WROCŁAW - Knight Frank...WROCŁAW 101, CROWNWAY INVESTMENTS CHART 1 Annual and cumulative supply of...
5
RESEARCH OFFICE MARKET Q1 2017 / RYNEK BIUROWY I KW. 2017 WROCŁAW
Transcript of WROCŁAW - Knight Frank...WROCŁAW 101, CROWNWAY INVESTMENTS CHART 1 Annual and cumulative supply of...
RESEARCH
OFFICE MARKET Q1 2017 / RYNEK BIUROWY I KW. 2017
WROCŁAW
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH
32
Q1 2017 was a period of continuous dynamic development of office market in Wrocław. The volume of office space under construction remains high and tenant activity within the first three months of 2017 was the highest among regional markets. As a result, although an increase of vacancy rate was expected, Q1 2017 saw a decrease of the indicator, while asking rents remained stable.
As of the end of March 2017, the modern office
stock in Wrocław was estimated at
approximately 866,000 sq m, of which 815,000
sq m was rentable. It makes the capital of Lower
Silesia second regional office market after
Kraków (941,000 sq m of modern office stock,
including 855,000 sq m of rentable stock). Vast
majority of the office space in Wrocław is
situated in four areas of concentration:
• core city centre, where some 23% of existing
stock is situated,
• subcentral locations outside the historic city
centre, where further 27% of the local stock
is located,
• Western Business District (the area between
Legnicka St. and Strzegomska St.), with
some 30% of existing supply,
• the area along Southern Business Axis,
which focuses some 7% of the Wrocław’s
office space.
141,500 sq m
office space under construction
High demand:
58,900 sq m
office space leased in Q1 2017
Decrease of the vacancy rate
Stable asking rents
Remaining 13% of Wrocław’s office stock is
situated outside aforementioned areas of
concentration.
In Q1 2017, two office buildings amounting to
17,900 sq m were delivered to the market in
Wrocław. New supply within the first three
months of 2017 was relatively low, but
developers activity in Wrocław has not weaken.
At the end of March 2017, approximately
141,500 sq m of office space in 16 schemes
was identified at the construction stage. Based
on the developers’ schedules, it is estimated,
that by the end of 2017 office stock in Wrocław
may expand by nearly 60,000 sq m, while
further 81,500 sq m of space under
construction should be completed in 2018.
Tenants activity in office market in Wrocław has
remained strong. Office demand in Wrocław
has been driven mainly by companies of the
BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. In Q1
2017, lease agreements amounting to 58,900
sq m were signed, which was a historic record
and exceeded an average quarterly volume
recorded within 2012-2016 more than twice.
New agreements in existing buildings were the
most common and constituted 43% of all WROCLAVIA, UNIBAIL-RODAMCO
West House 1B, GNT Ventures
WROCŁAW 101, CROWNWAY INVESTMENTS
CHART 1Annual and cumulative supply of office space in Wrocław2012 - 2017f
Source: Knight Frank, PORF
f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of Q1 2017
Cumulative supply
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
sq m 0
— 1 000 000
— 900 000
— 800 000
— 700 000
— 600 000
— 500 000
— 400 000
— 300 000
— 200 000
— 100 000
— 0 sq m2012 2013 2014 2015 2016 2017f
New supply New supply - forecast
CHART 2Vacancy rate in the Wrocław office market2012 - Q1 2017
Source: Knight Frank, PORF
Vacancy rate (% of total stock)
2012 2013 2014 2015 2016 Q1 2017
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
CHART 3Office take-up in the Wrocław office market2012 - Q1 2017
Q2Q1 Q3 Q4
Source: Knight Frank, PORF
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
sq m 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017
transactions. Pre-let agreements and renewals
constituted 20% of lease volume each, and
remaining 17% were expansions.
At the end of Q1 2017, approximately 82,300 sq
m of office space was available in Wrocław,
which represented 9.5% of total stock. Vacancy
rate decreased by 3 pp. compared to the end of
2016, which has resulted from a significant
tenant activity and relatively low new supply. It is
expected that within forthcoming months
vacancy rate remains relatively stable with a
slight upward trend.
Within the period of January-March 2017, rents
in most of schemes in Wrocław has remained
relatively stable. At the end of Q1 2017, asking
rents in A-class schemes ranged between EUR
13 and EUR 15.5/sq m/month while in B-class
buildings varied between EUR 10-13 or PLN
40-55/sq m/month. According to Knight Frank’s
estimations, effective rents can be 10-15%
lower than the asking level.
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
BZ WBK 17 000 BZ WBK
West Link 13 900 Echo Investment
MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q1 2017 / I KWARTAŁ 2017
CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
258 800
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
4.7
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
10-13
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
42 300
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
195 000
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
9.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
11-15.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
2 800
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
61 500
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
24.5
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
10-13.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
7 000
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
235 300
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
10
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
12-15.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
78 000
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Sagittarius Business House
28 000 Echo Investment
Retro Office House 20 900 LC Corp
Green 2Day 15 800Skanska Property
Poland
Wroclavia Offices 7 500 Unibail-Rodamco
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Rynek 49 2 800 Verity Development
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Victoria Office 2 600 Rodis Development
Partner Point II 2 500 Partner Capital Group
SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE
WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU
SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU
54
RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH
76
Na koniec marca 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 866.000 m², z czego 815.000 m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie (941.000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym 855.000 m² na wynajem). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji:
• w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 23% istniejącej podaży,
• w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum gdzie skupia się kolejne 27% powierzchni biurowej w mieście,
• na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 30% zasobów,
I kwartał 2017 roku to okres dalszego dynamicznego rozwoju rynku biurowego we Wrocławiu. Wolumen powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, a aktywność najemców w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku była najwyższa spośród wszystkich rynków regionalnych. W efekcie, mimo oczekiwanego wzrostu pustostanów, w I kwartale odnotowany został spadek wskaźnika, zaś czynsze utrzymują się na dotychczasowym poziomie.
• wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście.
Pozostałe 13% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji.
W I kwartale 2017 roku we Wrocławiu ukończono realizację dwóch projektów o łącznej powierzchni 17.900 m² . Mimo, że nowa podaż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku była relatywnie niewielka, aktywność deweloperów we Wrocławiu nie słabnie. Na koniec marca 2017 roku w fazie realizacji znajdowało się około 141.500 m² powierzchni biurowej w 16 projektach. Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że do końca 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się o 60.000 m² , zaś kolejne 81.500 m² powierzchni w budowie
141.500 m² powierzchnia biurowa w budowie
Wysoki popyt:
58.900 m²
wynajęte w I kwartale 2017 roku
Spadek współczynnika pustostanów
Stabilne czynsze wywoławcze
WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu2012 - I kw. 2017
Źródło: Knight Frank, PORF
Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
2012 2013 2014 2015 2016 I kw. 2017
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu2012 - 2017p
Źródło: Knight Frank, PORF
p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec I kw. 2017 roku
podaż skumulowana
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
m2 0
— 1 000 000
— 900 000
— 800 000
— 700 000
— 600 000
— 500 000
— 400 000
— 300 000
— 200 000
— 100 000
— 0 m2
2012 2013 2014 2015 2016 2017p
nowa podaż nowa podaż - prognoza
NICOLAS BUSINESS CENTER WROCŁAW
- GLOBAL CENTER
DOMINIKAŃSKI, UNION INVESTMENT
WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu2012 - I kw. 2017
II kw.I kw. III kw. IV kw.
Źródło: Knight Frank, PORF
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
m2 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017
powinno zostać ukończone w 2018 roku.
Aktywność najemców na wrocławskim rynku biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie. Popyt na powierzchnie biurowe niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe, firmy z branży R&D i informatycznej. W I kwartale 2017 roku podpisano umowy obejmujące około 58.900 m² , co stanowiło historyczny rekord i ponad dwukrotnie przekroczyło średni kwartalny wolumen transakcji notowany w latach 2012-2016. Wśród zawartych umów dominowały nowe umowy w istniejących budynkach (43% wszystkich transakcji), transakcje typu pre-let i renegocjacje stanowiły po 20% popytu zaś pozostałe 17% to ekspansje.
Na koniec I kwartału 2017 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było 82.300 m² nowoczesnych biur, co stanowiło 9,5% całkowitych zasobów. Współczynnik spadł o 3 pp. w porównaniu z końcem 2016 roku. Wynika to z wysokiej aktywności najemców oraz relatywnie niewielkiego wolumenu nowej podaży w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku. W nadchodzących miesiącach oczekiwane jest utrzymanie współczynnika pustostanów na stabilnym poziomie z niewielką tendencją zwyżkową.
W pierwszych trzech miesiącach 2017 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec marca czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m² /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR lub 40-55 PLN/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-15% niższe od stawek ofertowych.
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2017This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Commercial Market in Poland: Q1 2017
Rynek komercyjny w Polsce: I kw. 2017
Omnichannel in Poland.
Omnichannel po polsku.
Office Market in Warsaw: Q1 2017
Rynek biurowy w Warszawie: I kw. 2017
Office Market in Kraków: Q1 2017
Rynek biurowy w Krakowie: I kw. 2017
RESEARCH
POLSKARYNEK KOMERCYJNYI KW. 2017
