UST Golden Notes 2011 - Lease

of 15 /15
LEASE LEASE Q: What is contract of lease? A: A contract by which one of the parties agrees to give the other for a fixed time and price the use or profit of a thing or of his service to another who undertakes to pay some rent, compensation or price. Q: What are the characteristics of a contract of lease? A: 1. Consensual; 2. Bilateral; 3. Commutative; 4. Principal contract; 5. Nominate; 6. Subject matter must be within the commerce of man; 7. Purpose is to allow enjoyment or use of a thing; 8. Purpose to which the thing will be devoted should not be immoral; 9. Onerous; 10. Period is temporary; 11. Period may be definite or indefinite; and 12. Lessor need not be the owner. Q: What are the kinds of lease? A: 439 1. Lease of things (immovable/ movable) One of the parties binds himself to give to another the enjoyment or use of a thing for a price certain. Period: definite or indefinite but not more than 99 years. (Art. 1634) Note: It may be made orally but if the lease of real property is for more than one year, it must be in the writing (Statute of Frauds). Statute of Frauds requires certain agreements to be in writing before they can be proved and enforced in a judicial action. However, noncompliance does not make the oral contract void. The only effect is that no action for the enforcement of the contract can be proved. Moreover, the right to invoke the Statute of Frauds may be waived by failure to object to the presentation of oral evidence, or by cross examining the witness on the issue. (Pineda, Obligations and Contracts, pgs. 577, 579, 580) 2. Lease of work (contract for a piece of work) – One of the parties binds himself to produce a result out of his work or labor for a certain price. Note: Duties of a contractor who furnishes work and materials: 1. to deliver; 2. to transfer ownership; and 3. to warrant eviction and hidden defects. Remedy of employer in case of defects: 1. Ask contractor to remove the defect or to execute another work; 2. If contractor fails or refuses, employer can ask another at the contractor’s expense. 3. Lease of service One party binds himself to render to the other some service for a price certain. Q: When is lease considered a contract of sale? A: A lease of personal property with option to buy, where title is transferred at the end of the contract provided rents have been fully paid. Q: Distinguish lease from sale. A: LEASE SALE Only the use or enjoyment is transferred Ownership is transferred Transfer is temporary Transfer is permanent Lessor need not to be the owner Seller must be the owner at the time of delivery The price of the object (distinguished from the rent) is usually not mentioned Usually, the selling price is mentioned Q: Distinguish lease from usufruct. A: LEASE USUFRUCT Ownership on the part of the lessor is not necessary Ownership of the thing on the part of the grantor is necessary GR: Personal right XPN: Real right Real right Limited to the use specified in the contract Includes all possible uses and enjoyment of the thing U NIVERSITY OF S ANTO T OMAS Facultad de Derecho Civil ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO &JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE:JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAYOUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN &THEENA C. MARTINEZ

Embed Size (px)


for fun

Transcript of UST Golden Notes 2011 - Lease

Page 1: UST Golden Notes 2011 - Lease


LEASE  Q: What is contract of lease?  A: A contract by which one of  the parties agrees to  give  the  other  for  a  fixed  time  and  price  the use or profit of a thing or of his service to another who undertakes to pay some rent, compensation or price.  Q: What are  the characteristics of a contract of lease?  A: 

1. Consensual; 2. Bilateral; 3. Commutative; 4. Principal contract; 5. Nominate; 6. Subject  matter  must  be  within  the 

commerce of man; 7. Purpose is to allow enjoyment or use of 

a thing; 8. Purpose  to  which  the  thing  will  be 

devoted should not be immoral; 9. Onerous; 10. Period is temporary; 11. Period  may  be  definite  or  indefinite; 

and 12. Lessor need not be the owner. 

 Q: What are the kinds of lease?  A:  


1. Lease of things (immovable/ movable) – One of the parties binds himself to give to  another  the  enjoyment  or  use  of  a thing for a price certain.  Period:  definite  or  indefinite  but  not more than 99 years. (Art. 1634)  Note:  It  may  be  made  orally  but  if  the lease of real property is for more than one year,  it must be  in the writing  (Statute of Frauds).  Statute  of  Frauds  requires  certain agreements  to  be  in writing  before  they can  be  proved  and  enforced  in  a  judicial action.  However,  non‐compliance  does not make the oral contract void. The only effect  is  that  no  action  for  the enforcement  of  the  contract  can  be proved. Moreover, the right to invoke the Statute of Frauds may be waived by failure to  object  to  the  presentation  of  oral evidence,  or  by  cross  examining  the 

witness on the  issue.  (Pineda, Obligations and Contracts, pgs. 577, 579, 580)  

2. Lease  of work  (contract  for  a  piece  of work) – One of the parties binds himself to  produce  a  result  out  of  his work  or labor for a certain price.  Note: Duties of a contractor who furnishes work and materials: 

1. to deliver; 2. to transfer ownership; and 3. to warrant eviction and hidden 

defects.  Remedy of employer in case of defects: 

1. Ask  contractor  to  remove  the defect  or  to  execute  another work;  

2. If  contractor  fails  or  refuses, employer  can  ask  another  at the contractor’s expense. 

 3. Lease  of  service  –  One  party  binds 

himself  to  render  to  the  other  some service for a price certain. 

 Q: When is lease considered a contract of sale?  A:  A  lease  of  personal  property  with  option  to buy, where  title  is  transferred at  the end of  the contract provided rents have been fully paid.  Q: Distinguish lease from sale.  A: 

LEASE SALEOnly the use or 

enjoyment is transferred Ownership is transferred 

Transfer is temporary Transfer is permanentLessor need not to be the 

owner Seller must be the owner at the time of  delivery 

The price of the object (distinguished from the rent) is usually not 


Usually, the selling price is mentioned 

 Q: Distinguish lease from usufruct.  A: 

LEASE USUFRUCTOwnership on the part of 

the lessor is not necessary 

Ownership of the thing on the part of the grantor 

is necessary GR: Personal right

 XPN: Real right 

Real right 

Limited to the use specified in the contract 

Includes all possible uses and enjoyment of the 



U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


Page 2: UST Golden Notes 2011 - Lease


Lessor places and maintains the lessee in the peaceful enjoyment 

of the thing 

Owner allows the usufructuary to use and 

enjoy the property 

Definite period May be for an indefinite 

period Created by contract as a 

general rule Created by law, contract, last will or prescription 

Lessee has no duty to make repairs 

Usufructuary has duty to make repairs 

Lessee has no duty to pay taxes 

Usufructuary has a duty to pay taxes 

Lessee cannot constitute a usufruct of the property 


Usufructuary may constitute a sublease 



 Q: Is lease of real property a real right?  A: 

GR: Lease of a real property is a personal right  XPNs: It is a real right: 1. If  it  is  for more than one year and to be 

enforceable – must be writing 2. If  it  is  registered  with  Registry  of 

Property ‐  regardless of its period  Q:  What  are  the  effects  if  the  lease  of  real property is not registered?  A:  

1. It is not binding on third persons; 2. Such  third  person  is  allowed  to 

terminate the  lease  in case he buys the property from the owner‐lessor; 

3. Actual  knowledge  of  existence  and duration  of  lease  is  equivalent  to registration; or 

4. A stranger who knows of  the existence of the lease, but was led to believe that the  lease would  expire  soon  or  before the  new  lease  in  favor  of  him  begins, the  stranger  can  still  be  considered innocent. 

 Q: What can be the subject matter of a lease?  A: Things within the commerce of man.  Note:  Lease  of  properties  belonging  to  the  public domain is void.  Q: What are the properties that may be leased?  A: 

1. By  Filipinos  –  public  domain  with  an area  of  500  hectares  and may  acquire not more than 12 hectares 

2. By corporations  a. If at least 60% Filipinos‐owned 

–  public  domain  for  a  period of  25  years,  renewable  for another 25 years; the area not to  exceed  more  than  1,000 hectares 

 Q: What  are  the  rules on  lease of  things when lessee is an alien?  A: 

Personal property – 99 year limit applies. Aliens cannot  lease public  lands, and cannot 

acquire  private  lands  except  through succession 

If  lease  of  real  property  (private  lands), maximum  of    25  years  renewable  for another 25 years (P.D. 713) 

Under the  Investor  ‘s Lease Act of 1995, the 25  year  period  was  extended  to  50 years  provided the following conditions are met: 

Lessee must make investments Lease is approved by DTI If  terms  are  violated,  DTI  can terminate it 

 Note: The  ILA did not do away with P.D. 713, under ILA the consent of DTI  is required, while  in P.D. 713 no consent is required.  Q: What is rent?  A: The compensation either in money, provisions, chattels or  labor, received by the  lessor from the lessee.  Q: What are the requisites of rent?  A: 

1. Not fictitious or nominal, otherwise the contract becomes gratuitous; 

2. Capable of determination; and 3. May be  in  the  form of products,  fruits, 

or construction, as long as it has value.  Note: Owner has the right to fix the rent because the contract is consensual and not imposed by law.  Increasing  the  rent  is  not  an  absolute  right  of  the lessor. The new  rate must be  reasonable and  in no case  shall  the  lessor  be  allowed  to  increase  the rental when the term has not yet expired, unless, the tenant consents. (Paras, p. 262)  


Page 3: UST Golden Notes 2011 - Lease


If  the  rent  is  fixed  for  the  first  time,  courts  cannot interfere, but  if  it  is a renewal, the courts can settle the disagreements.  Q: What  is  the  right of a purchaser of a  leased property?  A: 

GR:  Purchaser  of  thing  leased  can  terminate the lease.  XPNs:  1.   Lease  is  recorded  in  Registry  of 

Property; 2.   There  is a stipulation  in  the contract of 

sale that the purchaser shall respect the lease; 

3.   Purchaser  knows  the  existence  of  the lease; 

4.   Sale is fictitious; or 5.   Sale is made with a right of repurchase. 


441U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


SUBLEASE   Q: What is sublease?  A:  It  is  an  agreement  between  a  sublessor  and sublessee whereby the former grants temporarily the enjoyment or use of  the  same  thing,  service or work subject of the original contract of lease to the  latter  in exchange for compensation or price, respecting  the  terms  and  conditions  of  original contract of lease between the lessor and lessee.   Q: What is the nature of sublease?  A:  It  is  a  separate  and distinct  contract of  lease wherein  the original  lessee becomes a  sublessor to a sublessee.   Q: What are the requisites of a valid sublease?  A:  There  must  be  no  express  prohibition  for sublease in a contract of lease. Also, the duration of  sublease  cannot  be  longer  than  that  of  the lease to which it is dependent  Q: Who are the parties to a sublease?  A:   

1. Lessor 2. Sublessor (original lessee in the contract 

of lease) 3. Sublessee 


Q: Does the lessee have the right to sublease the property?  A: Yes, unless expressly stipulated.  Note:  If  the  prohibition  to  sublease  is  not  express but only  implied,  the  sublease will  still be  allowed. (Art.1650)  Q: What is the remedy of the lessor if the lessee violates the prohibition as to sublease?  A:  Rescission  and  damages  or  only  damages allowing  the  contract  to  remain  in  force.  The sublessee  is  subsidiarily  liable  for  any  rent  due. The  lessor  has  an  accion  directa  against  the sublessee for unpaid rentals and  improper use of the object.  Q:  Can  rights  under  a  contract  of  lease  be assigned?  A: 

GR:  Lessee  cannot  assign  the  lease  without consent of lessor (Art. 1649, NCC)  XPN: Stipulation to the contrary 

 Q:  When  does  an  assignment  of  lease  take place?  A:  It  exists  when  the  lessee made  an  absolute transfer of his  leasehold rights  in a contract, and he  has  disassociated  himself  from  the  original contract of lease. (Pineda, p. 451)  Note:  The  assignment  has  the  effect  of  novation consisting  in  the  substitution.  There  being  a novation, the consent of lessor is necessary to effect assignment  unless  the  contract  of  lease  allows  the lessee to assign. (Pineda, p. 452)  Q: What is the effect of assignment of lease?  A:  The  personality  of  the  original  lessee disappears and  there only  remain  in  the  juridical relation  of  two  persons:  the  lessor  and  the assignee, who is converted into a lessee. (Pineda, p. 451)           


Page 4: UST Golden Notes 2011 - Lease


   Q:  Distinguish  sublease  from  assignment  of lease.  A: 



There are 2 leases and 2 distinct juridical 

relationships although immediately connected and related to each other 

There is only one juridical relationship, that of the lessor and the assignee, who is converted into a 


Personality of the lessee does not disappear 

Personality of the lessee disappears 

Lessee does not transmit absolutely his rights and 

obligations to the sublessee 

Lessee transmits absolutely his rights to 

the assignee 

Sublessee, generally, does not have any direct action against the lessor 

Assignee has a direct action against the lessor 

 Q:  May  a  lessee  sublease  a  leased  property without the consent of the lessor?  A:  Yes,  provided  that  there  is  no  express prohibition  against  subleasing.  Under  the  law, when in the contract of lease of things, there is no express  prohibition,  the  lessee  may  sublet  the thing  leased  without  prejudice  to  his responsibility for the performance of the contract toward the lessor. (Art. 1650, NCC)   In case there  is a sublease of the premises being leased, the sublessee is bound to the lessor for all the acts which  refer  to  the use and preservation of  the  thing  leased  in  the  manner  stipulated between  the  lessor  and  the  lessee.  (Art.  1651, NCC)  The  sublessee  is  subsidiarily  liable  to  the  lessor for  any  rent  due  from  the  lessee. However,  the sublessee  shall  not  be  responsible  beyond  the amount of the rent due form him.  As  to  the  lessee,  the  latter  shall  still  be responsible  to  the  lessor  for  the  rents;  bring  to the knowledge of  the  lessor every usurpation or untoward  act which  any  third  person may  have committed or may be openly preparing  to  carry out upon  the  thing  leased; advise  the owner  the need  for  all  repairs;  to  return  the  thing  leased upon  the  termination  of  the  lease  just  as  he received  it,  save what has been  lost or  impaired by the lapse of time or by ordinary wear and tear or  from  an  inevitable  cause;  responsible  for  the deterioration or loss of the thing leased, unless he 

proves  that  it  took place without his  fault.  (1999 Bar Question)  Q: What is the responsibility of the lessee to the lessor in case he subleases the property?  A: By express provision of Article 1650, NCC,  the lessee  is  still  responsible  for  the performance of his obligations toward the lessor.   Q: What are the responsibilities of a sublessee to the lessor?  A: 

GR:  No  juridical  relationship  between  lessor and sublessee.  XPNs: All  acts  which  affect  the  use  and 

preservation of the thing leased For  any  rent  due  to  the  lessor  from  the 

lessee which the latter failed to pay  the  lessor  must  collect  first  from the lessee if  the  lessee  is  insolvent,  the sublessee  becomes  liable (subsidiary liability) 

 Q: When is a sub‐lessee liable to the lessor?  A: 

1. All  acts  which  refer  to  the  use  and preservation of  the  thing  leased  in  the manner  stipulated  between  the  lessor and the lessee 

2. The sublessee  is subsidiary  liable to the lessor for any rent due from the lessee 


 Q: What is accion directa?  A:  A  direct  action  which  the  lessor  may  bring against  a  sublessee who misuses  the  subleased property.  Q: What are the remedies when either the lessor or  the  lessee  did  not  comply  with  his obligations?   A: RED 

1. Rescission and damages; 2. Damages only  (contract will be allowed 

to remain in force); or 3. Ejectment 



Page 5: UST Golden Notes 2011 - Lease


IMPLIED NEW LEASE  Q:  What  is  tacita  reconducion  (implied  new lease)?  A: A lease that arises if at the end of the contract the  lessee  should  continue  enjoying  the  thing leased  for 15 days with  the acquiescence of  the lessor,  unless  a  notice  to  the  contrary  had previously been given by the either party.  Q:  What  are  the  requisites  for  tacita reconducion?  A: 

The term of the original contract has expired The  lessor has not given  the  lessee a notice 

to vacate The  lessee  continued  enjoying  the  thing 

leased  for  at  least  15  days  with  the acquiescence of the lessor  

 Q: When is there no implied new lease?  A: 

1. Before  or  after  the  expiration  of  the term,  there  is  a notice  to  vacate  given by either party;  

2. There  is no definite  fixed period  in  the original  lease contract as  in  the case of successive renewals. 

 Q: What are the effects of an implied new lease?  A: 

1. The period of the new  lease  is not that stated  in  the  original  contract;  but  for then  legal periods established by  law  in Art. 1682,  if  the  lease  is  rural  lease, or Art. 1687, if the lease is urban lease. 

2. Accessory  obligations  contracted  by  a third  person  are  extinguished  (Art. 1672, NCC) 

3. Other terms of the original contract are revived 

 Note: The terms that are revived are only those  which  are  germane  to  the enjoyment  of  possession,  but  not  those with  respect  to special agreements which are  by  nature  foreign  to  the  right  of occupancy  or  enjoyment  inherent  in  a contract of lease.    




Q: What is the duration of the lease?  A: 1. With determinate or fixed period – Lease will 

be for the said period and it ends on the day fixed without need of a demand  

2. No fixed period a. For  rural  lands  (Art.  1682, 

NCC)  –  It  shall  be  all  time necessary for the gathering of fruits which  the whole estate may yield in 1 year, or which it may yield once 

b. For urban lands  3. If rent  is paid daily,  lease  is  from the day to 

day 4. If rent  is paid weekly,  lease  is  from week  to 

week 5. If rent paid monthly,  lease  is from month to 

month 6. If  rent  is  paid  yearly,  lease  is  from  year  to 

year  Q: When  is the  lessee entitled to a reduction of rent?   A: 

GR:  In case of the  loss of more than one‐half of  the  fruits  through  extraordinary  and unforeseen fortuitous events.  XPN: Stipulation to the contrary. 

 Note: It is applicable only to lease of rural lands.  Q: What  are  the  rules  on  the  extension  of  the lease period?  A: 

1. If  a  lease  contract  for  a  definite  terms allows lessee to duly notify lessor of his desire to so extend the term, unless the contrary is stipulated 

2. “May  be  extended”  as  stipulation  – lessee  can  extend  without  lessor’s consent but lessee must notify lessor 

3. “May  be  extended  for  6  years  agreed upon  by  both  parties”  as  stipulation  – this must be  interpreted  in favor of the lessee. Hence, oridinarily  the  lessee, at the  end  of  the  original  period,  may either: 

a. leave the premises; or b. remain in possession 

4. In  co‐ownership,  assent of  co‐owner  is needed,  otherwise,  it  is  void  or 


U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


Page 6: UST Golden Notes 2011 - Lease


ineffective  as  against  non‐consenting co‐owners 

5. Where  according  to  the  terms  of  the contract,  the  lease  can  be  extended only  by  the  written  consent  of  the parties  thereto,  no  right  of  extension can rise without such written consent 

6. If  the option  is given  to  the  lessor,  the lessee  cannot  renew  the  lease  against the former’s refusal 

7. The  lessor  may  impose  additional conditions  after  the  expiration  of  the original period 

8. Par. 2, Art. 1687, NCC provides  that  in the event  that  the  lessee has occupied the  leased  premises  for  over  a  year, courts may fix a longer term of lease   Note: The power of the courts to establish a  grace  period  is  potestative  or discretionary, depending on the particular circumstances of the case. 

 Q: What is perpetual lease?  A: A  lease contract providing  that  the  lessee can stay  in  the premises  for as  long as he wants and for  as  long  as  he  can  pay  the  rentals  and  its increase.  Note:  It  is not permissible.  It  is a purely potestative condition  because  it  leaves  the  effectivity  and enjoyment  of  leasehold  rights  to  the  sole  and exclusive will of the lessee.  

TERMINATION OF LEASE  Q: When  does  immediate  termination  of  lease apply?  A:  

1. Only  to  dwelling  places  or  any  other building intended for human habitation 

2. Even  if  at  the  time  the  contract  was perfected,  the  lessee  knew  of  the dangerous condition or waived the right to  rescind  the  contract  on  account  of this condition 

 Q:  What  are  the  grounds  for  termination  of lease?  A: WiRe‐LEx‐Run  

1. Expiration of the period 2. Resolution  of  the  right  of  lessor  (i.e.: 

when  the  lessor  is  a  usufructuary  and the usufruct is terminated) 


3. By  the  will  of  the  purchaser  or transferee of the thing 

4. Loss of the thing 5. Rescission  due  to  the  performance  of 

the  obligations  of  one  of  the  parties stated under Art. 1654 and 1657. 

6. The dwelling place or any other building is  unfit  for  human  habitation  and  is dangerous to life or health. 

 Q: Will  the  death  of  the  lessee  extinguish  the lease agreement?  A: No. The death of the lessee will not extinguish the  lease agreement,  since  lease  is not personal in character and  the  right  is  transmissible  to  the heirs.  (Heirs  of  Dimaculangan  v.  IAC,  G.R.  No. 68021, Feb. 20, 1989) (1997 Bar Question)  Q: What are the remedies of the aggrieved party in  case  of  non‐compliance  of  the  other  party’s obligations  under  Arts.  1654  (obligations  of lessor) and 1657 (obligations of lessee)?   A: 

1. Rescission with damages 2. Damages  only  allowing  the  lease  to 

subsists  Q:  What  are  the  restrictions  in  exercising  the right to rescind?  A: JAS 

1. Breach  must  be  Substantial  and fundamental (de minimis non curat lex – the law is not concerned with trifles). 

2. It requires Judicial action. 3. It  can  be  filed  only  by  the  Aggrieved 

party.   Q:  In  case  of  action  to  rescind, may  the  other party  validly  request  for  time within  which  to comply with his duties?  A: No. The aggrieved party seeking rescission will prevail. Under Article 1659, NCC, the court has no discretion  to  refuse  rescission,  unlike  the situation  covered  by  Art.  1191,  NCC,  in  the general rules on obligations [Bacalla v. Rodriguez, et. al., C.A. 40 O.G. (supp.), Aug. 30, 1941]  Q: How is the amount of damages measured?  A: Difference between the rents actually received and  that  amount  stipulated  in  the  contract representing  the  true  rental  value  of  the premises.  (A. Maluenda and Co.  vs. Enriquez, 49 Phil. 916)  



Page 7: UST Golden Notes 2011 - Lease


Q: Under a written contract dated December 1, 1989, Victor  leased his  land  to  Joel  for a period of five (5) years at a monthly rental of P1,000.00, to  be  increased  to  P1,200.00  and  P1,500.00  on the third and fifth year, respectively. On January 1, 1991, Joel subleased the  land to Conrad for a period  of  2  years  at  a  monthly  rental  of P1,500.00. On December 31, 1992, Joel assigned the  lease  to his compadre, Ernie, who acted on the belief  that  Joel was  the  rightful owner and possessor of the said lot. Joel has been faithfully paying  the  stipulated  rentals  to  Victor.  When Victor  learned  on  May  15,  1992  about  the sublease  and  assignment,  he  sued  Joel,  Conrad and Ernie  for  rescission of  the contract of  lease and for damages. 

1. Will  the  action  prosper?  If  so, against whom? Explain.  

2. In  case  of  rescission,  discuss  the rights  and  obligations  of  the parties. 


1. Yes,  the  action  for  rescission  of  the lease will  prosper  because  Joel  cannot assign  the  lease  to  Ernie  without  the consent of Victor  (Art. 1649, NCC). But Joel  may  sublet  to  Conrad  because there  is  no  express  prohibition  (Art. 1650,  NCC;  Alipio  v.  CA,  G.R.  No. 134100, Sept. 29, 2000). 


445U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


Victor can rescind the contract of  lease with  Joel,  and  the  assignment  of  the lease  to  Ernie,  on  the  ground  of violation  of  law  and  of  contract.  The sub‐lease  to Conrad  remained valid  for 2 years  from  January 1, 1991, and had not  yet  lapsed  when  the  action  was filed on May 15, 1992. 

 2. In  case  of  rescission,  the  rights  and 

obligations  of  the  parties  should  be  as follows: At the time that Victor filed suit on May  15,  1992,  the  assignment  had not  yet  lapsed.  It  would  lapse  on December 1, 1994,  the very same date that  the  5‐year  basic  lease  would expire.  Since  the  assignment  is  void, Victor  can  get  the  property  back because  of  the  violation  of  the  lease. Both  Joel  and  Ernie  have  to  surrender possession  and  are  liable  for damages. But  Conrad  has  not  yet  incurred  any liability  on  the  sublease  which  still subsisted at the time of the filing of the action on May 15, 1992.  

Ernie  can  file a  cross‐claim against  Joel for  damages  on  account  of  the rescission of the contract of assignment. Conrad can  file a counter‐claim against Victor for damages for lack of causes of action  at  the  time  of  the  filing  of  the suit. (2005 Bar Question) 

 Q:  A  is  the  owner  of  a  lot  on  which  he constructed  a  building  in  the  total  cost  of P10,000,000.  Of  that  amount  B  contributed P5,000,000 provided that the building as a whole would be  leased  to him  (B)  for a period of  ten years  from  January  1,  1985  to  December  31, 1995  at  a  rental  of  P100,000  a  year.  To  such condition, A agreed. On December 20, 1990, the building was totally burned. Soon thereafter, A’s workers  cleared  the  debris  and  started construction  of  a  new  building.  B  then  served notice upon A that he would occupy the building being  constructed  upon  completion,  for  the unexpired portion of  the  lease  term, explaining that he had spent partly  for the construction of the  building  that  was  burned.  A  rejected  B’s demand. Did A do right in rejecting B’s demand?  A: Yes, A was correct  in rejecting  the demand of B.  As  a  result  of  the  total  destruction  of  the building  by  fortuitous  event,  the  lease  was extinguished.  (Art.  1655,  NCC)  (1993  Bar Question)  


Q: What is a contract for a piece of work?  A:  A  contract whereby  one  of  the  parties  binds himself  to  produce  a  result  out  of  his  work  or labor  and  the  other  party  binds  himself  to  pay remuneration therefor.  Q: What is a contract for lease of services?   A: A contract whereby one party binds himself to render some service to the other party consisting his  own  free  activity  of  labor,  and  not  its  result and  the  other  party  binds  himself  to  pay  a remuneration therefor. (Pineda Sales, p. 440‐441, 2002 ed)   Q: Distinguish lease of services from agency.  A: LEASE OF SERVICES AGENCY

Based on employment –the lessor of services does not represent his employer nor does he execute juridical acts 

Based on representation – agent represent his principal and enter into 

juridical acts 


Page 8: UST Golden Notes 2011 - Lease


Principal contract  Preparatory contract


 Q:  Distinguish  contract  of  piece  of  work  and contract of lease services.  A: 

PIECE OF WORK  LEASE OF SERVICESObject of contract is the 

result of the work without considering the labor that produced it 

Object of contract is the service itself and not the result which it generates 

If the result promised is not accomplished, the lessor or promissory is 

not entitled to compensation 

Even if the result intended is not attained, 

the services of the lessor must still be paid 

 Q: What  if  the value has not been agreed upon in a contract of lease of service?  A: When no rate has been fixed, the same shall be determined  by  the  courts  according  to  the  uses and  customs  of  the  place  and  the  evidence, unless  the  services  by  agreement  were  to  be rendered  gratuitously.  (Pineda  Sales,  p.  444, 20002 ed)  

III. LEASE OF RURAL AND URBAN LANDS   Q:  What  is  a  rural  land  (Product‐Producing Lands)?  A: Regardless of site, if the principal purpose is to obtain products from the soil, the lease is of rural lands. Hence, as used here, rural  lands are those where  the  lessee  principally  is  interested  in  soil products.  Q:  What  is  an  urban  land  (Non‐Product Producing Lands)?  A:  Lands  leased  principally  for  purposes  of residence are called urban lands.   Q: What  is  the  form  required  of  a  contract  of lease of things?  A: Lease may be made orally, but  if  the  lease of real property is for more than a year, it must be in writings under the statute of frauds.  Note: Where the written contract of lease called for the  erection  by  the  tenant,  of  a  building  of  strong wooden  materials,  but  what  he  actually  did construct on the leased premises was semi‐concrete edifice at a much higher cost,  in accordance with a subsequent  oral  agreement  with  the  lessor,  oral evidence  is  admissible  to  prove  the  verbal modification  of  the  original  terms  of  the  lease. 

(Paterno  v.  Jao  Yan, GR. No.  L‐12218,  February 28, 1961)  Q: What is the purpose in recording a lease?  A: A  lease  does  not  have  to  be  recorded  in  the Registry  of  Property  to  be  binding  between  the parties; registration is useful only for the purpose of  notifying  strangers  to  the  transaction.  (Art 1648, NCC)  Q: What is meant by proper authority?  A: Proper authority means a power of attorney to constitute the lease.  Q: When is a proper authority required?  A:  

1. Husband  –  with  respect  to  the paraphernal real estate of the wife; 

2. Father or Guardian – with respect to the property of the minor or the ward; 

3. Manager – with respect to the property under administration. 

 Q: Who is a manager?  A:  

1. administrator of a conjugal property 2. administrator of a co‐ownership 3. administrator  of  state  patrimonial 


Q:  Is  the  husband  the  administrator  of  the paraphernal real property?  A:  No,  unless  such  administrator  has  been transferred to him by virtue of a public document. (Art. 110, FC)  Q:  A  husband  was  properly  given  his  wife authority  to  administer  the  paraphernal  real property.  Does  this  necessarily mean  that  just because  the husband  is now  the administrator, he  can  lease  said property without  any  further authority?  A: It depends. 

1. If the  lease will be for one year or  less, no other authority is required. 

2. If the  lease on the real property will be for  more  than  a  year,  then  a  special power  of  attorney  (aside  from  the public  instrument  transferring administration)  is  required.  (Art.1878, NCC) 

3. Furthermore, whether  it be  a) or b),  if the  lease  is to be recorded, there must 


Page 9: UST Golden Notes 2011 - Lease


be  a  special  power  of  attorney.  (Art 1647, NCC). 

 Note:  If  it  is  the  wife  who  is  administering  her paraphernal  real  estate,  the  husband  has  no authority  whatever,  to  lease,  in  any  way,  or administer the property.  Q:  If  a  father,  who  is  administering  the  real estate  of  his  minor  son,  wants  to  record  the lease, should he ask for judicial permission?  A:  Yes  (Art.  1647,  NCC).  But  even  if  no  judicial authorization  is  asked,  such  defect  cannot  be invoked  by  a  lessee  who  has  dealt  with  him. (Summers  v. Mahinay,  [CA] 40 O.G.  [11th  S] No. 18,  p.40).  Only  the  son  or  his  own  heirs  may question the validity of the transaction.  Q:  How  can  leases  of  personal  property  be binding on third persons?  A: By executing a public  instrument  (by analogy, Art. 1625, NCC).  

447U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


A. QUALIFIED PERSONS  Q:  Who  are  persons  disqualified  to  become lessees?  A:  Persons  disqualified  to  buy  referred  to  in article  1490  and  1491,  are  also  disqualified  to become  lessees of the things mentioned therein. (Article 1646)  Q:  Are  foreigners  disqualified  to  lease  lands  in the Philippines?  A:  

GR: Yes  

XPN:  lease  of  lands  for  residential purposes  (Smith,  Bell  and  Co.  vs. Register of Deeds, 96 Phil 53) 


 Q: What  is the effect of recording of contract of lease?  A:  Even  if  not  recorded  with  the  Registry  of Property,  the  lease  is  binding  between  the parties.  However,  if  third  persons  have  to  be bound, the contract must be recorded.  Note:  However,  if  a  purchaser  has  actual knowledge  of  the  existence  of  the  lease, which knowledge  is  equivalent  to  registration,  he  is 

bound by the  lease. (Quimson vs. Suarez, 45 Phil. 901)   Q: When  is  “proper authority”  required  for  the recording of contract of lease?  A:  

1. Spouse with  respect  to  the separate or exclusive properties of the other, unless the  administration  of  such  properties has  been  transferred  to  said  spouse done  in  a  public  instrument  duly recorded. (Art. 110, Family Code)  Note: Conjugal property cannot be  leased without the joint consent of the spouses  

2. Father or  guardian with  respect  to  the real property of a minor child or ward 

3. Administrator  or  manager  of  a  realty with  respect  to  the property under his administration 

a. (Art. 1 647)   Note:  the proper  authority  is  a  special  power  of 

attorney duly executed  if the  lease  is for more than one year (Art. 1878 (8))  Q: When is lease of real property a real right?  A: Generally, a lease of real property is a personal right.  However,  it  is  considered  real  under  the following conditions: 

1. If it is for mo re than one year and to be enforceable, it must be in writing If  it  is  registered  with  the  Registry2.   of Property,  regardless  of  its  period. (Pineda Sales, p. 449, 2002 ed) 


 Q: What is the rule regarding sublease of rural or urban lands?  A: The lessee may sublet the property in absence of an express prohibition. 

 Note:   the sublease may be of the whole or part only of the thing leased.  This right  to sublease  is without prejudice  to  the sublessor’s  responsibility  in  the  performance  of the contract towards the lessor. (Art. 1650, NCC)     


Page 10: UST Golden Notes 2011 - Lease




 Q: Who are  the persons disqualified  to become lessees?  A:  

GR: Husband and wife with  respect  to  their separate properties.  XPN:  Separation  of  property  agreed upon or judicial separation of property.  

Those  disqualified  due  to  fiduciary relationship. 

 Q: What are the obligations of the lessor?  A: ReD‐CaP 

1. To Deliver  the  things  in  such  condition as  to  render  it  fit  for  the use  intended (cannot be waived) 

2. GR:  To make,  during  the  lease  all  the necessary  Repairs  in  order  to  keep  it suitable for the use to which it has been devoted  XPN: Stipulation to the contrary.  

3. To maintain  the  lessee  in  the  Peaceful and  adequate  enjoyment  of  the  lease for the entire duration of the contract  

4. Cannot  alter  the  form  of  the  thing leased  

 Q: What are  the  rules on  changing  the  form of thing leased?  A: 

1. Lessor  can  alter  the  thing  leased provided there  is no  impairment of the use  to  which  the  things  are  devoted under the terms of the lease 

2. Alteration  can  be  made  by  lessee provided  the  value  of  property  is  not substantially impaired 

 Q:  What  are  the  rules  if  urgent  repairs  are necessary?  A: 

1. Lessee is obligated to tolerate the work, although it may be annoying to him and although during  the same  time he may be deprived of a part of the premises, if repairs last for not more than 40 days 

2. If  repairs  last  for  40  days  or  more, lessee can ask for reduction of the rent in proportion to the time – including the 1st    40  days  –  and  the  part  of  the property of which he is deprived 

 Note:  In either case,  rescission may be availed of  if the  main  purpose  of  the  lease  is  to  provide  a dwelling  place  and  the  property  becomes uninhabitable.  Q: What are the effects if the lessor fails to make urgent repairs?  A: The lessee may: 

1. order repairs at the lessor’s cost; 2. sue for damages; 3. suspend the payment of the rent; or 4. ask  for  rescission,  in  the  case  of 

substantial damage to him.  Q: What are the kinds of trespass in lease?  A: 

1. Trespass  in  the  fact  (perturbation  de mere    hecho)  –  physical  enjoyment  is reduced. Lessor will not be liable. 

2. Trespass  in  the  law  (perturbation  de derecho)  –  a  3rd  person  claims  legal right  to enjoy  the premises.  Lessor will be held liable. 

 Q: What are the obligations of the lessee?  A: TRUE‐PRU 

1. Pay  the price of  the  lease according  to the terms stipulated 

2. Use the thing leased as a diligent father of  a  family  devoting  it  to  the  use stipulated,  and  in  the  absence  of stipulation,  to  that  which  may  be inferred  from  nature  of  thing  leased, according to  the custom of the place 

3. Pay the Expenses of the deed of lease 4. Notify  the  lessor  of  Usurpation  or 

untoward acts 5. To notify the lessor of need for Repairs 6. To  Return  the  property  leased  upon 

termination  of  the  lease  in  the  same condition as he  receive  it except when what has been lost or impaired by lapse of  time,  ordinary  wear  and  tear  or inevitable cause/ fortuitous event  

7. Tolerance  of  urgent  repairs  which cannot  be  deferred  until  the  end  of lease (par. 1, Art. 1662, NCC) 



Page 11: UST Golden Notes 2011 - Lease


Q: What  is  the  effect of  the destruction of  the thing leased?  A: 

1. Total  destruction  by  fortuitous  event  – Lease is extinguished. 

2. Partial destruction a. Proportional  reduction  of 

rent; or b. Rescission of the lease. 

 Q: When may lessee suspend payment of rent?  A: When the lessor fails to: 

1. undertake urgent repairs; or 2. maintain  the  lessee  in  peaceful  and 

adequate  enjoyment  of  the  property leased. 

 Note: For the intervening period, the lessee does not have to pay the rent.   Q: When does the suspension become effective?  A: The right begins: 

1. In the case of repairs – from the time of the demand and it went unheeded 

2. In  case of eviction –  from  the  time  the final  judgment  for  eviction  becomes effective 

 Q:  What  are  the  alternative  remedies  of  the aggrieved  party  in  case  of  non‐fulfillment  of duties?  A: 

1. Rescission and damages 2. Damages only, allowing  the contract  to 

remain in force (specific performance)  

449U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  




 Q: What is the effect of sterility of land in case of rural lease?  A: There is no reduction. The fertility or sterility of the land has already been considered in the fixing of the rent.  Q: What  is  the  effect  of  damage  caused  by  a fortuitous event on the rural lease?  A: 

1. Ordinary  fortuitous  event  –  no reduction.  The  lessee  being  the  owner of  crops must  bear  the  loss.  Res  perit domino 

2. Extraordinary fortuitous event –  a. More  than  one‐half  of  the 

fruits  were  lost,  there  is  a reduction  (XPN:  specific stipulation to the contrary) 

b. Less  than  one‐half,  or  if  the loss  is  exactly  one‐half,  there is no reduction 

 Note: The rent must be reduced proportionately.  Q:  X  leased  his  land  to  Y  for  the  purpose  of growing crops thereon. Due to an extraordinary fortuitous  event,  more  than  one‐half  of  the crops were.  In  the  lease  contract,  the  rent was fixed  at  an  aliquot  (proportional)  part  of  the crops. Is Y entitled to a reduction in rents?  A: No, because here the rent is already fixed at an aliquot  part  of  the  crops.  Thus,  every  time  the crops  decrease  in  number,  the  rent  is  reduced automatically.  If  therefore,  the  tenant  here refuses to give the stipulated percentage, he can be evicted. (Hijos de  I. dela Rama v. Benedicto, 1 Phil. 495)  Q: What is the rule for reduction of rent?  A: The reduction on rent can be availed of only if the  loss  occurs  before  the  crops  are  separated from  their  stalk,  root,  or  trunk.  If  the  loss  is afterwards, there is no reduction of rent.  Q: What  is  the  duration  of  rural  lease with  an unspecified duration?   A:  The  lease  of  a  piece  of  rural  land,  when  its duration  has  not  been  fixed,  is  understood  to have  been  for  all  the  time  necessary  for  the gathering  of  the  fruits  which  the  whole  estate leased  may  yield  in  one  year,  or  which  it  may yield once,  although  two or more  years have  to elapse for the purpose. (Art. 1682, NCC)  Q: A  rural  lease was  agreed  upon  to  last  for  a certain  definite  period.  But  the  tenant  planted fruit trees which would require a  long period of time  to  bear  fruit,  as well  as  introduce  certain more  or  less  valuable  improvements.  Has  this act  of  the  tenant  changed  the  duration  of  the contract?  A:  No,  the  duration  of  the  lease  has  not  been changed.  There was  a  fixed period  for  the  lease and  therefore  the  nature  of  the  fruit  trees  or 


Page 12: UST Golden Notes 2011 - Lease


valuable improvements is immaterial. (Iturralde v. Garduno, 9 Phil. 605)  Q:  If  at  the  end  of  the  lease,  there  are  still pending crops, who will own them?  A: The lessee. However, a contrary stipulation will prevail.  Q: What is the rule for land tenancy on shares?  A: This refers  to the contracts of aparceria. Land tenancy  on  shares  are  primarily  governed  by special  laws  (ex:  Agricultural  Tenancy  Act,  RA 1199), and suppletorily, by the stipulations of the parties,  the  provisions  on  partnership,  and  the customs of the place.  Q: Who is a tenant?  A: A  tenant  is  a  person, who,  himself,  and with the  aid  of  available  from  within  his  immediate farm household, cultivates the  land belonging to, or possessed by another, with the latter’s consent for  the  purpose  of  production,  sharing  the produce  with  the  landholder  under  the  share tenancy system, or paying to the  landlord a price certain or ascertainable  in produce, or  in money or  both,  under  the  leasehold  tenancy  system. (Pangilinan  v.  Alvendia,  GR  no.  10690,  June  28, 1957)  Q:  What  is  included  in  an  immediate  farm household?  A: This includes the members of the family of the tenant, and such other person/s, whether related to  the  tenant  or  not, who  are  dependent  upon him  for  support,  and  who  usually  help  him operate the farm enterprise.  Q: Can a tenant work for different landowners?  A: It is prohibited for a tenant, whose holding is 5 hectares  or more,  to  contract work  at  the  same time on two or more separate holdings belonging to  different  landholders  without  the  knowledge and consent of the landholder with whom he had first  entered  into  the  tenancy  relationship.  (Sec. 24, RA 1199)  Q: What  are  the  grounds  for  ejectment  of  the tenant on shares?  


A:  1. voluntary surrender of the land 2. bona  fide  intention  of  the  landholders 

to cultivate  the  land himself personally 

or  thru  the  employment  of  farm machineries 

3. tenant  violates  or  fails  to  comply with the  terms  and  conditions  of  the contract or the RA 1199 

4. failure  to  pay  the  agreed  rental  or deliver the landholder’s share 

5. tenant  uses  the  land  for  different purpose 

6. share‐tenant  fails  to  follow  farm practices which will contribute  towards the  proper  care  and  increased production 

7. negligence  permits  serious  injury  to land  which  will  impair  its  productive capacity 

8. conviction  by  a  competent  court  of  a tenant or any member of his immediate family  or  farm  household  of  a  crime against  the  landholder or a member of his immediate family. 

 Q: Will the sale of the  land extinguish the farm‐tenancy relationship?  A:  No.  The  purchaser  or  the  transferee  shall assume  the  rights  and obligations of  the  former landholder in relation to the tenant.  Q:  Does  death  extinguish  the  tenancy relationship?  A: It depends. 

1. Death  of  tenant  –  extinguishes relationship  but  heirs  and members  of his  immediate  farm  household  may continue  to work on  the  land until  the close of the agricultural year. 

2. Death  of  landholder  –  does  not extinguish  the  relationship  because  his heirs  shall  assume  his  rights  and obligation. 

 Q:  Does  the  expiration  of  the  period  of  the contract  of  tenancy  fixed  by  the  parties extinguish the relationship?  A:  No.  The  landlord  is  required  by  law,  if  the tenant does not voluntarily abandon  the  land or turn  it over to him, to ask the court for an order of dispossession of the tenant. (Sec. 49, RA 1199, as amended by RA 2263)    



Page 13: UST Golden Notes 2011 - Lease


URBAN LANDS  Q: What are the rules applicable to repairs which an urban lessor is liable?  A:  

1. Special stipulation 2. If none, custom of the place. 

 Q: What are the rules when the duration of lease is not fixed?  A:  

1. If  there  is  a  fixed  period  ‐  the  lease would be for the said period. 

2. If there are no fixed period    ‐ apply the following: 

a. rent paid daily – lease is from day to day 

b. rent paid weekly – lease is from week to week 

c. rent paid monthly – lease from month to month 

d. rent paid yearly – lease from year to year 


451U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


VI.  HOUSEHOLD SERVICE  Q: What is the scope of household service?  A:  It  includes  the  work  of  family  servants  and driver but not that of laborers in a commercial or industrial enterprise.  Q: Is working to reduce indebtedness allowed?  A: Yes. What is prohibited is to work as a servant for free.  Q: When is medical attendance given free?  A: Medical attendance shall be given  free only  if the injury or illness arose out of and in the course of employment.   Q:  What  is  the  duration  of  the  contract  for household service?  A: 2 years. Any period agreed upon  in excess of two years is void.   Note:  Upon  expiration,  however,  it  is  subject  to  a renewal for such periods as may be agreed upon by the  parties.  (Pineda  Sales,  p.  551,  2002  ed,  Article 142, Labor Code)    

Q:  What  is  the  effect  if  the  contract  for household service is more than 2 years?  A:  The  contract  is  void  insofar  as  the  excess  is concerned.  Q:  Is  there  a  form  of  contract  required  for household service?  A: No formalities are required for the contract of household  service,  and  even  if  the  term  of employment should exceed one year, the Statute of Frauds will not apply because  in  the contract, performance  is  supposed  to  commence  right away.  Q: Can house helpers work more than ten hours a day?  A:  Yes  because  the  law  says  “shall  not  be required.”  Hence,  if  the  helper  agrees  to  work overtime,  this  is  clearly  permissible.  (Baloloy  v. Uy, [CA] 62 O.G. 5661)  Q:  When  can  additional  compensation  be demanded?  A:  

1. if the voluntary overtime work is agreed upon; 

2. if  the  nature  of  the work  so  demands such overtime service. 

 Q:  What  are  included  in  the  computation  of period for hours of work?  A:  The  hours  of work  include  not  only  those  of actual work  but  also  the  time  during which  the services  of  the  helper  are  “available”  to  the employer, even if the services are not availed of.  Q: What is the rule for yayas?  A:  A  “yaya”  or  nursemaid  for  small  children,  by the nature of her work, may render more than 10 hours  work,  but  she  is  evidently  entitled  to  a higher rate of compensation.  Q: What is the rule on vacation for helpers?  A: The law says “four days” vacation each month, with  pay.  If  the  helper  insists  on  this,  the employer must grant the vacation, and he cannot insist on merely giving the monetary value.     


Page 14: UST Golden Notes 2011 - Lease


VII. CONTRACT OF LABOR  Q: What is a contract of labor?  A:  It  is  a  consensual,  nominate,  principal,  and commutative  contract  whereby  one  person, called the employer, compensates another, called the  laborer, worker, or employee, for the  latter’s service.  It  is  relationship  impressed  with  public interest  in keeping with our constitutional policy of social justice. 


 Q:  What  are  the  essential  characteristics  of  a contract of labor?  A:  

1. Employer(Er)  freely  enters  into  a contract with the employee(Ee); 

2. Employer can select who his Ee will be 3. Employer  can  dismiss  the  Ee;  the 

worker in turn can quit his job;  4. Employer must give remuneration; and 5. Employer can control and supervise the 

conduct of the Ee.  


 Q: What  are  the  rules  regarding  Er’s  liability  in case of death or injury?  A:  

1. If  the  cause  of  the  death  or  personal injury arose out of and  in the course of employment, the Er is liable. 

2. If  the  cause was  due  to  the  Ee’s  own notorious  negligence,  or  voluntary  act or drunkenness, the employer shall not be liable. 

3. If  the  cause was partly due  to  the Ee’s lack of sue care, the compensation shall be inequitably reduced. 

4. If  the cause was due  to  the negligence of a  fellow Ee,  the Er and  the guilty Ee shall be liable solidarily. 

5. If  the cause was due  to  the  intentional or malicious act of  fellow Ee, the  felloe Ee  is  liable;  also  the  Er  unless  he exercised due diligence  in selecting and supervising said Ee. 



VIII. CONTRACT FOR PIECE OF WORK  Q:  Distinguish  contract  for  piece  of work  from lease of services.  CONTRACT FOR PIECE 


The  object  is  the resultant work or object. 

The object is services. 

The  risk  is borne by  the worker before delivery. 

The  risk  is  generally borne  by  the  Er,  not  by the  worker  unless  the latter  is guilty of fault or negligence. 

 Q:  What  are  the  elements  of  the  contract  of work?  A:  

1. Consent 2. Object – execution of piece of work 3. Cause – certain price or compensation 

 Q: Who is a contractor?  A:  The worker  is  also  called  a  contractor. He  in turn may obtain  the  services of others, who will work under him.  Q: What  is the test to determine  if one  is an Ee or an independent contractor?  A: The “right of control” test is used. If the person for whom  services are  to be performed  controls only  the  end  to  be  achieved,  the  worker  is  a contractor;  if  the  former  controls  not  only  the end but also  the manner and means  to be used, the latter is an employee.  Q: What can the contractor furnish?  A: The contractor may furnish: 

1. Both material and the labor, 2. Or only the labor. 

 Q:  What  are  the  duties  of  a  contractor  who furnishes both work and the material?  A: This  is equivalent to sale; therefore, these are the duties: 

1. To deliver 2. To transfer ownership 3. To warrant against eviction and hidden 



Page 15: UST Golden Notes 2011 - Lease


 453U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 

F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  


Q: What  are  the  remedies  of  the  Er  in  case  of defects?  A:  

1. Ask the contractor to remove the defect or to execute another work. 

2. If  the contractor  fails or refuses,  the Er can  ask  another  at  the  contractor’s expense.  If  a  building  is  involved, expenses for correction and completion may be recovered. 

 Q: What  is  the  rule  on  agreements waiving  or limiting the contractor’s liability?  A:  

1. In the absence of fraud, the agreement would ordinarily be valid. 

2. In  the  absence  of  prohibitory  statute, the  validity  of  a  limitation  is  generally upheld,  with  a  view  of  obtaining compensation  commensurate  to  the risk assumed. 

 Q: A asked B  to make a  radio cabinet. B bound himself to furnish the material. Before the radio cabinet could be delivered, it was destroyed by a fortuitous event. A) Who  suffers  the  loss? B)  Is the contract extinguished?  A:  

B  suffers  the  loss of both  the materials and the  work,  unless  there  was  mora accipiendi. If there was mora accipiendi, it is evident that A suffers the loss. 

No, and  therefore B may be  required  to do the  work  all  over  again,  unless  there had  been  a  prior  stipulation  to  the contrary  or  unless  a  re‐making  is possible. (Art. 1717, NCC) 

 Note:  The  law merely  refers  to  the  burden  of  the loss, and not to the extinguishment of the contract.  Q: Who  suffers  the  loss  in  case  of  a  fortuitous event or an  unavoidable accident?  A:  As  a  general  principle,  in  the  absence  of  an express  agreement  to  the  contrary,  the contractor  must  bear  the  loss  from  the destruction of work underway, even in case of an unavoidable accident.  Q: What  is  the  effect when  the  Er  accepts  the work?  A:  

1. The  contractor  is  generally  relieved  of liability. 

2. If  the  acceptance  is  made  without objection,  the  Er  may  still  sue  for  hidden defects. 

 Q: Where is the place of payment?  A:  

1. Where stipulated 2. If no stipulation, then at time and place 

of delivery.  Q: What are the rules on liability for collapse of a building?  A:  

1. The  collapse  of  the  building  must  be within 15 years from the completion of the structure. 

2. The  prescriptive  period  is  10  years following the collapse.  

3. If  the  engineer  or  architect  supervises the  construction,  he  shall  be  solidarily liable with the contractor. 

4. The  liability does applies  to collapse or ruin, not to minor defects. 

5. Even  if  payment  has  been  made,  an action is still possible. (Art. 1723, NCC) 

 Q: Who is liable when a building collapses during an earthquake?  A: It depends. 

1. If the proximate cause of the collapse of the  building  is  an  earthquake,  no  one can  be  held  liable  in  view  of  the fortuitous event. 

2. If  the  proximate  cause  is,  however, defective  designing  or  construction,  or directly  attributable  to  the  use  of inferior  or  unsafe  material,  it  is  clear that liability exists. 

 Q: Can the contractor withdraw or demand for a higher  price  when  the  work  is  already stipulated?  A:  

GR:  the contractor cannot withdraw or demand a higher price even  if there be a higher cost of labor or materials. 

 XPNs:  1. if  there  was  a  written  authorized 

change of plans and specifications; 2. if  the  additional  price  is  also  in 

writing,  agreed  upon  by  both parties.