der großen anzahl an absolventen auskommunikationswissenschaftlichenstudiengängenein weiteres Indiz für die erfolgreiche reform derJournalistenausbildung in den vergangenen Jahr-zehnten.eineJournalistenschulehaben immerhin�3Prozentderbefragtenbesucht.dieungeregelteausbildung in form einer freien Mitarbeiterschaft

9



Abbildung 1: Berufliche Tätigkeit vor dem Einstieg in den Journalismus

χ²=11,576; Cramers V=,245; p=,001

oder eines Praktikums stellten den berufszugangfürimmerhin30ProzentderJournalistendar.�6

ebenfallsvonbedeutungistindiesemkontextdiefrage,ob Journalisten vor ihremeinstieg indenberufschoninanderenberufengearbeitethaben.trotzderbishererkennbareneinheitlichkeitbeidenausbildungswegen kann angenommen werden,dassderanteilderer,dievordemeinstiegindenJournalismus einen anderen Job, z.b. in einemunternehmen,hatten,unterdenspecial-Interest-kollegen höher sein dürfte: so gibt es beispielevon fachjournalisten, die zuvor über immobili-enwirtschaftliche themen geforscht haben oder–sicherhäufiger–zuvor ineinemunternehmender Immobilienwirtschaft beruflich tätig waren.konform zu dieser annahme ist es plausibel,dass die Grenze zwischen einem bestimmtenfachjournalismus und den an ihn angrenzendenberuflichen sphären allgemein durchlässiger istals im General-Interest-Journalismus. der Marktist überschaubarer, die anzahl der experten istgeringer, der kontakt möglicherweise direkterund intensiver.auch wenn die erhobenen datenkeineauskunftdarübergeben, inwelchemberufdiebefragtenJournalistenzuvorgearbeitethaben,fälltdochauf,dassdie fürspecial-Interest-Publi-kationenarbeitendenJournalistenfastdoppeltsohäufig angeben, vor ihrem einstieg in den Jour-nalismusanderweitigbeschäftigtgewesenzusein(abbildung�).die Interpretation liegtnahe,dasssichdiefachpresseihrenNachwuchsvielfachausnicht-journalistischen expertenkreisen rekrutiert,was auch auf einen stärkeren Praxisbezug derspecial-Interest-angebotehindeutenkönnte.

betrachtet man die beschäftigungsverhältnissevonJournalisten,sofälltauf,dasssichdieProfes-sioninzweiGruppenteilt:dengrößtenteilbildenPersonen, die hauptberuflich an ein Mediumgebunden sind und für kein anderes Mediumarbeiten.einenkleinerenteilstellenJournalisten,dieeherungebundensind–freieMitarbeiter,free-lancer,Pauschalisten–undteilweisefürmehrereMedienarbeiten.�7betrachtetmandiestrukturenim fachjournalismus mit der meist geringerenanzahl an Publikationen, dem vergleichsweisekleinen rezipientenkreis und der hohen thema-tischen spezialisierung von redaktionen undihrenMitarbeitern, liegtdieannahmenahe,dassderanteilderungebundenen,fürmehrerePublika-tionen tätigenJournalistenunterden fürspecial-Interest-formate arbeitenden kollegen deutlichhöher ausfallen müsste als im General-Interest-bereich.schließlichgehörtzuletzteremsegmentder weite bereich der regionalen und überregio-nalentages-undwochenpresse,dieauchheutenoch der größte arbeitgeber für hauptberuflichtätigeJournalistenist.�8

die annahme wird durch die befragungsdatengestützt:währendderanteilderjenigen,dienurfüreinezeitungbzw.zeitschrifttätigsind,imGeneral-Interest-segment 80 Prozent klar übersteigt,gebenetwasmehrals40ProzentderMitarbeitervon special-Interest-formaten an, für mehrerearbeitgebertätigzusein.Hierunterdürftensowohldiejenigen fallen, die als Mitarbeiter der wirt-schaftspresse regelmäßig für titel der Immobili-enfachpresseschreiben,alsauchsolche,diealsfreelancerihreexpertiseverschiedenenPublika-

Abbildung 2: Tätigkeit für einen oder mehrere Arbeitgeber

χ²=14,341; Cramers V=,272; p=,001

�0



Abbildung 3: Frequenz der Berichterstattung über Immobilienthemen

χ²=48,826; Cramers V=,490; p=,000

tionen zur verfügung stellen (abbildung 2). derGrundfür letzterenPunkt ist,dassfachtitelübergeringe auflagen verfügen, geringere umsätzeerwirtschaften,wenigerbudgetfürfestangestellteredakteurehabenunddahermehr freieJourna-listenbeschäftigen.

ähnlich klare unterschiede sind auch bei derfrequenz der Immobilienberichterstattung zuvermuten:diemeistenPublikationenimGeneral-Interest-segmentberichtentäglichoderwöchent-lich über eine vielzahl an themen aus ganzunterschiedlichen bereichen wie kultur, sport,wirtschaftundPolitik.ImmobilienberichterstattungmachtnaturgemäßnureinenteildesGesamtan-gebots aus – und dies im vergleich zu anderenthemeneheringrößerenzeitlichenabständenundbisweilen auch unregelmäßig. special-Interest-Medien hingegen widmen sich größtenteils oderausschließlich wirtschaftlichen bzw. immobilien-wirtschaftlichenthemen–diesethemensindihrkerngeschäft,undfolglichmüsstensichdieunter-suchtenJournalistenauchbeiderfrequenzihrerberichterstattungüberImmobilienthemendeutlichunterscheiden:JestärkerdiespezialisierungaufImmobilienthemen,destohöherdiefrequenzderberichterstattung.

tatsächlich ist der anteil derer, die angeben,täglichbzw.mehrmals inderwocheüber Immo-bilienthemenzuberichten,unterdenMitarbeiternvon General-Interest-Publikationen im vergleichzudenfürspecial-Interest-formateschreibendenkollegenfastdoppeltsohoch.ImGegensatzdazugibtmehralsdieHälftederspecial-Interest-Jour-

nalisten an, täglich oder zumindest mehrmals inderwocheüber Immobilienthemenzu schreiben(abbildung3).

ein weiterer unterschied ist auch beim speziali-sierungsgrad der Journalisten zu erwarten: vieleJournalisten, vor allem in der regionalpresse,sindeherallrounderundschreibenübereineviel-zahl an themen, die für ihr jeweiliges Publikuminteressant sind. bei den Journalisten aus demGeneral-Interest-segment, die regelmäßig überImmobilienthemen schreiben, ist angesichts desvergleichsweise geringeren stellenwerts dieserthemen fürdieGesamtberichterstattungundvordemHintergrunddervergleichsweiseniedrigerenfrequenz der berichterstattung anzunehmen,dass sie sich in ihrer berichterstattung nicht aufbestimmte immobilienwirtschaftliche teilbereichewie Immobilienvermakelung, -rechtoder -besteu-erungspezialisierthaben.beidenspecial-InterestJournalisten, die ihr arbeitsleben den themenrundum Immobilienwidmen,dürftederspeziali-sierungsgraddeutlichhöhersein.

vergleicht man beide Journalistengruppen, wirdauchdieseannahmebestätigt:MehralsdreiMalso viele special-Interest-Journalisten geben an,sichauf einbestimmtesthemenfeld spezialisiertzu haben, als dies bei den für General-Interest-formate arbeitenden Journalisten der fall ist(abbildung 4). von allen, die angaben, sich aufbestimmte Themen spezialisiert zu haben (n=54), beschäftigten sich die meisten mit wohnimmobi-lien (65 Prozent), gefolgt von Gewerbeimmobi-lien (52Prozent)und Immobilienfinanzierung (47

Abbildung 4: Spezialisierung von Immobilienjournalisten

χ²=31,875; Cramers V=,420; p=,000

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Prozent). weitere spezialisierungsfelder warensonderimmobilien (z.b. altersheime, kinder-gärten) (39 Prozent), Immobilienprojektentwick-lung (39Prozent), Immobilienanlageprodukte (37Prozent),CorporaterealestateManagement(35Prozent)undImmobilienbewertung(30Prozent).�9andereformenvonspezialisierung(z.b.Immobi-lienmarketing)wurdenseltenergenannt.

II. Publikum und Schreibstil

dass Immobilienjournalisten keine homogeneGruppe sind, zeigt sich auch bei der frage, fürwelchen adressatenkreis sie schreiben undwelcher schreibstil bei ihrer arbeit vorherrscht–beideshängtengdamitzusammen,fürwelchenPublikationstyp sie arbeiten: so ist es plausibel,dass Journalisten, die für General-Interest-formate arbeiten, sich eher an eine allgemeineÖffentlichkeit als an ein fachpublikum wenden–beispecial-InterestJournalistenmüssteessichumgekehrt verhalten. dieantworten der Journa-listenentsprechendieserannahme(abbildung5).80 Prozent der Journalisten im General-Interest-segmentschreibenfüreineallgemeineÖffentlich-keit,währenddiesnur�7Prozentderkollegenausdemfeldspecial-Interestangeben,dieihrerseitszu 67 Prozent sagen, dass sie sich eher an einfachpublikumrichten.

entsprechend dieser unterschiedlichen orien-tierung kann man annehmen, dass sich auchder schreibstil beider Gruppen unterscheidet.Journalisten, die für die breite Öffentlichkeit

schreiben, müssten voraussichtlich einen eherpopulären schreibstil pflegen, der auf kompli-ziertewendungenundfachausdrückeverzichtetund sachverhalte möglichst einfach zu transpor-tierenversucht.aufderanderenseitemüsstendiespezialistenderfachpresseehereinendifferen-zierterenschreibstilverwenden,deraufunnötigevereinfachungen und erläuterungen verzichtetund ein bestimmtes fachwissen beim Publikumvoraussetzt.auch hier erweisen sich die beidenJournalistengruppen als unterschiedlich: dempopulärenschreibstil sehensich fast90ProzentderfürGeneral-Interest-PublikationenarbeitendenJournalistenverpflichtet,währenddiesnurbeiderHälftederkollegeninderfachpressederfallist.aus der stärkeren orientierung an einem fach-publikum folgt jedoch nicht, dass der populäreschreibstilkeinerollespielte:Immerhin50Prozentderspecial-Interest-Journalistensehensich trotzhoherspezialisierungdazuverpflichtet, ineinemleichtverständlichenstilzuschreiben.angesichtsder generellen Publikumsorientierung des Jour-nalismusüberraschendiesebefundenicht,istesdochimmerdaszielvonJournalisten,verständlichundzugleichzielgruppenspezifischzuschreiben.es exisitiert zwar ein zusammenhang zwischenspezialisierungsgradvonPublikationundJourna-list,voraussetzbaremfachwissenbeidenlesernunddifferenziertemschreibstil,dasbedeutetaberkeineabkehrvomGrundsatzderverständlichkeit– ein befund, der überdies nicht spezifisch fürdenImmobilienjournalismusist,sondernauchfüranderespartenGeltungbeanspruchendürfte.

Abbildung 5: Publikum der Immobilienjournalisten

χ²=96,853; Cramers V=,705; p=,000

Abbildung 6: Schreibstil der Immobilienjournalisten

χ²=35,021; Cramers V=,435; p=,000

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III. Recherche, Kontakte und Interaktionen

angesichtsderbishergeschildertenunterschiedezwischen beiden Journalistengruppen ist anzu-nehmen, dass jene Journalisten, die sich tieferin die Materie eingearbeitet und stärker speziali-sierthaben,diesicheheraneinemfachpublikumorientieren und insgesamt auch häufiger überImmobilienthemenberichten,beiihrerrecherchein größerem umfang auf ebenfalls spezialisierteQuellenwieexterneexperten(z.b.vonuniversi-täten) zurückgreifen und vermehrt expertenforenwieImmobilienmessen,kongresseundseminarebesuchen, als dies bei den Journalisten der fallseindürfte,diefürGeneral-Interest-Publikationenarbeiten. beim blick in die daten fällt zunächstauf, dass es bei der wichtigkeit journalistischerrecherchequellen einen breiten konsens gibt:alle Journalisten geben unabhängig von ihremPublikum und eventueller spezialisierungen an,dass persönliche kontakte zu Immobilienunter-nehmendiewichtigsteInformationsquellefür ihretägliche arbeit sind, gefolgt von organisationenundverbänden(z.b.Hauseigentümer-/Mieterver-band), dem Internet und Pressekonferenzen vonunterschiedlichen akteuren.20 allerdings findenbefragteausdemspecial-Interest-segmentdeut-lich häufiger die erwähnten expertenquellen und-foren„sehrwichtig“:sospielenetwaImmobilien-messenindiesemsegmenteinegrößererolle(3�Prozent)alsunterdenkollegenbeiGeneral-Inte-rest-blättern (�8Prozent).auchbeikongressen,seminarenundPodiumsdiskussionensinderstere(27 Prozent) eher der auffassung, diese seiensehrwichtig,alsletztere(�8Prozent).Gleichesgiltfürunabhängigeexperten(z.b.Professoren),dievondenspecial-Interest-Journalistenalsrecher-chequelle stärkergeschätztwerden (4�Prozent)alsvondenübrigenbefragten(29Prozent).2�

IndertatscheinenImmobilienjournalisten,diefürspezialmedien arbeiten, neben einem höherenspezialisierungsgradundeinemanderenPublikumund schreibstil auch hinsichtlich ihrer recher-chearbeit einige unterschiede zu ihren kollegenaufzuweisen – sie greifen eher auf experten-quellenzurückundsuchennachdifferenzierterenInformationen. Insbeschriebenebildpasst,dassdiese Journalisten auch stärker mit der fach-Communityvernetztsind,einegrößereinternatio-naleorientierunghabenundnebenkontaktenzukollegen, unternehmen und experten im Inlandauch kommunikationskanäle insausland haben.

so geben deutlich mehr special-Interest-Journa-listenan,siehättenkontaktezuImmobilienjourna-listeninanderenländern(abbildung7).

GleichesgiltfürkontaktezuausländischenImmo-bilienunternehmen,auchhiersinddiefürdieallge-meine Presse arbeitenden kollegen schwächervernetztalsihrekollegeninderfachpresse(abbil-dung8).Interessantist,dassländerübergreifende,intraprofessionellekontakteunterImmobilienjour-nalisten gleichwohl insgesamt vergleichsweiseschwach ausgeprägt sind – interprofessionellekontakte zu unternehmen kommen deutlichhäufigervor.letztererbefundistallerdingsange-sichts der oben geschilderten bedeutung derImmobilienunternehmen als wichtigste Informa-tionsquelle im alltag der befragten Journalistendurchauserklärbar.

so kann man bei aller gebotenen vorsichtschließen,dasssicheineInternationalisierungdesImmobilienjournalismus(�)angesichtsdeshaupt-sächlich regionalen berichterstattungsschwer-punktesbeidenGeneral-Interest-Journalistenunddesvorwiegendnationalenschwerpunktesbeidenspecial-Interest-kollegensowie(2)angesichtsderkaum vorhandenen kontakte zu Journalisten imauslandderzeitkaumabzeichnet.einzigbeidenbereitsbestehendenkontaktenzuausländischenImmobilienunternehmen zeigt sich eine gewisserelevanz solcher internationaler Perspektiven,wobei jedoch darauf hinzuweisen ist, dass vieleinternational aufgestellte unternehmen aus derImmobilienbrancheauch inanderenländernauf

Abbildung 7: Kontakte zu Immobilienjournalisten im Ausland

χ²=10,185; Cramers V=,232; p=,001

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regionaler und nationaler ebene tätig sind, etwaals bauträger, fondsanbieter oder ratingagen-turen.

einesdergrößtenProblemederarbeitvonJour-nalisten und zugleich eines ihrer wesentlichenkennzeichen ist der ununterbrochene bedarf anaktuellen, relevanten Informationen und gleich-zeitig die knappheit des Informationsangebotesinbestimmtenberichterstattungssegmenten–vorallem,wennesumwichtigeundhochwertigeInfor-mationengeht.wieinanderenMärktenauchsinddie unternehmen dabei zentrale Informations-quellen–ihrewichtigkeitalsansprechpartnerfürJournalisten wurde bereits dargestellt. zugleichhaben die unternehmen ein Interesse daran, inihrerkommunikationsarbeitdurchausgezieltsteu-ernd vorzugehen, um z.b. eigene strategischeInteressen zu verfolgen oder gute kontakte undkommunikationskanälezuMedienundÖffentlich-keit aufzubauenundzupflegen.daher ist es imumgang mit Journalisten vielfach üblich, nebenPressekonferenzen auch eher inoffizielle veran-staltungenanzubieten,z.b.geselligerundenwieabendessen oder kamingespräche, wo in unge-zwungeneratmosphäre – teils exklusive – Infor-mationen ausgetaucht werden. es ist durchausanzunehmen,dassdieseartderkontaktarbeit,diez.b.impolitischenJournalismusoderimlokaljour-nalismus üblich ist, auch bei der Interaktion vonunternehmen der Immobilienbranche und Immo-bilienjournalisteneinerollespielt.

es ist jedoch nicht anzunehmen, dass dies einspezifischesMerkmalderarbeitvonJournalisten

aus der sparte der wirtschafts- und Immobilien-fachpresse ist:auch Journalisten, die in lokalentageszeitungen oder überregionalen wochen-magazinen über themen rund um Immobi-lien berichten, erleben den gleichen Mangel anhochwertigen und wichtigen Informationen undbegrüßen die Möglichkeit, mit ihrer wichtigstenrecherchequelle, den unternehmen, persönlich,mituntervertraulichundungezwungen inkontaktzu treten. eventuelle einwände hinsichtlich derkorrumpierbarkeit solcher beziehungen stehenaufeinemanderenblatt.

die befragungsdaten zeigen eindeutig, dassdie Immobilienjournalisten, wie andere Journa-listen auch, an solchen treffen teilnehmen unddiese für sehr wichtig halten (abbildung 9). dieunterschiede zwischen den beiden untersuchtenJournalistengruppen sind nur marginal. Immobi-lienjournalisten unterliegen in diesem Punkt dengleichenzwängenwiederJournalismusgenerellund geben unabhängig vonarbeitgeber, bericht-erstattungsschwerpunkt oder Publikum an, dasssiesichmitunternehmensvertreterninungezwun-generatmosphäretreffen,umanInformationenzugelangen.

IndenkontextvonkontaktarbeitundInformations-recherche gehört noch ein weiteres Phänomen,das in der kommunikationswissenschaftlichenforschungmittlerweilevielaufmerksamkeiterfährt:die journalistische koorientierung. Journalistensind nicht nur Produzenten von Medieninhalten,sondernauchkonsumenten.studien,diesichmitderMediennutzungvon„Medienmachern“beschäf-

Abbildung 8: Kontakte zu Immobilienunternehmen im Ausland

χ²=12,180; Cramers V=,285; p=,000

Abbildung 9: Treffen zwischen Unternehmen und Journalisten

χ²=,376; Cramers V=,047; p=,540

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Abbildung 10: Bedeutung anderer Immobilienjournalisten (Koorientierung)

χ²=,634; Cramers V=,061; p=,728

tigten,konntennachweisen,dassandereMedienein wichtiger orientierungspunkt bei der eigenenarbeitsind.22dieGründehierfürsindverschieden-artig:zumeinenhilftdiebeobachtungderkonkur-renz bei der Profilierung und abgrenzung deseigenen blattes. zum anderen verschaffen sichdie Journalisten so einen überblick zu aktuellenthemen und stellen sicher, nichts wichtiges zuverpassen. In vielen Märkten existieren überdieseinzelneMedien,dievonbesondersvielenJourna-listengelesenwerden,weilsiefürdiethematischeorientierungeinebesonderebedeutungbesitzen–manspricht indiesemfallauchvonleit-oderMeinungsführermedien.23

um festzustellen, inwieweit die Immobilienjour-nalisten sich an anderen Journalisten orientieren,wurdensiezunächstgefragt,wiewichtigsieanderekollegenalsInformationsquellefürdieeigenearbeitfinden(abbildung�0). IndertatspielenkontaktezuanderenImmobilienjournalisteneinegroßerolle– für beide hier unterschiedenen Journalisten-gruppen.Mehralszweidrittelderbefragtengebenan,derkontaktzukollegenseisehrwichtigbzw.wichtig. zwischen den beiden Gruppen ergebensichnurleichteunterschiede,wobeihierdieorien-tierunganJournalistenkollegenimspecial-Interest-segment etwas ausgeprägter ist. zur weiterge-henden Prüfung der frage nach der orientierungim eigenen journalistischen umfeld sollten dieImmobilienjournalisten außerdem die bedeutungder immobilienwirtschaftlichen fachpresse alsInformationsquelle bewerten. die befunde hierzuergebenzusammenmitdemzuvorbeschriebeneneinkonsistentesbild(abb.��).

Imdurchschnittgeben84Prozentderbefragtenan,dieImmobilienfachpresseseialsInformations-quellesehrwichtigbzw.wichtig,wobeiwiederumdie special-Interest-Journalisten mit 89 Prozentdie stärkste zustimmung bekunden. es ist wohlunzweifelhaft,dasskoorientierungauchimImmo-bilienjournalismusstarkausgeprägtist.24derunterden special-Interest-Journalisten etwas größerestellenwert der Immobilienfachpresse als orien-tierungsmarkehängtvermutlichmitdergrößerenvernetzung dieser Journalistengruppe im fach-journalistischen segment und der großen NähederJournalistenundPublikationenzueinander indiesem engen Markt zusammen. da der Groß-teil dieser befragtengruppe, wie zuvor gezeigt,überdies selbst für eine oder mehrere fachzeit-schriften schreibt, wird anderen fachblättern,der direkten konkurrenz, eine größere relevanzzugeschrieben. die für General-Interest-Publi-kationen schreibenden Journalisten hingegenstehen in einem weniger starken wettbewerbzu fachzeitschriften und messen diesen folglicheineetwasgeringerebedeutungbei.siemüssenweniger intensiv kontakte pflegen, konkurrentenbeobachten und hochwertige Informationensammeln, weil ihr Publikum weniger anspruchs-vollunddieberichterstattungsfrequenzinsachenImmobilienniedrigerist.

IV. Einstellungen und Einschätzungen

diezuvorskizziertenschwierigkeitenderJourna-listenbeidersuchenachqualitativhochwertigenInformationenwerdenhiernichteinfachpostuliert–dieJournalistenwurdenexplizitgefragt,wiesie

Abbildung 11: Bedeutung der Immobilienfachpresse als Quelle

χ²=2,310; Cramers V=,114; p=,315

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dieMöglichkeitvonrecherchenüberdenImmobi-lienmarkteinschätzen.darüberhinaussolltensieauskunftdazugeben,wiesiedietransparenzihresheimischenMarktesalles inallemeinschätzen25,dennesistanzunehmen,dassguteInformationenineinemintransparentenMarktschwererzufindensind als in einem transparenten.angesichts derskizziertenunterschiedezwischendenhieranaly-sierten Journalistengruppen liegt die annahmenahe, dass die insgesamt tiefer mit der Materiebeschäftigten Journalisten der special-Interest-Pressenebenbesserenkontaktenundeinsichteneinen besseren überblick haben, leichter an diegewünschten Informationen kommen und denImmobilienmarkt daher eher als transparenterleben, als kollegen, die sich nicht so häufigmit Immobilienthemen beschäftigen, weniger gutvernetztsindundsichwenigertiefmitderMateriebeschäftigen.überdieskönntedasgroßeGewichtder General-Interest-Journalisten in der stich-probezueinemkritikpunktwerden,wenndieJour-nalistenmehrheitlichzureinschätzunggelangten,die Immobilienmärkte seien intransparent. dieseeinschätzungkönntedanningroßenteilenaufdieinsgesamtgeringerekompetenzderMehrheitderbefragten zurückgeführt werden, die ja dezidiertkeineexpertensind.wieistalsonundieeinschät-zungderJournalisten?

beide Gruppen finden die Immobilienmärktegleichermaßen intransparent: 63 Prozent derfür tages- und wochenzeitungen und ähnlicheformateschreibendenJournalistenund68Prozentdervermeintlichkompetenterenkollegenausdemspecial-Interest-segment finden die heimischen

Immobilienmärkte „nicht sonderlich“ oder „über-haupt nicht“ transparent. weder die struktur derstichprobenochdietatsächlichenfähigkeitenderJournalisten,dieMärktekompetentzuanalysieren,zubewertenundzuverstehen,habeneineneinflussaufdiesesallgemeinnegativebild. ImGegenteil,die experten mit ihren tieferen einblicken in diestrukturenundihrenbesserenkontaktenkommenzueinemnochnegativerenurteilalsihrenichtsostarkspezialisiertenkollegen.

Ins bild passt, dass es in erster linie die Jour-nalisten der wirtschafts- und Immobilienfach-presse sind, die der aussage deutlich seltenerzustimmen, dass gute Informationen relativschnell verfügbar seien (�2 Prozent; 22 Prozentbei den übrigen kollegen). Meist sind sie derauffassung, die Informationssuche sei ein lang-wieriger und schwieriger Prozess. dabei sagenbeide Gruppen gleichermaßen von sich, dasssieesehersind,diesichandie Immobilienwirt-schaftwenden,umInformationenzuerhalten,alsdassumgekehrtInformationenfürsieaufbereitetangeboten werden: 77 Prozent der Journalistender General-Interest-Presse klagen, sie erhaltenkeine journalistisch aufbereiteten Informationen,7�Prozentderspecial-Interest-kollegenstimmendemzu.26

sowohl in sachen Markttransparenz als auchin sachen Marktkommunikation und kommuni-kationsmanagement der unternehmen bestehtanscheinend noch viel Handlungsbedarf – diekommunikationsabteilungen der Immobilien-branche schneiden, wie auch die unternehmenselbst und die branche insgesamt, im urteil derJournalisten nicht allzu gut ab – ganz gleich, obmandietop-expertenunterdenJournalistenoderdieallrounderbefragt,dieabundanüberImmo-bilienthemen schreiben. so fällt auch schließlichdas urteil der Journalisten über das Image dergesamtenbranchenichtbesondersvorteilhaftaus:56ProzentderfürGeneral-Interest-Publikationenarbeitenden Journalisten und sogar 66 Prozentihrerkollegenimspecial-Interest-segmentattes-tieren der branche ein „eher negatives“ oder„durchwegnegatives“Image.27

D. Fazit: Profile von Immobilienjournalisten

In der Gesamtschau ergibt sich ein bild vomImmobilienjournalismus als einer Profession, die

Abbildung 12: Einschätzung der Transparenz der Immobilienmärkte

χ²=1,704; Cramers V=,094; p=,636

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imwesentlichenauszweiGruppenbesteht:Jour-nalisten, die für tages- und wochenzeitungender unterschiedlichsten ausprägungen sowie fürMagazinemiteinemallgemeinenthemenspektrumarbeiten, und solche, die in der wirtschafts- undImmobilienfachpresse beschäftigt sind. In vielenPunkten unterschieden sich beide Gruppen, vorallem in den eigenschaften, die direkt mit demzweckunddemPublikumvonorganenderfach-pressezu tunhaben–tabelle2gibteineüber-

sicht über die referierten befunde. ein zentralerMehrwert der vorgelegten analysen gegenüberdenbereitspubliziertenländervergleichenbestehtdarin,dassnunnichtnureinbildvonden(inderbranchesicherrechtgutbekannten)Journalistenausder Immobilienfachpressegezeichnetwurde,sondern auch von ihren kollegen aus der regio-nalenundnationalentages-undwochenpresse,die – wie in anderen spezialisierungsfelderndes Journalismus auch – üblicherweise weniger

Tabelle 2: Profile von Immobilienjournalisten

General-Interest-Journalisten Special-Interest-Journalisten

Allgemeine Ausbildung Hochschulstudium Hochschulstudium

Journalistische Ausbildungvolontariat,spezieller

studiengang,Journalistenschule,seiteneinstieg

volontariat,speziellerstudiengang,Journalistenschule,

seiteneinstieg

Berufliche Vorerfahrung überwiegendkeinevorerfahrunginanderemberuf

überwiegendvorerfahrunginanderemberuf

Arbeitgeber überwiegendeinezeitung/zeitschrift

relativoftmehrerezeitungen/zeitschriften

Frequenz der Immobilienberichte

überwiegendwöchentlichoderseltener

überwiegendtäglichodermehrmalsinderwoche

Spezialisierung überwiegendkeinespezialisierung

überwiegendspezialisierung

Publikum überwiegendallgemeineÖffentlichkeit

überwiegendfachpublikum

Schreibstil überwiegendpopulärerschreibstil

überwiegenddifferenzierterschreibstil

Quellen Geringerebedeutungvonexpertenquellen

Größerebedeutungvonexpertenquellen

Internationalisierung GeringereInternationalisierung GrößereInternationalisierung

Transparenzerleben Immobilienmärkteüberwiegendintransparent

Immobilienmärkteüberwiegendintransparent

Einschätzung des Branchenimages überwiegendschlecht überwiegendschlecht

Einschätzung der Recherche überwiegendschwierig überwiegendschwierig

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aufmerksamkeit erhalten als ihre kollegen ausdenexpertenmedienundoftmals,geradebeiregi-onalenblättern,einschattendaseinfristen.

trotz aller unterschiede gelangen die befragtenJournalisten in zentralen fragen – etwa bei dertransparenzderMärkte,denrecherchemöglich-keitenunddemImagederbranche–zuweitge-hendgleichenurteilen.unddieseurteilekönnendurchaus als valide Indikatoren für tatsächlichexistierende Probleme und barrieren betrachtetwerden: aus den daten lässt sich ein großerbedarf anhochwertigen, journalistischnutzbarenInformationenableiten,derwunschnachbesserenkontaktenunddirekterenzugängenzuInformati-onsquellen liegt auf der Hand. für die Presse-arbeit der im Immobilienbereich tätigen unter-nehmen ergeben sich aufgrund dieser situationdurchausauchChancen:derrelativgroßebedarfan fundierten Informationen seitens der Journa-listensowiederweitgehendalsintransparentunddurchschlechterecherchemöglichkeitengekenn-zeichnete Immobilienmarkt machen die Medienempfänglicher für zielgerichtete, strategischeInformationsaktivitäten. Grundsätzlich ist bei derweitergabe und aufbereitung solcher Informati-onen die inhaltliche ausrichtung der Publikationzuberücksichtigen,andiesichdasunternehmenwendet.HandeltessichumeinMediumausdemspecial-Interest-bereich,kannmanvoneinersehrausgeprägtensachkenntnisausgehen,während-dessenJournalistenausdemGebietGeneral-Inte-resttendenziellnichtingleichemMaßeüberimmo-bilienwirtschaftliches spezialwissen verfügen. Imvorfeld sollten sich unternehmen weiterhin imklarendarübersein,anwelchezielgruppe(leser)dieInformationletztendlichgerichtetist.diewahlder kommunikationsstrategie ergibt sich aus derüberlegung, ob eher experten oder ein breitesPublikum angesprochen werden sollen. und dieaufbereitung der Informationen wiederum hängtdavon ab, mit welchem Journalisten-typus manes seitens der kommunikationsabteilungen derunternehmenzutunhat.

schließlich gibt auch das schlechte Image derbranchezudenken,daseineMehrheitvonJour-nalisten vor allem mit der undurchschaubarkeitvieler unternehmen (67 Prozent), großen skan-dalen in der vergangenen zeit (5� Prozent),schlechten erfahrungen von Mietern mit vermie-tern(47Prozent)undProblemenvonkundenmitMaklern(43Prozent)erklärt.28umdemschlechten

Image und der wahrgenommenen Intransparenzabzuhelfen,sindjedochnichtnurreformenindenbereichenPublicrelationsoderkommunikations-managementangeraten,auchdieGeschäftsprak-tikenvonunternehmenmüssenindenaugenderJournalistenaufdenPrüfstandgestelltwerden.

trotz dieses eher negativen bildes gibt es auchGrundfüreinenpositivenausblick:beieinerinsge-samtetwasgrößerenunsicherheitunterdenJour-nalistendesGeneral-Interest-segmenteskommenallebefragtenzudemurteil,dasszukünftigmehrspezialisten über Immobilienthemen schreibenwerden,dassdiebrancheexpandierenwird,auchwenn die aussichten, dass neue Publikationenentstehenundmehr investiertwerdenwird,eherambivalent eingeschätzt werden. kaum jemandjedoch geht davon aus, dass die Immobilienbe-richterstattunganbedeutungverlierenwird–hiersagen78Prozentderbefragten,dieswerdesichernichteintreffen.undschließlichistaucherfreulich,dasssicheintypischerbefundderJournalismus-forschungauchhiereinmalmehrbestätigenlässt:die berufszufriedenheit ist allgemein sehr hoch:über 98 Prozent der befragten sind „zufrieden“oder„sehrzufrieden“mitihrerarbeit,undauchihreweiterenberufsaussichtenbewertendiebefragtenJournalisten in ihrer Mehrheit (70 Prozent) alspositiv.29

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Anmerkungen� vgl. als überblick und zur vertiefung u.a. Mast, C., wirschaftsjournalismus, �999; donsbach, w., sieg der Illusion, �999;

brettschneider,f.,realitybytes,2000;Quiring,o.,wirtschaftsberichterstattung,2004;Hagen,l.,konjunkturnachrichten,2005.

2 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008.3 vgl.donsbach,w.,Journalist,2002;Hömberg,w.,Journalistenausbildung,2006.4 vgl.Hömberg,w.,Journalistenausbildung,2006,s.205ff.,s.2�0ff.5 vgl.z.b.fürdeutschland:schneider,b.,schönbach,k.,stürzebecher,d.,westdeutscheJournalisten,�993;schneider,b.,

schönbach,k.,stürzebecher,d.,Journalisten imvereinigtendeutschland,�993;weischenberg,s.,löffelholz,M.,scholl,a.,Merkmaleundeinstellungen,�994;weischenberg,s.,Malik,M.,scholl,a.,Journalismusindeutschland,2006.vgl.fürinternationalvergleichendestudienz.b.köcher,r.,spürhund,�985;donsbach,w.,klett,b.,subjectiveobjectivity,�993;donsbach,w.,redaktionellekontrolle,�993;donsbach,w.,Patterson,t.,Journalisten inderpolitischenkommunikation,2003.

6 füreinenüberblickzumthemafachjournalismusvgl.deutscherfachjournalisten-verband,fachjournalismus,2004.7 beiderexplorationdesforschungsfeldesstelltesichraschheraus,dassImmobilienjournalismusüberwiegendinderPresse

stattfindet, inradioundfernsehenwirdvergleichsweiseseltenüberImmobilienberichtet.dieshatu.a.damitzutun,dassPressetiteloftmalsüberanzeigenteileverfügen,diefürImmobilienmarktakteurevonInteressesindundalsPlattformfürdenHandelvon Immobilienund Immobilieninformationendienen.angesichtsderstarkendominanzderPresse indieserJour-nalismusspartewurdediebefragungausschließlichunterPressejournalistendurchgeführt,die für regionale,überregionaleundnationaletages-undwochenzeitungen,wochenzeitschriftenund-magazinesowiewirtschafts-undImmobilienfachtitelschreiben(fürnähereangabenvgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008).

8 Mit themenspektrum ist der umfang der potentiellen themen für die berichterstattung gemeint, das themenportfoliobezeichnetdieQualitätdestatsächlichenangebotsanberichten.

9 vgl.z.b.köcher,r.,spürhund,�985;uhlenhut,a.,wirtschaftsredakteure,�990;donsbach,w.,Patterson,t.,Journalisteninderpolitischenkommunikation,2003;dabeikommtesnichtdaraufan,dassdiedurchausvariierendeanzahlanPublikationeninden jeweiligenländerndeterminiert,wievieletitel indieauswahlgelangen.eswurdekeine(orientiertamumfangderPresselandschaft)proportionalePressestichprobegezogen,sonderneinequotierte,disproportionalestichprobe,dieaufdernächstenstufedermehrstufigenauswahl(derJournalistenstichprobe)einMaximumanvergleichbarkeitgewährleistensollte.fürnähereangabenvgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008.

�0 vgl.esser,f.,transnationaleJournalismusforschung,2002;esser,f.,Journalismusvergleichen,2004;vgl.zurvergleichendenforschungaußerdemChang,t.,ComparingNations,200�.

�� vgl.dazuJackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008.�2 vgl.z.b.deuze,M.,NationalNewsCultures,2002,s.�36;lünenborg,M.,Journalistinnen,�997,s.23,s.�07-�08.sosind

inspanienvergleichsweisemehrfrauenimImmobilienjournalismustätig(53Prozent)alsbeispielsweiseinderschweiz(�9Prozent)(vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�20).

�3 vgl.deuze,M.,NationalNewsCultures,2002,s.�36-�37.�4 Imvergleichzubspw.denusahatteneinigeeuropäischeländer,u.a.deutschland, indiesemPunktdeutlichenNachhol-

bedarf.einenüberblicküberdiedebatteumdieakademisierungbzw.ProfessionalisierungdesJournalismusundüberdiehistorischeentwicklungderJournalistenausbildunggebenwilke,J.,Journalistischeberufsethik,�996;kunczik,M.,zipfel,a.,Publizistik,200�;donsbach,w.,Journalist,2002;Hömberg,w.,Journalistenausbildung,2006.

�5 vgl.z.b.schneider,b.,schönbach,k.,stürzebecher,d.,westdeutscheJournalisten,�993;schneider,b.,schönbach,k.,stürzebecher,d.,Journalistenimvereinigtendeutschland,�993;weischenberg,s.,löffelholz,M.,scholl,a.,Merkmaleundeinstellungen,�994;weischenberg,s.,Malik,M.,scholl,a.,Journalismusindeutschland,2006.

�6 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�22ff.�7 vgl.donsbach,w.,Journalist,2002,s.87.�8 vgl.donsbach,w.,Journalist,2002,s.87.�9 HierwarenMehrfachantwortenmöglich.20 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�70ff.2� vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�70ff.22 vgl.reinemann,C.,Medienmacher,2003.23 vgl.reinemann,C.,Medienmacher,2003,s.38-40.24 ein ergebnis, das auch in anderen fachjournalistischen bereichen nachgewiesen werden konnte (vgl. z.b. schauerte, t.,

Medien,2006).25 dieseraspektistzentralesthemadesbereitspubliziertenbuches(vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjourna-

lismus,2008,s.�88ff.).26 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�70ff.,s.�78ff.27 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�95ff.28 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�95ff.29 vgl.Jackob,N.,arens,J.,zerback,t.,Immobilienjournalismus,2008,s.�52ff.

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weischenberg,siegfried/Malik,Maja/scholl,armin(2006): Journalismus in deutschland 2005, in:MediaPerspektiven,7,2006,s.346-36�.

wilke,Jürgen (�996): Journalistischeberufsethikin der Journalistenausbildung, in: wilke, Jürgen(Hrsg.): ethik der Massenmedien, wien: böhlau,�996,s.�-�2.

Abstract

The present study, “Benchmarking in Real Estate Journalism”, describes the current position of the press market for real estate publications, from the journalists´ point of view. In order to obtain a valid picture of this highly specialized profession, 202 journalists from Germany, Great Britain, France, Spain, Austria and Switzerland were interviewed, using online questionnaires. The study focuses on the working envi-ronment and the professional working routines of real estate journalists as well as on their education, career management, job satisfaction, career prospects, and their attitudes towards the respective real estate markets including their central players. One main finding is that the profession can be subdivided into two different groups of real estate journalists: (1) journalists working for general-interest publications (n=73) (e.g. the regional and national daily and weekly press) and (2) journalists working for special-inte-rest publications (n=73) (e.g. real estate magazines). The paper compares both groups of journalists and discusses possible consequences for real estate journalism and its (market) environment. Similarities and differences were found in various areas:

(1) Education, career and field of work

There is no difference in the level of education between the two groups. Almost all real estate journalists have a university degree (General interest: 92%; Special interest: 89%). Communications (30%); arts and languages (21%); economics (20 %); and law (10 %) are the predominant academic disciplines. There are also similarities in the more practical part of education. Real estate journalists most commonly

2�



have a technical education, training in the editorial department, or a practical program at university. Differences between the two groups are evident when previous occupations are compared. More than half (60%) the journalists currently working for special-interest media formerly worked in another job, whereas in the general-interest group this proportion is only 35%. The generalists usually work for only one publication (82%), while 41% of the specialists write for two or more titles. Furthermore (and as expected) generalists write less frequently about real estate issues and also state that they are less specialized in single economic issues than their special-interest colleagues.

(2) Audience and style of writing

General- and special-interest journalists address different audiences. 67% of the latter consider that their target readership comprises real estate experts, rather than the public as a whole. Only 4% of the gene-ralists gave that answer. Consequently, the groups differ when asked for their favoured style of writing – journalists who most commonly address the general public usually adopt a more popular writing style, in order to communicate with an audience that lacks basic knowledge of real estate issues.

(3) Inquiry, contacts and interaction

Regardless of their degree of specialization, both groups considered that personal contacts with real estate companies are the most important way of gathering information, followed by those with other professional organizations and associations. Further important sources are press conferences and press releases, as well as the Internet. There were differences in the use of independent real estate experts (e.g. professors), exhibitions, congresses and seminars as information sources. Specialists use them to a larger extent than generalists. Additionally, specialist journalists tend to have more international contacts, especially with foreign real estate journalists and companies. Apart from official contacts, journalists also make use of meetings with business representatives in a rather casual atmosphere. When asked if they take part in such meetings, the level of positive replies from generalists (56%) and specialists (61%) were very similar. The same pattern can be observed in assessing the relevance of national colleagues: 65% of the generalists and 71% of the specialists see them as an “important” or “very important” information source. This tendency to co-orientation can also be recognized when the real estate journalists were asked how important the specialized real estate press was for their functional information. Both groups (about 85%) said that the specialized press is important/very important in this sense.

(4) Attitudes

Apart from the relevance of different information sources, it is interesting to investigate how real estate journalists generally evaluate their home markets. Surprisingly, both groups - generalists and specia-lists – consider their national real estate markets to be “not very transparent” or “not at all transparent” (generalists: 63%; specialists: 68%). These findings are confirmed by the journalists’ judgments about the information policy of companies: 77% of the generalists stated that they usually do not receive press releases edited in journalistic style, the same answer was given by 71% of their specialist colleagues. Furthermore, both groups believe that the real estate sector suffers from a rather negative image (gene-ralists: 56%; specialists: 66%).

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>> AUFSÄTZE PAPERS RoMAN MUSCHIol

begegnungsqualitätinbürogebäuden–ergebnisseeinerempirischenstudieQuality of encounters in office buildings - Results of an empirical study

DR.-ING. RoMAN MUSCHIol M.SC.

teamleaderstrategicarchitecture,JoneslanglasalleGmbH,frankfurtamMaine-Mail:[email protected]

Zusammenfassung

wennesumdie Innovationsfähigkeit unddieModernisierungder»deutschlandaG«geht, rücktdieGestaltungvonbürogebäudenindenletztenJahrenvermehrtindenfokus.schließlicharbeitenimmermehrMenschenimbüro,derzeitüber�7Millionen.

beiderImplementierungeinesräumlichenundorganisatorischenNutzungskonzeptessindinderregelzweiunterschiedlicheInteressenvertreten.aufdereinenseitedasunternehmen,welchesdemzuneh-mendenwirtschaftlichendruckmitkosteneinsparungenfürImmobilien,derenausstattungundbetriebzubegegnenversucht.aufderanderenseitederMitarbeiter,fürdenarbeitundfreizeitzunehmendverschwimmen,dersichnebenseinemtagesgeschäftweiterbildenmussundvielfachmitderdrohenden»enteignung«seinespersönlichenarbeitsplatzes–etwainnon-territorialenbüros–arrangierensoll.

der vorliegendeartikel zeigt Möglichkeiten auf, nach der beide Parteien gewinnen und die vorteilejeweilsdarstellbarsind.dazuistderbegriffderbegegnungsqualitätfürdenbürobereichdefiniertundmessbargemachtworden.denndiebegegnungsqualität istdiezentralePlanungsaufgabe,diebeideInteressenzusammenführt.

einebreitangelegteGrundlagenarbeit,welchedieverschiedenenbüroraumkonzeptehinsichtlichihreseinflussesaufdasarbeitsverhaltenderinihmarbeitendenMenschennachweist, lagbishernichtvor.ImrahmeneinerProjektstudiemit�.050teilnehmernaus�2unternehmenkonntebestätigtwerden,dassdiebegegnungsqualitäteinerbüroimmobilieabhängigvonder jeweiligenNutzungsstrategie ist.eskonnteweiterhinaufgezeigtwerden,dasssichdiebegegnungsqualitätdirektaufdieunternehme-rischenerfolgsfaktoren(kooperation,kommunikation,konzentration,wohlbefindenundarbeitsleistung)auswirkt. Indero.g.studiesindkeineHinweisegefundenworden,dassderanteilderbegegnungs-undkommunikationsflächenproarbeitsplatzanderGesamtflächeeinemsignifikantenzusammenhangzumarbeitsverhaltenunddamitzurarbeitsleistungunterliegt.dieGestaltungderarbeitsumgebunghatdagegennachweisbareinensignifikantpositiveneffektaufdaswohlbefindenunddiearbeitsleistungderMitarbeiter.

Mit den dargestellten ergebnissen schließt sich diese forschungsarbeit den internationalen bemü-hungenan,die»weichen«faktorenderbüroplanungmess-undplanbarzumachen.

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A. Einleitung

kein zweifel, die welt im büro ist in bewegung,diearbeitsweisevonunternehmenhatsichstarkverändert.alte strukturen werden aufgebrochen,der klassische »nine-to-five«-arbeitstag hat invielen unternehmen ausgedient. zielvereinba-rungenersetzendiegewohnteanwesenheitskon-trolle.derMitarbeiterwirdzunehmendzumerfolgs-verantwortlichenMitunternehmer.diefortschrittein der kommunikationstechnik ermöglichen dieentkoppelung der arbeit vom unternehmen undführenzufrüherundenkbarenformenderarbeits-organisation.

viele Informationen, die zur arbeit benötigtwerden,sindheuteunabhängigvonortundzeitverfügbar.daherstehenpersönlichearbeitsplätzeimmerhäufigerleer,gearbeitetwerdenkannmeistüberall:inderbahn,amflughafen,imbürooderzuHause.werdeshalbglaubt,dasbürohaushabeausgedient, irrt. trotz aller Mobilität sind sozialekontakteundfachlicheabstimmungenwichtigundnehmenmitwachsenderMobilitätundselbststän-digkeitanbedeutungweiterzu.

esmangeltinbürosallerdingshäufigangeeignetenräumlichkeitenfürformelleundinformellebegeg-nungensowieteam-undProjektarbeit.vordiesemHintergrund suchen unternehmen zunehmendnachgeeignetenundwirtschaftlichenbüroformen.diese müssen auf der einen seite der erhöhtenNachfrage nach begegnung und kommunika-tionrechnung tragen,aufderanderenseitedenrückzug für konzentriertesarbeiten ermöglichen.zugleichsollensiedieIdentifikationderMitarbeitermit ihremunternehmenstärken.abergeradedaszunehmend diskutierte und teilweise eingeführtenon-territoriale arbeiten kann bei mangelhafterumsetzungdenbezugzwischenMitarbeiternundunternehmenlockern.sowirddersozialeundfunk-tionalezusammenhaltgefährdet,dereigentlichdenerfolgdesunternehmenssichert.

aus diesen Gründen gewinnt die begegnungs-qualität in bürogebäuden an bedeutung. bisherwar dieser begriff ein nicht definiertes wort undin derarchitektur bzw. Immobilienwirtschaft kaumgebräuchlich.dennochistdiebegegnungsqualitäteinezentralePlanungsaufgabe.Indemsiebegeg-nungenzwischenMenschenfördert,unterstütztsiediearbeitunddientsomitdemunternehmerischenerfolg.

Im vorliegendenartikel wird der begriff »begeg-nungsqualität«definiert,diebedeutungals»stillebotschaftderarchitektur«erläutertundihreinflussaufunternehmerischeerfolgsfaktorenwiekoope-ration,wohlbefindenundProduktivitätdargestellt.

B. Notwendigkeit und Definition von Begegnungsqualität

InderPlanungspraxisstelltsichhäufigdiefrage,wiebürogebäudebeschaffenseinmüssen,damitaktive und passive kommunikationsprozesseoptimiert werden, die Mitarbeiter kooperativ oderkonzentriert arbeiten können, sie sich wohl-fühlen und diearbeitsleistung positiv beeinflusstwird. eine Grundlagenarbeit, welche die hartenfaktorenwieflächenwirtschaftlichkeitundfassa-denrasterdenobengenanntenweichenaspektenin der Planung gegenüberstellt und die auswir-kungen auf den unternehmerischen erfolg plau-sibeldarstellt,lagbishernichtvor.andieserstellesetzte die Projektstudie »begegnungsqualität inbürogebäuden«an.

Im begriff begegnungsqualität vereinen sich diebeiden wörter begegnung und Qualität, welcheaspekte der Interaktion, raumwahrnehmung,persönlichen raum�, territorialität2, Personalisa-tion3 und die wahlfreiheit zwischen begegnungundrückzugberücksichtigen.

Im sinne der begegnungsqualität verweist dieQualitätaufzweiaspekte:

dieQualitätdesphysikalischenraumes,dieQualitätimsinnederwahlfreiheitzwischen

begegnungundrückzug.

das konzept der begegnungsqualität ist eineanlehnung an die theorie der Privatheit4 undbezieht sich als erweiterung der Interaktionsre-gulation nicht nur auf den austausch zwischenMenschen,sondernauchaufdaseinwirkennon-verbalersignaledesraumesaufdenMenschen.eswirdvoneinemsymmetrischen(gleichzeitigen)austausch zwischen arbeitsumwelt und Menschausgegangen. die begebenheiten des physika-lischenraumesundseinersignale(Proportionen,Geometrien, Materialien, Qualitäten, farben,Gerüche, transparenz etc.) werden entspre-chendderselbstkundgabe5permanentgesendetund vom Menschen empfangen. durch diese sogenanntenmulti-sensorischeneigenschaftendes

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raumeskönnensozialebegegnungenbehindert,begleitetodersogargefördertwerden.

selbstverständlich müssen die ergonomischenGrundvoraussetzungeninbezugaufbeleuchtung,raumklimaundakustikerfülltsein.darüberhinaussind besonders die art der räumlichen ange-bote zur unterstützung formeller und informellerbegegnung, organisatorische rahmenbedin-gungenundtechnischevoraussetzungenwichtig,umeinarbeitsumfeldmitspezifischeratmosphärezuschaffen,dasmehristalseinestandardisiertearbeitszelle. eine angemessene und überzeu-gende »stille botschaft der architektur« trans-portiertzentralewertedesunternehmens indenbüroalltag,fördertdenInformationsaustauschundermöglichtdadurchsynergieeffekte.

folgende definition liegt diesem beitragzugrunde:

Begegnungsqualität ist das Zusammenspiel räum-lich-organisatorisch-technischer Rahmenbedin-gungen und atmosphärischer Signale, die sowohl aktive und passive Kommunikationsprozesse fördern als auch den Rückzug für konzentriertes Arbeiten ermöglichen.

durch eine hohe begegnungsqualität im bürogelingt der spagat zwischen den rahmenbe-dingungen für konzentriertes arbeiten einerseitsund kommunikation andererseits: störungenvermeiden, Nachbarschaft organisieren, begeg-nung fördern, trennung gestatten, zusammen-hänge transparent machen, Infrastruktur aufkurzen wegen konzentrieren, It-Potenziale fürdieraumorganisationnutzen,klimatischezumu-tungen vermeiden, zweckorientiertes und infor-mellesambientekombinieren.

C. Projektstudie Begegnungsqualität

vordiesemHintergrundistuntersuchtworden,wasdiebegegnungsqualität in den jeweiligenbüroim-mobilienausmachtundwiesiesichaufdieNutzerauswirkt.dabeisollteinsbesonderederzusammen-hang zwischen büroraumfaktoren und Produktivi-tätsaspektenderNutzernäheruntersuchtwerden.

dochwielässtsichdieProduktivitätderwissens-arbeitüberhauptdefinierenodergarmessen?lautvan der voordt6 werden in der sozialforschungüblicherweise fünf unterschiedliche ansätze zur

beschreibung der Produktivität in bezug auf diearbeitsumweltverfolgt:

Arbeitsleistung–z.b.dieanzahlvonverkaufs- gesprächen oder bearbeitete anträge pro Mitarbeiterundzeiteinheit;

Wahrgenommene Produktivität – z.b. durch die befragung von Mitarbeitern, inwieweit die arbeitsumgebung das arbeitsverhalten unterstützt;

Benötigte Zeit – z.b. eingesparte zeit durch effizientereProzesse;

Abwesenheit durch Krankheit–eineformder unproduktivität;

Indirekte Indikatoren – wie schnell können Problemebehobenwerden?wieschnelllässt sich ein Mangel an wissen durch Interaktion mitkollegenausgleichen?

derversuchzurdirektenMessungbzw.objektivie-rungdieserGrößenisteinschwierigesunterfangenunddurchdieabfragevonselbsteinschätzungenhäufigerschwert.schließlichgibtkeinMitarbeitergernezu,dasserunproduktivarbeitet.zudemsindin den seltensten fällen das generierte wissenunddieumstände,unterdenenesentstandenist,unmittelbar messbar bzw. adäquat zu bewerten.ebenfalls muss eine monetäre betrachtung desoutput,z.b.überdenumsatz,scheitern,dadieservon zu vielen begleitumständen bedingt wird.bei genauererbetrachtung scheint dasaucheinfalscher ansatz, da sich die arbeitsproduktivitätvielmehr durch die komplexität der bedingendenfaktorenuntereinandergestaltet:»Mostprobablyproductivityisnotmeasuredsomuchassatisfac-tion. It is likely thatpeoplewhoaresatisfiedwitha particular concept are more inclined to viewthe effect on their productivity in a positive light,whiledissatisfiedpeoplemaybemoreinclinedtoregardtheeffectasnegative.soalthoughdataonperceived productivity have their value, attentionshouldalsobepaidtootherindicatorsmentionedabove.«7

korrespondierend zu dieser Problematik habenClements-Chroome & kalarachichi8 ein Modellvorgeschlagen, welches die Haupteinflüsse aufdie Produktivität der Mitarbeiter hierarchisiert.dereinflussaufdieProduktivitätwirddabeinichtunmittelbar erhoben, sondern über so genannte»Humanfaktoren«wiedemwohlbefindenundderarbeitseffektivität der Mitarbeiter. eine vergleich-barevorgehensweisekonnteauchineinerstudie

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26



von o´Neill9 als sinnvoll bestätigt werden. fürdiese Projektstudie wurde der oben geschilderteansatz aufgegriffen. damit ist versucht worden,einflüsse der arbeitsumgebung auf Humanfak-toren zu beschreiben, um daraus anhaltspunktefür eine produktivitätsfördernde Gestaltung derarbeitsweltabzuleiten.

I. Untersuchungskriterien

zahlreiche forschungsbeiträge haben diearbeitsumwelt thematisiert, wobei der schwer-punkt auf den so genannten physikalischenfaktoren wie licht, luft,temperatur undakustiklag. der einfluss »physikalischer faktoren« aufdie leistung und das wohlbefinden von büroan-gestelltenkannaufdieserdatenbasisalswissen-schaftlichabgesichertbezeichnetwerden.

wenige (aktuelle) ausnahmen haben die ästhe-tischeerscheinungbzw.dieGestaltungderbüro-arbeitsweltuntersuchtundbeschreibendaswohl-befindenunddieleistungderMitarbeiteralseinGestaltungsziel zukunftsfähiger arbeitswelten.�0darauf lag der Hauptfokus der vorliegendenProjektstudie.Interaktions-undrückzugsmöglich-keiten sowie ausstattung und ergonomie warenweitereMerkmale,diezudenarbeitsumweltkrite-riengezähltwurden.

welche»Humanfaktoren«heutealsentscheidendfürdiearbeitsleistung inderwissensgesellschaftangesehenwerdenkönnenundwiediesefaktorendurch die arbeitsumgebung gezielt beeinflusstwerden,sollimfolgendendetaillierterbeschriebenwerden. weil eben diese Humanfaktoren denMitarbeiterngenausogenügenwiedemunterneh-merischenanspruch,wirdimweiterenverlaufderbegriff»Humanfaktoren«durchdenbegriff»unter-nehmerischeerfolgsfaktoren«ersetzt.

a. Kooperation

diewissensgesellschaftzeichnetsichdurchzweigegenläufigeentwicklungenaus.erstenswerdenroutineaufgaben zunehmend automatisiert undverlangenimmerwenigerPersonalaufwand.zwei-tenswächstderanteilankomplexenaufgabenundProblemstellungeninunternehmenstetig.ImJahr20�0sollensieeinenanteilvonüber40Prozentder tätigkeiten in unternehmen ausmachen.��»das notwendige wissen und die erfahrungenzurlösungkomplexerProblemeübersteigenviel-

fach die kognitiven kapazitäten des einzelnen,sodassdienotwendigewissensbasis nur durcheinearbeitsteiligeerledigungimteamgeschaffenwerden kann. teamarbeit ist eine laufende, aufgegenseitigen austausch ausgerichtete zusam-menarbeit.«�2

allerdings kann wissen nur geteilt und weiter-entwickelt werden, wenn die Menschen, diedieseswissenbesitzen,bereitundfähigsind,mitanderen zu kooperieren. kooperatives verhaltenistsehrkomplexundsowohlabhängigvonorga-nisatorischen als auch gestalterischen rahmen-bedingungen.soschätztderMenschautomatischab, ob ihm durch die weitergabe von Informati-onen vor- oder Nachteile entstehen. eine offenevertrauenskultur ist daher von vorteil. darüberhinaus istesabervorallemdie»affordanz«,dieunsere individuelle Motivation zur kooperationbeeinflusst.siebeschreibtdeneinflussderräum-lichenunddinglichenumweltaufunserverhaltenunddamitauchaufdiebereitschaftzurkoopera-tion.zentral istdabeidiekommunikativekompe-tenzdesMitarbeiters,ohnediedaswissennichtsinnvollaufbereitet,verteiltundgemeinsamweiter-entwickelt werden kann. »die kooperation nichtalsausnahme,sondernalsNormalfall imbetriebisteinwichtigerschritthinzueinernachhaltigenwissenskooperation.«�3 die studie erfasste denzugriffaufkollegen,dasarbeitsklima,diekontakt-möglichkeiten zu kollegen und die Qualität derzusammenarbeit. dabei wurde in diesem fallnicht der in der fachliteratur häufig diskutierteunterschied zwischen team- und Gruppenarbeitgemacht.vielmehrstanddaswesentlicheMerkmalaller kooperationsformen im vordergrund: deraustauschvonInformationen.dieabgrenzungzurkommunikationerfolgtedabeiüberdenfokusaufdiesozialekomponentederzusammenarbeit.

b. Kommunikation

die arbeitsleistung wird heute maßgeblich vonpersönlicherkommunikationundderQualitätderzusammenarbeit mit kollegen bestimmt. »dersektoriellewandelhinzueinerInformationsgesell-schaftbewirkt,dassdiewertschöpfung inunter-nehmen zunehmend auf der Produktion immate-rieller Güter, auf Innovation und wissen basiert.und wissen und Innovationen entstehen in denköpfenvonMenschendurcheinenerfolgreichenumgangmitInformationenundimdialogunterein-ander.«�4 synergieeffekte werden entsprechend

27



auf den Punkt gebracht: Je mehr begegnungen,desto mehr Gespräche und Innovationen.�5 derarchitekt Prof. Henn kooperiert seit Jahren mitdem MIt und unterstreicht: »die moderne tech-nologie hat die kommunikation immer mehr aufden Informationsaustausch reduziert. […] lang-zeitstudien des MIt haben aber ergeben, dass80ProzentallerinnovativenGedankeninpersön-lichenGesprächenentstehen.«�6

diesesogenannteinformellekommunikationwirdimGegensatzzurformellenkommunikationnichtinitiiert,sondernfindetspontanstattundzeichnetsichimallgemeinendurcheinegeringedauerunddendialogischenCharakteraus.dabeiwirdnebender beschaffung und weitergabe von Informati-onen auch der fortbestand der Gruppe gewähr-leistet.�7dennüberdiezusammenarbeitundden

persönlichen austausch mit kollegen werdendasvertrauengestärktundsozialebeziehungengefestigt. diese können helfen, unsicherheitenundängsten in einer zunehmendvon Instabilitätgeprägtenarbeitsweltzubegegnen.�8vertrauliche,kooperativearbeitsformen tragennachbecker&sims�9 auch zueiner schnellerenProblemlösungund damit zum erfolg der firma bei. Informellekommunikationsstrukturen existieren jenseitsformalerstrukturenundbeziehensichaufprivateundbesondersberufsbezogene Inhalte.dadurchtragen sie zur bewältigung beruflicher und sozi-alerkonfliktebei,helfendurchdieweitergabevonInformationen dazu, arbeitsprozesse zu koordi-nieren,undsinddaherdemerreichendesunter-nehmenszielsdienlich.20

Abbildung 1: Grundrissbeispiele zum Zellen-, Gruppen-, Kombibüro und dem Business-Club. Quelle: Eigene Darstellung

28



InderProjektstudiewurdedaskriteriumkommu-nikationgetrenntüberdenaustauschvonInforma-tionen und informeller kommunikation definiert.Im ersten fall flossen die Qualität der internenkommunikation, der zugriff auf arbeitsrelevanteInformationen,derpersönlicheaustauschunddieallgemeine zufriedenheit mit der kommunikationimarbeitsbereichindaskriteriumein.derzweiteaspektbewertetedieInformiertheitderMitarbeiterimarbeitsbereichundfragtenachderbedeutunginformellerfachgespräche.

c. Konzentration

diediskussionzeitgemäßerarbeitsprozesseundneuerarbeitsweltenwird indiesentagenüberallgeführt, häufig aber sehr einseitig. der alleinigefokus auf kommunikation und kooperation hatbereits inden60erund70erJahrendesvergan-genen Jahrhunderts zu massiven Problemenin den Großraumbüros bzw. bürolandschaftengeführt. teilweise zwanghaft sind Mitarbeiterund abteilungen zusammengeführt worden,um die direkte kommunikation zu fördern. sehrhäufig wird auch bei aktuellen Planungen neuerarbeitswelten außer acht gelassen, dass diebewältigung zunehmend komplexer aufgaben-stellungen zwei seiten hat. Neben den obenbeschriebenen kommunikativen kompetenzenzurverwaltungundweitergabevonInformationenbedarfesderMöglichkeit, sichungestörtmitderaufgabe auseinanderzusetzen und über einenmehr oder weniger langen zeitraum konzentriertdaran arbeiten zu können. Je komplexer dieseaufgabenunddamitdiekognitivenanforderungen,desto wichtiger wird diese Möglichkeit für denMitarbeiter.besonderskreativeProzessebedürfenPhasenderentspannungundungestörtemNach-denken, bevor sie wieder in kooperative Phasenüberführt werden. aber auch Projektarbeit alseineformderzusammenarbeitmitwechselndenkollegenistgekennzeichnetvonPhasenzwischenkonzentriertereinzelarbeitundgemeinsamerarbeitanderaufgabenstellung.2�deranteilankonzent-rierter einzelarbeit über alle büroangestelltenhinwegbeträgt bis zu60Prozent.22dazugehörtdiearbeitamComputerebensowieschreibarbeitunde-Mails.einePlanungvonbüroarbeitsweltensolltedahernieohnediegleichzeitigeauseinan-dersetzung mit der organisation, ihren Nutzernund anforderungen und einer betrachtung derarbeitsaufgabenund-prozessenerfolgen.

ein weiterer aspekt, der häufig vernachlässigtwird,istdietatsache,dasskommunikationselbstein Prozess ist, der häufig konzentration undräumliche abgrenzung benötigt. auf der einenseite, um arbeitende kollegen nicht zu stören,aufderanderenseite,uminruheeinGesprächführenzukönnen,mitderaufmerksamkeitaufdenGesprächsinhalt und das Gegenüber gerichtet.diese Punkte sind als wesentliche vorausset-zungenfüreineergebnisorientierteGesprächsfüh-rungzubeschreiben.

das kriterium konzentration fasste daher dieMöglichkeitenderMitarbeiterzusammen,sichamarbeitsplatzkonzentrierteinertätigkeitzuwidmenbzw. eine gestellte aufgabe ohne ablenkungenundunterbrechungbearbeitenzukönnen.einbe-zogenwurdeebenfallsdasausmaßanstörungenbeiabstimmungenmitkollegen.

d. wohlbefinden

die oben genannten umweltpsychologischenstudienhattendiezufriedenheitderNutzermitderarbeitsumgebung im fokus. In neueren studienwirdderbegriffwohlbefinden(engl.»well-being«)gebraucht. das konstrukt der zufriedenheit istgegenstandsbezogen(z.b.»Ichbinzufriedenmitmeinem neuen bürodrehstuhl«), während daswohlbefinden eher einen emotionalen zustanddesNutzersabfragt(z.b.»Ichfühlemichinmeinerarbeitsumwelt wohl«).23 die betrachtung emoti-onaler faktoren, hier das wohlbefinden und dieMotivation, findetsichauch inderstudie»officePerformance« des fraunhofer-Instituts wieder.diese beschreibt den zusammenhang auf dieProduktivität der Mitarbeiter und bemerkt, dasses einer besonderen förderung der emotionalenfaktorenbedarf,umdieProduktivitätimwissens-sektornachhaltigzufördern.diewohlfühlqualitätimbürodientdamitkeinemselbstzweck.24

In der vorliegenden studie wurde das wohlbe-finden des Nutzers in seiner arbeitsumgebungbeschrieben und bezog sich auf seinen emotio-nalenzustand.dieserwurdeübereinGefühlvonstolzaufdeneigenenarbeitsplatzabgefragt,densundstrometal.alsIndikatorfürdaswohlbefindeneiner Person bestätigen.25 Induziert wird dieserstolz auch durch anerkennende bemerkungenvonbesuchern.darüberhinauswirddaswohlbe-findenmaßgeblichvongesundheitlichenaspektenbeeinflusst.diezufriedenheitmitderregelungfür

29



raucher ist zunehmendeinstreitpunkt inunter-nehmenundwurdedaherindieserstudieexplizitalseinaspektdeswohlbefindensberücksichtigt.

e. Arbeitsleistung

das kriterium der arbeitsleistung bezog sich indieser studie auf das ausmaß, in dem Mitar-beiterihrearbeitsaufgabenerfolgreichbewältigenkönnen. dazu wurden die Merkmale effektivität,effizienz und Qualität von arbeitsergebnissenabgefragt.26dieeffektivitätvonarbeit–»dierich-tigendingetun.«–wurdedurchdiebedeutungderleistungbeschriebenundbeziehtauchImpulsefürneueIdeenundbeiträgezuinnovativenlösungenmitein.dieeffizienz–»diedingerichtigtun.«–ließsichdurcharbeitstempo,-volumenund-orga-nisation beschreiben und schloss aspekte einereffizienten arbeitsplatzgestaltung (z.b. sichtver-bindungen, kurzewege)mitein.vandervoordtschlägtzurbeurteilungderProduktivitätauchdieeinschätzung der Mitarbeiter vor, inwieweit diearbeitsumwelteineproduktivearbeitsweiseunter-stützt.27 diese einschätzung wurde neben denbereitsbeschriebenenaspektenalsweitererIndi-katorfürdiearbeitsleistungherangezogen.

II. Hypothesenbildung

um die komplexen zusammenhänge zwischenarbeitsumwelt und arbeitsverhalten der Mitar-beiterzustrukturierenunddiebegegnungsqualitätmessbarzumachen,sindvierHypothesenformu-liertworden,dieesempirischzuverifizierengalt.

H I – Die Begegnungsqualität einer Büroimmo- bilie ist abhängig von der jeweiligen Nutzungs- strategie.

H II – Die Begegnungsqualität wirkt sich positiv auf unternehmerische Erfolgsfaktoren wie Kommunikation, Kooperation, Wohlbe- finden und Arbeitseffektivität aus.

H III – Der Anteil von Begegnungs- und Kommunikationsflächen zur Gesamtfläche unterliegt einem signifikanten Zusammenhang zum Arbeitsverhalten und damit zur Arbeits- leistung.

H IV – Die Gestaltung und das Ambiente in Bürogebäuden haben einen nachweisbaren Einfluss auf das Wohlbefinden und damit auf die Arbeitsleistung der Mitarbeiter.

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III. Methode

zur untersuchung der forschungsziele war einMethoden-Mixsinnvoll.dazusindeinerseitsquan-titative Methoden mittels fragebogen und ande-rerseits qualitative Methoden wie begehung undInterviewsdurchgeführtworden(vgl.abb.�).

der online-fragebogen wurde in zusammenar-beit mit einer arbeitspsychologin entwickelt undbasiertaufzahlreichenpsychologischenstudien28.Die Vorform ist in einem Pilotprojekt (n=63) geprüft und angepasst worden. Mittels kontrollgruppekonnten die ergebnisse abgesichert werden.als antwortformat ist eine 5-stufige likert-skalagewählt worden. der fragebogen enthielt insge-samt66fragen,wovon57indiehiervorliegendebewertungeingeflossensind.dietabelle�lieferteinezusammenfassendedarstellungallerunter-suchungsfaktoren mit der jeweiligen anzahl derfragen, reliabilitäten und der entsprechendenvarianzaufklärung.

fürdiePrüfungderHypothesensindein»Indexbegegnungsqualität«undeingewichteter »Indexarbeitsleistung« aus den untersuchungskriteriengebildet worden. die Modelle berücksichtigennebenGeschlecht,funktion,arbeitsplatztypauchdie residuen der jeweiligen unternehmen. letz-terehattenindesnureinensehrgeringeneinflussund sind der folgenden berechnung nicht weiterzugrundegelegt.

IV. Stichprobe

es haben sich �2 unternehmen an �6 stand-orteninnerhalbdeutschlandsanderProjektstudiebeteiligt.esgabkeinenfokusaufeinespeziellebranche, vielmehr sollten einschätzungen derNutzer aus diversen unternehmensbereichenin unterschiedlichen bürokonzepten abgefragtwerden.umjeeinerepräsentativestichprobezuzellenbüro,Gruppen-undGroßraumbüro,kombi-bürosowiedemnon-territorialenbusiness-Clubzuerhalten, ist selektiv auf die unternehmen zuge-gangenworden(s.abbildung�).

die Projektstudie ist in zwei Phasen erfolgt; dererstedurchgangdererhebung fand imzeitraumaprilbisdezember2004statt,derzweitedurch-gangfolgtevonseptemberbisoktober2005.die�2unternehmen,diesichanderstudiebeteiligthaben, gehören zu den branchen versicherung,

30



Tabelle 1: Zusammenfassung der Untersuchungsfaktoren, Anzahl der Fragen, Reliabilitäten und Varianzaufklärung

Faktor Bezeichnung Fragen Alpha Varianz

Begegnungsqualität 28

b�i Interaktionsmöglichkeiten 4 0,87 72,4

b�r rückzugsmöglichkeiten 4 0,75 58,0

b�z zukunftsfähigkeit/Modernität 5 0,82 58,7

b2 Physikalischefaktoren 4 0,79 6�,8

b3 ausstattung 4 0,75 57,7

b4 Gestaltung 7 0,90 62,4

Unternehmerische Erfolgsfaktoren 29

t kooperation 5 0,84 6�,8

Ca kommunikation–Informationsaustausch 4 0,79 6�,�

Ci kommunikation–informell 3 0,62 57,3

k konzentration 4 0,63 57,7

w wohlbefinden 4 0,89 75,0

Pe Produktivität–arbeitseffektivität 4 0,74 57,3

Pl Produktivität–arbeitsleistung 5 0,75 50,3

besichtigungmitChecklisteinverbindungmitdemInterview eines Geschäftsführers bzw. leitendenangestelltenuntersuchtunddokumentiertworden.während sich die meisten der abgefragtenaspekteaufhartefaktoren(baujahr,bürokonzept,flächen)bezogen, sogaltdas Interviewdarüberhinaus der Gewinnung wichtiger Hintergrundin-formationen bzgl. bürokonzeption, Gestaltungs-absichten, Mitarbeiterakzeptanz, umbau- underweiterungsabsichtenusw.diesewarenwichtigebausteine zur Interpretation der GesamtsituationundderergebnissederNutzerbefragung.

V. Empirische Ergebnisse

der versuch, einen zusammenhang zwischenbüroraumfaktorenundProduktivitätsaspektenplau-sibelherzuleitenunddarzustellen,istdasHauptan-liegenderProjektstudiegewesen.dazuisteintheo-retisches Modell entwickelt worden, mit dem sichdieserzusammenhangempirischdarstellen lässt.entsprechendderabbildung2sinddiebüroraum-merkmale zu einem ungewichteten Index begeg-nungsqualität und die variablen der unternehme-rischenerfolgskriterienzueinemgewichtetenIndexarbeitsleistungzusammengefasstworden.

telekommunikation, lebensmittelherstellung, be-ratung und der Immobilienwirtschaft. die Größeder unternehmen variierte dabei von mehrerenhundert bis zu einigen tausend Mitarbeitern ininternationalagierendenkonzernen.

derauswertunglageninsgesamt�.050vollständigausgefülltefragebögenzugrunde.dabeientfielen5%aufschriftlichausgefülltefragebögen,95%wurden online auf der eigens dafür ins Internetgestellten webseite bearbeitet. 46 % der ausge-fülltenfragebögenstammtenvonfrauenund54%von Männern. 27 % der teilnehmer und Nutzerwarenführungskräfte,weitere69%warenMitar-beiter ohne führungsverantwortung, und 4 %rechnetensichderfunktiontraineeoderauszu-bildendezu.Insgesamtsinddieaussagenvon282teilnehmernausdemzellenbüro,78teilnehmernausGruppen-undGroßraumbüros,�9�ausdemkombibüround499ausdembusiness-Clubindiebewertungeingeflossen.

weil sich die bewertung derarbeitsumwelt nichtlosgelöstvomunternehmenbetrachtenlässt,sindparallel zur online-erhebung die organisationenund deren Gebäude systematisch anhand einer

3�



anhandvonregressionsanalysenließsichdurchdiese konstellation der einfluss der büroraum-merkmale auf die arbeitsleistung ermitteln.weiterhin konnte der übergeordnete vergleichvom Index begegnungsqualität und dem Indexarbeitsleistungaufschlussüberdasgrundsätzlicheverhältniszueinandergeben.füreinbenchmarkdieser beiden Indices ist ein auf excel basiertesInstrumententwickeltworden.diesesverknüpftdiedatenbankderrohwertemiteinerautomatischenausgabeundstelltdenIndexbegegnungsqualitätmitdemIndexarbeitsleistungineinemkugeldia-grammgegenüber.

ImfolgendenwerdendievieraufgestelltenHypo-thesenanhandvonergebnissenderProjektstudiegeprüft.diehieraufgestelltenHypothesensindinihrerartexplikativ.sieerläuterneinenschluss,deraustheoretischenüberlegungenherausversucht,beobachtbare Prozesse und zusammenhängezuerklären.bestehende,bewiesenezusammen-hänge(z.b.zurerstellungdesfragebogensoderder ableitung der untersuchungskriterien) sinddabei als Grundlage herangezogen worden. aufdieserbasisundtheoretischenüberlegungensindaussagengetroffenworden,welcheimlaufederProjektstudie kontinuierlich hinterfragt, überprüftundangepasstwordensind.

a) Prüfung der Hypothese H I

H I – Die Begegnungsqualität einer Büroimmobilie ist abhängig von der jeweiligen Nutzungsstrategie.

um diesearbeitshypothese zu überprüfen, ist inder Projektstudie begegnungsqualität in büroge-bäudeneinerepräsentativeanzahlvonPersonenaus zellen-, Großraum- und kombibüros sowiebusiness-Clubsbefragtworden.

darüber hinaus sind die bürogebäude entspre-chendanalysiertunddokumentiertworden.darausresultiert einerseits die Möglichkeit zur darstel-lungderbegegnungsqualitätnachNutzungsstra-tegie,aberauchdieMöglichkeiteinerdetailliertendarstellungz.b.nacheinzel-,doppel-undMehr-personenzimmern.

die abbildung 3 zeigt den signifikanten zusam-menhang zwischen dem Index begegnungsqua-lität und den analysierten Nutzungsstrategien.damitkonntedieHypotheseH Ibestätigtwerden.

b) Prüfung der Hypothese H II

H II – Die Begegnungsqualität wirkt sich positiv auf unternehmerische Erfolgsfaktoren wie Kommuni-

Abbildung 2: Modelldarstellung zur Bildung eines Index Begegnungsqualität und eines Index Arbeitsleistung

32



Abbildung 3: Zusammenhang zwischen der Nutzungs-strategie und dem Index Begegnungsqualität

Tabelle 3: Signifikante Korrelationen (p < .01; ß > .5) zwischen den Untersuchungskriterien.

Tabelle 2: Signifikante Korrelationen (p < .01) zwischen dem Index BQ und unternehmerischen Erfolgskriterien

kation, Kooperation, Wohlbefinden und Arbeitsef-fektivität aus.

um diese Hypothese zu prüfen, ist der Indexbegegnungsqualität (Index bQ) gebildet worden.dieser fasst die büroraummerkmale zusammenund ist indertabelle2aufkorrelationenzudenunternehmerischen erfolgskriterien untersuchtworden.

währendzwischendem IndexbQunddenvari-ablenkooperation,kommunikationundkonzent-ration nur ein mittelstarker zusammenhangbesteht,istdieserzudenvariablenwohlbefindenund arbeitseffektivität stark ausgeprägt. auchwenn korrelationen sicher zu den schwächerenbeweismittelninderstatistikzählen,lässtsichandieser stelle dennoch ein Hinweis über zusam-

menhänge zwischen raumaspekten und unter-nehmerischen erfolgsfaktoren geben: je besserdie begegnungsqualität in bürogebäuden, destohöher wurden wohlfinden und arbeitseffektivitätderNutzerbewertet.

schlüsselt man den Index bQ auf, so lassensich weitere signifikante korrelationen zwischenraummerkmalenundunternehmerischenerfolgs-faktoren erkennen. die in der tabelle 3 darge-stellten korrelationen sind alle hochsignifikant(p < .0�), 2-seitig nach Pearson berechnet undgefiltert worden. das korrelationsniveau ist mitß ≥ 0.5 festgelegt worden.

Innerhalb der büroraummerkmale korrelieren dierückzugsmöglichkeiten(b�r)mitdenfaktorenb2(physikalischefaktoren),b3(technischeausstat-tung)undb4(Gestaltung).eineindeutigesvotumder Nutzer zeigt auch die korrelation zwischendenInteraktionsmöglichkeiten(b�i)undzukunfts-fähigkeit (b�z) sowie zwischen Gestaltung (b4)und zukunftsfähigkeit (b�z) einer büroumwelt(ß = 0,718 bzw. ß = 0,700): je besser die Inter-aktionsmöglichkeitenunddieGestaltungbewertetwerden, desto zukunftsfähiger wird die jeweiligearbeitsumwelt eingeschätzt. auffällig sind diedurchgehenddargestelltenkorrelationenzwischendenfaktorenwohlbefindenundarbeitseffektivitätmit allenaspekten des Index bQ (variablen b�-b4). Hervorzuheben sind sicherlich die hohenKorrelationen zur Gestaltung (ß = 0,771 bzw.

33



ß = 0,597). Aber auch die Faktoren Wohlbefinden undarbeitseffektivitätkorrelierenhochmiteinander(ß = 0,676). Somit lässt sich der erste Hinweis eineskausalitätsgefügesvonderGestaltungüberdaswohlbefindenbishinzurarbeitsproduktivitätfeststellen.

wie bereits erläutert sind die untersuchungs-kriterien zu je einem IndexbQundeinem Indexarbeitsleistungzusammengefasstworden.Inexcelist daraus eine datenbankstruktur entstanden,derenergebnisineinemkugeldiagrammsichtbargemacht wurde. durch die Gegenüberstellungdes Index begegnungsqualität (horizontal) mitdem Indexarbeitsleistung (vertikal) lässt sich inderabbildung4einelineareverteilungdersech-zehnuntersuchungsobjekteerkennen.diebeidenachsen des diagramms zeigen einen relativenausschnitt von ± 30 Prozent. die streuung derergebnisse ist sehr deutlich, die werte reichenvon±27,4aufderHorizontalenund±23,6aufdervertikalen. deutlich zu erkennen ist die aufstei-gendetendenzvomGroßraum-überdaszellen-

zumkombibürounddamitdiekorrelation,ausdersich ebenfalls Handlungsempfehlungen für diejeweiligenobjekteablesenlassen.

Mit den oben dargestellten korrelationen unddemhiergezeigtenzusammenhangzwischenderbegegnungsqualitätundderarbeitsleistungkanndieHypotheseHIIbestätigtwerden.

c) Prüfung der Hypothese H III

H III – Der Anteil von Begegnungs- und Kommuni-kationsflächen zur Gesamtfläche unterliegt einem signifikanten Zusammenhang zum Arbeitsver-halten und damit zur Arbeitsleistung.

sowohl arbeitsplatz- (aPf) als auch büronahesonderflächen (bsf) sind aus den Grundrissenderuntersuchungsobjekteermitteltworden.letz-tere wurden als jene flächen definiert, die imbüroderbegegnung,derkommunikationundderzusammenarbeitdienen.

Abbildung 4: Graphische Gegenüberstellung von Index Begegnungsqualität und Index Arbeitsleistung

34



dieabbildung5stelltdenanteilderarbeitsplatz-und der büronahen sonderfläche in den unter-suchtenobjektensowiederendifferenzdar.dieWerte variieren von 6 bis 14,4 m² Arbeitsplatz-fläche und von 0,9 bis 6,4 m² büronaher Sonder-fläche. auch wenn die werte stark streuen,lässt sich eine tendenz ablesen: je flexibler dasNutzungskonzept, desto geringer die differenzderbeidenwerte.andersausgedrückt,jeflexiblerdie Nutzung, desto höher der anteil an begeg-nungs-undkommunikationsmöglichkeitenanderGesamtflächeimbüro.

Im folgenden ist der versuch unternommenworden,diebeidenkennzahlenaPfundbsf ineinverhältniszumwohlbefindenunddem Indexarbeitsleistung zu setzen. dadurch besteht dieMöglichkeit zu überprüfen, ob insbesondere diebüronahen sonderflächen einen beitrag zumwohlbefindenundderzusammenarbeitliefernundsynergienimarbeitsprozesserzeugenkönnen.

In der architekturpsychologie wurden viel-fach die beziehungen zwischen raumgrößenund belegungsdichte untersucht. demnachkann sowohl räumliche (variierendes rauman-gebot bei konstanter Mitarbeiterzahl) als auchsoziale (variierende Mitarbeiterzahl bei kons-tantem raumangebot) dichte beim Nutzer zueinem subjektiven erleben von beengung (engl.crowding) führen.29 darüber hinaus vermuteteder autor die existenz einer idealen belegungs-dichte – kurze wege, optimierte Interaktion undkommunikation,eingutesMaßankonzentration.damit könnteeingroßerschritt zurPlanungundGestaltungdes»arbeitsplatzesderzukunft«getanwerden.

demnach müsste die leistung mit zunehmenderBelegungsdichte (APF pro Arbeitsplatz in m²) stark steigen,einenPeakerreichen,umnachderüber-schreitung der idealen dichte wieder abzufallen(vgl.abbildung6).

die tatsächlich gemessenen werte sind in derabbildung7dargestellt.Nachdemausderstreu-breite der daten keine eindeutige kurve abge-lesenwerdenkonnteundsomitdieobengeführteannahme nicht zutrifft, sind die werte entspre-chend der Nutzungsstrategie unterschiedenworden. deutlich zu erkennen ist die breitestreuung der kombibüros, das niedrige Niveauder Gruppen- und Großraumbüros und die dicht

beieinanderliegendenwertederbusiness-Clubs.obwohlsichinsgesamteinClusterzwischen9und12 m² Arbeitsplatzfläche abzeichnen lässt, kann dieHypotheseH III nichtbestätigtwerden.

einewohlzulässigeaussagederGrafik:umeinespezifischearbeitsleistung zu erreichen, wird imbusiness-Club durchschnittlich etwa 50 Prozentweniger arbeitsplatzfläche benötigt als z.b. imzellenbüro.

d) Prüfung der Hypothese H IV

H IV –Die Gestaltung und das Ambiente in Büro-gebäuden haben einen signifikanten Einfluss auf

Abbildung 5: Anteil der Arbeitsplatzfläche und der büronahen Sonderflächen im Vergleich

Abbildung 6: Vermuteter Zusammenhang der Arbeits-platzfläche pro Arbeitsplatz zur Arbeitsleistung

Abbildung 7: Gemessener Zusammenhang der Arbeits-platzfläche pro Arbeitsplatz zur Arbeitsleistung

35



das Wohlbefinden und damit auf die Arbeitsleis- tung der Mitarbeiter.

zurPrüfungdieserHypothesesindregressions-analysen durchgeführt worden. die abbildung 8stellt den einfluss der büroraumrelevanten vari-ablenaufdas»wohlbefinden«dar.erstaunlichamErgebnis ist: die technische Ausstattung (ß = 0,18) lieferteinengrößerenbeitragzumwohlbefinden,alsdieInteraktions-undvorallemdierückzugs-möglichkeiten. eine Interpretation ist die stetigsteigende Notwendigkeit der technologischenunterstützungzurerfüllungderaufgabenimbüro.weiterhinfließtdiezufriedenheitmitderGrößedererweitertenarbeitsplatzflächemitindiesenfaktorein. diese ist laut Nutzer von großer bedeutungfürdaswohlbefindenimbüro.dengrößtenanteilzurPrognosedervariable»wohlbefinden«hatderRegressor Gestaltung (ß = 0,47). Damit kann der ersteteilderHypotheseH IVbestätigtwerden.

die beiden regressoren mit dem stärksteneinfluss auf das wohlbefinden sind einer detail-lierten analyse unterzogen worden, wobei dieGestaltungsmerkmale um das flächenangebotausdervariablen»technischeausstattung«erwei-tertwordensind(vgl.abbildung9).MitdeutlichemabstandistderausNutzersichtdominantefaktorfürdaswohlbefindenimbürodieatmosphärederArbeitsumwelt (ß = 0,32). Der Begriff ist leidlich weit gefasst, dennoch vermittelt er einen ersteneindruck der bedeutung von Gestaltung undambiente im büro. weit weniger stark in bezugauf das wohlbefinden wird das flächenangebotam Arbeitsplatz (ß = 0,16) und die Orientierung im Büro (ß = 0,12) bewertet. Besonders interes-sant ist die bedeutung dertransparenz im büro(ß = 0,10). Das widerspricht eindrucksvoll dem immer noch vorherrschenden burgendenken indenmeistendeutschenbüros.

In der abbildung �0 ist das wohlbefinden inabhängigkeitzurraumformerläutert.sehrgutzuerkennen istderdeutlicherückgang imwohlbe-findenmiteinemweiterenkollegenimzimmer.daslässtsichdurchdiedirektevisuelleundakustischestörungbeschreiben.Imkleinerenkombibürofälltderunterschiedmitetwa25%nochstärkeralsimzellenbüroauf.

um die angedachte kette der kausalitäten»Gestaltung–wohlbefinden–arbeitsleistung«zuuntermauern,hätteandieserstelleeineregres-

Abbildung 8: Regressionsanalyse der Büroraummerk-male und ihr Einfluss auf das wohlbefinden

Abbildung 9: Regressionsanalyse der Büroraummerk-male und ihr Einfluss auf das wohlbefinden

Abbildung 10: Das wohlbefinden der Mitarbeiter in Ab-hängigkeit zur Raumform

Abbildung 11: Korrelation zwischen wohlbefinden und dem Index Arbeitsleistung

36



sionsanalysedeneinflussderunternehmerischenerfolgskriterienaufdenIndexarbeitsleistungklärenkönnen. da diese untersuchungsfaktoren für diezusammensetzung des Index gewichtet wurden,isteineabhängigkeitunddiejeweiligebedeutungfür den Index über die korrelation gegeben. dieabbildung��verdeutlichtdenstarkenzusammen-hang: r = 0,820. Aufgrund der starken Korrelation scheidet eine untersuchung anhand einer multi-plenregressionaus.

ausdiesemGrundistinderabbildung�2stellver-tretend für den Index arbeitsleistung der faktorarbeitseffektivität herangezogen worden. dieGrafik verdeutlicht den starken Einfluss (ß = 0,35) vom wohlbefinden der Nutzer auf die arbeitsef-fektivität. die kausalitäten »Gestaltung – wohl-befinden – arbeitsleistung« sind damit nachvoll-ziehbar dargestellt worden. der zweite teil derHypothese H IV kann damit ebenfalls bestätigtwerden.

D Erkenntnisse

Mit den dargestellten ergebnissen schließt sichdie Projektstudie begegnungsqualität den inter-nationalen bemühungen an, die »weichen«faktorenderbüroplanungmess-undplanbarzumachen.eskonnteaufgezeigtwerden,dasssichdasentwickeltebewertungsinstrumentsowohlfürPlanungs-undoptimierungsprozessealsauchfüreinfortlaufendesoffice-Monitoringeignet.

bei der komplexen diskussion um zukunftsfä-hige arbeitsumwelten hat der business-Club alsvertreterdernon-territorialenNutzungdiemeistenbenchmarks dieser studie angeführt. an dieserstelle sei ausdrücklichdaraufhingewiesen,dassdieser nicht allheilmittel für alle unternehmenschlechthin ist. es wird selbstverständlich immerauch organisationen und Nutzeranforderungengeben, für die eine non-territoriale Nutzung keinoptimumdarstellt.deshalbhabenauchherkömm-liche konzepte nicht zwangsläufig ausgedient.wichtig aber ist zu verstehen, dass im rahmender Globalisierung mit notwendiger Mobilität undflexibilität unternehmen einem erhöhten Hand-lungsdruckausgesetztsind.anderImmobilieundunserer arbeitsweise führt auf dauer kein wegvorbei. Chance genug, diesen wandel aktiv zugestaltenunddieMitarbeiterunddasbürofürdieneuen anforderungen fit zu machen. denn werglaubt,dasbürohaushataufgrundvonvideokon-

ferenzundmobilerHardwareausgedient,irrt.diepersönlichekommunikationlässtsichnichtdurchmoderne kommunikationsmedien substituieren,weilbeziehungsaspektederkommunikationnichtausreichend unterstützt werden. daher kommenkommunikationsmedien auch zukünftig überwie-genddannzumeinsatz,wennbeziehungsaspekteeineuntergeordneterollespielen.

»virtualofficesareheretostay,butsoisourneedforface-to-faceinteractionwithotherhumans.thebestinformationenvironmentswilltakeadvantageoftheabilityofinformationtechnologytoovercomegeography but will acknowledge that the highestbandwidth network of all is found between thewaterfountainandthecoffeemachine,acrosstheconference table,and in thecafeteria line.therearetimeswhennoothertypeofcommunicationswillsuffice.«30

organisatorische und räumliche veränderungen,insbesondere solche, die Mitarbeiter um beste-hende Pfründe bringen, werden nur selten mitoffenen armen empfangen. die entstehendenängsteundbefürchtungenderMitarbeitersolltenernst genommen werden. es bedarf einer inten-siven einbeziehung der Nutzer und erfordert eingezieltes und sensibles vorgehen, um diese ineine konstruktive richtung zu lenken. Nur wennin der persönlichen bilanz der Mitarbeiter dieGewinnediebefürchtetenverlusteüberwiegen,istmitakzeptanzundbegeisterungfürdenwandelzurechnen.Gelingtdas,hatdasunternehmennichtnur flexibilität und flächenwirtschaftlichkeit miteinerneuenbürowelt,sondernauchdiebegeiste-rungundMotivationderMitarbeitergewonnen.

dievorliegendeProjektstudiekommtzumschluss,dass neben den organisatorisch-technisch-räum-

Abbildung 12: Einfluss des wohlbefindens auf die Ar-beitseffektivität

37



lichen rahmenbedingungen vor allem auch diesozialenundmenschlichenaspekteeinengroßenanteil an der erfolgreichen umsetzung zukunfts-fähigerarbeitsweltenausmachen.diekomplexitätder einflussfaktoren bedarf einer ganzheitlichenbetrachtungsweise und der zusammenführungvon raum, technologie und organisation zueinem intelligentensystem–mitdemMenschenimfokus.

bleibt abschließend zu klären, ob begegnungs-qualitätohnebesonderenbaulichenaufwandauch»nachgerüstet«werdenkann.leichtlässtsichdasangebot an begegnungs- und kommunikations-

möglichkeiten erhöhen, speziell der informellenart. die dunkle kaffeeküche kann z.b. zu eineroffenen,natürlichbelichtetenespressobaraufge-wertet werden. eine farb- und lichtgestaltungfrischt zusammenmit einembegrünungskonzeptdasambiente im Haus auf. statt burgendenkenundtristerfluresollteinzukunftgelten:offenheitinkopfundraum.

Schlüsselwörter

begegnungsqualität, bürokonzept, Gestaltung,Produktivität.

Anmerkungen� derMenscherschließtsichmitallseinensinnenseineumwelt.dieausprägungendiesersinnebewirkeneineunterteilung

desraumesinvierdistanzzonen,dieinsbesondereden»informellen«raummenschlicherbeziehungendarstellen:Intime,persönliche,sozialeundöffentlichedistanzen (vgl.Hall,Hiddendimension,�966).salewski (räumlichedistanzen,�993,s.45)beschreibtdiesedistanzzonenalseinenunsichtbarenring,diederMensch»alserweiterungseinerPersönlichkeitumsichherumträgt.«Persönlicherraumistdamit»nichtanfestgelegteortegebunden.dasIndividuumhatihnfortwährendmitsich«(Mogel,umwelt,�990,s.60).fürjedesituationwirderneutüberdiejeweilsrichtigeInteraktionsdistanzentschieden.

2 Menschlichesterritorialverhaltenlässtsichdefinierenalssatzvonverhaltensweisenundkognitionen,deneinePersonbzw.Gruppeaufderbasiswahrgenommenerbesitzansprüchegegenübereinemphysikalischenraumaufweist (vgl.belletal.,environmentalPsychology,200�).daszentraleMerkmaleinesterritoriumsistdasgeographischefixummiteinemfestenortalsMittelpunkt.dadurchermöglichensiediekontrollevonumwelteinflüssenundbietenschutzvorunterschiedlichenformenvonstress.unterschiedenwirdnachprimären,sekundärenundöffentlichenterritorien,diesichinderdauerderbesetzung,ausgelösterkognitioninbezugaufdieeigentümerschaft,demausmaßderPersonalisierungundderwahrscheinlichkeitderverteidigunggegenübereindringlingenabgrenzen.

3 MitdembegriffderPersonalisationwirddiebewusste,personenspezifischedekorationoderModifikationderarbeitsumweltdurchseinenNutzerbezeichnet.diePersonalisationkannfürdenbüronutzereinereihevonpsychologischenfunktionenübernehmen.siedientderreflektionderPersönlichkeit,demausdruckvonemotionen,demstatusinnerhalbeinesunter-nehmensundGruppenzugehörigkeiten(vgl.sundstrom,workplaces,�986;wells,officeClutter,2000).dieartundweisederPersonalisationkanndarüberhinauszurregulationvonPrivatheitundsozialerInteraktionenbeitragen.

4 amweitestenakzeptiertistdiedefinitionvonPrivatheitalsselektivekontrolledeszugangszumselbstoderzueinerGruppe.dabeivariiertdasalsbefriedigendempfundeneausmaßanPrivatheitinabhängigkeitvonpersonalen(z.b.konzentrations-fähigkeitderPerson),interpersonalen(z.b.artdersozialenbeziehung)undsituativen(z.b.aufgabenanforderung)aspekten(vgl.altman,socialbehaviour,�975;kruse,Privatheit,�980;fuchs;Privacy&teamgeist,�988undkruseetal.,raumundbewegung,�990).

5 daskommunikationsmodellvonschulzvonthundientalsGrundlagezumverständnisdersender-empfänger-theorieindersozialenInteraktion(vgl.schulzvonthun,vier-seiten-Modell,2005).dasvier-seiten-Modellbeschreibtdabeidievielschich-tigkeit einer botschaft zwischen zwei Personen, die »sprechen« und »hören«: sachinhalt, appell, beziehungshinweis undselbstkundgabe.

6 vandervoordt,Productivity,2003,s.�36.7 vandervoordt,Productivity,2003,s.�37.8 Clements-Chroome&kalarachichi,assesmentProductivity,2000,s.�34.9 vgl.o´Neill,workspace,�994.�0 vgl.knirsch,büroräume,2002;klauck,Mittelpunktbüroplanung,2002;spath&kern,zukunftsoffensive,2003;vandervoordt,

Productivity,2003;walden,workenvironments,2004.�� schmiedeetal.,Mensch,2005,s.�2.�2 zander,büroraumkonzept,2005,s.34.�3 Moser,wissenskooperation,2002,s.99.�4 zander,büroraumkonzept,2005,s.34.�5 spacesyntax,brainwaves,2002,s.�.�6 Henn,Marktplatz,2004,s.92.�7 Isaacsetal.,InformalCommunication,�997,s.479.�8 weinert,organisationspsychologie,2004,s.5ff.

38



�9 becker&sims,balancingCommunication,200�,s.46.20 schmiedeetal.,Mensch,2005,s.�94.2� segelken,Mietbüros,�997,s.�05.22 brilletal.,Myths,200�,s.23.23 walden,workenvironments,�998,s.704.24 kelter,officePerformance,2002,s.�4.25 sundstrometal.,Physicalenclosure,�982,s.558.26 ehlersetal.,Performance,2003,s.55.27 vandervoordt,Productivity,2003,s.�36.28 vgl.wineman,officedesign,�982;brilletal.,Myths,200�;brennanetal.,traditionaldesign,2002.29 schultz-Gambard,Persönlicherraum,�990,s.33�.30 davenport&Pearlson,virtualoffice,�998,s.64.

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Abstract

In recent years, the design of office buildings has increasingly become a focal point of both the innovative ability and the modernisation of »Deutschland AG«. More and more people work in offices: there are now over 17 million. As far back as the 1950s, Maslow and Herzberg described workplace conditions as a »hygiene factor«that could merely prevent dissatisfaction, but not create satisfaction. To enhance employees` well-being and motivation they recommended concentrating on incentives, such as recogni-tion, responsibility and promotion. Recent studies demonstrate a greater influence on aspects of motiva-tion and efficiency in a modern and flexibly-designed work environment.

Normally, there are two different aspects to the implementation of a new spatial and organisational setting. On the one hand, that of the company, which will try to confront increasing economic pressure by reducing the cost of buildings and their equipment and operation. On the other hand, that of the employee, whose working and leisure time is continually becoming blurred, who may have to continue studying in addition to normal daily work and, if a non-territorial office concept has been implemented, who probably has to cope with sharing a desk.

The purpose of this study was to demonstrate a win-win situation in which both sides gain clear advan-tages. Therefore the term quality of encounters has been defined for office purposes and has been made measurable, since it is the central planning task, bringing together both interests.

While the output of industry can be easily measured, the output of knowledge-based work is less tangible and therefore almost impossible to evaluate and compare. For this reason, a model, setting out a hier-archy of the main factors and evaluating the output indirectly due to basic conditions (various organisa-tional success factors) was developed: cooperation, communication, concentration, well-being and work efficiency.

At the same time the possibilities of designing for quality of encounters have been evaluated. Four main planning tasks that influence the quality of interaction were identified: building structure; utilisation stra-tegy; workplace environmental conditions; ambiance and factors for well-being. In accordance with the aims of this study, a methodology that visualizes their influence on the productivity of the office staff has been introduced.

This methodology was first applied in an initial project. A total of 21 employees was scientifically surveyed, during a 12-month period, while moving from cellular offices to a non-territorial »business club«. The empirical results generally confirmed the expected correlation of office space factors and organisational success factors. A balanced proportion of possibilities for interaction and for quiet working, together with good design, led to a positive effect on staff well-being.

For the next project phase, a thousand employees from 12 companies were interviewed regarding their work environment and its influence on their work habits. In total, statements from 282 people working in cellular offices, 78 in team and open-plan offices, 191 people in »combi« offices and 499 working in »business clubs« could be evaluated.

From the empirical evaluation, it can be concluded that the quality of encounters strongly depends on utilisation strategy. While team and open-plan offices as well as cellular offices were rated low by their users, »combi« offices and in particular »business clubs« were highly regarded.

It could be shown that the quality of encounters directly influences organisational success factors. The strongest effect identified was on well-being and efficiency. To visualize depen-dencies graphically, two indices quality of encounters and »work performance« were plotted. The linear distribution of these indices was demonstrated in a bubble diagram: the better the »quality of interaction« was rated, the higher the work performance. Broken down to the single factor, the following

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ascending order of preference was detected: team-based and open-plan office, cellular office, combina-tion office and »business club«.

No evidence could be found to indicate that the amount of space enhancing social interaction and informal communication had a significant influence on work habits and therefore on the performance of staff. Nor could an ideal density of workstations, at which the users´ activity is at an optimum, be deter-mined. However, compared to cellular offices, a »business club« takes up only 50 percent of the space while gaining a certain amount of work performance.

The design of the work environment has a significant positive effect on the employees´ well-being and performance. Atmosphere, amount of space and orientation in the building have the strongest influence, followed by transparency, colour, lighting and materials. To close the »chain of causalities« it could be shown that the employees´ well-being has the strongest influence on work performance.

With the results mentioned, this study aligns with international efforts to measure and precisely plan the »soft« factors in office buildings.

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>> AUFSÄTZE PAPERS ANDREAS PFNüR, MoRITZ loHSE

Mieterorientierung als teil des Customerrelationship Managements von Immobi-lienunternehmen indeutschland–ergeb-nisseeinerempirischenuntersuchungTenant orientation as a part of the customer relationship management of real esta-te companies in Germany - Results of an empirical studyProf. Dr. Andreas Pfnüruniversitätsprofessor,lehrstuhlfürImmobilienwirtschaftundbaubetriebswirtschaftslehre,tudarmstadt

Dipl.-wirtsch.-Ing. Moritz lohse wissenschaftlicherMitarbeiter,lehrstuhlfürImmobilienwirtschaftundbaubetriebswirtschaftslehre,tudarmstadte-Mail:[email protected]

Zusammenfassung

durch die wandlung vom vermieter- zum Mietermarkt steigt die bedeutung eines klar strukturiertenkundenbeziehungsmanagementsunddiederkundenperspektivefürImmobilienunternehmenan.überdasausmaßunddieausprägungsformenderkundenorientierungvonImmobilienunternehmengibtesbisher keine umfassende wissenschaftliche untersuchung. daher wurde hierzu von den verfasserngemeinsammiteinemunternehmenspartnereinetelefonischebefragungvoninsgesamt304Immobi-lienunternehmendurchgeführt.diezielsetzungderunternehmensbefragungstelltdieaufdeckungderstärkenundschwächenvonImmobilienunternehmenhinsichtlichihrerkundenorientierungdar,wodurchverbesserungspotenziale fürdenumgangmitMieternaufgedecktwerdensollen. ImrahmendiesesbeitragserfolgteinedarstellungunddiskussionderergebnissezumstatusquoderkundenorientierungaufGrundlagedeskriptiverstatistik.

die befragten Immobilienunternehmen räumen auf strategisch kultureller ebene der kundenorientie-rungeinehohewichtigkeitein.dieseerfährtaberbranchenweitgesehenkeinekonsequenteundklarstrukturierteorganisatorischeundinstrumentelleberücksichtigungindenunternehmen,umeinefürdenkundendeutlichsichtbareanwendungimGeschäftsalltagdurchzusetzen.dieskannzumeinenaufdiegeringetransparenzbeidenInformationenüberdieMieterzurückgeführtwerden.zumanderenwirdaberaucheinesystematischeweiterverarbeitungvonMieterinformationendurchdasfehlenvon It-gestütztenCustomer-relationship-Management-systemenverhindert.Hierbestehendeutlicheverbes-serungspotenzialebeiderGestaltungderbeziehungzwischenImmobilienunternehmenundMieter.

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A. Problemstellung und Zielsetzung

branchenunabhängig kann in deutschland fürdie letzten dekaden eine wandlung der Markt-verhältnissebeobachtetwerden,beider sichdieanbieterdominanz zu einer Nachfragerdominanzgewandelt hat.�auch in der Immobilienwirtschaftsind solche entwicklungen feststellbar. Hoheleerstände und Mieterfluktuationen auf einigenteilmärktensindausdrucksolcherMachtverschie-bungen, wodurch eine zunehmende wahlfreiheitauf seiten der Mieter besteht. die entwicklungzumMietermarktwirdvonPommeranz(2007)aufgesellschaftliche veränderungen zurückgeführt,diezuverschiebungenderHandlungspräferenzenderImmobiliennachfrager,sowohlvonHaushaltenalsauchunternehmen,führt.beiwohnimmobilienführen demnach ausdifferenzierte Nachfragepro-file,erwartungenundbedürfnissederMieteraufdereinenseiteunddemografischeveränderungenaufderanderenseitezudieserentwicklung.beibüroimmobiliensindunternehmens-undarbeits-kulturensowiemitarbeiterbezogeneProfile,erwar-tungenundbedürfnisseursachevonanspruchs-volleremNachfrageverhalten.2

Gleichzeitig ist indeutschlandeinezunehmendeInvestorenaktivität zuverzeichnen,durchdie vielkapitalindenImmobilienmarktfließt.GroßeImmo-bilientransaktionenvonwohnportfoliosundGewer-beobjektenhabendiesindenletztenJahrendeut-lichgemacht.dieanforderungendieserInvestorenbesteheninsbesondereinstabilenCashflowsausdenerworbenenobjekten,umdasrisiko füreinverfehlen der anvisierten renditeziele möglichstgering zu halten. ähnliches gilt aber auch fürbereits etablierte Immobilienunternehmen, diezum teil auch zielsetzungen wie die bedarfsde-ckungverfolgenunddadurchindersicherstellungdereingeplantenMieterlöseeine langfristigeundnachhaltige unternehmenstätigkeit gewährleistenmüssen.Inbeidenfällenbestehtdahereingestei-gertesInteresseanstabilenundsicherenMietzah-lungsströmen.bei zunehmenderwahlfreiheit derMieterbestehtindererhöhungderMieterbindungeineMöglichkeit,aufleerstandundfluktuationzureagieren,umdasrisikoindenzahlungsströmenzuverringern.

dadurchwirdanstatteiner reaktiveneinestärkeraktiveausrichtungderImmobilienunternehmenanden realenMarktverhältnissenerforderlich.denndiekundenbedürfnissebildendenausgangspunkt

fürdasunternehmerischeHandeln,daerstdurchdenabschluss vonMietverträgenwirtschaftlichererfolgermöglichtwird.3daherstellennebenunter-nehmensstrategischen zielvorgaben wie renditeunderträge immeröfterauchunterziele,wiedieGewinnung neuer Mieter und deren bindung,wesentliche bausteine im zielsystem von Immo-bilienunternehmen dar.4 diese unterziele sollendurchdieschaffungvontransparenzhinsichtlichkundenerwartungen, ausschöpfen von akquisiti-onspotenzialen, steigerung der kundenloyalitätunddamitderkundenbindungsowiedersteige-rungvonkundenempfehlungenerreichtwerden.5

die vermarktungsstrategien von Immobilienun-ternehmen sind aber oftmals auf die Immobilienselber und weniger auf potenzielle Mieter ausge-richtet, wodurch der Mieter nicht immer im Mittel-punkt der Geschäftstätigkeit von Immobilienun-ternehmen steht.6 begründet wird dies mit denImmobilienmarktverhältnissen der vergangenheit.Hohe zinsabhängigkeit, steuerrechtliche aspekteunddiesonderkonjunkturnachderwiedervereini-gunghabendiewandlungzueinemnachfragedo-miniertenImmobilienmarktverhindert.7dahermussdiebisherpraktizierteobjektorientierungderImmo-bilienunternehmen einer grundlegenden Markt-orientierung weichen, die die Marktverhältnisseals Maßstab der unternehmerischen Geschäfts-tätigkeit ansieht.8 dies macht eine fokussierungderunternehmerischentätigkeitenaufdenMieternotwendig,umaufverändertewettbewerbsbedin-gungen reagieren zu können und den Mieter alsoriginärenCash-bringerandasobjektoderzumin-destdasunternehmenzubinden.9kundenorientie-rung,dieimfallevonImmobilienunternehmenauchalsMieterorientierungbezeichnetwerdenkann,istdahervonhoherbedeutung.

umfassendebranchenweiteuntersuchungenüberdasausmaßunddenNutzenderkundenorientie-rung von Immobilienunternehmen wurden bisherwederintheorienochinderunternehmenspraxisvorgenommen.daherliegtdiezielsetzungdieserarbeit in der beschreibung des status quo derkundenorientierungvonsowohlgewerblichenalsauchwohnwirtschaftlichenvermietendenImmobi-lienunternehmen. Mithilfe empirischer daten, diedurch eine unternehmensbefragung gewonnenwurden,sollenstärkenundschwächenderImmo-bilienunternehmen im umgang mit ihren Mieternimrahmendeskundenbeziehungsmanagementsanalysiertwerden.

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IndieserarbeitwerdendaherzunächstinteilbdietheoretischenGrundlagenderkundenorientierungimallgemeinenundimzusammenhangmitImmo-bilienunternehmen verdeutlicht. anschließendwerden inteilCdieergebnissederempirischenerhebungmithilfedeskriptiverstatistikdargestellt.dabei stehtdiebeziehungzwischen Immobilien-unternehmen und deren Mietern als kunden imMittelpunktderuntersuchung.diearbeitschließtmit einem fazit in teil d und dem aufzeigenmöglicherkonsequenzen fürdieweiterewissen-schaftlicheundpraktischearbeit.

B. Unternehmenserfolg durch Kundenorien- tierung

die von drucker (�998) geprägte definition desunternehmenszwecks, der sich in der schaffungvon absatzmärkten ausdrückt, stellt den kundenals Grundlage des unternehmens dar.�0 demzu-folge sind die austauschbeziehungen zwischenunternehmenundkundenfürdenwirtschaftlichenerfolg des unternehmens von hoher bedeutung,waseineorientierungamabsatzmarktvoraussetzt.dieMarktorientierungvonunternehmenbeinhaltetzunächsteineausrichtungaufalleMarkteilnehmermitkontaktzumunternehmen.Jedochbezeichnenslater/Narver (�994) den kundenfokus als dasHerzstück der Marktorientierung.�� bruhn (2002)versteht unterkundenorientierungdie „grundsätz-liche ausrichtung der unternehmensaktivitätenan den kundenbedürfnissen, die bei der Planungunderstellungderunternehmerischenleistungenberücksichtigung finden, mit dem ziel, langfristigstabileundökonomischvorteilhaftekundenbezie-hungenzuetablieren“.�2sieenthält nachPeterke(2007),alslangfristigesundkomplexesthemaderunternehmensentwicklung,strategische,kulturelle,verhaltensbetonte sowie operative und metho-discheaspektegleichermaßen.�3

der zusammenhang zwischen Marktorientie-rung und unternehmenserfolg wurde in diversenarbeiten wissenschaftlich untersucht. so weisenNarver/slater (�990) empirisch einen positivenzusammenhang zwischen der Marktorientie-rung und der Profitabilität von unternehmennach. der kundenorientierung, als wesentlicherbestandteil der Marktorientierung, kommt dabeieine hohe bedeutung zu. Jaworski/kohli (�993)kommen in einer empirischen untersuchung zudem schluss, dass die Marktorientierung unab-hängigvonMarktturbulenz,wettbewerbsintensität

oder technologischen entwicklungen des unter-nehmensumfeldes eine wichtige determinantederunternehmensperformance ist.�4auchdoyle/wong (�998) belegen einen empirisch signifi-kanten zusammenhang zwischen der Höhe desbetriebswirtschaftlichenerfolgesunddemausmaßder kundenorientierung bei unternehmen. einenzusammenhangzwischenderHöhederwettbe-werbsintensität und der verbreitung von Instru-menten des „Customer accounting“ wird vonGuilding/McManus (2002) in einer empirischenuntersuchung belegt.�5 so sind bei stark markt-orientierten unternehmen öfter entsprechendeInstrumentezurbestimmung,analyseundsteue-rungvonkundenbezogenenkennzahleninstalliertalsbeiunternehmen,dieeinemgeringerenwett-bewerbausgesetztsind.durchdieergebnissedergenannten wissenschaftlichen untersuchungenwirddeutlich,dass füreinennachhaltigenunter-nehmenserfolg kundenorientierung eine bedeu-tenderollespielt.

der empirisch belegte zusammenhang zwischenkundenorientierungundunternehmenserfolgkannidealtypisch durch die erfolgskette der kunden-orientierung theoretisch beschrieben werden (vgl.abb.�).

durch gezielte Maßnahmen zur erhöhung vonkundenzufriedenheit und kundenbindung�7 kannauf Grundlage der dargestellten erfolgsketteeinflussaufdasausmaßderkundenorientierungdes eigenen unternehmens genommen werden.dieaktiveGestaltungderkundenorientierungwirdhierdurchzueinemzentralenfaktordesunterneh-merischenerfolgs.dabeikönnenunternehmens-interne und -externe faktoren einfluss auf denidealtypischen verlauf der erfolgskette nehmen.beispielsweise können bei stark heterogenenkundenerwartungenservicemaßnahmennichtbeiallenkundeningleichemMaßezurverbesserungderkundenzufriedenheitführen.Individualitätderleistung und vertragliche bindungen können alsinternefaktorenbeispielsweiseeineerfolgreicheumsetzungdererfolgskettebehindern.�8

bruhn/Homburg (2005) unterscheiden in diesemzusammenhang Maßnahmen für denaufbau vonsystemen, Maßnahmen zur vereinfachung derstrukturen und Maßnahmen zur entwicklung derkultur, die von einer kundenorientierung ausge-henv, kundenzufriedenheit und kundenbindungerzeugen sollen.�9 deraufbau von systemen zur

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kundenorientierung kann dabei beispielsweiseein kundenorientiertes rechnungswesen, zufrie-denheitsanalysen oder It-lösungen enthalten.Maßnahmenzurvereinfachungderstrukturensindbeispielsweise der einsatz von Call-Centern oderzugriffsmöglichkeiten der Mitarbeiter auf kunden-daten. unternehmenskulturelle entwicklung vonkundenorientierung kann durch das verfassenvonleitlinien,strukturierungvoninternerkommu-nikation, anreizsysteme für Mitarbeiter oder trai-ningsmaßnahmen herbeigeführt werden.20 MithilfevonMaßnahmendieserdreikategorien lässtsichkundenorientierung im unternehmen verankern,um die effekte der in abbildung � dargestelltenerfolgskettederkundenorientierungzurealisieren.

die bisher allgemein und branchenunabhängigformulierte erfolgskette der kundenorientie-rung lässt sich inhaltlich auch auf Immobilienun-ternehmen übertragen. denn die wesentlichenanforderungskriterien für das Management vonkundenbeziehungenvonImmobilienunternehmenwerdenvonMussler (200�)wie folgtzusammen-gefasst:verfügbarkeitvonInformationen,interne/externe Interaktion, Individualisierung und Inte-grationderMieter, InvestitionenzumaufbauundzurPflegevonkundenbeziehungen,einsatzsinn-voller InstrumentezurGestaltungundförderungder beziehungen sowie eine Institutionalisierungeiner kundenorientierten sichtweise im unter-nehmen.2�diesekriterienkorrespondieren inhalt-lich mit den genannten faktoren zur Implemen-

tierung vonkundenorientierung inunternehmen.dort wurden Maßnahmen für den aufbau vonsystemen, Maßnahmen zur vereinfachung derstrukturen und Maßnahmen zur entwicklung derkultur unterschieden.22 die für den allgemeinenfall genannten faktoren zur förderung einerkundenorientiertensichtweiselassensichdemzu-folgeauchaufImmobilienunternehmenanwenden.aus diesem Grund stellt die kundenorientierungauch für professionell agierende vermieter nichtnureinenselbstzweckdar,sondernträgtvielmehrzum erfolgreichenabschluss von attraktiven undrenditestarken Mietverträgen bei und beeinflusstsomit deren ökonomischen erfolg.23 Nach derakquisition der Mieter gilt es anschließend einekundenzufriedenheitaufzubauen,umeinelangfris-tigebindungandasunternehmenherbeizuführen.diezufriedenheitderMieterführtzwarnichtinallenfällenzwangsläufig zuhoherkundenbindung,daim rahmen der üblichen fluktuation auch zufrie-deneMieterverträgekündigen.dennochistesfürImmobilienunternehmen ratsam, Indikatoren zurzufriedenheitihrerMieterzuerhebenundzuanaly-sieren,umdamitinkombinationmitanderenIndika-toren,wiediefluktuationodervermarktungsdauer,rechtzeitigtendenzenundnegativeentwicklungenimunternehmenaufzudecken.24fürdiesystemati-scheumsetzungdieserMaßnahmenzurerhöhungder kundenorientierung im unternehmen existiertmitdemkonzeptdeskundenbeziehungsmanage-ments, auch Customer relationship Management(CrM)genannt,einvieldiskutierteransatz.25

Abbildung 1: Erfolgskette der Kundenorientierung�6

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CrM umfasst dabei „die Planung, durchführungund kontrolle sowie anpassung aller unterneh-mensaktivitäten,diezueinererhöhungderProfi-tabilitätderkundenbeziehungunddamitzueineroptimierung des kundenportfolios beitragen.“26diegrundlegendenPrinzipiendesCrMbestehenaus der kunden- und wirtschaftlichkeitsorien-tierung, einer systematischen und langfristigenkundenbearbeitung,derindividualisiertenausrich-tung auf kunden oder kundengruppen und deranwendung von It zuraufnahme und verarbei-tungvonMarkt-undkundeninformationen.27dasCrM-konzeptbeinhaltetdaherelementeaufstra-tegischer,operativerundanalytischerebenedesanwendendenunternehmens.28

C. Empirische Untersuchung

I. Methodik und Studienkonzeption

der untersuchung des status quo der kunden-orientierungvonImmobilienunternehmenwirdeindeskriptiveransatzzugrundegelegt.Hierfürwurdeeine empirische erhebung durchgeführt, die zurbeschreibung und analyse des untersuchungs-gegenstandes die notwendigen daten liefert.29Im rahmen dieser arbeit werden maßgeblicheergebnisse der erhebung aus dem Jahr 2007detailliertpräsentiert,umimanschlussdaranaufeiner aggregierten ebene ein stärken-schwä-chen-Profilableitenzukönnen.einsichanschlie-ßendervergleichmitdenergebnissenausderimvorjahr vorgenommenen erhebung dient dabeinicht der aufdeckung von zeitlichen entwick-lungstendenzen, sondern der unterstützung dergewonnenen analyseergebnisse. die formulie-rungnormativeraussagenzurkundenorientierungvon Immobilienunternehmen ist nicht bestandteildieserarbeit.

zielgruppederbefragungstellendeutscheImmo-bilienunternehmen mit dem kerngeschäft dervermietungvonGewerbe-oderwohnflächendar.diese wurden mithilfe telefonischer Interviewsnach ihrer selbsteinschätzung hinsichtlich dereigenenkundenorientierungbefragt.derverwen-dete fragebogen ist in folgende �3 themenbe-reiche unterteilt, der dabei die im teil b darge-stelltestrukturhinsichtlichkultur,strukturenundsysteme zur Integration von kundenorientierunginunternehmenaufgreift.

entwicklungderkulturzurkundenorientierung

unternehmensstrategie unternehmenskultur führungskräfte Personalmanagement

aufbauvonstrukturenzurkundenorientierung

Mieterakquisition vertragsabschluss aufbau-undablauforganisation Mieterinformationen

Implementierungvonsystemenzurkundenorien-tierung

kundenzufriedenheitsanalysenCustomer-relationship-Management-systemebeschwerdemanagementkundenbindungkundenrückgewinnung

der konzipierte fragebogen umfasst �5� Items.30

die antwortmöglichkeiten wurden in form einerratingskalavorgegeben,dievon „stimmevollzu“(�)bis„stimmeüberhauptnichtzu“(6)reicht.dabeiwurde auf eine vorgabe einer Mittelposition beidenantwortenbewusstverzichtet,umNeigungenzur Mitte bei den befragten zu vermeiden.3� zuranalyse der antworten hinsichtlich der kunden-orientierung von Immobilienunternehmen werdenim folgenden dieausprägungen „stimme voll zu“und „stimme zu“ als sogenanntertop-2-box-wertzusammengefasst.erwirdalsIndikatorfürpositiveantwortenderInterviewtenaufdiejeweiligefrage-stellung interpretiert. dieses analysemaß wurdebewusst der verwendung des Mittelwerts vorge-zogen, da sich hiermit klarere tendenzaussagenableitenlassen.

zueinerteilnahmeanderbefragungwurdeeineerhebungsgrundgesamtheit von 838 Immobili-enunternehmen in deutschland kontaktiert, 639der größten wohnungsunternehmen (segment„wohnen“) und �99 der größten anbieter vonGewerbeflächen(segment„Gewerbe“).dieerhe-bungsgrundgesamtheitwurdedurcheigeneMarkt-recherchen zusammengestellt. an der studiehabensichinsgesamt304unternehmenbeteiligt,was einer rücklaufquote von 36,3% entspricht.davongehören63unternehmenzudemsegmentGewerbeund24�zudemsegmentwohnen.die

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Abbildung 3: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zu Mieterfokus und Unternehmenskultur

für das Interview kontaktierten Personen in denunternehmen sind der Geschäftsführerebenebzw.vorstandsebenezuzuordnen.zumteilwurdevondiesendiebeantwortungderfragenaufeineuntereManagementebenedelegiert.33dieGrößen-verteilungderteilnehmendenunternehmenistausabbildung2zuentnehmen.

Im segment wohnen haben sich kommunale,privatwirtschaftliche sowie genossenschaft-liche wohnungsunternehmen beteiligt. aus demsegmentGewerbenahmen insbesondere Immo-bilien-aGs, fonds, banken, versicherungen,

Abbildung 2: Teilnehmende Unternehmen nach verwalte-ten wohneinheiten bzw. Gewerbefläche

verwalter (dienstleister), CreM- bzw. PreM-abteilungenundProjektentwicklerteil.

II. Ergebnisse der Unternehmensbefragung

a. Entwicklung der Kultur zur Kunden- orientierung

einedeutlicheMehrheithatdenNutzenfürseineMieter eindeutig definiert und ihre eigene leis-tungserbringung gegenüber den Mietern klarumrissen(vgl.abb.3).

der strategische fokus der befragten unter-nehmen liegt, sowohl im segment Gewerbe alsauch im segment wohnen, auf der bestands-mieterpflege. Insgesamt bestätigen dies 85%der befragten unternehmen. das bestandskun-denmanagement hat daher vorrang gegenüberder akquisition neuer kunden. rund ein drittelverzichtetzurerzielungvonwettbewerbsvorteilenauf das anbieten von zusatzdienstleistungen(z.b. umzugsservice, telekommunikation, versi-cherungenetc.). Inbeidenbefragtensegmentenwirdbestätigt,dassesbeihohemleerstandundhohervermarktungsdauer leerstehenderflächenzu einer deutlich stärkeren strategischen fokus-sierung auf die akquisition neuer Mieter kommtanstellederbestandskundenfokussierung.

kundenorientierung kommt bei einem drittel derbefragten unternehmen nicht durch sprache,rituale und verhaltensweisen in der unterneh-menskultur zum ausdruck, was beispielsweisein form von entsprechenden textbausteinen füranschreiben oder klar definierten verhaltens-weisen bei telefongesprächen definiert werdenkann.solcheinedefinitionderkundenorientierten

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einstellung im unternehmen würde den Mitar-beitern deren hohe bedeutung signalisieren undkönntesichpositivaufderenverhaltengegenüberdenMieternauswirken.

das top-Management praktiziert zu 67% einenleistungsorientiertenführungsstil,dreiviertelderführungskräfte bestätigen, dass sie regelmäßigselberkontaktzumMieterpflegen(vgl.abb.4).

die gezielte förderung kundenorientierter Mitar-beiterdurchdieführungskräftewirdvon67%derunternehmen vorgenommen. von einer Minder-heit der unternehmen wird eine Mitarbeiterfüh-rung durch zielvereinbarung (37%) oder durchleistungsorientierte vergütung vorgenommen(22%). fortbildungsmaßnahmen zur steigerungderkundenorientierteneinstellungderMitarbeiterwerdeninzweidrittelnderbefragtenunternehmenvorgenommen. ein drittel verzichtet im rahmendesPersonalmanagementsdarauf.

b. Aufbau von Strukturen zur Kunden- orientierung

wieimvorigenabschnittdeutlichwurde,liegtderstrategische fokus der Immobilienunternehmenaufdenbestandsmietern.44%derunternehmenhaben daher nicht klar definiert, welche poten-ziellenMieteroderMietergruppenfüreinelangfris-tige vermietungsstrategie angesprochen werdensollen(vgl.abb.5).

zur akquisition von Mietern hat rund die HälfteallerunternehmeneineProzessdefinitioninformvonChecklisten,leitfädeno.ä. fürdieMitarbeiterausgearbeitet.auchdieregelmäßigeüberprüfungderQualitätihrerakquisitionsmaßnahmenbestätigtdieHälftederbefragten.knappdieHälfteidentifi-ziertInformationenüberpotenzielleMietergruppen,55%setzengezielt InstrumentezurMietergewin-nungein,und47%überprüfenundanalysierendieQualitätdesakquisitionsprozesses.

dieNennungeineszentralenansprechpartnersfürdenProzessvonderakquisitionbiszumvertragsab-schlussistbranchenstandard.9�%derbefragtenImmobilienunternehmen verfahren dabei in dieserart.runddieHälfteallerbefragtendefiniertkeinereaktionszeit nach der ersten kontaktaufnahmedurch einen potenziellen Mieter. In einem viertelallerunternehmenistdiedauerbiszumvertrags-abschlussdurcheinenzeitstandardvorgegeben.

Abbildung 4: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zu Führungskräften und Personalmanagement

Abbildung 5: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zur Mieterakquisition und zum Vertragsabschluss

Abbildung 6: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zur Aufbau- und Ablauforganisation

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zumaufbauvonstrukturenderkundenorientie-runginunternehmenspieltdieorganisationeinebedeutende rolle. In 8% der befragten Immo-bilienunternehmen erfolgt eine MieterbetreuungdurchzentraleCall-Center.deutlichöfter,nämlichin 83 % der befragten Immobilienunternehmen,wird den Mietern ein zentraler ansprechpartnerwährend der vertragslaufzeit zugewiesen (vgl.abb.6).

dieskorrespondiertmitdembereitsdargestelltenakquisitionsprozess,beidemebenfallsbranchen-weit mit zentralen ansprechpartnern gearbeitetwird.eineorganisatorischetrennungderakquisi-tionundbetreuungwirdin38%derunternehmenvorgenommen. Im betreuungsalltag holen diezentralen betreuer zu 38% regelmäßig undsystemtisch rückmeldungen über die von ihnenerbrachten leistungen gegenüber den Mieternein.überveränderungendesleistungsangebotsinformierenetwasmehralsdieHälftederunter-nehmenihrekundenzeitnah.

Neun von zehn Immobilienunternehmen bestä-tigen,dasssieübereinenaktuellenundumfang-reichen Grunddatenbestand über ihre Mieterverfügen.daskundenwissenistdennochdeutlicheingeschränkt,daüber30%derbefragtenunter-nehmennichtdenumsatzjedeseinzelnenMietersbenennenkönnen(vgl.abb.7).

den deckungsbeitrag jedes kunden kennenmehrals65%derunternehmennicht.20%derbefragtenunternehmenermittelnregelmäßigdiewerte der jeweiligen Mieterbeziehungen für ihreigenes unternehmen. darüber hinaus nimmtrundeindrittelderbefragtenunternehmeneineeindeutigeMietersegmentierungvor,wasauchaufdiesoebendargestelltenschwächenindertrans-parenz der Mieterinformationen zurückzuführenist. eine segmentspezifische Mieterbetreuungistdaherkeinbranchenstandard,wasdurchdiegeringe zustimmung von 32% der befragtenbestätigt wird. dabei kann eine differenzierungder Mieter nach segmenten eine zielgerichtetebetreuungeinzelnerkundenbeziehungenermög-lichen. die ergebnisse zeigen, dass hinsichtlichtransparenter Mieterinformationen deutlicheverbesserungspotenzialezurealisierensind,umbeispielsweise die individuelle ansprache undbetreuungdesMieterszuverbessern.

Abbildung 7: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zu Mieterinformationen

Abbildung 8: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zur Kundenzufriedenheitsmessung

c. Implementierung von Systemen zur Kundenorientierung

Insgesamtführen53%derbefragtenImmobilien-unternehmen kundenzufriedenheitsmessungendurch(vgl.abb.8).

von den wohnungsunternehmen führen 56%befragungen zur zufriedenheit bei ihren Mieterndurch.unternehmenausdemsegmentGewerbetun dies zu 43%. erstere wenden dabei alsMediumamhäufigstendieschriftlichebefragungan, Gewerbeflächenvermieter dagegen eherpersönlicheInterviews.

die Immobilienunternehmen, die kundenzufrie-denheitsmessungendurchführen,tundiesin60%der fälle regelmäßig und zu 74% systematischund strukturiert. ähnliche zustimmung erhält diefragestellung bezüglich der Messung einzelnerleistungskomponenten. bei 80% werden dieergebnisse zur kundenzufriedenheit für interneverbesserungsprozesse verwendet. die Möglich-keit zum vergleich mit wettbewerbern durch die

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Integration von fragestellungen, die ein bench-marking ermöglichen, wird von einem drittelvorgenommen.

derablaufimbeschwerdemanagementistbei83%derunternehmeneindeutiggeregelt(vgl.abb.9).

die ursachen für beschwerden durch Mieterwerden von der Hälfte aller befragten Immobi-lienunternehmen regelmäßig und systematischuntersucht.derversuch,ausdenvorgebrachteneinwänden der Mieter zu lernen und entspre-chende schlüsse zu ziehen, wird branchen-weit gesehen nicht konsequent vollzogen. dieChancenzurverbesserungderkundenbetreuung,die sich aus geäußerten beschwerden ergeben,werden daher zu selten erkannt. Nach eigeneraussageistdieeinstellungderMitarbeitergegen-über beschwerden in 50% der Immobilienunter-nehmenpositiv.dieunterstützungderMitarbeiterimbetreuungsalltagdurchItistin25%derfälleinformvonCustomer-relationship-Management-systemengegeben.78%habeneinepersonenun-abhängigezentraledatenspeicherungeingeführt.

Abbildung 9: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zum Beschwerdemanagement und zu CRM-Systemen

Abbildung 10: Top-2-Box-wert ausgewählter Fragen zu Kundenbindung und Kundenrückgewinnung

rund drei viertel der befragten unternehmenerfassen neben deranzahl der kündigungen vonMietverhältnissendurchdieMieterauchnochderenMotiveundGründehierfür(vgl.abb.�0).

die Mehrheit der unternehmen befasst sich erstdann mit möglichen kündigungsgründen, wennbereits eine kündigung für das Mietverhältnisvorliegt. da in 33% der unternehmen die starkgefährdeten Mieterbeziehungen bekannt sind,befasstsicheineMinderheitimvorfeldmöglicherkündigungen mit passenden Maßnahmen zurkundenbindung.voneinemviertelderbefragtenwerdendieerfolgederMaßnahmenzurkunden-bindung kontrolliert. auch aufgrund der bereitsfestgestellten Intransparenz der Mieterinformati-onenisteseineMinderheit(24%),dieversuchtenehemaligeMieterzurückzugewinnen,dazudieserfragestellungdienotwendigen InformationenzurIdentifikationpotenziell lohnenswerterkundenbe-ziehungenfehlen.

d. Stärken/Schwächen-Analyse der unter- suchten Segmente

Nachderdarstellungderkernergebnissezudeneinzelnenthemenblöckenwird imfolgendendieselbsteinschätzung der segmente wohnen undGewerbe zur kundenorientierung als Gesamter-gebnisaufaggregierterebenedargestellt.Hierfürwerden die antworten der befragten zu allengestelltenfrageninformvontoP-2-box-wertenaggregiert.Gemäßderstrukturdesfragebogensergeben sich dadurch �3 themenblöcke (vgl.kapitelC. I.).darüberhinauswerdendieergeb-nisse aus der befragung des Jahres 2006 mitdenenaus2007jesegmentverglichen(vgl.abb.��undabb.�2).

dabei ist für beidesegmenteein sehrähnlichesProfil hinsichtlich stärken und schwächen zuverzeichnen. beim vergleich mit den vorjahres-ergebnissen wird deutlich, dass sich die Profileder selbsteinschätzung zur kundenorientierungähneln und die stärken und schwächen derverschiedenenthemenblöckebestätigtwerden.

zusammenfassendsindinfolgendertabelle�dieselbsteinschätzungenderImmobilienunternehmenhinsichtlichderkundenorientierungaufkulturellerund struktureller ebene sowie der systemebenequalitativbewertet.

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die selbsteinschätzung bezüglich der kulturellenebene ist, mit abstrichen im Personalmanage-ment, positiv zu interpretieren und im vergleichzudenanderenteilenalsstärkezubezeichnen.die strukturelle ebene fällt hierzu im vergleichbereits deutlich ab und kann die strategischenvorgabennicht ineinemangemessenenumfangunterstützen.GeradehinsichtlichderMieterinfor-mationenbestehendeutlicheschwächenbeidenImmobilienunternehmen. auf der systemebenezeigen sich insgesamt gesehen die deutlichsten

Abbildung 11: Aggregierter Top-2-Box-wert je Themen-block Segment wohnen

Abbildung 12: Aggregierter Top-2-Box-wert je Themen-block Segment Gewerbe

Tabelle 1: Selbsteinschätzung der befragten Immobilienunternehmen je Themenbereich im Jahr 2007

schwächenderkundenorientierungindenImmo-bilienunternehmen.kundenbindungundkunden-rückgewinnung,aberauchdieausstattungmit ItinformvonCrM-systemenoffenbarendeutlicheschwächen.

D. Fazit

die selbsteinschätzung der befragten Immobili-enunternehmen hinsichtlich ihrer kundenorien-tierung offenbart Nachholbedarf, wenn es darum

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geht,einestärkereundaktiveausrichtungaufdenabsatzmarktzuermöglichen.dabeiweisenbeidesegmente ein in der tendenz vergleichbaresstärken-undschwächen-Profilauf,welchesauchdurchdieergebnissederbefragungausdemJahr2006bestätigtwird.

eswirddeutlich,dassdieImmobilienunternehmendie bedeutung einer hohen kundenorientierungerkannt haben. Hierfür spricht die auf unterneh-menskulturellerebene festgestelltehohezustim-mungderbefragten.aufkulturellerebeneerfährtdiekundenorientierungdaherimvergleichzudenanderen genannten ebenen (vgl. tabelle �) diestärkste berücksichtigung in den Immobilienun-ternehmen.derMieterstehtdabeizwarimfokusihrer Geschäftstätigkeit, aber eine umfassendeberücksichtigung und verankerung der kunden-orientierten sichtweise im unternehmen erfolgtnicht in allen bereichen. denn deutliche verbes-serungspotenziale sind bei der nur teilweise klarstrukturiertenPersonalführungfeststellbar.

In struktureller Hinsicht zeigen sich dagegendeutlichere verbesserungspotenziale hinsicht-lich einer umfassenden umsetzung der kunden-orientierung im Geschäftsalltag. die strukturelleebene der kundenorientierung offenbart daher,deutlicher als die kulturelle ebene, Nachholbe-darf. durch die strategische fokussierung aufdie bestandskunden werden potenzielle Mieterehervernachlässigt.diefürdieMitarbeiterverfüg-barenMieterinformationensind,wasGrunddatenangeht, vorhanden. weiterführende daten überumsatz,deckungsbeitragjeMieteretc.sindaller-dingsnichttransparent.dadurchsindstrukturelledefizite in den Immobilienunternehmen hinsicht-lichihrerkundenorientierungvorhanden,dieeineanwendungvonInstrumentenundsystemenzumkundenbeziehungsmanagementerschweren.

Nochdeutlichereschwächenzeigensichfürbeidesegmente auf der systemebene. InsbesondereMaßnahmenzurkundenbindungundkundenrück-gewinnungwerdennichtkonsequentangewendet.etwadieHälftederbefragtenunternehmenführtkundenzufriedenheitsmessungen systematischdurch. die analyse von beschwerden und dieableitung von verbesserungen im unternehmenwerdennichtkonsequentvorgenommen.dieunter-stützungderkundenbetreuerdurchItmithilfevonCrM-systemenundentsprechenderdatengrund-lagewirdnursehreingeschränktermöglicht.auch

aufgrundgeringerverfügbarkeitvonInformationenerfolgtdaherdiegezieltebindungvonMieternandas unternehmen oder deren rückgewinnungnichtstrukturiert.

Insgesamt bestehen in den Immobilienunter-nehmennochdeutlicheverbesserungspotenzialebeiderberücksichtigungeinerkundenorientiertensichtweise.einwichtigerschrittwäreeinestärkere,fürdenMieterdirektsichtbarekundenorientierungder unternehmen. die in ansätzen vorhandeneberücksichtigung strategisch-kultureller aspektemuss auch in organisatorisch-instrumentellerHinsicht in den Immobilienunternehmen einzugfinden. Insbesondere die schaffung von trans-parenz bezüglich der Mieterinformationen undderen systematische aufbereitung und analysewürde die Möglichkeiten vielfältiger Maßnahmenzur kundenansprache, kundenzufriedenheit undkundenbindung erweitern. Gemäß der aufge-zeigten wirkungszusammenhänge der erfolgs-kettezurkundenorientierung (vgl.abb.�)würdedarausökonomischererfolgresultieren.

die weitere wissenschaftliche arbeit sollte sichmit fragestellungen auseinandersetzen, diedazu beitragen, die bestehenden konzepte deskundenbeziehungsmanagementsaufdieMieter-/vermieterbeziehung zu übertragen. dadurchließen sich normative aussagen zur sinnvollenGestaltungdeskundenbeziehungsmanagementsvonImmobilienunternehmentätigen.dabeisolltenauch unterschiedliche rahmenbedingungenvon wohn- und Gewerbeflächen berücksichtigtwerden. Hierfür sind weitere analysen über diewirkungsweisen von Maßnahmen zum kunden-beziehungsmanagementaufdiegezeigteerfolgs-kette der kundenorientierung vorzunehmen (vgl.abb.�).alswichtigeuntersuchungsgegenständesindindiesemzusammenhangthemenfelderwiedie Gewinnung und vor allem sinnvolle weiter-verarbeitung von Mieterinformationen zu nennensowie die entstehung und beeinflussung vonkundenbindungbeiMietern.

54



Anmerkungen� vgl.becker,J.,Marketing,2000,s.�.2 vgl.Pommeranz,J.o.,Marketingstrategien,2007,s.44.3 vgl.Mussler,d.,relationship-Marketing,200�,s.304.4 vgl.rücker,t.,kundenmanagement,200�,s.�59.5 vgl.vest,P.,kundenorientierung,200�,s.�3�.6 vgl.rücker,t.,kundenmanagement,200�,s.�5�.7 vgl.vest,P.,kundenorientierung,200�,s.�30.8 vgl.ziegler,w.,Immobilienmarketing,2006,s.�9.9 vgl.stinner,J.,Management-anforderungen,2007,s.3��.�0 vgl.drucker,P.f.,führungsaufgaben,�998,s.5�f.�� vgl.slater,s./Narver,J.,Marketorientation,s.22.�2 vgl.bruhn,M.,kundenorientierung,2002,s.2�.�3 vgl.Peterke,J.,kundenorientierung,2007,s.20.�4 vgl.Jaworski,b./kohli,a.,Marketorientation�993,s.64.�5 Customeraccounting:Includesallaccountingpracticesdirectedtowardsappraisingprofit,sales,orpresentvalueofearnings

relatingtoacustomerorgroupofcustomers.vgl.GuildingC./McManus,l.,Customeraccounting,2002,s.58.�6 vgl.bruhn,M./Hadwich,k./Georgi,d.,Integriertekundenorientierung2007,s.57.�7 dabeiumfasstdiekundenbindung„sämtlicheMaßnahmeneinesunternehmens,diedaraufabzielen,sowohldieverhaltens-

absichtenalsauchdastatsächlicheverhalteneineskundengegenübereinemanbieteroderdessenleistungenpositivzugestalten,umdiebeziehungzudiesemkundenfürdiezukunftzustabilisierenbzw.auszuweiten.“(vgl.Homburg,C./bruhn,M.,kundenbindungsmanagement,2005,s.8).

�8 vgl.bruhn,M./Hadwich,k./Georgi,d.,Integriertekundenorientierung,2007,s.57.�9 vgl.Homburg,C./bruhn,M.,kundenbindungsmanagement,2005,s.25.20 vgl.Homburg,C./bruhn,M.,kundenbindungsmanagement,2005,s.25.2� vgl.Mussler,d.,relationship-Marketing,200�,s.3�6f.darinwerdenerfolgsfaktorenfürdasManagementvonGeschäfts-

beziehungeninderImmobilienbrancheimallgemeinenerläutert.derautorunterstreichtaberindiesemzusammenhangdieexponiertestellungdeskunden(vgl.s.303).

22 vgl.Homburg,C./bruhn,M.,kundenbindungsmanagement,2005,s.25.23 vgl.kottmann,b.,vermietung,2003,s.354.24 vgl.o.v.,Mieterbindung,2004,s.6.25 zumthemaCrMsiehebeispielsweiseauch:ahlert,d./becker,J./knackstedt,r./wunderlich,M.,CrMimHandel,2002;

buttle,f.,CustomerrelationshipManagement,2004;bruhn,M./Homburg,C.(Hrsg.),kundenbindungsmanagement,2005;uebel,M./Helmke,s./dangelmaier,w.(Hrsg.),PraxisCrM,2004;schumacher,J./Meyer,M.CrMstrukturiertdargestellt,2003;kook,H.kundenbeziehungen,2005;boulding,w./staelin,r./ehret,M./Johnston,w.J.,CrMroadmap,2005;ryals,l.,MakingCrMwork,2005;reinartz,w./krafft,M./Hoyer,w.,CrMProcess,2004;Meyer,M./kolbe,l.,IntegrationofCrM,2005.

26 Homburg,C./sieben,f.G.,CustomerrelationshipManagement,2005,s.437.27 vgl.Homburg,C./sieben,f.G.,CustomerrelationshipManagement,2005s.437f.28 vgl.buttle,f.,CustomerrelationshipManagement,2004,s.4.29 dienachfolgenddargestelltenanalyseergebnissebasierenaufeinervondenverfasserngemeinsammitdemPraxispartner

frontiersManagementConsulting-unternehmensberatungsgesellschaftmbHdurchgeführtenempirischenstudie.einenachGesichtspunktenderunternehmensberatungaufbereitetefassungdesgemeinsamgewonnendatensatzes istübere-Mail([email protected])odertelefon(069/9055050)zubeziehen.IndiesembeitragistderdatensatzdemwissenschaftlichenInteressederverfasserfolgendausgewertetworden.

30 umdieInterviewdauerfürdieteilnehmerzureduzieren,wurdenbeieinzelnenfragenQuotierungeneingeführt.dabeiwurdez.b.einfragenblockausfünffragenmiteinerQuotierungvondreiausfünfbelegt.dieauswahlderdreiausfünffragen,diein jedemeinzelnen Interviewgestelltwurden,erfolgteperzufallsprinzipüberdas It-systemdesdurchführendenMarktfor-schungsinstituts.dadurchverringertesichfürjedenInterviewteilnehmerdieInterviewdauer.ausdiesemGrundvariiertdieindenfolgendenabbildungenangegebeneanzahlnjefragestellung.

3� vgl.schumann,s.,umfrage,�997,s.70f.32 vgl.Morgan,N./rego,l.,loyaltyMetrics,2006,s.433.darinvergleichendieautorenverschiedeneanalysemaßeundunter-

suchensieaufihretauglichkeitimrahmenvonkundenbefragungen.top-2-box-werteerhaltendabeieinepositivebewer-tung.analogzumtop-2-box-wertkannmanaufeinersechsfach-skalaauchdenMiddle-2-box-undbottom-2-box-wertfüreineanalysemitandererzielsetzungverwenden,wasimrahmendieserarbeitabernichterfolgtist.

33 Managementebene(Me)derinterviewtenPersonenimunternehmen:segment“wohnen“:�.Me6�%;2.Me30%;3.Me9%.segment“Gewerbe”:�.Me49%;2.Me40%;3.Me��%.

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57



Abstract

Conditions in the residential and commercial real estate rental market in Germany have changed in the last few years, with market power frequently moving in the tenants‘ direction. High vacancy and increa-sing tenant fluctuation often cause problems for local landlords in the regional markets. This generates huge challenges for real estate companies with rental as their core business. For the affected landlords, acquisition of tenants, systematic customer retention and in consequence the whole customer relati-onship management (CRM), becomes an important part of the corporate activity. To sum up: customer orientation, in this case tenant orientation, can provide a competitive advantage for property companies. The companies need to react with new sales and marketing strategies, focusing more than previously on the customer (i.e. the tenant) rather than on the property itself. To achieve this, a great deal of infor-mation about the tenants is necessary. Customer relationship management is the instrument to obtain and manage this information and to integrate a high level of customer orientation in the company. Its successful application in other business sectors demonstrates that a high degree of customer orienta-tion and customer relationship management could generate competitive advantage for the company concerned. However, the specific extent of customer orientation in the real estate sector is so far unknown.

Therefore, the aim of this research was to evaluate the present status of customer orientation in real estate companies in Germany. The results of a survey record the level of customer orientation of real estate companies and provide an empirical database for an analysis of the strengths and weaknesses of the customer relationship setting of property companies. For this purpose, 304 interviews with leading managers (mainly CEO level) were held. 241 housing companies and 63 landlords with commercial real estate as their core business participated in the survey, which was conducted by telephone. The stan-dardized questionnaire was divided into 13 parts, each including several questions (overall 151 items) as follows: corporate strategy, corporate culture, executives, human resource management, tenant acqui-sition, contract conclusion, operational/organizational structure, tenant information, tenant satisfaction measurement, CRM-Systems (IT), complaint management, tenant retention and tenant win-back. The data gathered have been analysed, with descriptive statistics.

The results show that the real estate companies surveyed still have work to do in terms of customer orientation and customer relationship management. Both types of property companies surveyed, housing companies as well as commercial landlords, are generally comparable in terms of the strengths and weaknesses of their customer orientation. Overall, the „commercial“ sector achieved slightly better results than „housing“. It was clear that the executives of the real estate companies who were inter-viewed were aware of the importance of high customer orientation. The cultural aspect, which is made up of corporate strategy, corporate culture, executives and human resource management, was positively regarded. Therefore, in property companies, customer orientation is viewed from a superior and stra-tegic point of view. For example, executives emphasise the high degree of customer orientation of their own behaviour. A corresponding improvement by their employees is achievable. This indicates the high importance and a changing perception of this topic in property companies.

On the operational level, contract conclusion and complaint management are aligned to customer needs. In contrast, the fields of tenant information, tenant retention and win-back demonstrate room for improve-ment. Although the majority of interviewees stated that the care of existing tenants was the strategic focus by the majority, tenant retention and tenant win-back are clearly weak spots for the property companies. In markets with high vacancy rates and high tenant fluctuation, this can be regarded as a missed oppor-tunity to close a successful tenancy agreement. The transparency of tenant information can clearly be characterised as low. The application of IT-based Customer Relationship Management Systems, which could process this data systematically, is not standard in property companies. Only a minority use such systems. Therefore there is room for improvement in the targeting of current or potential tenants.

58



The key results of the research can be summarized as followed: Managers often consider customer orien-tation in the business strategies and also exemplify this principle towards their employees. However, the operative structures reveal some weaknesses that complicate the achievement of a high-level customer-orientated organisation. Therefore, at an operational level, high potential to improve customer orientation was detected. In general, however, real estate companies take the interests of their customers seriously. This demonstrates positive motivation to maintain close contact with customers, which is an important precondition for high customer orientation.

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>> DISKUSSIoN DISCUSSIoN ANNETTE KÄMPF-DERN

bestimmungundabgrenzungvonManagementdisziplinenimkontextdesImmobilien-undfacilitiesManagementeineentgegnungzumgleichnamigenbeitragvonsvena.teichmanninderzIÖ2/2007

DIPl.-ING. DIPl.-KFFR. MBA ANNETTE KÄMPF-DERNdoktorandin,lehrstuhlfürImmobilienwirtschaftundbaubetriebswirtschaftslehre,tudarmstadte-Mail:[email protected]

Zusammenfassung

In der zIÖ 2/2007 wurde ein von Herrn sventeichmann entwickeltes, ordnendes schemaveröffentlicht�, das eine übersicht der Manage-mentbegriffeimumfelddesImmobilien-undfaci-litiesManagementliefert.einsolchesschemaistnotwendigunddeshalbbegrüßenswert.danachansicht der autorin jedoch einige überlegungenindemgenanntenvorschlagnichtfolgerichtigundkonsequent zu ende gebracht wurden, wird hierein modifizierter strukturierungsvorschlag erstelltunderläutert.

1. Problemstellung

wie von teichmann dargelegt, besteht einetheoretische sowie praktische Notwendigkeit,die vielzahl von begrifflichkeiten bei Manage-mentaktivitäten der Immobilienwirtschaft in einermöglichst eindeutigen, logisch nachvollziehbarenart zu strukturieren.2 teichmann gibt in seinerarbeiteinensehrgutenüberblicküberderzeit inder deutschen Immobilienwirtschaft verwendetebegriffeunddefinitionen.dieGrundideenseinesstrukturierungsvorschlags sind begrüßenswert,weilhierdurcheinigeInkompatibilitätender–meistnochinentstehungbefindlichen–begrifflichkeitenin deutschland deutlich werden.allerdings solltemannachansichtderautorin

diese Inkompatibilitäten deutlicher herausar-beiten, indem man die begriffe bzw.ansätzekonsequentaufallgemeine eindeutigkeit(d.h.sprachverständnis in deutschland), interna-tionale verständlichkeit sowie kompatibilitätzur verwendeten Nomenklatur einerseits derdeutschenwirtschaftaußerhalb der Immobili-enwirtschaft sowie andererseits der Immobili-enweltaußerhalb deutschlandsüberprüft,undfür diese Inkompatibilitäten vorschläge zurlösungunterbreiten.

diese ziele verfolgt die autorin mit der nachfol-genden stellungnahme und einem modifiziertenstrukturierungsvorschlag, der unter den nachfol-gendenaspekten (vgl. auchabb. � undabb. 2)erläutertwird:

reichweite der oberbegriffe „Immobilienma-nagement“bzw.„realestateManagement“differenzierungskriterium der Immobilienma-nagementkonzepte:zweck-/zielabgeleitetstattunternehmensabgeleitetzielabgeleitete Immobilienmanagementkon-zepte: „renditeorientiert“ vs. „nutzungsorien-tiert“differenzierung„objektmanagement“,„Proper-tymanagement“und„facilitymanagement“klärung„objekt-ebene“undoperativeImmobi-lienleistungen(„realestateservices“)

▪

▪

I.

II.

III.

Iv.

v.

60



Abbildung 1: übersicht der Managementdisziplinen nach Teichmann

Abbildung 2: Modifizierte übersicht der Managementdisziplinen nach Kämpf-Dern

6�



zujedemgenanntenaspektwirdnachfolgenddieInkompatibilitätbeschriebenundeinlösungsvor-schlagmitdemzieleinergesamthaftenundkonse-quentenerhöhungderverständlichkeitgemacht.

2. Modifizierungsvorschläge

„Immobilienmanagement“ bzw. „Real Estate Management“ als oberbegriffe aller Immobilienmanagementaktivitäten

Nach teichmann3 werden die begriffe „realestateManagement“(reM)bzw.„Immobilienma-nagement“ (IM)synonymalsoberbegriffe fürdieImmobilienaktivitäten„inunternehmenderPrivat-wirtschaft,deröffentlichenHandundderprivatenHaushalte“benutztundumfassendamit4nicht dasImmobilienmanagement institutioneller anleger.dies erscheint nicht nur allgemeinsprachlichproblematisch, da üblicherweise ein nicht-spezi-fizierter begriff sämtliche spezifizierten begriffeumfasst – und damit das „real estate Manage-ment“auchdas„realestateInvestmentManage-ment“ beinhalten müsste; zudem werden sowohlindeutschlandalsauchinternationaldiebegriffe„real estate Management“ bzw. „Immobilienma-nagement“übergreifend fürdieManagementakti-vitätenaller Institutionenbzw.jeglicherzielsetzungverwendet.5

Folglich umfassen „Real Estate Management“ bzw. „Immobilienmanagement“ sämtlicheImmobilienmanagement-Ausgestaltungen – auch die der institutionellen Immobilienan-leger – und müssten alsoberbegriff über den spezifischeren Managementbegriffen stehen (sieheabb.2).

II. Differenzierung der Immobilienmanage-mentkonzepte nach Primär-Ziel der Immo-bilienaktivitäten statt nach Unternehmens-/ Kundenkategorie

teichmanngreiftbeiseinerstruktur6einegängigedifferenzierung in „einerseits institutionelle Immo-bilieninvestoren (Institutionals) und andererseitsunternehmenderPrivatwirtschaft(Corporates)undderöffentlichenHand(Publics)“auf,dieerals„unter-nehmens-bzw.kundenkategorie“bezeichnet.dieinseinembeitragdargestelltenImmobilienmanage-mentkonzepteCreM,PreMundreIMordneterdiesenkategorienineiner�:�-beziehungzu.

I.

während die dementsprechend von teichmannverwendeten CreM- bzw. PreM-definitionenvon schäfers/Gier7 bzw. schulte u.a.8 auch dasManagement „nicht betriebsnotwendiger Immobi-lien“umfassen,alsoeineeigentums-/besitzbezo-gene konzeptdifferenzierung des Immobilienma-nagements vornehmen9, benutzt Pfnür in seiner„betrieblichen Immobilienökonomie“ eine zweck-bezogenekonzeptdifferenzierung.�0

allerdings führtdiedifferenzierunggemäßteich-mann,d.h.eineunternehmens-bzw.eigentums-/besitzbezogene differenzierung bezüglich derManagementaspekte, zu unklarheiten (sieheinsbesondereabschnittIv).

teichmann ist sich dieser Problematik bewusstund löst sie – allerdings nur auf oberster ebene(siehe seineabbildung 5��) – dadurch, dass beiCorporates/Publics das Immobilienmanage-ment von kapitalanlageimmobilien/nicht betrieb-lich genutzten Immobilien (bei ihm mit „reIM“bezeichnet) „teil des CreM“ sein kann. dieswürdeinderumsetzungjedochzueinerdeutlicherhöhtenkomplexität fürdie jeweiligen Immobili-enmanagerführen,dadiesedanntrotzerheblicherinhaltlicher differenzen beide konzepte simultanberücksichtigenmüssten.�2

andererseitskönnensichauchInstitutionalsnichtauf die zu kapitalanlagezwecken angeschafftenImmobilien beschränken, sondern müssendaneben ihre selbst genutzten Immobilienmanagen.auchhierwird–häufigalleinausrecht-lichen Gründen – organisatorisch (fast) immergetrennt.

Neben den praktischen Problemen der konzept-differenzierung nach unternehmens-/kunden-kategorie fällt auf, dass im strukturvorschlagteichmanns andere relevante Immobilien-eigen-tümer/besitzer, die weder Institutionals nochunternehmen sind (z.b. stiftungen und privateInvestoren),fehlen.

Insofernistfestzustellen,dasseine�:�-beziehungzwischenImmobilieneigentümern/-besitzern(bzw.unternehmensarten) und Immobilienmanage-mentkonzepten – unabhängig von der definitiondesCreMbzw.desPreM–nichtbesteht.viel-mehrsolltesicheineeffektivedifferenzierunganArt und Zweck derImmobilienbzw.amPrimärziel derImmobilienaktivitätenorientieren.�3

62



während einige Immobilien aus Anlagegesichts-punktenunddamitmitdenzielenoptimierungvonrentabilität, liquidität, wertsicherheit und risikogehaltenwerden�4,stehtbeibetrieblich genutztenImmobilien der leistungsbeitrag der Immobilieim Prozess der betrieblichen leistungserstellungim vordergrund�5, entsprechend bei öffentlichen ImmobilienderleistungsbeitragderImmobiliebeidererstellungvonöffentlichenGüternunddienst-leistungen bzw. bei privat genutzten ImmobiliensonstigerNutzenunddaseinsvorsorge.

zielabgeleitet stehen sich also das Manage-ment von Immobilien zur kapitalanlage und dasManagement von (selbst)genutzten Immobilienmitüberwiegendleistungsbeitragszielen(betrieb-lichenbzw.öffentlichen)oderzurdaseinsvorsorgegegenüber.

Insofern sollte durchgängig über alle Hand-lungsebenen hinweg eine Unterscheidung des „Managements von Kapitalanlageimmobilien“ und des „Managements von (selbst)genutzten Immobilien“ erfolgen.�6

III. Abgrenzung der Immobilienmanagement- konzepte vom REM auf der Investment-/ Unternehmens-Ebene

teichmann führt aus, dass es innerhalb desImmobilienmanagements abhängig von der stra-tegischen bedeutung der Immobilienaktivitäten„verschiedeneHandlungsebenen“�7desImmobili-enmanagements gibt. dabei können dieausfüh-rungen von teichmann so verstanden werden,dass

dasreIM,CreMundPreMdierichtungsvor-gebenden�8ManagementebenenbezogenaufInvestments/unternehmendas Portfoliomanagement die strategischeManagementebene(bezogenaufPortfolien)das asset Management die strategischeManagementebene (bezogen auf objekte)undProperty-undanlagenmanagementdieopera-tiveManagementebene

darstellen.

dajedochgleichzeitig„dieManagementdisziplinen Corporate, analog Public real estate Manage-ment sowie real estate Investment Manage-

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ment ... als übergreifende Gesamtkonzepte mitverschiedenen funktionen begriffen werden“�9,fälltauf,dassderzeitinderdeutschenImmobilien-wirtschaftoffensichtlichdiebezeichnungenfürdieInvestment-/unternehmensmanagementebeneunddieübergreifendenGesamtkonzeptesynonym verwendetwerden,wassomitzuunklarheitenundInkonsistenzenführt:

Hinsichtlich internationaler verständlichkeit undkompatibilität ist es zumindest fragwürdig, dassdiedeutscheImmobilienwirtschaftfürdasGesamt-konzept der kapitalanlageorientierten Immobili-eninvestments derzeit einen neuen, dazu nochausschließlich englischen begriff, „real estateInvestmentManagement“,etabliert.derenglisch-sprachige raum, der hier auf eine langjährigeerfahrung baut, spricht in diesem kontext statt-dessenvon„Commercial“bzw.„residential“oderauch„Institutional“realestateManagement.derbegriff „Investment Management“ wird englisch-sprachig eher in seiner funktionalen bedeutungderHandlungsebene(s.u.)verwendet.angesichtsdes zunehmend wichtiger werdenden internati-onalenkontextes ist auchausdiesemGrundzuprüfen,ob„reIM“diepassendebezeichnungfürdas kapitalanlageorientierte Gesamtkonzept desImmobilienmanagementsist.

auf der richtungsvorgebenden Handlungsebene,d.h.aufderunternehmensebene,istdiebezeich-nung „reIM“ jedoch passend, da sie dem allge-meinen verständnis der in- und ausländischenfinanz-undImmobilienweltentspricht.Jedochistanzumerken, dass die sich derzeit etablierendebedeutung des begriffs „real estate InvestmentManagement“20 Corporates und Publics nicht umfasst und damit ignoriert, dass diese unter-nehmenimrahmenderInvestitionenunddesin-vestitionen ihrerbetrieblichgenutzten Immobilienselbstverständlich ebenfalls Investmentaufgabender unternehmens-ebene wahrnehmen (realestateInvestmentManagementbetreiben)2�.dieserfolgt häufig nicht in einer organisatorischen„Investmentmanagementabteilung“22, sondern –wiebeivielenInstitutionals–durchvorstandoderGeschäftsführung. die konkrete ausgestaltungder aufgabeninhalte sowie deren organisationunterscheiden sich – wie auch bei den nachfol-gendenebenen–abgeleitetausdenspezifischenzielen23.

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eindeutigundkonsistent–auchmitderverwen-dung des begriffs „Investmentmanagement“ inderfinanzweltaußerhalbder Immobilienbranche–wärenfolgendeModifizierungen:

Bezeichnung der übergreifenden Gesamtkon-zepte

wieobenausgeführt, erfolgt eineeffektivediffe-renzierung der verschiedenen Gestaltungsalter-nativendesImmobilienmanagementsanhandderartderImmobilienbzw.derzielsetzungderImmo-bilienmanagementaktivitäten. Insofern handelt es sich beim Management von Kapitalanlage-immobilien um renditeorientiertes und beim Management von (selbst)genutzten Immobilien um nutzungsorientiertes Real Estate Manage-ment (die englischen übersetzungen wären „return-oriented“ bzw. „yield-oriented“ und „use-oriented“).

Bezeichnung der richtungsgebenden Hand-lungsebene

Im üblichen sprachgebrauch der internationalenfinanzwelt handelt es sich bei der richtungsge-bendenHandlungsebeneumdieInvestmentebene,sodass–korrespondierendzudennachfolgendenebenen „realestatePortfolioManagement“und„realestateassetManagement“– die Bezeich-nung „Real Estate Investment Management“ für diese Ebene im Immobilienmanagement richtig eingesetzt wäre. Diese Bezeichnung würde – ebenfalls korrespondierend zu den nachfolgenden Ebenen – jedoch nicht nur für das renditeorientierte IM gelten, sondern auch für das nutzungsorientierte.

IV. Abgrenzung objektmanagement, Property- management und Facilitymanagement

wie von teichmann ausgeführt, sind PropertyManagement und facilitymanagement „nochnichtklardefiniert“24bzw.„existiertkeinklaresundeinheitlichesbegriffs-undleistungsverständnis“25.Gerade hier hilft die konsequente weiterführungdes handlungsebenen-bezogenen strukturan-satzes:

Propertymanagement: das Pendant zum stra-tegischenobjektmanagement(realestateassetManagement) ist das operative objektmanage-ment.GenauwiebeidenübergeordnetenHand-

lungsebenengibteshierfürabhängigvomPrimär-zieldesImmobilienmanagementsunterschiedlicheausgestaltungen:aufderrenditeorientiertenseitedes reM (auch bei teichmann mit „Property-management“ bezeichnet) stehen neben denallgemeinen kaufmännischen, technischen undinfrastrukturellen Managementaufgaben investo-renorientierteaufgaben wie Immobilienmarketingodervermietungsmanagementimfokus,währendbeim nutzungsorientierten reM (bei teichmannmit „anlagenmanagement“ bezeichnet) zu dengenannten allgemeinen Managementaufgabennutzungsspezifischeaspektewieflächenmanage-ment,umzugsplanungetc.hinzukommen.

In fortführung der systematik der Investment-/unternehmensebeneundderstrategischen Hand-lungsebenen (bezüglich Portfolio und objekt)müsste die operative Immobilienmanagement-ebene für beide reM-konzepte einheitlich mit„operativem objektmanagement“ bezeichnetwerden. der englische begriff „Propertyma-nagement“ wird dabei bisher (auch im ausland)überwiegend für das renditeorientierte operativeImmobilienmanagement verwendet. die korres-pondierende nutzungsorientierte bezeichnungim deutschen sprachgebrauch ist zumeist „faci-lity Management“26, was allerdings der deutlichumfassenderenbedeutungdieseskonzeptsnichtgerechtwird(siehenachfolgend).

auch beim operativen objektmanagement wirddeutlich, dass eine zielabgeleitete differenzie-rung des Immobilienmanagements sinnvoll ist,dabeidervonteichmannvorgenommenentren-nungnacheigentümern/besitzernansonstendas„Propertymanagement“ für die „marktfähigen“Immobilien der Corporates und Publics in den„Non-Property“-strangundumgekehrtdas „anla-genmanagement“ fürdieselbstgenutzten Immo-bilien der Institutionals in den „Property-strang“hineinragenmüssten.diesekomplexitätkannbeieinerzielabgeleitetenstrukturentfallen.

Facility Management: trotz der in der Praxiseheroperativenverwendungdesbegriffs„facilityManagement“bestehtkonzeptionellweitgehendeeinigkeit,dassfacilitymanagementbzw.facilitiesManagement (fM)als „Managementvonsekun-därprozessenund-ressourcenzurunterstützungundverbesserungderkernprozesse“inzweierleirichtungdeutlichüberdasoperativeManagementder facility Immobilie hinausgeht, da fM „sich

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i.w.s. auf die gesamte Infrastruktur eines unter-nehmens bezieht“ und „Managementleistungenaufnormativer,strategischerundoperativerebeneumfasst“.27

darauslässtsichlogischschließen:

fM ist ein nutzungsorientiertes konzept, dabeim renditeorientierten reM-konzept Immo-bilienmanagementprozesseganzüberwiegendPrimärprozesse (Prozesseder direktenwert-schöpfung = Kernprozesse) sind. da fM konzeptgemäß die gesamte unter-nehmens-Infrastruktur und alle Handlungs-ebenenbeinhaltet,überdecktesdasnutzungs-orientierteImmobilienmanagementvollständig.damitwäredasnutzungsorientierte Immobili-enmanagement(wesentlicher)bestandteildesfM–abernichtumgekehrt.28

Für den modifizierten Strukturvorschlag (siehe Abb. 2) bedeutet dies:

Die operative Handlungsebene des Immo-bilienmanagements wird als „operatives objektmanagement“ bezeichnet, das ziel-abhängig unterschiedlich ausgestaltet ist.

„Propertymanagement“ ist die renditeorien-tierte Ausgestaltung des operativen objekt-managements.

Das nutzungsorientierte operative Immobi-lienmanagement (bei teichmann „anlagen-management“)wird – als Teilausschnitt des FM29 – sprachlich durch „(operatives) Real Estate Facility Management“ konkretisiert30,angesichts der namentlichen konkretisierungder strategischen und normativen nutzungs-orientierten re-Managementaktivitäten (z.b.reaM) vereinfachend „Real Estate Facility Management (REFM)“.3�

Eine überlagerung der renditeorientierten Seite des Propertymanagements durch FM entfällt.32

V. objektebene und (operative) Immobilienleistungen

dieuntersteebenevonteichmannsstrukturvor-schlag, die objekt-ebene, beinhaltet unter den(synonym gesetzten) bezeichnungen „Gebäude-

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management“ und „objektmanagement“ „immo-bilienbezogene operative leistungen (facilityservices), zusätzlich Managementleistungen“.dies sollte aus mehreren Gründen konkretisiertundmodifiziertwerden:

objektebene: die von teichmann verwendetezuordnung des PrM, refM (bei ihm „anlagen-management“) und reaM auf eine „objekt- undPortfolio-ebene“ ist insofernunzutreffend,alsdiesummemehrerereinzelobjekteausdiesennochkein Portfolio machen.33 stattdessen erstreckensichHandlungsbereicheundverantwortlichkeiteninallengenanntenfällenaufdieobjekt-ebene.

Verhältnis „Gebäudemanagement“ zu „objekt-management“: der begriff „Gebäudemanage-ment“(GM)istindIN32736definiertundumfassthierexplizitstrategische,administrativeundopera-tive kaufmännische, technische und infrastruktu-relleleistungen.daunterdenstrategischenundadministrativen leistungen zusammenfassend„führungundentscheidung“sowie„Handhabung,organisation und Planung“ genannt werden,bestehtinjedemfallüberlappungmitdemobjekt-management,dieallerdingsvorallemimHinblickaufdasstrategischeoM(reaM)deutlicheinge-schränktist.34zudemliegtderschwerpunktderinderdINaufgeführtenleistungenaufderumset-zung und ausführung. Insofern handelt es sichbeim Gebäudemanagement sicher nicht um einsynonymdesobjektmanagements.35

die im „Gebäudemanagement“ bzw. „facilitiesManagement“ genannten ausführungsleistungenbezeichnet teichmann mit „facility services“,was jedoch zum einen der bereits geschildertenProblematik des „facility“-begriffes versus deshier betrachteten fokusses „Immobilien“ unter-liegt, zum anderen unberücksichtigt lässt, dassunterdembegriff „facilityservices“heutehäufigviele immobilienbezogeneausführungsleistungennicht subsumiert werden (z.b. finanzierungsleis-tungen, Marketingleistungen usw.). spezifischerwäreinsofernderbegriff„realestateservices“.

Sonstige (operative) Immobilienmanagement-leistungen: teichmann klammert bei seinen„Managementdisziplinen imkontext des Immobi-lien-undfacilitiesManagement“bestimmteimmo-bilienbezogene Managementaspekte, nämlichProjekt-/baumanagement sowie transaktionsma-nagement,aus.dieswirdnichtweiterbegründet,

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obwohlauchdieseManagementleistungeninderImmobilienwirtschafterheblichebedeutunghaben.abb. 3 ordnet diese gemeinsam mit den vorste-hend beschriebenen Managementdisziplinensowie sonstigen operativen Immobilienleistungenin ein Immobilien-lebenszyklusphasen-schemaein. dabei wird deutlich, dass es sich beimProjekt-/baumanagement sowie beim transakti-onsmanagementumphasenspezifischeManage-mentleistungenaufderoperativenebenehandelt,während Investment-, Portfolio-, asset- undProperty-/re-facilitymanagement ganzheitliche Managementansätzesind,dasiesowohlinhaltlichumfassenderalsauchüberwiegendphasenüber-greifendwirken.

Im neuen Strukturvorschlag erfolgen deshalb bezüglich objektebene und Immobilien- bzw. Immobilienmanagementleistungen folgende Anpassungen:

derneuevorschlagumfasstnurdieganzheit-lichen immobilienbezogenen Management-konzepteundnichtsolche,dieentwederüberImmobilienhinausgehen(umfassendes„facili-tiesManagement“)oderphasenspezifischsind(„Projekt-/baumanagement, transaktionsma-nagement“).36real estate assetmanagement, Propertyma-nagement, real estate facilitymanagementundoperativeleistungenwerdenderobjekt-ebenezugeordnet.37

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derbegriff„Gebäudemanagement“wirdange-sichtsderteilweisenüberlappungmitdemstra-tegischenundoperativen objektmanagementsowie der fehlenden abgrenzung zwischenausführungs- und Managementleistungennichtaufgenommen.operative immobilienbezogene leistungenwerden als „real estate services (res)“bezeichnet und beinhalten deutlich mehrals die in dIN 32736 aufgeführten kaufmän-nischen, technischen und infrastrukturellenGebäudeservices.

3. Fazit und modifizierter Strukturierungsvor-schlag

die vorliegende stellungnahme verfolgt dasziel, die definition und strukturierung verwen-deter Managementbegriffe auf kompatibilität insich sowie mit nationalen begriffsverwendungenaußerhalb der Immobilienökonomie sowie inter-nationalem verständnis des Immobilienmanage-mentszuprüfenundvorschlägezumachen,diediesprachlicheGenauigkeitunddasverständniserhöhen.dabeiwurdendurchausauchmehroderwenigeretabliertebegrifflichkeitenderdeutschenImmobilienökonomie in frage gestellt, die nachinternationalen oder neueren erfahrungen odererkenntnissenmissverständlichseinkönnten.

konkretwirdeinmodifizierterstrukturierungsvor-schlaggemacht,der

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Abbildung 3: Verbindung von Managementdisziplinen, operativen Immobilienleistungen und lebenszyklusphasen (Darstellung A. Kämpf-Dern)

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das Immobilienmanagement (IM) bzw. realestateManagement(reM)alsoberbegriffallerImmobilienmanagementaktivitätenverstehtdiesichgrundsätzlichunterscheidendenImmo-bilienmanagementkonzepte zielabgeleitet in„renditeorientiertes Immobilienmanagement“(roreM) als Management von kapitalanla-geimmobilien einerseits und „Nutzungsorien-tiertes Immobilienmanagement“ als Manage-ment von (selbst)genutzten Immobilienandererseitsdifferenziertunter „real estate Investmentmanagement“(reIM) die richtungsvorgebende Handlungs-ebene nicht nur für kapitalanlageimmobilien,sondern auch für (selbst)genutzte Immobilienverstehtklar zwischen objekt- und Portfolio-ebeneunterscheidetdas operative Management der(selbst)genutzten Immobilien als spezifischenteilbereich eines umfassenderen facilitiesManagement,d.h.als„operativesImmobilien-bezogenes facility Management“ bzw. „real

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Anmerkungen� teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.5-37.2 fürdie Immobilienwissenschaft ist dieseffizient, damit sowohl demforscheralsauchdemleser seitenlangePrologezu

(eigenen)definitionenderuntersuchtenthemenfeldererspartbleiben;fürdieImmobilienwirtschaftistdiesvorallemwichtig,damitnachgefragteundangebotenedienstleistungeneinfacherspezifiziertwerdenkönnen,aberauch,umz.b.berufsprofileundstellenbeschreibungenineinerallgemeinüblichenNomenklaturzuerstellen.

3 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.��.4 vgl.a.a.o.,abb.4:unterteilungdesrealestateManagements.5 so auch Homann, der bei der definition von „Immobilienmanagement“ explizit sowohl auf die Institu-

tionen- als auch auf die zielunabhängigkeit eingeht. vgl. Homann, k., Immobilien-Management, 200�diesgiltauchseitvielenJahrenauf internationalerebene:beispielsweisewurdebereits�933das“InstituteofrealestateManagement“gegründet,dassichebenfallsübergreifendaufsämtlicheImmobilienmanagementaktivitätenbezieht.

6 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.5.7 vgl.schäfers,w./Gier,s.,CorporaterealestateManagement,2005.8 vgl.schulte,k.w..etal.,ImmobilienmanagementderöffentlichenHand,2006.9 anmerkung:diebegründungfürdeneinschlussallerImmobilienindasCreMausdemGrund,dassdiese„nichtnurdiefunk-

tionalsProduktionsfaktor,sondernauchdiealsstrategischeressourcedesunternehmenserfüllen“,stelltnachansichtderautorinkeinestichhaltigeabgrenzungzumImmobilienmanagementderInstitutionalsdar,daauchfürletzteredieImmobilienstrategischeressourcenverkörpern.

�0 NachPfnür,a.,betrieblicheImmobilienökonomie,2002sindbetrieblicheImmobiliensolche,„diezumzeitpunktdeserwerbsdemzweckeinerbetriebsbedingtenNutzungdienten“.

�� vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,abbildung5,s.�2.�2 undzwaraufallenHandlungsebenen,wasteichmannnichtweiterausgeführthat,wasaberbezüglichsteuerungundumset-

zunggrößteschwierigkeitenbereitenwürde.deshalbempfiehltessich,ImmobilienzumzweckderkapitalanlagegetrenntvonsolchenzumzweckderNutzungzumanagen,undzwardurchgängigvonderoberstenbiszurunterstenebene.

�3 bereitsHomannkonstatiertebezüglichderbestmöglichenerreichungheterogenerzielsetzungen:„alslogischekonsequenzdarausexistierendifferenzierteGestaltungsalternativenfüreinImmobilien-Managementsystem,indemimmobilienbezogeneaufgabenstellungenzusammengefasstwerden.“vgl.Homann,k.,Immobilien-Management,200�,s.379.

�4 vgl.abromeit-kremser,b.,offeneImmobilieninvestmentfonds,�986,s.26und30.�5 vgl.schulte,k.w./Homann,k.,Immobilien-Controlling,�996.�6 selbstverständlichgibtesauchinnerhalbdieserGruppenbeträchtlicheunterschiedederManagementausgestaltung,dasich

estatefacilityManagement“ (refM)begreiftund bezeichnet, welches sich als nutzungs-orientiertesManagementimmobilienbezogenersekundärprozesse deutlich vom operativen,investorenorientierten Management immobili-enbezogenerkernprozesse(Propertymanage-ment)unterscheidetsich bewusst mit den „ganzheitlichen“ Immo-bilienmanagementkonzeptenbeschäftigt,aberauchdienichtnäherbetrachteten„phasenspe-zifischen“strukturelleinordnetdeutlich macht, dass sämtliche immobilien-bezogene leistungen, die nicht das treuhän-derische „Gestalten, lenken (steuern) undweiterentwickeln“ (d.h. das treuhänderischeManagement)vonImmobilienfürdenInvestoroder Nutzer betreffen, zu den operativenImmobiliendienstleistungen bzw. „real estateservices“gehören.

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auchdiesewiederandenjeweilsrelevantendetailzielenorientierenmüssen.�7 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.8.�8 beiteichmann„normativen“.�9 a.a.o.,s.9.20 beruhendaufdergif-richtlinie„realestateInvestmentManagement“.2� undnicht–wieteichmanninseinerabb.5ausdrückt–ausschließlichbezüglichihrernichtbetrieblichgenutztenImmobilien.22 Generellgilt,dassdiedargestelltenHandlungsebenendiefunktionalenzieleundaufgabenstellungenabbilden,wasabernicht

zwangsläufigorganisatorischeneinheitenentspricht; sogibtesauchbei vielen institutionellen Immobilieninvestorenkeine„Investmentmanagementabteilung“,sondernInvestmentkomitees,diemitvorstandund/oderGeschäftsführungsowieMitar-beiternausdemImmobilienmanagement,transaktionsmanagementetc.besetztsind.

23 betriebs-/Nutzungsrelevanz bei denbetrieblich/öffentlich genutzten Immobilienbzw. risiko-rendite-bezogenezielebei denanlageimmobilien.

24 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.�9.25 a.a.o.,s.2�.26 entsprechenddieserunterschiedehatz.b.HochtiefinergänzungzurguteingeführtenHochtieffacilityManagementGmbH

dieHochtiefPropertyManagementGmbHgegründet.27 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.22;siehea.a.o.auchabbildung�2,s.27.28 siehegeschweifteklammerinabb.2diesesbeitrags.29 Facility = Immobilie, Handlungsebene = operatives Management.30 bereitsPierschkeunterteiltinstrategischesundoperativesfacilityManagement(vgl.Pierschke,b.,facilitiesManagement,

2000).3� ohnehin wird in der deutschen Praxis der begriff „fM“ überwiegend für die operative Managementebene genutzt.

die verwendung „facility“ versus „facilities“ trägt der tatsache rechnung, dass nicht alle arten von facilities, sondernausschließlichdiefacility„Immobilie“betrachtetwird.

32 dieberücksichtigungvonNutzerinteressenvonanlageimmobilienistfürdasPropertymanagementzwarwichtig,abernureinkriteriumbeidererreichungderanlageziele,dasmitdiesenteilweisesogarimkonfliktstehtundentsprechendausbalanciertwerdenmuss.

33 ansonstenwürdediesebenfallsfürdasGebäudemanagement(s.u.)geltenundstelltinsofernzudiesemkeinenunterschieddar.Portfolio-überlegungenerfolgenaußerdemaufrePM-ebeneundwerdendortinobjektebenenbezogenevorgaben„herunter-gebrochen“,sodassdienachfolgendenHandlungsebenenreaM,rePM/refM,resausschließlichobjektbezogenagierenkönnen.

34 sofehlenz.b.strategieformulierungzurPotenzialausschöpfung,Immobilienmarketingundvermietungsmanagement.35 GenerellangemerktbestehtbeiderdIN32736angesichtseinesklarenverständnissesvonManagement(vgl.diediesbezüg-

lichenausführungenvonteichmann(teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.8unddiedortgenanntenQuellen))bezüglichderbezeichnung„Gebäudemanagement“unddenaufgeführtenInhaltenaufgrundderMischungvonManagement-undausführungs-tätigkeiten(Gebäude“services“)überarbeitungsbedarf.

36 d.h.keinenganzheitlichenansatzverfolgen.37 angelehntandasübliche„vonobennachunten“-lesenwurdendieebenen-bezeichnungenimneuenstrukturvorschlagober-

halbderbegrifflichkeitenangeordnet.

literatur

abromeit-kremser, bernd(offene Immobilienin-vestmentfonds, �986): offene Immobilieninvest-mentfonds: betriebswirtschaftl. aspekte ihresManagements.band�3,schriftenreihedesInsti-tutsfürkredit-undfinanzwirtschaft,wien:service,fachverlaganderwirtschaftsuniversität,�986.

Homann, klaus (Immobilienmanagement, 200�):Immobilien-Management ein erfolgspotenzialori-entierteransatz. In:Gondring,Hanspeter (Hrsg.)Handbuch Immobilienwirtschaft. wiesbaden:Gabler,200�.

Pfnür, andreas (betriebliche Immobilien, 2002):betrieblicheImmobilienökonomie:Mit93tabellen.betriebswirtschaftliche studien, Heidelberg:Physica-verlag,2002.

Pierschke, barbara (facilitites Management,2000): facilities Management. In: schulte, karl-werner (Hrsg.) betriebswirtschaftliche Grund-lagen. bandI, Immobilienökonomie, Münchenu.a.:oldenbourg,2000.

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schäfers, wolfgang/Gier, sonja (Corporate realestateManagement,2005):CorporaterealestateManagement. In: schulte, karl-werner (Hrsg.)betriebswirtschaftliche Grundlagen. Immobilien-ökonomie,München[u.a.]:oldenbourg,2005.

schulte, karl w. et al. (ImmobilienmanagementderöffentlichenHand,2006):HandbuchImmobili-enmanagementderöffentlichenHand:PublicrealestateManagement.�.auflage.köln:ImmobilienInformationsverlagrudolfMüller,2006.

schulte,karl-werner/Homann,klaus(Immobilien-Controlling, �996): Immobilien-Controlling.In:schulte,Christof (Hrsg.)lexikondesControlling.München[u.a.]:oldenbourg,�996.

teichmann, sven a. (Managementdisziplinen,2007):bestimmungundabgrenzungvonManage-mentdisziplinen im kontext des Immobilien- undfacilitiesManagements.zeitschriftfürImmobilien-ökonomie,Nr.2,s.5-36,2007.

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>> DISKUSSIoN DISCUSSIoN SVEN A. TEICHMANN

bestimmungundabgrenzungvonManagementdisziplinenimkontextdesImmobilien-undfacilitiesManagementseinestellungnahmezurgleichnamigenentgegnungvonannettekämpf-derninderzIÖ2/2008

DIPl.-ING. (TU) REAl ESTATE ASSET MANAGER (IREBS) SVEN A. TEICHMANN MBEdoktorandbeiHerrnProf.dr.karl-wernerschulteHonrICsCreanderInternationalrealestatebusi-nessschoolderuniversitätregensburg

Zusammenfassung

InderzIÖ2/2008wirdvonfrauannettekämpf-dern eine entgegnung� zu einem beitrag desautorsmitdemthema„bestimmungundabgren-zungvonManagementdisziplinenimkontextdesImmobilien- und facilities Managements“ veröf-fentlicht.2derautorbegrüßtdiewissenschaftlicheauseinandersetzung mit diesem grundlegendenthemaundseinenerkenntnissenauseiner2006durchgeführten theoretischen und empirischenstudie. die ausführungen zu dem modifiziertenstrukturierungsvorschlag liefern anregungen zueinermöglichenweiterentwicklungdesvomautorentwickeltenstrukturierungsvorschlags.dadiesejedochnachansichtdesautorsprimäreinealter-nativeausgestaltung zu ausgewähltenaspektendarstellen und teilweise nicht folgerichtig undkonsequentzuendegeführtwurden,erfolgteinekritischewürdigungwesentlicherausführungen.

1. Allgemeine Anmerkungen

die durchgeführte studie, bei der u.a. über 40überwiegend deutsche und international tätigeunternehmenbefragtwurden,hattedasziel,einGesamtkonzept relevanter Managementdiszi-plinen der Immobilienökonomie nach einemeinheitlichenschemavorzustellen.Hierbeiwurdennicht ausschließlich begriffe, sondern insbeson-

deredefinitionen,zieleundaufgabenbehandelt.der betrachtungsfokus lag auf dem damaligendeutschen Markt, wobei internationale aspekteberücksichtigung fanden. als Grundlage wurdedas lehr- und forschungskonzept der Immobi-lienökonomie von Herrn Professor schulte undder International real estate business schoolsowie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaft-liche forschung e.v. verwendet, welches auchden theoretischen bezugsrahmen der ausarbei-tungdarstellt,woraufexplizithingewiesenwurde.die grundsätzlichen ansprüche von kämpf-dernnach beispielsweise internationaler verständlich-keitundGültigkeitsowiekompatibilitätaußerhalbder ImmobilienwirtschaftwarennichtGegenstandderarbeit undsomit auchnichtanfechtbar.eineweiterführendereflektionunterdiesemanspruchistjedochbegrüßenswert.

2. Anmerkungen zu den Modifizierungs- vorschlägen

I. „Immobilienmanagement“ bzw. Real Estate Management“ als oberbegriff aller Immobilienaktivitäten

In der ursprünglichen systematik wurden dieManagementdisziplinen Corporate real estateManagement(CreM),PublicrealestateManage-ment(PreM)sowieauchdasrealestateInvest-

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mentManagement(reIM)bereitsalsoberbegriffefürImmobilienaktivitätenundmehrstufigekonzepteverstanden.eineauchbegrifflicheverdichtungundzusammenführung dieser unter dem terminusreal estate Management (reM) bzw. synonymImmobilienmanagement(IM) istdaherdenkbar. Indermodifiziertenübersichtvonkämpf-dernfehlendiese drei Managementdisziplinen. stattdessenwerdenneuebegriffewierendite-undNutzungs-orientiertesIMverwendet,wasnachauffassungdesautorszwargrundsätzlichdieinhaltlichenausrich-tungen dieser Managementdisziplinen widerspie-gelt, jedoch mit demanspruch weiterer vereinfa-chungwenigzielführendist.eineaufnahmedieserdrei in deutschland etablierten begriffe in eineordnendeübersichtwirdempfohlen.

II. Differenzierung der Immobilien- managementkonzepte nach Primärzielen der Immobilienaktivitäten statt nach Unternehmens-/Kundenkategorien

kämpf-dernstelltinihrenausführungenzurdiffe-renzierung der Immobilienmanagementkonzeptedenansatz von sCHulte u.a. demansatz vonPfNürgegenüber.währenderstererineinerseitssogenannteInstitutionalsundandererseitsCorpo-rates und Publics unterteilt, die letzten endesunternehmens-/kundenkategorien darstellen,3differenziert zweiterer nachdenPrimärzielenderImmobilienaktivitäten.4eine diskussion, welchemdieser beiden ansätze in einer solchen arbeitgefolgtwerdenmuss,wirdhiernichtweiternach-gegangen.vielmehrwirdaufdeneingangsaufge-führten theoretischen bezugsrahmen verwiesen.für die betriebliche Praxis werden keine unklar-heitengesehen,dieausderkategorisierungnachunternehmens-/kundenkategorienresultieren.5

die forderung nach einer durchgängigen unter-scheidung des „Managements von kapitalan-lageimmobilien“ und des „Managements von(selbst)genutzten Immobilien“ über alle Hand-lungsebenenhinwegkannzuunklarheitenführen.Hier ist fraglich, wie eine solche unterscheidungbeispielsweisebeidenoperativenleistungenwiederreinigungoderderInstandsetzungaussehenkönnte.

desweiterenwirdangemerkt,dassimursprüng-lichen strukturierungsvorschlag das Private realestateManagementnichtunberücksichtigtbleibt.dieses und damit auch die privaten Investoren

können sich je nach strategischer Grundaus-richtung des Immobilienmanagements an denkonzeptenreIMbzw.CreMorientieren.

III. Abgrenzung der Immobilienmanagement- konzepte vom REM auf der Investment-/ Unternehmens-Ebene

die bezeichnung „Institutional real estateManagement“ wäre analog dem Corporate undPublic real estate Management in folge dervorangegangenen überlegungen folgerichtig unddenkbar.aufgrundder indeutschlandetabliertenverwendungdesbegriffsreIMwurdejedochvondieserinternationalenanpassungabgesehen.

die von kämpf-dern aufgeführte verwendungderbegriffe„Commercial“oder„residential“realestate Management sind nach auffassung desautors füreine Integration indievorgenommenesystematikwenigergeeignet,dadieseimwesent-lichen einzelne Nutzungsarten von Immobilienfokussieren. eine solche differenzierung und diekonsequenteerweiterungumandereImmobilien-typenwürdediesystematikweiterverkomplizierenanstattzuabstrahieren.

IV. Abgrenzung objektmanagement, Property Management und Facilities Management

kämpf-dern schlägt die einführung weitererbegriffe wie dem strategischen objektmanage-ment(soM),welchesmitdemrealestateassetManagementgleichgesetztwird,unddemopera-tiven objektmanagement (ooM) vor, das für sieaus dem Property Management und facilitiesManagementbesteht.andieserstellewirdaufdiefrüherenausführungendesautorsverwiesen,diedasverhältnisvonProperty,facilitiesundobjekt-managementumfasst.6

des weiteren führt kämpf den neuen und nichtallgemeinetabliertenbegriffrealestatefacilitiesManagement (refM)auf, der zu einer erneutensteigerungderkomplexitätführt.darüberhinausfällt auf,dasssogarbeiderschreibweisebeste-henderManagementdisziplinenwiebeispielsweise„Propertymanagment“oderauch„facilitymanage-ment“vondenamMarktweitverbreitetenschreib-weisenabgewichenwird.

einverständnisdesfacilitiesManagements(fM)als ausschließlich nutzungsorientiertes konzept

7�



wird für nicht vollumfänglich erachtet, da somitz.b.dereinflussaufdie(renditeorientierte)wert-entwicklung im rahmen des real estate assetManagements außer acht gelassen würde. eswirddaraufhingewiesen,dassdieschnittstellevoninsbesonderePropertyundfacilitiesManagementaufdemdeutschenMarktgegenwärtignochnichtvollumfänglich definiert ist. vielmehr existierennach auffassung des autors mehrere „Modelle“,sodassnichtderansprucheinerallgemeingültigenlösungerhobenwerdenkann.

V. objektebene und (operative) Immobilienleistungen

dieaufgeführteobjekt-undebenfallsdiePortfolio-ebenewerdenbewusstverwendet.entgegenderauffassung von kämpf-dern umfasst das facili-tiesManagementebenfallsstandortübergreifendeleistungenwiebeispielsweisedasbenchmarking,um wiederum im einzelnen objekt Maßnahmenvorzunehmen.

die kritisierte verwendung des begriffs „facilityservices“,densogardiezitierteeuropäischeNormverwendet, undderdamit verbundenevorschlagzurverwendungdesbegriffs„realestateservices“istnachauffassungdesautorsnurbedingtfolge-

richtig.facilitiessindu.a.Immobilien,undfacilityservices können operative immobilienbezogeneundbetrieblicheleistungenumfassen.

3. Fazit

die vorliegenden stellungnahmen von kämpf-dern verfolgen u.a. das ziel der sprachlichenGenauigkeit und der verbesserung der Nach-vollziehbarkeit. Insbesondere durch ergänzungweiterer und teilweise in deutschland wenigetablierter begriffe wird dies jedoch in fragegestellt.

abschließend wird angemerkt, dass die vorge-stelltenergebnissederursprünglichenarbeitdesautorseinenumfangreichenüberblickverschaffensollten und als vorschlag zu verstehen sind. eswärewünschenswert,wenndieweitereforschungsichnebenderbegrifflichendiskussionauchaufdie fundierte weiterentwicklung kausaler zusam-menhänge wie beispielsweise auch der detail-lierten schnittstellendefinition zwischen PropertyundfacilitiesManagementerstreckenwürde.deranspruch allgemeiner Gültigkeit der arbeit desautors bezüglich aller Nutzergruppen und allerländerwirdauchweiterhinnichterhoben.

Anmerkungen� vgl.kämpf-dern,a.,entgegnungManagementdisziplinen,2008,s.57-66.2 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.5-37.3 IndemunterbreitetenstrukturvorschlagerfolgtsehrwohleineunterscheidungderzielsetzungdesImmobilienmanagements

ineinerseitsbetrieblicheaspekte,wiebeidemCreMundPreM,undandererseitsertrags-und Investitionsaspekte,wiebeidemreIM.dieskannanalogdervonkämpf-dernvorgenommenenklassifikationinrendite-undNutzungsorientierungbetrachtetwerden.vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.�0.

4 vgl.kämpf-dern,a.,entgegnungManagementdisziplinen,2008,s.59.5 als beispiel kann das unternehmen deutsche telekom Immobilien und service GmbH, kurz deteImmobilien, aufgeführt

werden. während dieses bislang in hohem Maße „nutzungsorientiertes Immobilienmanagement“ mit ausrichtung auf dieanforderungenderdeutschentelekomaGerbrachte,wurdedennochein „renditeorientiertes Immobilienmanagement“ fürdrittkundenwieauchausdembereichderinstitutionellenImmobilieninvestorenumgesetzt.dasunternehmenliefertdemnachdienstleistungendesImmobilienmanagementsfürsowohlCorporatesalsauchInstitutionals.

6 vgl.teichmann,s.,Managementdisziplinen,2007,s.30,anmerkung72.

literatur

kämpf-dern,annette (entgegnungManagement-disziplinen, 2008): Managementdisziplinen imkontext des Immobilien und facilities Manage-ments, eine entgegnung zum gleichnamigenbeitragvonsvena.teichmanninderzIÖ2/2008,in: schulte, karl-werner (Hrsg.): zeitschrift fürImmobilienökonomie,GermanJournalofPropertyresearch,Nr.2,2008,s.57-66.

teichmann, sven a. (Managementdisziplinen,2007): Managementdisziplinen im kontext desImmobilien und facilities Managements, in:schulte,karl-werner(Hrsg.):zeitschriftfürImmo-bilienökonomie, German Journal of Propertyresearch,Nr.2,2007,s.5-37.

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>> BUCHREZENSIoNEN BooK REVIEwS


Ulrich Bogenstätter

PropertyManagementundfacilityManagementOldenbourg Verlag, München 2008, ISBN 978-3-486-58687-9

diebegriffePropertyManagementundfMhabensichmittlerweilelängstimdeutschensprachraumetabliert.dochgemessenandervolkswirtschaft-lichen bedeutung existieren vergleichsweisewenige systematische Gesamtdarstellungen, dieder komplexität des themas gerecht werden.umsoerfreulicheristes,dassderautorseinwerkindieserNischederImmobilienökonomiepositio-niert.

das buch lebt von einer logisch durchdachtenstruktur, die sich im kern an der klassischenManagementlehreorientiert.sobeginntderautormitvisionenundleitbildern,erläutertdanachdiestrategien und ziele, bevor er sich den fragender operativen umsetzung und der It-Prozessewidmet.erversäumtesdabeinicht,seinwerkmitbeispielenanzureichern,dieerkompaktineinemkapitel bündelt. behandelt werden Geschäfts-prozesse, Problemfelder und schnittstellen imPropertyManagement,diefürbestandshaltervonwohn-undGewerbeimmobilienvonInteressesind.durch seine pragmatische Herangehensweisescheutsichderautornicht,sinnvollealternativenzubewährtenstandardlösungenaufzuzeigen.

InderbetrieblichenPraxis reichtesheute längstnichtmehraus,einzelneteildisziplinenzubeherr-schen. deshalb blickt derautor über den teller-rand hinaus und verknüpft die wirtschaftlichemit der technischen sichtweise. damit wird einegemeinsame basis für beide welten hergestellt,diesichwieeinroterfadendurchdasbuchzieht.Gleichwohl bleiben dem leser kleinere lückenund unstimmigkeiten an einigen stellen nichtverborgen,diesichbeigenauererbetrachtungalsweiterer forschungsbedarf in dieser vergleichs-weisejungendisziplinentpuppen.Insofernliefertdas buch auch einen beitrag zur weiterentwick-lungaufdemGebietdesPropertyManagements.

fazit:eininterdisziplinäresfachbuchfürstudiumund beruf, das einen hohen Nutzwert undwissenschaftlich fundierte Informationen zu den

komplexen Prozessen im Property Managementbietet.

Prof. Dr. Dieter RebitzerInstitut Wohnen und Umwelt (IWU)

Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU)

Kerry-U. Brauer

wohnen,wohnformen,wohnbedürfnisse–soziologischeundpsycho-logischeaspekteinderPlanungundvermarktungvonwohn-immobilienImmobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, 1. Auflage, Wiesbaden 2008, ISBN: 978-3-940219-01-5

Im historischen rückblick dominierte die Nach-fragenachwohnraumdasangebot.anbietervonwohnungenwaren inderkomfortablensituation,wohnraum„zuverteilen“.Neuereentwicklungenzeigenbereitsaufeinigenregionalenteilmärktenein überangebot. Mittel- bis langfristig werdenbevölkerungundprivateHaushaltezurückgehen.dies führt tendenziell zu einem angebotsüber-hang.beialler regionalendifferenziertheitdieserentwicklungwirdderwettbewerbsdruckunterdenanbieternzunehmen.

für eine erfolgreiche vermarktung von wohnim-mobilien wird es zunehmend wichtiger, sich mitdenkauf-bzw.anmietungsprozessenderwohn-raumnachfrager auseinanderzusetzen, um daswohnraumangebot in seiner differenziertheit aufdiebedürfnissederNachfragerauszurichten.aufGrunddesquantitativhohenwohnraumangeboteswerden qualitative aspekte wichtiger. Ökono-mischeNachfrageanalysenreichenfüreineerfolg-reichevermarktungnichtmehraus.

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>> BUCHREZENSIoNEN BooK REVIEwS

der„Qualitätsbegriff“imzusammenhangmitdem„Produktwohnen“wirdausphilosophischerbzw.ökonomischerPerspektivebeleuchtet.dieerkennt-nisse werden auf das Produkt „wohnen“ über-tragen,wonachsichdiesesProduktauseinerviel-zahlvonteilqualitäten–wieetwaderteilqualität„wohnung„ bzw. der teilqualität „wohnumfeld“ –zusammensetzt.vonentscheidenderbedeutungistdiesubjektivewahrnehmungdesNachfragersder teilqualitäten und das daraus resultierendeverhaltenfürdieerfolgreichevermarktung.

Innovativ ist die Herangehensweise der Hoch-schullehrerin Professor kerry-u. brauer, kennt-nisse aus der Psychologie und der soziologiesystematischzuerarbeiten.

das einführende kapitel erläutert die definito-rischenGrundlagenzuwohnpsychologischenundwohnsoziologischenfragestellungen.

Im zweiten kapitel wird das „wohnen“ aus sozi-ologischer sicht aufgespannt. einen sehr gutenüberblick über die historische entwicklung undeinordnungderwohnbedürfnissebiszurGegen-wart bildet die basis für das verständnis, dassdie ansprüche an das „wohnen“ von gesell-schaftlichen und wirtschaftlichen einflussfaktorengeprägtwerden.dieautorinfasstdiewesentlichenfragestellungen für das künftige Nachfragever-haltengutstrukturiertzusammen.

dieautorinsetzt sichkritischmitdemstandderzukunfts- bzw. trendforschung auseinander, umdarausschlussfolgerungenfürdas„wohnen“derzukunftzuziehen.bemerkenswert istdieumfas-sende darstellung derzeitiger varianten der ziel-gruppenbildung. die synoptische darstellung derunterschiedlichen „lebensstiltypologien“ verdientbesondere anerkennung. In dieser bandbreitewurde diethematik bislang in der einschlägigenliteratur nicht behandelt. Praktiker und wissen-schaftlerfindendarinanhaltspunktefürneueziel-gruppendefinitionen.

diedarstellungdersystematisierungunterschied-licherwohnformenrundetdaszweitekapitelab.

dasdrittekapitelwidmetsichdem„wohnenauspsychologischer sicht“. dieserabschnitt arbeitetwahrnehmungsprozesse der Nutzer heraus undzeigt Möglichkeiten und Grenzen der Messungvonwohnzufriedenheitauf.

ein exkurs über „Gebaute umwelt und sozialesverhalten“ von ulrike Hausmann, der sich denwohnpräferenzen in bestimmten siedlungsstruk-turenwidmet,rundetdieausführungenab.

Gute strukturierung, interdisziplinäre ansätzesowie zahlreiche denkanstöße machen diesesbuchfürallemitderPlanungundvermarktungvonwohnimmobilienbefasstenInstitutionenwertvoll.

Prof. Dr. Susanne Ertle-Straub

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>> ABGESCHloSSENE DISSERTATIoNEN CoMPlETED PHD THESISES


Andreas Blaschkowski

derProzessder„technischenImmobilienduediligence“ambeispielderermittlungdesInstandsetzungsstausfürwohnungsportfoliosSchriftenreihe des Instituts für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft der Universität Leipzig, Band 16, Leipzig 2008, ISBN: 978-3-8334-7657-0

In den vergangenen acht Jahren haben großeImmobilientransaktionenindeutschlandmiteinemvolumenvonmehrals300Milliardeneurozudeut-lichenveränderungendereigentümerstrukturunddem umgang mit dem wirtschaftsgut Immobiliegeführt.fürdenwährenddertransaktionsphaseablaufendenPrüfprozesshatsichderbegriffduediligence etabliert. allerdings gibt es noch keinallgemeingültigesvorgehen.

derautorentwickelteinverfahren,daskäuferundInvestoren in die lage versetzt, Immobilienkäufetransparentzugestalten.damiterhaltendiesediefürkaufentscheidungennötigesicherheit,gleich-zeitigwirddasrisikoeinerfehlentscheidungmini-miert.

die dissertation stellt den Gesamtprozess derdue diligence mit dem fokus auf den tech-nischen bereich dar. sie beleuchtet die derzeitbestehenden erwerberstrukturen, betrachtet denPrüfprozessmitdendaranbeteiligtensowiedenHauptaspektallertechnischenankaufsprüfungen:dieermittlungderaufgelaufenenInstandsetzungs-kosten,densogenanntenInstandsetzungsstau.

NebendemanalyseteilmitGrundlagenundzusam-menhängen der ankaufsprüfung und durchfüh-rungdertechnischenduediligencebeinhaltetdiearbeit besonderheiten der wohnungswirtschaft.derschwerpunkt liegtaufderentwicklungeinesverfahrens zur ermittlung des Instandsetzungs-stausvonwohnungsportfolios.

Nicolai Gerstner

entscheidungsprozesseinunternehmenbeideranmietungvonbüro-immobilienSchriften zur Immobilienökonomie, Band 46, Schulte, Karl-Werner/ Bone-Winkel, Stephan (Hrsg.), Köln 2008, ISBN-13: 978-3-89984-194-7

derbüromietmarkthatsichindenletztenbeidenJahrzehntenvorallemdurchdeneintrittinstitutio-neller Investoren in den Immobilienmarkt zuneh-mendprofessionalisiertundinternationalisiert.sowurdendieverfügbarkeit,QualitätundkostenvonbüroflächenalsProduktionsfaktorinderimmobili-enökonomischen forschung bereits eingehenderuntersucht.auchanquantitativenuntersuchungenzur entwicklung des Mietflächenangebots, derPreisniveaus und der leerstandsraten herrschtkein Mangel. das entscheidungsverhalten vonunternehmen bei der anmietung benötigterflächenstandbisdatojedochnochnichtimMittel-punkt.

aufderGrundlagedesinterdisziplinärenansatzesderImmobilienökonomie,insbesonderederbeha-vioral-real-estate-forschung,entwickeltderautorein Modell, das die entscheidungsprozesse derunternehmenbeideranmietungvonbüroimmobi-lieneinerseitserläutertundandererseitsdieunter-schiedlichen einflüsse der eigenen organisationunddesunternehmensumfeldsaufdasentschei-dungsverhaltenderunternehmendarstellt.

durch interviewbasierte fallstudien zeigt dieuntersuchung zudem, in welchenaspekten sichdieanmietungsprozessederunternehmeninderPraxisunterscheidenundstelltfallstudienübergrei-fendeGemeinsamkeitenvor.

ImergebnisentwickeltdieuntersuchungpotentielleHandlungsoptionen fürdasvorgehenderMieter-wieauchdervermieterseiteinderimmobilienwirt-schaftlichen Praxis. somit sind die erkenntnissenichtnurvonbedeutungfürdiestrukturierungderProzessebeianmietendenunternehmen,sondernvor allem für Investoren und weitere beteiligteakteurederImmobilienwirtschaft(berater,Makler,

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Gutachter, finanzierer), die vermarktungsaktivi-tätenbesseraufsituativeundrelationaleeinflüssein den entscheidungsprozessen in unternehmenausrichtenmöchten.

Holger Graetz

synergiepotenzialeinerfragmentiertenwasser-wirtschaftSchriftenreihe der Professur BWL im Bauwesen der Bauhaus-Universität Weimar, 3/2008, ISBN: 978-3-86068-335-4, http://e-pub.uni-weimar.de/volltexte/2008/1288/

seitmehrerenJahrenbestimmenveränderteziel-setzungen den politischen Handlungsrahmen inderorganisationderwasserwirtschaftundfolgendemtrendzustärkerökonomischundökologischausgerichtetem Handeln. dies zeigt sich in poli-tischenvorgabenwiedereuropäischenwasser-rahmenrichtlinie.

Modernisierungskonzepte für die wasserwirt-schaftwiedasderbundesregierungwerdendenanforderungen aufgrund ihrer unternehmensbe-zogenen fokussierung der organisationsstrukturderwasserwirtschaft,diedurcheinefüröffentlicheInfrastrukturen typische vielfalt und komplexitätgekennzeichnetist,nurteilweisegerecht.

die angestrebte Modernisierung wird daherinsbesondere in kleinteiligen und komplexen, sogenannten fragmentierten organisationsstruk-turen mit einer ausschließlich auf unternehmenfokussiertenbetrachtungnichterreichbarsein.

diearbeitlieferteinenumfassendenundtranspa-renten betrachtungsansatz, um die Modernisie-runginsbesonderekleinteiligerwasserwirtschafts-strukturenvoranzutreiben.

auf basis dieses betrachtungsansatzes wirdmit Hilfe von erfahrungen über den wert vonkooperations- und konzentrationsprozessen ininternationalen organisationsstrukturen sowieerkenntnissen aus einer Praxisuntersuchung einInstrumentmitoptimierungsansätzenentwickelt.

derlesererhältdamitwichtigeHinweisezurstei-gerung der leistungsfähigkeit sowohl der poli-tischen,der verwaltungs-alsauchderunterneh-mensbezogenen organisationsstrukturen in derwasserwirtschaft.

Michael Kuhn

taktischesImmobilien-Portfoliomanagementambeispielvonversiche-rungenReihe: Immobilienmanagement, Band 12, Hrsg. Prof. Dr. Wolfgang Pelzl, Institut für Immobilien-management der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität LeipzigZugelassen: Universität Leipzig, Diss., 2008ISBN: 978-3-8370-5494-1Herstellung und Verlag: Books on Demand GmbH, Norderstedt, 2008

Immobilien stellen die notwendige basisanlageim Portfolio institutioneller Investoren dar. diestabilisierende wirkung regelmäßiger Cash-flows von Immobilien ist wesentliches entschei-dungskriteriumfürdenbedeutungsgewinndieserassetklasse bei unsicheren kapitalmärkten. diezunehmende Größe und komplexität von Immo-bilienportfolios erfordern ein professionellesImmobilienmanagement mit neuen innovativenansätzen. das strategische Immobilien-Portfolio-management(IPM)alswesentlichererfolgsfaktorhatseiteinigenJahrenerfolgreicheingangindasganzheitliche Immobilienmanagement gefunden.allerdingsbliebendieoperativenfragestellungenbezüglichgezielterauswahlvonobjektenundderbestimmungdesoptimalenzeitpunktesdertrans-aktionoffen.dieseaktuelleHerausforderungwirdinderdissertationaufgegriffen.sieuntersuchtdiebislangunzureichendeabstimmungzwischendenstrategischenundoperativenebenendesIPMinbezug auf die zeitlichen und objektspezifischenentscheidungen.InderarbeitwirdeintaktischesImmobilien-Portfoliomanagement-system (tIPs)entwickelt und dessen Nutzen für die Manage-mentparameter„timing“und„selection“erläutert.alstaktischeszielwerdendieexterneneinflüsseaufdentotalreturneinesobjektes/Portfoliosbei

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Investmententscheidungen analysiert.zusätzlichfließenerstmalszeitlichverzögertewirkzusammen-hänge(timelags)zwischenexterneneinflüssenundderImmobilienrenditeindiebetrachtungein.Im ergebnis entsteht ein taktisches Immobilien-Portfoliomanagement-system (tIPs) auf basiseines qualitativen und quantitativen statistischenModells,dessenQualitätmitrealenPortfoliodatennachgewiesen wurde. zusätzlich werden denanwenderndieorganisatorischeundprozessualeeinbindungsowiemöglicheIt-technischeumset-zungsvariantenanschaulichaufgezeigt

Claus-Dieter Lang

kontinuierlichedurchgän-gigeHochrechnungvonkostenhöheundkosten-fälligkeitimbauprojekt-managementMethodenentwicklungundauto-matisierungdurchmathematischeformalisierung

Schriftenreihe des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirt-schaft, Berlin, Univ. Prof. Dr. ing. C.J. Diederichs (Hrsg), DVP-Verlag Berlin, 2008, 150 Seiten, ISBN 978-3-937130-24-8

die Normen und regelwerke im bauprojektma-nagementbeinhaltenkeineallgemeingültigenundmathematisch nachvollziehbaren Methoden füreineHochrechnungderkostenhöhezumzeitpunktderfertigstellung.ebensofehlenlösungsansätzefürdieIntegrationdertermin-undkosteninformati-onenfürdieHochrechnungderkostenfälligkeiten.

die arbeit zeigt nach einer kurzen abhandlungderunterschiedlichenkostenermittlungsverfahrenGründefürkostenüberschreitungenundProjektri-sikenindervergabe-undausführungsphaseauf.umdemanspruchderallgemeingültigkeitgerechtzu werden, wurden Hochrechnungsmodelle derbetriebswirtschaft und aktueller bausoftware-

systemeuntersuchtunddiskutiert.

dieinderarbeitaufgezeigteMethodeundmathe-matischeformalisierungderHochrechnungunter-teiltsichprinzipiellin:

�. strukturen(strukturgranularitätender bereichekostenundtermine)

2. kostenhöhe

3. kostenfälligkeiten

alswesentlicherParameterwurdediestrukturie-rung (strukturgranularität) der kostenkontrollele-mentehervorgehobenundeinModell entwickelt,mitdemfürprojektspezifischekostengliederungenderGraddersteuerbarkeitbeurteiltwerdenkann.durch die aufgezeigte automatisierung werdenunterschiedliche strukturen der bereiche kostenund termine zusammengeführt, um durchgängigundkontinuierlichaktuelleInformationenüberdienocherforderlicheMittelbereitstellungzuerhalten.dabeiwirddurchGegenüberstellungvonberech-netemfertigstellungswertundzahlungeneindiffe-renziertes korrekturverfahren integriert, um diemaximalerforderlicheliquiditätsicherzustellen.

um den schritt von einer vergangenheitsbezo-genen buchhaltung zu einer zukunftsorientiertenHochrechnung der kostenhöhe und -fälligkeit zuschaffen,sollendiegezeigtenHochrechnungsmo-dellealsbasisfüreineverallgemeinerungundfürrichtlinieneingesetztwerden.

Martin Nowack

dieProjektentwicklungvonGewerbeimmobilienmitderscorecardPeDie Dissertation von Martin Nowack wurde 2007 bei Books on Demand, Norderstedt, ISBN-13 978-3833495571 veröffentlicht.

die Projektentwicklung steht am anfang deslebenszykluseiner Immobilieundhatdeswegenenormenstellenwertfürdenökonomischenerfolgeinesobjektes.

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zielderarbeitvonMartinNowackistdiebereitstel-lungeinesControllinginstruments,dasdievision,ziele und kennzahlen eines Immobilienentwick-lungsprojektesdarstellt,dasdiezielerreichungdesProjektsmisst,nebendensonstüblichenvergan-genheitsorientiertenzielenundkennzahlenauchandere qualitative kriterien integriert und so dieInformationsversorgungderProjektleitungverbes-sert. dadurch sollen entscheidungen auf einbreitesInformationsfundamentgestelltwerden.

MitderscorecardPefürbüroimmobilienwirdeinInstrumentvorgestellt,dasdiesevorgabenerfüllt.siestellteinenbeitragzuhöhererProfessionalitätund transparenz in der Immobilienwirtschaft darundhilftalsControllinginstrument,denkomplexenrealisierungsprozess der Projektentwicklung zumanagen. sie wird aus der originären Harvardbalancedscorecardabgeleitet,diesichalsControl-linginstrument in Industrieunternehmen bereitsvielfachbewährthatundauchfürdieanwendunginnerhalbvonProjektengeeignetist.

Volker Schaedel

PPPalsstrategischesGeschäftsfeldmittelstän-discherbauunternehmenSchriftenreihe der Professur Betriebswirtschafts-lehre im Bauwesen, Band Nr. 2; Alfen, Hans Wilhelm (Hrsg.), Verlag der Bauhaus-Universität Weimar, 2008, 200 Seiten, ISBN: 978-3-86068-339-2

die öffentliche Hand setzt bei der beschaffungvon bauwerken zunehmend aufalternativen, daaufgrunddernegativenfinanziellenentwicklungderöffentlichen Haushalte die notwendigen Investiti-onsmaßnahmennichtmehrodernureingeschränktumgesetzt werden. seit anfang 2000 gehörenauchdieModellePublicPrivatePartnerships(PPP–auchÖffentlich-PrivatePartnerschaftengenannt)zu diesen alternativen. dabei werden unterberücksichtigung des lebenszyklusansatzes allewertschöpfungsstufen von bauwerken – Planen,bauen, finanzieren, betreiben, ggf verwerten –integriertundalsGesamtleistungausgeschrieben.damit kann es möglich sein, effizienzvorteile

von bis zu 20% gegenüber der konventionellenbeschaffungzuerreichen.

bauunternehmen sind gefordert, sich dieserneuen beschaffungsvariante anzupassen, wennsie entsprechende leistungen anbieten wollen.sie übernehmen im kerngeschäft die errichtungundbaulicheerhaltungvonbauwerken.aufGrundder Integration aller wertschöpfungsstufen sindbauunternehmen gefordert, ihre leistungen mitden anderen am lebenszyklus von bauwerkenbeteiligtenPartnernzukoordinierenund ineinenGesamtzusammenhangzustellen.

daszielderarbeitistdieentwicklungeinesstrate-gieprozessmodells,dasmittelständischenbauun-ternehmen die erarbeitung einer eigenen stra-tegiefürdasGeschäftsfeldPPPermöglicht.dabeigilt es, die besonderen Herausforderungen desGeschäftsfeldes ebenso wie die besonderheitenmittelständischer bauunternehmen zu berück-sichtigen. eine strategische vorgehensweise beidererschließungdesfürbauunternehmenneuenGeschäftsfeldes ist notwendig, da nicht nur dievorlauf- und angebotskosten bei PPP-Projektenum ein vielfaches höher sind als bei konventio-nellen bauprojekten, sondern auch die Heraus-forderungen und risiken von PPP-Projektensich deutlich von der bisherigen tätigkeit unter-scheiden.einebeteiligungamGeschäftsfeldohnestrategiekannunterumständendenbestanddesgesamten bauunternehmens gefährden Mit Hilfedes entwickelten strategieprozessmodells sollenpraktisch anwendbare Handlungsempfehlungenabgeleitetwerden,die inderbetrieblichenPraxiszur diskussion gestellt und unternehmensspezi-fischweiterentwickeltwerdenkönnen,dieanwen-dung des Modells ermöglicht mittelständischenbauunternehmen,diestellungdesunternehmensinbezugzumneuenGeschäftsfeldPPPzuidenti-fizierenunddarausrückschlüssefüreinebeteili-gungamGeschäftsfeldPPPzuziehen.

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>> GIF GESEllSCHAFT FüR IMMoBIlIENwIRTSCHAFTlICHE FoRSCHUNG SoCIETy oF PRoPERTy RESEARCHERS, GERMANy

GesellschaftfürImmobilienwirtschaftlicheforschunge.v.(gif)

Geschichtedie Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche forschunge.v.(gif) wurde �993 von 27 Mitgliederngegründet.dieMitgliederzahlistbisMitte2008aufüber�.�00angewachsen.bisanfangder90erJahrewurdedemthemaImmobilienandeutschenuniversitäten,fachhochschulenundberufsakademienkaumbeachtunggeschenkt.entsprechendschlechtwaresumaus-undweiter-bildungsowieumdieimmobilienbezogeneforschunginderbundesrepublikbestellt.InderfolgelittdiePraxisunterunzureichendaufihreaufgabevorbereitetenNachwuchskräftenundunterdemfehlendenforschungs-undPraxis-transfer.die Mitglieder der gif vertreten unternehmen und Institutionen aller leistungsbereiche rund um dieImmobilie:> anwälte,steuerberaterundwirtschaftsprüfer> architektenundbauingenieure> bewerterundsachverständige> finanzierungsinstituteundversicherungsgesellschaften/Pensionskassen> Immobilien-aktiengesellschaften> Immobilienmakler> Immobilienverwalter(assetManagement)> Industrie-,Handels-unddienstleistungsunternehmenmitihrenImmobiliengesellschaften> offeneundgeschlosseneImmobilienfonds> ÖffentlichePlanungs-undliegenschaftsämter> Projektentwickler,developerundbauträger> researcherundConsultants> universitäten,fachhochschulen,berufsakademienundanderebildungsträger> verbändeundorganisationenderImmobilienwirtschaft> vertreterderPresse> wirtschaftsförderungsgesellschaften

zielsetzungdurchdieGründungdergifwurdeeinforumgeschaffen,dessenMitgliedersichgemeinsamenzielenverpflichtetfühlen.> erhöhungderMarkttransparenz> schaffungvonstandardsfürdieanalyseundbewertungvonMärktenundobjekten> erarbeitungvonrichtlinienunddefinitionenfürimmobilienrelevantethemen> anregung,förderungundvergabevonimmobilienrelevantenforschungsarbeiten> PflegevonnationalenundinternationalenkontakteninderImmobilienwirtschaftund Immobilienforschung> weiterentwicklungderProfessionalität> unterstützungderaus-undweiterbildung> durchführungvonöffentlichenforenzuaktuellenthemenmitwissenschaftlichemCharakter> HerausgabederwissenschaftlichenzeitschriftfürImmobilienökonomie(zIÖ)indeutschland

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InternationalesNetzwerkum auch grenzüberschreitend denaustausch von forschungsergebnissen zu gewährleisten, ist diegif inein internationalesNetzwerkeingebunden,derendachorganisationdie IresInternationalrealestatesocietyist.aufeuropäischerebeneverbindetdieereseuropeanrealestatesocietydienatio-nalenvereinigungen,sodassjedesgif-Mitgliedautomatisch“associatemember”dereresist.darüberhinausbestehenPartnerschaftenmitderafrican,american,asian,latinamerican,MiddleeastsowiederPacificrimrealestatesociety.diegifbietetihrenMitgliederndamitweltweitekontakteundInfor-mationsmöglichkeiten.

dieeresbietetzudemzahlreicheserviceleistungen.sokönnendieMitgliederanvielenkonferenzenderPartnerorganisationenzueinerreduziertenGebührteilnehmen.aufeuropäischerebenearbeitetdiegifengmitforschungsverbändenwiederniederländischenvoGoNundderbritischensPrzusammen.

diegifistzudemMitgliedimzIazentralerImmobilienausschusse.v.desbdIundvertrittdortvorallemdiePositionenzuraus-undweiterbildungsowiezurMarkttransparenz.darüberhinausbestehenengeverbindungenzurICsdeutschland,IMMoebs,GefMa,bIIs,agenda4undanderenverbänden.

arbeitskreisedasHerzdergifschlägt indenarbeitskreisen, indenensichdieMitgliederundexterneexperten inregelmäßigen abständen treffen. dort werden richtlinien, empfehlungen und arbeitspapiere sowieMarktinformationen erarbeitet, die der Immobilienbranche als Handlungsinstrumente zur verfügunggestelltwerden.durchdiebreitebeteiligungderMarktakteureindenarbeitskreisenwurdenzahlreichedererarbeitetenPapiereschnellzumstandardpraktischenHandelns.

zurzeitsindarbeitskreisezufolgendenthemenaktiv:

> akkreditierungfürstudiengänge> facilityManagement> flächendefinition> flächenrecycling> Humanresources> Immobilienrating> Immobilien-risikomanagement> Marktanalysenundbedarfsprognosen> Marktwertermittlung> PublicrealestateManagement> realestateeconomics&Politics> realestateInvestmentManagement> serviceimmobilien(seniorenundPflege)> wohnimmobilien

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sonstigeaktivitätendarüberhinausveranstaltetdiegifwissenschaftlichausgerichteteforeN,indenentheorieundPraxisaufeinandertreffenundaktuelleProblemediskutiertwerden.erfolgreicheveranstaltungenstandenu.a.unter den themen „Immobilien-risikomanagement“, „Indirekte Immobilienanlagen“, „lebens- undNutzungsdauervonImmobilien“und„realestateassetManagement“.

seit2007organisiertdiegifeinenGemeinschaftsstandfürdieHochschulenaufderImmobilienmesseeXPoreal.

seit2006veranstaltetdiegif regelmäßigeineHochschulkonferenzsowieseit2007eindoktoranden-kolloquium.

ImJahr2005fandder�.deutsch-NiederländischeImmobilienkongressinkooperationmitderniederlän-dischenPartnerorganisationvoGoNstatt.

seit�995vergibtdiegifalljährlicheinenImmobilien-forschungspreisandiplomanden,doktorandenundfürandereherausragendearbeiten.derPreiswirdgegenwärtigvonrreefGermany(deutschebankGroup) mit 12.500 € gesponsert.

Gemeinsam mit baG, bündelungsinitiative, IMMoebs und rICs hat die gif das ifo Institut für wirt-schaftsforschungmiteinemGutachtenüberdievolkswirtschaflichebedeutungderImmobilienwirtschaftbeauftragtunddiesesalssonderheftderzIÖimJahr2005veröffentlicht.

zielgruppenPersönliche Mitglieder

diegifmöchteall jenealsMitgliedergewinnen,dieeinenberuflichenbezugzurImmobilienwirtschafthabenundimmobilienwirtschaftlicheforschungunterstützenmöchten.überdieannahmedesantragesentscheidetdervorstand.zweiMitgliedersolltendenantragunterstützen.derMitgliedsbeitragbeträgt�50,-europroJahr,fürstudentenunddoktoranden50,-europroJahr.rentner,PensionäreundandereNichterwerbstätigezahlenaufantragmindestens75,-europroJahr.

Fördernde Mitglieder

einzelpersonen, unternehmen oder sonstige einrichtungen, welche die immobilienwirtschaftlicheforschung besonders unterstützen möchten, lädt die gif ein, förderndes Mitglied zu werden. Je dreiMitarbeitererhaltendiezIÖundkostengünstigenbeitrittzuallengif-veranstaltungen.alleMitarbeiterkönnenindenarbeitskreisenmitwirken.dieförderndenMitgliedersindberechtigt,daslogodergifinihrembriefkopfzuführen.derMitgliedsbeitragbeträgt�.300,-europroJahr.fürHochschulengilteinereduzierteGebührvon650,-europroJahr.

8�



vorstandPräsident Hartmut Bulwien,dipl.-Geogr.,frICs

vorsitzenderdesaufsichtsratesbulwienGesaaGNymphenburgerstraße5,80335Münchentel.:0892323760,fax:08923237676e-Mail:[email protected]

vizepräsident Prof. Dr. Matthias Thomas,MrICsstiftungslehrstuhlImmobilienmanagementeuroPeaNbusINesssCHoolsöhnleinstraße8,6520�wiesbadentel.:06��360�893�,fax:06��360�8902e-Mail:[email protected]

schatzmeister Dr. Torsten GrothmannPartneravocadorechtsanwälteNymphenburgerstraße5,80335Münchentel.:0895203�30,fax:0895203�399e-Mail:[email protected]

sekretär Dr. Markus wesnitzerGeschäftsführerICNImmobilienConsultNürnbergGmbH&Co.kG(schickedanzGruppe)bärenschanzstraße48,90429Nürnbergtel.:09��2724-300,fax:09��2724-342e-Mail:[email protected]

beisitzerin Prof. Dr. Monika DobbersteinProkuristinJoneslanglasalleGmbHCapitalMarkets/Investmentoberbaumbrücke�,20457Hamburgtel.:0403500��246,fax:0403500��300e-Mail:[email protected]

beisitzer Markus Amon,dipl.-kfm.,MrICsGeschäftsführerIrebsImmobilienakademieGmbHbarocketage,klostereberbach,65346eltvilletel.:06723995030,fax:06723995035e-Mail:[email protected]

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>> GIF VERÖFFENTlICHUNGEN GIF PUBlICATIoNS

Veröffentlichungen der gif e. V. Für Mitglieder kostenlos *

Richtlinien · guidelines

rl-00�-2004berechnungderMietflächefürgewerblichenraum(Mf-G) 49,00 €*Gl-00�-2005standardforcalculatingtherentalareaofCommercialpremises(ra-C)(internationalefassungderMf-Ginenglischersprache)

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rl-002-2004realestateInvestmentManagementreIM(mitleistungskatalog,reporting-katalogundverhaltenskodex)/Cd-roM

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rl-003-2006GefMa/gif2�0betriebs-undNebenkostenfürgewerblichenraum

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rl-004-2007rendite-definitionenrealestateInvestmentManagement 29,00 €*rl-005-2007yielddefinitionsrealestateInvestmentManagement(internationalefassungderrendite-definitioneninenglischersprache)

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Empfehlungen · recommendations

eP-00�-2006standardisierungdesdCf-verfahrens 29,00 €*eP-002-2004Immobilienobjekt-rating 29,00 €*eP-003-�997ermittlungdesverkehrswertesvonwerdendembauland 29,00 €*eP-004-2002aufbauundInhaltvonGrundstücksmarktberichten kostenloseP-005-2008definitionssammlungzumbüromarkt kostenloseP-009-2008officeMarketdefinitions(internationalefassungderdefinitions-sammlungzumbüromarktinenglischersprache

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eP-0�0-2008definitionssammlungzumInvestmentmarkt kostenloseP-006-2000begriffs-undlagedefinitionendereinzelhandelsanalytik kostenloseP-007-2007wertermittlungvonbaudenkmalen 29,00 €*eP-008-200�analysevonImmobilienrisiken 29,00 €*

Arbeitspapiere · workingpapers

aP-00�-2003kriterienkatalogzurbeurteilungvonservicewohnimmobilien 29,00 €*aP-002-2005kriterienkatalogzurbeurteilungvonPflegeimmobilien 29,00 €*aP-003-2006QualitätssicherungbeiderermittlungvonMarktwerten kostenlosaP-004-2002kommunaleeinzelhandelsgutachten kostenlosaP-005-2007InvestitionspriorisierungimkommunalenImmobilienmanagement kostenlosaP-006-2007transparenzvonwohnimmobilienmarkteinschätzungen kostenlosaP-007-2007Immobilien-Mediation kostenlosaP-008-2008ermittlungvonbodenrichtwerten kostenlos

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>> GIF VERÖFFENTlICHUNGEN GIF PUBlICATIoNS

Veröffentlichungen der gif e. V. Nicht- Mitglieder Mitglieder

Veranstaltungsdokumentationen

3.forum2004:MetropolenversusMittelstädte CD-RoM 98,00 € 49,00 €4.forum2005:auswirkungdesdemographischenwandelsaufdieImmobilienmärkte

CD-RoM* 98,00 € 49,00 €

5.forum2006:GrenzüberschreitendeImmobilien-Investitionen CD-RoM* 98,00 € 49,00 €6.forum2006:leben-undNutzungsdauervonImmobilien–bauen,Modernisierenundsanierenimbestand

CD-RoM 98,00 € 49,00 €

8.forum2006:strukturwandelinderwohnungswirtschaft CD-RoM 98,00 € 49,00 €9.forum2008:realestateassetManagement CD-RoM 98,00 € 49,00 €voGoN2005:deutsch-NiederländischerImmobilienkongress(engl.) CD-RoM 49,00 € 36,00 €

Sonstige Veröffentlichungen

Ifo-studie2005„volkswirtschaftlichebedeutungderImmobilienwirt-schaft“(sonderausgabederzeitschriftfürImmobilienökonomiezIÖ)

gebunden 49,00 € 25,00 €

Immobilien-forschungspreis/arbeitenausdenJahren2004-2007 DVD kostenlosInvestitiondenkmal(deutschesNationalkomiteefürdenkmalschutz/gif) gebunden kostenlosbüromarkterhebung2005 pdf-Datei kostenlosbüromarkterhebung2006 pdf-Datei kostenlosbüromarkterhebung2007 pdf-Datei kostenlosstudienführer„studiengängemitimmobilienökonomischenInhalten“ gebunden kostenlos

Die Preise verstehen sich zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.

dieveröffentlichungenkönnenimonlineshopunterhttp://www.gif-ev.de/publikationen/onlineshopoderbeiderGeschäftsstellebestelltwerden.allerichtlinien,empfehlungenundarbeitspapierewerdenüberdenonlineshopalspdf-dateipere-Mailversendet;gedruckteexemplarewerdenaufanforderungperPostverschickt.

gifGesellschaftfürImmobilienwirtschaftlicheforschunge.v.wilhelmstraße�2,65�85wiesbadentel.:06��2368�070,fax:06��2368�075e-Mail:[email protected]

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>> VERÖFFENTlICHUNGSGRUNDSÄTZE UND ZITIERREGElN EDIToRIAl PolICy AND SUBMISSIoN GUIDElINES

Grundsätze und Ziele

diezeitschriftfürImmobilienökonomie(zIÖ)istdieoffiziellevereinszeitschriftderGesellschaftfürIm-mobilienwirtschaftlicheforschunggife.v.diezielsetzungderzeitschriftistes,dieforschungaufdemGebiet der Immobilienökonomie zu fördern, zur verbreitung und umsetzung der ergebnisse beizu-tragenunddeminternationalenNiveauanzunähern.diezIÖverfolgteineninterdisziplinärenansatzundstrebtdiezusammenarbeitvonwissenschaftundunternehmenspraxisinderImmobilienwirtschaftundverwandtenwirtschaftszweigenan.

Begutachtungsverfahren

alleeingereichtenManuskriptewerden,wie internationalüblich,einemdoppeltverdecktenbegutach-tungsverfahrenunterzogen,d.h.einManuskriptwirddurchmindestenszweiGutachtergeprüft,autorenundGutachtererfahrendabeiihreIdentitätgegenseitignicht.durchdiesesverfahrensolldiefachlicheQualitätderbeiträgegesichertwerden.

die Gutachter werden das jeweilige Manuskript ausführlich würdigen und ggf. korrekturvorschlägeunterbreiten.diekorrekturvorschlägewerdendemautordurchdieschriftleitungzurkenntnisgebracht.dasManuskriptwirdangenommen,wennbeideGutachterderveröffentlichungzustimmen.beiunstim-migkeitenzwischendenGutachternwirdeindritterGutachterbestellt.dieendgültigeentscheidung,obeinManuskriptabgelehntodereinemerneutenbegutachtungsverfahrenunterzogenwird,liegtbeidemHerausgeber.

Einreichen von Beiträgen

Manuskripteundsonstigekorrespondenzsindandieschriftleitungzusenden:

Prof.dr.rer.pol.kristinwellnerHochschuleMittweidauniversityofappliedsciencesfachbereichMaschinenbau/feinwerktechnikstudiengangImmobilien-undfacilitiesManagementtechnikumplatz�7,09648Mittweidatel.:0372758�532,fax:0372758�376e-Mail:[email protected]

ManuskriptesindalsoffenesMicrosoft-word-dokumentundalsPdf-dateieinzureichen.

aufdertitelseitesinddertiteldesbeitragesundder/dieverfassermitvollemtitelundausgeschrie-benenvornamensowieberuflicherstellungunddiePostanschrift,dietelefon-undfaxnummersowiediee-Mail-adresseaufzuführen.fürdasbegutachtungsverfahrenmüssendiebeiträgeanonymisiertwerden.daherdürfendieseangabennuraufdertitelseitedesManuskriptsstehen,dievorderweiter-leitungandieGutachterentferntwird.

derautorverpflichtetsichmitdereinsendungdesManuskriptesunwiderruflich,diesesbiszurentschei-dungüberdieannahmenichtzuveröffentlichenoderanderweitigzurveröffentlichungindeutschspra-chigenMedienanzubieten.dieseverpflichtungentfälltimfallevonkorrekturvorschlägenimrahmendesbegutachtungsverfahrensnicht.

derautorsichertzu,diekorrekturfahneninnerhalbvonzweiwochenzulesen.

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>> VERÖFFENTlICHUNGSGRUNDSÄTZE UND ZITIERREGElN EDIToRIAl PolICy AND SUBMISSIoN GUIDElINES

FormatdieManuskriptesindinarial,�2Punkt,�,5-zeiligmit5cmrandlinksund�cmrandrechtszuschrei-ben.derumfangsollte50.000zeichen(ohneleerzeichen)nichtüberschreiten.

dembeitragisteinkurzerüberblick/zusammenfassungvonhöchstens�.500zeichenvoranzustellen,inderdieProblemstellung,dasmethodischevorgehensowiediewichtigstenerkenntnissefürwissen-schaftund/oderPraxisdargestelltwerden.

darüber hinaus ist jedemaufsatz ein „abstract“ in englischer sprache von mind. 5.000 bis �0.000zeichenbeizufügen.

überschriftendieaufsätzesindeinheitlichnachderalphanumerischenklassifikation(a., I.,a.,�.,aa.,��.)zuglie-dern.

Zitierweise und literaturverzeichniszitierteliteraturistinderkurzbeleg-Methodealsendnote(arial,�2Punkt)anzuführen.endnotensindimtextfortlaufendzunummerieren.

Beispiele:

Anmerkungen (Endnoten):�vgl.bone-winkel,s.,Immobilienfonds,�994,s.20ff.2bulwien,H.,Immobilienanlagemarkt,�998,s.7�.3vgl.Pfarr,k.,bauwirtschaft,�984,s.2�.4vgl.thomas,M.,Index,�997,s.49.

Literaturverzeichnis:bone-winkel,stephan(Immobilienfonds,�994):dasstrategischeManagementvonoffenenImmobilienfondsunterbesondererberücksichtigungderProjektentwicklungvonGewer-beimmobilien,in:schulte,karl-werner(Hrsg.),schriftenzurImmobilienökonomie,bd.�,köln:Müller,�994.bulwien,Hartmut(Immobilienanlagemarkt,�998):überblicküberdenImmobilienanlage-marktindeutschland,in:schulte,karl-werner/bone-winkel,stephan/thomas,Matthias(Hrsg.):HandbuchImmobilien-Investitionen,köln:Müller,�998,s.37-75.Pfarr,karlheinz(bauwirtschaft�984):Grundlagenderbauwirtschaft,essen:deutscherConsulting,�984.thomas,Matthias(Index,�997):derIndexkommt,in:frankfurterallgemeinezeitung,�2.dezember�997,s.49.

Abbildungen und Tabellenabbildungenundtabellensindzubeschriften(z.b.:abbildung�:HausderImmobilienökonomiebzw.tabelle2:Mietpreisentwicklung).siesindanderbetreffendenstelledesManuskripts inkopieeinzu-fügen,ineinerextra-dateiimoriginalformatundalsPdf-dateibeizufügen.

Mathematische FormelnMathematische formeln sind durchzunummerieren: (�), (2) usw. sie sollen so einfach wie möglichgehalten werden. Griechische und fraktur-buchstaben sind möglichst zu vermeiden, ungewöhnlichemathematische und sonstige zeichen für den setzer zu erläutern. auf Herleitung mathematischerformelnsollimtextverzichtetwerden;diesesindaberfürdiebegutachtungbeizufügen.

Vorlagen und weitere Informationen zur Veröffentlichung finden Sie unter www.gif-ev.de im Bereich Publikationen / ZIÖ

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>> IMPRESSUM, ABoNNEMENTS IMPRINT, SUBSRCIPTIoNS

zeitschriftfürImmobilienökonomiediezeitschriftfürImmobilienökonomie(zIÖ)istdieoffiziellevereinszeitschriftder

GesellschaftfürImmobilienwirtschaftlicheforschunge.v.(gif)wilhelmstraße�2,65�85wiesbaden

HerausgeberProf.dr.karl-wernerschulteHonrICsCre

universitätregensburgInstitutfürImmobilienwirtschaft

93040regensburge-mail:[email protected]

schriftleitungProf.dr.kristinwellnerHochschuleMittweida

universityofappliedsciencestechnikumplatz�7,09648Mittweida

tel.:0372758�532,fax0372758�376e-mail:[email protected]

bezugspreisediezeitschriftkannalspdf-dateiaufderInternetseitedergif(www.gif-ev.de)kostenlosabgerufen

werden.Mitgliederdergiferhaltendiezeitschriftkostenfreiingedruckterform.diegifstelltzudemrund�20universitätsbibliothekeneingedrucktesexemplarkostenfreizurverfügung.

bezugsmöglichkeitenGesellschaftfürImmobilienwirtschaftlicheforschunge.v.(gif)

wilhelmstraße�2,65�85wiesbadentel.:06��2368�070,fax:06��2368�075

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dvP-verlaglandgrafenstraße�4,�0787berlin

tel.:03025422�86,fax:03025422�89e-mail:[email protected]

HerstellungkochwerbedruckeGmbH,remscheid

ISSN: 1611-4051

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>> IMPRESSUM, ABoNNEMENTS IMPRINT, SUBSRCIPTIoNS

das Copyright für mitautorennamen veröffentlichteartikel liegt bei denautoren. Nachdruckganzerartikeloderauszügedarausnurmiterlaubnisderautoren.beiNachdruckvonartikelnoderauszügendarausmussalsQuellediesezeitschriftangegebenwerden.

©2008GesellschaftfürImmobilienwirtschaftlicheforschunge.v.

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Vorstand 2008 / OfficeRs 2008

Präsident/President Hartmut Bulwien FrICs BulwienGesa AG

Vizepräsident/Vicepresident Prof. dr. Matthias thomas MrICs European Business School (EBS) International University Schloss Reichartshausen

Koordinator Arbeitskreise Coordinator working groups Markus amon MrICs IrEBS Immobilienakademie GmbH

Schatzmeister/Treasurer dr. torsten Grothmann Avocado Rechtsanwälte

Sekretär/Secretary dr. Markus Wesnitzer ICN Immobilien Consult Nürnberg GmbH & Co. KG

Beisitzerin/Assessor Prof. dr. Monika dobberstein Jones Lang LaSalle GmbH

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