Vers un outil de prévention de la dégradation des immeubles ...

Vers un outil de prvention de la dgradationdes immeubles anciens Paris

tude prparatoire : mise en place dindicateurs de veille

Janvier 2009

17 bd Morland 75 004 paristl : 01 42 71 28 14 fax : 01 42 76 24 05http://www.apur.org

Sommaire

Vers un outil de prvention de la dgradation des immeubles anciens Paris

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INTRODUCTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

I. APPROCHE GNRALE DE LA NOTION DE LA DGRADATION DE LHABITAT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Quappelle-t-on habitat dgrad ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7Les indicateurs de dgradation et leurs limites. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Limportance des stratgies de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11La dgradation des coproprits : trois types de processus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13De la notion de signe avant-coureur celle de risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

II. PROPOSITION DUNE MTHODE DE REPRAGE DES IMMEUBLES PRSENTANT UN RISQUE DE DGRADATION . . 17tape 1 : Dfinition dun champ dobservation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17tape 2 : Structuration dune base de donnes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17tape 3 : Recherche dindicateurs de risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18tape 4 : Expertise et slection des indicateurs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25tape 5 : Hirarchisation du risque partir du cumul dindicateurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26tape 6 : Description des immeubles risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27tape 7 : Vrification du risque dans les secteurs dOPAH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

CONCLUSION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

ANNEXES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35Annexe 1 : Typologie du bti et des pathologies associes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37Annexe 2 : Diagnostics raliss sur les immeubles risque dans les secteurs dOPAH. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55Annexe 3 : Prsentation synthtique des outils existant en matire de prvention de la dgradation . . . . . . . . 61

Introduction


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Un enjeu conomique et humain

Le plan dradication de lhabitat indigne engag par ltat et la Ville de Paris en 2002 estaujourdhui trs avanc. Son achvement est annonc pour 2010. Plus dun millier dimmeublesauront t traits.Mais compte tenu de lanciennet des immeubles parisiens, une partie du bti reste expose desrisques de dgradation. L o les immeubles anciens auront t mal entretenus, vtust et insa-lubrit risquent de renatre.Lobjet de cette tude est daider la Ville de Paris se doter dun outil de prvention. Il sagit demieux reprer les situations risques, de permettre une intervention administrative plus prcoceet dviter ainsi que de nouveaux immeubles ne tombent dans la spirale de la dgradation. Lobjectif est en mme temps conomique car laccumulation dimmeubles dgrads, comme cefut le cas la fin des annes 1990, impose au final des actions de rsorption coteuses pour lacollectivit.Cest aussi un objectif humain, qui est dempcher un certain nombre de drames de se produiredans les immeubles anciens de Paris, grce une attention plus grande et plus prcoce aux pro-blmes de scurit.

Lhabitat risque : une notion complexeLambition de ltude est dapprhender aussi prcisment que possible le champ des immeu-bles parisiens risque, c'est--dire ceux qui ont de fortes chances de se dgrader dans lesannes venir.

Il nexiste pas de mthode toute faite. La difficult de lexercice tient dabord au caractre poten-tiel du risque. Nombreux sont les immeubles qui connaissent, un certain temps, des retards detravaux, mais trouvent les moyens de se redresser sans intervention publique.

Elle tient aussi au caractre multiforme dun risque dont les causes et les manifestationsvarient beaucoup dun immeuble lautre : Les causes de dgradation dun immeuble se relient souvent la faible qualit du bti dorigine

mais la mauvaise gestion, le manque de moyens financiers des propritaires ou leur dmotiva-tion entrent aussi en ligne de compte ;

Les symptmes dun immeuble dgrad sont diffrents selon lpoque et le type de construc-tion. Les problmes qui se dveloppent dans lhabitat faubourien du dbut du XXe sicle ne res-semblent en rien ceux des immeubles des annes 1960-1970.

Lapproche retenue exprimentale est principalement statistique et fonde sur une mobilisa-tion des indicateurs disponibles. Ltude retrace les tapes de cette recherche.

Un comit de suivi a accompagn de bout en bout la progression de ce travail. Il tait composdexperts 1 et de reprsentants des administrations en charge de lhabitat dgrad 2. Outre le rlede suivi et dorientation assur par ce comit, certains participants (Ville de Paris, Prfecture dePolice) ont directement contribu la slection des indicateurs, leur mobilisation et leurexpertise.

1. Experts : Andr Massot, charg dtudes lIAU Ile-de-France ; Marie Pierre Lefeuvre Professeur luniversitde Tours, membre du CRETEIL (centre de recherche etdtude sur lespace, les transports, lconomie et lesinstitutions locales, universit Paris 12) ; Marie-ClaireGrima de la DGUHC.

2. Reprsentants des administrations parisiennes : laPrfecture de Paris, la Prfecture de Police, lANAH etles services de la Ville de Paris en charge des questionsde logement et dhabitat.

QUAPPELLE-T-ON HABITAT DGRAD ?

La puissance publique sintresse depuis longtemps lhabitat dgrad et cela pour diffrentsmotifs : la lutte contre linsalubrit des villes, la prservation du patrimoine, la dvalorisation descentres anciens Aujourdhui, ces diffrents motifs dintervention publique sont de moins enmoins cloisonns et sont de plus en plus indexes des problmatiques plus globales relativesau dveloppement du territoire, au traitement des quartiers en difficult, au logement des per-sonnes dfavorises

Les diffrents motifs dintervention de la puissance publiqueLa notion dhabitat dgrad renvoie diffrents termes, qui sont autant de motifs dinterventionde la puissance publique : pril, insalubrit, indignit, inconfort, obsolescence, dvalorisation 3Il est impossible denvisager les problmes quils dsignent en faisant abstraction des diffrentscadres de pense et daction au travers desquels les acteurs (administrations, lus, oprateurs,experts) sen saisissent et dcident ventuellement de les traiter.

Comme lont montr les spcialistes de laction publique (politistes et sociologues), pour quunproblme soit pris en compte par une autorit publique, il doit dabord tre codifi : Toutedemande nest pas traitable par une autorit publique, elle doit tre codifie, traduite dans un lan-gage audible pour lautorit publique 4. Cette codification seffectue en fonction des instrumentsdaction publique disponibles et des domaines de politique publique auxquels ils correspondent.

En matire dhabitat dgrad ou vtuste, le ministre de lquipement distingue quatre modesopratoires (ou champs oprationnels) 5. Chacun associe une catgorie dinstrument juridique un problme spcifique : La dcence du logement relve du champ du contrat de bail. Lintervention publique est celle

du juge ; Les problmes dinsalubrit, de risque li au plomb dans lhabitat, de pril, de scurit des

htels meubls requirent des moyens de police administrative, qui crent des obligations defaire. Les prescriptions de travaux relatifs lentretien et la remise en tat des quipementscommuns des immeubles collectifs dhabitation utilisent le mme mode opratoire ;

Les actions incitatives relatives lamlioration de lhabitat constituent un autre champ opra-tionnel, qui utilise lOPAH et le PIG (programme dintrt gnral) et divers mcanismes dinci-tation financire, dans lesquels lANAH joue un rle essentiel ;

Le champ du primtre de restauration immobilire 6 relve du mcanisme des oprationsdamnagement foncier, qui cre des obligations de faire sous dclaration dutilit publique.

Prcisons que la conservation et la mise en valeur du patrimoine disposent de bien dautres ins-truments, parmi lesquels le classement et le zonage.

Ce catalogue, partiel, met en vidence la segmentation des problmes que recouvre la notiondhabitat dgrad. Chaque problme est associ un champ daction, qui sarticule autour denotions juridiques. Celles-ci renvoient des instruments spcifiques (procdures coercitives ouincitatives) mais aussi des critres dapprciation des situations, plus ou moins formaliss :niveau de confort, rgles gnrales dhygine, critres du dcret dcence de 2002


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3. Certains relvent de sa responsabilit, dautreslgitiment seulement son intervention.

4. Meny Y., Thoenig J.-C., Les politiques publiques, Paris,PUF, 1989, p. 182.

5. Document dat du 12 septembre 2006,www.logement.gouv.fr/IMG/pdf.

6. Le PRI a t cr par la loi Malraux de 1962 pourfavoriser la restauration complte des immeubles. lintrieur dun primtre dlimit par la collectivit

locale, les travaux de remise en tat des immeublessont dclars dutilit publique, puis notifis auxpropritaires qui doivent les excuter dans un dlaifix, faute de quoi la procdure dexpropriation peuttre engage. Les travaux sont entrepris soit par lacollectivit publique, soit par une socitconcessionnaire, soit par les propritaires groups ounon en association foncire urbaine (AFU).

I. Approche gnrale de la notion de la dgradation de lhabitat

Les champs oprationnels dcrits par le ministre de lquipement correspondent diffrentsdomaines de politiques publiques concerns par la question de lhabitat dgrad. Ces domaines ontt produits et perptus par les institutions qui en avaient la charge. Les principaux sont la luttecontre linsalubrit des logements, la prservation du patrimoine et lamlioration de lhabitat 7.

Linsalubrit est reconnue depuis le XIXe sicle comme un problme de sant publique. Il adabord t identifi par certaines collectivits locales. Mais linstitutionnalisation de ce domainedaction est habituellement identifie la loi de 1850 sur la salubrit publique, qui autorise descommissions places sous la responsabilit du maire prononcer linterdiction dhabiter ou exproprier 8. Un autre jalon important de lhistoire de la lutte contre lhabitat insalubre est la loisur la rsorption des taudis et de lhabitat insalubr, de 1970 (dite loi Vivien), qui cre la proc-dure de dclaration dinsalubrit. Linsalubrit est remplace aujourdhui par la notion dindi-gnit, domaine plus vaste et protiforme 9. Les fondements et la lgitimit de ce domaine dac-tion nont pas t branls, ils ont t renforcs par la dcouverte de nouveaux problmes : lesaturnisme infantile, les risques lis lamiante et les coproprits dgrades notamment.

La prservation et la mise en valeur du patrimoine relvent historiquement de la culture. Cedomaine daction publique concerne dabord la protection des monuments isols (ds 1830). Ilintresse lhabitat ds lors quil slargit la dcouverte des centres historiques puis la conser-vation vivante des ensembles anciens 10. Il est consolid par la loi Malraux de 1962, qui institueles secteurs sauvegards et les PRI (supra). Le champ de la rhabilitation (ou de lamlioration) delhabitat est parfois considr comme un avatar de la lgislation sur la protection du patri-moine 11. Mais son enjeu principal, lamlioration de lhabitat existant, ressortit dabord la poli-tique du logement. Il merge ds laprs-guerre et en devient un objectif explicite avec la rformede 1977. Aprs cette rforme, il ne sagit plus seulement daider les dtenteurs de logementsdgrads sociaux de fait, mais de les faire participer des actions coordonnes par les pouvoirspublics. Le rapport Nora-Eveno de 1976, qui dfend lamlioration de lhabitat au dtriment de laconstruction neuve, est lorigine de lopration programme damlioration de lhabitat (OPAH), laquelle la notion de rhabilitation de lhabitat priv a fini par sidentifier.

Lintervention sur lhabitat priv dgrad, une dimension des politiques urbainesLa segmentation du problme de lhabitat dgrad par les institutions qui lont pris en charge,et par les instruments quelles ont forgs pour le traiter, est un processus de longue dure. Elleest lorigine de logiques de pense et daction cloisonnes. On peut sintresser linconfort,sans relever le manque dhygine ou les atteintes portes la valeur historique dun immeuble.Bien entendu, on nagit pas de la mme faon selon le critre que lon privilgie. Certains objec-tifs peuvent mme entrer en contradiction. La lutte contre linsalubrit soppose couramment la prservation du patrimoine. Les instruments utiliss dans le premier cas portent atteinte lin-tgrit du cadre bti, ceux qui sappliquent dans le second visent au contraire le prserver.

Pourtant, aujourdhui, les diffrents domaines daction sur lhabitat priv dgrads sont de moinsen moins spars. Ils sintgrent des politiques publiques et des projets locaux. Les pilotes desoprations (acteurs publics ou oprateurs) effectuent des arbitrages qui permettent la combinai-son entre les diffrents outils. Bayonne par exemple, larchitecte Alexandre Melissinos, respon-sable du plan de sauvegarde et de mise en valeur depuis 1990, a propos dabandonner la strat-gie de stricte sauvegarde (dcide en 1975), qui figeait lvolution des immeubles, au profit decuretages qui rendent le centre-ville plus habitable. La manire dont ces problmes sont saisis


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7. Sy ajoutent ventuellement dautres rubriques tels queles dispositifs visant favoriser le logement despersonnes dfavorises dans le parc priv.

8. Bourillon (F.) La loi du 13 avril 1850 ou lorsque laseconde Rpublique invente le logement insalubreRevue dhistoire du dix-neuvime sicle, n 20-21, 2000,pp. 117-134.

9. La notion dhabitat indigne, originaire du droiteuropen, tait jusqu prsent dordre politique et nonjuridique. Le projet de loi de mobilisation pour lelogement et la lutte contre lexclusion prsent parMme Boutin, ministre du logement, au Snat et, fin

2008, au Parlement, propose une dfinition juridique delhabitat indigne (cf. chapitre V, article 25 : Constituentun habitat indigne les locaux ou installations utilissaux fins dhabitation et impropres par nature cetusage, ainsi que les logements dont ltat, ou celui dubtiment dans lequel ils sont situs, expose lesoccupants des risques manifestes pouvant porteratteinte leur scurit physique ou leur sant).

10. Choay F., Lallgorie du patrimoine, Seuil, 1996 [1992],p. 167.

11. Il serait n dactions locales permises par lesdispositions de la loi de 1962.

dpend de plus en plus des agendas locaux dans lesquels ils sinscrivent. Les initiatives locales sediversifient. Elles rsultent dun ajustement entre les priorits politiques et les spcificits duparc priv local : bti ancien ou rcent mais de faible qualit ; faible capacit daction des propri-taires ou tendances spculatives ; atonie ou tension des marchs du logement, etc.

La codification du problme de lhabitat priv dgrad apparat de plus en plus tributaire de lamanire dont les acteurs locaux se saisissent de ces situations et les inscrivent dans des strat-gies plus globales, relatives au patrimoine, au dveloppement du territoire, au traitement desquartiers en difficult ou au logement des personnes dfavorises. Ces stratgies sont de moinsen moins ponctuelles. Elles conduisent aborder la dgradation de lhabitat priv comme un pro-cessus quil convient danticiper 12.

Les actions publiques locales relatives au parc priv, l o elles existent, visent non plus seule-ment un changement dtat des immeubles mais, de plus en plus, viter les situationsextrmes : insalubrit irrmdiable, pril, apparition de saturnisme infantile, etc. Dans certainscas, encore trs rares, ces actions sinscrivent dans une politique plus globale, relative la rgu-lation des marchs du logement ou la gestion du cadre de vie. Mais elles nont que trs rare-ment dbouch sur la cration de dispositifs de veille actualiss. Les observatoires de Brest et deToulouse, les rflexions mthodologiques engages dans les dpartements de Seine-Saint-Deniset du Val-de-Marne ou dans la rgion Rhne-Alpes font encore exception (cf. annexe) 13. Lestudes ponctuelles, de type pr-oprationnel, sont plus nombreuses. Elles sont gnralementproduites par des bureaux dtudes et des oprateurs spcialiss. Mais elles ne dbouchent passur la construction dun savoir cumulatif. Certains organes de la politique du logement (DGUHC,CDC, ANAH) sefforcent de centraliser linformation ou danimer des rseaux dexperts. Maislobjet de leur action est avant tout lchange de savoir-faire et la production de connaissance surles mthodes dintervention publique 14. Dans ce contexte, la dmarche engage par la ville deParis apparat comme novatrice.

LES INDICATEURS DE DGRADATION ET LEURS LIMITES

Les diffrents indicateurs de dgradation Laction prventive sur le parc priv incite une rflexion sur les indices, les causes et les signesavant-coureurs de dgradation. La compilation des diffrents travaux dexperts mentionns pr-cdemment fait ressortir quatre catgories dindicateurs de dgradation.

Les plus vidents concernent la mauvaise qualit technique du bti : ge et structure des immeu-bles, dsordres apparents Les donnes sociales considres comme pertinentes sont relatives loccupation des logements (la suroccupation comme la vacance peuvent tre prises en consi-dration) et aux difficults socio-conomiques des occupants. Sy ajoutent ventuellement desinformations relatives la situation financire des propritaires ou celle des syndicats : facturesimpayes, ventes par adjudication Ces informations peuvent aussi tre considres comme lesindices de mauvaise gestion et la forte proportion de bailleurs comme un signe de dsinvestis-


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12. Les initiatives locales incitent, en retour, fairevoluer les normes nationales. Cest ainsi que desvilles de la Reconstruction ont alert lAdministrationcentrale et lANAH et les ont incites tendre lhabitat postrieur 1948 les aides la rhabilitation.La dcouverte du problme des coproprits endifficult en divers endroits du territoire a concidavec celle du parc priv dgrad des annes 1960-70,puis des annes 1980. Elle a conduit la crationdinstruments spcifiques. Elle a aussi mis en videncelimportance des difficults de gestion et a montrquun bti en bon tat peut masquer de gravesdifficults de fonctionnement. La diversit croissantedes problmes traits par les pouvoirs publics locauxconduit une recomposition des champs et desinstruments dintervention publique lchellenationale.

13. Les dispositifs dobservation mis en place sur cesdiffrents territoires portent sur lensemble du parcpriv ou sur lune de ses fractions : type dimmeuble

ou secteur gographique. Les diffrents indicateurschoisis appellent des stratgies dinterventiongradues, prventives ou curatives, immeuble parimmeuble. Diffrents paliers sont distingus : risque ou surveiller, en difficult ou dgrad.Les moyens dobservation mis en uvre ou prconisssont lobservation in situ, des indicateurs permettantun reprage distance et la consultation desgestionnaires.

14. Citons quelques une de ces productions : Caisse desdpts et consignations Renouvellement urbain etmarchs de lhabitat, Les manuels du renouvellementurbain n 3, aot 2003 ; FNC PACT-ARIM Agir dans lescoproprits fragiles Dossiers CERTU, n 142,novembre 2002 ; FNC PACT-ARIM, SCET Lhabitatcollectif rcent en coproprit ; modalitsdintervention dans les coproprits dgrades rapport pour la direction de la construction, la CDC etla DIV, 1993.

sement. Certains experts attirent lattention sur limportance de cette catgorie dindicateurs.Mais la consultation des syndics, dtenteurs des informations pertinentes sur la gestion (la situa-tion de trsorerie, le volume dimpays compar au budget), est encore marginale. Enfin, ilarrive que la dgradation soit mise en relation avec la dynamique du march immobilier local.Des informations sur des transactions immobilires (prix de ventes, rotation des locataires)sont alors prises en considration. Certaines tudes cherchent affiner lapprhension de ce der-nier facteur. Par exemple, la dvalorisation peut tre dfinie comme leffet crois de la situationgographique de limmeuble et de sa position sur le march local du logement, position rare ouconcurrentielle, suivant le type de prestation offerte. Ce type de dmarche se rapproche de lathorie dite des prix hdoniques 15.

Ces indicateurs mritent dtre distingus afin dtre correctement interprts. Certains sontdescriptifs. Ils correspondent aux critres, plus ou moins formaliss, partir desquels se dcideune intervention publique. Ils caractrisent une situation dinsalubrit, de pril, signalent unniveau dimpay justifiant un plan de sauvegarde ou une concentration de mnages pauvresmotivant une intervention sociale Plusieurs autres sont de simples indices, desquels on infrelexistence de difficults. Mais lindice peut tre trompeur sil est dcontextualis. La proportionimportante de propritaires bailleurs ou le rythme lev des transactions peut rvler des pro-blmes qui appellent une intervention publique mais dans la plupart des cas, ces phnomnesnont pas lieu dtre considrs comme inquitants. Ils peuvent constituer des signaux dalerte condition dtre mis en relation avec dautres indicateurs : niveaux de prix, indices de mauvaisesqualit du bti, signes de pauprisation Il convient de garder lesprit que ces indicateurs ontt construits empiriquement, partir de lobservation dimmeubles dj dgrads. Si lonnglige la nature de ces variables trs htrognes, on sexpose des erreurs dinterprtation :on confond cause et consquence ; on nglige que certains cercles vicieux adviennent parfoisdans des immeubles qui ne prsentent aucune des caractristiques juges significatives ; onaccorde une valeur absolue des donnes quy nont forcment quune valeur relative.

Linterprtation des indicateursCertains traits communs de nombreux immeubles dgrads sont considrs tort comme descauses premires de dgradation. Cette remarque sapplique en particulier deux critres : laproportion leve de bailleurs et la pauvret des occupants. Ces phnomnes rsultent de com-portements individuels. Plus prcisment, ils rsultent de leffet agrg de comportements quedes individus adoptent en raction certaines situations : choix de ne pas acheter, de ne pas ven-dre, de dmnager Ces comportements sont dabord la consquence de phnomnes (volutiondes prix ou du cadre de vie) que les individus, propritaires ou locataires, interprtent commeannonciateurs de dgradation. Ces comportements peuvent ensuite contribuer, diversementselon les contextes, aux processus de dvalorisation ou de dgradation qui les avaient prcds.Ainsi, laugmentation de la proportion de bailleurs fait souvent suite une dgradation du cadrede vie. On le comprend mieux si lon cesse de considrer cette catgorie de propritaires en blocet si lon cherche comprendre les types de situations quelle recouvre. Considrons les atten-tistes dune part, les spculateurs de lautre. Une part importante (mais difficile chiffrer) du parclocatif est constitue de logements anciennement occups par leurs propritaires, que ceux-ci ontfait le choix de ne pas vendre ou sy trouvent contraints par labsence dacqureur un prix quilsjugent convenable : dans une tude de 2002, Andr Massot montre quen France, 28 % des bail-leurs ont procd titre dominant ou exclusif des achats non locatifs lorigine. Ils appar-tiennent la catgorie des bailleurs inadvertants 16. Dans le parc priv dgrad, une part plusou moins importante des bailleurs est constitue danciens occupants incits dmnager par ladgradation du cadre de vie. linverse, pour certains investisseurs, la dgradation est attractive.Ceux-l profitent du foss existant entre prix dachat et rendement locatif. Cette stratgie sap-plique aux marchs locatifs tendus ou des clientles dont la marge de manuvre est troite :revenus faibles ou prcaires ; situation irrgulire Les immeubles dgrads deviennent ainsi unparc refuge pour des populations en difficult. Par la suite, les logements peuvent connatre une


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15. Cette thorie postule que lon peut dterminer limpactdes diffrentes caractristiques dun logement sur sonprix. Elle recouvre plusieurs mthodes calculantlimpact de diverses variables considres commepertinentes. Parmi ces variables, on trouve lescaractristiques prives (celles dont bnficie

seulement loccupant du logement) et publiques (cellesdont bnficie lensemble des habitants de la zoneconsidre) dun logement.

16. Massot (A.) Les propritaires bailleurs inadvertants,Cahiers Habitat de lIAURIF, n 31, 2002, p. 17.

usure plus rapide, parce quils sont suroccups ou mal entretenus. A priori la dvalorisation dunbien immobilier doit donc tre considre comme une condition favorable lvolution desstratgies patrimoniales et celle du peuplement.

La confiance excessive accorde un ensemble dindicateurs de dgradation, aussi pertinentssoient-ils, peut conduire une deuxime erreur de raisonnement, consistant ignorer que denouveaux facteurs peuvent surgir. La toxicit de lamiante en est un bon exemple. Citons le casdun immeuble de grande hauteur, soumis lobligation deffectuer des travaux, trs coteux, detraitement de lamiante. La plupart des copropritaires disposent de revenus trop levs pourbnficier de subventions. Beaucoup sont pourtant incapables de payer leur quote-part. Cet obs-tacle financier oblige le syndicat reporter les travaux relatifs lamiante, mais aussi ceux quitaient pralablement prvus. Les impays augmentent et limmeuble se dgrade. Plus gnrale-ment, un syndicat de copropritaires peut tre rapidement entran dans un cercle vicieux, sil setrouve confront une difficult importante et imprvue 17. Cest pourquoi, si la recherche din-dicateurs est indispensable une action publique prventive, elle ne doit pas faire oublier ladimension alatoire de tout processus de dgradation.

En outre, aucun facteur de dgradation nagit seul. Il ne faut donc pas le considrer isolment.Ainsi, au dbut des annes 1990, dans une part importante des logements financs avec des prtspour laccession la proprit (PAP) dans les villes nouvelles dle-de-France, des malfaonsavaient t constates avant la fin de la garantie dcennale 18. Certains syndicats de coproprit(mais non tous) nont pu faire face ce facteur de dgradation, parce quil sajoutait dautresdifficults : une commercialisation initiale lente, des logements revendus avant quelle et prisfin puis larrive daccdants en difficult. Les syndicats en situation plus favorables furent mieuxarms pour faire valoir leurs droits et prfinancer les travaux ncessaires. On mesure ainsi la rela-tivit de cette cause de dgradation. Le mme raisonnement sapplique toutes les causes pr-cdemment identifies. Certains exemples de processus observs le montrent amplement : unecoproprit trs bien gre qui rsiste la dvalorisation massive de son environnement ; unimmeuble ancien occup par des mnages pauvres mais bien entretenu grce la mobilisationdes comptences techniques de ses propritaires Ces exemples montrent, en dernire analyse,limportance dterminante des comportements des acteurs.

LIMPORTANCE DES STRATGIES DE GESTION

Les connaissances accumules sur la dgradation du parc priv montrent que, par-dessus tout,lincidence de ces facteurs dpend du comportement des individus qui y sont exposs (et aussi,bien-sr, de leurs capacits daction). La capacit danticipation dun gestionnaire peut viter unedgradation programme ; un entretien moindre cot peut parvenir combattre la vtustde logements anciens sociaux de fait Peut-on prvoir ces comportements ?

Notons dabord que ces comportements dpendent du statut juridique de limmeuble. Dune part,une monoproprit nest pas soumise aux mmes rgles de gestion quune coproprit. Dautrepart, les comportements des propritaires individuels sont videmment diffrents de ceux despersonnes morales. Et parmi cette seconde catgorie, qui reprsente 55 % du parc de logementpriv en 2006 19, il convient de distinguer deux types de propritaires aux comportements spci-fiques : les investisseurs institutionnels, qui reprsentent 8 % en 2006 et dont le parc de loge-ments se rarfie (il a diminu dun tiers entre 2000 et 2006), et les socits immobilires (notam-ment celles cotes en bourse, les foncires) qui tendent dlaisser le logement pour des secteursimmobiliers plus rentables.

La coproprit est aujourdhui le statut majoritaire des immeubles privs ( Paris notamment).Elle gnre des systmes de dcision complexes 20. Cette complexit constitue en soi un facteur


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17. Lefeuvre M.P La coproprit en difficult : faillite dunestructure de confiance, LAube, 1999.

18. Lefeuvre M.P. Les coproprits trs rcentes face ladgradation. Dcisions collectives et relations entreacteurs dans trois coproprits des annes 1980,rapport de recherche pour le Plan ConstructionArchitecture, 1995.

19. Note de lApur sur la proprit foncire et immobilire Paris volution 2000 2006 (daprs le fichier desproprits bties de la Direction Gnrale des Imptsau 1er janvier 2000 et 2006.

20. Certes, les immeubles en monoproprit sontsurreprsents au sein de 700 immeubles considrscomme risque (cf. infra). Cette surreprsentation

de risque, bien que le statut juridique de la coproprit soit en principe protecteur, car il a tconu pour assurer lindpendance (financire notamment) entre les membres dun syndicat.Dans certaines conditions, leffet en chane des dfaillances individuelles conduit pourtant ladgradation trs rapide des finances dun syndicat de coproprit. Car la coproprit accrot etcollectivise les alas lis au dveloppement de la prcarit socio-conomique, linstabilit desstructures familiales 21, au caractre erratique de la mobilit gographique et professionnelle et la labilit de la valeur du bien logement. La coproprit apparat donc comme un amplificateurdalas socio-conomiques.

Mais ces alas ne frappent pas au hasard nimporte quel immeuble. Certains y sont plus vulnra-bles que dautres. Il existe une relation entre le cycle de vie du capital immobilier et les compor-tements des propritaires. Les stratgies patrimoniales suivent certaines rationalits, qui sontfonction des ressources que reprsente le bien immobilier. Ce qui autorise certaines conjectures.Le rapport Nora-Eveno de 1976 lavait bien montr 22. Selon les deux auteurs, qui prnaient uneintervention publique ajuste aux comportements des propritaires, la probabilit de tel ou telcomportement devait tre value en fonction des caractristiques du contexte : localisation plusou moins centrale, taille de la ville 23 Ils envisageaient plusieurs hypothses, par exemple :lorsque la situation nest pas favorable la construction dimmeubles de bureaux, le comporte-ment du propritaire repose [gnralement] sur une stratgie saine ; si le pari foncier prend lepas sur la gestion du logement, les propritaires risquent dopter pour la suppression du loge-ment existant ; si la situation du march est fausse, labsence de rentabilit interdit un com-portement positif du propritaire en faveur de la rhabilitation, etc. On peut approfondir ce rai-sonnement, en suivant ltude pionnire mene en 1982 par Odile Saint-Raymond et Jean-PaulLvy. Selon ces deux auteurs, le cadre bti est un capital qui rsulte dune sdimentation (plusou moins longue selon lge de limmeuble) et dinvestissements successifs. Tout investisse-ment a pour effet de relever une courbe dont la pente naturelle est descendante. Il empche ladgradation et revalorise le bien. Les propritaires suivent quant eux une trajectoire patrimo-niale, qui est fonction des caractristiques du patrimoine possd, de la dure et du mode dac-cumulation. Cette analyse dbouche sur une typologie. Cette typologie est fonde sur lide quela stratgie du propritaire est troitement corrle au cycle du capital immobilier 24. Troisgrandes figures de propritaires se dgagent : Le propritaire dont la trajectoire est ascendante, en dbut du cycle daccumulation, par exem-

ple : le professionnel du btiment ou lhritier actif ; Le propritaire en position intermdiaire et transitoire, par exemple : lintress, qui

recherche la rentabilit court terme et peut acheter des immeubles entiers ou le propritairefamilial (qui achte pour sa famill court ou moyen terme) ;

Le propritaire dont la trajectoire patrimoniale est dclinante, par exemple : larcho-propri-tair, immobiliste.

Ces stratgies de gestion, qui sont le fait de bailleurs, ont une incidence directe sur la slectiondes locataires, sur lattention porte aux conditions dhabitabilit des logements et, de faongnrale, sur les choix effectus en matire de travaux. Cette classification mriterait dtreactualise, mais elle suffit montrer limportance dterminante des stratgies de gestion surlentretien des immeubles et sur leur peuplement.


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mrite des investigations supplmentaires. On peutnotamment sinterroger sur la taille de ces immeubles(donc sur le nombre de logements quil reprsentent)et sur les caractristiques de leurs propritaires.

21. Une enqute dsormais ancienne, effectue parC. Giraudel et G. Monediaire, montrait que limpay decharges des mnages de classe moyenne, de plus enplus rpandu, tait corrl laccroissement desdivorces (Administrer, n 247, juillet 1993).

22. Nora S., Eveno B. Rapport sur lamlioration delhabitat ancien, La Documentation Franaise, 1976,199 p.

23. Mais les critres suggrs taient peu nombreux etfrustres

24. Les critres de classification retenus sont les suivants :modernisme/archasme; importance du patrimoinepossd ; situation du/des logement/s par rapport aucycle de vie dun bien immobilier ; position delindividu dans sa carrire de propritaire.

LA DGRADATION DES COPROPRITS : TROIS TYPES DE PROCESSUS

La connaissance accumule sur le parc priv dgrad au niveau national depuis une trentainedannes 25 permet de dpasser lapproche statique des phnomnes. Elle montre limbricationdes diffrents facteurs de dgradation et met en vidence la ncessit dune approche dynamiqueet comprhensive des processus. Bien que non centre sur les caractristiques spcifiques du parcparisien, elle permet de dgager certaines rgularits, en reprant empiriquement certainsenchanements corrls lge des immeubles, leur gabarit et leur localisation.

Trois types de processus bien identifisLes processus touchant les petits immeubles anciens sont connus depuis longtemps. Si cette cat-gorie dimmeuble attire lattention des pouvoirs publics, cest dabord, gnralement, cause desa vtust. Le manque dentretien est un facteur aggravant, longtemps identifi comme un effetpervers de la loi de 1948. Mme si le parc plac sous ce rgime est aujourdhui rsiduel, le pro-blme na pas disparu. Lentretien ne parvient pas toujours compenser la superficialit de tra-vaux effectus au moment de la division par lots et de la mise en vente de certains immeubles,par des investisseurs ou des marchands de biens aux stratgies court-termistes. Comme lontmontr plusieurs analystes, ces processus peuvent tre annonciateurs de gentrification. Maisdune part, tous les quartiers ne font pas lobjet du mme rinvestissement. Dautre part, mmedans les contextes trs tendus, le processus ne fait pas ncessairement tche dhuile. Certainsdifices, cause de leurs moindres qualits patrimoniales, ne se revalorisent pas. La faible tailledes immeubles anciens peut, paradoxalement, constituer une autre source de fragilit cono-mique : un syndicat peu nombreux est financirement vulnrable aux dfaillances dune trspetite fraction de ses membres. Un seul propritaire peut dsquilibrer la situation financiredun syndicat. Les problmes de succession non rsolus sur un ou plusieurs lots font partie desdifficults que rencontrent couramment les gestionnaires de biens anciens. Les impays entra-neront terme la dgradation des quipements et services collectifs. Mais leur effet le plus visi-ble est laggravation du mauvais tat physique de limmeuble. Enfin, dans une petite coproprit,le fonctionnement du systme de dcision a plus de chance dtre perturb par des conflits inter-personnels. Ceux-ci peuvent aller jusqu entraver son fonctionnement.

Une seconde figure de la coproprit dgrade, peu reprsente dans la capitale, correspond auximmeubles des annes 1960-70, situs dans les quartiers de la politique de la ville ou dans les cen-tres villes rnovs. Ces immeubles se caractrisent par leur trs grande taille (de plusieurs cen-taines plusieurs milliers de lots) et par limportance de leurs quipements et services communs.Leffet de taille maximise les difficults de gestion, qui proviennent notamment de la dispropor-tion entre des charges excessivement lourdes et les revenus des propritaires. On qualifie parfoisce parc dobsolte : comme les logements sociaux construits la mme poque (et souvent auxmmes endroits), il aurait t globalement victime dune dsaffection de la part de ses premiersoccupants. Mais la destine de cette catgorie dimmeuble est conditionne par sa localisation.Certaines coproprits des trente glorieuses ont bien vieilli. Dautres se sont rapidement dvalo-rises, en dpit de leurs qualits techniques initiales. Tel est le cas de nombreuses rsidences destanding originellement destines aux classes moyennes et suprieures mais qui ont attendu envain les amnits (quipements de proximit ou infrastructures de transport) qui leur auraientpermis dattirer la clientle recherche. Les difficults rencontres par ces immeubles sont dunetrs grande amplitude : dlabrement trs avanc, concentration de populations en difficult, tauxdimpays considrables

Logiquement, les immeubles les plus rcents sont ceux pour lesquels lidentification de causes ini-tiales de dgradation est la moins hasardeuse. En tudiant les coproprits des annes 1980-90, onpeut reprer certains facteurs dcisifs. Beaucoup auraient pu tre vits, ce qui incite utiliser leur sujet lexpression de dgradation programme. Certains dfauts sont techniques : mauvaisequalit architecturale, malfaons Dautres sont juridiques. On a observ les effets de contagiondus la solidarit force entre plusieurs coproprits runies au sein dune mme association fon-cire 26. Les retards de commercialisation peuvent tre dus ces erreurs de conception. Mais ils


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25. La cration des OPAH en 1977 a immdiatement donnlieu des travaux dtude et de recherche sur lesprocessus de dgradation, du parc ancienprincipalement.

26. Ces montages compliqus sont courants dans les villesnouvelles dIle-de-France.

sont toujours, au moins partiellement, attribuables lenvironnement. Bien entendu, limprvisi-bilit croissante des fluctuations du march est facteur dala. La crise immobilire des annes1990 est lorigine de nombreux checs commerciaux. ces facteurs globaux sajoutent des causesde mvente beaucoup plus locales. Labsence des quipements initialement prvues (commerces,gare, liaisons routires) dprcie rapidement une localisation. Le cas des coproprits en diffi-cult finances avec des prts pour laccession la proprit a aussi attir lattention sur les effetspervers de certaines aides publiques, la pierre ou la personne. La nature de laide la construc-tion prdterminait la slection de certaines clientles. Celles-ci ont t fragilises par des prtsinadquats (ainsi les prts taux progressifs). De faon gnrale, les coproprits rcentes secaractrisent, plus que les autres, par leur forte proportion daccdants. Le surendettement de cer-tains est un facteur de risque pour le syndicat. La multiplication des copropritaires en difficultest une des raisons qui expliquent le surgissement prcoce dimpays de charges dans un immeu-ble rcent. La dgradation rside alors dans de graves difficults de fonctionnement, davantageque dans laltration visible du bti. Tout au moins, celle-ci nest pas immdiate.

Au-del de ces trois casCes trois types de processus qui sont bass sur une analyse du logement au niveau national don-nent une lecture simplifie des processus les mieux connus. Ils prsentent les dfauts de toute sch-matisation. Dabord, ils manquent de nuance. Pour tre applique au contexte parisien, la catgo-rie petit immeuble ancien par exemple, devrait tre subdivise en fonction de la date de construc-tion, du statut initial de limmeuble Par ailleurs, cette classification prsente quelques lacunes.Certains cas ne se rangent dans aucune des trois catgories. Ils pourraient constituer des figuresintermdiaires. Il en est ainsi des grands immeubles sur dalle, qui cumulent les difficults quim-plique leur trs grande taille avec les effets pervers de leur complexit juridique. Comme dans cer-tains immeubles plus rcents, ces coproprits reposent sur une structure en mille-feuille (copro-prit et association foncire, coproprit secondaire dans certains cas) : sols et sous-sols relventde systmes juridiques diffrents, ce qui alourdit les charges et complexifie la gestion.Mais cette rflexion autour dune typologie des processus de dgradation permet dinsister sur lamultiplicit des facteurs de dgradation et leur imbrication. Une typologie adapte aux spcifici-ts du parc parisien reste cependant construire.

DE LA NOTION DE SIGNE AVANT-COUREUR CELLE DE RISQUE

Les analyses rtrospectives qui prcdent ne permettent pas de savoir si les processus taientprvisibles. Mais elles donnent des instruments utilisables pour une analyse prospective et inci-tent abandonner la notion de signe avant-coureur au profit de celle dindicateur de risque.

Ces analyses suffisent invalider le raisonnement dterministe sur chacun des facteurs de dgra-dation : aucun facteur nagit seul, aucun nagit mcaniquement et chacun deux a des effets varia-bles en fonction du contexte. On pourrait en dduire que le processus de dgradation dunimmeuble est unique et peu prvisible. Mais on constate aussi que lintrication des diffrents fac-teurs nchappe pas la comprhension. Certaines corrlations peuvent tre mises en vidence condition de ne pas dcontextualiser lanalyse des processus de dgradation. En particulier, lescaractristiques du bti et la dynamique des marchs immobiliers apparaissent comme desconditions importantes des processus de dgradation. Cest pourquoi il semble pertinent dadap-ter le choix des indicateurs de dgradation aux caractristiques du contexte local (choix effectudans la prsente tude).

La dimension alatoire des processus analyss incite envisager la dgradation non pas commeune anomalie, mais comme un risque, amplifi par un faisceau de facteurs dont il sagit de dga-ger les relations. Ce risque est dautant plus prvisible quil est reli aux mcanismes dvolutiondu parc priv dans son ensemble. En se dotant dinstruments appropris, on peut donc accrotresa capacit de prvision. Cela suppose de dpasser lapproche descriptive de la dgradation pouradopter un autre mode de raisonnement. Au lieu de rechercher des signes avant-coureurs, ilconvient de sinterroger sur la notion de risque, qui incite raisonner en termes dventualit,de probabilit. Il sagit dun exercice difficile, qui impose de rsoudre de nombreux problmes. Lapremire est videmment linaccessibilit de donnes qui seraient idalement pertinentes.


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Mais la plus importante est certainement le doute relatif lide mme de prvision du risque.Cette tude y apporte plusieurs rponses. Elle fonde la recherche dindicateurs pertinents sur laconnaissance du contexte parisien. Elle repose sur lexprimentation et sinscrit dans la dure.Cest pourquoi elle prsente un double intrt : non seulement apporter une connaissance sur lerisque de dgradation Paris mais aussi contribuer la connaissance de ce risque de faon gn-rale et la construction de mthodes adquates pour lapprhender. Pour cela Paris constitue unterrain idoine : la diffrence des autres dpartements, les donnes de niveau communal y sontimmdiatement accessibles et unifies.


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II. Proposition dune mthode de reprage des immeubles prsentant un risque de dgradation

Lexercice prsent ci-aprs retrace les tapes de la dfinition et de mise en uvre dun outilde prvention de la dgradation des immeubles parisiens. Lobjectif est de proposer unemthode permettant de reprer les immeubles fragiles le plus en amont possible du processusde dgradation.

La mthode propose est exprimentale. Elle repose sur deux grands principes.Compte tenu de limportance du parc priv parisien, le reprage des immeubles prsentant unrisque de dgradation doit, dans un premier temps du moins, tre ralis statistiquement, partir des donnes dtenues par les acteurs du logement et de lhabitat. Il se doit dtre aussiprcis que possible. Les donnes recherches seront des donnes limmeuble. Cette dmarcheprsente lavantage dtre pragmatique, reproductible et relativement peu coteuse mettreen uvre.La dgradation du bti parisien nest pas un phnomne dont la cause est unique. Il sagit dunprocessus le plus souvent lent et progressif dont lorigine peut tre multiple. Cette observationconduit rechercher des immeubles qui cumulent plusieurs types de difficults pour ensuite lesclasser en fonction du degr de leurs difficults.Les rsultats de la mthode pour le reprage des immeubles prsentant un risque de dgradationdevront ncessairement tre confronts la ralit de terrain pour tenter dvaluer lintrt etles limites de la mthode propose.

TAPE N1 - DFINITION DUN CHAMP DOBSERVATION

On a choisi dexclure du champ dobservation les immeubles ayant un propritaire public ousocial, une occupation domine par des activits conomiques ou encore une date de construc-tion postrieure 2000.

Le champ dobservation correspond ainsi aux immeubles dhabitat priv construit avant 2000. Cechamp englobe Paris plus de 50 000 parcelles. 50 000 parcelles entrent dans le champ dobservation.

Cet effectif rsulte des filtres successifs appliqus au fichier cadastral 2007. Paris compte environ 75 000 parcelles : Dont 67 800 sont bties ; Dont 54 600 sont majoritairement ddies lhabitation ; Dont 50 800 appartiennent un ou plusieurs propritaires privs; Dont 50 277 ont t construites avant 2000.On retient pour la suite ce chiffre de 50 277 parcelles observer.

TAPE N2 - STRUCTURATION DUNE BASE DE DONNES

Une base de donnes a t cre pour dresser la liste des 50 000 immeubles concerns et tre enmesure daccueillir des informations leur sujet. La base a t initie partir de deux fichiers : Le fichier cadastral (proprits bties et non bties, Direction des Impts, 2007) ; Lenqute de datation des immeubles (enqute Apur, 2007).Concrtement une liste a t dresse qui fait tat pour chacun des immeubles concerns de diversrenseignements.

Renseignements runis au dpart sur les 50 000 immeubles du champ dobservation : Le nombre de btiments et de logements ; La prsence ou non dactivits ;

Nom et type de propritaire ; Rpartition des logements par nombre de pices ; Rpartition des logements par tranche de superficie ; Rpartition des logements par statut doccupation.Cest partir de ce point de dpart que des informations supplmentaires ont t recherchespour aider dfinir le risque.

TAPE N3 - RECHERCHE DINDICATEURS DE RISQUE

Les indicateurs susceptibles daider la dfinition du risque de dgradation ont t systmati-quement recherchs en vue dtre analyss et ventuellement incorpors la base de donnes.Quatre rubriques de risque ont t distingues : type de limmeuble ; qualit du bti et entretien ;dficiences de gestion ; concentration doccupants faibles revenus.

Type dimmeuble Une forte concentration de petits logements locatifs, selon les donnes du cadastre, 2007.

On compte 7 500 immeubles caractriss par une forte proportion de petits logements (1 et 2pices) en location. On dfinit un immeuble dominante de petits logements locatifs, toutimmeuble ayant plus de 70 % de logements occups par un locataire 27 (moyenne Paris pour lesimmeubles dhabitat priv : 61 %) et ayant plus de 70 % de logements de 1 ou 2 pices (moyenneParis pour les immeubles dhabitat priv : 60 %). Parmi ces immeubles dominante de petitslogements locatifs, 356 sont suivis dans lobservatoire du saturnisme, de linsalubrit et de lha-bitat dgrad.

Qualit du bti et entretien Les mises en demeure au titre de la scurit, bureau de la scurit de lhabitat de la Prfecture

de Police de Paris. On compte 1 212 immeubles concerns par une procdure en cours, au 1er janvier 2008, pour desraisons de scurit (pril, scurit incendie, intoxication au monoxyde de carbone) dont 216sont suivis dans lobservatoire du saturnisme, de linsalubrit et de lhabitat dgrad.

Les mises en demeure au titre du rglement sanitaire dpartemental (RSD), Service techniquede lhabitat (STH) de la Ville de Paris.On compte 823 immeubles concerns par une procdure en cours, au 1er avril 2008, avec unemise en demeure au titre du RSD, dont 77 sont suivis dans lobservatoire du saturnisme, de lin-salubrit et de lhabitat dgrad.

Les donnes sur le ravalement, (Service technique de lhabitat (STH) de la Ville de Paris.1 434 immeubles sont concerns par un retard de ravalement au 1er janvier 2008, le STH ayantnot la faade de ces immeubles en mauvais tat (note =4). 137 sont dj suivis dans lobser-vatoire du saturnisme, de linsalubrit et de lhabitat dgrad.

Les diagnostics plomb positifs faisant suite un signalement au titre dune entre sant ouhabitat, en parties communes ou privatives, Mission saturnisme de la Prfecture de Paris.Cela correspond 833 immeubles entre 2004 et 2008 ayant fait pour la plupart lobjet de tra-vaux palliatifs. Parmi eux, 238 sont suivis dans lobservatoire du saturnisme, de linsalubrit etde lhabitat dgrad.

Les Constats de risque dexposition au plomb (CREP) avec facteurs de dgradation deniveau 3, selon les donnes de la Prfecture de Paris transmises la Mission Saturnismedepuis avril 2007.On compte 209 immeubles concerns par un CREP positif de niveau 3, dont 9 sont suivis danslobservatoire du saturnisme, de linsalubrit et de lhabitat dgrad.


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27. Le terme locataire est pris dans son acception la pluslarge de non propritaire. Cela revient englober

parmi les locataires les mnages logs gratuitementou les logements vacants.

Dficiences de gestion Les factures deau impayes (factures deau impayes 120 jours aprs leur mission ou dcla-

res irrcouvrables la fin de lanne 2007) transmises par les deux fournisseurs deau : Eauxde Paris pour la rive droite et Eau et Force pour la rive gauche. On compte 243 immeubles concerns au 1er janvier 2008 dont 32 sont dj suivis dans lobser-vatoire du saturnisme, de linsalubrit et de lhabitat dgrad.

Concentration doccupants faibles revenus Les aides du fond de solidarit logement (FSL) attribues aux mnages ayant des difficults

financires dobtenir une aide pour entrer dans un logement (caution) ou pour sy maintenir(retard de loyer). On compte 2 351 immeubles abritant au moins un bnficiaire du FSL, en considrant les aidesattribues par la DASES entre 2004 et 2007 au titre de lentre et du maintien dans les lieux. Lesaides EDF nont pas pu tre obtenues. 128 sont dj suivis dans lobservatoire du saturnisme,de linsalubrit et de lhabitat dgrad. Mais seulement 6 immeubles, en moyenne, sont concer-ns chaque anne par plus dun mnage bnficiaire.

La prsence de demandeurs de logement daprs les donnes de la Ville de Paris en 2007. On compte 900 immeubles concerns avec une prsence des demandeurs de logements trssignificative (les demandeurs reprsentent au moins 5 mnages demandeurs et 15 % desmnages de limmeuble), dont 143 sont suivis dans lobservatoire du saturnisme, de linsalu-brit et de lhabitat dgrad.

Dautres indicateurs ont t recherchs mais nont pu tre obtenus, soit pour des raisons dindis-ponibilit lchelle de limmeuble, soit parce que les donnes ntaient pas informatises ouencore pour des raisons de confidentialit : Informations des syndics sur ltat comptable ; Revenus des mnages ; Aides de la CAF ; Relevs dobservation des conditions de logement des travailleurs mdico-sociaux ; Factures EDF impayes ; Demandes dposes au titre du droit au logement opposable (DALO) et notamment les

demandes dites prioritaires ; Niveau et le rythme des ventes de logements.


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Immeuble de petitslogements locatifsImmeubles* ayant plus de 70 %de petits logements (une ou deuxpices) et plus de 70 % delogements locatifs au 01/01/2007

Total : 7 534 immeubles

* ne sont retenus que les immeublesdhabitat priv construits avant 2000

Source :Fichier des proprits bties et nonbties, Direction Gnrale des Impts,novembre 2008.

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Domaine hors champessentiellement :- parc social- voirie- immeuble dactivit- immeuble construit aprs 2000

Source :Enqute Apur 2007, complte parfichier des proprits bties et nonbties de la DGI au 01/01/2007

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Mise en demeure au titredu Rglement SanitaireDpartemental (RSD)Immeubles* concerns parune mise en demeure au titredu RSD au 31/03/2008

Total : 823 immeubles


Source :Ville de Paris, Direction du Logementet de lHabitat, Service Techniquede lHabitat, septembre 2008.

Mise en demeureau titre de la scuritImmeubles* concerns parune mise en demeure prisepar la Prfecture de Policeau 31/12/2007 au titre de :

Total sans doubles comptes :1 212 immeubles

pril (948 immeubles)scurit incendie (19)autre problme de scurit (95)intoxication au monoxydede carbone (90)cumul (60)


Source :Prfecture de Police de Paris, bureaude la scurit de lhabitat, mars 2008.

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Diagnostic plomb positifImmeubles* ayant fait lobjet dundiagnostic plomb positif en partiescommunes et/ou dans au moinsun logement entre 2004 et 2008



Source :Prfecture de Paris, Mission saturnisme,mars 2008.

Constat de RisquedExposition au PlombImmeubles* ayant fait lobjetdun CREP positif avec un facteurde dgradation des partiescommunes de niveau 3 entreavril 2007 et janvier 2008



Source :Prfecture de Paris, Mission saturnisme,mars 2008.

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Forte prsence dedemandeurs de logementsImmeubles* concerns par uneforte prsence de demandeurs delogements sociaux au 31/12/2007

immeubles pour lesquels les demandeurs de logements sociaux reprsentent au moins 5 mnages et 15% du total des mnages (874 immeubles)

dont immeubles pour lesquelsle nombre de demandeurspropritaires occupants estsuprieur 3 mnages (26 immeubles)


Source :Ville de Paris, Direction du Logementet de lHabitat, Service du Traitementde la Demande de Logement,novembre 2008.

Facture deau impayeou dclare irrcouvrableImmeubles* concerns par :

Total sans doubles comptes :243 immeubles

factures impayes 120 joursau 31/12/2007 (157 immeubles)

factures dclares irrecouvrablesau 31/12/2007 (86)


Source :Ville de Paris, Direction de la Protectionde lEnvironnement, mars 2008.

Clichy

Levallois-Perret

Neuilly-sur-Seine

Bois de

Boulogne

Issy-les-Moulineaux

Vanves

Malakoff

Montrouge


Ivry-sur-Seine

Charenton

Bois de

Vincennes

Saint-Mand

Montreuil

Bagnolet

Les Lilas

Pr-Saint-

Gervais

Pantin



0 1 km

7e

6e

16e

15e

14e

13e

5e12e

20e11e

18e

17e

8e 9e

10e

19e

1er3e

4e

2e

Clichy

Levallois-Perret

Neuilly-sur-Seine

Bois de

Boulogne

Issy-les-Moulineaux

Vanves

Malakoff

Montrouge


Ivry-sur-Seine

Charenton

Bois de

Vincennes

Saint-Mand

Montreuil

Bagnolet

Les Lilas

Pr-Saint-

Gervais

Pantin



0 1 km

7e

6e

16e

15e

14e

13e

5e12e

20e11e

18e

17e

8e9e

10e

19e

1er3e

4e

2e


24

Bnficiaire du fond de solidarit pour le logement (FSL) Immeubles* concerns par la prsence des mnages ayant bnfici des aides du FSL (entre ou maintien dans les lieux)entre 2004 et 2007

immeubles abritant au moinsun mnage bnficiaire(2 351 immeubles)

dont immeubles abritant plusdun mnage bnficiairepar an (6)


Source :Ville de Paris, DASES, novembre 2008.

Faade en mauvais tatImmeubles* dont la faade esten mauvais tat au 31/12/2007

Total : 1 434 immeubles


Source :Ville de Paris, Direction du Logementet de lHabitat, Service Technique delHabitat, septembre 2008.

TAPE N4 EXPERTISE ET SLECTION DES INDICATEURS

La pertinence des indicateurs quant au risque de dgradation doit naturellement tre vrifie. Laphase dexpertise et de slection des indicateurs passe par lanalyse cartographique (la localisa-tion correspond elle aux secteurs dans lesquels se concentrent les immeubles dgrads ?) ainsique par lanalyse factorielle.

Analyse factorielle des correspondancesLobjectif de lexercice est de rechercher les correspondances entre les immeubles du champ dob-servation en fonction de leur parent avec des immeubles dores et dj identifis comme dgra-ds. Lanalyse factorielle tablit des correspondances entre les 50 000 immeubles en fonction desindicateurs de dgradation. Elle permet donc de synthtiser une information qui sans cela seraitpeu lisible (50 000 immeubles et une dizaine dindicateurs). Les immeubles sont tous positionnsen fonction de deux axes. Il sagit ensuite plus prcisment dobserver leur positionnement parrapport deux univers de rfrence : lun constitu des immeubles suivis dans le cadre delObservatoire du saturnisme, de linsalubrit et de lhabitat dgrad ; lautre constitu de 20immeubles rcemment dpists par les services du logement de la Ville de Paris pour les risquesavrs quils prsentent.

Le graphique sorganise autour de deux axes : Laxe horizontal reprsente la taille des logements et le statut doccupation : plus les immeu-

bles sont projets vers la partie droite du graphique, plus ils prsentent une part importantede petits logements locatifs ;

Laxe vertical exprime le cumul de difficults : plus un immeuble est projet vers la partie hautedu graphique, plus il cumule les difficults.


25

* hors immeubles suivis dans lobservatoire du saturnisme, de linsalubrit ou de lhabitat dgrad

partir des rsultats de lanalyse factorielle, les immeubles peuvent tre regroups en fonctionde leurs proximits dans des classes homognes et distinctes les unes des autres. Les immeublesse rpartissent en 6 groupes, que lon peut ramener 2 grandes catgories : 49 000 immeubles se caractrisent par une absence de signes de dgradation (2 groupes) ; 2 600 immeubles prsentent au moins un signe. Lun des groupes comprend 578 immeubles

marqus par une prdominance de petits logements locatifs dune part et par une forte pr-sence de mnages demandeurs dautre part ; deux autres groupes, comptant respectivement834 et 655 immeubles, sont caractriss par des signes de dgradation uniquement lis desproblmes de scurit ou de salubrit. Enfin 595 immeubles se caractrisent par un cumul designes : tous ont fait lobjet dun diagnostic plomb positif, un quart ont des problmes des pro-blmes de scurit, un quart prsente une forte part de demandeurs. Ce sont aussi globalementdes immeubles de petits logements locatifs.

Lexercice conduit carter trois indicateursLanalyse factorielle a permis de tester la pertinence des indicateurs et conduit carter deuxdentre eux : CREP de niveau 3 et bnficiaires du FSL. Lanalyse factorielle a montr que lindicateur CREP de niveau 3 concerne peu dimmeubles etque ce ne sont pas ceux qui sont concerns par les autres variables, ce qui dnote un pouvoirexplicatif mdiocre. Lindicateur construit partir des aides du FSL est lui aussi mal corrls avecles autres variables de lanalyse factorielle. Par ailleurs trs peu dimmeubles abritent plus dunbnficiaire du FSL.Les donnes sur le ravalement (Ville de Paris) sont galement cartes. La cartographie desretards de ravalement montre en effet que lindicateur traduit surtout lorganisation des cam-pagnes de ravalement et non de ltat rel des faades.Les autres indicateurs ont t intgrs la base de donnes.

TAPE N5 HIRARCHISATION DU RISQUE PARTIR DU CUMUL DINDICATEURS

ce stade, on dispose sur chaque immeuble de renseignements dorigines varies exprimant unrisque prsomptif de dgradation. Il sagit maintenant dobserver les cumuls dindicateurs et depondrer leur poids afin dexprimer un risque statistique de dgradation.

Une note est attribue chaque immeuble en fonction du type et du nombre de difficults ren-contres en considrant que certaines sont plus graves que dautres.

Pondration des indicateurs Prdominance de petits logements locatifs = 2 points ; Problmes de scurit = 2 points ; Problmes de salubrit = 2 points ; Problmes de saturnisme = 2 points ; Part importante de demandeurs de logements = 1 point ou 2 points 28 ; Factures d'eau impayes = 1 point.On considre quun immeuble cumulant au moins deux types de difficults, prsente terme unrisque de dgradation. Parmi les immeubles parisiens dhabitat priv, 700 immeubles sont danscette situation. Les immeubles inscrits dans le plan de lutte contre lhabitat indigne ont tvolontairement exclus de ce groupe dimmeubles risque, parce quils sont dj identifis commeinsalubres ou dgrads et quils font dj lobjet dun dispositif oprationnel.

Au sein des immeubles risque, il est possible de distinguer les immeubles selon lintensit durisque. Les immeubles peuvent tre rpartis en deux groupes : Les immeubles qui cumulent deux types de difficults diffrentes, dont certaines peuvent tre

circonscrites lchelle du logement (mise en demeure au titre de la scurit ou du rglementsanitaire dpartemental par exemple). 488 immeubles sont concerns. La majorit des immeu-bles risque que lon trouve Rive Gauche sont dans ce cas. Ce type de situation est galementmajoritaire dans les arrondissements de louest et du centre de Paris.


26

28. Un point pour les immeubles prsentant une partimportante de demandeurs de logements suprieureou gale 15 % des mnages rsidant dans limmeuble

et 5 mnages demandeurs et 2 points auximmeubles o rsident au moins trois demandeurspropritaires de leur logement.

Les immeubles qui cumulent au moins trois types de difficults diffrentes. 212 immeubles sontconcerns. Ces immeubles, pour lesquels le risque parait plus lev, se trouvent principalementdans le 18e arrondissement autour des quartiers de Chteau-Rouge et de La Chapelle, dans le17e arrondissement autour des Epinettes et dans le quartier du grand Belleville la frontireentre les 10e, 11e, 19e et 20e arrondissements.

TAPE N6 DESCRIPTION DES IMMEUBLES RISQUE

partir des fichiers collects, il est possible de dcrire les 700 immeubles reprs statistiquementcomme prsentant un risque de dgradation.

Gographie des immeubles risque La rpartition par arrondissement des 700 immeubles reprs ne correspond quen partie lagographie actuelle de linsalubrit. Les 10e, 11e, 18e, 19e et 20e arrondissements rassemblent 60 %des immeubles (contre 85 % dans lobservatoire du saturnisme, de linsalubrit ou de lhabitatdgrad), soit 405 immeubles. Autre diffrence importante un peu plus dun quart des immeubles(114 immeubles) sont situs Rive Gauche (contre seulement 4 % des immeubles de lobservatoire).


27

Poids correspondant au cumuldes facteurs de difficults

Classement des immeubles risque

Nombres d'immeubles

Total d'immeubles *

Dont immeuble ayant 4 ou plus

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

40 410 428 344 488

49 577

700

7 695 120 48 30 7 7

* hors observatoire du saturnisme, de l'insalubrit et de lhabitat dgrad

Arrondisements

Rpartition par arrondissement des immeubles risque

Nb. d'immeubles

Nb. de logements

1er 2e 3e 4e 5e 6e 7e 8e 9e 10e 11e 12e 13e 14e 15e 16e 17e 18e 19e 20e Paris

158 22 9 4 011 17 14 43 60 25 20 38 26 8 78 162 48 92 700

317120 548 208 121 0233 383 319 1 316 2 076 821 1 716 1 156 743 188 2 283 6 058 2 382 2 683 23 671

OPAH en cours

OPAH en projet

Immeubles risque dja inscrits dans un dispositif oprationnel, en OPAH

Arts-et-Mtiers (3e)

pinettes (17e)

La Chapelle (18e)

Sentier (2e)

Belliard-Doudeauville (18e)

Nombres d'immeubles Total

136

17

45

32

35

7

Principales caractristiques des immeubles risqueDe petits immeubles situs sur de petites parcelles Les immeubles identifis statistiquement comme prsentant un risque de dgradation du btisont situs sur des parcelles de petite taille : 470 m2 et 1 015 m2 de surface dhabitation (contre520 m2 et 1 170 m2 dans lensemble du parc priv parisien).En moyenne ces immeubles comptent 34 logements, ce qui est suprieur au nombre de loge-ments moyen observ pour lensemble des parcelles dhabitat priv (23). Ces parcelles sont doncun peu plus petites mais comptent plus de logements que la moyenne parisienne. Cela sexpliquepar la petite taille des logements dans ces immeubles. Dans les immeubles risque 87 % des loge-ments sont des studios ou 2 pices, contre 60 % dans lhabitat priv.

Clichy

Levallois-Perret

Neuilly-sur-Seine

Bois de

Boulogne

Issy-les-Moulineaux

Vanves

Malakoff

Montrouge


Ivry-sur-Seine

Charenton

Bois de

Vincennes

Saint-Mand

Montreuil

Bagnolet

Les Lilas

Pr-Saint-

Gervais

Pantin



0 1 km

7e

6e

16e

15e

14e 13e

5e

12e

20e11e

18e

17e

8e

9e 10e

19e

1er 3e

4e

2e

Clichy

Levallois-Perret

Neuilly-sur-Seine

Bois de

Boulogne

Issy-les-Moulineaux

Vanves

Malakoff

Montrouge


Ivry-sur-Seine

Charenton

Bois de

Vincennes

Saint-Mand

Montreuil

Bagnolet

Les Lilas

Pr-Saint-

Gervais

Pantin



0 1 km

7e

6e

16e

15e

14e 13e

5e

12e

20e11e

18e

17e

8e

9e 10e

19e

1er 3e

4e

2e


28

Les immeubles risqueimmeubles* prsentant unrisque de dgradation du bat(cumul de deux types dediffilcuts) : 488 immeubles

immeubles* prsentant unrisque de dgradation du batlev (cumul de trois types dediffilcuts) : 212 immeubles


Source :APUR, novembre 2008.

Total sans doubles comptes :700 immeubles

Immeubles inscritsau plan de lutte contrelhabitat indigneTotal : 1 030 immeubles

Source :Observatoire du saturnisme,de linsalubrit et de lHabitat dgrad,novembre 2008.


29

Des immeubles anciens

Plus de 90 % des 700 immeubles ont t construits avant 1915 (633 immeubles), 7 % lont t entre1915 et 1939 (48 immeubles), 1 % entre 1940 et 1975 (6 immeubles), 1,5 % entre 1976 et 2000 (13immeubles). Parmi ces derniers, 9 immeubles trs rcents, construits aprs 1990, connaissent djdes difficults daprs les traitements statistiques raliss.Cette rpartition des immeubles selon les poques de construction est assez proche de celle delensemble des immeubles dhabitat priv parisien. Toutefois, sans surprise, on note une surre-prsentation du parc ancien dans le groupe des immeubles risque. 81 % de ces immeubles ontt construits avant 1915, 7 % entre 1915 et 1939, 7 % entre 1940 et 1975, 5 % entre 1976 et 2000.

Prs de 200 immeubles en proprit uniqueAu sein des immeubles risque, 198 immeubles appartiennent un propritaire unique : 104appartiennent des personnes physiques ; 62 des SCI. Outre les 23 immeubles dont on neconnat pas le monopropritaire, les 9 immeubles restant se rpartissent entre socits indus-trielles et commerciales (2), associations (3) et des socits foncires et immobilires (3).Cela signifie que prs de 30 % des immeubles risque sont des monoproprits, contre un peuplus dun quart dans lensemble des immeubles dhabitat priv (16 % des 50 000 parcelles dhabi-tat priv qui constituent le champ de la prsente tude appartiennent un propritaire unique).21 % des logements sont occups par leur propritaire, 63 % par un locataire et 16 % sont vacants.

Rue Ption, 11e Rue Servan, 11e Rue de la Runion, 20e

Rue de la Runion, 20e




30

TAPE N7 VRIFICATION DU RISQUE DANS LES SECTEURS DOPAH

Le risque suggr par les indicateurs statistiques est-il confirm sur le terrain par les opra-teurs spcialiss. Cest ce que lon a cherch savoir au niveau dun chantillon dimmeubles.

Les services du logement de la Ville de Paris ont bien voulu apporter leur collaboration en deman-dant aux oprateurs des cinq OPAH en cours ou en projet lautomne 2008 de fournir une exper-tise sur les immeubles risque situs dans leur primtre dintervention. Il leur tait demandde raliser un diagnostic individuel de ces immeubles et en fin de compte, dinfirmer ou de confir-mer la ralit du risque. Sur 700 immeubles risque, les cinq primtres dOPAH en incluent 136 (cf. carte ci-aprs).

Nombre dimmeubles risque identifis dans les primtres dOPAH : OPAH Sentier (2e arr.) : 7 immeubles risque. Pas doprateur dsign en octobre 2008 ; OPAH Arts et Mtiers (3e arr.) : 17 immeubles risque. Oprateur : Pacte de Paris ; OPAH pinettes (17e arr.) : 45 immeubles risque. Oprateur : Pacte de Paris ; OPAH Belliard Doudeauville (18e arr.) : 32 immeubles risque. Oprateur en charge de ltude

pr-oprationnelle : Urbanis ; OPAH La Chapelle (18e arr.) : 35 immeubles risque. Oprateur : Urbanis.

Le diagnostic a pu tre ralis sur 116 dentre eux 29. Il a consist apprcier ltat gnral dubti, vrifier lexistence dventuels dsordres doccupation et interroger le syndic sur le fonc-tionnement de la coproprit (cf. questionnaire en annexes). Au terme du diagnostic, loprateura valid ou non lexistence du risque tout en apprciant son potentiel volutif : le risque dcelest-il stabilis, en rgression ou en progression.

Dans 90 % des cas, le risque de dgradation existeLes diagnostics des oprateurs confirment le risque de dgradation pour 103 immeubles (sur 116).Plus prcisment, on distingue trois types de situation dans lequel le risque est confirm : 27 immeubles en cours de travaux. Les travaux sont en cours ou trs rcemment achevs. La plu-

part du temps ces travaux ont pour effet de mettre fin au risque repr par lanalyse statistique ; 45 immeubles prsentent un risque qui tend saggraver. Les oprateurs observent une ten-

dance la dgradation. Souvent il sagit de dfaillances de gestion qui saggravent avec laccu-mulation des impays. Les travaux reconnus ncessaires sont sans cesse diffrs. Dans 4immeubles, la situation trs dgrade a conduit la Ville de Paris dcider dune acquisitionpublique en vue dune transformation en logement social.

31 immeubles prsentent un risque stabilis ou en rgression. Lvolution de ces immeublesreste incertaine. Il sagit souvent dimmeubles ayant raliser des travaux lourds dont lenga-gement a t plusieurs fois diffr ou remis en discussion. Ou encore les travaux sont votsmais les appels de fonds ne sont pas honors et les travaux ne sont pas engags. Nanmoinsdans plus de la moiti des cas, une prise de conscience existe et la trsorerie nest pas mau-vaise. Loprateur estime quune issue positive se dessine.

Ces trois catgories totalisent 103 immeubles pour lesquels ltude statistique a rvl une situa-tion de risque qui se trouve confirme par les observations de terrain. Nanmoins : 13 immeubles ne prsentent pas de risque avr. Ltat de limmeuble est jug satisfaisant : ni

les caractristiques techniques, ni les conditions doccupation, ni la gestion ne laissent prsagerun risque. Dans 9 cas, limmeuble est bien entretenu. Souvent, des travaux ont t raliss cesdernires annes. Il faut noter que tous ces immeubles avaient obtenu la note minimale de 4 lorsde lexercice du cumul des indicateurs. Dans 4 cas, les oprateurs ne sont pas parvenus entreren contact avec le syndic ou nont pas obtenu de coopration de sa part. Le diagnostic est doncincomplet. Nanmoins les immeubles ne prsentent pas de risques apparents de dgradation.

29. Pour 20 immeubles en effet, linvestigation de terrainsest avre irralisable pour des raisons diverses:oprateur non encore dsign (OPAH Sentier), dlai

imparti trop court (12 diagnostics sur 32 non ralissdans lOPAH Belliard Doudeauville) ou difficultsdaccs limmeuble (1 cas dans lOPAH Epinettes).


31

Rsultats de lexpertise des immeubles risque dans les secteurs dOPAH

Belliard-Doudeauville (18e)

La Chapelle (18e)

pinettes (17e)

Total OPAH

Arts-et-Mtiers (3e)

Immeublesconcerns

Immeubles risque

NonTravaux en cours

ou rcentsOui

Nb. % Nb. % Nb. % Nb. %

75

63

70

53

66

20

37

16

18

23

5

0

16

29

11

4

13

7

3

27

1

0

7

5

13

20

35

44

17

116

15

22

31

9

76

100

100

100

100

100

Les immeubles risque OPAH en projet immeubles* prsentant un risquede dgradation du bat (cumulde deux types de diffilcuts)

Sentier (2e) : 7 immeubles

OPAH en courspinettes (17e) : 45 immeubles La Chapelle (18e) : 35 immeubles Arts et Mtiers (3e) : 17 immeubles

Belliard-Doudeauville (18e) : 32 immeubles

immeubles* prsentant un risquede dgradation du bat lev (cumulde trois types de diffilcuts)


Source :APUR, novembre 2008.

Bilan de la dmarche

Grce aux donnes fournies par les administrations parisiennes en charge de lhabitat et auterme dune srie de croisements informatiques, un effectif de 700 immeubles risque a tidentifi sur le territoire parisien.

La notion de risque est ici dfinie par le cumul dau moins deux des critres suivants : Forte concentration de petits logements locatifs dans limmeuble ; Mise en demeure au titre de la scurit ; Mise en demeure au titre du rglement sanitaire dpartemental ; Diagnostics plomb positifs en parties communes ou privatives ; Pourcentage de demandeurs de logements suprieur 15 % ; Factures d'eau de limmeuble impayes.

La hirarchisation des risques permet en outre de distinguer deux groupes dimmeubles : 488 immeubles cumulant 2 types de difficults ; 212 immeubles cumulant au moins 3 types de difficults.

Dans 90 % des cas, le diagnostic des oprateurs confirme la ralit du risque. Cest ce que mon-tre lexpertise de terrain ralise sur 116 immeubles risque localiss dans une OPAH.

Par ailleurs lexercice prsente des limites. Elles tiennent dabord au fait que certains immeublesanciens sont mal connus de la Prfecture et des services municipaux du logement. Lorsque lesfichiers originels sont muets, lexercice tourne court. Une autre limite est propre aux immeubles des annes 1950-1960-1970 voire 1980, dont les risquesde dgradation sont difficiles apprhender. Les barres et les tours dont les installations vieillis-sent ou dont les conditions de scurit se dgradent ne sont pas identifiables par des critresclassiques tels que ceux qui ont t retenus. Le reprage des immeubles risque apparat donc pertinent essentiellement pour lhabitatancien. Pour lhabitat rcent (postrieur 1940), dautres approches seraient ncessaires davan-tage bases sur des critres de gestion (impays, administrateurs provisoire) et sur des aspectstechniques particuliers (scurit des ascenseurs, scurit IGH).

Dores et dj la mthode expose peut tre mise profit pour le lancement dun outil de prven-tion de la dgradation dans le parc priv davant 1949 Paris.

Amliorer la connaissanceLoutil de reprage peut encore tre significativement amlior. En particulier des indicateurs quinont pu tre obtenus dans les dlais de ltude 2008 restent mobiliser pour couvrir de faonplus large lvaluation des risques : Mise en vente judiciaire de logements en raison de charges impayes ; Placement de limmeuble sous administration judiciaire dans les deux dernires annes ; Donnes de gestion des syndics de coproprit.

Ces donnes sont rechercher, pour les unes, auprs du Tribunal de Grande Instance (TGI), pourles autres par lentremise et avec le concours dorganismes centraux comme la CNAB et la FNAIMvoire des associations telles que lARC. Par ailleurs, les oprateurs dOPAH, mais galementlADIL 75 et les organismes associatifs chargs dactions daide ou de conseils sur le logement,ainsi que dautres partenaires plus institutionnels peuvent tre mobiliss pour le recueil de nou-velles adresses dimmeubles risques.

Dautre part, la liste des immeubles risque ncessite une actualisation rgulire sur la base desinformations nouvelles en provenance des services. Une dition 2009 est dores et dj program-me, en lien avec les administrations contributrices.


33

Conclusion

La mise en place dun dispositif daide au redressement et la rnovation

Mme sil ne reprsente que 1,5 % des parcelles tudies, le nombre dimmeubles risque estquantitativement important (700). Cet effectif justifie la mise en place dun outil de prvention et de veille permettant la collecti-vit de ragir en amont et dviter les lourds impacts socio-conomiques que peut gnrer la spi-rale de la dgradation, tant pour les habitants de ces immeubles que pour la puissance publique.

La mise en place dun dispositif de prvention de la dgradation dans lhabitat ancien recouvrediffrentes actions : La matrise duvre par lApur de lobservatoire, qui effectuera une mise jour rgulire de la

liste des immeubles risque, ainsi que son enrichissement danne en anne ; Une mission spcifique, qui pourrait prendre forme dune prestation de service pour le traite-

ment prventif de lhabitat indigne. Cette mission aurait en charge ; Un diagnostic de terrain venant confirmer la ralit du risque. Ce diagnostic ne doit pas tre

uniquement technique. Outre ltude du bti, il doit dresser, en lien avec le syndic et leconseil syndical ltat des difficults dans les domaines comptables, juridiques et financiers.Le rle du diagnostic est aussi didentifier les mnages prsentant des difficults sociales ouvivant dans des conditions dindcence.

Un soutien de premier niveau aux immeubles qui le ncessitent. Sur la base du diagnostic,des recommandations seraient prsentes au conseil syndical, au syndic et devant lassem-ble gnrale des copropritaires. Une assistance serait apporte la coproprit pour lai-der engager les premires actions et orienter les copropritaires vers les interlocuteursqualifis. Un accompagnement serait ralis, consistant en un suivi annuel de lavancementdes actions prconises 30.

Enfin les immeubles risque dont ltat aurait volu au point de basculer dans la dgradationavre devraient tre signals afin de faire lobjet dune action de rsorption plus rsolue, tellesque celles mises en uvre Paris depuis 2002, au moyen dincitations la rhabilitation priveou par lappropriation publique.


34

30. noter que le projet de loi de mobilisation pour lelogement et la lutte contre lexclusion prsent auSnat prvoit la dsignation dun observateur dusyndicat de coproprit. La mission de ce derniercomprend une analyse de la situation financire dusyndicat et de l'tat de l'immeuble ainsi quel'laboration de prconisations pour rtablir l'quilibre

financier du syndicat des copropritaires et, le caschant, assurer la scurit des occupants del'immeuble. Cet observateur serait dsign par letribunal de grande instance la demande descopropritaires, du syndic ou des ventuels cranciersde la coproprit. Sa mission est finance par cesmmes acteurs.


35

Annexe 1 :Typologie du bti et des pathologies associes

Annexe 2 :Diagnostics raliss sur les immeubles risque dans les secteurs dOPAH

Annexe 3 :Prsentation synthtique des outils existant en matire de prvention de la dgradation

Annexes

En fonction de leur poque de construction et de leur type architectural, les immeubles sontexposs

Vers un outil de prévention de la dégradation des immeubles ...

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