why now is a great time to buy

summer 2011

table of contents

OK. You Win. Stop Listening to Real Estate Agents! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

We Think You Should Listen to Grandpa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

4 Financial Reasons to Buy Now. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

Real Estate: GOLDen Opportunity of This Decade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Rental Costs Are About to Takeoff. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

For Buyers: The Financial Opportunity of a Lifetime?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

What Do Homeowners Say About Homeownership? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

 

OK. You Win. Stop Listening to Real Estate Agents!  Buyers often believe  that agents are ALWAYS arguing  that NOW  is  the  time  to buy. For  that  reason, purchasers question  this  advice.  We  want  to  report  on  what  some  members  of  the investment community are saying:  

The Wall Street Journal 

Jim Woods wrote an article earlier this year for Market Watch, part of the Wall Street  Journal’s digital network.  Its title: Why your best  investment  is a house. Mr. Woods compared the investment potential of real estate against other asset classes such as stocks and precious metals. Here was his conclusion. 

One reason your best investment right now could be a home has to do with the relative  upside  of  getting  in  on  an  asset  class while  it’s  at  the  bottom  versus buying into other asset classes that could be near a top. Consider for a moment the  tremendous  upside we’ve  seen  in  stocks,  precious metals  and  agricultural commodities over the past 12 months… 

If you’re a long‐term investor looking to put money to work, now is not really the best time to get into any of these three asset classes. However, with home sales starting to improve, and with prices now possibly forming a bottom, real estate could well be the asset class that represents the best low‐risk buying opportunity out there today… 

Mr. Woods went on to talk about the financing portion of the purchase: 

Yes, mortgage rates still are near historical lows, but if we see these rates rise, then the cost of a new home could climb significantly. So, now could really be the best time to pull the trigger on that home purchase — and it could also be your best investment right now. 

 

Fortune Magazine 

Shawn Tully, senior editor at large for Fortune penned an article last week which was titled: Real estate: It’s time to buy again. In the article, Mr. Tully explained: 

Forget stocks. Don’t bet on gold. After four years of plunging home prices, the most attractive asset class in America is housing. 

Let’s state it simply and forcibly: Housing is back. Two basic factors are laying the foundation for dramatic recovery in residential real estate. The first is the historic drop in new construction … The second is a steep decline in prices, on  the  order  of  30%  nationwide  since  2006,  and  as much  as  55%  in  the  hardest‐hit markets.  The  story  of  this downturn  has  been  an  astonishing  flight  from  the  traditional  American  approach  of  buying  new  houses  to  an embrace of renting. But the new affordability will gradually lure Americans back to buying homes. And the return of the homeowner will start raising prices in many markets this year. 

Neither of  the  two media  sources mentioned above has ever been accused of  cuddling up  to  the National Association of Realtors. However, both have come to the same conclusion. It’s time to buy real estate. Perhaps we should listen to them.  

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    1 | P a g e  

 

We Think You Should Listen to Grandpa  There  are  those  currently  debating  the  financial  advantages  of owning a home. Some are  looking at studies and reporting  that homeownership has never really been a great investment. 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    2 | P a g e  

One of these people  is Jack C. Francis, a former Federal Reserve economist and professor at Baruch College. He  said  in a  recent CNBC article: 

“For generations, parents and grandparents have been telling us that the way to get ahead was to buy a house and keep making payments with a  fixed  interest  rate and after 20 or 30  years  it would be way up in value and that was your nest egg in old age. You could either live in it rent free or sell it and use the proceeds to rent an apartment.” 

The article goes on to explain the rest of Mr. Francis’ comment: 

That was good advice until 2006 when home prices collapsed, he says, and  it  “may become good advice 10  years  from now, but right now it’s not.”  

Mr. Francis bases his conclusions on a study he completed which covered the years 1978 through 2008. In his study it showed that home prices  increased annually by 5.7% and that the S&P 500  increased by 10.8%. Based on this information, Mr. Francis gives the following advice: 

To students who come to him for guidance on whether to buy or rent  in the near term, however, Francis has one word of advice: wait. “I keep telling them this is not the time to buy,” he says. 

 Let’s take a closer look at this conclusion. 

1. We have our own study. 

Mr. Francis did a  study over a  thirty year period which did not  include  the  last 3 years.  If we  look at  the  same categories since  January 2000  (covering one of  the worst decades  in American  real estate history), we  find  that home values GAINED 42% while the S&P LOST 4.7%. It all depends on which set of data you choose to use. 

 

2. The proper comparison is rent vs. buy. 

All of these comparisons claim that putting your money into a different investment vehicle other than real estate might make sense. What they are not taking into consideration is that the investor will still have a housing expense. They will still need money for shelter. They cannot just take their money for shelter and buy other assets with it. A person can’t live in their 401k or their IRA. This leads us to… 

   

 (cont. on next page) 

 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    3 | P a g e  

3. In most markets today, owning is LESS expensive than renting. 

Trulia recently came out with their Rent vs. Buy Index. The report shows: 

that it is more affordable to buy than to rent a two‐bedroom home in 72 percent of America’s 50 largest cities. 

For more on this issue including a 50 city breakdown, click here. 

 

4. Current mortgage opportunities may never be available again 

The government has driven mortgage interest rates to all time lows. You can still get a 5% rate and guarantee it for 30 years. Both of these opportunities may soon disappear. Mortgage rates will increase as the economy improves and the Fed no longer feels pressure to keep rates low. The 30 year mortgage may soon be a thing of the past if suggested mortgage reforms come to be. You can lock in your housing expense for 30 years if you purchase. Renting is like having an adjustable rate loan with no cap that readjusts EVERY year. Which way do you think a landlord will readjust it? 

For more on this, click here. 

 

5. Most Americans see more to homeownership than financial value. 

Last week, Fannie Mae released the National Housing Survey. The survey reported: 

• 96% of all homeowners said homeownership has been a positive experience.  

• 84% of Americans still believe that owning a home makes more sense than renting. Even 68% of renters believe owning makes more sense.  

• 2 in 3 Americans believe that lifestyle benefits of homeownership (65%) are superior to the financial benefits (32%).  

There are more and more studies being done on the value of homeownership. We think we will trust in what our parents and grandparents  said. Your mortgage payment  is money you put  into your  savings. Your  rent payment goes into the garbage.  

 

 

 

 

 

 

 

4 Financial Reasons to Buy Now 

 There  are  currently  four  great  financial  reasons  why  you  should  not  wait  before  taking  the  plunge  into homeownership. 

 Interest Rates Are Increasing 

Interest  rates have  increased almost 1/2 of a point  in  the last  six months. Most experts expect  rates  to continue  to increase  through  the year.  Interest  rates along with price determine  the  overall  cost  of  a  home.  Even  with  prices softening,  if interest rates rise,  it may be  less expensive to buy now rather than wait. 

 The 30‐Year Mortgage May Disappear 

There has been much debate regarding government’s role in providing support for homeownership. There are several experts who believe If Fannie Mae and Freddie Mac’s roles are eliminated, or even limited, it may be the end to the 30‐year mortgage. This concern is addressed in MSN Real Estate’s Is it curtains for the 30‐year mortgage? 

 QRM Requirements Could Be Much More Stringent 

Here are proposed changes to the requirements for a ‘qualified residential mortgage’: 

• Certain mortgage types would be eliminated  

• You would need to put a minimum of 20% down  

• You would need a minimum 690 FICO score  

• The ratios of income to both the mortgage payment and overall debt would become much more conservative (28% and 36%)  

There would be loans available to purchasers who don’t qualify under the new rules. However, they will probably be more expensive to the buyer (both in rate and costs). 

 Rents Are Expected to Increase 

The supply of available rentals  is decreasing and the demand  is  increasing. That will  lead to an  increase  in rental costs throughout the year. The Wall Street Journal this week quoted a report by Reis, Inc: 

“Expect vacancies to continue declining, and rents rising through the rest of 2011 at an even faster pace.” 

You may be waiting on the sidelines to see if prices will continue to depreciate before you purchase a home. The mortgage expense  is a major piece  in the overall  financial picture of homeownership. Make sure you consider  it when timing your decision.  

 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    4 | P a g e  

 

Real Estate: GOLDen Opportunity of This Decade 

 Everyone wants to comment on the current real estate market. They want  to  talk  about  how  now  is  not  the  time  to  buy  a home.  Some  even  argue  owning  a  house  has  never  been  a great  investment. Most  say  it will be  a  long  time before  real estate  again begins  to  appreciate.  It  all  sounds  so  familiar  to me.  It  was  just  a  decade  ago  that  many  made  the  same arguments about gold as an investment. 

Gold had dropped from over $400 an ounce to $250 an ounce (a 40% decline) from February 1996 to August 1999. People ran from gold as though it was a plague. 

Lord William Rees‐Mogg,  the  current Chairman of  The  Zurich Club, in 1997 said: 

“No investment has been so thoroughly exploded as gold; most people think that there will no more be another gold boom than there will be another boom in tulip futures in The Netherlands.”  

Two years later in 1999, Don Wolanchuk author of the Wolanchuk Report explained: 

“Everybody hates gold. You can’t have a bottom until everybody is out. And everybody is out of the gold sector.”  

Everyone  knows what happened next. The proclamation of gold’s death was  rather premature. Gold  rose  from $250 an ounce to over $1,400 an ounce in the next twelve years. I see the same situation with real estate today. I am not predicting that real estate will see the same  levels of appreciation.  I do believe however that the market will rebound strongly. 

Those who continued to believe  in gold as an  investment were rewarded. Those who continue to believe  in real estate as a sound investment will also be rewarded. 

Here is what Adam Hamilton wrote in October 2000 in an essay titled Is Gold Dead? 

The  road  for  gold  investors  has  been  long  and  parched  in  the  last  five  years.  They  have wandered  through  a seemingly endless desert, occasionally tempted by what proves to be an  illusory mirage. Many have fallen beside the sun‐cracked path, their white bones picked clean by buzzards and gleaming  in the sun. Nevertheless, a brave contrarian core continues to march forward. They have studied history, currency, gold, investments, economics, and finance. They understand the timeless value of gold, the cyclical nature of the markets, and the vagaries of human psychology. They realize it is darkest before the dawn, and the journey most difficult right before the homestretch is reached. Gold  is  in an  INCREDIBLE position, and  it will have  its day. Nothing goes up  in price forever, and nothing goes down  in price  forever.  Investments are cyclical. Gold  is NOT dead,  it  is simply biding  its time, waiting  for  its next earth‐shattering mega‐rally. The spoils that go to the few remaining gold  investors when that day  inevitably arrives will be fantastic. The stunning victory will quickly blot out the painful memories of the long struggle… 

You could replace the word ‘gold’ with the words ‘real estate’ throughout this essay and it would apply today.  

 

 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    5 | P a g e  

 

Rental Costs Are About to Takeoff 

 People often wonder whether  it  is better  to  rent or buy  in  the current  housing market.  The  answer  to  that  question  is:  “It  all depends”. There are certain situations where renting short  term probably makes sense. It may make sense  if you are retiring to a different  region of  the  country  and  are not  yet  sure where  you want to set down roots for the next 25 years. It may make sense if you  have  a  one  year  employment  contract which will  probably require a move to another place upon termination. 

However,  in  most  other  cases,  renting  right  now  makes  little sense for several reasons. 

• Even though prices may still soften, waiting to buy makes no sense as the cost of owning a home may still increase.  

• Mortgages may soon become much more expensive than they are right now.  

• Owning a home is less expensive than renting a home in  72% of major U.S. cities.  

• Rental costs are about to explode.  

 Let’s take a closer look at the last reason. We have often said that the cost of anything is based on supply and demand.  The  number  of widgets  for  sale  and  the  number  of widget  buyers  together  create  the  price  for widgets. That will also apply to rents. There is a much larger demand for rentals right now. The economy has forced many to leave their foreclosed homes and other buyers are afraid to plunge into homeownership. 

At the same time, the supply of rentals is rapidly decreasing. Here is a graph from Calculated Risk showing the apartment vacancy rate in the United States: 

 When supply is rapidly decreasing and demand is quickly increasing, prices have only one place to go – and that is UP! That is exactly where rental prices are headed. 

Is now  a  good  time  to  rent? We  think not.  You  can buy  a home  today  at  a  discounted  price  and  get  a  30  year mortgage at a historically low interest rate. You can set your housing expense for the next thirty years. On the other hand, rental costs are poised to increase for years to come. 

 

 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    6 | P a g e  

 

For Buyers: The Financial Opportunity of a Lifetime? 

 A  buyer  should  be more  concerned  about  the  COST  of  a home rather than the PRICE. Price obviously is a component of cost. However, unless you buy all‐cash, you must also be concerned  about  the  financing of  the purchase.  The price and  the  financing  together determine  the cost of a home. Today, we want to look at only the financing piece. 

An opportunity exists today because of recent government involvement;  an  opportunity  that  may  never  again  be available  in our  lifetimes. There has been much discussion about  what  role  the  federal  government  should  have  in supporting homeownership. We will  leave our opinions on the debate for another time. However, we want to alert you to two advantages available to a purchaser today that may disappear in the future: 

• Historically low interest rates  

• The ability to lock in these rates for thirty years  

 Interest Rates 

Because  of  the  financial  crisis,  the  government  stepped  in  and  instituted  a  series  of  programs which  pushed mortgage interest rates to historic lows. If we look at 30 year mortgage interest rates before and after government intervention  we  see  the  impact  these  programs  had (see chart). 

e 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    7 | P a g e  

According to Freddie Mac, from 2006 to the start of the financial  crisis  (the  fall of 2008),  the average  rate was 6.29%. Since then, the average rate has been 4.92%. 

A purchaser can still get a 30 year‐fixed‐rate‐mortgage at approximately 5%. However, interest rates this low may soon disappear. The government has questioned its role in supporting homeownership. In thadministration’s REFORMING AMERICA’S HOUSING FINANCE MARKET: A REPORT TO CONGRESS, they are very strong in voicing their thoughts on this issue: 

…our  plan  also  dramatically  transforms  the  role  of government  in  the  housing market.  In  the  past,  the government’s  financial  and  tax  policies  encouraged  housing  purchases  and  real  estate  investment  over  other sectors  of  our  economy,  and  ultimately  left  taxpayers  responsible  for  much  of  the  risk  incurred  by  a  poorly supervised housing finance market 

  

(cont. on next page) 

 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    8 | P a g e  

Going forward, the government’s primary role should be limited to robust oversight and consumer protection, targeted assistance for low‐ and moderate‐income homeowners and renters, and carefully designed support for market stability and crisis response… 

Under our plan, private markets … will be the primary source of mortgage credit and bear the burden for losses. 

What are the probable results of this decision? 

The Royal Bank of Scotland: 

“The  (government)  currently provides 95% of housing  finance  in  the U.S.; any  reductions of  their  involvement  in supporting mortgages mean interest rates will have to go up to induce private lending.” 

AnnaMaria Andriotis, writer for SmartMoney: 

“In the proposals were changes that will mean more expensive mortgages, with higher fees and, probably, higher interest rates, larger down payments and, in the near term, fewer lenders to choose from.”  

The day of a 5% rate seem to be coming to an end. 

 Locking in a rate for thirty years 

We must also realize that having the ability to lock‐in a rate for 30 years may soon be a thing of the past. 

There  are  a  growing  number  of  people  who  think  that  our mortgage  industry  should  imitate  those  of  other industrial countries around the world. If we do start limiting government support for the mortgage process, the 30‐year‐fixed‐rate mortgage may disappear. Other countries, like Canada, only allow a purchaser to lock in a rate for a five year  term. After  that,  the borrower must  renegotiate a new mortgage at  current  rates. Could  that happen here? 

Mark Zandi, Chief Economist of Moody’s Economics.com addressing the administration’s recent report: 

“A private  system would  likely mean  the end of  the 30‐year  fixed‐rate mortgage as a mainstay of U.S. housing finance.  A  privatized U.S. market would  come  to  resemble  overseas markets,  primarily  offering  adjustable‐rate mortgages.  Based  on  the  experience  overseas,  the  fixed‐rate  share  in  the U.S. would  decline  to  an  average  of between 10% and 20% of the mortgage market compared with a historical average of closer to 75%.” 

The COST of a home is dramatically impacted by the mortgage component. Today, we can get a 5% mortgage and lock it in at 5% for the next thirty years!! Both of these opportunities may disappear in the future. You should take this into consideration if you’re looking to purchase a home. 

 

 

 

 

 

 

 

What Do Homeowners Say About Homeownership? 

 There  is no shortage of experts  that want  to  let us know how Americans feel about owning a home after  the collapse of  the  residential market  in the last five years. They MUST be devastated. They MUST feel trapped like prisoners  in  their own homes. They MUST be  sorry  they ever bought  the house.  These  assumptions  seem  logical  at  times  and  can occasionally be supported by anecdotal evidence. 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    9 | P a g e  

However, we want  to  go  to  the  only  people who  truly  understand  how homeowners  feel  ‐  the  homeowners  themselves.  There  have  been  three major surveys done this year that can shed light on the issue: 

The National Housing Survey 

This survey conducted by Fannie Mae showed: 

• 96% of all homeowners said homeownership has been a positive experience.  

• 64% consider buying a home as a safe investment. Buying a home was considered safer than buying stocks by over three times the number of people (64% vs 17%).  

The top four reasons to buy: 

1. It means having a good place to raise children and provide a good education  

2. You have a physical structure where you and your family feel safe  

3. It allows you to have more space for your family  

4. It gives you control over what you do with your living space (renovations & updates)  

 American Attitudes About Home Ownership 

According to this survey conducted by Harris Interactive for the National Association of Realtors, home owners believe that home ownership benefits individuals and families and strengthens our communities. 

The vast majority of home owners say that owning a home is a smart decision over the long term. Even in today’s challenging economy, 95% of owners believe that over a period of several years, it makes more sense to own a home. 

Home owners are much more likely to be satisfied with the quality of their family and community life than renters. While more than half of owners (56%) are “very” or “extremely” satisfied with the overall quality of their family life, only about one‐third (36%) of renters report the same levels of satisfaction. Also, 43% of home owners are “very” or “extremely” satisfied with their community life, compared with 30% of renters. 

An overwhelming majority of home owners are happy with their decision to own a home. A full 93% of owners surveyed would buy again. 

  

(cont. on next page) 

 

KEEPINGCURRENTMATTERS.COM    10 | P a g e  

Pew Research Center Survey 

This recent survey titled “Home Sweet Home. Still” delves into homeowners’ current belief in homeownership as a long term investment: 

Homeowners whose home value has fallen only a little are equally enthusiastic about housing as a long‐term investment: 85% say buying a home is the best long‐term investment a person can make. Among those who say their home has maintained it value or increased in value, 88% agree… 

Even those who have seen their home values plummet are still committed to the idea that buying a home is a solid, long‐term investment. Among those who say their home has lost a lot of its value, 80% agree that buying a home is the best long‐term investment (36% strongly agree, 44% agree somewhat).